時(shí)間：2022-08-17 01:02:23
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房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長(zhǎng)和高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，控制風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)管理需達(dá)到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險(xiǎn)控制手段的載體，內(nèi)控體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期良性運(yùn)行的有效保證。按照內(nèi)控理論，內(nèi)控是一個(gè)組織設(shè)計(jì)并實(shí)施的一系列程序，以便為達(dá)到該組織的目標(biāo)提供合理保障，也是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識(shí)別、評(píng)估、控制、監(jiān)測(cè)和改進(jìn)的動(dòng)態(tài)過(guò)程和機(jī)制。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范運(yùn)作、利潤(rùn)回歸、內(nèi)部管理也將越來(lái)越受到高度重視。因此，建立健全資金的內(nèi)控體系，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)深化改革、改善管理、提高效益和加強(qiáng)廉政建設(shè)等方面的責(zé)任更加重大，有著更加重要的現(xiàn)實(shí)意義。
2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系現(xiàn)狀及分析
(1)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系不健全。目前，多數(shù)企業(yè)的內(nèi)控制度不夠全面，在控制環(huán)境、會(huì)計(jì)系統(tǒng)、控制程序等方面均有較多的不完善之處。內(nèi)控體系的不完整，除了沒(méi)有基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略予以制定之外，就是沒(méi)有按照地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和管理要求，系統(tǒng)地構(gòu)建內(nèi)控體系。使內(nèi)控僅僅停留在分散的制度文字編寫(xiě)環(huán)節(jié)上，沒(méi)有行之有效的配套操作流程和實(shí)現(xiàn)工具，缺乏可操作性和實(shí)用性。
(2)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控環(huán)境有待優(yōu)化。內(nèi)控缺乏一系列操作性較強(qiáng)的規(guī)范性文件，要么根本沒(méi)有，要么就是制定的細(xì)則沒(méi)有可操作性，也沒(méi)有一個(gè)制定具體規(guī)范的計(jì)劃；內(nèi)控行為主體素質(zhì)不能完全滿足需要；多頭管理、各自為政的現(xiàn)象比較顯著，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。
(3)外部環(huán)境復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)本身的特殊性導(dǎo)致內(nèi)控的外部環(huán)境復(fù)雜，開(kāi)發(fā)投人大，風(fēng)險(xiǎn)高，控制的難度也極大；房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性導(dǎo)致內(nèi)控的復(fù)雜性，在會(huì)計(jì)核算上不需要也不可能計(jì)算各步驟開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。
3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系構(gòu)建的原則
房地產(chǎn)企業(yè)建立健全財(cái)務(wù)內(nèi)制體系既要以《會(huì)計(jì)法》、《公司法》、《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》等法律法規(guī)作為依據(jù)，又要結(jié)合企業(yè)的具體情況，便于企業(yè)有效增強(qiáng)內(nèi)部管理。防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)單位財(cái)產(chǎn)，保護(hù)國(guó)家、集體和職工三者利益。增強(qiáng)企業(yè)效益。具體來(lái)講，企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的建立要符合以下原則：
(1)合法性原則。就是指企業(yè)必須以國(guó)家的法律法規(guī)為準(zhǔn)繩，在國(guó)家的規(guī)章制度范圍內(nèi)，制定本企業(yè)切實(shí)可行的財(cái)務(wù)內(nèi)控。
(2)整體性原則。就是指企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控必須充分涉及到企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作的各個(gè)方面的控制，它既要符合企業(yè)的長(zhǎng)期規(guī)劃，又要注重企業(yè)的短期目標(biāo)，還要與企業(yè)的其他內(nèi)控相互協(xié)調(diào)。
(3)針對(duì)性原則。是指內(nèi)控的建立要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，針對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作中的薄弱環(huán)節(jié)，針對(duì)企業(yè)容易出現(xiàn)錯(cuò)誤的細(xì)節(jié)，制定企業(yè)切實(shí)有效的內(nèi)控，將各個(gè)環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)加以有效控制。
(4)一貫性原則。就是指企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控必須具有連續(xù)性和一致性，不能朝令夕致，隨時(shí)變動(dòng)，否則就無(wú)法貫徹執(zhí)行。
(5)適應(yīng)性原則。指企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控應(yīng)根據(jù)企業(yè)變化了的情況及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)專業(yè)的發(fā)展及社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r及時(shí)補(bǔ)充企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控。適應(yīng)性可分為兩個(gè)方面，一方面是對(duì)外部的適應(yīng)性，另一方面是對(duì)企業(yè)內(nèi)部的適應(yīng)。
(6)經(jīng)濟(jì)性原則。是指企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控的建立要考慮成本效益原則，就是說(shuō)在運(yùn)用過(guò)程中，從經(jīng)濟(jì)角度看必須是合理的。
(7)適用性原則。是指企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控應(yīng)便于各部門(mén)、各職工實(shí)際運(yùn)用，也就是說(shuō)企業(yè)財(cái)務(wù)控制度的操作性要強(qiáng)，要切實(shí)可行。
(8)發(fā)展性原則。制定企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控要充分考慮宏觀政策和企業(yè)的發(fā)展，密切洞察競(jìng)爭(zhēng)者的動(dòng)向。制定出具有發(fā)展性或未來(lái)著眼點(diǎn)的規(guī)章制度。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資；策略
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資所面臨的主要問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資以商業(yè)銀行貸款為主
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資主要靠銀行貸款和間接源自銀行貸款的部分自籌資金，并不斷提高自籌資金比例，2008年，自籌資金比例高達(dá)32%；次年漲至34.5%，2010年高達(dá)37.6%。這些自籌資金大多是房地產(chǎn)企業(yè)變通來(lái)的銀行貸款。大致上，房地產(chǎn)企業(yè)源自銀行資金過(guò)六成。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制的融資方式尚未形成，銀行承擔(dān)了其中大多風(fēng)險(xiǎn)。
（二）我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)受限于不完善的資本市場(chǎng)發(fā)展
目前，我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展尚在起步，開(kāi)發(fā)商普遍憑銀行資金實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)整合，并未確實(shí)憑其資本實(shí)力和手段進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。單一的金融產(chǎn)品和閉塞的融資渠道使房地產(chǎn)業(yè)融資市場(chǎng)發(fā)展受阻。一直以來(lái)，我國(guó)銀行業(yè)普遍和資本市場(chǎng)相互獨(dú)立存在，導(dǎo)致銀行業(yè)務(wù)單一、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失調(diào)、資金流動(dòng)失衡與效率、收益不對(duì)稱與風(fēng)險(xiǎn)，深入、持續(xù)地合作與房地產(chǎn)業(yè)很難實(shí)現(xiàn)。充分意識(shí)到商業(yè)銀行受限于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)后，房地產(chǎn)企業(yè)謀求資本市場(chǎng)發(fā)展之路已是必然。
（三）有待完善占比很小的融資和債券融資
受阻于政策和法規(guī)等因素，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資、債權(quán)融資占比低，直接上市融資難。滬深上市的房地產(chǎn)企業(yè)僅百家，不足總數(shù)的0.5%；已上市的，因大業(yè)績(jī)波動(dòng)可再融資的少。房地產(chǎn)企業(yè)全部融資中，債權(quán)融資比重逐年降低，且占比??；外資利用絕對(duì)額增加而占全部資金比重逐年降低。相較于我國(guó)房地產(chǎn)金融，發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)達(dá)，銀行貸款、企業(yè)上市、債券發(fā)行、房地產(chǎn)信托等都可實(shí)現(xiàn)其金融融資，且風(fēng)險(xiǎn)低。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資難的成因
