時(shí)間：2022-10-11 15:53:50
緒論：在尋找寫(xiě)作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇住宅物業(yè)管理方案，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
為了保證系統(tǒng)所需的安全性和準(zhǔn)確性，在住戶(hù)端探測(cè)器電路的選擇上采用多元信號(hào)綜合檢測(cè)法。該方法對(duì)某一事件的檢測(cè)不是只采用單一類(lèi)型的傳感器，而是將多種類(lèi)型的傳感器復(fù)合起來(lái)組成一個(gè)多元信號(hào)檢測(cè)網(wǎng)絡(luò)，在一種類(lèi)型的傳感器因?yàn)槟撤N原因無(wú)法正確檢測(cè)的情況下，還有其它類(lèi)型的傳感器來(lái)發(fā)現(xiàn)事件。從而提高探測(cè)器的可靠性和抗干擾性，有效降低誤報(bào)率。由于有線(xiàn)系統(tǒng)布線(xiàn)的復(fù)雜性和探測(cè)器擴(kuò)展的不便等因素，系統(tǒng)在探測(cè)器與住戶(hù)防控主機(jī)的通信連接方式上選擇了無(wú)線(xiàn)通信方式。各類(lèi)型的探測(cè)器與住戶(hù)防控主機(jī)組成星型拓?fù)?，在家居中探測(cè)器分布不確定和報(bào)警區(qū)域不確定的情況下，可以快捷方便地進(jìn)行探測(cè)器的安裝布設(shè)以及增、減配。
2住戶(hù)端防控主機(jī)
住戶(hù)防控主機(jī)的處理任務(wù)一是正確接收探測(cè)器發(fā)送的報(bào)警事件碼并進(jìn)行二次鑒別；二是將經(jīng)過(guò)鑒別的事件碼封包并通過(guò)網(wǎng)絡(luò)傳輸給小區(qū)防控主機(jī)；三是能完成系統(tǒng)安裝配置時(shí)的測(cè)試應(yīng)答?；谙到y(tǒng)的最小應(yīng)用特性和成本因素，設(shè)計(jì)上未采用外擴(kuò)存儲(chǔ)器，相應(yīng)在MCU內(nèi)部為通信控制器只設(shè)置一個(gè)RAM區(qū)域，網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)的收發(fā)只能通過(guò)該RAM區(qū)來(lái)完成。為了保證所有事件處理的有序性，住戶(hù)防控主機(jī)在進(jìn)行事件判別響應(yīng)時(shí)采用輪詢(xún)工作方式，控制邏輯如圖2所示?；趯?duì)網(wǎng)絡(luò)通信的需求，住戶(hù)防控主機(jī)選擇精簡(jiǎn)TCP/IP協(xié)議棧為通信協(xié)議，通信的主要需求有。報(bào)警數(shù)據(jù)的傳輸。當(dāng)探測(cè)器產(chǎn)生事件碼經(jīng)無(wú)線(xiàn)傳輸交付對(duì)應(yīng)住戶(hù)防控主機(jī)后，住戶(hù)防控主機(jī)將事件代碼與對(duì)應(yīng)綁定的靜態(tài)IP地址封包，經(jīng)由網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)叫^(qū)監(jiān)控主機(jī)，小區(qū)監(jiān)控主機(jī)通過(guò)IP地址識(shí)別對(duì)應(yīng)事件的發(fā)生住戶(hù)，然后通過(guò)攜帶在包內(nèi)的事件代碼判定發(fā)生事件。在這種情況下，住戶(hù)防控主機(jī)是通信的發(fā)起方，事先并無(wú)對(duì)應(yīng)格式的數(shù)據(jù)包存在于MCU的RAM中。因此當(dāng)探測(cè)器事件發(fā)生后，處理程序首先要在RAM中將接收到的事件代碼及其它相關(guān)信息封裝成一個(gè)合法的包后才能交付鏈路層發(fā)送。本系統(tǒng)采用UDP作為住戶(hù)防控主機(jī)與小區(qū)防控主機(jī)監(jiān)控進(jìn)程的通信協(xié)議，封包過(guò)程如圖3所示。
在進(jìn)行住戶(hù)防控主機(jī)配置時(shí)，小區(qū)監(jiān)控主機(jī)可以向?qū)?yīng)的住戶(hù)防控主機(jī)發(fā)送PING命令以檢測(cè)鏈路狀態(tài)。此時(shí)會(huì)涉及兩種數(shù)據(jù)包，其一是對(duì)主機(jī)的ARP請(qǐng)求的應(yīng)答，其二是對(duì)ICMP回顯請(qǐng)求的應(yīng)答。在這種情況下，住戶(hù)防控主機(jī)處于被動(dòng)應(yīng)答的狀態(tài)，所需外發(fā)的數(shù)據(jù)包源自發(fā)送方的通信請(qǐng)求，住戶(hù)防控主機(jī)無(wú)須自行組包。例如對(duì)于ICMP回顯請(qǐng)求的應(yīng)答包，是通過(guò)ICMP處理模塊對(duì)已經(jīng)接收到RAM中的數(shù)據(jù)包相應(yīng)字段值做出修改生成的。當(dāng)這一修改完成后，即可將該包交付鏈路層發(fā)送。
3安防管理系統(tǒng)功能模塊
整個(gè)管理系統(tǒng)核心包含三大模塊：安防事務(wù)管理、住戶(hù)等信息管理和系統(tǒng)維護(hù)。其中：安防事務(wù)管理包括安防警報(bào)顯示、事件處理和警報(bào)解除功能。當(dāng)住戶(hù)家中的防控主機(jī)發(fā)出的事件數(shù)據(jù)經(jīng)網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)街鳈C(jī)后，系統(tǒng)通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)比對(duì)分析獲取住戶(hù)的位置、可能發(fā)生的事件（人為報(bào)警、入侵、氣體泄漏、火災(zāi)），產(chǎn)生報(bào)警信號(hào)、顯示報(bào)警信息。在事件處理完成后，監(jiān)控臺(tái)操作員作警報(bào)解除后需要將事件的處理信息進(jìn)行記錄備查。住戶(hù)信息管理作為住戶(hù)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫(kù)的管理接口。完成住戶(hù)個(gè)人信息、住戶(hù)防控主機(jī)參數(shù)等的數(shù)據(jù)增、刪、改操作。系統(tǒng)維護(hù)包括系統(tǒng)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)儲(chǔ)、工作日志及報(bào)警日志的正常維護(hù)和處理；系統(tǒng)管理人員信息維護(hù)、登錄等功能。在管理制度健全的情況下，可對(duì)安防主機(jī)操作人員實(shí)施分級(jí)管理。
4結(jié)語(yǔ)
關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)；消防安全；管理
Abstract: The authors of this paper combined with practical work the residential property in the fire safety management of fire safety from the phenomenon undertook an analysis, and puts forward some suggestions.
Key words: Residential district; fire safety; management中圖分類(lèi)號(hào)：X956文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的日益改善，各類(lèi)居民住宅樓如雨后春筍般迅速崛起，作為小區(qū)消防安全管理的主管部門(mén)――物業(yè)服務(wù)企業(yè)，目前已初步形成了前景廣闊、充滿(mǎn)生機(jī)、最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d行業(yè)之一。但是，像其他的新鮮事物一樣，發(fā)展到一定時(shí)期就會(huì)出現(xiàn)“瓶頸”狀，暴露出消防工作的不少問(wèn)題： 在小區(qū)的消防管理工作中，不少小區(qū)的日常管理中忽視消防安全，沒(méi)有將消防安全管理作為物業(yè)管理的重要內(nèi)容來(lái)抓，沒(méi)有制定應(yīng)急疏散預(yù)案和各項(xiàng)消防安全管理制度；小區(qū)內(nèi)存在不少消防隱患，一些小區(qū)發(fā)生了諸如居民家庭火災(zāi)、液化石油氣或煤氣爆炸的事故，給人民生命財(cái)產(chǎn)安全造成了很大損害。
住宅小區(qū)消防安全一直是消防宣傳的重中之重，消防宣傳“五進(jìn)”中的“進(jìn)社區(qū)”也一直在多方位的尋求一個(gè)多元化的消防宣傳方式，因?yàn)樽≌^(qū)建設(shè)隨著社會(huì)的進(jìn)步與發(fā)展，公民的需求及文明程度與文化素質(zhì)不斷提高，住宅小區(qū)建設(shè)也在得到不斷的完善和規(guī)范，消防安全管理工作有了明顯改觀。但是，由于種種原因，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)在消防安全管理方面，滋生了大量的火災(zāi)隱患，暴露出的問(wèn)題亟待解決。
同是安全工作，消防安全管理重視程度不夠，隱患
任意滋生。
目前，在何種管理模式下的住宅小區(qū)，公安派出所大部分已經(jīng)進(jìn)入，并設(shè)置了住宅小區(qū)警務(wù)室，外勤民警照片以聯(lián)系方式與住宅小區(qū)群眾見(jiàn)面；安全門(mén)上鎖、一層窗子上鐵柵欄，小區(qū)入口設(shè)置護(hù)欄鐵樁等，毫無(wú)疑問(wèn)住宅小區(qū)治安問(wèn)題得到了好轉(zhuǎn)。
（一）派出所已經(jīng)普遍進(jìn)入住宅小區(qū)。筆者在檢查中發(fā)現(xiàn)，大部分住宅小區(qū)只設(shè)置了住宅小區(qū)警務(wù)室。物業(yè)管理只重治安防盜，沒(méi)有很好地介入消防安全管理，管理工作趨于重防盜輕防火，消防管理制度不健全，保安大多屬于臨時(shí)雇用性質(zhì)，消防安全意識(shí)與技能差，導(dǎo)致出現(xiàn)種種怪現(xiàn)象：一是消防設(shè)施被上鎖，問(wèn)及原因，答曰：由于小偷、小孩子經(jīng)常光顧，消防設(shè)施丟失的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，固上鎖。二是一層窗子上鐵柵欄并上鎖，問(wèn)及原因，為了防盜。可是萬(wàn)一發(fā)生火災(zāi)，逃生之路在哪里？
（二）尤為突出的且比較普遍的問(wèn)題是新建成的小區(qū)，在出入口的消防通道、小區(qū)內(nèi)的消防水源、消防水泵、消防設(shè)施和器材不規(guī)范或設(shè)置及管理方面不合理。如消防車(chē)輛無(wú)回車(chē)場(chǎng)地或被車(chē)輛占用，在疏散樓梯人為設(shè)置隔離墩或柵欄等；有些方面在消防建審環(huán)節(jié)無(wú)依據(jù)可循，無(wú)法控制；大部分住宅小區(qū)物業(yè)管理單位，為了住宅小區(qū)符合安靜的要求，阻止各種車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)噪聲擾民，將小區(qū)的入口處的通道設(shè)置路樁、柵欄。一旦發(fā)生火災(zāi)，消防車(chē)警笛長(zhǎng)鳴卻無(wú)法順暢進(jìn)入,將會(huì)貽誤戰(zhàn)機(jī)，從而給受災(zāi)群眾造成極大的損失。這種種火災(zāi)隱患能讓其存在嗎？
