時(shí)間：2022-11-23 03:25:46
緒論：在尋找寫(xiě)作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇贈(zèng)與公證書(shū)，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
公證書(shū)的有效期一般分為3類情況：
一、公證書(shū)中未規(guī)定的，有效期由公證書(shū)的使用部門(mén)單方規(guī)定，公證處一般不作規(guī)定。一般民事類公證如出生公證、結(jié)婚公證、親屬關(guān)系公證、學(xué)歷學(xué)位公證、駕駛證公證等就屬于這一類。申請(qǐng)人應(yīng)該注意向公證書(shū)的使用部門(mén)咨詢公證書(shū)的有效期;
二、公證書(shū)中被證明的法律行為或文書(shū)規(guī)定了有效期的，公證書(shū)的有效期和其一致。如一份《委托書(shū)》中規(guī)定的委托期限為三個(gè)月，那么該《委托書(shū)》的公證書(shū)的有效期限也為三個(gè)月;
三、公證書(shū)中被證明的法律行為或文書(shū)也沒(méi)有規(guī)定有效期，但是該法律行為或文書(shū)存在不確定狀態(tài)的，公證書(shū)的有效期視具體情況而定;如經(jīng)公證的合同，合同雙方后來(lái)協(xié)議解除了合同，那么該合同的公證書(shū)就歸于無(wú)效了;又如經(jīng)公證的房產(chǎn)贈(zèng)與合同，因?yàn)橘?zèng)與雙方?jīng)]有及時(shí)辦理過(guò)戶登記手續(xù)，后來(lái)贈(zèng)與人死亡，無(wú)法過(guò)戶，贈(zèng)與合同落空，贈(zèng)與公證書(shū)也無(wú)法使用。
房產(chǎn)公證書(shū)有效期是多久 公證書(shū)中未規(guī)定的，有效期由公證書(shū)的使用部門(mén)單方規(guī)定，公證處一般不作規(guī)定。一般民事類公證如出生公證、結(jié)婚公證、親屬關(guān)系公證、學(xué)歷學(xué)位公證、駕駛證公證等就屬于這一類。申請(qǐng)人應(yīng)該注意向公證書(shū)的使用部門(mén)咨詢公證書(shū)的有效期。
公證書(shū)的有效期一般分為3類情況：
一、公證書(shū)中未規(guī)定的，有效期由公證書(shū)的使用部門(mén)單方規(guī)定，公證處一般不作規(guī)定。一般民事類公證如出生公證、結(jié)婚公證、親屬關(guān)系公證、學(xué)歷學(xué)位公證、駕駛證公證等就屬于這一類。申請(qǐng)人應(yīng)該注意向公證書(shū)的使用部門(mén)咨詢公證書(shū)的有效期;
二、公證書(shū)中被證明的法律行為或文書(shū)規(guī)定了有效期的，公證書(shū)的有效期和其一致。如一份《委托書(shū)》中規(guī)定的委托期限為三個(gè)月，那么該《委托書(shū)》的公證書(shū)的有效期限也為三個(gè)月;
三、公證書(shū)中被證明的法律行為或文書(shū)也沒(méi)有規(guī)定有效期，但是該法律行為或文書(shū)存在不確定狀態(tài)的，公證書(shū)的有效期視具體情況而定;如經(jīng)公證的合同，合同雙方后來(lái)協(xié)議解除了合同，那么該合同的公證書(shū)就歸于無(wú)效了;又如經(jīng)公證的房產(chǎn)贈(zèng)與合同，因?yàn)橘?zèng)與雙方?jīng)]有及時(shí)辦理過(guò)戶登記手續(xù)，后來(lái)贈(zèng)與人死亡，無(wú)法過(guò)戶，贈(zèng)與合同落空，贈(zèng)與公證書(shū)也無(wú)法使用。
房產(chǎn)公證書(shū)有效期是多久 公證書(shū)中未規(guī)定的，有效期由公證書(shū)的使用部門(mén)單方規(guī)定，公證處一般不作規(guī)定。一般民事類公證如出生公證、結(jié)婚公證、親屬關(guān)系公證、學(xué)歷學(xué)位公證、駕駛證公證等就屬于這一類。申請(qǐng)人應(yīng)該注意向公證書(shū)的使用部門(mén)咨詢公證書(shū)的有效期。
公證書(shū)的有效期一般分為3類情況：
一、公證書(shū)中未規(guī)定的，有效期由公證書(shū)的使用部門(mén)單方規(guī)定，公證處一般不作規(guī)定。一般民事類公證如出生公證、結(jié)婚公證、親屬關(guān)系公證、學(xué)歷學(xué)位公證、駕駛證公證等就屬于這一類。申請(qǐng)人應(yīng)該注意向公證書(shū)的使用部門(mén)咨詢公證書(shū)的有效期;
隨著當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫,房產(chǎn)的交易量劇增。在辦理房屋所有權(quán)登記過(guò)戶過(guò)程中,因房產(chǎn)登記部門(mén)把關(guān)不嚴(yán)、法律知識(shí)欠缺,導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)糾紛不斷,利害關(guān)系人要求產(chǎn)權(quán)機(jī)構(gòu)撤銷(xiāo)產(chǎn)權(quán)證的申請(qǐng)數(shù)量在近年也呈直線上升趨勢(shì)。因此產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)為避免責(zé)任、節(jié)約人力,對(duì)所有的贈(zèng)與房屋的行為均要求辦理公證,為此談一下房屋贈(zèng)與公證面臨的相關(guān)問(wèn)題。
一、房屋贈(zèng)與公證的審查
