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甲方：中國農(nóng)業(yè)銀行
乙方：____________
經(jīng)甲、乙雙方充分協(xié)商，甲方同意對乙方開發(fā)的位于_______________________________的_______________項目的購房人提供商業(yè)用房抵押貸款（以下簡稱“商業(yè)用房貸款”）為明確雙方權(quán)利義務(wù)，特訂立本協(xié)議。
第一條 甲方向乙方所開發(fā)的上述項目商業(yè)用房的購房人提供商業(yè)用房貸款。具體購房人指與甲、乙雙方簽訂《商業(yè)用房抵押借款合同》的借款人。
第二條 甲方對該項目提供的商業(yè)用房貸款最高限額為人民幣_______________萬元（大寫____________________萬元）抵押貸款額度有效使用期自______年______月______日止。期満未使用的額度經(jīng)甲方同意后可以展期。
第三條 甲方為該項目購房者提供不超過房價或評估價（兩者取低者）_____%的貸款（其中營業(yè)用房貸款不超過房價的______%）貸款期限最>文秘站:
第四條 每筆貸款的金額、期限、利率、擔保方式、違約責任等，以借款人與甲方簽訂的《商業(yè)用房抵押借款合同》的約定為準。對于不符合甲方規(guī)定條件的借款人，甲方有權(quán)拒絕貸款。
第五條 甲方應(yīng)按照《商業(yè)用房抵押借款合同》的約定及時足額地發(fā)放貸款，并負責一次性將貸款劃到乙方在甲方設(shè)立的售房專用帳戶上。
第六條 乙方承諾
1.所開發(fā)的項目為合法項目，開發(fā)和銷售的各項手續(xù)完備，售房專戶的資金專項用于本項目的建設(shè)，不挪作他用，按時、保質(zhì)地完成項目的建造，使借款人能夠按時入住。
2.與該項目有關(guān)的建造和銷售活動存款、結(jié)算業(yè)務(wù)集中在甲方辦理。
3.該項目物業(yè)管理單位在甲方開立存款帳戶，統(tǒng)一辦理與該項目物業(yè)管理有關(guān)的代收、代付業(yè)務(wù)。
4.協(xié)助甲方辦理抵押貸款項下商業(yè)用房的抵押登記或預(yù)登記手續(xù)，并將房屋他項權(quán)證等記文件直接交甲方執(zhí)管。
5.在借款人辦妥抵押登記手續(xù)之前，對甲方提供的商業(yè)用房貸款承擔回購保證責任，并在甲方開立“回購保證金專戶”，按照甲方商業(yè)用房貸款余額的______%存入回購保證金。當借款人不能按期還本付息時，負責代為償還，授權(quán)甲方直接從保證金賬戶中扣收。有關(guān)回購保證責任的具體內(nèi)容以《商業(yè)用房抵押借款合同》的記載為準。
第七條乙方應(yīng)在本協(xié)議簽訂后、甲方發(fā)放貸款前，辦理抵押貸款項目工程質(zhì)量保險。保險的第一受益人為甲方。保險金額不低于本協(xié)議確定的抵押貸款最高限額。保險期限至項目竣工驗收合格可交付使用止，保費由乙方承擔，保險單正本交甲方保管。
保險期間，被保險的抵押貸款項目工程如發(fā)生保險責任內(nèi)的問題，須以保險理賠款代借款人償還相應(yīng)的貸款本息，理賠款不足以償還的，甲方有權(quán)向乙方追償；如發(fā)生保險責任外并因乙方原因造成的問題，使住房部分或全部驗收不合格，不能交付使用的，由乙方負全部責任，代借款人清償所欠甲方的貸款本息。
經(jīng)甲方同意不辦理工程質(zhì)量保險的，應(yīng)在本協(xié)議“其他事項”中另作約定。
第八條 乙方如發(fā)生承包、租賃、股份制改造、聯(lián)營、轉(zhuǎn)讓、合資、分立以及企業(yè)領(lǐng)導變更等重大事項，應(yīng)當及時通知甲方，并落實相應(yīng)措施，確保其回購責任的承擔。
第九條 在售房及房屋使用過程中，乙方與購房人發(fā)生的有關(guān)房屋質(zhì)量、價格、交付時間等方面的問題，甲方不承擔任何責任。
第十條 乙方在印制售樓說明書、廣告宣傳中，有關(guān)涉及甲方的名稱或其他文字，事先應(yīng)當征得甲方同意。
第十一條 一方不履行本協(xié)議約定時，另一方有權(quán)解除本協(xié)議并要求對方賠償損失。
第十二條 未盡事宜，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成時，通過甲方所在地人民法院訴訟解決。
第十三條 其他事項
第十四條 本協(xié)議一式______份，雙方各持______份，效力相同。
第十五條 提示
甲方已提請乙方對本協(xié)議各印就條款作全面準確理解，并應(yīng)乙方要求作了相應(yīng)的條款說明。簽約各方對本協(xié)議含義認識一致。
甲方（公章）____________ 乙方（公章）____________
負責人：_______________ 法定代表人：____________
或授權(quán)人：_________ 或授權(quán)人：__________
簽約日期：_________________________________________
關(guān)鍵詞：個人住房抵押貸款；提前還款風險；影響因素
中圖分類號：F83 文獻標識碼：A
原標題：個人住房抵押貸款提前還款風險及其影響因素分析
收錄日期：2013年3月4日
一、引言
我國個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展較晚，隨著1998年國家住房分配貨幣化政策的實施，房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，從而導致了個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，個人住房抵押貸款普遍成為許多家庭購買房子的第一選擇。因其風險低、利潤穩(wěn)定，在我國也存在巨大的市場潛力，所以個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)成為我國各大銀行爭相搶占的重點。隨著個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展，其存在的潛在風險也不斷地暴露出來。特別是近年來房價的不斷上漲，個人收入水平的不斷提高，傳統(tǒng)的中國人不愿意欠債，一旦自己有能力還清貸款的時候會選擇提前還款，再加上近年來貸款利率的不斷提高，提前還款風險已經(jīng)成為我國個人住房抵押貸款風險的最主要的表現(xiàn)形式。借款人提前還款會給銀行造成各種負面影響，例如會增加銀行的管理成本、減少銀行的利息收入、影響銀行的現(xiàn)金流等等。2007年美國次貸危機的爆發(fā)更加說明對個人住房抵押貸款風險的研究已經(jīng)成為大家關(guān)注的重點。因此，本文將對產(chǎn)生提前還款風險的原因，會給商業(yè)銀行帶來哪些風險，銀行又該如何面對提前還款風險等問題進行分析。
二、提前還款風險的定義
提前還款風險是指借款人在貸款期限到期之前償還貸款，導致銀行現(xiàn)金流的失衡，造成利益受損的風險。由于提前還款行為的不確定性，會給銀行帶來利息收入的減少，也會造成銀行資金流量的不穩(wěn)定。那么，提前還款風險可能造成的損失具體包括以下方面：
1、影響銀行的資金現(xiàn)金流平衡。由于提前還款行為的不確定性，使銀行無法對提前還款部分的資金進行合理分配，對銀行造成不確定的現(xiàn)金流，而銀行需要為該閑置資金付出管理成本，造成利益損失。
2、銀行的服務(wù)成本得不到補償。如果借款人選擇提前還款，銀行只能收回屬于還貸期內(nèi)的部分服務(wù)成本，其他未能收回的服務(wù)成本直接導致銀行的收益受損。
3、利息收入減少。大量的提前還款行為一般都是發(fā)生在利率上升時候，銀行原預(yù)期的利息收入將會因為提前還款行為而中斷，從而導致銀行利息收入的減少。
三、提前還款風險影響因素分析
影響提前還款風險的因素多種多樣，本文這里細分為四大特征的因素：借款人特征因素、貸款合同特征因素、房屋特征因素、宏觀經(jīng)濟特征因素。
1、借款人特征因素。包括借款人性別、年齡、家庭月收入、婚姻狀況、受教育程度和是否為本地人6個影響因素。其中，對提前還款風險影響最大的因素就是家庭月收入。借款人的家庭月收入能夠直接影響借款人的還款能力。一般認為，家庭月收入高的借款人對資金的分配更為充裕，利用閑置的資金進行提前還款的可能性也更大。
2、貸款合同特征因素。包括貸款總額、貸款期限、貸款利率、還款方式和貸款價值比5個影響因素。一般而言貸款總額大的借款人，月還款額就多，財務(wù)負擔也越大，在收入不是很充裕的情況下，提前還款的可能性就越小；借款人的貸款期限越短，每個月的還款額就越高，財務(wù)負擔就越重，提前還款的可能性就越小。目前，我國個人住房抵押貸款一般都是采用浮動利率，一般認為貸款利率高的借款人，利息負擔就更重，提前還款的意愿就更強烈，發(fā)生提前還款的可能性就更大。我國個人住房抵押貸款的還款方式主要有等額本金法和等額本息法兩種，一般來說選擇等額本金還款方式的借款人初期還款的負擔會比等額本息還款方式的重，自身的財務(wù)狀況應(yīng)該良好，因此提前還款的可能性就較大；而貸款價值比就是貸款金額與房屋價值的比值，貸款價值比越大說明借款人貸款金額越大，財務(wù)負擔重，提前還款的可能性就越低。
3、房屋特征因素。包括房屋價格、房屋面積、房屋類型、房屋區(qū)域和房屋用途5個影響因素。房屋價格的高低通常決定了借款金額的多少，我們認為房屋價格越高說明借款人的財務(wù)狀況越好，還款壓力越小，導致借款人提前還款。房屋面積大的房屋自然價格也高，貸款金額就比較多，從而反映了借款人的收入水平高，經(jīng)濟實力強，越容易提前還款。房屋類型主要是指一手房和二手房。一般認為借款人購房二手房是屬于資金不夠充裕，收入不是太高，所以提前還款的可能性就比購買一手房的借款人低。如果借款人購買的房屋位于城市中心地段，價格也高，未來的價值上漲空間也大，說明借款人的經(jīng)濟狀況良好，更容易提前還款。房屋用途主要是指借款人購房的目的，一般認為如果借款人購房是用來投資，說明借款人的經(jīng)濟實力強，提前還款的幾率就大，而借款人購房只是為了居住，經(jīng)濟情況一般都不是很好，提前還款的幾率就小。
4、宏觀經(jīng)濟特征因素。包括房地產(chǎn)價格指數(shù)、GDP增長率和經(jīng)濟周期3個影響因素。房地產(chǎn)價格指數(shù)是反映房地產(chǎn)價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)，當房地產(chǎn)價格指數(shù)高時，說明該時期房價上漲幅度大，這段時間選擇購房的借款人資金比較充裕，收入水平也高，提前還款的可能性較大；GDP增長率可以反映該地區(qū)的經(jīng)濟狀況，我們認為當GDP增長率高時，說明房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，也可以反映出大部分消費者的購買能力和負債能力的提高，提前還款的能力自然也高；一般來說，當經(jīng)濟處于繁榮時期，借款人的收入增加，經(jīng)濟狀況良好，借款人就有意愿去改善住房條件，導致住房周轉(zhuǎn)率的提高，住房轉(zhuǎn)手的情況變多，提前還款的可能性也隨之上升；相反，當經(jīng)濟處于蕭條時期，提前還款的可能性也較低。
四、提前還款風險管理對策建議
1、掌握提前還款行為規(guī)律，準確預(yù)測提前償付率。對提前還款風險進行有效管理的前提是準確預(yù)測提前償付率，確定提前還款導致的現(xiàn)金流量變化。需要全面分析影響提前還款行為的各種因素及其作用機理，并運用累積的歷史數(shù)據(jù)建立提前還款模型，量化各因素與提前還款行為的關(guān)系，估計出提前還款比率隨時間的分布，進而調(diào)整相應(yīng)的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，以避免提前還款給現(xiàn)金管理帶來的損失。
2、構(gòu)建個人住房抵押貸款提前還款數(shù)據(jù)庫。目前，我國商業(yè)銀行沒有對個人住房抵押貸款中可能出現(xiàn)的各種風險給予太多的關(guān)注，有關(guān)提前還款行為的統(tǒng)計數(shù)據(jù)幾乎是一片空白，而我國對住房抵押貸款提前還款問題的研究存在較大不足的一個重要的原因就是實證研究所需數(shù)據(jù)的缺乏。當務(wù)之急，我國商業(yè)銀行應(yīng)建立有關(guān)提前還款行為的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，對借款人的提前還款行為進行監(jiān)測，進而掌握我國提前還款行為的發(fā)生規(guī)律，加強對提前還款風險的管理。
3、積極推進住房抵押貸款證券化。抵押貸款證券化是國外常用的一種方式，通過對貸款規(guī)模和期限等結(jié)構(gòu)的搭配，可以有效地規(guī)避非系統(tǒng)性風險對銀行的影響。成功的抵押貸款證券化要求對該類貸款的提前償付規(guī)律必須有較好的掌握，否則難以合理確定MBS的發(fā)行定價。積極推進住房抵押貸款證券化，可以使商業(yè)銀行把風險管理的精力集中在銀行內(nèi)部可控范圍內(nèi)，以提高風險管理效率和效果。
4、政府合適的宏觀調(diào)控。政府的宏觀調(diào)控對于住房抵押貸款市場的穩(wěn)定性有著重大的作用。對提前還款風險而言，其中最主要的兩個系統(tǒng)性影響因素利率和房價的波動性都是與政府的宏觀調(diào)控密切相關(guān)。合適的宏觀調(diào)控能夠使利率預(yù)期相對明朗和穩(wěn)定，有助于銀行進行風險管理，并且宏觀政策的有效性也對減小房價的波動性至關(guān)重要，從而也能起到穩(wěn)定住房抵押貸款市場的作用。
主要參考文獻：
[1]王重潤，曹振良.住房抵押貸款中的提前償還風險分析[J].中國房地產(chǎn)，2002.7.