（一）金融體系未健全，政策限制太多
雖然，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)金融市場(chǎng)也得到了很好地發(fā)展，但缺位監(jiān)管及信用保證匱乏等市場(chǎng)體制問(wèn)題依舊說(shuō)明我國(guó)金融市場(chǎng)的發(fā)展仍有待于完善，目前，金融市場(chǎng)發(fā)展只能靠政府硬性門(mén)檻和條款規(guī)定來(lái)規(guī)范。并且，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)自身規(guī)模、自有資金及高資產(chǎn)負(fù)債率等問(wèn)題并不配比與其資金密集度，從而導(dǎo)致現(xiàn)有金融市場(chǎng)融資渠道閉塞。房地產(chǎn)業(yè)不能有效使用大多金融產(chǎn)品及融資方式，從而使資源有效配置極大受限、投融資需求契合受阻、資金融通率受制。
（二）缺乏金融產(chǎn)品和融資渠道創(chuàng)新
我國(guó)一直都受限于現(xiàn)有房地產(chǎn)融資渠道，相對(duì)地，銀行貸款作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金源，貸款品種較單一，很難契合與房地產(chǎn)業(yè)自身需求，因此，迫切需要?jiǎng)?chuàng)新金融產(chǎn)品。但是，我國(guó)金融市場(chǎng)創(chuàng)新匱乏一直持續(xù)，房地產(chǎn)融資因無(wú)與其相適合的融資渠道和產(chǎn)品支撐而難于進(jìn)行。鑒于此，根本地解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難問(wèn)題，迫切地需要改革、創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道及貸款方式。
（三）未健全和完善相關(guān)法律法規(guī)
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資拓展也受限與我國(guó)不健全、不完善的法律法規(guī)。一方面，過(guò)多地受限于現(xiàn)行法律法規(guī)，而不能拓展房地產(chǎn)企業(yè)一級(jí)市場(chǎng)。比如，嚴(yán)格限制的股票債券發(fā)行導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)憑資本市場(chǎng)獲取資金。另一方面，部分領(lǐng)域的法律真空。例如，現(xiàn)階段，依舊未對(duì)產(chǎn)業(yè)基金專門(mén)法律法規(guī)進(jìn)行限制和規(guī)范，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)信托投資基金無(wú)法可依，很大程度上使其融資率受影響。
（四）較低的房地產(chǎn)企業(yè)綜合素質(zhì)
近年來(lái)，持續(xù)升溫的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，激增了我國(guó)房地產(chǎn)商數(shù)量。而今，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)逾七萬(wàn)戶。然而，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的一般特點(diǎn)是小規(guī)模、較低的開(kāi)發(fā)能力和高風(fēng)險(xiǎn)。很多房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作隨意性大，欠缺規(guī)范化操作，較大地差別與國(guó)際先進(jìn)水平，行業(yè)綜合素質(zhì)不高，從而企業(yè)融資不易。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資對(duì)策
（一）積極促進(jìn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)信托
就物業(yè)投資持有而論，房地產(chǎn)信托是長(zhǎng)期的。受扶持與一定政策條件，出現(xiàn)很多機(jī)構(gòu)投資者，使房地產(chǎn)投資更具長(zhǎng)期化，從而可使當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量短期交易行為極大地降低，對(duì)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定更有利。與此同時(shí)，REITS基于機(jī)構(gòu)投資者角度，更可突出其專業(yè)性，更理性地要求其回報(bào)率；作為房地產(chǎn)投資市場(chǎng)主體，REITS對(duì)非理性及違規(guī)投資的降低更有利?；诖?，積極促進(jìn)發(fā)展房地產(chǎn)信托勢(shì)在必行。
（二）加快發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)債券
房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行有利于房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的改善。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，融資結(jié)構(gòu)失調(diào)，普遍長(zhǎng)貸缺乏而短貸多。企業(yè)債以中長(zhǎng)期為主時(shí)，為房地產(chǎn)企業(yè)的資金源相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)房企融資受影響與信貸政策，及依賴于信貸融資的降低有利，最終有利于房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的改善。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)資金較大的需求和較高的資產(chǎn)負(fù)債率，使間接融資的負(fù)債成本提高，鑒于此，銀行貸款由企業(yè)債券取代有利于財(cái)務(wù)成本的縮減。
（三）逐步拓展股市規(guī)模
房地產(chǎn)企業(yè)上市的融資規(guī)模大多較大而融資成本低，不用還本給投資者，無(wú)需將利息支付給投資者，從而使其經(jīng)營(yíng)成本縮減。上市后的資本運(yùn)作，可提升企業(yè)服務(wù)，經(jīng)增發(fā)、配股等轉(zhuǎn)嫁銀行風(fēng)險(xiǎn)，有利于降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，國(guó)家加大了房地產(chǎn)企業(yè)上市審批難度，上市融資的捷徑是其選用時(shí)間短、成本低的借殼上市。因此，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)融資，不斷拓展股市規(guī)模不失為有效的方法之一。
（四）創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式
就我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資難問(wèn)題來(lái)說(shuō)，改革和創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，發(fā)展多元化融資很必要。多元化融資有利于融資風(fēng)險(xiǎn)的降低和資本利用率的提升。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀，為保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，筆者以為可充分借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新新型融資方式，如租賃權(quán)融資、權(quán)益性融資等。
四、結(jié)語(yǔ)
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)融資關(guān)系著企業(yè)的生存發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)一方面充分利用現(xiàn)有融資途徑，一方面應(yīng)提升資本利用率，并借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，積極開(kāi)展金融創(chuàng)新，以逐步解決融資問(wèn)題。
參考文獻(xiàn)：
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摘 要 隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也迎來(lái)了新的發(fā)展契機(jī)。但是從目前的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，稅務(wù)負(fù)擔(dān)成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要負(fù)擔(dān)之一，并且從目前國(guó)家制定的稅收政策來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)是所有行業(yè)中比較高的。本文主要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了一定程度的分析，并列舉了房地產(chǎn)企業(yè)所需交納的稅種，討論了土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅，探討了房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行稅務(wù)策劃。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)策劃 增值稅
從當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，稅務(wù)負(fù)擔(dān)已經(jīng)成為了企業(yè)的主要支出之一，與企業(yè)的切身利益聯(lián)系的最為緊密。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何優(yōu)化稅務(wù)結(jié)構(gòu)，合理控制稅務(wù)成本，已經(jīng)成為了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的首要問(wèn)題。從國(guó)內(nèi)的大環(huán)境來(lái)看，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策趨于嚴(yán)厲，房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時(shí)代也將終結(jié)，在這種狀態(tài)之下，房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，就要做好稅務(wù)策劃工作，要通過(guò)稅務(wù)策劃將企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)降到最低，有效的增加利潤(rùn)空間，減少企業(yè)的稅務(wù)支出，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
