時(shí)間：2022-09-14 13:44:06
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇不動(dòng)產(chǎn)登記條例，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
近期頒布的 《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）是我國第一部不動(dòng)產(chǎn)登記方面的行政法規(guī)。它的頒布意味著我國在建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺(tái)的 “四統(tǒng)一”上邁出了重要的、關(guān)鍵性的一步。《條例》共分六章，三十五條，依次對立法目的、基本原則、不動(dòng)產(chǎn)登記簿、登記程序、登記信息和法律責(zé)任等做出了規(guī)定，筆者將對這些內(nèi)容進(jìn)行系列解讀。
《條例》第一條規(guī)定：“為整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律，制定本條例?！边@是對立法目的的規(guī)定。也就是說，制定《條例》有以下目的。
一、整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)
這一點(diǎn)是毋庸置疑的。《物權(quán)法》第十條第二款就明確規(guī)定：“國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?2013年3月15日十二屆人大一次會(huì)議審議通過的《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》中就明確要求，“減少部門職責(zé)交叉和分散。最大限度地整合分散在國務(wù)院不同部門相同或相似的職責(zé)，理順部門職責(zé)關(guān)系。房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責(zé)，……分別整合由一個(gè)部門承擔(dān)”。同年3月26日國務(wù)院辦公廳的“關(guān)于實(shí)施《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工的通知”明確要求：由中央編辦負(fù)責(zé)，在2013年4月底前完成房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責(zé)的整合。由國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門負(fù)責(zé)，在2014年6月前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。2013年11月20日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定：將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān)，理順部門職責(zé)關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負(fù)擔(dān)。由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。行業(yè)管理和不動(dòng)產(chǎn)交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由相關(guān)部門承擔(dān)。各地在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導(dǎo)下，結(jié)合本地實(shí)際，將不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到一個(gè)部門。
《條例》將“整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)”作為立法目的之一，正是為了貫徹落實(shí)《物權(quán)法》和《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》的要求。為了實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，《條例》第六條規(guī)定，“國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作?？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督”。
二、規(guī)范登記行為
不動(dòng)產(chǎn)登記行為非常復(fù)雜，既涉及到各種復(fù)雜的法律問題，也涉及到不同的主體，如不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記申請人、有關(guān)國家機(jī)關(guān)。在這個(gè)過程中，如果要規(guī)范各方的登記行為，確保登記依法有序進(jìn)行，做到登記的真實(shí)與準(zhǔn)確，就必須要有明確而詳細(xì)的規(guī)定對登記行為加以規(guī)范。這對于實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記的我國而言更為重要。因?yàn)橐酝煌牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利由不同的登記機(jī)構(gòu)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的登記程序記載于不同的登記簿上，而現(xiàn)在要統(tǒng)一登記職責(zé)，將土地、房屋、林地、草原、海域等不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)依據(jù)統(tǒng)一的程序記載于統(tǒng)一的登記簿上，這就更加需要對登記行為加以規(guī)范。正因如此，《條例》從登記機(jī)構(gòu)的管轄、登記簿冊的制作與管理到登記的申請、受理、審核等各個(gè)環(huán)節(jié)做出了明確的規(guī)定，以規(guī)范各方的登記行為。
三、方便群眾申請登記
方便群眾申請登記是此次《條例》立法的一個(gè)重要目標(biāo)。這里的“群眾”泛指所有的申請登記的民事主體，包括自然人、法人、其他組織等?？梢哉f，《條例》在第三章“登記程序”的規(guī)定中處處貫徹落實(shí)了方便群眾申請登記的立法目的。
第一，以往由于登記機(jī)構(gòu)、登記程序的分散，導(dǎo)致人民群眾因?yàn)橐粯斗康禺a(chǎn)交易要分別到土地登記機(jī)構(gòu)、房屋登記機(jī)構(gòu)辦理兩次登記，繳納兩次費(fèi)用并領(lǐng)取兩本權(quán)屬證書，極不方便。因此，統(tǒng)一登記職責(zé)在很大程度上能夠方便群眾申請登記。
第二，為方便群眾申請登記，《條例》第十六條第二款要求，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。這樣一來，申請人就可以按照公示的材料目錄準(zhǔn)備材料并事先填寫好示范文本，從而節(jié)約了登記申請的時(shí)間。
第三，《條例》第十五條第一款規(guī)定，當(dāng)事人或者其人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場所申請不動(dòng)產(chǎn)登記。也就是說，申請人可以自行申請登記，也可以委托他人代為申請登記。
第四，依據(jù)《條例》第十七條，“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到不動(dòng)產(chǎn)登記申請材料，應(yīng)當(dāng)分別按照下列情況辦理：（一）屬于登記職責(zé)范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補(bǔ)正申請材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請人；（二）申請材料存在可以當(dāng)場更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請人當(dāng)場更正，申請人當(dāng)場更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請人；（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容；（四）申請登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權(quán)的機(jī)構(gòu)申請。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場書面告知申請人不予受理的，視為受理”。該規(guī)定的目的就是要方便人民群眾，防止一些不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員麻木不仁、濫用權(quán)力，隨意折騰老百姓。
第五，《條例》第二十條要求，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，除非法律另有規(guī)定。這樣可以防止登記機(jī)構(gòu)隨意拖延辦理登記的時(shí)間，當(dāng)然具體的每一類登記的時(shí)限是不同的，有些登記如所有權(quán)初始登記、抵押權(quán)設(shè)立登記可能復(fù)雜一些，需要時(shí)間長一些，有些登記時(shí)間很短，甚至要求一個(gè)工作日內(nèi)就完成登記如異議登記。但無論如何，最長也不能超過30個(gè)工作日。
第六，《條例》第二十一條第二款規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明”。該款與《條例》征求意見稿的規(guī)定相比，刪掉了“相應(yīng)的”。之所以如此，就是考慮到便民的需要。以往因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，所以各類不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)放不同的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和登記證明，甚至同一不動(dòng)產(chǎn)因其權(quán)利不同發(fā)放的權(quán)屬證書名稱也不同。有鑒于此，為了方便人民群眾，今后將使用名稱統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和登記證明，不再按照不同的權(quán)利來區(qū)分不同的證書。最后，為了穩(wěn)定交易，防止給人民群眾造成麻煩，《條例》第三十三條規(guī)定，“本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效”。
