時間：2023-03-22 17:35:32
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇實物期權(quán)法論文，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
遠(yuǎn)在20世紀(jì)60年代就有學(xué)者對知識經(jīng)濟進(jìn)行了粗淺、模糊的描述。但說法不一，最具有代表性的是1996年聯(lián)合國經(jīng)濟合作與發(fā)展組織（OECD）在《以知識為基礎(chǔ)的經(jīng)濟》報告所下的定義：知識經(jīng)濟是建立在知識和信息的生產(chǎn)、分配和使用之上的經(jīng)濟，本論文由整理提供相對于以土地資源為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟和以原材料、能源為基礎(chǔ)的工業(yè)經(jīng)濟而言，它更強調(diào)知識積累的重要性。它的特征主要表現(xiàn)在投入資產(chǎn)的無形化。在知識經(jīng)濟形態(tài)中，知識、智力等無形資產(chǎn)的投入起決定性作用。其經(jīng)濟的增長主要依靠知識、智力的拉動。所以，無形資產(chǎn)的計量在知識經(jīng)濟下尤為重要。
一、無形資產(chǎn)計量上存在的問題
無形資產(chǎn)的本質(zhì)特點是“無形”，這一特點導(dǎo)致它的價值可能分布在零至很大的區(qū)間。并且其價值本身和價值變動的頻率和幅度都具有很大的不確定性，這些都會進(jìn)一步導(dǎo)致對其進(jìn)行會計確認(rèn)、計量、報告和管理的難度。
在傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)和工業(yè)經(jīng)濟下，流動資產(chǎn)和固定資產(chǎn)，在企業(yè)中所占的比例也相當(dāng)大。但在知識經(jīng)濟環(huán)境下，無形資產(chǎn)在企業(yè)資產(chǎn)中所占比例日趨增加，有的已占主導(dǎo)地位。在這種情況下，會計若仍抱著穩(wěn)健性原則的大旗，無疑會使企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值與實際價值嚴(yán)重背離，導(dǎo)致會計信息嚴(yán)重失真，同時也違反了客觀性和重要性會計原則。
二、無形資產(chǎn)計量缺陷帶來的影響
（1）難以滿足高科技行業(yè)無形資產(chǎn)所占比重不斷提高的客觀要求
在現(xiàn)行會計理論中，企業(yè)資源主要是指有形資產(chǎn)，雖然也不排除無形資產(chǎn)，但由于各種原因，無形資產(chǎn)在企業(yè)資源中始終只占次要地位。本論文由整理提供而當(dāng)前，企業(yè)在研發(fā)和銷售階段的巨大投入實質(zhì)上主要是對無形資產(chǎn)的投入。這些資源是決定企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵資源，也是決定企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的生命力之所在。不正視這一事實，仍將無形資產(chǎn)特別是人力資源排除在企業(yè)資產(chǎn)之外，不加以反映和核算，顯然是與客觀經(jīng)濟規(guī)律相背離的。
（2）不能準(zhǔn)確體現(xiàn)知識經(jīng)濟時代擴大無形資產(chǎn)確認(rèn)范圍的現(xiàn)實要求
傳統(tǒng)會計體制下，無形資產(chǎn)的確認(rèn)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，要求以事項的發(fā)生為依據(jù)，這就使得無形資產(chǎn)在確認(rèn)時遇到困難：本論文由整理提供企業(yè)外購和接受外部投資所形成的無形資產(chǎn)可以確認(rèn)，而自創(chuàng)無形資產(chǎn)不能予以確認(rèn)(只認(rèn)可)；但在知識經(jīng)濟條件下，由知識創(chuàng)新所帶來的企業(yè)價值增加和獲得超額利潤的能力成為一種較普遍的現(xiàn)象。無形資產(chǎn)地位的提高使得人們必須重新審視傳統(tǒng)的確認(rèn)方法，擴大其確認(rèn)范圍，使無形資產(chǎn)能夠得到如實和充分的反映。
（3）沒有將知識經(jīng)濟時代人力資源會計納入財務(wù)會計系統(tǒng)
目前，會計只承認(rèn)知識產(chǎn)品（如專有技術(shù)等）的價值，沒有確認(rèn)人力資源的價值。在未來，人力資源會計將變得十分重要。本論文由整理提供人力資源應(yīng)被納入現(xiàn)代財務(wù)會計系統(tǒng)，成為現(xiàn)代企業(yè)會計所要核算和監(jiān)督的內(nèi)容，進(jìn)一步完善人力資源的核算方法，建立人力資源核算的賬戶體系。將多種計量模式有機結(jié)合，用以計量人力資源的價值；進(jìn)一步明確人力資本的價值，人力資本所有者具有收益權(quán)，應(yīng)參與企業(yè)剩余利潤的分配。
（4）難以滿足知識經(jīng)濟條件下無形資產(chǎn)計價方法多樣化的要求
無形資產(chǎn)開發(fā)是企業(yè)長期戰(zhàn)略的體現(xiàn)，是對未來進(jìn)行的戰(zhàn)略投資。由于知識和技術(shù)的不斷創(chuàng)新，無形資產(chǎn)的現(xiàn)實價值及其所能提供的未來經(jīng)濟收益是不斷變化的，而歷史成本恰恰不能反映無形資產(chǎn)的這種變化。因此，我們不可能完全套用有形資產(chǎn)的歷史成本計量方式來對無形資產(chǎn)進(jìn)行計量。所以，應(yīng)根據(jù)無形資產(chǎn)的特點，采用不同的計價方法，只有這樣才能正確反映知識型企業(yè)的價值。
三、知識經(jīng)濟下無形資產(chǎn)的計量
會計計量是會計人員運用一定的計量模式，以貨幣為主要計量手段，并產(chǎn)生以貨幣定量信息為主的會計信息處理過程。本論文由整理提供實質(zhì)是確定無形資產(chǎn)的入賬價值，無形資產(chǎn)未來價值的計量也要遵循這一特定標(biāo)準(zhǔn)：可驗證性，不同的會計人員對同一項無形資產(chǎn)進(jìn)行計量應(yīng)得到相同的結(jié)果，其中結(jié)果可以互為驗證。一致性，無形資產(chǎn)的計量所使用的方法要前后保持，不能隨意變更，若需變更，要將變更的原因、情況在財務(wù)報告中說明。
企業(yè)價值是企業(yè)未來獲利能力的資本化現(xiàn)值。在知識經(jīng)濟的今天，無形資產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營活動中起著舉足輕重的作用，無形資產(chǎn)的價值成為企業(yè)價值的一個重要組成部分。1、財務(wù)計量方法應(yīng)用于無形資產(chǎn)計量
（1）、確定無形資產(chǎn)的價值實現(xiàn)值。無形資產(chǎn)的價值實現(xiàn)值是指企業(yè)無形資產(chǎn)的真正轉(zhuǎn)化價值。實際的無形資產(chǎn)價值可以高于或低于該數(shù)值，我們可將該數(shù)值理解為企業(yè)市場價值與凈資產(chǎn)價值（股東權(quán)益）之間的差額。
（2）、確定無形資產(chǎn)的內(nèi)部構(gòu)成。采用財務(wù)數(shù)據(jù)與非財務(wù)發(fā)數(shù)據(jù)相結(jié)合的方法來確定企業(yè)最重要的無形資產(chǎn)，即那些對企業(yè)未來績效增長發(fā)揮重要作用的無形資產(chǎn)。假定A公司根據(jù)自身的實際情況，從人力資產(chǎn)、市場關(guān)系型資產(chǎn)與結(jié)構(gòu)型資產(chǎn)三個方面來分析，本論文由整理提供并建立了一套無形資產(chǎn)指標(biāo)體系。屬于人力資產(chǎn)方面的無形資產(chǎn)有：員工競爭力、員工忠誠度、員工經(jīng)驗值、員工技能、創(chuàng)新能力；屬于市場關(guān)系型資產(chǎn)方面的無形資產(chǎn)主要有：客戶信息庫、客戶交往時間、客戶類型、客戶潛力、客戶滿意度；屬于結(jié)構(gòu)型資產(chǎn)方面的無形資產(chǎn)有：組織結(jié)構(gòu)、組織進(jìn)程、企業(yè)軟件、企業(yè)數(shù)據(jù)庫、合作者關(guān)系網(wǎng)；屬于人力資產(chǎn)與結(jié)構(gòu)型資產(chǎn)共有方面的無形資產(chǎn)有：組織學(xué)習(xí)能力、組織文化、組織科技；屬于人力資產(chǎn)與市場關(guān)系型資產(chǎn)共有方面的無形資產(chǎn)有：客戶關(guān)系；屬于市場關(guān)系型資產(chǎn)與結(jié)構(gòu)型資產(chǎn)共有的無形資產(chǎn)有：價值鏈、品牌、商標(biāo)；屬于三部分共有的無形資產(chǎn)有：綜合關(guān)系、知識產(chǎn)品、專利技術(shù)、信息數(shù)據(jù)。
（3）、根據(jù)實際經(jīng)驗確定無形資產(chǎn)各構(gòu)成部分的權(quán)重。企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)在其實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，分析企業(yè)價值創(chuàng)造的過程，研究各類無形資產(chǎn)的企業(yè)價值創(chuàng)造過程中的作用，從而設(shè)定每類無形資產(chǎn)的權(quán)重。
2、實物期權(quán)法應(yīng)用于無形資產(chǎn)計量傳統(tǒng)的決策方法（如：現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法和決策樹方法）對投資者的決策都有著重要的作用，然而，在實際的市場上，公司投資所面臨的環(huán)境是各種各樣的不確定性和競爭性。本論文由整理提供如果遵循這些傳統(tǒng)的投資方法的結(jié)論，經(jīng)常會導(dǎo)致錯誤的投資決策或者使得投資者失去一些有利的投資機會。例如：在新經(jīng)濟時代，一些公司經(jīng)常要投資于一些凈現(xiàn)值為負(fù)的投資項目（例如風(fēng)險投資家在項目的種子期選擇相應(yīng)的項目進(jìn)行投資；投資一些還沒有產(chǎn)生正的現(xiàn)金流的投資項目）等，我們已經(jīng)無法利用傳統(tǒng)的投資決策分析工具解釋這些現(xiàn)實的經(jīng)濟現(xiàn)象。超級秘書網(wǎng)
摘 要 在一些風(fēng)險投資項目的評估中，常見的傳統(tǒng)評估方法的不足日益顯露，實物期權(quán)的評估方法被越來越多的投資者和學(xué)者認(rèn)可。本文在二叉樹和三叉樹定價模型的基礎(chǔ)上，構(gòu)造了二叉樹和三叉樹相結(jié)合的期權(quán)定價模型，并通過一個具體案例來說明該模型的應(yīng)用。
關(guān)鍵詞 實物期權(quán) 二叉樹 三叉樹 項目評估
1 引言
對于風(fēng)險投資項目來說，傳統(tǒng)的項目評估方法（如NPV法）在其明顯適用性方面感覺大打折扣。凈現(xiàn)值法在傳統(tǒng)的投資項目價值的評估中，起著非常重要的作用，但是對一些不確定性高的投資項目，其在應(yīng)用中越來越暴露出它的不足。因為凈現(xiàn)值法只考慮投資項目未來的現(xiàn)金流，忽略了其他因素，特別是有些項目所含期權(quán)的價值沒有被體現(xiàn)。與此同時，實物期權(quán)法在評估不確定性高的項目中，能夠比較合理的估算出風(fēng)險項目的價值，為投資決策作出科學(xué)客觀的參考。
本文只對實物期權(quán)定價模型方面作出一些探索，同時提出一種新的實物期權(quán)定價模型――二叉樹和三叉樹相結(jié)合的期權(quán)定價模型，作為純二叉樹或純?nèi)鏄涠▋r模型的補充，在某種情況下可能更符合市場變化的情況，最后結(jié)合一個具體的案例來展示該定價模型的應(yīng)用。
