時(shí)間：2024-05-09 17:04:32
緒論：在尋找寫(xiě)作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
一、引言
隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已具有舉足輕重的地位，直接制約和影響社會(huì)生活的諸多方面。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)，作為支持房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)行為，直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展結(jié)果，進(jìn)而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響。投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有有力的推動(dòng)作用，在一定的科學(xué)技術(shù)水平和有效資源條件下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度主要取決于投資總量及其增長(zhǎng)率的大小。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模和發(fā)展速度在東、中、西部各個(gè)區(qū)域表現(xiàn)出顯著的差異性，房地產(chǎn)投資主要集中于東部地區(qū)，造成東部地區(qū)房地產(chǎn)投資過(guò)熱甚至部分城市出現(xiàn)投資泡沫，這不利于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資卻往往不足，嚴(yán)重阻礙中西部區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)關(guān)系的重要性，研究如何促進(jìn)房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，就成為當(dāng)前政府和理論界學(xué)者非常關(guān)注的問(wèn)題。
二、房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展
房地產(chǎn)投資是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)周期本身也是經(jīng)濟(jì)周期的重要組成部分，其周期循環(huán)直接受房地產(chǎn)投資影響。房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，回收慢，其投資規(guī)模受生產(chǎn)發(fā)展水平制約，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈相同趨勢(shì)變動(dòng)；大體上與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相協(xié)調(diào)，但也呈現(xiàn)出房地產(chǎn)投資自身的不同特點(diǎn)。房地產(chǎn)投資能否與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展直接決定區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。在處于協(xié)調(diào)發(fā)展?fàn)顟B(tài)時(shí)，房地產(chǎn)投資是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮的關(guān)鍵要素；但若不能實(shí)現(xiàn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)投資也可能是導(dǎo)致區(qū)域經(jīng)濟(jì)由繁榮走向低迷的導(dǎo)火線，甚至可能導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)都處于蕭條狀態(tài)。房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用。
房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生影響的傳導(dǎo)途徑主要有兩條：在投資未形成現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)物業(yè)前，如果投資分配量超過(guò)國(guó)民收入增長(zhǎng)速度，形成投資資金膨脹會(huì)造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)比例失衡，引發(fā)投資泡沫。形成現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)物業(yè)之后，通過(guò)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的變化，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。不同類型的房地產(chǎn)物業(yè)用于不同產(chǎn)業(yè)部門(mén)，直接影響各產(chǎn)業(yè)部門(mén)的生產(chǎn)能力和彼此之間的平衡發(fā)展。過(guò)分偏重于消費(fèi)型物業(yè)，如賓館、飯店等，會(huì)在一定程度上影響住宅或其他生產(chǎn)型物業(yè)的建設(shè)，引發(fā)經(jīng)濟(jì)的不均衡發(fā)展。
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要依靠投資拉動(dòng)，投資既是擴(kuò)大再生產(chǎn)的主要手段，也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接動(dòng)力。而房地產(chǎn)投資既代表現(xiàn)狀需求，也代表未來(lái)供給，其投資規(guī)模決定社會(huì)總需求和總供給的平衡態(tài)勢(shì)。投資規(guī)模過(guò)大，超越國(guó)力，造成社會(huì)總需求超過(guò)總供給，使得國(guó)民經(jīng)濟(jì)比例失調(diào)，拉長(zhǎng)投資周期、增加投資成本，難以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)集約增長(zhǎng)；投資規(guī)模過(guò)小，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢，社會(huì)供給不足影響供求總量平衡，因此房地產(chǎn)投資規(guī)模應(yīng)以國(guó)家綜合國(guó)力，包括入力、財(cái)力和物力為基礎(chǔ)，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相適應(yīng)，以提高經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益為前提，符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展需要，進(jìn)行各方面的綜合平衡?？梢哉f(shuō)房地產(chǎn)投資對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會(huì)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。
三、對(duì)策與建議
合理的房地產(chǎn)投資能夠促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展。伴隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，人們收入水平提高，購(gòu)買力增強(qiáng)，房子又是人賴以生存的基礎(chǔ)和生活提升的重要標(biāo)志，人們對(duì)住房的有效需求勢(shì)必也會(huì)加大，這是一種良性循環(huán)。但如果房地產(chǎn)業(yè)盲目地加速發(fā)展，投資結(jié)構(gòu)不合理，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適，供給大于需求，投資者得不到及時(shí)有效回報(bào)，對(duì)市場(chǎng)失去信心，就會(huì)制約經(jīng)濟(jì)。根據(jù)本文的研究結(jié)論，提出以下對(duì)策建議：
（一）建立房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的系統(tǒng)觀，作為區(qū)域房地產(chǎn)投資發(fā)展的指導(dǎo)思想。
作為區(qū)域房地產(chǎn)投資發(fā)展的指導(dǎo)思想房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展是由多種因素決定的，作為政府和企業(yè)，應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的時(shí)間觀、空間觀和系統(tǒng)觀。首先，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)不同的發(fā)展階段，不同的市場(chǎng)狀況，制定不同的中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。其次，在宏觀層面上，把房地產(chǎn)業(yè)與整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展有機(jī)地協(xié)調(diào)起來(lái)，分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不利因素和有利條件，探尋房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展道路。再次，要深刻認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境、人口是一個(gè)有機(jī)整體，只有協(xié)調(diào)處理好房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)各要素的關(guān)系，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
（二）要合理控制房地產(chǎn)投資規(guī)模的增長(zhǎng)速度
以穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用會(huì)在某個(gè)時(shí)期出現(xiàn)衰減，從而引起經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。因此，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行政策引導(dǎo)，保持房地產(chǎn)投資規(guī)模的適度發(fā)展，使其在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，盡可能不引起經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。
（三）加強(qiáng)法制建設(shè)，建立符合房地產(chǎn)市場(chǎng)要求的法律法規(guī)體系
加快建立和完善房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，解決有法可依的問(wèn)題。目前我國(guó)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的法律法規(guī)體系不夠完善，許多規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為的法規(guī)還未形成；已出臺(tái)的法律法規(guī)的梳理工作有待進(jìn)一步加強(qiáng)，對(duì)已不符合房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行要求的法律法規(guī)應(yīng)及時(shí)廢止。要強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理職能。法律法規(guī)要有效地發(fā)揮對(duì)規(guī)范人們行為的硬約束作用，建立強(qiáng)有力的執(zhí)法體系，提高其執(zhí)法地位和執(zhí)法水平，同時(shí)解決有法不依和執(zhí)法不嚴(yán)的問(wèn)題，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的執(zhí)法工作。
（四）建立全面有效的房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警體系
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資；問(wèn)題；措施
