時(shí)間：2023-08-14 09:25:18
緒論：在尋找寫(xiě)作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收籌劃，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
一、稅收籌劃的基本理論
1.稅收契約理論
契約理論是20 世紀(jì)30 年代以來(lái)形成的一種企業(yè)理論。契約理論認(rèn)為企業(yè)是由投資人、所有人、經(jīng)歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組成的集合體，契約各方的目標(biāo)都是追求自身效用的最大化。契約理論包括完全契約和不完全契約。完全契約指契約雙方都能完全預(yù)見(jiàn)到契約內(nèi)可能發(fā)生的重要事情，愿意遵守雙方所簽訂的契約，當(dāng)契約雙方對(duì)契約條款產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，第三方可以強(qiáng)制執(zhí)行。不完全契約是由于個(gè)人的有限理性，外在環(huán)境的復(fù)雜性、不確定性，信息的不對(duì)稱性和不完整性，契約當(dāng)事人或契約的仲裁者無(wú)法證實(shí)或觀察這一切。稅收的本質(zhì)是一種契約關(guān)系，稅收政策是政府和納稅人之間通過(guò)博弈達(dá)成的均衡契約。因此，稅收籌劃一定要在符合稅收契約的前提下才能進(jìn)行。然而，由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的多樣性，政府在制定稅收契約的時(shí)候不可能面面俱到，難免存在稅收漏洞和稅收空白。但是，企業(yè)完全采取靈活的經(jīng)營(yíng)策略，這也決定了企業(yè)是可以在稅收契約的范圍內(nèi)進(jìn)行一定的稅收籌劃。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要開(kāi)發(fā)流程
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要步驟是要選取項(xiàng)目，確定開(kāi)發(fā)對(duì)象。在這個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該取得由政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
項(xiàng)目確定開(kāi)發(fā)之后，就要獲取建設(shè)項(xiàng)目所用土地。目前土地使用權(quán)的獲得一般是采用招標(biāo)的方式。但是也可以采用其他不同的獲取方式。如可以采用企業(yè)合作開(kāi)發(fā)、公司合并、股權(quán)收購(gòu)等不同的方式。不同的土地獲得方式會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)產(chǎn)生非常重要的影響，同時(shí)也是適應(yīng)不同的稅收政策。
有了前兩項(xiàng)工作的鋪墊，房地產(chǎn)企業(yè)需要正式著手項(xiàng)目的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)工作和相關(guān)資質(zhì)的取得以及資金的籌集工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要向城市規(guī)劃行政管理部門(mén)申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以獲取《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》，房地產(chǎn)委托有規(guī)劃資質(zhì)的單位依據(jù)上述通知書(shū)來(lái)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。方案設(shè)計(jì)主要是用來(lái)確定建筑物的平面布局、空間尺度以及建筑結(jié)構(gòu)。設(shè)計(jì)完畢提交城市規(guī)劃行政管理部門(mén)審查并核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。后續(xù)再進(jìn)行進(jìn)一步的詳細(xì)方案設(shè)計(jì)。同時(shí)不能忘記資金的籌集工作，即企業(yè)的融資工作。常見(jiàn)的融資方式主要包括銀行借款、發(fā)行債券、發(fā)行股票等融資方式。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可以采取期房銷售的方式籌集資金。
在前述準(zhǔn)備做好后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正式進(jìn)入非常核心的環(huán)節(jié)――建設(shè)施工環(huán)節(jié)。在具體的施工中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以是請(qǐng)公司以外的建筑公司進(jìn)行施工，也可以是自行成立建筑公司進(jìn)行。這些不同的安排都會(huì)使用不同的會(huì)計(jì)和稅收政策。前文談及商品房預(yù)售的問(wèn)題，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售是當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)最為盛行的一種經(jīng)營(yíng)方式，同時(shí)也是一條重要的籌資渠道，預(yù)售房地產(chǎn)可以用客戶的資金建房，同時(shí)也完成了房屋銷售工作，即售房又籌資，資金來(lái)源既無(wú)息又安全。
當(dāng)然，最終房地產(chǎn)的銷售策略也會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況，同時(shí)也會(huì)帶來(lái)不同的會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理。可謂各個(gè)環(huán)節(jié)都有稅收合理籌劃的可行性存在。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅收籌劃政策建議
1.土地取得環(huán)節(jié)
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地的最常見(jiàn)的三種形式即：直接購(gòu)買(mǎi)、合作建房和接受以土地使用權(quán)投資入股的分析。直接購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的優(yōu)點(diǎn)是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)容易保證對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的控制權(quán)，不容易稀釋股權(quán)；直接購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)交易簡(jiǎn)單，便于土地使用權(quán)交易雙方操作。但是，直接購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)也存在其固有的缺點(diǎn)，而這些恰恰是另外兩種方式的優(yōu)點(diǎn)所在：不必直接支付購(gòu)置成本，會(huì)在一定程度上減輕企業(yè)的資金壓力；可以很好的解決企業(yè)建成房屋的銷售問(wèn)題，便于節(jié)約銷售費(fèi)用，暢通銷售渠道。所以，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的初創(chuàng)時(shí)期，可以采用合作建房或接受土地使用權(quán)投資入股的方式獲得土地使用權(quán)。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在盈利能力日益增強(qiáng)的繁榮發(fā)展時(shí)期，可以采用直接購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的方式，一方面在這個(gè)發(fā)展階段，企業(yè)具有較強(qiáng)的資金技術(shù)實(shí)力，另一方面，合作建房和接受土地使用權(quán)投資入股的方式容易稀釋企業(yè)股權(quán)。
2.前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好拆遷安置和融資準(zhǔn)備。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)選擇拆遷補(bǔ)償方式時(shí)，需要考慮諸多因素，如被拆遷戶的求償意愿，應(yīng)和被拆遷戶做好溝通，保證前期的拆遷工作的順利進(jìn)行。即將建設(shè)的項(xiàng)目的市場(chǎng)需求度以及房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)和盈利能力。
在選擇融資手段時(shí)，保證融資方式的多樣性，以確保房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。同時(shí)善于利用債務(wù)融資在進(jìn)行利息抵稅時(shí)的重要作用，發(fā)揮“稅盾效應(yīng)”應(yīng)有的功能，切實(shí)降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。同時(shí)在利用的過(guò)程中要掌握“適度”原則，保證凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)凈利率與稅后利息率的差額是正值，以便使債務(wù)融資的優(yōu)點(diǎn)發(fā)揮到最大。
3.工程施工環(huán)節(jié)
針對(duì)于工程開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用自建銷售模式還是受托代建也有不同的盈利方式、空間和稅收負(fù)擔(dān)。針對(duì)于銷售渠道暢通、預(yù)計(jì)銷售凈利率比較高的模式下，自建銷售帶來(lái)的巨大盈利可以彌補(bǔ)其多樣和復(fù)雜的稅收成本；相反，則受托代建能給企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的收益和較少的稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)需要結(jié)合現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況和代建機(jī)遇來(lái)確定具體采用何種盈利方式。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以測(cè)算出利潤(rùn)均衡時(shí)的銷售收入和代建費(fèi)用，可以使決策更加的科學(xué)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的在建設(shè)環(huán)節(jié)的相關(guān)合同的簽訂，對(duì)于企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)有一定的影響，根據(jù)前述分析和我國(guó)稅法的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂建設(shè)階段的有關(guān)合同時(shí)一定要注意以下幾點(diǎn)：（1）在簽訂建筑安裝合同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為建設(shè)方可以在建筑企業(yè)的指導(dǎo)下，自行采購(gòu)設(shè)備，減少營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)納稅額。（2）在簽訂裝飾勞務(wù)合同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)提供各項(xiàng)材料、設(shè)備，建筑企業(yè)只提供勞務(wù)及輔料，這種做法會(huì)減少建筑企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅收負(fù)擔(dān)。（3）針對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的需要分包或者借助外部設(shè)備的輔助才能完成的情況下，要權(quán)衡分包款項(xiàng)和設(shè)備租賃款項(xiàng)，并在此基礎(chǔ)上計(jì)算各自稅負(fù)，以確定在同樣完成該項(xiàng)工程的成本和稅負(fù)最優(yōu)的方案。
4.完工銷售及清算環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的租售選擇應(yīng)該注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力比較雄厚時(shí)，可以選擇一部分進(jìn)行出租，一部分直接銷售，這樣可以獲得房地產(chǎn)未來(lái)的增值收益。并且可以通過(guò)對(duì)于將售價(jià)、租金、稅收成本的等因素包含在內(nèi)的收益均衡點(diǎn)的測(cè)算，計(jì)算出合理的租售比例。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的出租部分房產(chǎn)，在簽訂租賃合同時(shí)要注意租金收入的合理分解。針對(duì)與房屋租賃相關(guān)的代收費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用通過(guò)成立物業(yè)管理公司等方式而與租金分離開(kāi)來(lái)，以減輕物業(yè)管理費(fèi)部分的房產(chǎn)稅的稅收負(fù)擔(dān)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收籌劃；風(fēng)險(xiǎn)；稅種
