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關(guān)鍵詞：線路安裝；施工質(zhì)量；火災(zāi)自動報警；消防聯(lián)動控制系統(tǒng)
中圖分類號：TU7 文獻標識碼：B 文章編號：1009-9166（2011）0020(C)-0187-02
一、典型案例
南寧市某大型住宅小區(qū)，火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)設(shè)備點數(shù)3500點左右，在實際運行過程中出現(xiàn)過如下情況：（一）消防報警主機經(jīng)常顯示大量故障，現(xiàn)場設(shè)備如感溫探測器、感煙探測器、模塊的編碼丟失；（二）220V交流電串入報警回路線，造成報警主機回路板燒壞；（三）風(fēng)機廠家配送的控制箱線路接線錯誤，220V交流電從遠程控制接線端子串入報警回路線，燒壞報警主機回路板；（四）消防設(shè)備聯(lián)動時，部分棟號消防警鈴不響、多葉送風(fēng)口不動作，工作不可靠；（五）打雷后，報警主機故障，顯示器黑屏。經(jīng)仔細檢查，查明原因如下：1、消防報警主機經(jīng)常顯示大量故障，因線路絕緣電阻過低。施工時，線路受損，所有接線頭沒有經(jīng)過焊錫處理，沒有用500V兆歐表逐一測量導(dǎo)線對導(dǎo)線、導(dǎo)線對地絕緣電阻值。甚至發(fā)現(xiàn)有一段雙絞線拉出來時已經(jīng)斷掉，線芯呈黑灰粉末狀，系穿線工人施工時，剛好差一段線，就地撿一段其他人用作臨時排插線的普通劣質(zhì)雙絞線頂替。經(jīng)過對每組線路處理，每個接頭重新焊錫，用500V兆歐表逐一測量導(dǎo)線絕緣電阻值不低于20MΩ，排除線路故障，報警主機恢復(fù)正常。2、因之前所有的線管預(yù)埋均由總包單位的水電班組完成，其中有個別位置，照明線路的線管與消防報警線路的線管共用同一個接線盒?？偘鼏挝凰姲嘟M接線時誤將220V交流電串入報警回路線，造成主機回路板燒壞；3、風(fēng)機廠家配送的控制箱線路接線錯誤，其遠程控制端子帶有220V交流電，報警線路接入時沒有事先測量該端子，沒有隔離設(shè)施，造成主機回路板燒壞；4、消防設(shè)備聯(lián)動時，因同一24V電源回路，連接的用電設(shè)備多，同時動作，產(chǎn)生壓降，供電不足，造成部分棟號消防警鈴不響、多葉送風(fēng)口不動作，工作不可靠；5、打雷后，報警主機故障，顯示器黑屏。因有部分報警按鈕、消火栓按鈕位置較靠近室外，容易受雷擊感應(yīng)，需加強屏蔽措施保護線路。
二、火災(zāi)報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)中配管、布線問題
在消防工程中，配電管線施工是火災(zāi)自動報警系統(tǒng)工程進行的第一步，也是工程量最大、要求最高的一項工作，而且涉及面廣，我們在施工中，發(fā)現(xiàn)很多問題是由配管布線引起的。為保證系統(tǒng)良好的運行性能，必須科學(xué)、合理的進行施工。（一）配管。對新建建筑物，我們均采用管線盒在建筑構(gòu)件內(nèi)預(yù)埋，火災(zāi)自動報警系統(tǒng)規(guī)范也明確規(guī)定要做好施工中的隱蔽工程及記錄。但在實際施工過程中，我們常會遇到預(yù)埋的管子不通，必須進行疏通處理，造成材料和人工的浪費，同時也為后期施工增加了難度。因此，在線盒預(yù)埋時，須做好管、盒的固定：用鐵絲將管線捆扎在底筋上，使之不易移位，將金屬管子入盒，盒外側(cè)應(yīng)套鎖母，內(nèi)側(cè)應(yīng)裝護口，管口應(yīng)用封口膠封好，接線盒內(nèi)用木糠填滿后，封口膠包好，固定于模板，做好位置及管路走向標記，便于查找。在火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范中，對傳輸線路的布線要求作出了規(guī)定：“應(yīng)采用金屬管、經(jīng)阻燃處理的硬質(zhì)塑料管或封閉式線槽保護方式布線?！币?guī)范對管路的敷設(shè)要求主要側(cè)重于保護消防配電導(dǎo)線免受機械損傷及其阻燃、防潮等作用，卻忽略了一個重要方面：即導(dǎo)線管路應(yīng)兼有屏蔽和泄放交流電、漏電、靜電、雷電及電磁干擾的作用。在施工中，接線盒必須選用金屬接線盒，電線管入盒時，外側(cè)應(yīng)套金屬鎖母將管子鎖緊，接線盒內(nèi)側(cè)應(yīng)裝護口。如采用金屬線槽布線，在線槽交接處應(yīng)用U型鍍鋅金屬槽，兩邊用金屬螺絲固定?？傊?，需保證金屬管路全線聯(lián)通，才能起到屏蔽和泄放交流電的功能。（二）布線。在穿線前，不將管內(nèi)或線槽內(nèi)的積水及雜物清除干凈、也不用銼刀將線槽或管頭處的毛刺清除、管子入盒時盒外側(cè)不套鎖母、內(nèi)側(cè)不裝護口，致使穿線時劃傷導(dǎo)線；對接線盒內(nèi)的接線頭不焊接也不采用防水膠帶包裹，降低了導(dǎo)線接線頭處的防水和抗拉性能，而且增加了接觸電阻；在金屬管內(nèi)設(shè)有接線頭，穿線時使接線頭處的包裹膠帶脫落造成短路；對敷設(shè)在室外或潮濕場所的導(dǎo)線不采用屏蔽電纜，而是將導(dǎo)線穿在防滲漏措施較差的金屬管內(nèi)；對埋人地下的屏蔽電纜接線頭，不做防水、防腐蝕和外屏蔽層連接處理。以上工程施工方法其結(jié)果不僅加速了導(dǎo)線老化，縮短了使用壽命，也使導(dǎo)線線與線間以及線與管間的絕緣電阻不合要求甚至短路，使系統(tǒng)無法正常工作。
三、火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)導(dǎo)線的選用問題
在火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范中，僅對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的傳輸線路的線芯最小截面面積作出規(guī)定，而對導(dǎo)線線型沒有明確要求，設(shè)備生產(chǎn)廠商對自己的產(chǎn)品所用導(dǎo)線規(guī)格也僅僅提出推薦建議，具體要求各有不同。如某品牌產(chǎn)品設(shè)計手冊中，對信號線“推薦采用BVR型雙絞線，普通平行線也行”。某品牌生產(chǎn)廠對報警總線“推薦采用ZBN-BV線”。由于指導(dǎo)思想比較混亂，在消防工程施工中，選用導(dǎo)線也僅考慮阻燃要求，只要價格便宜，施工穿線方便，造成選用信號導(dǎo)線的隨意性、盲目性，有的一概使用單根（BV）銅芯線。
隨著火災(zāi)報警先進技術(shù)的廣泛應(yīng)用，智能型火災(zāi)報警控制器已獲得大量使用，信號傳輸已由過去的開關(guān)量發(fā)展為數(shù)字式，數(shù)字通信在二總線傳輸時（報警總線為二總線），要求二線之間的分布電容越小越好。如果容抗越大，對傳輸波形發(fā)生畸變越嚴重，發(fā)生誤報的概率增加，對系統(tǒng)的工作可靠性帶來不利影響。經(jīng)有關(guān)部門測試，數(shù)字通信傳輸波形在二根平行的導(dǎo)線中傳輸300m，其畸變失真的程度相當于雙絞線導(dǎo)線1000m的距離。因此，火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的各類通信總線及探測總線均應(yīng)采用雙絞多芯銅導(dǎo)線，對于承擔(dān)系統(tǒng)通信任務(wù)的電纜線亦應(yīng)采用雙絞線屏蔽電纜，只有電源線或多線制控制線可采用單根多芯銅導(dǎo)線。強調(diào)采用多芯銅導(dǎo)線是因為多芯銅導(dǎo)線較柔軟，在穿線及接線過程中不易折斷和劃傷。工程施工單位對信號線的選用不能有隨意性，必須滿足技術(shù)要求，才能保證系統(tǒng)工作的穩(wěn)定性和可靠性。
四、應(yīng)對措施
考慮到由于配管、布線安裝施工質(zhì)量不佳，對火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)所帶來的影響，我們可以采取以下措施來避免此類問題的發(fā)生：（一）按照規(guī)范，正確、合理地敷設(shè)電線導(dǎo)管，盡量采用金屬線管；穿線之前徹底清除管中雜物、積水，管頭加護口，以防導(dǎo)線絕緣層受損，降低其絕緣電阻值；（二）選用適用于火災(zāi)自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)的國標優(yōu)質(zhì)銅芯導(dǎo)線，盡量減小導(dǎo)線的接頭，且所有接頭都要焊錫，防止氧化，以減小導(dǎo)線內(nèi)阻；（三）導(dǎo)線敷設(shè)連接完成后，應(yīng)查對傳輸線路的敷設(shè)、接線是否正確，無誤后采用500兆歐表，檢查探測回路線、通信線是否短路或開路，測試導(dǎo)線對導(dǎo)線、導(dǎo)線對地的絕緣電阻值，其絕緣電阻值不應(yīng)小于20兆歐；檢查報警設(shè)備的接地是否正確，測試阻值不應(yīng)大于1歐；（四）禁止火災(zāi)自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)線路與其它不同電壓等級的系統(tǒng)共管或共橋架，以防線路串通造成系統(tǒng)故障或信號傳輸受干擾；（五）靠近室外敷設(shè)的線路，增加屏蔽措施，以防雷擊感應(yīng)造成報警主機受損；（六）統(tǒng)計消防聯(lián)動設(shè)備數(shù)量，選用電源導(dǎo)線應(yīng)能滿足相關(guān)消防設(shè)備同時動作的要求；（七）分時控制同一時間內(nèi)需要控制的設(shè)備，防止瞬間工作電流過大，滿足消防設(shè)備的可靠動作；（八）消防控制聯(lián)動系統(tǒng)電源采用24V直流電源，所以應(yīng)讓多線聯(lián)動控制線控制24V直流電，采用末端轉(zhuǎn)換方式（即：由啟泵按鈕控制24V直流繼電器動作，用繼電器的觸點去控制交流電的啟動動作電流的接通），避免混入交流電的危險。
通過充分考慮上述這些因素，在施工階段充分注意工藝和質(zhì)量，才能可靠地保障火災(zāi)自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)的正常運行，充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
作者單位：廣西桂邕建設(shè)工程有限公司
參考文獻：
[1]《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》.JGJ/T16-92.