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過(guò)程中，資金是房地產(chǎn)業(yè)順利發(fā)展的重要保障，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)每一環(huán)節(jié)都要花費(fèi)大量的資金。隨著人口的增多、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也迅速發(fā)展，房地產(chǎn)融資的步伐也在不斷的加快，房地產(chǎn)融資對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的重要性在不斷的提高，能不能得到巨大的融資就成為了房地產(chǎn)商所考慮的首要問(wèn)題。
一、房地產(chǎn)融資的概念
房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)不僅可以拉動(dòng)我國(guó)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且還拉動(dòng)了投資需求和消費(fèi)需求。在我國(guó)現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的融資有多種方式。房地產(chǎn)融資，是整個(gè)社會(huì)融資系統(tǒng)中的一個(gè)重要組成部分從廣義上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，流通及消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資，融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集，運(yùn)用和清算。從狹義上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場(chǎng)融資等。資金問(wèn)題歷來(lái)都是房地產(chǎn)投資者最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問(wèn)題，任何一個(gè)房地產(chǎn)投資者，能否在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得成功，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)以及他在以往的房地產(chǎn)投資中贏得的信譽(yù)外，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。房地產(chǎn)融資的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開(kāi)發(fā)、提高投資效益的目的。房地產(chǎn)融資對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問(wèn)題
1.房地產(chǎn)企業(yè)的融資體系不夠完善
目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資還處在單一的股權(quán)融資和債券融資這一初級(jí)階段，相比歐美國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)缺少的正是更高一級(jí)的金融體系，包括銀行貸款、民間融資、股權(quán)融資、證券融資等等。就現(xiàn)在而言，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈還缺少諸如房產(chǎn)抵押、房產(chǎn)投資、房產(chǎn)融資等機(jī)構(gòu)。當(dāng)下，房地產(chǎn)跟風(fēng)投資的現(xiàn)象層出不窮，這種投資極其容易帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的可威脅到企業(yè)的生存，這些都是融資體系不完善所造成的。
2.房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過(guò)于狹窄
從現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，幾乎所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是通過(guò)銀行信貸的方式進(jìn)行融資的，但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)幾十年的持續(xù)發(fā)展之后，幾乎已經(jīng)達(dá)到了瓶頸。所以，銀行加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸審核，對(duì)于一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在幾乎已經(jīng)很難從銀行那里獲得借貸，銀行對(duì)小型房地產(chǎn)企業(yè)的貸款更加的嚴(yán)格，一方面，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，庫(kù)存量居高不下，是房地產(chǎn)史上最大的泡沫，所以小型房地產(chǎn)企業(yè)在今后將會(huì)難以生存。因?yàn)槲覈?guó)法律制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資有很大的限制，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的融資來(lái)源幾乎只限于銀行，房地產(chǎn)融資受到銀行和國(guó)家這只看不見(jiàn)的手進(jìn)行干預(yù)，這會(huì)隨著國(guó)家信貸政策的變動(dòng)而變動(dòng)。除了銀行融資這一單一渠道之外，民間融資也是房地產(chǎn)企業(yè)所看重的，但是民間資本往往不受法律保護(hù)，融資風(fēng)險(xiǎn)巨大，所以也容易使房地產(chǎn)項(xiàng)目打水漂，而銀行信貸又受到限制。
3.相關(guān)的政策法規(guī)不完善
除了銀行貸款外的其他融資方式，比如債券融資、股票融資、信托融資等融資方式，受到國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的制約，而且管理嚴(yán)格。所以，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資構(gòu)成中所占的比例也很少。國(guó)家制定的相關(guān)宏觀調(diào)控政策影響面過(guò)大而力度不足，調(diào)控手段不完善，政策之間缺乏整體性，相互的配套性、協(xié)調(diào)性、持續(xù)性比較差，政策的具體實(shí)施效果欠佳。
三、優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的建議
1.加大對(duì)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的調(diào)控力度
房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系著國(guó)計(jì)民生。對(duì)于房地產(chǎn)融資市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，政府的調(diào)控也尤為重要，國(guó)家要發(fā)揮宏觀調(diào)控的手段，加大調(diào)控力度。有效的實(shí)施調(diào)控政策手段組合搭配，以適應(yīng)不同地區(qū)、不同項(xiàng)目、不同客戶對(duì)象的實(shí)際需要，選擇差別化的住房信貸政策，比如差別化的利率手段、差別化的信貸使用范圍、差別化的首付款比例制度等。完善房地產(chǎn)業(yè)的金融調(diào)控機(jī)制，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，從而為房地產(chǎn)的健康融資提供保障。
2.盡量拓寬融資渠道，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)融資方式的多樣化
房地產(chǎn)的融資渠道應(yīng)該向多樣化發(fā)展，打破對(duì)銀行貸款的過(guò)度依賴，尋求多樣的融資方案，創(chuàng)新融資方式，發(fā)展多種專業(yè)化的金融機(jī)構(gòu)，在保證原有的貸款效率上，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為安全的融資方式。大力發(fā)展以權(quán)益融資為主直接融資，將目前主要以銀行貸款為主的融資方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄻踊姆绞剑热缱》康盅嘿J款證券化，房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)信托基金、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等。建立健全房地產(chǎn)金融體系，依托現(xiàn)代金融工具，構(gòu)建不同的金融機(jī)構(gòu)體系。
3.完善房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)體系
目前，我國(guó)房地產(chǎn)融資領(lǐng)域的法律法規(guī)還不完善，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步拓寬融資渠道和領(lǐng)域，不能夠得到法律上的支持和保護(hù)，必須盡快完善與房地產(chǎn)融資有關(guān)的法律法規(guī)體系，制定符合現(xiàn)階段房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的規(guī)范文件，切實(shí)明確房地產(chǎn)信貸的法律地位，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)法律法規(guī)體系進(jìn)行融資，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為。只有完善房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)體系，才能促使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的順利進(jìn)行，保障房地產(chǎn)企業(yè)合法合規(guī)的運(yùn)作。
參考文獻(xiàn)：
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題也是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、帶動(dòng)性大，是改善人民物質(zhì)生活水平和增強(qiáng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用。然而現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)繁榮表面的背后，也存在一些突出的問(wèn)題，而這些問(wèn)題已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。因?yàn)槲覈?guó)特殊的社會(huì)背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的種種問(wèn)題不僅是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，同時(shí)也承擔(dān)著難以推卸的社會(huì)責(zé)任。如何引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展，是我們首先考慮直接關(guān)系國(guó)際民生的問(wèn)題。近幾年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的各種問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)不斷加大宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度，制定出許多政策，受關(guān)注程度比以往任何一個(gè)時(shí)期都高。然而，從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的情況來(lái)看收效甚本文由收集整理微，究其原因，即房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中一些深層次的根本性問(wèn)題，仍未得到解決和糾正，房?jī)r(jià)仍然持續(xù)上漲得不到有效的抑制，甚至出現(xiàn)政府越管問(wèn)題越多的現(xiàn)象。由此可見(jiàn)，雖然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景是好的，但是如果不正視我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題，仍然會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生阻礙，
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中主要存在的問(wèn)題：
（一）機(jī)制不完善， 管理流于形式