（三）消防設(shè)施和滅火器材嚴(yán)重不足，有的物業(yè)管理單位甚至連最基本的消防桶、沙箱、鐵鍬、滅火器材等消防設(shè)施都未配置；有的消防設(shè)施無(wú)人操作，對(duì)簡(jiǎn)便的消防設(shè)施器材不會(huì)使用，無(wú)人管理，缺乏保養(yǎng)，任其自生自滅。
（四）業(yè)主忽視消防安全，居民家中因家裝滋生火災(zāi)隱患，而其安全意識(shí)卻十分淡薄?，F(xiàn)代家居中絕大多數(shù)為追求美觀、高雅，在裝修房子時(shí)采用了大量的可燃性材料裝修，這也就為火災(zāi)埋下了后患。
不同隱患產(chǎn)生的根源
（一）物業(yè)管理公司是企業(yè)，是市場(chǎng)的主體，作為一種經(jīng)營(yíng)性的住宅小區(qū)管理，以經(jīng)濟(jì)效益為生命線(xiàn)，消防安全管理的法規(guī)建設(shè)滯后于物業(yè)管理的發(fā)展，使物業(yè)消防安全管理的責(zé)任不明確，相關(guān)主體間的法律責(zé)任不清。物業(yè)管理涉及開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)戶(hù)、公安、居委會(huì)及城市管理的多層面。他們之間的諸多權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清，給物業(yè)管理造成一定的困難。例如：產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確，一個(gè)住宅哪些部位、設(shè)施、設(shè)備屬業(yè)戶(hù)共有，哪些維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由業(yè)戶(hù)共同承擔(dān)，還沒(méi)有明確的界定；法律責(zé)任不清，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)、偷盜等事件物業(yè)管理單位該承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任，目前司法機(jī)關(guān)在調(diào)解和判決時(shí)缺乏法律依據(jù)。
（二）住宅小區(qū)消防管理介入滯后于物業(yè)消費(fèi)使用，由于重建設(shè)輕管理，造成物業(yè)管理單位、建設(shè)和管理脫節(jié)。大部分物業(yè)管理單位是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的。這種建設(shè)和管理不分的體制決定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，重銷(xiāo)售、輕管理的問(wèn)題得不到根本解決，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)等方面留下深重的多層面的問(wèn)題，加之物業(yè)管理中消防安全管理上的種種弊端，使消防安全隱患劇增。在消防安全領(lǐng)域，一些新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)存在不少隱憂(yōu)，換言之，不少開(kāi)發(fā)商為賺昧心錢(qián)在銷(xiāo)售過(guò)程中對(duì)安全方面的信息瞞天過(guò)海。一些開(kāi)發(fā)商在與業(yè)戶(hù)簽訂購(gòu)銷(xiāo)合同時(shí)，有意把關(guān)于消防安全方面的條款弄得模棱兩可、模糊不清，對(duì)小區(qū)的消火栓的設(shè)置等硬件設(shè)施盡量做到能少則少，甚至可有可無(wú)。
（三）前期以效益為主開(kāi)發(fā)的小區(qū)物業(yè)管理工作，普遍存在重防盜輕防火的現(xiàn)象，防盜方面對(duì)保安要求極為嚴(yán)格，可防火則普遍被忽視，為減少開(kāi)支，精簡(jiǎn)人力，使物業(yè)消防管理人員人才短缺，現(xiàn)有人員身兼多職，素質(zhì)低下，不少保安的消防知識(shí)一片空白，這樣的保安隊(duì)伍實(shí)難承擔(dān)處理突發(fā)火災(zāi)的重任。
提高住宅小區(qū)消防管理的建設(shè)性措施
在以人為本，構(gòu)建和諧社會(huì)的今天，安全是一個(gè)永恒的主題，也是人們生活的最基本要求，加強(qiáng)消防進(jìn)住宅小區(qū)，加大消防宣傳工作力度，提高消防在住宅小區(qū)群眾中的主體意識(shí)，發(fā)揮政府主體、社會(huì)主體、市場(chǎng)主體三者有機(jī)結(jié)合，在政府的領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)“政企分開(kāi)、政社分開(kāi)、政事分開(kāi)”的原則，讓市場(chǎng)主體參與到住宅小區(qū)消防管理中來(lái)，發(fā)揮各種社會(huì)主體的作用，使政府行為主體、社會(huì)行為主體、市行為主體在住宅小區(qū)消防管理中分工合作，在實(shí)踐中探索最優(yōu)化的組合形式來(lái)適應(yīng)住宅小區(qū)消防的管理和建設(shè)。
消防安全在物業(yè)管理中應(yīng)當(dāng)?shù)玫缴鐣?huì)的廣泛關(guān)注，那么管理單位在住宅小區(qū)或小區(qū)建設(shè)方面，消防安全管理上該如何去做呢？建立一種群防群治多元化并舉合作的機(jī)制無(wú)疑是一種最好的出路。
（一）政府強(qiáng)化，明確職責(zé)、劃清責(zé)任?！稒C(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》已經(jīng)頒布實(shí)施，第十條明確規(guī)定：居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)在管理范圍內(nèi)履行下列消防安全職責(zé)：(1)認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識(shí),熟悉并能正確使用各種消防設(shè)施和器材; (2)制定消防安全制度，落實(shí)消防安全責(zé)任，開(kāi)展消防安全宣傳教育；(3)開(kāi)展防火檢查，消除火災(zāi)隱患；(4)保障疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道暢通；(5)管理好管轄區(qū)內(nèi)的各種消防設(shè)備、設(shè)施和器具,定期進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、大修、更新等，確保它們始終處于完好狀態(tài)。其他物業(yè)管理單位應(yīng)對(duì)受委托管理范圍內(nèi)的公共消防安全管理工作負(fù)責(zé)。住宅小區(qū)或小區(qū)管理單位在落實(shí)《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》上相對(duì)滯后，執(zhí)行建設(shè)部、公安部、民政部《關(guān)于加強(qiáng)居民住宅區(qū)安全防范工作的協(xié)作配合切實(shí)保障居民居住安全的通知》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》上比較系統(tǒng)，這說(shuō)明以政府為高壓加強(qiáng)調(diào)控，機(jī)構(gòu)實(shí)施消防監(jiān)督，形成一種以公司領(lǐng)導(dǎo)為中樞，部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)分管，管理人員具體負(fù)責(zé)，保安隊(duì)員、環(huán)衛(wèi)人員、維修人員等物業(yè)工作人員都參加，責(zé)任落實(shí)到每一位物業(yè)工作人員的消防安全防護(hù)網(wǎng)絡(luò)，對(duì)消防安全工作層層分解，明確責(zé)任。
（二）充分利用住宅小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有資源，建立健全消防安全管理機(jī)制，集群眾共同參與住宅小區(qū)管理、專(zhuān)業(yè)化管理的新局面，這是規(guī)范和落實(shí)消防安全管理的重要保證。一是以轄區(qū)人民政府為核心下派的街道辦事處為主體的管理，應(yīng)發(fā)揮其協(xié)調(diào)職能作用，聯(lián)合城建、公安、文化、教育、城管等部門(mén)及企業(yè)單位為一體，形成條塊結(jié)合各司其職的消防管理防護(hù)網(wǎng)絡(luò)，組建如由熱心消防事業(yè)的政府救助的低保人員、下崗職工、人員等參加的住宅小區(qū)消防志愿者、巡邏隊(duì)，救護(hù)幫扶組織，融入住宅小區(qū)警務(wù)為一體的綜合性防護(hù)管理網(wǎng)，形成堅(jiān)強(qiáng)有力的民間組織。二是以市場(chǎng)為主體的物業(yè)管理公司要根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī)建立起消防安全管理制度，并通過(guò)一系列的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，使物業(yè)管理人員增強(qiáng)消防安全觀念，樹(shù)立起消防安全責(zé)任主體意識(shí)。要保證建成小區(qū)內(nèi)各類(lèi)固定消防設(shè)施及配套設(shè)施的完整有效并定期維護(hù)保養(yǎng)，不允許出現(xiàn)類(lèi)似消防通道上鎖堵塞、滅火器過(guò)期、煙感熱感探頭失效、消防栓無(wú)水或損壞情況。一旦出現(xiàn)火災(zāi)，管理人員要做到會(huì)報(bào)警、會(huì)組織人員疏散、會(huì)組織撲救初起火災(zāi)。
（三）加強(qiáng)住宅小區(qū)及街道辦事處消防安全宣傳教育，形成廣泛關(guān)注的消防安全氛圍?！靶≌?、大社會(huì)”的格局在逐漸形成，街道、居委會(huì)、物業(yè)等住宅小區(qū)管理單位應(yīng)借消防進(jìn)小區(qū)之機(jī)，動(dòng)員和組織業(yè)主接受教育,增強(qiáng)防火意識(shí)。宣傳方式可靈活多樣,生動(dòng)活潑,可以建立動(dòng)態(tài)消防宣傳欄、消防漫畫(huà)、專(zhuān)題圖片展，建立“樓道消防文化”等手段來(lái)宣傳防火、滅火及火災(zāi)逃生、安全疏散等消防基本知識(shí)，讓居民意識(shí)到消防安全的重要性，從而形成人人重視消防、人人具有一定消防安全自防自救能力的“群眾消防”文化。
（四）組建多種形式、多元化兼治安與消防多功能為一體的住宅小區(qū)消防志愿者、義務(wù)消防巡邏隊(duì)等隊(duì)伍，負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)公共消防設(shè)施、居民樓內(nèi)消防設(shè)施的檢查維護(hù)，隨時(shí)制止消防違法違章行為和撲救初起火災(zāi)。
關(guān)鍵詞：住宅小區(qū) 物業(yè)消防 安全管理 問(wèn)題與對(duì)策
中圖分類(lèi)號(hào)：TU998 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2016）09（a）-0068-02
