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篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 風(fēng)險(xiǎn)控制

近十幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為迅速，逐步成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要力量。作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)從成立初期、拿地建設(shè)到銷售等各環(huán)節(jié)涉稅金額較大種類較多，且投資規(guī)模大經(jīng)營(yíng)流程復(fù)雜，稅費(fèi)支出在房地產(chǎn)企業(yè)總支出占比中約占五成，可見房地產(chǎn)業(yè)是重稅行業(yè)。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策及稅收征管的持續(xù)加緊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及稅收管理方面均受到了一定程度的影響。合法合理的稅收籌劃能夠有效規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，也能夠使企業(yè)實(shí)現(xiàn)一定的節(jié)稅效益。在此背景下探討房地產(chǎn)業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)效益并優(yōu)化整體稅負(fù)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃步驟及方法

首先，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃步驟一般可分為四個(gè)環(huán)節(jié)：整體把握企業(yè)及相應(yīng)稅收政策法規(guī)情況。了解自身風(fēng)險(xiǎn)偏好、財(cái)務(wù)狀況等要素，清晰地把握當(dāng)?shù)囟愂辗ㄒ?guī)及征收慣例；在對(duì)上述情況了解的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)籌劃方案，包含法規(guī)依據(jù)、注意事項(xiàng)及可能的稅收風(fēng)險(xiǎn)等，考察其可行性，進(jìn)行因素變動(dòng)分析以嚴(yán)控稅收風(fēng)險(xiǎn)；落實(shí)方案時(shí)應(yīng)考慮企業(yè)價(jià)值最大化，保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的良好溝通，及時(shí)修正執(zhí)行偏差；總結(jié)時(shí)應(yīng)注意評(píng)價(jià)稅收籌劃方案為往后籌劃積累經(jīng)驗(yàn)。

推遲納稅時(shí)間節(jié)點(diǎn)可使企業(yè)獲得應(yīng)納稅稅額的時(shí)間價(jià)值，在當(dāng)前通貨膨脹條件下，遞延納稅在實(shí)質(zhì)上減輕了企業(yè)稅負(fù)。如推遲確認(rèn)收入盡早確認(rèn)費(fèi)用、加速折舊等使得企業(yè)前期少納稅額。

不同房地產(chǎn)項(xiàng)目主體遵循不同的稅收規(guī)定。如分公司和子公司承擔(dān)的稅負(fù)不盡相同，分公司所得稅由總公司匯總繳納，而只承擔(dān)土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等，子公司則不同，作為獨(dú)立法人主體，子公司也要承擔(dān)所得稅。分公司成立初期形成的虧損可用于抵減母公司稅前利潤(rùn)從而降低企業(yè)整體稅負(fù)，而子公司則自負(fù)盈虧，從此角度分析分公司于納稅而言更有利。再如房地產(chǎn)企業(yè)以新公司還是舊公司作為新項(xiàng)目開發(fā)主體也影響著所得稅的繳納，如果舊公司項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，在舊公司開發(fā)新項(xiàng)目所獲利潤(rùn)可用于彌補(bǔ)舊公司虧損，同樣情況下新公司則不能。

稅收臨界點(diǎn)的存在可能使企業(yè)應(yīng)納稅額達(dá)到臨界點(diǎn)時(shí)應(yīng)納稅額大幅提升，也可能有所減輕，如扣除限額、起征點(diǎn)、累進(jìn)稅率點(diǎn)等，不同級(jí)次的稅率可能面臨著從量變到質(zhì)變的跳躍。其中起征點(diǎn)、免征額及各稅率級(jí)次上下限等稅基臨界點(diǎn)可能引發(fā)企業(yè)稅負(fù)質(zhì)變，企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)自身稅收優(yōu)惠享有資格并積極申請(qǐng)，如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值稅。當(dāng)企業(yè)應(yīng)納稅額在臨界點(diǎn)左右可適當(dāng)調(diào)整以享受稅收優(yōu)惠，但如果差距偏大則應(yīng)綜合權(quán)衡成本利益。