在近幾年政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行。但效果不佳，許多政策規(guī)定只流于形式，走走過(guò)場(chǎng)，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。實(shí)施細(xì)則的制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布，我國(guó)相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大。部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級(jí)監(jiān)督管理調(diào)控職責(zé)范圍未劃分清晰和明確的定位。導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過(guò)渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來(lái)源，也成為地方政府推高地價(jià)，拉高房?jī)r(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作極易導(dǎo)致內(nèi)部交易，權(quán)錢交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失范現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商結(jié)合的鏈條若無(wú)真正打破。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來(lái)越大，國(guó)家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政、協(xié)調(diào)不足、各自決策、決策間相互脫節(jié)也導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。
（二）相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全
在我國(guó)，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但在我國(guó)目前還沒(méi)有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)明我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來(lái)越多，其次我國(guó)目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理。缺乏法律的嚴(yán)肅性，穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)，即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立。但與此相配套的條例，實(shí)施細(xì)則不完備造成房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是土地市場(chǎng)上政令不通，有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)，陷入惡性循環(huán)中。
二、解決措施
（一）制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃， 指導(dǎo)短期實(shí)踐
我國(guó)正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時(shí)期。要深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對(duì)于解決普通民眾的居住條件和
提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的獨(dú)特地位。在把握住我國(guó)仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段的基本國(guó)情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體思路。在追求短期效應(yīng)的同時(shí)更應(yīng)確立長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)。以滿足我國(guó)日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民的實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國(guó)社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和諧良性發(fā)展。在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分實(shí)調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。
（二）建立健全管理機(jī)制
保障管理工作切實(shí)落實(shí)到位 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的許多問(wèn)題。有著深層次的原因，單純依靠簡(jiǎn)單的行政命令調(diào)控難以有效解決。改革房地產(chǎn)管理體制是解決當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不良局面的有效途徑。要正確認(rèn)識(shí)政府經(jīng)濟(jì)管理職能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，調(diào)整政府部門(mén)的管理職能，正視市場(chǎng)失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)上， 根據(jù)市場(chǎng)的變化進(jìn)行適度的干預(yù)，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理，有效的運(yùn)行管理機(jī)制。為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造良好的法制和社會(huì)環(huán)境。理順中央與地方在房地產(chǎn)管理的關(guān)系，明確責(zé)任主體，確立雙方的職責(zé)范圍，并做好監(jiān)督工作。特別是地方政府要本著可持續(xù)發(fā)展的理念，認(rèn)真把握科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)和諧社會(huì)的精髓，在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理價(jià)值取向上要與中央保持高度的一致。從本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況出發(fā)，因地制宜采取差異化的調(diào)控措施。避免一刀切的做法產(chǎn)生負(fù)面影響。同時(shí)對(duì)財(cái)稅體制進(jìn)行索性改革，遏制土地財(cái)政，降低地方財(cái)政收入，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的依賴。
（三）完善相關(guān)法律法規(guī)體系
房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有資金需求量大、投資成本高、回收期長(zhǎng)、涉及面廣等特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)資金的支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程就是一個(gè)資金轉(zhuǎn)化的過(guò)程，資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，資金問(wèn)題是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可忽視的一個(gè)重要問(wèn)題。因此對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的研究，不但對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有重要的意義，對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也具有巨大的現(xiàn)實(shí)意義。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析
目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資來(lái)源主要有銀行貸款、股票融資、自籌資金、融資租賃、企業(yè)債券、信托融資等方式。從結(jié)構(gòu)上可以劃分為銀行貸款、自籌資金、其他資金來(lái)源（主要包括國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、債券、社會(huì)集資、個(gè)人資金、無(wú)償捐贈(zèng)的資金及用征地遷移補(bǔ)償費(fèi)、移民費(fèi)等進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金）三個(gè)項(xiàng)目，這三個(gè)項(xiàng)目占到總資金的95%以上。2012年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)共融資96538億元，其中來(lái)自銀行貸款的部分為14778億元，占15.3%；房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金39082億元，占比40.5%；其他資金來(lái)源42274億元，占43.8%，其中個(gè)人按揭貸款為26558億元，占28%。2013年1至11月我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款17667億元，占籌資總額的16.14%；自籌資金42742億元，占比39%；個(gè)人按揭貸款30534億元，占比28% 。由這些數(shù)據(jù)可以看出目前我國(guó)房地產(chǎn)融資中，銀行貸款比重最高，直接銀行貸款以及個(gè)人按揭貸款比重達(dá)到40%以上，其次是企業(yè)自籌資金，僅次于銀行貸款，其他融資方式獲得資金較少。
三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問(wèn)題
1.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過(guò)于單一
目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)于依賴銀行貸款，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)融資中占據(jù)主導(dǎo)地位，債券融資、信托融資、股票融資、境外融資等方式所占比重較小。這種對(duì)銀行貸款的過(guò)于依賴，使得銀行信貸成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最重要的輸血者，成了房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要支撐。據(jù)統(tǒng)計(jì)2006到2013年間我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資來(lái)源中，直接的銀行貸款平均為18%，在其他資金來(lái)源中按揭貸款占25%，來(lái)自銀行的資金一共占到了43%。大量的銀行貸款使得銀行資金參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)融資集中于銀行貸款，容易誘發(fā)各種風(fēng)險(xiǎn)，一旦國(guó)家政策有變，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行難以獲得資金，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈就會(huì)斷裂，這樣不但會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)致命打擊，而且對(duì)我國(guó)銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定以及金融安全也會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的影響。因此我們必須認(rèn)識(shí)到這種融資渠道單一化的弊端，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)業(yè)更好的為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)服務(wù)。
2.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理薄弱，信用風(fēng)險(xiǎn)較高
