時(shí)間：2023-03-14 15:03:36
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1.雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所。合同的甲方（委托人）為某物業(yè)的業(yè)主或使用人選 舉產(chǎn)生的物業(yè)管理委員會，乙方（受委托人）為物業(yè)管理公司；
2.管理項(xiàng)目。即接受管理的房地產(chǎn)名稱、座落位置、面積、四至界限；
3.管理內(nèi)容。即具體管理事項(xiàng)，包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；消防、電梯、機(jī)電 設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛及停泊；公共秩序；房地產(chǎn)主管部門規(guī)定或委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)；
4.管理費(fèi)用。即物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)。物業(yè)管理的收費(fèi)情況比 較復(fù)雜，不同的管理事項(xiàng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同。有的收費(fèi)項(xiàng)目是規(guī)章明確規(guī)定的，如季節(jié)性的供暖收費(fèi)；有的收費(fèi)項(xiàng)目是同物業(yè)管理委員會洽商決定的，如停車場的停車費(fèi)。這些收費(fèi)，能明確的都應(yīng)當(dāng)在合同中明確規(guī)定；
5.雙方的權(quán)利和義務(wù)。
根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理公司的權(quán)利主要有：
①有權(quán)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂小區(qū)物業(yè)管理辦法。物業(yè)管理公司制訂的小區(qū)管理辦法可以是綜合性的管理規(guī)章，也可以針對不同方面制訂專項(xiàng)規(guī)章，例如衛(wèi)生公約、保安公約等等。物業(yè)管理公司制訂規(guī)章屬于對小區(qū)管理服務(wù)的重大措施，必須經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會或物業(yè)管理委員會認(rèn)可后，管理規(guī)章才能生效。這些管理規(guī)章不屬于政府行為，沒有普遍的效力，只在小區(qū)居民范圍內(nèi)具有約束力，其性質(zhì)屬于團(tuán)體自律性規(guī)章；
②依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實(shí)施管理，這既是行使權(quán)利也是履行義務(wù)；
③依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取費(fèi)用；
④有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；
⑤有權(quán)要求管理委員會協(xié)助。管理委員會作為房屋所有人和使用人的代表，有責(zé)任協(xié)助物業(yè)管理公司做好工作，對于小區(qū)管理中出現(xiàn)的重大事件，或者個(gè)別難以解決的問題，物業(yè)管理公司可以將情況向管理委員會通報(bào)，有權(quán)要求管理委員會按照管理規(guī)章出面協(xié)調(diào)和解決，管理委員會應(yīng)當(dāng)予以支持和協(xié)助；
⑥有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。物業(yè)管理是多方面的管理與服務(wù)，物業(yè)管理公司本身不可能具備各方面的管理?xiàng)l件，因此根據(jù)管理項(xiàng)目的需要，一部分專項(xiàng)業(yè)務(wù)必須委托其他專營公司完成。比如將清掃小區(qū)銜道和清理垃圾、化糞井的專項(xiàng)工作，轉(zhuǎn)包給清潔公司等單位或人員承擔(dān)；聘請保安公司承擔(dān)小區(qū)治安管理工作等；
⑦可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。我國的物業(yè)管理開展不久，群眾生活水平也還不高，不能象國外那樣實(shí)行物業(yè)管理的高收費(fèi)《在國外物業(yè)管理也是微利行業(yè)》但又不能沿用傳統(tǒng)房產(chǎn)管理“以收定支”的做法，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足的辦法就是開展多種經(jīng)營，以經(jīng)營收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。
物業(yè)管理公司除享受上述權(quán)利外，也應(yīng)承擔(dān)下列義務(wù)：①履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；②接受管理委員會和小區(qū)居民的監(jiān)督；③重大管理措施應(yīng)當(dāng)提交管理委員會審議，并經(jīng)管理委 員會認(rèn)可；d接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)；
6.合同期限。即該合同的起止日期；
第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，明確業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)及建設(shè)單位之間的權(quán)利和義務(wù)，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)建整潔、安全、文明、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本辦法。
第三條市房地產(chǎn)行政主管部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
建設(shè)、規(guī)劃、城管執(zhí)法、公安、工商、物價(jià)等行政主管部門按照各自職責(zé)，密切配合，做好有關(guān)管理與監(jiān)督工作。
第四條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)行政主管部門對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。
居民委員會、村民委員會和業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照各自職責(zé)，互相支持和配合，做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理工作。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第五條房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
第六條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
（五）推選業(yè)主代表，享有被推選權(quán)；
（六）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)、使用權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守業(yè)主公約（含業(yè)主臨時(shí)公約）、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
（五）按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，配合物業(yè)服務(wù)活動；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的范圍，應(yīng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)
模、社區(qū)建設(shè)、規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定劃分：
(一)新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；
(二)新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；
(三)住宅建筑規(guī)模在2萬平方米以下的，按照街區(qū)道路等自然邊界圍合的區(qū)域，可以將幾個(gè)住宅區(qū)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；
(四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
（五）本辦法施行前已經(jīng)建成并實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。
第九條在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）和物業(yè)所在地居（村）民委員會組成業(yè)主大會籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會會議一般應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會等。
第十條對尚未成立業(yè)主大會，有下列情形之一的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)業(yè)主按照規(guī)定召開首次業(yè)主大會會議:
(一)入住率達(dá)到50%以上的;
(二)首批物業(yè)交付滿2年,并且入住率超過30%的;
(三)首批物業(yè)交付滿3年的。
第十一條同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主較多的，可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議前，就業(yè)主大會會議討論的事項(xiàng)書面征求其代表的業(yè)主意見；對需業(yè)主投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的具體意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時(shí)如實(shí)反映。
第十二條首次業(yè)主大會會議上業(yè)主的投票權(quán)按如下方式確定：
（一）住宅物業(yè)按照一套房屋計(jì)一投票權(quán)；
（二）住宅物業(yè)按照建筑面積每**平方米計(jì)一投票權(quán)；建筑面積**平方米以下，有房地產(chǎn)權(quán)證的，每證計(jì)一投票權(quán)。
業(yè)主的投票權(quán)可以書面委托其他業(yè)主、物業(yè)使用人行使，但物業(yè)使用人不享有業(yè)主委員會委員的被選舉權(quán)。
首次業(yè)主大會會議之后業(yè)主的投票權(quán)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
第十三條業(yè)主大會行使下列職權(quán)：
（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
（四）決定物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；
（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十四條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主通過。決定第十三條第四項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主通過。
第十五條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，并將業(yè)主大會會議討論的事項(xiàng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。
(一)有20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會未按照上述規(guī)定及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。
第十六條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；
（二）業(yè)主大會的召集程序及決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的方式；
（三）公共場所及共用設(shè)施設(shè)備狀況；
（四）業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所及共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益；
（五）業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利；
（六）業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；
（七）物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳納、使用、監(jiān)管；
（八）業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；
（九）違反業(yè)主公約的責(zé)任；
（十）其他有關(guān)事項(xiàng)。
第十七條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)就以下事項(xiàng)作出約定：
（一）業(yè)主大會的議事方式；
（二）業(yè)主大會的表決程序；
（三）業(yè)主投票權(quán)確定辦法；
（四）業(yè)主委員會的組成和委員任期；
（五）其他有關(guān)事項(xiàng)。
第十八條業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則自業(yè)主大會通過之日起生效，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十九條業(yè)主大會的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則違反法律、法規(guī)的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第二十條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；
(二)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章；
(三)遵守業(yè)主大會的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù)；
(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有業(yè)主公信力；
(五)具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時(shí)間。
第二十一條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生主任1人、副主任1至2人。經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會會議的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料報(bào)市房地產(chǎn)行政主管部門備案，并告知相關(guān)的居民委員會。
前款規(guī)定的備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)以書面形式重新備案和告知。
第二十二條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，每屆任期一般為3年，業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定少于3年的從其規(guī)定，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉，推舉新一屆業(yè)主委員會委員候選人；逾期未換屆的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促其換屆。
業(yè)主委員會任期屆滿后，應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會。
第二十三條業(yè)主委員會的職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；
（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第二十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
第二十五條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告:
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的；
(三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；