1.審查房屋贈(zèng)與人的主體資格。贈(zèng)與公證一般是以產(chǎn)權(quán)證上的名字為準(zhǔn),但在實(shí)際生活中,房產(chǎn)部門(mén)為規(guī)避責(zé)任,發(fā)證時(shí)對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)只寫(xiě)有夫妻某一個(gè)人的名字,公證處在受理這類贈(zèng)與公證申請(qǐng)時(shí),必須要求夫妻雙方提供房產(chǎn)證原件一起到場(chǎng),并提供夫妻關(guān)系證明材料(如結(jié)婚證、戶口簿、身份證等)。因此,認(rèn)定贈(zèng)與人是否有履行贈(zèng)與行為的主體資格,應(yīng)結(jié)合房屋的權(quán)屬來(lái)源及共有權(quán)屬幾個(gè)方面來(lái)認(rèn)定,而不能簡(jiǎn)單的以產(chǎn)權(quán)證上所列名字來(lái)認(rèn)定產(chǎn)權(quán)所有人。認(rèn)真審查,細(xì)致核實(shí),避免遺漏其他共有人。
2.審查贈(zèng)與房屋有建筑執(zhí)照、土地使用證,無(wú)產(chǎn)權(quán)證的問(wèn)題。在我們實(shí)際辦證過(guò)程中,經(jīng)常遇到這種情況,當(dāng)事人常常拿著建房執(zhí)照和土地使用權(quán)證來(lái)要求辦理公證,出現(xiàn)這種情況往往是因?yàn)楫?dāng)事人法律意識(shí)不全、怕交錢(qián)、怕麻煩及發(fā)證部門(mén)工作不力等原因,使當(dāng)事人不能充分認(rèn)識(shí)到產(chǎn)權(quán)證的重要性。要求公證員給辦理贈(zèng)與公證手續(xù)?，F(xiàn)實(shí)中很多公證員會(huì)本著變通,為民的錯(cuò)誤思想,就有可能為當(dāng)事人辦理贈(zèng)與公證。筆者認(rèn)為:遇到類似情況,公證員應(yīng)與房管部門(mén)的溝通,要求當(dāng)事人去房管處辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明,作為公證處辦理公證的法律依據(jù)。避免公證風(fēng)險(xiǎn),一旦當(dāng)事人另行再辦理房照惡意出售,就侵犯了善意第三人的利益。
3.審查受贈(zèng)人的要求。受贈(zèng)人如提出該房屋自己也出資建筑,公證員應(yīng)要求其提供充分的證明材料(如發(fā)票、相關(guān)證明人等),或者贈(zèng)與人對(duì)受贈(zèng)人的出資情況予以認(rèn)可的證明。如申請(qǐng)人不能提權(quán)無(wú)異議的相關(guān)證據(jù),則不能為其辦理公證。
4.審查贈(zèng)與房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證、無(wú)建房執(zhí)照的問(wèn)題。一般情況下,沒(méi)有任何證照的房屋屬于違章建筑,申請(qǐng)人前來(lái)申請(qǐng)辦理贈(zèng)與公證,通常情況下,有兩種辦法處理:一種是明確告知當(dāng)事人不具備合法手續(xù),不能辦理房屋贈(zèng)與公證,另一種是申請(qǐng)人堅(jiān)持要求辦證明,告別其必須先領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證明,方可辦理公證。
二、房產(chǎn)贈(zèng)與公證面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題
根據(jù)我國(guó)合同法及房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,房屋贈(zèng)與經(jīng)公證后,當(dāng)事人需要辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)后才能完成整個(gè)贈(zèng)與行為。但是大多當(dāng)事人在了解到相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)后才能完成整個(gè)贈(zèng)與行為后,尤其是在了解到相應(yīng)比較高的收費(fèi)情況時(shí),贈(zèng)與合同公證申請(qǐng)人就會(huì)產(chǎn)生一種費(fèi)用昂貴的感覺(jué),從而選擇其他方式直接或間接達(dá)到贈(zèng)與的目的。
根據(jù)我國(guó)公證服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),贈(zèng)與公證需要按照受益額的2%收取公證費(fèi);同時(shí),按照房產(chǎn)管理部門(mén)在辦理房屋權(quán)屬變更登記時(shí)收取的有關(guān)稅費(fèi),房屋贈(zèng)與合同過(guò)戶的契稅為房屋評(píng)估價(jià)的4%~5%,而以房屋買(mǎi)賣(mài)方式過(guò)戶的契稅正常情況下為2%,二者相比,以贈(zèng)與的方式比以買(mǎi)賣(mài)的方式取得房屋產(chǎn)權(quán)而需支出的費(fèi)用要高出一倍之多。大部分當(dāng)事人就會(huì)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶方式直接達(dá)到贈(zèng)與的目的,不辦理贈(zèng)與公證,還有部分當(dāng)事人因年事已高,通過(guò)立遺囑的方式間接達(dá)到贈(zèng)與的目的,從而大大降低了當(dāng)事人申辦贈(zèng)與公證的數(shù)量,贈(zèng)與公證業(yè)務(wù)呈逐年遞減趨勢(shì)。公證的證明職能難以真正發(fā)揮。
