時(shí)間：2022-06-01 21:38:42
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【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記；改革；管理
一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革的主要內(nèi)容及意義
1.不動(dòng)產(chǎn)登記制度的主要內(nèi)容
不動(dòng)產(chǎn)，具有在自然或法律范圍內(nèi)不可移動(dòng)的屬性，包含土地及其定著物如房屋等。不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家對(duì)于物權(quán)制定了的一項(xiàng)法律制度，由專屬部門在權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)下，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變更情況進(jìn)項(xiàng)登記，本質(zhì)上具有司法效果。從最早2007年《物權(quán)法》的制定，到2013年11月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一制度的提議再到2016年1月21日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的出臺(tái)，這一系列的相關(guān)工作彰顯了我國(guó)政府與領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該項(xiàng)工作的積極重視的態(tài)度以及銳意改革的決心，標(biāo)志著我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示上取得了改革的實(shí)質(zhì)性進(jìn)步。
2.不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革的意義
我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，具有經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值。它的建立為我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易提供了清晰的產(chǎn)權(quán)制度，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易、獲取、處置進(jìn)行了規(guī)范。簿證統(tǒng)一是保護(hù)物權(quán)保障公民合法利益的有效途徑，它有效化解了權(quán)力矛盾，同時(shí)也生成了反腐敗等衍生價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在形式上讓土地與房屋實(shí)現(xiàn)了房地合一，簡(jiǎn)化了工作程序，在流程上實(shí)行一站式管理，使管理更高效，促進(jìn)了房產(chǎn)等行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此前，我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)分別登記制度按不動(dòng)產(chǎn)所屬經(jīng)濟(jì)范疇來(lái)登記信息，在房產(chǎn)市場(chǎng)上，相應(yīng)信息未進(jìn)行實(shí)名登記，給腐敗留下了藏身之地。不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記之后，對(duì)公職人員的房產(chǎn)信息了解更充分，為反腐倡廉提供了有力的制度疊加效益。另一方面該制度實(shí)施后國(guó)家對(duì)公民的住房信息了解更全面，提高了房產(chǎn)宏觀調(diào)控的準(zhǔn)確性，房產(chǎn)投資人群拋售房產(chǎn)，在一定程度上減弱了住房空置的現(xiàn)象，提高了我國(guó)住房使用效率。在該制度改革的同時(shí)也為國(guó)家關(guān)于農(nóng)村土地三權(quán)（經(jīng)營(yíng)權(quán)、所有權(quán)、使用權(quán)）分立的制度管理提供了保障，進(jìn)一步保證了農(nóng)民的合法利益。從長(zhǎng)期看為房產(chǎn)稅及遺產(chǎn)稅等新稅制的健全奠定了制度基礎(chǔ)。此外，依此制度建立的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)，以電子存儲(chǔ)的方式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行登記，提高了信息的安全性與準(zhǔn)確性，符合大數(shù)據(jù)時(shí)代的要求，是管理技術(shù)的一項(xiàng)革新。
二、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度加強(qiáng)管理的具體思路及措施
我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度從2007年《物權(quán)法》頒布至今，經(jīng)歷了近10年的時(shí)間，可見(jiàn)改革任務(wù)的任重道遠(yuǎn)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理的客觀環(huán)境決定了改革的實(shí)施進(jìn)度。首先，我國(guó)缺乏統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)制與條例，不同部門、不同地域?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)分別管理，給統(tǒng)一登記工作帶來(lái)了難度。其次，該項(xiàng)工作的管理過(guò)程觸及了部門和個(gè)人的利益，實(shí)行科學(xué)、合理的統(tǒng)一登記制度需要一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程。具體可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行加強(qiáng)改革管理：
1.提高員工素質(zhì)
不動(dòng)產(chǎn)登記工作是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)跟蹤的工作，隨著交易事項(xiàng)的頻繁發(fā)生，給該項(xiàng)工作帶來(lái)大量的工作量，需要相關(guān)工作人員要有認(rèn)真、細(xì)致的工作態(tài)度，要依據(jù)該項(xiàng)工作的時(shí)態(tài)特性及時(shí)進(jìn)行信息登記與更新工作。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記工作需要相關(guān)工作人員既要有法律知識(shí)又要掌握土地管理領(lǐng)域的測(cè)繪等專業(yè)技術(shù)，這就需要管理部門要加強(qiáng)對(duì)工作人員的專業(yè)培訓(xùn)，不斷完善員工隊(duì)伍的知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高專業(yè)素質(zhì)。
2.加強(qiáng)部門管理
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是對(duì)土地、林權(quán)、房產(chǎn)等進(jìn)行的統(tǒng)一管理，該制度的實(shí)施需要國(guó)土、房管、農(nóng)林等多個(gè)職能機(jī)構(gòu)的密切配合，要破除部門利益，避免各自為政的工作狀態(tài)，要加強(qiáng)部門間的溝通與銜接工作，建立統(tǒng)一的工作局面。
3.注重制度建設(shè)
任何一項(xiàng)改革的實(shí)質(zhì)都是制度的革新，不動(dòng)產(chǎn)登記制度從分別登記到統(tǒng)一登記是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理歷史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依據(jù)與之相配伍。國(guó)家及相關(guān)制度建設(shè)部門要做好頂層制度規(guī)劃工作，提高制度的合理性，從制度上引領(lǐng)與規(guī)范改革的腳步，同時(shí)要落實(shí)好各項(xiàng)相關(guān)政策，消除改革的不利因素，確保新制度實(shí)施期間的平穩(wěn)過(guò)渡。
4.實(shí)施違規(guī)問(wèn)責(zé)
落實(shí)責(zé)任制，是保證制度實(shí)施的有效途徑。不動(dòng)產(chǎn)管理是對(duì)產(chǎn)權(quán)、財(cái)權(quán)的管理，在管理過(guò)程中常常觸及的是個(gè)人的利益，極易誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。在制度推行中，要對(duì)工作人員的錯(cuò)誤及違規(guī)行為給予相應(yīng)的處罰，要加強(qiáng)員工的自律性管理，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，將人為因素的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
5.拓寬登記領(lǐng)域
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立具有非常重要的意義，隨著相關(guān)基礎(chǔ)制度的建立和完善，我國(guó)該項(xiàng)工作也應(yīng)該不斷的拓寬登記的領(lǐng)域與范圍， 要擴(kuò)大公示及交易安全維護(hù)等方面的權(quán)利范圍，提高制度的公信力和影響力，讓改革工作進(jìn)行的更測(cè)底。
三、結(jié)束語(yǔ)
伴隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)的各項(xiàng)法制得到了不斷的完善與健全，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的變革，規(guī)范了物權(quán)及產(chǎn)權(quán)管理，在法制層面上創(chuàng)建了良好的交易環(huán)境，推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。改革至今，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度還需在制度、管理等各方面不斷完善，要形成健全成熟的立法與管理體系，保證不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革實(shí)施的合理性、合法性。相關(guān)部門及個(gè)人要重視不動(dòng)產(chǎn)登記制度，在最大范圍內(nèi)維護(hù)該項(xiàng)制度，推進(jìn)此項(xiàng)改革的進(jìn)程。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn) 登記制度 不動(dòng)產(chǎn)登記法
一、引言
不動(dòng)產(chǎn)，包括土地及其定著物，是人類財(cái)產(chǎn)中重要的組成部分。不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人按法律規(guī)定向主管機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)書及有關(guān)的產(chǎn)權(quán)證書、協(xié)議書或讓予書、契證等，要求登載記錄不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利或權(quán)利變動(dòng)的事項(xiàng)，經(jīng)審核后記錄于專門的薄冊(cè)的法律過(guò)程。
二、我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記立法還存在著許多問(wèn)題
（一）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一
依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)，約有6個(gè)部門可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，林木權(quán)登記在森林管理部門，草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門等。其次，登記機(jī)關(guān)和行政管理部門結(jié)合在一起，也有很大的弊端，如因登記機(jī)關(guān)分散，既不利于登記機(jī)關(guān)的溝通，又不方便當(dāng)事人的查閱；當(dāng)兩個(gè)或者兩個(gè)以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時(shí)，不但會(huì)損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益增加其不合理負(fù)擔(dān)，而且會(huì)擾亂正常的法律和社會(huì)秩序。
（二）登記程序不統(tǒng)一
目前我國(guó)調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)有很多，如《土地管理法》，《城市房地產(chǎn)管理法》，國(guó)家土地局的《土地登記規(guī)則》，建設(shè)部的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等，這些法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的程序規(guī)定都不盡一致。使各登記機(jī)關(guān)各行其是，當(dāng)事人無(wú)從適應(yīng)，嚴(yán)重的損害了登記作為法律行為確認(rèn)的統(tǒng)一性和權(quán)威性。
（三）登記機(jī)關(guān)的責(zé)任機(jī)制不健全
我國(guó)登記機(jī)關(guān)在登記時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)登記錯(cuò)、漏，登記資料遺失，致使有關(guān)當(dāng)事人損失慘重，而登記機(jī)關(guān)實(shí)際承擔(dān)的有關(guān)責(zé)任卻非常有限。這是一種權(quán)利和義務(wù)被嚴(yán)重割裂的畸形現(xiàn)象。如登記機(jī)關(guān)只享有收費(fèi)的權(quán)利，而對(duì)錯(cuò)誤登記的登記機(jī)關(guān)承擔(dān)何種責(zé)任和義務(wù)法律卻沒(méi)有明確規(guī)定，也沒(méi)有規(guī)定具體的賠償事宜，損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，這對(duì)當(dāng)事人而言是極不公平的。
三、對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法思考
（一）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)采取生效主義
近兩年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)十分火爆，在這種情況下，如果采取登記對(duì)抗主義勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的混亂。如登記只是作為對(duì)抗第三人的要件而不是生效要件，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和當(dāng)事人達(dá)成合意，合同即成立，開(kāi)發(fā)商還可以就同樣的內(nèi)容跟第三人訂立合同，合同也照樣成立，這樣當(dāng)事人的權(quán)益就得不到保證，也就無(wú)法保證交易的正常進(jìn)行。只有登記作為合同成立的生效要件時(shí)，當(dāng)事人之間就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移進(jìn)行登記，合同才能成立，這在最大程度上保護(hù)了買方的合法權(quán)益。
（二）不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)采取形式審查制
筆者認(rèn)為，特別是在我國(guó)的當(dāng)前公權(quán)力缺乏有效制約的國(guó)情下，實(shí)質(zhì)審查制非常容易導(dǎo)致國(guó)家公權(quán)力對(duì)私權(quán)力侵?jǐn)_和過(guò)度干預(yù)的問(wèn)題。而登記實(shí)行形式審查制的最大弊端是登記缺乏公信力，物權(quán)變動(dòng)的法律關(guān)系不明朗，物權(quán)歸屬情況不明晰,從而不利于交易安全。筆者認(rèn)為,形式審查制的這一弊端可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的方法予以解決。
（三）建立預(yù)告登記制度
預(yù)告登記，即為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記。預(yù)告登記對(duì)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序有重要意義。筆者認(rèn)為，構(gòu)建我國(guó)的預(yù)告登記制度，應(yīng)當(dāng)明確：第一，申請(qǐng)人的資格。預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)由債權(quán)人和債務(wù)人共同申請(qǐng)或由債權(quán)人或債務(wù)人依合同單獨(dú)申請(qǐng)或根據(jù)法院的裁判提出申請(qǐng)。第二，可經(jīng)預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)范圍應(yīng)當(dāng)細(xì)化，即規(guī)定預(yù)告登記保全請(qǐng)求權(quán)的原因和范圍。第三，預(yù)告登記的效力。明確預(yù)告登記具有物權(quán)登記的效力，不但可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人，也可以對(duì)抗任意第三人。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；預(yù)告登記
一、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的歷史制度，出臺(tái)背景