(四)因犯罪正在受到刑事追究的；
(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的；
(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
(七)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。
經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要增減或調(diào)整業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十六條業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)，以及業(yè)主委員會委員的補(bǔ)貼和執(zhí)行秘書的酬金，由全體業(yè)主承擔(dān)，其籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會確定。
前款規(guī)定的費(fèi)用的籌集和使用情況，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第二十七條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居（村）民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居（村）民委員會開展工作。
居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾糾紛。
第三章前期物業(yè)管理及移交
第二十八條住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅物業(yè)面積在5萬平方米以下的，經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第二十九條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十條建設(shè)單位物業(yè)銷售前，應(yīng)當(dāng)依照建設(shè)行政主管部門公布的業(yè)主臨時(shí)公約示范文本制定業(yè)主臨時(shí)公約。并將業(yè)主臨時(shí)公約報(bào)市房地產(chǎn)行政主管部門備案。
業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)利義務(wù)、違反業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售時(shí)將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主臨時(shí)公約上以簽字同意的方式承諾遵守。
在首次業(yè)主大會通過的業(yè)主公約生效后，業(yè)主臨時(shí)公約即行失效。
第三十一條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單，并按照有關(guān)規(guī)定共同對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計(jì)問題以及其他遺留問題。查驗(yàn)結(jié)束后，雙方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理承接驗(yàn)收手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將移交結(jié)果向全體業(yè)主公示。
在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料交還業(yè)主委員會。
第三十二條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)不得擅自處分。
第三十三條在規(guī)劃、設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局共用配套設(shè)施和物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)按照不低于物業(yè)總建筑面積的3‰配置物業(yè)管理用房，且最少不低于建筑面積80平方米。
市規(guī)劃行政主管部門許可建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中，確定物業(yè)管理用房的位置和面積。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應(yīng)當(dāng)便于物業(yè)管理活動。
物業(yè)管理用房是指物業(yè)辦公用房、保安值班用房、水電工操作用房、保潔用房、業(yè)主委員會活動用房。
第三十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，按工程總造價(jià)3%的比例提取物業(yè)工程質(zhì)量保修金，專戶存儲，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會和市房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。
物業(yè)工程質(zhì)量保修金的管理與使用根據(jù)相關(guān)法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。
第四章物業(yè)管理服務(wù)
第三十五條物業(yè)管理企業(yè)必須具備規(guī)定的資質(zhì)條件，持有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，方可從事物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)。
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第三十六條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理；
（二）依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取服務(wù)費(fèi)用，并取得合理的利潤；
（三）制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；
（四）選聘專業(yè)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定或業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。
物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
（一）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會效益和經(jīng)濟(jì)效益；
（二）履行物業(yè)服務(wù)合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔、共用部位及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)；
（三）定期公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修資金的使用情況；
（四）接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督；
（五）組織、協(xié)助有關(guān)單位提供社區(qū)服務(wù)，開展社區(qū)文化活動；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第三十七條物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理事務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)的資質(zhì)條件簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同應(yīng)當(dāng)報(bào)市房地產(chǎn)行政主管部門備案。
物業(yè)服務(wù)合同采用格式條款的，提供方應(yīng)當(dāng)將合同樣本在制定后30日內(nèi)報(bào)工商行政管理部門備案。
業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)對發(fā)生在產(chǎn)權(quán)物業(yè)部位內(nèi)的人身生命、財(cái)產(chǎn)有特殊保護(hù)、保管要求的，另行簽訂特殊保護(hù)、保管合同。
第三十八條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)管理區(qū)域范圍及基本情況;
(二)物業(yè)管理事項(xiàng);
(三)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);
(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(五)雙方的權(quán)利義務(wù);
(六)專項(xiàng)維修資金的管理與使用;
(七)物業(yè)管理用房的配置、使用、維修和管理;
(八)物業(yè)服務(wù)合同期限;
(九)違約責(zé)任；
（十）物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件；
（十一）其他約定的事項(xiàng)。
第三十九條物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示不少于15天，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容如需變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認(rèn)變更合同。
第四十條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前3個(gè)月，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不再續(xù)約的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)及時(shí)選聘其他物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者解除物業(yè)服務(wù)合同的，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交下列資料和財(cái)物:
(一)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條第一款規(guī)定的資料;
(二)物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(三)有關(guān)代管的物業(yè)管理的款項(xiàng)及其他應(yīng)當(dāng)移交的票據(jù)和賬冊。
業(yè)主大會重新選聘物業(yè)管理企業(yè)后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將前款所列資料和財(cái)物移交重新選聘的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。
第四十一條物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者建設(shè)單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后，由業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)自物業(yè)交付之日起交納。
物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供合同約定以外有償服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主同意。
第四十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)，具體辦法另行制定。
物業(yè)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務(wù)等級和相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動幅度在物業(yè)合同中約定。
物價(jià)部門會同房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督管理。
第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)收取有關(guān)費(fèi)用，業(yè)主使用的，向業(yè)主收??；物業(yè)管理企業(yè)使用的，向物業(yè)管理企業(yè)收取。
物業(yè)管理企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)的委托有償代收前款費(fèi)用，但不得向業(yè)主收取任何額外費(fèi)用。
公用企業(yè)不得向物業(yè)管理企業(yè)扣收業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用。
第四十四條物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)管理并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)的，其他部門和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列設(shè)施歸屬全體業(yè)主所有：
（一）物業(yè)管理用房；
（二）垃圾集散間、公廁；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠地、道路、圍墻、運(yùn)動場及其他公共場所、公用設(shè)施；
（四）按規(guī)劃配建的非機(jī)動車車位、車庫；
（五）建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的公共配套設(shè)施。
以上用房、設(shè)施設(shè)備和場地不得抵押與買賣，不得改變使用用途。
第四十六條市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應(yīng)當(dāng)自收到之日起15日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人。
第五章物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主裝飾裝修房屋進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。
業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。
第四十八條物業(yè)出租的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)租賃合同后，將物業(yè)承租人、出租期限、承租人物業(yè)使用性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。
第四十九條物業(yè)使用中禁止下列行為:
(一)拆改房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(四)擅自改變房屋用途或外貌，影響他人生活、工作或市容環(huán)境的；
(五)違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營;
(六)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物;
(七)在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;
(八)違反規(guī)定停放自行車和機(jī)動車輛;
(九)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品,排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;
(十)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。
違反前款規(guī)定的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止。
第五十條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營性活動的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)依法向有關(guān)部門辦理報(bào)批或登記手續(xù)。在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主所得收益30％用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，70％納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金，但業(yè)主大會另作決定的除外。
第五十一條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
車輛在共用部位的停放和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會決定。業(yè)主對車輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。