在保證遵守現(xiàn)行稅法及有關(guān)政策規(guī)定的情況下，可合理選擇會(huì)計(jì)政策，調(diào)整企業(yè)成本費(fèi)用以進(jìn)行稅收籌劃。如選擇資產(chǎn)折舊政策、費(fèi)用合理分類等，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，通過(guò)合理劃分小區(qū)的不同區(qū)間可有效利用普通住宅增值率20%有關(guān)的稅收優(yōu)惠條件。嚴(yán)格區(qū)分招待費(fèi)、交通費(fèi)、宣傳費(fèi)等以滿足一定的納稅扣除標(biāo)準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的稅種

（一）企業(yè)所得稅籌劃

一是根據(jù)上述討論，不同房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇分、子公司等合適的組織形式，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)從納稅風(fēng)險(xiǎn)角度考慮選擇子公司形式，而從分公司在成立初期形成的虧損可抵減母公司稅前利潤(rùn)角度分析則應(yīng)選擇分公司形式。此外，從所得稅繳納角度看，舊公司如果經(jīng)營(yíng)虧損，其虧損可在舊公司開發(fā)的新項(xiàng)目稅前利潤(rùn)中予以抵減，而新公司則不具備此項(xiàng)條件。

二是房地產(chǎn)業(yè)所需資金較多，融資時(shí)可適當(dāng)舉債充分利用債務(wù)籌資的稅盾效應(yīng)，項(xiàng)目完工前貸款利息可計(jì)入開發(fā)成本，完工后亦可計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除，節(jié)稅效益較為明顯。

三是合理確定有限額扣除、全額扣除等可稅前扣除項(xiàng)目及不得稅前扣除項(xiàng)目，如工會(huì)經(jīng)費(fèi)保證在工資薪金總額的2%以內(nèi)，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和招待費(fèi)等在特定比例內(nèi)的部分才允許扣除，再如支付的罰金、股息紅利等不得稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意控制不得稅前扣除項(xiàng)目的增加。

（二）土地增值稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)面臨較重的土地增值稅負(fù)，該稅種采用超額累進(jìn)稅率更加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也使得土地增值稅稅收籌劃顯得尤為重要。以下是實(shí)務(wù)中應(yīng)用較廣的幾種籌劃方法：

增加成本進(jìn)行籌劃。稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的成本可以加計(jì)扣除20%，費(fèi)用可在成本的10%內(nèi)扣除，通過(guò)增加成本減少增值率從而少征增值稅，同時(shí)成本投入增加有利提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力提升產(chǎn)品質(zhì)量。此外，企業(yè)也可降低售價(jià)減少增值額，但數(shù)據(jù)推理表明在降低幅度或成本增幅相同的條件下，后者可使增值率降幅更大。

鑒于稅法規(guī)定，因項(xiàng)目公司出售股權(quán)時(shí)其土地權(quán)屬及房屋所有權(quán)并未變化，因而無(wú)須繳納土地增值稅，故可通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式節(jié)省該項(xiàng)稅金及營(yíng)業(yè)稅。

組合不同的清算期間及不同的清算項(xiàng)目以進(jìn)行籌劃。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分期清算土地增值稅，實(shí)務(wù)中地塊及期間的不同劃分將影響著企業(yè)整體的增值額，也為企業(yè)稅收籌劃提供了空間。

在房地產(chǎn)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)分別成立相應(yīng)公司以分散收入。如針對(duì)高端商業(yè)區(qū)、精裝房等需裝修項(xiàng)目專門成立建筑裝修公司，通過(guò)與客戶單獨(dú)簽訂裝修合同分離裝修收入，減少土地增值稅稅基，避免增值額過(guò)高引發(fā)企業(yè)需按較高累進(jìn)稅率納稅的現(xiàn)象，裝修收入不交土地增值稅，只交營(yíng)業(yè)稅金及附加；針對(duì)商品房銷售可專門成立銷售公司以分離增值額減少增值率，以一個(gè)較低增值率的價(jià)格將商品房銷售給銷售公司，后者再以原定價(jià)格售出，此外成立公司的費(fèi)用也能在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以加計(jì)扣除。再如針對(duì)向客戶提供的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)可專門成立物業(yè)公司，避免營(yíng)業(yè)收入中包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他價(jià)外費(fèi)用，切實(shí)降低房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入。