四、保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益
應(yīng)當(dāng)說，《條例》最根本的目的就是保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全與效率。如果沒有這個(gè)目的，所謂整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、規(guī)范登記行為、方便群眾申請登記之類的目的就沒有任何意義。這是因?yàn)?，不?dòng)產(chǎn)登記實(shí)質(zhì)上就是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記，更確切地說，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。此點(diǎn)從《條例》第五條對于可以依照《條例》的規(guī)定辦理登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的列舉也能看出，全部是所有權(quán)、用益物權(quán)以及不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之所以需要登記就是因?yàn)槲餀?quán)是一種對世權(quán)與絕對權(quán)，物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)當(dāng)通過一定方式（即公示方法）向外界加以展示。在我國，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法就是登記（《物權(quán)法》第六條）。而作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，登記可以清晰準(zhǔn)確地展現(xiàn)出不動(dòng)產(chǎn)上物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，起到保護(hù)權(quán)利人物權(quán)的功能。主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。
該細(xì)則對不動(dòng)產(chǎn)登記的程序、資料查詢、保護(hù)、利用和法律責(zé)任都作了明確的規(guī)定。從我公司土地、房產(chǎn)登記辦證的操作經(jīng)驗(yàn)分析，對比《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》，《細(xì)則》有以下新“看點(diǎn)”
1進(jìn)一步明確土地及地上附著物主體一致性的要求
《細(xì)則》第二條規(guī)定：“房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。”
2處分共有不動(dòng)產(chǎn)的登記有要求(一般三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請)
《細(xì)則》第十條規(guī)定：“處分共有不動(dòng)產(chǎn)申請登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動(dòng)產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)與受讓人共同申請轉(zhuǎn)移登記?！?/p>
3除已經(jīng)過公正外，自然人處分不動(dòng)產(chǎn)需“現(xiàn)場”委托登記
《細(xì)則》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人可以委托他人代為申請不動(dòng)產(chǎn)登記。自然人處分不動(dòng)產(chǎn)，委托人申請登記的，應(yīng)當(dāng)與人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場簽訂授權(quán)委托書，但授權(quán)委托書經(jīng)公證的除外。”
與目前土地、房產(chǎn)登記相比，《細(xì)則》的規(guī)定，使委托程序較為復(fù)雜和嚴(yán)謹(jǐn)。
4不動(dòng)產(chǎn)登記人員可能需要現(xiàn)場查看不動(dòng)產(chǎn)的狀況
《細(xì)則》第十六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看，重點(diǎn)查看下列情況：(一)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;……”
即不動(dòng)產(chǎn)登記申請人要做好現(xiàn)場查看的準(zhǔn)備。
5小區(qū)公共道路、綠地等用地作為業(yè)主產(chǎn)權(quán)登記存在可能
《細(xì)則》第三十六條規(guī)定：“辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。”
6國有農(nóng)場土地相關(guān)登記也有規(guī)可依法
《細(xì)則》第五十二條規(guī)定：“以承包經(jīng)營以外的合法方式使用國有農(nóng)用地的國有農(nóng)場、草場，以及使用國家所有的水域、灘涂等農(nóng)用地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，申請國有農(nóng)用地的使用權(quán)登記的，參照本實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定辦理。國有農(nóng)場、草場申請國有未利用地登記的，依照前款規(guī)定辦理?！?/p>
7登記信息保護(hù)要求，杜絕“房叔”、“房嬸”
《細(xì)則》第九十五條：“各級不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取措施保障不動(dòng)產(chǎn)登記信息安全。任何單位和個(gè)人不得泄露不動(dòng)產(chǎn)登記信息?！?/p>
第一百零三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員違反本實(shí)施細(xì)則規(guī)定，有下列行為之一，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：……(三)泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息;……”
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不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)整合基本完成后，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的落地意味著，中國不動(dòng)產(chǎn)登記工作從此有了更加詳實(shí)和可操作的法律依據(jù)。
【明確一：小產(chǎn)權(quán)房無法登記】
國土資源部地籍司副司長冷宏志表示，我們國家物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)如果不登記，是不受法律保護(hù)的。從這個(gè)角度講，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以后，大家為了更好保護(hù)自己的物權(quán)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)，正常地講就應(yīng)該到登記部門進(jìn)行登記。如果不登記，他就不能夠?qū)沟谌恕?/p>
只有全面納入登記的不動(dòng)產(chǎn)才能在法律框架內(nèi)受到保護(hù)，對于此前非法買賣的小產(chǎn)權(quán)房，目前不動(dòng)產(chǎn)登記條例明確暫不登記，這意味著小產(chǎn)權(quán)房不可能隨之合法化。
【明確二：三類人可查詢不動(dòng)產(chǎn)】
實(shí)施細(xì)則明確“三類人”可以查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料：一是權(quán)利人可以查詢、復(fù)制其不動(dòng)產(chǎn)登記資料;二是因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況;三是人民法院、人民檢察院、國家安全機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)等可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。
根據(jù)上述規(guī)定，只有特定人可以查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料，而且并非“以人查房”，即輸入姓名即能查詢房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)信息。權(quán)力機(jī)關(guān)依法查詢，也需經(jīng)過合理的法定程序。
根據(jù)實(shí)施細(xì)則，權(quán)利人、利害關(guān)系人申請查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料應(yīng)當(dāng)提交下列材料：查詢申請書;查詢目的的說明;申請人的身份材料;利害關(guān)系人查詢的，提交證實(shí)存在利害關(guān)系的材料。對于查詢所需材料，細(xì)則增加了“查詢目的的說明”這一項(xiàng)。
實(shí)施細(xì)則要求，不動(dòng)產(chǎn)登記資料由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記資料管理制度以及信息安全保密制度，任何單位和個(gè)人不得泄露不動(dòng)產(chǎn)登記信息。違反規(guī)定的，除依法給予處分外，構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責(zé)任。