[2]施方.住房抵押貸款提前償付預(yù)測[J].商業(yè)研究，2005.2.
關(guān)鍵詞：個人住房抵押貸款證券化；流程設(shè)計；政策建議
作者簡介：劉開瑞(1963－ )，男，甘肅民勤人。陜西師范大學財務(wù)學系副教授，主要從事不動金融的研究；張馨元(1986－ )，女，陜西西安人，陜西師范大學國際商學院碩士研究生，主要從事不動產(chǎn)金融的研究。
中圖分類號：F830.589 文獻標識碼：A 文章編號：1006－1096(2010)03－0126－04 收稿日期：2010－01－10
個人住房抵押貸款證券化，是指貸款權(quán)益人(又稱發(fā)起機構(gòu))通過風險隔離機制將流動性較低但具有預(yù)期未來穩(wěn)定現(xiàn)金流的個人住房貸款轉(zhuǎn)移給特定目標載體，由其將所持有的該資產(chǎn)和所產(chǎn)生的現(xiàn)金流匯集起來，形成一個資產(chǎn)池，并經(jīng)過擔保和信用加強，在對資產(chǎn)風險與收益進行重新分配和配置的基礎(chǔ)上，以流通性強的抵押擔保證券形式出售給投資者，從而在資本市場上籌集資金，用以再發(fā)放房地產(chǎn)貸款的融資行為(周潔，2009)。個人住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資工具，是資產(chǎn)證券化中出現(xiàn)最早也是最多的一種，其目的是將巨額價值的房地產(chǎn)動產(chǎn)化、細分化，利用證券市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)資本大眾化、經(jīng)營專業(yè)化及投資風險分散化，為房地產(chǎn)市場提供充足的資金，推動房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)快速發(fā)展(王戰(zhàn)宇，2008)。
現(xiàn)代意義的住房抵押貸款始于20世紀70年代，目前已成為國際資本市場上發(fā)展最快、最具活力的一種金融創(chuàng)新產(chǎn)品，在各國得到了廣泛的實施和應(yīng)用。歐洲市場2009年前三個季度個人住房抵押貸款發(fā)行量總額為1887億歐元，而美國的住房抵押貸款發(fā)行額為9891億歐元。雖然受金融危機的影響，發(fā)行量有所下降，但仍是歐美資本市場最重要的投資產(chǎn)品之一。
中國建設(shè)銀行2005年首次發(fā)行個人住房抵押貸款支持證券，進入債券市場，帶動了我國資產(chǎn)證券化的快速發(fā)展，也引發(fā)了理論界的探討。許多學者定位于住房抵押貸款證券化在中國推行的必要性和可行性、市場前景以及一些制度的完善等理論研究。本文從我國個人住房抵押貸款的實際情況出發(fā)，旨在設(shè)計合理的住房抵押貸款證券化的運作流程，以期為實際操作提供參考。
一、我國進行個人住房抵押貸款證券化的可行性
(一)個人住房抵押貸款證券化的理論依據(jù)
在住房抵押貸款證券化的融資過程中，交易主體面臨著許多由不對稱信息所帶來的風險。如投資者所關(guān)心的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和信用評級機構(gòu)的標準等問題與籌資者對證券化產(chǎn)品的質(zhì)量相比掌握的信息較少，容易導致道德風險；商業(yè)銀行在擔任發(fā)起機構(gòu)、貸款服務(wù)機構(gòu)參與資產(chǎn)證券化過程中，由于掌握的信息比借款者的信息少，會產(chǎn)生逆向選擇風險(吳靜，2007)。
中國人民銀行于2005年了《資產(chǎn)支持證券信息披露規(guī)則》，有效規(guī)避了住房抵押貸款證券化過程中的信息不對稱問題。其第五條規(guī)定，受托機構(gòu)應(yīng)在資產(chǎn)支持證券發(fā)行前的第五個工作日，向投資者披露發(fā)行說明書、評級報告、籌集辦法和承銷團成員名單。第九條規(guī)定，受托機構(gòu)應(yīng)與信用評級機構(gòu)就資產(chǎn)支持證券跟蹤評級的有關(guān)安排做出約定，并應(yīng)于資產(chǎn)支持證券存續(xù)期內(nèi)每年的7月31日前向投資者披露上年度的跟蹤評級報告。這樣信息很大程度上是透明的，投資者對資產(chǎn)風險性質(zhì)的信息有了更多的了解，在一定程度上避免了信息不對稱帶來的逆向選擇問題，降低了由此帶來的風險損失。
根據(jù)交易成本論中企業(yè)和市場的相互替代關(guān)系，判斷個人住房抵押貸款證券化是否進行必須滿足：證券化業(yè)務(wù)收益與回收貸款本息進行再投資所獲收益之和超過支付給各個參與主體的費用之和(吳靜，2007)。財政部和國家稅務(wù)總局于2006年聯(lián)合了《關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問題的通知》，對證券化過程中的印花稅、營業(yè)稅和所得稅問題做出了明確規(guī)定，有效地減少了個人住房抵押貸款證券化過程中的交易成本，為具體實施提供了根本動力。像信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)起機構(gòu)，將實施資產(chǎn)證券化的信貸資產(chǎn)信托予受托機構(gòu)時，雙方簽訂的信托合同暫不征收印花稅；對非金融機構(gòu)投資者買賣信貸資產(chǎn)支持證券取得的差價收入，不征收營業(yè)稅；投資機構(gòu)從信托項目清算分配中取得的收入，應(yīng)按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，清算發(fā)生的損失可按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定扣除。
(二)我國進行房地產(chǎn)證券化的現(xiàn)實依據(jù)
在我國銀行資產(chǎn)中，個人住房抵押貸款的質(zhì)量仍是最優(yōu)的。截至2009年6月，工商銀行個人住房貸款高達6988.43億元，比2008年的5973.75億元增加了1014.68億元，增長17.0％。個人不良貸款余額107.80億元，增加11.87億元，其中個人住房貸款不良額有所上升，但占不良貸款不足0.1％。建設(shè)銀行個人住房貸款7149.23億元，占貸款總額的15.8％，較上年增加1117.76億元，增幅為18.53％，個人住房貸款不良額為42.41億元，占不良貸款總額的0.05％。
由此可以看出，個人住房抵押貸款屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，安全性相對較高，將其證券化對投資者而言風險相對較小。
個人住房抵押貸款是幫助人們有效解決住房問題的一種方式，社會效益明顯，受到政府的大力支持。從房地產(chǎn)一級市場中的土地產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的改革，到市場準入、證券化的信用增級、稅收的優(yōu)惠等方面，政府給予政策性的支持。另外，證監(jiān)會、銀監(jiān)會、保監(jiān)會等金融監(jiān)管機構(gòu)監(jiān)管力度的加強，各種法律法規(guī)的規(guī)范和完善，都為個住房抵押貸款證券化提供了條件。
二、個人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的流程設(shè)計
個人住房抵押貸款證券化的前期準備和后期管理都比較復雜。發(fā)行前期個人住房抵押貸款的借款人情況千差萬別，借款筆數(shù)成千上萬；發(fā)行后貸款的管理、資金保管、本息支付、信用評級等工作量大，因此需要建立一個符合中國金融環(huán)境的統(tǒng)一的個人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)體系。
(一)個人住房抵押貸款證券化參與主體及其關(guān)系
個人住房抵押貸款證券化的主要參與主體：
(1)發(fā)起機構(gòu)，指出售應(yīng)收款用于證券化的機構(gòu)。
(2)特別目的機構(gòu)，是指從發(fā)起人那里購買可證券化的資產(chǎn)，并以此為基礎(chǔ)發(fā)行證券的一個獨立機構(gòu)。它是一般不會破產(chǎn)的高信用等級實體，是整個證券化的核心。
(3)信用評級與增級機構(gòu)，為了增強證券對投資者的吸引力，減輕和化解資產(chǎn)的信用風險，降低發(fā)行成本，需要對資產(chǎn)證券化的各個環(huán)節(jié)進行評估，并提供擔保的兩個機構(gòu)。
(4)證券承銷商，是為特別目的機構(gòu)所發(fā)行的證券進行承銷的實體。其作用是尋找投資公眾，從而使其募集到所需的資金。
(5)投資者，是在資本市場上購買抵押支持證券的機構(gòu)或個人。
一個完整的個人住房抵押貸款證券化基本運作流程包括以下環(huán)節(jié)：先由發(fā)起人選擇合適的貸款組成資產(chǎn)池，然后組建特殊目的載體實現(xiàn)真實出售，有效進行風險隔離。其次需要提高資產(chǎn)支持證券的信用等級，在改善發(fā)行條件后，邀請信用評級機構(gòu)對資產(chǎn)支持證券進行發(fā)行評級，再由證券承銷商負責證券的發(fā)行。最后服務(wù)機構(gòu)按期收取資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流，建立積累金以便按時對投資者還本付息。待資產(chǎn)支持證券到期后，還要向聘用的各類機構(gòu)支付服務(wù)費。如此時收入還有剩余則按協(xié)議規(guī)定在原始權(quán)益人與SPV之間進行分配(楊正蔚，2005)。
住房抵押貸款證券化運作的基本結(jié)構(gòu)流程如圖1所示。
(二)個人住房抵押貸款證券化流程
1、選擇合適的個人住房抵押貸款，構(gòu)建資產(chǎn)池
我國目前沒有專門從事房地產(chǎn)金融的銀行，也沒有像美國的儲蓄貸款協(xié)會、互助儲蓄銀行類似的機構(gòu)。就實踐來看，目前開展房地產(chǎn)證券化過程中，通常會由保存有較完整的債權(quán)債務(wù)合同和較詳細的有關(guān)合同履行狀況的貸款商業(yè)銀行來充當發(fā)起機構(gòu)。
具體來說商業(yè)銀行在審核和批準借款者的申請后，與之簽訂貸款合同，發(fā)放抵押貸款。貸款的數(shù)額、本息的償付方式和利率的選擇因購房價格、購房者經(jīng)濟狀況和銀行利率水平而定。首先，商業(yè)銀行至少要從個人住房貸款證券化過程中獲得手續(xù)費、服務(wù)費等收入，參與的中介機構(gòu)也要獲得中介費，因此住房抵押貸款的利率應(yīng)高于無風險利率，即期限相同的國債收益率，否則就沒有商業(yè)運作的可行性。而截止到2010年1月我國的國債收益率如表1所示。
個人住房公積金貸款基準利率1～5年是3.33％，6～30年是3.87％；貸款基準利率5年以下的為5.76％，5年以上的為5.94％。由此可以看出，銀行納入證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)池最好是信貸資金發(fā)放的同質(zhì)性高的房地產(chǎn)抵押貸款而并非個人住房公積金貸款。
其次，住房抵押貸款的還款方式，易采取等額本息還款法和等額本金還款法，等額本息還款法指償還的本金和利息之和每期相等。此還款法適合于在整個貸款期內(nèi)家庭收入有穩(wěn)定來源的貸款人，并且每期還款額相同，歸還起來很方便，因此是目前借款人選擇最多的還款方式；等額本金還款法是指每期償還的本金數(shù)額相等，同時每期付清上一還款日至本次還款日之間的貸款利息。該方式的特點是還款初期借款人負擔較重，隨著時間的推移每期還款金額逐漸減少，適合于已有一定積蓄但預(yù)期收入可能減少的借款人，如中老年職工家庭。
最后，由于從發(fā)放貸款到出售貸款、組成資產(chǎn)池、發(fā)行個人住房抵押貸款支持證券需要一定的運作時間，因而期限太短的貸款不適合證券化，發(fā)行中長期貸款支持債券較為合適。
2、特定目的載體、特別目的機構(gòu)的設(shè)置
