時間：2022-10-29 06:15:53
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為了更好的實施國家信貸政策，防止不良貸款的發(fā)生，特制定本檢查措施：
一.農(nóng)戶小額信用貸款
1有無戶主的身份證、戶口簿等復印件，審查是否為非農(nóng)貸款、跨區(qū)貸款
2是否為已入股社員，并持有股金證（有無股金證復印件）
3有無綠色貸款證，并審查是否超信用發(fā)放貸款
4查看其有無不良貸款記錄
5登陸信貸管理系統(tǒng)，查看其信用等級和實際是否一致
6有無村黨支部、村民委員會和協(xié)管員的介紹及推薦意見
7是否存在借新還舊貸款（查看以前貸款記錄，是還后貸，還是貸后還）
8貸款利率是否符合規(guī)定
9核對綜合門柜系統(tǒng)檢查日1246科目的數(shù)據(jù)與信貸管理系統(tǒng)是否一致
10貸款合同有關事項是否完整，有無涂改遺漏的重要事項
二、農(nóng)戶貸款
1貸款資料是否齊全（有無借款申請書、借款人家庭財產(chǎn)證明、借款人身份證明、借款人提供的抵（質(zhì)）押物產(chǎn)權證明）
2是否存在借新還舊貸款（查看以前貸款記錄，是還后貸，還是貸后還）
3貸款利率是否符合規(guī)定
4核對綜合門柜系統(tǒng)檢查日貸款科目的數(shù)據(jù)與信貸管理系統(tǒng)相應科目的數(shù)字是否一致
5貸款合同有關事項是否完整，有無涂改遺漏的重要事項
6有關信用社評級資料是否完整
7保證人提供的資料是否完整合規(guī)（身份證明，營業(yè)執(zhí)照，特殊行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營許可證，企業(yè)資質(zhì)等級證書，有限責任公司或股份有限責任公司的《同意保證意見書》、財務報告等）。
8抵押人提供的資料是否完整合規(guī)（身份證明，抵押物權利證書，有限責任公司或股份有限責任公司股東會或董事會的《同意抵押意見書》，國有資產(chǎn)管理部門同意抵押函等。）
9質(zhì)押人提供的資料提供的資料是否完整合規(guī)（身份證明身份證明，質(zhì)物鑒定和價值評估報告，有限責任公司或股份有限責任公司股東會或董事會的《同意質(zhì)押意見書》等。）
10審查調(diào)查報告是否合規(guī)有無未調(diào)查事項（抵質(zhì)物的所有權是否進行了調(diào)查、抵質(zhì)物的變現(xiàn)能力及價值是否進行了調(diào)查，并發(fā)表了調(diào)查意見）
115萬以上的農(nóng)戶貸款是否執(zhí)行了按季收息對于未按季收回的貸款利息是否執(zhí)行了相關掛賬制度是否進行利息催收對于以后收回的掛賬利息是否按規(guī)定記收復利復核利息計算是否正確?
12抵押物是否進行公證表外入賬是否正確是否視同現(xiàn)金管理
13貸款審批程序是否合規(guī)對于超權限貸款是否進行了上報審批
三、自然人貸款
1是否超限額發(fā)放（30萬,20**年新增）
2貸款資料是否齊全?（有無借款申請書、借款人家庭財產(chǎn)證明、借款人身份證明、借款人提供的抵（質(zhì)）押物產(chǎn)權證明）,對于貸款資料復印件是否進行了核對?(由核對人注明的與原件核對一致字樣)
3貸款主體資格是否為具有完全民事能力的自然人?擔保人的主體資格是否合規(guī)?有無60歲以上無經(jīng)濟能力人的貸款人或擔保人
4是否執(zhí)行了審貸分離制度貸款的審批程序是否合規(guī)貸款的用途是否符合國家政策
5有無貸前調(diào)查報告貸前調(diào)查報告是否規(guī)范（是否按68號文件要求調(diào)查）
6貸后管理是否到位（進否進行定期和不定期的貸后調(diào)查，有無首次跟蹤貸后調(diào)查，有五級分類認定表及工作底稿）
7貸后檢查的內(nèi)容是否包括貸款的使用情況，借款人的經(jīng)營情況和償債能力的變動情況
8每次檢查是否有文字報告或記錄
9貸款利率是否符合規(guī)定
10貸款合同是否完整（68號文件）
合同是否采用鋼筆或碳素筆書寫，內(nèi)容填制必須完整，不得涂改
相關條款是否與貸款業(yè)務審批的內(nèi)容一致
客戶部門是否當場監(jiān)督客戶、擔保人的法定代表人或授權委托人在信貸合同上簽字、蓋章或蓋指模，核對預留印鑒，確保簽訂的合同真實、有效（檢查借款合的筆跡和印跡等）
11抵押、質(zhì)押是否合規(guī)抵押、質(zhì)押物權憑證是否按規(guī)定進行登記和保管抵押物是否進行公證
12貸款的主體是否合適有無借名、冒名貸款
13對于及將到期的貸款是否發(fā)出了到期貸款通知書
14貸款利利率應用是否正確?對于按季收息貸款未按時收回的是否進行了催收利息計算是否正確?未按時付息等到其異常情況是否作了貸后檢查分析
15對于大額自然人貸款,有無人民銀行核準發(fā)放并經(jīng)過年檢的貸款卡?
