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關(guān)鍵詞：回遷房；會計處理；稅務(wù)處理
中圖分類號：F23
文獻標(biāo)識碼：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.10.055
隨著國家城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與城市更新改造項目，拆遷補償、回遷房安置是令開發(fā)商頭痛的問題，而對回遷房補償?shù)呢敹愄幚砀秦攧?wù)人員的棘手問題。關(guān)于回遷房補償?shù)臅嫼投悇?wù)處理，現(xiàn)行會計準(zhǔn)則和稅法并沒有明確的規(guī)定，這也使得財務(wù)人員在處理這類業(yè)務(wù)時無所適從。本文梳理了回遷房補償存在的難點，并對其進行分析，希望對面臨類似業(yè)務(wù)的財務(wù)人員有所幫助。
1“回遷房”補償會計處理的難點分析
回遷房補償是指房地產(chǎn)企業(yè)對被拆遷戶采用實物補償?shù)姆绞健嬏幚砩洗嬖诘碾y點主要是回遷房是否要確認收入？如果確認收入，是在什么時點、按照什么價格標(biāo)準(zhǔn)確認？目前較普遍地存在以下不同觀點，這也說明了回遷房補償處理的復(fù)雜性。
1.1不同觀點評析
觀點一：不確認收入。
該觀點認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配建回遷房的目的不是為了銷售回遷房，回遷房的銷售對象、補償面積、交付時間等相關(guān)信息在簽訂拆遷補償協(xié)議時就已被約定，企業(yè)參與回遷房建設(shè)的目的是為了取得項目的開發(fā)權(quán)，是為了取得容積率增加部分的收益而承擔(dān)的義務(wù)，是項目開發(fā)的必要成本。因此企業(yè)配建回遷房的成本扣除收到的補價，應(yīng)該計入土地成本，在項目對外可售面積中分攤，而不應(yīng)該確認銷售收入。
但是這一觀點最大的問題是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從與被拆遷戶簽訂拆遷協(xié)議、收取舊房、到拆除舊房、再到建造完工后移交新房，整個過程在財務(wù)上均沒有得到反映。
觀點二：根據(jù)建造合同確認建造收入。
該觀點認為實質(zhì)是被拆遷戶委托房地產(chǎn)開發(fā)公司將舊房拆除，重新規(guī)劃，重新建設(shè)而成的新房屋，是固定資產(chǎn)的翻建，被拆遷戶的所有權(quán)的收益和風(fēng)險并未轉(zhuǎn)移。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于回遷房和商品房，企業(yè)實際提供的是不同商品和服務(wù)。對于回遷房所對應(yīng)的土地使用權(quán)，企業(yè)從未享有其風(fēng)險和報酬，在回遷房的安排中，企業(yè)僅僅是提供了建造相關(guān)的服務(wù)，應(yīng)該確認相關(guān)的建造收入。而對于商品房，企業(yè)才是真正進行的商品房銷售活動。
如果回遷房建設(shè)是由政府委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施，房地產(chǎn)企業(yè)對被拆遷戶的補償標(biāo)準(zhǔn)、回遷房的建造標(biāo)準(zhǔn)等沒有自，在此情況下可以按建造合同確認收入。但是本文討論的是房地產(chǎn)企業(yè)自主開發(fā)、自主與被拆遷戶協(xié)商補償標(biāo)準(zhǔn)和建造標(biāo)準(zhǔn)，在此情況下就不能確認建造收入。
觀點三：按照拆遷補償協(xié)議約定的價格確認收入。
該觀點認為拆遷補償協(xié)議是雙方通過談判達成的，協(xié)議中對回遷房價格的約定體現(xiàn)了公平交易原則，因此應(yīng)該按協(xié)議執(zhí)行。
根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號-收入》第五條：企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照從購貨方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價款確定銷售商品收入金額，但已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價款不公允的除外。也就是說企業(yè)應(yīng)按公允的交易價格確定收入金額。盡管拆遷補償協(xié)議約定了價格，但并不代表是公允的交易價格?，F(xiàn)實中為了達到某種目的簽訂虛假合同的情況常有發(fā)生。
觀點四：按照回w房移交時的公允價值確認收入。
該觀點認為會計處理與稅法處理應(yīng)該一致。企業(yè)所得稅和土地增值稅相關(guān)規(guī)定均明確是按回遷房移交時的公允價值確認視同銷售收入。
但是這也與觀點一存在相同的缺點，即財務(wù)報表沒有真實反映拆除舊房及新房的建造過程。
觀點五：按照取得土地使用權(quán)時該房屋的公允價值確認收入。
該觀點認為實質(zhì)是被拆遷人用原有的房產(chǎn)換取開發(fā)商的房產(chǎn)，適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第7號-非貨幣性資產(chǎn)交換》，并且具有商業(yè)實質(zhì)。由于換出資產(chǎn)（未來應(yīng)交付的回遷房）的公允價值不能可靠確定，但換入資產(chǎn)的公允價值可以（通過評估等手段），因此應(yīng)該以取得土地使用權(quán)時該房屋的公允價值為依據(jù)，待回遷房交付時確認收入。并且開發(fā)商收取舊房也可看作是執(zhí)行預(yù)付款合同，即認為被拆遷方是以舊房的約定價格為對價，預(yù)付購買開發(fā)商新開發(fā)的特定面積的房產(chǎn)。因此在新房交付時應(yīng)以此預(yù)付合同的價格確認收入。
此觀點雖然在拆除舊房時就在財務(wù)報表上得到了反映，但是作為非貨幣易最重要的對價――回遷房并未建成，說明該交易并未完成，以此時點的舊房評估價格作為最終確認收入依據(jù)值得商榷。另外雖然《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號-收入》認為企業(yè)應(yīng)按從購貨方已收或應(yīng)收的合同確定銷售商品收入金額，但也指出價格不公允的除外。開發(fā)商在與被拆遷戶談判時，一般會對舊房進行評估，確定貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)和實物補償標(biāo)準(zhǔn)，但實際絕大部分被拆遷戶會選擇實物補償，這也反證了貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)并非公允價值，也就不符合收入確認標(biāo)準(zhǔn)了。
1.2本文對回遷房補償會計處理的思考
分析回遷房是否確認收入，應(yīng)該從交易實質(zhì)進行判斷?；剡w房補償實質(zhì)上是一項非貨幣換，經(jīng)歷了兩個環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)“購買”被拆遷戶的舊房和向被拆遷戶“銷售”新房，可以適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則-非貨幣性資產(chǎn)交換》。本文認為應(yīng)該綜合觀點四和觀點五，即按照取得土地使用權(quán)時該房屋的公允價值暫估資產(chǎn)和負債，并且每一年度隨著公允價值的變化進行動態(tài)調(diào)整，以回遷房交付時點的公允價值確認收入。這樣處理使回遷房補償在財務(wù)上能更真實地得到反映。本文采用案例的方式對這種會計處理加以進一步說明。
1.3案例分析
深圳某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個城市更新項目，占地面積20，000平方米，計容建筑面積100，000平方米，舊房拆除面積30，000平方米，回遷面積30，000平方米，對外銷售面積70，000平方米。2014年舊房拆除時的市場評估價20，000元/平方米，2015年評估價30，000元/平方米，2016年回遷房入市的價格為50，000元/平方米。假設(shè)該項目適用“營改增”老項目政策，價格為不含稅。補交地價20，000萬元、建安成本85，000萬元，其中資本化利息12，000萬元。會計處理未考慮增值稅、城建稅和教育附加費。
1.3.12014年開發(fā)商收取舊房
借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費60，000萬元
貸：預(yù)收賬款60，000萬元
（30，000平方米×20，000元/平方米）
1.3.22015年年末，對開發(fā)項目周邊房產(chǎn)評估后調(diào)整賬面價值
借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費30，000萬元
貸：預(yù)收賬款30，000萬元
（30，000平方米×30，000元/平方米-60，000萬元）
1.3.32016年開發(fā)項目完工，回遷房移交
借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費60，000萬元
貸：預(yù)收賬款60，000萬元
借：預(yù)收賬款150，000萬元
貸：主營業(yè)務(wù)收入150，000萬元
（30，000平方米×50，000元/平方米-60，000萬元-30，000萬元）
1.3.42014年至2016年補地價及支付工程款
借：開發(fā)成本-地價征用及拆遷補償費20，000萬元
借：開發(fā)成本-建安成本85，000萬元
貸：銀行存款105，000萬元
1.3.5結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品完工成本
借：開發(fā)成品255，000萬元
貸：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費170，000萬元
貸：開發(fā)成本-建安成本85，000萬元
1.3.6計算完工產(chǎn)品單位成本
撾懷殺=（170，000+85，000）/100，000=25，500元/平方米
單位成本（只含建安成本）=85，000/100，000=8，500元/平方米
1.3.7結(jié)轉(zhuǎn)回遷房銷售成本
借：主營業(yè)務(wù)成本76，500萬元
貸：開發(fā)成品76，500萬元
（25，500元/平方米×30，000平方米）
1.3.8按清算口徑計提土地增值稅
借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加17，313萬元
貸：其他應(yīng)付款17，313萬元
說明：計提土地增值稅不能計入“應(yīng)交稅費”科目，因為在土地增值稅實際清算前，基于會計準(zhǔn)則有關(guān)要求按照清算口徑計提的土地增值稅準(zhǔn)備金尚不構(gòu)成對稅務(wù)征收機關(guān)的一項現(xiàn)實負債。
2“回遷房”補償稅務(wù)處理的難點分析
2.1增值稅
關(guān)于增值稅的涉稅難點主要在于是否應(yīng)該對于回遷房征收增值稅和計稅依據(jù)。
（1）營業(yè)稅政策下，國稅函[2007]768號《關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》、國稅公告[2014]2號《關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》已明確回遷房應(yīng)按視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，計稅公式：
營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）
并且營業(yè)成本不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價款。
（2）營改增后，增值稅條例只規(guī)定了回遷房行為應(yīng)按視同銷售處理，但沒有對計稅依據(jù)出臺相應(yīng)地細則，這正是財務(wù)人員感到困惑的地方。
如上例，如果按回遷房移交時的市場價處理，2016年回遷房應(yīng)交增值稅：
30，000平方米×50，000萬元/平方米×5%=7，500萬元
如果沿用營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，假設(shè)成本利潤率為15%：
30，000平方米×8，500元/平方米×（1+15%）×5%=1，466萬元
二者差異6，034萬元。
2.2企業(yè)所得稅
關(guān)于企業(yè)所得稅的涉稅難點主要在于回遷房視同銷售的收入確認標(biāo)準(zhǔn)以及成本列支標(biāo)準(zhǔn)。