據(jù)統(tǒng)計(jì)2013年我國(guó)共有房地產(chǎn)企業(yè)8萬(wàn)多家，但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)屬于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，跨區(qū)域影響力較小，內(nèi)部管理薄弱，風(fēng)險(xiǎn)控制能力較差。企業(yè)管理層對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，更多的關(guān)注如何解決風(fēng)險(xiǎn)，而不是如何防范風(fēng)險(xiǎn)，缺乏相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急措施。內(nèi)部管理薄弱使得一些房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力受到嚴(yán)重影響，信用風(fēng)險(xiǎn)較高，這在一定程度上加劇了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)一些不良資產(chǎn)，一些企業(yè)甚至出現(xiàn)無(wú)法償還貸款而跑路的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的信用，信用風(fēng)險(xiǎn)較高是目前房地產(chǎn)企業(yè)融資難的重要原因之一。
3.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的法律法規(guī)不完善
目前我國(guó)于房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)的法律法規(guī)較少，有關(guān)房地產(chǎn)金融方面的法規(guī)不能形成科學(xué)有效的體系，缺乏相互一致性和協(xié)調(diào)性，這在很大程度上制約著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的發(fā)展。目前我國(guó)只有《公司法》和《擔(dān)保法》兩部法律涉及到了房地產(chǎn)企業(yè)融資的規(guī)定，但這兩部法律中對(duì)融資的規(guī)定很模糊，可操縱性較弱，在實(shí)際中無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管，沒(méi)有發(fā)揮法律應(yīng)有的作用。在發(fā)達(dá)國(guó)家，市場(chǎng)是對(duì)資金調(diào)節(jié)的主要手段，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控都是有法可依，而我國(guó)由于缺乏具體的法律規(guī)定，只能依靠行政手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，如近幾年我國(guó)各地實(shí)行的“限購(gòu)”政策，對(duì)需求進(jìn)行抑制，導(dǎo)致一部分限制資金無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，影響了房地產(chǎn)業(yè)融資的來(lái)源。相關(guān)法律法規(guī)的缺乏，使部分新興的融資方式在發(fā)展過(guò)程中沒(méi)有明確的法律條例作為支撐和后盾，使資金借貸者與資金使用者之間的利益關(guān)系無(wú)法有效的得到平衡。
4.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏融資方面的專業(yè)人才
房地產(chǎn)企業(yè)的融資具有較高的專業(yè)技術(shù)性，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)力，項(xiàng)目規(guī)模等情況對(duì)需求資金進(jìn)行計(jì)算，然后對(duì)比各種融資方式的成本，選擇合適的融資規(guī)模以及融資方式。這些都需要精通財(cái)務(wù)，投資，熟悉資本市場(chǎng)發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專業(yè)技術(shù)人才的參與。而我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)在融資前并沒(méi)有進(jìn)行這些評(píng)估與計(jì)算，往往是根據(jù)企業(yè)負(fù)責(zé)人的意志盲目融資，只重規(guī)模不重效益，為企業(yè)帶來(lái)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。例如一些房地產(chǎn)企業(yè)往往不考慮其他的融資方式，只關(guān)注銀行貸款，而且不管自身的需求是多少，貸到的錢越多越好，最后往往導(dǎo)致大量資金的閑置，或者資金無(wú)法回籠，使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。
四、優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資對(duì)策分析
1.構(gòu)建多元化的融資渠道
黨的十六屆三中全會(huì)中首次提出“要大力發(fā)展資本市場(chǎng)，擴(kuò)大直接融資比例”，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要積極發(fā)展除銀行貸款以外的其他融資方式，構(gòu)建多元化的融資渠道，降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。首先大力推進(jìn)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托是指投資者將資金委托給信托公司，然后再由信托公司投資給房地產(chǎn)公司或者房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資方式。該融資方式在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)得到了較好的發(fā)展，而我國(guó)目前仍處于起步階段，因此我國(guó)可以可以通過(guò)學(xué)習(xí)國(guó)外成熟的房地產(chǎn)信托模式，并結(jié)合我國(guó)的具體情況，逐漸建立適合我國(guó)的房地產(chǎn)信托融資模式；其次，大力推進(jìn)融資租賃業(yè)務(wù)。在發(fā)達(dá)國(guó)家中，融資租賃業(yè)務(wù)是僅次于銀行貸款的第二大融資來(lái)源，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展融資租賃業(yè)務(wù)不但可以拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，解決房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的問(wèn)題，而且還為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)外資創(chuàng)造了條件；最后，加快發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金是首先通過(guò)發(fā)行受益憑證在資本市場(chǎng)上募集資金，然后再投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種資金籌集方法。房地產(chǎn)投資基金可以有效的減輕我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，減輕對(duì)銀行貸款的依賴性，拓寬資金來(lái)源。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理
企業(yè)內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)加強(qiáng)管理，提高經(jīng)營(yíng)效率，有效化解風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)更是如此。由于目前我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不合理，制約了企業(yè)的融資能力，因此房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建設(shè)，主要包括完善會(huì)計(jì)系統(tǒng)的建立，提高管理人員對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)，完善公司治理結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，提高企業(yè)信用等級(jí)，從而使企業(yè)有能力擴(kuò)大融資來(lái)源。
3.完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展離不開(kāi)健全的法律體系，我國(guó)目前關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的法律法規(guī)在一定程度上制約了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況，因此我們必須借鑒國(guó)外成熟市場(chǎng)法律狀況，并結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具體情況，完善我國(guó)現(xiàn)階段的相關(guān)法律法規(guī)。要在《公司法》、《合同法》、《民法》等法律中完善企業(yè)融資的相關(guān)規(guī)定，明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)融資的范圍以及違約后果，從而進(jìn)一步約束我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為。
4.培養(yǎng)房地產(chǎn)融資專業(yè)人才
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)立法；法律法規(guī)；立法體系
中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1723（2013）03-0072-02
隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，房地產(chǎn)立法方面的工作也得到了重視，各級(jí)政府紛紛制定房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)和政策，這對(duì)健全我國(guó)的房地產(chǎn)立法問(wèn)題起了重要的作用，但同房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)日新月異的發(fā)展相比，明顯要滯后了很多，而且新制定頒布的立法未經(jīng)時(shí)間和實(shí)踐的考驗(yàn)，執(zhí)行力還有待商榷，立法方面也存在很多問(wèn)題亟需完善。
一、房地產(chǎn)立法存在的問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)立法缺乏統(tǒng)一
政策、法律、法規(guī)類文件屬于正式文件，是規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要工具，因此在使用專業(yè)名詞的時(shí)候，要具有統(tǒng)一的說(shuō)法和正式的詞匯，不應(yīng)產(chǎn)生歧義。但是在現(xiàn)實(shí)中立法在這一方面就存在很大的弊病，各級(jí)地方政府制定的規(guī)章、章程和國(guó)家制定的法律法規(guī)有些部分存在很大的歧義，例如“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”，在國(guó)家類文件中，“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”是完全不同的概念，但是在部分地方類規(guī)章中，“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”卻表達(dá)了同一種意思。國(guó)家制定法律法規(guī)和地方各級(jí)政府制定規(guī)章制度沒(méi)有協(xié)調(diào)統(tǒng)一，地方政府沒(méi)有仔細(xì)根據(jù)國(guó)家的立法規(guī)范制定規(guī)章制度，使得上下級(jí)法規(guī)之間缺乏統(tǒng)一性，導(dǎo)致了具體實(shí)踐過(guò)程中的執(zhí)法困難，使執(zhí)行中的法律存在多種依據(jù)。另外，房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)的部分權(quán)責(zé)不明確，職權(quán)方面存在交叉，由于交叉的存在，不同部門(mén)針對(duì)同一事件制定出了相互抵觸的規(guī)章制度，法律條文結(jié)構(gòu)不合理，專業(yè)術(shù)語(yǔ)和專有名詞不規(guī)范，法規(guī)缺乏統(tǒng)一性，給執(zhí)法人員和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都帶來(lái)了很大的麻煩。
（二）房地產(chǎn)立法內(nèi)容欠缺
