時間：2023-03-02 15:01:48
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇住房保障，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
上世紀(jì)末的住房制度改革，將大部分單位公租房屋變成了房改房，它們與商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政府提供的廉價租賃房一起，構(gòu)成了城市居民的住房體系。在這個混雜體系里，政府賦予經(jīng)濟(jì)適用住房“過渡者”角色，但由于有明確戶籍限制，無法覆蓋非本地居民，在經(jīng)適房與廉租房之間的“斷層”居民，也未被保障房體系所覆蓋。
“十一五”期間，中國保障房出現(xiàn)了低價房、限價房、經(jīng)濟(jì)適用房、改造房等不同的種類，在數(shù)量上實(shí)現(xiàn)了“跨越”，上述“斷層”問題得以部分解決?！笆濉逼陂g，各地規(guī)劃建設(shè)3600萬套保障房，試圖進(jìn)一步解決“斷層”問題。
地方政府為完成中央下達(dá)的建設(shè)任務(wù)，面臨較大資金壓力，“重量不重質(zhì)”，于是采取 “偏遠(yuǎn)建設(shè)”“混搭湊數(shù)”“以次充好”等做法。由于“保障房”體系不清，一些城市的低價房、限價房、經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)質(zhì)成了炒房主力軍，地方保障房建設(shè)大多在“鉆漏洞”和“打補(bǔ)丁”中艱難前行。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾幾次派出巡查組，對全國主要省、自治區(qū)、直轄市的保障性安居工程進(jìn)行巡查。這被看作是對全國保障房空置、錯配等問題的摸底，系統(tǒng)性改革因此醞釀。
房地產(chǎn)專家建議：國家只建廉租房、公租房這類真正意義上的保障房，才能使保障房沒有投資甚至投機(jī)空間；制定保障房的監(jiān)管和退出機(jī)制，嚴(yán)格住房保障對象的進(jìn)入、退出條件以及相應(yīng)的管理辦法，才能確保保障房分配的公平。8月7日公布的《北京市公共租賃住房后期管理暫行辦法》，首次明確將對公租房使用情況等定期檢查，承租家庭出現(xiàn)轉(zhuǎn)租等違規(guī)行為將被收回房屋，五年內(nèi)不得再次申請保障性住房。
作為我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分，保障性住房主要包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房三類，其供應(yīng)對象、供應(yīng)方式、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)雖各有不同，但它們都是政府為解決中低收入階層住房問題，以較低價格或租金向不同層次的保障對象出售或出租的住房。在政府干預(yù)居民住房問題成為一種世界潮流后，各國普遍形成了市場調(diào)節(jié)和社會保障雙重機(jī)制并存的住房體制，我國的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房與美國的“可支付住宅”、新加坡的“組屋”、日本的“公團(tuán)住宅”、香港地區(qū)的“居屋”、德國的“社會住宅”等相似，都是一國（地區(qū)）住房體系中的重要組成部分。自1998年提出深化城鎮(zhèn)住房制度改革至今，中國的住房政策一直朝著市場化的方向不斷前行，但在保障住房政策方面卻一直處于摸索、實(shí)踐及不斷改善的過程之中，而在當(dāng)前的市場環(huán)境和經(jīng)濟(jì)形勢下，盡快建立保障住房政策體系已經(jīng)提上日程，借鑒其他國家和地區(qū)保障住房政策的成功經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為完善我國保障住房政策需要注意以下幾個問題。
一、保障住房政策應(yīng)與本國的國情相適應(yīng)
制定住房政策以保障中低收入階層的住房權(quán)益，是世界各國政府面臨的共同問題，但在保障住房政策模式的設(shè)計(jì)、選擇上，不同國家由于市場經(jīng)濟(jì)類型、住房制度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等國情的不同而具有不同的特點(diǎn)、做法和經(jīng)驗(yàn)。比如，同樣是發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家，美國崇尚自由市場經(jīng)濟(jì)，政府盡量不對住房市場進(jìn)行直接干預(yù)，只對低收入等特殊階層提供住房保障；瑞典作為福利國家的先驅(qū)，既強(qiáng)調(diào)以市場配置住房資源為主體，又實(shí)施比較廣泛的住房保障政策，并把出租住房和合作住房作為滿足社會各階層住房需求的長期策略；新加坡的市場經(jīng)濟(jì)模式屬于行政管理導(dǎo)向型，政府充分運(yùn)用行政手段直接參與保障住房的建設(shè)、分配、管理，幫助廣大中低收入階層實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。我國是實(shí)行社會主義市場經(jīng)濟(jì)的國家，國家的綜合國力和居民的住房水平與發(fā)達(dá)國家還有很大的差距，這就決定了我國住房市場運(yùn)行的環(huán)境、保障住房政策制定和實(shí)施的基礎(chǔ)與其他國家都不相同，因此，在設(shè)計(jì)我國保障住房政策的模式和實(shí)施方案時，雖然要借鑒各國成功的經(jīng)驗(yàn)和做法，但必須從我國的國情出發(fā)，不能盲目照搬其他國家的現(xiàn)成模式。
二、注意住房保障的層次性
為了體現(xiàn)保障住房的公平分配，在國外的保障住房政策中，很注重住房保障的層次性。一方面，通過保障住房政策，所有的保障對象都有平等的機(jī)會享受國家的住房福利，以縮小與其他階層在居住水平上的差距，達(dá)到政府規(guī)定的住房標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，不同消費(fèi)能力的保障對象從保障住房政策中受益不同，處于劣勢者能夠獲得更多的住房福利。例如，新加坡對購買組屋的低收入居民實(shí)行分級補(bǔ)貼的政策，購買房屋的面積越大可以獲得的補(bǔ)貼就越少；美國政府對可支付住宅實(shí)行“按收入交房租，按人口分住房”，要求承租戶必須拿出家庭收入的一定比例支付房租，政府只對超出消費(fèi)能力的部分給予補(bǔ)貼。在我國的保障住房政策中，雖然有針對最低收入家庭的廉租房、針對中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房和針對中等收入家庭的兩限房，但并未充分體現(xiàn)保障水平的層次性和保障受益的公平性，尤其對于經(jīng)濟(jì)適用住房，其保障對象定位比較模糊、差異較大，另外還有一些處于各類保障對象之間的夾心階層游離在政策之外，單一的供應(yīng)和分配方式已不能適應(yīng)所有保障對象不同的消費(fèi)需求和消費(fèi)能力。因此，針對某類保障住房也應(yīng)該提供不同水平的保障方式，使得不同層次的保障對象盡其所能地消費(fèi)適當(dāng)?shù)淖》?。比如，對于?jīng)濟(jì)適用房就可以嘗試變只售不租為租售并舉，提供一定比例略低于市場租金、可承擔(dān)的租賃住房，解決那些既不屬于廉租房保障范圍、又確實(shí)買不起經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房的夾心階層的迫切需要。
三、保障住房政策的長期實(shí)施與動態(tài)調(diào)整
在以市場為基礎(chǔ)的住房供應(yīng)體系中，消費(fèi)能力不足的中低收入階層始終是住房問題的核心，社會發(fā)展到任何階段都會有中低收入階層，其住房問題的長期存在決定了一國保障住房政策的長期性，即使在人均居住水平較高的發(fā)達(dá)國家，政府也長期承擔(dān)著為中低收入階層解決住房問題的社會責(zé)任，保持了保障住房政策的延續(xù)。比如，新加坡政府推行“居者有其屋”計(jì)劃四十多年，既有科學(xué)的總體安排，又有固定的分布實(shí)施計(jì)劃，因此取得了顯著的成效。同時，為了適應(yīng)客觀條件的變化，許多國家對長期實(shí)施的保障住房政策又建立起動態(tài)的調(diào)節(jié)機(jī)制，以利于在新情況下解決新問題。從歐美國家的經(jīng)驗(yàn)來看，在住房發(fā)展的不同階段，保障住房政策的內(nèi)容就有所改變，其中，政策的保障對象從房荒時期的絕大多數(shù)居民過渡到供求緩和時期的中、低收入階層，現(xiàn)在又逐步縮小為以低收入階層為主；政策的側(cè)重點(diǎn)則經(jīng)歷了從直接興建保障住房到提供租金補(bǔ)貼和金融支持、充分利用存量住房的轉(zhuǎn)變，通過政策的動態(tài)調(diào)整推動不同收入階層之間住房水平的升級換代，形成住房的自然淘汰，以充分發(fā)揮市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)我國的國情，城鎮(zhèn)中低收入階層在今后相當(dāng)長的時期內(nèi)還將是保障住房政策的目標(biāo)主體，因此，保障住房政策絕不是政府的權(quán)宜之計(jì)或臨時的政策，而是一個長期都將存在并發(fā)揮重要作用的政策，隨著居民住房水平的提高和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其具體內(nèi)容和實(shí)施方式也應(yīng)作出相應(yīng)的動態(tài)調(diào)整。
四、各種政策手段的綜合運(yùn)用
從手段上說，保障住房政策包括政府直接投資建設(shè)保障住房、對保障住房建設(shè)的用地支持、信貸優(yōu)惠和稅費(fèi)減免、對住房購買者的金融支持、對住房租戶的租金補(bǔ)貼以及幫助社會團(tuán)體等非營利住房合作組織建房等，在歐美和亞洲的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，一般都綜合運(yùn)用了多種政策手段，以適應(yīng)不同的政策安排和居民多層次的保障需求，雖然各國的政策手段并不完全相同，但卻具有一些共同的特點(diǎn)：①以促進(jìn)保障住房消費(fèi)的措施為主（歐美國家）或者對消費(fèi)和供給兩方面的措施并重（新加坡）。②住房金融手段發(fā)揮重要作用。一是為保障住房建設(shè)提供低息貸款；二是為購房者提供各種形式的住房抵押貸款，如新加坡的公積金貸款、瑞典的住房合作社儲蓄貸款、英美兩國政策性與商業(yè)性相結(jié)合的抵押貸款等；三是歐美國家還普遍為低收入者購房提供抵押貸款擔(dān)保和保險(xiǎn)，以降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。③注重公司合作，由政府制定優(yōu)惠政策，吸引私人金融機(jī)構(gòu)為保障住房建設(shè)和消費(fèi)提供貸款，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商參與保障住房建設(shè)，扶持住房合作社、住房儲蓄銀行、住房協(xié)會等社會團(tuán)體籌集住房資金或者從事保障住房的建設(shè)、經(jīng)營、管理。④用間接手段促進(jìn)保障住房的建設(shè)和消費(fèi)。比如，歐美國家通常運(yùn)用稅收政策調(diào)節(jié)保障住房的供應(yīng)和需求，美國還通過推行住房抵押貸款證券化促進(jìn)銀行為居民發(fā)放抵押貸款。與這些國家相比較，我國的保障住房政策側(cè)重于以促進(jìn)供給的措施為主，而促進(jìn)消費(fèi)的措施不足，住房金融手段還比較單一，社會團(tuán)體在保障住房建設(shè)中的作用尚未得到充分發(fā)揮，各種配套措施也很不完善，因此，我們應(yīng)該借鑒其他國家一些好的做法，在政府實(shí)施住房保障的同時盡可能地利用市場機(jī)制，通過綜合運(yùn)用多種政策手段來促進(jìn)保障住房的建設(shè)和發(fā)展。
五、用立法推動保障住房政策的實(shí)施
關(guān)鍵詞：房改；住房保障；住房消費(fèi)
一、住房保障制度概述
（一）住房保障制度的內(nèi)涵
住房保障制度是國家通過立法對國民收入進(jìn)行分配和再分配，對中低收入家庭，特別是生活有特殊困難的家庭的基本住房權(quán)力給予保障的制度。它是社會保障制度的重要組成部分，也是國家住房政策的組成部分，是隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展、居民收入的兩極分野及住房政策的改變而產(chǎn)生的，其實(shí)質(zhì)是政府利用國家和社會的力量，采取多種保障方式，解決中低收入家庭的住房問題。