一、目前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和稅務(wù)負(fù)擔(dān)情況
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況主要是營(yíng)銷自己的產(chǎn)品—商品房，這與其他的營(yíng)銷企業(yè)的目的一致，但是又有著許多不同，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況呈現(xiàn)著以下特點(diǎn)：
1．商品房的建設(shè)過(guò)程是一個(gè)復(fù)雜的計(jì)劃性較強(qiáng)的過(guò)程
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)主要是建設(shè)并銷售商品房，而整個(gè)建設(shè)及銷售過(guò)程包括征地、拆遷、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售等諸多環(huán)節(jié)，所有這些過(guò)程都需要周密的計(jì)劃。
2．房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資額度大
由于房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程環(huán)節(jié)多，每個(gè)環(huán)節(jié)需要充足的準(zhǔn)備時(shí)間和開(kāi)展時(shí)間，所以房地產(chǎn)企業(yè)的整體開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程需要支付大量的征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償、設(shè)計(jì)費(fèi)及材料費(fèi)，所以投資額度大。
3．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的商品房的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較其他產(chǎn)品要大一些
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的商品房與其他產(chǎn)品不同，其他產(chǎn)品的生產(chǎn)周期短，資金回籠快。而商品房建設(shè)周期長(zhǎng)，屬于大宗消費(fèi)項(xiàng)目，建設(shè)之后又面臨著一個(gè)較長(zhǎng)的銷售期，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較其他產(chǎn)品要大。
當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，按照國(guó)家的要求，需要上交一定比例的各種稅務(wù)項(xiàng)目。從總體稅務(wù)負(fù)擔(dān)來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)偏高，征收比例為：營(yíng)業(yè)稅交納比例為銷售收入的5%，企業(yè)所得稅為所得額的25%，土地增值稅增收比例為30%—60%之間。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要想降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)，就要做好稅務(wù)策劃工作。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅種分析
房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅種可以按照商品房的開(kāi)發(fā)過(guò)程來(lái)劃分，主要分為以下幾種：
1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段涉及的稅種
房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備階段主要需要交納兩種稅務(wù)項(xiàng)目，一是耕地使用稅，這主要是發(fā)生在占用耕地的情況下。另一種是契稅，契稅的交納比例是購(gòu)買(mǎi)土地款的3%—5%。
2．房地產(chǎn)建設(shè)階段涉及的稅種
房地產(chǎn)建設(shè)階段涉及的稅種主要有建筑營(yíng)業(yè)稅、合同印花稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅。這幾種稅務(wù)的交納比例為建筑營(yíng)業(yè)稅按照營(yíng)業(yè)額度的3%交納，合同印花稅按照合同金額的萬(wàn)分之三交納，城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)地方標(biāo)準(zhǔn)確定。
3．房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種
房地產(chǎn)在銷售階段涉及的稅種較多，主要分為：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅。
（1）營(yíng)業(yè)稅是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售行為征收的，征收比例是營(yíng)業(yè)額的5%，是房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過(guò)程中交納的主要稅種。（2）土地增值稅的彈性較大，主要是針對(duì)土地的實(shí)際增值狀況加收的，按照土地的增值幅度，增值稅率從30%—60%之間。（3）印花稅的征收主要依據(jù)國(guó)家的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移規(guī)定來(lái)征收的，稅率為0.05%，這是按照交易數(shù)量計(jì)算的。（4）企業(yè)所得稅主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，按照出賣(mài)土地或者商品房而得到的收益的一定比例征收的稅務(wù)。目前企業(yè)所得稅的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是25%。（5）房產(chǎn)稅的概念主要是指對(duì)商品房在賣(mài)出之前由于出租和出借而產(chǎn)生收入征收的稅種。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃的具體辦法和措施
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收策劃是一種降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的有效手段，因此，為了降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，目前多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都盡最大的努力，下大力氣開(kāi)展稅收策劃工作，其具體辦法和措施為：
1．房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收策劃
在房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收策劃中，具體措施為三個(gè)：（1）根據(jù)企業(yè)實(shí)際的借款規(guī)模，計(jì)算產(chǎn)生的利息水平，然后選擇適合企業(yè)的利息扣除的辦法，便于企業(yè)減少稅務(wù)支出。（2）研究國(guó)家的相關(guān)政策，特別是國(guó)家關(guān)于土地增值稅的起征點(diǎn)的優(yōu)惠政策，研究透了之后，按照相關(guān)優(yōu)惠政策執(zhí)行，減低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。（3）合理利用分拆、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)營(yíng)行為，降低由于整體經(jīng)營(yíng)而帶來(lái)的高額的增值稅負(fù)擔(dān)。
2．房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收策劃
做好房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收策劃，主要應(yīng)該做好兩方面的工作：一是要做好延遲納稅的策劃工作，因?yàn)榘凑諊?guó)家的政策，企業(yè)所得稅可以延后一段時(shí)間交納。二是要研究稅務(wù)法律的規(guī)定，做好稅前的企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得的扣除。
3．房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅的稅收策劃
房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅的稅收策劃，同樣需要做好兩方面的工作：一是做好營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)的拆分工作，有效剝離價(jià)格以外的費(fèi)用。二是將商品房的其他合同與營(yíng)業(yè)合同分離，避免捆綁銷售帶來(lái)的高稅務(wù)負(fù)擔(dān)。
參考文獻(xiàn)：
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1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來(lái)已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來(lái)以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開(kāi)發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來(lái)源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。
（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。
（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。
（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開(kāi)法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開(kāi)發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開(kāi)始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開(kāi)發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開(kāi)盤(pán)，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來(lái)滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開(kāi)發(fā)土地近100萬(wàn)平方米，應(yīng)該說(shuō)通過(guò)與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開(kāi)拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。