國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第七條規(guī)定企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：首先按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；其次由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；第三是按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。
深地稅辦發(fā)[2012]37號《城市更新稅收政策指引》第三部分第（二）條第3款規(guī)定：“項目開發(fā)主體以開發(fā)產(chǎn)品作為拆遷補償，應(yīng)視同銷售計入企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，視同銷售金額應(yīng)作為土地征用及拆遷補償費，同時計入企業(yè)所得稅應(yīng)計開發(fā)成本?！?/p>
根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)按回遷房移交時的市場價確認視同銷售收入，同時計入“開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費”。
如上例，2016年房地產(chǎn)企業(yè)移交回遷房，開具增值稅發(fā)票，確認應(yīng)稅所得。
應(yīng)納稅所得額=150，000萬元-76，500萬元=73，500萬元
應(yīng)交企業(yè)所得稅=73，500×25%=18，375萬元
需要說明的是，本測算只是為了說明回遷房的稅費計算過程，未考慮可以扣減應(yīng)納稅所得額的期間費用、投資損失、營業(yè)外支出等；也未考慮城建稅等稅費支出。另外，對企業(yè)來說，回遷房視同銷售并未導(dǎo)致企業(yè)多繳稅，這部分所得稅只是時間性差異。因為回遷房視同銷售的收入和成本是相等的，實際對外銷售的面積也分攤了這部分回遷房成本，因而加大了企業(yè)所得稅扣除數(shù)，使企業(yè)未來可以少繳稅。
2.3土地增值稅
關(guān)于土地增值稅的涉稅難點主要在于回遷房視同銷售的收入確認標(biāo)準(zhǔn)、成本列支標(biāo)準(zhǔn)，以及是否允許成本加計扣除。
國稅函[2010]220號《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。
國稅發(fā)[2006]187號《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第三條第（一）款規(guī)定如下：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)按回遷房移交時的市場價確認視同銷售收入，同時計入“開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費”。同時，稅法既然規(guī)定按回遷房視同銷售金額確認土地成本中的拆遷補償費，那么當(dāng)然屬于成本加計扣除范圍。
如上例，2016年企業(yè)移交回遷房時，應(yīng)預(yù)交土地增值稅。預(yù)交比例各地方標(biāo)準(zhǔn)可能不統(tǒng)一，假設(shè)按收入的2%預(yù)交。2016年預(yù)交金額：150，000萬元×2%=3，000萬元
需要說明的是，雖然2016年度企業(yè)的該項目尚未達到土地增值稅清算條件，但財務(wù)處理上仍然應(yīng)該按清算口徑預(yù)計土地增值稅。因此企業(yè)必須在此時對土地增值稅進行測算，并每年度進行動態(tài)調(diào)整。測算過程如表1。
3建議
3.1國家財政部門應(yīng)盡快出臺此類回遷房補償會計處理的指導(dǎo)意見
從上文分析可以看出，針對這類業(yè)務(wù)的處理觀點不一，甚至是會計師事務(wù)所之間也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，令財務(wù)人員無所適從。不同企業(yè)的會計處理口徑可能不一致，從而產(chǎn)生不同的財務(wù)結(jié)果，而對這結(jié)果的準(zhǔn)確性卻沒有統(tǒng)一的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
3.2國家稅務(wù)部門應(yīng)盡快出臺回遷房稅收政策的實施細則，特別是征對回遷房增值稅的計稅依據(jù)
國家出臺“營改增”政策的出發(fā)點是降低企業(yè)稅負，如果回遷房按市場價格繳納增值稅，將會大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，稅務(wù)部門應(yīng)該參照原營業(yè)稅優(yōu)惠政策及時出臺相應(yīng)的增值稅稅收政策。
參考文獻
關(guān)鍵詞：城中村改造；土地出讓金返還；會計處理；稅務(wù)處理
首先介紹一下城中村改造背景及相關(guān)政策。城中村是指在市建成區(qū)范圍內(nèi)使用集體土地，并以村民委員會為組織形式的農(nóng)民聚居村落。城中村對于吸納外來勞動力、緩解城市安置外來人口的居住壓力、解決部分村民的收入來源等具有一定的作用。但是，其對城市建設(shè)發(fā)展的消極影響卻也十分明顯：村民居住環(huán)境差、用地管理混亂、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、安全隱患多、治安問題突出等等。隨著城市現(xiàn)代化的發(fā)展的需要，全國各地相繼實施城中村改造。在這一背景下，近年來鄭州市政府大力進行城中村改造工作。城中村改造是一項復(fù)雜且艱巨的工作，改造周期長，占用資金量大。為了激發(fā)開發(fā)企業(yè)參與城中村改造的積極性，鄭州市政府研究出臺鄭政文〔2007〕103號等相關(guān)優(yōu)惠政策。
城中村改造中如何準(zhǔn)確地進行會計處理和稅務(wù)處理是擺在房地產(chǎn)公司財務(wù)人員面前的新課題。筆者長期從事房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作，參與本公司多項城中村改造工作實務(wù)及其環(huán)節(jié)中的財稅研討、管理工作，現(xiàn)對土地出讓金返還環(huán)節(jié)的會計處理和稅務(wù)處理進行分析總結(jié)，以供各位地產(chǎn)財務(wù)從業(yè)同仁借鑒和參考。
一、城中村改造土地出讓金返還會計處理
一種觀點認為取得土地使用權(quán)應(yīng)以實際資金凈流出金額作為土地成本，因此實際收到的土地出讓金返還款應(yīng)沖減土地成本。第二種觀點認為，收到的土地出讓金返還是具有專項用途的資金，應(yīng)計入“專項應(yīng)付款”進行明細核算。收到資金時，借記“銀行存款”，貸記“專項應(yīng)付款”；發(fā)生規(guī)定用途的資金支付時，借記“專項應(yīng)付款”，貸記“銀行存款”。還有一種觀點認為，該項返還款屬于政府補助的性質(zhì)，應(yīng)根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第16號—政府補助》的規(guī)定，作為營業(yè)外收入進行處理。究竟哪種會計處理是正確的呢？下面就以參與鄭州市南五里堡社區(qū)城中村改造的甲公司為例進行分析確定。
鄭州甲地產(chǎn)開發(fā)公司（民營企業(yè)，以下簡稱“甲公司”）參與鄭州市南五里堡社區(qū)城中村改造，2011年市政府批準(zhǔn)《鄭州市管城回族區(qū)南五里堡社區(qū)城中村改造方案》中明確指出“土地出讓總價款起始價部分，拆遷補償安置成本撥付管城回族區(qū)人民政府，用于城中村改造拆遷安置補償支出?！薄巴恋爻鲎尳鹬姓找娌糠殖龂?、省規(guī)定應(yīng)上繳財政的部分外，其余部分由市人民政府補貼撥付到區(qū)人民政府，用于該城中村改造涉及的學(xué)校、醫(yī)療、消防、等公共設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)，即收即撥?！?012年簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中列明出讓價款為10000萬元，甲公司按照該合同繳納款項，并取得全額票據(jù)。針對該地塊鄭州市財政局下發(fā)相關(guān)文件中明確：下達管城區(qū)土地出讓金8000萬元，分別用于五里堡村村民拆遷安置補償和周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。該項資金列入政府收支分類支出科目“征地和拆遷補償支出”6000萬元、“城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出”2000萬元。區(qū)政府根據(jù)城中村改造政策將該項資金撥付甲公司，按用途使用。該案例中甲公司取得土地出讓金返還應(yīng)做會計分錄如下：
借：銀行存款8000萬元
貸：遞延收益——拆遷補償支出6000萬元
遞延收益——城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出2000萬元
發(fā)生以上兩項規(guī)定用途的資金支付時，會計分錄如下：
借：開發(fā)成本
貸：銀行存款
同時結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)外收入，借：遞延收益
貸：營業(yè)外收入
二、城中村改造土地出讓金返還稅務(wù)處理
企業(yè)所得稅處理：財稅[2011]70號規(guī)定：“一、企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：
（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；
（二）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算?！庇纱?，只要甲公司按照以上規(guī)定使用資金并對資金單獨設(shè)立科目核算，則該項返還資金符合不征稅收入，不繳納企業(yè)所得稅。依據(jù)該文件，由此返還資金支出形成的相關(guān)成本費用不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。
土地增值稅處理：《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。因土地增值稅屬于地方財政收入，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員需要關(guān)注地方稅收政策的具體規(guī)定。因此，本案中甲公司土地增值稅扣除項目中“土地使用權(quán)所支付的金額”為支付的地價款扣除以上兩項返還款，即10000-6000-2000=2000萬元。國稅函[2010]220號《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》第六條規(guī)定“房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，”“同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費?！苯Y(jié)合本案，甲公司土地增值稅清算時，扣除項目“土地成本”一項雖然扣除了返還款8000萬元，根據(jù)政策，該扣除項目還要加計安置房視同銷售金額。（作者單位：河南永恒凱悅地產(chǎn)開發(fā)有限公司）
參考文獻：
[1]鄭政文〔2007〕103號《鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)進一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定的通知》
[2]《企業(yè)會計準(zhǔn)則應(yīng)用指南》
[3]財稅[2011]70號《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)拆遷補償款會計稅務(wù)
房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償款是指房地產(chǎn)企業(yè)作為拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定給予的補償。
一、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償?shù)闹饕问?/p>
房屋拆遷補償有產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合三種形式，他們各有特點，在會計和稅務(wù)處理上也有所區(qū)別。
二、會計處理與稅務(wù)處理
(一)會計處理
1、產(chǎn)權(quán)置換的會計處理