第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第五十三條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲、統(tǒng)一管理、按幢設(shè)賬、核算到戶的原則，具體使用和續(xù)籌方案由業(yè)主大會按照國家有關(guān)規(guī)定決定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年向業(yè)主公示物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用情況，并接受市房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)管。
第五十四條物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān):
(一)保修期滿后物業(yè)自用部位和自用設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān);
(二)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，在業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中支出；維修、更新、改造費(fèi)用，在專項(xiàng)維修資金中列支，根據(jù)受益對象，由本幢、本單元物業(yè)業(yè)主或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例承擔(dān);
(三)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理、維修時(shí)，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。
第六章法律責(zé)任
第五十五條有下列行為之一的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰:
(一)住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的;
(二)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的;
(三)不移交有關(guān)資料的;
(四)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的;
(五)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的;
(六)物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的;
(七)挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的;
(八)未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的。
第五十六條業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)或者超越業(yè)主大會授權(quán)范圍權(quán)限、侵害業(yè)主合法權(quán)益，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第五十七條業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的，業(yè)主委員會應(yīng)及時(shí)制止，并按照業(yè)主公約進(jìn)行處理。
第五十八條未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由城市管理行政執(zhí)法部門按照《中華人民共和國城市規(guī)劃法》等相關(guān)法規(guī)規(guī)定處罰。
第五十九條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其期限交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院。
物業(yè)使用人不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主應(yīng)負(fù)連帶交納責(zé)任。
第六十條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，有下列行為之一的，市房地產(chǎn)行政主管部門及相關(guān)行政主管部門依法責(zé)令限期改正并給予處罰；情節(jié)嚴(yán)重的，市房地產(chǎn)行政主管部門可以降低其資質(zhì)等級，直至吊銷物業(yè)管理資質(zhì)證書：
（一）不履行物業(yè)服務(wù)合同的；
（二）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；
（三）管理制度不健全、管理混亂的。
第六十一條物業(yè)服務(wù)合同格式條款應(yīng)當(dāng)備案而不備案的，由工商行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期拒不改正的，可以處500元以上**0元以下的罰款。
第六十二條房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關(guān)部門和單位的工作人員，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者對違反物業(yè)管理規(guī)定的行為不依法查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第六十三條違反本辦法其他規(guī)定的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
第七章附則
第六十四條本市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的大廈、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場、公共景點(diǎn)等物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。
第六十五條各縣（市）可參照本辦法制定具體實(shí)施細(xì)則。
關(guān)鍵詞：商業(yè)物業(yè)管理; 住宅物業(yè)管理; 差異性
一、傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理分析
傳統(tǒng)的住宅物業(yè)管理是一種復(fù)合型的管理服務(wù)，其主要的功能有管理、經(jīng)營和服務(wù)等三個(gè)重要的方面，實(shí)際的涉及領(lǐng)域非常廣泛。從總體上來看，傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理由客戶服務(wù)與管理、工程維護(hù)保修、環(huán)境服務(wù)與管理以及安全秩序維護(hù)等四個(gè)重要內(nèi)容組成。首先，客戶服務(wù)與管理主要是指收取物業(yè)費(fèi)用，收集客戶的意見和建議，協(xié)調(diào)好與客戶的關(guān)系以及辦理客戶的進(jìn)駐等相關(guān)的管理和服務(wù)，一般情況下來說，客戶服務(wù)與管理是傳統(tǒng)的住宅物業(yè)管理的核心工作。其次，工程維護(hù)保修是指對物業(yè)項(xiàng)目的供電供水以及電梯和消防等設(shè)備的維修和保養(yǎng)，另外，工程維護(hù)保修還包括對房屋的維修和管理工作。第三，環(huán)境服務(wù)與管理主要是指對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的生活環(huán)境和工作環(huán)境等進(jìn)行綜合化的治理，具體來看，環(huán)境服務(wù)與管理包括綠化、保潔和污染治理等主要的工作。第四，安全秩序維護(hù)主要是指采取積極的措施對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共安全和消防安全等進(jìn)行維護(hù)，對進(jìn)出車輛進(jìn)行安全管理，這對于維護(hù)整個(gè)物業(yè)區(qū)域的安全與穩(wěn)定至關(guān)重要。
二、商業(yè)物業(yè)管理分析
為了對商業(yè)物業(yè)管理進(jìn)行深入的分析和研究，我們首先要對商業(yè)物業(yè)的含義和特點(diǎn)進(jìn)行明確。通常情況下而言，商業(yè)物業(yè)主要是指用于經(jīng)營的物業(yè)形式，如餐飲、娛樂、休閑和零售等。一般情況下，我國的商業(yè)物業(yè)主要有購物中心、步行街和專業(yè)市場等多種不同的類型。商業(yè)物業(yè)是一種特殊的物業(yè)形式，它的主要特點(diǎn)表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，商業(yè)物業(yè)的建筑規(guī)模往往非常大，而且一般都帶有大型的停車場。其次，商業(yè)物業(yè)所包含的具體行業(yè)非常豐富，其中的店鋪數(shù)量也非常大。第三，商業(yè)物業(yè)的環(huán)境往往非常好，能夠滿足不同客戶的具體需求，對于刺激消費(fèi)，推動經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮著十分重要的作用。
三、商業(yè)物業(yè)管理與住宅物業(yè)管理的差異性探究
商業(yè)物業(yè)管理和住宅物業(yè)管理存在著比較大的區(qū)別，其中最主要的差異性體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。1.客戶類型不同。首先，商業(yè)物業(yè)的主要客戶是一些商戶，他們的主要工作是銷售商品，因此客流量非常大，而且不穩(wěn)定。住宅物業(yè)的主要客戶是普通居民，他們在這里居住和生活，客流量比較固定，而且相對比較穩(wěn)定。其次，商業(yè)物業(yè)的主要客戶以各種類型的法人為主，而住宅物業(yè)的主要客戶大多是一些普通的自然人，以家庭為單位進(jìn)行居住。第三，住宅物業(yè)的主要客戶相對商業(yè)物業(yè)來說比較復(fù)雜，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的主要客戶大多從事商業(yè)活動，而住宅物業(yè)的主要客戶從事各行各業(yè)的都有。總而言之，商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)主要的客戶類型存在著較大的差別。因此在開展商業(yè)物業(yè)管理與住宅物業(yè)管理的實(shí)際過程中，我們要深入把握兩者不同客戶的特點(diǎn)，然后針對他們的實(shí)際需求來開展相應(yīng)的管理工作，只有這樣才能真正提高商業(yè)物業(yè)管理和住宅物業(yè)管理的質(zhì)量。2.客戶流量存在巨大差別。從客戶流量的角度來說，住宅物業(yè)的主要客戶群體是比較穩(wěn)定的業(yè)主以及租戶，因此可以說住宅物業(yè)的客戶是靜態(tài)的。而商業(yè)物業(yè)在本質(zhì)上是一種經(jīng)營性的場所，因此其主要的客戶群具有很大的流動性，其客戶群的構(gòu)成也非常復(fù)雜，從這個(gè)角度來說，商業(yè)物業(yè)的客戶是動態(tài)的。另外，在節(jié)假日的時(shí)間段，很大大型商業(yè)物業(yè)的客流量是非常大的，在這種情況下很容易發(fā)生安全事故，因此商業(yè)物業(yè)的管理難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅物業(yè)，尤其是在消防、安保和衛(wèi)生等方面商業(yè)物業(yè)的管理壓力非常大?？偠灾?，客戶流量存在巨大差別是商業(yè)物業(yè)管理和住宅物業(yè)管理重要差異性之一。3.對設(shè)備維護(hù)的實(shí)際要求存在著較大的差別。一般情況下來說，住宅物業(yè)的相關(guān)設(shè)備和設(shè)施比較簡單，主要的設(shè)備類型有電梯設(shè)備、供水設(shè)備、供電設(shè)備以及監(jiān)控設(shè)備等，這些設(shè)備的主要目的是為了適應(yīng)住宅物業(yè)用戶的日常生活要求，因此住宅物業(yè)對于相關(guān)設(shè)備和設(shè)施的智能化程度要求比較低，而且實(shí)際的使用頻率也比較低。然而商業(yè)物業(yè)的建筑規(guī)模相對比較大，其具體的設(shè)備更加先進(jìn)和復(fù)雜，在這種情況下，商業(yè)物業(yè)對相關(guān)設(shè)備和設(shè)施的智能化程度要求比較高。具體來看，商業(yè)物業(yè)的監(jiān)控系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、電梯設(shè)備以及消防設(shè)備等的使用頻率非常高，而且這些設(shè)備大多由計(jì)算機(jī)控制。這些設(shè)備一旦出現(xiàn)問題，將會給商業(yè)物業(yè)帶來嚴(yán)重的后果，因此商業(yè)物業(yè)對設(shè)備維護(hù)的實(shí)際要求要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅物業(yè)。4.環(huán)境管理存在著較大的差異。住宅物業(yè)的環(huán)境管理重點(diǎn)是保持物業(yè)公共區(qū)域的衛(wèi)生整潔以及安全舒適，為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)住宅物業(yè)的環(huán)境管理的主要工作有做好保潔、增加綠化、保護(hù)環(huán)境等。然而商業(yè)物業(yè)的環(huán)境管理則更加注重營造一種良好的商業(yè)氛圍，吸引更多的消費(fèi)者前來消費(fèi)，因此商業(yè)物業(yè)的環(huán)境管理必須要保證整個(gè)商業(yè)物業(yè)的寬敞和明亮，同時(shí)要保證商業(yè)物業(yè)的整潔和美觀。為了達(dá)到這種的目的，在商業(yè)物業(yè)的環(huán)境管理過程中，我們要為商業(yè)物業(yè)配置最適宜的光照，同時(shí)要保持溫度的舒適，并保證商業(yè)物業(yè)具備良好的空氣質(zhì)量，如果條件允許，我們還要放一些唯美的音樂，使客戶在商業(yè)物業(yè)完美的環(huán)境中流連忘返，這樣可以刺激消費(fèi)?？偠灾?，商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)的環(huán)境管理存在著較大的差異。5.對交通的便捷性的要求存在著巨大的差別。一般情況下來說，商業(yè)物業(yè)是一種綜合性的營業(yè)場所，它具備了購物、娛樂、餐飲和休閑等許多的功能，因此日常的客流量非常大，同時(shí)車流量也非常大，因此對交通的便捷性的要求非常高。相比較而言，住宅物業(yè)的客戶群體主要是住戶和租戶，車流量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于商業(yè)物業(yè)，因此住宅物業(yè)對交通便捷性的要求也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)物業(yè)。進(jìn)一步來說，商業(yè)物業(yè)的交通管理壓力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅物業(yè)的交通管理。所以，在實(shí)際的交通管理過程中，商業(yè)物業(yè)要對交通線路進(jìn)行良好的設(shè)計(jì)和管理，同時(shí)要注意加強(qiáng)來往車輛的交通指揮，保證交通的暢通無阻?？傮w來看，商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)對交通的便捷性的要求存在著巨大的差別。
四、結(jié)語
綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和繁榮，物業(yè)管理行業(yè)也逐漸實(shí)現(xiàn)了發(fā)展和壯大。物業(yè)管理為廣大業(yè)主營造了一個(gè)安全和文明的生活環(huán)境，對于提高物業(yè)的使用壽命，促進(jìn)城市的和諧發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。通常情況下而言，物業(yè)管理分為商業(yè)物業(yè)管理和住宅物業(yè)管理兩個(gè)重要的類型，因此二者的服務(wù)的對象不同，因此實(shí)際的管理方法也存在著較大的差異，主要體現(xiàn)在客戶流量存在巨大差別、對設(shè)備維護(hù)的實(shí)際要求存在著較大的差別、環(huán)境管理存在著較大的差異、對交通的便捷性的要求存在著巨大的差別等四個(gè)重要的方面，因此我們必須要進(jìn)一步加強(qiáng)分析和研究，科學(xué)掌握商業(yè)物業(yè)管理與住宅物業(yè)管理的差異性，不斷提高物業(yè)管理的實(shí)際質(zhì)量，保證商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)的安全與穩(wěn)定。
作者:夏靖星 單位:廈門市集美城市發(fā)展有限公司
參考文獻(xiàn)：
[1]隋姍姍,丹.三亞住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展模式探究[J].價(jià)值工程,2011,25:280-281.
五大問題突出
物業(yè)管理迅速發(fā)展的同時(shí)，也暴露出不少問題。北京市建委主任隋振江在北京市物業(yè)管理工作會議上指出，問題主要表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：