從個人住房抵押貸款證券化流程可以看出，特定目的載體直接與發(fā)起機構(gòu)、證券承銷商及投資者、擔保機構(gòu)、評級機構(gòu)、受托管理機構(gòu)相聯(lián)系，是證券交易結(jié)構(gòu)的核心。它是一個專為隔離風險而設(shè)立的特殊實體，目的在于將用于證券化的資產(chǎn)從發(fā)起人手中收買，使基礎(chǔ)資產(chǎn)與原始權(quán)益人自身的信用水平分離開來，即達到所謂的“破產(chǎn)隔離”。
國際上特別目的機構(gòu)的設(shè)立形式較多，有類似于德國模式，即在商業(yè)銀行內(nèi)部成立特別目的機構(gòu)的表內(nèi)業(yè)務(wù)模式；也有些銀行將證券化資產(chǎn)出售給其他獨立的具有法人資格的特別目的機構(gòu)，這是美國普遍采取的表外業(yè)務(wù)證券化模式；還有澳大利亞的準表外模式等。
我國的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)發(fā)展時間較短，各種法律、法規(guī)還有待完善，因此應(yīng)由信托公司充當SPV。這是源于信托獨特的法律特質(zhì)滿足資產(chǎn)證券化對資產(chǎn)風險隔離的要求：一是確立了名實分離的財產(chǎn)權(quán)制度，即信托財產(chǎn)由受托人擁有，而利益卻交由受益人享受；二是自由分割的受益權(quán)制度，即信托制度下受益人所享有的受益權(quán)內(nèi)容由委托人自由設(shè)定，這樣信托受益權(quán)利的性質(zhì)是多樣的，內(nèi)容是自由組合的；三是確立了信托財產(chǎn)的獨立性，我國《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》第六條規(guī)定，受托機構(gòu)因承諾而取得的信貸資產(chǎn)是信托財產(chǎn)，獨立于發(fā)起機構(gòu)、受托機構(gòu)、貸款服務(wù)機構(gòu)、資金保管機構(gòu)、證券登記托管機構(gòu)及其他為證券化交易提供服務(wù)的機構(gòu)固有財產(chǎn)?？梢?，信托財產(chǎn)既不屬于受托人的自有財產(chǎn)，也不屬于委托人或受益人的自有財產(chǎn)，而是一種從屬于信托目的并在受托人名下獨立運作的財產(chǎn)。
個人住房抵押貸款證券具體方案，應(yīng)為商業(yè)銀行將需要證券化的住房抵押貸款以財產(chǎn)信托的方式交付給信托公司，由銀行保留對信托財產(chǎn)的受益權(quán)。此時信托公司對住房抵押貸款實施單獨記賬、單獨管理，并以自己的名義充當證券發(fā)行人，對外發(fā)行代表對證券化資產(chǎn)享有權(quán)利的信托受益證書。
3、個人住房抵押貸款證券的發(fā)售
此階段是個人住房抵押貸款證券化過程中最復雜、參與者最多、技術(shù)要求最高的實質(zhì)性階段，包括構(gòu)造完善的交易結(jié)構(gòu)、進行信用增級、內(nèi)部評級以及安排證券銷售等步驟。
信用增級是構(gòu)造個人住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵內(nèi)容。其實現(xiàn)方式分為內(nèi)部信用增級和外部信用增級兩類。前者主要包括超額抵押、資產(chǎn)支持證券分層結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金抵押賬戶和利差賬戶等方式；后者包括備用信用證、擔保和保險等方式。根據(jù)我國的國情，選擇內(nèi)部增級方式是比較可行的，具體實施應(yīng)借鑒建行的經(jīng)驗，采取設(shè)定優(yōu)先／次級資產(chǎn)支持證券的結(jié)構(gòu)和設(shè)立信托儲備賬戶來實現(xiàn)信用增級，即分為優(yōu)先級A檔、B檔、C檔和次級檔四層結(jié)構(gòu)，此設(shè)計使得投資者充分衡量了風險水平，并獲得相對匹配的收益率，有效分散了證券化的風險。在儲備金設(shè)置上，其設(shè)置了“信托(流動性)儲備賬戶”、“信托(服務(wù)轉(zhuǎn)移)儲備帳戶”、“信托(混同和抵消)儲備帳戶”以及“信托(稅賦)儲備賬戶”，分別用于補充現(xiàn)金流分配的金額不足，更換“貸款服務(wù)機構(gòu)”的轉(zhuǎn)移費用、彌補混同或抵消風險和支付信托財產(chǎn)所產(chǎn)生的稅賦。
信用增級后，SPV應(yīng)邀請信用評級機構(gòu)對證券進行發(fā)行評級。信用評級機構(gòu)在對貸款發(fā)放標準、借款人的資信狀況、證券化交易結(jié)構(gòu)等進行全面的信用風險考查后，根據(jù)評估結(jié)果確定證券的信用級別。譬如，標準普爾公司將信用等級從高到低依次為AAA、AA、A；BBB、BB、BBB；CCC、CC、C和D級(胥清等，2009)。不言而喻，資產(chǎn)支持證券的信用評級越高，投資風險越低，也就越易為廣大投資者所認同，發(fā)行風險也就越小。
證券承銷機構(gòu)的主要職能一方面是協(xié)助公開發(fā)行以住房抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券、建議證券發(fā)行價格和時間；另一方面承銷機構(gòu)利用其對證券市場的熟悉程度，兼顧著向投資者宣傳和推介相關(guān)產(chǎn)品、提供投資咨詢等。另外，選擇適當?shù)某袖N機構(gòu)也是至關(guān)重要的，通常應(yīng)選擇規(guī)模大、經(jīng)營網(wǎng)點輻射較廣、有較強債券分銷能力的金融公司作為個人住房抵押貸款證券的承銷機構(gòu)。
4、個人住房抵押貸款證券投資機構(gòu)
目前，我國已有上海、深圳兩家債券交易所STAO(全國
證券交易自動報價系統(tǒng))和NET(全國電子交易系統(tǒng))兩個交易系統(tǒng)，在公眾投資意識、風險意識和金融意識不斷增強的情況下，眾多股民是證券的潛在投資者。另外，由于個人住房抵押貸款證券是以信用為支持發(fā)行證券，再輔以信用增級處理，使其證券級別較高。因此對投資安全性要求較高的投資機構(gòu)，如保險公司以及醫(yī)療統(tǒng)籌基金、社保基金、住房公積金等各類投資基金機構(gòu)成為個人住房抵押貸款證券的主要投資機構(gòu)。商業(yè)銀行等一般存款類機構(gòu)在資金寬松的情況下可以成為投資機構(gòu)，但在資金緊張的情況下，不應(yīng)進行投資。而證券投資資金一般不宜選作投資者。
5、個人住房抵押貸款證券的后期管理
個人住房抵押貸款證券的借款者數(shù)量較多，且都是自然人。雖然每筆貸款數(shù)額不大，但是本人房貸的還款付息一般采用“月供”方式，即償還本息的頻率按月計算。為此，貸款服務(wù)機構(gòu)必須每月收本息，資金管理機構(gòu)的資金進入也應(yīng)按月進行，證券登記托管機構(gòu)應(yīng)每月向證券持有人支付收益，使得后期管理工作量加大(沈炳熙，2009)。
根據(jù)《金融信貸資產(chǎn)證券化試點監(jiān)督管理辦法》第三十六條規(guī)定，貸款服務(wù)機構(gòu)可以是信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)起機構(gòu)。所以個人住房抵押貸款證券的貸款服務(wù)機構(gòu)應(yīng)該是商業(yè)銀行。由于其獨立于本機構(gòu)的貸款，因此在管理時須單獨設(shè)賬、單獨管理。具體職責是收取證券化資產(chǎn)的本金。利息和其他收入，并及時、足額地轉(zhuǎn)入資金保管機構(gòu)開立的資金賬戶。
在個人住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)中，貸款資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金，包括本金和利息，以及由此現(xiàn)金進行的某些理財業(yè)務(wù)帶來的收益，需要由專門資金管理機構(gòu)開設(shè)信托財產(chǎn)的資金賬戶保管。由于證券登記托管機構(gòu)掌握不同時期各投資機構(gòu)的實際持有個人住房抵押貸款證券的情況，并且具有配發(fā)證券收益的經(jīng)驗，所以將由該機構(gòu)向投資人支付投資證券獲得的收益。
三、結(jié)論及建議
從我國的現(xiàn)實國情、商業(yè)銀行自身的發(fā)展狀況以及國際住宅融資市場的趨勢來看，我國商業(yè)銀行推行個人住房抵押貸款證券化的業(yè)務(wù)是必要且可行的。這種融資方式有利于銀行盤活存量資產(chǎn)，減低風險資產(chǎn)，提高資本充足率，實現(xiàn)賬外融資。然而，個人住房抵押貸款證券化畢竟是一項巨大的工程，過程復雜，參與者眾多，在業(yè)務(wù)流程設(shè)計時，要全面考慮，注重配合，盡可能地降低風險，提高收益。為了全面順利地推行個人住房抵押貸款證券化，除了從諸多方面進行不斷完善外，應(yīng)該考慮五個方面。第一，商業(yè)銀行選擇合適的住房抵押貸款構(gòu)建資產(chǎn)池；第二，以財產(chǎn)信托的方式設(shè)置SPV，使資產(chǎn)與原始權(quán)益人的信用水平相分離，達到“破產(chǎn)隔離”；第三，選擇合適的增級方式和權(quán)威的評級機構(gòu)，提高個人住房抵押貸款證券的信用等級，以及適當?shù)某袖N機構(gòu)來配合公開發(fā)行；第四，選擇對投資安全性要求較高的投資機構(gòu)；第五，證券發(fā)行后，貸款服務(wù)機構(gòu)和證券登記托管機構(gòu)須單獨設(shè)立賬戶進行管理，以便保證投資人的利益。
關(guān)鍵詞：個人住房；抵押貸款；風險；防范
一、美國次貸危機的啟示
美國之所以會發(fā)生次級貸款抵押危機，主要是因為：一方面，市場投資者偏好風險投資，資產(chǎn)價格的上漲導致了經(jīng)濟泡沫；另一方面，在巨大利益的誘惑驅(qū)動下，貸款機構(gòu)降低了管理信用風險。經(jīng)濟收入中等或偏低以及信用程度不高的借款人向貸款機構(gòu)貸款，這就是次級抵押貸款。自2001年至2004年，美聯(lián)儲的低利率政策促進了美國當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也刺激了美國人的購房熱情，在這種高溫市場的作用下，貸款機構(gòu)錯誤的判斷房價還將不斷上漲，在利益的驅(qū)使，放貸的條件有相當大的松動，在正常情況下認為不具備還款能力和貸款條件的借款人也被發(fā)放了貸款。
爆發(fā)美國次貸危機的直接導火線是利率的上升和住房市場持續(xù)降溫。從2004年到2006年，在這短短兩年內(nèi)，美國的息金連續(xù)提高了17次，儲備聯(lián)邦委員會把利率由原來的1%增長至5.25%，如此大的攀升利率在很大程度上加大了買房者的償還貸款的重擔，與原來6％～8％的抵押貸款利率相比，次級房貸達到約為10％～12％利率。另外，美國如火如荼的住房市場在慢慢降溫。從美國房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)表的數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，在歷經(jīng)5年牛市，美國的房地產(chǎn)市場在2006年全面迅速降溫，比前年跌幅8.4%，銷售量只占舊房銷售量的85%，17年來遭受的最大重創(chuàng)。
二、我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險分析
近年來，隨著房價上漲，中國國內(nèi)大量發(fā)放抵押貸款，在競爭較激烈、抵押貸款發(fā)放較多的一線城市，風險在一定程度上開始顯現(xiàn):房貸逾期頻頻發(fā)生，房貸不良率大幅度增長，銀行訴客戶房貸違約現(xiàn)象不斷上映法庭。由此可見，中國的住房抵押貸款市場也存在著重大的風險隱患，美國發(fā)生的次貸危機應(yīng)該讓中國保持警惕，應(yīng)當認真分析我國住房抵押貸款面臨的風險，防患于未然。
（一）來自交易相對方的風險
主要是指來自開發(fā)商和借款人的風險。