關(guān)鍵詞：精裝房 質(zhì)量 管理
中國商品房二十年來經(jīng)歷了毛坯房、半成品房、精裝房的發(fā)展階段。到今天，精裝房越來越受到客戶的青睞，成為市場的主流產(chǎn)品而成為不可逆轉(zhuǎn)之趨勢，逐漸由產(chǎn)權(quán)式外租公寓、小戶型公寓、酒店式公寓中曼延開來，從高端的別墅項目到低端的廉租房都在搞精裝修。
精裝房，即是由房地產(chǎn)開發(fā)商負責(zé)設(shè)計、主體結(jié)構(gòu)建造、室內(nèi)外裝修整體方案，一步到位建造好，房產(chǎn)商銷售已經(jīng)完成裝修的商品房，購房者“拎包”即可入住，省時省力省心。但我們也注意到，往往有些客戶在入住前把好端端的精裝修“敲”掉，自行重新進行二次裝修，造成極大的資源浪費，令人痛心。說明這些精裝修達不到客戶的要求。
商品房的主體建造、室內(nèi)外裝修由地產(chǎn)商一體化開發(fā)建設(shè)，同時業(yè)主要求房子的質(zhì)量更好、價格更低，希望物有所值，物超所值。增大了開發(fā)企業(yè)的責(zé)任，對開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求，促使其作出有效的運作手段和應(yīng)對策略。
1.精裝房分析
精裝房的含義是開發(fā)商從主體建設(shè)到成品裝修一條龍開發(fā)，其裝修部分包括室內(nèi)室內(nèi)防水、水電管線插口和控制等工程，入戶門、房門、內(nèi)外窗等門窗工程，室內(nèi)及陽臺的地面、墻面、天花等裝飾工程；提供廚具和衛(wèi)浴潔具，包括部分的燈具和家電；并保證裝修質(zhì)量和承諾維護服務(wù)。
1.1從開發(fā)商的角度：相對于毛坯房，精裝房增加了開發(fā)工作的范圍，增加管理的難度，延長建設(shè)的時間。精裝房建設(shè)責(zé)任的加大，對開發(fā)商的要求更高。
1.2從客戶的角度：，擔(dān)心精裝房的質(zhì)量是否保證、價錢是否合理、能否滿足業(yè)主的個性的多樣化要求。精裝房為客戶省去繁瑣的裝修工作，局部改動和變動亦簡易和方便。
1.3從建設(shè)的角度：前瞻的設(shè)計、過硬的質(zhì)量、精致的品味，使精裝房更受歡迎，易于銷售。集約式的、一次到位的建設(shè)避免了裝修噪聲的互相干擾，減少裝修粉塵、垃圾對環(huán)境的污染。
1.4從管理的角度：精細化管理、嚴格監(jiān)控確保高質(zhì)量；標準化、規(guī)范化施工建精品工程。采取材料團購、流水配裝、機械施工措施，促使生產(chǎn)成本降低。
2.精裝房裝修設(shè)計及質(zhì)量管理策略
精裝房時代的來臨，對開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求。精裝房既要有全面解決家居標準化方案，又要有裝飾個性化的對策；既要保證所開發(fā)住宅的品高、質(zhì)優(yōu)，又要保證其價廉、好用；既加長項目建設(shè)周期、增大開發(fā)企業(yè)資金積壓，又增加裝修質(zhì)量責(zé)任和風(fēng)險。
精裝房開發(fā)建設(shè)是一個復(fù)雜的綜合工程，開發(fā)商應(yīng)具有精確把握市場動向智慧、超前設(shè)計的理念、精細化管理的能力，有足夠的設(shè)計對應(yīng)策略，制訂詳細的裝修實施方案。進行嚴格的監(jiān)控，設(shè)置質(zhì)量控制點，明析控制參數(shù)和標準，遵循工藝流程，標準化規(guī)范施工，建精品工程。
2.1精裝房裝修設(shè)計定位策略
房地產(chǎn)商在項目開發(fā)之初，通常會進行一系列的調(diào)研及論證，為準備開發(fā)的商品房項目進行銷售定位，比如客戶的定位、建筑的定位、成本的定位等。精裝房的裝修設(shè)計無論是室外或室內(nèi)都要遵循商品房項目的一致性及整體性，精裝房工作在進行到進一步深入裝修設(shè)計時，首先考慮的應(yīng)該是精裝設(shè)計與商品房項目銷售定位相統(tǒng)一。另一方面即使是小項目的商品房開發(fā)，從立項運作、設(shè)計，到建筑主體建成都要2-3年的時間，這個時間內(nèi)會發(fā)生很多的變數(shù)，比如外部地理環(huán)境、客戶的購房取向、流行趨勢、建筑裝飾材料、設(shè)備的更新、相關(guān)的法律法規(guī)都會發(fā)生改變要，這時裝修設(shè)計就需要作出相應(yīng)的調(diào)整和修正，重新進行裝修設(shè)計定位。這主要從下面幾個方面進行：
①根據(jù)外部環(huán)境的變化定位：從商品房所在地段的交通和地理環(huán)境的變化、區(qū)域功能調(diào)整、教育資源發(fā)展、區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展、智能化住宅設(shè)備的發(fā)展等方面分析，進行最終裝修設(shè)計方案調(diào)整定位。
②根據(jù)客戶的需求定位：與簽約客戶進行必要的交流，了解客戶喜好什么？追求什么？需求什么？討厭什么。明確作出詳細的客戶需求分析報告，以此為根據(jù)裝修設(shè)計師與開發(fā)營銷策劃部門再次進行產(chǎn)品的裝修定位分析。
③根據(jù)營銷反饋信息調(diào)整定位：營銷方案是否符合市場，目標客戶群體是否適宜，是否有調(diào)整的必要，裝修設(shè)計師密切與開發(fā)商營銷部門溝通，避免設(shè)計方案與營銷目標脫節(jié)。
④根據(jù)新材料、新設(shè)備進行定位：建筑裝飾材料及設(shè)備升級換代非常之快，設(shè)計單位應(yīng)掌握建筑裝飾材料領(lǐng)域的最新成果及市場動向。最終裝修設(shè)計盡可能利用性能更好、成本更低、施工簡單的新材料和新設(shè)備進行設(shè)計，與時共進。
⑤根據(jù)流行趨勢進行定位：大眾喜愛是之所以流行的原因，流行元素永遠是營銷的手段。緊跟潮流、鎖定營銷目標，運用流行元素進行設(shè)計定位。
⑥根據(jù)新的法律法規(guī)要求進行定位：法律法規(guī)的安全、節(jié)能、再生等方面的要求符合社會可持續(xù)發(fā)展的原則，以對社會負責(zé)的態(tài)度進行裝修設(shè)計定位。
2.2靈動空間裝修設(shè)計策略
房地產(chǎn)開發(fā)商在項目的前期工作中，委托相關(guān)的策劃機構(gòu)進行商品房項目的數(shù)據(jù)收集、分析，包括戶型及室內(nèi)空間的功能區(qū)的分析，設(shè)計公司根據(jù)這些數(shù)據(jù)進行建筑設(shè)計，一般來說戶型空間是謀定的。由于建筑技術(shù)的發(fā)展，框架結(jié)構(gòu)的住宅樓占的比重越來越大，樓房承重墻的數(shù)量的比例相對少了許多，為室內(nèi)空間的靈動裝修設(shè)計帶來了更多的方便：
①盡量減少戶內(nèi)的非承重隔墻。在裝修時利用輕體隔墻或活動隔墻，提高戶內(nèi)空間的可變性和靈動性，以適應(yīng)不同客戶的要求；
②提高戶型在使用期內(nèi)的靈變性。住宅的設(shè)計壽命長達50年-100年，在這期間必然會進行多次的重新裝修，有可能的話，會對戶內(nèi)空間的功能布局重新規(guī)劃以適應(yīng)新的要求，建議戶內(nèi)的水電及其它設(shè)備的暗裝管線避免大量裝于非承重墻內(nèi)(特別是主干管線)，方便以后的改造。
③水電及其它設(shè)備的接口、開關(guān)，既要考慮簡潔和靈動空間的要求，又要方便使用。
2.3裝修成本控制策略
