時(shí)間：2023-03-21 17:03:54
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房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展發(fā)展壯大離不開(kāi)房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要分為：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來(lái)，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中約有60%左右來(lái)自于銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，年均增長(zhǎng)率為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長(zhǎng)率（12.71%）7.38個(gè)百分點(diǎn)。2004年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率均呈下降態(tài)勢(shì)，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率下降了32個(gè)百分點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)率下降了7.29個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)政策性住房信貸主要指對(duì)個(gè)人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國(guó)建立住房公積金職工人數(shù)為158萬(wàn)人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計(jì)向433萬(wàn)人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過(guò)?。蝗珖?guó)住房公積金繳存總額中用于個(gè)人住房貸款和購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對(duì)中低收入家庭購(gòu)房的支持力度有待進(jìn)一步提高。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題
1.風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段，間接金融在整個(gè)金融市場(chǎng)中還占絕對(duì)地位，而資本市場(chǎng)等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后，同時(shí)國(guó)有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場(chǎng)發(fā)展的相對(duì)落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。自我國(guó)實(shí)施住房市場(chǎng)化以來(lái)，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。目前，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購(gòu)房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個(gè)人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在我國(guó)尚未建立起個(gè)人誠(chéng)信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款勢(shì)必給銀行造成不良資產(chǎn)。
3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問(wèn)題。我國(guó)相關(guān)部門(mén)經(jīng)過(guò)20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速成長(zhǎng)提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問(wèn)題。房地產(chǎn)融資過(guò)分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無(wú)法滿足市場(chǎng)投資者的需要?？偟膩?lái)看，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。
4.商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營(yíng)行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問(wèn)題。自1998年以來(lái)，一方面我國(guó)連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個(gè)人住房市場(chǎng)化以后，國(guó)家鼓勵(lì)國(guó)有商業(yè)銀行加大個(gè)人住房按揭貸款的支持力度，同時(shí)由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。
三、對(duì)于目前所存在問(wèn)題的解決方式
1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。住房金融市場(chǎng)不僅要有間接融資的信貸市場(chǎng)，也應(yīng)有直接融資的資本市場(chǎng)；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級(jí)市場(chǎng)，也要有分擔(dān)一級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場(chǎng)，來(lái)解決住房貸款資金期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問(wèn)題。鼓勵(lì)扶持包括房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場(chǎng)支持服務(wù)體系。加快市場(chǎng)交易制度建設(shè)，促進(jìn)市場(chǎng)交易環(huán)境不斷優(yōu)化。
2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。
3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國(guó)外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國(guó)的發(fā)展還處于初級(jí)階段。一方面，盡快制定和實(shí)施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國(guó)內(nèi)和國(guó)際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運(yùn)行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來(lái)。
4.加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過(guò)貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模，從而形成良性擴(kuò)張，還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個(gè)原因是，近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長(zhǎng)，住房抵押貸款，尤其是近年來(lái)個(gè)人購(gòu)房按揭的逐年增加，這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過(guò)證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場(chǎng)化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來(lái)源更加多元化和社會(huì)化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源，而且分散了投資資金的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康地發(fā)展。
5.加強(qiáng)政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)，幫助解決中低收入家庭住房問(wèn)題。中低收入住房保障是社會(huì)保障制度的重要內(nèi)容之一，在許多國(guó)家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國(guó)的“居者有其屋計(jì)劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，為中低收入家庭購(gòu)房提供貸款貼息或信用擔(dān)保。同時(shí)，完善住房公積金制度。
6.加強(qiáng)對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。加大對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)跨境外匯資金流動(dòng)的管理，完善境內(nèi)外資開(kāi)發(fā)、購(gòu)房的統(tǒng)計(jì)、登記制度。加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機(jī)行為。
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關(guān)鍵詞：全面風(fēng)險(xiǎn)管理；房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目
1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的方法
全面風(fēng)險(xiǎn)管理方法是風(fēng)險(xiǎn)管理流程實(shí)施的具體手段，建立風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系有助于各個(gè)流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部風(fēng)險(xiǎn)的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系猶如一個(gè)方法庫(kù)，將各個(gè)流程的風(fēng)險(xiǎn)管理方法匯總起來(lái)，比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，找出其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的適用范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，可以針對(duì)各個(gè)階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的定性和定量分析。
在全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險(xiǎn)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)都要按照風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險(xiǎn)的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個(gè)相對(duì)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系。各個(gè)體系的具體關(guān)系（如圖1）。
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的流程
2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。主要用來(lái)確定風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類的過(guò)程。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。不同階段的風(fēng)險(xiǎn)因素不同，風(fēng)險(xiǎn)分類和分組的依據(jù)也不同。
2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定性分析和定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險(xiǎn)按照高、中、低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，編制風(fēng)險(xiǎn)列表，最后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行專題風(fēng)險(xiǎn)研究的過(guò)程。值得注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分析的范圍比建筑工程項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)各個(gè)階段的工作特點(diǎn)來(lái)對(duì)其可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。
2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況的修正和提高的過(guò)程，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃采取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，還應(yīng)該隨著項(xiàng)目的深入，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行修正，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃進(jìn)行修改，即風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)、監(jiān)控和再識(shí)別的循環(huán)過(guò)程。
3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略
3.1風(fēng)險(xiǎn)回避
風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)，經(jīng)過(guò)權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或改變開(kāi)發(fā)項(xiàng)目條件，以避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地，從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無(wú)其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施可用時(shí)，常采用風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的活動(dòng)；另一種是改變活動(dòng)方案，或改變工作方法。可以看出，風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。所以，在選取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施時(shí)最好慎用風(fēng)險(xiǎn)回避這種防范手段。
3.2風(fēng)險(xiǎn)控制
風(fēng)險(xiǎn)控制是指在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制目的，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。前者以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。風(fēng)險(xiǎn)控制從主動(dòng)采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于風(fēng)險(xiǎn)控制措施成本低、效益好，不會(huì)產(chǎn)生不良后遺癥。因此對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的種種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。3.3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，它不是放棄或中止項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而是將開(kāi)發(fā)活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險(xiǎn)控制，它不像風(fēng)險(xiǎn)控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險(xiǎn)。合同形式有固定總價(jià)合同、成本報(bào)酬合同、單價(jià)合同等；保險(xiǎn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)和人身險(xiǎn)。各種合同的對(duì)開(kāi)發(fā)商和承包商的風(fēng)險(xiǎn)影響程度不同，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问?，合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，參見(jiàn)表1。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險(xiǎn)接受方）之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無(wú)法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。
3.險(xiǎn)自留