2 實物期權(quán)的二叉樹和三叉樹定價模型
2.1二叉樹定價模型
Cox 、Ross和Rubinstein 在1979 年提出二叉樹模型，二叉樹模型的定價基礎(chǔ)為風(fēng)險中性定價法。假設(shè)當(dāng)前的股票價格為 ，該股票所對應(yīng)的看漲期權(quán)價格為 ，假設(shè)期權(quán)執(zhí)行價格為 ，并且假設(shè)股票在下一期即未來的一段時刻 內(nèi)，只有上升和下降兩種可能的價格出現(xiàn)：股票價格上升的概率為 ，價格從當(dāng)前的 變化到新的價格 ，相對應(yīng)的期權(quán)價格為 ；或股票價格以概率（ ）從當(dāng)前的價格 變化到 ，那么股票的期權(quán)價格就變?yōu)?。在股票期權(quán)的有效期內(nèi)，期權(quán)的價值可以同步的根據(jù)股票的價格來進(jìn)行計算。二叉樹模型中股票價格變化的路徑圖如圖1所示
期權(quán)的價值在其有效期內(nèi)，可以通過其對應(yīng)得股票價格來進(jìn)行計算，同時可以利用股票和期權(quán)合約的合理組合來構(gòu)造出一個無風(fēng)險投資的組合。為了讓此證券投資組合為無風(fēng)險組合，用借款成本為無風(fēng)險利率購買一份股票頭寸和 份期權(quán)合約的空頭頭寸來組合證券投資，這就需要持有精確的期權(quán)合約份數(shù) ，以使在期權(quán)到期日，上述兩個證券組合的價值相等，無論該股票價格是上升還是下降，即有 整理可得
2.3 二叉樹和三叉樹相結(jié)合的期權(quán)定價模型
4 模型的應(yīng)用
某公司在2012年初有一風(fēng)險投資項目，且己經(jīng)具備一定的理論技術(shù)儲備，計劃在當(dāng)年新建一個車間上馬該生產(chǎn)線進(jìn)行調(diào)試、測試和試生產(chǎn)產(chǎn)品，考慮到一些不確定因素，該項目可在2012年的一年內(nèi)等不確定因素明朗之后，再進(jìn)行投資，這樣公司對該項目的推遲時間有1年，也就是說公司可以選擇在一年內(nèi)等一些不確定因素明朗之后再進(jìn)行投資，由于產(chǎn)品的更新?lián)Q代，預(yù)計最初的生產(chǎn)線將于2016年淘汰。預(yù)計該項目營運期間的現(xiàn)金流量表如表4-1所示。
通過計算期初的推遲期權(quán)價值 萬元，附含期權(quán)價值的項目凈現(xiàn)值為 ，說明在公司認(rèn)可的收益率下，投資項目是可行的。由于管理的柔性實物期權(quán)的存在提高了項目的內(nèi)在價值，使公司對一些項目的投資更具有戰(zhàn)略性。
五 結(jié)論
投資項目評估是當(dāng)今經(jīng)濟社會中的一個熱點，科學(xué)合理的進(jìn)行項目評估非常重要。在對一些不確定性高的投資項目評估從而進(jìn)行投資決策時，傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值（NPV）法忽略了管理的柔性，沒有考慮項目中所含的期權(quán)價值，但有些項目是企業(yè)的戰(zhàn)略性投資，其擁有本項目可預(yù)期現(xiàn)金流以外的價值，如果用凈現(xiàn)值法可能該項目被認(rèn)為不可行，從而有可能使企業(yè)失去戰(zhàn)略布局，而實物期權(quán)法可以比較好的對管理柔性的價值進(jìn)行估算，能客觀地反映項目的真實價值，為企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的投資決策提供參考。在今后的研究中，將繼續(xù)研究風(fēng)險投資項目決策過程，進(jìn)一步的改進(jìn)模型，構(gòu)建更為符合實際的投資評價模型，提高模型的精確度.
參考文獻(xiàn)：
[1]羅孝玲.期權(quán)投資學(xué)（第2版）.北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社.2010：87-100.
[2]胡學(xué)鵬.基于實物期權(quán)的風(fēng)險投資項目決策研究.南京航空航天大學(xué)碩士論文.2005-02-01.
【關(guān)鍵詞】企業(yè) 投資決策 方法
引言
企業(yè)選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y決策方法是企業(yè)正確進(jìn)行投資的前提。許廣義認(rèn)為：投資決策的各種分析方法是在實踐中形成并發(fā)展完善的，但這并不表明運用這些方法在任何情況下都有效，造成方法失效的原因是多種多樣的。
目前，投資分析方法主要分以凈現(xiàn)值法為代表的傳統(tǒng)的投資決策方法和近年來新興起的實物期權(quán)法。由于傳統(tǒng)的企業(yè)投資決策方法（NPV）在解決不確定問題時有其固有的局限性，這樣使得該方法在評價具有風(fēng)險不確定性項目時顯得蒼白無力。于是新的評價投資決策方法的工具――實物期權(quán)法得到了發(fā)展，它對應(yīng)企業(yè)管理者來說非常重要，它提供了一種新的思維模式，可以根據(jù)企業(yè)投資決策的投資機會靈活地調(diào)整投資的節(jié)奏與規(guī)模，最大限度的回避風(fēng)險，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。實物期權(quán)法它不是對傳統(tǒng)決策方法（NPV）的完全否定，而是在保持傳統(tǒng)投資決策方法合理的基礎(chǔ)上，對不確定性因素積極地做出回應(yīng)的思維模式。
本文將通過對傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法和新興的實物期權(quán)方法進(jìn)行比較分析，以達(dá)到為企業(yè)經(jīng)理人提供一種全新的投資決策思路的目的，進(jìn)而得出企業(yè)要想獲得豐厚的預(yù)期收益，就必須要能夠?qū)彆r度勢，面對復(fù)雜多變的競爭條件，及時有效地做出正確的抉擇。
二、比較分析
（一）傳統(tǒng)的投資決策方法及局限性分析。
對于我們了解的眾多的企業(yè)投資決策分析方法，目前發(fā)展最完備、應(yīng)用最廣泛的是凈現(xiàn)值法（NPV）。
凈現(xiàn)值法（NPV）是評價投資項目的一種方法。該方法通過將企業(yè)投資項目從開始階段到項目結(jié)束完成的整個存續(xù)期間的各期現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量按合適的折現(xiàn)率貼現(xiàn)，將以此得到的現(xiàn)金流入量現(xiàn)值與現(xiàn)金流出量現(xiàn)值進(jìn)行加總求和得到凈現(xiàn)金流入，然后把其作為評估企業(yè)是否應(yīng)該投資的基本依據(jù)。 如果凈現(xiàn)金流入為正值，則投資方案是可以接受的；但如果凈現(xiàn)金流入為負(fù)的，那么投資方案就不可接受。并且凈現(xiàn)值越大，投資方案越好。但是此時的傳統(tǒng)投資決策評估方法（NPV）由于具有本質(zhì)靜態(tài)性，缺乏決策上的靈活性，已不能滿足在現(xiàn)實不確定環(huán)境下進(jìn)行項目價值評估的需求，局限性具體表現(xiàn)在以下幾個方面：
1.NPV法假設(shè)投資項目是可逆的。不過現(xiàn)實中大多數(shù)的投資都是不可逆的，這是該傳統(tǒng)投資決策方法的重大理論缺陷。投資開始后，如果投資項目的實際運營情況沒有預(yù)料的好，企業(yè)也能夠沒有任何損失，收回最開始的投資；相應(yīng)地，如果企業(yè)不能立即投資，就將會永遠(yuǎn)失去這個投資機會。很明顯，傳統(tǒng)的企業(yè)投資決策的這一假設(shè)與事實不符。但實際上，大多數(shù)情況下，企業(yè)的投資都具有不可逆性。實體經(jīng)濟都或多或少地存在有一定的專有性。故其在二級市場上變現(xiàn)就比較困難，更談不上毫發(fā)無損。總之，企業(yè)的投資一定會有沉沒成本在的。
2.NPV法忽略了企業(yè)未來成長機會的價值。因為對于企業(yè)來說，投資項目在短期內(nèi)并非都能獲益，但長期看來，這些項目卻可能為企業(yè)帶來很大的后續(xù)投資機會，增強企業(yè)的競爭優(yōu)勢，故具有戰(zhàn)略價值。而傳統(tǒng)的企業(yè)投資決策方法往往只注重投資項目存續(xù)期間的直接獲利能力，忽略了其對企業(yè)長期發(fā)展的深遠(yuǎn)影響。例如，投資于研究和發(fā)展項目，可能會獲得專利，為企業(yè)創(chuàng)造未來獲利機會；購入一塊土地可能會有利于未來開采礦產(chǎn)或者開發(fā)房地產(chǎn)等。這些活動有一個共同特點，就是使企業(yè)獲得未來成長的機會。
3.NPV法忽略了企業(yè)投資靈活性的價值。傳統(tǒng)的企業(yè)投資決策方法在評估投資項目的可行性時通常假設(shè)投資項目后續(xù)進(jìn)度總是按決策之初制定的程序進(jìn)行，項目存續(xù)期間一般不再進(jìn)行任何更正和改變，很少考慮到企業(yè)可以根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的變化適時調(diào)整投資的規(guī)模和時機，即傳統(tǒng)的企業(yè)投資決策方法沒有將投資項目的靈活性價值納入考察范圍。
（二）基于金融期權(quán)理論上的實物期權(quán)法。
由于傳統(tǒng)的NPV 法存在有缺陷，研究者對其進(jìn)行進(jìn)一步地改進(jìn)。于是，基于金融期權(quán)理論的實物期權(quán)這一理念在1977年由麻省理工學(xué)院的學(xué)者Stewart Myers首次提出。
他提出了把投資機會看成是增長期權(quán)（Growth Option.）的思想，并認(rèn)為管理柔性與金融期權(quán)具有一些相同的特點，比如說認(rèn)為對一項實物資產(chǎn)的看漲期權(quán)便是賦予企業(yè)以一種支付約定的價格得到基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)利而不是義務(wù)；與此同時，看跌期權(quán)便是賦予企業(yè)出賣一項資產(chǎn)而得到約定價格的權(quán)利。當(dāng)企業(yè)對項目進(jìn)行初始投資時，才能當(dāng)該項目有更好預(yù)期回報時賦予企業(yè)隨后的投資權(quán)利。對這一理論的改革，成為不確定狀況下投資決策重要的分析工具。從實物期權(quán)方面看，投資項目的價值是：擴展的NPV=靜止的NPV+投資機會的價值。
三、結(jié)束語
鑒于以上的論述分析，我們得出如下結(jié)論觀點：
企業(yè)要取得良好的投資效益， 必須做好投資機會研究工作。如果一開始就沒有成功的項目選擇評價，那么所有后續(xù)的評價就沒有成功基礎(chǔ)。企業(yè)的風(fēng)險投資項目在投資過程的不同階段都會有相對的風(fēng)險，因此企業(yè)投資決策者要通過審慎評價，盡最大程度地把握投資過程中的各種風(fēng)險因素，從而可以在不同的投資階段據(jù)以做出正確的判斷。企業(yè)的發(fā)展一定不要墨守成規(guī)， 一成不變， 要依據(jù)存在的各種因素的發(fā)展變化， 不斷做出調(diào)整， 只有這樣才能在變化的市場中生存壯大起來。最后強調(diào)了實物期權(quán)法的實用意義，拓寬了投資者的思路，有助于決策者用長遠(yuǎn)的目光分析問題，正視千變?nèi)f化的市場，把握恰當(dāng)?shù)臋C會為企業(yè)創(chuàng)造最大的價值。
參考文獻(xiàn)：
[1]Blanchard，O.J.and Wyplosz， C.An Empirical Structural Model of AggregateDemand [J].Journal of Monetary Economics，1981.