（二）住房保障制度的特點(diǎn)
1、全民性
全民性一方面是指任何一個社會都有住房保障問題，不僅現(xiàn)代社會有，古代社會也有；不僅資本主義國家有，社會主義國家也有。另一方面是指住房保障涉及到每一個社會成員的切身利益，是廣大人民群眾普遍關(guān)注的問題。
2、互濟(jì)性
互濟(jì)性是指人們在社會生活中互相接濟(jì)，包括自發(fā)的及非正式的相互幫助與直接參與者的利益合作。如住房公積金，既為他人提供幫助，又享受他人為自己提供的幫助。
3、福利性
福利性是指住房保障必然給被保障對象帶來一定的生活補(bǔ)償，物質(zhì)文化待遇以及其他派生收入。這是住房保障的一個重要特征。
4、安全性
社會保障作為一種社會安全制度，是通過對人們基于生活的保障，向社會成員提供一個安全保護(hù)。
二、我國住房保障的發(fā)展及現(xiàn)狀分析
（一）我國住房保障的產(chǎn)生及發(fā)展
經(jīng)過20多年的住房制度改革，住宅建設(shè)迅猛發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的居住條件得以改善，人均住房面積大幅度提高，住宅質(zhì)量顯著提高，居住環(huán)境不斷優(yōu)化美化。但隨著房改的深入，與此同時，與社會領(lǐng)域收入差距不斷擴(kuò)大相對應(yīng)，城鎮(zhèn)居民的住房差距越來越大。面對住房制度改革出現(xiàn)的這些情況，在1994年的《房改決定》中，全面規(guī)定了住房體制改革的基本內(nèi)容，第一次以政策文件的形式明確了我國的住房保障體系建設(shè)要求。1998年在《房改通知》中也明確了“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”,并明確“對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品房”。建設(shè)部《建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃綱要》更加明確地提出了“加大政策支持力度，建立較為完善的適應(yīng)不同地區(qū)、不同收家庭支付能力的住房保障制度，形成商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房合理比例的供應(yīng)體系?！彼羞@些為建立我國住房保障體制指明了發(fā)展方向，奠定了政策基礎(chǔ)。
（二）我國住房保障存在的問題
我國的住房保障體系雖然已基本建立起來了，然而在實(shí)際的運(yùn)行中，在具體的實(shí)施方式、住房金融及法制保證方面都存在著相當(dāng)多的問題。
1、經(jīng)濟(jì)適用住房存在的問題
第一，定位不清晰?！斗扛耐ㄖ分忻鞔_了經(jīng)濟(jì)適用住房的地位，在國發(fā)[2003年]18號文《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中除強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用住房外，又增加了一條“要增加普通商品住房的供應(yīng)”。在2005年[2005]26號《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格的意見》中對于改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中又強(qiáng)調(diào)了“住房建設(shè)要以中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主”。這就與《房改通知》中確立的我國經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)為主的供應(yīng)體系相互矛盾。這也給許多地方不建或少建經(jīng)濟(jì)適用住房提供了很好的理由。
第二，供應(yīng)數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。近幾年來，在需求和成本的推動下，全國商品住房價格不斷上升，開發(fā)商在高額利潤驅(qū)使下，大量開發(fā)建設(shè)中高檔、大戶型的商品房，中低價位的商品住宅供應(yīng)明顯不足，許多城市中低價位商品住宅只占供應(yīng)總量的10%左右。從我國經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)來看，從2000年開始，經(jīng)濟(jì)適用住房的投資增長幅度、占商品住宅比重以及新開工面積、銷售面積等比重等各項(xiàng)指標(biāo)均呈大幅度下降趨勢，部分城市甚至停建了經(jīng)濟(jì)適用住房。
第三，經(jīng)濟(jì)適用住房分配環(huán)節(jié)不規(guī)范。經(jīng)濟(jì)適用住房的分配也是近幾年來爭議較大的一個方面。許多地方經(jīng)濟(jì)適用的分配管理不到位，甚至是由開發(fā)商負(fù)責(zé)審查購房資格，分配的程序不透明，分配的標(biāo)準(zhǔn)不公開，分配的秩序不規(guī)范，使得“走后門”之風(fēng)盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于門路不多，往往無法取得購房資格。[論+文+網(wǎng)LunWenNet\Com]
2、廉租房存在的問題
第一，廉租房發(fā)展不平衡，總體覆蓋面過低。由于廉租房是針對城鎮(zhèn)最低收入戶的住房保障制度，各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大，導(dǎo)致了保障的標(biāo)準(zhǔn)和覆蓋面存在著較大的差異。從保障標(biāo)準(zhǔn)看，各個地方在在補(bǔ)貼對象的標(biāo)準(zhǔn)與補(bǔ)貼水平上存在較大差異。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，保障力度較大的城市已提出把補(bǔ)貼對象調(diào)整到12平方米以下的住房困難戶，而大部分城市只能先行解決6平方米以下、甚至是4平方米以下的雙困家庭住房問題。特別是租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)差異更大，有些城市只補(bǔ)到10平方米，有些城市已補(bǔ)到近30平方米。從保障對象看，有些城市已把保障范圍上調(diào)到低收入家庭（核定收入線標(biāo)準(zhǔn)），保障比例達(dá)到居民家庭總數(shù)的10%左右；同時，也有一些城市對雙困家庭都難以做到應(yīng)保盡保，保障面不到1%。
第二，廉租房的資金來源存在問題。當(dāng)前影響廉租住房工作向前推進(jìn)的最主要障礙就是資金瓶頸問題。除少數(shù)城市建立了制度性的財(cái)政資金供應(yīng)計(jì)劃外，大多數(shù)的城市都是依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來源的主渠道，由于這部分資金靈活性較大，后續(xù)資金沒有保證，致使這些城市不敢推行租金補(bǔ)貼的保障方式。因此，大部分的城市只能是籌集一批資金，建設(shè)或購買一批廉租住房，解決多少算多少，使國家的廉租住房保障政策難以真正得到落實(shí)，導(dǎo)致廉租住房保障面過小。
3、住房金融發(fā)展不夠
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深化，這種單一的政策住房金融模式越來越難以滿足新形式下的住房保障要求。
第一，公積金的目的與實(shí)際實(shí)施存在矛盾。目前大量下崗職工，效益不太好、規(guī)模較小的企業(yè)職工及大量的私營企業(yè)雇員等中低收入群體，普遍未建立公積金制度，或者雖然已建立公積金制度，也不繳存住房公積金，因而失去了申請公積金貸款的基本條件。這就使得實(shí)際上最需要政策性住房金融支持的群體反而處于政府住房保障的覆蓋面之外，使這一部分人無法享受政府的金融政策優(yōu)惠，這顯然與建立公積金的初衷相違備了。
第二，政策性住房金融體系不完善。我國目前除公積金外，尚未有第二種直接面向中低收家庭發(fā)放的低息或無息的政策性住房貸款，也沒有與之相適應(yīng)的專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)。住房金融體系發(fā)展的滯后，制約了中低收入者購房的能力。
4、住房保障法制不健全
從綜合性法律來看，在我國的《憲法》和《民法通則》中都沒有公民住房權(quán)利的任何相關(guān)規(guī)定。從專門性的法律來看，我國至今還沒有出臺一部相關(guān)的專門性住房保障法律，大多數(shù)存在的都是以政府的紅頭文件、政策、規(guī)定、辦法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障體制的強(qiáng)有力的法律依據(jù)，使住房保障工作缺乏規(guī)范性和穩(wěn)定性，也缺乏應(yīng)有的權(quán)威性，使政府許多住房保障的具體措施不能得以很好的落實(shí)。
三、完善我國住房保障體制的對策
構(gòu)建住房保障制度是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，建立和完善城鎮(zhèn)住房保障制，需要有方方面面的協(xié)調(diào)和配合，才能使住房保障政策有效的運(yùn)行。
（一）確立政府管理體制
政府作為一國經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者，擔(dān)負(fù)著社會全面發(fā)展的責(zé)任，理應(yīng)成為構(gòu)建住房保障體系的主體。因此，建立住房保障體系，保障千家萬戶中低收入者的居住權(quán)是政府義不容辭的責(zé)任。
1、明確和建立各級政府的住房保障決策委員會
住房問題是各級政府必須解決的長期存在的問題，是必須承擔(dān)的社會責(zé)任，加上住房問題涉及面廣，協(xié)調(diào)部門多，要想切實(shí)解決好住房問題，落實(shí)國家的各項(xiàng)住房保障政策，必須要成立一個常設(shè)的政府直屬的住房保障委員會。具體來說，這個委員會要由政府的計(jì)劃部門、財(cái)政部門、建設(shè)部門、規(guī)劃部門、土地部門、房管部門、稅務(wù)部門、法制部門、人民銀行等組成，住房保障委員會，主要職能是依據(jù)相關(guān)的住房保障法律法規(guī)，制訂本地區(qū)的住房發(fā)展計(jì)劃，制訂本地區(qū)的住房保障性法律、法規(guī)、規(guī)定、政策等，依法協(xié)調(diào)各部門的住房保障職能和責(zé)任，監(jiān)督和保證本地區(qū)的住房發(fā)展計(jì)劃和住房保障政策的實(shí)施。
2、建立明確的住房保障實(shí)施執(zhí)行機(jī)構(gòu)
各地區(qū)的住房保障委員會作為一級政府的常設(shè)決策機(jī)構(gòu)，不應(yīng)該也不必要直接參與住房保障的微觀管理。因此，必須在該委員會下設(shè)置住房保障執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體實(shí)施政府相關(guān)住房保障政策。避免目前住房保障實(shí)施部門雜亂無序的局面，確保住房保障實(shí)施的連貫性和統(tǒng)一性。如許多地方，廉租房的實(shí)物配租由房管處負(fù)責(zé)，廉租房的房租補(bǔ)貼由財(cái)政局會同民政局發(fā)放，住房貨幣化的購房補(bǔ)貼由房改辦實(shí)施，經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)實(shí)施又由建設(shè)局下屬國有開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)。因此，我國目前必須盡快建立專門的住房保障執(zhí)行管理機(jī)構(gòu)，其主要職能應(yīng)包括：具體實(shí)施本地區(qū)住房保障委員會的住房發(fā)展計(jì)劃；負(fù)責(zé)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等公共性住房的建設(shè)、分配、管理；負(fù)責(zé)住房補(bǔ)貼資金的分配、管理；負(fù)責(zé)各項(xiàng)住房保障優(yōu)惠政策如稅費(fèi)優(yōu)惠、低息貼息、政策性抵押擔(dān)保等的落實(shí)和協(xié)調(diào)。
3、建立專門的政策性住房金融機(jī)構(gòu)
住房金融機(jī)構(gòu)在國家解決住房問題上起著重要的作用。政策性住房金融機(jī)構(gòu)主要是為解決中低收入階層的住房問題而設(shè)立的。我國目前除公積金具備初步的政策性金融機(jī)構(gòu)雛形外，還沒有建立類似的政策性金融機(jī)構(gòu)，對于解決中低收入階層的住房貸款困難問題非常不利，應(yīng)該盡快成立，也可以將公積金中心進(jìn)行完善和改進(jìn)。