針對開發(fā)商來說，銀行把他們開發(fā)的房產(chǎn)當成是第二還款源，第二還款源是借款人還款的后備源泉。倘若開發(fā)商營運手段不佳以及資金方面出現(xiàn)漏洞，就可能對工程的質(zhì)量以及工程進度造成影響，最嚴重的后果的導致樓市成為爛尾樓，這不僅很大程度縮水了銀行的還款來源，還會引起購房人對開發(fā)商不信任的不滿，從而不會再如以往支付借款本息。
就借款人而言，違約風險是他們要考慮的最大的風險，就是說，如果借款人違約了，那么銀行就不能到期收回借款人所貸款的本息。如何能按時還款，很大程度上取決于借款人的還款能力跟還款意愿。借款人是否能按時還款，這個能力與經(jīng)濟發(fā)展、個人工作和家庭收入等因素密切相關(guān)。而借款人是否意愿還款更難把握，這與借款人的教育程度、成長背景、生活習慣有莫大關(guān)系。龐大房貸隊伍的信息采集是困難的，尤其需要注意，我國還沒有建立比較具體的信用個人制度，很難準確又全面地評估和跟蹤借款人的長期還款和履行條約的能力，不能及時地補救出現(xiàn)的問題，毫無疑問，貸款風險肯定會上升。
除此之外，來自交易相對方的另外一個風險源就是――“假按揭”。開發(fā)商或者借款人用不合法手段，用個人的名義進行住房貸款，而實際上是用來做非住房交易，利用這種手段來鉆銀行信貸的空子，從而套取資金的行為就是假按揭。例如，通過虛構(gòu)借款人的名義，房地產(chǎn)開發(fā)商利用許多虛假申請從而來騙取銀行資金；或者借款人因其與開發(fā)商的特殊關(guān)系相互串通騙取銀行貸款。不管是哪一種情形，這都是非常典型的違背了銀行的法律法規(guī)的欺詐行為，如果不及時移除這種不誠信行為，銀行信貸就會遭受巨大的風險。
（二）銀行自身的風險
銀行通過加快辦理貸款的速度來爭奪市場份額，通常都沒有認真嚴謹?shù)剡M行貸款操作，導致許多環(huán)節(jié)出錯，這些漏洞為以后的風險隱患埋下了伏筆。一方面是銀行在放貸前沒有對借款人進行充分的調(diào)查。由于有房產(chǎn)抵押和借款人支付一定比例的首付款，通常不認真調(diào)查借款人的家庭情況、收入狀況、負債斥資與否以及開發(fā)商的財務(wù)狀況、開發(fā)工程的進度審查等真實性；二是在貸款操作的過程中進行的違規(guī)風險。一方面是有意的違規(guī)行為，像信貸員與借款人、開發(fā)商串通起來謀求最大個人利益，程序操作不規(guī)范，私自降低貸款門檻來騙取銀行貸款。另一種是過失性違規(guī)，像過度依賴售樓部，委托置業(yè)顧問代為辦理合同簽約及客戶資料收集工作，由此導致客戶資料虛假、合同無效等情況，最終導致貸款無法收回。三是銀行內(nèi)部制度的漏洞。內(nèi)部制度不完善、貸款人員業(yè)務(wù)能力不一和人員分配不合理都很難形成全面、有效的信貸資金控制管理，從而形成風險。
（三）流動性風險
個人住房貸款的期限較長，一般為20到30年，而銀行發(fā)放貸款的資金主要來源于企業(yè)和個人的存款。眾所周知，銀行定期存款最長期限是5年，這就產(chǎn)生了相當大的時間差。銀行“短存長貸”的現(xiàn)象必將對現(xiàn)金的流動產(chǎn)生一定的影響，也將承擔一定的期限風險。
（四）結(jié)構(gòu)性風險
通脹壓力、證券市場泡沫、房地產(chǎn)市場過熱等因素，都對未來經(jīng)濟的發(fā)展構(gòu)成很大的調(diào)整壓力，需警惕經(jīng)濟繁榮背后的結(jié)構(gòu)性風險，美國次貸危機爆發(fā)的直接原因就是利率上升和房地產(chǎn)市場的持續(xù)降溫。我國沒有經(jīng)歷過真正的房價大幅下降導致抵押物不足值的情況，公眾對于房價的增值持樂觀態(tài)度，在這種情況下，實際在一定程度上是掩蓋了按揭貸款的風險。就像美國在2006年以前，次級按揭形式一片光明，然而，接下來以后，房價就出現(xiàn)了大幅度的下滑，次級按揭市場崩潰，盡管房價下降并不是惟一的原因。事實上，我國存在著同樣的隱患，一旦出現(xiàn)重大負面消息，風險就會完全暴露出來，改變投資者的市場預(yù)期，從而造成整個宏觀經(jīng)濟的系統(tǒng)性風險。
（五）外部經(jīng)濟環(huán)境、政策風險
個人住房貸款的還款期限一般比較長，而經(jīng)濟周期的變化將會影響房地產(chǎn)市場及借款人的收入。當房地產(chǎn)市場處于低迷時，公眾的購房熱情會減弱，作為第二還款來源的房產(chǎn)價值會降低，將會對銀行貸款安全產(chǎn)生威脅。同時，經(jīng)濟環(huán)境的不景氣也會影響到借款人的收入，直接影響貸款按時償歸。個人住房貸款實施的是浮動利率，借款人的還款金額每年都處于變化狀態(tài)，將隨著利率上調(diào)而隨之增加，而借款人的收入并不一定會增加，因此很可能導致貸款不能及時被借款人償還。此外，銀行信貸資產(chǎn)也會隨著法律規(guī)定及政策的變化而可能面對受到重大受損失?！蛾P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》中規(guī)定，“不得抵押、變賣或拍賣被執(zhí)行人和所扶養(yǎng)家屬所必需的居住房”。在我國，由于較完善的社會保障體系尚未成功形成，如果借款人無法還款，不良貸款已經(jīng)造成了的話，銀行要實現(xiàn)相應(yīng)的抵押權(quán)往往會陷入十分困難的境地。
（六）制度不完善風險
我國住房按揭貸款尚未證券化，不良信用貸款的風險集聚于銀行一身，缺乏風險共擔機制，有悖于風險分散和風險轉(zhuǎn)移的準則。資產(chǎn)證券化是轉(zhuǎn)移風險的一種重要工具，但是，我國目前的銀行并不熱衷于此，這主要是因為：一方面，我國的房價未曾經(jīng)歷急劇下降的時期，未曾出現(xiàn)抵押物不足引起的相關(guān)危機；第二個方面，我國商業(yè)銀行日前在市場上的競爭依然顯得力不從心，存在存貸利差較充裕的情況；第三個方面，銀行對短期盈利的能力進行過度追求，卻不贊同和其他相關(guān)投資者同享優(yōu)秀業(yè)務(wù)中的利益。故當銀行不斷加大房貸業(yè)務(wù)時，其實，這同時就變成了信用風險不斷積聚的過程。
三、防范個人住房貸款風險的對策及建議
（一）從銀行方面來講
1、完善對借款人的資信評價
個人住房貸款的資信評價是以借款人財產(chǎn)信息、信用信息等為依據(jù)，通過分析借款人信用狀況，對借款人還款能力和還款意愿做出判斷的過程。我國目前的商業(yè)銀行需建立一個比較完備的客戶信用評級系統(tǒng)已勢在必行，貸款客戶的信譽情況與經(jīng)濟實力急需要加強分析，深入了解借款人的還款能力也需通過各種渠道。
2、證券化的方式發(fā)展住房貸款
將金融機構(gòu)放出的住房抵押貸款轉(zhuǎn)變?yōu)榈盅嘿J款所支持的證券，通過資本市場轉(zhuǎn)售給投資者，資金不僅更加通暢，也實現(xiàn)了眾多投資者分散承擔住房貸款的風險，這即為住房抵押貸款證券化過程。正在我國實施的信貸資產(chǎn)證券化的形式之一便是住房貸款證券化，它主要有三個優(yōu)勢：（1）銀行貸款的資產(chǎn)流動性得到極大的提高，即銀行長期貸款便暢通無阻，從而“短存長貸”的根本矛盾得到很好的解決；（2）深化了金融產(chǎn)品和金融行業(yè)的發(fā)展。抵押貸款證券化是指將銀行過去一家獨自扮演的發(fā)放貸款、持有貸款及回收貸款本金利息等功能，轉(zhuǎn)變?yōu)橛啥嗉揖哂写婵罱鹑诠δ艿臋C構(gòu)與相關(guān)機構(gòu)投資者一起參與的活動。因而，整個金融行業(yè)分工細化得到了深化，并且銀行把部分抵押貸款風險轉(zhuǎn)移到了相關(guān)機構(gòu)，這些機構(gòu)都能更能較好的承擔長期債權(quán)風險，進而總體的金融體系效率得到了提升，金融體系的整體安全性得到大的增強；（3）銀行的經(jīng)營范圍得以擴大，其經(jīng)營效益也跟隨得以提高。非銀行金融機構(gòu)同銀行之間聯(lián)系更加緊密，其間的差異逐漸變得更加模糊不清，現(xiàn)在，銀行能夠進入諸多過去未曾跨入的領(lǐng)地，進而達到了提升資本經(jīng)營效益和促進經(jīng)營多元化的目標。
（二）從政府方面來講
1、建立完備社會信用體系，完善合理個人信用制度
到目前為止，在我國，個人及全國集中統(tǒng)一的企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫已經(jīng)建成。到2010年末，我國在相關(guān)企業(yè)和個人特征系統(tǒng)建立了近1700萬戶企業(yè)和超過7.77億多自然人的信用檔案文件。但是，在我國，個人信用體系的發(fā)展卻處于起步階段，進一步完善還有待時日。
2、建立和完善個人住房貸款擔保、保險機制
降低和轉(zhuǎn)移貸款風險是與保險相結(jié)合的最終效果和目標，尤其是信用中的風險。目前，我國監(jiān)管當局對各商業(yè)銀行的住房按揭貸款業(yè)務(wù)管理存在矛盾的要求，一方面商業(yè)銀行是企業(yè)，需要履行其社會責任，保障中低收入家庭能夠購買得起保障型住房，另一方面，其又需對借款人的收入狀況及信用狀況進行嚴格的審查。此時，國際經(jīng)驗值得借鑒，對于特定類別的如中低收入者的個人住房抵押貸款應(yīng)由政府提供擔保，政府通過設(shè)立專門機構(gòu)進行實施，若購房者出現(xiàn)違約，清償貸款本息的責任由政府機構(gòu)代替為之進行承擔。政府提供保險、保證，乃至出資設(shè)立金融機構(gòu)，并不意味著政府要拿出大量資金，它只是表明政府堅定地立于一種“最終貸款者”的地位上，其要旨是給借貸雙方以信心，并為整個融資活動確立規(guī)范。
3、積極準備個人住房貸款證券化
作為平衡住房信貸資金、防范住房信貸風險的有效工具，并作為世界住房金融發(fā)展方向的個人住房貸款證券化，我國卻未曾廣泛借鑒利用。同時，考慮到我國目前的具體情況，個人住房貸款證券化要在我國廣泛實施推行，市場基礎(chǔ)未發(fā)展到一定程度。應(yīng)該先在比如，北京和上海等部分市場條件成熟的地區(qū)進行試點調(diào)研，一邊實踐一邊尋找經(jīng)驗，挖掘其中的不足，不斷完善運作機制，待經(jīng)驗充分，其它地區(qū)條件成熟時再給予推廣應(yīng)用。
4、健全法規(guī)，完善社會保障制度
通過房地產(chǎn)抵押、擔保法律制度、預(yù)售及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度的修訂和完善，個人破產(chǎn)法、社會保障法等法律的制定，便能夠更加完備、簡明在合法有效的基礎(chǔ)上的個人住房貸款業(yè)務(wù)的流程，減少以致杜絕抵押住房存在的權(quán)利瑕疵，從而使得抵押權(quán)人合法處分抵押住房的權(quán)力得到有效的保障。
四、小結(jié)
個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)在我國對改善城鎮(zhèn)居民住房條件、擴大內(nèi)需、促進國民經(jīng)濟發(fā)展所發(fā)揮的作用越來越大。本文主要從分析美國次貸危機中揭示中國個人住房抵押貸款存在的風險，并提出了相應(yīng)的解決對策，對我國的個人住房貸款風險問題有一定的指導作用。
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關(guān)鍵詞:個人住房抵押貸款;違約風險;風險防范
中圖分類號:F83
文獻標識碼:A
文章編號:1672-3198(2010)21-0289-02
1 國內(nèi)研究現(xiàn)狀
國內(nèi)違約風險的研究始于90年代末,隨著中國金融體系的逐步建立和住房抵押貸款的發(fā)展,研究的層次不斷加深。首先是違約風險特征因素的識別,部分學者從博弈論的角度來探討違約原因。其實是從供給者及市場角度,然后是違約風險的防范與預(yù)測研究。此外有些學者認為利率的變化等原因引發(fā)的借款人提前還款也應(yīng)是一種違約行為,因為提前還款會造成銀行資金流的變動,對其他還款人有著借鑒的影響。
1.1 從違約風險特征因素角度研究個人住房抵押貸款風險