【明確三：小區(qū)公共部分歸業(yè)主所有】
值得注意的是，實(shí)施細(xì)則對小區(qū)內(nèi)道路、綠地的產(chǎn)權(quán)歸屬登記進(jìn)行了明確規(guī)定：辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。
“在我國現(xiàn)今的城市建設(shè)模式下，城市居民自購的住房往往位于小區(qū)內(nèi)，此類小區(qū)的道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房及其他公共場所似乎并無登記人信息?！北本┦ミ\(yùn)律師事務(wù)所行政法首席律師王優(yōu)銀表示。
【明確四：農(nóng)村宅基地及房屋要登記】
此外，對于國有建設(shè)用地上的建筑物，此前有房產(chǎn)證登記制度相對完善。農(nóng)村集體土地、宅基地和集體土地承包經(jīng)營權(quán)等多數(shù)在村內(nèi)登記，而且多數(shù)手工登記，資料并不完整。
此次實(shí)施細(xì)則對于集體土地宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)都明列單獨(dú)章節(jié)要求登記。
中國社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究所研究員黨國英表示，不動(dòng)產(chǎn)登記制度本身就是保護(hù)各種不動(dòng)產(chǎn)的合法性，有些地區(qū)農(nóng)村集體土地確權(quán)工作近幾年開展不錯(cuò)，還有很多農(nóng)村集體土地確權(quán)登記尚需完善。不動(dòng)產(chǎn)登記全面推開后，所有的建筑物應(yīng)該全部登記。
實(shí)施細(xì)則第42條規(guī)定，因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移申請登記的，需提交下列材料：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料;依法繼承的材料;分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議等。
【明確五：登記未引發(fā)市場波動(dòng)】
在不動(dòng)產(chǎn)登記條例征求意見期間，業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)擔(dān)心，不動(dòng)產(chǎn)登記掌握房產(chǎn)基礎(chǔ)信息，是為征收房地產(chǎn)稅鋪路。而開征房地產(chǎn)稅的預(yù)期，可能會(huì)引發(fā)有多套房產(chǎn)的業(yè)主拋售房產(chǎn)，從而引起樓市震蕩。
事實(shí)證明，江蘇、北京、天津等地在20xx年已經(jīng)開始對不動(dòng)產(chǎn)變更、交易的居民換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證，從而陸續(xù)實(shí)現(xiàn)新證(不動(dòng)產(chǎn)登記證)換舊證(房產(chǎn)證)。這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場去年穩(wěn)中有升，不動(dòng)產(chǎn)登記并未引發(fā)市場波動(dòng)。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院副院長張杰表示，“不需要擔(dān)心不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)引起房價(jià)下跌，不動(dòng)產(chǎn)登記只是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的間接因素。短期來看，不動(dòng)產(chǎn)登記有利于理清市場底數(shù)，開發(fā)商、政府主管部門、買房群眾都希望房地產(chǎn)數(shù)量有一個(gè)確切的數(shù)據(jù);長期來看，這有利于市場秩序的完善，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！?/p>
第一條為整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律，制定本條例。
第二條本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。
第三條不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條例。
第四條國家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。
不動(dòng)產(chǎn)登記遵循嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。
第五條下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：
(一)集體土地所有權(quán);
(二)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);
(三)森林、林木所有權(quán);
(四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán);
(五)建設(shè)用地使用權(quán);
(六)宅基地使用權(quán);
(七)海域使用權(quán);
(八)地役權(quán);
(九)抵押權(quán);
(十)法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。
第六條國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作。
縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。
第七條不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理;直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記。
跨縣級行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記，由所跨縣級行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理;協(xié)商不成的，由共同的上一級人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門指定辦理。
國務(wù)院確定的重點(diǎn)國有林區(qū)的森林、林木和林地，國務(wù)院批準(zhǔn)項(xiàng)目用海、用島，中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地等不動(dòng)產(chǎn)登記，由國務(wù)院國土資源主管部門會(huì)同有關(guān)部門規(guī)定。
第二章不動(dòng)產(chǎn)登記簿
第八條不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。
不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項(xiàng)：
(一)不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;
(二)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況;
(三)涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng);
(四)其他相關(guān)事項(xiàng)。
第九條不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿唯一、合法的介質(zhì)形式。
不動(dòng)產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行異地備份，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉(zhuǎn)化形式。
第十條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將各類登記事項(xiàng)準(zhǔn)確、完整、清晰地記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。任何人不得損毀不動(dòng)產(chǎn)登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項(xiàng)。
第十一條不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備與不動(dòng)產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力。
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的管理和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。
第十二條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的保管，并建立健全相應(yīng)的安全責(zé)任制度。
采用紙質(zhì)介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護(hù)設(shè)施。
采用電子介質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備專門的存儲(chǔ)設(shè)施，并采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施。
第十三條不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存。不動(dòng)產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建。
行政區(qū)域變更或者不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職能調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將不動(dòng)產(chǎn)登記簿移交相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。