（二）規(guī)范政府干預(yù)住房市場的方式
我國實(shí)行的是市場經(jīng)濟(jì)，在市場經(jīng)濟(jì)中，市場對住房資源起著基礎(chǔ)性的配置作用。就我國目前而言，政府關(guān)鍵要從住房發(fā)展計(jì)劃、加強(qiáng)財(cái)政稅收優(yōu)惠等方面進(jìn)行干預(yù)。
1、制訂住房發(fā)展計(jì)劃
通過目標(biāo)明確的住房發(fā)展計(jì)劃來實(shí)現(xiàn)其住房發(fā)展目標(biāo)，最終達(dá)到住房保障的要求。目前，我國各級政府亟需制訂住房發(fā)展計(jì)劃。避免住房建設(shè)發(fā)展的盲目性和隨意性，確保住房發(fā)展的系統(tǒng)性。同時，定期向社會公布政府住房發(fā)展計(jì)劃，使社會居民及時了解政府的住房目標(biāo)、發(fā)展?fàn)顩r和趨勢，從而穩(wěn)定社會對住房市場的預(yù)期，避免住房市場的大起大落，確保房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)地發(fā)展。
2、加強(qiáng)財(cái)政、稅收、金融優(yōu)惠政策的實(shí)施
當(dāng)前我國政府應(yīng)該盡快出臺系列的財(cái)政稅收優(yōu)惠政策，為解決中低收入階層的住房問題提供良好的財(cái)政支持。
（1）出臺政策鼓勵社會資金投資興建廉租房并按指定的價格出租，大量增加廉租房的供給量，減輕政府直接建設(shè)廉租房的財(cái)政壓力?？山o予開發(fā)商提供優(yōu)惠利率的貸款，并對其租金收入實(shí)施相應(yīng)的稅收抵扣優(yōu)惠等。
（2）出臺中低收入居民貸款購房的稅收抵扣政策，如可以向政府申請優(yōu)惠利率貸款，由財(cái)政進(jìn)行貼息，并可用每月的貸款還款額進(jìn)行所得稅的抵扣等。
（3）進(jìn)一步降低房屋出租稅費(fèi)，鼓勵居民出租多余的房屋，以增加出租房屋的總供給量。
（4）加強(qiáng)政府財(cái)政資金的補(bǔ)貼量，擴(kuò)大最低收入居民享受租金補(bǔ)貼的覆蓋面。
（三）建立健全住房分類供應(yīng)體系
近幾年來，我國政府也意識到住房分類供應(yīng)體系存在的問題，多次下發(fā)文件強(qiáng)調(diào)落實(shí)住房分類供應(yīng)的主體和比例。當(dāng)然，要真正解決好中低收入家庭的住房問題，還必須進(jìn)一步完善和改革現(xiàn)有的住房分類供應(yīng)體系。
1、改革和完善現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用住房制度
從目前我國的經(jīng)濟(jì)、社會現(xiàn)狀來看，作為經(jīng)濟(jì)還比較落后的發(fā)展中人口大國，經(jīng)濟(jì)適用住房在我國的住房保障體系中至關(guān)重要，對解決占我國大多數(shù)的中低收入家庭住房問題起著關(guān)鍵性的作用，對于穩(wěn)定社會、發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高人民的居住水平，建設(shè)和諧社會有著巨大的作用。而現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用住房制度存在的各種弊端已嚴(yán)重阻礙了其進(jìn)一步發(fā)展，亟需改革和完善。
（1）重新定位經(jīng)濟(jì)適用住房的性質(zhì)
由于各地經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)量的日益減少，致使我國的“以經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)為主”的住房分類供應(yīng)體系始終無法建立起來，中央政府意識到了這個問題，但又無法很好地解決現(xiàn)行政策下的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)問題，于是，在2003年以后的各個規(guī)定中，又提出了建設(shè)普通商品房、中低價位商品房為主的供應(yīng)要求，造成了我國住房政策體系的混亂。因此，當(dāng)前關(guān)鍵是要統(tǒng)一對經(jīng)濟(jì)適用住房的認(rèn)識，國家應(yīng)將經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品房、中低價商品房等政策性商品房合并總稱為經(jīng)濟(jì)適用住房。
（2）大力發(fā)展重新定位的經(jīng)濟(jì)適用住房
在政策上定性準(zhǔn)確、定位清晰后，就應(yīng)該大力增加和完善經(jīng)濟(jì)適用住房的供給：
第一，轉(zhuǎn)變供給方式。目前，我國許多地方的經(jīng)濟(jì)適用住房都是由政府所有的國有開企業(yè)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，負(fù)責(zé)建設(shè)、分配、管理一攬子工作，這種做法并不妥當(dāng)。作為一個經(jīng)濟(jì)主體，這些開發(fā)企業(yè)在本質(zhì)上同樣追求最大的經(jīng)濟(jì)效益，再加上分配、流通、管理等工作的合并，事實(shí)上營造了暗箱操作、滋生腐敗的土壤。因此，在重新定性經(jīng)濟(jì)適用住房后，大量的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)就應(yīng)該在全社會范圍內(nèi)實(shí)行限定銷售房價的土地及項(xiàng)目拍賣模式，讓社會上的所有開發(fā)商一起參與競爭，誰的管理水平高，誰的競爭能力強(qiáng)，誰就能取得經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，獲取合理的利潤。從而改變政府部門或下屬國有企業(yè)獨(dú)占經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的壟斷局面，有利于經(jīng)濟(jì)適用住房質(zhì)量的提高和環(huán)境的改善。
第二，大力增加供給數(shù)量。我國當(dāng)前應(yīng)大力增加經(jīng)濟(jì)適用住房的供給量，力爭使針對中低收家庭的經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)量所占社會開發(fā)總量的比重與中低收入家庭占社會家庭比重基本相符,這個比重應(yīng)該達(dá)到50%以上。應(yīng)該說，在明晰經(jīng)濟(jì)適用住房的定性，推行社會化的限價土地拍賣方式后，我國各地政府完全可以使經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)比例達(dá)到住房總供給量的50%—70%以上。可以預(yù)見，這對于穩(wěn)定房價，抑制房地產(chǎn)投資過旺，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)，保持房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展將起到關(guān)鍵性的作用。
第三，改變供給結(jié)構(gòu)。在原有的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)模式下，供給結(jié)構(gòu)還是存在著相當(dāng)多的問題。許多地方不顧自己的實(shí)際情況，片面追求大戶型，許多地方雖然規(guī)定了要建中小戶型，但在實(shí)際管理中，又未加以嚴(yán)格控制，從而在事實(shí)上造成了經(jīng)濟(jì)適用住房面積過大的狀況。這顯然與建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房針對中低收入階層的本意相違備了因此，我國在現(xiàn)階段的住房建設(shè)更應(yīng)該以中小戶型為主，尤其是針對中低收入的經(jīng)濟(jì)適用住房而言，更應(yīng)如此。必須嚴(yán)格控制戶型，改變現(xiàn)存的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)面積過大、結(jié)構(gòu)失衡的狀況。
2、改革和完善廉租住房制度
廉租住房供應(yīng)體系作為城鎮(zhèn)住房新制度的重要組成部分，作為我國住房保障的最底線部分，受到城鎮(zhèn)最低收入居民的關(guān)注。因此，當(dāng)前，從全面建設(shè)小康的目標(biāo)出發(fā)，要想更好地發(fā)揮出廉租住房體系的效用，必須盡快完善現(xiàn)行的廉租住房制度。
（1）改革和完善廉租住房的供給方式
廉租住房的供給決定了廉租住房的覆蓋面，體現(xiàn)了政府解決最低收入居民住房困難的程度。
第一，堅(jiān)持發(fā)放貨幣補(bǔ)貼的原則，取消實(shí)物配租。當(dāng)前關(guān)鍵是要求各級政府盡快做好本地區(qū)廉租對象的調(diào)查、建檔工作，確立符合本地區(qū)實(shí)際情況的廉租補(bǔ)貼發(fā)放范圍和標(biāo)準(zhǔn)，盡快全面實(shí)施廉租住房貨幣補(bǔ)貼發(fā)放政策，停止政府投資建設(shè)廉租房。
第二，轉(zhuǎn)變原有的政府一元化供給為社會多元化供給。當(dāng)前，我國應(yīng)盡快出臺相關(guān)的政策支持文件，鼓勵社會資金投資建設(shè)廉租住房，明確可以享受的優(yōu)惠條件，如低價或劃撥土地、低息或財(cái)政貼息貸款、稅收減免和抵扣等，從而吸收廣大的社會資金投資廉租住房，有效增加廉租住房供給量，減輕政府的壓力。
（2）落實(shí)廉租資金來源
當(dāng)前要建立完善的廉租房保障體系，就必須解決好這個問題，明確要求各級政府根據(jù)本地區(qū)的廉租對象的范圍和補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)測算每年所需的廉租補(bǔ)貼資金，并在當(dāng)年的財(cái)政預(yù)算中單項(xiàng)列支，建立以財(cái)政預(yù)算為主的住房保障專項(xiàng)基金，使廉租住房資金來源穩(wěn)定可靠，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房需求。
（3）大力發(fā)展住房租賃業(yè)
我國近年來，各地房價飛漲，其中一個原因就是可供租賃的房屋太少，居民對于住房的選擇空間太小，導(dǎo)致了對于住房的需求基本上集中在了購房需求上。由于我國今后將對廉租住房全面采用貨幣補(bǔ)貼的方式，而要較好實(shí)現(xiàn)這種方式的前提就是住房租賃市場必須規(guī)范、發(fā)達(dá)，必須有大量的住房特別是中低檔的住房可供出租。因此，可以說，要想使我國的廉租住房制度得到很好地執(zhí)行，必須充分發(fā)展我國的房屋租賃業(yè)：
第一，政府出臺相關(guān)政策規(guī)定，鼓勵房屋業(yè)主拿出多余的住房進(jìn)行租賃，政府進(jìn)行稅費(fèi)優(yōu)惠。
第二，鼓勵社會開發(fā)商投資建設(shè)低標(biāo)準(zhǔn)的低收入住房，政府提供相關(guān)的優(yōu)惠政策；
第三，鼓勵房屋租賃中介行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)房屋租賃業(yè)的規(guī)范、發(fā)達(dá)。
第四，加強(qiáng)租賃登記備案的管理?？梢詫?shí)行政府貨幣補(bǔ)貼直接撥付給房主的方式，避免貨幣補(bǔ)貼資金被挪用，這就要求房產(chǎn)管理部門做好租賃登記備案工作。
3、改革和發(fā)展住房金融體系
一個完備的房地產(chǎn)市場，離不開房地產(chǎn)金融的支持，一個完善的住房保障體系，更是離不開政策性住房金融的保證。當(dāng)前，我國在住房保障中主要推行了公積金制度，取得了比較好的效果，但總體來看，作為一個完備的住房保障體系的重要部分，現(xiàn)行的住房金融仍需大力改革和完善。
（1）強(qiáng)化公積金制度
第一，強(qiáng)化公積金的強(qiáng)制儲蓄力度。2002年修訂的《住房公積金管理?xiàng)l例》中規(guī)定“職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度平均工資的5%”，從現(xiàn)在來看，這個比例太低了，應(yīng)該適當(dāng)提高繳存比例。雖然現(xiàn)在不少地方的比例已提到8%的水平，但仍然偏低。按我國目前的實(shí)際狀況看，應(yīng)該將繳存比例提高到25%左右比較合適。
第二，提高公積金的互。當(dāng)前應(yīng)盡快加強(qiáng)公積金的互，放寬對中低收入居民的貸款條件，不僅能給更多的中低收入家庭購房提供支持，也有利于提高公積金的資金使用效率，有助于公積金的保值增值，為政府解決住房問題提供更多的資金來源。
（2）建立政府住房金融機(jī)構(gòu)