物業(yè)服務(wù)不規(guī)范，整體水平不高。部分物業(yè)管理企業(yè)還沒有從根本上樹立“為居民服務(wù)”、“為業(yè)主服務(wù)”的觀念，基至顛倒了業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，“態(tài)度蠻橫、行為粗劣”現(xiàn)象屢見不鮮，保安與業(yè)主發(fā)生沖突的事件時(shí)有發(fā)生；其次，物業(yè)服務(wù)不到位，出現(xiàn)緊急情況不能做到快速反應(yīng)、及時(shí)處理，不能保證群眾正常生活的需要；第三，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)透明度不高，個(gè)別企業(yè)仍然存在多收費(fèi)、亂收費(fèi)的情況。
開發(fā)遺留問題引發(fā)矛盾突出。北京市政協(xié)曾對北京市物業(yè)管理進(jìn)行了專題調(diào)研，調(diào)研報(bào)告指出：現(xiàn)有商品房小區(qū)發(fā)生的物業(yè)與業(yè)主的糾紛中，相當(dāng)數(shù)量的矛盾起源于開發(fā)建設(shè)遺留問題。一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)益受損，也有開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)配套設(shè)施。二是房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量差，水電等配套項(xiàng)目得不到落實(shí)，缺項(xiàng)甩項(xiàng)多等。三是建筑權(quán)屬不清。由于《物權(quán)法》尚未出臺，居住小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑，如地下車庫、物業(yè)管理用房的權(quán)屬問題往往引起業(yè)主與開發(fā)商的爭議。
業(yè)主大會成立緩慢。到目前，北京市按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定成立業(yè)主大會的只有511個(gè)，比例很低。業(yè)主大會不成立，物業(yè)市場就不完善，業(yè)主的權(quán)利很難得到集體支持，維修資金的使用等涉及業(yè)主共同權(quán)益的問題也無法得到根本解決。問題主要表現(xiàn)為：部分開發(fā)建設(shè)單位不積極、不配合、不支持，導(dǎo)致成立籌備組困難；二是在政策宣傳、引導(dǎo)上力度不大，許多小區(qū)的業(yè)主在成立業(yè)主大會之初，不了解國家和本市的相關(guān)規(guī)定，往往是事倍功半；三是指導(dǎo)方式、方法和力度上還存在一定問題，與街道辦事處、社區(qū)居委會的協(xié)同配合還不夠，離開社區(qū)居委會的牽頭組織、協(xié)調(diào)和制定相應(yīng)的工作規(guī)則，組織工作容易陷入混亂、無序狀態(tài)。四是按照法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會的成立需要達(dá)到一定的比例條件，一些小區(qū)業(yè)主參與意識不強(qiáng)，投票比例不高，導(dǎo)致業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約無法通過，業(yè)主大會難以成立。
業(yè)主自律機(jī)制不完善，對業(yè)主委員會缺乏有效的監(jiān)督、管理。在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，一些業(yè)主大會成立后，作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會有權(quán)無責(zé)，缺乏監(jiān)督和約束；業(yè)主委員會往往超越職權(quán)開展活動，個(gè)別小區(qū)業(yè)主委員會成員濫用權(quán)利，，損害多數(shù)業(yè)主利益，引起業(yè)主之間意見不一致，影響居民生活的安定。
老舊居住小區(qū)的長效管理機(jī)制沒有建立。老舊小區(qū)由于建設(shè)年代久，配套設(shè)施嚴(yán)重不足，房屋及設(shè)施設(shè)備失修失養(yǎng)嚴(yán)重。由于居民認(rèn)識不統(tǒng)一、交費(fèi)狀況不理想等因素，改造后的小區(qū)良好狀況難以得到長期維持。
對癥下藥建和諧
之所以存在以上問題，有關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出原因有以下幾點(diǎn)：
物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，相關(guān)的法規(guī)體系、管理體制和工作機(jī)制尚不健全。
物業(yè)管理法律關(guān)系復(fù)雜，涉及開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主個(gè)人、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、社區(qū)居委會等多個(gè)法律主體。既有開發(fā)遺留問題、建管銜接等前期物業(yè)管理問題，又有共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利權(quán)屬、處分及收益，以及物業(yè)服務(wù)合同問題。
配套政策不完善。雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施，并出臺了一些配套政策文件，但全面貫徹實(shí)施條例的物業(yè)管理辦法還沒有出臺，對日新月異變化的市場缺少快速應(yīng)對機(jī)制，對規(guī)定、辦法的實(shí)施缺乏操作性研究。
對物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督不力，主要表現(xiàn)為對物業(yè)管理企業(yè)違法行為的監(jiān)督檢查和處罰力度不夠?？陀^上，存在各區(qū)縣人員編制少、執(zhí)法力量薄弱等因素，但主觀上，受到“企業(yè)受處罰就會甩手不干”的影響，在處罰時(shí)畏手畏腳。關(guān)于物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的結(jié)合的精神落實(shí)不到位，與街道、居委會的協(xié)調(diào)配合還不夠，還不能及時(shí)、有效、完全地化解矛盾和糾紛。
隋振江指出，物業(yè)管理涉及面廣，社會影響大。作為城市管理的一個(gè)組成部分，物業(yè)管理，尤其是居住區(qū)物業(yè)管理，與廣大人民群眾的切身利益息息相關(guān)，關(guān)系到人民群眾合法權(quán)益的發(fā)展和保障。針對存在的問題，北京市將從以下個(gè)方面開展工作：
首先，完善業(yè)主自律機(jī)制，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理體制。物業(yè)管理如果不能與社區(qū)建設(shè)有機(jī)地結(jié)合起來，很容易造成管理體制上的不順，矛盾解決渠道的不通暢，容易削弱政府部門的管理和監(jiān)控力度，降低工作效率，并有可能引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。為此，北京市建委正在研究制定業(yè)主大會成立指導(dǎo)規(guī)則等政策文件，充分發(fā)揮街道、社區(qū)的作用，將業(yè)主組織有效納入到社區(qū)民主自治的范疇，加強(qiáng)對成立業(yè)主大會的組織、指導(dǎo)，加強(qiáng)對業(yè)主委員會活動的指導(dǎo)、監(jiān)督，確保物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的有機(jī)結(jié)合。
今年一月十八日下午開始，我在美佳物業(yè)偉柏花園進(jìn)行了物業(yè)管理實(shí)習(xí)工作。在實(shí)習(xí)期間，我依次對設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理進(jìn)行了實(shí)習(xí)。在實(shí)習(xí)中，我在管理處指導(dǎo)老師的熱心指導(dǎo)下，積極參與物業(yè)管理相關(guān)工作，注意把書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識對照實(shí)際工作，用理論知識加深對實(shí)際工作的認(rèn)識，用實(shí)踐驗(yàn)證所學(xué)的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。簡短的實(shí)習(xí)生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實(shí)習(xí)，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的感性與理性的認(rèn)識。
一、加強(qiáng)人力資源管理，創(chuàng)“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”企業(yè)。
嚴(yán)把員工招聘關(guān)。美佳物業(yè)在招聘管理人員須畢業(yè)于物業(yè)管理專業(yè)；招聘維修人員須具備相關(guān)技術(shù)條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質(zhì)等都進(jìn)行嚴(yán)格考核挑選。
從實(shí)際出發(fā)，管理處嚴(yán)格參照lS09000質(zhì)量體系運(yùn)作，制定了嚴(yán)格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)。管理處根據(jù)員工的工作職責(zé)，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定性和定量考核相結(jié)合，增強(qiáng)了考核的可操作性，減少考核時(shí)人為因素的影響；建立完善考核機(jī)制，實(shí)行末位淘汰制，避免了考核走過場的現(xiàn)象，通過考核機(jī)制的建立，增強(qiáng)了員工的危機(jī)感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質(zhì)。
做好員工的入職、在職培訓(xùn)工作。美佳物業(yè)對新招聘的員工進(jìn)行上崗前的相關(guān)培訓(xùn)工作，使員工對小區(qū)的基本情況、應(yīng)開展的工作心中有數(shù)，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業(yè)性的培訓(xùn)機(jī)會。美佳物業(yè)提倡“工作就是學(xué)習(xí)，工作就是創(chuàng)新”，每位員工都爭做“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個(gè)人素質(zhì)得以提高，管理處的管理服務(wù)水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業(yè)形象。
二、培育自身核心專長，創(chuàng)特色服務(wù)，提升核心競爭力。
在實(shí)習(xí)中，我看到一套由沿海集團(tuán)、易建科技、美佳物業(yè)合作自行設(shè)計(jì)開發(fā)的“一站式物業(yè)管理資迅系統(tǒng)”物業(yè)管理服務(wù)軟件。該軟件包括：“一站式客戶服務(wù)、一站式資迅管理、一站式數(shù)碼社區(qū)”三大體系，是一個(gè)利用網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)、科技手段來提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，有效地開發(fā)、整合、利用客戶資源的資迅系統(tǒng)。管理處全面提倡“一站式服務(wù)”、“最佳保安”的特色管理服務(wù)。從而，實(shí)現(xiàn)了高效的管理運(yùn)作，解決了業(yè)主的奔波之苦，創(chuàng)造了一種無微不至、無所不在的服務(wù)，提升了服務(wù)效率，提高了業(yè)主滿意度，提升了物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。
三、重視物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)工作——設(shè)備管理。
對于設(shè)備管理，我在實(shí)習(xí)中看到，管理處著重建立和完善設(shè)備管理制度；對各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片；做好設(shè)備的日常檢查巡視，定期進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認(rèn)真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，以保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)；發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行一次；消防泵每月點(diǎn)動一次，以確保發(fā)生火災(zāi)險(xiǎn)情時(shí)，消防泵能正常使用。等等。
四、推行“顧客互動年”，促進(jìn)公司與業(yè)主之間的良性互動。
美佳物業(yè)在與業(yè)主關(guān)系管理方面，在實(shí)習(xí)中我了解到，在2002年美佳重點(diǎn)開展了“顧客互動年”活動。成立了美佳俱樂部，設(shè)立新生活服務(wù)中心，開通客戶服務(wù)熱線，及根據(jù)小區(qū)居住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區(qū)活動與主題活動。如：三月份，開展了學(xué)雷鋒義務(wù)服務(wù)活動；“六一”兒童節(jié)，與幼兒園聯(lián)誼開展游戲活動；十月份，組織小區(qū)業(yè)主觀看露天電影；十二月份，圣誕節(jié)由圣誕老人派發(fā)圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強(qiáng)了公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流，創(chuàng)建了互動的顧客關(guān)系，營造了濃厚的社區(qū)氛圍和良好的居住環(huán)境。
五、管理處一道亮麗的風(fēng)景線——安保隊(duì)伍。
管理處的保安管理設(shè)大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，對小區(qū)實(shí)行24小時(shí)的安全保衛(wèi)。建立并完善各項(xiàng)治安管理規(guī)章制度；對新招聘的安保員進(jìn)行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓(xùn)，加大對在職安保員的培訓(xùn)力度，注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應(yīng)急處理能力等培訓(xùn)，從而增強(qiáng)安保員的工作責(zé)任心和整體素質(zhì)；強(qiáng)化服務(wù)意識，樹立“友善與威嚴(yán)共存、服務(wù)與警衛(wèi)并在”的服務(wù)職責(zé)，安保人員在做好治安管理職能外，還為業(yè)主提供各種服務(wù)，形成了管理處一道亮麗的風(fēng)景線。
短暫的實(shí)習(xí)轉(zhuǎn)眼而過，回顧實(shí)習(xí)生活，我在實(shí)習(xí)的過程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過實(shí)習(xí)，加深了我對物業(yè)管理知識的理解，豐富了我的物業(yè)管理知識，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認(rèn)識。同時(shí)，由于時(shí)間短暫，感到有一些遺憾。對物業(yè)管理有些工作的認(rèn)識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領(lǐng)會其精髓。
婦女因與丈夫爭吵賭氣,將自家陽臺上一塊大石頭推到樓下,砸死了一個(gè)小女孩,被追究法律責(zé)任.問:1.該婦女應(yīng)承擔(dān)哪幾種法律責(zé)任2.受害人家屬能否向責(zé)任人或其法定人要求民事賠償法律依據(jù)是什么
河某小區(qū)的業(yè)主王某家中被盜,財(cái)產(chǎn)損失達(dá)二萬多人民幣.王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費(fèi)中已包含了治安管理服務(wù)內(nèi)容,因此其家中被盜,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任.談?wù)勀銓Υ耸碌目捶?
業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時(shí),因潮濕地滑而摔倒在地,造成骨折住院一個(gè)多月,花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元.李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗?因此物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任,物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi),誤工費(fèi)和精神損失費(fèi).請問此事物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任談?wù)勀愕目捶?