第三章登記程序
第十四條因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請。
屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請：
(一)尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請登記的;
(二)繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;
(三)人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;
(四)權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的;
(五)不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的;
(六)申請更正登記或者異議登記的;
(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的其他情形。
第十五條當(dāng)事人或者其人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場所申請不動(dòng)產(chǎn)登記。
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，申請人可以撤回登記申請。
第十六條申請人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對申請材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：
(一)登記申請書;
(二)申請人、人身份證明材料、授權(quán)委托書;
(三)相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;
(四)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料;
(五)與他人利害關(guān)系的說明材料;
(六)法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。
第十七條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到不動(dòng)產(chǎn)登記申請材料，應(yīng)當(dāng)分別按照下列情況辦理：
(一)屬于登記職責(zé)范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補(bǔ)正申請材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請人;
(二)申請材料存在可以當(dāng)場更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請人當(dāng)場更正，申請人當(dāng)場更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請人;
(三)申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容;
(四)申請登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權(quán)的機(jī)構(gòu)申請。
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場書面告知申請人不予受理的，視為受理。
第十八條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn)：
(一)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致;
(二)有關(guān)證明材料、文件與申請登記的內(nèi)容是否一致;
(三)登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。
第十九條屬于下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對申請登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看：
(一)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記;
(二)在建建筑物抵押權(quán)登記;
(三)因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記;
(四)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看的其他情形。
對可能存在權(quán)屬爭議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查。
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看或者調(diào)查時(shí)，申請人、被調(diào)查人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第二十條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。
第二十一條登記事項(xiàng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)完成登記。
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明。
第二十二條登記申請有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請人：
(一)違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的;
(二)存在尚未解決的權(quán)屬爭議的;
(三)申請登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的;
(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。
第四章登記信息共享與保護(hù)
第二十三條國務(wù)院國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。
各級不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實(shí)時(shí)共享。
第二十四條不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享。
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請人重復(fù)提交。
第二十五條國土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。
第二十六條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對不動(dòng)產(chǎn)登記信息保密;涉及國家秘密的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，應(yīng)當(dāng)依法采取必要的安全保密措施。
第二十七條權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。
有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。
第二十八條查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位、個(gè)人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料用于其他目的;未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。
第五章法律責(zé)任
第二十九條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給他人造成損害，或者當(dāng)事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員進(jìn)行虛假登記，損毀、偽造不動(dòng)產(chǎn)登記簿，擅自修改登記事項(xiàng)，或者有其他、行為的，依法給予處分;給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十一條偽造、變造不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明，或者買賣、使用偽造、變造的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者公安機(jī)關(guān)依法予以收繳;有違法所得的，沒收違法所得;給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十二條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位或者個(gè)人違反國家規(guī)定，泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息，或者利用不動(dòng)產(chǎn)登記資料、登記信息進(jìn)行不正當(dāng)活動(dòng)，給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分;有關(guān)責(zé)任人員構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六章附則
第三十三條本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過渡期內(nèi)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的登記按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
一、因信息關(guān)聯(lián)性程度大小不同，與相關(guān)單位的共享要求也不同