鑒于稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅人取得預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的、出售比例占比85%以上或雖未超85%但剩余可售面積已全部出租或自用的等情況下可要求其清算土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)可合理安排銷售許可證取得時(shí)間及銷售進(jìn)度，盡量獲取延遲繳納土地增值稅的時(shí)間價(jià)值。

合理確定普通住宅項(xiàng)目定價(jià)。把握好土地增值稅稅率變動(dòng)臨界點(diǎn)，定價(jià)時(shí)應(yīng)準(zhǔn)確掌握好土地增值稅的稅率級(jí)次，提升企業(yè)稅后凈收益。如為了使普通住宅項(xiàng)目享受20%以下增值率免征土地增值稅優(yōu)惠政策，可依據(jù)土地增值稅計(jì)算公式算出可免稅的最高售價(jià)作為定價(jià)參考。

（三）營(yíng)業(yè)稅籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)主要在建筑業(yè)、租賃業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)等四方面涉及繳納營(yíng)業(yè)稅，稅務(wù)籌劃可從以下展開：一是利用不同行業(yè)稅率差分離裝修與銷售業(yè)務(wù)收入，從而使其適用不同的稅率，降低企業(yè)整體稅負(fù)；可成立專門物業(yè)公司以剝離手續(xù)費(fèi)、配套設(shè)施代收費(fèi)等人價(jià)外費(fèi)用，減少營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅總額從而降低稅負(fù)。稅法規(guī)定物業(yè)公司代收水電費(fèi)等行為屬于業(yè)務(wù)，可僅就其手續(xù)費(fèi)收入征收營(yíng)業(yè)稅，這就為房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)收取的價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行籌劃提供了空間；鑒于稅法有規(guī)定，對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)投資入股并參與被投資方利潤(rùn)分配、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅，投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不予征收，故房地產(chǎn)企業(yè)可考慮以作價(jià)入股的方式將其在建工程、商業(yè)樓或土地使用權(quán)等進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓以有效利用稅收優(yōu)惠政策。

（四）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2015年底，“營(yíng)改增”將全面覆蓋我國(guó)多數(shù)行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。增值稅和營(yíng)業(yè)稅作為兩大主要流轉(zhuǎn)稅種，在征稅環(huán)節(jié)和計(jì)稅依據(jù)上存在諸多不同，增值稅是價(jià)外稅，可有效避免重復(fù)征稅情況。一般而言，“營(yíng)改增”將增加房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本，但若企業(yè)能夠從施工單位或其他企業(yè)獲取足夠可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票，理論上說(shuō)也可整體上減輕企業(yè)稅負(fù)。相信隨著“營(yíng)改增”改革的持續(xù)推進(jìn)和完善，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)將會(huì)進(jìn)一步減輕。

參考文獻(xiàn)：

篇2

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);環(huán)節(jié)分析;納稅籌劃

納稅籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要一環(huán),因?yàn)榧{稅義務(wù)涉及到企業(yè)的設(shè)立,籌資,投資,生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)的各個(gè)方面,因此納稅籌劃也貫穿于以上整個(gè)過(guò)程,關(guān)系到整個(gè)企業(yè)戰(zhàn)略的執(zhí)行情況。同時(shí)納稅成本是企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的重要組成部分,公司為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)也必須重視企業(yè)的納稅籌劃。隨著我國(guó)新企業(yè)所得稅法的頒布、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施以及增值稅的逐步轉(zhuǎn)型,企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的法律和制度環(huán)境進(jìn)一步完善。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),在我國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中占有重要地位。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直處在過(guò)熱狀態(tài),面對(duì)這種狀況,政府實(shí)施了土地,金融,稅收等多種調(diào)控政策,這些政策在一定程度上抑制了房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲。同時(shí)這些政策也使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨了困境,競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,融資更加困難,盈利空間也受到了壓縮。在這樣的境況下,房地產(chǎn)業(yè)要提高投資回報(bào)率,實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化只能通過(guò)降低成本來(lái)實(shí)現(xiàn)。而納稅成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分,在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)困境的狀況下,企業(yè)通過(guò)納稅籌劃降低經(jīng)營(yíng)成本,提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力就顯得尤為重要。本文主要從房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程的各個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)簡(jiǎn)要分析房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的整體思路。