房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。因此，與之相匹配的法律法規(guī)就是多方面的，多層次的，雖然我國(guó)已有相應(yīng)的法律、法規(guī)文件，但是這些法律文獻(xiàn)并不完善，存在很多方面的問(wèn)題，并沒(méi)有把與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全部相關(guān)的方面都涵括進(jìn)來(lái)。例如，《房地產(chǎn)管理法》包括房地產(chǎn)的綜合管理、房地產(chǎn)生產(chǎn)管理、房地產(chǎn)買賣管理和售后管理等各個(gè)方面的綜合管理，而現(xiàn)行的法律規(guī)章并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)的綜合管理和售后管理作出相應(yīng)的規(guī)定。我國(guó)房地產(chǎn)在一級(jí)市場(chǎng)法律比較健全，但是在二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)的各類活動(dòng)均沒(méi)有相關(guān)的法律依據(jù)和法律限制。房地產(chǎn)立法內(nèi)容的欠缺以及沒(méi)有相應(yīng)的配套的法律規(guī)章嚴(yán)重影響著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與健康。
（三）房地產(chǎn)立法價(jià)值取向的偏差
我國(guó)目前的房地產(chǎn)的價(jià)值取向存在很大的問(wèn)題：注重經(jīng)濟(jì)效益，輕視環(huán)境效益和社會(huì)效益。從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)啟蒙開(kāi)始，我國(guó)就一直著力發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，所有的房地產(chǎn)法律法規(guī)都是為促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)蓬勃快速發(fā)展而制定的，這導(dǎo)致了在新社會(huì)的房地產(chǎn)業(yè)仍然沿襲著傳統(tǒng)的發(fā)展方式，過(guò)分的強(qiáng)調(diào)了經(jīng)濟(jì)效益的重要性，而忽略了環(huán)境的保護(hù)和社會(huì)群體的利益，偏離了新社會(huì)可持續(xù)發(fā)展和科學(xué)發(fā)展的路線；過(guò)分的注重房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度和數(shù)量，忽略了房地產(chǎn)發(fā)展的效益和質(zhì)量，與人們追求的生活質(zhì)量相違背。目前一些地方政府為了做出地區(qū)效益，片面追求GDP的增長(zhǎng)，一味的尋求招商引資，奢侈的建設(shè)公共設(shè)施，大面積占用土地，肆意的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目……各種不合理的行為和規(guī)劃導(dǎo)致了大量的人力資源、自然資源、土地資源的浪費(fèi)。房里地產(chǎn)立法在價(jià)值觀上產(chǎn)生了錯(cuò)誤，片面的為房地產(chǎn)發(fā)展服務(wù)，忽略了立法對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)制作用，忽略了兩者之間的相輔相成的關(guān)系。
（四）房地產(chǎn)立法稅費(fèi)繁冗
我國(guó)房地產(chǎn)稅法制度比較繁雜，存在很多不合理的地方，例如房產(chǎn)稅就是不合理的稅種，在已經(jīng)征收地產(chǎn)稅和建設(shè)稅的前提下，再去征收房產(chǎn)稅就屬于重復(fù)征稅，而這些稅賦又經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，增加了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)壓力。在我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)比較繁重，由此引發(fā)了一系列的問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程稅費(fèi)較多，直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重，開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本增加，因此房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于人們的消費(fèi)水平，超出了消費(fèi)者的購(gòu)買力。在我國(guó)，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成包括土地費(fèi)用、建安成本、市政公用設(shè)施配套費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)共五大部分。據(jù)調(diào)查，相關(guān)稅費(fèi)占房地產(chǎn)價(jià)格的10%～15%，稅費(fèi)已經(jīng)占了房地產(chǎn)價(jià)格的很大比重。而且消費(fèi)者購(gòu)買了房地產(chǎn)產(chǎn)品后還要繼續(xù)交各種稅金。各相關(guān)部門(mén)、機(jī)構(gòu)、物業(yè)等自行推出各類行政性、經(jīng)營(yíng)性費(fèi)用，甚至變相收費(fèi)，攤派等。這諸多方面都體現(xiàn)了我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)稅法相當(dāng)不完善，稅費(fèi)制度存在很大的問(wèn)題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)建設(shè)的進(jìn)程和普通消費(fèi)者的消費(fèi)傾向及他們的消費(fèi)能力，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不公平和畸形化。
二、完善房地產(chǎn)立法的建議
（一）立法統(tǒng)一性
各級(jí)政府應(yīng)根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的法律法規(guī)完善各級(jí)規(guī)章制度，不要脫離國(guó)家法律自立法規(guī)，杜絕同一個(gè)名詞出現(xiàn)多種不同的解釋和同一解釋對(duì)應(yīng)不同的專業(yè)名詞。國(guó)家應(yīng)對(duì)各級(jí)政府出臺(tái)的規(guī)章制度進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)編的應(yīng)及時(shí)糾正并采取一定的懲罰措施，督促各級(jí)政府制定的規(guī)章制度和國(guó)家法律法規(guī)大體方針保持一致，嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的立法規(guī)范，避免對(duì)人民群眾造成誤導(dǎo)，避免執(zhí)法的混亂。
（二）增加立法內(nèi)容
現(xiàn)在的房地產(chǎn)立法在內(nèi)容上并不是十分完善，總是在某些方面缺乏些東西。當(dāng)然，這并不是一朝一夕就可以完善的，因此立法部門(mén)更應(yīng)該走向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)踐中去，發(fā)現(xiàn)在立法上應(yīng)該表現(xiàn)的內(nèi)容或者向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)咨詢立法內(nèi)容的漏洞，及時(shí)將這些漏洞填補(bǔ)進(jìn)來(lái)。例如盡快制定住宅法，將與住宅有關(guān)的一些制度用法律條文羅列下來(lái)，完善我國(guó)的住房保障制度，在各個(gè)地區(qū)制定住房保障體系，縮小地區(qū)差距，減小社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）糾正立法價(jià)值取向
立法是約束不正規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)行為的，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)利益和群眾利益的最基本的方式。立法不是為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的，房地產(chǎn)立法要遵循社會(huì)主義基本發(fā)展方向，走可持續(xù)發(fā)展和科學(xué)展的道路。與以前相比我們不僅要注重房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更要注重自然的和諧發(fā)展，不能一味的追求GDP的增長(zhǎng)，而忽略了自然效益。立法的目的是為了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展，因此在立法時(shí)，要糾正以往的錯(cuò)誤觀念，堅(jiān)持走執(zhí)法為公的路線，將立法的價(jià)值取向放到社會(huì)利益和環(huán)境利益上面。通過(guò)制定相關(guān)的法律、法規(guī)、制度和規(guī)章消除不科學(xué)的、傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，注重環(huán)境保護(hù)、土地資源的可持續(xù)利用和公眾的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，兼顧千秋萬(wàn)代的利益和發(fā)展問(wèn)題。
（四）完善稅費(fèi)立法
我國(guó)的稅費(fèi)名目繁多、重復(fù)，目前最重要的問(wèn)題就是整理稅費(fèi)名目，廢除不合理的稅費(fèi)項(xiàng)目，合理的稅費(fèi)項(xiàng)目通過(guò)立法的形式確定下來(lái)。稅法也要對(duì)普通居民住宅建設(shè)和經(jīng)營(yíng)用房、豪華住宅建設(shè)分級(jí)使用不同的稅率，降低普通住房的價(jià)格，讓全國(guó)更多的消費(fèi)者具有購(gòu)買普通住房的能力，讓大家“有房可住”。目前，我國(guó)涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售及購(gòu)買的稅收法規(guī)有很多項(xiàng)，但大多都是以“條例”和“暫行條例”的方式存在的，并沒(méi)有用法律的形式固定下來(lái)，因而很多執(zhí)政者具體執(zhí)法時(shí)較隨意，無(wú)法按正常程序執(zhí)行。為了消除這類弊端，應(yīng)根據(jù)具體情形將合理、合法的“條例”、“暫行條例”以法律條文的形式確定下來(lái)，讓執(zhí)政者有法可依。對(duì)于重要的稅種，應(yīng)由國(guó)務(wù)院出面討論制定并立為法律，并應(yīng)用到具體的實(shí)踐中去。
三、結(jié)語(yǔ)
我國(guó)房地產(chǎn)立法方面尚存在很多的問(wèn)題，而要從根本上解決這些問(wèn)題目前有兩種方法：第一是要密切的聯(lián)系實(shí)際，多做考察和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)踐活動(dòng)，從實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題。第二必須要從立法學(xué)的角度確定我國(guó)房地產(chǎn)立法的原則，彌補(bǔ)體制和技術(shù)方面的缺陷，并要積極地改善，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善房地產(chǎn)立法工作。房地產(chǎn)立法問(wèn)題是規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的根本保證，也是執(zhí)法者處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)問(wèn)題的根本依據(jù)。因此，為了房地產(chǎn)事業(yè)的蒸蒸日上，國(guó)家及政府要盡快完善房地產(chǎn)立法，使我國(guó)房地產(chǎn)類法律更成熟，更實(shí)用。
參考文獻(xiàn)
[1] 符啟林.房地產(chǎn)法[M].法律出版社，1997.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；現(xiàn)狀；