雁,王雅林(2006)運用層次分析法構(gòu)建住房抵押貸款風險評價判斷矩陣,通過權(quán)重的計算,可以得出抵押物風險、信用風險、流動性風險、環(huán)境風險、和抵押貸款條件風險所占比重較大。劉春紅(2000)將影響個人住房抵押貸款的微觀因素分為經(jīng)濟因素、非經(jīng)濟因素和中間因素三大類。在實證分析中,構(gòu)造了借款人個人情況、貸款變量、房屋變量和衍生變量等4個變量。王福林(2004)在文中利用杭州某商業(yè)銀行數(shù)據(jù)(樣本容量為1861個)對個人住房抵押貸款違約因素進行了較為全面的分析。馬宇(2009)在實地調(diào)研的基礎(chǔ)上也對影響我國個人住房抵押貸款違約風險的因素進行了實證分析。楊紅,陳德棉(2009)用定性分析法在文章基于借款人特征、貸款特性、房產(chǎn)特征三個維度構(gòu)建了個人住房抵押貸款違約相關(guān)變量選擇的分析框架,在違約微觀變量的選取上主要使用了專家咨詢法。上述學者實證研究的結(jié)論共同之處是都認為房產(chǎn)特征對違約的影響最大,然而對于受教育程度等借款人特征對違約的影響程度略有不同。王福林認為房產(chǎn)投資特征、區(qū)域經(jīng)濟、建筑面積因子對貸款質(zhì)量影響最大,年齡婚姻、財務(wù)負擔比率、貸款期限因子影響較小,學歷職業(yè)因子對貸款質(zhì)量影響不顯著,而馬宇(2009)則認為研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)對違約影響較大的因素依次是住房面積、月還款額占家庭收入比、是否期房、受教育程度等。
國內(nèi)部分學者在此方面的研究中樣本反映個體特征的信息不足,因此得出的結(jié)論出現(xiàn)了很多失真現(xiàn)象。即使采用了大樣本數(shù)據(jù),對于多變量加入模型中的方法,相對于國外依然有一定的差距,沒有使用動態(tài)的數(shù)據(jù)來分析,如何優(yōu)化樣本選擇將是今后實證研究的主要研究方向。
1.2 從博弈論角度研究個人住房抵押貸款風險
吳晨等(1999)是國內(nèi)最早應(yīng)用博弈論對個人住房抵押貸款違約風險進行研究的學者。他建立了個人借款博弈和個人還款博弈模型,認為銀行對個人資信的判斷最為關(guān)鍵,它直接關(guān)系到銀行的獲利情況。田啟偉(2004)等人是將借款人作為一個理性的博弈方,而外界市場環(huán)境的變化作為一個自然博弈方;當房地產(chǎn)市場景氣時,理性的借款人必然選擇守約,從而構(gòu)成了此博弈的一個均衡;當房地產(chǎn)市場不景氣時,理性的借款人會權(quán)衡自己成本和收益的關(guān)系,從而選擇有利于自己的行為,以達到博弈的均衡。
陳穎(2007)認為住房抵押貸款合同簽訂后,借款人和銀行如何根據(jù)自身情況在還款階段進行決策是一種博弈行為。通過重復博弈模型的計算,可以得出對借款人還款行為征收違約金,對借款人的違約行為采取訴訟手段追償,是防止貸款違約的最有效工具。孫冰,劉洪玉(2006)將博弈論與信息經(jīng)濟學理論和模型引入對個貸市場借貸雙方信息結(jié)構(gòu)的研究,在考慮個貸利率、抵押物價值和借款人違約概率的情況下,分別建立消費者借款購房目標函數(shù)和貸款人放貸目標函數(shù),分析交易達成條件和貸款人放貸策略。
國內(nèi)學者運用博弈論研究表明,在信息不對稱的個貸市場中,貸款人放貸策略的局限性,如利率管制會降低信用配給的有效性,導致逆向選擇和道德風險的產(chǎn)生。部分學者應(yīng)用博弈論來分析違約原因,但是都只考慮了個人住房抵押貸款的一個方面,將借款人與宏觀因素與微觀因素結(jié)合起來進行多方博弈分析,將會使得分析結(jié)果更為全面準確。
1.3 個人住房抵押貸款的供給者及市場角度研究個人住房抵押貸款
孫冰,劉洪玉(2005)認為細分個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)專業(yè)環(huán)節(jié),促進參與機構(gòu)的專業(yè)化和多樣化,使其在業(yè)務(wù)鏈上各類專業(yè)機構(gòu)各司其職,相互牽連能夠有效降低和分散風險。尚耀華(2006)從銀行的角度對個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)所面臨的風險進行了系統(tǒng)分析,發(fā)現(xiàn)購房者違約風險、市場風險、銀行的經(jīng)營風險和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風險是住房抵押貸款風險的主要來源。牛明雷(2003)認為還款方式單一、個人住房抵押貸款保險不完善以及個人信用體系不健全是住房抵押貸款中的主要問題,解決措施主要可以采用抵押貸款還款方式多樣化、建立和完善個人住房抵押貸款保險制度、建立規(guī)范的社會共享的個人征信系統(tǒng)以及實現(xiàn)個人住房貸款證券化。張宇,劉洪玉(2009)利率市場化程度低、個人住房抵押貸款市場層次單一、貸款產(chǎn)品模式單調(diào)等市場固有缺陷,導致我國個人住房抵押貸款的利率風險過度集中于銀行體系,且潛在風險水平高、可控性差。
在這部分的研究中,國內(nèi)學者認為個人住房貸款的供給者在市場中并不成熟,個貸市場上缺乏有效的保障機構(gòu)以及二級市場。但是并沒有在研究中對未來市場以及供給者如何完善給出具體的解決方案,提出的建議多集中在政策層面,缺乏定量研究對于理論的支持。
1.4 從違約風險防范與預(yù)測角度研究個人住房抵押貸款風險
蔣勤、祁彥(2002)分別研究了美國、澳大利亞以及加拿大的個人住房抵押貸款擔保制度。認為我國應(yīng)該調(diào)整保費結(jié)構(gòu)及保費計算方式,國家應(yīng)建立政府主導、多方參與的住房抵押貸款保險體制。之后的學者在借鑒研究成果的基礎(chǔ)之上提出了一些具體的政策建議,何曉晴,謝赤,吳曉(2005)根據(jù)中國的現(xiàn)階段的國情,可考慮采取積極的寬限期政策、無限責任抵押政策、積極的違約罰金政策和增加借款人的信用成本等具體的防范措施。買建國(2005)認為應(yīng)該建立以政府擔保與商業(yè)保險相結(jié)合的個人住房抵押貸款風險分攤機制。尚耀華(2009)從期權(quán)理論的視角分析了住房抵押貸款違約問題,建立了違約概率預(yù)測模型。明確了住房抵押貸款的違約條件,即抵押物的市場價格小于借款人的債務(wù)面值,從而把違約概率的預(yù)測問題轉(zhuǎn)化為抵押物的市場價格和債務(wù)面值的確定問題。
國內(nèi)學者對這一問題的研究一方面是對國外個人住房抵押貸款保險經(jīng)驗借鑒研究;另一方面是如何利用保險機制來分散和轉(zhuǎn)移風險。此外對于風險的預(yù)測也有一定的涉及。但相比與國外的研究,一是對于抵押貸款保險費率的計算問題少有涉及,只是在宏觀層面提出建立保險體系的想法。二是在用模型預(yù)測住房抵押違約問題時,模型單一且精度不高,尚處于起步階段。
1.5 從利率以及提前還款角度研究個人住房抵押貸款風險
劉洪玉(2003)應(yīng)用平行數(shù)據(jù)模型,研究了不同收入家庭申請住房抵押貸款時,貸款比率、房價收入比和家庭收入特征屬性對其貸款價值比(LTV)選擇行為的影響。吳青(2005)認為可變利率住房抵押貸款可以規(guī)避利率風險,是基于這樣兩個前提,一是住房抵押貸款的利率調(diào)整總能與銀行資金成本的變化保持同步;二是住房抵押貸款的還貸按借款合同有序進行。陳為濤(2005)認為加息會造成貸款居民提前還款的意愿增加,從而加重了銀行的資金運營成本。劉洪玉(2007)運用比例風險模型,探討影響個人住房抵押貸款提前還款風險的顯著因素.針對提前還款買權(quán),引入了一種新定義的買權(quán)價值,其結(jié)果不僅表明新定義的買權(quán)價值與提前還款風險顯著相關(guān),而且還得到了與國外類研究不完全相同的結(jié)論,借款人收入與提前還款風險顯著負相關(guān),借款人年齡與提前還款風險非顯著相關(guān)等。孫冰(2009)提出將風險躍遷概率引入到對個人住房抵押貸款提前還款――違約概率的定量估計中。得到的實證研究結(jié)論包括借款人歷史還款狀態(tài)可以作為表征其未來還款狀態(tài)的重要指標。姚捷(2005)認為提前還款行為之所以廣受關(guān)注,是因為它直接影響住房抵押貸款現(xiàn)金流的變化,從而改變著MBS的價值。吳青(2005)利率下降時提前還貸的選擇而更受借款人歡迎。但對銀行而言,固定利率的利率風險管理有較高要求。
國內(nèi)學者認為利率的變化是引發(fā)借款人提前還款的重要因素,借款人的提前還款時抵押貸款合同的違約,并沒有說明這種違約應(yīng)該在合同中規(guī)定怎樣的費率才能有效的解決。同時認為應(yīng)該把集中在銀行的違約風險分散到政府,保險公司等各個機構(gòu),從而降低違約風險。但是國內(nèi)研究大多停留在定性研究上,對宏觀經(jīng)濟層面的研究較多,提出的政策建議缺少實證研究的支持。在樣本的獲取上,國內(nèi)學者數(shù)據(jù)來源有限。
2 結(jié)語
國內(nèi)實證研究比較少,即使有研究缺乏數(shù)據(jù),國內(nèi)研究多為靜態(tài)的模型,不能動態(tài)的分析各種風險。因此,在國內(nèi)個人住房抵押貸款違約風險的實證研究還需要進一步探討,從以下幾個方面進行完善:一是增加擴大樣本范圍,增加樣本選擇的隨機性和數(shù)量。二是應(yīng)多采用動態(tài)的時間序列數(shù)據(jù)。
在研究方法上,可以在影響風險的變量中加入多因素的分析方法,建立多維模型,可以考慮加入房地產(chǎn)周期,或是國家政策周期的因素,使得變量更為全面。人文,政策等對個人住房抵押貸款違約風險的影響都應(yīng)適當?shù)募尤氲侥Ｐ椭?如何量化這些宏觀因素是一個難點。
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關(guān)鍵詞:信用風險;住房抵押貸款;風險防范
2000年以來,我國進一步深化了城鎮(zhèn)住房制度改革,加快了住房分配貨幣化方案實施步伐,使得銀行的商業(yè)性住房貸款迅速開展起來。個人住房貸款業(yè)務(wù)近年來的穩(wěn)步增長,使其在銀行信貸資產(chǎn)中比重逐漸增大,同時也為國內(nèi)銀行開辟了一個重要的蓬勃發(fā)展的業(yè)務(wù)市場。數(shù)據(jù)顯示,長期以來我國個人住房貸款占個人消費貸款的比重始終在75%-97%,1997年末全國個人住房貸款余額190億元,到2007年底已達到3萬億,多年來一直保持著高位增長。隨著個人住房貸款余額的增長,信用風險也不斷累積,個人住房抵押貸款開始顯現(xiàn)逐步攀升趨勢,而其本身所攜帶的風險影響程度也隨著擴大,再加之次貸危機的爆發(fā)以及目前房價的相對企高,這就更值得引起我們對其風險管理的關(guān)注了。在社會信用制度不健全的情況下,借款人信用是個人住房抵押貸款風險的根本影響因素。因此,作為銀行信貸產(chǎn)品,信用風險是銀行首當其沖要面對的風險,也是解決個人住房抵押貸款風險的關(guān)鍵所在。
一、信用風險的分類和引致原因
信用風險是銀行客戶無力履約的風險,也是目前銀行面臨的主要風險。影響住房抵押貸款的原因包括銀行自身的原因和非銀行的原因。前者包括銀行對借款人的調(diào)查失誤、銀行對住房估值偏差、貸后管理落后等等原因;后者則包括借款人本身還款意愿、市場變化、技術(shù)原因、企業(yè)管理落后等等原因,具體又可分為還款能力風險和還款意愿風險。個人住房抵押貸款還款期限長,通常要持續(xù)20-30年,在這段時間里,個人資信狀況面臨著巨大的不確定性,經(jīng)濟惡化及其引發(fā)的個人支付能力下降的情況很容易發(fā)生,這樣便會形成還款能力風險。而在還款能力確定的情況下,借款人還可能故意欺詐,騙取銀行貸款,拖欠還款,造成所謂的還款意愿風險。在過去,受傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制影響,政府干預(yù)和銀行治理結(jié)構(gòu)缺陷因素被認為是導致信用風險的主要原因。隨著我國金融業(yè)改革開放的深入,政府干預(yù)和銀行治理結(jié)構(gòu)缺陷因素正在消減,市場變化因素增強。