作為商業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)，其行為受市場機(jī)制的制約，其目的是趨利避害，不愿經(jīng)營低利潤、高風(fēng)險(xiǎn)的貸款服務(wù)。相比高收入家庭的商業(yè)住房貸款，中低收入居民的貸款正表現(xiàn)為這種特征。因此，必須建立非營利性的政府住房金融機(jī)構(gòu)作為商業(yè)住房金融金構(gòu)的補(bǔ)充。專門的政府住房金融機(jī)構(gòu)其主要職能應(yīng)該包括以下幾方面：
第一，為投資建設(shè)面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等的開發(fā)商提供政策性的優(yōu)惠利率貸款，從資金上鼓勵支持經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房的興建，降低其投資資金成本，以有效增加公共性住房的社會供給總量。
第二，為中低收入階層購房貸款提供政府擔(dān)保，可以建立專門的風(fēng)險(xiǎn)基金，解決中低收入家庭購房貸款難的問題，增強(qiáng)中低收入家庭的購房能力。
第三，為其他專門性的住房金融機(jī)構(gòu)提供財(cái)政貼息或低息貸款。
（四）健全住房保障法制建設(shè)
由于我國長期以來的住房福利化，現(xiàn)代意義上的住房保障是最近幾年才產(chǎn)生的，法制明顯滯后，目前已經(jīng)制約了我國整個住房產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，應(yīng)盡快加強(qiáng)住房保障法律的體系建設(shè)。
（1）在憲法和民法中強(qiáng)調(diào)公民居住權(quán)的規(guī)定。我國現(xiàn)行的《憲法》第二章“公民的基本權(quán)利和義務(wù)”第四十五條規(guī)定“中華人民共和國公民在年老、疾病或者喪失勞動能力的情況下，有從國家和社會獲得物質(zhì)幫助的權(quán)利。國家發(fā)展為公民享受這些權(quán)利所需要的社會保險(xiǎn)、社會救濟(jì)和醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)?！蓖耆梢栽诖嘶A(chǔ)上增加“國家保障公民的居住權(quán)，國家致力于改善公民的居住條件，保障公民的基本居住條件?！钡扔嘘P(guān)公民居住權(quán)的條文，從而提高國家和社會對于公民居住權(quán)的重視和責(zé)任，也為專門性法律的制訂提供最基本的依據(jù)。
（2）制訂專門性的住房保障法律。當(dāng)前，我國亟需建立此類的《住房法》從根本上明確我國的住房保障發(fā)展目標(biāo)、計(jì)劃，住房保障實(shí)現(xiàn)的方法、機(jī)制，政府的責(zé)任等原則性的法律規(guī)定，只有這樣，才能使我國的住房保障真正進(jìn)入有法可依的發(fā)展軌道，確保整個住宅產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
結(jié)束語
完善的社會保障體系是全面建設(shè)小康社會戰(zhàn)略目標(biāo)的一個重要內(nèi)容。住房保障制度作為社會保障體系的一個重要組成部分，更應(yīng)將作為現(xiàn)階段的政策目標(biāo)，并在實(shí)踐中努力尋求自身的完善與發(fā)展，不斷提高房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能力。只有這樣才能實(shí)現(xiàn)建設(shè)全面小康社會的目標(biāo)。
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地從哪里來？錢從哪里來？受益者是誰？這些問題回答起來并不難，難的是在一個沸騰的市場和沸騰的年代里，一切變得復(fù)雜了。這種復(fù)雜不在于技術(shù)，而在于決心。
2008年被稱作“保障性住房年”，這可以看做是一個誓言。這是一場艱苦的實(shí)踐，更是一次偉大的實(shí)驗(yàn)。
[北京實(shí)踐篇]
住房保障的戶籍悖論
復(fù)制的速度可以有多快？這不取決于復(fù)制的難度，而是取決于執(zhí)行者的決心――現(xiàn)在，北京住房保障體系的快速調(diào)整，正驗(yàn)證了這個中國式的政治邏輯。
記者從北京市住房保障辦公室獲悉，2008年內(nèi)，北京將推出政策性租賃住房。半年前，這種保障性住房才在廈門出現(xiàn)，北京市成為第一個推出此類住房的特大型城市。
然而困擾北京已久的住房問題，卻不會因此而解決。建立在戶籍制度基礎(chǔ)上的住房保障，只能無奈地重復(fù)悖論。
進(jìn)退維谷
北京市住房保障辦公室的工作人員從來不為土地、資金犯難，讓他們頭疼的是，在北京城總計(jì)將近1400萬的人口中，住房保障究竟要“保誰”？
“從限價房開始，頭疼的就是這個事。”3月4日，北京市住房保障辦的一位工作人員在電話中向記者抱怨。這一天，“政策性租賃住房”的相關(guān)文件已經(jīng)簽發(fā)，但只是明確了“解決單身青年住房問題”的基本原則，與限價房一樣，戶籍又一次成為了未知數(shù)。
他告訴記者，目前享受“政策性租賃住房”是否必須擁有“北京市常住戶口”仍然在研究中，而且“限價房購買者須有北京市戶口”的原則，在征求意見時也引起了很大爭議，目前仍然不能最后確定。
北京市國土局局長安家盛明確向記者表示，北京的保障性住房用地都是按照供地計(jì)劃優(yōu)先安排，北京市的地方財(cái)政也比較富裕，建設(shè)規(guī)模、速度也相對適中，但始終繞不開的仍是“誰受益”的問題。
位于北京西南四環(huán)的鴻業(yè)興園二期，是北京第二批限價商品房之一。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人孫玉剛告訴記者，早在2007年底，建筑主體工程的1/2就已經(jīng)完工，但至今未能銷售，“我們都不知道賣給誰，資質(zhì)肯定由政府審?！睂O玉剛坦言，此時此刻，北京市限價房的銷售政策正在征求意見。
“政府也進(jìn)退維谷，賣給誰都有問題?！北本┦组_集團(tuán)的一位高管向記者表示，首開是一家國有企業(yè)，承擔(dān)了大量北京保障性住房的建設(shè)工作，對這一點(diǎn)深有感受。
誰缺住房？
“北京這樣的特大城市的住房問題，是城市化的副產(chǎn)品，不是單純的房地產(chǎn)問題。”如是表態(tài)的是建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林，在他看來，北京市在住房保障受益人群問題上的“進(jìn)退維谷”，恰是出自這樣的原因。
據(jù)北京市公安局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2007年11月，北京常住人口為1230萬，外來人口的保守統(tǒng)計(jì)數(shù)字在200萬左右?！半S著城市化進(jìn)程的加速，外來人口還在增加，這是城市化的必然?！眹鴦?wù)院政策研究室副主任鄭新立向記者表示。
實(shí)際上，這些北京的“新移民”，才是住房困難最大的人群。據(jù)王玨林的調(diào)研，對目前政府執(zhí)行的住房保障政策，最不滿意的也恰是這個人群。因?yàn)榻^大部分新移民沒有北京市常住戶口，很小一部分擁有藍(lán)頁戶口。而既有的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房的 “保障”，都建立在戶籍制度的基礎(chǔ)上。
“他們沒有選擇，只能買商品房，但高價格卻很難承受，于是問題就凸現(xiàn)出來了，畢竟在中國人的傳統(tǒng)觀念中，‘有房住’與‘有房’，還是有很大差別的?！蓖醌k林表示，“住房保障實(shí)際上對這部分人是缺位的?！?/p>
來自山東的政協(xié)委員郭松海向記者十分明確地指出了問題所在，在北京工作生活的“新移民”中，至少有60%以上屬于年收入在3萬元上下的“低收入群體”――“這是北京市重新調(diào)整的經(jīng)濟(jì)適用房購買標(biāo)準(zhǔn)，很多外來新移民都是要在北京長期生活的，也符合這樣的標(biāo)準(zhǔn)，但因?yàn)閼艏畣栴}不能購買，這在商品房高房價的背景下就很成問題?！?/p>
虛擬堤壩？
在某種意義上，住房正在充當(dāng)特大型城市控制人口規(guī)模的“虛擬堤壩”。身為建設(shè)部副部長的仇保興更愿意從城市規(guī)劃的學(xué)術(shù)角度看待這一問題，“在住房保障最好的歐洲國家，也不可能說，你來到一個城市，政府就提供給你一套住房?！?/p>
據(jù)了解，這種“虛擬堤壩”的“理論”來自城市規(guī)劃的“學(xué)術(shù)估算”。仇保興表示，北京這樣的特大型城市，其人口的承受能力并非是沒有上限的，“例如北京，人口不能超過3000萬，否則供水、供熱、醫(yī)療、衛(wèi)生等公共事業(yè)都會出問題，所以人口不能無限制地增長?！?/p>
然而在市場經(jīng)濟(jì)體制下，當(dāng)今的中國已經(jīng)不可能再以行政樊籬限制城市、區(qū)域之間的人口流動，于是住房與房價得以“歪打正著”，成為控制城市規(guī)模膨脹速度的“虛擬堤壩”。
“可是北京的情況又不能完全以歐洲的模式對比?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉對記者說。他認(rèn)為，建立在戶籍制度之上的住房保障，永久性地剝奪了新移民享受住房保障的機(jī)會，而更關(guān)鍵的問題在于，“地方政府對保障性住房的投入來源于財(cái)政，實(shí)際主要由稅收構(gòu)成，而這些在北京生活的新移民，很多也都是納稅人，因此，以戶籍制度確定是否享有住房保障，不甚公平?！?/p>
不少專家認(rèn)為，以在某一城市納稅記錄的年限，替代戶口，成為享有住房保障待遇的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該更為公平、適合，同時納稅記錄甚至還可以同時解決收入資格審查的難題。
“我們已經(jīng)注意到這一問題，也正在研究?！?月4日晚，北京市住房保障辦一位負(fù)責(zé)人對記者說。他表示，目前征求意見的限價商品房銷售政策中，就有很多意見要求將“藍(lán)頁戶口”的持有者納入到購買人群范圍，但現(xiàn)在仍未有定論。(李樂)
[上海實(shí)踐篇]
從效率到公平找回“失落的十年”
新天地，上海繁華時尚的象征，但僅一步之遙，便是上海徹頭徹尾的“舊天地”。破舊的弄堂里，甚至還有一家三口住在十幾平方米老房子中，廚房幾個家庭共用。過去，他們唯一的希望就是等待拆遷。
如盛基集團(tuán)副總裁朱詠敏所說，"上海推住房保障10年了，之前只注重效率不重視公平。現(xiàn)在，方向轉(zhuǎn)變了，開始由效率走向公平了。"
失落的十年
1991年，上海市政府印發(fā)《上海市住房制度改革實(shí)施方案》的通知，標(biāo)志著上海市住房制度改革進(jìn)入實(shí)施階段。1999年，上海市又出臺了《關(guān)于進(jìn)一步深化本市城鎮(zhèn)住房制度改革的若干意見》的通知。截至去年年底，上海關(guān)于保障性住房的政策共有五項(xiàng)：公積金制度、廉租住房制度、配套商品房、公房租賃和舊房整治、購房補(bǔ)貼。 其中最為重要的就是公積金制度和廉租住房政策。
上海的住房公積金制度是全國首創(chuàng)（《上海市住房公積金條例》1996年正式出臺，1997年經(jīng)過修正），但時至今日，上海在這一政策的執(zhí)行上顯得有些保守了。2005年11月之前，上海住房公積金最高貸款額度為10萬元，到 2006年提高到20萬元，2007年再次提高到最高貸款額度40萬元。如果有補(bǔ)充公積金，再增加10萬元。而在北京，住房公積金最高貸款額度達(dá)到60萬元，遠(yuǎn)高于上海。杭州、溫州等城市住房公積金最高貸款額度也達(dá)到50萬元，而這些城市的房價都比上海要低。
知情人士告訴記者：“之前貸款少，是因?yàn)樵瓉砩虾Ｓ袀€住宅發(fā)展局，將資金拿去做房地產(chǎn)開發(fā)了，直到2000年后才逐漸轉(zhuǎn)到個人貸款上去?！?/p>
上海也是全國第一個實(shí)施廉租住房制度的城市。2000年，《上海市城鎮(zhèn)廉租住房試行辦法》出臺；2001年，上海又出臺了《上海市城鎮(zhèn)廉租住房實(shí)施意見（試行）》；2003年，上海出臺了《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房受益面的實(shí)施意見》。通過這3個文件，上海市基本上建立起廉租住房制度。同時，規(guī)劃的人均居住面積也從5平方米拓寬到后來的7平方米。
資料顯示，截至2006年9月底，上海全市符合廉租住房條件的家庭累計(jì)登記22257戶，已有21460戶家庭享受了廉租住房，占符合條件家庭數(shù)的96%。知情人士告訴記者，享受廉租住房的群體還包括部分退休老干部。
不過，相關(guān)專家告訴記者：“上海享受廉租住房的家庭僅占全市城鎮(zhèn)總戶數(shù)的0.5%，而在發(fā)達(dá)國家，這一比例一般是10%左右?！?/p>