1.我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記由于歷史的原因，起步較晚，是80年代末伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立，在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)總登記，1995年1月出臺(tái)了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。以后建設(shè)部又出了《房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》，以上提到的對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)實(shí)行的是登記發(fā)證制度，登記的種類僅限于終局登記。
2.在現(xiàn)實(shí)中，隨著這幾年國(guó)家大力發(fā)展商品性住房市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍，不動(dòng)產(chǎn)本身的價(jià)值也隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷升高，同時(shí)房地產(chǎn)交易糾紛也不斷出現(xiàn)，在一宗不動(dòng)產(chǎn)交易中賣方一般享有的是物權(quán)，而買方一般享有的是債權(quán)，而物權(quán)與債權(quán)相比在效力具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的低位。處于這種弱勢(shì)地位的尤其在購(gòu)買商品房時(shí)更為突出，在強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)一方多買的情況下，購(gòu)房者更是很難實(shí)現(xiàn)自己的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，為了保證這種債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，保護(hù)弱者，體現(xiàn)公平、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定秩序，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記很有必要。
3.世界很多發(fā)達(dá)國(guó)家早就有了預(yù)告登記的成功先例。
德國(guó)在中世紀(jì)首先確立了預(yù)告登記制度（vormerkung），本是德國(guó)法上的概念，它是指為了保全以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得失，變更為標(biāo)的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記，這種登記，使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)也獲得了公示的效力，從而得以對(duì)抗第三人。因此，可以認(rèn)為預(yù)告登記是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人處分的一種限制，它具有阻斷公信力的作用。
二、我們國(guó)家關(guān)于房屋預(yù)告登記
不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，是為了補(bǔ)充不動(dòng)產(chǎn)登記公信力設(shè)立的一種制度。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記是指當(dāng)事人所希望的物權(quán)變更的條件不夠成熟時(shí)，法律為保護(hù)這一將來(lái)發(fā)生的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行的登記。
因此，預(yù)告登記制度法律性質(zhì)即不是一種物權(quán)，也不是一種債權(quán)保全手段，而是物權(quán)法向債權(quán)法的擴(kuò)張。當(dāng)事人預(yù)購(gòu)商品房、以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押等物權(quán)法規(guī)定的其他可以申請(qǐng)房屋預(yù)告登記的，可以向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人訂立商品房買賣合同后，賣房未依照合同約定辦理預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)辦理預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人的書面同意，該房屋處分登記的，房屋登記機(jī)關(guān)不應(yīng)當(dāng)受理。但是預(yù)告登記后，主債權(quán)已經(jīng)消滅的或已經(jīng)具備辦理房產(chǎn)登記的條件，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)的登記。預(yù)告登記的其他各項(xiàng)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿上予以記載。
1.目前我國(guó)大部分地區(qū)已經(jīng)受理的預(yù)告登記
預(yù)購(gòu)商品房以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押，這是我國(guó)多數(shù)地區(qū)都已經(jīng)開(kāi)通的業(yè)務(wù)，建設(shè)部剛出了房產(chǎn)登記規(guī)范規(guī)程，將這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)歸為可以合并辦理的業(yè)務(wù)，事實(shí)上為了方便百姓，好多地區(qū)已經(jīng)這樣做，例如徐州市房產(chǎn)登記中心，就是在辦理預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押時(shí)，先進(jìn)行商品房預(yù)告登記，再進(jìn)行抵押登記，給當(dāng)事人發(fā)放預(yù)告登記證明，并出具抵押預(yù)告登記證明，由當(dāng)事人送達(dá)貸款銀行，作為抵押憑證。
2.其他發(fā)放預(yù)告登記證明的還有：再建工程抵押登記
我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，以在建工程申請(qǐng)?jiān)O(shè)立抵押權(quán)權(quán)登記的，在建工程抵押可變更、轉(zhuǎn)讓。已經(jīng)登記在建工程抵押權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記。在建工程竣工 并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。在建工程抵押權(quán)登記的事項(xiàng)在房屋登記簿上記載后，發(fā)放在建工程抵押登記證明
3.能妥善取得從理論制度上看適用于不動(dòng)產(chǎn)，物權(quán)法106條充于妥善實(shí)行條例。
三、預(yù)告登記與商品房預(yù)售備案登記區(qū)別與聯(lián)系，制度是為了維護(hù)交易安全，已實(shí)際上有和已經(jīng)成登記的既定基礎(chǔ)。
我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記和商品房預(yù)售備案登記是兩個(gè)完全不同的概念。
1.預(yù)告登記是國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)的一種所有權(quán)登記制度，而商品房預(yù)售備案登記是一種為了防止開(kāi)發(fā)商已具備預(yù)售條件后將房子一房多買的行政管理手段，其并不具備所有權(quán)登記的效力。
2.二者所登記的主要目的皆不同，商品房預(yù)售備案登記，登記的主體是開(kāi)發(fā)公司，是賣方，而預(yù)告登記是買賣雙方的行為登記的主體是賣方。
3.二者的聯(lián)系是商品房預(yù)告登記，一是開(kāi)發(fā)商辦理了預(yù)售網(wǎng)上備案登記，取得商品房預(yù)售許可證
當(dāng)事人與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，方可憑此手續(xù)辦理預(yù)告登記，
四、預(yù)告登記的完善
我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，基本是建立起來(lái)了，這是我國(guó)登記制度的革命性的亮點(diǎn)，《物權(quán)法》對(duì)預(yù)告登記的范圍，效力和消滅作出了規(guī)定，但只有一個(gè)條文，相對(duì)于《德國(guó)民法典》的六個(gè)條文和《瑞士民法典》的四個(gè)條文來(lái)說(shuō)，就顯得有所不足，這些規(guī)定是比較原則性概括性，缺乏具體的操作性，因此希望在具體的程序上不斷進(jìn)行改善。（作者單位：徐州市房產(chǎn)登記交易中心）
關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)；農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度
中圖分類號(hào)：DF4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1673-0992（2010）11-0000-01
隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)，法律明確了宅基地屬于用益物權(quán)的范疇，結(jié)束了學(xué)界多年的宅基地使用權(quán)性質(zhì)的爭(zhēng)論，構(gòu)建了現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)制度。然而《物權(quán)法》對(duì)宅基地使用權(quán)規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)單，籠統(tǒng)，多是準(zhǔn)用性標(biāo)準(zhǔn)，因而給實(shí)踐中帶來(lái)了適用的困難。
一、宅基地的概念與特征
1.宅基地的概念。
宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員．按照法律法規(guī)規(guī)定用于建造自己住房的土地。 現(xiàn)行立法上，宅基地所有權(quán)屬農(nóng)民集體。
2.歷史原因。
我過(guò)現(xiàn)行農(nóng)村宅基地登記制度問(wèn)題的由來(lái)是有其歷史原因的。我過(guò)宅基地制度經(jīng)歷了一下幾個(gè)時(shí)期。第一，1949年國(guó)民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時(shí)期，農(nóng)村繼續(xù)進(jìn)行并基本完成了，消滅了延續(xù)幾千年的土地所有制。第二 社會(huì)主義探索時(shí)期，建立農(nóng)村宅基地適用權(quán)。第三，改革開(kāi)放完善農(nóng)村宅基地。1978年后實(shí)行了以為核心的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革，但這一改革并沒(méi)有改變宅基地所有權(quán)屬于集體、宅基地使用權(quán)屬于農(nóng)民的權(quán)利分配框架。第四，現(xiàn)行立法嚴(yán)格管理宅基地。中國(guó)現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地權(quán)利制度是在《憲法》框架下，由《物權(quán)法》《土地管理法》《擔(dān)保法》等法律規(guī)范所組成的，嚴(yán)格限制土地的流轉(zhuǎn)。
二、現(xiàn)行關(guān)于登記的法律規(guī)定及問(wèn)題解析。
1.現(xiàn)行法律規(guī)定。
我國(guó)目前關(guān)于農(nóng)村宅基地登記散見(jiàn)于《物權(quán)法》《土地管理法》《擔(dān)保法》《土地實(shí)施條列》等等法律法規(guī)中，其中重要的如下：第一，《物權(quán)法》。第10條規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)登記,由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定。第152條規(guī)定:宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,第153條規(guī)定:宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。第二《房屋登記辦法》第四章第82條規(guī)定了申請(qǐng)房屋登記的范圍：登記依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請(qǐng)房屋登記。第三《土地管理法》第62條第一款規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
2.現(xiàn)行法律規(guī)定的缺陷分析。
第一 權(quán)利主體界定不清。
由于目前仍是一戶一宅，由戶在本村中申請(qǐng)宅基地。戶的概念是不準(zhǔn)確的，首先在孩子與父母分立戶的情況下是否可以申請(qǐng)宅基地再進(jìn)行登記呢?其次，在繼承的情況下，由于宅地基主體限定為農(nóng)村集體成員，而繼承人脫離原集體經(jīng)濟(jì)組織，是否仍給予其登記呢？最后， 目前由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，集體經(jīng)濟(jì)組織的作用日益降低，已成為松散的組織，在城市化進(jìn)程中，一部分農(nóng)村已沒(méi)有集體經(jīng)濟(jì)組織了，那么在法律法規(guī)中涉及經(jīng)濟(jì)組織的將面臨尷尬境地。因而無(wú)論從理論還是實(shí)踐來(lái)看，突破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是勢(shì)在必行的。
第二 登記面積問(wèn)題。
由于規(guī)定是每戶面積不得超過(guò)國(guó)家省自治區(qū)直轄市的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，那么就會(huì)激發(fā)農(nóng)民分戶搶地的現(xiàn)象。而且歷史原因，對(duì)于已經(jīng)超標(biāo)的并無(wú)相關(guān)規(guī)定。
第三 權(quán)利期限不清。
通過(guò)上述法律法規(guī)可以看出國(guó)家對(duì)于農(nóng)村宅基地是可登記可不登記的原則，而且沒(méi)有權(quán)利期限的限制，只要仍是集體經(jīng)濟(jì)組織的人員其永久享有宅基地適用權(quán)，房屋是永久繼承的。如果不進(jìn)行變更登記，那么將來(lái)在原房屋上進(jìn)行擴(kuò)建等就會(huì)造成原權(quán)利人與使用權(quán)人權(quán)利界定不清的問(wèn)題。
三、實(shí)踐調(diào)研發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。
法律法規(guī)我們可以從理論上邏輯推導(dǎo)出相應(yīng)的問(wèn)題，但是實(shí)踐中的問(wèn)題遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于理論問(wèn)題。本文作者對(duì)北京市郊區(qū)面臨搬遷的農(nóng)村進(jìn)行了初步調(diào)研發(fā)現(xiàn)了一系列的問(wèn)題，現(xiàn)歸納如下：
1.登記意識(shí)嚴(yán)重缺失。
作者調(diào)查的14個(gè)村莊中，只有一部分村民手中擁有紅本，也就是房屋產(chǎn)權(quán)證，本文作者認(rèn)為這個(gè)證過(guò)于簡(jiǎn)單，只有正房主體結(jié)構(gòu)的標(biāo)識(shí)，院子長(zhǎng)寬的米數(shù)。問(wèn)題有二，其一,是農(nóng)民后又進(jìn)行了擴(kuò)建等等，無(wú)論是否超過(guò)國(guó)家要求的標(biāo)準(zhǔn)，都沒(méi)有進(jìn)行從新登記。其二，產(chǎn)權(quán)證中沒(méi)有偏房的示意圖。那么沒(méi)有出現(xiàn)在房產(chǎn)證上的房子依據(jù)什么給予保護(hù)？還有個(gè)別村子全村是二層三層樓房設(shè)計(jì)。登記時(shí)如何登記？
2.村民超標(biāo)占地現(xiàn)象嚴(yán)重。
很多村民都抱有“私有”的觀念，能多占就多占。更有甚者，違章的建筑更是數(shù)不勝數(shù)，尤其面臨即將拆遷，為了多爭(zhēng)得前拆補(bǔ)償費(fèi)更是瘋狂搭建。那么對(duì)于這些建筑應(yīng)給如何登記呢？如果嚴(yán)格依照法律規(guī)定，農(nóng)村大面積存在的問(wèn)題又由于歷史遺留問(wèn)題，勢(shì)必引發(fā)糾紛。
3.農(nóng)村耕地建設(shè)用地化嚴(yán)峻。
本次調(diào)查涉及的村莊都是即將面臨拆遷的，由于農(nóng)村集體土地所有制，農(nóng)村很多耕地用途最終以各種方式轉(zhuǎn)入私營(yíng)廠長(zhǎng)手中，因而農(nóng)村大量的土地已是廠房林立，基本沒(méi)有可耕之地。
4.農(nóng)村房屋私下交易嚴(yán)峻。
這些糾紛主要涉及兩個(gè)方面。其一，農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員間買賣房屋的糾紛。由于一直無(wú)過(guò)戶登記，依賴鄰里信賴，糾紛不斷。其二，非本集體成員買房。由于國(guó)家明確規(guī)定居民戶口不可以買農(nóng)民房，所以目前發(fā)生糾紛也多。
四 建議
農(nóng)村宅地基問(wèn)題關(guān)系重大，因而對(duì)于其解決時(shí)破在眉睫的事情。筆者認(rèn)為應(yīng)該逐步改革我土地制度，完善房產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。可以從以下幾點(diǎn)入手：
1.完善房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)統(tǒng)一登記制度。
對(duì)于目前房屋的現(xiàn)狀，無(wú)論是原始狀態(tài)還是進(jìn)行翻蓋翻修等，依據(jù)國(guó)家省自治區(qū)直轄市的標(biāo)準(zhǔn)給予登記，個(gè)別地方可以適當(dāng)延伸。對(duì)于因繼承買賣等原因取得房屋產(chǎn)權(quán)的，不是經(jīng)濟(jì)組織成員的，可以協(xié)商解決，在目前土地還不能流轉(zhuǎn)非本經(jīng)濟(jì)組織情況下，可以協(xié)商納入經(jīng)濟(jì)組織或者本經(jīng)濟(jì)組織成員給予賠償會(huì)回贖。