我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)在2008年出現(xiàn)短暫下跌過(guò)后，即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，到目前為止，雖然銷售量有所萎縮，但價(jià)格依然保持堅(jiān)挺。在幾十年的發(fā)展歷程中．房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平。促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)發(fā)展，提高地方財(cái)政收入、實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)和促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面起到積極作用。在我國(guó)，因其特殊的國(guó)情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題不僅僅只是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，同時(shí)承擔(dān)著難以推卸的社會(huì)責(zé)任。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事。近幾年。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的各種問(wèn)題，超過(guò)了以往任何一個(gè)時(shí)期。然而從目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況來(lái)看。收效甚微，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中一些深層次的根本性問(wèn)題仍未得到徹底解決和糾正，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的勢(shì)頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問(wèn)題越升級(jí)的現(xiàn)象?？梢?jiàn)雖然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實(shí)踐我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍存在許多問(wèn)題和難點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀
國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)單位一般都在一定程度建立了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理制度，在基本業(yè)務(wù)管理方面算是有章可循，但依然有相當(dāng)一部分企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)管理存在許多誤解，這就使得企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理相對(duì)薄弱，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的隨意性變大，同時(shí)缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)在這方面比較混亂。首先是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱，致使會(huì)計(jì)信息失真秩序混亂，會(huì)計(jì)監(jiān)督流于形式，單位負(fù)責(zé)人違法干預(yù)會(huì)計(jì)工作，擾亂單位會(huì)計(jì)工作。其次，法人內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)作用不明顯，在實(shí)際工作中，董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的監(jiān)控作用嚴(yán)重弱化，往往缺乏有效的監(jiān)督作用。再次，法律意識(shí)薄弱，部分人員法律意識(shí)薄弱，有法不依，投機(jī)取巧，執(zhí)法不嚴(yán)，姑息將就，拉人情給面子的現(xiàn)象普遍，管理松弛，造成了一系列經(jīng)濟(jì)犯罪。最后，企業(yè)經(jīng)營(yíng)層以及普通員工的素質(zhì)不高，人力資源政策不健全。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題
近幾年來(lái)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)都在于盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的總體平衡。抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。實(shí)現(xiàn)居者有其屋。然而對(duì)于我國(guó)當(dāng)前所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段的認(rèn)識(shí)不到位。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)一些問(wèn)題的認(rèn)識(shí)上和長(zhǎng)期的規(guī)劃上還不是很清晰．甚至存在片面性和錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)．導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重，缺乏前瞻性。同時(shí)，政策目標(biāo)的模糊不清．短期的政策手段和中長(zhǎng)期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺。造成房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)隨著政策的變動(dòng)而出現(xiàn)上下波動(dòng)．不僅擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行。同時(shí)政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來(lái)可趁之機(jī)，干擾市場(chǎng)秩序。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說(shuō)明。再者，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理處于被動(dòng)的位置．忙于具體的事務(wù)管理和救火中，缺乏長(zhǎng)期規(guī)劃，事后調(diào)控居多，造成“一放就亂。一放就漲．越管理越升溫”局面的出現(xiàn)。
1相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全
從世界各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)行的先決條件。在我國(guó)。由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段。房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系．但是在我國(guó)目前還沒(méi)有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來(lái)越多。其次，我國(guó)目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理．很大一部分文件都是以國(guó)務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國(guó)家部委辦的名義的，如國(guó)11條、新國(guó)四條等，缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立．但與此相配套的條例、實(shí)施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)．特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)．陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實(shí)不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。
2機(jī)制不完善．管理流于形式
我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過(guò)了多個(gè)年頭中。房地產(chǎn)成為我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點(diǎn)和焦點(diǎn)。特別是近幾年，政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式。走走過(guò)場(chǎng)，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強(qiáng)，存在爭(zhēng)議。實(shí)施細(xì)則在制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布。我國(guó)相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級(jí)監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位．導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。目前．我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過(guò)渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來(lái)源，也成為地方政府推高地價(jià)、拉高房?jī)r(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢交易．導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失誤現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商結(jié)合的鏈條若無(wú)真正打破，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來(lái)越大，國(guó)家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政．協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理建議
1完善相關(guān)法律法規(guī)體系
法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗(yàn)的積累。當(dāng)前。實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，需逐步建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)．建立起具有中國(guó)特色的完整房地產(chǎn)法律體系．實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合理化和合法化。首先，應(yīng)以法律來(lái)有效制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，避免影響更大的擾亂。同時(shí)以法律切實(shí)保障我國(guó)房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實(shí)施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺(tái)各相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個(gè)方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性．使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。
關(guān)鍵詞：中國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng) 問(wèn)題 解決對(duì)策
一、我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展過(guò)程中存在的主要問(wèn)題
我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展時(shí)間只有二十多年，依舊處于幼年期，因此同國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)信托相比較依然存在著不少的問(wèn)題，綜合來(lái)看，主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：
（一）房地產(chǎn)信托資金運(yùn)作結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險(xiǎn)較大
縱觀我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展，許多房地產(chǎn)信托資金布置結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理，資金投入普遍存在著單一集中化的現(xiàn)象，這種單一集中化主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)信托資金主要集中于大型房地產(chǎn)項(xiàng)目、寫(xiě)字樓、商鋪等高價(jià)位房上，而對(duì)于那些安保性的安居性工程則投入較少，資金流動(dòng)性很差，這樣就在無(wú)形中增大了房地產(chǎn)信托資金兌付風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目本身出現(xiàn)問(wèn)題，后果將不堪設(shè)想。
（二）信托產(chǎn)品較為單一