精裝房具有設(shè)計的統(tǒng)一性與靈活性、施工規(guī)模化、工藝流程化、管理驗收標準化、裝修組件工業(yè)化的特點，如何保證管理到位、采取得力的措施來控制成本的合理性是開發(fā)商和客戶共同關(guān)心的問題：
①統(tǒng)一設(shè)計，為客戶提供裝修方案菜單，避免了大量重復(fù)設(shè)計所帶來的高額設(shè)計費用
②材料招標，集團式采購，或由生產(chǎn)廠家直接提供，減少中間環(huán)節(jié)，保證品質(zhì)、降低材料價格
③組件工廠定制，規(guī)范制作，節(jié)省損耗；流程施工，工期短。真正做到省料、省時、省力、省心
④規(guī)范材料、施工、驗收的管理工作，保證施工質(zhì)量，提高精裝房的品質(zhì)，讓客戶放心，同時節(jié)省后續(xù)維護的成本。
2.4組件配裝策略
注重模數(shù)設(shè)計，裝修模塊、組件集成開發(fā)，機械化加工，配套使用，流水組裝，降低裝修生產(chǎn)成本。
①利用市場成熟的裝修模塊、部品組件進行裝修，比如套裝門、配套衛(wèi)浴、成套廚房、整體吊頂?shù)日w模塊嵌入裝修設(shè)計中。
②配套部件的開發(fā)、選用要注意2點：A尊重重行業(yè)模數(shù)；B同一部件，多系列配套設(shè)計，便于客戶選擇與搭配
2.5個性化菜單定制策略
精裝房如何克服標準化裝修的統(tǒng)一性和適應(yīng)客戶個性要求的多樣性的矛盾。太尊重客戶會造成精裝個性零碎，不方便飾材的統(tǒng)一采購、施工管理。唯一折衷的辦法是采取個性化菜單定制模式，制訂《全裝修菜單選擇表》給客戶多樣化的選擇和組合。
①裝修風(fēng)格菜單：根據(jù)樓盤的情況、設(shè)計出多種精裝方案供客戶選擇
②配裝部件菜單：配裝部件可以提多種品牌系列進行選擇、搭配，方便自由組合形成多種風(fēng)格、色調(diào)的個性
③裝修材料菜單：選定一些好品菜單的材料，提供多材質(zhì)、多式樣的飾料供客戶挑選，打造不一樣的，自己喜歡的個性空間。
2.6材料的互換性和通用性策略
材料的互換性有材料的更多選擇和更換的便利，利于菜單材料的更多選擇及日后維護維修的更換，通用性設(shè)計特別適合水電設(shè)備的友好連接，其適用范圍廣，利于客戶的無障礙使用。
①選擇行業(yè)模數(shù)化標準材料及可能避免個性定制型材
②選擇施工工藝簡單、便于安裝及更換的材料及組件
③選擇較友好連接和標準配件，不使用特殊配件。
2.7標準裝修材料的選用策略
根據(jù)品牌、市場質(zhì)量、價格、規(guī)格等方面選定標準裝修材料，并制作好《精裝修標準裝飾材料表》，材料選用策略如下：
①選用質(zhì)優(yōu)價廉的材料：選擇市場品牌硬、質(zhì)量穩(wěn)定、規(guī)格統(tǒng)一的材料，并通過競標或直購的方式降低材料價。
②多樣的品牌和材料規(guī)格：同一用途的材料可以多選一、二個品牌供客戶選用，多型號、多規(guī)格、多色樣、多色彩、多系列供客戶挑選使用。
2.8裝修施工質(zhì)量管理策略
裝修質(zhì)量直接影響精裝房的品質(zhì)，除了有好的設(shè)計方案外，精裝房的施工管理顯得尤為重要，需采取有力管理手段和有效的措施：
①制定管理方案：組織管理團隊，明確分工責(zé)任。編制詳細管理實施方案，包括工程進度、材料的采購與檢測、施工管理與安全措施、設(shè)置質(zhì)量控制點及控制參數(shù)、裝修質(zhì)量驗收的流程與方法。
②裝修施工企業(yè)的選擇：挑信譽好、有豐富施工管理經(jīng)驗的裝修公司?？疾炱涫欠窬哂写笠?guī)模施工的能力、充足的資金周轉(zhuǎn)能力、良好的溝通能力，管理、施工人員是否具有上崗資格證。
③裝修材料管理：按裝修菜單和客戶自選定的材料菜單有步驟地進行采購。主要材料進場嚴格進行建、施、監(jiān)三方共同簽證，按照材料的相關(guān)技術(shù)參數(shù)查驗，保證裝修材料的高品質(zhì)。
④施工及安裝管理：實行封閉施工安全管理，管理、施工人員憑資格證上崗。監(jiān)管施工的工藝及流程是否正確，材料的使用配合比例是否適當，相關(guān)參數(shù)是否達標，養(yǎng)護、保護措施是否到位。注意保存材料樣本及施工現(xiàn)場影象資料。
⑤驗收管理：嚴格按照工程驗收規(guī)范進行驗收，主要有兩個方面：A根據(jù)分項施工驗收技術(shù)參數(shù)單項逐一檢驗；B根據(jù)工藝流程系統(tǒng)地、有序地分步驗收，特別注意隱蔽工程的驗收。同時做好驗收簽證的管理。
3.結(jié)語
商品房精設(shè)計、裝修是一個復(fù)雜的綜合工程，它要求開發(fā)商精確把握市場動向，通過超前的設(shè)計、精細化管理為客戶提供標準化的、高品質(zhì)的、性價比高、能滿足客戶多樣個性化要求的產(chǎn)品。這不僅檢驗開發(fā)商設(shè)計、開發(fā)、管理的能力。亦考驗住宅產(chǎn)業(yè)的整體智慧和策略。
參考文獻：
[1] 陳泉辛,關(guān)于精裝房的思考.[ DB/OL]. ，2007-02-01。
關(guān)鍵詞：精裝修項目管理；優(yōu)勢；管理
中圖分類號： TU767 文獻標識碼： A 文章編號：
一、住宅精裝修項目管理的簡介
精裝修住宅工程，是新型的、全面的家居解決方案。精裝修工程項目少則有幾百套房子，多則達上千套房子，而且戶型較多，分包及供貨商眾多，只有由專業(yè)的施工隊伍，產(chǎn)品制造商才能保質(zhì)保量、按時的完成其施工任務(wù)，并且達到設(shè)計要求。精裝修工程中，細節(jié)決定著成敗，對于開發(fā)商來說，個別房屋及局部質(zhì)量問題只是總體項目中的一點偏差，而對購房業(yè)主來說，就是他的全部質(zhì)量問題， 要從總體控制，從細部著手，才能達到對精裝修工程項目進行系統(tǒng)的管理。
二、精裝修的優(yōu)勢
2.1 節(jié)約時間，節(jié)約精力
雖然裝修公司在傳統(tǒng)裝修模式下可以把整套方案及效果圖都呈現(xiàn)在客戶的面前，但設(shè)計師與施工隊之間缺乏溝通，在材料價格變動加上施工隊人員素質(zhì)差等原因，最終裝修出來的效果與設(shè)計方案要相差很多，裝修過程中也會牽扯到業(yè)主們的很多精力，浪費了業(yè)主的時間，而精裝修則可以避免以上出現(xiàn)的問題。
2.2 成本降低
精裝修房能給業(yè)主在個人資金應(yīng)用上留有了更加靈活的空間， 并在很大程度上提高了業(yè)主的投資價值。
2.3 設(shè)計整體、風(fēng)格統(tǒng)一
設(shè)計師在傳統(tǒng)裝修模式中需要與客戶達成共識，但客戶的想法一般都不太系統(tǒng)，雖然局部看來是很漂亮，但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，最后達到的效果就可能不理想，而精裝修則可以做到設(shè)計整體，風(fēng)格統(tǒng)一。
2.4 維護簡單
以往的裝修很多會做整體衣柜、電視柜等，這種做法雖然可以根據(jù)墻體擬定，但要更換或是維修起來十分麻煩，而精裝修是購買獨立的衣柜，電視柜等，所以要更換、維護都很簡單。
2.5 綠色環(huán)保
在精裝修模式中，基本的裝修是在物業(yè)發(fā)售時就完成了，有足夠的時間使有害物質(zhì)揮發(fā)，對業(yè)主的居住環(huán)境及身體健康有保證。
三、精裝修的管理
3.1 材料管理