2.可以考慮商用房登記制度。
可以考慮將農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)分為住宅與商用房。實(shí)際上農(nóng)村也大量存在租用商用房的問(wèn)題，所以可以通過(guò)商用房登記流通逐步解決前面所有權(quán)人與使用權(quán)人不統(tǒng)一的問(wèn)題?；蛘咧鸩浇⒂袃斒褂弥贫?。 從國(guó)家目前的形勢(shì)出發(fā)，為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和世界金融危機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)較快發(fā)展，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，促進(jìn)農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展，積極推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。我們應(yīng)當(dāng)盡快消除對(duì)宅基地上的房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的種種限制。
3.完善相關(guān)部門的職責(zé)。
農(nóng)村宅基地問(wèn)題頗多也與個(gè)別部門職能缺位有關(guān)。有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地規(guī)劃整理，逐步建立統(tǒng)一的登記的登記制度。制定統(tǒng)一的面積標(biāo)準(zhǔn)，及統(tǒng)一的準(zhǔn)確的測(cè)量方法。同時(shí)制定房屋評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)進(jìn)行房屋分類與估價(jià)。也要加強(qiáng)部門效率，簡(jiǎn)化審批程序。
4.宣傳力度。
農(nóng)民權(quán)利意識(shí)淡薄，這就需要相關(guān)部門做好宣傳工作。讓農(nóng)民真正從登記中獲得實(shí)惠時(shí)，登記工作也就容易許多。
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關(guān)鍵詞：中國(guó)內(nèi)地 澳門 不動(dòng)產(chǎn)登記 等級(jí)制度
不動(dòng)產(chǎn)對(duì)于全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要意義，尤其是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)交易數(shù)量逐漸增多，不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)成為了財(cái)富的象征，人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的保護(hù)意識(shí)也不斷提高，然而在不動(dòng)產(chǎn)登記方面還存在一些缺陷，影響了不動(dòng)產(chǎn)交易。因而，完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度是內(nèi)地與澳門地區(qū)人們的共同需求。
1.不動(dòng)產(chǎn)登記
在法律上，不動(dòng)產(chǎn)主要是指不能進(jìn)行移動(dòng)的土地、土地附著物以及沒(méi)有與土地進(jìn)行分離的土地相關(guān)生成物，也可以是一些通過(guò)人力添加或自然生成的土地物品[1]。不動(dòng)產(chǎn)登記是由權(quán)利人或者相關(guān)利害關(guān)系人提出申請(qǐng)，由當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)中的相應(yīng)部門對(duì)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及物權(quán)變更等情況進(jìn)行在冊(cè)登記，也可以將其稱為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。為了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易行為的安全性進(jìn)行保障，各個(gè)國(guó)家都根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的實(shí)際情況，制定了與之相對(duì)應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。目前在世界范圍內(nèi)，主要有契據(jù)登記制、權(quán)利登記制以及托倫斯登記制等三種主要的不動(dòng)產(chǎn)登記方式[2]。
2.內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)與澳門不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)制度比較
對(duì)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)與澳門不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)制度進(jìn)行比較，具有一定難度。主要原因在于我國(guó)內(nèi)地關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作方面還沒(méi)有做出嚴(yán)格規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系還不夠健全，盡管地方性的法律、規(guī)定等多條法律都對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)了規(guī)定，但是缺乏統(tǒng)一性。相比較而言，澳門地區(qū)具有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系。同時(shí)，由于我國(guó)內(nèi)地與澳門地區(qū)的經(jīng)濟(jì)政治管理體制有所不同，導(dǎo)致兩個(gè)地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記體制不盡相同。本文主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行比較。
2.1不動(dòng)產(chǎn)界定比較
在澳門地區(qū)，除了對(duì)有物體與無(wú)物體進(jìn)行了區(qū)分，而且在《澳門民法典》中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了準(zhǔn)確界定，詳細(xì)指明了不動(dòng)產(chǎn)的范圍，在不動(dòng)產(chǎn)的認(rèn)識(shí)上不存在任何分歧。而在我國(guó)內(nèi)地，由于沒(méi)有頒布《民法典》，只是憑借《民法通則》中的不動(dòng)產(chǎn)概念的界定來(lái)開(kāi)展工作，但是《民法通則》中并未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的詳盡概念與范圍做出具體明確的規(guī)定，很多時(shí)候?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記工作的開(kāi)展帶來(lái)了一定麻煩[3]。
由于澳門地區(qū)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有明確的界定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了四種分類，因而，在開(kāi)展工作時(shí)，尤其是在不動(dòng)產(chǎn)的認(rèn)定環(huán)節(jié)，可以按照民法典中的規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行對(duì)比，就能夠準(zhǔn)確判斷出是否為不動(dòng)產(chǎn)。由于我國(guó)內(nèi)地主要是通過(guò)規(guī)劃范圍的方式來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行界定，主要是將其定義為土地、附著在土地上的建筑物及其它固定附屬設(shè)備。盡管二者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的界定有所不同，但是都可以按照法律與相應(yīng)規(guī)則判斷出不動(dòng)產(chǎn)的屬性，都具有特定意義。
2.2不動(dòng)產(chǎn)登記立法比較
由于受到歷史文化的影響，澳門地區(qū)的法律在制定過(guò)程中會(huì)受到葡萄牙傳統(tǒng)殖民地文化因素的影響。澳門不動(dòng)產(chǎn)登記制度就是建立《抵押法》基礎(chǔ)之上，這部法律是由葡萄牙在1863年頒布的。但是由于澳門人口與葡萄牙生活、文化等方面存在很大不同，當(dāng)澳門真正回歸祖國(guó)以后，相關(guān)部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律進(jìn)行了修訂，頒布了《物業(yè)登記法典》，時(shí)至今日還一直在沿用。
但是在內(nèi)地，到目前為止，在不動(dòng)產(chǎn)登記方面還尚未形成統(tǒng)一的法律，盡管在我國(guó)的《物權(quán)法》中對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，也解決了不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)較為散亂的問(wèn)題，但還只是一個(gè)雛形，并且行政色彩較為濃厚。但是近些年來(lái)，隨著人們呼聲的強(qiáng)烈以及人們法律意識(shí)的增強(qiáng)，我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記法律的制定方面取得了一定進(jìn)展。例如相關(guān)部門對(duì)《物權(quán)法》進(jìn)行了修改，使其不斷得到完善?！锻恋氐怯浄ā芬矊?duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記、變更、賠償?shù)确矫孢M(jìn)行了規(guī)定。從整體上看，我國(guó)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)登記制度與法律日益完善，正在向著統(tǒng)一化的方向發(fā)展。
2.3不動(dòng)產(chǎn)登記效力比較
無(wú)論是中國(guó)內(nèi)地還是澳門地區(qū)，在不動(dòng)產(chǎn)登記效力方面基本都是采用“兼采主義”的方式。但是對(duì)“兼采主義”內(nèi)涵的理解，兩個(gè)地區(qū)卻截然不同。在澳門，把登記對(duì)抗作為了不動(dòng)產(chǎn)登記的原則，把登記生效作為了例外。在這里想要使一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)交易順利完成，不僅僅雙方當(dāng)事人意見(jiàn)要高度達(dá)成一致，首先必須要嚴(yán)格遵照相關(guān)法律完成相應(yīng)程序，需要簽訂“不動(dòng)產(chǎn)買賣公證書”，即澳門地區(qū)的法律規(guī)定需要通過(guò)簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣證書與實(shí)施對(duì)抗主義制度來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行雙重安全保護(hù)。
在我國(guó)內(nèi)地，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，只要買賣雙方達(dá)成了共識(shí)，就會(huì)產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)交易合同，也就代表著不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移，但是缺乏一定的安全性，因而需要通過(guò)登記方式來(lái)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移進(jìn)行保護(hù)，保障交易安全。另外，由于內(nèi)地的多部法律都對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓、變更及注銷進(jìn)行了規(guī)定，但是很多法律中都標(biāo)出了“另有規(guī)定除外”的字樣，這就使得在實(shí)際操作中不利于對(duì)除外情況尺度的把握，缺乏科學(xué)性，有待完善與優(yōu)化。
2.4不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)比較
中國(guó)內(nèi)地與澳門不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)也同樣存在差異。由于澳門地區(qū)的行政區(qū)域范圍較小，相對(duì)來(lái)說(shuō)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資源的管理較為容易。根據(jù)澳門地區(qū)《物業(yè)登記法典》中的內(nèi)容規(guī)定，澳門法務(wù)局及其下屬物業(yè)登記局對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)行統(tǒng)一管理，所有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容與信息都可以在相關(guān)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行查詢。
但是我國(guó)內(nèi)地的情況與澳門地區(qū)有所不同，我國(guó)內(nèi)陸幅員遼闊，行政管理范圍較廣，而且行政區(qū)域劃分較為復(fù)雜，因此，使得不動(dòng)產(chǎn)登記管理中，不能按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行控制。到目前為止，也沒(méi)有形成一個(gè)具有統(tǒng)一性的內(nèi)陸不動(dòng)產(chǎn)管理制度，因而也沒(méi)有設(shè)置統(tǒng)一規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。根據(jù)我國(guó)憲法規(guī)定，內(nèi)地大部分地區(qū)都實(shí)行了不動(dòng)產(chǎn)分別登記制度，因而在這種分制度影響下，對(duì)于房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)的登記工作都是由不同機(jī)關(guān)來(lái)登記處理。但是內(nèi)地眾多的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，在一定程度上存在分散的弊端，不利于各個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的交流與溝通，增加了當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)等資料信息進(jìn)行查詢的困難。同時(shí)一些不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)也存在權(quán)利劃分不清、互相扯皮推諉等問(wèn)題，一定程度上對(duì)法律秩序與社會(huì)秩序造成影響。另外，當(dāng)兩個(gè)或者兩個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的權(quán)利出現(xiàn)交叉時(shí)，不僅會(huì)損害當(dāng)事人合法權(quán)益，同時(shí)也增加了不動(dòng)產(chǎn)登記工作的不合理性，影響了房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)資源的利用效率，造成了人力資源的浪費(fèi)。為此，我國(guó)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，可以借鑒澳門等地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的設(shè)立機(jī)制，大力推進(jìn)登記機(jī)關(guān)改革。
3.結(jié)束語(yǔ)
本文通過(guò)對(duì)中國(guó)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)登記制度與澳門不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)制度在不動(dòng)產(chǎn)含義界定、不動(dòng)產(chǎn)登記立法、不動(dòng)產(chǎn)登記效力及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)方面的比較，對(duì)兩個(gè)地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度有了進(jìn)一步了解。澳門地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度形成時(shí)間較長(zhǎng)，值得內(nèi)地在不動(dòng)產(chǎn)制度及法律制定過(guò)程中學(xué)習(xí)與借鑒。同時(shí)我們需要繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)中國(guó)內(nèi)地與澳門地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的研究，通過(guò)對(duì)比分析，完善兩個(gè)地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，從而提高土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)資源的利用效率。
參考文獻(xiàn)：
[1]彭威堅(jiān).澳門與內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)登記制度比較[D].華東政法大學(xué)， 2012，04（15）.