某業(yè)主投訴:我買的房子雖然已入住半年,可我卻高興不起來.因?yàn)榉孔哟嬖谫|(zhì)量問題:衛(wèi)生間滲水,墻面有裂縫,門窗歪斜.找物業(yè)公司和開發(fā)商后,他們只是把裂縫補(bǔ)了補(bǔ),滲水和門窗歪斜還存在,這嚴(yán)重影響我的使用.因此,我準(zhǔn)備不支付物業(yè)公司的物業(yè)管理費(fèi)了,不知這種做法是否合理請你回答該業(yè)主提出的問題并提出你的處理意見.
大廈入伙時(shí),由于個(gè)別業(yè)主對《業(yè)主公約》中的部分條款有意見,并以他們沒有參加制訂該公約為由而拒絕簽署,該大廈的物業(yè)公司則以不給鑰匙作回應(yīng)請問:該物業(yè)公司的做法有何不妥你會如何處理
先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費(fèi),黃先生講:"我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)."請問:物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理.
大廈管理員小朱在客戶下班后的一次例行巡查中,發(fā)現(xiàn)A公司的門未關(guān),叫了幾次里面也沒回應(yīng).于是他馬上走進(jìn)A公司查看有無財(cái)物失竊.請問:小朱的做法有無不妥你有什么建議
九,某大廈物業(yè)管理公司將大廈底層大堂公共部位150多平方米出租給一個(gè)企業(yè)做電腦展臺,大廈部分業(yè)主認(rèn)為此面積已在購房時(shí)分?jǐn)偟搅烁鳂I(yè)主的頭上,各業(yè)主對此部分共有使用權(quán).要求物業(yè)管理公司不要侵犯業(yè)益,拆除展臺或給予業(yè)主一定的賠償.
十,先生(即業(yè)主)投訴大堂管理員,原因是大堂管理員沒有代其保管物品.剛到該公司的幾位實(shí)習(xí)生有不同看法:小李認(rèn)為管理員做得對,因?yàn)樵摯髲B管理委托合同沒有代客保管物品的規(guī)定;小陳認(rèn)為管理員做得不對,因?yàn)樗`反了顧客至上的服務(wù)宗旨,沒有想業(yè)主之所想,急業(yè)主之所急.請問:你有什么看法
十一,某小區(qū)共有1000套住房,還有200套尚未售出,為了進(jìn)一步搞好物業(yè)管理工作,發(fā)展商委托物業(yè)公司成立了業(yè)主委員會籌備小組,經(jīng)過一段時(shí)間的準(zhǔn)備工作,籌備小組召開了業(yè)主大會,并通過差額選舉,選舉出了業(yè)主委員會委員.但在公布業(yè)主委員會當(dāng)選委員名單前,有部分業(yè)主提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán),是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益,堅(jiān)決反對選舉結(jié)果,并要求進(jìn)行重新選舉.請問:1,發(fā)展商是否可以將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán),為什么2,物業(yè)公司應(yīng)如何協(xié)調(diào)本案的這個(gè)矛盾
十二,某小區(qū)保安員小張有一次在門崗值班時(shí),住在A棟三樓的業(yè)主下班回來,他想把公文包放在門崗處,等買菜回來再拿.小張思考片刻后,禮貌地拒絕了該業(yè)主的請求.請問:小張的做法有無不妥你會如何處理
十三,某住宅小區(qū)的物業(yè)公司為了解決區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的狀況,在住宅小區(qū)的空地建起了一個(gè)車輛保管站,要求業(yè)主把車輛停放在保管站內(nèi).除自行車免費(fèi)保管外,物業(yè)公司每月向摩托車,汽車的車主收繳一定的費(fèi)用.由于部分業(yè)主認(rèn)為亂停亂放雖然不好,但保管站的面積已在購房時(shí)分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主頭上,且業(yè)主每月向物業(yè)公司繳交管
理費(fèi),物業(yè)公司向業(yè)主收取機(jī)動車輛管理費(fèi)是侵犯部分業(yè)主的權(quán)益.要求物業(yè)公司停止收取機(jī)動車輛的保管費(fèi).
請問:該物業(yè)公司對機(jī)動車輛收取管理費(fèi)是否合理若合理,應(yīng)如何向業(yè)主解釋收費(fèi)的合理性
十四,某房地產(chǎn)公司開發(fā)了花地小區(qū).由于是分期開發(fā),分期入住的方式,該小區(qū)在很長一段時(shí)間內(nèi)難以成立業(yè)主委員會,故由開發(fā)商委托物業(yè)公司管理.但隨后開發(fā)商接到居民投訴,指責(zé)物業(yè)公司人員經(jīng)常不到位,樓梯垃圾清理不及時(shí),環(huán)境綠化無人管.開發(fā)商立即向物業(yè)公司提出限期解決問題的要求,但物業(yè)公司在限期內(nèi)并無任何
明顯改善.于是開發(fā)商以物業(yè)公司違約為由,到法院,要求解除合同,由物業(yè)公司賠償損失.
1.開發(fā)商與物業(yè)公司之間的合同是否有效為什么2.開發(fā)商是否有權(quán)解除合同為什么
十五,某住宅小區(qū)108單元第6層單號住宅的外墻下水管滲漏,濕了以下三層沿管的大片外墻.物業(yè)公司提出要對其維修,其維修費(fèi)由誰出108單元單號8家住戶,其說法不一,7,8層的住戶說:此事與他們無關(guān),他們不出維修費(fèi);六層以下的住戶說:該維修費(fèi)應(yīng)由第六層的住戶出;第六層的住戶說:該維修費(fèi)應(yīng)從維修基金出.
請問你對此有什么看法
十六,某寫字樓客戶有重要客人來訪,向管理員口頭提出:要在入口處懸掛一幅巨大的歡迎標(biāo)語,迎接客人.該管理員起初覺得為難,但本著服務(wù)客人的精神,就答應(yīng)了客戶的要求.請問:該管理員的做法有無不妥你有什么建議
十七,某管理員在小區(qū)巡視時(shí),見到幾個(gè)收廢品的人在小區(qū)內(nèi)高聲招攬生意,立即上前制止,并勸其離開.但這幾個(gè)人不聽勸告,不愿離開,該管理員立即招來保安員將其驅(qū)趕出去.請問:該管理員的做法有無不妥你有什么建議
十八,房改后,新埠港務(wù)公司住宅區(qū)設(shè)立了新埠物業(yè)管理公司.目前,新埠物業(yè)管理公司只提供保安和環(huán)衛(wèi)服務(wù),每月每戶各項(xiàng)服務(wù)只收2元的服務(wù)費(fèi).一天,海天商場為新埠港務(wù)公司住宅區(qū)的便民店送貨,司機(jī)小譚到達(dá)住宅門衛(wèi),遞交出入卡后,開車駛?cè)胱≌瑓^(qū).為了趕時(shí)間,車速較快,不注意而將正在越過馬路行動緩慢的姚女士撞成重傷.姚女士因此花去11萬元醫(yī)療費(fèi),經(jīng)協(xié)商,其中海天商場及事故責(zé)任人同意支付10萬元,剩余的1萬元由新埠物業(yè)管理公司支付,另支付5千元的營養(yǎng)費(fèi).新埠物業(yè)管理公司認(rèn)為他們沒有責(zé)任,不同意支付1.5萬元的費(fèi)用.你對新埠物業(yè)管理公司有什么看法和建議
十九,方圓物業(yè)管理公司承接了流連花園多層住宅小區(qū)的管理,做到了環(huán)境清潔衛(wèi)生,公共場地每天清掃,無亂堆亂放,下水道通暢,公共用水池定期清洗;保安人員24小時(shí)值班,巡邏;公共配套設(shè)施維護(hù)良好,水,電,消防設(shè)施保障有效.經(jīng)過方圓物業(yè)管理公司一年的努力,小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋由原來的20%提高到26%,園林綠化維護(hù)良
好,增加了社區(qū)活動場所,開展了正常的社區(qū)文體活動,因此,方圓物業(yè)管理公司向流連花園業(yè)主委員會提出:物
業(yè)管理費(fèi)由原來的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元,但遭到業(yè)主委員會的拒絕.請問:方圓物業(yè)管理公司的
要求是否合理你有什么建議
二十,某小區(qū)管理員在巡視小區(qū)時(shí),發(fā)現(xiàn)一個(gè)可疑的人在一樓梯口前游蕩,立即招來保安員將其帶到辦公室審問.請問:你會如何處理
案例分析
一,①發(fā)展商無權(quán)承諾物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).從法律角度看,物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系.物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個(gè)獨(dú)立的民事主體,相互之間不應(yīng)為對方承擔(dān)民事責(zé)任.
②物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是有關(guān)物業(yè)管理的委托合同.業(yè)主必須按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi).
③由于開發(fā)商沒有完全履行合同所約定的義務(wù),依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定:"當(dāng)事人一方不履行合同的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任.
因此,李先生可以通過人民法院追究開發(fā)商的違約責(zé)任.
二,高空拋物致人傷害是一種危害極大的違法行為.因?yàn)?這種從天而降的行為所非法侵害的對象是不特定的主體,凡是在高空拋物期間從拋物的這個(gè)區(qū)域經(jīng)過的任何人,都有受到這種非法侵害的可能,非法侵害的后果和程度往往也難以預(yù)料.
從法律責(zé)任來看,該婦女應(yīng)承擔(dān)違憲法律責(zé)任,民事法律責(zé)任以及刑事法律責(zé)任.
《中華人民共和國憲法》第五十一條規(guī)定:"中華人民共和國公民在行使自由和權(quán)利的時(shí)候,不得損害國家的,社會的,集體的利益和其他公民的合法的自由和權(quán)利."案例中,該婦女高空拋物,致人傷害死亡,顯然是違反了憲法的這個(gè)法律規(guī)定,應(yīng)承擔(dān)違憲的法律責(zé)任.
《中華人民共和國刑法》第一百一十五條規(guī)定:危害公共安全罪"以其他危險(xiǎn)方法致人重傷,死亡或者使公私財(cái)產(chǎn)遭受重大損失的,處十年以上有期徒刑,無期徒刑或者死刑.過失犯前款罪,處三年以上七年以下有期徒型,情節(jié)較輕的,處三年以下有期徒刑或者拘役.",該婦女構(gòu)成危害公共安全罪.