如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過(guò)各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過(guò)程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問(wèn)題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過(guò)程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問(wèn)題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過(guò)客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門(mén)之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。
（2）減少企業(yè)過(guò)度預(yù)支。以借貸方式籌措開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過(guò)度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì)，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團(tuán)為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡(jiǎn)改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬(wàn)多人民幣，再加上當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不景氣，地價(jià)下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無(wú)力自拔，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化，當(dāng)時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過(guò)詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，盡快盤(pán)活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險(xiǎn)引起的財(cái)務(wù)危機(jī)，使企業(yè)走出了困境。
（3）嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開(kāi)支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來(lái)的每一分錢(qián)，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤(rùn)。
【參考文獻(xiàn)】
[1]高聚輝:房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢(shì)展望.中國(guó)房地產(chǎn)金融,2006,06
目前，證監(jiān)會(huì)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)IPO、再融資、買(mǎi)殼上市等均按照正常程序受理、審核，和其他行業(yè)相比沒(méi)有任何特殊之處。且今年以來(lái)，已有兩家企業(yè)IPO通過(guò)審核，目前 IPO在審企業(yè)5家；今年已經(jīng)有4家實(shí)現(xiàn)再融資132億，還有3家已經(jīng)過(guò)會(huì)，正等待發(fā)行窗口，目前受理在審的還有15家。這位負(fù)責(zé)人提示了房地產(chǎn)企業(yè)融資的審核重點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)企業(yè)首發(fā)過(guò)程中凡募集資金用于囤積土地、房源，或用于購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地等，將不予核準(zhǔn)。
SOHO中國(guó)總裁潘石屹在其博客中分析：2008年房地產(chǎn)行業(yè)最基本的特征是錢(qián)少地多。潘石屹比對(duì)了多家同業(yè)公司的財(cái)務(wù)情況后提出，2007年全國(guó)新商品房的銷售額為2.9萬(wàn)億人民幣，從國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，1-11月份交納的土地出讓金就有9130億元人民幣，全年的數(shù)據(jù)應(yīng)該超過(guò)1萬(wàn)億元。一般出讓金占地價(jià)款的三分之一，其他的三分之二是農(nóng)民的補(bǔ)償費(fèi)和拆遷費(fèi)。如此推算，去年開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地所花的資金超過(guò)了3萬(wàn)億元。也就是說(shuō)去年開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的錢(qián)超過(guò)了全年的銷售收入。去年房地產(chǎn)企業(yè)大肆擴(kuò)張，不斷圈地，在市場(chǎng)上一而再、再而三創(chuàng)造‘地王’，造成了‘面粉價(jià)格比面包價(jià)格還要貴’的不正常現(xiàn)象。
針對(duì)這種不正常的現(xiàn)象，證監(jiān)會(huì)的負(fù)責(zé)人說(shuō)，證監(jiān)會(huì)一直保持與住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的溝通和研究。研究結(jié)果顯示，目前我國(guó)境內(nèi)上市房地產(chǎn)公司有120家，占上市公司總量的7.5%，從去年初到今年2月末，房地產(chǎn)類公司融資578億元，占市場(chǎng)融資總量的6.7%，但這來(lái)自資本市場(chǎng)的578億元資金，僅相當(dāng)于去年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際完成投資總額的2.3%。
總體看，房地產(chǎn)上市公司在全國(guó)地產(chǎn)行業(yè)中占少數(shù)，5萬(wàn)家房地產(chǎn)公司中只有約120家上市。相對(duì)未上市的企業(yè)，上市公司規(guī)模實(shí)力較大，透明度高，經(jīng)營(yíng)比較規(guī)范，且資產(chǎn)負(fù)債率普遍低于行業(yè)平均水平，有利于防范金融風(fēng)險(xiǎn)。特別是，房地產(chǎn)上市公司存貨周轉(zhuǎn)率和土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度比未上市企業(yè)高，囤房囤地不符合上市公司追求均衡穩(wěn)定收益的機(jī)制。
2008年以來(lái)，我國(guó)商品房銷售面積增速逐步放緩（如圖1），我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)從成長(zhǎng)期步入成熟期。隨著人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)出現(xiàn)和城鎮(zhèn)化增速放緩，未來(lái)商品房需求增速將進(jìn)一步放緩。城鎮(zhèn)化增速放緩和住房需求收入中樞下移將抑制新增住房購(gòu)買(mǎi)力。我國(guó)1978-2013年常住人口城鎮(zhèn)化率年均提高1.02個(gè)百分點(diǎn)，按照規(guī)劃，2020年常住人口城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%左右，年均提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)常住人口增速放緩意味著新增住房需求增速動(dòng)能較上個(gè)10年減弱。此外，我國(guó)目前住房自有率達(dá)到80%左右，城市中高收入階層大多已擁有住房，未來(lái)城鎮(zhèn)新移民將以農(nóng)村人口或農(nóng)民工群體為主，中低收入群體將成為購(gòu)房主力，可以預(yù)見(jiàn)購(gòu)房需求收入中樞下移，新房購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較弱。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于從開(kāi)發(fā)建設(shè)為主向經(jīng)營(yíng)服務(wù)轉(zhuǎn)型階段。根據(jù)國(guó)際成熟的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均GDP在1300-8000美元之間時(shí)，住宅投資將達(dá)到高峰，人均GDP在8000-13000美元之間時(shí)，住宅投資保持平穩(wěn)，當(dāng)人均GDP處在13000美元以上時(shí)，住宅投資將開(kāi)始回落。同時(shí)，在人均GDP超過(guò)8000美元之后，經(jīng)圖2房地產(chǎn)價(jià)值鏈及企業(yè)分布濟(jì)結(jié)構(gòu)將從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)。這意味著未來(lái)的住房消費(fèi)需求將從實(shí)物消費(fèi)向服務(wù)消費(fèi)轉(zhuǎn)變。而我國(guó)2004年人均GDP即超過(guò)1300美元，開(kāi)始加速增長(zhǎng)，2014年達(dá)到7594美元，即將突破8000美元的關(guān)口。房地產(chǎn)業(yè)將面臨一系列轉(zhuǎn)型，包括“從注重投資開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型為注重管理運(yùn)營(yíng)、從追求加杠桿轉(zhuǎn)型為泛金融化、從重資產(chǎn)拼規(guī)模轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)多業(yè)態(tài)、從買(mǎi)地賣(mài)房轉(zhuǎn)型為客群服務(wù)等”。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)