近幾年來(lái)，三亞市從一個(gè)默默無(wú)聞的小島城市漸漸地蛻變成了一個(gè)家喻戶(hù)曉的“明星”城市。因自然環(huán)境得天獨(dú)厚，城市建設(shè)快速發(fā)展，三亞市榮獲了中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)，吸引著越來(lái)越多的外地人前來(lái)買(mǎi)房置業(yè)。然而，無(wú)論是國(guó)際旅游城市的成功建設(shè)，還是房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步健康發(fā)展，都需要借助物業(yè)管理的力量。在對(duì)三亞市低、中、高檔住宅小區(qū)調(diào)查的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，部分住宅小區(qū)的許多消防安全設(shè)施往往跟不上小區(qū)的發(fā)展節(jié)奏，這就導(dǎo)致許多小區(qū)存在著消防管理滯后或者不到位的現(xiàn)象，小區(qū)內(nèi)部存在不少的安全隱患和盲點(diǎn)，進(jìn)而對(duì)居民的正常生活造成一定的影響，也會(huì)嚴(yán)重影響國(guó)際旅游城市的嶄新形象。所以積極探討小區(qū)面臨的消防安全管理中存在的問(wèn)題并提出對(duì)應(yīng)的措施勢(shì)在必行。
1 海南三亞住宅小區(qū)存在的消防安全隱患
1.1 物業(yè)管理單位相關(guān)責(zé)任落實(shí)情況較差
海南三亞地區(qū)有不少新興的住宅小區(qū)，其中既有價(jià)格比較高昂的高檔小區(qū)，也有符合普通大眾的住宅小區(qū)，但是這些小區(qū)的物業(yè)管理單位的相關(guān)責(zé)任都沒(méi)有得到完全的落實(shí)，進(jìn)而造成一定的消防安全隱患。不少小區(qū)的物業(yè)管理單位為了追求自身的經(jīng)濟(jì)效益，忽視了小區(qū)建筑消防設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)，而且很多物業(yè)管理單位對(duì)自身的職責(zé)認(rèn)識(shí)不足，以為自己的工作就是對(duì)小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)安全事務(wù)進(jìn)行簡(jiǎn)單管理，一旦小區(qū)內(nèi)部的建筑消防設(shè)施出現(xiàn)損壞，因?yàn)槲飿I(yè)管理單位難以發(fā)動(dòng)業(yè)主收集相關(guān)的維修資金，使得物業(yè)管理單位往往對(duì)小區(qū)內(nèi)部的建筑消防設(shè)施的損壞和缺失視而不見(jiàn)，進(jìn)而為整個(gè)小區(qū)的安全造成一定的隱患。小區(qū)的物業(yè)管理單位對(duì)相關(guān)的消防安全責(zé)任沒(méi)有認(rèn)真落實(shí)，對(duì)于小區(qū)內(nèi)部的諸多問(wèn)題選擇無(wú)視或者簡(jiǎn)單處理，比如在三亞的某一小區(qū)內(nèi)部發(fā)現(xiàn)部分消防栓已經(jīng)丟失，部分消防設(shè)施出現(xiàn)了不同程度的損壞，但是小區(qū)的物業(yè)管理單位沒(méi)有做到及時(shí)處理，這就導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)存在嚴(yán)重的消防安全隱患，一旦出現(xiàn)消防安全事故，小區(qū)內(nèi)部的消防安全設(shè)施無(wú)法為相關(guān)人員提供可靠的幫助，比如消防栓無(wú)法出水、無(wú)法正常使用等，這些問(wèn)題就會(huì)在火災(zāi)發(fā)生時(shí)造成重大的人員傷亡以及相關(guān)的財(cái)產(chǎn)損失。還有一點(diǎn)就是不少物業(yè)管理單位為了防止小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施或相關(guān)器材被小偷盜走或被居民破壞，進(jìn)而對(duì)很多的消防設(shè)施和器材安裝門(mén)鎖，這樣就導(dǎo)致一旦發(fā)生緊急情況，具體的消防設(shè)施如消火栓箱、水泵房、配電間、消防控制室等難以及時(shí)發(fā)揮其作用，延誤了消防人員進(jìn)行火災(zāi)撲滅的最佳時(shí)機(jī)，進(jìn)而造成不必要的財(cái)產(chǎn)損失和人員傷亡。
1.2 小區(qū)居民的消防安全意識(shí)不夠
海南三亞住宅小區(qū)內(nèi)部的居民眾多，而且居民的來(lái)源廣泛，主要分為兩大類(lèi)：一是本地普通住宅小區(qū)，這類(lèi)住宅小區(qū)的業(yè)主 80%是本地人，20%是外來(lái)務(wù)工人員；另外一種是“候鳥(niǎo)”人群住宅小區(qū)，這類(lèi)小區(qū)“候鳥(niǎo)”人群住宅小區(qū)的業(yè)主，85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在職人員。這些居民的文化、生活水平和知識(shí)結(jié)構(gòu)都存在著較大的差異，進(jìn)而導(dǎo)致他們對(duì)小區(qū)的消防安全存在著不一致的認(rèn)識(shí)。
同時(shí)，近年來(lái)隨著人們生活水平的不斷提升，很多家庭都已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了自己的私家車(chē)，但是小區(qū)內(nèi)部的停車(chē)位由于設(shè)計(jì)或者其他原因等導(dǎo)致難以滿(mǎn)足居民的停車(chē)需求，進(jìn)而導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)的道路或者消防車(chē)道被居民的私家車(chē)占據(jù)，一旦發(fā)生消防事故，相關(guān)的消防車(chē)難以順利抵達(dá)指定位置進(jìn)而造成巨大的消防損失。有的小區(qū)居民由于思想認(rèn)識(shí)水平較低，對(duì)消防法規(guī)也沒(méi)有清晰的認(rèn)知，他們以為消防用水是免費(fèi)的水源，就私自借用消防栓里的消防用水，但是消防栓的供水一般來(lái)自建筑在樓頂?shù)南浪洌鋬?chǔ)水量有限，這些消防水箱的供水一般只能滿(mǎn)足水災(zāi)發(fā)生的前10 min的撲滅工作，如果在平時(shí)被居民大量使用又得不到及時(shí)補(bǔ)充，那么一旦出現(xiàn)火災(zāi)就沒(méi)有足夠的用水來(lái)?yè)錅缁馂?zāi)，其影響是可想而知的。還有的居民為了滿(mǎn)足自己的需要把小區(qū)內(nèi)部的消防通道進(jìn)行改建，用作自己的雜物間或者儲(chǔ)藏間；還有不少居民消防安全意識(shí)不夠，將許多生活雜物放置在疏散電梯前，這些行為都造成不小的消防安全隱患，在火災(zāi)發(fā)生時(shí)往往造成巨大的人員損失和財(cái)產(chǎn)損失。
1.3 公共維修基金使用阻力較大
海南三亞地區(qū)的消防設(shè)施設(shè)備完善，體積較大，而且一旦出現(xiàn)損壞需要大量資金進(jìn)行維修，但是維修經(jīng)費(fèi)的來(lái)源只能依賴(lài)小區(qū)的專(zhuān)項(xiàng)維修基金。但是在實(shí)際操作中由于小區(qū)的業(yè)主數(shù)量較大，業(yè)主對(duì)消防安全的認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，因?yàn)檫@類(lèi)“候鳥(niǎo)”人群住宅小區(qū)業(yè)主每年都只在三亞住一兩個(gè)月，所以沒(méi)有業(yè)主提議成立業(yè)主委員會(huì)。對(duì)于平時(shí)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)糾紛，業(yè)主的處理方法一般是去小區(qū)物業(yè)投訴然后不了了之，加之物業(yè)管理單位的協(xié)調(diào)宣傳工作往往不到位，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)未能滿(mǎn)足業(yè)主的具體需求，這些都造成小區(qū)的消防設(shè)施因?yàn)闆](méi)有足夠的資金進(jìn)而難以及時(shí)地完成維修和更換。
1.4 開(kāi)發(fā)商建管脫節(jié)，留下火災(zāi)隱患
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過(guò)程出發(fā)來(lái)設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)督，甚至一些建筑未經(jīng)消防審核、驗(yàn)收就投入使用了。這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費(fèi)過(guò)程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設(shè)施設(shè)備不齊全不配套，留下先天隱患。
2 住宅小區(qū)物業(yè)消防安全管理的對(duì)策
2.1 加強(qiáng)對(duì)相關(guān)物業(yè)管理單位從業(yè)人員的培訓(xùn)
物業(yè)管理單位以及相關(guān)的房地產(chǎn)行政部門(mén)必須加強(qiáng)對(duì)海南三亞地區(qū)住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位從業(yè)人員的相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，進(jìn)而全面提升相關(guān)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，為小區(qū)的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)相關(guān)部門(mén)比如消防安全機(jī)構(gòu)和當(dāng)?shù)氐呐沙鏊?、街道辦事處等組織要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員的監(jiān)督，同時(shí)也要積極組織形式多樣的培訓(xùn)班?？梢圆捎矛F(xiàn)場(chǎng)教學(xué)的方式對(duì)相關(guān)的物業(yè)管理人員進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的消防知識(shí)和技能的培訓(xùn)，務(wù)必使物業(yè)管理人員做到“懂基本消防常識(shí)、懂消防設(shè)施設(shè)備的使用方法、懂逃生自救技能，會(huì)查改火災(zāi)隱患、會(huì)救初起火災(zāi)、會(huì)組織人員疏散”。
2.2 建立健全物業(yè)管理消防工作制度