房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置換的實質(zhì)是，被拆遷人用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，其實是支付補償款和出售房屋的兩筆經(jīng)濟業(yè)務(wù)，困此要確認 “拆遷補償費支出”，即以按公允價值或同期同類房屋的市場完全重置價格計算的金額以計入開發(fā)成本中的土地成本。另外，對補償?shù)姆课輵?yīng)視同在市場條件下對外銷售，應(yīng)按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定銷售收入，同時按照同期同類房屋的成本確認視同銷售成本，也就意味著就是公平公正的交易行為。 這適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第7號――非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計未來能帶來更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實質(zhì)，且公允價值能夠可靠計量。
在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理，即借記“開發(fā)成本―拆遷補償費”科目，貸記“應(yīng)付賬款―拆遷補償費”科目；借記“應(yīng)付賬款―拆遷補償費”，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目。房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補償費收據(jù)，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會計處理，即借記“主營業(yè)務(wù)成本――土地征用費及拆遷補償費”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。
2、作價補償業(yè)務(wù)的會計處理方法
如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式，即領(lǐng)取補償金自己處理居住問題，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，該補償支出作為“拆遷補償費”計入開發(fā)成本中的土地成本，即借記“開發(fā)成本（或生產(chǎn)成本）―土地開發(fā)(土地征用及拆遷補償費)”科目，貸記“庫存現(xiàn)金、銀行存款”科目。
3、產(chǎn)權(quán)置換與作價補償相結(jié)合的會計處理
房地產(chǎn)企業(yè)以其中一定面積的房屋補償拆除房屋的所有人，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，從被拆遷戶手中取得拆遷房，購置成本是對產(chǎn)權(quán)置換部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場價格和以貨幣補償?shù)哪遣糠肿鳛椤安疬w補償費”直接計入開發(fā)成本中的土地成本，由于此時不符合收入確認條件，只能作為往來記作“應(yīng)付帳款”?；剡w房交付使用后，才符合商品銷售收入確認條件，才可確認為“主營業(yè)務(wù)收入”，并轉(zhuǎn)回之前支付貨幣補償款時確認的“應(yīng)付帳款”。
(二)稅務(wù)處理
1、產(chǎn)權(quán)置換的稅務(wù)處理
房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷過程中采取的產(chǎn)權(quán)置換補償方式將涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等問題：
(1)營業(yè)稅的處理
根據(jù)我國《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕768號）和國家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)〔1995〕549號）和《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定規(guī)定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。對超出拆遷建筑面積的部分，則應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條規(guī)定的順序確定計稅營業(yè)額，一是可以按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；二是可以按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；三是按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）。
(2)土地增值稅的處理
根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）和《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，也可以按由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。
(3)企業(yè)所得稅的處理
根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》和《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的相關(guān)規(guī)定于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定。由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定。按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。 關(guān)于計稅成本的確定，根據(jù)《企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法》（國家稅務(wù)總局令第6號）第四條規(guī)定，該房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補償費。
2、作價補償?shù)亩悇?wù)處理
作價補償可以理解為有兩種情況，一種情況是按照政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)直接支付的拆遷補償費，可計入土地增值稅扣除項目金額，并計入企業(yè)所得稅計稅成本扣除。另一種情況是在簽署拆遷協(xié)議時，雙方確認了拆遷補償?shù)慕痤~，但以補償商品房的形式履行協(xié)議，這種情況根據(jù)《國家稅務(wù)總局令第六號》第四條規(guī)定應(yīng)認定為債務(wù)重組。
3、產(chǎn)權(quán)置換與作價補償相結(jié)合的稅務(wù)處理
房地產(chǎn)企業(yè)以其中一定面積的房屋補償被拆遷人，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給被拆遷人，以一定面積的房屋作為補償方式涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅與土地增值稅等問題，其稅務(wù)處理與產(chǎn)權(quán)置換的稅務(wù)處理相同。其余部分按照貨幣補償方式支付給被拆遷人，這部分支出可以作為“拆遷補償費”直接計入開發(fā)成本中土地成本，可計入土地增值稅扣除項目金額 ，并計入企業(yè)所得稅計稅成本扣除。
三、會計處理與稅務(wù)處理的差異比較
基于上述對房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償形式的會計與稅務(wù)處理的分析可見，會計與稅務(wù)處理的差異如下：
（一）成本的確認和計量方面
會計處理：房地產(chǎn)企業(yè)從被拆遷戶手中取得拆遷房應(yīng)視同“購買”業(yè)務(wù)進行會計處理，購置成本是對產(chǎn)權(quán)置換部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場價格和以貨幣補償方式的支出部分作為“拆遷補償費”直接計入開發(fā)成本中的土地成本，最終作為銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)。
稅務(wù)處理：關(guān)于計稅成本的確定，房地產(chǎn)企業(yè)對補償?shù)姆课菀垂蕛r值確認作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補償費。按稅法規(guī)定計征的營業(yè)稅、土地增值稅當(dāng)拆遷房交付時轉(zhuǎn)入營業(yè)稅金及附加。
兩者差異：產(chǎn)權(quán)置換業(yè)務(wù)會計處理以回遷房的市場價計入開發(fā)成本；稅務(wù)處理以同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確認作為房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補償費。
（二）收入的確認和計量方面
會計處理：房地產(chǎn)企業(yè)對被拆遷戶補償?shù)姆课輵?yīng)視同“銷售”業(yè)務(wù)進行會計處理，將回遷房以市場價格出售給被拆遷戶，在符合商品銷售收入確認條件時確認為“主營業(yè)務(wù)收入”稅務(wù)處理：營業(yè)稅對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，按會計上的開發(fā)成本的口徑作為成本價核定計征，對超出拆遷建筑面積的部分，按市場售價計征；土地增值稅對房屋轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，也可以按由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定；企業(yè)所得稅于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。
兩者差異：會計處理按市場售價確認收入；營業(yè)稅和土地增值稅以成本價確認收入，所得稅按視同銷售以市場售價確認收入。
四、結(jié)論
綜上所述，本文首先從房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償形式、會計處理與稅務(wù)處理進行了分析，并對會計處理與稅務(wù)處理的差異進行了比較，認為作價補償業(yè)務(wù)兩者處理都比較明確，而由于產(chǎn)權(quán)置換業(yè)務(wù)的會計處理與稅務(wù)處理比較特殊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用回遷房換入被拆遷人的拆遷房，應(yīng)視同“購買”和“銷售”兩筆經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行會計處理。稅務(wù)處理方面對補償面積與拆遷面積相等的部分可以按會計上的開發(fā)成本的口徑作為成本價核定計征營業(yè)稅的計稅依據(jù)；對超出補償面積的部分按市場售價作為營業(yè)稅計征依據(jù)；對企業(yè)所得稅按市場銷售價格計算。在實際工作中，相信隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和法制的健全，隨著監(jiān)督體制的不斷增強，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償?shù)暮怂銜絹碓絹硗晟啤?/p>
參考文獻:
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要工作及業(yè)務(wù)特點
（一）主要工作業(yè)務(wù)范圍劃分 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。房地產(chǎn)企業(yè)所主要從事的業(yè)務(wù)有：土地的開發(fā)與經(jīng)營，涵蓋企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。房屋的開發(fā)與經(jīng)營，涵蓋房屋的開發(fā)指房屋的建造。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點主要有以下幾點： 首先是開發(fā)經(jīng)營的計劃性。企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計劃、銷售計劃進行開發(fā)經(jīng)營。其次是開發(fā)產(chǎn)品的商品性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。第三是開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。所謂復(fù)雜性包括兩個方面：經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜、涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多。第四是開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。第五是經(jīng)營風(fēng)險大。開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售行為的稅收繳納相關(guān)法律依據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售實行“預(yù)售許可制度”。根據(jù)原建設(shè)部《關(guān)于修改（城市商品房預(yù)售管理辦法）的決定》（建設(shè)部令第131號，2004年）的規(guī)定，開發(fā)商開發(fā)的商品房只有同時符合以下條件，才能開盤預(yù)售：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售收入會計確認與稅務(wù)要求