一、各環(huán)節(jié)的納稅籌劃

(一)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)的納稅籌劃

由于新企業(yè)所得稅法的頒布,原來(lái)通過(guò)選擇企業(yè)注冊(cè)地和企業(yè)性質(zhì)進(jìn)行納稅籌劃的方法應(yīng)經(jīng)失去了意義。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從企業(yè)組織形式和組織結(jié)構(gòu)的選擇兩個(gè)方面進(jìn)行納稅籌劃。具體來(lái)說(shuō),組織形式的選擇主要是獨(dú)資企業(yè)、合伙制企業(yè)和股份公司制企業(yè)的選擇,因?yàn)楠?dú)資企業(yè)、合伙制企業(yè)只交個(gè)人所得稅,而股份公司制企業(yè)既要交個(gè)人所得稅還要交企業(yè)所得稅。企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的選擇主要是房地產(chǎn)集團(tuán)公司設(shè)立子公司和分公司的選擇,分公司和總公司合并計(jì)算應(yīng)納所得稅,而子公司和總公司分別計(jì)算應(yīng)納所得稅。建議集團(tuán)公司剛開始設(shè)立分公司,等分公司開始盈利再考慮讓分公司改制為子公司,這樣分公司剛成立時(shí)可能發(fā)生的虧損就可以成為總公司稅前抵扣項(xiàng)目。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的納稅籌劃

籌資環(huán)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)主要可以通過(guò)籌資方式的選擇以及融資租賃進(jìn)行納稅籌劃。具體來(lái)說(shuō),籌資方式的選擇大的方面主要分為權(quán)益籌資,負(fù)債籌資和其他方式籌資。企業(yè)應(yīng)該盡量利用負(fù)債籌資,充分利用利息稅盾的作用,但也要根據(jù)企業(yè)總體資本結(jié)構(gòu)綜合考慮。利用融資租賃進(jìn)行納稅籌劃主要是因?yàn)檫@種方式既可以利用利息稅盾的作用,又可以通過(guò)折舊抵扣應(yīng)納稅所得額,起到了雙重抵稅的作用。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建筑環(huán)節(jié)的納稅籌劃

開發(fā)建筑環(huán)節(jié)主要是通過(guò)合作建房和開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓進(jìn)行納稅籌劃。具體來(lái)說(shuō),由于稅法規(guī)定“以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營(yíng)業(yè)稅”,這樣一來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)就可以與其他企業(yè)分別以土地使用權(quán)和貨幣資金出資成立合作企業(yè)合作建房,房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式以房屋進(jìn)行分配,這樣向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股不繳營(yíng)業(yè)稅,雙方分的利潤(rùn)也不必繳納營(yíng)業(yè)稅從而達(dá)到節(jié)稅的效果。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓包括資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定,股權(quán)轉(zhuǎn)讓不繳營(yíng)業(yè)稅,不繳增值稅和契稅。然而如果直接把土地當(dāng)作資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓則需要交土地增值稅、契稅和營(yíng)業(yè)稅。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的納稅籌劃