為了確保物業(yè)管理單位切實(shí)履行相關(guān)職責(zé)，做好小區(qū)的物業(yè)管理工作，就要建立健全物業(yè)管理消防工作制度，對(duì)小區(qū)內(nèi)部的各項(xiàng)管理事項(xiàng)進(jìn)行仔細(xì)確認(rèn)，明確工作人員的消防安全管理責(zé)任，制定科學(xué)合理的消防巡查制度，做好相關(guān)消防安全隱患的檢查和整改工作，及時(shí)對(duì)相關(guān)的重大消防問(wèn)題進(jìn)行檢查和報(bào)告，同時(shí)做好與業(yè)主的溝通交流工作，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)于相關(guān)的專(zhuān)項(xiàng)資金的管理和使用都要保證公開(kāi)透明，爭(zhēng)取業(yè)主的支持和理解，促進(jìn)業(yè)主積極配合物業(yè)管理人員的工作。保證物業(yè)管理人員積極完成其主要責(zé)任和工作，對(duì)小區(qū)內(nèi)部的安全問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行排查，做好相關(guān)問(wèn)題的整改工作，對(duì)于比較重大的物業(yè)管理問(wèn)題可以與業(yè)主進(jìn)行交流和探討。
2.3 加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理單位的監(jiān)督執(zhí)法
我國(guó)制定了具體的《中華人民共和國(guó)消防法》和《消防監(jiān)督檢查規(guī)定》，公安機(jī)關(guān)和消防機(jī)構(gòu)要根據(jù)規(guī)定對(duì)小區(qū)內(nèi)部的消防安全執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，積極了解小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理單位的消防安全職責(zé)的落實(shí)情況，以及物業(yè)管理人員的防火巡查的執(zhí)行情況，檢查小區(qū)內(nèi)部的安全出口、疏散通道以及消防車(chē)通道的具體情況，保證各項(xiàng)消防器材和設(shè)施的完整和有效，對(duì)于在巡查中發(fā)現(xiàn)的各項(xiàng)問(wèn)題和隱患要及時(shí)整改，并將有關(guān)情況告知具體的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，進(jìn)而形成部門(mén)聯(lián)動(dòng)制約機(jī)制，為小區(qū)的消防安全管理確定必要的約束機(jī)制，全面保證小區(qū)物業(yè)消防安全管理長(zhǎng)期處于正常水平。
2.4 加強(qiáng)小區(qū)消防安全常識(shí)的宣傳普及
對(duì)于小區(qū)內(nèi)的居民要積極普及相關(guān)的消防安全知識(shí)，按照《中華人民共和國(guó)消防法》等法律法規(guī)規(guī)定的消防工作職責(zé)定期組織開(kāi)展小區(qū)消防知識(shí)宣傳、培訓(xùn)?？梢栽谛^(qū)內(nèi)采用多種形式的宣傳工作，比如為居民發(fā)放各種消防安全資料，在小區(qū)的公示欄里張貼宣傳圖畫(huà)，利用小區(qū)廣播對(duì)居民進(jìn)行消防安全知識(shí)的宣傳和普及，還可以組織業(yè)主進(jìn)行火災(zāi)逃生的疏散演練等。
小區(qū)的物業(yè)消防至關(guān)重要，對(duì)于保護(hù)小區(qū)內(nèi)人們的生命安全和財(cái)產(chǎn)安全具有非常重大的意義，同時(shí)做好小區(qū)的物業(yè)消防安全管理也是物業(yè)管理部門(mén)的重要職責(zé)。
參考文獻(xiàn)
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（一）物業(yè)管理工作
一是為了落實(shí)十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時(shí)，起草了《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門(mén)人員進(jìn)行討論。
二是對(duì)我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級(jí)分類(lèi)管理辦法》。
三是會(huì)同小區(qū)辦全力做好開(kāi)展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)。目前已經(jīng)全面完成了對(duì)530個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個(gè)住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題登記造冊(cè)，建立了整改檔案，待整改后逐一消號(hào)。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬(wàn)元，其中：直管住宅實(shí)收1086萬(wàn)元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收166.6萬(wàn)元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收108萬(wàn)元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收53.4萬(wàn)元。
3、房屋修繕工作。一是2008年2月份組織召開(kāi)房屋修繕工作會(huì)議，明確2008年修繕工作的任務(wù)，即：一個(gè)確保、二個(gè)重點(diǎn)、三個(gè)計(jì)劃、四個(gè)率、五個(gè)提高。二是制定《2008年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。
4、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)委托管理工作。年初，我處會(huì)同法規(guī)處及局法律顧問(wèn)共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營(yíng)體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會(huì)議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險(xiǎn)房屋的“三落實(shí)”工作。通過(guò)排查目前全市共有危險(xiǎn)房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶(hù)；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險(xiǎn)工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊(duì)伍和防汛物資儲(chǔ)備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見(jiàn)。試點(diǎn)工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書(shū)記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開(kāi)了樓道整治工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。
二是制定了《沈陽(yáng)市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見(jiàn)》下發(fā)各區(qū)。同時(shí)加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級(jí)辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對(duì)接。市樓道整治辦公室印制《沈陽(yáng)市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊(cè)》700余冊(cè)，下發(fā)各相關(guān)單位。
三是樓道整治工作已全面啟動(dòng)實(shí)施，目前樓道整治工作全市開(kāi)工量達(dá)到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬(wàn)平方米，竣工量達(dá)60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗(yàn)收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗(yàn)收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時(shí)移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會(huì)優(yōu)勢(shì)，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?dòng)，為鞏固樓道整治成果打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。
（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場(chǎng)周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專(zhuān)業(yè)人員，依據(jù)近年來(lái)我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對(duì)粉飾工程建筑面積造價(jià)進(jìn)行了測(cè)算；二是組織人力對(duì)全市擬進(jìn)行立面粉飾的17條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門(mén)提出了沈陽(yáng)市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計(jì)方案。
二、下半年工作思路
（一）物業(yè)管理方面工作
1、出臺(tái)《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》
6月底《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報(bào)市人大，力爭(zhēng)在9月份以政府規(guī)章的形式出臺(tái)，為解決我市物業(yè)管理中的具體問(wèn)題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。
2、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)服務(wù)水平
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對(duì)不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時(shí)在媒體上予以公布，接受社會(huì)監(jiān)督。
三是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。
四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開(kāi)展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、一專(zhuān)多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.