16貸款程序是否合規(guī)?有無逆程序發(fā)放貸款?
17貸款展期是否合規(guī)（展期期限是否符合規(guī)定有無展期貸款申請書抵、質(zhì)押人是否在貸款展期申請書上簽署“同意展期”的意見有無展期調(diào)查報告與貸款人、擔保人是否簽訂了《貸款展期協(xié)議書》
四、農(nóng)戶聯(lián)保貸款
1貸款資料是否齊全（聯(lián)保協(xié)議、聯(lián)保貸款人的身份證復印件、戶口簿復印件，各聯(lián)保農(nóng)戶近三年的家庭收入證明、其他證明材料）
2通過各聯(lián)保農(nóng)戶近三年的收入證明，計算年均收入，確認該成員的最高貸款額度，看是否存在超信用發(fā)放貸款
3是否根據(jù)單個聯(lián)保小組成員貸款實際需求、生產(chǎn)經(jīng)營情況、還款能力、信用記錄等核定其信用額度聯(lián)保小組的貸款額是否超過各成員的信用額之和的50%
4檢查各聯(lián)保戶成員有無不良記錄聯(lián)保小組是否為直系親屬是否在5戶以上是否單獨立戶有無固定住所有無本地戶口最高貸款期限是否超過3年
5農(nóng)戶聯(lián)保貸款是否實行按季收息有無貸款臺賬
6對種養(yǎng)專業(yè)戶、多種經(jīng)營戶的聯(lián)保貸款，每季度是否有一份貸后檢查報告
五、企業(yè)貸款
1檢查借款人提供的資料是否齊全借款人身份是否真實并符合申請貸款的條件
有無注冊登記或批準成立的有關文件復印件，會（審）計事務所出具的驗資報告，特殊行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營許可證、企業(yè)資質(zhì)等級證書或?qū)I證件。相關復印件是否經(jīng)有關信貸調(diào)查人員核實
有無客戶的經(jīng)濟或財務狀況資料有無近三年經(jīng)審計的資產(chǎn)負債表、損益表、業(yè)益變動表以及銷量情況，成立不足三年的客戶，提交自成立以來年度的報表，申請借款前一期的財務報告
有無企（事）業(yè)法人單位的章程，或個人合伙企業(yè)的合同或協(xié)議復印件
有無法定代表人或授權委托人身份證明
有無開戶許可證、預留印鑒卡和有效貸款卡
有無法人營業(yè)執(zhí)照，特殊行業(yè)的企業(yè)須提供有權部門頒發(fā)的特殊行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營許可證或企業(yè)資質(zhì)等級證書，及其年檢證明
有無合資、合作的合同和驗資證明
有無人民銀行頒發(fā)的有效貸款卡，技術監(jiān)督部門頒發(fā)的組織機構代碼證
有無公司制企業(yè)法人的公司章程，董事會成員和主要負責人、財務負責人名單和簽字樣本，若為有限責任客戶、股份有限客戶、合資合作客戶或承包經(jīng)營客戶，要求提供董事會或發(fā)包人同意申請授信業(yè)務的決議、文件或具有同等法律效力的文件或證明，股東大會關于利潤分配的決議
有無本年度及最近月份存借款及對外擔保情況（指的是貸款申報時）
有無現(xiàn)金流量預測及營運計劃
有無稅務部門年檢合格的稅務登記證明和近二年稅務部門納稅證明資料復印件
有無中長期貸款項目，必須提供各類合格、有效的相關批準文件，預計資金來源及使用情況、預計的資產(chǎn)負債情況、損益情況、項目建設進度及營運計劃
有無中長期貸款項目的可行性研究報告
有無客戶的印鑒卡、法定代表人（授權委托人）簽字式樣
有無保證人公司章程對法定代表人提供借款擔保業(yè)務有限制的，需提供董事會決議、文件或具有同等法律效力的證明
有無保證人提供的資料（身份證明，營業(yè)執(zhí)照，特殊行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營許可證，企業(yè)資質(zhì)等級證書，有限責任公司或股份有限責任公司的《同意保證意見書》、財務報告等。）
有無抵押人提供的資料（身份證明，抵押物權利證書，有限責任公司或股份有限責任公司股東會或董事會的《同意抵押意見書》，國有資產(chǎn)管理部門同意抵押函等。）