風(fēng)險(xiǎn)自留是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，對(duì)一些無(wú)法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利益時(shí)，在不影響開(kāi)發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險(xiǎn)自留措施。風(fēng)險(xiǎn)自留可分成兩大類：計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留和非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留是主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，其具體措施有：（l）自己保險(xiǎn)；（2）專屬保險(xiǎn)；（3）損失攤銷；（4）借款補(bǔ)償；（5）自負(fù)額保險(xiǎn)。非計(jì)劃自留是被動(dòng)自留，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來(lái)應(yīng)對(duì)。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策也應(yīng)與保險(xiǎn)對(duì)策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)管理成本的決定。
3.5風(fēng)險(xiǎn)利用
風(fēng)險(xiǎn)利用是指開(kāi)發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險(xiǎn)、追求安全的心理，通過(guò)參與確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險(xiǎn)利用是風(fēng)險(xiǎn)管理的較高層次，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可利用性和可利用價(jià)值進(jìn)行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場(chǎng)化的條件下，經(jīng)營(yíng)性土地必須通過(guò)招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)入手，通過(guò)爭(zhēng)取某地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)權(quán)，為獲得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因?yàn)槿绻M(jìn)行了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，就從某種程度上提前對(duì)土地的相關(guān)信息進(jìn)行了了解。在進(jìn)行土地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)上市交易時(shí)具有先天的優(yōu)勢(shì)，獲取二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險(xiǎn)。
4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)中注意的問(wèn)題
4.1制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃應(yīng)具有針對(duì)性
風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定是風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性和唯一性，在制定應(yīng)對(duì)措施時(shí)不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項(xiàng)目自身的條件和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果，提出有針對(duì)性的解決方案。同時(shí)在制定應(yīng)對(duì)計(jì)劃時(shí)必須克服僥幸心理，為了減少費(fèi)用支出，不對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做有效的防范。
4.2注重應(yīng)對(duì)管理方法的組合
無(wú)論是風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險(xiǎn)自留等，每種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施都有它的局限性，面對(duì)復(fù)雜多變的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級(jí)進(jìn)行排序，避免單一方案無(wú)效帶來(lái)的措手不及。
4.3注意應(yīng)對(duì)管理的經(jīng)濟(jì)性
為了避免或減輕風(fēng)險(xiǎn)獲取較高的回報(bào)，必須付出一定的代價(jià)。但是本著節(jié)省的原則，有必要對(duì)應(yīng)對(duì)措施的有效性和經(jīng)濟(jì)性做一個(gè)綜合評(píng)估。比如在應(yīng)對(duì)不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，往往可以采取保險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)自留的方法，但是哪個(gè)方法更
經(jīng)濟(jì)有效呢，就可以根據(jù)投保的費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留金的支出做一個(gè)比較，從而選出更加經(jīng)濟(jì)有效的措施。
參考文獻(xiàn)
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［2］陳煌紅，張欣.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理［J］.西南科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2006，（3）.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；可持續(xù)發(fā)展
1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性
政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控就是指以政府為主體,通過(guò)經(jīng)濟(jì)、法律、并輔之以計(jì)劃與行政的手段和機(jī)制,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所進(jìn)行的宏觀調(diào)節(jié)和控制,以發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中應(yīng)有的作用,保證其健康可持續(xù)的發(fā)展。
1.1房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基本要求是社會(huì)資源以市場(chǎng)配置為基礎(chǔ),但市場(chǎng)配置資源有其自發(fā)性和盲目性等缺陷。為彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈,保證其健康運(yùn)行,政府必須對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)子系統(tǒng),其資源配置在充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上,同樣要受到政府的調(diào)節(jié)和控制,以保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。土地和房屋是重要的社會(huì)資源,特別是作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地是一種不可再生的稀缺資源,它的合理配置直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展,所以各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的控制和干預(yù)相對(duì)較強(qiáng)。
1.2加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用的需要
房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用決定了必須對(duì)它實(shí)施政府宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大,是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,直接影響這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占比重的增長(zhǎng),房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入日益成為政府財(cái)政收入的重要組成部分,所以房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。
1.3保證我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要
我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于起步階段,其發(fā)展的幼稚性也要求對(duì)它實(shí)施政府宏觀調(diào)控。這種幼稚性主要表現(xiàn)在如下幾方面:（1）發(fā)展不穩(wěn)定；（2）地區(qū)間發(fā)展不平衡。（3）競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序,市場(chǎng)運(yùn)行不規(guī)范;（4）房地產(chǎn)價(jià)格秩序混亂,價(jià)格體系尚未理順;（5）作為市場(chǎng)主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)缺乏經(jīng)驗(yàn),操作不規(guī)范;（6）房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理,需求增長(zhǎng)過(guò)快。
2房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)舉措
國(guó)家兩會(huì)的召開(kāi)和宏觀調(diào)控的深入，使人們進(jìn)一步認(rèn)識(shí)到我國(guó)政府希望看到的是房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步、健康和持續(xù)發(fā)展。政府宏觀調(diào)控的目的并不簡(jiǎn)單的是為了打壓房?jī)r(jià)和整頓市場(chǎng)，而是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)價(jià)格，理順?lè)康禺a(chǎn)消費(fèi)和加強(qiáng)住房保障，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入理性發(fā)展的軌道，滿足廣大消費(fèi)者的基本住房要求。因此，在2007年這個(gè)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落實(shí)和執(zhí)行年中，我國(guó)政府和相關(guān)部門(mén)又推出一系列的配套政策和相關(guān)舉措，使我國(guó)這一輪的宏觀調(diào)控政策得以真正落到實(shí)處。
2.1嚴(yán)控高檔住宅用地和別墅用地
針對(duì)今年仍然存在的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓審批和開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的諸多問(wèn)題，國(guó)土資源部等八部委繼聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》后，日前又共同組織召開(kāi)全國(guó)電視電話會(huì)議，正式開(kāi)始安排布置我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。針對(duì)各地不規(guī)范的土地出讓制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地后不按出讓合同規(guī)定開(kāi)發(fā)利用土地，擅自更改土地使用條件，違反國(guó)家用地政策搞別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等問(wèn)題進(jìn)行全面檢查。此次國(guó)土資源部等八部委的專項(xiàng)檢查中的重點(diǎn)是禁止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和嚴(yán)控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國(guó)2007年土地利用計(jì)劃中農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和耕地占用指標(biāo)仍然將保持在去年的水平上，而在指標(biāo)分配上，將適當(dāng)壓縮工業(yè)用地，增加民生用地。政府在此次聯(lián)合檢查中，將加大閑置土地處置力度，其依法沒(méi)收的土地，要首先用于保障性住房的建設(shè)，繼續(xù)加大土地審批后的監(jiān)管力度，嚴(yán)格落實(shí)土地出讓合同中有關(guān)竣工時(shí)間和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)條款的管理，加快已供土地的建設(shè)速度，以促進(jìn)房源的增加。2.2土地增值稅將采用清算后多退少補(bǔ)的方法
土地增值稅是我國(guó)宏觀調(diào)控體現(xiàn)杠桿作用的重要稅種，我國(guó)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。國(guó)家稅務(wù)總局和各級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將在年內(nèi)進(jìn)一步做好土地增值稅的清算工作，確保土地增值稅條例及其細(xì)則的貫徹落實(shí)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)決定了對(duì)其征收土地增值稅必須采取先預(yù)征后清算的征算方式，這類似于企業(yè)所得稅按季或按月預(yù)征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的影響，不能按年度進(jìn)行，要等到項(xiàng)目完工并實(shí)現(xiàn)銷售以后再進(jìn)行。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅實(shí)行先預(yù)征再清算，最終的稅款將采用多退少補(bǔ)的方法，這實(shí)際上也是該稅種開(kāi)征以后明確規(guī)定的，只是由于各種主客觀原因使我國(guó)一直以來(lái)沒(méi)有嚴(yán)格照章辦事和令行禁止。今年2月起實(shí)施的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》為規(guī)范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對(duì)土地增值稅清算中的一些具體問(wèn)題和操作難點(diǎn)，在征管方面作出了一些新的規(guī)定，從而簡(jiǎn)化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學(xué)和合理。通知明確各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。
2.3徹底清查我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的違法行為
建設(shè)部日前公布的2007年建設(shè)部稽查工作要點(diǎn)中明確表明：今年下半年將集中開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的專項(xiàng)整治工作，在房產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域，突出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)銷售、中介機(jī)構(gòu)違法操作等違法違規(guī)行為的專項(xiàng)稽查。在加強(qiáng)稽查工作的同時(shí)，要嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。其中，在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域?qū)⑼怀鰧?duì)各種違法違規(guī)行為進(jìn)行稽查。而建筑市場(chǎng)領(lǐng)域也將對(duì)各種違法違規(guī)行為突擊稽查。集中開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的專項(xiàng)整治工作，全面清理、排查房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門(mén)及其相關(guān)工作人員的違法違規(guī)行為。與行政監(jiān)察機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)配合，集中查辦房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)和權(quán)錢(qián)交易等行為，建立健全我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。
2.4推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化,大力推廣節(jié)能和綠色建筑
節(jié)能建筑是指按節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造、使其在使用過(guò)程中降低能耗的建筑;綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動(dòng)的空間,同時(shí)在建筑全生命周期中實(shí)現(xiàn)高效率地利用資源(能源、土地、水資源、材料)、最低限度地影響環(huán)境的建筑物。
2.5完善房地產(chǎn)法律制度
運(yùn)用以法律手段為主的政策配置,建立法制化、規(guī)范化的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行環(huán)境,是轉(zhuǎn)軌時(shí)期促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的重要任務(wù)和有效途徑。具有強(qiáng)制性、規(guī)范性、穩(wěn)定性等特點(diǎn)的法律手段,主要是通過(guò)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為和政府管理行為等方式,在協(xié)調(diào)各方利益的基礎(chǔ)上,從而創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)的法制化環(huán)境,引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
［1］洪開(kāi)榮.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)(第一版)［M］.武漢：武漢大學(xué)出版社,2006.