【摘要】傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值投資決策方法將不確定性視為一種損失，忽略了項目投資的靈活性和戰(zhàn)略性，往往造成項目價值的低估，而實物期權(quán)彌補了NPV法的不足。本文將實物期權(quán)方法引入房地產(chǎn)投資決策中，對比分析了傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法的一些不足，介紹了實物期權(quán)的基本理論，并采用了B-S期權(quán)定價模型對房地產(chǎn)投資決策過程中蘊含的遲延期權(quán)進(jìn)行了案例分析。
【關(guān)鍵詞】實物期權(quán)；投資決策；金融期權(quán)定價
Abstract:Traditional Net Present Value method(NPV)of investment decision regards uncertainty as a deficiency,ignoring investment’s flexibility and strategy,which often induce underestimation of the project’s value;while Real Option can compensate the deficiency of NPV method.This article introduce real option approach in real estate investment decision-making,comparatively analyzing some deficiency of NPV,presenting the basic theory of real option,and using the B-S option pricing model to analyze delay option in the process of investment decision-making on the real estate.
Key words:Real Options;Investment Decision;Financial Option Pricing
房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的投資大、風(fēng)險高、周期久的投資行業(yè)，受各種不確定因素的影響較多，開發(fā)項目能否順利進(jìn)行以及效益獲取的最大化是建立在合理、科學(xué)的投資決策方法上的。因此，研究房地產(chǎn)投資決策對企業(yè)的發(fā)展和效益具有重要意義。
一、NPV法在房地產(chǎn)投資決策中的缺陷
在房地產(chǎn)投資決策中應(yīng)用最為廣泛的是凈現(xiàn)值法（NetPresent Value，簡稱NPV），但凈現(xiàn)值方法隱含著下列假設(shè)：（1）投資是可逆的；（2）未來現(xiàn)金流的收益是可測的，并能確定相應(yīng)的折現(xiàn)率；（3）投資者在投資時機上沒有選擇的余地，只能采用剛性的投資策略。
然而對于房地產(chǎn)投資而言，上述假設(shè)顯然是不合理的。首先，對于房地產(chǎn)來說，其投資并不是可逆的。一旦投資，投資的初始成本部分或全部成為沉沒成本，不容易收回。其次，由于各種不確定性的存在，未來的收益狀況的預(yù)期未必會按一條清晰可見的軌跡運行，因此決策者很難對未來收益狀況做出準(zhǔn)確的判斷，并且折現(xiàn)率的選取往往會融入人為的主觀因素而使折現(xiàn)率取值偏大，從而降低了投資項目的價值估計[1]。所以單純以凈現(xiàn)值作為投資決策的依據(jù)往往會導(dǎo)致決策失誤。再次，投資者在不確定的環(huán)境下可以靈活地選擇投資時機，房地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)投資決策的過程，投資決策者可以根據(jù)新信息對項目投資策略做出及時的調(diào)整，以求獲得更大的利潤。而傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法是一種無法體現(xiàn)出房地產(chǎn)投資的這種柔性價值，它認(rèn)為在項目的選擇過程中要么現(xiàn)在就投，要么永遠(yuǎn)不投的一次性的決策，而不是可以推遲等等再看，這樣會導(dǎo)致良好的投資機會的流失。
由上述所見，在不確定性極大的房地產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)的投資決策方法具有很大的局限性，因此不能很好的為投資者提供科學(xué)的決策指導(dǎo)。實物期權(quán)方法正迎合這種評價與決策的需要，以一種新的思維視角來看待房地產(chǎn)投資決策，彌補了NPV法的這些不足。
二、實物期權(quán)理論
（一）實物期權(quán)的理論基礎(chǔ)
期權(quán)（Option）又稱選擇權(quán)，它是一種契約，指合約持有者在到期日或到期日之前根據(jù)具體情況做出具體選擇的權(quán)利。期權(quán)的實質(zhì)在于給予持有者做某事的權(quán)利而非義務(wù)，持有者只有在預(yù)定價格對他有利可圖時才使用期權(quán)，否則期權(quán)就被放棄。這種權(quán)利與義務(wù)的不對稱現(xiàn)象不僅存在于金融領(lǐng)域，也廣泛存在于實物投資領(lǐng)域。
1973年B1ack和Scho1es提出了第一個期權(quán)定價公式，隨后Merton等人的研究使使期權(quán)定價理論長足發(fā)展，主要解決了金融期權(quán)的定價問題。在隨后的理論和實踐發(fā)展中，人們逐步認(rèn)識到期權(quán)定價的本質(zhì)是對更廣泛意義上的“或有索取權(quán)”的權(quán)利價值進(jìn)行分析，因此，期權(quán)定價理論也逐步由金融領(lǐng)域進(jìn)入實物投資領(lǐng)域。美國麻省理工斯隆管理學(xué)院Myers教授在1977年認(rèn)識到期權(quán)定價理論可以用來指導(dǎo)投資者對實物投資項目的決策，認(rèn)為管理的靈活性與金融期權(quán)具有一定的相似性，他指出企業(yè)對實物資產(chǎn)的投資可以看作是購買一個權(quán)利，從而能在未來以一定價格取得或出售一項實物資產(chǎn)或投資計劃，所以實物資產(chǎn)的投資可以應(yīng)用類似評估一般期權(quán)的方式來進(jìn)行評估。同時又因為其標(biāo)的物為實物資產(chǎn)，故將此性質(zhì)的期權(quán)稱為實物期權(quán)。歸結(jié)起來實物期權(quán)是指在不確定性條件下，與金融期權(quán)類似的實物資產(chǎn)投資的選擇權(quán)[2]。
（二）實物期權(quán)的基本思想
實物期權(quán)的基本思想正是在于以期權(quán)的思維來考慮投資問題，通過實物期權(quán)使我們在面臨不確定性市場條件的實物投資中，可以選擇諸如何時投資？怎樣投資？投資多少？并且這些選擇權(quán)利都是有價值的[3]。由于有了這種“選擇權(quán)”，使項目具有更大的靈活性和更高的價值。與傳統(tǒng)的投資決策分析方法相比，實物期權(quán)的思想不是集中于對單一的現(xiàn)金流預(yù)測，而是把分析集中在項目所具有的不確定性問題上，實物期權(quán)的分析使我們可以綜合考慮針對投資、經(jīng)營、撤資和市場變化的決策行為。
（三）B-S定價模型
引人實物期權(quán)理論后，一個投資項目的價值應(yīng)該分為兩部分，凈現(xiàn)值和靈活性價值，即投資項目價值（ENPV）=傳統(tǒng)決策方法的凈現(xiàn)值（NPV）+投資項目的期權(quán)價值（ROV）。目前，在確定投資項目的期權(quán)價值即實物期權(quán)定價中，采用最廣泛的是布萊克一舒爾斯（Black一scholes）期權(quán)定價模型。由于實物期權(quán)是金融期期權(quán)理論在投資項目上的實際運用，因此在價值計算和參數(shù)特征上與金融期權(quán)有許多相似之處。
Black-Scholes期權(quán)定價模型實際上是一個不支付紅利的歐式看漲期權(quán)定價公式，表述為[4]：
其中：
和表示正態(tài)分布
C為看漲期權(quán)的價值
公式中有關(guān)參數(shù)在金融期權(quán)與實物期權(quán)的意義具體如下表所示：
金融期權(quán)與實物期權(quán)有關(guān)參數(shù)的對應(yīng)關(guān)系
三、房地產(chǎn)投資決策中蘊含的實物期權(quán)種類
房地產(chǎn)開發(fā)具有明顯的期權(quán)特性，投資者可以選擇是否立即開發(fā)，可以選擇最佳開發(fā)規(guī)模以及選擇最優(yōu)開發(fā)時機等。在房地產(chǎn)投資項目中，主要有以下幾種實物期權(quán)：
（一）延遲投資期權(quán)
延遲投資期權(quán)是指投資者可以選擇先不投資而等到以后某一時間投資的權(quán)利，相當(dāng)于一個看漲期權(quán)。由于房地產(chǎn)受經(jīng)濟、社會、市場、位置等不確定風(fēng)險因素的影響，當(dāng)立即投資可能會產(chǎn)生負(fù)的收益時，投資者可以等市場狀況更加明朗以后再決定是否投資。
（二）分階段投資期權(quán)
投資者一次性投入所有資金風(fēng)險大，投資者可以根據(jù)市場需求變化來分階段決定資金投入。即市場情況好時，加大投資金額，當(dāng)市場情況糟糕時，縮減投資金額。
（三）擴張投資期權(quán)
房地產(chǎn)投資者可以根據(jù)前期投資情況，選擇改變投資規(guī)模。如果項目投資效果比預(yù)期好，投資者者可以在未來增加投資，獲取更好的收益。
（四）轉(zhuǎn)換期權(quán)
轉(zhuǎn)換期權(quán)為企業(yè)項目營運提供了柔性策略。投資者可以根據(jù)市場需求，投資者有權(quán)在未來在各種不同的房屋用途之間靈活轉(zhuǎn)換，保證利益的獲取[5]。比如可以選擇在寫字樓、酒店、及居民住宅房之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換。
（五）放棄期權(quán)
投資者可以根據(jù)項目實際的運行情況，如果投資項目的收益為負(fù)或市場條件惡化，則投資者可以選擇放棄該項目的投資，將資金轉(zhuǎn)向更有價值的項目。
（六）收縮期權(quán)
收縮投資期權(quán)是與擴張投資期權(quán)相對應(yīng)的實物期權(quán)，項目持有者在未來項目投資利潤不符合預(yù)期時，開發(fā)商可以通過縮小投資項目規(guī)模，減少投資。例如，房地產(chǎn)市場需求減少，投資者資者可以通過收縮開發(fā)規(guī)模甚至中止開發(fā)來減少損失。
四、房地產(chǎn)投資決策中延遲期權(quán)案例分析
（一）案例簡介
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年末以9500元的價格在重慶大渡口區(qū)購買了一處商品房用地，商品房全部用于出售．項目的風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率為20%。項目預(yù)期投資額和收益如表1所列。
（二）傳統(tǒng)投資決策分析
按傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法計算．得該項目現(xiàn)在開發(fā)的凈現(xiàn)值為：
NPV=（10500/1.2²+17500/1.2³）一（4000+3500/1.2+4000/1.2²）=7724.5萬元
那么，根據(jù)傳統(tǒng)投資決策的標(biāo)準(zhǔn)，此項目不應(yīng)當(dāng)現(xiàn)在開發(fā)。但是，實際情況中，如果未來市場轉(zhuǎn)好，則延遲開發(fā)可能使項目價值為正，嘗試應(yīng)用實物期權(quán)的方法進(jìn)行分析延遲期權(quán)價值，可以看看能得出什么結(jié)果。
（三）運用實物期權(quán)法分析