《條例》第二十四、二十五條給出信息共享的不同要求。依照第二十四條，不動(dòng)產(chǎn)登記信息必須和住房建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息共享，而且必須實(shí)時(shí)共享。作出這樣的規(guī)定是非常有必要的，因?yàn)樵瓉矸课荨⑥r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)、海域等登記是分別歸口上述幾個(gè)管理機(jī)關(guān)，其各自的登記與前置的審批、交易管理均由同一個(gè)單位主管，都在同一個(gè)信息平臺(tái)操作，不僅不會(huì)產(chǎn)生審批與登記或交易與登記前后不同環(huán)節(jié)的脫離，而且能有效防范交易或登記的風(fēng)險(xiǎn)。例如，原來房管局所主管的交易和登記兩個(gè)信息子系統(tǒng)建立了良好的關(guān)聯(lián)關(guān)系，已經(jīng)在登記信息系統(tǒng)中辦理過抵押登記的房屋不可能在交易信息系統(tǒng)中再被銷售。同理，在交易系統(tǒng)中已售房屋也不可能被開發(fā)商再在登記系統(tǒng)中辦理抵押登記。如今，不動(dòng)產(chǎn)登記職能除土地外全部從原主管單位剝離出來，從而使審批、交易等職能與登記分別歸屬于不同管理部門，則在前后關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)銜接上必須有賴于信息系統(tǒng)的實(shí)時(shí)共享，如果不能做到實(shí)時(shí)，則依然存在交易與登記各自的風(fēng)險(xiǎn)。依照第二十五條，不動(dòng)產(chǎn)登記信息應(yīng)當(dāng)與公安、民政、金融等一些部門加強(qiáng)互通共享，這里就不需要實(shí)時(shí)共享，因?yàn)榕c這些部門的共享僅是為了方便查詢信息，為相互之間的業(yè)務(wù)服務(wù)。當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記量不斷增多，信息價(jià)值越來越大，在公安戶口管理、民政民生救助、財(cái)政收取非稅性收入、金融抵押貸款等一系列行政管理、商事管理過程中，都需要查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息。所以，根據(jù)這些相關(guān)部門不同業(yè)務(wù)的需要，不動(dòng)產(chǎn)登記信息要建立與不同部門的共享接口，方便這些部門的遠(yuǎn)程查詢。
同時(shí)，在不動(dòng)產(chǎn)登記中，登記機(jī)構(gòu)也需要查詢與登記有關(guān)的上述部門的信息，如申請主體的身份信息，婚姻關(guān)系信息（有時(shí)需要），公司設(shè)立、變更或注銷信息等。與上述單位建立信息共享機(jī)制后，也就能方便獲悉登記所需要的信息，對各方的工作都會(huì)帶來便利。
二、因不動(dòng)產(chǎn)登記信息具有私密性，對內(nèi)對外都要采取保密措施
由于不動(dòng)產(chǎn)登記信息的利用越來越廣泛，有些地方曾因不動(dòng)產(chǎn)登記信息的泄露發(fā)生過較嚴(yán)重的社會(huì)負(fù)面影響，加強(qiáng)登記信息的保護(hù)也成為登記機(jī)構(gòu)的共識(shí)。為加強(qiáng)信息的保密性，《條例》第二十六條對共享單位和登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員作出了應(yīng)當(dāng)保密之要求。根據(jù)該規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)要對內(nèi)部工作人員的信息查詢權(quán)限依其工作崗位性質(zhì)予以細(xì)分和限定，從管理角度強(qiáng)化信息保護(hù)意識(shí)，對于因工作需要能夠查詢所有不動(dòng)產(chǎn)登記信息的人員要作出特別的保密規(guī)定，以防非工作原因而泄露信息。信息共享單位與登記機(jī)構(gòu)要本著對對方負(fù)責(zé)的態(tài)度遵守雙方所簽保密協(xié)議要求，不得未經(jīng)允許擅自對外提供共享單位的信息。
此外，根據(jù)《條例》第二十八條規(guī)定，依法可以查詢的單位和個(gè)人所獲不動(dòng)產(chǎn)登記信息只能用于提出查詢申請時(shí)的查詢目的，不能用于其他目的。這是對外信息獲取者的保密要求。為防止信息泄露，更好地保護(hù)權(quán)利人的私密信息不受侵犯，《條例》在“法律責(zé)任”一章中明確了信息泄露者應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。
三、信息共享后申請會(huì)更簡化，登記審查會(huì)更方便
與登記信息共享的審批、交易管理單位所制作的審批文件或產(chǎn)生的經(jīng)備案的交易合同等都是不動(dòng)產(chǎn)登記所需收取的申請材料，信息共享后，登記機(jī)構(gòu)可方便地調(diào)取這些本該由申請人提交的材料。同時(shí)，與登記信息共享的還有公安、民政、工商、稅務(wù)等單位，因而與登記有關(guān)的身份主體信息、納稅情況、有些情況下需要的婚姻狀況等也可以方便地從這些共享單位的系統(tǒng)中查知，申請人也就不需要復(fù)印由這些部門制作的證件或證明。由此以來，一方面，申請人可以少提交很多材料，節(jié)省費(fèi)用，比如經(jīng)房管部門頒發(fā)預(yù)售許可證的，在房屋初始登記時(shí)就不需提交該證的復(fù)印件給登記機(jī)構(gòu)了，房屋網(wǎng)簽合同在房管信息系統(tǒng)中能查獲的，在房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)也不必提交合同全文了（只需提供有當(dāng)事人簽章的一頁）；另一方面，登記機(jī)構(gòu)也可少收取很多材料，方便了移交和資料整理。更為重要的是，可以大大提高申請材料的真實(shí)性，登記機(jī)構(gòu)通過共享系統(tǒng)核對證件或證明可以方便查知申請人提交的材料是否屬實(shí)。在沒有共享信息之前，不同部門出具的證明往往真?zhèn)坞y辯，對于存有疑點(diǎn)的書證，登記機(jī)構(gòu)要通過信函、電話等方式加以驗(yàn)證，費(fèi)力費(fèi)時(shí)。
四、信息共享后利用率提高，對登記簿準(zhǔn)確性要求更高
事實(shí)上，房地產(chǎn)由于其特有性質(zhì)導(dǎo)致申請登記中出現(xiàn)多種多樣的情形，不同的申請情形需要登記人員在法律規(guī)定的原則下盡到不同的注意義務(wù)。而房地產(chǎn)登記要做到準(zhǔn)確無誤關(guān)鍵要注重三個(gè)要素的真實(shí)有效合法，即權(quán)利主體、權(quán)利來源和房地產(chǎn)標(biāo)的自然狀況。
一、申請登記的特殊權(quán)利主體之合法性、真實(shí)性
申請主體通常有公民、法人或其他組織，而公民中較為特殊的主體是無民事行為能力人、限制民事行為能力人和無法認(rèn)定有無民事行為能力的人。根據(jù)《民法通則》有關(guān)精神，這類主體取得相應(yīng)權(quán)利是不需附加條件，因此其人為其申請登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)是無需審查其作為即將取得權(quán)利主體資格的合法性的。而當(dāng)處分這類主體所有的房地產(chǎn)時(shí)，登記機(jī)構(gòu)需引起高度的注意，因?yàn)檫@類主體的權(quán)利一旦喪失將使其處于極其不利的地位，甚至危及其正常的生活。因此，對于處分無民事行為能力人和限制民事行為能力人的房地產(chǎn)申請登記時(shí)，均需提供監(jiān)護(hù)人的主體資格證明和聲明，聲明處分房地產(chǎn)所得用于被監(jiān)護(hù)人的利益。但對于沒有經(jīng)過合法機(jī)構(gòu)認(rèn)定為限制民事行為能力的人或雖有民事行為能力但無法表達(dá)真實(shí)意思的人，其要處分房產(chǎn)時(shí)，登記人員需要耐心獲取其處分意思的信息，由于這類主體沒有認(rèn)定為限制民事行為能力人，因此也就不存在監(jiān)護(hù)人，陪同其申請登記的近親屬不能擅自代替這類人員作出意思表示，如果經(jīng)過詳細(xì)詢問無法得到其親自作出明確的處分表示，則不能就此辦理處分登記。因此，在受理各類主體申請時(shí)，要區(qū)分不同的申請人作不同的詢問，盡到應(yīng)有的注意義務(wù)。如對于老年人，在其處分唯一自住房產(chǎn)時(shí)，要經(jīng)詳細(xì)詢問后辦理登記，否則如果未經(jīng)詢問就辦理了處分登記可能導(dǎo)致其居無定所的，登記機(jī)構(gòu)必然會(huì)承擔(dān)因未盡注意義務(wù)形成的法律責(zé)任。
二、特殊權(quán)利來源的正當(dāng)性、合法性
房地產(chǎn)權(quán)利的取得有依法律事實(shí)和法律原因取得兩種形式。不管哪種方式取得的房地產(chǎn)都要有權(quán)利來源的合法性憑證，不管歷經(jīng)多少次交易或權(quán)利讓渡，前后之間都要形成證據(jù)鏈。實(shí)務(wù)中權(quán)利來源的特殊性主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：
一是申請登記時(shí)房地產(chǎn)已歷經(jīng)多次權(quán)利轉(zhuǎn)讓。最初取得房地產(chǎn)的權(quán)利人或中間過程取得房地產(chǎn)的權(quán)利人沒有申請登記，而最終取得房地產(chǎn)的權(quán)利人申請登記時(shí)就要查實(shí)每次權(quán)利變動(dòng)的原因證明，使之形成有效的證據(jù)鏈。這類房地產(chǎn)應(yīng)由誰申請、如何登記則要視兩種情況而定，一種是經(jīng)法院判決并由法院在法律文書中將房地產(chǎn)歷次權(quán)利變動(dòng)情況描寫清楚的，根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，受讓方可直接憑生效法律文書申請登記為其所有，但登記機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)法律文書所述將權(quán)利變動(dòng)情況在登記簿上予以記載說明。另一種是當(dāng)事人之間發(fā)生買賣、繼承等權(quán)利變動(dòng)導(dǎo)致申請登記時(shí)出讓方并非登記簿上的權(quán)利人，此時(shí)如果是自然人發(fā)生了繼承事實(shí)，繼承人將房地產(chǎn)進(jìn)行買賣的，則可由繼承人和受讓人共同申請登記，提供繼承所得的證明；如果是法人或其他組織發(fā)生公司注銷等滅失的，而房地產(chǎn)交易發(fā)生在公司滅失之前的，則如果通過公司的上級主管部門證明屬實(shí)或有充分證明買賣事實(shí)發(fā)生在出讓企業(yè)注銷之前的（如有當(dāng)時(shí)的買賣合同、發(fā)票、稅票憑證），可以由受讓方申請登記為其所有，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在審查意見中寫明原主體滅失與受讓方之間形成買賣法律關(guān)系的內(nèi)容。反之，如果歷次交易的當(dāng)事人均存在，則不可以跳過中間交易環(huán)節(jié)直接由最初權(quán)利人與最終受讓人雙方申請登記，因?yàn)槿绻@樣簡化操作必然是有違物權(quán)生效處分原則的。