（一）會計確認 房地產(chǎn)作為一商品，由于其建設(shè)周期長、商品價值高、法律在物權(quán)轉(zhuǎn)移上規(guī)定以“登記”為要件等自身存在的特有性質(zhì)，“現(xiàn)房銷售”占比較低，而多以預(yù)售為主。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)商品房預(yù)售收入的會計確認就尤其值得關(guān)注。《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號――收入》規(guī)定，當(dāng)企業(yè)的銷售商品收入同時滿足下列條件時，才能予以確認：一是企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；二是企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；三是收入的金額能夠可靠地計量；四是相關(guān)的經(jīng)濟利益預(yù)計將流入企業(yè)；五是相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。顯然，房地產(chǎn)企業(yè)商品房預(yù)售收入在會計上不符合銷售收入的確認條件。因此，預(yù)收房款應(yīng)暫時掛賬“預(yù)收賬款”科目。
（二）稅務(wù)要求 稅務(wù)會計遵循法定性原則，即只要符合稅法規(guī)定的應(yīng)稅收入，不論其會計上如何處理，也不論其業(yè)務(wù)金額的大小，一律按稅法規(guī)定計征稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售收入涉及如下稅種：第一，營業(yè)稅金及附加。《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收賬款方式的，其納稅義務(wù)時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須按預(yù)售收入計繳營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加，繳納印花稅；第二，土地增值稅?！巴恋卦鲋刀悺钡暮怂悴煌凇盃I業(yè)稅金及附加”，因為土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)［2009］91號）第九條規(guī)定：納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條規(guī)定：對符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。第三，企業(yè)所得稅。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)［2009］31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房開發(fā)過程中的項目投資費用估算
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。房地產(chǎn)建設(shè)項目各項費用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設(shè)項目，其投資和費用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用．由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。
（一）開發(fā)成本 主要包括8項：（1）土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。（2）土地征用及拆遷安置補償費。土地征用費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進行。拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。（3）前期工程費。前期工程費主要包括：項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3%左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算。“三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。（4）建安工程費。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。（5）基礎(chǔ)設(shè)施費。它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。（6）公共配套設(shè)施費。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。（7）不可預(yù)見費。它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項之和為基數(shù)，按3%～5%計算。（8）開發(fā)期間稅費。開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。
（二）開發(fā)費用 主要是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。（1）管理費用?？砂错椖块_發(fā)成本構(gòu)成中前1-6項之和為基數(shù)，按3%左右計算。（2）銷售費用。它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售的各項費用。主要包括以下三項：廣告宣傳費，約為銷售收人的2%～3%；銷售費，約為銷售收入的1.5%～2%；其他銷售費用，約為銷售收入的0．5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4%～6%。（3）財務(wù)費用。指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用（如匯兌損失等）。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售的涉稅處理
由于其經(jīng)營活動的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計核算有如下特殊情況：產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同；產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜；經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳稅費的會計處理，制度上并沒有做出明確的統(tǒng)一規(guī)定，作者結(jié)合實際工作中的做法，對主要稅種談?wù)勛约旱目捶ā?/p>
（一）科目設(shè)置 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費”、“營業(yè)稅金及附加”、“管理費用”、“所得稅費用”等科目，核算各類預(yù)售收入應(yīng)繳納的稅費。其具體核算內(nèi)容可按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的對于會計科目的一般界定實施。
（二）營業(yè)稅費核算 由于樓盤尚未開發(fā)完工，財務(wù)會計遵循實質(zhì)重于形式原則，預(yù)售房款不符合商品銷售收入的確認條件，暫作“預(yù)收賬款”入賬。但是，稅法在確定計稅基礎(chǔ)時采取的是“形式主義”，往往遵循“形式重于實質(zhì)”原則，稅務(wù)會計更重視發(fā)票、索款憑據(jù)、合同等形式。按稅法規(guī)定，納稅人采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。即房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)售房款，即負有納稅義務(wù)，次月征稅期內(nèi)必須繳納營業(yè)稅及附加。根據(jù)收入、成本配比原則，收入不能確認，按預(yù)售款計算的營業(yè)稅金及附加也不能計提計入成本。按預(yù)收房款計算應(yīng)繳的營業(yè)稅金及附加時，借記“應(yīng)交稅費――（營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加）”，貸記“銀行存款”。樓盤開發(fā)完工，預(yù)售收入符合確認條件，此時，應(yīng)根據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)的“預(yù)收賬款”按相應(yīng)比例將“待轉(zhuǎn)稅費”轉(zhuǎn)入“營業(yè)稅金及附加”科目。借記“預(yù)收賬款”，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”；借記“營業(yè)稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費”。
（三）土地增值稅核算 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳上地增值稅，應(yīng)根據(jù)完工和結(jié)算竣工的工程項目，及時對土地增值稅進行清算。企業(yè)在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)繳的土地增值稅。借記“應(yīng)交稅費――應(yīng)交土地增值稅”，貸記“銀行存款”。待該房地產(chǎn)營業(yè)收入實現(xiàn)時，應(yīng)由當(dāng)期營業(yè)收入負擔(dān)的土地增值稅，借記“營業(yè)稅費”，貸記“應(yīng)交稅費――應(yīng)交土地增值稅”。該項目全部竣工、辦理結(jié)算后進行清算，收到退回多繳的土地增值稅，借記“銀行存款”，貸記“應(yīng)交稅費――應(yīng)交土地增值”。補繳土地增值稅，借記“應(yīng)交稅費――應(yīng)交土地增值稅”，貸記“銀行存款”。
（四）企業(yè)所得稅核算 國稅發(fā)［2009］31號關(guān)于《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。這種“預(yù)計毛利額”在會計上并不做賬務(wù)處理，只是在企業(yè)所得稅納稅申報上作為“調(diào)增項目”專項反映，計入應(yīng)納稅所得額。作者認為，以預(yù)計毛利額計繳的那部分企業(yè)所得稅額，在會計上作為“應(yīng)交稅費――應(yīng)交企業(yè)所得稅”借方反映，作為完工結(jié)轉(zhuǎn)銷售當(dāng)期應(yīng)繳企業(yè)所得稅的抵扣項。
一、非獨立核算方式下的會計科目設(shè)置
行政事業(yè)單位對于基本建設(shè)項目的非獨立核算，按照項目單位所執(zhí)行的會計制度和政府收支分類的支出經(jīng)濟分類科目的規(guī)定設(shè)置會計科目，根據(jù)《2010年政府收支分類科目》及現(xiàn)行的行政事業(yè)單位會計制度，設(shè)置會計科目如下。
(一)“經(jīng)費支出”科目行政單位在“經(jīng)費支出”科目的“項目支出”二級科目下，根據(jù)是否各級政府的發(fā)展與改革部門安排的預(yù)算撥款，設(shè)置“基本建設(shè)支出”和“其他資本性支出”三級會計科目進行基建投資的會計核算。發(fā)展與改革部門安排的預(yù)算撥款資金所建設(shè)的項目支出，在“基本建設(shè)支出”三級會計科目核算，其他部門安排的資金所建設(shè)的項目在“其他資本性支出”三級會計科目核算。
(二)“事業(yè)支出”科目事業(yè)單位在“事業(yè)支出”科目的“項目支出”二級科目下，根據(jù)是否發(fā)展與改革部門安排的預(yù)算撥款，設(shè)置“基本建設(shè)支出”和“其他資本性支出”三級會計科目進行基建投資的會計核算。發(fā)展與改革部門安排的預(yù)算撥款資金所建設(shè)的項目支出，在“基本建設(shè)支出”三級會計科目核算，其他部門安排的資金所建設(shè)的項目在“其他資本性支出”三級會計科目核算。