本人認(rèn)為,一方面房產(chǎn)管理部門(mén)是國(guó)家設(shè)立的確認(rèn)并登記房屋產(chǎn)權(quán)的國(guó)家機(jī)關(guān),但是經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與,該公證書(shū)在法律上也是一種確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬的具有證明力的法律文書(shū),房產(chǎn)部門(mén)就應(yīng)該承認(rèn)公證書(shū)的效力。同時(shí)按照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百八十八條的規(guī)定,經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同是不可撤銷(xiāo)的(除非有法定或約定的可撤銷(xiāo)條件出現(xiàn)外)。贈(zèng)與人在將房屋通過(guò)贈(zèng)與公證的方式贈(zèng)與給受贈(zèng)人后,受贈(zèng)人已經(jīng)依法具有該房屋的所有權(quán),受贈(zèng)人向房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)變更登記只是要求房產(chǎn)管理部門(mén)履行的一種確認(rèn)或公示手續(xù),不應(yīng)再另行收取稅費(fèi),根據(jù)國(guó)家計(jì)委(2002)595號(hào)文件標(biāo)準(zhǔn),而只應(yīng)收取換發(fā)新的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的工本費(fèi)80元。就如同當(dāng)事人申辦的繼續(xù)權(quán)公證一樣,當(dāng)事人憑《繼承權(quán)公證書(shū)》就可以直接向房屋管理部門(mén)申領(lǐng)新的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū),除支付換發(fā)新的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的工本費(fèi)外,不需再額外承擔(dān)類似于買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶而需要交納的稅費(fèi)。
另一方面,如果贈(zèng)與人在贈(zèng)與簽訂并公證后,不愿交付贈(zèng)與物即房屋,受贈(zèng)人以此為由訴至法院,請(qǐng)求法院判令贈(zèng)與人履行合同并確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸受贈(zèng)人所有,即確認(rèn)之訴。法院在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上,會(huì)依據(jù)《贈(zèng)與公證書(shū)》確認(rèn)房屋歸受贈(zèng)人所有。受贈(zèng)人憑法院的確認(rèn)產(chǎn)權(quán)之判決書(shū)就擁有房屋產(chǎn)權(quán),受贈(zèng)人去房產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù)也應(yīng)該是收取換發(fā)新的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的工本費(fèi)。也不需再額外承擔(dān)類似于買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶而需要交納的稅費(fèi)。
公證復(fù)查申請(qǐng)書(shū)一：公證復(fù)查申請(qǐng)書(shū)
申請(qǐng)人：陳志忠，男，漢族，20XX年11月9日生，芒市華僑農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)退休工人，住芒市勐煥街道辦事處城西社區(qū)居委會(huì)第二組。
申請(qǐng)人：李美英，女，漢族，20XX年6月4日生，芒市華僑農(nóng)場(chǎng)一分場(chǎng)退休工人，住芒市勐煥街道辦事處城西社區(qū)居委會(huì)第二組。
申請(qǐng)人：陳衛(wèi)東，男，漢族，20XX年7月10日生，個(gè)體戶，住芒市勐煥街道辦事處城西社區(qū)居委會(huì)第二組。
申請(qǐng)事項(xiàng)：請(qǐng)求撤銷(xiāo)（20XX）云德民宇證字第1461號(hào)公證書(shū)
事實(shí)與理由：20XX年初，芒市華僑農(nóng)場(chǎng)進(jìn)行職工住房危房改造，農(nóng)場(chǎng)退休職工陳志忠、李美英及其兒子陳衛(wèi)東共同劃得宅基地一宗，該地位于芒市華僑農(nóng)場(chǎng)城西二隊(duì)，面積為158.2 .陳志忠、李美英年事已高，且身患疾病，對(duì)危房改造相關(guān)政策不了解，兒子陳衛(wèi)東又遠(yuǎn)在廣東佛山工作，有關(guān)危房改造的土地、建房等手續(xù)都由女兒陳衛(wèi)軍出面幫助辦理。20XX年12月18日，陳衛(wèi)軍到其父母家陳志忠、李美英里家里說(shuō)"辦理土地手續(xù)需要辦理公證，現(xiàn)在到公證處去辦理公證。"陳衛(wèi)軍隨即用車(chē)子將兩位老人陳志忠、李美英拉到德宏州公證處，誘騙陳志忠、李美英辦理了《土地使用權(quán)了贈(zèng)與合同書(shū)》并作了公證。其內(nèi)容是陳志忠、李美英將位于芒市華僑農(nóng)場(chǎng)城西二隊(duì)，面積為158.2 的土地使用權(quán)贈(zèng)與陳衛(wèi)軍所有，公證書(shū)字號(hào)為（20XX）云德民宇證字第1461號(hào)。該《土地使用權(quán)了贈(zèng)與合同書(shū)》公證存在以下違法情形：
第一、陳志忠、李美英無(wú)權(quán)贈(zèng)與，贈(zèng)與合同無(wú)效，公證違法。