中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
收錄日期：2015年11月4日
一、稅務(wù)籌劃的框架（圖1）
二、各節(jié)點(diǎn)籌劃內(nèi)容（圖2）
三、可籌劃稅種簡(jiǎn)述
基于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略和項(xiàng)目實(shí)際情況，針對(duì)于各稅種的籌劃可能性和籌劃結(jié)果，如表1所示。（表1）
需要注意的是所述籌劃空間為經(jīng)驗(yàn)判斷，且部分稅種籌劃結(jié)果為理論結(jié)果，具體需要結(jié)合最新稅法文件和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法尺度進(jìn)行調(diào)整。
四、地方稅務(wù)政策解讀（以南京項(xiàng)目為例）
（一）成本對(duì)象。成本對(duì)象由企業(yè)開(kāi)工之前報(bào)主管地稅機(jī)關(guān)備案。企業(yè)進(jìn)行成本對(duì)象備案時(shí)，需報(bào)送以下資料：1、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象備案報(bào)告表》；2、《土地使用權(quán)證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。
主管地稅機(jī)關(guān)在登記備案出具書(shū)面告知書(shū)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照已備案確認(rèn)的計(jì)稅成本對(duì)象計(jì)算各成本對(duì)象的計(jì)稅成本。
（二）關(guān)于預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，不包括甲供材料的金額。預(yù)提的出包工程款最高不得超過(guò)工程合同總金額的10%，且已開(kāi)發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過(guò)出包工程合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過(guò)2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后年度實(shí)際發(fā)生時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用，對(duì)售房合同、協(xié)議或廣告，或按照法律法規(guī)及政府相關(guān)文件等規(guī)定建造期限而逾期未建造的，其預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計(jì)入應(yīng)納稅所得額。未明確建造期限的，在該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最后一個(gè)可供銷售的成本對(duì)象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時(shí)，按規(guī)定在稅前扣除。
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，同時(shí)需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用不得預(yù)提在稅前扣除。
除政府相關(guān)文件對(duì)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明確期限外，預(yù)提期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3年；超過(guò)3年未上交的，計(jì)入應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際支付時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。
（三）計(jì)稅毛利率。目前，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于南京市的計(jì)稅毛利率為10%。
五、土地增值稅
（一）土地增值稅清算單位。土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于國(guó)家有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)國(guó)家有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，納稅人自行分期開(kāi)發(fā)的，其收入、成本、費(fèi)用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位。
（二）土地增值稅核算對(duì)象。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對(duì)象，分別計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。房產(chǎn)類型分為：1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；2、其他類型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；3、非住宅類房產(chǎn)。
（三）公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的，其開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。
（四）裝修裝飾費(fèi)用的扣除。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售樓處等營(yíng)銷設(shè)施的裝修費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
（五）相關(guān)費(fèi)用、基金的扣除。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計(jì)扣除，也不作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的計(jì)算基數(shù)。
（六）預(yù)征率。1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不預(yù)征土地增值稅；2、普通住宅按2%預(yù)征率預(yù)征；3、普通住宅以外的住宅按3%預(yù)征率預(yù)征；4、非住宅類房產(chǎn)按4%預(yù)征率預(yù)征。
六、分稅種籌劃詳述
（一）企業(yè)所得稅
1、開(kāi)發(fā)成本的籌劃。對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銷售收入受市場(chǎng)價(jià)格影響很大，總體成本、費(fèi)用控制會(huì)根據(jù)項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)定，以上因素可視同為固定值，可調(diào)節(jié)空間很小，因此通過(guò)成本分?jǐn)偡绞降恼{(diào)整，可以達(dá)到延遲納稅的效果，如合理提高開(kāi)發(fā)成本，增加主營(yíng)業(yè)務(wù)成本金額，從而達(dá)到降低稅負(fù)的效果。
2、成本費(fèi)用的籌劃。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了土增清算時(shí)多扣除成本，刻意增加成本類科目的金額，造成企業(yè)所得稅提前納稅、土增清算不能扣除的結(jié)果。合理合規(guī)的安排成本費(fèi)用劃分，達(dá)到前期多扣除費(fèi)用的目的。同時(shí)可根據(jù)各年預(yù)算，合理安排廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)等支出，控制在稅法規(guī)定的限額比例內(nèi)，減少應(yīng)納稅所得額的調(diào)整。
3、彌補(bǔ)虧損的籌劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成立初期，會(huì)連續(xù)幾年稅務(wù)利潤(rùn)虧損，合理安排銷售時(shí)點(diǎn)，可在一定程度上利用彌補(bǔ)虧損的優(yōu)勢(shì)，降低前期所得稅稅負(fù)。這種籌劃方式適用于開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、銷售時(shí)點(diǎn)較晚的項(xiàng)目。
（二）營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅為收付實(shí)現(xiàn)制，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)為收到款項(xiàng)或達(dá)到收入確認(rèn)條件，同時(shí)考慮到“營(yíng)改增”政策的變化，地稅勢(shì)必會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)稅等由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳的稅種嚴(yán)格管理，其籌劃空間較小但風(fēng)險(xiǎn)很高，不建議對(duì)此稅種籌劃。
（三）土地增值稅（預(yù)征）。根據(jù)市土地增值稅預(yù)征政策，業(yè)態(tài)不同適用不同的預(yù)征率，其籌劃空間較小，不建議對(duì)此稅種籌劃。
（四）土地增值稅（清算）。如表2所示，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。（表2）從多角度把控適用稅率，降低土增實(shí)際稅負(fù)，以下幾點(diǎn)僅從籌劃方法的角度分析：
1、收入的調(diào)整。假定成本為不變量，結(jié)合預(yù)售階段的籌劃方案以及預(yù)測(cè)銷售金額，調(diào)整銷售單價(jià)，使清算部分增值額不超過(guò)扣除部分的50%，即適用最低的30%稅率；或通過(guò)收入?yún)^(qū)間的調(diào)整使稅后利潤(rùn)最大化。
2、成本的劃分。假定收入為不變量，可以通過(guò)成本的劃分，合理提高清算成本，從而降低土地增值稅。
3、清算時(shí)點(diǎn)及順序的確定。項(xiàng)目包括住宅、商業(yè)、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室等業(yè)態(tài)，其中住宅和非住宅（商業(yè)、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室等）為清算業(yè)態(tài)，受銷售安排和項(xiàng)目立項(xiàng)所限，上述清算業(yè)態(tài)不能出具單獨(dú)的清算報(bào)告，且根據(jù)清算時(shí)點(diǎn)要求，即銷售比例達(dá)到85%或銷售許可證滿三年，屆時(shí)增值額較高的業(yè)態(tài)銷售比例較大，會(huì)提高清算項(xiàng)目前期的增值額，有可能出現(xiàn)前期清算補(bǔ)稅，二次清算退稅的情況，如合理調(diào)整銷售計(jì)劃，可推延補(bǔ)稅時(shí)點(diǎn)。
4、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。
七、稅務(wù)籌劃方案
目前，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般以區(qū)縣級(jí)以上發(fā)展和改革委員會(huì)審批或備案的項(xiàng)目（《投資項(xiàng)目核準(zhǔn)通知書(shū)》）為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
[論文關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃
[論文摘要]企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對(duì)企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的對(duì)策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。
稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中無(wú)償向政府支付的一種費(fèi)用，具有強(qiáng)制性和無(wú)償性，企業(yè)作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一項(xiàng)重要活動(dòng)，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來(lái)至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動(dòng)情況兩類因素。