隨著互聯(lián)網(wǎng)工具的應(yīng)用，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商變身為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，提供辦公物業(yè)、住宅物業(yè)租賃服務(wù)，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作進(jìn)入電商運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，也有互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、服務(wù)業(yè)企業(yè)的邊界正在模糊，相互滲透融合。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)包括了開(kāi)發(fā)建設(shè)和各種服務(wù)的價(jià)值鏈。從環(huán)節(jié)上看，房地產(chǎn)業(yè)包括了土地、資金、設(shè)計(jì)等上游投入階段，中游開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷售階段，下游租賃和二手交易階段以及衍生的物業(yè)服務(wù)和居住消費(fèi)服務(wù)。開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷售環(huán)節(jié)的附加值相對(duì)較低，以規(guī)模經(jīng)濟(jì)為主要特點(diǎn)；而上游融資及下游經(jīng)營(yíng)服務(wù)環(huán)節(jié)附加值較高，以精細(xì)化、專業(yè)化為主要特點(diǎn)。所謂產(chǎn)業(yè)升級(jí)，即企業(yè)經(jīng)營(yíng)從低附加值的環(huán)節(jié)向上下游高附加值環(huán)節(jié)遷移的過(guò)程，伴隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)以成本競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)模擴(kuò)張為主向利潤(rùn)競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)值創(chuàng)造為主。許多品牌房企在房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的階段已經(jīng)取得了領(lǐng)先的市場(chǎng)地位和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，正在積極的尋求轉(zhuǎn)型。這主要包括以下幾個(gè)方面：1.從銷售中心向利潤(rùn)中心調(diào)整2009年后房地產(chǎn)銷售整體承壓，費(fèi)用攀升和地價(jià)上漲使企業(yè)凈利潤(rùn)持續(xù)收窄，房地產(chǎn)業(yè)上市公司凈利潤(rùn)呈持續(xù)下降趨勢(shì)。行業(yè)利潤(rùn)拐點(diǎn)出現(xiàn)迫使房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展目標(biāo)從擴(kuò)大銷售向提升利潤(rùn)調(diào)整。2015年上市房企公布的增長(zhǎng)目標(biāo)普遍放緩：萬(wàn)科未來(lái)將不考核銷售額指標(biāo)，考核方向轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售回款及利潤(rùn)指標(biāo)，綠地集團(tuán)銷售目標(biāo)同比增加16%，較2014年的48%已大幅下調(diào)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)核心考核指標(biāo)調(diào)整為租金、凈利潤(rùn)、持有物業(yè)增長(zhǎng)，并明確房地產(chǎn)收入指標(biāo)可以少增長(zhǎng)，不增長(zhǎng)，甚至負(fù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)的另一個(gè)動(dòng)作是積極推出合伙人計(jì)劃或激勵(lì)計(jì)劃。2012年末，碧桂園推出“成就共享”激勵(lì)計(jì)劃；2014年5月，萬(wàn)科啟動(dòng)股權(quán)激勵(lì)、項(xiàng)目跟投等領(lǐng)域的地產(chǎn)事業(yè)合伙人制度；2015年6月，鴻坤集團(tuán)公布“合伙人+”制度。房地產(chǎn)企業(yè)引入合伙人制度和股權(quán)激勵(lì)有多種考慮，例如提高企業(yè)人才吸引力、提高項(xiàng)目運(yùn)行效率、確保項(xiàng)目質(zhì)量和安全等，但根本原因是，企業(yè)日益看重利潤(rùn)獲取，需要引入激勵(lì)機(jī)制確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的一致性。2.向房地產(chǎn)價(jià)值鏈的高附加值環(huán)節(jié)滲透伴隨著中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的興起，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)與行業(yè)外企業(yè)的業(yè)務(wù)合作日益活躍。2015年上半年，平安集團(tuán)、京東等企業(yè)與萬(wàn)科、綠地、碧桂園等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)手，密集推出房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。而早在2012年，萬(wàn)科即與淘寶聯(lián)手打造住宅網(wǎng)上銷售平臺(tái)。2014年8月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與騰訊、百度共同出資成立萬(wàn)達(dá)電子商務(wù)公司。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也開(kāi)始向房地產(chǎn)領(lǐng)域滲透。例如，小米通過(guò)打造“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)+X”模式，形成以地產(chǎn)為基礎(chǔ)的、整合教育、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)、居住消費(fèi)的新型業(yè)態(tài)。從傳統(tǒng)的行業(yè)視角來(lái)看，過(guò)去專注于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)、資產(chǎn)管理公司及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)之間的邊界逐漸模糊。但是從價(jià)值鏈角度看，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外的企業(yè)正在逐漸滲透和融合：過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依靠雄厚的資金實(shí)力牢牢控制著土地購(gòu)置、項(xiàng)目規(guī)劃和融資環(huán)節(jié)，而建筑方案設(shè)計(jì)、建設(shè)工程、銷售業(yè)務(wù)、物業(yè)服務(wù)及生活消費(fèi)則以外包的方式轉(zhuǎn)移出去。現(xiàn)在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了追求新的利潤(rùn)來(lái)源，將業(yè)務(wù)向物業(yè)服務(wù)、居住消費(fèi)等環(huán)節(jié)擴(kuò)展，同時(shí)在價(jià)值鏈的上游，引入合作以尋求新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3.基于資源整合的多元化發(fā)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向價(jià)值鏈其他環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移的表現(xiàn)，就是業(yè)務(wù)多元化。萬(wàn)科未來(lái)定位于“城鎮(zhèn)化配套運(yùn)營(yíng)商”，綠地集團(tuán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)致力于向“綜合地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型。也有地產(chǎn)商將核心業(yè)務(wù)向產(chǎn)業(yè)鏈的上游轉(zhuǎn)移，萬(wàn)達(dá)的“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”致力于銀行、證券、保險(xiǎn)等金融企業(yè)的并購(gòu)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布第四步發(fā)展戰(zhàn)略是“構(gòu)建包括住宅開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)金融、客戶服務(wù)在內(nèi)的四元業(yè)務(wù)格局”。在房地產(chǎn)業(yè)跨界轉(zhuǎn)型、多元化布局的背后，是日益頻繁的股權(quán)投資與并購(gòu)。2013年以來(lái)，生命人壽、安邦人壽等保險(xiǎn)資金通過(guò)聯(lián)合拿地、股權(quán)投資等方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，主要是養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作也在加強(qiáng)，萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，將住宅和商業(yè)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)資源結(jié)合，構(gòu)建商住地產(chǎn)平臺(tái)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也非常注重互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的整合。比較典型的是平安集團(tuán)聯(lián)合萬(wàn)科、萬(wàn)通、碧桂園、綠地集團(tuán)、綠城集團(tuán)等房企成立的房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟，成為利用互聯(lián)網(wǎng)模式融資與銷售的門(mén)戶。此外，也有許多房企試圖進(jìn)入智能家居的領(lǐng)域，例如主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中茵股份公告稱，將收購(gòu)聞泰通訊51%的股權(quán)，而后者的主營(yíng)業(yè)務(wù)是智能手機(jī)、智能硬件、云計(jì)算和大數(shù)據(jù)分析，中茵股份整合居住和智能家居及相關(guān)消費(fèi)的意圖不言而喻。在跨界多元化潮流下，房地產(chǎn)業(yè)嘗試投資和進(jìn)入的領(lǐng)域讓人眼花繚亂，甚至有的房企進(jìn)入了體育、電影等娛樂(lè)領(lǐng)域。但是，這些表象背后，是房地產(chǎn)企業(yè)依托已有的資本、經(jīng)營(yíng)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，將業(yè)務(wù)不斷打散細(xì)化，整合新型的優(yōu)勢(shì)資源，向房地產(chǎn)價(jià)值鏈中更具附加值的環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。
三、房地產(chǎn)業(yè)加速轉(zhuǎn)型的有利條件