不動(dòng)產(chǎn)是人類生存的基礎(chǔ)與前提，大多具有不可再生性和唯一性，因此其無(wú)論是對(duì)國(guó)家、社會(huì)或公民都有重大意義，所以不動(dòng)產(chǎn)立法歷來(lái)是各國(guó)民法的重點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)立法在我國(guó)即將制訂的物權(quán)法中占有重要位置。而不動(dòng)產(chǎn)登記制度必將是不動(dòng)產(chǎn)立法中的核心問(wèn)題之一。本文擬結(jié)合司法實(shí)踐和物權(quán)法理論。對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷和立法完善略陳薄見(jiàn)。目前世界各國(guó)有三種不同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示制度：一是契據(jù)登記制度，法國(guó)、日本、意大利、比利時(shí)、西班牙、美國(guó)多數(shù)州均采此制；二是權(quán)利登記制度，德國(guó)外，瑞士、荷蘭、奧地利均采此制。三是托倫斯登記制度，英國(guó)、愛(ài)爾蘭、加拿大、菲律賓、美國(guó)加利福尼亞州、伊利諾州及馬薩諸塞州等英語(yǔ)國(guó)家均采此制。
故實(shí)我們有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度加以研究的必要性，論文分三部分，第一部分是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的含義的了解；第二部分是不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)及性質(zhì)的刨析，這里又分別詳細(xì)的介紹了不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)和登記的性質(zhì)；第三部分對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的制度問(wèn)題與解決方案的研究。對(duì)我國(guó)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在問(wèn)題一一的列出，并針對(duì)這些制度的不健全的問(wèn)題作了分別的分析及對(duì)這些問(wèn)題的解決方法作了個(gè)人的見(jiàn)解，第三部分共有五個(gè)問(wèn)題的闡述：一是登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一問(wèn)題的解決；二是登記中公權(quán)國(guó)力干預(yù)私權(quán)利問(wèn)題的解決；三是不動(dòng)產(chǎn)登記效力問(wèn)題；四是不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利范圍的問(wèn)題；五是即將形成物權(quán)的債權(quán)或請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)問(wèn)題?；诒疚纳鲜觯_立登記行為私法、建立統(tǒng)一、獨(dú)立、以服務(wù)于交易安全為任務(wù)的登記機(jī)關(guān)、登記賠償制度、異議登記制度等。
《合同法》頒布之后，物權(quán)立法正式提到日程。因我國(guó)長(zhǎng)期將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記視為行政管理之手段，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制度的規(guī)定較為混亂，故實(shí)有加以研究的必要。
一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的含義
登記，也稱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，指經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)國(guó)家專門機(jī)關(guān)將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)記載在國(guó)家設(shè)計(jì)的專門薄冊(cè)上的事實(shí)或行為。廣義上的不動(dòng)產(chǎn)登記包括權(quán)利來(lái)源、取得時(shí)間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途價(jià)值、等級(jí)、坐落、從坐標(biāo)、圖形等事項(xiàng)。狹義上，不動(dòng)產(chǎn)登記是土地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記。
（一）不動(dòng)產(chǎn)的含義
一般而言，所謂動(dòng)產(chǎn)，是指易于被移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)；所謂不動(dòng)產(chǎn)，則指不能被移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。這種從表面上看來(lái)“純粹”僅具有物理意義上的分類，何以會(huì)導(dǎo)致兩類財(cái)產(chǎn)在政治上、經(jīng)濟(jì)上和社會(huì)意義上有如此不同的效果呢？頗值深思。
動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)確定的根據(jù)是法律而非所有人的意志，但是，這種分類的物理性并不妨礙法律允許所有人依照其意志、通過(guò)確定財(cái)產(chǎn)的目的而將之不動(dòng)產(chǎn)化，或人為地將財(cái)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)化。不動(dòng)產(chǎn)主要包括土地及建筑物，但又不限于此，尚包括其上人為的可自然附著物及其收益，所以在登記制度上，各國(guó)不論稱“土地登記”抑或稱不動(dòng)產(chǎn)登記，在觀念上應(yīng)把握兩點(diǎn)：其一，這里的土地與不動(dòng)產(chǎn)為同意語(yǔ)，即使規(guī)定在土地法中的登記也兼指房地及其附著物等總體的登記制度；其二，不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)并無(wú)區(qū)分之必要，《意大利民法典》規(guī)定：“除法律另有規(guī)定的以外，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)則準(zhǔn)用于客體為不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)以及相關(guān)的訴權(quán)……”也可以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為不動(dòng)產(chǎn)。為明晰法律關(guān)系，我們應(yīng)采不動(dòng)產(chǎn)登記這一用語(yǔ)。
（二）不動(dòng)產(chǎn)登記制度立法例
當(dāng)今世界各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，源于三種基本的登記制度，即“契據(jù)登記制度”，又稱“法國(guó)登記制度”；“權(quán)利登記制度”，又稱“德國(guó)登記制度”；“托倫斯登記制度”；又稱“澳大利亞登記制度”。
1.德國(guó)法主義。德國(guó)登記制度之特色：（1）登記（eintragung ）為土地物權(quán)變動(dòng)之效力發(fā)生要件。即土地物權(quán)之發(fā)生變動(dòng)效力，除當(dāng)事人之合意外，尚須登記。（2 ）登記官吏為登記時(shí)有審查土地物權(quán)變動(dòng)實(shí)質(zhì)關(guān)系之權(quán)限——所謂實(shí)質(zhì)審查主義。（3）登記有公信力， 即登記簿上之事實(shí)，縱實(shí)體法上不成立或無(wú)效，不得以其不成立或無(wú)效對(duì)抗善意第三人，常視為實(shí)體上有效。（4 ）登記簿的編成采物之編成主義（prin-zip des reaifoliums）即以不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)編成之。（5 ）登記物權(quán)之靜的狀態(tài)，即于登記簿不記入物權(quán)的變動(dòng)事實(shí)，而記入物權(quán)的現(xiàn)在狀態(tài)。
2.托倫斯登記制度（torenssyhem），此制度為sir robet tomens所創(chuàng)，1855年始行于南澳洲，現(xiàn)在美國(guó)多數(shù)州亦采之，乃登記制度中最優(yōu)者。其主要特色如下：（1）始登記一定不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，登記局依一定的程序，精查確定其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)后，制成記載此權(quán)利狀態(tài)之地券二份。一份交與所有人，一份保存，依物的編成主義，編入登記簿。（ 2）不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)之時(shí)使用一定的官制用紙，或轉(zhuǎn)讓為證書，存于登記局。登記官制審查以后，記入權(quán)利的移轉(zhuǎn)于登記簿，讓與證書存于登記局，對(duì)于受讓人交付新地券，成為背書之原來(lái)地券。（3 ）不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)應(yīng)依一定的形式，作成抵押書二份，連同地券，提出于登記局，登記審查后，記入于登記簿及地券，返地券于債務(wù)人。（4 ）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之變動(dòng)，非登記于登記簿，不生效力。（5 ）其登記官有實(shí)質(zhì)審查的權(quán)限。（6）登記有公信力。 其結(jié)果真權(quán)利人因不實(shí)的登記而受損害時(shí)，國(guó)家負(fù)賠償?shù)呢?zé)任。
3.法國(guó)法主義。法國(guó)法登記的特色：（1 ）登記為物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人之要件，即物之變動(dòng)，依當(dāng)事人的合意發(fā)生效力，登記不過(guò)為已發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人的要件。（2）登記官吏于登記時(shí)，只得為形式的審查，對(duì)于物權(quán)變動(dòng)更無(wú)實(shí)質(zhì)的審查的權(quán)限。（3 ）登記無(wú)公信力，故登記事項(xiàng)，實(shí)質(zhì)上不成立或無(wú)效之時(shí)，其不成立不得以之對(duì)抗善意之第三人。（4）登記簿的編成采人的編成主義（prinzip desporsonenfoliuncs），即不以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，而以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)編成之。 （5）登記物之動(dòng)的狀態(tài)，即不僅登記物權(quán)之現(xiàn)在狀態(tài)，而且登記物權(quán)之變動(dòng)。
但我們認(rèn)為，我國(guó)目前立法受轉(zhuǎn)型社會(huì)的影響，其行政管理傾向較為明顯，保障交易安全功能不足，主要是德國(guó)登記規(guī)則，如登記生效主義、物的編成主義，登記的公信力等，其制度基礎(chǔ)是國(guó)家干預(yù)主義。但并未建立地券、賠償儲(chǔ)金等制度，故不具以自由主義為基礎(chǔ)的托倫斯登記制度的特色。我國(guó)正處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，物權(quán)法負(fù)有整理舊物權(quán)，確定、穩(wěn)定物權(quán)關(guān)系的使命，登記制度是完成這一使命的重要工具。我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)登記為部門利益所左右，造成房產(chǎn)、地產(chǎn)的不統(tǒng)一，登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一，登記程序的不統(tǒng)一，登記效力的不統(tǒng)一，登記權(quán)屬證書的不統(tǒng)一。
立法建議上，我國(guó)學(xué)者們比較贊同德國(guó)法主義，但應(yīng)考慮托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)。在登記自主主義這一點(diǎn)上，從中國(guó)實(shí)際出發(fā)則不宜采用，對(duì)一些法定物權(quán)應(yīng)強(qiáng)制登記，我們贊同上述之觀點(diǎn)。
二、不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)及性質(zhì)
（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)
每一部法律都應(yīng)有明確的目標(biāo)，其中的每一制度有相應(yīng)的制度價(jià)值。我國(guó)土地立法過(guò)分強(qiáng)調(diào)國(guó)家利益，強(qiáng)調(diào)管理。而在轉(zhuǎn)軌時(shí)期，國(guó)家利益又多為部門利益所代替，所以形成登記制度的五種不統(tǒng)一，即登記機(jī)關(guān)、登記根據(jù)、登記簿冊(cè)、登記程序、登記效力的不統(tǒng)一，由此帶來(lái)諸多交易安全上的問(wèn)題。
80年代我國(guó)重建不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)借鑒了前蘇聯(lián)立法經(jīng)驗(yàn)，亦十分強(qiáng)調(diào)國(guó)家目標(biāo)，可謂歷史上退步式的回歸。在轉(zhuǎn)軌時(shí)期，部門利益又使登記目標(biāo)加上了部門利益目標(biāo)。現(xiàn)在的中國(guó)不僅土地流通性很差，而且登記所保護(hù)之交易安全時(shí)有被破壞之虞。所以，我們建議立法目標(biāo)應(yīng)向個(gè)人傾斜，以維護(hù)交易安全，并以之為登記制度之根基。
（二）登記的性質(zhì)
對(duì)登記的性質(zhì)大體有三種學(xué)說(shuō)：1.公法上行為說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為：“從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國(guó)是房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)所實(shí)施的行政行為?！?.證明行為說(shuō)。該說(shuō)避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為“房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對(duì)買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對(duì)房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)?！备腥苏J(rèn)為：“不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國(guó)家證明行為，而不是批準(zhǔn)行為。” 3.我們認(rèn)為， 上述學(xué)說(shuō)均有偏頗，登記本質(zhì)上應(yīng)為私法行為。證明行為說(shuō)回避這一問(wèn)題，不甚確切，必然說(shuō)不清證明與登記行為的關(guān)系如何。
首先，從登記行為過(guò)程來(lái)看，登記行為包含了諸多行為，但真正由當(dāng)事人參與的僅是登記請(qǐng)求及登記申請(qǐng)兩部分，研究登記行為的性質(zhì)應(yīng)從這兩項(xiàng)權(quán)利去考察。
其次，從登記所產(chǎn)生的效力來(lái)看，登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為，登記的首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示及公信，相對(duì)人及利害關(guān)系人均可查閱登記簿冊(cè)，并且任何人均可相信登記權(quán)利而為交易。另外，雖然登記之效力具有統(tǒng)一性，并且自登記簿上登記后始生效力，但是登記并不是行政機(jī)關(guān)的權(quán)力，對(duì)于符合法律要求的形式要件的登記申請(qǐng).