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉對記者說：“保障性住房的根本問題是誰最終為這些低收入人群住房買單。上海當(dāng)初沒有做經(jīng)濟(jì)適用房，一是政府財(cái)力有限；二是在實(shí)踐中，上海市政府更傾向于現(xiàn)金補(bǔ)貼、廉租住房等方式。另外，不要忘記上海的動拆遷、舊城改造力度是最強(qiáng)的，而這也是解決住房問題的一部分?！?/p>
2005年，上海推出“兩個1000萬政策”――1000萬平方米配套商品房以及1000萬平方米中低價商品房。但是因?yàn)樯虾Ｊ邢破鸱锤L(fēng)云，此項(xiàng)政策不了了之。
從效率到公平
2007年10月，俞正聲就任上海市委書記。上海市政府當(dāng)月宣布，到2007年底，將有30000戶家庭享受廉租住房。并計(jì)劃今后每年拿出土地出讓金的 10%用于廉租住房建設(shè)，5年內(nèi)建成10萬套廉租住房。2007年12月，俞正聲曾經(jīng)到上海市房地局調(diào)研，隨后，相關(guān)部門出臺了增加經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的政策。
今年1月24日，上海市十三屆人大一次會議上，上海市市長韓正宣布，將加大建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房力度，5年內(nèi)興建30萬套、總計(jì)2000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，并確保經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積占同期住宅新開工面積的20%。預(yù)計(jì)2008年第二季將開工建設(shè)400萬平方米，建成之后的售價將按同類商品房市場價格的60%定價，用于解決超出廉租對象認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、自身又無力從市場購買商品住房的中低收入家庭的居住困難。
之后，上海初步制定了《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施辦法》，該辦法規(guī)定購買經(jīng)濟(jì)適用房的居民只擁有有限產(chǎn)權(quán)，購買后不滿5年的，不得上市交易；購買滿5年的，出售時應(yīng)按規(guī)定交納土地收益等價款。
華偉對記者說：“這個政策是非常好的，但是，能否找到這么多土地，是政策能否成功的關(guān)鍵。因?yàn)椋F(xiàn)在上海的土地成本太高，拆遷拆不動；農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)業(yè)用地，受到嚴(yán)格限制；那么土地從哪里來，是一個大問題?！?/p>
之前“兩個1000萬”政策沒有得到認(rèn)真實(shí)施的一個重要原因也是土地問題。市區(qū)土地極為稀缺，很難尋找出合適土地建中低價商品房。郊區(qū)土地多，但是過于偏遠(yuǎn)，居住者的生活質(zhì)量會受影響。
朱詠敏說：“政策是好的，但是一定要能執(zhí)行。”而這也是所有城市在實(shí)踐中遇到的共同課題。（王其明）
[成都實(shí)踐篇]
“按需供應(yīng)”能否代表各方需要？
成都市的3700余戶低收入家庭，今年就能住進(jìn)自己的經(jīng)濟(jì)適用房了。目前成都在建的25萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房，是這3700余戶在去年登記的。
“我們是提前登記，按需供應(yīng)?！背啥际蟹抗芫窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。該市日前剛剛公布的一項(xiàng)5年計(jì)劃顯示，從今年開始，共規(guī)劃拿出400畝土地用于保障性住房的建設(shè)。但相對于成都市每年超過2400萬平方米的住宅銷售面積，這似乎可以忽略不計(jì)。
登記造房
早在2004年初，成都市政府公布消息稱：“年內(nèi)力爭開工建設(shè)500萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，滿足中低收入家庭的住房問題?！钡螅@500萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房就沒有了結(jié)果，甚至成了有關(guān)政府部門避之不及的“燙手山芋”。
業(yè)界人士分析，當(dāng)時中央政府正在對土地市場進(jìn)行緊急整頓，“地根”從緊是這一計(jì)劃受挫的重要原因。但更為關(guān)鍵的問題是，“這些土地通過拍賣可以獲取更大收益，也不會影響到市場上的房價?！币患荫v成都的香港房地產(chǎn)顧問公司研究員侯先生說。
據(jù)記者了解，2004年初，成都主城區(qū)商品房均價不過每平方米3500元，而在2007年底，這一數(shù)字已經(jīng)超過了每平方米5200元；2004年，成都市土地拍賣價格平均是每畝345萬元，一直到2007年以前，成都三環(huán)路外的地價水平最高不超過每畝600萬元。但在“新特區(qū)”的推動下，城南、城東和城西土地價格全面突破千萬元一畝，市中心的一宗82畝土地更是達(dá)到了每畝8800萬元。
在這樣的背景下，政府在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)上，顯然更加謹(jǐn)慎?！皬?006年起，我市開始實(shí)施先登記再造房的制度?！鄙鲜龀啥际蟹抗芫止賳T表示，這樣能夠更好地解決低收入家庭的住房問題。由此，成都市政府上報(bào)給建設(shè)部的五年規(guī)劃提出，未來5年內(nèi)，成都拿出400畝土地用于保障性住房的建設(shè)。
但照此估算，平均每年80畝土地，按照容積率為6.0計(jì)算，放量供應(yīng)也就是30萬平方米左右，就算全部造90平方米以下的住宅，也只能解決4000戶的住房問題。這在目前高房價的情況下，無疑是杯水車薪。
成都市有關(guān)部門也嘗試對市場做一些細(xì)分，比如為進(jìn)城的農(nóng)民工建設(shè)“農(nóng)民公寓”，為大學(xué)生、引進(jìn)人才試點(diǎn)大學(xué)畢業(yè)生公寓、高級員工公寓，但上述官員表示，現(xiàn)在一些項(xiàng)目還在論證階段，最終還是會回歸到基本點(diǎn)――土地問題上。
難言之隱
成都市日前公布的2008年住房建設(shè)計(jì)劃顯示，計(jì)劃建設(shè)商品住房10萬套，建筑面積950萬平方米，公共住房建設(shè)1.25萬套，面積100萬平方米。雖然公共住房占比超過10%，但是與廣州、上海、重慶這些城市相比，還是要低一些。
“‘保障低端、調(diào)控中端、引導(dǎo)高端’是成都樓市調(diào)控的基本思路，推出具有保障性質(zhì)的公共住房，實(shí)際就是‘保障低端’的實(shí)踐，應(yīng)該說不會對中高端商品房市場帶來實(shí)質(zhì)影響?！币晃环抗芫止賳T認(rèn)為，保障性住房側(cè)重于引導(dǎo)市場，進(jìn)而維護(hù)整個房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展，因此對商品房的影響應(yīng)該很有限。
而實(shí)際上，去年成都市在城北、城東、城西先后推出紅楓嶺、北回歸線、上東錦城、兩河錦地4個限價房項(xiàng)目，總面積60多萬平方米，推出房源7600多套，均價控制在每平方米3700元左右。這些限價房項(xiàng)目已經(jīng)讓附近樓盤、特別是檔次不甚高的商品房出現(xiàn)了定價困擾。
對于這個問題，一直跟蹤保障性住宅的房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)思進(jìn)房產(chǎn)總經(jīng)理文化勇認(rèn)為，成都市在保障性住房問題上表現(xiàn)出的姿態(tài)是正確的，但很顯然，一方面囿于經(jīng)費(fèi)問題，另一方面顧慮著土地收益，還擔(dān)心著保障性住房會沖擊現(xiàn)行房價走勢，使得政府的舉動有些變形?！皬纳鐣w來講，還需要投入更多的資金和土地，來滿足中低收入者的住房問題，這也是總理工作報(bào)告的要求?！?/p>
就此，成都市房管部門也承認(rèn)，政府會根據(jù)市場變化情況，適時調(diào)整推盤速度和頻率，具有保障性的公共住房對商品房影響并不直接，影響也很有限。（黨鵬）
[廣、深實(shí)踐篇]
僅僅有“房”還算不上“保障”
算上今年，廣州實(shí)行各種“住房保障政策”已進(jìn)入第18個年頭，這與所謂的“商品房”有著同樣長的歷史。歲月不能代表什么，卻可以暴露各種矛盾。
孤獨(dú)“圍城”
這個農(nóng)歷新年，王阿姨一直過得患得患失。1個月前，覺得自己一輩子不走運(yùn)的她忽然吐氣揚(yáng)眉，夫妻倆終于輪上了一套保障性住房，這是位于同德圍新社區(qū)的一套2居室廉租屋。但房子有了，心情卻越來越沉重?！奥犝f上班高峰很難從同德圍坐車出荔灣”，身有殘疾的王阿姨擔(dān)心，好不容易在荔灣區(qū)找到的工作會丟掉。
對于大部分廣州人來說，同德圍并不陌生。它曾居住著30萬地地道道的廣州人。它位于廣州西北部，離廣州最熱鬧的火車站、離千年老城區(qū)荔灣只有一步之遙。
“這是最開始的解困房、安居房，這是1999年前后修建的經(jīng)濟(jì)適用房，這是剛落成的(保障房)新社區(qū)?！痹谕聡律鐓^(qū)落成時，廣州市國土房管局局長謝曉丹興致勃勃地向記者介紹著。同德圍修建于上世紀(jì)90年代初，最早的一批住戶是地鐵拆遷戶，隨后各種保障性住房都在此落戶。
“最開始這里住的都是土生土長的廣州人，但現(xiàn)在能搬的都搬走了。”良在同德圍住了10多年，看著一片片的菜地變?yōu)闃侨?，也看著舉步維艱的老街坊一戶戶的搬走。
每天上班，良都要等半個小時的公車。由于道路狹窄、路口多，同德圍地區(qū)是廣州出了名的“圍城”，進(jìn)出市區(qū)只有一條道路，每天早上由北往南、晚上由南往北都有十幾萬市民出入，交通狀況被比喻為“華山一條路”。
即使是經(jīng)過10多年的發(fā)展，交通、環(huán)境、醫(yī)療、治安等問題依然纏繞著每一個同德圍的居民。良說，不少原來的經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主都搬離了同德圍，由于廣州的經(jīng)濟(jì)適用房缺乏“退出”機(jī)制，這些經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主，又以市價將房子出租給了廣州的新移民。
“決不是貧民窟”
“(保障住房)新社區(qū)絕對不會是貧民窟?！睆氖虚L張廣寧到局長謝曉丹，不同場合他們都在強(qiáng)調(diào)。
英國科學(xué)院院士彼得?霍爾曾表示，上世紀(jì)80年代，英國政府將一些窮人安置在房屋質(zhì)量差的大社區(qū)里，隨之而來的是教育質(zhì)量低下、收入水平降低、犯罪率上升等問題。
“廣州當(dāng)年為什么要停建經(jīng)濟(jì)適用房，除了政府希望支持商品房發(fā)展外，經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)的一系列矛盾是其中重要的原因?！币晃辉鴧⑴c政府決策的學(xué)者向記者表示，除了同德圍外，廣州當(dāng)年還有兩大經(jīng)濟(jì)適用房聚集區(qū)，不約而同地出現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量問題。由于遠(yuǎn)離市區(qū)，交通不便、配套不全等情況陸續(xù)出現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房的保障作用大大削弱。再次大力發(fā)展保障性住房，這些固有矛盾有解決方案了嗎？
在謝曉丹看來，這些問題都可以妥善解決。他表示：“從硬件上，新社區(qū)配套標(biāo)準(zhǔn)不會同普通商品房有太大差距，而選址也基本安排在交通、教育、醫(yī)療等市政配套成熟的中心城區(qū)。”此外，雙特困戶的交通、教育、醫(yī)療和飲食問題，廣州還有相應(yīng)的保障補(bǔ)貼辦法和標(biāo)準(zhǔn)?！白罱涑傻囊粋€新社區(qū)就位于金沙洲，這是政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，周邊的房子單價都在八九千元”。
“市中心的土地寸土寸金，保障性住房不可能大規(guī)模出現(xiàn)。金沙洲雖然是發(fā)展重點(diǎn)，但現(xiàn)在依然是毛坯狀?！鄙鲜鰧W(xué)者向記者表示。去年底今年初落成的三個保障房新社區(qū)中，除了金沙洲外，一個位于同德圍，一個位于海珠區(qū)大塘，都是當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用房的集中區(qū)。從現(xiàn)有的公開資料看，保障性住房基本都集中在原來的經(jīng)濟(jì)適用房所在區(qū)域。