(三)“基本建設(shè)支出”科目核算各級發(fā)展與改革部門集中安排的一般預(yù)算財政撥款(不包含政府性基金、預(yù)算外資金以及各類拼盤自籌資金等)用于購置固定資產(chǎn)、戰(zhàn)略性和應(yīng)急性儲備、土地和無形資產(chǎn)，以及購建基礎(chǔ)設(shè)施，大型修繕?biāo)l(fā)生的支出，設(shè)置下列明細科目：一是房屋建筑物購建，反映用于購買、自行建造辦公用房、倉庫、職工生活用房、教學(xué)科研用房、學(xué)生宿舍、食堂等建筑物(含附屬設(shè)施、如電梯、通訊線路、水氣管道等)的支出；二是辦公設(shè)備購置，反映用于購置并按財務(wù)會計制度規(guī)定納入同定資產(chǎn)核算范圍的辦公家具和辦公設(shè)備的支出；三是專用設(shè)備購置，反映用于購置具有專門用途、并按財務(wù)會計制度規(guī)定納入固定資產(chǎn)核算范圍的各類專用設(shè)備的支出。如通信設(shè)備、發(fā)電設(shè)備、交通監(jiān)控設(shè)備、衛(wèi)星轉(zhuǎn)發(fā)器、氣象設(shè)備、進出口監(jiān)管設(shè)備等；四是交通工具購置，反映用于購置各類交通工具(如小汽車、摩托車等)的支出(含車輛購置稅)；五是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，反映用于農(nóng)田設(shè)施、道路、鐵路、橋梁、水壩和機場、車站、碼頭等公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的支出：大型修繕，反映按財務(wù)會計制度規(guī)定允許資本化的各類設(shè)備、建筑物、公共基礎(chǔ)設(shè)施等大型修繕的支出；信息網(wǎng)絡(luò)購建，反映政府用于信息網(wǎng)絡(luò)方面的支出。如計算機硬件、軟件等不符合財務(wù)會計制度規(guī)定的固定資產(chǎn)確認標(biāo)準(zhǔn)的，不在該科目反映；物資儲備，反映政府、軍隊為應(yīng)付戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害或意料不到的突發(fā)事件而提前購置的具有特殊重要性的軍事用品、石油、醫(yī)藥、糧食等戰(zhàn)略性和應(yīng)急性物質(zhì)儲備支出；其他基本建設(shè)支出，反映著作權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等無形資產(chǎn)購置支出，以及其他上述科目中未包括的資本性支出。
(四)“其他資本性支出”科目核算非各級發(fā)展與改革部門集中安排的用于購置固定資產(chǎn)、戰(zhàn)略性和應(yīng)急性儲備、土地和無形資產(chǎn)，以及購建基礎(chǔ)設(shè)施、大型修繕和財政支持企業(yè)更新改造所發(fā)生的支出。設(shè)置以下明細科目：一是房屋建筑物購建，反映用于購買反映用于購買、自行建造辦公用房、倉庫、職工生活用房。教學(xué)科研用房、學(xué)生宿舍、食堂等建筑物(含附屬設(shè)施、如電梯、通訊線路、水氣管道等)的支出；辦公設(shè)備購置，反映用于購置并按財務(wù)會計制度規(guī)定納入固定資產(chǎn)核算范圍的辦公家具和辦公設(shè)備的支出；專用設(shè)備購置：反映用于購置具有專門用途、并按財務(wù)會計制度規(guī)定納入固定資產(chǎn)核算范圍的各類專用設(shè)備的支出。如通信設(shè)備、發(fā)電設(shè)備、交通監(jiān)控設(shè)備、衛(wèi)星轉(zhuǎn)發(fā)器、氣象設(shè)備、進出口監(jiān)管設(shè)備等；)交通工具購置，反映用于購置各類交通工具(如小汽車、摩托車等)的支出(含車輛購置稅)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，反映用于農(nóng)田設(shè)施、道路、鐵路、橋梁、水壩和機場、車站、碼頭等公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的支出；大型修繕，反映按財務(wù)會計制度規(guī)定允許資本化的各類設(shè)備、建筑物、公共基礎(chǔ)設(shè)施等大型修繕的支出；信息網(wǎng)絡(luò)購建，反映政府手于信息網(wǎng)絡(luò)方面的支出。如計算機硬件、軟件等不符合財務(wù)會計制度規(guī)定的同定資產(chǎn)確認標(biāo)準(zhǔn)的，不在此科目反映；物資儲備，反映政府、軍隊為應(yīng)付戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害或意料不到的突發(fā)事件而提前購置的具有特殊重要性的軍事用品、石油、醫(yī)藥、糧食等戰(zhàn)略性和應(yīng)急性物質(zhì)儲備支出；土地補償：反映地方人民政府在征地和收購?fù)恋剡^程中支付的土地補償費；安置補助，反映地方人民政府在征地和收購?fù)恋剡^程中支付的土地補助費；地上附著物和青苗補償：反映地方人民政府在征地和收購?fù)恋剡^程中支付的地上附著物和青苗補償費；拆遷補償：反映地方人民政府在征地和收購?fù)恋剡^程中支付的拆遷補償費；其他資本性支出，反映著作權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等無形資產(chǎn)購置支出，以及其他上述科目中未包括的資本性支出。如娛樂、文化和藝術(shù)原作的使用權(quán)、購買國內(nèi)外影片播映權(quán)、購置圖書等。
(五)“基本建設(shè)支出”科目與“其他資本性支出”科目兩個科目的核算內(nèi)容基本上是相同的，主要有兩個方面差異：一是項目投資安排主體不同：“基本建設(shè)支出”科目核算的是發(fā)展與改革部門安排的財政預(yù)算資金，“其他資本性支出”科目核算的是發(fā)展與改革部門以外的安排的財政預(yù)算資金。二是土地費用處理方法不同：“其他資本性支出”增列了“土地補償”、“安置補助”、“地上附著物和青苗補償”、“拆遷補償”4個科目，而“基本建設(shè)支出”則沒有核算土地補償費用的明細科目，只能放到“其他基本建設(shè)支出”明細科目核算。在實際的會計核算工作中，“基本建設(shè)支出”科目下可以增設(shè)增列了“土地補償”、“安置補助”、“地上附著物和青苗補償”、“拆遷補償”4個科目分別核算土地補償費用，但在編制會計報表時，要并入“其他基本建設(shè)支出”明細項目中。
二、非獨立核算方式下的賬務(wù)處理方法
非獨立核算方式下的賬務(wù)處理方法，由于建設(shè)單位是否實行國庫集中支付，其處理方法也有所不同，國庫集中支付方式下的基建核算和非國庫集中支付方式下的基建核算如下。
(一)國庫集中支付方式下的基建核算行政事業(yè)單位的基本建設(shè)支出的賬務(wù)處理，在國庫集中支付方式下會計核算，不涉及項
目建設(shè)資金的直接撥款收入業(yè)務(wù)，只反映項目支出核算業(yè)務(wù)，在會計處理上，支出與撥款同時反映，借記“經(jīng)費支出――項目支出”科目，貸記“預(yù)算撥款――國庫直接支付”科目；同時，按照行政單位會計核算要求，借記“固定資產(chǎn)”科目、貸記“固定基金”科目，以反映基建投資的實際情況，也為編制基建項目的竣工財務(wù)決算提供完整的會計賬簿記錄資料。年度末，沒有使用而存放在國庫里的項目結(jié)余資金，按照單位正常的國庫結(jié)余資金處理，借記“財政應(yīng)返還額度”科目，貸記“預(yù)算撥款――財政直接支付(項目支出)”科目；下年度，使用上年結(jié)余資金時，借記“經(jīng)費支出――項目支出”科目，貸記“財政應(yīng)返還額度”科目。
[例1]2007年12月20日海州市機關(guān)事務(wù)管理局經(jīng)海州市發(fā)展與改革委員會(海發(fā)投[2007]369號)批準(zhǔn)擴建機關(guān)食堂600平方米，總投資額900萬元，資金由財政預(yù)算撥款。1月25日經(jīng)公開招標(biāo)由海州市國強建設(shè)有限公司中標(biāo)，實行包工包料建設(shè)，總價780萬元，并于當(dāng)日簽訂了合同，約定付款期限和付款方式：簽訂合同后3天內(nèi)支付30％，房屋結(jié)頂付40％，竣工驗收合格經(jīng)審計后再付20％，5％作為質(zhì)量保證金，在使用一年后符合質(zhì)量要求時付清。
(1)2008年1月28日按合同約定支付工程款234萬元，海州市國強建設(shè)有限公司開具了收款收據(jù)，由國庫集中支付了款項。
借：暫付款――海州市國強建設(shè)有限公司
234
貸：預(yù)算撥款――財政直接支付(項目支出)234
(2)2008年6月28日工程結(jié)頂，按合同約定支付工程款312萬元，海州市國強建設(shè)有限公司開具了收款收據(jù)，由國庫集中支付了款項。
借：暫付款――海州市圍強建設(shè)有限公司 312
貸：預(yù)算撥款――財政直接支付(項目支出)312
2008年9月18日工程竣工驗收合格，經(jīng)審價后確定造價790萬元，海州市同強建設(shè)有限公司開具了發(fā)票，留質(zhì)量保證金39.5萬元，本期支付203.5萬元，由國庫直接支付，
支付工程款：
借：暫付款――海州市國強建設(shè)有限公司 203.5
貸：預(yù)算撥款――財政直接支付(項目支出) 203.5
按發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)支付工程款和保證金
借：經(jīng)費支出――項目支出――基本建設(shè)支出
(房屋建筑物購置) 790
貸：暫付款――海州市國強建設(shè)有限公司 750.5
暫存款――海州市國強建設(shè)有限公司 39.5
結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)：
為了反映基建投資支出所形成的資產(chǎn)價值，綜合反映項目所形成資產(chǎn)的明細情況，按照《行政單位會計制度》固定資產(chǎn)核算的基本規(guī)定，設(shè)置“固定資產(chǎn)――××項目”進行基建支出成本的歸集，按照經(jīng)費支出金額做如下會計處理：
借：固定資產(chǎn)――食堂擴建工程
(建筑安裝工程投資) 790
貸：固定基金 790
值得注意的，如果上述預(yù)付工程款涉及工程竣工驗收跨年度時，會計人員在年度終了前，要對掛在暫付款賬戶的已經(jīng)支付工程款轉(zhuǎn)作“經(jīng)費支出”，借記“經(jīng)費支出――項目支出――基本建設(shè)支出(房屋建筑物購建)”科目，貸記“暫付款”科目；同時，借記“固定資產(chǎn)――××工程”科目，貸記“固定基金”科目。在轉(zhuǎn)賬時，最好要求施工單位開具“建筑業(yè)發(fā)票”轉(zhuǎn)賬。
[例2]2008年1月3日支付土地補償10萬元、安置補償10萬元、地上附著物和青苗補償5萬元、拆遷補償支出15萬元，由國庫直接支付。
借：經(jīng)費支出――項目支出
――基本建設(shè)支出(土地補償) 10
(安置補償) 10
(地上附著物和青苗補償) 5
(拆遷補償) 15
貸：預(yù)算撥款――財政直接支付(項目支出) 40
同時，將支出結(jié)轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”和“固定基金”賬戶：
借：固定資產(chǎn)――食堂擴建
(待攤投資――土地征用及遷移補償費) 40
貸：固定基金 40
[例3]2008年1月3日支付設(shè)計1.5萬元，由國庫直接支付。
借：經(jīng)費支出――項目支出
――基本建設(shè)支出(其他支出－設(shè)計費) 1.5
貸：預(yù)算撥款――財政直接支付(項目支出) 1.5
同時，將支出結(jié)轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”和“固定基金”賬戶：
借：固定資產(chǎn)――食堂擴建(待攤投資――設(shè)計費) 1.5
貸：固定基金 1.5
[例4]2008年1月23日支付招標(biāo)費2萬元，由國庫直接支付。
借：經(jīng)費支出――項目支出
――基本建設(shè)支出
(其他支出－招投標(biāo)費) 2
貸：預(yù)算撥款――財政直接支付(項目支出) 2
同時，將支出結(jié)轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”和“固定基金”賬戶：
借：固定資產(chǎn)――食堂擴建
(待攤投資――招投標(biāo)費) 2
貸：固定基金 2
[例5]2008年1月29日支付監(jiān)理費8萬元，由國庫直接支付。
借：經(jīng)費支出――項目支出
――基本建設(shè)支出
(其他支出－監(jiān)理費) 8
貸：預(yù)算撥款――財政直接支付(項目支出) 8
同時，將支出結(jié)轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”和“固定基金”賬戶：
借：固定資產(chǎn)――食堂擴建
(待攤投資――監(jiān)理費) 8
貸：固定基金 8
[例6]2008年1月29支付食堂基建資料打印費0.038萬元，會議費0.092萬元，差旅費0.02萬元，現(xiàn)金支付。
借：經(jīng)費支出――項目支出――辦公費0.038
―會議費0.092
――差旅費0.02
貸：現(xiàn)金0.15