關(guān)鍵詞城鎮(zhèn)；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)；土地利用；可持續(xù)發(fā)展
近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、提高人民生活水平、促進(jìn)城鎮(zhèn)化等方面起到了積極的作用。改革開(kāi)放后的30年中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展幾經(jīng)波動(dòng)，很不穩(wěn)定。特別是自2000年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度過(guò)快，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，出現(xiàn)了諸多的問(wèn)題，甚至影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地合理利用，已引起政府和社會(huì)的普遍關(guān)注?，F(xiàn)結(jié)合互助縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與土地保護(hù)利用闡述如下。
1城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀
1.1大力發(fā)展小城鎮(zhèn)，促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展
城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的引擎，是支撐未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力，對(duì)于刺激消費(fèi)、帶動(dòng)民間投資、積極擴(kuò)大內(nèi)需具有重要的戰(zhàn)略意義，將帶動(dòng)房地產(chǎn)、餐飲等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。
1.2住房升值快
按當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值對(duì)現(xiàn)住房進(jìn)行估價(jià)，2009年互助縣城鎮(zhèn)居民家庭平均每戶擁有12.9萬(wàn)元的資產(chǎn)，與2006年相比，戶均住房資產(chǎn)提高了1.6倍，每1m2的價(jià)值則提高了1.4倍。在商品房?jī)r(jià)格大幅度攀升的推動(dòng)下，持有一套房產(chǎn)不僅是一筆數(shù)額不菲的資金儲(chǔ)備，更為一些家庭投資其中帶來(lái)莫大的商機(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有13.3%的城鎮(zhèn)居民家庭除現(xiàn)住房外還有一套住房，甚至有1.0%的家庭擁有2套及以上的住房，2項(xiàng)合計(jì)，擁有多套住房的戶比例達(dá)14.3%。他們的基本居住已得到滿足。之所以有越來(lái)越多的家庭能將巨大的家庭資金樂(lè)此不彼地投入其中，并成為目前部分居民家庭的重要理財(cái)渠道，關(guān)鍵在于人們通過(guò)住房購(gòu)與賣(mài)的置換能為其帶來(lái)十分豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。這種投機(jī)行為在為居民增收的同時(shí)，一定程度上也助長(zhǎng)了住房開(kāi)發(fā)的投資熱，加劇了商品房供求關(guān)系的緊張，客觀上擠占了其他社會(huì)成員改善居住條件的機(jī)會(huì)。
1.3住房建設(shè)趨向大型套房
從2009、2006年城鎮(zhèn)居民家庭戶均建筑面積結(jié)構(gòu)變化的比較中可以看出，3年內(nèi)建設(shè)的大型套房的市場(chǎng)投放量要遠(yuǎn)高于中小型套房。與2006年的調(diào)查結(jié)果相比，2009年60～80m2的小型套房的戶比例基本沒(méi)有變化，80～110m2的中型套房戶卻下降了6.1%，而100m2以上的大型套房戶則快速提升了7.5個(gè)百分點(diǎn)。如此結(jié)果說(shuō)明，在城鎮(zhèn)大型套房的供求量已大幅上漲。
2保護(hù)和合理利用土地資源中尚存的問(wèn)題
一是對(duì)互助縣土地資源及后備資源的縣情認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)保護(hù)資源、合理利用、珍惜土地的重要性認(rèn)識(shí)不夠[1]。二是法制意識(shí)比較淡薄，違法用地的現(xiàn)象不同程度存在。三是農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償、安置沒(méi)有完全到位，農(nóng)民合法土地權(quán)益保護(hù)有待進(jìn)一步加強(qiáng)。四是參與競(jìng)買(mǎi)土地的客商少，引發(fā)流拍留掛。五是催繳土地出讓金難度大。六是城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)缺乏整體協(xié)調(diào)性和科學(xué)性，致使城鎮(zhèn)居民生活壓力增大。由于在城鎮(zhèn)快速發(fā)展的過(guò)程中，缺乏開(kāi)發(fā)的整體協(xié)調(diào)性，使得城鎮(zhèn)中道路面積率低，運(yùn)輸效率下降，交通事故增多；同時(shí)許多城鎮(zhèn)建筑密度過(guò)大，居住面積狹小，公共配套設(shè)施不完善，加之在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)過(guò)程中缺乏足夠的文化、藝術(shù)、體育、娛樂(lè)設(shè)施，忽視城鎮(zhèn)的布局藝術(shù)[2]。
3加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理的措施
3.1建立供應(yīng)總量控制制度
根據(jù)縣城發(fā)展規(guī)劃和市場(chǎng)需求情況，每年初縣國(guó)土局、縣發(fā)改委、縣建設(shè)局對(duì)年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地?cái)M定供地計(jì)劃，報(bào)縣政府批準(zhǔn)后，上報(bào)省、地國(guó)土地資源主管部門(mén)備案，并將年度供地計(jì)劃通過(guò)多種途徑向社會(huì)公布，根據(jù)編制的年度供地計(jì)劃，由國(guó)土局會(huì)同相關(guān)部門(mén)組織招拍掛出讓。
3.2建立土地使用權(quán)公開(kāi)交易制度
計(jì)劃出讓的土地由縣國(guó)土資源局向社會(huì)公布。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地一律實(shí)行招拍掛出讓，土地交易在土地市場(chǎng)實(shí)行陽(yáng)光化操作，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗現(xiàn)象的發(fā)生[3]。
3.3建立集體決策制度
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，國(guó)土局在完成土地出讓前期工作的基礎(chǔ)上，擬定土地出讓方案。涉及拍賣(mài)起叫價(jià)和掛牌起始價(jià)及招標(biāo)底價(jià)，由相關(guān)部門(mén)集體決策，并將土地出讓方案報(bào)縣政府批準(zhǔn)后向社會(huì)公告。
3.4建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度
對(duì)縣內(nèi)存量建設(shè)用地，由土地部門(mén)中心統(tǒng)一收購(gòu)和回收土地，掌握調(diào)控市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，收購(gòu)的土地由政府統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，按市場(chǎng)需求統(tǒng)一供應(yīng)。
3.5建立竣工驗(yàn)收制度
對(duì)房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性用地工程竣工后，國(guó)土局、建設(shè)局等部門(mén)對(duì)土地使用情況進(jìn)行驗(yàn)收。
4完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地儲(chǔ)備制度的對(duì)策
4.1合理控制土地儲(chǔ)備的范圍和數(shù)量
土地儲(chǔ)備制度是確保政府切實(shí)壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的一種管理制度。在地價(jià)上漲過(guò)快的時(shí)期，完全可以通過(guò)成立有形的土地交易市場(chǎng)，允許一些有閑置土地的企業(yè)上市交易[4]，這樣既可以讓閑置的土地盡快流動(dòng)起來(lái)，增加土地供應(yīng)量，也可避免土地資源浪費(fèi)?？茖W(xué)合理地確定土地儲(chǔ)備數(shù)量是土地儲(chǔ)備制度正常運(yùn)行的重要保證。但土地儲(chǔ)備過(guò)多，會(huì)造成資金占用過(guò)多，加大土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。合理的土地儲(chǔ)備數(shù)量要根據(jù)土地市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)確定，而土地供求取決于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策等若干因素，要通過(guò)對(duì)相關(guān)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，設(shè)計(jì)需求預(yù)測(cè)模型，進(jìn)而得出最佳土地儲(chǔ)備數(shù)量。
4.2加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度
土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場(chǎng)供求平衡的更高層次的要求。在目前出現(xiàn)地價(jià)、房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際及時(shí)地掌握土地投放總量，更要從市場(chǎng)細(xì)分的角度，適時(shí)調(diào)整各類不同用途的土地儲(chǔ)備量和供給量，化解土地市場(chǎng)供需失衡的矛盾[5]。當(dāng)前對(duì)開(kāi)發(fā)高檔商品房，不僅要從供給源頭上進(jìn)行限制，還要以高地價(jià)、高稅收等手段加以限制，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策，對(duì)面向百姓的商品房所用土地要適當(dāng)放寬，滿足居民日益增長(zhǎng)的住房需求。在“放寬”政策的同時(shí)，要切實(shí)規(guī)范土地行政管理行為，避免土地供應(yīng)政策帶來(lái)的漏洞。