《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條規(guī)定:建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒有過錯(cuò)的除外.
《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第2款規(guī)定:"公民,法人由于過錯(cuò)侵害國家的,集體的財(cái)產(chǎn),侵害他人財(cái)產(chǎn),人身的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任."
因此,該婦女應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任
②,受害人家屬可要求民事賠償.法律依據(jù)為中華人民共和國民法通則》第一百二十六條規(guī)定:"建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒有過錯(cuò)的除外."及《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第2款規(guī)定:"公民,法人由于過錯(cuò)侵害國家的,集體的財(cái)產(chǎn),侵害他人財(cái)產(chǎn),人身的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任."
三,首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費(fèi)中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù),而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù).因此,本案例中,物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,應(yīng)視具體情況.如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多,保安員不履行職責(zé),而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系,則根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.如果物業(yè)公司采取了多種防范措施,公共區(qū)域沒有治安隱患,保安員盡職盡責(zé),業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處.則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任.
治安管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容.為了確保業(yè)主,住戶的安全,規(guī)避不可預(yù)測風(fēng)險(xiǎn),一方面物業(yè)管理公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù),加大安全防范的力度.另一方面,物業(yè)管理公司最好購買公眾責(zé)任險(xiǎn),將所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司.
四,這個(gè)案例的責(zé)任歸屬適用于我國民法所規(guī)定的特殊侵權(quán)的民事責(zé)任,即《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第三款規(guī)定:"沒有過錯(cuò),但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任."因此物業(yè)管理公司是否要負(fù)責(zé)賠償?shù)年P(guān)鍵是看法律有沒有規(guī)定要承擔(dān)民事責(zé)任.
《中華人民共和國民法通則》第一百二十五條規(guī)定:在公共場所,道路旁或者通道上挖坑,修繕安裝地下設(shè)施等,沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的,施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任.同理,在本案例中,如果物業(yè)公司對地面潮濕既沒有警示性標(biāo)志又沒有采取防范措施,則應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任.否則就不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任.
根據(jù)《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十八條的規(guī)定:"經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身,財(cái)產(chǎn)安全的要求.應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者作出真實(shí)的說明和明確的警示,并說明和標(biāo)明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法."這條法律規(guī)定與我國民法第一百二十五條的規(guī)定是一致的,都包含有要"明確的警示"的法律要求.
五,按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù).業(yè)主不能以房子質(zhì)量差為理由來逃避自己交納物業(yè)管理費(fèi)的法定義務(wù).業(yè)主只要享受了物業(yè)管理服務(wù),就應(yīng)交納管理費(fèi).從法律上講,不交納管理費(fèi),不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益,而且也嚴(yán)重地?fù)p害了全體業(yè)主的合法權(quán)益.如果某業(yè)主自身的合法權(quán)益受到了侵害,則物業(yè)管理公司可協(xié)助業(yè)主要求開發(fā)商維修房屋或賠償經(jīng)濟(jì)損失,或協(xié)助業(yè)主直接向人民法院提訟,要求賠償損失.業(yè)主必須意識到維護(hù)合法權(quán)益必須用合法的方式,合法的手段來維護(hù),法律絕對不能允許用非法的方式,非法的手段來維護(hù)合法權(quán)益.
六,該物業(yè)管理公司的做法不妥.應(yīng)按如下要求處理:(見小書)
七,第一,業(yè)主所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著.實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行,使用之中,而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證.
第二,當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設(shè)備,共用照明,水泵,消防設(shè)施等共用設(shè)備,設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行,仍然需要維修和保養(yǎng);保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會減少;清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.
第三,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司.
第四,減免物業(yè)管理費(fèi)用對未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果.
因此物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主講清楚上述道理,要二位老人按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi).
八,小朱的做法不妥,《中華人民共和國憲法》第九十條明確規(guī)定,"中華人民共和國公民住宅不受侵犯.禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅",《中華人民共和國刑法》第二百四十五條規(guī)定:"非法搜查或者非法侵入公民住宅的,處三年以下有期徒刑或者拘役".因此,小朱在沒有任何其他見證人在場的情況,擅自進(jìn)入A公司顯然不妥.在此情況下,小朱應(yīng)通過對講機(jī),通知管理處其他保安及A公司有關(guān)人員,同時(shí)自己守住門口不動,待管理處其他保安及A公司有關(guān)人員到場后才能進(jìn)入A公司.然后再查看有否失竊,若有失竊,則立即報(bào)案.若失竊.查看完后,應(yīng)關(guān)好A公司門.
9,業(yè)主的要求是合理的.因?yàn)闃I(yè)主買房時(shí),合同就明確規(guī)定了,共有面積和共有設(shè)備為全體業(yè)主所共有,是全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn),業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司拆除展臺.如果不拆除,則利用業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)賺的錢,理所當(dāng)然也歸全體業(yè)主.并應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會的決議,或?qū)⑦@筆收益用來貼補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足,或直接納入到維修基金之中,也可以根據(jù)業(yè)主大會的決議按照業(yè)主所擁有的共有部分的持有比例向全體業(yè)主分配.
10,小李的做法是對的.因?yàn)橐坏┬纬墒聦?shí)上的保管合同,萬一物品有損壞或丟失,則小李就要承擔(dān)賠償責(zé)任.當(dāng)然,小李要做好對業(yè)主的耐心解釋工作,動之以情,曉之以理.我們提倡業(yè)主至上的服務(wù)宗旨,但不能違反有關(guān)原則和規(guī)定.
十一,第一,發(fā)展商可以將末出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán),.根據(jù)物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論,任何建筑物區(qū)分所有權(quán)的取得都只有兩種方式,就是原始取得和繼受取得.原始取得是指建筑物的發(fā)展商取得土地使用權(quán)后通過開發(fā)建造了建筑物整體,從而取得了建筑物所有權(quán)的方式.繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎(chǔ)上,建筑物發(fā)展商通過買賣,贈與,繼承,交換或者其他合法方式將建筑物區(qū)分所有權(quán)依法轉(zhuǎn)移給建筑物區(qū)分所有權(quán)人的方式.因此,是建筑物發(fā)展商依法創(chuàng)設(shè)了建筑物區(qū)分所有權(quán).
任何人,或者任何其他組織依法通過買賣,贈與,繼承,交換或其他合法方式獲得了建筑物其中的某一個(gè)單元或套房,就成為建筑物區(qū)分所有權(quán)人,即通常在物業(yè)管理活動中所說的業(yè)主.
發(fā)展商未出售的房屋也許房地產(chǎn)開發(fā)商留著自用,出租或其他用途,只要這部分房屋的所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,所有權(quán)者仍然是發(fā)展商.因此,這時(shí)發(fā)展商就由原來的建筑物所有權(quán)人的身份依法轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)人.當(dāng)發(fā)展商成為建筑物區(qū)分所有權(quán)人之后,從法律地位上,自然就擁有建筑物區(qū)分所有權(quán)人的區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán),共用部分持分權(quán)及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)的各項(xiàng)權(quán)利,當(dāng)然也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù).這時(shí)發(fā)展商作為未出售房屋部分的建筑物區(qū)分所有權(quán)人依法是享有與其他業(yè)主一樣平等的各項(xiàng)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù).任何人都不能隨意剝奪發(fā)展商作為未出售房屋部分的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的業(yè)利和義務(wù),否則,就構(gòu)成侵害發(fā)展商業(yè)主的合法權(quán)益,發(fā)展商有權(quán)依據(jù)法律,法規(guī)的有關(guān)規(guī)定來維護(hù)其合法權(quán)益.
既然發(fā)展商作為未出售房屋部分的建筑物區(qū)分所有權(quán)人,就必然擁有業(yè)主大會的選舉權(quán)和被選舉權(quán).
綜上所述,發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人,即未出售房屋的業(yè)主,與其他業(yè)主一樣具有業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán).某小區(qū)的部分業(yè)主之所以提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán),是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益,堅(jiān)決反對選舉結(jié)果,要求進(jìn)行重新選舉,這些都是由于其不清楚發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的地位所造成的誤解.
第二,作為物為管理公司應(yīng)該多給這些業(yè)主進(jìn)行解釋,使他們清楚了解法律,法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,依法維護(hù)發(fā)展商和全體業(yè)主的合法權(quán)益,依法做好業(yè)主委員會的選舉工作.
十二,同10題
十三,合理.但應(yīng)向業(yè)主解釋清楚,收取的費(fèi)用是為了支付實(shí)施車輛的管理所必須發(fā)生的人工費(fèi)和設(shè)施,設(shè)備費(fèi)及相關(guān)的管理費(fèi)用.費(fèi)用的收取以維持車輛保管站的正常運(yùn)作為最低限度.
十四,第一,合同是否有效,要視合同的訂立情況.如果訂立的合同不存在主體不合格,無效,意思表示不真實(shí),內(nèi)容不合法等四種情況,則合同有效,但只要出現(xiàn)了這四種情況中的任何一種,則該合同無效.
第二,合同的解除有兩種情形:即約定解除和法定解除二種形式.約定解除是當(dāng)事人通過行使約定的解除權(quán)或者兩方協(xié)商決定,而進(jìn)行的合同解除.約定解除權(quán)的解除是當(dāng)事人在合同中約定在合同成立以后,全部履行之前,由當(dāng)事人一方在某種解除合同的條件出現(xiàn)后享有解除權(quán),并可以通過行使合同的解除權(quán)而消滅合同關(guān)系,如果開發(fā)商要單方面行使約定解除權(quán),就必須以約定的合同解除條件出現(xiàn)為前提.協(xié)商解除是指合同雙方當(dāng)事人協(xié)商一致,都同意解除,而不是單方面行使解除權(quán).因此,如果沒有約定的合同解除條件,開發(fā)商就無權(quán)解除合同.但開發(fā)商可以通過物業(yè)行政主管部門仲裁或向人民法院訴訟,申請解除合同.
法定解除是合同解除的條件由法律直接規(guī)定.