再次，自羅馬法以來(lái)，法律在理論上被劃分為公法與私法，其區(qū)別之實(shí)意“除理論認(rèn)識(shí)目的以外，厥載于救濟(jì)程序。易言之，即私法案件由普通法院管轄；公法案件，除刑事案件由普通法院管轄外，原則上得受行政救濟(jì)，由行政機(jī)關(guān)或行政法院管轄?！本偷怯浿贫榷?，預(yù)告登記、異議登記、撤銷登記性質(zhì)上均為向法院提起的私法上之訴權(quán)，并且登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)登記錯(cuò)誤之賠償責(zé)任。
綜上所述，登記性質(zhì)上為私法行為當(dāng)無(wú)異議，其特殊之處在于其是國(guó)家設(shè)立的擔(dān)負(fù)公共職能的機(jī)關(guān)參與的私法行為。故此，立法者應(yīng)注意登記之私法屬性及保護(hù)交易安全之功能，應(yīng)摒棄批準(zhǔn)式的行政行為觀念，剝奪登記機(jī)關(guān)之行政特權(quán)，確立其為法律服務(wù)、為當(dāng)事人服務(wù)的立場(chǎng)，這對(duì)中國(guó)真正登記制度的建立具有指導(dǎo)性意義。
三、中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的制度問(wèn)題與解決方案
我們認(rèn)為土地權(quán)利登記能解決登記不統(tǒng)一，登記中公權(quán)干預(yù)私權(quán)的問(wèn)題，登記的效力問(wèn)題、登記的物權(quán)法定與意定平衡的問(wèn)題，即將形成物權(quán)的債權(quán)的保護(hù)問(wèn)題以及物權(quán)爭(zhēng)議訴訟的保全問(wèn)題。
（一）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一問(wèn)題的解決
我們認(rèn)為，我國(guó)登記五不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭(zhēng)，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。統(tǒng)一了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記原則、根據(jù)、程序、效力、簿冊(cè)自然便統(tǒng)一了。我國(guó)舊民法制定之時(shí)，也采用由地方法院統(tǒng)一登記的作法，但后來(lái)由于民國(guó)初期的司法混亂而改為由不屬于行政機(jī)關(guān)的獨(dú)立部門——地政局統(tǒng)一負(fù)責(zé)。二是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。為維護(hù)在不動(dòng)產(chǎn)登記上的司法統(tǒng)一性，同時(shí)也因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)在自然聯(lián)系上的緊密性，國(guó)家法律均規(guī)定一國(guó)之內(nèi)或一個(gè)統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度，即不論是土地房屋還是其它不動(dòng)產(chǎn)，也不論是何種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。
關(guān)于登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一性的問(wèn)題，廣州、深圳等地已實(shí)行房產(chǎn)、地產(chǎn)證合一的制度，但并未為全國(guó)性基本法律所承認(rèn)。我們認(rèn)為，物權(quán)立法應(yīng)協(xié)調(diào)各有關(guān)部門，解決好這一問(wèn)題，學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗(yàn)，建立統(tǒng)一獨(dú)立的登記機(jī)關(guān).
（二）登記中公權(quán)力干預(yù)私權(quán)利問(wèn)題的解決
利用登記機(jī)關(guān)行政權(quán)力的高效、權(quán)威性使物權(quán)得以公示并獲得公信力，但同時(shí)也帶來(lái)了公權(quán)力對(duì)私權(quán)利侵?jǐn)_的問(wèn)題。為解決這一問(wèn)題，無(wú)論采取實(shí)質(zhì)審查主義國(guó)家還是采取形式審查主義國(guó)家，均采取了一些補(bǔ)救措施，典型的如德國(guó)的物權(quán)行為理論、法國(guó)及日本的公證制度等。
1、實(shí)質(zhì)審查主義。實(shí)質(zhì)審查主義是與公示、公信原則相協(xié)調(diào)的制度，登記機(jī)關(guān)不僅就登記之申請(qǐng)?jiān)诘怯洺绦蚍ㄉ鲜欠襁m合加以審查，同時(shí)就其登記的申請(qǐng)，是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系相一致，且其實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系，是否有效，亦加以審查。
2、形式主義審查制度。形式主義審查制度，指就登記的申請(qǐng)，是否在登記程序法上賦予登記機(jī)關(guān)以審查的權(quán)限，惟就其登記的申請(qǐng)，是否為實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系，一般不得加以審查，亦不得決定其登記申請(qǐng)的許否。法、日采之。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是公權(quán)力不干預(yù)私權(quán)利，登記的效力純依當(dāng)事人意思自治，登記并無(wú)公信力，僅有對(duì)抗力，故登記效率很高，但由此產(chǎn)生的弊端亦不少。
我國(guó)登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行登記時(shí)所擁有的權(quán)利相當(dāng)大，不僅如德國(guó)實(shí)質(zhì)登記主義那樣對(duì)當(dāng)事人提交的文件資料有審查權(quán)，而且享有審查這些資料以外事實(shí)的權(quán)限，力求達(dá)到“客觀真實(shí)”的理想狀態(tài)。所以，公權(quán)力對(duì)私權(quán)利的侵?jǐn)_甚大。我國(guó)土地立法實(shí)質(zhì)登記主義是正確的，但必須有相應(yīng)的立法技術(shù)對(duì)其弊端加以補(bǔ)救，才能達(dá)到權(quán)力與私權(quán)平衡的目的。從改革開(kāi)放以來(lái)的登記實(shí)踐看，大部分登記機(jī)關(guān)要求公證這一程序，只有公證的真實(shí)性得到保證，登記機(jī)關(guān)的審查權(quán)加以弱化，方能結(jié)合實(shí)質(zhì)審查與形式審查的優(yōu)點(diǎn)。
（三）不動(dòng)產(chǎn)登記效力問(wèn)題
物權(quán)登記的效力，是指物權(quán)獲致登記后所取得的私法上的效果，亦即對(duì)相關(guān)當(dāng)事人所施加的實(shí)際作用。它是整個(gè)登記制度的核心。因登記效力的不同，世界各國(guó)可以劃分為登記生效主義及登記對(duì)抗主義，德國(guó)是典型的登記生效主義國(guó)家，而且其登記還有公信的效力，有的學(xué)者稱之為公信原則。公信原則系指依公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)縱不存在或有異，但對(duì)于信賴此項(xiàng)公示方法所表示之物權(quán)、而為物權(quán)交易之人，法律仍承認(rèn)具有與真實(shí)物權(quán)存在相同法律效果，以為保護(hù)的原則。
關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力的問(wèn)題，目前在我國(guó)出現(xiàn)的問(wèn)題表現(xiàn)為其效力的不統(tǒng)一，以不動(dòng)產(chǎn)抵押登記為例，實(shí)踐中大體有四種做法：一是規(guī)定自完成抵押登記時(shí)生效；二是規(guī)定自合同公證后生效；三是規(guī)定合同鑒字后生效；四是規(guī)定登記時(shí)生效，但當(dāng)事人得另行約定。這里的生效一般指合同生效，如《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效?！边@樣的規(guī)定不僅在理論上說(shuō)不通，實(shí)踐中也必侵害當(dāng)事人的利益。國(guó)外的有關(guān)立法中，不論把登記作為成立要件還是對(duì)抗要件，都是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)合同履行或物權(quán)行為效力而言的，已經(jīng)登記只是說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)已發(fā)生移轉(zhuǎn)或不能對(duì)抗第三人，并不意味著不動(dòng)產(chǎn)買賣合同本身無(wú)效。否則，當(dāng)事人之間不僅沒(méi)有登記請(qǐng)求權(quán)，發(fā)生糾紛時(shí)亦不能以有效合同為據(jù)提訟。所以，不動(dòng)產(chǎn)民事立法應(yīng)規(guī)定登記的效力，并僅針對(duì)物權(quán)的設(shè)立或移轉(zhuǎn)，而不針對(duì)債權(quán)合同之效力。關(guān)于產(chǎn)生物權(quán)公信力還是對(duì)抗力，依目前大多數(shù)學(xué)者的看法及我國(guó)司法、立法實(shí)踐，應(yīng)采公信力主義立法，以統(tǒng)一登記效力。
（四）不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利范圍的問(wèn)題
登記的客體為物權(quán)及其相關(guān)因素，特定的債權(quán)登記屬特殊登記程序，但債權(quán)的效力一般不受登記之影響，我國(guó)立法及司法實(shí)踐中將租賃權(quán)的登記等同于物權(quán)登記，認(rèn)為租賃權(quán)不經(jīng)登記不生效力，這是極端錯(cuò)誤的，沒(méi)有明確的登記權(quán)利范圍的概念。登記制度為物權(quán)實(shí)體法服務(wù)，故實(shí)體物權(quán)種類、內(nèi)容、方式的法定是不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利的基礎(chǔ)，登記權(quán)利范圍就因各國(guó)法定物權(quán)之不同而不同?！度毡静粍?dòng)產(chǎn)登記法》第1 條規(guī)定：“登記，就不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)示或下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、保存、移轉(zhuǎn)變更、處分限制或消滅而制定：1.所有權(quán)；2.地上權(quán)；3.永佃權(quán)；4.地役權(quán)；5.先取特權(quán)；6.質(zhì)權(quán)；7.抵押權(quán)；8.承租權(quán)；9.采石權(quán)。”而我國(guó)臺(tái)灣登記權(quán)利范圍與此不同，計(jì)有所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)、耕作權(quán)。可見(jiàn)物權(quán)法定是登記權(quán)利的基礎(chǔ)。而我國(guó)現(xiàn)代的物權(quán)制度呈開(kāi)放性體系，尚未法定，不僅表現(xiàn)為法的依據(jù)的不統(tǒng)一，而且表現(xiàn)為類型的未法定，物權(quán)變動(dòng)的未法定，如我國(guó)農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、“四荒”土地使用權(quán)等作為物權(quán)的依據(jù)是否充分頗值討論，但這些權(quán)利類型不僅存在，而且日益有物權(quán)的特征。在我國(guó)存在這樣的現(xiàn)象，法定需要登記的物權(quán)并不涵蓋所有物權(quán)，這就使得有些物權(quán)不經(jīng)法定登記方式也可獲得，實(shí)質(zhì)上否定了物權(quán)法定?！锻恋氐怯浺?guī)則》亦采開(kāi)放式方法，其第2 條規(guī)定：土地登記是依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的登記。不能認(rèn)為這里的“他項(xiàng)權(quán)利”即法律上的他物權(quán)。大陸法系的大多數(shù)國(guó)家由于采物權(quán)法定之立法主義，故其登記權(quán)利亦隨之法定，整個(gè)物權(quán)制度的概念、內(nèi)容、體系歷經(jīng)百年而無(wú)實(shí)質(zhì)改變；而我國(guó)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，物權(quán)放任主義有其適宜的土壤，并且一定程度上有挖掘、整理、發(fā)展中國(guó)物權(quán)之功效，但相應(yīng)地卻帶來(lái)了登記權(quán)利的開(kāi)放性及開(kāi)放性弊端防止問(wèn)題，如在法律上，土地他項(xiàng)權(quán)利就是一個(gè)開(kāi)放的概念；隨著土地所有權(quán)和土地使用權(quán)利以外的土地權(quán)利的逐漸增加，土地他項(xiàng)權(quán)利所涵蓋的具體權(quán)利也會(huì)越來(lái)越多。登記權(quán)利的開(kāi)放性必然會(huì)帶來(lái)物權(quán)法定的否定，而物權(quán)放任主義立法不僅有違物權(quán)絕對(duì)、排他性質(zhì)，而且使以物權(quán)為內(nèi)容的契約不能無(wú)爭(zhēng)議的事先確定，進(jìn)而使契約無(wú)以自由，同時(shí)也會(huì)造成交易程序混亂。所以，當(dāng)務(wù)之急是登記權(quán)利的法定化，使復(fù)雜的物權(quán)社會(huì)關(guān)系明晰化。