銷售環(huán)節(jié)主要通過(guò)銷售收入的分解和促銷方式的選擇進(jìn)行納稅籌劃。具體而言,銷售收入的分解主要是房地產(chǎn)公司通過(guò)設(shè)立裝修公司或物業(yè)公司,把房屋價(jià)款的一部分轉(zhuǎn)移到裝修費(fèi)用或物業(yè)費(fèi)用,因?yàn)檠b修費(fèi)用和物業(yè)費(fèi)用征營(yíng)業(yè)稅,稅率比土地增值稅低,這樣就起到了明顯的節(jié)稅效果。促銷方式包括現(xiàn)金折扣,贈(zèng)送裝修、家具家電以及一定年限的物業(yè)費(fèi)等,每種促銷方式所涉及的稅種有所不同,也有比較大的籌劃空間,企業(yè)要合理利用促銷方式進(jìn)行納稅籌劃。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)持有房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)持有環(huán)節(jié)的主要通過(guò)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇、租金的分解和利用房地產(chǎn)投資進(jìn)行納稅籌劃。具體來(lái)說(shuō),投資性房地產(chǎn)可以采用成本模式和公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量,成本法計(jì)量下,企業(yè)可以計(jì)提折舊,而折舊的計(jì)提可以起到抵稅效果,僅從納稅籌劃角度說(shuō)成本法更利于節(jié)稅。租金的分解主要是把水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)從租金中分離出來(lái)以達(dá)到節(jié)稅目的。利用房地產(chǎn)進(jìn)行投資是指把閑置房地產(chǎn)投資入股一家企業(yè)組成風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的共同體,參與企業(yè)利潤(rùn)分配。這樣一來(lái)就不用繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、也不直接繳納房產(chǎn)稅,只繳所得稅,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅效果。

二、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃涉及到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié),本文勾畫出了房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的整體思路。但是由于篇幅有限,本文只是簡(jiǎn)要介紹了各個(gè)環(huán)節(jié)納稅籌劃的一些概括性的建議,有待進(jìn)一步分析研究。

參考文獻(xiàn):

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[2]袁紅.試論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃[J].中國(guó)科技信息,2010,(12).

篇3

關(guān)鍵詞:物業(yè)服務(wù)公司;財(cái)務(wù)管理;問(wèn)題;對(duì)策

物業(yè)服務(wù)公司在提升自身品質(zhì)的同時(shí)，主要靠運(yùn)營(yíng)管理，而運(yùn)營(yíng)管理又需要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息的支持，可見做好物業(yè)服務(wù)公司的財(cái)務(wù)管理工作，能幫助物業(yè)服務(wù)公司鞏固運(yùn)營(yíng)成果。文章從目前物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)管理的必要性、現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題、原因分析等方面進(jìn)行了闡述，并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策，希望能給物業(yè)服務(wù)公司類財(cái)務(wù)人員提供一些幫助，以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理價(jià)值最大化。

一、物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)管理的必要性

(一)有利于提高財(cái)務(wù)工作效率及財(cái)務(wù)信息化水平組建好的團(tuán)隊(duì)、歸集優(yōu)秀財(cái)會(huì)人才到物業(yè)服務(wù)公司中來(lái)，先從基本的會(huì)計(jì)核算抓起，融入業(yè)務(wù)，多方面強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理水平，只有高效的財(cái)務(wù)工作才能傳遞有價(jià)值的財(cái)務(wù)信息。

(二)有利于為公司運(yùn)營(yíng)管理夯實(shí)基礎(chǔ)、提升整體運(yùn)營(yíng)效果眾所周知，物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)管理除了更好地服務(wù)于業(yè)主單位，還要對(duì)公司的運(yùn)營(yíng)效益負(fù)責(zé)，運(yùn)營(yíng)中時(shí)刻都要關(guān)注財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、分析預(yù)算差異、找出原因并有針對(duì)性的改善服務(wù)，最終達(dá)成良好的運(yùn)營(yíng)效果。優(yōu)質(zhì)的財(cái)務(wù)管理能更好地為運(yùn)營(yíng)提供更為準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息。

(三)有利于提高管理層決策水平、促進(jìn)公司實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)物業(yè)服務(wù)公司利潤(rùn)增長(zhǎng)空間有限，如何通過(guò)向管理要效益是關(guān)鍵，財(cái)務(wù)管理工作就是重點(diǎn)。通過(guò)財(cái)務(wù)管理一系列規(guī)范化工作可以為管理層提供決策依據(jù)、快速鎖定各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)的完成情況、差異，并有針對(duì)性進(jìn)行下一步工作、最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)。