《合同法》第185條規(guī)定："贈(zèng)與合同書(shū)是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。"根據(jù)該規(guī)定，贈(zèng)與合同書(shū)中贈(zèng)與人贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)必須是自己的財(cái)產(chǎn)。（20XX）云德民宇證字第1461號(hào)公證書(shū)的贈(zèng)與合同的標(biāo)的物是贈(zèng)與人依《土地出讓合同》約定取得的位于芒市華僑農(nóng)場(chǎng)城西二隊(duì)面積為158.2 的土地使用權(quán)?！段餀?quán)法》第14條規(guī)定："不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。"根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)必須登記才有法律效力。贈(zèng)與人陳志忠、李美英贈(zèng)與的土地使用權(quán)尚未進(jìn)行登記，還沒(méi)有取得該土地的使用權(quán)，無(wú)權(quán)對(duì)該土地的使用權(quán)進(jìn)行處分。該土地使用權(quán)贈(zèng)與因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效?！豆C程序規(guī)則》第18條第1款規(guī)定："自然人、法人或者其他組織申請(qǐng)辦理公證，應(yīng)當(dāng)提交下列材料："該條第2款第（4）項(xiàng)規(guī)定："申請(qǐng)公證的事項(xiàng)的證明材料，涉及財(cái)產(chǎn)關(guān)系的須提交有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利證明。"作為土地使用權(quán)的法定證明材料有且只有《土地使用權(quán)證》。而（20XX）云德民宇證字第1461號(hào)公證書(shū)，當(dāng)事人沒(méi)有向公證機(jī)構(gòu)提交該土地使用權(quán)證?！豆C程序規(guī)則》第48條第1款規(guī)定："公證事項(xiàng)有下列情形之一的，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理公證："該條第2款第（6）項(xiàng)規(guī)定："當(dāng)事人提供的證明材料不充分又無(wú)法補(bǔ)充，或者拒絕補(bǔ)充證明材料的。顯然，作為"贈(zèng)與人"的陳志忠、李美英沒(méi)有提交、也無(wú)法提交其土地使用證。州公證處依法應(yīng)當(dāng)不予辦理公證。事實(shí)上辦理了，當(dāng)然也違反法律的規(guī)定。
第二、土地使用權(quán)贈(zèng)與合同和公證是陳衛(wèi)軍采用欺騙手段騙取陳志忠、李美英和公證處辦理的，并非贈(zèng)與人的真實(shí)意思表示。
陳衛(wèi)軍得知農(nóng)場(chǎng)職工住房危房改造和芒市農(nóng)墾路東段改擴(kuò)建相關(guān)政策后，于20XX年2月9日，借陳衛(wèi)東回芒市家過(guò)春節(jié)之機(jī)，即召開(kāi)家庭會(huì)，議題主要是：陳志忠、李美英將危房改造所得的158.2 宅基地、農(nóng)墾路延長(zhǎng)線120 老宅基地政府拆遷補(bǔ)償安排的新宅基地、搬遷補(bǔ)償費(fèi)都?xì)w給陳衛(wèi)軍所有，危房改造地由陳志忠、李美英和陳衛(wèi)軍共買(mǎi)，房子由雙方共同建蓋。土地和房子產(chǎn)權(quán)都?xì)w陳衛(wèi)軍所有，陳衛(wèi)軍負(fù)責(zé)陳志忠、李美英的養(yǎng)老等。因父母、女兒和兒子三方對(duì)前述的土地及房子建蓋、產(chǎn)權(quán)歸屬、老人贍養(yǎng)等問(wèn)題意見(jiàn)分歧很大，未達(dá)成協(xié)議。之后陳衛(wèi)東即回廣東佛山，陳衛(wèi)軍就將家庭會(huì)所談的事項(xiàng)寫(xiě)成兩份《關(guān)于家庭財(cái)產(chǎn)協(xié)議》，拿到陳志忠家里，叫陳志忠、李美英在協(xié)議上簽字。李美英說(shuō)："家庭會(huì)沒(méi)有開(kāi)成（功），現(xiàn)在陳衛(wèi)東又不在家，協(xié)議寫(xiě)的是什么，我沒(méi)有文化曉不得，你叫我們簽字我不簽。"陳衛(wèi)軍就叫陳志忠代李美英簽了字。然后，陳衛(wèi)軍又叫陳志忠、李美英在協(xié)議書(shū)上按手印，因家里沒(méi)有印泥，陳衛(wèi)軍說(shuō)："手印我去按，你們認(rèn)著。"李美英說(shuō)："你要按是你的事，我們是不認(rèn)。"陳衛(wèi)軍按了手印后，連同另一份協(xié)議寄到廣東佛山給陳衛(wèi)東，電話告訴陳衛(wèi)東說(shuō)："父母已經(jīng)同意并在協(xié)議上簽了字，按了手印。"陳衛(wèi)東看了后，認(rèn)為協(xié)議內(nèi)容既然是父母的意思，他尊重父母的意見(jiàn)，即在協(xié)議上簽了字，將協(xié)議寄回芒市給陳衛(wèi)軍。在兩份《家庭財(cái)產(chǎn)協(xié)議》中，一份協(xié)議當(dāng)事人甲方為陳志忠、李美英，乙方為陳衛(wèi)東。另一份協(xié)議當(dāng)事人甲方為陳衛(wèi)軍，乙方為陳衛(wèi)東。兩份協(xié)議內(nèi)容不是當(dāng)事人真實(shí)意思表示姑且不論，協(xié)議都涉及陳志忠、李美英，陳衛(wèi)軍和陳衛(wèi)東三方的權(quán)利義務(wù)，而兩份協(xié)議都只有兩方當(dāng)事人簽字，協(xié)議無(wú)效。另外，根據(jù)合同相對(duì)性原理，陳衛(wèi)軍和陳志忠、李美英之間沒(méi)有協(xié)議關(guān)系，協(xié)議的內(nèi)容對(duì)陳衛(wèi)軍和陳志忠、李美英都沒(méi)有約束力，陳衛(wèi)軍依協(xié)議無(wú)需承擔(dān)"約定"的贍養(yǎng)責(zé)任，也不能得到所"約定"的財(cái)產(chǎn)。再說(shuō)，贍養(yǎng)父母是兒女的法定義務(wù)，陳衛(wèi)軍說(shuō)：她負(fù)責(zé)父母養(yǎng)老，父母把所得的兩塊土地使用權(quán)給她，這不能作為條件。