在美國,受次級債對全球金融市場和實體經(jīng)濟的沖擊,一些金融機構(gòu)由于大量投資于次級債而受到影響,出現(xiàn)流動性困難,最終破產(chǎn)或被兼并,連一些大的金融機構(gòu)也難逃厄運。諸如美林公司被美國銀行吞并,貝爾斯登被摩根大通廉價收購等等,足見住房信貸風險的破壞力。目前,我國的大中城市房價依然處于高位運行,而同時居民在住房投資和投機的積極性都空前增加,貸款買房的居民占絕大多數(shù)。同時在各國經(jīng)濟政策的刺激下,全球經(jīng)濟已經(jīng)進入了恢復期,各種資源、原材料價格已經(jīng)逐步回升,我國的很多企業(yè)都基本實現(xiàn)了扭虧為盈,消化金融危機中的虧損。隨著企業(yè)業(yè)績的復蘇,油價、水價、電價的上調(diào)以及其他各類資產(chǎn)價格的上漲,我國經(jīng)濟中存在著可能的通貨膨脹隱憂。而目前利率仍在低位徘徊,由此引發(fā)的可能的加息會使住房抵押貸款面臨前所未有的風險曝露。因此,我們必須做好這方面的預(yù)警和預(yù)防工作,防止住房貸款信用違約集中釋放造成的多米諾骨牌效應(yīng)。
二、個人住房抵押貸款信用風險的信號識別
理論認為,資本結(jié)構(gòu)、擔保、企業(yè)規(guī)模、資本大小可以作為貸款信用風險的識別信號,但是對于個人住房抵押貸款,這些指標并不完全適應(yīng)。目前而言,對于住房抵押貸款信用風險的識別可以基于以下指標的判斷:
第一,借款者家庭資產(chǎn)凈值的大小。家庭資產(chǎn)凈值是指住宅的現(xiàn)有價值與其債務(wù)的現(xiàn)有市場價值之差。住宅作為抵押貸款的抵押物,是作為貸款人無力履約時銀行需要變賣的資產(chǎn),其現(xiàn)有市場價值的大小直接關(guān)系到違約情況下貸款損失所能挽救程度的大小,可以作為信用風險識別信號之一,也可以作為判斷是否違約的一個最基本的決定因素。
第二,借款人的工作和收入來源。住房抵押貸款的償還主要還是依靠借款人以后的工作收入來償還,具有固定的職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源的借款人所發(fā)生的信用風險更小。
第三,借款人持有的資產(chǎn)。根據(jù)收入和資產(chǎn)轉(zhuǎn)化的分析,借款人如有不能提供證明依據(jù)的經(jīng)常性穩(wěn)定收入,則必須具有一定數(shù)量的資產(chǎn)證明。審查收入不足以確定借款人還款能力的,銀行會考慮到要求借款人出具具有流動性的金融資產(chǎn)以證明其還款能力。而當借款人持有資產(chǎn)急劇縮水時,我們可以判定此時發(fā)生信用風險的概率也會明顯變大。
第四,征信機構(gòu)報告。主要是判斷借款者的還款意愿風險?？梢哉f,以往的信用記錄可以一定程度反映一個人的信用意識和價值觀,而這種觀念和意識很難在短時間內(nèi)改變,借款人在以前的借款記錄中違約頻頻,則在以后的借款中發(fā)生違約的概率也會很高。對于征信單位給出的歷史的信用行為記錄進行調(diào)查評估是規(guī)避信貸風險、保障房供安全的重要環(huán)節(jié)。目前呼吁建立信用檔案的主要意義也在于此。
上述因素被認為是表征借款人信用品質(zhì)的主要指標,也是判斷住房抵押貸款信用風險的重要標準。
三、個人住房抵押貸款信用風險的評估
從20世紀末起,信用風險管理在國際金融界得到很高的重視和極大的發(fā)展。在古典信用風險度量方法基礎(chǔ)上,新的度量和管理方法不斷涌現(xiàn),在突破傳統(tǒng)定性方法的局限基礎(chǔ)上,新的信用風險度量方法能夠更為科學地進行定性和定量分析。國外提供的模型方法有J.P.Morgan(1997)的CreditMetrics模型、KMV模型、CreditRisk+模型、RAROC模型、KPMG公司的貸款分析體系等,然而目前對于國內(nèi)來說,基于各個風險估值模型的特點和應(yīng)用范圍約束,并不存在完全適應(yīng)個人住房貸款風險管理的模型,因而在國內(nèi)住房抵押貸款實踐中運用這些模型進行信用風險量化度量的并不多,更多地仍是依賴于信貸員或信用分析人員的職業(yè)判斷。
國內(nèi)可以針對個人住房抵押貸款建立一個獨立的風險估值模型,這一模型可以將影響貸款質(zhì)量的宏觀因素和微觀因素、長期因素和短期因素囊括進來,宏觀方面的因素可以考慮失業(yè)率、GDP增長率及政府支出水平和特定地區(qū)、行業(yè)的經(jīng)濟指標值、證券市場指數(shù),微觀方面的因素可以考慮借款人的財務(wù)狀況、受經(jīng)濟周期影響程度、個人誠信度、持有資產(chǎn)現(xiàn)值等等因素。在確立這一系列因素之后,就可以對每筆個人住房抵押貸款給出相應(yīng)的量化評分結(jié)果,同時,再根據(jù)以往個人住房貸款的數(shù)據(jù)資料將評分估值結(jié)果同相應(yīng)的損失期望值對應(yīng),那么就可以較準確估計出銀行所持有個人住房抵押貸款的風險大小。
在此基礎(chǔ)上可以根據(jù)歷史或測算的市場震蕩數(shù)據(jù),運用模擬方法或計量技術(shù)模仿一系列不利情況下可能曝露的信用風險,比如測試經(jīng)濟迅速下滑時可能對借款人償債能力的影響、測試房價在短期內(nèi)連續(xù)下跌可能對銀行信貸組合的價值變化的影響等等,根據(jù)這些測試評估結(jié)果制定相應(yīng)的業(yè)務(wù)拓展政策方針和風險戰(zhàn)略決策,這樣銀行對住宅抵押貸款的信用風險的現(xiàn)狀和未來就可以有一個動態(tài)、全面的把握,從而將風險損失減至最少。
四、我國個人住房抵押貸款信用風險的防范措施和建議
第一,建立和提高我國個人住房抵押貸款風險管理的量化分析技術(shù)。在國外,個人住房抵押貸款成為銀行貸款發(fā)放的主要領(lǐng)域之一,美國個人住房抵押貸款余額占到銀行信貸余額的22%左右。我國個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展也極為迅速,但是相應(yīng)的更為科學、客觀的貸款管理體系并未完全建立。當前,跨國銀行風險管理技術(shù)發(fā)展日趨定量化,在風險識別、度量過程中均有大量的實證數(shù)據(jù)作支持,使得風險管理越來越體現(xiàn)出客觀性和科學性的特點。我國商業(yè)銀行也應(yīng)該學習國際經(jīng)驗,積累和完善數(shù)據(jù)資源,建立適應(yīng)中國國情的個人住房抵押貸款風險管理的模型。
第二,政府對個人住房抵押貸款風險管理給予政策支持。經(jīng)濟系統(tǒng)中存在個體難以抵御的系統(tǒng)風險,在全球性的金融海嘯情況下更是使得一些中下等收入居民違約風險增加,會對銀行信貸循環(huán)體系造成巨大沖擊。因此,政府針對經(jīng)濟形勢,在必要時候?qū)μ囟悇e的個人住房抵押貸款實施一定的優(yōu)惠政策,減輕存在較大違約風險的購房者還貸負擔。例如,2008年央行宣布的首套房屋可享受7折房貸政策出臺,廣發(fā)銀行、北京銀行等銀行對于首套唯一的140平方米以下住房并且無逾期記錄的房貸者給予了7折房貸政策優(yōu)惠,一定程度對中下等收入居民形成了政策支持,有助于降低銀行信用風險。
第三,建立符合中國國情的住房消費模式,整頓和完善房地產(chǎn)市場秩序。與西方國家比較,我國居民以最低的人均GDP實現(xiàn)了最高的住房擁有率,那么我國的低收入群體的生存壓力也應(yīng)該是十分巨大。針對低收入群體推出住房保障制度,推廣廉租房計劃,同時加強對住房保障制度的公開、透明運作和社會監(jiān)督,抑制住宅炒作和投機活動,有助于減少房價的劇烈波動,降低房貸信用風險。
第四,建立和完善中國的個人信用管理體系,包括建立和完善個人信用檔案、個人資信評估和個人信用風險預(yù)警制度。我國應(yīng)借鑒發(fā)達國家的社會征信體系經(jīng)驗,采用政府推動和市場化運作相結(jié)合的方法,整合各個部門的公共記錄信息,這將有利于銀行在放貸過程中更全面、更及時地動態(tài)把握好貸款所處的風險狀況,減少信用違約帶來的損失。
第五,提高銀行自身消除風險、抵抗風險的能力。首先是健全銀行內(nèi)控制度,商業(yè)銀行要建立嚴格的風險管理程序和培育良好的風險管理文化,銀行在貸前調(diào)查、貸中審查、貸款審批、貸后管理等各環(huán)節(jié)要落實各項風險管理措施,建立科學的量化的風險管理系統(tǒng),增強風險控制和預(yù)警功能。其次要提升信貸員工整體素質(zhì),增強其對金融、分析調(diào)查、評估、風險管理等知識的學習和掌握,加強員工的敬業(yè)精神和職業(yè)操守教育,減少風險估計的隨意性,嚴防“假個貸”,杜絕人為控制信貸業(yè)務(wù)的情況,削弱銀行內(nèi)部個人在信貸發(fā)放問題上過大的個人決斷權(quán)。再次要努力提高銀行自身資本充足率,提高抵補預(yù)期和非預(yù)期損失的能力,管理層可以根據(jù)宏觀經(jīng)濟形勢建立動態(tài)資本和動態(tài)撥備要求,強制性提高銀行的風險抵御能力。
第六,穩(wěn)步推進住房抵押貸款證券化。我們應(yīng)肯定金融創(chuàng)新和資產(chǎn)證券化的積極意義,不能因噎廢食。住房抵押貸款證券化實際上是把不可移動的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通轉(zhuǎn)讓的有價證券,它可以有效地分散和轉(zhuǎn)移積聚在銀行的信用風險。以住房抵押貸款為擔保發(fā)行抵押證券后,原來集中在銀行的貸款資產(chǎn)在資本市場上轉(zhuǎn)為各類投資者人的有價證券,由于抵押證券是以一組投資組合為抵押,個別信用風險被分散;同時,它也解決了銀行面臨的流動性約束,一定程度上轉(zhuǎn)移了抵押貸款的風險。應(yīng)該看到,近年來我國在房地產(chǎn)證券化方面進行了一系列探索和實踐,取得了一些成績。因此,應(yīng)繼續(xù)穩(wěn)打穩(wěn)扎,為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造各種有利條件。
參考文獻:
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關(guān)鍵詞:個人住房貸款;貸款;風險
隨著我國住房制度改革的不斷深入，個人購買商品住房的意向漸趨強烈。房價不斷上漲以及住房市場中存在的供給與當期有效需求不足的矛盾使得住房按揭貸款應(yīng)運而生。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)及城市居民購買住房的融資途徑主要是依靠這種單一地產(chǎn)金融機制，使各商業(yè)銀行承受著來自于商品房開發(fā)供應(yīng)鏈兩端的風險壓力。而且，政策、市場及借款人自身情況的變化均可能引起市場環(huán)境和借款人的還款能力的變化，使得商業(yè)銀行的貸款風險面臨著一定的考驗。從實際來看，面臨的風險如下。
一、利潤風險
1.貸款利率風險
在金融借貸市場上，資金的供應(yīng)關(guān)系隨著經(jīng)濟波動或政府經(jīng)濟政策的改變而發(fā)生變化。在住房貸款利率一定的情況下，若市場利率上升，那么貸款人就會因此減少利息收入，就會減少收益，造成損失。
2.存款利率風險
由于內(nèi)外部環(huán)境的改變，導致存款利率上升，利率的上升意味著融資成本的增加，但是貸款利率是根據(jù)當時的利率情況加上一定的利潤制定的，所以一點存款利率上升，貸款人仍需按照合同約定來提供借款人資金，這樣利潤空間就會大大減少。
二、市場風險
1.通貨膨脹風險
如果市場出現(xiàn)通貨膨脹，就會導致購買力的下降。物價上升往往會伴隨著通貨膨脹而來，就會出現(xiàn)貨幣貶值，即使借款人如約還款，但是貸款人也會因此而受到損失。
2.機會成本風險
這種風險是指當住房貸款以外的其他金融投資的報酬率上升，超過住房貸款的報酬率的時候，貸款人把融資資金投入到以住房貸款的形式發(fā)放出去所獲得的利潤就會少于將這部分資金投入到其他投資中的利潤，從而造成收益的減少。
3.房地產(chǎn)市場風險
個人住房貸款本質(zhì)上是屬于抵押性質(zhì)的貸款，因而抵押物的價格是影響風險的重要因素。如果開發(fā)商故意抬高房價，造成房地產(chǎn)價格泡沫，當泡沫破碎就會致使房價大幅度縮水，銀行的貸款風險就會隨之提高。另外，即使開發(fā)商準確估價，若自然環(huán)境，政策變化等諸多影響下，也會造成同樣的風險損失。
三、信用風險