有無質(zhì)押人提供的資料（身份證明身份證明，質(zhì)物鑒定和價值評估報告，有限責任公司或股份有限責任公司股東會或董事會的《同意質(zhì)押意見書》等）
2有無貸前調(diào)查報告貸前調(diào)查報告是否規(guī)范（是否按68號文件要求調(diào)查）
3有無首次跟蹤檢查表首次跟蹤檢查表的是否在規(guī)定的時間內(nèi)（15日）作出
4檢查借款人提供的財務報告是否經(jīng)會計師事務所審計
5檢查借款人各項資料的相關性和一致性，判斷其真實程度
6檢查擔保人是否符合擔保條件、具備擔保能力
7檢查對借款人的信用評級是否符合規(guī)定程序
8貸款程序是否合規(guī)?有無逆程序發(fā)放貸款?對于需報備的貸款是否進行了報備
9檢查《保證合同》是否與《借款合同》中的保證條款相一致，是否合法有效
10檢查《抵押合同》中的抵押物是否經(jīng)過評估，最高可貸額是否在規(guī)定的折扣比例內(nèi)，抵押物是否經(jīng)過有關部門登記，抵押物有無《擔保法》中禁止的抵押擔保物；
11抽查貸后檢查報告及記錄，測試貸后檢查制度的執(zhí)行情況
檢查貸后檢查報告是否及時、全面客觀地反映了借款人及保證人的信用狀況，充分反映借款人信用風險的預警信息；
檢查是否對借款人因改組、改制造成貸款變化情況進行詳細檢查和落實；
檢查展期原因是否真實，展期是否符合規(guī)定；
檢查“借新還舊”是否符合區(qū)聯(lián)社的條件和標準，有無自定標準情況。
12檢查貸前報告和記錄
①檢查調(diào)查報告質(zhì)量，包括了解信貸員政策水平、業(yè)務水平和道德水準，報告內(nèi)容是否客觀真實、內(nèi)容充足、條理清晰、觀點鮮明、結(jié)論準確；
②了解貸前調(diào)查報告是否實地考察借款人的經(jīng)營狀況；
③了解信貸人員是否對借款人資產(chǎn)、負債及投入資本進行實質(zhì)性審查。
13檢查貸款的審貸分離情況。有無初審、復審人員簽字，對貸款風險是否進行了復測并提出明確意見；
14貸后檢查是否到位有無定期的貸后檢查報告
15對于出現(xiàn)逾期、欠息、信用等級降級或按五級分類貸款形態(tài)降級等風險預警信號的客戶，客戶經(jīng)理、信貸員是否在當期及時進行了跟蹤檢查
五、不良貸款的檢查
1檢查新增不良貸款貸款資料的有無缺失
2檢查新增不良貸款的貸后管理情況。
3有無《信貸業(yè)務發(fā)生后定期檢查表》或《項目貸款檢查表》
4在不良貸款出現(xiàn)逾期、欠息時是否在當期作了跟蹤檢查并發(fā)出風險預警報告
5檢查其貸后檢查報告及貸后檢查提供的資料，看有無風險預警情況貸后檢查人是否發(fā)現(xiàn)了風險預警信號是否填制了《風險預警信號處理表》
6對于成為不良貸款前發(fā)現(xiàn)填制的風險預警信號是否采取了措施并向有關部門報告
7有無信貸管理部門填制的《貸后管理檢查表（按單位）》
8有無到期貸款通知書和《貸款逾期催收通知書》
9有無新的催收措施措施的落實情況
10借款人有無異議原貸款手續(xù)上有無漏洞
11看以前有不良記錄
12核對綜合門柜系統(tǒng)檢查日貸款科目的數(shù)據(jù)與信貸管理系統(tǒng)相應科目的數(shù)字是否一致
六、貸款總的方面
1是否建立貸款臺賬
2是否按要求劃分并如實反映貸款形態(tài)
3查有無化整為零貸款有無一戶多貸情況
4計算分析不良貸款占比、新增不良貸款占比，對于新增不良貸款較多，不良貸款占比較高的信用社加大抽查量，分析不良原因（并作出合適評價、建議）
5檢查有無相互擔保、連環(huán)擔?，F(xiàn)象（聯(lián)保貸款除外）
6對大企業(yè)、大項目是否建立了貸款專管員制度
7對去年的不良貸款是否進行了對賬(到期貸款催收書、貸款人簽字的貸后檢查表也算對賬），其簽字是否與預留印鑒相符（進行了法律訴訟的除外）
8借款憑證的借款日期是否在信貸業(yè)務合同生效日期之后?借款憑證與借款合同的簽章是否一致?