按照財政部《基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》，行政單位不獨立核算的建設(shè)項目，不核算建設(shè)單位管理費，其發(fā)生的與建設(shè)項目有關(guān)的管理費，直接在正常的行政經(jīng)費預(yù)算中列支，不計人項目工程成本，如支付的管理人員工資、津補貼、交通費、辦公費等直接列作“經(jīng)費支出”，不結(jié)轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”和“固定基金”賬戶。因此，本例涉建設(shè)單位管理費直接在經(jīng)費支出的項目支出下的“辦公費”、“會議費”、“差旅費”明細科目核算，作為當(dāng)期經(jīng)費支出，不計入固定資產(chǎn)成本。
(二)非國庫集中支付方式下的基建核算行政事業(yè)單位基本建設(shè)投資，在非國庫集中支付方式下的基建核算涉及項目建設(shè)資金的撥款和項目資金的支出，收到撥款時，在會計處理上，支出與撥款同時反映，借記“銀行存款”科目，貸記“預(yù)算撥款――項目支出”科目；發(fā)生項目支出時，借記：“經(jīng)費支出――項目支出”科目，貸記“銀行存款”等科目，同時，按照行政單位會計核算要求，借記“固定資產(chǎn)”科目、貸記“固定基金”科目，以反映基建投資的實際情況，也為編制基建項目的竣工財務(wù)決算提供完整的會計賬簿記錄資料。年度末，結(jié)余建設(shè)資金存放在銀行帳戶里，不做賬務(wù)處理，項目竣工后，財政部門收回結(jié)余資金時，借記“預(yù)算撥款――項目支出”科目，貸記“銀行存款”科目。下面以事業(yè)為例，說明非國庫集中支付方式下的基建核算。
[例7]2009年1月15日海州市疾病控制中心(事業(yè)單位)經(jīng)市衛(wèi)生局批準(zhǔn)擴建化驗室250平方米，投資100萬元。由財政撥款。--2009年1月25日收到銀行轉(zhuǎn)來的財政預(yù)算撥款收賬通知單，化驗室
建設(shè)撥款50萬元。
借：銀行存款 50
貸：財政補助收人――項目支出 50
[例8]2009年1月20日銀行轉(zhuǎn)賬支付土地儲備中心土地補償15萬元。
借：事業(yè)支出――項目支出
――其他資本性支出(土地補償) 15
貸：銀行存款 15
借：固定資產(chǎn)(待攤投資――土地征用及遷移補償費) 15
貸：固定基金 15
[例9]2009年1月28日，開出轉(zhuǎn)賬支票付設(shè)計費5000元。
借：事業(yè)支出―項目支出――其他資本性支出
――(其他支出－設(shè)計費) 0.5
貸：銀行存款 0.5
借：固定資產(chǎn)――(待攤投資――設(shè)計費) 0.5
貸：固定基金 0.5
[例10]2009年2月28日，開出轉(zhuǎn)賬支票付招投標(biāo)費0.98萬元。
借：事業(yè)支出――項目支出――其他資本性支出
――(其他支出一招投標(biāo)費) 0.98
貸：銀行存款 0.98
借：固定資產(chǎn)――(待攤投資――招投標(biāo)費) 0.98
貸：固定基金 0.98
[例11]2009年3月1日，與方圓建設(shè)有限公司簽訂項目施工合同，實行“包工包料”，合同總價80萬元，開出轉(zhuǎn)賬支票付首期工程款300000元。
借：預(yù)付賬款――方圓建設(shè)有限公司 30
貸：銀行存款 30
[例12]2009年3月3日，支付浙江南方工程公司監(jiān)理費1萬元。
借：事業(yè)支出――項目支出――其他資本性支出
――(其他支出－監(jiān)理費) 1
貸：銀行存款 1
借：固定資產(chǎn)――(待攤投資――監(jiān)理費) 1
貸：固定基金 1
[例13]2009年3月25日收到銀行轉(zhuǎn)來的財政預(yù)算撥款收賬通知單，化驗室建設(shè)撥款50萬元。
借：銀行存款 50
貸：財政補助收入――項目支出 50
[例14]2009年4月15日，按工程進度，開出轉(zhuǎn)賬支票付第二期工程款300000元。
借：預(yù)付賬款――方圓建設(shè)有限公司 30
貸：銀行存款 30
2009年6月12日以現(xiàn)金支付竣工驗收費用0.09萬元。
借：事業(yè)支出――項目支出――其他資本性支出
――(其他支出－驗收費) 0.09
貸：現(xiàn)金 0.09
借：固定資產(chǎn)――(待攤投資――其他費用) 0.09
貸：固定基金 0.09
[例15]2009年6月28日，工程竣工驗收合格，經(jīng)工程造價評審機構(gòu)審核后確定項目結(jié)算造價80.5萬元，方圓建設(shè)有限公司開具了發(fā)票，留質(zhì)量保證金4.25萬元，扣除預(yù)付賬款60萬元，以銀行轉(zhuǎn)賬支付16.25萬元。
(1)根據(jù)結(jié)算發(fā)票，確定房屋造價
借：事業(yè)支出――項目支出
――其他資本性支出(房屋建筑物購建) 80.5
貸：應(yīng)付賬款――方圓建設(shè)有限公司 80.5
(2)結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)
借：固定資產(chǎn)――實驗室 80.5
貸：固定基金 80.5
(3)結(jié)算房款
借：應(yīng)付賬款――方圓建設(shè)有限公司 76.25
貸：預(yù)付賬款――方圓建設(shè)有限公司 60
銀行存款 16.25
[例16]根據(jù)上述所形成的固定資產(chǎn)，登記固定資產(chǎn)分類明細賬，計算化驗室的決算成本。
通過上述固定資產(chǎn)明細賬，實驗室建筑總成本98.07萬元，每平方米造價。0.39228萬元，實際投資總額控制在預(yù)算總額100萬元以內(nèi)，節(jié)約資金1.93萬元。
三、非獨立核算方式下的基建竣工財務(wù)決算處理
非獨立核算方式下的基建竣工財務(wù)決算處理，按照財政部頒發(fā)的《基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》等文件要求辦理，主要有三個環(huán)節(jié)需要處理：一是編制竣工財務(wù)決算報告，二是報批竣工財務(wù)決算；三是清理項目結(jié)余資金。
(一)竣工財務(wù)決算報告的編制非獨立核算的基建項目竣工后，也要按規(guī)定編報竣工財務(wù)決算報告，經(jīng)單位負責(zé)人簽字后，報同級財政部門審批。竣工決算報告包括會計報表和編制說明兩個部分。其基本格式和編制要求，按財政部頒發(fā)的《基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》執(zhí)行。行政事業(yè)單位基建會計非獨立核算平時不需要單獨編制會計報表，在工程竣工后，按照基本建設(shè)管理規(guī)定辦理竣工財務(wù)決算，編制竣工決算報表，并辦理資產(chǎn)交付使用手續(xù)。為了反映竣工財務(wù)決算的情況，可以根據(jù)《基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》和行政事業(yè)單位年終決算報表編制的有關(guān)要求，結(jié)合財務(wù)管理的需要，一般應(yīng)編制下列會計報表：基本建設(shè)項目概況表；交付使用資產(chǎn)總表；交付使用資產(chǎn)明細表；待攤投資明細表；基本建設(shè)資金收支情況表。
上述《基本建設(shè)項目概況表》、《交付使用資產(chǎn)總表》、《交付使用資產(chǎn)明細表》是基本建設(shè)竣工財務(wù)決算必須報送的報表，《待攤投資明細表》可根據(jù)當(dāng)?shù)刎斦块T要求編報?！痘窘ㄔO(shè)資金收支情況》是考慮全面反映項目建設(shè)資金的來源與使用以及結(jié)余的情況，并與行政事業(yè)單位年終決算報表一《基本建設(shè)類收入支出總表》銜接設(shè)置，實際工作中，可根據(jù)當(dāng)?shù)刎斦块T批復(fù)竣工財務(wù)決算要求，決定是否編報?！痘窘ㄔO(shè)資金收支情況表》格式參考《基本建設(shè)類收入支出總表》設(shè)計，并以海州市疾病控制中心化驗室為例編制《基本建設(shè)資金收支情況表》。
(二)竣工財務(wù)決算報告審批建設(shè)單位編制好竣工財務(wù)決算報告后，報送主管財政部門審批。如果財政部門要求竣工決算報告“先評審、后審批”的，則先送財政評審機構(gòu)或委托社會中介機構(gòu)評審后，再報送財政審批部門辦理審批手續(xù)，在取得財政部門審批手續(xù)后，建設(shè)單位辦理項目轉(zhuǎn)賬，結(jié)清賬戶。
(三)基建結(jié)余資金的處理基建項目竣工后，尚有資金結(jié)余的，按照專款專用原則，財政部門一般要求，交回國庫。
[例17]如果上述結(jié)余款項1.97萬元，財政部門收回，由銀行劃轉(zhuǎn)至國庫。
【關(guān)鍵詞】 會計核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；會計處理
從目前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理結(jié)構(gòu)來講，其在會計核算的業(yè)務(wù)處理上，尚未健全仍存在許多問題，嚴重制約了房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展。因此，如何有效完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算制度，加強會計制度建設(shè)，早已成為房地產(chǎn)企業(yè)的首要工作。以下筆者以房地產(chǎn)會計核算業(yè)務(wù)中納稅處理為例，分析目前房地產(chǎn)會計納稅核算中存在的主要問題，提出解決對策，以供參考。
1．房地產(chǎn)企業(yè)會計核算在稅收業(yè)務(wù)處理方面存在的問題
1.1在會計準(zhǔn)則和稅收法規(guī)中存在收入確認差異
會計準(zhǔn)則和稅收法規(guī)中存在著收入確認主要表現(xiàn)在以下兩方面：第一，企業(yè)的預(yù)售銷售，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得房地產(chǎn)的預(yù)售許可證之后，就可以預(yù)售上市，其銷售所得按其性質(zhì)可分為預(yù)收款和暫收款，是不確認收入的。待驗收工程和產(chǎn)品并辦完交接手續(xù)后，才能進行收入確認，由“預(yù)收賬款”賬戶轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶。稅法上通常將預(yù)收款歸為“預(yù)售收入”，并按照稅法規(guī)定預(yù)計其預(yù)售毛利率計算預(yù)交所得稅。第二，企業(yè)的按揭銷售，只有在開發(fā)商賬戶上收到銀行轉(zhuǎn)來的按揭款時會計才確認收入。在稅法中的相關(guān)規(guī)定，則是實際收到首付款之日起確認收入的實現(xiàn)，在銀行辦理按揭貸款轉(zhuǎn)賬之日確認收入余款的實現(xiàn)。
1.2在附屬設(shè)施收入上存在的核算處理問題
企業(yè)沒有將停車位、地下室以及銷售閣樓等附屬設(shè)施的銷售計入收入中；沒收客戶違約金、購房放棄的訂購金、誤工罰款、先租后售和政府獎勵等均未入賬；上房費、采光費和宣傳費等費用的收取未計收入。
1.3在產(chǎn)品開發(fā)中所存在的收入核算問題
將本企業(yè)自主研發(fā)的產(chǎn)品用于贊助、捐贈、職工福利、獎勵、并分配給企業(yè)股東或是投資者等，均未進行納稅申報；進行舊城改造，搬遷戶接受到的補償房，償還面積和拆遷面積之間的差價收入并沒有合并到場頻完工后和收入中，影響了企業(yè)預(yù)售款的及時結(jié)轉(zhuǎn)。
1.4房地產(chǎn)企業(yè)在成本費用上存在的收入核算問題
違規(guī)發(fā)票入賬：舊版已經(jīng)作廢的發(fā)票、經(jīng)過涂改或是自行填開的發(fā)票等；開發(fā)成本未按照“工程結(jié)算單據(jù)”進行列支，而是按照預(yù)計和合同金額列支的，有的甚至白條入賬。成本核算的對象被混淆，成本的提前列支，自用或有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施沒有單獨核算其成本，而將其直接計入企業(yè)的主營業(yè)務(wù)成本。
成本劃分不明確，實行成本配比結(jié)轉(zhuǎn)。產(chǎn)品開發(fā)成本與期間費用的計算不夠規(guī)范，尚未竣工驗收完成的產(chǎn)品均并入了營業(yè)成本，提前并一次性列支應(yīng)由各期來分擔(dān)土地成本，沒有將土地成本、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程等分攤到獨立核算的企業(yè)配套設(shè)施中。期間費用的列支標(biāo)準(zhǔn)與范圍擴大，計稅的所得額。企業(yè)將預(yù)售收入作為業(yè)務(wù)宣傳費和招待費、廣告費的計算基數(shù)，計入企業(yè)的管理費用；完工前的開發(fā)產(chǎn)品借款利息，實行一次性的方式計入當(dāng)期損益。企業(yè)的各類明細的核算科目的未按照開發(fā)產(chǎn)品的對象進行設(shè)置。
2．強化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算在稅收業(yè)務(wù)處理方面的完善對策