中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型紛繁復(fù)雜，難點(diǎn)在于對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的整理。城市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利在流通中已逐步有明確的權(quán)利內(nèi)容及類型，如國(guó)有土地使用權(quán)，而農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利則不然，并未真正建立土地他物權(quán)體系，土地及房屋缺乏流通性，從而并未真正進(jìn)行保障交易安全的登記，所進(jìn)行的登記不過(guò)是為了保護(hù)耕地，整理土地，政府財(cái)稅等。
我國(guó)民法通則、土地管理法、擔(dān)保法、漁業(yè)法、城市房地產(chǎn)管理法、礦產(chǎn)資源法、海商法及水法等法律，已規(guī)定了所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、抵押權(quán)、留置權(quán)、采礦權(quán)等若干不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型，但法律并未明確這些權(quán)利的性質(zhì)與效力。如果登記權(quán)利范圍容納了這些權(quán)利，同時(shí)又規(guī)定登記生效主義，則就完成了這些權(quán)利物權(quán)化及法定化，這一工作又是特定物權(quán)法的前提。登記權(quán)利范圍的確定解決了物權(quán)法定的問(wèn)題，而登記制度本身又可避免物權(quán)法定的僵化，平衡物權(quán)法定與意定的沖突?，F(xiàn)代生活日益復(fù)雜，債權(quán)與物權(quán)的界限有模糊的領(lǐng)域，典型的如土地上債權(quán)所出現(xiàn)的物權(quán)化現(xiàn)象，故物權(quán)有一定公示方法后，其具體存在的合理性便可以被確認(rèn)。
（五）即將形成物權(quán)的債權(quán)或請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)問(wèn)題。
為解決債權(quán)及物權(quán)請(qǐng)求權(quán)保護(hù)的問(wèn)題，各國(guó)規(guī)定了兩種性質(zhì)的準(zhǔn)備登記，即異議登記及預(yù)告登記。德國(guó)法稱預(yù)告登記與異議登記，日本相應(yīng)稱為假登記及預(yù)登記。瑞士則分為三種，第一種為債權(quán)的預(yù)登記，第二種為處分權(quán)限制，第三種為暫時(shí)登記，前兩種相當(dāng)于德國(guó)民法的預(yù)告登記，第三種相當(dāng)于德國(guó)民法的異議登記。預(yù)告登記（vormerkungen）為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的準(zhǔn)備登記。目的是為了保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)，并有警示的作用，其登記權(quán)利并不是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)完成權(quán)，例如在瑞士民法，先買權(quán)、買回權(quán)、購(gòu)買權(quán)、用益和使用權(quán)、使用租賃權(quán)等債權(quán)均可預(yù)登記。登記順位也可預(yù)先保留，由此可見(jiàn)這種制度的優(yōu)越性； 異議登記（widresprudn）為物的請(qǐng)求權(quán)的準(zhǔn)備登記， 即因登記原因的無(wú)效或撤銷之物的請(qǐng)求權(quán)，提起登記、涂銷或恢復(fù)之訴時(shí)，對(duì)于既有物權(quán)所為之異議登記，有阻止公信力之效力。預(yù)告登記制度的核心問(wèn)題在于其效力。在不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)行為成立之后和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)之前，雖然，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人或者其他物權(quán)的持有人已經(jīng)承擔(dān)了未來(lái)移轉(zhuǎn)物權(quán)的義務(wù)，但因?yàn)楹贤鄬?duì)人享有的債權(quán)的相對(duì)性，并不能對(duì)抗第三人，所以為平衡當(dāng)事人間的利益，將債的請(qǐng)求權(quán)預(yù)告登記之后，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)既獲得物權(quán)的對(duì)抗力及排他力。關(guān)于異議登記的效力，有國(guó)家規(guī)定物權(quán)經(jīng)異議登記后，即凍結(jié)登記簿，即物權(quán)不得為處分，如德國(guó)。而瑞士的暫時(shí)登記卻不生凍結(jié)土地登記簿之效力，原登記名義人，仍得為處分，被暫時(shí)登記人無(wú)處分權(quán)。如果其主張暫被登記之權(quán)因判決而確定，則其確定溯及于暫時(shí)登記之時(shí)，發(fā)生效力。登記名義人于其間所為之登記不發(fā)生效力，而且對(duì)于一切人，并對(duì)于處分人及其繼承人不發(fā)生效力。勝訴之原告，得逕請(qǐng)不正當(dāng)?shù)怯浀淖兏蛲夸N。由上可見(jiàn)，“處分行為的重點(diǎn)其實(shí)是在交付或登記，藉以滿足物權(quán)的公示性需求。此所以在沒(méi)有處分合意的買賣預(yù)告登記，反而可以有一定的處分權(quán)限制效果；相對(duì)的，無(wú)法滿足公示性需求的物權(quán)合意，反而不承認(rèn)任何處分權(quán)限制的效果?！?/p>
我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理辦法》第34條規(guī)定：“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間峻工，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。”在建工程抵押登記是否為預(yù)登記，值得探討。從整體看，我國(guó)并無(wú)預(yù)告登記及異議登記制度，實(shí)踐中卻有確立二制度之需要。所以，物權(quán)立法應(yīng)借鑒之，規(guī)定其定義、程序內(nèi)容及效力，以其衡平當(dāng)事人間的利益。
基于上述，我們得出如下立法建議：確立登記行為私法觀念，建立統(tǒng)一、獨(dú)立、以服務(wù)于交易安全為任務(wù)的登記機(jī)關(guān)、登記賠償制度、異議登記制度等；確立物權(quán)行為獨(dú)立與無(wú)因基礎(chǔ)上的實(shí)質(zhì)審查主義，公開(kāi)登記簿以確立公示與公信原則；確立囑托登記、宣告登記、公有物登記、區(qū)分建筑物登記、預(yù)告登記等登記種類。同時(shí)建議在物權(quán)立法中僅規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記效力、權(quán)利范圍、順位保留及預(yù)告登記等私法內(nèi)容，并另行起草一部《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，以為物權(quán)程序法。
參考文獻(xiàn)
1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第12條；
2、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第3條、第6條；
3、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條；
4、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》）第59條；
5、《中華人民共和國(guó)草原法》第3條；
6、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第41條。
7、《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明》，182頁(yè)，中國(guó)法制出版社，
8、著：《中國(guó)民法總論》，162頁(yè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1997年。
關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；登記；請(qǐng)求權(quán)制度
中圖分類號(hào)：G264文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
1、不動(dòng)產(chǎn)概述
不動(dòng)產(chǎn)即是指任何國(guó)家、任何集體、任何企業(yè)、任何個(gè)人都不能須臾離開(kāi)的生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，包括土地以及房屋、林木等地上定著物。因此，所有國(guó)家都在其財(cái)產(chǎn)法或者物權(quán)法中將不動(dòng)產(chǎn)作為重點(diǎn)內(nèi)容予以規(guī)范。在民事實(shí)體法上，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變化，如以不動(dòng)產(chǎn)為買賣或設(shè)立抵押權(quán)的標(biāo)的物時(shí)，必須經(jīng)過(guò)一定登記的公示手續(xù)，否則不發(fā)生效力。
2、不動(dòng)產(chǎn)登記要點(diǎn)分析
2.1、不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容
不動(dòng)產(chǎn)登記即經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家專職部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿為公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的根據(jù)，保存于房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的當(dāng)事人及利害關(guān)系人公開(kāi)，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查閱。經(jīng)查閱，第三人可以知悉、了解特定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況、負(fù)擔(dān)情況等。
2.2、登記請(qǐng)求權(quán)的三種類型