3、建立新型物業(yè)管理體制
將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來(lái)，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺(tái)。對(duì)于暫時(shí)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
（一）物業(yè)管理工作
一是為了落實(shí)十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時(shí)，起草了《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門(mén)人員進(jìn)行討論。
二是對(duì)我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告》，原創(chuàng)：根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級(jí)分類(lèi)管理辦法》。
三是會(huì)同小區(qū)辦全力做好開(kāi)展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)。目前已經(jīng)全面完成了對(duì)個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和個(gè)住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題登記造冊(cè)，建立了整改檔案，待整改后逐一消號(hào)。
（二）直管公房管理工作
⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收萬(wàn)元，其中：直管住宅實(shí)收萬(wàn)元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收萬(wàn)元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收萬(wàn)元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收萬(wàn)元。
⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅萬(wàn)平方米，歸集售房款萬(wàn)元。其中：出售直管房產(chǎn)萬(wàn)平方米，歸集購(gòu)房款萬(wàn)元；出售主輔分離房產(chǎn)萬(wàn)平方米，歸集售房款萬(wàn)元；出售自行接收房產(chǎn)萬(wàn)平方米，歸集售房款萬(wàn)元。
⒊房屋修繕工作。一是××××年月份組織召開(kāi)房屋修繕工作會(huì)議，明確××××年修繕工作的任務(wù)，即：一個(gè)確保、二個(gè)重點(diǎn)、三個(gè)計(jì)劃、四個(gè)率、五個(gè)提高。二是制定《××××年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。
⒋房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)委托管理工作。年初，我處會(huì)同法規(guī)處及局法律顧問(wèn)共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營(yíng)體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會(huì)議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險(xiǎn)房屋的“三落實(shí)”工作。通過(guò)排查目前全市共有危險(xiǎn)房屋棟，建筑面積，平方米，戶(hù)；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險(xiǎn)工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊(duì)伍和防汛物資儲(chǔ)備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見(jiàn)。試點(diǎn)工程已于月下旬全部完成。并按照行湘書(shū)記的指示，于×月×日上午在和平區(qū)召開(kāi)了樓道整治工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。
二是制定了《沈陽(yáng)市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見(jiàn)》下發(fā)各區(qū)。同時(shí)加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級(jí)辦公室抽調(diào)名干部，分組與各區(qū)進(jìn)行了對(duì)接。市樓道整治辦公室印制《沈陽(yáng)市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊(cè)》余冊(cè)，下發(fā)各相關(guān)單位。
三是樓道整治工作已全面啟動(dòng)實(shí)施，目前樓道整治工作全市開(kāi)工量達(dá)到已近。已竣工棟、建筑面積萬(wàn)平方米，竣工量達(dá)。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗(yàn)收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗(yàn)收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時(shí)移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會(huì)優(yōu)勢(shì)，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?dòng)，為鞏固樓道整治成果打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。
（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場(chǎng)周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專(zhuān)業(yè)人員，依據(jù)近年來(lái)我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對(duì)粉飾工程建筑面積造價(jià)進(jìn)行了測(cè)算；二是組織人力對(duì)全市擬進(jìn)行立面粉飾的條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門(mén)提出了沈陽(yáng)市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計(jì)方案。
二、下半年工作思路
（一）物業(yè)管理方面工作
⒈出臺(tái)《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》
月底《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報(bào)市人大，力爭(zhēng)在月份以政府規(guī)章的形式出臺(tái)，為解決我市物業(yè)管理中的具體問(wèn)題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。
⒉進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)服務(wù)水平
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對(duì)不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時(shí)在媒體上予以公布，接受社會(huì)監(jiān)督。
三是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，原創(chuàng)：積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。
四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開(kāi)展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、一專(zhuān)多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中
⒊建立新型物業(yè)管理體制
將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來(lái)，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺(tái)。對(duì)于暫時(shí)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第一條為加強(qiáng)對(duì)住宅物業(yè)管理儲(chǔ)備金的管理，維護(hù)住宅物業(yè)管理儲(chǔ)備金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《市市區(qū)物業(yè)管理辦法》（政規(guī)發(fā)[]2號(hào)）的規(guī)定，制定本辦法。
第二條本區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，年6月1日以后辦理預(yù)售許可的項(xiàng)目（含分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目）物業(yè)管理儲(chǔ)備金交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。
第三條物業(yè)管理儲(chǔ)備金按照專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則，專(zhuān)項(xiàng)用于彌補(bǔ)后期物業(yè)管理費(fèi)用的不足和公共部位、設(shè)施設(shè)備緊急維修資金的周轉(zhuǎn)。
第四條區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全區(qū)物業(yè)管理儲(chǔ)備金的管理、監(jiān)督和指導(dǎo)工作。
第二章交存
第五條物業(yè)承接驗(yàn)收備案前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照本項(xiàng)目總建筑面積10元/m2的標(biāo)準(zhǔn)，到區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局繳存物業(yè)管理儲(chǔ)備金。
第六條物業(yè)管理儲(chǔ)備金屬全體業(yè)主所有，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局代管。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，專(zhuān)款專(zhuān)用。
第七條開(kāi)發(fā)建設(shè)單位繳存物業(yè)管理儲(chǔ)備金，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)開(kāi)具由區(qū)財(cái)政局統(tǒng)一印制票據(jù)。
第八條開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未按本辦法規(guī)定繳存住宅物業(yè)管理儲(chǔ)備金的，不得申請(qǐng)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收備案。區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未及時(shí)繳存住宅物業(yè)管理儲(chǔ)備金的，責(zé)令限期改正。
第三章使用
第九條住宅物業(yè)管理儲(chǔ)備金的使用，由業(yè)主大會(huì)決定，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開(kāi)透明的原則。發(fā)生以下情況的可以使用物業(yè)管理儲(chǔ)備金：
（一）后期物業(yè)管理費(fèi)用不足的；
（二）公共部位、設(shè)施設(shè)備需緊急維修的。
第十條住宅物業(yè)管理儲(chǔ)備金用于公共部位、設(shè)施設(shè)備緊急維修，應(yīng)為存在危及房屋安全、人身安全或可能造成重大財(cái)產(chǎn)損失的緊急情況，。
第十一條用于公共部位、設(shè)施設(shè)備緊急維修使用住宅物業(yè)管理儲(chǔ)備金的，應(yīng)按照以下程序辦理：
（一）發(fā)生緊急情況需立即維修的
由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告并立即安排維修，業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督，同時(shí)報(bào)居委會(huì)（社區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）。事后由業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，并提供公共部位、設(shè)施設(shè)備的維修情況報(bào)告、資金預(yù)算、實(shí)施方案和申請(qǐng)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金證明;經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、部分業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居委會(huì)（社區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、住建等部門(mén)驗(yàn)收合格后，由業(yè)主委員會(huì)借支，待維修資金撥付后償還。
（二）發(fā)現(xiàn)安全隱患需維修的
1、由業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，并提供公共部位、設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀情況報(bào)告、資金預(yù)算、實(shí)施方案和申請(qǐng)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金證明;
2、經(jīng)居委會(huì)（社區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)定；
3、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局復(fù)核同意后，邀請(qǐng)部分業(yè)主參與監(jiān)督實(shí)施并及時(shí)報(bào)告情況；
4、實(shí)施完成后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、部分業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居委會(huì)（社區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、住建等部門(mén)驗(yàn)收合格后，由業(yè)主委員會(huì)借支，待維修資金撥付后償還。
第十二條住宅物業(yè)管理儲(chǔ)備金用于彌補(bǔ)后期物業(yè)管理費(fèi)用不足的，須為出現(xiàn)小區(qū)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)非正常退出而新物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)進(jìn)駐情況。
第十三條用于彌補(bǔ)后期物業(yè)管理費(fèi)用不足申請(qǐng)使用住宅物業(yè)管理儲(chǔ)備金的，應(yīng)按照以下程序辦理：
（一）由業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，就保證小區(qū)基本管理服務(wù)要求，提出資金預(yù)算報(bào)告及在30日內(nèi)選聘新的物服企業(yè)方案;
（二）業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，并經(jīng)三分之二以上業(yè)主簽字同意；
（三）報(bào)居委會(huì)（社區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）審核及區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局復(fù)核認(rèn)定后予以列支。
第十四條下列費(fèi)用不得從物業(yè)管理儲(chǔ)備金中列支：
（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅公共部位、設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；