2.1 加強房地產(chǎn)企業(yè)的票據(jù)管理
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)強化票據(jù)管理，完善票據(jù)的領(lǐng)用制度，以此完善納稅業(yè)務(wù)處理。如：預(yù)收房款收據(jù)以及代收的各種集資款等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外使用的收據(jù)，應(yīng)當(dāng)視其為發(fā)票對其進行管理，完善票據(jù)的領(lǐng)用存的制度，便于稅務(wù)部門的檢查。并嚴格遵守預(yù)收款預(yù)繳制度，時繳納稅款。
2.2建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算
2.2.1明確企業(yè)核算范圍
房地產(chǎn)的銷售收入通常指自行開發(fā)的房地產(chǎn)的銷售所得、銷售商品房所得的收入、配套設(shè)施的銷售所得、土地轉(zhuǎn)讓所得的收入。與購買方事前簽訂的購銷合同、房地產(chǎn)的開發(fā)按合同內(nèi)容進行的就屬于自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其中也包括購買方事前未簽訂購銷合同的房地產(chǎn)。周轉(zhuǎn)房的出售、舊城改造中的回遷戶的拆遷面積內(nèi)所交納房產(chǎn)安置權(quán)款、超出面積的房產(chǎn)款，均應(yīng)包含在“銷售收入”的核算范圍中，面積的房產(chǎn)款，也在“銷售收入”核算范圍內(nèi)，而自用房產(chǎn)出外，應(yīng)作固定資產(chǎn)核算。
2.2.2正確應(yīng)用收入確認標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)企業(yè)的商品銷售通常要簽訂房產(chǎn)預(yù)售合同、交付房款、簽訂正式的房產(chǎn)銷售合同、驗收合格的工程、交付買方驗收合同并進行產(chǎn)權(quán)過戶四道程序。在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完成竣工驗收的前后進行合同的簽訂，該合同從一定意義上來講僅屬于合約的一種，買方認可驗收房屋時，買方就尚未接受商品的所有權(quán)上具有的風(fēng)險與報酬，不管款項是否收付，都不符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認條件。開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收、辦好移交手續(xù)之前，房地產(chǎn)預(yù)售款，僅能進行預(yù)收或暫收款處理，不作收入確認。僅當(dāng)客戶與企業(yè)簽訂了正式的銷售合同，遵循法律手續(xù)；房屋竣工并驗收合格后，客戶確認了房屋的面積、結(jié)構(gòu)和付款方式之后，交易雙方完成移交手續(xù)；能夠可靠的計量收入金額時，可進行銷售收入確認，簡言之，就是只有房屋完工并交到購房者手中，才可以由預(yù)售賬款劃入主營業(yè)務(wù)收入。
2.3健全預(yù)售方式下的房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅費的核算
對于尚未竣工的開發(fā)產(chǎn)品，房地產(chǎn)預(yù)售所得因未符合企業(yè)收入的確認標(biāo)準(zhǔn)，因此，房地產(chǎn)預(yù)售款，不得確認收入，暫計入預(yù)收賬款的會計科目中；只有在開發(fā)產(chǎn)品竣工完成驗收完畢并辦理了移交手續(xù)，該項房地產(chǎn)銷售方得以實現(xiàn)，才可由“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)化為“主營業(yè)務(wù)收入”。房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報時，應(yīng)借“應(yīng)交稅費”二級科目為“預(yù)交營業(yè)稅或城建稅或是印花稅”等會計科目，貸方的一級科目與借方相同，二級科目應(yīng)為“應(yīng)交營業(yè)稅”；進行收入的確認時，方可將這一部分應(yīng)負的稅費轉(zhuǎn)出，借方為“營業(yè)稅金及附加”，貸方則應(yīng)記為“應(yīng)交稅費——預(yù)交營業(yè)稅”，只有這樣才可以實現(xiàn)企業(yè)收入與稅費的準(zhǔn)確配比，并做到對企業(yè)的實際經(jīng)營情況和報表項目的財務(wù)深化分析反映的恰當(dāng)性、公允性。
結(jié)束語
總之，我國的房地產(chǎn)市場尚處于發(fā)展階段，企業(yè)會計核算也并未完善。本文僅分析了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的納稅部分，并針對其中存在的問題提出了幾點解決措施。我們相信，在我國經(jīng)濟逐漸發(fā)展、會計制度與準(zhǔn)則的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算也將逐漸規(guī)范、完善。
參考文獻
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【關(guān)鍵詞】企業(yè)清算 會計與稅務(wù)審計 實務(wù) 討論
一、企業(yè)清算會計的內(nèi)容
企業(yè)清算程序只要開始運營，相應(yīng)的工作就會馬上開展，在進行清算之前，就必須要先成立清算組，這是會計工作的第一步。
（一）成立清算組。
企業(yè)在運營過程中，一旦宣告破產(chǎn)解散并成立清算組之后，就必須要接受清算組的工作指導(dǎo)，對企業(yè)資產(chǎn)進行全面的整理登記，并做好相應(yīng)的登記工作。并且對于企業(yè)中各項資產(chǎn)的損失、債務(wù)債權(quán)等等情況進行全面的核算。通常情況下，有限責(zé)任公司的清算組是由全體股東共同組成的，但是也可以外聘注冊會計師、注冊律師等等作為清算組成員進行清算工作。清算組在進行工作的過程中，必須要正確清算公司財產(chǎn)，并根據(jù)實際情況編制資產(chǎn)負責(zé)表以及財產(chǎn)清單；另外，可以通知債權(quán)人、代表公司參與民事訴訟活動；清算組還必須要完成破產(chǎn)公司沒有完成的業(yè)務(wù)，清繳債權(quán)、債務(wù)等等，然后將其剩余財產(chǎn)進行計算。
（二）設(shè)立清算賬戶。
清算組要增設(shè)清算損益類賬戶，該賬戶主要是用來核對清算過程中產(chǎn)生的費用、損害以及轉(zhuǎn)讓土地所獲得的凈收益等等。這些方面就包括了三個賬戶，首先，“清算損益”賬戶是用來核對被清算企業(yè)在清算期間處理資產(chǎn)、債務(wù)償還產(chǎn)生的損益；其次，“土地轉(zhuǎn)讓收益”賬戶是用來核對被清算企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地取得的收益，以及企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地過程中稅費以及成本等等；最后“清算費用賬戶”是用來核對被清算企業(yè)在清算過程中產(chǎn)生的費用，然后對其明確賬目中收益情況。
另一個方面，取消賬戶也是企業(yè)進行清算過程中重要組成部分。傳統(tǒng)企業(yè)財務(wù)會計中，“所有者權(quán)益”賬戶在企業(yè)進行轉(zhuǎn)讓清算后就會被取消。各項費用將會全數(shù)轉(zhuǎn)入“清算損益”賬戶。
清算過程中，所有包含調(diào)整項目的賬戶都必須要與其他賬戶進行合并，并按照所反映的內(nèi)容進行核對。比如“固定資產(chǎn)”賬戶以及其“減值賬戶”都將合并為“固定資產(chǎn)”賬戶。另外，只要是性質(zhì)相近的賬戶都應(yīng)該將其進行合并，這樣就會能夠有效提高清算組的工作效率，并且，也更加容易清算組開展工作。
（三）清理財產(chǎn)，重新整理編制資產(chǎn)負債表。
清算活動開始的時候，清算組應(yīng)該對企業(yè)所擁有的全部資產(chǎn)進行計算。有效確定企業(yè)的財產(chǎn)范圍，對清算之后的資產(chǎn)進行有效盤點，這里列出了企業(yè)進行清查之后的債務(wù)情況：第一，支付有關(guān)破產(chǎn)費用，將企業(yè)職工的工資、破產(chǎn)財務(wù)管理費用、變賣以及分配所得等，所有必須要支付的費用都必須要按照實際的發(fā)放額度，借記“清算費用”、貸記“現(xiàn)金”、“存款”等等；第二，對于應(yīng)收款項的一些債權(quán)，實際收到的金額以及預(yù)計可以轉(zhuǎn)現(xiàn)金額的差值全部計入清算損益，企業(yè)產(chǎn)品、生產(chǎn)材料以及存貨等等都要進行轉(zhuǎn)現(xiàn)、變賣，將機器設(shè)備、房屋等等固定的資產(chǎn)以及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)現(xiàn)，將其收入與其賬面價值的差額等等都計入清算損益；第三，清算組在開始清算時，可以根據(jù)清算企業(yè)提交的余額表，將其有關(guān)科目的余額轉(zhuǎn)入新的賬戶；第四，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)利、支付離退休職工有關(guān)費用以及安置費用等等；第五，在進行清償債務(wù)的時候，借記登記方必須要登記所清償債務(wù)的賬面價值，貸記方登記“現(xiàn)金”、“銀行存款”等等，將其差額計入“銀行存款”。第六，在進行清算終結(jié)的時候，必須要將“清算費用”、“轉(zhuǎn)讓土地收益”等等剩余額度計入清算損益，并將允許被消除不再清償?shù)膫鶆?wù)轉(zhuǎn)入清算損益。
二、企業(yè)清算會計的稅務(wù)處理
（一）企業(yè)清算的所得稅處理。
企業(yè)在清算過程中，所得稅的處理內(nèi)容大概有：首先，企業(yè)所有資產(chǎn)都必須要按照一定的市場交易情況實現(xiàn)其價值，并且要確認其資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或者是損失；其次，必須要確認債務(wù)清償、債權(quán)清理之后的收益以及損失；并且企業(yè)必須要依法彌補虧損；最后企業(yè)可以向股東分配剩余財產(chǎn)，確認其應(yīng)該支付的股息等等。
在進行清算的過程中，必須要注意一些問題：清算所得到的費用并不適用于一些稅優(yōu)惠政策，現(xiàn)階段國家對于一些產(chǎn)業(yè)實行了扶持政策，給予這些企業(yè)一些稅收優(yōu)惠政策。但是企業(yè)在進行清算的時候，已經(jīng)無法進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動，所以，此項政策并不適于該企業(yè)。企業(yè)在進行清算的過程中，對于資產(chǎn)上面的損失，稅法并沒有相應(yīng)的政策進行約束。由于清算過程中損失是由人民法院進行確認的，因此，就不必再經(jīng)報相應(yīng)的稅務(wù)機關(guān)。另外必須要正確認識虧損彌補，必須要意識到虧損彌補并不屬于稅收優(yōu)惠政策的范圍，所以不能夠進行套用。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)在納稅年度產(chǎn)生的虧損，可以轉(zhuǎn)移至下一年度結(jié)算，但轉(zhuǎn)移年度不能夠超過五年。
（二）企業(yè)清算土地增值稅的納稅情況。
按照我國有關(guān)稅法文獻規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地過程中產(chǎn)生的增值，必須要繳納一定的稅務(wù)。我國稅務(wù)總局以及財務(wù)部門對于土地增值稅都有明確規(guī)定：首先，轉(zhuǎn)讓的舊房產(chǎn)，必須要根據(jù)房屋的預(yù)估價格、土地轉(zhuǎn)讓成本等等扣除其中一些稅務(wù)；其次，企業(yè)破產(chǎn)之后，假如其它企業(yè)來接受破產(chǎn)財產(chǎn)就必須要安置其破產(chǎn)企業(yè)的職工，只有這樣，才能夠享受企業(yè)兼并帶來的優(yōu)惠政策，簡而言之，就是被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中，可以暫免土地增值稅務(wù)。
（三）清算期間流轉(zhuǎn)稅的稅務(wù)處理。
對于納稅人的破產(chǎn)倒閉問題、破產(chǎn)后銷售的貨物、解散等等情況，必須要按照相應(yīng)的稅法標(biāo)準(zhǔn)實行收稅。清算期間企業(yè)銷售貨物的流轉(zhuǎn)稅務(wù)必須要按照企業(yè)在正常營業(yè)過程中計算辦法進行計算繳納。對于企業(yè)清算結(jié)束之前仍舊存在，沒有進行抵押的稅額，應(yīng)將其計入“清算損益”的街機房，不能夠隨意申請退稅。
參考文獻：
[1]王連國.關(guān)于企業(yè)清算中清算凈損益及股東分回收益的涉稅處理[J].商業(yè)會計，2013（10）.