首先依法治稅是進(jìn)行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實(shí)際稅收經(jīng)營(yíng)不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標(biāo)的因素為依據(jù)，那么進(jìn)行稅收籌劃也就失去了實(shí)際意義，這是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)該注意的重要問(wèn)題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點(diǎn)尤其要重視，因?yàn)槎惙ㄒ坏┱{(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當(dāng)初進(jìn)行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個(gè)稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。
稅收籌劃由3個(gè)操作層次組成：①初級(jí)稅收籌劃：避免企業(yè)超額稅負(fù)。②中級(jí)稅收籌劃：優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)策略。③高級(jí)稅收籌劃：爭(zhēng)取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個(gè)企業(yè)不斷走向成熟和理性的標(biāo)志，是一個(gè)企業(yè)納稅意識(shí)不斷增強(qiáng)的表現(xiàn)。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，納稅人往往面臨著稅負(fù)不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負(fù)的納稅方案，企業(yè)稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃
房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個(gè)涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。
1選擇合適的建房方式
大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。
(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，從而避免開(kāi)發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
(2)合作建房方式。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。
2開(kāi)發(fā)多處房地產(chǎn)
房地產(chǎn)公司在同時(shí)開(kāi)發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來(lái)講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。
例1長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司同時(shí)開(kāi)發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1000萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元；第二處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1500萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬(wàn)元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150％，應(yīng)該繳納土地增值稅600x50％-400×15％=240(萬(wàn)元)，營(yíng)業(yè)稅及其附加1000×5.5％=55萬(wàn)元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50％，應(yīng)繳納土地增值稅500x30％=150(萬(wàn)元)；營(yíng)業(yè)稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬(wàn)元)。該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為(不考慮其他稅費(fèi))1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬(wàn)元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價(jià)格為2500萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬(wàn)元，增值額為1100萬(wàn)元，增值率為1100÷1400=78.5％。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及其附加2500×5.5％=137.5萬(wàn)元。不考慮其他稅費(fèi)，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2500－1100－370－137.5=892.5萬(wàn)元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5－571.45=321.05萬(wàn)元。
二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃
1通過(guò)增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃
土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過(guò)20％，從而享受免稅待遇。
例2長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為200÷800=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬(wàn)元)，營(yíng)業(yè)稅1000×5％=50(萬(wàn)元)，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×10％=5(萬(wàn)元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1000－800-60-50-5=85(萬(wàn)元)。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費(fèi)用為200萬(wàn)元，房屋售價(jià)增加至1200萬(wàn)元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅1200×5％=60萬(wàn)元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×10％=6(萬(wàn)元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1200－1000-60-6=134(萬(wàn)元)。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)134-85=49(萬(wàn)元)。
2相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)
由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自借貸，具有資金量大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。
(1)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，可以將完工之前的借款利息計(jì)人開(kāi)發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用(期間費(fèi)用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。
(2)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。
3銷售與裝修分開(kāi)，分散經(jīng)營(yíng)收入
隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃
房地產(chǎn)銷售方式的選擇也是進(jìn)行稅收籌劃的一種好方式，通過(guò)改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負(fù)，而且可以間接地獲得貨幣時(shí)間價(jià)值的好處。這主要涉及兩個(gè)方面。
1針對(duì)納稅主體的新設(shè)分立
這也就是說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以通過(guò)設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。
例3長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。①若以1500萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬(wàn)元，增值率為28.48％，應(yīng)納99.75萬(wàn)元的土地增值稅，凈賺232.75萬(wàn)元。②以1400萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬(wàn)元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬(wàn)元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬(wàn)元的售價(jià)賣(mài)給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出，當(dāng)開(kāi)發(fā)公司賣(mài)給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬(wàn)元售出時(shí)，扣除營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5％=82.5(萬(wàn)元)，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250(萬(wàn)元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來(lái)看，銷售時(shí)只增加營(yíng)業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77(萬(wàn)元)，獲利潤(rùn)1500－(1167.5+77)=255.5(萬(wàn)元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬(wàn)元)。
2減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間
(1)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)償或收取極少手續(xù)費(fèi)委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開(kāi)具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷售公司繳納營(yíng)業(yè)稅。
(2)將原來(lái)由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，以避免上述費(fèi)用因超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。
(3)對(duì)于客戶通過(guò)銀行按揭方式購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開(kāi)立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬時(shí)再確認(rèn)收入并納稅。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅
一、 稅收籌劃的意義
稅收籌劃是指納稅人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)籌資、投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)精心謀劃和安排，以達(dá)到規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，稅負(fù)相對(duì)最小化和經(jīng)濟(jì)利益最大化目的的管理活動(dòng)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投入資金多，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高，稅收籌劃應(yīng)緊密聯(lián)系企業(yè)自身情況并嚴(yán)格依法進(jìn)行，做到“合法、合理、全面、具體”，遵循合理性原則、效益性原則、超前性原則、適用性原則、具體情況具體分析原則，以實(shí)現(xiàn)減輕企業(yè)綜合稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，獲取資金的時(shí)間價(jià)值，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。
對(duì)每個(gè)企業(yè)而言，由于其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)不同，則其納稅籌劃空間也不一樣。目前而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的重點(diǎn)稅種主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃策略