對于房地產(chǎn)開發(fā)投資，房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地使用權(quán)后?？梢哉J(rèn)為擁有了土地的一個為期兩年類似美式看漲期權(quán)的延遲開發(fā)期權(quán)．我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十五條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)?！彼?，開發(fā)商可根據(jù)市場信息的不確定性程度采取靈活措施，可選擇兩年內(nèi)任一時間投資，但是一年之后的期權(quán)費用會增加20%的土地出讓金。而土地成本是確定的，可假設(shè)相對不變。下面以第2年末開發(fā)為例用實物期權(quán)法進(jìn)行分析。
1.參數(shù)確定
標(biāo)的資產(chǎn)當(dāng)前價格（S）：
S=（10500/1.2²+17500/1.2³）/1.2²=12096.5萬元
執(zhí)行價格（X）：X=4000+3500/1.2+4000/1.2²=9694.5萬元：
無風(fēng)險利率（r）：房地產(chǎn)開發(fā)項目的無風(fēng)險利率一般選擇與項目同期限的國債利率，r取5%。
標(biāo)的資產(chǎn)價值的波動率（σ）：投資項目價值波動率是一個比較難以準(zhǔn)確計量的參數(shù)，一般通過房地產(chǎn)歷史波動率來估計。根據(jù)以往統(tǒng)計波動率取35%：
2.延遲開發(fā)期權(quán)價值凈價值計算
延遲開發(fā)期權(quán)價值
=0.8966
萬元
土地閑置費：950020%/1.2²=1319.44萬元
延遲開發(fā)期權(quán)價值凈價值：4104.49-1319.44=2785.05萬元
3.投資項目價值（ENPV）
ENPV=7724.5+2785.05=10509.559500萬元
從上述結(jié)果可以看出，傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法低估了投資項目所具有的價值。即使房地產(chǎn)投資項目的NPV小于土地費用，也不能輕意的放棄投資。
五、結(jié)論
實物期權(quán)為房地產(chǎn)投資決策提供了一種新的分析思路和分析方法，它考慮了房地產(chǎn)投資中的不確定性、項目管理的靈活性和戰(zhàn)略性問題，并通過期權(quán)定價模型將期權(quán)的價值量化，完整地體現(xiàn)了項目可利用的價值，在實踐中有越來越重要的應(yīng)用價值。實物期權(quán)法不是對NPV法的簡單否定，而是在保留NPV法合理內(nèi)核的基礎(chǔ)上，彌補了NPV法在投資決策中的缺陷。在項目凈現(xiàn)值接近0時，實物期權(quán)方法的使用更有現(xiàn)實意義。
參考文獻(xiàn)：
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論文摘要:我們在利用傳統(tǒng)方法對風(fēng)險投資項目進(jìn)行評估時,很少考慮到項目在投資和管理中的選擇權(quán)問題,實際上,選擇權(quán)作為一種客觀存在,自古以來就無所不在。文章首先介紹了金融期權(quán),然后對風(fēng)險投資的實物期權(quán)方法進(jìn)行較為深入的探討。
一、引言
過去,我們在利用傳統(tǒng)方法對風(fēng)險投資項目進(jìn)行評估時,很少考慮到項目在投資和管理中的選擇權(quán)問題,實際上,選擇權(quán)作為一種客觀存在,自古以來就無所不在。如人們在經(jīng)營過程中,會根據(jù)經(jīng)營的狀況選擇是否繼續(xù)經(jīng)營,或者擴大、縮小經(jīng)營,甚至是放棄經(jīng)營。這種經(jīng)營的靈活性使企業(yè)可以在經(jīng)營中因勢利導(dǎo),適應(yīng)形勢的變化,降低經(jīng)營的風(fēng)險,提高經(jīng)營的效益,體現(xiàn)出了一定的價值。而今,隨著經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展,各種新型金融工具,如股票期權(quán)、可贖回債券等的相繼出現(xiàn)以及衍生金融市場的建立,使得人們可以方便地在市場上進(jìn)行選擇權(quán)交易,選擇權(quán)的價值被進(jìn)一步體現(xiàn)了出來。如果我們在評估過程中,尤其在對高科技企業(yè)這種選擇權(quán)價值占企業(yè)價值絕大多數(shù)的企業(yè)評估過程中,還沿襲以前的做法,不考慮選擇權(quán)的價值,必然會扭曲企業(yè)價值。
針對傳統(tǒng)評估方法的局限,近20年來,學(xué)者們就這一問題進(jìn)行了深入的研究,提出了很多解決問題的新方法和新思路,比較典型的是期權(quán)定價的方法。Ross(1978)曾撰文指出,風(fēng)險項目潛在的投資機會可視為另一種期權(quán)形式——實物期權(quán),并由此引發(fā)了對實物期權(quán)估價理論的深入探討。近年來,隨著1997年度諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎授予美國兩位經(jīng)濟學(xué)家——MyronScholesRobertC·Merton,以表彰他們在金融領(lǐng)域應(yīng)用數(shù)學(xué)工具,解決了金融衍生工具的定價問題,許多學(xué)者開始研究如何利用這一理論,以解決經(jīng)濟活動中存在的實際問題。在評估領(lǐng)域,比較地研究集中在對實物期權(quán)法的研究。在下面的研究中,筆者將首先介紹金融期權(quán),從而引出對風(fēng)險投資的實物期權(quán)方法的探討。
二、金融期權(quán)
金融期權(quán)是未來一定期限內(nèi)的選擇權(quán)。其持有者在支付一定金額的費用(權(quán)力金)后,享有在將來某一時間某一時期內(nèi)以預(yù)定價格(執(zhí)行價格)購買或出售一定基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)利。它有兩種基本形式,看漲期權(quán)和看跌期權(quán)?？礉q期權(quán)是一種持有者按約定的價格買入某種資產(chǎn)的權(quán)利;看跌期權(quán)則是一種持有者按照約定的價格賣出某種資產(chǎn)的權(quán)利,按照執(zhí)行期的不同。期權(quán)又可分為歐式期權(quán)和美式期權(quán)。歐式期權(quán)的持有者只能在未來某一確定的時間買賣某種資產(chǎn);美式期權(quán)的持有者則可以在未來一定時期內(nèi)買賣某種資產(chǎn)。因而美式期權(quán)比歐式期權(quán)更加靈活。期權(quán)有三個主要特征,它們是:不可逆性、不確定性和靈活性。期權(quán)持有者付出一定的成本(不可逆性)后,面對預(yù)先不能準(zhǔn)確預(yù)測的環(huán)境(不確定性),就有權(quán)力但是沒有義務(wù)(靈活性)行使期權(quán)。期權(quán)是否被執(zhí)行,完全取決于持有人,如果最后不執(zhí)行,其最大的損失僅以付出的權(quán)力金為限。
以基礎(chǔ)資產(chǎn)為股票的歐式看漲期權(quán)為例,投資者以價格P買入一份執(zhí)行價格為E的該看漲期權(quán)。股票的價格用S來表示。并假設(shè)到期日的股票價格為ST,到期時間為T。則到期日時,期權(quán)持有人持有期權(quán)的價值為Max(ST-E,0)持有人的損益情況π如圖1所示。
由上圖我們可以看出:當(dāng)ST-E>P時,投資者執(zhí)行期權(quán),可以獲得盈利;當(dāng)0<ST-E<P時,投資者執(zhí)行期權(quán),虧損部分初始成本;當(dāng)ST-E<0時,投資者放棄期權(quán),虧損全部初始成本。對于歐式看漲期權(quán)的賣方而言,由于買賣雙方實際是零和博弈,買方盈利時賣方必然虧損,則賣方的損益狀況與買方正好相反,當(dāng)ST-E>P時,買方執(zhí)行期權(quán),賣方虧損;當(dāng)0<ST-E<P時,買方執(zhí)行期權(quán),賣方賺取部分期權(quán)費;當(dāng)ST-E<0時,買方放棄期權(quán),賣方賺取全部期權(quán)費。賣方的損益情況可用圖2表示。
三、實物期權(quán)方法
在風(fēng)險投資中,由于項目的期權(quán)價值是以實物資產(chǎn)為基礎(chǔ)的,因此,其有別于金融期權(quán),被稱為實物期權(quán)Luehrman(1998)認(rèn)為,項目的NPV與期權(quán)價值高度相關(guān),二者在T=0時相同,任何計算NPV的數(shù)據(jù)均包含有計算C的價值,因此不必放棄傳統(tǒng)的現(xiàn)金流量貼現(xiàn)系統(tǒng)。但同時指出,傳統(tǒng)方法遺漏了投資帶來的后期決策柔性所帶來的額外價值。因此,在實物期權(quán)理論下,風(fēng)險投資項目的價值由兩部分組成:一是項目的內(nèi)在價值,它是靜態(tài)的、被動的、直接的凈現(xiàn)金流量的貼現(xiàn)值;二是投資帶來的期權(quán)價值,是由經(jīng)營柔性帶來的,該期權(quán)的價值可用期權(quán)定價模型計算出來。其項目價值可以表示為:項目價值=靜態(tài)的被動凈現(xiàn)值NPV+柔性經(jīng)營的期權(quán)(投資機會)價值C。
靜態(tài)的被動凈現(xiàn)值NPV的計算可采用傳統(tǒng)的DCF法,而柔性經(jīng)營的期權(quán)(投資機會)價值C則可采用二項期權(quán)定價模型或Black-Scholes模型。由于與二項期權(quán)定價模型相比,利用Black-ScholeS模型計算期權(quán)價值所需的參數(shù)較少,大大減少了計算所需的信息量。因而,在評估的實踐中,多數(shù)采用的是sBlack-Schkles模型。其計算公式為:
下面我們從分析Black-Scholes模型中的變量入手,以股票看漲期權(quán)為例,結(jié)合風(fēng)險投資期權(quán)的特征,在對比股票期權(quán)與風(fēng)險投資期權(quán)特征的基礎(chǔ)上,具體使用Black-Schoes模型計算風(fēng)險投資項目期權(quán)價值時各參數(shù)的取值。
1.基礎(chǔ)資產(chǎn)的價值(s)。股票看漲期權(quán)中基礎(chǔ)資產(chǎn)的價值指的是基礎(chǔ)股票的價格,這個價格實質(zhì)上體現(xiàn)了此股票所有遠(yuǎn)期流量的現(xiàn)值估價——包括紅利、資本收益等等。在風(fēng)險投資中,基礎(chǔ)資產(chǎn)的價值指的是風(fēng)險投資項目中所能得到的全部流量的現(xiàn)值。
2.期權(quán)的行使價格(X)。行使價格是期權(quán)到期時的預(yù)定價格。在股票期權(quán)中,行使價格是在購買期權(quán)時約定在未來一定時間購買股票的價格。在風(fēng)險投資中可以將風(fēng)險項目有效期內(nèi)預(yù)期的投資支出I看作期權(quán)的行使價格。由前面分析的結(jié)論:執(zhí)行價格越大,期權(quán)的價值越低。因此,對于風(fēng)險投資而言,對相同的項目,投入成本越高,利潤空間越小,投資價值越低。
3.基礎(chǔ)資產(chǎn)變動的方差(σ2)。對于股票期權(quán)來講,基礎(chǔ)資產(chǎn)變動的方差是指與股票有關(guān)的遠(yuǎn)期現(xiàn)金流入價值變動率的方差,而標(biāo)準(zhǔn)差的值則被稱為基礎(chǔ)資產(chǎn)的波動率(σ)。就風(fēng)險投資而言,波動率是指與被投資項目有關(guān)的遠(yuǎn)期現(xiàn)金流入價值變動率的標(biāo)準(zhǔn)差,由于期權(quán)具有鎖定損失的特征,不論風(fēng)險多大,其損失最多就是已投入的資本,而風(fēng)險越大則同時意味著獲得更大收益的可能性。因而投資項目的風(fēng)險越大,投資價值就越大。與傳統(tǒng)投資不同,風(fēng)險在這里成為一個十分有利的因素。因而被投資項目未來可取得的現(xiàn)金流量的不確定性越高,期權(quán)價值越大。