（二）供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（三）因人為損壞住宅公共部位、設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的修復(fù)費(fèi)用；
（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅公共部位、設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
第四章監(jiān)督管理
第十五條區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)按月與專(zhuān)戶(hù)管理銀行核對(duì)住宅物業(yè)管理儲(chǔ)備金賬目，并每年至少一次將資金使用情況向業(yè)主公示。業(yè)主對(duì)資金賬戶(hù)變化情況有異議，可以要求復(fù)核。
第十六條住宅物業(yè)管理儲(chǔ)備金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)監(jiān)督。
第十七條住宅物業(yè)管理儲(chǔ)備金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)政部有關(guān)規(guī)定，并接受區(qū)財(cái)政局的監(jiān)督檢查。
第十八條票據(jù)的購(gòu)領(lǐng)、使用、保存、核銷(xiāo)管理，按照區(qū)財(cái)政局的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五章法律責(zé)任
一、指導(dǎo)思想
堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以促進(jìn)全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范化管理為目標(biāo)，以提升物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量、解決居民實(shí)際困難和突出問(wèn)題為重點(diǎn)，按照政府相關(guān)職能部門(mén)、街道辦事處、社區(qū)及住宅小區(qū)互聯(lián)互動(dòng)、相互配合、相互支持、齊抓共管的總體要求，努力營(yíng)造良好的生活環(huán)境，確保居民生活秩序穩(wěn)定，人民群眾安居樂(lè)業(yè)。
二、工作目標(biāo)
通過(guò)開(kāi)展物業(yè)管理提升年活動(dòng)，努力實(shí)現(xiàn)六個(gè)明顯變化，即：各職能部門(mén)、單位職責(zé)明確，工作積極性主動(dòng)性明顯提高；物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理能力和服務(wù)質(zhì)量明顯提升；物業(yè)管理覆蓋面明顯擴(kuò)大；業(yè)主自治意識(shí)明顯增強(qiáng)；住宅區(qū)居住環(huán)境明顯改善；物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意率明顯上升。從而使人民群眾安居樂(lè)業(yè)，社會(huì)更加和諧穩(wěn)定。
三、工作內(nèi)容
（一）做好法規(guī)政策宣傳，提升社會(huì)發(fā)展環(huán)境。采取多種形式，加大對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)風(fēng)采和典型事跡、提升年工作動(dòng)態(tài)、業(yè)主參與管理的好人好事的宣傳工作力度，在全市營(yíng)造物業(yè)管理提升年活動(dòng)的濃厚氛圍，引導(dǎo)社會(huì)各界樹(shù)立正確的物業(yè)管理觀念，激發(fā)市民參與物業(yè)管理的主動(dòng)性、積極性，加深對(duì)物業(yè)管理法規(guī)政策的了解，提高市民依法維護(hù)自身權(quán)益、遵章盡好業(yè)主義務(wù)的意識(shí)，為物業(yè)管理工作健康有序發(fā)展打造良好的社會(huì)環(huán)境。
（二）加強(qiáng)法規(guī)政策調(diào)研，提升完善法規(guī)體系。加大調(diào)研工作力度，研究出臺(tái)《市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》和《市物業(yè)服務(wù)規(guī)范》，制定《市住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)管理實(shí)施細(xì)則》，改革和規(guī)范住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物業(yè)質(zhì)量保修金管理使用辦法，健全完善科學(xué)規(guī)范的法規(guī)體系。
（三）健全企業(yè)管理制度，提升規(guī)范服務(wù)水平。指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立完善企業(yè)管理制度和各項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案，推行物業(yè)服務(wù)規(guī)范省地方標(biāo)準(zhǔn)、《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》和《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》。指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與委托人或業(yè)主大會(huì)簽訂規(guī)范完整的《物業(yè)服務(wù)合同》并按照合同約定的內(nèi)容提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，自覺(jué)接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，配合業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)。
（四）組織行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)，提升企業(yè)自律能力?；I備成立市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，做好行業(yè)調(diào)查、政策與理論研究、促進(jìn)行業(yè)發(fā)展、行業(yè)自律、信息引導(dǎo)、咨詢(xún)服務(wù)、崗位培訓(xùn)、對(duì)外交流等工作，倡導(dǎo)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、有序競(jìng)爭(zhēng)，凈化市場(chǎng)環(huán)境，提高管理和服務(wù)水平。
（五）開(kāi)展物業(yè)行業(yè)整頓，提升行業(yè)管理水平。整頓和規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序，對(duì)無(wú)資質(zhì)或超資質(zhì)從事物業(yè)管理、不按合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和擅自占用業(yè)主公共部位和場(chǎng)地牟取利益、不按規(guī)定繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金等進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)整治，解決侵害業(yè)益和影響社會(huì)和諧穩(wěn)定的突出問(wèn)題。
（六）抓好業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，提升業(yè)主自治意識(shí)。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府要積極組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立、換屆工作，強(qiáng)化業(yè)主自治管理。符合條件的住宅小區(qū)年底前要全部選舉成立業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主增強(qiáng)業(yè)主自律意識(shí)，正確行使權(quán)力和履行義務(wù)，依法維護(hù)自身權(quán)益，解決物業(yè)管理市場(chǎng)主體缺失的問(wèn)題。
（七）創(chuàng)新社區(qū)管理模式，提升物業(yè)管理覆蓋率。按照屬地管理、物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理相結(jié)合的原則和“新建小區(qū)有市場(chǎng)、舊住宅區(qū)有人管”的工作要求，在積極推行規(guī)范化物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，對(duì)暫不具備實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件的小區(qū)，由街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，指導(dǎo)業(yè)主實(shí)施自治管理；無(wú)法實(shí)施業(yè)主自治管理的小區(qū)由街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行管理，提供必要的公共管理和服務(wù)，健全完善各項(xiàng)配套設(shè)施，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋的目標(biāo)。
（八）搞好小區(qū)綜合治理，提升居住生活環(huán)境。各職能部門(mén)、單位按照職責(zé)開(kāi)展好住宅小區(qū)違法違規(guī)行為專(zhuān)項(xiàng)治理活動(dòng)，加大小區(qū)亂貼亂畫(huà)、亂搭亂建、亂設(shè)攤點(diǎn)、違章飼養(yǎng)畜禽等行為的查處力度。搞好小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化亮化、基礎(chǔ)設(shè)施配套、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施移交改造等工作，使小區(qū)整體環(huán)境得到改善和提升。
（九）搞好社區(qū)文化建設(shè)，提升居民生活品質(zhì)。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、社區(qū)居委會(huì)要積極組織開(kāi)展“構(gòu)建和諧社區(qū)、建設(shè)和諧家園”為主題的文體活動(dòng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)下充分利用小區(qū)場(chǎng)地、設(shè)施，開(kāi)辟“文化墻”、“閱報(bào)欄”，進(jìn)行“和諧家庭”、“文明家庭”、“愛(ài)心家庭”、“小區(qū)文明之星”評(píng)比等豐富多彩的群眾文化活動(dòng)，加強(qiáng)企業(yè)與業(yè)主的交流互動(dòng)，搞好和諧社區(qū)和精神文明建設(shè)。
四、責(zé)任分工
（一）縣（市、區(qū)）職責(zé)。負(fù)責(zé)研究制定本轄區(qū)物業(yè)管理提升年活動(dòng)實(shí)施方案；劃定舊住宅區(qū)范圍、制定整治改造計(jì)劃并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)籌集活動(dòng)所需資金和舊住宅區(qū)整改資金，保證上級(jí)撥付專(zhuān)項(xiàng)資金的合理使用；指導(dǎo)、督促鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)落實(shí)各項(xiàng)工作任務(wù)。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施市、縣（市、區(qū)）活動(dòng)方案確定的各項(xiàng)工作；執(zhí)行好聯(lián)席會(huì)議制度，成立物業(yè)管理糾紛調(diào)解委員會(huì)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中的各類(lèi)糾紛和投訴；指導(dǎo)小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的選舉、換屆工作；做好未實(shí)施物業(yè)管理小區(qū)的管理和服務(wù)工作；搞好社區(qū)精神文明建設(shè)，指導(dǎo)開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)。
（二）職能部門(mén)職責(zé)。
1．市監(jiān)察局職責(zé)：負(fù)責(zé)各職能部門(mén)、單位物業(yè)管理提升年活動(dòng)組織實(shí)施情況的監(jiān)督監(jiān)察工作。
2．市民政局職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)、住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的民主選舉、民主決策、民主管理和民主監(jiān)督工作，制定社區(qū)工作、服務(wù)管理辦法和促進(jìn)發(fā)展的政策措施，指導(dǎo)社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)；做好地名管理工作。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
3．市公安局職責(zé)：負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)違反治安管理規(guī)定行為的管理工作；組織開(kāi)展違規(guī)養(yǎng)犬專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)；指導(dǎo)小區(qū)管理單位搞好治安防范工作和技防設(shè)施的安裝、使用管理工作。
4．市人社局職責(zé)：負(fù)責(zé)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)用工管理，督促其執(zhí)行好最低工資標(biāo)準(zhǔn)并與從業(yè)人員簽訂勞動(dòng)合同、按時(shí)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金等；做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員管理和繼續(xù)教育工作。
5．市財(cái)政局職責(zé)：負(fù)責(zé)各職能部門(mén)、單位物業(yè)管理提升年活動(dòng)有關(guān)資金支持。
6．市環(huán)保局職責(zé)：負(fù)責(zé)組織開(kāi)展環(huán)境保護(hù)執(zhí)法檢查活動(dòng)；做好建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收和住宅小區(qū)環(huán)境保護(hù)宣傳教育工作。
7．市住建局職責(zé)：負(fù)責(zé)新建和在建項(xiàng)目的物業(yè)管理配套建筑及設(shè)施的建設(shè)監(jiān)督，做好住宅小區(qū)工程質(zhì)量管理和綜合驗(yàn)收工作。
8．市規(guī)劃局職責(zé)：負(fù)責(zé)住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案的審查和規(guī)劃竣工核實(shí)工作，做好物業(yè)管理配套建筑及其它住宅小區(qū)配套設(shè)施的規(guī)劃審查工作。
9．市文廣新局職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和搞好物業(yè)管理提升年活動(dòng)及物業(yè)管理法規(guī)政策的宣傳工作，把握正確的輿論導(dǎo)向。
10．市衛(wèi)生局職責(zé)：負(fù)責(zé)居住小區(qū)內(nèi)愛(ài)國(guó)衛(wèi)生、健康教育、病媒生物防制工作的指導(dǎo)，負(fù)責(zé)指導(dǎo)市、區(qū)兩級(jí)衛(wèi)生監(jiān)督所對(duì)居住小區(qū)傳染病防治、二次供水等相關(guān)工作的檢查指導(dǎo)和監(jiān)督檢測(cè)。
11．市城管執(zhí)法局職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)各區(qū)開(kāi)展住宅小區(qū)內(nèi)違法亂搭亂建清理整頓專(zhuān)項(xiàng)活動(dòng)；做好住宅小區(qū)內(nèi)違反規(guī)劃和市容環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定行為的行政執(zhí)法工作。