9檢查貸后管理。有無貸款到期通知書、逾期催收通知書、貸款展期協(xié)議書、貸款展期申請書、客戶財務報表（月季）、貸后檢查報告、經(jīng)辦信貸員的日常貸后檢查記錄、處分抵押物通知書、貸款呆滯、呆賬認定表、有價單證止付、查詢書等資料
第二條 本辦法適用于本省城市的所有房屋。
第三條 本辦法所稱城市，是指國家按行政建制設立的市、鎮(zhèn)。
本辦法所稱房屋產(chǎn)權，是指城市房屋的所有權。
本辦法所稱房屋產(chǎn)籍，是指城市房屋的產(chǎn)權檔案、產(chǎn)籍圖紙以及帳冊、表卡等其他反映產(chǎn)權現(xiàn)狀和歷史情況的資料。
第四條 省人民政府房地產(chǎn)管理部門負責全省城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍的管理工作。
市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門負責本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍的管理和日常監(jiān)督檢查工作。
第五條 房屋所有人對房屋依法享有占有、使用、收益和處分的權利，并應當承擔保證房屋使用安全、依法納稅和服從有關部門管理及監(jiān)督檢查的義務。
第六條 共同共有的房屋，共同共有人對共有房屋享有權利，承擔義務。房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移、變更或者設定他項權利時，應當經(jīng)過所有共有人同意。
按份共有的房屋，按份共有人按照各自的份額，對共有房屋分享權利，分擔義務。每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權利。
第七條 房屋產(chǎn)權的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權利的設定，都必須依照有關規(guī)定到房屋所在地房地產(chǎn)管理部門申請辦理房屋產(chǎn)權登記手續(xù)，經(jīng)審查確認產(chǎn)權后，領取房屋所有權證、房屋共有權保持證或者房屋他項權證。
以上證件，嚴禁涂改、偽造。
第八條 申請辦理房屋產(chǎn)權登記手續(xù)，應當在規(guī)定期限內(nèi)，向房屋所在地房地產(chǎn)管理部門遞交按規(guī)定格式填寫的申請書，交驗取得房屋產(chǎn)權的證件和本人身份證件或者法人資格證明，并分別情況提交下列證件：
（一）新建、改建、擴建的房屋，提交用地權屬證明文件、建設工程規(guī)劃許可證、房屋拆遷許可證、竣工圖和質(zhì)量檢驗合格證等有關證件；
（二）買賣、受贈、交換的房屋，提交買賣契約、贈與書或遺贈證明、交換協(xié)議書或公證書、納稅證明等有關證件；
（三）繼承、分家析產(chǎn)、分割的房屋，提交遺產(chǎn)繼承證明、分家析產(chǎn)單、分割單和公證書等有關證件；
（四）調(diào)撥、征購、合并、兼并的房屋，提交主管部門的批準文件、產(chǎn)權交接書和協(xié)議書等有關證件；
（五）設定優(yōu)惠權、典權和抵押權等他項權利的房屋，提交合同和公證書等有關證件。
第九條 房屋所有人的名稱或者姓名、房屋用途、房屋所在街道的名稱和房屋號碼發(fā)生變動的，房屋所有人應當自變動之日起3個月內(nèi)，持取得房屋產(chǎn)權的證件和本人身份證件或者法人資格證明及有關證明，到房屋所在地房地產(chǎn)管理部門申請辦理更正手續(xù)。
第十條 房屋因倒塌、焚毀和拆除等原因滅失的，房屋所有人應當自滅失之日起3個月內(nèi)，持取得房屋產(chǎn)權的證件和本人身份證件或者法人資格證明，以及房屋滅失處理報告、批準拆除文件等有關證件，向房屋所在地房地產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權注銷手續(xù)。
第十一條 房屋所有權證、房屋共有權保持證和房屋他項權證遺失的，房屋所有人或者持證人應當及時登報聲明作廢，并持報載的聲明和本人身份證件或者法人資格證明，向房屋所在地房地產(chǎn)管理部門申請補發(fā)。
第十二條 房屋所有人因故不能親自辦理房屋產(chǎn)權登記等項手續(xù)的，可以委托人持書面委托書和人的身份證件及有關證件代為辦理。
共有房屋應當由共有人共同申請辦理房屋產(chǎn)權登記手續(xù)。共有人有自愿放棄產(chǎn)權的，應當出具棄權書。
第十三條 房屋有下列情況之一的，除依法繼承和人民法院判決的外，禁止轉(zhuǎn)移、變更產(chǎn)權或者設定他項權利：
（一）沒有房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋所有權證、房屋共有權保持證或者房屋他項權證的；
（二）位于已經(jīng)確定的城市改造規(guī)劃實施范圍內(nèi)的；
（三）在國家建設征用土地范圍內(nèi)的；
（四）產(chǎn)權有爭議的；
（五）其他依法禁止轉(zhuǎn)移、變更產(chǎn)權或者設定他項權利的。