4.3建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)
建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)，用配套的法律手段解決現(xiàn)實(shí)中的問(wèn)題，如公益型用地的收購(gòu)與管理、原建成區(qū)的隱形土地市場(chǎng)問(wèn)題等，同時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)法，加大管理力度，使土地儲(chǔ)備工作順利進(jìn)行。建立依法監(jiān)督的機(jī)制，對(duì)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的工作進(jìn)行監(jiān)督，以保障儲(chǔ)備目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。應(yīng)建立土地儲(chǔ)備工作信息公開(kāi)制度，盡量公開(kāi)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在土地收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)備和出讓環(huán)節(jié)中的資料和信息，便于各方的監(jiān)督和投訴。同時(shí)，通過(guò)公開(kāi)如年度土地出租、出讓計(jì)劃、一級(jí)土地市場(chǎng)交易資料、土地儲(chǔ)備數(shù)量等市場(chǎng)信息，建立市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)規(guī)范化，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的理性發(fā)展，引導(dǎo)市場(chǎng)化的開(kāi)發(fā)商能夠根據(jù)信息進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，做出理性的投資決策。
4.4強(qiáng)化土地儲(chǔ)備管理的監(jiān)控職能
土地儲(chǔ)備管理監(jiān)控職能的弱化嚴(yán)重地阻礙了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。因此，要強(qiáng)化土地儲(chǔ)備管理的監(jiān)控職能，加強(qiáng)對(duì)土地使用狀況和土地價(jià)格的全程監(jiān)控和跟蹤管理。具體來(lái)講，監(jiān)控的內(nèi)容包括3個(gè)方面:一是建設(shè)用地的選址、用途是否符合城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的要求；二是建設(shè)項(xiàng)目是否按法定程序和審批權(quán)限申請(qǐng)和審批，有無(wú)違反規(guī)定用途使用土地；三是土地利用是否按規(guī)定的進(jìn)度進(jìn)行建設(shè)，有無(wú)占而未用的土地；四是土地價(jià)格是否合理，是否故意抬高地價(jià)或壓低地價(jià)，是否有從事炒賣(mài)地皮的非法活動(dòng)等。同時(shí)，與房地產(chǎn)管理部門(mén)密切配合，實(shí)行地價(jià)與房?jī)r(jià)的鏈接管理，杜絕房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理定價(jià)行為。
4.5重構(gòu)土地儲(chǔ)備的組織體系
在我國(guó)城市建立土地儲(chǔ)備制度的初期，分層次兩級(jí)管理模式的組織體制的運(yùn)行比較順利。但隨著土地儲(chǔ)備制度實(shí)踐的深入，這種體系的弊端日益暴露。一方面，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)掛靠土地行政管理部門(mén)，接受后者的直接領(lǐng)導(dǎo)，致使其地位弱化，運(yùn)作效率不高；另一方面，在土地儲(chǔ)備實(shí)施中需要相互配合的城市規(guī)劃、計(jì)劃、建設(shè)、財(cái)政、環(huán)保、房管等多個(gè)政府職能部門(mén)之間的責(zé)任不清，未形成協(xié)作的格局。為此，應(yīng)該對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)掛靠于土地行政管理部門(mén)的現(xiàn)有體系進(jìn)行改革。新的組織體系既有利于提高土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的地位，為充分發(fā)揮其作用提供條件，也有利于各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)。
5小結(jié)
合理利用土地資源與實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)可持續(xù)發(fā)展，是辨證統(tǒng)一的，相輔相成的。無(wú)論是從國(guó)際、國(guó)內(nèi)發(fā)展的成功實(shí)踐來(lái)看，還是從實(shí)際需要來(lái)看，無(wú)不印證這樣一個(gè)道理:要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)可持續(xù)發(fā)展，必須要合理利用土地資源。在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的過(guò)程中，不能顧此失彼，必須統(tǒng)籌兼顧；不能以犧牲土地資源為代價(jià)，獲得一時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必須在加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，加強(qiáng)土地資源保護(hù)，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。做到2項(xiàng)工作一起抓，2種成果一起要，只有這樣，才能真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
6參考文獻(xiàn)
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(一)缺乏完善的規(guī)劃管理體制土地利用規(guī)劃失控是當(dāng)前土地資源管理中存在的主要問(wèn)題。一方面，在土地資源管理過(guò)程中沒(méi)有一整套完整的規(guī)劃體系和制度，導(dǎo)致規(guī)劃行政缺位和控制詳細(xì)規(guī)劃缺失。我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)僅僅提到了詳細(xì)規(guī)劃，但是并沒(méi)有控制詳細(xì)規(guī)劃的編制問(wèn)題，導(dǎo)致詳細(xì)規(guī)劃與城市具體規(guī)劃脫節(jié)。另一方面，行政權(quán)內(nèi)部配置存在不合理。這種不協(xié)調(diào)體現(xiàn)在部門(mén)規(guī)劃?rùn)?quán)之間因?yàn)橥恋刭Y源管理問(wèn)題而發(fā)生沖突，比如城建部門(mén)與國(guó)土資源部門(mén)在對(duì)土地利用總體規(guī)劃與城市規(guī)劃方面就造成了沖突。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)土地總體利用規(guī)劃和城市規(guī)劃始終難以協(xié)調(diào)，引發(fā)部門(mén)之間、上下級(jí)之間的各種矛盾不斷，導(dǎo)致規(guī)劃管理的不科學(xué)性。
(二)政府對(duì)土地供給監(jiān)管不力土地資源的稀缺性決定了土地資源供不應(yīng)求現(xiàn)象的發(fā)生。政府對(duì)土地資源供給監(jiān)管缺乏力度更加促進(jìn)了土地資源的嚴(yán)重不足。首先體現(xiàn)在政府對(duì)用地審批不嚴(yán)，甚至越級(jí)批地造成土地資源國(guó)有化流失;其次是政府對(duì)土地的供應(yīng)缺乏應(yīng)有的調(diào)控措施，從而導(dǎo)致很多不能得到利用，同時(shí)又沒(méi)有收回土地資源，影響了土地資源市場(chǎng)的健康發(fā)展。
(三)違法征地現(xiàn)象的存在當(dāng)前土地利用不合理現(xiàn)象十分嚴(yán)重，其中最明顯的就是違法征地現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為對(duì)公共土地資源的限定不夠，一些企業(yè)利用農(nóng)業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)等名義變相圈地。政府部門(mén)存在、越級(jí)批地的狀況，這種行政行為嚴(yán)重影響了土地資源的合理利用，導(dǎo)致國(guó)有土地資源浪流失。同時(shí)，還有一些企事業(yè)單位對(duì)土地資源征而不用，導(dǎo)致土地資源浪費(fèi)。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地資源保護(hù)法律制度的完善方法與對(duì)策
(一)努力強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地利用規(guī)劃制度土地是每個(gè)人賴以生存與發(fā)展的基礎(chǔ)。在人口不斷增加，城市化進(jìn)程不斷加快的今天，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度將逐年加大，這也就對(duì)土地資源保護(hù)法律制度提出了新的要求。只有合理、科學(xué)的規(guī)劃配置土地資源才是土地資源法律制度的落實(shí)基礎(chǔ)，通過(guò)從實(shí)體上構(gòu)建完整協(xié)調(diào)的土地利用規(guī)劃?rùn)?quán)利體系;從程序上建立科學(xué)民主的土地利用規(guī)劃制度等方面提高規(guī)劃土地利用率，實(shí)現(xiàn)節(jié)約用地的目的。
(二)完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地供給制度完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地供給制度是健全土地資源保護(hù)法律制度的一個(gè)重要內(nèi)容。土地供給制度的建立和完善需要結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展需求，合理的消除和規(guī)避傳統(tǒng)土地資源使用制度的種種弊端，通過(guò)科學(xué)有效的方式方法建立起一整套有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)能夠保證土地資源得到合理利用的土地供給制度。一方面要嚴(yán)格審批制度，強(qiáng)化政府的監(jiān)管職能，通過(guò)政府的力量實(shí)現(xiàn)土地資源的合理供給;另一方面要堅(jiān)持收回制度，不斷加強(qiáng)審批后的管理。將未能有效利用或者閑置的土地資源進(jìn)行收回，能確保每一塊土地資源都能發(fā)揮作用。最后，要加強(qiáng)土地供應(yīng)量的調(diào)控，通過(guò)在量上的監(jiān)管來(lái)實(shí)現(xiàn)土地資源的合理利用。