房地產(chǎn)業(yè)從開(kāi)發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)的核心問(wèn)題是如何利用好存量住房資源和存量住房資產(chǎn)，前者是已經(jīng)建成的各類房產(chǎn)和物業(yè)，后者主要包括以房地產(chǎn)為抵押的各種貸款及金融資產(chǎn)。新的商業(yè)模式和資本化技術(shù)有利于存量資源的充分利用，提高財(cái)富的流動(dòng)性，為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型提供了新的業(yè)務(wù)空間和條件。1.O2O模式我國(guó)住房市場(chǎng)重購(gòu)買(mǎi)輕租賃，美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家首次購(gòu)房者平均年齡在35歲以上，而我國(guó)則在26-30歲之間，購(gòu)房者低齡化的趨勢(shì)明顯，抑制了非住房消費(fèi)的增長(zhǎng)。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)對(duì)加快人口流動(dòng)和城鎮(zhèn)化、緩解住房供需結(jié)構(gòu)性不平衡具有積極意義。顯然，吸引消費(fèi)者從購(gòu)房轉(zhuǎn)向租房存在巨大的商機(jī)，2013年市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)到2.5萬(wàn)億，但是信任和服務(wù)缺失卻阻礙市場(chǎng)進(jìn)一步增長(zhǎng)，行業(yè)服務(wù)水平亟需提高。許多房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)正在積極的將O2O模式（線上對(duì)線下）引入租賃業(yè)務(wù)，通過(guò)租賃合約將分散的房源集中起來(lái)加以管理和經(jīng)營(yíng)。對(duì)業(yè)主提供全程托管服務(wù)，返回穩(wěn)定的租金收益；對(duì)租戶提供經(jīng)過(guò)二次設(shè)計(jì)裝修的產(chǎn)品，附加房屋維護(hù)、住房消費(fèi)金融、家政物業(yè)等增值服務(wù)。實(shí)際上，O2O模式是對(duì)存量房源重新定位、加工、再向市場(chǎng)投放的居住服務(wù)，強(qiáng)烈的體現(xiàn)了以用戶為核心的思維。2.資產(chǎn)證券化資產(chǎn)證券化能夠?qū)⒘鲃?dòng)性較差的房地產(chǎn)信貸或投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為高流動(dòng)性的可交易證券，主要形式包括RMBS（住房抵押貸款支持證券）和REITs（房地產(chǎn)信托基金）。中國(guó)建設(shè)銀行最早在2005年12月和2007年12月發(fā)行過(guò)兩期RMBS。直至2015年下半年，RMBS再度活躍，7月份，建設(shè)銀行、民生銀行分別發(fā)行500億、100億的個(gè)人住房抵押貸款支持證券（RMBS）獲批，央行還受理了浦發(fā)銀行、中國(guó)銀行發(fā)行RMBS，共計(jì)1600億元。同月，武漢市也發(fā)行了規(guī)模為5億的住房公積金貸款支持證券。在銀行利差收窄的壓力下，銀行發(fā)行RMBS產(chǎn)品可以盤(pán)活購(gòu)房貸款資金，更好的支持購(gòu)房需求，同時(shí)也為資本市場(chǎng)供應(yīng)了新的風(fēng)險(xiǎn)投資品種。更富積極意義的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品是REITs。目前，全球已有20個(gè)國(guó)家和地區(qū)相繼推出REITs，并且有7個(gè)國(guó)家和地區(qū)正著手開(kāi)辟REITs市場(chǎng)。REITs使房地產(chǎn)投資收益權(quán)分割并自由流通，有效解決了房地產(chǎn)資產(chǎn)的固定性與權(quán)益的流動(dòng)性、經(jīng)營(yíng)的統(tǒng)一性與資金的多元性之間的矛盾，使分散、小額的社會(huì)投資可以集中起來(lái)投入綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。通過(guò)REITs的分級(jí)技術(shù)，不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的資金將會(huì)流向商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的不同環(huán)節(jié)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資金的風(fēng)險(xiǎn)偏好與投資收益相匹配。REITs因此能夠很好的支持經(jīng)營(yíng)績(jī)效規(guī)?；鐑r(jià)高的項(xiàng)目，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)趨向精細(xì)化運(yùn)作。
四、房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的政策引導(dǎo)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強(qiáng)、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜的特點(diǎn),與之相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算涉及面廣,核算環(huán)節(jié)多,核算對(duì)象繁雜,客觀上為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤(rùn)或偷漏稅金創(chuàng)造了條件,也加大了審計(jì)的難度。筆者認(rèn)為,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的不同問(wèn)題,建議采用不同的審計(jì)重點(diǎn)與思路。
一、虛增無(wú)形資產(chǎn)和開(kāi)發(fā)成本
2004年8月31日以前,土地交易未實(shí)際公開(kāi)競(jìng)價(jià),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多利用政策空間,以“危房改造”或“開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房”的名義取得土地,并先按實(shí)際支付的價(jià)款記入“無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”,然后設(shè)法改變土地用途,聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進(jìn)行評(píng)估,且一般要求高估,形成大額的土地評(píng)估增值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行賬務(wù)處理,虛增了無(wú)形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí),將該土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本,而開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評(píng)估價(jià)值,而不是該土地的取得成本,違反了存貨計(jì)價(jià)的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則,虛增了開(kāi)發(fā)成本。
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問(wèn)題,建議審計(jì)時(shí)應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價(jià)值與當(dāng)?shù)赝恋厥袃r(jià)進(jìn)行對(duì)比,對(duì)高于市價(jià)的部分提請(qǐng)企業(yè)計(jì)提無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。對(duì)于轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價(jià)值的確認(rèn)問(wèn)題,企業(yè)會(huì)計(jì)制度未明確規(guī)定,筆者認(rèn)為應(yīng)按歷史成本計(jì)價(jià)的原則,在將土地使用權(quán)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本時(shí),先將評(píng)估增值部分沖轉(zhuǎn),按實(shí)際取得該土地所支付的價(jià)款和費(fèi)用減去無(wú)形資產(chǎn)攤銷后的余額記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。
二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入
(一)將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬,延遲確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款,在商品房已竣工驗(yàn)收,與購(gòu)房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認(rèn)收入。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入,通常人為延遲商品房竣工決算,以商品房未辦理竣工決算為借口將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬,不確認(rèn)收入。
(二)隱瞞收入,私設(shè)小金庫(kù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除自行開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外,還經(jīng)營(yíng)合資開(kāi)發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)。由于這些業(yè)務(wù)不受?chē)?guó)家規(guī)劃制約,可操作空間大,成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)小金庫(kù)收入的主要來(lái)源。比如,在投資比例分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的合資中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往對(duì)分回的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不入賬,而將其賬外銷售,收回銷售收入賬外存儲(chǔ),形成小金庫(kù);在委托代建業(yè)務(wù)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬,資金體外循環(huán),或只作往來(lái)核算,形成賬內(nèi)小金庫(kù);在待售商品房出租業(yè)務(wù)中,對(duì)收取的租金不入賬,賬外另存,形成小金庫(kù)。
(三)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈(zèng)、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務(wù)處理。按規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對(duì)外投資、抵償債務(wù)、捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的,應(yīng)視同銷售進(jìn)行賬務(wù)處理,按規(guī)定計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往只按成本價(jià)作存貨減少處理,未作視同銷售的賬務(wù)處理。