一、在兩個開發(fā)區(qū)座談的主要內(nèi)容：
(一)公司經(jīng)營方面：
兩個開發(fā)區(qū)的總公司都經(jīng)歷了與管委會“兩塊牌子、一套班子”的合署辦公階段。不同的是一個先合后分，一個是先分后合。
xx開發(fā)區(qū)總公司，在2017年之前，老總由副主任兼，比較獨立。2017年，因為管委會主要領(lǐng)導(dǎo)變動，并入財政局合署辦公，采取“大財政、大預(yù)算、大融資”的管理模式。實行“三權(quán)分離”，決策權(quán)(管委會)、預(yù)算概算(總公司)、建設(shè)權(quán)(建設(shè)局)。總公司的定位是投融資平臺。
xx開發(fā)區(qū)總公司經(jīng)過26年的發(fā)展歷程，成份比較復(fù)雜。在財務(wù)管理與控制方面，初期與管委會合在一起，常務(wù)副主任兼老總?，F(xiàn)在則相對獨立，但總公司財務(wù)部還是要承擔(dān)財政局一部分分工。總公司的定位是：一城市運營商。第一是負責(zé)土地開發(fā)，包括征地拆遷，但為了回避關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)起見，拆遷、安置采取了兩條線管理;第二是承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè);第三是低價位商品房建設(shè)。二在早期有市場行為。一方面做過房地產(chǎn)開發(fā)項目，主要是在區(qū)外發(fā)展，做利潤。另一方面組建外貿(mào)集團，現(xiàn)在是全國五十強;三是政府投資機構(gòu)。一方面是管理投資工作，其中一個大的亮點是投資銀行業(yè)，在江蘇銀行和交通銀行都有股份。另一方面是滿足引進外資需要。具體是做了江蘇王子、創(chuàng)投基金(擔(dān)保公司)和高科技領(lǐng)域。
比較一下兩個開發(fā)區(qū)總公司的發(fā)展歷程，我們很容易得出一個結(jié)論：投資公司的運行沒有一成不變的模式，應(yīng)因時而變，“方便管理、利于大局，增速發(fā)展”才是硬道理。獨立不獨立，只是領(lǐng)導(dǎo)分工問題，不是決定公司發(fā)展與否的關(guān)鍵因素。
所以，此前一直困擾我們的“新城公司缺乏自主權(quán)，運行不順暢”的問題，說到底，其實是由于我們單純站在公司角度考慮的原因，是缺乏全局觀念的表現(xiàn)。
(二)土地運作
從介紹的情況看，兩地思想都比較解放，善于規(guī)避政策，勇于創(chuàng)新措施，敢于以我為主。都力求利用最少的土地資源，開發(fā)更大的經(jīng)濟效益。用他們的話就是“沒有大的項目、好的項目，是不會輕易批土地的”。當(dāng)然，兩地的發(fā)展也同樣受到了土地指標(biāo)的瓶頸制約。xx開發(fā)區(qū)抓住機遇，曾以9800元/畝的價格購買了其他地區(qū)10000畝的土地指標(biāo)，主要作為安置房的土地儲備，因為今后回遷戶必然要求把他們的安置房由小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)，從而引發(fā)不穩(wěn)定因素。而且，對于已經(jīng)落戶的產(chǎn)能相對較低、土地產(chǎn)出比不高，或者不符合整體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局要求的企業(yè)，xx采取了合同一到期就不再續(xù)約的做法，重新收回土地、重新布局。這其實也是我們招商引資的一個契機，發(fā)達地區(qū)產(chǎn)調(diào)整出局的企業(yè)，在我們這里應(yīng)該還是會有一定的發(fā)展空間的，可以與我們其它的招商項目綜合考慮。
除了土地的一級開發(fā)外，兩個地區(qū)還都進行了房地產(chǎn)開發(fā)。xx開發(fā)區(qū)的一個成功做法是與xx中學(xué)(xx母校)強強聯(lián)合，由開發(fā)區(qū)在境內(nèi)提供土地，xx中學(xué)投資，新建xx中學(xué)分校，從而帶動周邊開發(fā)的房地產(chǎn)項目升值更快、運營更好，實現(xiàn)了社會效益和經(jīng)濟效益的雙贏。xx開發(fā)區(qū)由于成立較早(1984年12月)，沾了政策的光，起步階段是國務(wù)院投資助推，用他們的話說就是“當(dāng)初錢都花不完的”，所以，在土地整理方面是做好“七通一平”才掛牌上市。在方面我們目前還不具備這樣的財力，只作為情況通報提一下。
(三)財務(wù)管理和投融資工作[ 蓮 ~ 山 課 件 ]
第一，財務(wù)管理方面。
由于其必須符合總公司運營模式的要求，具體業(yè)務(wù)的處理方法林林總總，這里就不再展開。
但有一個共性問題，就是由于開發(fā)區(qū)高速發(fā)展的特殊性，政企業(yè)務(wù)交叉的現(xiàn)象難以避免，表現(xiàn)在會計處理上，就是即便最新的《會計準(zhǔn)則》里面的會計科目，也滿足不了新的業(yè)務(wù)要求。和我們一樣，兩地也都采取了“自造”會計科目的做法。比如在處理房地產(chǎn)開發(fā)子公司的成本核算上，xx總公司就設(shè)立了“開發(fā)成本”的會計科目。由于業(yè)務(wù)關(guān)系過于繁多，區(qū)分起來十分困難，有些會計科目甚至都細化到了六級、七級。最后審計的時候，鑒于業(yè)務(wù)的真實性和合理性，審計人員也只能一笑認可。
相信不久的將來，隨著相關(guān)法律、法規(guī)的進一步完善，國家一定會出臺一個區(qū)別于其他的、專門適合于開發(fā)區(qū)的會計準(zhǔn)則。相當(dāng)于介乎企業(yè)會計和事業(yè)會計之間的一個會計門類。
第二，投融資工作。
在投資方面，開發(fā)區(qū)的投入產(chǎn)出周期較長，在投入產(chǎn)出比上，不能也不應(yīng)與企業(yè)相比較，因為這里面還有個社會效益和社會責(zé)任的問題。尤其在開發(fā)區(qū)普遍存在的、資金運轉(zhuǎn)極端困難的情況下，這個周期就更顯漫長，投入產(chǎn)出比也更像是杯水車薪。因此，在資金遠遠滿足不了投資需要的情況下，兩地開發(fā)區(qū)在早期的時候，都采取過一些非常措施。比如對于標(biāo)準(zhǔn)廠房的問題，xx就采取過先給企業(yè)使用幾年，再成本價賣給企業(yè)的“壯士斷腕”的做法?？雌饋黹_發(fā)區(qū)是虧了，但其實從另一個角度來說，賣過的廠房還在開發(fā)區(qū)，收回的資金又可以繼續(xù)投入。這完全是特殊時期的特殊之舉，是因勢而為的變通做法，不能也不應(yīng)按平常時期的標(biāo)準(zhǔn)來衡量和看待。
在融資方面，兩地都采取了發(fā)展、做實子公司，自主搭建融資平臺、提高銀行授信額度的積極做法。為了做大企業(yè)的營業(yè)收入和現(xiàn)金流，滿足銀行更大授信額度的要求，各個子公司相互間的變通交易就順理成章了。xx開發(fā)區(qū)由于資金需求和缺口更大，投入的人力相對更多，有10名融資人員分兵出擊，多點開花。尤其值得我們借鑒的是，他們與股份制銀行的成功合作。由于體制的原因，可以變通的余地相對更大、機會更多。
二、總的體會和幾點建議
(一)總的體會
這次考察的兩個開發(fā)區(qū)都是二級市的開發(fā)區(qū)，起步更早，規(guī)模更大，在經(jīng)濟總量、影響力和吸引力上我們確實沒有可比性。之所以選擇去，主要是兩地發(fā)展理念、業(yè)務(wù)水平以及文化底蘊打動了我們，尤其是他們的業(yè)務(wù)，值得我們學(xué)習(xí)的地方很多。從結(jié)果來看也是收獲頗豐，不虛此行。
但是，讓我們不曾想到的是，我們引以為驕傲的xx，人家居然都沒聽說過。我們的宣傳工作確實太落后了。要知道，我們?nèi)サ目墒沁@些城市的最前沿——開發(fā)區(qū)，而且又是本省，同在江北。
(二)幾點建議
1、建議管委會在財力許可的情況下，今后有針對性的多組織人員出去學(xué)習(xí)，效果當(dāng)會立竿見影。
2、進一步加大宣傳工作力度，尤其要針對各地的開發(fā)區(qū)。人家都沒聽說過我們，再多的機會，也不會想到我們。