1997年3月7日，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行武漢市分行A辦事處與武漢B藥業(yè)有限公司簽訂了一份武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040011號(hào)《銀行承兌協(xié)議書(shū)》。其內(nèi)容為：收款人：武漢某鏈條標(biāo)牌廠第一門(mén)市部；付款人為B藥業(yè)有限公司，匯款金額為400萬(wàn)元，其中協(xié)議第二條約定申請(qǐng)人以武漢C制革廠自有房地產(chǎn)作為本協(xié)議載明承兌的擔(dān)保，同日A辦事處提供填充格式的合同文本由C制革廠與A辦事處簽訂了武農(nóng)銀抵合字97年第040011號(hào)《抵押合同》一份，C制革廠抵押物的價(jià)值經(jīng)有權(quán)部門(mén)評(píng)估為699萬(wàn)元整，抵押擔(dān)保的范圍包括承兌申請(qǐng)人根據(jù)主合同向抵押權(quán)人申請(qǐng)承兌400萬(wàn)元票款本金及其利息，違約金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押擔(dān)保的期限為自設(shè)定抵押之日起至擔(dān)保范圍的全部本息清償完畢止。當(dāng)月12日A辦事處和C制革廠分別在權(quán)利物資清單上簽字加蓋印章。C制革廠持相關(guān)文件到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理了房屋岸房他97字第026號(hào)他項(xiàng)權(quán)證，之后交給A辦事處。但A辦事處沒(méi)有按武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040011號(hào)合同約定向承兌申請(qǐng)人開(kāi)具承兌匯票。
1997年4月18日A辦事處與B藥業(yè)有限公司簽訂了一份武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040021號(hào)協(xié)議，C制革廠又與A辦事處簽訂武農(nóng)銀抵合字97年第040021號(hào)抵押合同，但該合同中無(wú)任何具體抵押物內(nèi)容，也沒(méi)有進(jìn)行抵押登記。同日B藥業(yè)有限公司與A辦事處簽訂了一份價(jià)值為160萬(wàn)元的質(zhì)押合同。1997年4月25日A辦事處依據(jù)武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040021號(hào)協(xié)議，向承兌申請(qǐng)人的收款人開(kāi)出了400萬(wàn)元承兌匯票。
由于B藥業(yè)有限公司沒(méi)有依約定全額償還A辦事處兌付的400萬(wàn)元。1999年10月12日，A辦事處根據(jù)武農(nóng)銀承兌協(xié)字第040021號(hào)協(xié)議的約定向B藥業(yè)有限公司和C制革廠發(fā)催收通知，要求B藥業(yè)有限公司和C制革廠抓緊還所欠銀行為其墊付的資金，本息合計(jì)299.6萬(wàn)元沒(méi)能實(shí)現(xiàn)的債權(quán)。依據(jù)相關(guān)金融政策與措施將其債權(quán)剝離轉(zhuǎn)讓給中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司D辦事處。
2002年8月，C制革廠以1997年3月7日B藥業(yè)有限公司與A辦事處所簽的武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040011號(hào)協(xié)議沒(méi)有生效，也沒(méi)有實(shí)際履行其債權(quán)不成立，因而其抵押擔(dān)保也不成立為由，將D辦事處告上法庭，請(qǐng)求將岸房他97字第026房屋他項(xiàng)權(quán)證予以注銷。
在審理過(guò)程中，原、被告對(duì)04001號(hào)抵押合同及岸房他97字第026號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)證以及該協(xié)議未履行的真實(shí)性均無(wú)異議。但對(duì)040011號(hào)抵押合同的效力產(chǎn)生了重大的分歧。原告主張既然040011號(hào)合同沒(méi)有履行，擔(dān)保沒(méi)有擔(dān)保債權(quán)，抵押無(wú)效應(yīng)當(dāng)撤銷，040021號(hào)抵押合同沒(méi)有抵押物，沒(méi)有設(shè)定抵押。被告主張兩份抵押合同都是有效的，040011號(hào)抵押合同是040021號(hào)合同的前置程序，依銀行慣例要先辦理好房屋抵押的他項(xiàng)權(quán)證之后才能開(kāi)出承兌匯票款。
法院認(rèn)為：1997年3月7日，原告（C制革廠）與A辦事處為武農(nóng)銀承兌協(xié)字第040011號(hào)協(xié)議所簽訂的武農(nóng)銀抵合字97第040011號(hào)抵押合同，是雙方的真實(shí)意思表示，并依法辦理抵押登記，領(lǐng)取了房屋他項(xiàng)權(quán)證，抵押合法有效。但由于武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040011號(hào)協(xié)議作為主合同根本沒(méi)有履行且已超過(guò)履行期限，作為主合同的武農(nóng)銀抵合字97年第040011號(hào)抵押合同的擔(dān)保責(zé)任也就隨之消滅，遂判決準(zhǔn)予其請(qǐng)求。
【案例分析】
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是房地產(chǎn)抵押權(quán)的法律效力，他項(xiàng)權(quán)證的法律地位如何界定。
一、房地產(chǎn)抵押
在我國(guó)房地產(chǎn)的抵押由《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》作出相關(guān)規(guī)定：《擔(dān)保法》第三十三條，抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償，第三十六條；以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。這是我國(guó)法律對(duì)單獨(dú)以房屋或土地使用權(quán)抵押的行為采取的“房隨地走”和“地隨房走”的雙向原則，也是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)和房屋所有權(quán)之間存在著依附關(guān)系習(xí)慣上稱謂“房屋抵押”即包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的抵押。
二、抵押登記
1、抵押合同的簽訂
首先抵押合同的形式依《擔(dān)保法》第三十八條之規(guī)定：抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立抵押合同。
其次抵押合同的內(nèi)容也由該法第三十九條作了明確的規(guī)定，抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額。
（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限。
（三）抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量狀況所在地、所有權(quán)權(quán)屬或
者使用權(quán)權(quán)屬。
（四）抵押擔(dān)保的范圍。
（五）當(dāng)事人認(rèn)為需要約定其他事項(xiàng)。
筆者認(rèn)為上述四項(xiàng)必須具備的要件是抵押合同的重要內(nèi)容缺一不可，即使不完全具備可以補(bǔ)正，這里可以補(bǔ)正同樣是必須的，其第五項(xiàng)是備用性的、選擇性的即雙方當(dāng)事人共同認(rèn)可的。
2、抵押合同的效力
抵押合同經(jīng)雙方簽字后，即對(duì)雙方具有約束力，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)、特定物的生效條件是經(jīng)登記才能生效?！稉?dān)保法》第四十一條，當(dāng)事人以本法第四十二規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，第四十二條列舉了必須登記的抵押物及登記部門(mén)。辦理抵押物登記的部門(mén)如下：
（一）以無(wú)地上定作物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用
權(quán)證書(shū)的土地管理部門(mén)。
（二）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押
的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)。
（三）以林木抵押的，為縣級(jí)以上林木主管部門(mén)。
（四）以航空器、船舶、車(chē)輛抵押的為運(yùn)輸工具的登記部門(mén)。
（五）以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門(mén)。
凡是以房地產(chǎn)作為抵押物是必須進(jìn)行登記的，不登記的抵押合同是沒(méi)有法律效力的。但我之理解抵押合同只要雙方一簽字即對(duì)雙方具有約束力，登記行為是我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、特定物設(shè)定的一種公示制度。抵押登記也是這種公示制度延伸，它的目的與在于保護(hù)第三人的合法權(quán)益。
關(guān)于抵押權(quán)登記最高人民法院對(duì)此作了解釋。
法釋（2000）44號(hào)第五十六條抵押合同對(duì)被擔(dān)保的主債權(quán)種類、抵押財(cái)產(chǎn)沒(méi)有約定或者約定不明，根據(jù)主合同和抵押合同不能補(bǔ)正或者無(wú)法推定，抵押不成立。法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽定后，抵押人違背誠(chéng)實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這項(xiàng)規(guī)定主要解決擔(dān)保法關(guān)于抵押合同中兩個(gè)方面補(bǔ)遺，一是對(duì)于簽訂的抵押合同不符合擔(dān)保法第三十九條所列舉的內(nèi)容之后由第二款規(guī)定可以補(bǔ)正的方面，而沒(méi)能補(bǔ)正的，這樣的情形下抵押行為不成立；二是符合前述內(nèi)容應(yīng)當(dāng)?shù)怯浂鴽](méi)能登記的原因是抵押人違背了誠(chéng)實(shí)信用原則、拒絕辦理，那么在這種情況下使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