陳衛(wèi)軍在辦理土地相關(guān)手續(xù)時(shí)曾對(duì)陳志忠和李美英說(shuō)："土地手續(xù)我來(lái)幫你們辦、房子我來(lái)幫你們蓋，叫你們簽字就簽字，按手印就按手印，其他的事你們不要管。"20XX年12月18日，陳衛(wèi)軍到陳志忠、李美英家里，對(duì)其父母親說(shuō)："辦理土地手續(xù)需要辦理公證，現(xiàn)在到公證處辦理手續(xù)。"隨即用車(chē)子將我們兩位老人拉到德宏州公證處，誘騙陳志忠、李美英辦理了《土地使用權(quán)了贈(zèng)與合同書(shū)》并作了公證，公證書(shū)字號(hào)（20XX）云德民宇證字第1461號(hào)。陳衛(wèi)軍拿著土地贈(zèng)與合同書(shū)和公證書(shū)，假借陳志忠之名向芒市國(guó)土資源局申請(qǐng)土地登記，將該土地使用權(quán)登記在其名下，土地使用權(quán)證號(hào)為潞國(guó)用（20XX）第0000176號(hào)。
20XX年陳衛(wèi)東回芒市家過(guò)春節(jié)，談到蓋房子的事，陳志忠、李美英才知道陳衛(wèi)軍把自己危房改造和拆遷補(bǔ)償所得的兩宗土地和房產(chǎn)都登記在她名下了，陳衛(wèi)東也才知道陳衛(wèi)軍寄到廣東要他簽字的協(xié)議，協(xié)議的內(nèi)容父母并沒(méi)有同意過(guò)，協(xié)議書(shū)上簽字、手印有假。陳志忠、李美英要求土地和房子的產(chǎn)權(quán)證一定要辦成他們的名字，陳衛(wèi)軍不同意，由此引起矛盾和糾紛。
陳衛(wèi)軍為達(dá)到占有申請(qǐng)人土地和房產(chǎn)的目的，在20XX年2月9日主動(dòng)召開(kāi)家庭會(huì)，其目的和動(dòng)機(jī)不言自明，家庭會(huì)沒(méi)有達(dá)到其目的，之后又私自寫(xiě)了兩份《關(guān)于家庭財(cái)產(chǎn)協(xié)議》，欺騙申請(qǐng)人陳志忠、李美英簽字，又將協(xié)議寄到廣東佛山騙取陳衛(wèi)東簽字，直到最終把申請(qǐng)人的土地和房產(chǎn)變成她個(gè)人的財(cái)產(chǎn)。申請(qǐng)人從始至終都沒(méi)有將自己的土地使用權(quán)贈(zèng)與陳衛(wèi)軍的意思，（20XX）云德民宇證字第1461號(hào)公證書(shū)是陳衛(wèi)軍以欺騙手段騙取申請(qǐng)人和公證處辦理的。
為加強(qiáng)房地產(chǎn)交易中個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為的稅收管理現(xiàn)將有關(guān)問(wèn)題通知如下：
一、關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理問(wèn)題
（一）關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅稅收管理問(wèn)題
1.個(gè)人向他人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)，包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)等三種情況，在辦理營(yíng)業(yè)稅免稅申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，納稅人應(yīng)區(qū)分不同情況向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)證明材料：
（1）屬于繼承不動(dòng)產(chǎn)的，繼承人應(yīng)當(dāng)提交公證機(jī)關(guān)出具的“繼承權(quán)公證書(shū)”、房產(chǎn)所有權(quán)證和《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》（見(jiàn)附件）；
（2）屬于遺囑人處分不動(dòng)產(chǎn)的，遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人須提交公證機(jī)關(guān)出具的“遺囑公證書(shū)”和“遺囑繼承權(quán)公證書(shū)”或“接受遺贈(zèng)公證書(shū)”、房產(chǎn)所有權(quán)證以及《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》；
（3）屬于其它情況無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)提交房產(chǎn)所有人“贈(zèng)與公證書(shū)”和受贈(zèng)與“接受贈(zèng)與公證書(shū)”，或持雙方共同辦理的“贈(zèng)與合同公證書(shū)”，以及房產(chǎn)所有權(quán)證和《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》。
上述證明材料必須提交原件。
稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核上述材料，資料齊全并且填寫(xiě)正確規(guī)范的，在提交的《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》上簽字蓋章后退提交人，將有關(guān)公證證書(shū)復(fù)印件留存，同時(shí)辦理營(yíng)業(yè)稅免稅手續(xù)。
2.對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得向其發(fā)售發(fā)票或者代為開(kāi)具發(fā)票。
（二）關(guān)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)契稅、印花稅稅收管理問(wèn)題