3.1.1精裝部在施工過程中是材料管理的主要責(zé)任人，無論是對于乙方供材料的管理，還是對甲方供材料的管理，對于材料供應(yīng)的管理，精裝部重點有以下幾個方面：①采購計劃是否滿足施工進度要求， 是否合理。②與供貨方是否能夠及時簽訂買賣合同。③按照合同約定的付款時間，采購方是否支付了材料款。④是否可以保證材料的到貨時間。
3.1.2精裝部在施工準備階段，協(xié)調(diào)施工單位準備材料樣板，交由設(shè)計單位及公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)確認，同時要對銅制品廠商、木制品廠商、 石材廠商進行實地的考察。
3.1.3 對所有進場材料精裝部都應(yīng)要進行驗收。對石材、瓷磚、木飾面、墻紙、地毯等主要面層材料與封樣材料進行比對，經(jīng)精裝部簽字確認合格后方可進場安裝。
3.2 質(zhì)量管理 ①施工階段質(zhì)量管理的主體是精裝部，擔(dān)負著精裝修質(zhì)量管理的日常工作。②在精裝修工程的重要分項工程中精裝部應(yīng)邀請設(shè)計人員、施工單位來一起進行技術(shù)交流。③精裝修在施工準備階段應(yīng)邀請設(shè)計人員、施工單位對精裝修設(shè)計圖紙進行圖紙交底， 對設(shè)計中的難點、重點進行討論，提出施工的解決方案，并對其做好相應(yīng)記錄。④對施工現(xiàn)場的日常巡視精裝部應(yīng)加強，對施工中出現(xiàn)質(zhì)量問題及整改情況要進行跟蹤、并作出相應(yīng)記錄。
3.3 進度管理
3.3.1 在施工階段精裝部進度管理的主要內(nèi)容為： ①要求施工單位擬訂施工進度控制節(jié)點、周進度計劃、月進度計劃及總體進度計劃。 ②分析施工單位進度計劃的可行性、合理性，并且提出調(diào)整意見。③監(jiān)督施工單位進度計劃的執(zhí)行情況，并適時采取措施保證計劃的實現(xiàn)。④將工程的真實進度要及時上報給公司。
3.3.2 對進度偏差的修正方案及相關(guān)措施，精裝部根據(jù)對精裝修項目的檢查情況應(yīng)及時提出指導(dǎo)意見。
3.4 精裝修工程成本控制管理 在精裝修工程項目生產(chǎn)經(jīng)營中各項成本核算、成本分析、成本糾偏、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱，也就是精裝修工程成本管理。目的是在保證產(chǎn)品質(zhì)量和效果的前提下，充分的動員和組織全體項目人員，能夠科學(xué)合理的管理精裝修工程項目生產(chǎn)經(jīng)營過程中的各個環(huán)節(jié)，以求得用最少的投入取得最大的生產(chǎn)成果。精裝修工程成本占售價的10%~15%、 建安成本的 30％~35％， 因此對項目投資，精裝修工程成本部分的影響重大，并且對項目的質(zhì)量、裝修效果、檔次都有很大的影響，在精裝修項目上，尤其要合理管控成本，對于精裝修工程項目，做好精裝修工程成本管理十分重要。
3.5 精裝修樣板工程施工管理 展示樣板間是為了提前銷售服務(wù)的，精裝修樣板要先行，對于精裝修工程來說，實體樣板間要盡量在實樓做，實體交樓樣板間才有意義，將設(shè)計、施工工藝造成的各種問題反映出來，以避免出現(xiàn)裝修中不合理情況、后期在大量裝修時發(fā)生大規(guī)模返工的狀況。成本是否可控、設(shè)計是否合理、營銷承諾是否切實都可以在實體樣板間得到反應(yīng)，而且能指導(dǎo)精裝修施工、為批量工程裝修做出查漏補缺所用，對樣板間裝修效果進行反饋，并通過營銷實體感受，整理客戶的感受和意見，為交樓提前準備預(yù)案，避免交樓時出現(xiàn)不可預(yù)知的情況。
3.6 安全管理 在施工階段對安全管理，尤其是消防管理要引起足夠的重視，精裝部應(yīng)增強安全管理意識，督促和監(jiān)督施工單位做好安全管理工作，并加強現(xiàn)場巡檢工作。
3.7 變更管理 ①精裝修施工過程中精裝部是變更管理的責(zé)任主體。②在原則上施工過程中是不予設(shè)計方案變更的，但在公司相關(guān)部門因市場調(diào)整或其他某種原因調(diào)整造成成本增加或減少時，精裝部應(yīng)有相對詳細的品質(zhì)提升的相關(guān)分析，在相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)會簽意見后，報公司審批會審批。③施工過程中，原則上是不予設(shè)計方案變更，但精裝部因現(xiàn)場實際情況及施工工藝問題需對設(shè)計方案進行調(diào)整時，應(yīng)組織相關(guān)單位協(xié)調(diào)變更方案，提交公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及設(shè)計單位確認后，方可進行調(diào)整，如因此造成成本上面的變更需同時考慮并上報。
3.8 文明施工管理 ①對精裝修施工單位的文明施工管理，精裝部應(yīng)加強。對于各種非文明施工現(xiàn)象，在日常加強巡視中應(yīng)及時予以制止并采取相應(yīng)的處理措施。②文明施工的專項檢查和專題會議應(yīng)由精裝部定期組織，檢查結(jié)果和會議紀要下發(fā)施工單位，對其落實情況要由專人跟蹤落實。
3.9 精裝修的驗收與交付 ①通常情況下精裝修工程的驗收分為以下幾步進行，分別為：施工方自檢、精裝部驗收、公司驗收。②精裝修施工單位在精裝部要求下，將自檢和精裝部驗收發(fā)現(xiàn)的問題進行匯總上報，并進行限期整改。③公司相關(guān)部門在精裝部負責(zé)組織下參加竣工驗收，按照國家、行業(yè)、地區(qū)的驗收標準、規(guī)范，雙方在施工合同中約定的標準、規(guī)范進行驗收、整理、匯總，在分類驗收過程中發(fā)現(xiàn)的各種問題，要及時要求施工單位進行整改。
四、精裝修管理是保證裝修品質(zhì)的關(guān)鍵
過程管理涉及到對計劃、進度、質(zhì)量、工序、成品保護的管理， 計劃、進度、質(zhì)量管理相對于工序和成品保護要容易很多。施工單位大多是工序管理的難點所在，協(xié)調(diào)起來耗費的精力很大，如一般將地面、墻面、頂棚抹灰找平，在總包招標時納入總包范圍，而總包工程對于墻面、頂棚抹灰找平驗收規(guī)范標準，要比精裝修抹灰找平要求低，導(dǎo)致精裝修單位還需要對于總包單位施工的墻面、頂棚抹灰部分剔除，重新規(guī)方找平，局部還要做木龍骨、石膏板找平，另外空調(diào)設(shè)備、管道在精裝修施工吊頂前應(yīng)已就位，因此空調(diào)施工單位至少提前一個月進場；總包單位的防水、墊層，地板采暖在精裝修施工墻面前都應(yīng)施工完畢，冬季時，門窗單位先安上窗體玻璃，室內(nèi)能供暖，保證面層材料施工溫度要求。
[關(guān)鍵詞]：精裝房；發(fā)展歷史；優(yōu)勢
[abstract] : the concept of clothbound room described, this paper introduces the development history of the clothbound room, this paper analyzes the fine decoration quality and restricting the development of clothbound room main reason, introduces the present situation of our country and the fine decoration development prospects are described.