主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)信托的資金籌集功能當(dāng)前被無(wú)線放大，房地產(chǎn)信托公司被加上了一個(gè)類似于銀行的角色，甚至有的房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)信托作為自己向銀行貸款的跳板，也就是說(shuō)從房地產(chǎn)信托這里籌集到的資金來(lái)滿足銀行對(duì)自己進(jìn)行貸款的要求，這樣房地產(chǎn)信托的整合社會(huì)資金和分散風(fēng)險(xiǎn)的作用就無(wú)形中被弱化，無(wú)形中增加了房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。
（三）信托產(chǎn)品信息的透明度不夠
由于我的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)依舊處于發(fā)展的初級(jí)階段，因此各方面的相關(guān)的法律制度依舊不夠完善，這使得我國(guó)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品信息透明度依舊缺乏，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)相關(guān)的信息一般都不及時(shí)，而且的信息往往不是委托人真正想了解的，這就使得委托人在信息了解方面總是處于被動(dòng)地位，信息透明度不夠也嚴(yán)重限制了我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展。
（四）房地產(chǎn)信托業(yè)相關(guān)制度依舊不健全，專業(yè)性的人才依舊缺乏
由于我國(guó)的房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展時(shí)間依舊短暫，因此從制度假設(shè)上來(lái)說(shuō)依然存在著很大的缺陷，制度的不健全也使得我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)中不時(shí)出現(xiàn)各類違法事件，給我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展造成了很大的危害，同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)中依然缺少真正專業(yè)性的人才，這和我國(guó)高校這類專業(yè)人才培養(yǎng)制度不無(wú)關(guān)系，人才培養(yǎng)制度不合理較為單一化導(dǎo)致了我國(guó)缺少真正房地產(chǎn)信托的人才，這種專業(yè)人才的匱乏也在一定程度上阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)的快速發(fā)展。
二、完善我國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)的對(duì)策
通過(guò)對(duì)我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)所存在的問(wèn)題的分析，在今后應(yīng)該著重從以下幾個(gè)方面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)進(jìn)行進(jìn)一步的完善，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展：
（一）完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托相關(guān)的法律法規(guī)體系
應(yīng)該看到，當(dāng)前我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托法律法規(guī)依然不健全，存在著相當(dāng)大的法律漏洞，這是制約我國(guó)房地產(chǎn)信托可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)主要因素。因此，在今后，國(guó)家應(yīng)該進(jìn)一步完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托法律體系，從法律層面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托給予法律上的指導(dǎo)，除了應(yīng)該進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)空白之外，還應(yīng)該著重對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托現(xiàn)行的相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行不斷的完善，例如對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的《信托法》進(jìn)行進(jìn)一步的補(bǔ)充修訂，有效借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的相關(guān)法律規(guī)定，進(jìn)一步使得整個(gè)房地產(chǎn)信托運(yùn)行有法可依，有法必依，從法律層面對(duì)房地產(chǎn)信托給予保障，建立起適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)信托法律系統(tǒng)。
（二）規(guī)范房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系
面對(duì)我國(guó)當(dāng)前不少房地產(chǎn)信托面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)的這一事實(shí)，應(yīng)該成立專門(mén)的針對(duì)房地產(chǎn)信托公司風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的專門(mén)機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)信托公司的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)評(píng)估并給予科學(xué)建議，及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)信托公司的具體業(yè)務(wù)進(jìn)行定期的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，這樣才能真正的有效降低房地產(chǎn)信托行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)委托人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展，同時(shí)，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信托公司自身的風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)和能力，通過(guò)各種有效途徑來(lái)加強(qiáng)房地產(chǎn)信托公司內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系的建立，有效降低各種風(fēng)險(xiǎn)。
（三）加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品創(chuàng)新力度
各房地產(chǎn)信托公司應(yīng)該首先明確自身市場(chǎng)定位，在這個(gè)基礎(chǔ)上要因地制宜的為委托人開(kāi)發(fā)出各類具有個(gè)性化的信托產(chǎn)品，同時(shí)還要進(jìn)一步滿足房地產(chǎn)的需求，要將這兩個(gè)方面很好地結(jié)合在一起，有效改變我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品單一的現(xiàn)狀。
（四）矮矮墩墩采取有效措施提高房地產(chǎn)信托專業(yè)性人才的培養(yǎng)制度
房地產(chǎn)信托市場(chǎng)應(yīng)進(jìn)一步改進(jìn)現(xiàn)有的人才培養(yǎng)制度，努力發(fā)掘?qū)I(yè)性人才，同時(shí)要和高校進(jìn)行積極的聯(lián)合，努力改變高?，F(xiàn)有的關(guān)于房地產(chǎn)信托人才的培養(yǎng)模式和結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托專業(yè)型人才和高端人才的培養(yǎng)質(zhì)量，有效提高房地產(chǎn)信托的整體業(yè)務(wù)水平和管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)信托更好的發(fā)展。
總之，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)的出現(xiàn)符合歷史潮流，它的出現(xiàn)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在今后能夠健康穩(wěn)定發(fā)展，有效推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型都提供了一個(gè)很好的契機(jī)和條件。在當(dāng)前條件下，我國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)只有進(jìn)一步改善自身存在的種種問(wèn)題，不斷改革，真正建立起適合我國(guó)國(guó)情但是又朝著世界房地產(chǎn)信托發(fā)展方向發(fā)展的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，努力改變我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，只有這樣，才能進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)的整體可持續(xù)發(fā)展，有效推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
摘 要 近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，傳統(tǒng)的融資方式已無(wú)法滿足我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要求，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了瓶頸。本文主要結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資方式的特點(diǎn)，分析房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題，探求適合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的融資方式。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 融資方式 研究 對(duì)策
房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其典型特點(diǎn)為：高風(fēng)險(xiǎn)、高投入及高回報(bào)。房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)作需要富余的籌備資金作為保障，因此采用何種融資方式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言至關(guān)重要。本文通過(guò)分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要融資方式及存在的問(wèn)題，提出解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)瓶頸的有效措施。
一、主要融資方式