對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時(shí)，納稅人須提交經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核并簽字蓋章的《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》，稅務(wù)機(jī)關(guān)（或其他征收機(jī)關(guān)）應(yīng)在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與”印章，在《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》中簽字并將該表格留存。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)積極與房管部門(mén)溝通協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取房管部門(mén)對(duì)持有加蓋“個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與”印章契稅完稅憑證的個(gè)人，辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，對(duì)未持有加蓋“個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與”印章契稅完稅憑證的個(gè)人，不予辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
二、關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷(xiāo)售稅收管理問(wèn)題
（一）關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅稅收管理問(wèn)題
個(gè)人將通過(guò)無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房對(duì)外銷(xiāo)售征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)，對(duì)通過(guò)繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房，該住房的購(gòu)房時(shí)間按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]172號(hào)）中第四條有關(guān)購(gòu)房時(shí)間的規(guī)定執(zhí)行；對(duì)通過(guò)其他無(wú)償贈(zèng)與方式取得的住房，該住房的購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定，不再執(zhí)行國(guó)稅發(fā)[2005]172號(hào)中第四條有關(guān)購(gòu)房時(shí)間的規(guī)定。
（二）關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷(xiāo)售個(gè)人所得稅稅收管理問(wèn)題
受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減附受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。
在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。
三、關(guān)于加強(qiáng)對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)后續(xù)管理的問(wèn)題
（一）稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的納稅人分戶歸檔管理，定期將留存的公證證書(shū)復(fù)印件有關(guān)信息與公證機(jī)關(guān)核對(duì)，保證公證證書(shū)的真實(shí)、合法性。
（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與房管部門(mén)的合作，定期將《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》中的有關(guān)信息與房管部門(mén)的贈(zèng)與房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記信息進(jìn)行核對(duì)，強(qiáng)化對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的后續(xù)管理。
（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅納稅評(píng)估，將本期無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)數(shù)據(jù)與歷史數(shù)據(jù)（如上年同期）進(jìn)行比較，出現(xiàn)異常情況的，要做進(jìn)一步檢查和核對(duì)，對(duì)確有問(wèn)題的贈(zèng)與行為，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
在房屋登記的實(shí)踐中，產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的原因主要分為兩種類型：法律行為和法律事件。法律行為是指人的有意識(shí)的活動(dòng)，房屋登記中的法律行為是主觀意識(shí)作用于物而對(duì)物的支配、處分和利用，是產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的主要原因，如房屋的買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與和抵押等。法律事件是與人的意志無(wú)關(guān)，能夠引起民事法律后果的客觀現(xiàn)象，房屋登記中的法律事件主要是繼承。法律行為導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)基于實(shí)體法對(duì)權(quán)利人物權(quán)歸屬的確認(rèn)與程序法要求按一定的程序使得權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)，也即物權(quán)法定取得和不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記公示而生效，因而法律行為導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是實(shí)體法與程序法的交叉。