12．市物價(jià)局職責(zé)：負(fù)責(zé)起草《市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，制定物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)價(jià)格爭(zhēng)議調(diào)解處理工作；負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。
13．市公用事業(yè)局職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和督促三區(qū)政府（管委會(huì)）及供水、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位落實(shí)市政府規(guī)定，加快對(duì)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的改造步伐，逐步達(dá)到分戶(hù)計(jì)量、分戶(hù)控制的要求。制定住宅小區(qū)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備接收計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則；督促有關(guān)單位履行投資、建設(shè)、運(yùn)行和維護(hù)（含小區(qū)二次管網(wǎng)）管理義務(wù)。
14．市房管中心職責(zé)：負(fù)責(zé)物業(yè)管理提升年活動(dòng)的牽頭組織和指導(dǎo)、協(xié)調(diào)工作；負(fù)責(zé)物業(yè)管理信息系統(tǒng)建設(shè)和物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)管理工作；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理工作，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展各項(xiàng)活動(dòng)；查處住宅小區(qū)違反房屋管理和物業(yè)管理規(guī)定的行為；搞好物業(yè)管理法規(guī)政策的宣傳工作；搞好物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作；會(huì)同市物價(jià)局起草《市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》；組織成立市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。
15．市工商局職責(zé)：負(fù)責(zé)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)居住小區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)各類(lèi)經(jīng)營(yíng)主體的日常監(jiān)管，查處違反工商管理規(guī)定的行為。
16．市質(zhì)監(jiān)局職責(zé)：負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)電梯、鍋爐等特種設(shè)備使用、檢驗(yàn)檢測(cè)監(jiān)督管理工作，搞好安全隱患的排查整治活動(dòng)。
17．市公安消防支隊(duì)職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和督促各基層公安派出所加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)消防設(shè)備、消防通道等的專(zhuān)項(xiàng)檢查和整治活動(dòng)，消除消防安全隱患。
五、實(shí)施步驟
（一）動(dòng)員部署階段（年6月前）。
1．制定實(shí)施方案。各級(jí)各部門(mén)要廣泛征求有關(guān)單位和群眾的意見(jiàn)和建議，制定出切實(shí)可行的具體實(shí)施方案。
2．明確職責(zé)。按照市政府物業(yè)管理提升年活動(dòng)的要求，進(jìn)一步明確各部門(mén)單位的職責(zé)，布置工作任務(wù)。
3．開(kāi)展宣傳發(fā)動(dòng)。通過(guò)電臺(tái)、電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等多種媒體，搞好宣傳發(fā)動(dòng)，加深群眾對(duì)物業(yè)管理法規(guī)政策以及物業(yè)管理提升年活動(dòng)的認(rèn)識(shí)和了解。
（二）組織實(shí)施階段（年6月1日至12月31日）。
為使各項(xiàng)工作有針對(duì)性地順利實(shí)施，取得更好地實(shí)際效果，在全面推進(jìn)物業(yè)管理提升年活動(dòng)的同時(shí)，有重點(diǎn)地將實(shí)現(xiàn)環(huán)境綜合整治、專(zhuān)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交整改、成立和改選業(yè)主委員會(huì)、規(guī)范物業(yè)服務(wù)等七個(gè)方面的提升：
1．6月份重點(diǎn)為“物業(yè)服務(wù)規(guī)范提升月”。組織指導(dǎo)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)合同、服務(wù)規(guī)范、規(guī)章制度、檔案管理等進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)做到建立完善的規(guī)章制度，財(cái)務(wù)管理操作規(guī)范、賬目明晰，檔案記錄內(nèi)容完整準(zhǔn)確，技術(shù)檔案資料齊全，管理人員統(tǒng)一著裝、儀表整潔、服務(wù)主動(dòng)熱情，每個(gè)管理項(xiàng)目都要簽訂規(guī)范完整的《物業(yè)服務(wù)合同》。
2．7月份重點(diǎn)為“安防設(shè)施改造提升月”。開(kāi)展小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、電子巡更、周界防范、消防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)等安全防范設(shè)施和電梯、鍋爐等特種設(shè)備檢查和更新改造，消除安全隱患，保障正常運(yùn)行。
3．8月份重點(diǎn)為“業(yè)主委員會(huì)建設(shè)提升月”。街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)要加強(qiáng)指導(dǎo)，對(duì)轄區(qū)符合條件的住宅小區(qū)都要選舉成立業(yè)主委員會(huì)，已經(jīng)到期的要進(jìn)行改選。
4．9月份重點(diǎn)為“專(zhuān)營(yíng)設(shè)施移交整改提升月”。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的，相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位要及時(shí)接收，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行整治改造，逐步達(dá)到分戶(hù)計(jì)量、分戶(hù)控制要求。
5．10月份重點(diǎn)為“環(huán)境綜合整治提升月”。各級(jí)各部門(mén)按照職能和實(shí)施方案的要求開(kāi)展違章建筑清理、違章飼養(yǎng)治理、環(huán)境衛(wèi)生整治等專(zhuān)項(xiàng)活動(dòng)，切實(shí)改善小區(qū)環(huán)境。
6．11月份重點(diǎn)為“精神文明建設(shè)提升月”。街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要精心準(zhǔn)備和組織開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，倡導(dǎo)健康向上、和諧文明、互助互愛(ài)、遵章愛(ài)家的鄰里文化。
7．12月份重點(diǎn)為“和諧共建達(dá)標(biāo)提升月”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督下，開(kāi)展業(yè)主滿(mǎn)意率調(diào)查活動(dòng)，廣泛征求業(yè)主的意見(jiàn)和建議，并及時(shí)進(jìn)行整改。同時(shí)，社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)要協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)無(wú)正當(dāng)理由長(zhǎng)期拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象進(jìn)行清理和追繳，對(duì)拒不繳納有關(guān)費(fèi)用的要及時(shí)向人民法院。樹(shù)立物業(yè)服務(wù)有償消費(fèi)、小區(qū)和諧人人有責(zé)的思想觀念，形成積極繳費(fèi)光榮、無(wú)故欠費(fèi)可恥的良好風(fēng)氣。開(kāi)展優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目達(dá)標(biāo)考評(píng)活動(dòng)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)觀摩評(píng)比活動(dòng)，開(kāi)展互評(píng)互議和業(yè)主評(píng)議活動(dòng)，促進(jìn)社區(qū)和企業(yè)間的交流和學(xué)習(xí)，互相取長(zhǎng)補(bǔ)短，鞏固提高。市物業(yè)管理提升年活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室將定期不定期地對(duì)各單位開(kāi)展活動(dòng)情況進(jìn)行調(diào)度和檢查督導(dǎo)，及時(shí)反饋信息，對(duì)存在的問(wèn)題限期整改。
（三）考評(píng)總結(jié)階段（年1月）。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
市物業(yè)管理提升年活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組將組織對(duì)各區(qū)、街道辦事處、各職能部門(mén)的工作情況進(jìn)行考核。考核結(jié)果分為5類(lèi)，90分以上為優(yōu)秀，80-90分為良好，70-80分為一般，60-70分為較差，60分以下為不合格并責(zé)令整改，同時(shí)追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和負(fù)責(zé)人的責(zé)任。
1．進(jìn)行工作總結(jié)，對(duì)表現(xiàn)突出、成效顯著的單位和個(gè)人進(jìn)行表彰獎(jiǎng)勵(lì)。
2．整理活動(dòng)資料，做好歸檔和后續(xù)宣傳工作。
3．建立長(zhǎng)效機(jī)制，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，查漏補(bǔ)缺，強(qiáng)化整改，鞏固成果，引導(dǎo)物業(yè)管理工作規(guī)范有序發(fā)展。
六、保障措施
（一）為加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，成立物業(yè)管理提升年活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組，明確職責(zé)和分工，確保圓滿(mǎn)完成活動(dòng)任務(wù)。
代表人：XX
乙方： 深圳XX發(fā)展公司
法人代表：XXX
經(jīng)XXX住宅區(qū)業(yè)主大會(huì) 年 月 日投票表決同意：直接聘請(qǐng)深圳康發(fā)發(fā)展公司為XXX住宅區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本住宅區(qū)”）提供物業(yè)管理服務(wù)。為保障管理服務(wù)正常運(yùn)行、規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則等國(guó)家、地方有關(guān)法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，本合同的甲、乙雙方達(dá)成以下合同條款。
第一條 物業(yè)基本情況
1、住宅區(qū)位置： 深圳市羅湖區(qū)_______.
2、占地面積： _____平方米。
3、建筑面積： _______平方米。其中：住宅面積：_____平方米（分別為別墅_____平方米、復(fù)式別墅_____平方米、高層_____平方米、多層_____平方米）；商業(yè)面積：_____平方米；服務(wù)樓面積：_____平方米（含首層停車(chē)庫(kù)）；其它面積（配電房、地下室等）_____平方米。
4、 住宅戶(hù)數(shù)：_____戶(hù)（截止_____年_____月_____日止，業(yè)主入伙戶(hù)數(shù)_____戶(hù)，_____戶(hù)未入伙）。
5、物業(yè)類(lèi)型： 混合住宅小區(qū)。
第二條 委托管理服務(wù)事項(xiàng)
1、本住宅區(qū)房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備機(jī)房等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
2、本住宅區(qū)房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、污水管、垃圾房、共用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、供水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。
3、本住宅區(qū)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車(chē)房/棚、停車(chē)場(chǎng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
4、本住宅區(qū)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施（籃球場(chǎng)、兒童游樂(lè)園、康樂(lè)設(shè)施、中心廣場(chǎng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
5、本住宅區(qū)公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)；小區(qū)消殺；公共區(qū)域綠化等。
6、本住宅區(qū)交通、車(chē)輛行駛、停泊及管理。
7、本住宅區(qū)的安全管理，實(shí)行24小時(shí)封閉式管理，對(duì)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)范圍進(jìn)行全天候安全監(jiān)控和巡視，實(shí)行外來(lái)人員檢查登記出入制度，配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)做好小區(qū)的保安工作。
8、本住宅區(qū)的社區(qū)文化的開(kāi)展建設(shè)。
9、本住宅區(qū)物業(yè)、業(yè)主、管理服務(wù)檔案、資料的建立、保管和使用的管理。
10、以及相關(guān)法規(guī)和行業(yè)政策規(guī)定的，和在本合同簽訂后新規(guī)定的應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)的其它事項(xiàng)。
第三條 合同期限
本合同管理服務(wù)期限為3年。自200__年____月____日起至 __年____月____日止。
第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)
1、審定乙方提出的管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算。
2、對(duì)乙方的管理服務(wù)水平進(jìn)行季度或年度全面考核評(píng)定，如聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司需要支付費(fèi)用的，則該費(fèi)用從物業(yè)收費(fèi)中支出。如未達(dá)標(biāo)或因乙方管理不善，造成本住宅區(qū)業(yè)主公共利益的重大經(jīng)濟(jì)損失的，甲方有權(quán)提前單方終止合同。
3、聘請(qǐng)獨(dú)立審計(jì)機(jī)構(gòu)每年對(duì)有關(guān)賬目進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用在物業(yè)收費(fèi)中列支。如乙方提供虛假或失實(shí)的賬冊(cè)、傳票等致使甲方利益嚴(yán)重受損的，甲方有權(quán)提前單方終止合同。