1.借款人的違約行為
（1）提前還款。住房按揭貸款提前償還現(xiàn)象屢見不鮮，這對于銀行業(yè)并非一件好事。首先，這將會降低銀行的利息收益。其次，它將使銀行的可用資金增加，會造成資金閑置增加，從而加大銀行的投資壓力和風險。再次，提前還款還會增加銀行的各項無形成本。由于提前償還的情況千差萬別，銀行無法運用計算機來處理，耗費較大的人力。而且銀行需要對原借款合同中的內(nèi)容重新修正與計算，增加了經(jīng)營成本和服務(wù)成本。
（2）不還款。這種違約行為分為兩種，一種是主觀違約，就是這借款人基于個人利益的考慮而故意或有意違約。第二種是被迫違約，由于借款人喪失勞動能力、失業(yè)或其他特殊情況導致無法還款的一種無意違約。貸款人是很難做到對借款人的財物狀況作出有效監(jiān)管或是準確預(yù)期，因此個人住房貸款的信用風險還是比較大的。
2.開發(fā)商的信用風險
（1）假按揭風險。部分房地產(chǎn)開發(fā)商指使他人辦理按揭貸款，通過辦理假按揭貸款套取銀行貸款以供他用。這樣就會使得銀行承擔的貸款風險由低到高，造成銀行的潛在的信用風險，后果嚴重。
（2）項目風險。項目風險是指開發(fā)商為了獲得該項目的銀行貸款，故意提供給銀行不真實的妾也和項目資料騙取貸款。隨著住房市場的快速發(fā)展，不具備雄厚資金實力、強大開發(fā)能力和優(yōu)良開發(fā)業(yè)績的開發(fā)企業(yè)就會出現(xiàn)預(yù)售不理想，資金不足，就不能按期交房，從而使已購房者不能按期入住，最終開發(fā)項目甚至中途“夭折”。處于劣勢的購房者可能要求解除購房合同，迫使銀行出面幫助挽回損失，從而將其與開發(fā)商的合同糾紛轉(zhuǎn)嫁給銀行，造成銀行的損失。
四、操作性風險和銀行自身管理所引發(fā)的風險
1.貸前調(diào)查形式化
銀行對貸款前的調(diào)查流程有詳細、具體的規(guī)定，但實際操作中，由于個人信貸戶數(shù)多、筆數(shù)多、借款人來源分散，在沒有足夠的監(jiān)督管理的情況下，過于形式化，輕視具體內(nèi)容的調(diào)查，是銀行需要承擔不必要的潛在風險。
2.個人信貸審批不嚴謹
在個人信貸審批方面銀行存在監(jiān)督檢查不夠、專業(yè)化程度低下、經(jīng)營過渡授權(quán)等諸多問題使得銀行對個人信貸審批質(zhì)量無法保障。
3.忽視貸后管理
我國商業(yè)銀行對個人貸款的管理，要求定期逐筆檢查、報告。但是個人貸款業(yè)務(wù)達到一定業(yè)務(wù)量后，無論是從工作量上海市從銀行管理上，逐筆檢查是無法實現(xiàn)的。
4.抵押物評估風險
主要表現(xiàn)為抵押物不足。房產(chǎn)估價普遍存在高估的現(xiàn)象，若不能及時發(fā)現(xiàn)房價高估，在貸款成數(shù)較高時，有可能出現(xiàn)抵押物價值低于貸款金額的風險。
五、法律風險
1.借款人借款資格
依據(jù)法律規(guī)定，自然人因為將抗狀況分為完全民事行為人、限制迷失行為人和無民事行為人。而對于不懂的借款人使用不同的貸款條件，對于戶籍不再貸款銀行所在地的，貸款條件也不近相同。所以確定貸款人的主體資格在實踐中非常重要，相反如果忽視了借款人的主體資格便會造成銀行的法律風險。
2.借款用途
我國法律明確規(guī)定，銀行貸款不能用于投資股票、基金等資本市場及用于非法活動。中國人民銀行和銀監(jiān)會也在不斷強調(diào)銀行要嚴禁發(fā)放無指定用途的貸款。所以銀行沒有做好貸款前的審批核查工作，就會使貸款用于非法的活動之中。而這種貸款往往很難收回。
六、風險防范的對策和建議
1.采取利率可變性發(fā)放貸款的方式
其利率根據(jù)市場利率不斷變化而作周期性調(diào)整。與我國現(xiàn)行的浮動利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔的利率上升風險轉(zhuǎn)嫁給借款人，同時借款人承擔的利率下降風險也可轉(zhuǎn)嫁給銀行。
2.提高貸款審查力度和管理水平
貸款人在接到借款人的貸款申請后，應(yīng)該對借款人的信用狀況進行嚴格審查，對于不同資信度的借款人，應(yīng)采取不同的貸款安排。貸款人向借款人提供貸款后，應(yīng)按協(xié)議催收貸款，在整個貸款償還期間，借款人如有違反貸款協(xié)議的，應(yīng)立即采取相應(yīng)的措施進行處理。
3.通過保險降低風險
保險是一種風險轉(zhuǎn)移的工具，通過向保險公司投保來轉(zhuǎn)移風險是個有效的規(guī)避風險的途徑。如貸款人可以要求借款人將抵押貸款的住房投放房屋財產(chǎn)險，以此防范抵押房屋因自然或人為災(zāi)害而遭受的損失。同時，貸款人也可投保住房貸款保險，防止借款人不能如期還款的損失。
4.借款人違約風險防范。
針對購房者存在違約可能性，我們應(yīng)從以下兩點入手：一是銀行在接到購房者的貸款申請后，需要對購房者的基本情況（如收入情況、資產(chǎn)負債情況、月供占家庭月收入的比重、購買房屋的用途等）進行詳細調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查的結(jié)果決定貸款與否及合同條款的擬定。二是對置業(yè)者的資信進行審核。
5.銀行對風險的控制。
銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)該積極開展個人首套自住房貸款，穩(wěn)妥發(fā)展二手房貸款市場。首付款比例應(yīng)當依據(jù)借款人還貸風險確定，不宜一刀切。要嚴格執(zhí)行個人住房貸款風險監(jiān)測等盡職調(diào)查制度，加強對各項權(quán)證的完整性、真實性和有效性審核，加強按揭貸款抵押登記審查，積極采取措施防范期房抵押貸款一次性支付風險，防止一些資質(zhì)低下的企業(yè)利用預(yù)售環(huán)節(jié)將風險轉(zhuǎn)嫁給銀行。
6.重視IT技術(shù)的應(yīng)用
正是由于個人住房貸款的筆數(shù)眾多、業(yè)務(wù)量大的特點，個人住房貸款業(yè)務(wù)需要依賴科技手段。銀行借助于先進的科學技術(shù)，才能夠保證個人住房信貸的規(guī)范化操作和集約化經(jīng)營，從而提高工作績效和工作管理水平。同時，IT技術(shù)的運用是降低成本、實現(xiàn)規(guī)范化的必經(jīng)之路。
7.落實信貸責任制
落實各項貸款責任，如經(jīng)營責任、審批責任等，建立充分的信息披露制度，加強內(nèi)外監(jiān)管，有效地降低商業(yè)銀行的道德風險。同時，建立起不良貸款責任認定和追究制度，使得造成個人信貸風險的損失的員工能夠承擔相應(yīng)的責任。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞:個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)細分產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
鑒于對住宅市場穩(wěn)步發(fā)展的預(yù)期,我國個貸市場的發(fā)展空間巨大。這種發(fā)展空間不僅表現(xiàn)在市場規(guī)模上,更反映在業(yè)務(wù)種類和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的開拓。本文以個貸市場發(fā)展較成熟的美國為例,歸納個貸市場的業(yè)務(wù)細分和產(chǎn)品結(jié)構(gòu),分析形成專業(yè)化分工和多元化產(chǎn)品的意義,結(jié)合我國個貸市場現(xiàn)階段特征,提出一些建議。
美國個貸市場業(yè)務(wù)細分
按業(yè)務(wù)種類劃分
零售業(yè)務(wù)(retailoperation)個人住房抵押貸款零售業(yè)務(wù)通常由個貸機構(gòu)一線業(yè)務(wù)員發(fā)起?？蛻魜碓粗饕ㄟ^兩種渠道,其一是房地產(chǎn)開發(fā)商或中介機構(gòu)提供的潛在客戶,其二是自身的儲蓄或其它貸款業(yè)務(wù)客戶。只有很少部分現(xiàn)實客戶來自于柜臺尋訪和電話促銷。由于個貸零售業(yè)務(wù)由貸款機構(gòu)一線業(yè)務(wù)員親自發(fā)起,因此相比于批發(fā)業(yè)務(wù),能更好控制客戶和抵押住宅質(zhì)量,有助于降低個貸風險。但為此付出的代價是分支機構(gòu)和一線業(yè)務(wù)員數(shù)量的增加,業(yè)務(wù)運作成本上升,尤其是固定成本。國外有研究表明,個貸業(yè)務(wù)的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)不明顯,相反較高的固定成本投入會增加其市場退出成本。小規(guī)模地區(qū)性個貸金融機構(gòu)在零售業(yè)務(wù)領(lǐng)域更占優(yōu)勢。
批發(fā)業(yè)務(wù)(wholesaleoperation)與零售業(yè)務(wù)不同,批發(fā)業(yè)務(wù)是指個貸機構(gòu)直接從發(fā)起人手中購買打包后的個貸產(chǎn)品。由于其不參與個貸發(fā)起,因此能夠減少分支機構(gòu)、業(yè)務(wù)人員等投入,退出個貸市場的成本相對較低。在美國個貸市場中,商業(yè)銀行超過5成的個貸資產(chǎn)來自于批發(fā)業(yè)務(wù),但由此帶來的主要問題是,較難判斷和控制個貸質(zhì)量,包括借款人信用和抵押物狀況,且個貸產(chǎn)品購入成本勢必會大于賣方的發(fā)起成本。
聯(lián)系人業(yè)務(wù)(correspondentoperation)聯(lián)系人業(yè)務(wù)和零售、批發(fā)業(yè)務(wù)的主要區(qū)別體現(xiàn)在服務(wù)性收益的實現(xiàn)時間。無論是自己發(fā)起還是外購打包個貸,聯(lián)系人業(yè)務(wù)都會隨即出售個貸服務(wù)權(quán),提前實現(xiàn)服務(wù)性收益。這可能是因為其沒有個貸服務(wù)能力,但更多的情況是,其希望通過日后還款現(xiàn)金流的折現(xiàn),盡早回收資金,實現(xiàn)收益,規(guī)避風險。
按業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)劃分
個貸發(fā)起(origination)個貸發(fā)起環(huán)節(jié)始于貸款人與潛在借款人的首次接觸,止于個貸合同簽署。具體工作包括:市場營銷(marketing),個貸申請人信用評估,抵押住宅評估,個貸擔保事宜處理、個貸審批,合同文件整理和合同簽署等。其中,抵押物評估和個貸擔保多由外部專業(yè)機構(gòu)承擔。通常情況下,個貸發(fā)起環(huán)節(jié)的收益約為總貸款額的0.3%～0.4%(不包括個貸保費)。美國個貸市場,參與個貸發(fā)起環(huán)節(jié)的機構(gòu)主要包括儲貸機構(gòu)(Savings&Loans)、個貸銀行(Mortgagebank)、個貸經(jīng)紀人(Mortgagebroker)和商業(yè)銀行。其中,個貸經(jīng)紀人在該環(huán)節(jié)扮演的是中間人角色,為個貸發(fā)起人尋找潛在借款人。有數(shù)據(jù)表明,2002年美國50%的新發(fā)起個貸都有個貸經(jīng)紀人參與,該比例在個貸批發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域更高。
個貸服務(wù)(servicing)個貸服務(wù)是繼個貸發(fā)起后的第二個環(huán)節(jié),主要處理還款過程中的一系列服務(wù)性項目,包括還款收繳和歸結(jié)、現(xiàn)金流管理、還款時間表更新和調(diào)整,還款延期通知和違約清算等。此環(huán)節(jié)產(chǎn)生的個貸服務(wù)性收益約為總貸款額的1%。在美國,涉足個貸服務(wù)的機構(gòu)主要有個貸銀行、儲貸機構(gòu)和商業(yè)銀行。2002年個貸銀行在美國個貸服務(wù)環(huán)節(jié)的市場份額最大,超過40%。