(四)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁,審計(jì)難度較大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時(shí),往往不按規(guī)定進(jìn)行商品房銷售核算,而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復(fù)費(fèi)用支出,既虛減經(jīng)營(yíng)收入又造成開(kāi)發(fā)成本和銷售費(fèi)用不實(shí)。
對(duì)于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入的行為,建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審核經(jīng)營(yíng)收入明細(xì)賬、往來(lái)明細(xì)賬和相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)審查《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料,查閱企業(yè)的股東大會(huì)會(huì)議記錄、歷次董事會(huì)會(huì)議記錄。將經(jīng)營(yíng)收入與“銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根”相核對(duì);將經(jīng)營(yíng)收入各分類明細(xì)賬分別與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《房屋代建合同》、《合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對(duì);將股東大會(huì)會(huì)議記錄與董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及工程竣工驗(yàn)收、投資、償債、捐贈(zèng)、分利、職工福利等事項(xiàng)的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對(duì);同時(shí)采用查詢、觀察、分析性復(fù)核等審計(jì)方法,查實(shí)企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問(wèn)題。
三、人為調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本
(一)隨意提取公共配套設(shè)施費(fèi),調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時(shí),對(duì)于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施,通常采用預(yù)提辦法將所需配套設(shè)施費(fèi)預(yù)估計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本中,預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤(rùn),往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn),多計(jì)或少計(jì)開(kāi)發(fā)成本。
(二)不遵循借款費(fèi)用的計(jì)量原則,隨意分?jǐn)偨杩罾ⅰ８鶕?jù)借款費(fèi)用的計(jì)量原則,企業(yè)在確定每期專門(mén)借款利息的資本化金額時(shí),應(yīng)將其與每期實(shí)際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤,根據(jù)累計(jì)支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計(jì)算確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確認(rèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用時(shí),不是按規(guī)定的方法計(jì)算分?jǐn)?而是根據(jù)企業(yè)利潤(rùn)情況和財(cái)務(wù)報(bào)告的需要,在開(kāi)發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間為劃分,調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤(rùn);對(duì)于計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的借款費(fèi)用,在各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的分配也未經(jīng)過(guò)認(rèn)真計(jì)量,而是隨意分?jǐn)?造成各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間負(fù)擔(dān)借款費(fèi)用不合理的現(xiàn)象。
(三)不同類型商品房的經(jīng)營(yíng)成本計(jì)算不合理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同類型的商品房,如底商、住宅、寫(xiě)字樓等,在銷售價(jià)格上相差懸殊,其經(jīng)營(yíng)成本也應(yīng)該各不相同。而企業(yè)在開(kāi)發(fā)成本的核算中,一般以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(同一塊土地上同期開(kāi)發(fā)的各類商品房)為對(duì)象進(jìn)行成本歸集,在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)統(tǒng)一按平均成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn),造成住宅、寫(xiě)字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤(rùn)率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢,進(jìn)行銷售時(shí),將先期銷售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本,后銷售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本,形成同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同類商品房的單位經(jīng)營(yíng)成本前后不一。
(四)擠占和虛增開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是當(dāng)前的高收入、高利潤(rùn)行業(yè),為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開(kāi)發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設(shè)成本擠入商品房開(kāi)發(fā)成本中,增大商品房開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本;此外,企業(yè)還通過(guò)虛報(bào)工程結(jié)算,虛報(bào)堪費(fèi)、虛報(bào)回遷安置費(fèi)、虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)等方式,虛增商品房開(kāi)發(fā)成本和商品房經(jīng)營(yíng)成本,以降低開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增值率,少繳土地增值稅;虛減經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),少繳企業(yè)所得稅。
對(duì)于以上問(wèn)題,建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審查開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬、短期借款明細(xì)賬、應(yīng)交稅金明細(xì)賬、往來(lái)明細(xì)賬及相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地使用證、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告、投資立項(xiàng)批文、工程項(xiàng)目概、預(yù)算資料、當(dāng)?shù)卣块T(mén)頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)表或平均標(biāo)定地價(jià)資料、政府部門(mén)的關(guān)土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料等,還應(yīng)查閱企業(yè)股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄。將開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬中的各項(xiàng)成本、費(fèi)用發(fā)生額與工程項(xiàng)目概預(yù)算、項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料及當(dāng)?shù)氐貎r(jià)、土地征用及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等資料相核對(duì);將股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計(jì)、土地征用及拆遷補(bǔ)償、工程施工等事項(xiàng)的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對(duì);同時(shí)運(yùn)用單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等方法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程配套設(shè)施費(fèi)等進(jìn)行估算;運(yùn)用查詢、分析性復(fù)核等審計(jì)方法,根據(jù)總投資或預(yù)計(jì)總收入的一定比例,對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等進(jìn)行估算;根據(jù)借款費(fèi)用的確認(rèn)原則對(duì)借款利息的資本化金額進(jìn)行匡算;以合理認(rèn)定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本,審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額,并提請(qǐng)企業(yè)調(diào)整賬務(wù),按規(guī)定補(bǔ)繳稅金。
四、漏繳規(guī)費(fèi)