二、物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

(一)物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)架構(gòu)不健全、人員素質(zhì)低物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)架構(gòu)簡(jiǎn)單，不設(shè)財(cái)務(wù)部，甚至有的公司只有一個(gè)人，可能把出納、記賬、統(tǒng)計(jì)分析等崗位的事都包攬了。有的公司招聘的人員只要求會(huì)基本的開收據(jù)、資金收支方面的事，不要求是財(cái)務(wù)科班出身的人員從事大量財(cái)務(wù)方面的工作。

(二)物業(yè)服務(wù)公司會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)薄弱物業(yè)服務(wù)公司本身也沒(méi)有行業(yè)的統(tǒng)一核算標(biāo)準(zhǔn)，大多數(shù)都是參照一般企業(yè)或小企業(yè)會(huì)計(jì)制度核算，財(cái)務(wù)的核算科目也不細(xì)致、有的費(fèi)用歸集二級(jí)科目明細(xì)過(guò)于籠統(tǒng)。比如，統(tǒng)統(tǒng)將維修類的材料放到主營(yíng)業(yè)務(wù)成本里，往往就沒(méi)有關(guān)注成本與收入是否配比以及該類材料費(fèi)的歸屬會(huì)計(jì)期間是否均勻。另外，目前物業(yè)服務(wù)公司到底是該實(shí)行權(quán)責(zé)發(fā)生制還是收付實(shí)現(xiàn)制也沒(méi)有完全定論。

(三)物業(yè)服務(wù)公司全面預(yù)算信息失真、考評(píng)浮于表面物業(yè)服務(wù)公司全面預(yù)算往往就是把當(dāng)期收支數(shù)據(jù)羅列出來(lái)，結(jié)果與年初相差較大;對(duì)于預(yù)算偏大分析也不到位，根本找不出深層次原因。對(duì)于負(fù)責(zé)人的考評(píng)激勵(lì)也是浮于表面，對(duì)于一些代收代支的差額收入無(wú)法定性劃分，沒(méi)有理清實(shí)際完成數(shù)。有的可能為了保持預(yù)算完成比人為調(diào)整一些成本費(fèi)用，導(dǎo)致最終的預(yù)算數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度不高。

(四)物業(yè)服務(wù)公司稅收優(yōu)惠利用少自營(yíng)改增以來(lái)，最近兩年國(guó)家對(duì)小微企業(yè)、小規(guī)模納稅人照顧的稅收優(yōu)惠政策很多。但是物業(yè)服務(wù)公司的財(cái)務(wù)人員卻沒(méi)有充分解讀政策要點(diǎn)，提前謀劃思路，爭(zhēng)取享受稅收優(yōu)惠政策帶來(lái)的紅利，沒(méi)有解決會(huì)稅差異帶來(lái)的弊端，導(dǎo)致實(shí)際公司承擔(dān)的稅負(fù)較重，該享受的稅收優(yōu)惠沒(méi)有充分利用。

(五)成本費(fèi)用把關(guān)不嚴(yán)、營(yíng)業(yè)資金管理能力有限物業(yè)服務(wù)公司成本類的雜項(xiàng)過(guò)多，票據(jù)不合理、對(duì)于目前國(guó)家營(yíng)改增政策后要求的票據(jù)很難做到齊全，超預(yù)算外的支出時(shí)有發(fā)生。財(cái)務(wù)對(duì)大多數(shù)成本費(fèi)用采用的都是后審制，很多時(shí)候就是簽字走流程，沒(méi)有真正的對(duì)其把關(guān)。收入出現(xiàn)集中上繳賬戶，但是財(cái)務(wù)人員不能統(tǒng)籌分配，出現(xiàn)大量的閑置資金。當(dāng)出現(xiàn)應(yīng)收物業(yè)費(fèi)等其他雜費(fèi)收繳率下降的時(shí)候，公司剛性支出卻保持不變并穩(wěn)步增加時(shí)，又出現(xiàn)流動(dòng)資金緊缺、隨時(shí)出現(xiàn)資金結(jié)余枯竭的危機(jī)。