4.有效期(T)。有效期T為期權(quán)到期的時間。在風(fēng)險投資中,它的等值含義是指上一輪投資距離下一階段投資的有效時間。在這一有效期內(nèi),投資者有權(quán)對是否繼續(xù)投資進(jìn)行決策,并且可以根據(jù)項目經(jīng)營的情況對投資時機進(jìn)行合理選擇。有效期的長短取決于投資協(xié)議、產(chǎn)品的生命周期、市場競爭等因素的綜合影響。到期日越長,期權(quán)價值越高,越適宜等待相關(guān)信息推遲投資;到期日越短,期權(quán)價值越低,越宜于投資。
5.無風(fēng)險利率(r)。對股票投資來說,無風(fēng)險利率一般是指無風(fēng)險證券(主要指政府債券)的年利率。在風(fēng)險投資中,與股票期權(quán)中的含義一致,無風(fēng)險利率指的是風(fēng)險投資資金的時間價值。但筆者認(rèn)為雖然這二者在含義上相一致,但卻是有實質(zhì)性差異的。這是因為風(fēng)險投資市場與股票市場有很大的差異,應(yīng)用投資套利理論,對于股票市場來說,市場均衡的狀態(tài)是投資組合的收益為無風(fēng)險利率的狀態(tài),而對于風(fēng)險投資市場來說,由于風(fēng)險投資高不確定性的特殊性,投資者無法使用套期理論來實現(xiàn)完全的套期保值,必須要以高回報來補償其無法規(guī)避的風(fēng)險,市場的完全均衡難以達(dá)到,只能達(dá)到所謂的次均衡狀態(tài),此時收益率是一個高于無風(fēng)險利率的利率。也就是說,風(fēng)險投資的資金時間價值要高于股票投資的資金時間價值。因此,如果按股票的無風(fēng)險利率作為風(fēng)險投資的資金時間價值參數(shù),則按該模型計算出來的評估價值有失偏頗。
6.基礎(chǔ)資產(chǎn)的預(yù)期紅利(D)。在股票投資中,紅利指定期付給股東的錢。而在風(fēng)險投資中,紅利則是由期權(quán)有效期內(nèi)流失的價值來表示的。這可能是為暫時回避競爭或為保留期權(quán)所發(fā)生的費用,也可能是由于競爭對手已實現(xiàn)投資于類似的高技術(shù)風(fēng)險項目,提前獲取紅利或占領(lǐng)市場而發(fā)生的損失。如同股票的紅利為股票投資者創(chuàng)造了現(xiàn)金流,但卻減少了股票的價值一樣,對風(fēng)險投資而言,現(xiàn)金的流失也意味著期權(quán)價值的減少。我們可以將上述分析的結(jié)論列表如表1。
由以上分析可知,實物期權(quán)法是一種全新的評估方法,它克服了傳統(tǒng)評估方法沒有考慮經(jīng)營柔性價值的缺點,增加了風(fēng)險投資靈活性的潛在價值,在很大程度上改變了過去決策中通常低估項目價值,喪失投資機會的狀況。并且由于這種方法并非對傳統(tǒng)評估方法的全盤否定,它結(jié)合了傳統(tǒng)評估方法的優(yōu)點,是對使用最為廣泛的傳統(tǒng)評估方法——收益法的一種重大改進(jìn),使之更加符合風(fēng)險投資的實際狀況。它的出現(xiàn)為現(xiàn)代評估提供了一種嶄新的思路,是一種較為合理和科學(xué)的評估方法。
參考文獻(xiàn):
1.宋逢明.期權(quán)定價理論和1997年度諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎.管理科學(xué)學(xué)報,1998(1)
2.AbelAB.“Options,thevalueofcapitalandinvestment”QuarterlyJournalofEconomicsVol:111,Iss:3,1996,P:753-778
3.趙秀云,李敏強,寇紀(jì)凇.風(fēng)險項目投資決策與實物期權(quán)估價方法.系統(tǒng)工程學(xué)報,2000(3)
4.羊利鋒,雷星暉.實物期權(quán)方法在投資項目評估中的運用.決策借鑒,2001(6)
5.周曉宏,程希駿.期權(quán)理論在風(fēng)險投資項目評估中的應(yīng)用.運籌與管理,2002(1)
4.有效期(T)。有效期T為期權(quán)到期的時間。在風(fēng)險投資中,它的等值含義是指上一輪投資距離下一階段投資的有效時間。在這一有效期內(nèi),投資者有權(quán)對是否繼續(xù)投資進(jìn)行決策,并且可以根據(jù)項目經(jīng)營的情況對投資時機進(jìn)行合理選擇。有效期的長短取決于投資協(xié)議、產(chǎn)品的生命周期、市場競爭等因素的綜合影響。到期日越長,期權(quán)價值越高,越適宜等待相關(guān)信息推遲投資;到期日越短,期權(quán)價值越低,越宜于投資。
5.無風(fēng)險利率(r)。對股票投資來說,無風(fēng)險利率一般是指無風(fēng)險證券(主要指政府債券)的年利率。在風(fēng)險投資中,與股票期權(quán)中的含義一致,無風(fēng)險利率指的是風(fēng)險投資資金的時間價值。但筆者認(rèn)為雖然這二者在含義上相一致,但卻是有實質(zhì)性差異的。這是因為風(fēng)險投資市場與股票市場有很大的差異,應(yīng)用投資套利理論,對于股票市場來說,市場均衡的狀態(tài)是投資組合的收益為無風(fēng)險利率的狀態(tài),而對于風(fēng)險投資市場來說,由于風(fēng)險投資高不確定性的特殊性,投資者無法使用套期理論來實現(xiàn)完全的套期保值,必須要以高回報來補償其無法規(guī)避的風(fēng)險,市場的完全均衡難以達(dá)到,只能達(dá)到所謂的次均衡狀態(tài),此時收益率是一個高于無風(fēng)險利率的利率。也就是說,風(fēng)險投資的資金時間價值要高于股票投資的資金時間價值。因此,如果按股票的無風(fēng)險利率作為風(fēng)險投資的資金時間價值參數(shù),則按該模型計算出來的評估價值有失偏頗。
6.基礎(chǔ)資產(chǎn)的預(yù)期紅利(D)。在股票投資中,紅利指定期付給股東的錢。而在風(fēng)險投資中,紅利則是由期權(quán)有效期內(nèi)流失的價值來表示的。這可能是為暫時回避競爭或為保留期權(quán)所發(fā)生的費用,也可能是由于競爭對手已實現(xiàn)投資于類似的高技術(shù)風(fēng)險項目,提前獲取紅利或占領(lǐng)市場而發(fā)生的損失。如同股票的紅利為股票投資者創(chuàng)造了現(xiàn)金流,但卻減少了股票的價值一樣,對風(fēng)險投資而言,現(xiàn)金的流失也意味著期權(quán)價值的減少。我們可以將上述分析的結(jié)論列表如表1。
由以上分析可知,實物期權(quán)法是一種全新的評估方法,它克服了傳統(tǒng)評估方法沒有考慮經(jīng)營柔性價值的缺點,增加了風(fēng)險投資靈活性的潛在價值,在很大程度上改變了過去決策中通常低估項目價值,喪失投資機會的狀況。并且由于這種方法并非對傳統(tǒng)評估方法的全盤否定,它結(jié)合了傳統(tǒng)評估方法的優(yōu)點,是對使用最為廣泛的傳統(tǒng)評估方法——收益法的一種重大改進(jìn),使之更加符合風(fēng)險投資的實際狀況。它的出現(xiàn)為現(xiàn)代評估提供了一種嶄新的思路,是一種較為合理和科學(xué)的評估方法。
參考文獻(xiàn):
1.宋逢明.期權(quán)定價理論和1997年度諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎.管理科學(xué)學(xué)報,1998(1)
2.AbelAB.“Options,thevalueofcapitalandinvestment”QuarterlyJournalofEconomicsVol:111,Iss:3,1996,P:753-778
3.趙秀云,李敏強,寇紀(jì)凇.風(fēng)險項目投資決策與實物期權(quán)估價方法.系統(tǒng)工程學(xué)報,2000(3)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；實物期權(quán)；投資決策
中圖分類號：f83文獻(xiàn)標(biāo)識碼：a
一、引言
房地產(chǎn)項目投資的基本目標(biāo)是在不確定的市場環(huán)境下，正確地選擇投資項目，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價值的最大化。因此，房地產(chǎn)投資項目對市場的不確定性因素影響甚為敏感，而且房地產(chǎn)企業(yè)投資及開發(fā)的風(fēng)險也激劇增大，這時房地產(chǎn)企業(yè)投資決策則更能體現(xiàn)其重要性。
房地產(chǎn)投資決策是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，決策的合理性、科學(xué)性將直接影響開發(fā)項目能否順利進(jìn)行。在房地產(chǎn)業(yè)日臻成熟、競爭日益激烈的今天，決策者越來越重視對投資決策方法的分析與研究。
現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資評價方法的發(fā)展可以分為三個主要階段：第一階段是以凈現(xiàn)值（npv）法為代表的傳統(tǒng)投資評價方法；第二階段是以加強傳統(tǒng)投資評價方法對不確定性因素的分析能力為目標(biāo)的不確定性因素分析法；第三階段是以black & scholes（1973）的期權(quán)定價理論為基礎(chǔ)的實物期權(quán)評價方法。不可否認(rèn)的是前兩個階段的分析方法其本身存在著一定的缺陷，為此提出在房地產(chǎn)投資決策時采用實物期權(quán)分析方法，它考慮了房地產(chǎn)投資中的時間價值和管理柔性價值，是一種更為科學(xué)合理的評價方法。
二、實物期權(quán)投資決策法
1、實物期權(quán)理論概念。期權(quán)是一種特殊的合約協(xié)議，它賦予持有者在某給定日期或該日期之前的任何時間以預(yù)定價格購進(jìn)或出售一定數(shù)量標(biāo)的資產(chǎn)的權(quán)利。期權(quán)理論最為核心的觀點是，期權(quán)持有者擁有選擇買或賣的權(quán)利，而并非必須履行的義務(wù)。期權(quán)按標(biāo)的資產(chǎn)性質(zhì)的不同分為金融期權(quán)和實物期權(quán)。金融期權(quán)的標(biāo)的資產(chǎn)是具有原始價值的金融資產(chǎn)，如貨幣、債券、股票等；實物期權(quán)是以各種實物資產(chǎn)為標(biāo)的物的期權(quán)，如土地、技術(shù)、項目等。自從著名的black-scholes期權(quán)定價公式解決了金融期權(quán)的定價問題以來，期權(quán)定價理論獲得了長足的發(fā)展。針對傳統(tǒng)投資決策中的凈現(xiàn)值法本身固有的缺陷，麻省理工學(xué)院的myers教授于1977年最早提出了期權(quán)定價理論可以用來指導(dǎo)投資者對實物投資項目的決策，正式提出了實物期權(quán)的概念。他指出，一個投資項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流所創(chuàng)造的利潤，是來自于對目前所擁有資產(chǎn)的使用，再加上一個對未來投資機會的選擇。
房地產(chǎn)行業(yè)是一個不確定性極強的行業(yè)，其面臨著來自內(nèi)部及外部競爭環(huán)境隨時發(fā)生波動變化的風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)投資項目一般都具有多階段性，因此決策者需要在每一階段結(jié)束后對其后續(xù)的工作方案進(jìn)行修訂，這就充分體現(xiàn)了管理上的靈活性。另外，房地產(chǎn)項目從獲得土地開始就需要不斷地投入巨額資金，即使市場情況出現(xiàn)了不利的趨向，但已投入的巨額資金已無法收回，成為沉沒成本，這就造成了房地產(chǎn)開發(fā)項目的不可逆性。以上提到的不確定性、管理靈活性和不可逆性恰好是實物期權(quán)的典型特征，因此在房地產(chǎn)項目的投資評價中應(yīng)用實物期權(quán)方法是可行而且準(zhǔn)確的。