二是申請登記時(shí)距當(dāng)事人取得房地產(chǎn)之時(shí)較為久遠(yuǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)僅僅是滿足居住生活之需時(shí)，當(dāng)事人申請房地產(chǎn)登記的積極性顯然并不高，因此現(xiàn)實(shí)中有大量的通過購買或其他方式取得了房地產(chǎn)后未及時(shí)申請登記的情形，而時(shí)過境遷當(dāng)要處分該房地產(chǎn)時(shí)，則首先要證明房地產(chǎn)的權(quán)利人是其本人，由于未曾登記過，所以要提供其當(dāng)初取得該房地產(chǎn)的合法手續(xù)并登記為其本人名下后再處分登記。如第一點(diǎn)中所述，如果當(dāng)初取得房地產(chǎn)的手續(xù)基本齊全，只是出讓方（通常是單位）已注銷無法配合時(shí)，登記機(jī)構(gòu)為盡到審慎注意義務(wù)，可以公告征詢異議。相反，如果當(dāng)初取得房地產(chǎn)的主要手續(xù)不齊全，出讓方又缺失的，則當(dāng)事人要為自己未及時(shí)申請登記的行為負(fù)責(zé)，只能通過司法途徑解決申請主體不適格的問題。
三是申請材料中來源證明形式存在效力瑕疵。在原始取得和繼受取得中都會(huì)出現(xiàn)形式不合法、不合理之情形，也就是申請材料的書面表現(xiàn)形式是合法的，書證是齊全的，但結(jié)合所載內(nèi)容仔細(xì)審查或追根問底則會(huì)發(fā)現(xiàn)存在諸多漏洞。眾所周知，合法建造的房屋其權(quán)利來源證明最主要的是規(guī)劃許可證，規(guī)劃許可證是出自行政部門規(guī)范制作的統(tǒng)一范本，在不同時(shí)期有不同的范本，不同性質(zhì)的土地上建造的房屋其使用的范本也不同。如果集體土地上建造房屋使用了國土房屋的規(guī)劃許可證，則是形式合法而內(nèi)容不合法，同樣的，在當(dāng)前建造的房屋使用上世紀(jì)90年代的范本則也是不合格書證，如實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)村鎮(zhèn)規(guī)劃許可證的文本是上世紀(jì)90年代的，但記載的內(nèi)容如設(shè)計(jì)單位、驗(yàn)收單位都是新近成立的，這就明顯存在虛假申報(bào)嫌疑。在繼受取得中也要注意不同主體之間的轉(zhuǎn)讓，其對應(yīng)的來源合法性的證明也有不同，同樣是公司房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給個(gè)人，如果是轉(zhuǎn)讓給公司以外的人，則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同作為權(quán)利來源證明足矣；但如果公司的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給該公司法定代表人，如果提供的合同中顯示受讓方是法定代表人，出讓方的人也是法定代表人，這意味著法定代表人出讓方公司與自己簽定合同，這在形式上與通常所說的自己極為相似，所不同的是出讓方處有公司公章。對于自己的法律效力，現(xiàn)行通常的認(rèn)識(shí)是效力待定，需要被人追認(rèn)后才認(rèn)定有效，而被人的追認(rèn)又需按《公司法》規(guī)則進(jìn)行。因此，為防范法定代表人濫用權(quán)利處置公司房產(chǎn)，對于登記機(jī)構(gòu)難以認(rèn)定合同效力的，應(yīng)當(dāng)要求提供公司有權(quán)機(jī)關(guān)（如股東會(huì)或董事會(huì)，根據(jù)公司章程而定）作出處置房產(chǎn)的決議，從而在申請材料的形式上做到有效合法。
三、房地產(chǎn)的實(shí)地查看注意義務(wù)
《條例》第十九條規(guī)定，對可能存在權(quán)屬爭議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看或者調(diào)查時(shí)，申請人、被調(diào)查人應(yīng)當(dāng)予以配合。這條給出了調(diào)查的事由和調(diào)查的對象。調(diào)查對象即申請人、利害關(guān)系人，有關(guān)單位要按照本條規(guī)定配合調(diào)查。但如果被調(diào)查人不配合，《條例》并未規(guī)定相應(yīng)的后果。被調(diào)查人如果是難以找尋的第三人或與申請人有矛盾的第三人，或是不肯配合的有關(guān)單位，則將使登記機(jī)構(gòu)的調(diào)查工作難以進(jìn)行，或即使調(diào)查也很難得到一個(gè)公正有效的結(jié)果，甚至?xí)?dǎo)致登記無法完成而造成對申請人的權(quán)益無法及時(shí)保護(hù)的后果。
盡管法律法規(guī)沒有明文規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，但學(xué)術(shù)界的主流觀點(diǎn)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記是行政確認(rèn)行為，登記依申請而為，沒有創(chuàng)設(shè)新的法律關(guān)系。登記機(jī)構(gòu)只是將民事主體之間已經(jīng)形成的債權(quán)法律關(guān)系或物權(quán)法律事實(shí)如實(shí)登記于簿，從而發(fā)生物權(quán)公示效力，這是一種羈束性行政行為。對于這種性質(zhì)的行政行為，登記機(jī)構(gòu)基本忠實(shí)于當(dāng)事人的申請，只要申請內(nèi)容符合法律法規(guī)規(guī)定，不應(yīng)該更多地調(diào)查民事法律關(guān)系產(chǎn)生的真正原因，民事法律關(guān)系產(chǎn)生的糾紛由民事主體自行承擔(dān)民事法律責(zé)任，條例第十六條規(guī)定也充分說明了這一點(diǎn)：當(dāng)事人應(yīng)對其提交的申請材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。是否是真實(shí)的權(quán)利來源、是否存在與他人有利害關(guān)系，這都建立在當(dāng)事人誠信地提出申請之上，如果當(dāng)事人刻意隱瞞本該告知登記機(jī)構(gòu)的，將影響登記后果的事實(shí)，則其終將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。此外，從現(xiàn)有登記工作時(shí)限最長30個(gè)工作日要求、服務(wù)效率、行政資源配置情況（在編登記人員業(yè)務(wù)能力差異較大和人員緊缺）等方面來說，登記機(jī)構(gòu)無法做到對權(quán)屬爭議的全面性、實(shí)質(zhì)性調(diào)查。
但既然《條例》作出了這樣的規(guī)定，賦予登記機(jī)構(gòu)可以調(diào)查的權(quán)力，那如何利用現(xiàn)有條件行使好這一權(quán)力值得深思。另外，從登記簿的公信力方面考慮也要求最大限度地提高登記準(zhǔn)確性和登記公信力，所以登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該盡其所能防止錯(cuò)誤登記的發(fā)生，盡可能使登記的權(quán)利都做到明晰無爭議。筆者認(rèn)為，可從以下四個(gè)方面履行調(diào)查職責(zé)。
第一，要以職業(yè)經(jīng)驗(yàn)識(shí)別一些容易產(chǎn)生權(quán)屬爭議的登記業(yè)務(wù)。由于各地交易市場管理手段不同，加上市民依法維權(quán)水平、誠信度不同，因此哪些業(yè)務(wù)容易產(chǎn)生權(quán)屬爭議各地不盡相同，這要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況予以把握。但比較共通的較易發(fā)生權(quán)屬爭議的登記業(yè)務(wù)有涉及小區(qū)共同利益的配套用房、涉及家庭關(guān)系的房屋繼承、涉及年長者贈(zèng)與或出售的二手房、涉及融資需要的現(xiàn)房抵押、涉及長年未決的歷史問題房屋登記。對于這些業(yè)務(wù)，為減少登記以后可能產(chǎn)生的權(quán)屬爭議，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)考慮周全，要求當(dāng)事人提供足夠的能支撐其取得權(quán)利的證明，多盡一份注意義務(wù)。
第二，要善于在詢問、收取申請材料中發(fā)現(xiàn)問題。是否存在權(quán)屬爭議，除了利害關(guān)系人事前事后提出異議外，主要有賴于當(dāng)事人提供的申請材料和他們與受理人員之間的問答內(nèi)容。受理是初步審查的環(huán)節(jié)，在受理的查收申請材料過程中，受理人員對于上述容易引起權(quán)屬爭議的登記類型，不僅要做到收件齊全、符合法定形式，還要特別關(guān)注各材料之間的關(guān)聯(lián)性和匹配程度，如發(fā)現(xiàn)存有異常，一方面要調(diào)閱已有檔案資料進(jìn)一步核對，另一方面應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)詢問。詢問申請人也是調(diào)查的一種方式，如詢問內(nèi)容映證了材料之間缺乏應(yīng)有的關(guān)聯(lián)性或存在其他破綻，則應(yīng)不予受理并告知理由或要求其補(bǔ)強(qiáng)書證。
一、對不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的理解