繼承而產(chǎn)生的法律關(guān)系主要由實(shí)體法進(jìn)行規(guī)范，是法定直接取得物權(quán)的原因。《繼承法》規(guī)定“繼承自被繼承人死亡時(shí)開(kāi)始”，繼承是將死者生前所有于死亡時(shí)遺留的財(cái)產(chǎn)依法轉(zhuǎn)移給他人所有的制度，死亡是典型的法律事件，是客觀而不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，是不需要附加程序而取得權(quán)利的一種情形。《物權(quán)法》第29條規(guī)定“因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。”由此可見(jiàn)，繼承對(duì)物權(quán)的獲得不需要進(jìn)行登記，也即被繼承人死亡時(shí)，物權(quán)的實(shí)際歸屬已經(jīng)發(fā)生了變動(dòng)，實(shí)際權(quán)利歸于繼承人名下，由此而產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)是非法律行為而產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的情況，屬于單方申請(qǐng)的登記類型。
二、繼承的形式及房屋繼承公證
繼承分為法定繼承、遺囑繼承和遺贈(zèng)與遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議。法定繼承是依據(jù)法律規(guī)定的繼承人范圍、順序、遺產(chǎn)份額和遺產(chǎn)分配原則繼承被繼承人的遺產(chǎn)。遺囑繼承是繼承開(kāi)始后，按照被繼承人所產(chǎn)的合法有效的遺囑繼承被繼承人的遺產(chǎn)。遺贈(zèng)與遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議是自然人以遺囑的方式將個(gè)人財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與國(guó)家、集體或法定繼承人以外的自然人的情形。后兩種繼承形式是被繼承人生前有意思表示，但需要死亡作為生效條件的死因行為，在登記實(shí)踐中，我們收取的要件就不僅需要權(quán)利人生前留下經(jīng)公證的遺囑和遺贈(zèng)與遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議，還需要死亡后的繼承公證書(shū)，這樣登記原因材料才完整，才能充分體現(xiàn)這樣的民事法律關(guān)系構(gòu)成。法定繼承則只需要繼承公證書(shū)即可，根據(jù)法律，法定繼承是單純的因權(quán)利人死亡這樣一個(gè)法律事實(shí)產(chǎn)生的法律關(guān)系，不需要其他法律事實(shí)即可依法定程序單獨(dú)實(shí)現(xiàn)。繼承房屋登記過(guò)程中，我們依據(jù)公證書(shū)對(duì)于遺產(chǎn)繼承的結(jié)論進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)的登記，對(duì)公證書(shū)的內(nèi)容不需要進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查，登記機(jī)構(gòu)也無(wú)力審查，繼承法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)性審查及由此產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由公證機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)和承擔(dān)。
三、繼承房屋的直接處分限制
《物權(quán)法》第9條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”但如前所述，繼承人在未喪失繼承權(quán)的情況下自被繼承人死亡時(shí)取得物權(quán)，這是法定的，也就是說(shuō)繼承的房屋不需要登記也發(fā)生物權(quán)效力。物權(quán)是對(duì)特定的物直接支配和排他的權(quán)利，繼承的房屋取得了這樣的實(shí)質(zhì)物權(quán)，也就享有了占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不動(dòng)產(chǎn)登記的目的和意義在于保障交易安全而進(jìn)行公示，具有極強(qiáng)的公信力，實(shí)質(zhì)物權(quán)的取得并不代表可以跨越登記而直接加以處分。因而，要處分繼承得來(lái)的房屋必須采用登記在先的原則，即房屋權(quán)利的變動(dòng)先行經(jīng)過(guò)登記并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行了記載，繼承人才能加以處分，如買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等。繼承法律關(guān)系有可能比較復(fù)雜且存在登記機(jī)構(gòu)無(wú)力了解的情況，登記在先保證了當(dāng)事人在信息更加透明、程序更加公正的情形下進(jìn)行公平交易。當(dāng)然，處分是法律行為，若繼承得來(lái)的房屋出現(xiàn)了其他由于法律事件產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)，應(yīng)按具體情況進(jìn)行辦理。
四、對(duì)一些繼承房屋登記的探討
1.未經(jīng)初始登記房屋的繼承