1、代收費(fèi)用納稅籌劃
《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”?！稜I(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定，價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他性質(zhì)的價(jià)外費(fèi)用。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，代收的價(jià)外費(fèi)用，如代收煤氣初裝費(fèi)、自來(lái)水水表費(fèi)等費(fèi)用中，除了代收的住房專項(xiàng)維修基金外，其他的應(yīng)一并記入收入額，繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)適當(dāng)?shù)姆椒▉?lái)避免全額納稅，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的通知》第四條規(guī)定關(guān)于業(yè)的營(yíng)業(yè)額為納稅人從事業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報(bào)酬，可以設(shè)立或委托機(jī)構(gòu)，如有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司收取代收費(fèi)用，其營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)按照實(shí)際收取的報(bào)酬額納稅。
2、向目標(biāo)客戶銷售房產(chǎn)或土地使用權(quán)納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)向目標(biāo)客戶銷售房產(chǎn)或土地使用權(quán)的，不妨采取先投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式進(jìn)行籌劃。這樣，可以在不增加購(gòu)買(mǎi)者稅負(fù)的情況下，避免繳納不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅。
根據(jù)財(cái)稅（2002）91號(hào)規(guī)定，納稅人以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。納稅人轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，也不征收營(yíng)業(yè)稅。
實(shí)際操作中要注意：交易雙方要簽訂投資合同，而且投資與股權(quán)轉(zhuǎn)讓之間必須有一個(gè)足夠長(zhǎng)的時(shí)間間隔，否則，時(shí)間過(guò)短，會(huì)被稅務(wù)機(jī)關(guān)按實(shí)質(zhì)重于形式原則將該業(yè)務(wù)認(rèn)定為銷售不動(dòng)產(chǎn)。
3、銷售商品房促銷活動(dòng)納稅籌劃
銷售商品房業(yè)務(wù)中要靈活選擇更優(yōu)的促銷活動(dòng)來(lái)達(dá)到降低營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)目的，將贈(zèng)送汽油費(fèi)、旅游和物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠等實(shí)物贈(zèng)送轉(zhuǎn)化為直接折扣。
若在銷售商品房同時(shí)贈(zèng)送實(shí)物和勞務(wù)涉及營(yíng)業(yè)稅的視同銷售，等于發(fā)生了混合銷售行為，故需要把贈(zèng)送的實(shí)物和勞務(wù)的價(jià)值合并到房屋的銷售收入中去，一并繳納營(yíng)業(yè)稅。如將直接折扣體現(xiàn)在開(kāi)具的銷售發(fā)票中，由于是折扣銷售房產(chǎn)，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第15條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)是可以按照扣除折扣后的的價(jià)款作為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的，可以少負(fù)擔(dān)一部分營(yíng)業(yè)稅。
如某企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入100萬(wàn)元，方案一：送出5000元加油卡和優(yōu)惠物業(yè)費(fèi)5000元；方案二：公司采取1%折扣方式銷售，直接贈(zèng)送1萬(wàn)元折扣，且將折扣反映在同一張銷售發(fā)票上。方案一應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=（100+0.5+0.5）*5%=5.05萬(wàn)元，方案二應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=（100-1）*5%=4.95萬(wàn)元。這兩種不同方式的優(yōu)惠給顧客帶來(lái)的優(yōu)惠金額是相同的，但由于贈(zèng)送實(shí)物轉(zhuǎn)化成直接折扣能夠?yàn)槠髽I(yè)節(jié)省營(yíng)業(yè)稅金0.1萬(wàn)元。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略
1、 利用避稅臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃
按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。若增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，應(yīng)就其全部增值額計(jì)稅。另外，稅法還規(guī)定，對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又做其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)當(dāng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用這一免稅規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房產(chǎn)分開(kāi)核算。
設(shè)房地產(chǎn)銷售收入為X，設(shè)不含息建造成本為Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%時(shí)，X=1.67024Y，即當(dāng)增值率為20%時(shí)，銷售價(jià)格是建造成本的1.67024倍，當(dāng)X〈1.67024Y時(shí)，增值率〈20%，根據(jù)稅法規(guī)定，免交土地增值稅。
故銷售房地產(chǎn)定價(jià)時(shí)，要特別注意，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率處于20%臨界點(diǎn)左右時(shí)，企業(yè)更應(yīng)加倍關(guān)注，此時(shí)可以通過(guò)降低銷售價(jià)格的方式使增值率控制在20%以內(nèi)，達(dá)到減稅作用。
另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)成本的研究，適當(dāng)增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一些投入，例如加大對(duì)園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等。這樣，既增加了開(kāi)發(fā)成本和可扣除項(xiàng)目的金額，使之能夠達(dá)到適用優(yōu)惠的條件，同時(shí)又能使整個(gè)在建項(xiàng)目的環(huán)境更加優(yōu)美、配套更加完善，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售和企業(yè)的品牌建設(shè)。
2、 利用利息費(fèi)用進(jìn)行稅收籌劃
根據(jù)國(guó)稅函（2010）220號(hào)文件規(guī)定：（一）、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。（二）、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。
以上兩種扣除方法為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了一定的空間，企業(yè)應(yīng)根據(jù)兩種方法計(jì)算出企業(yè)能進(jìn)行的扣除金額，比較選擇出最利于企業(yè)的扣除方法。若企業(yè)主要依靠負(fù)債融資，利息費(fèi)用占的比重較大，應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，將利息費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用據(jù)實(shí)扣除；若企業(yè)主要依靠權(quán)益籌集資金，利息很少，則可不計(jì)入應(yīng)分擔(dān)的利息，按10%比例計(jì)算扣除。由于目前受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)貸款金額較小，如果貸款利息〈（取得土地使用權(quán)支付額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*5%，應(yīng)選擇兩項(xiàng)合計(jì)數(shù)的10%計(jì)算扣除，以增加項(xiàng)目扣除數(shù)，減少增值額，從而減少土地增值稅。
3、選擇較好的建房方式進(jìn)行稅收籌劃
土地增值稅的征稅范圍有兩條標(biāo)準(zhǔn)：首先，它的 征稅范圍是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物；其次，對(duì)未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為不征稅。 對(duì)照征稅范圍，可以進(jìn)行兩種建房方式的選擇，以達(dá)到不符合土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。
（1）、利用代建房行為進(jìn)行籌劃。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
（2）、利用合作建房進(jìn)行籌劃。根據(jù)稅法規(guī)定，對(duì)于一方提供土地，一方提供資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。應(yīng)充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，降低企業(yè)成本，增加企業(yè)效益。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于具有生產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不確定等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的核算辦法較其他類型企業(yè)差別較大，即對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品區(qū)分完工與未完工階段，對(duì)屬于已經(jīng)完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，按照實(shí)際毛利率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅；對(duì)未完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅。
根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文第三條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的應(yīng)視為已經(jīng)完工：一是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案；二是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)投入使用；三市開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
由于現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際平均毛利率一般均高于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，因此合理推遲完工收入確認(rèn)時(shí)間，可以獲得資金時(shí)間價(jià)值，緩解資金緊張問(wèn)題。因此要從企業(yè)整體角度統(tǒng)籌設(shè)計(jì)所得稅納稅籌劃方案，包括設(shè)計(jì)工程具體完工時(shí)間，何時(shí)將工程竣工證明材料報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案、何時(shí)辦理竣工結(jié)算等。
1、 合理推遲工程竣工和交房手續(xù)時(shí)間