[keywords] : clothbound room; Development history; advantage
中圖分類號：TU767文獻標識碼： A 文章編號：
一、精裝房的概念
根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》(建住房[2002]190號)的規(guī)定，“精裝修房屋”是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝完成的房屋。并且這里的"房屋"是指新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合式住宅。
二、我國精裝房的發(fā)展歷史
在許多發(fā)達國家和地區(qū)，沒有“毛坯房”的概念，售出的住宅是理所當然的精裝修“成品”,而我國早在1999年就頒布了《關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》，推行一次裝修模式，逐漸取消毛坯房市場。
我國精裝房崛起是近十幾年的之間的事，精裝修最早出現(xiàn)在南方經(jīng)濟發(fā)達的城市，并逐步得到推廣，其發(fā)展大致分為三個階段。
早期階段：簡單式拼湊
特點：施工較粗糙，只是毛坯房簡單處理
從1998年到2001年，廣州樓市開始出現(xiàn)“精裝修房”，從最初的概念到慢慢的普及，開始獲得一部分購房者的青睞。這一時期的精裝修房，更多是被房地產(chǎn)開發(fā)商作為推廣營銷的一個賣點，并非嚴格意義上的精裝修。為了節(jié)省成本，精裝修很多時候被轉(zhuǎn)包給“馬路施工隊”，因此家居設(shè)計缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和布局，更談不上風(fēng)格，更多只停留在“天地墻”的涂抹、鋪貼工藝，即墻壁涂上乳膠漆，地板貼上瓷磚或強化木地板，廚房、臥室里開始引入簡單的入墻式柜體。
成長階段：品牌化運作興起
特點：開始引入知名建材品牌、局部設(shè)計有亮點
從2001年到2006年，隨著精裝修房的質(zhì)量糾紛增多以及生活品質(zhì)的提高，越來越多人開始重視建材品牌。部分處在行業(yè)領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)商為降低風(fēng)險，在施工、管理上逐步規(guī)范化，并嘗試與一些知名的工程裝飾公司合作。精裝修房中的櫥柜、衛(wèi)浴、地板、衣柜開始出現(xiàn)知名品牌的身影，質(zhì)量比以往也有大幅提升，細節(jié)設(shè)計更注重品質(zhì)。2003年，還有個別開發(fā)商首先推出了菜單式的裝修方案，為購房者帶來更多的個性化選擇。
成熟階段：整體化家居設(shè)計
特點：統(tǒng)一標準，統(tǒng)一風(fēng)格，統(tǒng)一服務(wù)，家居強調(diào)整體化設(shè)計
從2006年至今，樓市的持續(xù)火爆，讓房地產(chǎn)開發(fā)商有足夠利潤空間去引進國際上標準化的運作模式。運用在家居中的櫥柜、衛(wèi)浴、衣柜、五金甚至家電開始出現(xiàn)同一品牌，家居的整體化設(shè)計趨勢日益明顯。在前期的戶型結(jié)構(gòu)、空間設(shè)計上，房地產(chǎn)開發(fā)商就引入了整體家居解決方案，預(yù)留標準化空間能夠與后期的裝修方案和功能使用結(jié)合起來。除了施工工藝采用統(tǒng)一的標準外，在售后服務(wù)上也由整體家居解決方案提供商進行統(tǒng)一負責(zé)。
三、精裝房的優(yōu)勢
建設(shè)部《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》指出推廣裝修一次到位或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費和擾民等現(xiàn)象，提高住宅裝修生產(chǎn)的工業(yè)化水平，引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化快速發(fā)展。在全球積極響應(yīng)低碳主義的環(huán)保趨勢下，精裝房無疑將成為未來市場的主流，精裝修房有許多優(yōu)勢，總結(jié)如下：
1、省時省力
與傳統(tǒng)的裝修模式相比，精裝房沒有裝修的煩惱，免除了水電改造、鋪地?zé)?、貼瓷磚、粉刷墻壁等繁雜耗時的裝修過程，也無需經(jīng)歷選購建材的過程、讓人心力交瘁的討價還價，以及裝修過程中讓人身心俱疲的灰塵噪音。這種模式縮短了工期，消費者拎包即可入住，對于快節(jié)奏的都市人來說精裝房是他們的首選。
2、降低成本
傳統(tǒng)裝修模式下，業(yè)主采購物品都是單個購買而精裝房建材統(tǒng)一采購必然節(jié)約購買成本，以水龍頭為例，一個名牌水龍頭零售價要幾百元，如果批量購買價格可能就會減半。由此可見，裝修物品種類繁多，每種建材都以批發(fā)價購買可大幅度降低造價，可謂物有所值。另外，精裝房降低了購房者的成本，使業(yè)主的資金有了更多投資空間。采用貸款購買精裝房的購房者可以直接將住房款和裝修款一起貸出，業(yè)主不用像買毛坯房一樣準備全部裝修資金，減輕了資金壓力。精裝房的即買即住也節(jié)省了毛坯房的裝修時間，投資的業(yè)主可以立即實現(xiàn)房租收益，縮短了資金投資回報時間。
3、質(zhì)量保證
建設(shè)部建住房【2002】190號文件規(guī)定開發(fā)單位為住宅裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，承擔(dān)住宅裝修工程質(zhì)量責(zé)任，負責(zé)相應(yīng)是售后服務(wù)?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》中也規(guī)定在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為二年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年，一旦出現(xiàn)了質(zhì)量問題開發(fā)商會負責(zé)修好。
4、環(huán)保低碳
一方面由開發(fā)商統(tǒng)一采購的材料必須符合環(huán)保要求，消費者可根據(jù)國家頒布的“十類有害物質(zhì)限量國家標準”及“民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范”對精裝房進行驗收，因此降低了裝修污染的風(fēng)險；另一方面，由開發(fā)商統(tǒng)一購買及施工節(jié)省了材料，減少了建筑垃圾的產(chǎn)生，也更利于環(huán)境保護。
四、制約精裝房發(fā)展主要因素
精裝房雖然有很多優(yōu)勢，但我國目前仍存在諸多制約精裝房發(fā)展的因素，主要有以下幾點：
1、成本高
多數(shù)購房者認為，精裝房價格過高，開發(fā)商宣稱一千甚至幾千元每平方米的裝修款價格過高、無法承受，另外開發(fā)商在裝修上的利潤也過高，購房合同中標注的高級地磚、進口潔具等即使寫明了品牌也沒有寫清型號，同一品牌產(chǎn)品價格會有幾百元的價差，這種價差成為開發(fā)商謀利的來源之一，這就使購房者認為精裝房價格過高。
2、缺乏個性化
有調(diào)查顯示，相當一部分購房者認為精裝房最不滿意的地方就是自己家和鄰居家基本一致，缺少個性。雖然建設(shè)部文件提倡菜單式裝修模式，但在實際執(zhí)行中很多開發(fā)商為避免麻煩直接采用一次性裝修模式，使業(yè)主沒有選擇的余地。
3、未實現(xiàn)設(shè)計、建造、裝修一體化
由于設(shè)計、建造（采購與供應(yīng)）、裝修的脫節(jié)，即使住宅實現(xiàn)了精裝修，仍可能因戶型的缺陷引起業(yè)主不滿，無形中增大了開發(fā)商的成本和難度。
4、開發(fā)商實力不均，質(zhì)量參差不齊。
由于精裝修房缺少有效的標準，缺乏質(zhì)量監(jiān)管，精裝質(zhì)量的后期投訴也一直居高不下。一些先期不被察覺的問題隨著時間的推移逐漸顯現(xiàn)出來，這也是很多消費者擔(dān)心、開發(fā)商不愿涉足精裝產(chǎn)品領(lǐng)域的關(guān)鍵。
五、結(jié)語