三、物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)管理的存在問(wèn)題的原因分析

(一)物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模小、節(jié)省開支物業(yè)服務(wù)公司本來(lái)自身規(guī)模小、大部分收入來(lái)源于業(yè)主單位，股東為了開源節(jié)流，實(shí)現(xiàn)自身的效益最大化，往往就縮減人員編制，招聘一些性價(jià)比高的人員從事財(cái)務(wù)工作，減少工資開支。所以就談不上建立完善的財(cái)務(wù)架構(gòu)了。不具備行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員很難在實(shí)際業(yè)務(wù)中去積極解決問(wèn)題。

(二)沒(méi)有一整套合理的會(huì)計(jì)核算制度、核算水平低物業(yè)服務(wù)公司沒(méi)有獨(dú)立的會(huì)計(jì)核算制度做支撐，缺乏合理的會(huì)計(jì)核算體系，財(cái)務(wù)人員在會(huì)計(jì)核算時(shí)，將會(huì)計(jì)科目粗放歸集，這樣導(dǎo)致后續(xù)的財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)也不準(zhǔn)確。有的上新了收費(fèi)軟件，但是不知道怎么合理利用信息化軟件取數(shù)，有的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)采用比較落后的表格式，造成了財(cái)務(wù)工作效率低下。

(三)物業(yè)服務(wù)公司全面預(yù)算體系不完善物業(yè)服務(wù)公司全面預(yù)算，是建立在以權(quán)責(zé)發(fā)生制下確認(rèn)收入為原則的基礎(chǔ)上來(lái)進(jìn)行分析的，但是目前還有不少公司還是以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。另外，物業(yè)代收代付水電費(fèi)、廣告費(fèi)等彈性收入年初往往也不好確定，每年度都可能發(fā)生一些預(yù)算外的支出。整個(gè)預(yù)算大部分靠后續(xù)統(tǒng)計(jì)分析，導(dǎo)致實(shí)際發(fā)生數(shù)偏差較大、無(wú)法達(dá)成前期定下的目標(biāo)利潤(rùn)。

(四)沒(méi)有合理地運(yùn)用國(guó)家稅收政策物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)人員過(guò)于關(guān)注賬務(wù)處理以及一些表面數(shù)據(jù)分析，很少有專人對(duì)國(guó)家出臺(tái)的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行深入研究，財(cái)務(wù)思維固化沒(méi)有創(chuàng)新，對(duì)于如何爭(zhēng)取利用稅收優(yōu)惠政策更無(wú)從談起。另外，對(duì)財(cái)務(wù)人員的激勵(lì)政策很少，導(dǎo)致主觀上財(cái)務(wù)人員只能做好分內(nèi)事，很難實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)的雙向融合。

(五)成本費(fèi)用亂雜、資金收支難平衡物業(yè)因?yàn)樽陨淼奶厥庑?，?shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用開支類目較多。入賬的票據(jù)也不合理，比如當(dāng)某些小的維修、綠化、保潔勞務(wù)人員臨時(shí)人工費(fèi)無(wú)法取得發(fā)票時(shí)，就用收據(jù)或其他發(fā)票代替。項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員不可能對(duì)每一項(xiàng)成本費(fèi)用的發(fā)生都提前參與進(jìn)去，有的就是拿到票據(jù)分?jǐn)倳r(shí)才歸集;有的直接入當(dāng)期損益，沒(méi)有分?jǐn)偅笤陬A(yù)算分析時(shí)就會(huì)出現(xiàn)與收入不配比。物業(yè)服務(wù)公司的資金體量本來(lái)就較小，來(lái)源主要是物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、廣告費(fèi)等，受客觀因素的影響，有時(shí)候收繳率不高，但是支出卻不能拖延。這樣賬面結(jié)余資金容易出現(xiàn)匱乏，流動(dòng)資金利用效率低，公司正常運(yùn)營(yíng)的水平往往就很難保證。