不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是將原來分散在土地、房屋、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海域等部門按各自職能進(jìn)行的土地登記、房屋登記、承包經(jīng)營權(quán)登記、林權(quán)登記、海域使用權(quán)登記等統(tǒng)一由一個(gè)登記機(jī)構(gòu)在統(tǒng)一的系統(tǒng)上辦理，記載于統(tǒng)一的登記簿上，為當(dāng)事人核發(fā)統(tǒng)一的權(quán)屬證書或證明。其根本目的是為了保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)利，保障交易安全，當(dāng)事人和登記機(jī)構(gòu)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并沒有因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記而改變，不存在部分人猜想的統(tǒng)一登記是由政府組織主動(dòng)開展不需當(dāng)事人申請舉證的問題，更不會(huì)因?yàn)榻y(tǒng)一登記而將原來的違法不動(dòng)產(chǎn)合法化。
二、不動(dòng)產(chǎn)登記程序的啟動(dòng)及申請主體問題
按照《物權(quán)法》等相關(guān)規(guī)定，通常情況下不動(dòng)產(chǎn)登記是依當(dāng)事人申請進(jìn)行，其中以雙方申請為一般原則，以單方申請為例外情形；不動(dòng)產(chǎn)登記程序的啟動(dòng)以當(dāng)事人申請為一般原則，以依囑托或依職權(quán)進(jìn)行為例外情形。在國家規(guī)范及我市以往政策規(guī)定中，對依當(dāng)事人申請進(jìn)行的登記均有詳細(xì)規(guī)定，而對于依囑托或依職權(quán)進(jìn)行系統(tǒng)性規(guī)定較少，在國家規(guī)范只有該兩類登記程序沒有具體登記內(nèi)容。此次，在《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范》中單獨(dú)設(shè)立一章“根據(jù)有關(guān)部門要求辦理的登記”， 按照《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》和《天津市土地管理?xiàng)l例》規(guī)定的情形，對依據(jù)有關(guān)國家機(jī)關(guān)囑托進(jìn)行的登記、登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)進(jìn)行的登記以及依拆遷整理單位申請進(jìn)行的登記從申請主體、登記材料、審查要點(diǎn)等方面進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，既做到于法有據(jù)又解決實(shí)際問題。
三、不動(dòng)產(chǎn)登記的公告問題
本著既依法為相關(guān)當(dāng)事人提供提出異議的渠道和履行向公眾告知的義務(wù)，又減輕當(dāng)事人負(fù)擔(dān)的原則，對公告的種類、情形、場所、時(shí)限等在規(guī)范中進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。
（一）公告的種類及情形
1.登簿前公告，即將準(zhǔn)予登記事項(xiàng)記載于登記簿前進(jìn)行的公告，主要目的是為了排除異議。主要包括政府組織的集體土地所有權(quán)登記，宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)的首次登記；不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)依職權(quán)辦理的登記；按照《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》第七十六、七十七條規(guī)定的歷史遺留問題登記。2.登記結(jié)果公告，主要包括《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》第三十條規(guī)定的依囑托進(jìn)行的登記和《天津市土地管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定的依法拆遷、整理并依整理（拆遷）單位申請辦理的注銷登記。3.證書作廢公告，即辦理注銷登記時(shí)應(yīng)當(dāng)收回原證書或證明而未收回的，在登記完成后應(yīng)當(dāng)公告作廢。
（二）公告場所
除歷史遺留問題因涉及不特定人重大權(quán)益，需要在本市主要報(bào)紙予以公告外，其余的公告都可以在不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的門戶網(wǎng)站及不動(dòng)產(chǎn)所在地等指定場所進(jìn)行，最大限度的減輕當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。
（三）公告時(shí)限
登簿前公告除歷史遺留問題需公告3個(gè)月外，其余的公告時(shí)限為不少于15個(gè)工作日。
四、不動(dòng)產(chǎn)登記中涉及的公證問題
一直以來，為了保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，降低其不動(dòng)產(chǎn)被他人處分的風(fēng)險(xiǎn)，對于自然人處分不動(dòng)產(chǎn)以及繼承或接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)的，均需對授權(quán)委托書和繼承權(quán)進(jìn)行公證。此次對于境外申請人處分不動(dòng)產(chǎn)的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證或者認(rèn)證的規(guī)定予以保留；對境內(nèi)自然人處分不動(dòng)產(chǎn)的，如委托他人辦理，其授權(quán)委托書公證不作為必要前提，可以在申請登記時(shí)與人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)現(xiàn)場簽訂授權(quán)委托書；對于繼承和受遺贈(zèng)類登記，提交經(jīng)公證的材料或者生效法律文書的，可直接作為權(quán)屬來源材料，未提供上述材料的，在登記受理前設(shè)置了一套程序進(jìn)行處理，主要是基于當(dāng)事人自我舉證和證據(jù)鏈之間的互相印證、登記機(jī)構(gòu)的問詢查驗(yàn)、各相關(guān)人員的書面承諾以及登簿前的公示排除異議。但關(guān)于此類做法的爭議也未停息，在減輕當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的同時(shí)，當(dāng)事人合法權(quán)益受到侵害的風(fēng)險(xiǎn)也在增加，尤其對于由登記機(jī)構(gòu)依當(dāng)事人舉證對其是否有權(quán)繼承進(jìn)行審核，已經(jīng)進(jìn)入到了對民事法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)性審查，這既超出了登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍，也影響登記安全和登記效率，在當(dāng)前登記人員普遍緊張的情況下也影響對其他登記業(yè)務(wù)的合理的人員配比。
五、規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)分割合并或范圍發(fā)生變化等變更登記問題
在以往登記的內(nèi)涵不明確時(shí)，的確存在過通過不動(dòng)產(chǎn)登記對已有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分割、合并，以登記代替行政審批的問題，在《物權(quán)法》的大背景下，登記的記載和公示功能已經(jīng)法定，登記機(jī)構(gòu)依據(jù)權(quán)屬來源證明材料進(jìn)行依法記載，對于不動(dòng)產(chǎn)的分割、合并或范圍發(fā)生變化等行為，需要有權(quán)機(jī)關(guān)出具相關(guān)變更的證明材料，避免因當(dāng)事人自行申請?jiān)斐傻牟环弦?guī)劃、不符合消防等相關(guān)部門規(guī)定的問題。因此，在《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》中規(guī)定申請人應(yīng)當(dāng)提交“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件”“國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者補(bǔ)充協(xié)議”，并在登記規(guī)范中進(jìn)一步細(xì)化為：因地界調(diào)整導(dǎo)致土地面積、界址范圍變更，宗地分割或合并的，提交土地出讓補(bǔ)充合同或有關(guān)批準(zhǔn)文件；屬部分土地收回引起房屋面積、界址變更的，提交人民政府收回決定書；改建、擴(kuò)建引起房屋面積、界址變更的，提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、附圖，建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證件，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格證明材料；其他面積、界址變更，分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的提交有權(quán)機(jī)關(guān)出具的批準(zhǔn)文件。這些規(guī)定與國土部規(guī)范的規(guī)定也相一致，充分體現(xiàn)登記的記載功能，以及權(quán)利人應(yīng)當(dāng)依法依批準(zhǔn)利用不動(dòng)產(chǎn)的責(zé)任。
上海的包女士最近在閔行莘莊購買了一套小面積二手房，由于小戶型物業(yè)近期成為市場熱點(diǎn)，成為眾多自住型買家搶購的對象，因此她害怕賣家反悔，在律師的建議下特地與賣家協(xié)商，在買賣合同中增加了“預(yù)告登記條款”，并申請“預(yù)告登記”，以確保交易安全。
房產(chǎn)專業(yè)律師表示，包女士的做法是可取的。為了與2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》相統(tǒng)一，上海市日前修改了《上海市房地產(chǎn)登記條例》(下文稱原《登記條例》)，其中便對“預(yù)告登記”做出了相應(yīng)的規(guī)定，為防止“一女二嫁”現(xiàn)象，在二手房交易過程中，買家有必要增加“預(yù)告登記條款”。