A辦事處與C制革廠簽訂的040021號(hào)抵押合同內(nèi)容不符合法律的規(guī)定，簽訂合同后也沒(méi)能及時(shí)補(bǔ)證，所以C制革廠的主張是能夠成立的，當(dāng)然就不適用解釋的第二款了。
三、其他方面幾個(gè)問(wèn)題
1、關(guān)于抵押物的價(jià)值
抵押物價(jià)值實(shí)則是債權(quán)人的抵押權(quán)價(jià)值，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十五條第一款：抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值，該規(guī)定確認(rèn)抵押物的價(jià)值與被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額是大于或等于關(guān)系。對(duì)此有兩種觀點(diǎn)：第一，如孫衛(wèi)瓊、白聯(lián)洲《關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)登記若干問(wèn)題的探討》認(rèn)為該規(guī)定是一種提示和建議性的規(guī)定，不是強(qiáng)制的規(guī)定，不能認(rèn)為不符合該規(guī)定就會(huì)導(dǎo)致抵押合同無(wú)效；第二，既然是法律明確規(guī)定不得超過(guò)，以文意上分析“不得”應(yīng)為禁止性的規(guī)定，那么抵押物的價(jià)值必須大于或等于抵押權(quán)的價(jià)值，筆者也不贊同“不得”為提示和建議性的規(guī)定。
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資持續(xù)快速增長(zhǎng)。2002年全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資總額為14.71億元，占全市14.75%，比2001年增長(zhǎng)20.87%，高于全市增幅近9個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效果顯著。其中，住宅項(xiàng)目完成投資9.77億元，增長(zhǎng)25.9%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的66.41%；辦公樓、寫(xiě)字樓項(xiàng)目完成投資0.68億元，占4.59%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房項(xiàng)目完成投資3.59億元，占24.42%；其他項(xiàng)目完成投資0.67億元，占4.58%，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用增強(qiáng)。
（2）商品房銷售供給兩旺。房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著開(kāi)發(fā)投資的快速增長(zhǎng)，商品房銷售市場(chǎng)一直保持旺盛態(tài)勢(shì)。2002年全區(qū)房屋開(kāi)發(fā)面積210.81萬(wàn)m2，占全市總開(kāi)發(fā)量的l5.02%，比2001年增長(zhǎng)15.01%，高于全市增幅11個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)發(fā)面積96.3l萬(wàn)m2，占全市的16.54%，與2001年基本持平。年竣工商品房面積70.46萬(wàn)m2，占全市的12.4%，比2001年下降27.55%.其中，住宅竣工面積44.37萬(wàn)m2，占全市的9.97%，比2001年下降34.41%.因土地政策的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積有一定下降，2003年1~6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積為50.6萬(wàn)m2，比2002年同期下降6.3%.但隨著建設(shè)用地的調(diào)整到位、土地報(bào)批周期的縮短，特別是區(qū)域城市化進(jìn)程的加快，青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁依然強(qiáng)勁。
（3）個(gè)人購(gòu)房比例逐年上升。2002年房屋銷售面積為55.86萬(wàn)m2，占全市的11.78%，比2001年增長(zhǎng)23.09%，其中，住宅銷售面積為46.51萬(wàn)m2，增長(zhǎng)12.61%.
（4）空置房大量減少，空置率下降，保持在合理區(qū)間。從商品房空置面積看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，空置房得到了進(jìn)一步消化，全區(qū)2002年空置商品房面積為24.09萬(wàn)m2，占全市的22.97%，比2001年下降了16.33%.從以上數(shù)據(jù)可以看出，近幾年青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，供求兩旺，發(fā)展基本上是健康的。
2、青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)能保持購(gòu)銷兩旺的成因
為什么青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)能保持購(gòu)銷兩旺的好勢(shì)頭呢？可以從經(jīng)濟(jì)、城市化、改革、政策、企業(yè)和環(huán)境六個(gè)方面來(lái)分析其成因。
（1）經(jīng)濟(jì)因素。社會(huì)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，居民收入快速提高。2003年1~10月份，青島開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為172.3億元，增長(zhǎng)31.8%.其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為2.8億元，增長(zhǎng)3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為111億元，增長(zhǎng)26.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為58.5億元，增長(zhǎng)46.3%.全區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和人民收入快速提高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展提供了可靠的發(fā)展基礎(chǔ)。
（2）城市化因素。城市化進(jìn)程加快是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。青島的城市建設(shè)日新月異，近年來(lái)，抓住國(guó)家實(shí)施積極財(cái)政政策、擴(kuò)大內(nèi)需的機(jī)遇，結(jié)合九五計(jì)劃所確定的發(fā)展目標(biāo)和任務(wù)，重點(diǎn)進(jìn)行主城和輔城的新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和重要基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，舊區(qū)重點(diǎn)進(jìn)行棚戶區(qū)改造和用地調(diào)整置換，初步形成環(huán)膠灣發(fā)展組團(tuán)的雛形，為實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)期規(guī)劃奠定良好基礎(chǔ)。青島市委、市政府已確定了“以發(fā)展港口、海洋和旅游經(jīng)濟(jì)為主的特色經(jīng)濟(jì)，將青島的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心向青島開(kāi)發(fā)區(qū)全面轉(zhuǎn)移”的戰(zhàn)略決策，提出“挺進(jìn)西海岸，構(gòu)建青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心”的戰(zhàn)略目標(biāo)，這無(wú)疑說(shuō)明青島開(kāi)發(fā)區(qū)將是城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展重中之重。
（3）改革因素。住房制度改革進(jìn)展順利。開(kāi)發(fā)區(qū)人對(duì)住房是商品的觀念確立得比較早，商品房較早地為老百姓所接受。出售公房、建立住房公積金制度等房改措施，使城市居民進(jìn)一步形成了新的住房消費(fèi)觀念，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了最初的物質(zhì)基礎(chǔ)——啟動(dòng)資金和消費(fèi)者。
（4）政策因素。各級(jí)政府制訂出臺(tái)的相關(guān)政策，特別是國(guó)家住房金融政策的放寬，是促進(jìn)住房成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)的強(qiáng)大支撐。除了已經(jīng)出臺(tái)的相關(guān)政策外，先后還出臺(tái)了購(gòu)房入戶等一系列吸引外來(lái)居民投資和居住的優(yōu)惠政策。
（5）房地產(chǎn)企業(yè)因素。主要有：
①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)機(jī)制靈活。這幾年青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成份快速增長(zhǎng)，激活了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司憑借靈活的機(jī)制、一絲不茍的作風(fēng)和優(yōu)良的銷售業(yè)績(jī)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，成為全市的品牌房地產(chǎn)公司。
②房地產(chǎn)企業(yè)各方面素質(zhì)比較強(qiáng)。全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理平均年齡為44.5歲，年齡結(jié)構(gòu)較好；高級(jí)職稱占20.2%，中級(jí)職稱占62.9%；研究生學(xué)歷占2.6%，大學(xué)本科學(xué)歷占37.5%，大專學(xué)歷占49.5%.