四、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)管理的對(duì)策

(一)建立健全財(cái)務(wù)組織架構(gòu)、組建高素質(zhì)財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)財(cái)務(wù)管理不是一個(gè)人就能完成的工作，往往更多的是持久的團(tuán)隊(duì)合作的力量，首先需要建立架構(gòu)、確定崗位職責(zé)。根據(jù)自身規(guī)模大小、安排專人專崗，引進(jìn)有專業(yè)功底的從事類似行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人員進(jìn)來(lái)，讓團(tuán)隊(duì)保持穩(wěn)定，為財(cái)務(wù)管理打下基礎(chǔ)。

(二)運(yùn)用信息化系統(tǒng)統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算口徑，提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量會(huì)計(jì)核算是財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)，首先需要從會(huì)計(jì)科目著手、建立一套規(guī)范化的會(huì)計(jì)科目參照表;其次根據(jù)自身的規(guī)模，盡量選擇權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入，合理歸集費(fèi)用、成本類科目，這樣更能平衡利潤(rùn)，減少不同年度稅負(fù)不均的現(xiàn)象發(fā)生。因此，要多研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)之間的內(nèi)在關(guān)系以及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)之間的間接聯(lián)系。

(三)利用信息化、提高全面預(yù)算管理的水平財(cái)務(wù)人員需完善物業(yè)服務(wù)公司全面預(yù)算體系，協(xié)助人事部門制定合理的預(yù)算考評(píng)制度，劃清固定預(yù)算和彈性預(yù)算的具體核算內(nèi)容，讓預(yù)算目標(biāo)可執(zhí)行。另外，借助一些先進(jìn)的物管軟件做數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，不局限于一些賬表的數(shù)據(jù)。與各部門加強(qiáng)溝通與協(xié)作，及時(shí)反饋提醒預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的預(yù)警點(diǎn)，能夠及時(shí)提供管理人員所需的財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)，使其能靈活調(diào)整工作思路，讓全面預(yù)算管理能夠真正落到實(shí)處。

(四)提升納稅籌劃水平無(wú)論是集團(tuán)化的物業(yè)服務(wù)中公司還是單個(gè)項(xiàng)目分公司或機(jī)構(gòu)，必須以公司的總體運(yùn)營(yíng)目標(biāo)為基準(zhǔn)，財(cái)務(wù)人員需要強(qiáng)化業(yè)務(wù)培訓(xùn)，多參加線下線上財(cái)稅知識(shí)講座，和同行交流經(jīng)驗(yàn)，關(guān)注稅局的公告，把握稅收政策動(dòng)向，提前進(jìn)行納稅籌劃，識(shí)別關(guān)鍵稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，如增值稅充分利用進(jìn)項(xiàng)抵扣政策(針對(duì)一般納稅人)、季度銷售額不達(dá)起征點(diǎn)免征增值稅(針對(duì)小規(guī)模納稅人)等優(yōu)惠政策降低稅負(fù)，如企業(yè)所得稅，新的項(xiàng)目公司盡量成立以法人為主體的物業(yè)公司，這樣可以利用小微企業(yè)的稅收減免優(yōu)惠政策，把稅負(fù)降到最低。

(五)嚴(yán)控成本費(fèi)用支出、合理分?jǐn)偅岣哔Y金管理力度財(cái)務(wù)人員盡量提前參與到物業(yè)各項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)中，比如參與合同的簽訂審批、識(shí)別合同風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，合理掌握合同的付款節(jié)點(diǎn)。對(duì)于大額的維修材料、勞務(wù)保潔、水電費(fèi)等支出更需認(rèn)真審核，在公司內(nèi)部向?qū)嶋H經(jīng)辦人宣傳取得合規(guī)票據(jù)的重要性，杜絕一切不合規(guī)的票據(jù)入賬，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)人員通過(guò)成本的管控來(lái)提高利潤(rùn)增長(zhǎng)空間，提高閑置資金的使用效率，嚴(yán)格對(duì)資金的支出進(jìn)行把關(guān);配合運(yùn)營(yíng)人員做好物業(yè)費(fèi)等收入的上繳力度，減少資金運(yùn)作過(guò)程中的使用成本。