精裝修是一個城市房地產(chǎn)市場成熟度的表現(xiàn)，不僅反映開發(fā)商操作水平，也反映了購房者的消費習(xí)慣。中國加入WTO后逐漸與世界接軌，隨著收入多元化及樓盤供應(yīng)量的飛速擴大，中國商品住宅必然走向“居者優(yōu)其屋，住宅成品化”的道路，樓盤裝修大勢所趨，精裝房必然要取代半成品的毛坯房成為市場主流。
[參考文獻]
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關(guān)鍵詞：住宅精裝修；施工；質(zhì)量控制
隨著我國房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)如火如荼的進行，精裝修住宅成了房地產(chǎn)住宅的一種主流趨勢。精裝修住宅由于其施工理念迎合人們的物質(zhì)生活要求，在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的同時，有效減小私人裝修所造成的不必要浪費以及對環(huán)境所造成的不利影響。但是精裝修施工過程中，往往會出現(xiàn)施工材料、施工工藝以及質(zhì)量管理等方面的問題，因此仍需要進一步研究和完善。
1精裝修住宅的特點
1.1精裝修住宅的經(jīng)濟優(yōu)勢。精裝修住宅將住宅的修建以及裝修過程中結(jié)合在一起，防止人們因為私人裝修而導(dǎo)致的過多的財力浪費以及精力投入，緩解經(jīng)濟壓力；避免了人們在裝修過程中可能會出現(xiàn)的安全隱患。精裝修住宅由于裝修規(guī)模較大，比起私人裝修有著不可比擬的經(jīng)濟優(yōu)勢，因而越來越受到更多人們的青睞。1.2精裝修住宅的市場優(yōu)勢。精裝修住宅作為近年來興起的房地產(chǎn)開發(fā)模式，在滿足人們特定的需求的同時，也是建筑裝修行業(yè)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的必然趨勢。精裝修住宅符合城市快速的生活節(jié)奏，在發(fā)揮建筑裝修單位的施工技術(shù)以及裝修質(zhì)量控制等方面優(yōu)勢的情況下，有效保證了精裝修住宅的實用性以及安全性。在促進房地產(chǎn)營銷發(fā)展的同時，加快了建筑裝修企業(yè)的整體發(fā)展。1.3精裝修住宅概念。作為將建筑與裝修統(tǒng)一協(xié)調(diào)起來的裝修模式，精裝修住宅的設(shè)計關(guān)鍵在于，裝修之前要掌握業(yè)主的生活習(xí)性及審美要求，從而使裝修的設(shè)計能得到業(yè)主的認可。并在保留整體的設(shè)計風(fēng)格的前提下，盡可能的留給業(yè)主二次裝飾的室內(nèi)空間，滿足業(yè)主的個人需要。另外精裝修住宅的裝修材料要合理選用，要在充分體現(xiàn)裝修企業(yè)在技術(shù)、管理、經(jīng)濟等優(yōu)勢的前提下，選用滿足業(yè)主要求的裝修材料，從而實現(xiàn)高水準的精裝修施工。1.4我國精裝修住宅的現(xiàn)狀。由于我國精裝修住宅起步較晚，根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)一，截止2015年末，我國精裝修住宅在商品房中所占比例只有10%左右。另外，我國精裝修住宅的營銷市場仍在發(fā)展階段，市場營銷手段不夠成熟，往往會出現(xiàn)很多的問題。比較常見的就是媒體經(jīng)常報道的裝修材料不符合標準，以及由于裝修單位的疏忽而出現(xiàn)的質(zhì)量問題。例如地板材料甲醛超標、地板面不平、墻面粉刷過程不夠仔細。同時在裝修過程中，也會因為木工工作不夠精細，而導(dǎo)致木板面過于粗糙以及油漆面不夠光亮等問題。因此在精裝修住宅的未來發(fā)展之中，要加大對于精裝修住宅施工的質(zhì)量控制力度，嚴格按照標準來進行施工，避免問題的發(fā)生，從而建造出高質(zhì)量的精裝修住宅。
2精裝修住宅的施工質(zhì)量控制問題
在一般的精裝修住宅的施工過程中，施工質(zhì)量控制的要點主要包括質(zhì)量管理體系的構(gòu)建、基層質(zhì)量、設(shè)計質(zhì)量、材料設(shè)備質(zhì)量以及質(zhì)量驗收等方面。而在精裝修住宅質(zhì)量控制的過程中，為了保證精裝修施工的高質(zhì)量完成，需要注意以下幾點質(zhì)量控制的內(nèi)容：2.1建立質(zhì)量管理體系。在精裝修住宅的施工中，要在滿足建筑規(guī)范的要求的前提下建立合理的質(zhì)量管理體系。落實項目經(jīng)理責(zé)任制，從工程的技術(shù)指導(dǎo)、工藝要求、施工進度、材料管理、各部門的協(xié)調(diào)及質(zhì)量檢測等方面來完善質(zhì)量管理體系的內(nèi)容，實現(xiàn)對精裝修施工準確、有效的質(zhì)量控制。2.2設(shè)計質(zhì)量控制。精裝修施工的設(shè)計質(zhì)量控制關(guān)鍵在于住宅裝修的設(shè)計能否在符合建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計要求的前提下滿足業(yè)主的需求。而那些不符合建筑結(jié)構(gòu)要求的設(shè)計則應(yīng)該進行合理的修改及進一步的完善，避免因施工設(shè)計而導(dǎo)致安全隱患的出現(xiàn)，從而實現(xiàn)精裝修施工有效的設(shè)計質(zhì)量控制。2.3材料、設(shè)備的管理和質(zhì)量控制。嚴格把好裝修工程中所涉及到的所有材料、構(gòu)配件和設(shè)備的進場報驗關(guān)卡。它的品種、規(guī)格、外觀以及尺寸等都要嚴格按照設(shè)計規(guī)范要求，要有完好的包裝以及齊全的產(chǎn)品合格證書、使用說明書、產(chǎn)品性能檢測報告及有害物質(zhì)含量檢測報告等。同時材料進場驗收簽字制度也必須要在材料進場使用之前執(zhí)行，不能在工地上使用未經(jīng)檢驗合格并簽認的進場材料。并且還要將其立即清除出去，存放在其他地方，各項施工試驗及施工記錄要做好，使施工資料的保持完整正確，以便日后進行查處。2.4施工過程中嚴格的質(zhì)量控制。在進行大面積施工前，必須先做樣板間，以檢驗裝飾效果、施工工藝和施工質(zhì)量。安排專人在現(xiàn)場督促檢查，配合設(shè)計部門落實設(shè)計方案，修正施工中出現(xiàn)的不足。樣板間施工完畢后，經(jīng)各有關(guān)部門驗收達標后，方可進行大面積施工。在大面積施工的過程中，要全程跟蹤裝修施工過程，對關(guān)鍵工序嚴格實行質(zhì)量控制，進場材料及時取樣送檢，嚴格執(zhí)行規(guī)范要求的各項檢驗。各類管線（強、弱電管，給排水管道等）、所有吊頂內(nèi)龍骨及基層、地板木龍骨、地板留縫等隱蔽部位是裝修施工質(zhì)量控制的關(guān)鍵。嚴格執(zhí)行隱蔽工程驗收制度，督促檢查施工單位是否嚴格執(zhí)行工序交接驗收制度，每道工序完成后，認真實行自檢、互檢、專職檢測，上道工序不合格，不準進入下道工序施工。2.5質(zhì)量檢測驗收。精裝修住宅要嚴格根據(jù)施工設(shè)計圖紙以及施工合同的要求進行施工。而整個精裝修工程完工后，為了保證住宅投入使用后能給業(yè)主一個舒適良好的居住環(huán)境，相關(guān)部門要嚴格根據(jù)要求對精裝修住宅的工程質(zhì)量進行審核。另外還應(yīng)該對居住相關(guān)的水電、暖通等工程項目以及相關(guān)單位進行質(zhì)量驗收。
3結(jié)束語
房地產(chǎn)市場已逐漸步入精裝修住宅的時代，傳統(tǒng)的私人裝修已逐漸滿足不了城市飛速的生活節(jié)奏的要求。企業(yè)應(yīng)實時掌握精裝修住宅發(fā)展的相關(guān)信息，在“以人為本”的設(shè)計理念的指導(dǎo)下，加大對于精裝修住宅施工的投入力度，并嚴格按照標準來制定相關(guān)的施工質(zhì)量控制措施，在確保精裝修施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，盡量減小精裝修施工的成本，從而保證企業(yè)的經(jīng)濟效益。另外企業(yè)應(yīng)積極的學(xué)習(xí)并引進國外一些先進的精裝修施工技術(shù)，結(jié)合自身的實際情況，完善我國的住宅精裝修施工技術(shù)以及質(zhì)量控制的措施，促使企業(yè)能夠長久的發(fā)展。
作者:邱成勇 單位:浙江亞廈裝飾股份有限公司
參考文獻：
[1]付文.綜合體項目精裝修設(shè)計管控重點的研究[J].住宅與房地產(chǎn),2015,(25):173.