③房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“注重品質(zhì)、追求品牌”戰(zhàn)略。建設(shè)一批現(xiàn)代化、規(guī)模化、園林化、智能化、高檔次示范住宅小區(qū)，如青島開(kāi)發(fā)區(qū)的天泰陽(yáng)光海岸、千禧龍花園、東方花園、海韻嘉園、石雀小區(qū)等，質(zhì)量已成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。
（6）環(huán)境因素。一是全國(guó)各大名牌企業(yè)紛紛落戶青島開(kāi)發(fā)區(qū)，建立自己的工業(yè)園。二是保稅區(qū)的建設(shè)日趨完善，港口西移，前灣港工程不斷擴(kuò)大，進(jìn)出口業(yè)務(wù)量增加。如2003年1~9月份，青島市進(jìn)出口總值（不含中央、省公司）為126.7億美元，比2002年同期增長(zhǎng)26.4%.其中，出口總額73.2億美元，增長(zhǎng)22.8%；進(jìn)口總額53.5億美元，增長(zhǎng)31.7%，極大地推動(dòng)了開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展。
3、青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析
目前，青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求與消費(fèi)要求都比較旺盛，支撐房地產(chǎn)發(fā)展的6個(gè)重要因素將依然起到重要作用。
3.1各項(xiàng)有利政策分析
一是國(guó)家將實(shí)行繼續(xù)擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定較快增長(zhǎng)的政策。二是青島市委、市政府已確定的戰(zhàn)略決策和戰(zhàn)略目標(biāo)，各大名牌企業(yè)落戶青島開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行現(xiàn)代化建設(shè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)將保持快速增長(zhǎng)。三是住房貨幣分配將逐步推開(kāi)。四是從2003年起全區(qū)將按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、多元整合、組團(tuán)開(kāi)發(fā)”的方針，逐年將尚未實(shí)施舊村改造的近100個(gè)村莊整合為20個(gè)居住區(qū)。2003年重點(diǎn)啟動(dòng)建設(shè)5個(gè)示范居住區(qū)，規(guī)劃總建筑面積800萬(wàn)m2，其中，拍賣(mài)區(qū)商品房建筑面積500萬(wàn)m2，建設(shè)周期為3~5年，每年的住宅開(kāi)發(fā)面積至少100萬(wàn)m2.
3.2全區(qū)住宅需求總量預(yù)測(cè)
2002年底青島開(kāi)發(fā)區(qū)居民的人均住房建筑面積還不足25m2，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間依然很大。特別是隨著全區(qū)招商引資工作的進(jìn)一步深入、示范居住區(qū)工程的全面啟動(dòng)、海灣大橋立項(xiàng)待建以及大煉油項(xiàng)目的全面引入和迎2008年奧運(yùn)因素的影響，都將極大地刺激住房消費(fèi)的持續(xù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)全區(qū)房地產(chǎn)在今后10年內(nèi)仍然呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢(shì)，并繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。
2005年前青島開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)增幅為30%，2010年計(jì)劃城市化水平為85%、城區(qū)人口為60萬(wàn)人，而目前全區(qū)城市化水平不到60%、城區(qū)人口不足35萬(wàn)人，以每年新增人口3萬(wàn)計(jì)算，平均每年需新增住房面積至少100萬(wàn)m2.特別是大煉油、北海船廠、前灣港等大型區(qū)外項(xiàng)目的引入，以及山東科技大學(xué)、石油大學(xué)等高校的成規(guī)模遷入，都將極大地帶動(dòng)商品住宅的縱深消費(fèi)。根據(jù)以上分析，只要整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不變，正視問(wèn)題，政策得當(dāng)，未來(lái)三五年全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持持續(xù)、快速發(fā)展。改善住房條件的要求也成為拉動(dòng)房地產(chǎn)需求的主要原因之一。調(diào)查顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出要在兩三年內(nèi)換購(gòu)住房；已購(gòu)公房用戶中有67%希望通過(guò)換購(gòu)住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意將購(gòu)房作為一種投資，囤房待沽。由此計(jì)算，青島開(kāi)發(fā)區(qū)住房潛在需求量還相當(dāng)大。按照2002年底全區(qū)城鎮(zhèn)人口35萬(wàn)人、人均增長(zhǎng)10m2住房面積計(jì)算，就需要增加住房近350萬(wàn)m2住房面積。房屋租賃加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。2003年區(qū)內(nèi)將新增人口3萬(wàn)余人，如果按照40%的人需要承租商品房、每人10m2計(jì)算的話，約需承租12萬(wàn)m2.
3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題
在房地產(chǎn)持續(xù)趨熱的情況下，一定要保持清醒頭腦，要冷思考。當(dāng)前存在的主要問(wèn)題有：
（1）供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。從2000年開(kāi)始青島開(kāi)發(fā)區(qū)商品房?jī)r(jià)格每年上漲15.6%，高房?jī)r(jià)偏離了居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力，制約住房消費(fèi)的持續(xù)增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)的持續(xù)上升也增加了住房貨幣化改革的難度。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)行為不規(guī)范，存在不少隱患。違法和違規(guī)銷售商品房、商品房面積“短斤缺兩”問(wèn)題和虛假?gòu)V告問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)投訴較多。
（3）投資擴(kuò)大，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足。近幾年房地產(chǎn)發(fā)展被看好，吸引了不少企業(yè)涉足房地產(chǎn)行業(yè)，全區(qū)已擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)99家，其中，四級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)僅為41家，年開(kāi)發(fā)量在1萬(wàn)m2以下的企業(yè)占70%以上。此外，由于當(dāng)前投資渠道較少，有些人看到前段時(shí)期買(mǎi)房投資的人賺了錢(qián)，也紛紛加入投資房地產(chǎn)的行列。
總之，為了防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，應(yīng)做到：一是要十分珍惜房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的好勢(shì)頭，堅(jiān)持以人為本，以需求為中心，增大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、提高集約化程度，使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)地發(fā)展。二是要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為規(guī)范，企業(yè)形象有待于進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)企業(yè)下一輪競(jìng)爭(zhēng)將是實(shí)力和品牌的競(jìng)爭(zhēng)。三是要整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)法制建設(shè)，加大執(zhí)法力度，依法查處房地產(chǎn)市場(chǎng)中的違法、違規(guī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)地發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)概念特征組織方式有效性
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個(gè)，開(kāi)發(fā)無(wú)從談起。即使是神通廣大的房地產(chǎn)商，也經(jīng)常面臨擁有土地使用權(quán)但缺乏資金或資金充足但沒(méi)有土地的窘境。于是聯(lián)合開(kāi)發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。聯(lián)合開(kāi)發(fā)作為紐帶，促成了資金和土地的結(jié)合，盤(pán)活了諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地業(yè)的發(fā)展功不可沒(méi)。但同時(shí)，聯(lián)合開(kāi)發(fā)引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)，且糾紛一旦發(fā)生，往往標(biāo)的數(shù)額巨大，案情錯(cuò)綜復(fù)雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類案件都占很大比例）。因此，如何界定聯(lián)合開(kāi)發(fā)的性質(zhì)，如何確保聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為的合法有效，如何從法律角度預(yù)防糾紛的發(fā)生等問(wèn)題，就成了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人事和從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對(duì)這些問(wèn)題做了點(diǎn)思考，現(xiàn)呈現(xiàn)給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。
一、聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：
所謂聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定,由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開(kāi)發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)都可以納合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。
從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營(yíng)，具有如下特征：
（一）、主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)限定了較高條件：設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；（二）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)能力。
（二）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。
實(shí)踐中，有很多聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為就是因?yàn)檫`反了聯(lián)營(yíng)個(gè)這一基本原則而被法院認(rèn)定為無(wú)效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理，不論項(xiàng)目是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付若干收益。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，此類條款屬于聯(lián)營(yíng)合同的“保底條款”，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。需要指出的是，所謂的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一，是從整個(gè)合同中雙方當(dāng)事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一，并非指在開(kāi)發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必須均等的付出和收益。比如說(shuō)，在項(xiàng)目的建設(shè)工程中，不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監(jiān)督），而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，這并不意味著違反了該原則。
（三）法律關(guān)系復(fù)雜。
聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，錯(cuò)綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系，如上文所說(shuō)應(yīng)屬聯(lián)營(yíng)關(guān)系，而聯(lián)營(yíng)又分為法人型聯(lián)營(yíng)和松散型聯(lián)營(yíng)，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細(xì)約定（文將詳細(xì)分析）；其次是聯(lián)合體與政府主觀部門(mén)的關(guān)系，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，立項(xiàng)、到規(guī)劃、開(kāi)工、預(yù)售、驗(yàn)收都離不開(kāi)政府部門(mén)的監(jiān)督，最直觀的表現(xiàn)就是要申請(qǐng)辦理若干個(gè)許可證或批準(zhǔn)文件。而聯(lián)合開(kāi)發(fā)更需要向政府部門(mén)做好審批工作，辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為才能獲得法律的認(rèn)可。由于沒(méi)有做好聯(lián)合開(kāi)發(fā)的審批工作而導(dǎo)致某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認(rèn)定無(wú)效的案例俯首皆是，教訓(xùn)非常慘痛。再次是聯(lián)合體與其他單位或個(gè)人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購(gòu)房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。
二、選擇恰當(dāng)?shù)暮献鞣绞绞琼樌M(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)的組織保障。
根據(jù)《民法通則》中關(guān)于聯(lián)營(yíng)的規(guī)定，聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)可以采取三種方式：
（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產(chǎn)管理法）第二十七條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”。該條對(duì)以土地使用權(quán)出資提供了法律保障。）成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，雙方按照出資比例承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、獲取收益。以項(xiàng)目公司方式開(kāi)發(fā)的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)任明確、相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。同時(shí)其不足之處也很多：比如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過(guò)商機(jī)；再比如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，而當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無(wú)法辦成；更重要的是項(xiàng)目公司的利潤(rùn)只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開(kāi)發(fā)各方，對(duì)合作者來(lái)講這當(dāng)然是不合算的。
（二）、組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱“聯(lián)合管理委員會(huì)”不一而足，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方的關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)作出決策，具體運(yùn)作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最高區(qū)別在于它僅作為內(nèi)部機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能對(duì)立承擔(dān)民事責(zé)任。實(shí)踐中，曾出現(xiàn)過(guò)某建筑施工企業(yè)將某項(xiàng)目的“聯(lián)建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯(cuò)了被告人。而另外一則案例就不那么簡(jiǎn)單了：某項(xiàng)目聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方組建的“聯(lián)合管理委員會(huì)”不但行使內(nèi)部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方都告上法庭。為了不出現(xiàn)這種情況，聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方必須對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí)，并且注意避免對(duì)外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義。
（三）、不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)。這種方式主要使用于相對(duì)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。
上述第2、3種方式（統(tǒng)稱非法人型聯(lián)營(yíng)）中，除了合作雙方之間容易產(chǎn)生糾紛外（下文將詳細(xì)論述），實(shí)踐中爭(zhēng)議較大的還有一個(gè)問(wèn)題：即聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方是否對(duì)因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？有一種觀點(diǎn)對(duì)此持肯定態(tài)度，理由是聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目最終由雙方共同收益，本著權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則雙方應(yīng)對(duì)任何一方因該項(xiàng)目的產(chǎn)生的對(duì)債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任，至于雙方在聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中對(duì)各自責(zé)任做的劃分不能產(chǎn)生對(duì)外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點(diǎn)，法院只要能認(rèn)定該欠款是因聯(lián)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的影響。
筆者認(rèn)為，對(duì)此問(wèn)題不能一概而論，應(yīng)做具體分析。如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同明確約定了雙方互負(fù)連帶責(zé)任，自然應(yīng)以該約定為準(zhǔn)。如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同沒(méi)有約定雙方互負(fù)連帶責(zé)任，則要正確界定聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同的雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無(wú)名合同，當(dāng)事人人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會(huì)不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項(xiàng)目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類合同就是合伙合同，雙方對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)應(yīng)當(dāng)互負(fù)連帶責(zé)任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設(shè)工作，且進(jìn)行建筑物與土地使用權(quán)的交換，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對(duì)各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。
二、簽定完備的聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同是避免糾紛的關(guān)鍵。
聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同內(nèi)容復(fù)雜，標(biāo)的巨大，履行期限長(zhǎng)，雙方利益針?shù)h相對(duì)，極易引發(fā)糾紛；而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國(guó)相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實(shí)踐中對(duì)其法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，訴訟周期一般都很長(zhǎng)，后果難以預(yù)測(cè)。因此，簽訂聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同一定要謹(jǐn)慎。結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為以下幾點(diǎn)尤其應(yīng)當(dāng)重視：
（一）、要明確劃分雙方的責(zé)任。對(duì)每一項(xiàng)義務(wù)的履行方式、時(shí)間、地點(diǎn)做詳細(xì)的約定，杜絕“爭(zhēng)取做到”“大約在某年某月”等模糊用語(yǔ)。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應(yīng)提供土地使用權(quán)的位置、面積、使用年限、使用權(quán)性質(zhì)、批準(zhǔn)文件或證書(shū)等準(zhǔn)確信息并對(duì)此承擔(dān)責(zé)任，建筑方主要應(yīng)對(duì)資金支付事宜作出明確承諾。
（二）對(duì)雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開(kāi)發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。到了這一階段雙方的利益沖突表現(xiàn)的最為尖銳，因此也是矛盾多發(fā)的環(huán)節(jié)。房產(chǎn)的價(jià)值與所處的位置有很大關(guān)系，雖然在同一項(xiàng)目中，位置的差異往往導(dǎo)致價(jià)值不同。有些聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同僅僅簡(jiǎn)單地約定了分配比例，而對(duì)具置只字不提，在分配時(shí)出現(xiàn)糾紛就不難理解了。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同約定的面積與世紀(jì)竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。
（三）、重視約定違約責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期一般都較長(zhǎng)，過(guò)程復(fù)雜。詳細(xì)具體的違約責(zé)任不當(dāng)能夠起到督促當(dāng)事人人善意履行義務(wù)，而且也能夠保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。比如，如果供地方?jīng)]有按約定時(shí)間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應(yīng)的違約條款，不但會(huì)造成供地方?jīng)]有壓力，而且容易引發(fā)建筑方對(duì)其履約能力和誠(chéng)意的嚴(yán)重質(zhì)疑，進(jìn)而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責(zé)任，比如遲延一天，相應(yīng)減少若干平方米的房產(chǎn)分配，遲延超過(guò)若干天，對(duì)方可以杰出合同，并支付一定數(shù)額的違約金。
（四）、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中確實(shí)表達(dá)合作的意圖，而不能借聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之明，而行借貸之實(shí)。例如某聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定，出資方僅負(fù)責(zé)提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，由對(duì)方在項(xiàng)目完工后返還（當(dāng)然要高于原出資數(shù)額）。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)金融法規(guī)，禁止企業(yè)間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認(rèn)定為無(wú)效。對(duì)此，雙方當(dāng)事人在簽定合同時(shí)，要倍加注意。
（五）、聯(lián)合開(kāi)放房地產(chǎn)合同由于需要辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)當(dāng)具體約定合同被確認(rèn)無(wú)效或不生效時(shí)的具體處理方式。