例如項(xiàng)目實(shí)體已經(jīng)于2011年3月份完工，此時(shí)仍處于2010年企業(yè)所得稅匯算清繳期，如果是在2011年5月前辦理竣工備案及交房手續(xù)，則企業(yè)就需在2011年5月末2010年匯算清繳期內(nèi)確認(rèn)完工收入，并對(duì)實(shí)際銷售毛利率與預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率之間差額進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)實(shí)際銷售毛利率大于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率時(shí)，進(jìn)行調(diào)整并繳納企業(yè)所得稅。如果將竣工備案及交房手續(xù)安排在2011年5月份之后，即2010年匯算清繳期結(jié)束后進(jìn)行，則就將完工年度由2010年變?yōu)?011年，就可以在2011年企業(yè)所得稅匯繳期結(jié)束即2012年5月前，確認(rèn)完工收入，并繳納因?qū)嶋H銷售毛利率大于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率調(diào)整繳納的企業(yè)所得稅。這樣，企業(yè)合法地把推遲繳納的稅款巧借為無(wú)息貸款，充分提高了資金使用效率。
2、 合理推遲工程結(jié)算時(shí)間
根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文第三十二條規(guī)定：出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明材料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。
例如結(jié)算期臨近2010年企業(yè)所得稅匯算清繳期，可以適當(dāng)推遲工程結(jié)算時(shí)間至2010年匯算清繳期結(jié)束，即2011年5月以后。這樣企業(yè)可以將按照合同總額10%以內(nèi)預(yù)提的工程成本保持到次年企業(yè)所得稅匯算清繳結(jié)束前，在下一年度匯繳期再對(duì)已預(yù)提的工程成本仍沒(méi)有取得發(fā)票的部分進(jìn)行調(diào)增應(yīng)納稅所得額處理，繳納企業(yè)所得稅，使調(diào)增企業(yè)所得稅向后遞延了一個(gè)年度，為企業(yè)取得了資金的時(shí)間價(jià)值。
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劉丹
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摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控力度也越來(lái)越大，房地產(chǎn)企業(yè)自身能夠節(jié)約的成本越來(lái)越少，而有效的稅收籌劃也成為了一個(gè)節(jié)約成本的重要領(lǐng)域。本文立足于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，通過(guò)對(duì)該類企業(yè)各個(gè)主要的環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收籌劃的操作，為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些有益的借鑒資料。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)用
一、 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性
（一）稅收籌劃對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有極大的促進(jìn)作用
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)對(duì)現(xiàn)金流的使用,現(xiàn)金流同時(shí)對(duì)于相對(duì)收益與絕對(duì)收益都有著不可忽視的作用。而稅收籌劃能夠有效地提高資金的使用,同時(shí)能夠?qū)ΜF(xiàn)金流進(jìn)行改善,對(duì)企業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。
（二）納稅人對(duì)稅收進(jìn)行籌劃有利于提高納稅的意識(shí)
稅收籌劃是少繳費(fèi)、緩繳費(fèi),并不會(huì)違反國(guó)家的法律。它是依法根據(jù)國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)優(yōu)惠政策采取節(jié)省稅收的策略,從而達(dá)到稅收零風(fēng)險(xiǎn),保證自己經(jīng)濟(jì)和名譽(yù)方面的健全。
（三）稅收籌劃能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃、有序發(fā)展
運(yùn)用稅收籌劃,能夠正確的引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化地發(fā)展,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中的倒把投機(jī)等行為有一定的抑制作用。企業(yè)合法根據(jù)國(guó)家推出的優(yōu)惠政策和鼓勵(lì)政策對(duì)資金進(jìn)行合理的運(yùn)用,對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新組合來(lái)減少賦稅,這樣對(duì)資源適當(dāng)配置與資本流動(dòng)都有極大的促進(jìn)作用。
二、 房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃的應(yīng)用
（一） 準(zhǔn)備環(huán)節(jié)籌資
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求量較大，如何籌措資金，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，從稅收的角度觀察，不同的籌資方式公司所承擔(dān)的稅負(fù)是不同的。
（二） 建設(shè)環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)建房通常是通過(guò)自建、代建和合作建房三種方式。首先，雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)比較偏向于自建，但在這種方式下稅收籌劃的操作空間是比較?。黄浯?，房地產(chǎn)的代建是指房地產(chǎn)企業(yè)代替客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造，建造完成后向客戶收取收入的行為。這種方式對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其收入只是勞務(wù)報(bào)酬，屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，其中并沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此不需考慮土地增值稅，從而減輕了稅負(fù)；最后，房地產(chǎn)的合作建房。這種建房方式由于投資方?jīng)]有發(fā)生用建造成功的房屋換取土地使用權(quán)的行為，對(duì)于投資行為本身是不用繳納營(yíng)業(yè)稅的。而建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。而房屋建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅，使得合作企業(yè)雙方共同減輕稅負(fù)獲得利益。
（三） 銷售環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種最多的環(huán)節(jié)，如營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加等，而房屋的銷售價(jià)格則是各開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題，并且直接影響繳納企業(yè)營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的多少。
1、營(yíng)業(yè)稅籌劃
案例1：A企業(yè)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，其對(duì)外簽訂了一份分期收款銷售房產(chǎn)合同，合同規(guī)定房子總價(jià)款為300萬(wàn)元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果此時(shí)確認(rèn)收入，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅為15萬(wàn)元（300）；如果按分期收款確認(rèn)收入，第一次應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅為6萬(wàn)元（300，以后兩次分別交營(yíng)業(yè)稅4.5萬(wàn)元（300）。雖然兩種方法確認(rèn)收入都是交營(yíng)業(yè)稅15萬(wàn)元，但采用分次確認(rèn)收入可以延緩納稅時(shí)間。
2、土地增值稅的籌劃
案例2：X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元‚豪華住宅的銷售額為5000萬(wàn)元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬(wàn)元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)元。
如果不分開(kāi)核算，X公司應(yīng)繳納土地增值稅為：增值率為（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（15000－11000）×30%=1200萬(wàn)元
如果分開(kāi)核算，應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅（10000－8000）×30%=600萬(wàn)元；豪華住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（5000－3000）×40%－3000×5%=650萬(wàn)元，應(yīng)納土地增值稅合計(jì)金額=600+650=1250萬(wàn)元。
分開(kāi)核算比不分開(kāi)核算多支出稅金50萬(wàn)元，因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德食^(guò)20%，還要繳納土地增值稅。所以接下來(lái)就是通過(guò)適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。
（四） 保有環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)一般的兩種投資方式分別是依靠出租房地產(chǎn)獲得租金收入和以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)獲得利潤(rùn)。這兩種方式所涉稅種及稅負(fù)各不相同。房地產(chǎn)企業(yè)將建成的商品房對(duì)外出租收取租金，由于涉及的稅種較多，也為企業(yè)帶來(lái)了較重的稅負(fù)壓力，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)往往傾向于第二種方式。即將房地產(chǎn)投資入股，與被投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為。這種行為將不征收營(yíng)業(yè)稅及其附加，也不用直接繳納房產(chǎn)稅，在承擔(dān)一定投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，只需要繳納企業(yè)所得稅。
案例3：甲房地產(chǎn)公司在市中心有一處房產(chǎn)，該房產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金收入；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)分得利潤(rùn)。這兩種投資方式所涉稅種及稅負(fù)各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設(shè)房產(chǎn)原值為800萬(wàn)元，實(shí)際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬(wàn)元；用于聯(lián)營(yíng)，則預(yù)期每年的聯(lián)營(yíng)企業(yè)利潤(rùn)中甲公司所占份額為400萬(wàn)元。
①采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)
營(yíng)業(yè)稅：房屋租賃業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，按租金的5%征稅，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅為90萬(wàn)元：
房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)為21.6萬(wàn)元；城建稅：甲企業(yè)處于市區(qū)，城建稅稅率為7%，以其繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，則城稅稅負(fù)為6.3萬(wàn)元；教育費(fèi)附加：2.7萬(wàn)元；印花稅：在訂立合同時(shí)必須要繳納印花稅，印花稅稅負(fù)為0.18萬(wàn)元；所得稅：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加可在稅前扣除，租金收入應(yīng)納所得稅，因此，所得稅稅負(fù)為42.53萬(wàn)元。最終總體稅負(fù)為163.31萬(wàn)元。