(1)變更登記請(qǐng)求權(quán)。當(dāng)初始登記完成后，某一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)因買賣、贈(zèng)與、分立、合并及設(shè)定他物權(quán)等發(fā)生變動(dòng)時(shí)，登記權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求登記義務(wù)人協(xié)助變更登記。變更登記請(qǐng)求權(quán)是基于合同債權(quán)而發(fā)生的一種請(qǐng)求權(quán)，也是最基本、最常見(jiàn)的一種登記請(qǐng)求權(quán)；(2)更正登記請(qǐng)求權(quán)。對(duì)已經(jīng)完成的登記，如有不正當(dāng)?shù)怯浀那樾危瑢?dǎo)致登記薄上的記載與實(shí)質(zhì)權(quán)利關(guān)系不一致時(shí)，“因不正當(dāng)?shù)怯浂懿焕嬷?，得?duì)因更正而受不利益之人，請(qǐng)求為更正登記之同意。被請(qǐng)求人不為同意時(shí)，得以判決代之”；(3)預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)。所謂預(yù)告登記，即為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記。納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為具有排他的效力，以致將來(lái)只能發(fā)生請(qǐng)求權(quán)所期待的法律后果。
2.3、不動(dòng)產(chǎn)登記需要法定程序
登記程序的健全和切實(shí)履行是不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的必要條件。從我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定來(lái)看，登一記程序的規(guī)定僅間接體現(xiàn)在第十一條中申請(qǐng)人的申請(qǐng)、十二條登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)和十四條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)上。
2.4、不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)登記的載體
不動(dòng)產(chǎn)登記簿對(duì)防范交易風(fēng)險(xiǎn)舉足輕重，它為當(dāng)事人進(jìn)行交易提供了完備的信息，交易人可以通過(guò)查詢不動(dòng)產(chǎn)登一記簿來(lái)獲取有效的信息以備交易時(shí)使用。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是登記機(jī)構(gòu)記載不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)和相關(guān)事項(xiàng)后，予以長(zhǎng)久保管和公示的簿冊(cè)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿對(duì)外公示其登記事項(xiàng)，其所記載內(nèi)容具有公信力或?qū)沽Σ⒁源藶榻窈蟮牟粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的安個(gè)性提供保障。
3、不動(dòng)產(chǎn)登記請(qǐng)求權(quán)的設(shè)立依據(jù)
所謂登記請(qǐng)求權(quán)，是指登記權(quán)利人對(duì)登記義務(wù)人所享有的請(qǐng)求其履行登記義務(wù)或協(xié)助履行登記義務(wù)的權(quán)利。登記請(qǐng)求權(quán)一般包括兩方面內(nèi)容：一是享有請(qǐng)求權(quán)的一方可以請(qǐng)求對(duì)方為其辦理登記手續(xù)。原則上，登記機(jī)構(gòu)只能應(yīng)登記申請(qǐng)人的請(qǐng)求才能辦理登記，且只能在登記請(qǐng)求的范圍內(nèi)進(jìn)行登記。二是負(fù)有辦理登記義務(wù)的一方，有權(quán)利請(qǐng)求對(duì)方協(xié)助辦理登記義務(wù)?？梢?jiàn)在登記請(qǐng)求的過(guò)程中，依據(jù)法律和合同規(guī)定，一方有義務(wù)辦理登記手續(xù)，另一方有義務(wù)協(xié)助辦理登記手續(xù)。
3.1、合同約定
不動(dòng)產(chǎn)登記請(qǐng)求權(quán)作為民事主體的一項(xiàng)權(quán)利，它就符合民法的基本精神，即最大限度意思自由，最不的法律干預(yù)。故而登記請(qǐng)求權(quán)也可以通過(guò)雙方當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商約定雙方所享有和負(fù)有的權(quán)利義務(wù)，根據(jù)合同法原理，如果合同明確約定由一方辦理登記，那么這一方就負(fù)有履行登記的義務(wù)，而另一方就有權(quán)要求該方在規(guī)定的時(shí)間里完成登記的權(quán)利，如果履行義務(wù)方未能夠在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成相應(yīng)的登記手續(xù)，則權(quán)利方就可以通過(guò)司法途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利請(qǐng)求履行登記義務(wù)或者請(qǐng)求賠償一定的損失，又如物權(quán)失效前，應(yīng)為涂銷登記因而產(chǎn)生的涂銷登記請(qǐng)求權(quán)，擔(dān)保物權(quán)或被用于物權(quán)的設(shè)定登記的某種事物等都與物權(quán)承擔(dān)人之間有約定，其次，在特殊約定的基礎(chǔ)上，被省略的中間登記程序也可以產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)登記請(qǐng)求權(quán)。
3.2、法律規(guī)定
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的目的在于使得不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示、公信力，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的憑證，更是第三方善意第三人的信賴依據(jù)，維護(hù)市場(chǎng)交易安全。因此，不管是出賣人的主觀因素，還是市場(chǎng)交易中的客觀因素導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，享有登記請(qǐng)求權(quán)的一方有權(quán)要求對(duì)方履行或者協(xié)助履行登記義務(wù)，登記請(qǐng)求權(quán)制度不但能夠維護(hù)正常的交易秩序，保護(hù)權(quán)利人的利益，而且對(duì)物權(quán)法中的公示公信原則具有積極的確立和實(shí)施作用。
3.3、法律司法裁決
當(dāng)負(fù)有履行登記申請(qǐng)義務(wù)的一方不履行義務(wù)，雙方之間變產(chǎn)生了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬糾紛，權(quán)利人一方可以以此為由，訴至人民法院，法院經(jīng)過(guò)審查后作出相應(yīng)的生效判決，勝訴一方便可以依據(jù)此生效判決到相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記部門，申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)變更登記，依法取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。
4、不動(dòng)產(chǎn)登記請(qǐng)求權(quán)的制度完善要點(diǎn)
4.1、明確不動(dòng)產(chǎn)登記公證的內(nèi)容
明確不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公證事項(xiàng)，也可稱為法定公證，或強(qiáng)制公證、必須公證，即是指法律明文規(guī)定必須經(jīng)公證方可有效的重大法律行為、法律事件和文書，不經(jīng)公證不發(fā)生法律效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法定公證制度的確立是在立法將公證機(jī)關(guān)的審查作為一種制度進(jìn)行明確規(guī)定，并且與物權(quán)登記制度銜接的共同作用下形成的，而公證則是在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法定公證制度的基礎(chǔ)上進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記之前必須經(jīng)過(guò)的一個(gè)前置性程序，公證機(jī)關(guān)對(duì)引起物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅等行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，登記機(jī)關(guān)只對(duì)提交登記的申請(qǐng)及有關(guān)材料進(jìn)行形式審查。
4.2、明確登記合同中主要義務(wù)
在房地產(chǎn)買賣合同中，應(yīng)明確出賣人為登記義務(wù)人，買受人為登記權(quán)利人，將登記視為雙方當(dāng)事人所附的主要義務(wù)，任何一方不辦理登記手續(xù)可以視為其已經(jīng)違反了依據(jù)合同所應(yīng)負(fù)的主要義務(wù)。依據(jù)此規(guī)定，當(dāng)出賣人違反此義務(wù)時(shí)，買受人可以及時(shí)提訟，請(qǐng)求出賣人履行登記義務(wù)。此時(shí)，登記并不是依合同而產(chǎn)生的義務(wù)了，而是依民事法律行為以外的原因——法院判決而產(chǎn)生。根據(jù)前文第一章關(guān)于單方申請(qǐng)?jiān)瓌t的論述，在基于此類原因而產(chǎn)生的登記，可以實(shí)行單方申請(qǐng)登記。如瑞士民法典第665條第2項(xiàng)即規(guī)定：“在先占、繼承、征收、強(qiáng)制執(zhí)行或法院判決等情況下，取得人得自行請(qǐng)求登記?！?/p>
4.3、建立個(gè)人交易誠(chéng)信查詢機(jī)制
就法律本身而言，在沒(méi)有明確登記請(qǐng)求權(quán)的法律地位之前，對(duì)強(qiáng)制解除合同所能采取的救濟(jì)手段比較有限。而民法中的誠(chéng)實(shí)信用原則可以在保護(hù)登記權(quán)利人方面提供一些裨益。誠(chéng)實(shí)信用原則，是指民事主體在從事民事活動(dòng)、行使民事權(quán)利和履行民事義務(wù)時(shí)，應(yīng)本著善意、誠(chéng)實(shí)的態(tài)度，即講究信譽(yù)、恪守信用、行為合法、等。誠(chéng)信原則要求民事主體行使民事權(quán)利與他人設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系，均應(yīng)誠(chéng)實(shí)，不做假、不欺詐，不損害他人利益和社會(huì)利益。為保護(hù)交易公平，可以建立個(gè)人交易誠(chéng)信查詢機(jī)制，將侵害登記請(qǐng)求權(quán)的情況記入侵害方的個(gè)人誠(chéng)信檔案，并對(duì)多次反復(fù)不履行協(xié)助辦理登記義務(wù)的人員，在今后的交易行為中加以限制，以保護(hù)交易的公平。比如，以前違約多次的出賣人在今后的交易中，可以適當(dāng)加大其違約后所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任，這與民法誠(chéng)實(shí)信用原則也是相適應(yīng)的。
5、結(jié)束語(yǔ)
完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度不僅關(guān)涉不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，而且對(duì)保護(hù)權(quán)利人的合法利益,促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和諧與進(jìn)步具有重大意義，這是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法治化的必然要求。
參考文獻(xiàn)：
[1]崔建遠(yuǎn).《物權(quán)法》,中國(guó)人民大學(xué)出版社,2009年第1版.