2、實物期權(quán)理論在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用。實物期權(quán)理論突破了傳統(tǒng)決策分析方法的束縛，它是在保留傳統(tǒng)方法合理內(nèi)核的基礎(chǔ)上，并對房地產(chǎn)投資中的時間價值和管理柔性價值進(jìn)行了充分的考慮，是一種更為科學(xué)合理的投資決策方法。一個房地產(chǎn)投資項目的真實價值等于該項目凈現(xiàn)值加上該項目所包含的實物期權(quán)的價值，即：
項目價值=擴展的npv（enpv）=靜態(tài)npv+期權(quán)價值
3、實物期權(quán)定價模型。實物期權(quán)定價的基本思想來源于金融期權(quán)的定價理論，即著名的b-s模型和隨機過程理論。實物期權(quán)的定價模型為：
c＝v（o）×n（d1）-i×e-rt×n（d2），其中：
d1＝
在上述定價模型中，v（o）為投資項目的預(yù)期現(xiàn)金流；i為投資項目的投資成本費用；t為項目投資的最后決策時間；?滓為項目的市場波動率，即項目價值的變動標(biāo)準(zhǔn)差；r為無風(fēng)險利率；c為項目的實物期權(quán)價值。
三、實物期權(quán)定價方法應(yīng)用實例
某房地產(chǎn)公司于2004年在某城市投資一處房地產(chǎn)項目，共分兩期，并且均為多階段投資。該項目的現(xiàn)金流量見表1、表2，整體項目只有在進(jìn)行完一期投資后，方可進(jìn)行二期項目。根據(jù)市場取貼現(xiàn)率r=15%。（表1、表2）
根據(jù)傳統(tǒng)npv法：npv=∑（ci -co ） （1+i ） 。式中：其中，ci 、co 則分別代表第t年投資項目所帶來的現(xiàn)金流入量以及現(xiàn)金流出量。
以2004年末為項目初期考察點，計算一期項目的凈現(xiàn)值，可得npv1=-35.3 （萬元）<0。由凈現(xiàn)值法的理論，表明公司不應(yīng)該投資該房地產(chǎn)項目。但決策者可能會考慮到：如果投資項目的一期，則可以獲得項目的第二期投資機會。于是，以2006年末為二期期初的考察點，根據(jù)npv公式可計算第二期的凈現(xiàn)值npv2＝26.1＞0萬元。說明二期項目在單獨決策時，項目是可行的。綜合項目的一二期作總體決策，將現(xiàn)金流折現(xiàn)到2004年末，總體項目的整體收益為：npv＝-35.3＋26.2/1.152＝-15.5<0（萬元）。結(jié)果很明顯，根據(jù)凈現(xiàn)值法的理論，表明同時考慮兩期的總體項目也是不適合投資的。
可是，由于傳統(tǒng)的投資決策方法忽略了不確定性以及柔性管理的價值，可能低估項目的價值。接著，采取實物期權(quán)法對該項目再進(jìn)行投資決策分析。由于投資項目的具體情況比較清晰，所以項目的市場價值、投入資本、時間等都較容易確定，無風(fēng)險利率常取同期政府債券利率，投資項目市場價值波動率是一個比較難以準(zhǔn)確計量的參數(shù)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的本身特點：不確定因素多、風(fēng)險大等，一般可估計為?滓＝30%。
在上述凈現(xiàn)值方法計算中，因方法本身的局限性，所以忽略了兩期項目投資機會的不確定性價值，即未來項目期權(quán)的價值。隨市場的變化，一、二期相關(guān)聯(lián)項目投資的價值其有較強的不確定性，假設(shè)其波動率為＝30%。用實物期權(quán)理論觀點來分析，兩年后是否投資、投資規(guī)?？梢暿袌鼍唧w情況而定。因此，若現(xiàn)在投資第一期項目，除得到兩年現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出量之外，還有獲得第二期項目的投資機會，這個投資機會（實物期權(quán)）價值多少應(yīng)當(dāng)被考慮。
為此，用實物期權(quán)分析方法來分析這一投資項目，以2006年末為當(dāng)前時間點（2004年末），這樣一個投資機會的價值等同于一個期限為2年，約定價格（投資金額）為：i＝400＋300/1.15＋300/1.152＝887.7（萬元）。
標(biāo)的資產(chǎn)（是指一項實物期權(quán)賦予期權(quán)購買者有權(quán)買入或賣出的某項資產(chǎn)）當(dāng)前價格（項目的流入現(xiàn)值）為：v（o）＝（600/1.152＋700/1.153）/1.152＝691.1（萬元）。
d1＝ =-0.142
d2＝-0.142-0.30× ＝-0.567
據(jù)標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布變量的概率分布函數(shù)n （x）計算：
n（d1）=n（-0.142）=0.4443
n（d2）=n（-0.567）=0.2877
增長期權(quán)價值e＝v（o）×n（k1）-i×e-rt×n（k2）=75.9萬元，即此投資機會的價值為75.9萬元。增長期權(quán)價值現(xiàn)值為：75.9/1.152=57.4（萬元）。為此，該房地產(chǎn)項目擴展凈現(xiàn)值應(yīng)為：enpv=-15.5+57.4=41.9萬元>0。表明從整體戰(zhàn)略考慮，應(yīng)當(dāng)投資該房地產(chǎn)項目。該房地產(chǎn)公司據(jù)此進(jìn)行了投資，最后的投資結(jié)果也證明公司當(dāng)初的投資決策是正確的。
四、結(jié)論
實物期權(quán)投資決策分析法不是對傳統(tǒng)決策分析方法的簡單否定，而是在保留傳統(tǒng)決策分析方法合理內(nèi)容的基礎(chǔ)上，對不確定性因素及其相應(yīng)環(huán)境變化做出積極響應(yīng)，并充分考慮房地產(chǎn)投資中的時間價值和管理柔性價值的一種更為科學(xué)合理的投資決策方法。與傳統(tǒng)的投資決策評價方法相比，實物期權(quán)理論能更好地解決房地產(chǎn)投資決策中所面臨的不確定性問題，并挖掘這些不確定性所具有的潛在價值。隨著房地產(chǎn)市場競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)市場的不確定性在不斷提高，實物期權(quán)理論將會在房地產(chǎn)投資決策中具有更好的應(yīng)用價值。-
（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）
主要參考文獻(xiàn)：
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[4]楊春鵬.實物期權(quán)及其應(yīng)用[m].上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2003.
曹國華，男，安徽宣城人。管理學(xué)博士，重慶大學(xué)經(jīng)濟與工商管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，金融系主任。1989年畢業(yè)于安徽師范大學(xué)數(shù)學(xué)系，獲理學(xué)學(xué)士；1992年畢業(yè)于四川大學(xué)數(shù)學(xué)系，獲數(shù)學(xué)專業(yè)碩士；1999年在重慶大學(xué)獲管理學(xué)博士學(xué)位；1995年9月至1996年1月在清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院進(jìn)修經(jīng)濟學(xué)。2000年被提升為副教授，2006年被提升為教授，2007年被提升為博士生導(dǎo)師。曹國華2007年入選教育部新世紀(jì)優(yōu)秀人才，是重慶市“十二五規(guī)劃”專家組成員。曹國華是重慶大學(xué)一級學(xué)科博士點應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)博士點的學(xué)科帶頭人之一，主要負(fù)責(zé)金融方向，是重慶市金融學(xué)會常務(wù)理事，是國家開發(fā)銀行重慶分行及廣東分行的顧問專家，為相關(guān)金融機構(gòu)及企業(yè)提供戰(zhàn)略定位、融資規(guī)劃、風(fēng)險管理等咨詢服務(wù)多次，取得了很好的社會效益。
二、研究領(lǐng)域
主要從事金融市場、金融工程、項目投融資等方面的研究。近幾年在國內(nèi)權(quán)威學(xué)術(shù)刊物《中國管理科學(xué)》、《管理工程學(xué)報》、《科研管理》、《管理科學(xué)學(xué)報》等發(fā)表了關(guān)于金融工程、金融市場、風(fēng)險投資、期權(quán)博弈等方面的多篇論文，2006年5月經(jīng)濟管理出版社出版關(guān)于投融資方面專著一本。
三、主持項目
曹國華作為項目負(fù)責(zé)人在近三年完成了一項國家自然科學(xué)基金項目“可轉(zhuǎn)換債券融資與項目柔性投資的互動機理研究（70571089）”（2005年獲準(zhǔn)，2008年底完成）、一項國家社科基金項目“基于期權(quán)博弈視角的西部風(fēng)險投資發(fā)展研究（08BJY154）”（2008年獲準(zhǔn)，2011年6月結(jié)題）、一項教育部新世紀(jì)優(yōu)秀人才項目“期權(quán)博弈基本理論及其在投融資領(lǐng)域的應(yīng)用（NCET—07—0905）”（2007年獲準(zhǔn)，2010年底完成），并都順利通過驗收結(jié)題，三個項目使用的主要工具是期權(quán)博弈，國家自然科學(xué)基金應(yīng)用期權(quán)博弈研究可轉(zhuǎn)換債券，國家社科基金應(yīng)用期權(quán)博弈研究西部風(fēng)險投資，而教育部新世紀(jì)人才項目則研究了期權(quán)博弈基本理論及其在投融資領(lǐng)域的應(yīng)用。
四、主要研究成果
1、上市公司“莊股跳水”預(yù)測模型的實證分析，《管理工程學(xué)報》，2006年第2期。
2、基于建設(shè)時間的企業(yè)投資期權(quán)博弈均衡分析，《中國管理科學(xué)》，2006年第3期。
3、基于期權(quán)博弈理論的技術(shù)創(chuàng)新擴散研究，《科研管理》， 2007年第1期。
4、企業(yè)創(chuàng)新競爭的期權(quán)博弈行為分析，《財經(jīng)科學(xué)》，2007年第1期。
5、國有企業(yè)委托問題的期權(quán)博弈研究，《科技管理研究》，2007年第2期。
6、公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券動機的國外研究綜述，《科技管理研究》，2007年第5期。
7、聯(lián)合投資在分階段風(fēng)險投資中的約束機理研究，《科技管理研究》，2007年第7期。
8、銀校合作模式研究，《金融經(jīng)濟》，2007年第20期。
9、可轉(zhuǎn)換債券發(fā)行公司投資與分紅的柔性分析，《統(tǒng)計與決策》，2008年第8期。
10、美、印風(fēng)險投資發(fā)展特點及對我國的啟示，《生產(chǎn)力研究》，2008年第23期。
11、技術(shù)創(chuàng)新投資決策的不對稱雙頭壟斷期權(quán)博弈分析，《華東經(jīng)濟管理》，2009年第2期。
12、風(fēng)險投資家和創(chuàng)業(yè)者的雙邊匹配模型研究，《科技進(jìn)步與對策》，2009年第5期。
13、技術(shù)不確定條件下的技術(shù)創(chuàng)新投資決策分析，《管理學(xué)報》，2009年第12期。
14、股權(quán)資本結(jié)構(gòu)變動與宏觀經(jīng)濟增長實證檢驗——基于中國“國進(jìn)民退”隱憂的思考，《金融評論》，2010年第3期。
15、實物期權(quán)法在生態(tài)補償額測定中的應(yīng)用，《華東經(jīng)濟管理》，2010年第3期。
16、基于期權(quán)博弈的西部風(fēng)險投資發(fā)展研究，《華東經(jīng)濟管理》，2010年第4期。
17、基于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的大非減持影響因素實證分析——以深交所上市公司為例，《軟科學(xué)》，2010年第5期。
18、基于高新技術(shù)企業(yè)的中國科技保險與風(fēng)險投資的協(xié)同發(fā)展，《科學(xué)學(xué)與科學(xué)技術(shù)管理》，2010年第9期。