②采取聯(lián)營(yíng)方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)
房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的余值計(jì)稅，稅率為1.2%。減除30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)6.72萬(wàn)元；土地使用稅：此稅種從量定額計(jì)征，假定地區(qū)單位稅額為0.7元／平方米，土地使用稅稅負(fù)14萬(wàn)元；所得稅;稅負(fù)為100萬(wàn)元；最終總體稅負(fù)為120.72萬(wàn)元。
由以上計(jì)算我們可以得出甲企業(yè)采用聯(lián)營(yíng)方式所承擔(dān)的稅負(fù)要少42.59萬(wàn)元，這樣可以為企業(yè)節(jié)省一大筆成本支出。
三、小結(jié)
現(xiàn)階段伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出多樣化、復(fù)雜化的發(fā)展趨勢(shì)，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理變得越來(lái)越復(fù)雜。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，繳納的稅種較多，稅額大，因此房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃需要統(tǒng)籌兼顧，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展環(huán)境、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、稅收環(huán)境的改變而進(jìn)行調(diào)整，制定適用于自身企業(yè)發(fā)展的稅收籌劃方案，這樣才能在節(jié)約稅款的同時(shí)，使得企業(yè)利益最大化。
參考文獻(xiàn)：
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1.納稅臨界點(diǎn)籌劃法
我國(guó)稅法規(guī)定指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造并出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，若增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，則免征土地增值稅；若增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，則應(yīng)按規(guī)定對(duì)全部增值額計(jì)繳土地增值稅。此處所說(shuō)的“20%增值率”就是指“普通住宅計(jì)繳土地增值稅的臨界點(diǎn)”?；谝陨弦?guī)定，如果出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率在臨界點(diǎn)20%以上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)合理控制出售價(jià)格或適當(dāng)增加可扣除項(xiàng)目金額的方法，使項(xiàng)目整體增值率降低到20%以下，從而達(dá)到享受該項(xiàng)稅收優(yōu)惠的目的。一般地，采用這種方法的前提是納稅人項(xiàng)目的增值率在臨界點(diǎn)附近，如果納稅人項(xiàng)目的增值率與臨界點(diǎn)相差太大，將不利于實(shí)際操作，這時(shí)就需要分析成本收益，測(cè)算籌劃是否有利，避免得不償失。
2.稅收優(yōu)惠政策籌劃法
稅收優(yōu)惠政策籌劃法是風(fēng)險(xiǎn)最小，成本最低的稅收籌劃方法。對(duì)于這些稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要綜合考慮，謹(jǐn)慎選擇。我國(guó)稅法明確規(guī)定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；如果建成后需轉(zhuǎn)讓，則需要按規(guī)定征收土地增值稅。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在滿足以下條件時(shí)，繳納營(yíng)業(yè)稅的稅目為“服務(wù)業(yè)-業(yè)”，從而可避免繳納土地增值稅：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期就可以確定最終用戶，符合代建房條件；反之，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不符合代建房條件，則應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”全額繳納營(yíng)業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可充分利用我國(guó)的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)稅收的最優(yōu)籌劃，提高企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
3.兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法
房地產(chǎn)銷售繳納的稅種主要包括土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅兩種。其中，土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率，也就是說(shuō)房地產(chǎn)增值率越高，所繳納的稅率也就越高。針對(duì)這種情況，可采用兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法，通過(guò)分解房地產(chǎn)銷售價(jià)格，提供稅收籌劃的實(shí)施空間，降低房地產(chǎn)增值率，從而大大降低房地產(chǎn)銷售所需繳納的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在出售時(shí)如已進(jìn)行過(guò)簡(jiǎn)單裝修，可將簡(jiǎn)單裝修作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，借助兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法減少土地增值稅的繳納。
4.資金籌措籌劃法
股權(quán)融資和債權(quán)融資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的兩種主要方式。這兩種方式的區(qū)別在于：股權(quán)融資不允許稅前扣除股息，而債權(quán)融資可稅前扣除利息。因此，當(dāng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控制時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常優(yōu)先選擇債權(quán)融資的方式。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債權(quán)融資而言，又分為流動(dòng)資金貸款和項(xiàng)目長(zhǎng)期貸款。流動(dòng)資金貸款的利息支出通常計(jì)入當(dāng)期損益，能夠在稅前扣除；然而，項(xiàng)目長(zhǎng)期貸款的資金成本一般直接計(jì)入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有以往年度的虧損可予以抵扣或企業(yè)在本年度處于虧損狀態(tài)時(shí)，應(yīng)將利息支出進(jìn)行資本化；如果處于盈利年度，則應(yīng)將利息支出進(jìn)行費(fèi)用化，從而最大化成本費(fèi)用。
5.遞延納稅籌劃法
遞延納稅籌劃法即企業(yè)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)盡可能地分期或者是延遲繳納稅款。在我國(guó)，稅收收入的主要稅源由增值稅、營(yíng)業(yè)稅兩大流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅組成。其中，流轉(zhuǎn)稅以收入為稅基，所得稅以收入減去可扣除項(xiàng)目后的應(yīng)納稅所得額為稅基。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)合理安排經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，將納稅期限向后推遲，實(shí)現(xiàn)資金的貨幣時(shí)間價(jià)值。這種做法并沒(méi)有減少繳納稅款的數(shù)額，但是延后繳納稅款的時(shí)間，從另一個(gè)角度來(lái)看相當(dāng)于得到了短期無(wú)息貸款，獲得了相對(duì)收益。因此，遞延納稅籌劃法的本質(zhì)是推遲確認(rèn)收入及納稅所得額，同時(shí)盡早列支費(fèi)用并及時(shí)入賬使其能夠在當(dāng)期進(jìn)行稅前扣除。
6.會(huì)計(jì)政策選擇籌劃法
我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理具有可選擇性，選擇的會(huì)計(jì)政策不同，形成的財(cái)務(wù)結(jié)果也不同。對(duì)于固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，其折舊和攤銷方法是采用直線折舊法還是加速折舊法，存貨計(jì)價(jià)方法是采用先進(jìn)先出法還是加權(quán)平均法，均會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的損益，進(jìn)而影響其應(yīng)繳納稅額。通過(guò)合理計(jì)提固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的減值和壞賬準(zhǔn)備，企業(yè)可以合理控制損益項(xiàng)目的列支和扣除。
二、結(jié)論
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè); 土地增值稅; 稅收籌劃
2010年的兩會(huì)期間,房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題成為最受關(guān)注的焦點(diǎn)?？偫碓谡ぷ鲌?bào)告中強(qiáng)調(diào):“要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭,滿足民眾的基本住房需求?！弊?010年5月10日起,央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),令銀行的貸款空間更小,可獲房貸更少。2010年6月,國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》正式下發(fā),加大了土地增值稅清算工作的力度。從國(guó)家近期頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策來(lái)看,無(wú)疑都是為了遏制房?jī)r(jià),這對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),并不是一個(gè)利好消息。客觀來(lái)說(shuō),我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的原因很復(fù)雜,其中稅費(fèi)比重大是一個(gè)重要的原因。在國(guó)外,地價(jià)及稅費(fèi)一般占房?jī)r(jià)的20%左右,而國(guó)內(nèi)卻高達(dá)50%―60%①。在房地產(chǎn)應(yīng)征的各種稅費(fèi)中,土地增值稅引人關(guān)注。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅,是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一,如何有效地進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展中刻不容緩的一件大事。
一、土地增值稅稅收籌劃分析
土地增值稅稅收籌劃可從其自身特點(diǎn)出發(fā),結(jié)合有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策,綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的整體利益,把握好增值率的節(jié)點(diǎn),降低增值額,達(dá)到節(jié)約稅金的目的。
(一)增加扣除項(xiàng)目金額
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中,一般都會(huì)有大量借款,利息支出不可避免。我國(guó)現(xiàn)行土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的利息支出分兩種情況扣除:一是凡是能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和(簡(jiǎn)稱“合計(jì)數(shù)”)的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。二是凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,利息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的,可按“合計(jì)數(shù)”的10%以內(nèi)計(jì)算扣除包括利息在內(nèi)的所有費(fèi)用支出。