關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn),物權(quán),不動(dòng)產(chǎn)登記制度
不動(dòng)產(chǎn)登記指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家專職部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的活動(dòng)。它能使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)得以確認(rèn)并為交易安全提供法律保障，是房地產(chǎn)管理的重要手段和現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。然而，我國(guó)至今尚未制定不動(dòng)產(chǎn)登記法；已制定的法律法規(guī)中雖有不少關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范零散，并且相互沖突，不合法理的規(guī)定頗多。在物權(quán)立法提上議事日程之際，筆者運(yùn)用比較研究的方法，從物權(quán)立法的角度對(duì)完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度作一初步探討。
一、比較研究目前，世界各國(guó)所采用的不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要有三種類型，即契約登記制度、產(chǎn)權(quán)登記制度、托倫斯登記制度。[1]
（一）契約登記制度。由于這種登記體制是由《法國(guó)民法典》創(chuàng)立，故亦稱法國(guó)法主義登記制度，其主要特色在于：第一，登記是物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人之要件；第二，采取形式審查主義，只要當(dāng)事人提出申請(qǐng)即可登記；第三，登記無(wú)公信力，即登記事項(xiàng)不成立或無(wú)效時(shí)，不得對(duì)抗善意第三人；第四，登記簿以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)而編成，采用人之編成主義（Prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，權(quán)利以動(dòng)態(tài)登記為主，不僅登記物權(quán)現(xiàn)狀，而且還登記物權(quán)的變動(dòng)。
（二）產(chǎn)權(quán)登記制度。這種體制為《德國(guó)民法典》所建立，并在德國(guó)《土地登記條例》、《地上權(quán)條例》以及《住宅所有權(quán)法》中有明確規(guī)定。其特點(diǎn)是：（1）登記是土地物權(quán)變動(dòng)的效力發(fā)生要件，土地物權(quán)之取得或變更須經(jīng)官方正式登記才具有法律效力；（2）實(shí)質(zhì)審查主義，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)及權(quán)利變更要進(jìn)行詳細(xì)的合法性審查；（3）登記有公信力，即一經(jīng)登記就具有法律效力；（4）權(quán)利以靜態(tài)登記為主，登記簿不記入物權(quán)的變動(dòng)情況，只記入物權(quán)的現(xiàn)有狀態(tài)；（5）采用物之編成主義（Prin-zipdesReaifoliums），登記簿按地號(hào)順序進(jìn)行排列。
（三）托倫斯登記制度（Torenssyhem）。這種制度1955年創(chuàng)始于澳大利亞，現(xiàn)被美國(guó)多數(shù)州和英聯(lián)邦國(guó)家所采用，是對(duì)產(chǎn)權(quán)登記制度的改良。其一，采用實(shí)質(zhì)審查主義，并采用公告程序；其二，初次登記自由，其后登記則進(jìn)入強(qiáng)制狀態(tài)，即任何不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)申請(qǐng)第一次登記后，其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移和變更，不經(jīng)登記無(wú)效；其三，登記具有公信力，如果真權(quán)利人因不實(shí)登記而受損害時(shí)，國(guó)家負(fù)賠償責(zé)任；其四，人之編成主義，不考慮地號(hào)，按登記次序編排登記簿，并附土地及建筑物位置圖。
通過(guò)三種登記制度之比較，可以發(fā)現(xiàn)，首先，各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以本國(guó)的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動(dòng)產(chǎn)登記法，不僅設(shè)計(jì)合理、體系完整，而且保留著本國(guó)的立法傳統(tǒng)，體現(xiàn)出民族特色。其次，各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記往往實(shí)行房地合一的登記體制。雖然各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)象是以土地為主，但西方國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記法理認(rèn)為建筑物與其附著的土地是緊密聯(lián)系在一起的，[2]因此，這些國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記，基本上名為土地登記，實(shí)際是土地及地上附著建筑物的一并登記。再次，各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一管理。在許多國(guó)家，所有的土地?zé)o論在繁華的鬧市，還是人煙稀少的西部，一般都按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)由不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)辦理登記，以獲得完整的地籍資料，方便土地的宏觀管理。在我國(guó)，由于不動(dòng)產(chǎn)登記立法不健全，不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在著諸多問(wèn)題，因此，有必要在全面考查各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況和特點(diǎn)，促進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的日趨完善。
二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修訂）、國(guó)家土地局的《土地登記規(guī)則》（1989年11月）、《城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月頒布）和建設(shè)部的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》（1990年12月）。其中土地登記的內(nèi)容包括：土地的性質(zhì)（主要是集體土地所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利）、土地權(quán)利來(lái)源、權(quán)利主體、權(quán)屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級(jí)和價(jià)格；房屋登記的內(nèi)容有所有權(quán)人、所有權(quán)性質(zhì)、地號(hào)、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號(hào)和他項(xiàng)權(quán)利。雖然我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記事業(yè)已經(jīng)步入有法可依的歷史階段，較改革開(kāi)放以前有了長(zhǎng)足地進(jìn)步，但不可否認(rèn)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度依然存在著不少問(wèn)題有待解決。
第一，不動(dòng)產(chǎn)登記立法不完善。如上所述，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中，此外《民法通則》、《擔(dān)保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產(chǎn)資源法》等也有所涉及。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個(gè)職能部門在立法過(guò)程中強(qiáng)調(diào)本部利益，這就造成了各部法律之間在不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題上的規(guī)定相互交叉、沖突，從而使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記承現(xiàn)出房產(chǎn)和地產(chǎn)的不統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一、登記程序的不統(tǒng)一、登記效力的不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書的不統(tǒng)一的狀況。在我國(guó)法律規(guī)定的應(yīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利方面，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利的登記范圍僅包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。而在社會(huì)生活中廣泛存在的土地租賃權(quán)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)等諸多不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利卻沒(méi)有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)利用的宏觀管理。除了不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利登記以外，在現(xiàn)實(shí)生活中，同一不動(dòng)產(chǎn)之上可能同時(shí)存在著數(shù)個(gè)物權(quán)，因此，有必要建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)順位登記，即不動(dòng)產(chǎn)程序權(quán)利登記制度，以保障正常的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)秩序。而在這一方面，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法處于空白狀態(tài)。這顯然不符合我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)的基本要求。
第二，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記存在房地分立登記的問(wèn)題。依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，約有六個(gè)部門可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門，林地權(quán)登記在森林管理部門等，并且各個(gè)部門登記的內(nèi)容、程序等也有較大差別。眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)登記的根本目的在于確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或完成物權(quán)變動(dòng)，進(jìn)行物權(quán)公示，提供統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ)，而不僅是對(duì)土地、房屋、森林等不動(dòng)產(chǎn)的行政管理。[3]分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的初衷，一方面造成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一，引起法律法規(guī)之間的相互沖突；另一方面，造成了各個(gè)登記機(jī)關(guān)之間職責(zé)不清，機(jī)構(gòu)膨脹，部門利益相互沖突，其結(jié)果不僅增加了不動(dòng)產(chǎn)登記人的不合理負(fù)擔(dān)，也破壞了地籍資料的完整性和管理的統(tǒng)一性。
第三，不動(dòng)產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一。我國(guó)廣大農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門負(fù)責(zé)。由于村鎮(zhèn)管理部門缺少?gòu)氖麓隧?xiàng)工作的專業(yè)人員，對(duì)登記后形成的房屋產(chǎn)籍管理混亂。目前，在國(guó)家取消了對(duì)農(nóng)民房產(chǎn)登記的收費(fèi)項(xiàng)目之后，村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記工作在大部分地區(qū)已經(jīng)趨于停頓。[4]但實(shí)際上，廣大農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益活躍，房產(chǎn)的買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押等交易活動(dòng)也日趨頻繁。農(nóng)民對(duì)他們?nèi)〉玫姆康禺a(chǎn)權(quán)利，同樣迫切地希望得到政府的保護(hù)。另外，由于城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一，使得一些城市開(kāi)發(fā)區(qū)、郊區(qū)違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權(quán)證書，以逃避土地管理。
三、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律對(duì)策一種較為完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，必須符合明確產(chǎn)權(quán)、簡(jiǎn)化手續(xù)、節(jié)省費(fèi)用和明確登記的公信力的原則。[5]從我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀來(lái)看，其與完善的登記制度、保障房地產(chǎn)交易安全的要求尚有一定差距，存在著許多問(wèn)題，亟待進(jìn)一步解決和完善。
（一）吸收、借鑒國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記立法的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法發(fā)展西方各種類型不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以本國(guó)的民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動(dòng)產(chǎn)登記法。可見(jiàn)，西方各國(guó)將不動(dòng)產(chǎn)登記定性為私法行為，其意義在于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示及公信，保護(hù)交易安全。目前，我國(guó)物權(quán)立法工作已經(jīng)提上日程，借鑒國(guó)外立法經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況，在將來(lái)出臺(tái)的《物權(quán)法》中明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的各項(xiàng)制度，不僅是合理保護(hù)土地資源、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的要求，也是順應(yīng)世界不動(dòng)產(chǎn)登記立法發(fā)展潮流，完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的必然選擇。在《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記基本原則、內(nèi)容的基礎(chǔ)上，國(guó)務(wù)院也可以適時(shí)地出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，細(xì)化物權(quán)立法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的原則性規(guī)定，使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記真正作到有法可依，更具有實(shí)際操作性。
（二）依據(jù)產(chǎn)權(quán)登記制度，并吸收托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體制物權(quán)制度具有很強(qiáng)的民族性、固有性，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也不例外。我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國(guó)家干預(yù)主義，這與產(chǎn)權(quán)登記制度，即德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法模式極其相似。此外，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記與產(chǎn)權(quán)登記制度在登記規(guī)則，如登記生效主義、物之編成主義、登記之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、第61條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)應(yīng)當(dāng)?shù)怯??！锻恋氐怯浺?guī)則》第25條規(guī)定：“不經(jīng)變更登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，屬于非法轉(zhuǎn)讓，不具有法律效力?！憋@然，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的產(chǎn)生、變更都以登記為生效要件。其次，《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》中規(guī)定，房屋登記的內(nèi)容包括有地號(hào)、使用土地面積及土地登記證號(hào)，登記簿按地號(hào)順序排列。這亦是物之編成主義典型作法。再次，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記同樣具有公信力，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一經(jīng)登記即具有法律效力。由此可見(jiàn)，在保持我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度民族性、固有性基礎(chǔ)上，完善不動(dòng)產(chǎn)登記體制，參照產(chǎn)權(quán)登記制度進(jìn)行，不失為一種最佳的選擇。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)登記制度也并非完美。在完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度過(guò)程中，我們還可以借鑒托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)，如錯(cuò)誤登記賠償和強(qiáng)行登記制度等，以彌補(bǔ)產(chǎn)權(quán)登記制度之不足。
（三）統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、消除城鄉(xiāng)分別，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范化有學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記程序、效力等不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭(zhēng)，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。[6]綜觀世界各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，尚無(wú)將土地與房產(chǎn)分為兩套系統(tǒng)進(jìn)行登記的先例。目前，我國(guó)一些地方政府，如廣州、深圳、上海、汕頭、廈門等，已經(jīng)意識(shí)到房地分立設(shè)置的缺陷，嘗試將兩部門合而為一，從而實(shí)現(xiàn)房地合一登記。這些大膽地探索不僅代表著設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)也為我國(guó)將來(lái)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的改革提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)98年修訂的《土地管理法》明確規(guī)定：“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策?！倍粍?dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的城鄉(xiāng)統(tǒng)一無(wú)疑是全面保護(hù)土地資源，加強(qiáng)土地宏觀調(diào)節(jié)的有效途徑。這樣不僅使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有了完整的地籍資料，也不會(huì)再存在城鄉(xiāng)接壤處由誰(shuí)管理之虞。
（四）擴(kuò)大應(yīng)登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之范圍，完善各項(xiàng)登記制度筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)、地段權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)登記范疇，擴(kuò)大應(yīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利范圍。就不動(dòng)產(chǎn)登記的具體制度而言，首先，我國(guó)房地產(chǎn)交易中的二重買賣（即不動(dòng)產(chǎn)所有人在簽訂買賣合同所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記前，又與他人訂立買賣合同并進(jìn)行了所有權(quán)登記）現(xiàn)象比較普遍，而我國(guó)立法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采用的是登記生效主義，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則以登記為準(zhǔn)，未經(jīng)登記則不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不轉(zhuǎn)移。因此，第一個(gè)買賣合同的買方只能要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，這對(duì)他來(lái)說(shuō)是極不公平的。如果不動(dòng)產(chǎn)登記立法中設(shè)立預(yù)告登記制度，即賦予債權(quán)以排他的物權(quán)效力，從而保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，則可以有效地防范二重買賣情況出現(xiàn)，維護(hù)交易安全。其次，我國(guó)現(xiàn)行民事立法中尚無(wú)完善的善意取得制度，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)也未明確登記公信力的絕對(duì)效力，使得第三人對(duì)登記的信賴得不到法律保障。因此，有必要設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)交易的善意取得制度。善意取得的要件應(yīng)包括：（1）取得必須有償；（2）除登記錯(cuò)誤外，民事法律行為本身合法有效；（3）第三人善意且無(wú)過(guò)失。再次，在不動(dòng)產(chǎn)登記立法中構(gòu)建善意取得制度時(shí)，我們還應(yīng)當(dāng)設(shè)立錯(cuò)誤賠償制度，將其作為對(duì)善意取得制度的補(bǔ)充，以加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易人的合法權(quán)益，保障交易公平、合理。
我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在著諸多問(wèn)題，不但造成了不動(dòng)產(chǎn)管理的混亂，也妨礙了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在我國(guó)物權(quán)立法提上日程之際，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)在未來(lái)《物權(quán)法》中完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度，使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理真正作到制度健全，有法可依。
注釋：
[1]參見(jiàn)趙紅梅著：《房地產(chǎn)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1995年版，第249－252頁(yè)。
[2][3]趙鵬越：《借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)改革我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度》，載于《改革與戰(zhàn)略》1999年第1期。
[4]金紹達(dá)：《澳大利亞的產(chǎn)權(quán)登記制度對(duì)我們的啟示》，載于《中國(guó)房地產(chǎn)》1995年第10期。