“我們會加快妥善解決這些區(qū)域的配套問題?！币晃粐辆止賳T在記者咨詢時表示，同德圍進(jìn)出市區(qū)的西灣路將拓寬到40米，區(qū)域?qū)⒂袑ｉT的儲備用地來發(fā)展學(xué)校、肉菜市場等公用配套。但有關(guān)這些措施的具體實(shí)施時間，這位官員表示，一切將按步驟進(jìn)行。
“長效”的保障
“廣州應(yīng)率先建立外來人口住房保障機(jī)制，給相對穩(wěn)定的外來工提供廉租住房。”中山大學(xué)副教授朱亞鵬在各類研討會中一再強(qiáng)調(diào)。在他看來，廣州這個移民占了1/4以上的城市，如果不將非戶籍人口納入保障，那所謂的“保障”只能是短期政策。另外在“資金投入、開發(fā)模式”上引入持續(xù)發(fā)展的機(jī)制也是刻不容緩。
雖然廣州的保障房政策存在了18年，但“短期”問題依然沒有解決。與國內(nèi)其他城市一樣，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房等保障性住房依然只限于戶籍人口。但介乎保障性住房與商品房之間的限價房，卻有可能惠及非戶籍人口。今年2月初，廣州市國土房管局副局長黃文波表示，經(jīng)過第一批限價房銷售的實(shí)踐后，“我們不排除將來擴(kuò)大銷售對象范圍”。
促使決策變化的原因很簡單：具備購買限價房資格的人太少了。廣州戶籍人口中86.5%已經(jīng)有自有產(chǎn)權(quán)住房。按規(guī)定，必須是首次置業(yè)者才有資格購買限價房。剩下的13.5%中，除去年齡以及財(cái)產(chǎn)限制外，有資格購買限價房的人不多。“這項(xiàng)政策處于摸索階段，一切都需要調(diào)整磨合”黃文波表示。
與廣州的“摸著石頭過河”不同，深圳在解決戶籍限制問題上一直走在前列。按規(guī)定，在深圳購買限價房沒有戶籍限制，但是對非深戶的購買者，要求至少在深圳居住8年，并在該市累計(jì)繳納社會養(yǎng)老保險(xiǎn)達(dá)到96個月以上。
與此同時，在保障性住房方面，深圳也為非戶籍人士開了一個口子。2007年12月31日實(shí)施的《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃》中規(guī)定：“非戶籍常住人口的低收入家庭，將逐步納入住房保障體系。”盡管這一切還需要根據(jù)“全市住房保障能力依次解決”，但起碼到2010年前深圳將“把2.12萬戶非戶籍家庭納入住房保障范圍”。這當(dāng)然也源于深圳城市的特殊性，深圳非戶籍人口數(shù)量所占比重達(dá)75%~80%。
但總體看來，深圳的住房保障政策還是有不少值得借鑒的地方。據(jù)深圳房地產(chǎn)發(fā)展中心主任王峰介紹，深圳為住房保障項(xiàng)目的資金投入制定了一個長效機(jī)制，預(yù)計(jì)未來3年將投入169億元發(fā)展保障房。其中全市年度土地出讓凈收益中以不低于10%的比例投入11億元；另外專門設(shè)立保障房建設(shè)專項(xiàng)資金53億元。此外還考慮通過投融資方式啟動資金，初步啟動的資金就達(dá)到71億元。
相對而言，廣州對保障性住房的投入則依舊沒有“固定”，盡管廣州市副市長宣布今年將投入10億元開發(fā)保障性住房，但具體的資金來源安排，今后的投入多少還是無法預(yù)期。 （龍飛）
（3月10日《中國經(jīng)營報(bào)》，作者均為該報(bào)記者）
[鏈接]保障性住房要逐步擴(kuò)大覆蓋面
――訪住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新
記者：新組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，意義何在？
姜偉新：住房問題涉及廣大人民群眾的切身利益，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的必然要求。組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，是為了深入推進(jìn)住房制度改革，加快建立住房保障體系，完善廉租住房制度，著力解決低收入家庭住房困難，進(jìn)一步加強(qiáng)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃統(tǒng)籌，促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。主要職責(zé)是，擬訂住房和城鄉(xiāng)建設(shè)政策，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，指導(dǎo)全國住宅建設(shè)和住房制度改革，監(jiān)督管理建筑市場、建筑安全和房地產(chǎn)市場等。
記者：您如何評價住房市場化改革的成績？
姜偉新：隨著住房市場化改革的深入，目前中國城鎮(zhèn)80%左右的住房已經(jīng)通過市場交易來進(jìn)行配置，國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)都表明，市場機(jī)制可以較好地適應(yīng)不同家庭的多樣化的住房需求，提高資源配置的效率，在解決居民住房問題中處于基礎(chǔ)性地位，必須毫不動搖地堅(jiān)持市場化改革的基本方向。但從總體上看，我國住房政策體系和住房保障體系還不健全，存在著中低收入家庭住房支付能力相對不足等問題。
要進(jìn)一步深化改革，堅(jiān)持正確發(fā)揮政府和市場的作用，建立和完善市場調(diào)節(jié)和政府保障相結(jié)合的住房政策體系。一要合理確定保障性住房保障范圍和保障水平。中國在相當(dāng)長一段時期，仍然是發(fā)展中國家，財(cái)政能力總體有限，要堅(jiān)持適度保障的原則。當(dāng)然，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，應(yīng)該逐步擴(kuò)大覆蓋范圍，提高保障水平。二要從中國未來一段時期的實(shí)際情況出發(fā)，增加中低價位、中小套型普通住房的供應(yīng)。幫助那些既不屬于保障性住房保障對象，又沒有能力進(jìn)入市場的家庭解決住房問題。三是要多種途徑改善困難群體的住房條件，建立多渠道的投融資機(jī)制，進(jìn)一步完善住房公積金制度，加快棚戶區(qū)的改造步伐。
記者：對我國目前的房地產(chǎn)市場，您有怎樣的判斷？
姜偉新：房地產(chǎn)的問題應(yīng)該說是一個比較復(fù)雜的問題。最近幾個月來，各地商品房房價漲幅趨緩，我們覺得這是一個比較正常的情況。主要是兩個原因造成的：第一，是中央及地方各級政府針對前兩年商品住房價格高速上漲，采取了調(diào)控措施；第二，加大了廉租房等保障性住房的建設(shè)規(guī)模，這也在一定程度上增加了房子的供給。
記者：在解決農(nóng)民工住房的問題上，我們將有何舉措？
一、總則
（一）規(guī)劃編制依據(jù)
本規(guī)劃以建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)<解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制指導(dǎo)意見>的通知》（建住房〔**〕218號）、**省人民政府《關(guān)于完善和落實(shí)城市住房保障制度切實(shí)解決低收入家庭住房問題的若干意見》（冀政〔**〕95號）、《**市城市總體規(guī)劃（2005—2020年）》報(bào)批稿、《**市住房建設(shè)規(guī)劃（**-2010年）》和《**市2006年城鎮(zhèn)居民住房狀況及需求調(diào)查分析報(bào)告》為依據(jù)。
（二）規(guī)劃范圍及期限
規(guī)劃范圍：**市市區(qū)（橋東區(qū)、橋西區(qū)）；
規(guī)劃時間：**年-2010年。
（三）規(guī)劃期內(nèi)住房保障需求分析
規(guī)劃期內(nèi)住房保障需求，依據(jù)《**市近期建設(shè)規(guī)劃（2006—2010年）》2010年**市城區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模為78萬人，以及《**市住房建設(shè)規(guī)劃（**-2010年）》中提出**—2010年建設(shè)商品住房5.076萬套，總建筑面積489萬平方米。因此，2010年需要進(jìn)行廉租住房制度保障的家庭為2400戶。
（四）規(guī)劃的原則和目標(biāo)
住房保障工作是一項(xiàng)政策性和社會性強(qiáng)、涉及面廣的系統(tǒng)工程，在具體實(shí)施過程中，應(yīng)遵循以下基本原則：
1.全面覆蓋，應(yīng)保盡保的原則。住房保障是社會保障的重要內(nèi)容，是建設(shè)和諧社會的重要措施。根據(jù)全面實(shí)現(xiàn)小康社會的目標(biāo)要求，結(jié)合我市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，逐步把最低收入、低收入、中等偏低收入住房困難家庭全部納入保障范圍，實(shí)現(xiàn)人人有房住的目標(biāo)，不斷改善人居環(huán)境。
2.統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施的原則。住房保障工作是一項(xiàng)長期而艱巨的任務(wù)，必須按照科學(xué)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的要求，結(jié)合我市實(shí)際，在制定統(tǒng)一的保障規(guī)劃基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌安排、分步實(shí)施，真正做到精心組織、公開公正、群眾得益、人民滿意。
3.適時調(diào)整，動態(tài)管理的原則。住房保障是政府通過住房政策來滿足保障對象的基本居住需求，保障范圍、保障標(biāo)準(zhǔn)等政策的確定必須與一定時期社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平相適應(yīng)。只有做到適時調(diào)整、動態(tài)管理才能提高政府公共資源配置的使用效率。
4.統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，政府主導(dǎo)的原則。堅(jiān)持統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)籌安排、因地制宜、有序推進(jìn)的原則；堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作相結(jié)合的原則；堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃、配套建設(shè)的原則；堅(jiān)持依法運(yùn)作、維護(hù)社會穩(wěn)定的原則；堅(jiān)持公開、公平、公正和陽光操作的原則；堅(jiān)持改造整治與加強(qiáng)后續(xù)管理并重的原則。
規(guī)劃總體目標(biāo)：**年底前，對市區(qū)內(nèi)人均住房建筑面積在15平方米以下的城市低保家庭做到應(yīng)保盡保；**年將保障范圍由住房困難的最低生活保障家庭擴(kuò)大到住房困難的低收入家庭；力爭到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件取得明顯改善，農(nóng)民工等其他城市住房困難群體的居住條件得到改善。用3年時間基本完成城市棚戶區(qū)改造任務(wù),基本完成集中連片舊住宅區(qū)整治任務(wù)。通過改造和整治，實(shí)現(xiàn)棚戶區(qū)和舊住宅區(qū)居民居住水平和生活質(zhì)量的較大提高，市政基礎(chǔ)設(shè)施和文化教育體育等公益性設(shè)施逐步完善，城市綜合服務(wù)功能顯著增強(qiáng)。
二、住房保障規(guī)劃的保障范圍和保障方式
保障范圍和對象：
根據(jù)國家、省關(guān)于住房保障的有關(guān)要求，結(jié)合我市的實(shí)際情況，決定對月人均收入在489元以下（按2006年底我市市區(qū)人均可支配收入的65%）、人均住房面積在15平方米以下且家庭總建筑面積在50平方米以下的住房困難家庭實(shí)施住房保障。
保障方式：
廉租住房制度建設(shè)的保障方式為發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼；經(jīng)濟(jì)適用住房保障方式為購買住房發(fā)放貨幣補(bǔ)貼。最低收入家庭（家庭人均可支配收入在當(dāng)?shù)厣夏甓燃彝ト司芍涫杖?0%以下）享受廉租住房制度保障，低收入家庭（家庭人均可支配收入在當(dāng)?shù)厣夏甓燃彝ト司芍涫杖?0%—65%之間）可申請經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣化補(bǔ)貼。