案例1:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)商品房,當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為5%和10%,其支付的地價(jià)款為600萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)成本為1 000萬(wàn)元,針對(duì)利息支出為90萬(wàn)元和70萬(wàn)元兩種情況進(jìn)行籌劃(假設(shè)該利息支出為可分?jǐn)偳夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,并未超過(guò)商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額)。
1.扣除的利息支出差異=(1 000+600)×(10%-5%)=80(萬(wàn)元);
2.允許扣除的利息支出為90萬(wàn)元時(shí),由于90萬(wàn)元
3.允許扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí),由于70萬(wàn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí),可以通過(guò)比較上述兩種情況下的利息費(fèi)用高低,選擇是否分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的利息支出或提供金融機(jī)構(gòu)證明,以達(dá)到節(jié)稅目的。
(二)對(duì)于不同增值率的房產(chǎn)的籌劃
同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)有不同的檔次,針對(duì)不同消費(fèi)者,其銷售價(jià)格也有所不同,不同地區(qū)的開(kāi)發(fā)成本受各種因素的影響也有所不同,這就導(dǎo)致各類房地產(chǎn)的增值額和增值率有所差別。如果對(duì)不同增值率的房地產(chǎn)合并核算,就有可能降低高增值率房產(chǎn)的適用稅率,使稅負(fù)下降。
案例2:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2008年同時(shí)開(kāi)發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目,項(xiàng)目1 為寫(xiě)字樓,營(yíng)業(yè)收入為20 000萬(wàn)元,可扣除項(xiàng)目金額為6 000萬(wàn)元;項(xiàng)目2為普通住宅,營(yíng)業(yè)收入為4 000萬(wàn)元,可扣除項(xiàng)目金額為2 400萬(wàn)元。
1.分開(kāi)核算:項(xiàng)目1:增值額=20 000-6 000=14 000(萬(wàn)元),增值率=14 000÷6 000×100%=233%,取60%的稅率和速扣數(shù)35%,應(yīng)納土地增值稅額=14 000×60%-6 000×35%=6 300(萬(wàn)元)。項(xiàng)目2:增值額=4 000
-2 400=1 600(萬(wàn)元),增值率=1 600÷2 400×100%=67%,取40%的稅率和速扣數(shù)5%,應(yīng)納土地增值稅額=1 600×40%-2 400×5%=520(萬(wàn)元)。應(yīng)納土地增值稅總額
=6 300+520=6 820(萬(wàn)元)。
2.合并核算:該公司營(yíng)業(yè)總收入=20 000+4 000=24 000(萬(wàn)元),扣除項(xiàng)目總金額=6 000+2 400=8 400(萬(wàn)元),增值額=24 000-8 400=15 600(萬(wàn)元),增值率=15 600÷8 400×100%=186%,取50%的稅率和速扣數(shù)15%,應(yīng)納土地增值稅總額=15 600×50%-8 400×15%=6 540(萬(wàn)元)。
比較可以看出,合并核算能夠節(jié)省土地增值稅280萬(wàn)元,合并核算對(duì)公司更加有力。
二、合理定價(jià)
根據(jù)土地增值稅有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%,免征土地增值稅。利用這一規(guī)定,納稅人在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的時(shí)候,就應(yīng)該綜合考慮提高銷售價(jià)格帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的權(quán)重。
案例3:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建成一批商品住房待售,全部允許扣除項(xiàng)目的金額1 000萬(wàn)元,銷售金額為P,相應(yīng)的銷售稅金及附加為5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分別為營(yíng)業(yè)稅率,城建稅率,教育費(fèi)附加征收率。此時(shí),該公司所有可以扣除項(xiàng)目的總金額為:1 000+5.5%P。如果該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司希望享受起征點(diǎn)的優(yōu)惠,則最高售價(jià)P=1.2×(1 000+5.5%P),可得P=1 285(萬(wàn)元)。即當(dāng)該公司的銷售價(jià)格在1 285萬(wàn)元以內(nèi),不需交納土地增值稅,此時(shí)扣除項(xiàng)目金額總和為1 071萬(wàn)元,獲利214萬(wàn)元。
如果企業(yè)想通過(guò)提供銷售價(jià)格帶來(lái)更大收益,此時(shí)增值率大于20%,適用于“增值率小于50%時(shí),稅率為30%,速扣數(shù)為0”。假設(shè)價(jià)格提高了y,此時(shí)房產(chǎn)的新價(jià)格為P+y,相應(yīng)的允許扣除項(xiàng)目總金額增加了5.5%y,此時(shí),允許扣除項(xiàng)目的金額=1 071+5.5%y;增值額=1 285+y-(1 071+5.5%y)=94.5%y+214。應(yīng)納土地增值稅額=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企業(yè)想獲得效益,則其提高銷售價(jià)格帶來(lái)的收益必須高于因放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠而新增加的稅收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是說(shuō),如果企業(yè)想通過(guò)提供銷售價(jià)格來(lái)獲得更多收益,那么它的銷售價(jià)格就必須高于1 364.6萬(wàn)元(1285+89.6)以彌補(bǔ)稅負(fù)上漲帶來(lái)的負(fù)擔(dān)。
三、綜合應(yīng)用
以華德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目為例,運(yùn)用上述節(jié)稅措施,合理節(jié)省土地增值稅。
華德房地產(chǎn)公司在同一塊土地上開(kāi)發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目,其中住宅樓為商品住房,精品樓為寫(xiě)字樓,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共支付地價(jià)款為1 000萬(wàn)元,合計(jì)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用為5 000萬(wàn)元,如果該企業(yè)按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑶夷軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為420萬(wàn)元(當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%)。其中商品住房全部允許扣除項(xiàng)目金額為3 269萬(wàn),寫(xiě)字樓全部允許扣除項(xiàng)目金額為4 670萬(wàn)元。那么銷售該批房產(chǎn)時(shí)應(yīng)如何稅收籌劃呢?
一是在利息部分,由于(1 000+5 000)×(10%-5%)=6 000×5%=300(萬(wàn)元),當(dāng)允許扣除的利息支出為420萬(wàn)元時(shí),420萬(wàn)元>300萬(wàn)元,應(yīng)該分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明。
二是對(duì)于兩棟房產(chǎn)應(yīng)如何定價(jià)做出判斷。如想在享受起征點(diǎn)優(yōu)惠的情況下得到最大收益,則A=1.2×(3 269+5.5%A),A=4 200 (萬(wàn)元);B=1.2×(4 670+5.5%B),B=6 000(萬(wàn)元),此時(shí)免征土地增值稅。
三是如果銷售住宅樓時(shí),開(kāi)發(fā)商通過(guò)提供價(jià)格來(lái)提高收益,其總收入為5 600萬(wàn)元,寫(xiě)字樓價(jià)格不變,總收入為6 000萬(wàn)元。此時(shí)住宅樓增值額=5 600-3 500=2 100(萬(wàn)元),住宅樓增值率=2 100÷3 500×100%=60%,對(duì)應(yīng)稅率40%,速扣數(shù)5%,應(yīng)納稅額=2 100×40%-3 500×5%=665(萬(wàn)元),寫(xiě)字樓不納稅。如果一起核算,增值額=(5 600+6 000)-(3 500+5 000)
=3 100(萬(wàn)元),增值率=3 100÷8 500×100%=36%,對(duì)應(yīng)稅率30%,速扣數(shù)0,納稅額=3 100×30%=930(萬(wàn)元)。930萬(wàn)元>665萬(wàn)元,所以此時(shí)分開(kāi)納稅更能達(dá)到節(jié)稅的目的。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)選擇合理的稅收籌劃方案是必不可少的。但是通過(guò)上述案例可以知道,任何一項(xiàng)稅收籌劃方案都有其兩面性,當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí),必須考慮到獲得稅收利益的同時(shí)所付出的費(fèi)用,綜合比較兩者間的得失,以獲得更大的利益。
四、結(jié)束語(yǔ)
隨著國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)土地增值稅清算規(guī)定的逐漸細(xì)化,房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)合理的稅收籌劃節(jié)省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項(xiàng)具有綜合性、技巧性和高技術(shù)含量的工作,需要同時(shí)高度熟悉企業(yè)運(yùn)營(yíng)和稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)合理合法的手段,利用稅收籌劃的方式,綜合考慮企業(yè)目標(biāo)和實(shí)施成本,控制風(fēng)險(xiǎn)才能減輕企業(yè)稅負(fù),增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力。
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摘 要 隨和經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)近年來(lái)發(fā)展迅速，已經(jīng)成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要行業(yè)之一，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依然存在一些問(wèn)題有待解決，進(jìn)行合理的土地增值稅稅收籌劃工作，可為企業(yè)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益。本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出相關(guān)的解決對(duì)策，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 土地增值稅 稅收 籌劃
一、前言
隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，人們生活水平不斷提高，對(duì)住房的需求量也越來(lái)越大，但是現(xiàn)如今，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也越顯激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在如此嚴(yán)峻的市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，必須要科學(xué)、合理的進(jìn)行土地增值稅稅收的合理籌劃。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅稅收籌劃現(xiàn)狀分析