(一)漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)各種關(guān)系以危房改造、開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等名義取得劃拔土地后,并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)出售,而是開(kāi)發(fā)成高檔商品住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國(guó)家規(guī)定的土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn),出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的,應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。但實(shí)際上,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地用于建造商品房后,一般都未按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金,造成國(guó)家土地出讓金的流失。
(二)漏繳配套費(fèi)、增容費(fèi)及教育附加費(fèi)等規(guī)費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中除交納土地出讓金外還需交納多項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用,如公共設(shè)施配套費(fèi)、水電增容費(fèi)、消防配套費(fèi)、人防工程配套費(fèi)、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費(fèi)等等,由于以上費(fèi)用名目繁多,繳納程序不透明,存在關(guān)系操作空間和政策利用空間,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系,采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法,漏繳各種規(guī)費(fèi)。
對(duì)于上述問(wèn)題,建議審計(jì)人員應(yīng)詳細(xì)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程,掌握相關(guān)法規(guī)和各項(xiàng)費(fèi)用上繳標(biāo)準(zhǔn),將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)與國(guó)家及當(dāng)?shù)卣块T(mén)規(guī)定的應(yīng)繳數(shù)進(jìn)行對(duì)比,查出漏繳金額,提請(qǐng)企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)繳或披露。
五、套取銀行信用,違規(guī)貸款
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額大,建設(shè)周期長(zhǎng),需要大量外部資金的支持,銀行貸款則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種:
(一)將實(shí)際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行,套取銀行信用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán),在未曾開(kāi)發(fā)時(shí)屬于企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn),可用于抵押貸款;在對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí),其土地使用權(quán)應(yīng)從無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本,此時(shí),該土地使用權(quán)的價(jià)值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本,實(shí)質(zhì)上已不具有價(jià)值。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往將已進(jìn)行開(kāi)發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行,辦理抵押貸款。
(二)簽訂虛假售房合同,套取銀行按揭貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為解決資金困難,往往與公司職工或其他關(guān)系個(gè)人簽訂虛假的商品房買(mǎi)賣(mài)合同,由企業(yè)墊付首付款,到銀行辦理大項(xiàng)耐用消費(fèi)貸款手續(xù),套取銀行按揭貸款。
今天的事實(shí)是，大部分開(kāi)發(fā)商都是重銷售而輕品牌。因?yàn)樗麄冋J(rèn)為，品牌這個(gè)東西與他們每開(kāi)發(fā)一處物業(yè)時(shí)所面臨的銷售壓力相比，簡(jiǎn)直就是輕若無(wú)物。
其實(shí)這根本就是一種典型的經(jīng)營(yíng)“近視癥”的體現(xiàn)。我不知道是否還有開(kāi)發(fā)商沒(méi)吃過(guò)這樣的虧？沒(méi)有遇到過(guò)這樣的難題？
上個(gè)樓盤(pán)促銷攻勢(shì)強(qiáng)點(diǎn)兒，走的就算不錯(cuò)，第二個(gè)樓盤(pán)促銷攻勢(shì)稍弱，看房客便少了許多。
樓盤(pán)滯銷時(shí)，今天換這個(gè)概念，明天又換那個(gè)概念，但是效果卻依然如故，于是迷惑了：我的這些概念與那些暢銷盤(pán)比起來(lái)也不算落伍?。?/p>
廣告打了不少，宣傳單張發(fā)了千萬(wàn)張，卻只見(jiàn)大批看房者瀟灑的走進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的樓盤(pán)看房。于是自己只得祭出“看房送免費(fèi)午餐”“凡看房者均有意外驚喜”的無(wú)奈招法。
為了展開(kāi)低成本銷售，推出了老業(yè)主推薦新業(yè)主入伙的促銷活動(dòng)。但是活動(dòng)推出后卻發(fā)現(xiàn)，被老業(yè)主推薦來(lái)的新業(yè)主寥寥無(wú)幾，這是為什么呢？
為了盡快出清滯銷樓盤(pán)，推出了系列可謂“便宜到笑”的價(jià)格優(yōu)惠措施，但是奇怪的是，依然沒(méi)有隔壁那個(gè)沒(méi)降價(jià)的盤(pán)賣(mài)得好。
……
還需要解密嗎？其實(shí)以上種種皆是忽視了品牌效應(yīng)對(duì)于房地產(chǎn)營(yíng)銷的作用的后果。
房地產(chǎn)企業(yè)一旦擁有品牌，便會(huì)對(duì)產(chǎn)品的性能產(chǎn)生與眾不同的感覺(jué)和解釋；譬如，開(kāi)發(fā)商每推出一個(gè)樓盤(pán)概念，其目標(biāo)顧客群體都會(huì)受到開(kāi)發(fā)商主品牌知名度和美譽(yù)度的影響。從而對(duì)開(kāi)發(fā)商的各種樓盤(pán)概念易于接受。
其二，顧客對(duì)擁有品牌資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商往往具有更高的忠誠(chéng)度，不易受到競(jìng)爭(zhēng)性營(yíng)銷活動(dòng)的沖擊。例如，他們不會(huì)只為開(kāi)發(fā)商旗下的某個(gè)樓盤(pán)鐘情，而對(duì)另一個(gè)盤(pán)持“閉門(mén)”心態(tài)。而基本上會(huì)對(duì)這家開(kāi)發(fā)商旗下的系列樓盤(pán)的品質(zhì)和信譽(yù)持有近乎平等的態(tài)度。
第三，當(dāng)開(kāi)發(fā)商一旦擁有強(qiáng)勢(shì)的品牌資產(chǎn)后，則會(huì)使得自己的產(chǎn)品擁有較大的邊際利潤(rùn)。也就是說(shuō)，當(dāng)該樓盤(pán)的價(jià)格上升時(shí)，消費(fèi)者的反應(yīng)不會(huì)具有多大的彈性，不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格的上升而降低購(gòu)買(mǎi)欲望。其實(shí)，這也就是一個(gè)擁有品牌的開(kāi)發(fā)商品牌溢價(jià)能力的體現(xiàn)。反之，當(dāng)產(chǎn)品價(jià)格下降時(shí)，則會(huì)具有比其他樓盤(pán)的銷售勢(shì)頭更富有彈性，也就是說(shuō)顧客量和購(gòu)買(mǎi)量迅速增加。
第四，得到更多的業(yè)務(wù)合作和支持；當(dāng)開(kāi)發(fā)商擁有較強(qiáng)品牌效應(yīng)，它就會(huì)產(chǎn)生許多新的增值業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。
例如，建材供應(yīng)商、建筑承包商、物業(yè)管理商等其他相關(guān)企業(yè)，會(huì)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張的的同時(shí)使得他們的業(yè)務(wù)也得到擴(kuò)展?；驎?huì)因?yàn)橥ㄟ^(guò)嫁接可能會(huì)使得自己的品牌效應(yīng)得到增值，而樂(lè)于以更有利于開(kāi)發(fā)商的合作方式開(kāi)展合作。
第五點(diǎn)，增強(qiáng)營(yíng)銷宣傳的有效性；正如我們?cè)谇懊婷枋龅囊粯樱阂恍╅_(kāi)發(fā)商廣告打了不少，宣傳單張發(fā)了千萬(wàn)張，卻只見(jiàn)大批看房者瀟灑的走進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的樓盤(pán)看房。這些都是開(kāi)發(fā)商缺乏品牌效應(yīng)的后果。
反之，當(dāng)開(kāi)發(fā)商擁有較強(qiáng)品牌資產(chǎn)后，營(yíng)銷宣傳的有效性會(huì)得到極大增加，即使開(kāi)發(fā)商的廣告投放量并不大，但是其潛在的目標(biāo)顧客卻會(huì)積極地為其進(jìn)行口碑傳播，從而使得開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷宣傳的有效性大大增加。
第六點(diǎn)，支持開(kāi)發(fā)商的品牌延伸，當(dāng)開(kāi)發(fā)商一旦擁有強(qiáng)勢(shì)的品牌資產(chǎn)后，能為開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)區(qū)域拓展產(chǎn)生極大的支撐效應(yīng)。今天，一些品牌成熟度初具規(guī)模的企業(yè)都已經(jīng)開(kāi)始突破立身的狹窄區(qū)域進(jìn)行積極的拓展。譬如萬(wàn)科、中海、等知名企業(yè)，萬(wàn)科做了四季花城、城市花園系列，在北京開(kāi)發(fā)了萬(wàn)科城市花園、萬(wàn)科星園和萬(wàn)科青青家園等以“萬(wàn)科”命名的樓盤(pán)，中海在北京開(kāi)發(fā)了中海雅園、中海紫金苑、中海馥園等樓盤(pán)。在廣州開(kāi)發(fā)了大量樓盤(pán)的珠江地產(chǎn)北伐京城，也一口氣開(kāi)發(fā)了珠江駿景、珠江綠洲、珠江帝景、珠江羅馬嘉園、珠江國(guó)際城等項(xiàng)目。 顯然，這些市場(chǎng)拓展的業(yè)績(jī)?nèi)绻_(kāi)發(fā)商不具有較強(qiáng)的品牌資產(chǎn)積累的話是極難做到的。
綜上所述，非常明顯，我們完全可以下這樣一個(gè)大膽的結(jié)論。