個貸擔保(insurance)個貸擔保業(yè)務(wù)主要針對兩方面風險。一方面是抵押物風險,包括抵押物質(zhì)量風險和抵押物產(chǎn)權(quán)風險,二方面是借款人風險。論文僅涉及借款人風險擔保。借款人風險擔保對象主要包括中低收入借款人和高貸款價值比借款人,前者通常由具備政府背景的擔保機構(gòu)提供特殊擔保,提高這部分人群的住房信貸消費能力。如美國個貸市場中的聯(lián)邦房屋管理局(FederalHousingAdministration,FHA)、退伍軍人管理局(VeteransAdministration,VA)和農(nóng)村住房服務(wù)局(RuralHousingService,RHS)。后者主要由私營保險機構(gòu)承擔,如美國個貸市場要求貸款價值比超過8成的借款人對超額部分購買私營抵押貸款保險(PrivateMortgageInsurance,PMI)。由于常規(guī)型個貸通常不要求借款人額外擔保,只需住宅抵押,而超額型個貸的擔保機構(gòu)多為私營抵押貸款保險公司,從2002年美國個貸市場不同擔保類型的個貸比例可以推算出,FHA在美國個貸擔保市場的份額最大,超過50%,私營抵押貸款保險公司次之,約為30%。
個貸風險管理(riskmanagement)按業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)將個貸業(yè)務(wù)細分的一個重要目的是,提高各個環(huán)節(jié)的專業(yè)化水平,通過一環(huán)環(huán)的牽制降低和分散風險。比如個貸發(fā)起機構(gòu)必須保證借款人申請材料的真實性,個貸服務(wù)機構(gòu)承擔服務(wù)過程中的操作風險,個貸擔保機構(gòu)承擔抵押物和借款人的可投保風險。真正的個貸風險管理環(huán)節(jié)主要針對個貸業(yè)務(wù)的流動性風險、利率風險以及無法通過擔保機構(gòu)完全規(guī)避的借款人和抵押物風險等。管理途徑除了風險留存,組合個貸資產(chǎn)避險外,還可借助個貸證券化渠道,尤其是在個貸二級市場發(fā)達的國家。在美國,個貸風險管理環(huán)節(jié)的參與機構(gòu)包括聯(lián)邦國家抵押協(xié)會(FNMA)、政府國民抵押協(xié)會(GNMA)、聯(lián)邦住房貸款抵押公司(FHLMC)、投資銀行以及有風險管理能力的個貸銀行、儲貸機構(gòu)和商業(yè)銀行。個貸證券化主要借助前三大機構(gòu),聯(lián)邦國家抵押協(xié)會和政府國民抵押協(xié)會針對得到FHA和VA擔保的個貸資產(chǎn)實施證券化;而聯(lián)邦住房貸款抵押公司的業(yè)務(wù)主要面向未保險以及由私營保險公司承保的個貸資產(chǎn)。2002年美國個貸余額73%以證券化形式存在,其中FNMA和FHLMC管理著的個貸資產(chǎn)有64%實施證券化,GNMA管理著的個貸資產(chǎn)全部實施證券化。
個貸投資(investment)個貸投資即投資人通過資金投入,獲得債權(quán)性收益。個貸投資渠道有兩種,其一是預(yù)先投資(Up-frontinvestment)。資金來源主要是儲蓄存款、合同存款(Contractsaving)、母公司以借貸形式提供的資金和發(fā)行債券融資等。其二是投資個貸支持證券。資金來源擴展到整個資本市場。圖1和圖2給出了典型發(fā)達國家和發(fā)展中國家個貸資金來源及其比例。從中可以看到,相比于發(fā)達國家,發(fā)展中國家個貸資金來源較單一,主要依靠儲蓄存款和政府財政支持。
美國個貸市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
按貸款利率劃分
美國個貸市場最早出現(xiàn)的個貸利率形式為固定利率。固定利率抵押貸款的利率風險主要由貸款人承擔。當市場利率上升時,貸款人會面臨融資成本增加、投資收益相對減少等問題;當市場利率下降時,貸款人又可能面臨提前還款風險。上世紀80年代之前,固定利率抵押貸款在美國個貸市場占據(jù)主導地位,然而隨著80年代市場利率大幅上升,其所隱含的利率風險凸現(xiàn),造成貸款人出現(xiàn)流動資金不足、資產(chǎn)與負債期限結(jié)構(gòu)不匹配等問題。由此,貸款人開始有意識地開發(fā)浮動利率個貸產(chǎn)品。由于浮動利率抵押貸款的利率風險主要由借款人承擔,因此相比于固定利率抵押貸款,浮動利率抵押貸款的初始利息率較低。一般情況下,下降100到300個百分點。初始利率下調(diào)幅度與浮動利率調(diào)整幅度限制正相關(guān),與調(diào)整間隔負相關(guān)。在美國個貸市場,浮動利率調(diào)整幅度限制主要表現(xiàn)在每期調(diào)整幅度限制(adjustmentratecaps)和整個還款期限內(nèi)的調(diào)整幅度限制(life-of-loanratecaps),而調(diào)整間隔則從半年到5年不等,典型的利率調(diào)整間隔為6個月、1年、3年或5年。多數(shù)個貸產(chǎn)品還會提供一段時期內(nèi)的固定利率政策,被稱之為混合浮動利率抵押貸款(HybridARM),比如“5/1ARM”表示個貸還款期的前5年執(zhí)行固定初始利率,之后每年調(diào)整一次利率。浮動利率的調(diào)整通常依據(jù)一系列表征通貨膨脹水平或貸款人融資成本的指標,如一年期國債利率、融資成本指數(shù)(CostofFundsIndex,COFI)等。此外,美國個貸市場還有一種非主流的貸款產(chǎn)品,被稱之為價格水平調(diào)整抵押貸款(PriceLevelAdjustedMortgage,PLAM)。其以實際利率,而非名義利率作為個貸利率,通過調(diào)整個貸余額來補償通貨膨脹造成的貸款人放貸損失。
按承保標準劃分
個貸產(chǎn)品承保標準大致可以分成三種,其一是所購住房抵押加政府背景的機構(gòu)擔保,其二是所購住房抵押加私營擔保機構(gòu)擔保,其三是僅以所購住房抵押擔保。第一種個貸產(chǎn)品主要用于支持中低收入家庭購買住房,通過政府背景機構(gòu)的擔保提高這部分人群的信用等級,增加貸款人對其提供的授信額度。典型的有美國聯(lián)邦房屋管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)提供擔保的各類個貸產(chǎn)品。其中FHA提供擔保的低息個貸產(chǎn)品超過50種,分別面向不同的消費者或住宅類型,保費由借款人支付,而VA提供擔保的個貸產(chǎn)品只面向曾經(jīng)在戰(zhàn)爭部隊中服役的退伍軍人,且所購住房不能為新房,保費由聯(lián)邦政府支付。第二種個貸產(chǎn)品主要是貸款價值比超過8成的各類貸款。典型的有美國個貸市場中由私營抵押貸款保險公司(PMI)承保的超額型個貸(JumboLoan)。第三種個貸產(chǎn)品即為貸款價值比不超過8成的常規(guī)型個貸(ConventionalLoan)。這三種個貸產(chǎn)品的市場比例見圖2。
按還款方式劃分
盡管個貸產(chǎn)品的還款方式可以多種多樣,比如等額還款、等本金還款、遞增還款、遞減還款、期末一次性還款等,但是從差異化和實用性上看,主要包括三種主流的面向不同借款人的還款方式:等額還款、遞增還款和一次性還款。其中等額還款方式最為普遍,其還款間隔可以是1年,也可以是半年或兩周等。遞增還款方式考慮了借款人收入遞增的普遍規(guī)律,多面向積蓄不足的年輕人。盡管遞增還款方式有效提高了借款人還款能力,但是其存在較大的違約風險和利率風險。一次性還款主要適用于短期的個貸產(chǎn)品。不同的還款方式直接影響著個貸的實際利率,影響著貸款人的風險和收益。
特殊類型的個貸產(chǎn)品
這里僅列舉幾種比較有特色的個貸產(chǎn)品。它們是增值分享抵押貸款(SharedAppreciationMortgage,SAM)、逆向年金抵押貸款(ReverseAnnuityMortgage)和附加擔保帳戶抵押貸款(Pledged-AccountMortgage)。增值分享抵押貸款首次在美國個貸市場推出是在1980年。其設(shè)計理念與價格水平調(diào)整抵押貸款比較相似,同樣是初始利率較低,接近實際利率,對于通貨膨脹因素造成的放貸損失,通過分享通貨膨脹環(huán)境下抵押住宅的增值收益來補償。除貸款人需要承受較大的違約風險和利率風險外,借款人對增值分享抵押貸款的接受度也有限。這主要源于對住宅增值收益的評定困難。如果以出售價格為準,那么由于借款人后期裝修、裝飾的投入帶來的物業(yè)增值收益就難以衡量;如果以評估價值為準,則評估師人為因素的影響較大,且無從驗證尚未實現(xiàn)的評估價值的準確性。逆向年金抵押貸款1979年首次在美國個貸市場推出。其與傳統(tǒng)的個貸產(chǎn)品不同,是由貸款人按月放貸給借款人,借款人在期末一次性還款,還款形式可以是放棄抵押物。附加擔保帳戶抵押貸款的主要特征有兩個。其一是能夠?qū)崿F(xiàn)遞增還款的效果,其二是借款人需要事先在貸款人處建立一個儲蓄帳戶,存入一定額度以上的存款。該儲蓄帳戶即為附加擔保帳戶。借款人可以利用該帳戶的利息和本金還款,且享受到的存款利率高于一般的儲蓄存款。貸款人借此可以吸引更多資金,且能夠降低提前還款風險。
對我國個貸市場業(yè)務(wù)細分與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的啟示
多樣化個貸市場參與機構(gòu)
現(xiàn)階段,我國個貸市場各類業(yè)務(wù)多集中在商業(yè)銀行手中,一定程度上造成業(yè)務(wù)運作效率和利潤空間無法充分發(fā)揮和挖掘,風險過于集中。參考美國個貸市場,分布在個貸業(yè)務(wù)鏈上的各類機構(gòu)(圖3)協(xié)同工作不僅有利于個貸業(yè)務(wù)風險的分散,而且使得各細分業(yè)務(wù)縱向和橫向的延伸與拓展變得簡單,增強了個貸市場的靈活性和適應(yīng)性。我國個貸市場的發(fā)展方向也應(yīng)該是細分個貸業(yè)務(wù),引入更多專業(yè)化、差異化機構(gòu)參與其中。作為個貸市場傳統(tǒng)貸款人的商業(yè)銀行可著重于個貸批發(fā)業(yè)務(wù),多面向風險較低的借款人和抵押住宅類型放貸,選擇性的參與高風險個貸品種的服務(wù)環(huán)節(jié)。
合理化個貸產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
我國個貸市場產(chǎn)品相對單一。盡管不斷有新的產(chǎn)品推出,但是面對的借款人群和住宅類型并未有顯著的差異。加之商業(yè)銀行的個貸政策從規(guī)模擴張向謹慎放貸、提高個貸質(zhì)量轉(zhuǎn)變使得很多潛在借款人無法從個貸市場獲得貸款支持。這類借款人可能是收入不高、信用等級偏低的中低收入人群,可能是儲蓄存款不足的年輕人群,也可能是所購住房價格波動性較大的人群。個貸市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不完善,還直接影響到住宅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。改善的途徑可以是通過政府擔保、貼息貸款或開辟投資渠道讓資本市場的投資人進入來完善個貸市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu),而非簡單依靠商業(yè)銀行創(chuàng)新個貸產(chǎn)品,因為這類個貸產(chǎn)品可能與商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)定位和風險偏好不符。
謹慎創(chuàng)新個貸產(chǎn)品
在住宅價格持續(xù)上升的市場中,貸款人可能由于過分樂觀,過分信賴抵押住宅價值,而推出多類個貸產(chǎn)品,放低借款門檻,以此拓展業(yè)務(wù),擴大市場份額,卻忽略了個貸產(chǎn)品還款期限較長的特征。在漫長的還款期內(nèi),抵押住宅價值的變化并不能用現(xiàn)狀來判斷。相反在價格處于高位的住宅市場中,抵押物價格下跌的可能性加大,引致違約的概率更高。由此,在住宅市場價格上升或下降的不同階段,貸款人應(yīng)該從長遠角度考慮,理性的、謹慎的拓展個貸產(chǎn)品和個貸業(yè)務(wù)。