十五,水管滲漏,屬一般維修,換根外墻水管即可.因此,不應(yīng)使用維修基金.因這根水管修好以后,8戶住戶都受益,根據(jù)"誰受益,誰負(fù)責(zé)"的原則,應(yīng)由8戶住戶共同維修,具體費(fèi)用按份額比例分?jǐn)?
十六,如果該公司對管理人員進(jìn)行過這方面的培訓(xùn)或有這方面的操作規(guī)程要求,則該管理人員的做法無不妥.但如果該管理人員不知道這方面的要求或不知道如何操作,則應(yīng)對客人說明,其本人不知究竟應(yīng)該如何處理此事,他可帶客人一起或獨(dú)自到有關(guān)部門了解情況后,再做決定,但他無權(quán)拒絕.
十七,做法無不妥.因?yàn)樾^(qū)公共場所屬全體業(yè)主的公共場所,為全體業(yè)主所獨(dú)有,是業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn).外人在小區(qū)內(nèi)高聲招攬生意,侵犯了全體業(yè)主的權(quán)益,做為物業(yè)公共區(qū)域管理人員,該管理應(yīng)勸其離開.但不應(yīng)用驅(qū)趕的方式,應(yīng)多請一些保安員來勸說他們出去.
18,如果沒有證據(jù)證明物業(yè)管理公司有過錯(cuò),造成該業(yè)受重傷,則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任.盡管物業(yè)公司收取了保安服務(wù)費(fèi),但物業(yè)管理的保安服務(wù)是一種群防群治的安全防范服務(wù).物業(yè)管理公司在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與業(yè)主,住戶之間不存在人身,財(cái)產(chǎn)的保管或保險(xiǎn)關(guān)系.
建議該公司向業(yè)主解釋清楚物業(yè)保安服務(wù)的性質(zhì).
計(jì)費(fèi)基礎(chǔ) 費(fèi)率（％）
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建筑安裝工程概算額 2
(一)任重，歷史的寄托
1．城市現(xiàn)代化發(fā)展的要求
城市現(xiàn)代化主要是指城市服務(wù)的現(xiàn)代化。城市的現(xiàn)代化必將對城市的服務(wù)功能和服務(wù)程度提出更高的要求。物業(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)部門中一個(gè)重要的行業(yè)，為城市居民提供全方位服務(wù)是其的出發(fā)點(diǎn)和歸宿。物業(yè)管理的快速發(fā)展將有利于擴(kuò)大城市服務(wù)范圍，完善城市服務(wù)功能，提高城市現(xiàn)代化水平。
2．輔助社區(qū)管理行政事務(wù)的需要
社區(qū)是社會的單元結(jié)構(gòu)，社區(qū)業(yè)主及物業(yè)使用人不是獨(dú)立存在的，它總是受一定的行政區(qū)域范圍內(nèi)國家行政機(jī)構(gòu)的管理，如街道辦事處、居委會、派出所等，相應(yīng)地會實(shí)行計(jì)劃生育管理、流動人口和固定人口管理、治安管理等l3J。上述行政事務(wù)管理本應(yīng)是相應(yīng)行政機(jī)構(gòu)的職能，但在實(shí)際工作中，一些行政部門總愛將這些事務(wù)攤派給物業(yè)管理單位，目前我國物業(yè)管理企業(yè)的事務(wù)已超過<物業(yè)管理?xiàng)l例>等有關(guān)國家法律法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容。在社區(qū)行政事務(wù)管理中，物業(yè)管理企業(yè)起到了相當(dāng)?shù)妮o助作用，有效協(xié)助了有關(guān)政府部門開展工作。
3．引導(dǎo)開發(fā)高品質(zhì)生活方式的需要
隨著社會科技的進(jìn)步和人們生活水平提高，過去那種只求住房寬敞，環(huán)境舒適的住房觀念正在發(fā)生變化。人們對居住的要求愈來愈高，物業(yè)管理企業(yè)要順應(yīng)發(fā)展的要求，在物業(yè)管理中不能僅僅滿足于常規(guī)性管理，而應(yīng)當(dāng)結(jié)合不同的物業(yè)硬件和業(yè)主需求，創(chuàng)設(shè)并提倡新型高品質(zhì)的生活方式，來體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的人文關(guān)懷。許多物業(yè)管理企業(yè)已在此方面起到了良好的社會作用。深圳萬科物業(yè)管理公司對物業(yè)管理實(shí)行零干擾服務(wù)，中海物業(yè)管理公司推行的氛圍管理等。通過智能化管理模式推廣，不僅突出了物業(yè)管理企業(yè)形象，顯示了管理實(shí)力，更引導(dǎo)提倡了業(yè)主新的生活方式，這也是物業(yè)管理企業(yè)的社會道德責(zé)任所在。
4．為國家吸納城鄉(xiāng)剩余勞動力的需要
物業(yè)管理就其服務(wù)性質(zhì)而言，屬于勞動密集型行業(yè)。物業(yè)管理涉及的范圍很廣，物業(yè)的管理及附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)本身就需要大量的勞動力，與物業(yè)管理相聯(lián)系的社區(qū)建設(shè)更為勞動力就業(yè)開辟了廣闊的天地。根據(jù)目前政府公布的數(shù)據(jù)，全國從事物業(yè)管理的人員為230萬人，但據(jù)業(yè)界權(quán)威人士保守估計(jì)至少應(yīng)有300萬。2000年全國下崗職工再就可以預(yù)見，以物業(yè)管理為核心，以便民服務(wù)為宗旨的服務(wù)組織會越來越多，隊(duì)伍越來越大，成為吸引城鄉(xiāng)剩余勞動力，擴(kuò)大勞動就業(yè)的主要部門之一。
5．維護(hù)業(yè)益的需要
我們買電視機(jī)，可能不用誰給你發(fā)一個(gè)證，證明電視機(jī)是你的。但是房子必須要國家發(fā)證才能證明是你自己的。為什么我們自己的東西要靠別人證明呢?歸根到底是我們的法律尚不夠健全。
在業(yè)主買房的同時(shí)，除了房屋本身，他們還買到了什么?這在以往的購房中很難明確說清楚。而當(dāng)介人物業(yè)管理后，物業(yè)管理企業(yè)為了理順業(yè)主、開發(fā)商和自身的關(guān)系，提供高品質(zhì)的服務(wù)，必須事先將三者的權(quán)益關(guān)系明了化，以避免日后的種種矛盾。這對于維護(hù)業(yè)益起了積極的推動作用。
(二)道遠(yuǎn)，現(xiàn)實(shí)的無奈
“路漫漫，其修遠(yuǎn)兮”，這句話正好概括物業(yè)管理行業(yè)目前所面臨的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。歷史遺留的沉重包袱和眼前無可奈何的事實(shí)，使得物業(yè)管理行業(yè)要想完全實(shí)現(xiàn)自己的歷史重托，路途之漫長不說，腳步之艱難也是可想而知的。
1．物業(yè)管理行業(yè)的先天之不足
(1)行業(yè)與法規(guī)政策層面
物業(yè)管理對象包括房屋、配套設(shè)施設(shè)備和環(huán)境，涉及錯(cuò)綜復(fù)雜的人與物、人與人的關(guān)系，矛盾時(shí)有發(fā)生。由于物業(yè)管理在我國真正起步較晚，仍然存在著思想觀念陳舊、管理體制落后、物業(yè)管理市場還不成熟等諸多方面的問題。長期以來，房地產(chǎn)依法管理力度不大，一些管理措施不到位，物業(yè)管理的立法還相對滯后，層次不高，住戶房管法律意識淡薄，業(yè)主與物業(yè)管理人員之間因某些瑣事經(jīng)常發(fā)生沖突，甚至有惡性事件發(fā)生，使物業(yè)管理人員受到身心傷害。
(2)開發(fā)商層面
目前房地產(chǎn)開發(fā)過程中的管理問題比較嚴(yán)重，諸如承建商在將項(xiàng)目承包到手后，又將其多項(xiàng)分割層層發(fā)包，很多施工隊(duì)伍不具備相應(yīng)的施工資質(zhì)條件，他們降低成本，追求利潤，再加上假、次、差材料充斥市場等原因，致使建筑工程出現(xiàn)大面積外墻脫落、房屋滲漏、門窗關(guān)閉不嚴(yán)、墻面潮濕、衛(wèi)生間樓板漏水等問題普遍存在，且往往久治不愈，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工與物業(yè)管理的脫節(jié)，不僅使建筑物存在著嚴(yán)重的質(zhì)量問題，同時(shí)也影響居民的正常生活，給后期物業(yè)管理帶來很大的困難。
(3)物業(yè)管理企業(yè)層面
我國的物業(yè)管理公司有很大一部分是由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下遺留下的房管所轉(zhuǎn)軌組建而成的，或由大型企事業(yè)單位在機(jī)構(gòu)改革中逐步推向社會的后勤科室轉(zhuǎn)變而來的，他們總以以前的房老大自居，思想觀念落后，仍沿用過去福利型的封閉式管理模式，惰性極大，管理內(nèi)容單一，缺少對物業(yè)和物業(yè)使用人的綜合服務(wù)精神，缺乏市場競爭意識。另有很大部分物業(yè)管理企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)商為解決售后服務(wù)而自行組建的，形成包建包管的局面，降低了物業(yè)管理專業(yè)化、企業(yè)化的程度，并使業(yè)主喪失了自己選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利。
(4)業(yè)主層面
由于我國長期的住宅消費(fèi)模式是福利型的，有些業(yè)主們還不大習(xí)慣物業(yè)管理有償服務(wù)的模式，甚至有些業(yè)主根本不清楚什么是物業(yè)，認(rèn)為收取管理費(fèi)是亂收費(fèi)，產(chǎn)生抵觸情緒，到處告狀。如今讓他們“花錢住房子”，就容易產(chǎn)生對物業(yè)管理的過分要求，憧憬著少收費(fèi)、多辦事。另外，個(gè)別業(yè)主的道德水平也阻礙物業(yè)管理市場的規(guī)范發(fā)展，亂丟垃圾、亂停車、拒繳費(fèi)等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，而且個(gè)別業(yè)主對小家庭很看重，家庭裝修富麗堂皇，而對社區(qū)環(huán)境漠不關(guān)心。還有個(gè)別人經(jīng)常與物業(yè)管理公司理論，上電視、報(bào)刊投訴，要更換物業(yè)公司等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
2．現(xiàn)實(shí)的無奈
(1)缺乏中國物業(yè)管理的客觀認(rèn)識