1 關(guān)于住宅產(chǎn)品的設(shè)計定位
精裝修房設(shè)計的定位首先取決于樓盤的市場定位。裝修設(shè)計標準要根據(jù)項目類別、戶型特點、樓盤規(guī)模、銷售價格來確定。一般來說，中高擋、戶型面積和規(guī)模較大的樓盤，裝修設(shè)計的標準就相對會高些；中小戶型樓盤，裝修設(shè)計則應(yīng)該簡潔、實用、經(jīng)濟。為了讓客戶有更多的選擇性，開發(fā)商可提供2-3個裝修方案供客戶選擇（特別是建設(shè)規(guī)模較大、戶型較多的樓盤）。對于別墅類的高檔樓盤，開發(fā)商可先制作幾套全裝修樣板房，作為指引，讓客戶可以選擇含精裝修的房屋，也可以選擇毛坯房，不宜一刀切的全部做到精裝修標準。
2 精裝修住宅的設(shè)計方法及設(shè)計范圍
住宅精裝修可劃分為裝修與裝飾兩部分。裝修部分一般是實際的交樓標準；裝飾部分一般是非交樓標準的內(nèi)容，包括移動家具、部分家用電器、室內(nèi)陳設(shè)、室內(nèi)綠化、室內(nèi)各種生活用品等。精裝修房交樓標準部分的設(shè)計主要是廚房、衛(wèi)生間的全部設(shè)計、客廳臥房的地面、墻面及固定家具的設(shè)計。交樓標準中一般含廚房電器（爐灶、油煙機、消毒柜等）；衛(wèi)生間含潔具、梳妝鏡、排氣扇、燈具等。這里需要重點提出的是櫥柜的設(shè)計。櫥柜是固定的家具，應(yīng)該屬于精裝修房交樓標準的內(nèi)容。很多建筑師往往忽視了這方面的設(shè)計，把它丟給室內(nèi)設(shè)計師去處理。實際上，廚房、衛(wèi)生間的布置如果在建筑設(shè)計方案階段考慮不周，室內(nèi)設(shè)計師或者櫥柜供應(yīng)商的水平再高也無法做出理想的布置。
精裝修房屋的設(shè)計要求是能給未來住戶一個先進居家生活方式的指引，并沒有限制住戶的個性化需求。在交樓標準裝修的基礎(chǔ)上，住戶可通過裝飾設(shè)計實現(xiàn)不同風(fēng)格的居家布置，體現(xiàn)不同的生活情調(diào)。
3 精裝修工程成本管理的通用方法
精裝修工程成本管理的通用方法：設(shè)定精裝修成本目標、指導(dǎo)精裝修設(shè)計、精裝修成本測算、工程招投標、竣工結(jié)算。
3.1設(shè)定精裝修成本目標、指導(dǎo)精裝修設(shè)計
在成本管理中，精裝修工程與一般工程具有相同屬性，先設(shè)定成本目標，指導(dǎo)精裝修設(shè)計，在成本目標范圍內(nèi)實現(xiàn)精裝修設(shè)計價值最大化，力求處理好裝修成果和成本的對立統(tǒng)一，找出效果和成本的最佳比值，實現(xiàn)價值工程最優(yōu)化。突出裝修亮點，并對設(shè)計單位設(shè)定限額設(shè)計標準。
3.2精裝修成本測算
精裝修成本測算就是根據(jù)精裝修設(shè)計方案、初設(shè)、施工圖設(shè)計成果，不斷測算精裝修造價是否在成本目標范圍內(nèi)，并不斷修正精裝修設(shè)計、合理選擇應(yīng)用材料，在保證產(chǎn)品質(zhì)量、檔次的前提下，實現(xiàn)成本、效果統(tǒng)一。
3.3工程招投標、竣工結(jié)算
工程招投標、竣工結(jié)算是精裝修工程過程管理成本控制方式，在成本目標范圍內(nèi)，通過招投標、競價，實現(xiàn)節(jié)約成本。
4 提升精裝修工程成本管理能力建議
4.1 精裝修樣板先行
精裝修樣板要先行，展示樣板間是為提前銷售服務(wù)的，而對于精裝修工程來說，實體交樓樣板間才有意義，實體樣板間要盡量在實樓做，將設(shè)計、施工工藝造成的各種問題反映出來，避免后期大量裝修時發(fā)生大規(guī)模返工、出現(xiàn)裝修不合理情況。實體樣板間不僅能反應(yīng)設(shè)計是否合理、成本是否可控、營銷承諾是否切實，而且能指導(dǎo)精裝修施工、為批量工程裝修做查漏補缺所用，并通過營銷實體感受，對樣板間裝修效果進行反饋，整理客戶的感受和意見，為交樓提前準備預(yù)案，避免交樓時出現(xiàn)不可預(yù)知的情況。
4.2 加強集團采購、區(qū)域采購、培養(yǎng)戰(zhàn)略精裝修施工單位
集團采購、區(qū)域采購是保證精裝修工程項目材料品質(zhì)、降低成本的有效手段。項目將與裝修效果、檔次有關(guān)的入戶門、地板、衣柜、櫥柜、電器甲分包，潔具、龍頭、鎖具甲供，其中入戶門、櫥柜、電器、潔具、龍頭、鎖具均為區(qū)域采購，另外涂料、開關(guān)面板、空調(diào)、內(nèi)墻磚選用集團采購。集團采購、區(qū)域采購可以降低成本，同時也能控制產(chǎn)品質(zhì)量，保證裝修效果，而且還能滿足不同項目的檔次需求。在精裝修工程項目材料供應(yīng)上，集團采購、區(qū)域采購項目還要加強，如木地板、衣柜。
建立戰(zhàn)略合作伙伴的評價標準體系，并增加過程評價及后期評價，通過淘汰、引進機制引進精裝修工程戰(zhàn)略合作伙伴，根據(jù)評價體系，建立完善的管理模式及辦法，對戰(zhàn)略合作伙伴進行培養(yǎng)及管理。
4.3 過程管理是保證裝修品質(zhì)的關(guān)鍵
過程管理涉及到對計劃、進度、質(zhì)量、工序、成品保護的管理，相對于工序和成品保護，計劃、進度、質(zhì)量管理容易的多。
工序管理難點在于施工單位多，協(xié)調(diào)耗費精力大，如在總包招標時，一般將地面、墻面、頂棚抹灰找平納入總包范圍，而總包工程對于墻面、頂棚抹灰找平驗收規(guī)范標準比精裝修抹灰找平要求低，導(dǎo)致精裝修單位還需要對于總包單位施工的墻面、頂棚抹灰部分剔除，重新規(guī)方找平，局部還要做木龍骨、石膏板找平，因此在總包招標時應(yīng)將墻面、頂棚抹灰找平納入精裝修施工范圍。另在精裝修施工吊頂前，空調(diào)設(shè)備、管道應(yīng)已就位，因此空調(diào)施工單位至少提前一月進場；在精裝修施工墻面前，總包單位的防水、墊層，地板采暖都應(yīng)施工完畢，冬季時，門窗單位先安上窗體玻璃，室內(nèi)能供暖，保證面層材料施工溫度要求。
成品保護是精裝修工程施工管理的難題，由于在一個作業(yè)面上，很多施工單位同時作業(yè)，難免出現(xiàn)成品破壞后無法找追究到責(zé)任單位的情況，因此成品保護必須得投入更多人力，將成品保護納入獎懲措施，由精裝修施工單位負責(zé)精裝修成品的統(tǒng)一保護，各單位施工完畢驗收后移交精裝修施工單位負責(zé)管理，由精裝修施工單位對地板、衣柜、櫥柜、電器等甲分包單位成品的統(tǒng)一保護，并詳細記錄施工進出情況，一旦成品破壞后可追溯相應(yīng)的單位。
4.4加強精裝修工程成本學(xué)習(xí)研究
我們公司精裝修工程管理水平還有待提高，從設(shè)計能力、工程管控能力、成本管理能力都沒有形成標準化，一個項目一種辦法，沒有形成集中優(yōu)勢，與星河灣、綠城相比還有差距，需要加強與好的精裝項目、同行、尤其是星河灣、綠城之類的精裝龍頭企業(yè)交流，借鑒推廣一些成熟的研究成果。
結(jié)語：精裝修工程成本管理是精裝修項目管理中核心要素，要提高項目利潤、提升市場競爭力，就需要完善精裝修工程成本管理，只有在精裝修項目管理中形成自己的競爭優(yōu)勢，合理管控成本，才能在競爭中具備優(yōu)勢。通過在精裝修工程成本管理中應(yīng)用：精裝修樣板先行，裝修風(fēng)格盡量簡約、要突出亮點，設(shè)計盡早介入、探討精裝產(chǎn)品標準化、先平面后立面再園林的設(shè)計模式，加強集團采購、區(qū)域采購、培養(yǎng)戰(zhàn)略精裝修施工單位，過程管理是保證裝修品質(zhì)的關(guān)鍵，加強精裝修工程成本學(xué)習(xí)研究以上措施，精裝修工程成本管理一定會上一個新的臺階，必定能處在行業(yè)的前列。
參考文獻：
熱詞：英美書號 書號管理
筆者在從事出版研究的過程中，一直對美國、英國的書號費用及管理感興趣，可是國內(nèi)介紹這方面的材料和研究很少。筆者經(jīng)過查找、研究，將美國、英國的書號收費、管理等情況整理成這篇小文，就教于方家。
在一個國家只能有一個機構(gòu)為圖書編制書號，不能有兩家以上的機構(gòu)編號，否則就亂套了。一本書只能有一個號，這是書的身份證。在我國，書號由中國ISBN中心（隸屬于國家新聞出版廣電總局）發(fā)放。在美國，書號由鮑克公司（Bowker）統(tǒng)一管理與發(fā)放。鮑克公司的書號價格如下所示：
1個書號―125美元（如果與條形碼一起購買需要150美元）
10個書號―295美元（如果與條形碼一起購買需要320美元）
100個書號―575美元
10個書號的套餐是大多數(shù)人的選擇。因為在美國，一本書往往會出版3-5個不同版本，而同一本書的不同版本（精裝書、平裝書、電子書、手機書和PDF）各需要一個書號，所以10個書號的套餐最少能滿足兩本書的需要。而美國的自費出版者在考慮到自己的需要后，一般會購買10個書號，5個書號需要625美元，而10個書號只需要295美元，這顯然是非常劃算的。而經(jīng)濟條件好的自費出版者和小型獨立出版商往往會選擇100個書號的套餐，這個套餐能滿足20-25種書的需要。如果要出版3-4種書的話需要購買2份10個書號的套餐，需要590美元，這時候直接選擇100個書號的套餐是最合適的。書號申請一般10個工作日后就可得到，假如想加速申請的話，可以多花400美元，這樣只需要3天就可以拿到手。而在我國，自費出書往往只需要一個書號就夠了，僅僅出版簡裝版，很少出版精裝版及其他版本。為什么美國出版商要出多種版本的書呢？因為美國的版權(quán)開發(fā)很充分，版本開發(fā)有梯度。美國一般是先出精裝書，精裝書銷售達到頂點，開始下滑時再出平裝書。
買一個號，書號編碼機構(gòu)需要為申請者建立身份檔案和書的具體編碼。買10個號也要為申請者建立同樣的身份檔案，所以發(fā)放10個書號與發(fā)放1個書號相比，成本并未增加多少。這就是為什么美國書號買的越多越便宜，而且便宜的幅度還很大。