目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資方式包括：1.上市融資；上市是快速獲取巨額資金的重要渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。然而當(dāng)前我國(guó)上市的房地公司并不多，在全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中所占比例甚小。其主要原因是上市需要經(jīng)過(guò)復(fù)雜的審查過(guò)程，并且初期成本較高。對(duì)于中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（或新開(kāi)發(fā)商）而言上市融資這一方式的壁壘較高[1]，大多不愿意采用該方法。2.債券融資；債券融資可以聚集社會(huì)閑散資金，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)大規(guī)模的長(zhǎng)期資金，用于土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資等。按融資期限分為短期融資券和中長(zhǎng)期債券，債券融資具有成本低，透明度高的優(yōu)勢(shì)，但也存在融資風(fēng)險(xiǎn)大，融資彈性小和對(duì)企業(yè)要求高的局限性，該方式是目前國(guó)內(nèi)企業(yè)較為常用的融資方式之一。然而真正可以使用該融資方式的企業(yè)多為資質(zhì)好、規(guī)模較大的企業(yè)。從承銷商的角度看，向大企業(yè)發(fā)放債券所獲得的利益要高于發(fā)放給中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。3.銀行信貸；從銀行貸款是目前我國(guó)開(kāi)發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動(dòng)周轉(zhuǎn)資金，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成階段，可以以此作為抵押，申請(qǐng)長(zhǎng)期信貸，主要分為土地整理貸款和開(kāi)發(fā)建筑貸款。4.信托融資；投資者將購(gòu)買信托作為投資手段，收益于房地產(chǎn)的升值。一來(lái)可以增加房地產(chǎn)的資金來(lái)源，減緩銀行風(fēng)險(xiǎn)，二來(lái)可以緩和房地產(chǎn)供求關(guān)系。因稅收政策及某些政治因素，這種融資方式在我國(guó)并沒(méi)有得到真正的發(fā)展。5.資產(chǎn)證券化；它包括兩種方式：項(xiàng)目融資證券化及房地產(chǎn)抵押貸款證券化。資產(chǎn)證券化有助于增加資金來(lái)源，降低銀行貸款壓力。6.夾層融資；該融資方式是當(dāng)前新興的融資模式，它是指在風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)方面介于是否確定于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式。房地產(chǎn)領(lǐng)域中通常把不同的債權(quán)與股權(quán)進(jìn)行組合，靈活性高和門(mén)檻低是其最大的優(yōu)勢(shì)。該融資方式在發(fā)達(dá)國(guó)家已有先例并取得成功，但在我國(guó)較為罕見(jiàn)。7.其他融資方式；還有利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資等其他融資方式。
二、存在的問(wèn)題
1．單一的融資方式
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)的融資方式以銀行貸款為主，上市融資、信托融資、債券融資等其他融資方式所占的比重很小。從企業(yè)統(tǒng)計(jì)視覺(jué)看，企業(yè)原有資金、銀行貸款、預(yù)售款以及建筑企業(yè)墊資是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金的主要來(lái)源[2]。銀行貸款與預(yù)售款都源自商業(yè)銀行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)于銀行貸款具有很高的依賴性。銀行貸款的缺點(diǎn)在于貸款有時(shí)間和條件限制，企業(yè)融資過(guò)度依賴銀行貸款容易出現(xiàn)資金斷鏈等系列問(wèn)題。
2．融資體系不健全
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近10年的高速發(fā)展，已成為我過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可缺少的組成部分。盡管一段時(shí)間以來(lái)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫爭(zhēng)論以及央行出臺(tái)收緊信貸的政策，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金規(guī)模仍保持著持續(xù)上升的趨勢(shì)。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資體系還不夠完善，市場(chǎng)化程度不高，融資渠道狹窄、單一的融資結(jié)構(gòu)致使資金富裕者的大量資金沒(méi)有有效的通道直接進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，只能為儲(chǔ)蓄進(jìn)入銀行體系。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)需要資金的時(shí)候，只能選擇銀行貸款，這不僅制約了房地產(chǎn)的發(fā)展，也給銀行體系帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
3．金融環(huán)境基礎(chǔ)薄弱
信用制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度有效配置資源的重要前提。目前我國(guó)市場(chǎng)缺乏完善的信用制度，特別是缺乏對(duì)不良信用行為的懲戒機(jī)制和相關(guān)的立法保障。信用制度的不健全，已經(jīng)成為制約我國(guó)房地產(chǎn)投資信托、私募股權(quán)基金等融資模式發(fā)展的重要因素。
4．相關(guān)法律、法規(guī)不完善
我國(guó)出臺(tái)的關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)主要包括：產(chǎn)業(yè)基金法、稅法和物權(quán)法[3]等。這些法律法規(guī)的頒布執(zhí)行為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了一個(gè)良好的制度環(huán)境。但因國(guó)家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)還不夠完善。如房產(chǎn)的投資基金和債券融資方面的法律就沒(méi)有得到完善。這都會(huì)限制房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此要拓寬房地產(chǎn)的融資渠道和改變單一的融資結(jié)構(gòu)，建立健全完善的法律法規(guī)亟待施行。
三、改變房地產(chǎn)業(yè)融資方式的有效措施
1．拓展融資渠道，融資方式多樣化
要想改變我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，首先就要拓展房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資方式的多樣化。以下重點(diǎn)介紹幾種有效拓寬融資渠道的方法：1發(fā)行股票，上市融資。當(dāng)前這種融資方式在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中較為少見(jiàn)，只有少數(shù)企業(yè)能夠采用該方式進(jìn)行融資。隨著我國(guó)股市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，證券市場(chǎng)也有了很大發(fā)展。房產(chǎn)業(yè)進(jìn)入股市是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。股票發(fā)行和上市對(duì)企業(yè)的資質(zhì)有一定的要求，因而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)著力改造自身的形象，擴(kuò)大規(guī)模，朝著大型企業(yè)的方向發(fā)展。2發(fā)行企業(yè)債券。發(fā)行企業(yè)債券是一種有效的融資方式。企業(yè)債券的優(yōu)點(diǎn)在于其發(fā)行的程序較為簡(jiǎn)捷，融資期限也較長(zhǎng)，利率較低等。房地產(chǎn)企業(yè)可在利率市場(chǎng)化之后提高債券利率，吸引更多機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者的加盟，為自身發(fā)展融到更多的籌備資金。3吸收保險(xiǎn)基金。隨著我國(guó)人們生活水平的提高，我國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)快速發(fā)展，保險(xiǎn)公司的流動(dòng)資金不斷增加。然而保險(xiǎn)公司的投資余地受限，如若能吸引保險(xiǎn)基金投入到房地產(chǎn)行業(yè)中來(lái)，不僅能充分發(fā)揮保險(xiǎn)基金的作用，還能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)籌備發(fā)展資金，不失為一種良好的融資手段。
2．建立多層次資本市場(chǎng)體系
一直以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)就很少采用直接融資這一渠道，因此房地產(chǎn)業(yè)直接融資所占的比重極少，且融資渠道狹窄。目前房地產(chǎn)業(yè)中很多融資方式只適用于大型房地產(chǎn)企業(yè)，某些融資方式的要求過(guò)高，中小型企業(yè)無(wú)法選取很多的融資方式籌備資金。因此，需要建立一個(gè)多層次資本市場(chǎng)體系，為各種類型房產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的融資場(chǎng)所，通過(guò)該體系，減少房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行貸款的過(guò)度依賴，增加直接融資的比例，分散金融風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。建立資本市場(chǎng)體系不能僅憑房地產(chǎn)業(yè)的努力，還需要政府的扶持。政府應(yīng)當(dāng)發(fā)揮其職能，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律制度，制定相關(guān)規(guī)范。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)新型的融資手段以及收益的來(lái)源和分配實(shí)行宏觀調(diào)控，不斷完善金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資的法律政策[4]，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境，為其提供政策支持。
發(fā)行債券及股票上市等融資方式在我國(guó)有了一定的發(fā)展，其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有一定的影響。債券市場(chǎng)具備有了比較完善的市場(chǎng)體系，其中國(guó)債和金融債券的信譽(yù)及回報(bào)率較高，對(duì)完善債券的交易市場(chǎng)有很大的幫助。資本市場(chǎng)發(fā)展擴(kuò)大了房地產(chǎn)證券市場(chǎng)的規(guī)模，資本市場(chǎng)有著豐富的證券品種，促進(jìn)了房地產(chǎn)融資方式的多樣化。目前我國(guó)證券市場(chǎng)小有規(guī)模，較具有代表性的有上海和深圳兩地證券交易所、STAQ系統(tǒng)及NET系統(tǒng)證券交易市場(chǎng)[5]。我國(guó)的證券市場(chǎng)的硬件及軟件設(shè)施均位于國(guó)際先進(jìn)行列，資本和證券交易市場(chǎng)的完善為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資方式時(shí)，要充分考慮企業(yè)自身的條件、對(duì)資金的需要以及融資難度等方面的因素，選擇一種適合企業(yè)發(fā)展的融資方式。好的融資方案有助于優(yōu)化企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)。適合企業(yè)發(fā)展需要的融資方式能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供雄厚的資金儲(chǔ)備，可增強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展后勁。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所出現(xiàn)的問(wèn)題，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷拓展融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資方式多樣化，為企業(yè)的發(fā)展積累足夠資金；政府發(fā)揮其宏觀調(diào)控作用，建立完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的正常有序發(fā)展提供保障。
參考文獻(xiàn)：
[1]張蒙,李雅妹.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究.商業(yè)文化.2011(4):137.
[2]孫美松,姜效.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究.合作經(jīng)濟(jì)與科技.2008(2):82-83.
[3]李則潮.淺議我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資策略.時(shí)代經(jīng)貿(mào).2008(10):89.