我們不能只看到深圳、上海、北京等物業(yè)管理發(fā)達(dá)的城市，這些城市只是中國龐大版圖中的幾個(gè)點(diǎn)而已。還有更廣大的國人還沒有享受到像深圳業(yè)主一樣的文明居住方式，也根本不清楚自己的權(quán)利。這既是因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)的發(fā)展失衡，缺乏普遍的物業(yè)管理消費(fèi)能力，使不同地域?qū)ο冗M(jìn)物管方式的接受能力和接受程度大相徑庭。
(2)行業(yè)發(fā)展史上的一些做法遺留的負(fù)面影響
大家都知道三句口號，一句是“業(yè)主就是上帝”，一句是“物業(yè)管理公司是業(yè)主的管家”，一句是某著名物業(yè)公司的規(guī)章制度，叫做對業(yè)主要“打不還手罵不還口”。一方面是上帝，一方面是管家，另一方面是打罵都要笑臉相迎。在這種思想引導(dǎo)下，業(yè)主自然敢對物業(yè)公司破口大罵，罵你怎么樣，我就罵你了，你還得對我笑，完全忽視了物業(yè)管理人員的心理承受能力。關(guān)于這一點(diǎn)，在深圳拍攝的系列情景片《物業(yè)管理是怎樣煉成的》對此進(jìn)行了極為精彩的演繹，該片出來后，相信從事過物業(yè)管理工作的人都能從中得到強(qiáng)烈的共鳴。
(3)遠(yuǎn)大抱負(fù)的缺失
大部分物業(yè)管理企業(yè)為社會做貢獻(xiàn)的表現(xiàn)目前還僅限于被迫的納稅和被動的員工就業(yè)，而沒有主動承擔(dān)對國家對民族的責(zé)任意識。例如在倡導(dǎo)文明居住方式提升國人素質(zhì)方面幾乎無所作為。此外，物業(yè)管理行業(yè)也缺乏舉新精神，也不利這一行業(yè)的發(fā)展與提升。
(三)前行，時(shí)代的要求
不積跬步，無以至千里。無論前行的道路多么艱難坎坷，肩上的負(fù)累多么沉重不堪，我們唯有用厚實(shí)的腳步去一步一步征服它，我們物業(yè)管理人以及廣大的國民才會更加體味出物業(yè)管理這一偉大行業(yè)所具有的內(nèi)在價(jià)值。
1．樹立宏偉遠(yuǎn)大的目標(biāo)
有位哲學(xué)家說過，目標(biāo)等于成功。我們都相信，只要有期待，就會有成功。物業(yè)管理行業(yè)要將生命融入民族、社會和國家的命運(yùn)之中，最終實(shí)現(xiàn)行業(yè)的價(jià)值與民族社會價(jià)值的完美統(tǒng)一[4]4。我們不僅僅滿足于社會效益的奉獻(xiàn)，我們應(yīng)該更多的致力于經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)展，為國家解決社會問題的同時(shí)，也為我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
2．切實(shí)維護(hù)業(yè)主的權(quán)益
物業(yè)管理企業(yè)要高舉維護(hù)業(yè)益的大旗，用切實(shí)的行動和舉措贏得業(yè)主的信賴。物業(yè)屆應(yīng)大力借鑒華遠(yuǎn)地產(chǎn)推行的“工程擔(dān)保”和“業(yè)權(quán)分配”制度。物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)業(yè)益的貢獻(xiàn)是使物業(yè)管理齄個(gè)行業(yè)更加規(guī)范和成熟，能起到物管企業(yè)與業(yè)主雙贏的效果。
工程擔(dān)保引入保證人作為第三方，對建設(shè)工程中一系列合同的履行進(jìn)行監(jiān)督并對違約承擔(dān)責(zé)任，是一種促使參與工程建設(shè)各方守信履約的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。開發(fā)商、承包商、保證人三者之間形成保證擔(dān)保關(guān)系。開發(fā)商和承包商是合同的主體，在不同的擔(dān)保品種下，設(shè)定一方為被保證人，另一方為權(quán)益人(受益人)，在被保證人不履行合同義務(wù)給權(quán)益人造成損失的情況下，權(quán)益人可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。
業(yè)主購買經(jīng)過工程擔(dān)保的房地產(chǎn)，可以盡可能排除今后房屋出現(xiàn)任何意外風(fēng)險(xiǎn)的后顧之憂。這對業(yè)主和物業(yè)管理公司來說都是一件好事。
業(yè)權(quán)是物權(quán)的一部分，是特指在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，權(quán)利主體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，直接支配一定的物業(yè)，并排除他人干涉的民事權(quán)利。業(yè)權(quán)分配簡單來說，就是當(dāng)業(yè)主購買某項(xiàng)目單元后，可按份額與其他業(yè)主共同享有社區(qū)園林、樓頂、地下室、公共車庫等公共部分的全部收益，全體業(yè)主可以在政策允許前提下，按約定方式共同決定公用部分的使用方式，共享公用部分產(chǎn)生的收益。
以往由于信息嚴(yán)重不對稱與部分開發(fā)商的蓄意隱瞞，很多業(yè)主難以明確知道自己所擁有的特別是對公共區(qū)域所擁有的權(quán)益，而常常導(dǎo)致這部分權(quán)益被侵占。華遠(yuǎn)提出的“業(yè)權(quán)分配”正是把這部分權(quán)利和收益還給業(yè)主j。這一舉措也減少了業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)都能受益，何嘗不是一件好事，何必貪小便宜吃大虧呢。
3．加強(qiáng)溝通，增進(jìn)感情
物業(yè)管理公司與業(yè)主在物業(yè)管理過程中，由于缺乏溝通，一直都是矛盾的雙方。因此雙方應(yīng)加強(qiáng)溝通，北京萬科物業(yè)在這方面做得比較好。萬科物業(yè)有一月刊《北京萬科通訊>，每期的雜志都有萬科物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通狀況，而且業(yè)主對小區(qū)物業(yè)的意見也都在上面。權(quán)威人士認(rèn)為，萬科物業(yè)繳費(fèi)率高，這是關(guān)鍵因素之一。要想加強(qiáng)溝通，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該對自己的工作有一個(gè)明確的認(rèn)識。物業(yè)管理，管理的是物，服務(wù)的是人，通過對物的管理，實(shí)現(xiàn)對人的服務(wù)。缺少服務(wù)意識的管理，業(yè)主是不買賬的。
4．樹立品牌意識，塑造良好企業(yè)形象
品牌是高品質(zhì)服務(wù)的持久作用升華而成的一種企業(yè)信譽(yù)，是品質(zhì)的象征，是企業(yè)形象的一個(gè)重要標(biāo)志，品牌形象能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。物業(yè)管理企業(yè)提供的是無形產(chǎn)品，其沒有可依附實(shí)體，其中產(chǎn)品品質(zhì)、功能的體現(xiàn)比有形產(chǎn)品更需要借助品牌形象來實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)有塑造優(yōu)質(zhì)品牌的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，她最接近大眾，最了解大眾的心理及需求，而且其周到的服務(wù)能立即為大眾所感受，很容易在住戶心目中樹立起體貼、關(guān)愛、和諧的形象。人是有感情的動物，物業(yè)管理企業(yè)只要隨時(shí)為住戶排憂解難，提供最佳的服務(wù)，住戶最終會為這種感情投資所“感動”，會給物業(yè)管理企業(yè)以豐厚的回報(bào)。
二、關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的建議
(一)政府應(yīng)將小區(qū)物業(yè)管理作為城市管理工作的重要組成部分來抓加大對物業(yè)管理工作的重視和支持，推進(jìn)其工作的不斷深入、規(guī)范和完善；如作為主管部門切實(shí)履行好管理職責(zé)，加大對相關(guān)物業(yè)管理部門的協(xié)調(diào)力度，形成物業(yè)管理中的統(tǒng)一步調(diào)；加大對物業(yè)管理的監(jiān)督力度，促使物業(yè)管理企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)；加大宣傳力度，讓廣大居民熟悉、理解和支持它。
(二)政府應(yīng)協(xié)助物業(yè)管理行業(yè)
加強(qiáng)市場競爭機(jī)制，推行完善的招投標(biāo)制度以招投標(biāo)制度為切入點(diǎn)，用市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則來規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)的行為。要引導(dǎo)物業(yè)管理走規(guī)模經(jīng)營之路，降低經(jīng)營成本，創(chuàng)名牌物業(yè)管理企業(yè)。
(三)政府要建立具有溝通機(jī)制、契約機(jī)制、行為機(jī)制和激勵機(jī)制在內(nèi)的社區(qū)綜合管理的新模式。同時(shí)要完善物業(yè)管理各細(xì)部的立法工作，以法律形式規(guī)范其運(yùn)作。
(四)構(gòu)建包括物業(yè)管理政府主管部門、公安、工商、稅務(wù)及物價(jià)等部門組成的物業(yè)管理的政府管理機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理協(xié)會、行業(yè)自律管理機(jī)構(gòu)，以及社會性、群眾性的監(jiān)督機(jī)構(gòu)三方面在內(nèi)的健全完善的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。
應(yīng)該說，我們并不缺少“富而有道”的文化基因。但是，今天我們要建設(shè)一個(gè)和諧發(fā)展的社會，要倡導(dǎo)各行各業(yè)在創(chuàng)業(yè)過程中更多地承擔(dān)起社會責(zé)任，還有很長一段路要走。物業(yè)管理行業(yè)所承載的艱巨歷史使命，是我們所有物業(yè)管理人義不容辭的社會責(zé)任。社會要和諧，物業(yè)管理行業(yè)得做排頭兵。
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