合法修建的房屋直接取得物權(quán)，但尚未進(jìn)行初始登記，而權(quán)利人已死亡，繼承人憑繼承公證書(shū)要求辦理房屋繼承，登記部門(mén)如何登記？第一種意見(jiàn)認(rèn)為依物權(quán)的真實(shí)狀況的變動(dòng)而直接將房屋登記在繼承人名下。第二種意見(jiàn)認(rèn)為由繼承人先登記為被繼承人的名下，再辦理繼承轉(zhuǎn)移登記。第三種意見(jiàn)認(rèn)為辦理土地繼承后，更改人防、消防和規(guī)劃等手續(xù)后辦理初始登記。第一種情況符合物權(quán)實(shí)際情況，隱含了兩個(gè)法定取得物權(quán)的情形，但不符合權(quán)利人與規(guī)劃及土地主體一致的原則。第二種符合權(quán)利主體一致原則，但由于申請(qǐng)人死亡又不具備民事主體資格。第三種情況實(shí)際操作難度過(guò)大，不易實(shí)現(xiàn)。本著便民、經(jīng)濟(jì)、效率原則和先稅后證要求，筆者較為贊成實(shí)踐中采用第二種方式，被繼承人死亡，繼承人自然具備權(quán)，通過(guò)名義登記將房屋登記在被繼承人名下只是為完成繼承轉(zhuǎn)移登記而走的一個(gè)過(guò)程，實(shí)踐中可在房屋登記簿上注記初始登記后應(yīng)立即辦理繼承轉(zhuǎn)移登記。
2.存在隱性共有人的房屋繼承
申請(qǐng)人申請(qǐng)房屋登記時(shí)，由于傳統(tǒng)習(xí)慣，通常將婚后財(cái)產(chǎn)登記在一方名下，另一方則成為了隱性共有人?！斗课莸怯涋k法》實(shí)施后，明確房屋登記依申請(qǐng)登記，登記機(jī)構(gòu)詢問(wèn)申請(qǐng)人時(shí)，婚后財(cái)產(chǎn)一般被申請(qǐng)為單獨(dú)所有，登記機(jī)構(gòu)按程序?qū)⒎慨a(chǎn)登記在一人名下。但繼承公證書(shū)是依據(jù)《婚姻法》對(duì)繼承的遺產(chǎn)按實(shí)際權(quán)利狀況進(jìn)行認(rèn)定，即房屋登記簿記載為單獨(dú)所有，而公證書(shū)則認(rèn)定為夫妻雙方共同共有，出現(xiàn)了登記與實(shí)際不相符的情況。筆者認(rèn)為登記簿記載的權(quán)利人或隱性共有人死亡后，應(yīng)按公證書(shū)對(duì)權(quán)利的認(rèn)定以房屋的一半權(quán)利作為遺產(chǎn)并依繼承人對(duì)遺產(chǎn)的分配辦理繼承轉(zhuǎn)移登記，如果辦理更正登記將登記簿記載的權(quán)利人變更為夫妻雙方然后辦理繼承轉(zhuǎn)移登記，既無(wú)必要，也無(wú)意義。
3.其他情況
（1）當(dāng)事人申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)已受理，但賣(mài)方在房屋轉(zhuǎn)移登記過(guò)程中但尚未登簿前死亡。賣(mài)方死亡時(shí)，物權(quán)實(shí)際已發(fā)生變化，由于未登簿，轉(zhuǎn)移登記尚未產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)，應(yīng)采取退件處理，由出具繼承公證書(shū)的繼承人領(lǐng)回賣(mài)方相關(guān)資料并申請(qǐng)繼承轉(zhuǎn)移登記后再過(guò)戶。
（2）房屋權(quán)利人生前立有經(jīng)公證的贈(zèng)與合同，其死亡后，受贈(zèng)人持贈(zèng)與合同要求辦理贈(zèng)與轉(zhuǎn)移登記。雖然贈(zèng)與合同是房屋權(quán)利人生前的真實(shí)意思表示，但由于未辦理登記，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，所以其死亡后，房屋已作為遺產(chǎn)按繼承法律關(guān)系處理，贈(zèng)與合同的贈(zèng)與方已不具備民事主體資格，不能辦理贈(zèng)與轉(zhuǎn)移登記。
1、出售贈(zèng)與得來(lái)的房，需要交20%的個(gè)人所得稅，依據(jù)見(jiàn)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定。此外還得繳納契稅等費(fèi)用。
2、國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第50號(hào)：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)化個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)土地使用權(quán)免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)的公告，為切實(shí)減輕納稅人負(fù)擔(dān)，現(xiàn)將簡(jiǎn)化個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)的有關(guān)事項(xiàng)公告如下：
3、個(gè)人以離婚財(cái)產(chǎn)分割、贈(zèng)與特定親屬、贈(zèng)與撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人方式無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，符合《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人金融商品買(mǎi)賣(mài)等營(yíng)業(yè)稅若干免稅政策的通知》(財(cái)稅〔2009〕111號(hào))第二條免征營(yíng)業(yè)稅規(guī)定的，在辦理營(yíng)業(yè)稅免稅手續(xù)時(shí)，無(wú)需提供房產(chǎn)所有人“贈(zèng)與公證書(shū)”、受贈(zèng)人“接受贈(zèng)與公證書(shū)”，或雙方“贈(zèng)與合同公證書(shū)”。
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