19、基于rough集與BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的大非減持度預(yù)測研究，《軟科學(xué)》，2010年第10期。
20、現(xiàn)金股利支付傾向與迎合理論——基于中小板上市公司數(shù)據(jù)的檢驗，《經(jīng)濟與管理研究》，2010年第11期。
21、我國股市對貨幣供應(yīng)結(jié)構(gòu)變動影響的實證檢驗，《統(tǒng)計與決策》，2010年第12期。
22、基于異質(zhì)信念和賣空限制的分割市場股票定價，《管理科學(xué)學(xué)報》，2011年第1期。
[關(guān)鍵詞]商業(yè)地產(chǎn);實物期權(quán);投資決策
傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)投資決策方法,往往忽略企業(yè)潛在的投資機會可能帶來的收益,以及開發(fā)企業(yè)管理者通過靈活把握各種投資機會所能給企業(yè)帶來的增值,因此常常低估項目的價值。Hayes和Abernathy、Hayes和Garvin認(rèn)為,傳統(tǒng)的投資決策方法由于忽略了企業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略因素,因此經(jīng)常低估投資機會而導(dǎo)致短期決策行為,造成投資不足和競爭地位的實際下降。
當(dāng)傳統(tǒng)方法難以解決項目投資決策分析時,金融領(lǐng)域的一項重大研究成果——以Black和Scholes的經(jīng)典論文為標(biāo)志的期權(quán)定價理論啟迪了項目投資決策新方法,他們通過構(gòu)造期權(quán)的動態(tài)復(fù)制組合來對沖期權(quán)風(fēng)險,并獲得無風(fēng)險收益,在無套利機會和無交易費用等假設(shè)下,經(jīng)過嚴(yán)密的數(shù)學(xué)推導(dǎo),得出了基于不付紅利股票的任何期權(quán)價格必須滿足的微分方程,并運用該方程,推導(dǎo)出股票的歐式看漲期權(quán)定價公式,即著名的Black-Scholes模型。同時,Cos、Ross和Rubinstein提出了標(biāo)準(zhǔn)的二叉樹定價模型,使離散時間的期權(quán)定價問題得以簡化,進(jìn)一步發(fā)展和完善了期權(quán)定價理論。最先把期權(quán)定價理論引入項目投資領(lǐng)域的是StewartMyers教授,他于1977年首次提出金融期權(quán)思想及其定價理論與方法可用于項目投資的評估與決策,并稱之為實物期權(quán)。
經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定條件下進(jìn)行投資決策分析的基本出發(fā)點,而這一點在傳統(tǒng)投資決策方法中并沒有體現(xiàn)出來,實物期權(quán)方法的使用,正好解決了企業(yè)的經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性所帶來的價值估價問題。并且,實物期權(quán)方法不是簡單地對傳統(tǒng)現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法進(jìn)行否定,而是在保留其對資金時間價值分析這一特性的基礎(chǔ)上對其局限性進(jìn)行突破,兩種方法相互補充。
因此,實物期權(quán)方法作為在不確定市場環(huán)境中輔助投資決策的方法,已成為房地產(chǎn)投資決策理論研究的前沿課題,將其與傳統(tǒng)投資決策方法結(jié)合起來對項目進(jìn)行決策分析,是一種科學(xué)、合理、主動、有效的方法。但是,將實物期權(quán)方法引入項目投資決策中,有著比較嚴(yán)格的條件限制,主要是指投資項目首先必須具有實物期權(quán)特性,其次企業(yè)應(yīng)具備積極的管理、高素質(zhì)的管理者以及完善的市場信息。本文通過對商業(yè)地產(chǎn)的實物期權(quán)特性進(jìn)行分析,構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)實物期權(quán)定價模型,并進(jìn)行實證研究,為實物期權(quán)方法在商業(yè)地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用奠定基礎(chǔ)。
一、商業(yè)地產(chǎn)投資的實物期權(quán)特性分析
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資,可以分為兩大階段,即項目的開發(fā)建設(shè)階段和項目的運營管理階段。在開發(fā)建設(shè)階段,包括可行性研究論證、獲得土地使用權(quán)、項目招商、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及竣工驗收。項目運營管理階段是在項目竣工驗收的基礎(chǔ)上,對項目進(jìn)行整體經(jīng)營和管理,將開發(fā)產(chǎn)品市場化,獲得企業(yè)利潤的階段。
在開發(fā)建設(shè)階段,從實物期權(quán)的角度來看,土地使用費的投入,相當(dāng)于一筆期權(quán)費用,在支付了這筆費用之后,商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商擁有在一定的期限內(nèi)對土地進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營、變賣等權(quán)利,而后續(xù)的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性,投資者可以根據(jù)來自市場、技術(shù)、管理、資金等多方面的風(fēng)險評價,在國家規(guī)定的期間內(nèi),推遲開發(fā)投資。因此,投資中蘊涵推遲期權(quán)的價值。而在項目建設(shè)階段,影響項目價值的主要因素是商業(yè)地產(chǎn)未來的租賃價格。由于項目的經(jīng)營期限較長,在整個收益過程中存在高度的不確定性,包括經(jīng)營管理層面的不確定性、經(jīng)濟的不確定性、城市規(guī)劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等,因而很難準(zhǔn)確對項目價值進(jìn)行評估。而由于項目價值的不確定性和投資成本的不可逆性,使得投資者在進(jìn)行項目的開發(fā)過程中,通常不是將資金一次性投入,而是采取分期開發(fā)的方式,在一期投資建設(shè)之后,根據(jù)市場情況決定下一期開發(fā)的投資情況,以此降低開發(fā)投資的風(fēng)險。因此,在項目建設(shè)階段,蘊涵擴張和收縮期權(quán)。在項目的運營管理階段,當(dāng)項目運營良好時,決策者能夠獲取一些新的投資機會或?qū)椖窟M(jìn)行擴張,以獲取更大的收益。而當(dāng)項目運營不佳時,決策者可以采取轉(zhuǎn)換決策或放棄項目的方式,以減少風(fēng)險。由此,在項目的運營階段,存在增長期權(quán)、擴張期權(quán)、轉(zhuǎn)換期權(quán)和放棄期權(quán)。
根據(jù)上面的分析可以知道,商業(yè)地產(chǎn)的實物期權(quán)可以看作是美式看漲期權(quán),商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商作為期權(quán)的持有者,可以根據(jù)其在進(jìn)行投資決策時所擁有的信息來決定是否進(jìn)行開發(fā)建設(shè),以及決定開發(fā)建設(shè)的時間和開發(fā)建設(shè)規(guī)模。
二、商業(yè)地產(chǎn)投資決策實物期權(quán)模型構(gòu)建
從期權(quán)的角度分析商業(yè)地產(chǎn)項目的價值,通常包括2部分:凈現(xiàn)值和期權(quán)價值。因此,要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資項目價值的計算,首先必須進(jìn)行項目凈現(xiàn)值的計算,在得到項目凈現(xiàn)值數(shù)值之后,再對項目蘊涵的靈活性價值即實物期權(quán)價值進(jìn)行計算,最后計算項目的總價值。如果項目的總價值大于零,則說明項目可行,可以對項目進(jìn)行投資。而一旦出現(xiàn)負(fù)值,則不應(yīng)進(jìn)行項目投資。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發(fā)的,可以無償收回土地的使用權(quán)?？梢?開發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)后,擁有到期日為2年的推遲期權(quán),開發(fā)企業(yè)可以到期執(zhí)行期權(quán),進(jìn)行投資,也可以提前執(zhí)行期權(quán)。
本文根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)投資項目的實際情況,在對經(jīng)典的B-S定價模型進(jìn)行修正的基礎(chǔ)上,來確定商業(yè)地產(chǎn)投資項目的推遲期權(quán)模型。為了使模型更接近實際和更具有適用性,本文在進(jìn)行模型推導(dǎo)之前,做出的主要假設(shè)條件有:
1.商業(yè)地產(chǎn)的租賃價格呈對數(shù)正態(tài)分布;商業(yè)地產(chǎn)的出租率設(shè)為90%。
2.在期權(quán)有效期內(nèi),除價格變動而形成資本損益外,還包括因為土地閑置所產(chǎn)生的機會成本,即存在負(fù)的紅利分配。假定紅利分配δ是恒定的,等于土地閑置的機會成本。
3.投資者可按已知的、并在期權(quán)合約有效期內(nèi)保持不變的無風(fēng)險利率r不受限制地進(jìn)行貸款。
4.用SW表示單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)在出租率為90%的條件下,在土地使用年限內(nèi)所帶來的凈收益現(xiàn)值,相當(dāng)于推遲期權(quán)到期日的商業(yè)地產(chǎn)單位建筑面積的銷售價格,其中S表示推遲期權(quán)到期日的單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)年凈租金水平。假設(shè)租賃價格以一固定百分比q逐年遞增,其中q表示商業(yè)地產(chǎn)年凈租金的增長率,t表示推遲期權(quán)的時間,T表示項目的壽命期,則:
5.考慮推遲期權(quán)階段所要繳納的土地閑置費用。假設(shè)在推遲期權(quán)到期日之前,土地每年的閑置費用為Fi,考慮項目的建設(shè)期,假設(shè)建設(shè)期為D年。
下面具體推導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)投資項目在推遲期權(quán)階段的定價模型。假設(shè)項目價值的不確定性只受到租賃價格的影響,為了便于處理,這里我們用單位建筑面積的凈租賃價格來代替凈租賃收益,則相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)投資也是單位建筑面積的開發(fā)建設(shè)投資,得到的項目價值也是單位建筑面積含有期權(quán)的價值。然后,將這一結(jié)果乘以項目的開發(fā)建設(shè)面積,即得到項目的總價值。假設(shè)項目每單位建筑面積的開發(fā)建設(shè)投資為C,年租金為S,則項目每單位建筑面積當(dāng)前實現(xiàn)的利潤為:E[max(SW-C,0]
假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)租賃價格遵循:dS=asSdt+σsSdz(2)
其中as表示租賃價格的瞬時漂移率,σs表示單位時間內(nèi)租賃價格的波動率,dz為維納過程增量,對式(2)進(jìn)行積分,得到