享受租賃住房補(bǔ)貼、租金核減的保障對象必須是具有**市市區(qū)常住戶口、無房或人均住房建筑面積在15平方米以下且家庭總建筑面積在50平方米以下最低收入住房困難家庭。
享受經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣化補(bǔ)貼的保障對象必須是具有**市市區(qū)常住戶口、人均住房建筑面積在15平方米以下且家庭總建筑面積在50平方米以下、申請前五年內(nèi)沒有轉(zhuǎn)讓過住房的城市低收入住房困難家庭，年滿30歲的單身市民，也可以列入保障對象范圍。
三、總規(guī)劃及分年度計(jì)劃
根據(jù)我市住房保障工作的目標(biāo)任務(wù)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，規(guī)劃從**年至2010年，總計(jì)為6600戶最低收入住房困難家庭發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼1320萬元；為7056戶低收入住房困難家庭發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣化補(bǔ)貼16932萬元。計(jì)劃到2010年完成25個舊住宅區(qū)改善項(xiàng)目，改建面積37萬㎡；完成棚戶區(qū)和危陋住宅區(qū)改建項(xiàng)目21個，61萬㎡。
分解到具體年度規(guī)劃：
1.**年把城市最低收入住房困難家庭全部納入廉租住房制度保障范圍，仍堅(jiān)持以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主，租金核減為輔的保障方式。**年對2000戶城市最低收入住房困難家庭發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼400萬元；將城市低收入家庭全部納入經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣化補(bǔ)貼保障范圍，對2352戶城市低收入家庭發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼5644萬元。完成9個舊住宅區(qū)改善項(xiàng)目，改建面積16.2萬㎡；完成棚戶區(qū)和危陋住宅區(qū)改建項(xiàng)目10個，35.07萬㎡。
2.2009年，在解決最低收入家庭、低收入家庭住房困難的基礎(chǔ)上，通過租賃住房補(bǔ)貼和經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼的形式，在結(jié)合當(dāng)時市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的基礎(chǔ)上，逐步解決中等偏低收入家庭的住房困難。2009年對2200戶城市最低收入住房困難家庭發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼440萬元，對2352戶城市低收入家庭發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼5644萬元；完成8個舊住宅區(qū)改善項(xiàng)目，改建面積11.2萬㎡；完成棚戶區(qū)和危陋住宅區(qū)改建項(xiàng)目7個，20萬㎡。
3.2010年，對2400戶城市最低收入住房困難家庭發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼480萬元，對2352戶城市低收入家庭發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房補(bǔ)貼5644萬元。完成8個舊住宅區(qū)改善項(xiàng)目，改建面積9.6萬㎡；完成棚戶區(qū)和危陋住宅區(qū)改建項(xiàng)目4個，5.93萬㎡。
四、保障措施和政策
1.調(diào)整廉租住房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)我市社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及房屋租賃市場變化等實(shí)際情況，及時調(diào)整租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，讓最低收入家庭能真正租到滿足基本居住需求的住房。**年租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為人均建筑面積15平方米，家庭總建筑面積50平方米以下，一人戶建筑面積30平方米，每月每平方米補(bǔ)貼5元。補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)住房租賃市場租賃價格的變化進(jìn)行調(diào)整。
2.多渠道籌措住房保障資金。我市住房保障資金主要來源于以下四個方面：1.市、縣土地出讓凈收益，比例不得低于10%；2.住房公積金增值收益扣除計(jì)提住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、管理費(fèi)等費(fèi)用后的余額,增值收益余額在市區(qū)和縣（市）之間的分配按住房公積金繳存余額的比例進(jìn)行；3.財(cái)政一般預(yù)算資金；4.其他資金。住房保障資金實(shí)行專戶管理，?？顚Ｓ?，并接受審計(jì)和公眾監(jiān)督。市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)測算年度廉租住房制度保障資金需求情況，經(jīng)政府批準(zhǔn)后，由財(cái)政部門按照規(guī)定負(fù)責(zé)籌集，并于下年度初將保障資金劃轉(zhuǎn)市住房保障和房產(chǎn)管理局專用賬戶。
3.規(guī)范申請、審核、公示及退出程序
廉租住房制度保障的申請、審核、公示及退出程序參照《**市城鎮(zhèn)最低收入家庭住房保障暫行辦法》（**市人民政府令〔2006〕第19號）執(zhí)行；經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣化補(bǔ)貼的申請、審核、公示等程序參照**市房產(chǎn)管理局《關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行貨幣補(bǔ)貼的實(shí)施細(xì)則》（邢市房〔**〕55號）執(zhí)行。
4.明確工作職責(zé)。
市住房保障和房產(chǎn)管理局，負(fù)責(zé)組織實(shí)施住房保障規(guī)劃，制定全市住房保障工作年度計(jì)劃、審核各縣（市）住房保障工作年度計(jì)劃，做好政策調(diào)整、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、資金核定、督查督辦等工作。
強(qiáng)調(diào)保障性住房建設(shè)是政府為穩(wěn)定房市而推行的又一政策。對此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)對《小康》記者重申了對保障性住房建設(shè)的十點(diǎn)思考
一、完善住房政策比市場房價更重要
住房政策的制度建設(shè)遠(yuǎn)比一時的市場房價更重要。
早在1998年23號房改文件出臺時，我們就提出要在建立商品房市場的同時建立起解決低收入人群的社會保障制度；當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用住房未加任何限制條件的混入到商品房的行列而自由交易時，我們又提出應(yīng)對經(jīng)濟(jì)適用住房加以回購的限制；當(dāng)幾乎所有的媒體都在爭論“居者有其屋”時，我們提出解決住房權(quán)利是有住房而非一定要有房產(chǎn)，更多的低收入家庭應(yīng)靠政府解決廉租房……
我們曾提出了無數(shù)在當(dāng)時被認(rèn)為是大逆不道的主張，被認(rèn)為是“人民公敵”的輿論。因?yàn)槲覀兪前l(fā)展商，因此就一定是只為了代表利益集團(tuán)的立場，立場決定了對錯，道理在偏激者面前顯得毫無反抗之力。
據(jù)我觀察，中國近十年房改貨幣化分配之后的核心問題，恰恰是沒有同步建立一套社會保障體系，過度的依賴于原有的福利分配和市場化。雖然同步出臺了經(jīng)濟(jì)適用住房政策，但由于拉動經(jīng)濟(jì)增長的雙重目標(biāo)，使經(jīng)濟(jì)適用住房并未能有效的落實(shí)于應(yīng)分享改革成果的低收入家庭，并變相成為了可以自由交易的商品房。因此購買行為遠(yuǎn)大于租賃行為，仍讓大量的低收入家庭可望而不可及。
事實(shí)更多表現(xiàn)出的是，政府在保障性住房體系建設(shè)上的“缺位”和在市場中過度壟斷與行政干預(yù)的“錯位”，以至于形成了全民購房運(yùn)動和價格信號的扭曲。
本來老百姓無需關(guān)心商品房房價，而只要知道如何能解決住房問題。如果全國上下所有人來關(guān)心商品房的房價了，那說明住房制度建立的不完善。
二、保障性住房應(yīng)以政府為主體
只有政府買單的才叫保障性住房。
世界各國將住房大多分為公屋或私屋。公屋――公共住房是由政府買單的保障性住房。而私屋則為商品房，是私人擁有不享受政府買單優(yōu)惠的自建或市場化的商品房，是私人支付全部土地使用成本與建筑成本的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。
只有劃撥土地上的住房是土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利歸國家所有。購買經(jīng)濟(jì)適用住房者只擁有房屋的實(shí)體財(cái)產(chǎn)，但并不擁有土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。而土地非出讓的劃撥則是政府的買單部分或財(cái)產(chǎn)收入的轉(zhuǎn)移部分。這就是住房保障性質(zhì)的最基本特征。
保障性住房權(quán)是國家對人權(quán)的保護(hù)。就像中國有城市對流浪者救濟(jì)的制度一樣，是人權(quán)的保護(hù)，也包括提供政府買單的免費(fèi)食宿。
社會保障性住房，政府當(dāng)然可以用市場化的方式建設(shè)，但并不等于凡是市場化的住房都成了社會保障性住房。尤其凡是交納了土地出讓金的商品房都不能列入保障性住房的范疇，許多人錯誤的理解70%的新建商品房限制在90平方米以下的房型是一種保障性住房。也有人錯誤的理解：“雙限”商品房是一種保障性住房。這都是從根本上忽略了政府已從商品房的土地出讓中獲取了應(yīng)得的或最大的利益。政府不但沒有承擔(dān)買單的責(zé)任，反而要求市場去提供社會保障，這是一個荒謬的邏輯。
企業(yè)在市場中的核心競爭力來自于它的贏利能力，判斷企業(yè)的行為唯一的標(biāo)準(zhǔn)是法律。而承擔(dān)社會責(zé)任，政府是主體。
三、保障對象應(yīng)為低收人群
“居者有其屋”的真實(shí)意義是提供無法用私房（商品房）解決住房問題又無權(quán)享受政府提供的保障性住房的另一種選擇。
盡管現(xiàn)在有讓中等收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房的提法，但我覺得這不太現(xiàn)實(shí)。我們的社保問題還沒有完全解決，把醫(yī)保、教育等問題都放棄，優(yōu)先來解決住房問題，這種方案值得探討。
需要得到政府保障的低收入人群的比例相對比較低。從全世界來看，真正需要城市或國家完全保障的人口只有10%。但中產(chǎn)階級比例很大，我不認(rèn)為我國有這個經(jīng)濟(jì)實(shí)力來保障中產(chǎn)階級的住房問題。
四、設(shè)置保障性住房的退出制
保障性住房還需要解決另一個問題就是退出制度?，F(xiàn)在的情況是，住進(jìn)去以后就不出去了。因?yàn)椴荒芙鉀Q這些問題，所以政府也不愿意建實(shí)物。過去北京是通過收購舊房子之類的進(jìn)行實(shí)物配租，幾萬戶中實(shí)物配租的只有幾千戶，剩余的都是發(fā)補(bǔ)貼。
一提到保障性住房，就有人舉例說香港的“居者有其屋”政策，其實(shí)這在理解上有誤差。當(dāng)時香港提出“居者有其屋”是給那些不能買私屋又不能享受政府保障政策的人提供的一種選擇。這和完全保障居住權(quán)利是兩回事?！熬诱哂衅湮荨卑ㄕ峁椭屇憔邆滟彿磕芰Φ娜耍床痪邆滟彿磕芰θ巳?；廉租房是完全無能力的人，那些人居住的區(qū)域到現(xiàn)在也很差?，F(xiàn)在中間階層的那部分人群數(shù)量在增長，而這部分人中有些經(jīng)濟(jì)條件得到了改善，甚至有奔馳車出入政府提供的“公屋”。如今，香港政府也在發(fā)愁怎么讓這些人出去。
美國政府采取的辦法是只準(zhǔn)你住三年，也就是說政府只幫助你三年，三年以后就強(qiáng)制你離開。有特殊困難、生老病死、失業(yè)的可以繼續(xù)住三年，就是怕你賴在政府的保障性住房里不走。我們現(xiàn)在沒有這樣做，因?yàn)槲覀兊氖杖胱C明制度還很不完善。