4、支持乙方向不按合同規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主催繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；不慫恿、煽動(dòng)業(yè)主不繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；反對(duì)業(yè)主無(wú)理拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，致使其他繳費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害的行為。乙方應(yīng)作好對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的催繳、
統(tǒng)計(jì)、記賬工作，確保本住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收繳率不低于總應(yīng)收費(fèi)的98%，如無(wú)故達(dá)不到該收繳率，則低于的部分以乙方的傭金抵扣。
5、業(yè)主應(yīng)自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不得拖欠。逾期欠費(fèi)業(yè)主將按每日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算繳納滯納金。乙方有權(quán)對(duì)欠費(fèi)超過(guò)1個(gè)月的業(yè)主進(jìn)行公示通報(bào)；對(duì)欠費(fèi)超過(guò)3個(gè)月的業(yè)主，可提起訟訴追討，敗訴方除補(bǔ)繳物業(yè)管理費(fèi)外，還應(yīng)承擔(dān)勝訴方合理的律師費(fèi)用。
6、不干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
7、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。
8、有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定的應(yīng)由甲方承擔(dān)的其他權(quán)利和義務(wù)。
第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)
1、全面執(zhí)行本合同附件《深圳市羅湖區(qū)XXX住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“服務(wù)方案”）。
2、完善并制訂與“服務(wù)方案”相匹配的管理辦法和操作規(guī)程以履行本合同。如超出業(yè)主公約與本合同以外制訂涉及業(yè)利義務(wù)的物業(yè)管理辦法的，以及向業(yè)主收取本合同約定以外的其他費(fèi)用的，應(yīng)事先報(bào)告并獲得業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)。
3、有權(quán)選聘有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)本住宅區(qū)的單項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用、但不得將本合同項(xiàng)下的整體管理權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，不得將任何單項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人。
4、遵照國(guó)家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，乙方應(yīng)在本住宅區(qū)顯著位置長(zhǎng)期公示物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。
5、負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)甲方審定后組織實(shí)施。
6、購(gòu)買(mǎi)本住宅區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)及公眾責(zé)任險(xiǎn)。
7、作為提供物業(yè)管理和服務(wù)的對(duì)價(jià)， 乙方每年年度終了時(shí)按年度物業(yè)管理總支出的10%計(jì)提物業(yè)管理服務(wù)傭金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“傭金”）一次。
8、本住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)所有收支賬目，按政府規(guī)定由乙方每3個(gè)月向業(yè)主公布一次，張貼時(shí)間不少于15天，賬目公布前送交甲方審核備存。賬目公布時(shí)間為每季度后的次月15日以前，特殊情況延遲公布賬目需書(shū)面告知甲方。
9、鑒于乙方一直是本住宅區(qū)的事實(shí)物業(yè)管理人，乙方有權(quán)力追繳歷年來(lái)業(yè)主欠繳的物業(yè)管理費(fèi)用。
10、對(duì)本住宅區(qū)的公共或共用設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地，乙方不得擅自占用和改變使用功能，如需在本住宅區(qū)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。
11、為使本住宅區(qū)物業(yè)的保值、升值，乙方應(yīng)采取積極有效的措施，阻止業(yè)主或物業(yè)使用人擅自改變本住宅區(qū)既定的使用用途及功能。尤其阻止將住宅用作商業(yè)、辦公、集體宿舍或其他非一般住宅的用途。
12、建立本住宅區(qū)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況并及時(shí)書(shū)面通知甲方。
13、開(kāi)展積極向上、健康的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作。
14、本合同終止時(shí)，及時(shí)向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類(lèi)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料；移交本住宅區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)，包括物業(yè)管理費(fèi)結(jié)余、公共收入積累形成的資產(chǎn)等。
15、有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的應(yīng)由乙方承擔(dān)的其他權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。
第六條 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
本住宅區(qū)定位為高檔次的住宅區(qū)，乙方應(yīng)執(zhí)行與之相匹配的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。具體按《深圳市羅湖區(qū)XXX住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案》中的相關(guān)條款執(zhí)行。
第七條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)及管理
1、本住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按如下標(biāo)準(zhǔn)收?。簞e墅物業(yè)每平方米5.20元/月；復(fù)式別墅每平方米3.55元/月；高層物業(yè)每平方米3.60元/月；多層物業(yè)每平方米2.30元/月；商業(yè)物業(yè)每平方米5.00元/月-6.00元/月；服務(wù)樓每平方米2.50元/月（以上物業(yè)面積均按建筑面積計(jì)算）。
2、本住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由乙方按月直接向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；乙方應(yīng)在每月10號(hào)前，向已繳費(fèi)業(yè)主提供上月物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明細(xì)賬單并接受業(yè)主查詢(xún)。乙方必須按政府規(guī)定和程序收費(fèi)，不得亂收費(fèi)，做到計(jì)費(fèi)準(zhǔn)確，收費(fèi)公開(kāi)透明。
3、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的結(jié)余部分歸全體業(yè)主所有，用于彌補(bǔ)以后物業(yè)管理費(fèi)的不足，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，乙方不可支配使用。
第八條 專(zhuān)項(xiàng)本體維修基金的收支管理
1、本住宅區(qū)專(zhuān)項(xiàng)本體維修基金按政府收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收?。焊邔用科椒矫捉ㄖ娣e0.25元/月；多層每平方米建筑面積0.15元/月（別墅除外）。隨物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)一齊由乙方直接向業(yè)主收取，管理處對(duì)本體基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專(zhuān)（記）帳管理，并設(shè)立專(zhuān)用賬號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的本體基金。
2、本住宅區(qū)專(zhuān)項(xiàng)本體維修基金的使用，按政府規(guī)定的專(zhuān)項(xiàng)本體維修基金使用范圍專(zhuān)款專(zhuān)用，乙方先立項(xiàng)報(bào)價(jià)，甲方審核簽字后實(shí)施的程序進(jìn)行運(yùn)作。
3、本住宅區(qū)專(zhuān)項(xiàng)本體維修基金的收支、使用賬目，每3個(gè)月由甲方向業(yè)主公布一次，張貼時(shí)間不少于15天，接受全體業(yè)主的監(jiān)督，賬目公布前由甲方送交乙方核查備存。賬目公布時(shí)間為每季度后的次月15日以前。
4、業(yè)主拖欠專(zhuān)項(xiàng)本體維修基金的，由乙方按照拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的規(guī)定辦法進(jìn)行處理。
5、本住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金的交納、使用、續(xù)籌、管理等，按《深圳市房屋公用設(shè)施專(zhuān)用基金管理規(guī)定》執(zhí)行。
第九條 公共設(shè)施及業(yè)主共有物業(yè)收入及管理
1、本住宅區(qū)屬業(yè)主私家車(chē)位以外的所有室內(nèi)、室外停車(chē)位實(shí)行統(tǒng)籌使用，暫定每車(chē)每月車(chē)位使用費(fèi)（含車(chē)場(chǎng)管理費(fèi)）為220元。
2、本住宅區(qū)的業(yè)主私家車(chē)位，每月每個(gè)車(chē)位需繳納車(chē)場(chǎng)管理費(fèi)30元，與物業(yè)管理費(fèi)合并使用。
3、本住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)屬于乙方的室內(nèi)停車(chē)位（除已出售的部分）共計(jì)76個(gè)，由乙方有償提供給全體業(yè)主使用，每月由乙方按每個(gè)車(chē)位每月200元（不含車(chē)場(chǎng)管理費(fèi)）的固定標(biāo)準(zhǔn)凈提取76個(gè)車(chē)位使用費(fèi)。
4. 本住宅區(qū)的臨時(shí)停車(chē)的收費(fèi)按市政府指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。
5、本住宅區(qū)嚴(yán)格控制外來(lái)車(chē)輛的停放，除極其特殊的情況外，禁止外來(lái)車(chē)輛停泊過(guò)夜。
6、乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收；但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督。
7、本住宅區(qū)公共區(qū)域的電梯廣告及相關(guān)收入、除乙方權(quán)屬之外的停車(chē)場(chǎng)收入、特約服務(wù)收入等，歸全體業(yè)主所有，和物業(yè)管理費(fèi)合并使用。
第十條 合同的終止、續(xù)約與交接
1、本住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同到期后，雙方合同關(guān)系即終止。乙方應(yīng)提前30天按政府、行業(yè)法規(guī)
，填報(bào)固定資產(chǎn)、辦公、設(shè)備、住宅區(qū)資料等交接清單，送甲方審核。住宅區(qū)物業(yè)收費(fèi)財(cái)務(wù)賬目，應(yīng)于合同終止后的10日之內(nèi)，送交甲方審核，由甲方聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)公司進(jìn)行審計(jì)。
2、乙方愿意續(xù)約的，應(yīng)在合同到期前60天，書(shū)面通知甲方。由甲方在合同到期前30天召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定續(xù)約與否。如本住宅區(qū)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3同意續(xù)約的，將直接與乙方續(xù)簽合同。
3、本住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果達(dá)不到全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上的，原合同到期后自行終止。由甲方另行招聘物業(yè)管理服務(wù)公司。
4、新老物業(yè)管理公司的交接過(guò)渡期最長(zhǎng)為2個(gè)月，乙方應(yīng)提供過(guò)渡期物業(yè)管理服務(wù)；2個(gè)月過(guò)渡期滿(mǎn)后，必須按規(guī)定進(jìn)行交接、撤離。
第十一條 違約責(zé)任
1、如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償；乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。
2、如因乙方原因，造成不能完成服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或損害物業(yè)共同利益的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。給業(yè)主個(gè)人造成損害的，應(yīng)向業(yè)主個(gè)人賠償損失。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。 .
3、甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得物業(yè)管理服務(wù)權(quán)或致使對(duì)方失去物業(yè)管理服務(wù)權(quán)，或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
5、 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
6、甲乙雙方以及業(yè)主因物業(yè)服務(wù)發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)盡量平等協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可向羅湖區(qū)人民法院提訟，判決結(jié)果對(duì)各方均有約束力。
7、合同期未滿(mǎn)，乙方擅自提前停止物業(yè)管理服務(wù)的；乙方不按時(shí)交接、撤離的，均應(yīng)向甲方賠償實(shí)際損失。
第十二條 其他事項(xiàng)
1、本合同未盡事宜，雙方可以進(jìn)一步協(xié)商并簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
2、本合同附件《深圳市羅湖區(qū)XXX住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案》是本合同有效組成部分，與本合同具同等法律效力。
3、本合同（含附件）正本一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理主管部門(mén)（備案）各執(zhí)一份，具同等法律效力。
4、本合同自甲乙雙方簽字蓋章后生效，對(duì)甲乙雙方及本住宅區(qū)全體業(yè)主均具約束力。
甲方：深圳市羅湖區(qū)XXX住宅
乙方：深圳XX發(fā)展公司
區(qū)業(yè)主委員會(huì)
負(fù)責(zé)人：
負(fù)責(zé)人：
簽署日期： 年 月 日