式(13)就是計算商業(yè)地產(chǎn)項目每單位建筑面積含有推遲期權(quán)的項目價值。其中S0表示初始凈租賃價格,V表示商業(yè)地產(chǎn)項目含有推遲期權(quán)的價值,C表示商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費用和可行性研究費用)。為了便于模型的計算,本文考慮在計算C時先將所得稅排除在外,則得到的包含期權(quán)價值在內(nèi)的項目價值為稅前的價值,屬于開發(fā)企業(yè)利潤。因此,對求得的項目價值乘以(1-所得稅稅率),得出完稅之后的項目價值。設(shè)項目的開發(fā)面積為M,所得稅稅率為h,土地費用為A,可行性研究費用為J,V1表示項目推遲期權(quán)的價值,k表示項目現(xiàn)金流的折現(xiàn)率,則商業(yè)地產(chǎn)項目含有推遲期權(quán)的項目價值為:
則推遲期權(quán)的價值為:V1=NPVT-NPV(15)
以上偏微分方程模型是基于價格遵循幾何布朗運動,且項目價值僅受租賃價格波動影響的假設(shè)基礎(chǔ)上得到的。
三、模型的相關(guān)參數(shù)確定
本文采用的商業(yè)地產(chǎn)運營模式是出租模式。商業(yè)地產(chǎn)單位面積獲得的凈收益,是通過將項目壽命期內(nèi)單位面積的凈租金收益按照無風(fēng)險利率折現(xiàn)到推遲期權(quán)的到期日現(xiàn)值,即SW。其中凈租金收益是商業(yè)地產(chǎn)單位面積的毛收益扣除運營費用、修理費用、經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅后得到的。
C表示商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)投資:具體包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費、管理費、財務(wù)費、銷售費、開發(fā)期稅費、其他費用和不可預(yù)見費,不包括土地費用和項目可行性研究費用。
S0表示初始租賃價格扣除商業(yè)地產(chǎn)單位面積的運營費用、修理費用、經(jīng)營稅金及附加和土地增值稅后所得到的單位面積的凈收益。其中初始租賃價格可以采用項目推遲期權(quán)初期的商業(yè)地產(chǎn)租賃市場同類物業(yè)的市場均價。r表示無風(fēng)險利率,取5年期國債利率作為標(biāo)準(zhǔn),土地的負(fù)的紅利分配δ取無風(fēng)險利率作為標(biāo)準(zhǔn)。q的取值,可以根據(jù)市場調(diào)查,結(jié)合項目的實際情況來進(jìn)行確定。
最后是關(guān)于波動率參數(shù)的估計。由資產(chǎn)價格理論得知,房地產(chǎn)價格由房地產(chǎn)租金收益流的貼現(xiàn)值決定,房地產(chǎn)價格波動與房地產(chǎn)租金的波動幅度應(yīng)該基本相似,兩者呈正相關(guān)關(guān)系,如果兩者發(fā)生背離或房地產(chǎn)價格的波動幅度大于房地產(chǎn)租金的波動幅度,就表明房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)了異常。因此,可以通過中房指數(shù)來求出項目價值的波動率。設(shè)項目波動率和項目產(chǎn)出物價格的波動率相等,即σ=σs,由此,商業(yè)地產(chǎn)租賃價格的波動率σ可以根據(jù)目前已有的價格指數(shù),用數(shù)值方法求出,具體公式為:
其中n+1表示歷史觀察數(shù)據(jù),Si表示在第i個時間間隔末的商業(yè)地產(chǎn)租賃價格指數(shù),ui=1n(Si/Si-1),u是ui的平均值,t為時間跨度。
四、實證研究
1.樣本選取
某市商業(yè)中心的步行街占地129畝,總建筑面積9.8萬平方米,共計718個商業(yè)鋪面,全長840米,預(yù)計總投資1.63億元,項目分二期建設(shè),其中第一期工程全長560米,宗地面積4.32萬平方米,宗地價值3548.8萬元,土地使用期限為2002年10月30日至2052年9月9日。該項目于2002年12月動工興建,2004年3月全面竣工,并于5月1日開街試營業(yè),該項目全部采用銷售的方式,已建成面積為5.39萬平方米。該步行街預(yù)計在2007年啟動二期工程,目前相關(guān)事項還未進(jìn)行。本論文的實證研究,擬采用該項目二期工程為研究對象,進(jìn)行項目投資決策分析。
2.傳統(tǒng)的項目投資決策分析
為了和前面的分析相對應(yīng),假設(shè)所有商鋪只租不售,均通過租賃的方式來獲取收益。
該項目從2007年初開始,開發(fā)期為2年,其中建設(shè)期1.5年,前期工程0.5年,計劃2008年年末完工。預(yù)計本項目所需投資總額1.11億元,其中包括土地費用4854.43萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(包括前期工程費)1000萬元、商業(yè)用房建筑安裝工程費2398.66萬元、公共配套設(shè)施建設(shè)費32.5萬元、管理費用248.57萬元、財務(wù)費用441.12萬元、銷售費用1323.36萬元、開發(fā)期的稅費121.56萬元、其他費用110.85萬元、不可預(yù)見費554.27萬元。假設(shè)項目當(dāng)年的投資額發(fā)生在年初,項目2007年的投資比重為68.8%,2008年為31.2%。根據(jù)市場調(diào)查,結(jié)合本項目的實際情況,預(yù)計項目2009年的租賃價格為1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基數(shù)的基礎(chǔ)上遞增2%;出租率2009年-2012年為80%,從2013年開始為90%。運營費用包括:房產(chǎn)稅、管理費用、修理費用、保險費等,其中房產(chǎn)稅按年租金的12%計算,管理費按年租金的4%計算,維修費按建筑物重置價格的2%計算,保險費按建筑物重置價格的0.2%計算。項目的經(jīng)營稅金及附加采取的稅率為5.5%,計稅基礎(chǔ)為出租收入,所得稅的稅率為33%,計稅基礎(chǔ)為項目每年產(chǎn)生的利潤,為簡化計算,土地增值稅不計。土地使用年限為40年,預(yù)計商業(yè)地產(chǎn)項目在經(jīng)營18年后的凈轉(zhuǎn)售收入為9000萬元。
根據(jù)前面的分析,可以通過編制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目損益表,計算出商業(yè)地產(chǎn)項目在壽命期內(nèi)各年的利潤總額,從而可以計算出項目所要繳納的所得稅。最后根據(jù)上述數(shù)據(jù),編制商業(yè)地產(chǎn)項目的全投資現(xiàn)金流量表,以此計算出項目的凈現(xiàn)值。項目全投資現(xiàn)金流量表,詳見表1。
考慮資金時間價值和投資者對風(fēng)險的態(tài)度,風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率取8%,從而可以得出該項目的NPV=2647萬元,則該項目經(jīng)濟上可行,可進(jìn)行投資。
3.基于實物期權(quán)方法的投資決策分析
下面運用實物期權(quán)法重新審視該項目。假設(shè)市場走勢難以確定,可以延期投資,并以推遲2年為例進(jìn)行分析。項目的開發(fā)期為2年,預(yù)計2009年開始施工,2010年末竣工并交付使用,項目從2011年開始獲取收益,預(yù)計項目的租賃價格為1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基數(shù)的基礎(chǔ)上遞增2%;出租率為90%,每年的土地閑置費用為土地出讓價的10%。
參照前面介紹的項目相關(guān)數(shù)據(jù),開發(fā)商要想獲得此推遲期權(quán),首先必須獲得土地的使用權(quán),其中土地使用費用為4854.43萬元。無風(fēng)險利率采用2006年發(fā)行的憑證式(一期)國債5年期的票面年利率3.49%,考慮土地負(fù)的紅利分配,設(shè)其等于無風(fēng)險利率。項目的開發(fā)建設(shè)投資(不包含土地使用費用)預(yù)計在原來的基礎(chǔ)上增加10%,即為4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4萬元,項目的總投資為:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29萬元?？紤]商業(yè)地產(chǎn)項目推遲開發(fā)的全投資現(xiàn)金流量表,詳見表2?？紤]資金時間價值和投資者對風(fēng)險的態(tài)度,風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率取8%,可以得出NPV=1158萬元。
租賃價格波動率,采用該市中房指數(shù)典型地產(chǎn)指數(shù)2005年8月至2006年1月的數(shù)據(jù)進(jìn)行計算,得出租賃價格的波動率為0.23。
下面具體對項目的推遲期權(quán)進(jìn)行計算。根據(jù)市場調(diào)查,目前,該市同類商業(yè)地產(chǎn)的租賃價格均價為1元/天·平方米,因此推遲期權(quán)初期的租賃價格取值為365元/年·平方米,即毛租金收益為365元/年·平方米。其中運營費用的計算依據(jù)是:管理費按年租金的4%計算,應(yīng)交稅金按年租金的12%計算,維修費按建筑物重置價格的2%計算,保險費按建筑物重置價格的0.2%計算,經(jīng)營稅金及附加按年租金的5.5%計算,則凈租金收益為:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費用)為1509元/平方米,W=22.66。
則:
因此,考慮了推遲期權(quán)的項目總價值為4248萬元,大于不延期開發(fā)的凈現(xiàn)值2647萬元。因此,可以得知,開發(fā)商在獲得土地的使用權(quán)后,進(jìn)行項目的招商活動,等待并觀察市場,在推遲投資期限內(nèi),根據(jù)項目的招商來決定投資,能獲取更好的經(jīng)濟效益。
4.實物期權(quán)價值的敏感性分析
這里主要分析項目投資費用、波動率和出租價格的變化對項目期權(quán)價值的影響。假設(shè)項目投資費用和出租價格的變化率分別為+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不確定性因素的變動對期權(quán)價值的影響情況,見表3。
假設(shè)出租價格波動率分別為0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波動率的變動對項目期權(quán)價值的影響,具體內(nèi)容見表4。
通過以上的實證分析,可以得知,使用本文構(gòu)建的模型計算結(jié)果和理論分析結(jié)果是一致的。一方面表現(xiàn)為考慮了項目期權(quán)價值在內(nèi)的項目總價值大于傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值評估價值;另一方面表現(xiàn)為看漲期權(quán)的價格與標(biāo)的資產(chǎn)價格、波動率大小成正向變動,與項目投資費用成反向變動。
五、結(jié)語
本文對商業(yè)地產(chǎn)投資特性進(jìn)行分析,從中找出商業(yè)地產(chǎn)投資中所蘊涵的實物期權(quán)特性,并通過對B-S模型進(jìn)行修正,提出商業(yè)地產(chǎn)推遲投資的實物期權(quán)模型,并對其進(jìn)行實證,得出考慮了項目期權(quán)價值在內(nèi)的項目總價值大于傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值評估價值。因此,將實物期權(quán)運用于商業(yè)地產(chǎn)投資決策領(lǐng)域,是充分地考慮了開發(fā)商的決策靈活性,使項目投資決策更接近于項目實際情況,也將有助于提高投資決策的正確性。
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