此外，有關(guān)上海房地產(chǎn)登記的修改細(xì)則還涉及到其他諸多內(nèi)容，對登記機(jī)構(gòu)職責(zé)、登記日、預(yù)告登記、更正登記、異議登記等方面內(nèi)容做了明確的規(guī)定?？梢钥隙ǖ氖牵乱?guī)則對房產(chǎn)交易會(huì)產(chǎn)生不同的影響，那么，其影響主要體現(xiàn)在哪些方面呢?而購房者又有什么應(yīng)對措施?本刊請專家為讀者進(jìn)行解讀。
上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，為使得新規(guī)則更為切合實(shí)際，建議對上海市房地產(chǎn)買賣合同示范文本(2003版)中的部分內(nèi)容做出微調(diào)。
“登記日”以記載日為準(zhǔn)
“登記日”的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)發(fā)生的日期，因此原來上海市以記載日溯至受理日為登記日的規(guī)則，與《物權(quán)法》中的規(guī)定相抵觸，因此調(diào)整為記載日。專家表示，此番調(diào)整對買家來說有些不利，因?yàn)樵诘怯洐C(jī)構(gòu)審核期間，可能發(fā)生查封、異議登記等情況，會(huì)給房產(chǎn)交易帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)。對此律師建議買方應(yīng)該留部分房屋尾款在審核過戶之后再支付。
操作實(shí)例：買方張先生與賣方李女士于2007年11月23日簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。2007年11月30日，雙方向該房屋所屬房地產(chǎn)交易中心遞交房屋過戶申請并被登記機(jī)構(gòu)受理。2007年12月15日，登記機(jī)構(gòu)審核通過并將權(quán)利變更記載至不動(dòng)產(chǎn)登記簿。2007年12月20日，登記機(jī)構(gòu)通知張三領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書。專家建議張先生與李女士協(xié)商，預(yù)留三分之一的房款作為尾款，在取得房產(chǎn)證之后再支付給她。
新舊對比：王展告訴記者，原《登記條例》第11條規(guī)定采取的是以記載日溯及至受理日為登記日的規(guī)則，即“房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)完成對登記申請的審核。經(jīng)審核符合規(guī)定的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊，登記申請的受理日為登記日?！币罁?jù)該規(guī)定，在上述案例中，登記日為該項(xiàng)過戶申請被登記機(jī)構(gòu)受理的日期，即2007年11月30日。
但是《物權(quán)法》第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！备鶕?jù)物權(quán)法的該項(xiàng)規(guī)定，上述案例中登記日為登記機(jī)構(gòu)將權(quán)利變更記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的日期，即2007年12月15日。因此，原《登記條例》應(yīng)當(dāng)依《物權(quán)法》所確定記載生效的原則做出調(diào)整，調(diào)整后的登記日以記載日為準(zhǔn)。
應(yīng)對措施：王展表示，由于登記日的含義實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)發(fā)生效力的日期，也就是從該日期起房地產(chǎn)權(quán)利歸新權(quán)利人所有。但需要注意的是，審核的規(guī)定時(shí)限是20天，因此，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理二手房買賣雙方的轉(zhuǎn)移登記申請后，并不代表產(chǎn)權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移。只有當(dāng)?shù)怯洐C(jī)構(gòu)完成審核程序并將登記事項(xiàng)記載于登記簿后，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移才能正式生效。所以，在登記機(jī)構(gòu)審核期間，產(chǎn)權(quán)可能會(huì)因?yàn)樗痉C(jī)關(guān)的查封，權(quán)利人或利害關(guān)系人提出更正、異議等原因，中止轉(zhuǎn)移登記的辦理。所以建議買方應(yīng)該預(yù)留部分房屋尾款在審核過戶之后再支付。
為了與修改細(xì)則相一致，王展建議正在使用的上海市房地產(chǎn)買賣合同(示范)(2003版)應(yīng)該對第六條中的內(nèi)容做出相應(yīng)調(diào)整，原內(nèi)容為“上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移日期以____[市][區(qū)][縣]房地產(chǎn)交易中心受理該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶申請之日為準(zhǔn)”，調(diào)整為“上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移日期以____[市][區(qū)][縣]房地產(chǎn)交易中心將轉(zhuǎn)移登記記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之日為準(zhǔn)?！?/p>
單方申請“預(yù)告登記”需事先約定
單方向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)要查驗(yàn)當(dāng)事人關(guān)于申請預(yù)告登記的約定文件，因此專家建議買方自行補(bǔ)充預(yù)告登記條款。
操作實(shí)例：前不久趙女士為購買一套二手房，與賣方吳先生簽訂房屋買賣合同，約定6個(gè)月內(nèi)付清房款并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。但是最近房價(jià)有所上漲，趙女士擔(dān)心賣方吳先生違約將房屋又出售給其他人。于是，趙女士來到房地產(chǎn)交易中心單方申請“預(yù)告登記”，但是房地產(chǎn)交易中心卻不予受理。
新舊對比：王展認(rèn)為，原《登記條例》第49條第2款規(guī)定：“應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請的登記，一方當(dāng)事人未提出登記申請的，另一方當(dāng)事人可以單方申請預(yù)告登記?！币簿褪钦f，預(yù)告登記可單方申請，也可雙方申請。關(guān)于效力問題，現(xiàn)房為登記之日起2年。原《登記條例》設(shè)立預(yù)告登記的出發(fā)點(diǎn)，就在于通過預(yù)告登記可以防止“一女二嫁”，所以“預(yù)告登記”并非《物權(quán)法》所首創(chuàng)的概念。
但是與原《登記條例》相比較，《物權(quán)法》要求預(yù)告登記必須以雙方合意為前提，即第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記?！币簿褪钦f，當(dāng)買方單方向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)要查驗(yàn)當(dāng)事人關(guān)于申請預(yù)告登記的約定文件。上述案例中，趙女士無法辦理預(yù)告登記的主要原因在于原來雙方合同中沒有約定可以申請預(yù)告登記。需要注意的是，《物權(quán)法》關(guān)于預(yù)告登記的效力從原《登記條例》“登記后2年”調(diào)整為“自債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月”，如果未申請登記的，預(yù)告登記失效。
應(yīng)對措施：由于預(yù)告登記須以雙方合意為前提，但是正在使用的買賣合同示范文本(2003版)并無預(yù)告登記的內(nèi)容，因此建議在示范文本中添加“預(yù)告登記條款”，即約定在買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)之前，買賣雙方或者買方單方可以向該房屋所在地房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。而在該示范文本修改之前，建議買方自行補(bǔ)充預(yù)告登記條款。
物權(quán)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)
當(dāng)事實(shí)上的物權(quán)狀態(tài)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記的記載不一致時(shí)，權(quán)利人或利害關(guān)系人可以憑有關(guān)證據(jù)申請更正登記。
操作實(shí)例：黃先生有一套位于虹口區(qū)的售后公房，房齡已有30年，產(chǎn)證上記載的套內(nèi)使用面積是“55.38平方米”。最近，買家老李與賣家黃先生簽訂了房屋買賣合同，約定房屋每平方米單價(jià)為人民幣13000元。但是在過戶之前，為了裝修老李對該房子進(jìn)行了測量，發(fā)現(xiàn)該房子套內(nèi)使用面積可能不足55.38平方米，于是請專業(yè)人士對房屋面積重新測量后，發(fā)現(xiàn)該房實(shí)際的套內(nèi)使用面積只有51.42平方米，因此，他帶著測量結(jié)果到登記機(jī)構(gòu)，要求將登記簿上記載的“55.38平方米”改為“50.42平方米”。
新舊對比：王展分析認(rèn)為，原《登記條例》第17條規(guī)定：“房地產(chǎn)權(quán)證書、登記證明與房地產(chǎn)登記冊的記載應(yīng)當(dāng)保持一致。房地產(chǎn)權(quán)證書、登記證明與房地產(chǎn)登記冊的記載不一致的，以房地產(chǎn)登記冊為準(zhǔn)?！?而《物權(quán)法》第16條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。因此，從本質(zhì)上看兩者是完全一致的，只是名稱和說法不同而已。