在英國，書號由尼爾森圖書公司（Nielsen Book）管理。
與美國類似，除去節(jié)假日、銀行假日，書號中心（隸屬于尼爾森公司）收到申請后，發(fā)放書號的標準時間是10個工作日。如果加價72英鎊，就可以進入快速通道，并且拿書號時間會被壓縮至3個工作日。值得一提的是，英國還提供超級快速通道，該服務(wù)會讓下午1點之前收到的申請在當天就拿到書號，但是價格不菲，需要加價222英鎊才能享用。
以下是英國書號2015年的最新價格：
10個書號―144英鎊
100個書號―342英鎊
1000個書號―924英鎊
如果是老客戶，在購買書號時可以省去54英鎊的費用。因為在第一次購買書號時，書號中心已經(jīng)給申請者分配了ISBN前綴，所以老客戶就可以把這部分的費用省去。也就是說ISBN前綴的分配費用是54英鎊，并且相同申請人只收取一次。
英國書號都是打包出售，不單賣，最少都要購買10個。除非特殊要求使用郵寄，書號的申請與發(fā)放都通過電子郵件完成。如果你要求郵寄的話，要另付36英鎊的郵寄費。
大亞灣的企業(yè)主要集中分布在澳頭鎮(zhèn)、響水河一帶，中心區(qū)亦有少量企業(yè)設(shè)點，但外租外銷型寫字樓的供應(yīng)則基本向澳頭傾斜，而且現(xiàn)有房源主要集合在安惠大道兩側(cè)。
安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層。現(xiàn)6至9層為bsf中國有限公司承租；
10至12層業(yè)主安惠公司計劃自用；
1至2層為商業(yè)用房現(xiàn)已全面進駐銀行、餐飲等；
3層也已出租過半，分別由歐德油儲、三菱麗陽和平安保險承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國標級寫字樓，中央空調(diào)、冷熱水、消防安全監(jiān)控等設(shè)施齊全，由假日酒店提供物業(yè)管理。業(yè)主對外租價為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費為3元/㎡/月（不含空調(diào)使用費），檔次和收費均為本地之最，但因價格過高，除個別大型外資企業(yè)外還乏人問津。
其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場所在檔次及價格上均差異不大，通常在20-30元/㎡/月（簡裝/精裝），辦公條件普遍比較簡陋，管理費也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；
新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30-40元/㎡/月（簡裝/精裝），綜合管理費為3元/㎡/月，無中央空調(diào)、熱水等設(shè)施，停車場也不完善，正式開盤5個月來租售業(yè)績約近三分之一。
二、租賃經(jīng)營策略
我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產(chǎn)，單層建筑面積1262.84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經(jīng)形成了本地最高檔寫字樓形象，加之數(shù)家大型外企在此辦公，故對高端客戶的吸引力較大。
由于本地寫字樓租賃市場總體市道還較弱，新進入的企業(yè)特別是有實力的企業(yè)數(shù)量不大，而寫字樓的供應(yīng)量還在持續(xù)增長，形勢不容樂觀。受南海石化項目帶動，一批中下游產(chǎn)業(yè)陸續(xù)來大亞灣考察，其中不乏世界級企業(yè)，但由于和中海殼牌的合作關(guān)系未確定，現(xiàn)階段設(shè)點進駐的可能性很小。因此預(yù)計近期難有大面積承租寫字樓的機會，租賃市場仍以中小企業(yè)為主。
伴隨著大亞灣石化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，明年可能出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)折性變化。南海石化項目在下半年投產(chǎn)運營，投資265億元的中海油煉油項目也要在上半年啟動建設(shè)。中海殼牌鏈條企業(yè)及中海油15套煉油裝置承包商會逐一正式落腳本地，屆時寫字樓的高端租賃市場預(yù)期看好，我公司也正積極與中海油等有關(guān)企業(yè)進行對接聯(lián)絡(luò)，爭取引進。
我方的主要競爭對手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業(yè)主，并擁有安惠寫字樓的大部分產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)中海殼牌及其承包商、下游配套企業(yè)幾乎全部承租安惠公司的物業(yè)。對方已與石化企業(yè)系統(tǒng)建立了長期穩(wěn)定的聯(lián)系且合作已久，有專業(yè)的市場營銷團隊和充足的開發(fā)經(jīng)費，具備配套物業(yè)和經(jīng)營資源，與之相比我方除價格外無其他優(yōu)勢。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時間上及雙方的目標客源接近，勢必與我方在市場爭奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。
寫字樓的營銷渠道主要有二個：自主經(jīng)營和外包與結(jié)合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報可觀，問題是與競爭對手相比處于信息劣勢；
外包可利用外部資源，共享收益，創(chuàng)造的機會更多，但會降低單位回報率。
通過前段時間的市場推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯(lián)系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項目組、大亞灣財政局律師事務(wù)所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。
我方正與大亞灣惠橋公司等一些機構(gòu)探討有關(guān)合作或外包事宜，對方均有此意愿，但也對現(xiàn)在的市場狀況持謹慎態(tài)度，同時認為明年上半年形勢較好，春節(jié)后至五月份之前有大規(guī)模出租的可能，眼下主要應(yīng)做好散戶租賃業(yè)務(wù)。
現(xiàn)實存在的問題是未經(jīng)分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，并且由于長期閑置不動，公司的4、5層房產(chǎn)已被物業(yè)管理人封閉，帶領(lǐng)客戶進入?yún)⒂^極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對大型高端企業(yè)也具有更強的吸引力，安惠公司投資1700萬元精裝修寫字樓和公寓引進中海殼牌和bsf公司即可作為佐證。因此急需進行寫字樓裝修，至少應(yīng)將公共部位精裝修，其他部位簡單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機會，盤活寫字樓資產(chǎn)。
三、成本與價格
經(jīng)測算，安惠寫字樓精裝修成本應(yīng)在520元/㎡左右，包括空調(diào)、消防系統(tǒng)的布置改裝。按每層1250㎡計，單層投資約為65萬元。若只進行公共區(qū)域的精裝修，其他部位簡單裝修，則成本會降低1/4左右，單層投資不超過50萬元。另外提供商務(wù)服務(wù)的必需設(shè)備預(yù)算投資4萬元（可考慮暫時押后），詳見“寫字樓裝飾設(shè)計工程預(yù)算表”，總造價最終以審核決算結(jié)果為準。
定價策略應(yīng)針對主要競爭對手安惠公司的物業(yè)，參考本地的平均價格水平執(zhí)行。如前所述，市場調(diào)查結(jié)果顯示，在精裝修基礎(chǔ)上50-60元/㎡/月的租價是極具競爭力的，在局部精裝修的情況下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可為大多數(shù)企業(yè)所接受。
按70%的進駐率計算，以50元/㎡的價格出租，單層收入約為43750元/月，15個月收回裝修投入；
局部裝修租價以40元/㎡計，單層收入約為35000元/月，14個月回收投資。
如采用外包形式，我方僅需進行局部精裝修，承包底價初步定為30元/㎡/月，單層收入約為37500元/月，投資回收期約13個月。我方還在和外界接觸商洽凈價承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投資裝修尋找客戶。承包底價初步定為首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，讓利約為15萬元，低于我方預(yù)計裝修投入。但落實以上方案尚需時日且無絕對把握。
四、總結(jié)與建議
1、目前大亞灣寫字樓租賃市場活躍程度不高，客戶資源非常寶貴。現(xiàn)有客戶基本是小面積需求，大企業(yè)進駐估計要等到半年后。
2、抓住現(xiàn)有中小客戶的前提是將寫字樓進行分隔裝修，同時也利于日后吸引大客戶。如在年底完成裝修工程，樂觀情況下明年五月份之前出租率可達80%以上。
3、定價必須具有競爭力，靈活采取各種經(jīng)營合作方式，積極尋求外包等簡單實用的途徑，回避我方的弱勢。