五、城市建設(shè)用地供給VS農(nóng)村宅基地
任何國家都必須對國民的住房問題承擔(dān)責(zé)任，這種責(zé)任包括供給建設(shè)居住房屋的用地。
中國目前存在的問題是無論這幾年的房地產(chǎn)投資有多少的增長，都未能實(shí)現(xiàn)我國政府1996年向聯(lián)合國提交的報(bào)告中在2000年應(yīng)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。至少今天不管是城市還是農(nóng)村都無法滿足這種最基本的成套住宅。那么又讓這些城市居民不管是買還是租又住在哪里呢？
在限制城市建設(shè)用地供給和耕地18億畝紅線的政策中唯獨(dú)不限制農(nóng)村宅基地的發(fā)展。因此宅基地的總面積超過了城市建成區(qū)總量的四倍多，同時城市還要為“農(nóng)民工”進(jìn)城提供長期甚至永久性住房。
這個矛盾的根子也許正在于兩種不同土地性質(zhì)的政策上。
六、以土地出讓收入保障性住房建設(shè)資金
最能支撐地方政府快速積累財(cái)富的就是土地資源。幾年前各地政府紛紛提出的經(jīng)營城市的概念重點(diǎn)就放在了經(jīng)營城市的土地上，土地收入成了地方財(cái)政的第二大來源。城市的建設(shè)與開發(fā)同樣提供了大量的稅收。
根據(jù)《中國國土資源年鑒2005》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2004年全國國有土地供應(yīng)出讓181510.3公頃，成交價款6412.2億元，扣除實(shí)際支付的征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)助費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、計(jì)提用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的資金以及土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)等各種費(fèi)用之后實(shí)現(xiàn)的土地凈收益為2339.8億元。根據(jù)2004年全國經(jīng)濟(jì)普查的數(shù)據(jù)顯示，2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營利潤總額為1035.2億元。土地的凈收益是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營利潤的2.26倍。
讓弱勢群體分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的改革成果，既要解決一次分配中的競爭力問題，也要注重二次分配中的保障與殺富濟(jì)貧的轉(zhuǎn)移分配問題，住房尤其是重中之重。在中國已基本保障了就業(yè)與生存的尊嚴(yán)時，最難解決也是最必須解決的就是低收入家庭的住房問題。讓一張床變成一套房，歷來都是各國政府的重要任務(wù)。
政策的導(dǎo)向?qū)淖屖袌龀袚?dān)低收入家庭的住房責(zé)任，變?yōu)橛烧袚?dān)社會保障住房責(zé)任的轉(zhuǎn)化。真正對民生的關(guān)注正是體現(xiàn)在這種由政府買單的社會保障制度上。
七、減稅貼息解決中產(chǎn)階層住房
對于中等收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房的說法，我覺得首先從經(jīng)濟(jì)上說，沒有任何一個國家會向中產(chǎn)階層分配財(cái)產(chǎn)。如果經(jīng)濟(jì)適用房面向中產(chǎn)階層，這實(shí)際上就帶有一種財(cái)產(chǎn)分配的性質(zhì)。但從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度說，財(cái)產(chǎn)分配不應(yīng)該向中產(chǎn)階層傾斜。
經(jīng)濟(jì)學(xué)上找不到要對中等收入家庭給以保障或補(bǔ)貼的理論，但發(fā)達(dá)國家大多有以國家為后盾的市場化經(jīng)營方式中的貼息貼租的做法。
貼息是指對特定人群購房所發(fā)放的低息貸款。貼息是輔助這些家庭靠自身能力在市場中解決住房問題的重要手段。貼租是指對特定人群租房需求實(shí)行的過渡性消費(fèi)，讓租金高于廉租房但略低于市場的一種租賃住房消費(fèi)。
我認(rèn)為中等收入人群的住房問題不能完全靠國家保障，想保也保不起。但要靠國家支持，變成住房體系中的一部分。
各國購房中大多有相應(yīng)的減稅制度，為什么中國沒有執(zhí)行呢？當(dāng)貨幣收入轉(zhuǎn)為實(shí)體財(cái)產(chǎn)時，反而加了許多稅，包括二手房交易中的各種稅收，還要加什么物業(yè)稅。這一系列稅收政策也許對高收入和對投資獲利高于稅收損失的人來說是無所謂的（稅收是可以轉(zhuǎn)移到房價中的），但對中等收入人群來說則變成了巨大的交易成本，或者說成為了購買障礙，許多人沖進(jìn)一手房市場攀高，也與二手房交易的稅收過重相關(guān)。
減稅的最大受益者并非是被稱為富人的人群，而是中等收入和中等偏下收入的家庭。因?yàn)槎~減免的購房稅收對富人們的納稅幾乎沒有太多影響，一次享受之后就不再有用了。但對中等收入或者中等偏下收入的家庭則會在梯次消費(fèi)中多次使用，并真正提高他們的住房支付能力，增加市場中的交易量與稅收總量。
八、建設(shè)房屋租賃市場減壓房市
低收入人群可以租住廉租房。中等收入的人在向購房消費(fèi)過渡的時候可以進(jìn)入房屋租賃市場，減緩住房壓力。
租賃性住房的建設(shè)就成為繼低收入保障性體系建立之后的另一項(xiàng)重大工程。保障是政府買單的行為，而租賃是政府政策支持的行為，完全可以在政策的支持與引導(dǎo)下，靠市場的力量迅速的建立起來，這會對中等收入人群和整個市場產(chǎn)生重大影響。
保障性住房的受益人本來也進(jìn)入不了市場（強(qiáng)制性拆遷補(bǔ)償者除外），但中等收入人群則會進(jìn)入市場，只有當(dāng)市場中的租賃性住房具有規(guī)模時，這部分消費(fèi)才會被從購買行列中分離變成梯次消費(fèi)的過渡，讓收入在幾年之后有所提高時再升級。
完整的住房體系建立是個分步實(shí)施的較長階段，但建立住房體系時應(yīng)先分析現(xiàn)有的住房情況和消費(fèi)需求。有一套能覆蓋各種收入人群的完善體系安排。而不是頭痛時治頭、腳痛時治腳，讓市場在一個更完善的政策指導(dǎo)下運(yùn)行。
九、商品房價總體會上漲
房價由供給以及需求來決定的。
目前，我國35歲以下的成年人口約為4億人，到2015年則會接近6億人，已成為了中國的主力人口群，他們也是近幾年工資收入增長最快的年齡組，三年半的收入增長超過了45%，因此他們的生活方式會對中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重大的影響。正是由于這種收入高增長的預(yù)期和結(jié)婚生子的剛性需求使得他們成為了房地產(chǎn)市場的主力軍，從已購房人群的統(tǒng)計(jì)中可以看出，這一年齡段的購房比例占全部購房人群中約70%（兩個十年各占了34%多），并且集中于一手商品房。未結(jié)婚先有房或?yàn)榻Y(jié)婚而購房者占有相當(dāng)比例，為改善居住條件者更占多數(shù)。這種剛性需求隨著中國經(jīng)濟(jì)的長期看好而正在加強(qiáng)，這一現(xiàn)象一直會持續(xù)到2020年。
同時，在用地上，我們總的用地指標(biāo)不變時，卻需要拿出更多的土地用于保障性住房的用途時，就必然使商品房建設(shè)的可用地?cái)?shù)量減少，在本來就供不應(yīng)求的局面之下減少商品房的土地供給又必然的進(jìn)一步推高了土地的價格，轉(zhuǎn)而變成了推高房價的因素。
2007年11月份房價出現(xiàn)下跌，我認(rèn)為這只是暫時的并且是局部區(qū)域的，不可能是大范圍的全線下跌。有人誤以為凡是商品就一定會隨著工業(yè)化生產(chǎn)的效率提高而降低生產(chǎn)的成本，從而降低商品的價格，這也許是個錯誤。凡是和稀缺資源消耗密切相關(guān)的商品，不管如何改進(jìn)生產(chǎn)，提高效率都無法完全消化資源緊缺而影響的價格上漲。許多商品隨著必要成本的增長也會始終保持上漲的趨勢，就象豬肉、雞蛋和牛奶會有局部時間的波動，但最終也只會上漲而無法因生產(chǎn)效率提高而降價。
十、關(guān)鍵在于保障住房政策的執(zhí)行度
住房保障性政策的出臺受到了全社會的關(guān)注與歡迎，但更多的人都在懷疑政策的可執(zhí)行性與執(zhí)行的力度。我個人認(rèn)為這個政策一定會得到貫徹與執(zhí)行的，否則當(dāng)?shù)氐娜舜笈c政協(xié)都會不干的。但執(zhí)行到什么程度則要看當(dāng)?shù)卣x擇的平衡點(diǎn)是否合理與適度了。
1、保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成。這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。
2、中國大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
3、社會保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給中低收入的人群使用，并且對該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會保障作用的住房。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
大多數(shù)人的住房問題如何解決?目前,有兩種比較具體的解決方案:一是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新所言,中等收入家庭根據(jù)各地實(shí)踐,采取限價商品房和經(jīng)濟(jì)租用房的辦法解決。二是國務(wù)院參事、全國政協(xié)常委任玉嶺向中央提交的建議:政府應(yīng)為占居民人口70%～80%的工薪階層提供經(jīng)濟(jì)適用房,少數(shù)高收入家庭可以購買商品房,對商品房的管理則可以完全放開。
從表面上來看,這兩種住房保障體系,都把中等收入者納入了其中。但是,兩者之間卻存在本質(zhì)的不同,區(qū)別之大可用天壤之別來形容。
實(shí)施限價房只是相當(dāng)于在商品房的基礎(chǔ)上給出一個折價,政府仍然在獲取收益,只是獲取的收益比商品房略微少一點(diǎn)。而經(jīng)濟(jì)適用房則完全不同。根據(jù)國家規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng);免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金;經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目外,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由政府負(fù)擔(dān)……政府基本上沒有收益。而既然是保障,政府就不應(yīng)從中獲取收益。顯然,在中等收入者的保障體系中,經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)被作為主體。
但是,很多人指出,把中等收入者納入住房保障體系,政府財(cái)力難以支持。那么,我國能否承擔(dān)起中等收入者的住房保障呢?回答這個問題之前,我們不妨先看看農(nóng)村的情況。眾所周知,農(nóng)民的收入狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上城市(若將城鎮(zhèn)居民的一些隱利和優(yōu)惠折算成收入,中國城鄉(xiāng)居民的收入差距可能達(dá)到6∶1),并且,農(nóng)民不能享受住房公積金和廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房制度,建房也沒有補(bǔ)貼。但是,我國廣大農(nóng)村卻在國家不花費(fèi)財(cái)力的情況下完全解決了住房問題。
原因是什么?筆者通過研究發(fā)現(xiàn),地方政府不從中獲取收益,正是農(nóng)民自行解決好住房問題的最重要原因。在農(nóng)村,政府根據(jù)農(nóng)民家庭成員的數(shù)量分配宅基地,并不從中征收土地出讓金;在農(nóng)民建房過程中,也不征收名目繁多的各種稅費(fèi)。當(dāng)然,農(nóng)民也不必去賄賂個別政府官員,這又減少了隱性成本。也就是說,農(nóng)民只需自行承擔(dān)建筑成本即可在國家不花一分錢的情況下,解決好住房問題。