就目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，還比較樂(lè)觀，但是近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅增長(zhǎng)速度較快，對(duì)企業(yè)難免造成一些影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了解決經(jīng)濟(jì)效益，也將房?jī)r(jià)進(jìn)行提高，這樣人們買(mǎi)房就陷入了困境。為了有效控制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，政府采用征收土地增值稅的方式來(lái)抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，但是進(jìn)行稅收的過(guò)程中，遇到各種各樣的問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙了稅收工作的進(jìn)行。此外，在進(jìn)行清算當(dāng)中，大部分地方政府也是從利益的角度出發(fā)，沒(méi)有將清算工作落實(shí)到位，在執(zhí)行的過(guò)程中，也出現(xiàn)了各種問(wèn)題，清算力度有待加強(qiáng)，不然則會(huì)嚴(yán)重阻礙了清算工作的進(jìn)行[1]。我國(guó)大部分地區(qū)稅收成本都比較偏高，部分地區(qū)對(duì)土地增值稅的稅收工作并沒(méi)有得到真正落實(shí)，并且還出現(xiàn)樓盤(pán)土地增值稅拖欠現(xiàn)象，時(shí)間一長(zhǎng)，根本無(wú)法將拖欠的費(fèi)用一一收回。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值說(shuō)稅收政策也在不斷改變，為了適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，國(guó)家對(duì)土地增值稅做了適當(dāng)?shù)母倪M(jìn)與補(bǔ)充，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之前一些合法的土地增值稅籌劃方案，先現(xiàn)在看來(lái)已不合法。盡管如此，但是只有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅做適當(dāng)?shù)母儯拍苁狗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)健康發(fā)展。
三、房地開(kāi)發(fā)產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃措施
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃工作，首先要從明確清算對(duì)象和規(guī)劃成本出發(fā)，其次通過(guò)科學(xué)的定價(jià)來(lái)增加企業(yè)收益，最后還要科學(xué)的籌劃土地增值稅的稅收范圍。
1.明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的清算對(duì)象及對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行合理規(guī)劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí)，明確清算對(duì)象是關(guān)鍵。清算工作需要建立在國(guó)家有關(guān)部門(mén)的先關(guān)規(guī)定上，進(jìn)行清算時(shí)，主要是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位開(kāi)展，若是項(xiàng)目是分期的情況，則是以分期的項(xiàng)目為單位開(kāi)展清算工作。有時(shí)候，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同一時(shí)間進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，但是其中所存在的產(chǎn)品的類型卻各不相同，此時(shí)，對(duì)象不一致，清算所得到的結(jié)果也必然不同，例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有普通住宅的同時(shí)，又擁有商業(yè)鋪面，這就要采用分開(kāi)進(jìn)行計(jì)算的方式來(lái)計(jì)算增值額，在進(jìn)行清算時(shí)要注意，一些開(kāi)發(fā)商品是應(yīng)稅，一些卻是免稅，所以，要在明確對(duì)象的前提下進(jìn)行清算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可從對(duì)項(xiàng)目的收入以及成本，分別進(jìn)行核算的方式來(lái)降低所繳稅費(fèi)[2]。做好土地增值稅籌劃工作，還需要對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行科學(xué)、合理的分配，主要采用的方法有4個(gè)，即建筑面積法、占地面積法、預(yù)算造價(jià)法以及直接成本法，建筑面積法是用于同項(xiàng)工程中不同的建筑，對(duì)其成本進(jìn)行分配；占地面積法是根據(jù)已開(kāi)發(fā)的用地面積做分配，多用于分配土地成本；預(yù)算造價(jià)法則是用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中財(cái)務(wù)費(fèi)用的支付，以及對(duì)建筑產(chǎn)品的成本進(jìn)行科學(xué)分配；而直接成本法就是分配財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，并對(duì)建筑產(chǎn)品的成本支出金額進(jìn)行合理分配，一定程度上降低企業(yè)所需繳納的土地增值稅稅額。
明確企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)清算的對(duì)象，并對(duì)成本進(jìn)行合理規(guī)劃，從而對(duì)土地增值稅籌劃工作進(jìn)行改進(jìn)，使企業(yè)在市場(chǎng)中立于不敗之地。
2.對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行科學(xué)合理的定價(jià)
房?jī)r(jià)的科學(xué)合理定價(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)效益最直接的方法，所以，企業(yè)要通過(guò)合理的定價(jià)來(lái)降低房?jī)r(jià)，使房?jī)r(jià)和同行相比偏低，這樣便可吸引客戶前來(lái)購(gòu)買(mǎi)。根據(jù)國(guó)家的土地增值稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)住宅進(jìn)行出售，當(dāng)增值稅額低于扣除項(xiàng)目所有金額的20%的時(shí)候，可免繳土地增值稅，根據(jù)這個(gè)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可對(duì)住宅進(jìn)行拍賣(mài)的時(shí)，通過(guò)全面分析若是抬高房?jī)r(jià)的所獲取的收益，以及放棄優(yōu)惠增長(zhǎng)而支付的稅費(fèi)，兩者進(jìn)行比較，最終采用企業(yè)獲取利益比較的高的一個(gè)方案[3]。例如，上海市某一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在銷售一批商品房，扣除項(xiàng)目的允許金額為2000萬(wàn)元，設(shè)商品房銷售價(jià)格為X，這樣銷售所附稅額與附加就應(yīng)該為5%X（1+3%+7%）=5.5%X，算式中的5%指的是營(yíng)業(yè)稅稅率，3%指的是教育費(fèi)附加征收率，而7%則指的是城建稅的稅率。這樣，企業(yè)所需要扣除的項(xiàng)目金額就是2000+5.5%X，此時(shí)，若是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)想采用起點(diǎn)征收優(yōu)惠方案，那么房?jī)r(jià)的售價(jià)最高為1.2×（2000+5.5%X）=X，通過(guò)計(jì)算，X=2569（萬(wàn)元），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就應(yīng)將房?jī)r(jià)控制在2569這個(gè)范圍之內(nèi)，不可超出，這樣才可免繳土地增值稅，所獲利潤(rùn)為428萬(wàn)元，這樣才可獲取最高利潤(rùn)。若是企業(yè)不采用此方案，所使用的是提高房?jī)r(jià)來(lái)獲取利益，那么增值率超過(guò)20%的部分，就比較適合增值率不超過(guò)50%的時(shí)候，速扣數(shù)就為0，而稅率則為30%，此時(shí)，設(shè)價(jià)格增加了Z，房產(chǎn)銷售價(jià)格久違X+Z，這樣扣除項(xiàng)目所允許的范圍金額就有所增加，增加值為5.5%Z，扣除項(xiàng)目允許的金額就為2141+5.5%Z，增值金額則為2000+Z-（2141+5.5%Z）=94.5%Z+428，應(yīng)該繳納發(fā)達(dá)土地增值稅的金額為30%×（94.5% Z+428）= 0.2835Z+64.2，此時(shí)，企業(yè)獲取最高利益，應(yīng)將放棄起點(diǎn)優(yōu)化政策，通過(guò)提高房?jī)r(jià)來(lái)獲取經(jīng)濟(jì)效益，由此可知，0.2835Z+64.2
科學(xué)定價(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)效益有效的方法，企業(yè)在對(duì)住宅進(jìn)行定價(jià)的時(shí)候，進(jìn)行充分考慮，根據(jù)實(shí)際情況，采用適合的方案，為企業(yè)帶來(lái)更大的財(cái)富。
3.對(duì)土地增值稅的稅收范圍做籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可從稅收范圍上對(duì)土地增值稅進(jìn)行控制，企業(yè)要合理節(jié)稅，可從三個(gè)方面達(dá)到這一目的。首先是采用合作建房的方式來(lái)節(jié)省所需繳納的稅費(fèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，相互進(jìn)行協(xié)商，一方出錢(qián)，一方出地，雙方共同合作，一起建房，當(dāng)房子完工之后，按照比例進(jìn)行合理分配，達(dá)到免繳土地增值稅的目的。若是將房子轉(zhuǎn)讓給他人，就要向接管方支付土地增值稅稅費(fèi)，由此看來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可采用此方式進(jìn)行房屋經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，免繳土地增值稅，達(dá)到提高企業(yè)受益的目的[4]。其次，采用出租以及聯(lián)營(yíng)的方法合理避稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有時(shí)采用出租的方式所獲取的效益，比出售方式所獲取的效益更加大，采用出租的方式來(lái)獲取租金，所繳納的費(fèi)用只是房產(chǎn)稅，這樣一來(lái)并不是將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，就不必繳納土地增值稅。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用聯(lián)營(yíng)的方式時(shí)，進(jìn)行投資的一方則可免繳稅費(fèi)，企業(yè)便可從中獲利。最后，采用代建房屋的方式來(lái)控制稅費(fèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了和客戶長(zhǎng)期進(jìn)行合作，通常會(huì)使用合同方式確立彼此之間的關(guān)系，以客戶的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，當(dāng)完工之后，客戶只需向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納一些代建費(fèi)，但是產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生任何變化，而房地產(chǎn)從客戶手里所收到的費(fèi)用是在勞務(wù)性質(zhì)收入的范圍之內(nèi)，所以，可以免繳土地增值稅。
從納稅范圍的角度出發(fā)，通過(guò)合作建房、出租、聯(lián)營(yíng)以及代建房屋的方式來(lái)節(jié)省稅費(fèi)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從免繳土地增值稅的方式中獲取利益，是現(xiàn)如今一個(gè)比較理想的合理避稅的方法。
四、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)是推動(dòng)著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地開(kāi)發(fā)產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作勢(shì)在必行，只有從土增值稅的角度為企業(yè)獲取更大的利益，才可推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展。
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