前款第（二）項的禁止期限不得超過1年，第（三）項的禁止期限不得超過2年。
第十四條 縣級以上房地產(chǎn)管理部門可以組織本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋產(chǎn)權總登記或者驗證。凡被列入房屋產(chǎn)權總登記或者驗證范圍內(nèi)的房屋所有人，都必須予以協(xié)助，按規(guī)定辦理核準登記和驗證手續(xù)。
第十五條 市、縣房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一管理本城市的房屋產(chǎn)籍，并應當根據(jù)保持產(chǎn)籍完整和便于社會各方面利用的原則，建立健全各項產(chǎn)籍管理制度。
第十六條 城市房屋產(chǎn)籍應當根據(jù)房屋產(chǎn)權的變動情況，及時予以調(diào)整和補充。
第十七條 辦理房屋產(chǎn)權登記手續(xù)和利用房屋產(chǎn)籍，必須嚴格依照國家和省的規(guī)定收取費用。
第十八條 單位和個人違反本辦法第七條、第十三條和第十四條規(guī)定的，縣級以上房地產(chǎn)管理部門應當責令限期改正，并可處以1000元以內(nèi)的罰款。
第十九條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》和《行政復議條例》的規(guī)定，申請行政復議或者向人民法院起訴。當事人逾期不申請復議、也不向人民法院起訴、又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的行政機關申請人民法院強制執(zhí)行。
第二十條 房地產(chǎn)管理部門的工作人員在房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍的管理和監(jiān)督檢查工作中，必須忠于職守，依法行使職權。徇私舞弊、貪污受賄、濫用職權，或者在房屋產(chǎn)權登記和驗證工作中久拖不決、故意刁難房屋所有人的，視情節(jié)輕重，由所在單位或有關部門給予批評教育、行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第二十一條 房屋產(chǎn)權糾紛，可以由當事人協(xié)商解決，也可以申請仲裁機構仲裁或者訴請人民法院裁判。
第二十二條 港澳臺同胞和外國的單位、個人在本省城市的房屋的產(chǎn)權管理，除國家另有規(guī)定的外，適用于本辦法。
未設鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)，依照本辦法執(zhí)行。
第二十三條 本辦法由省建設委員會負責解釋。
第二十四條 本辦法自之日起施行。
《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》及其《實施條例》、《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法》及其《實施細則》、《中華人民共和國外資企業(yè)法》及其《實施細則》、《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》(建住房[2006]第171號)、《商務部辦公廳關于貫徹落實<關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見>有關問題的通知》(商資字[2006]192號)、《商務部、國家外匯管理局關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》(商資函[2007]50號)。
二、需符合的條件
除符合第四條“申請條件”外,設立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)還應符合下列條件:
1、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)范圍:
外商投資房地產(chǎn)企業(yè)是指從事普通住宅、公寓、別墅等各類住宅、賓館(飯店)、度假村、寫字樓、會展中心、商業(yè)設施、主題公園等建設經(jīng)營,或以上述項目建設為目的的土地開發(fā)或成片開發(fā)項目的外商投資企業(yè)。
2、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)投資總額與注冊資本的比例:
(1)投資總額在1000萬美元(含1000萬美元)以上的,其注冊資本應不低于投資總額的50%;
(2)投資總額在300萬美元至1000萬美元的,其注冊資本應不低于投資總額的50%;
(3)投資總額在300萬美元以下(含300萬美元)的,其注冊資本應不低于投資總額的70%.
3、境外投資者通過股權轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè),須妥善安置職工,處理銀行債務,并自外商投資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起三個月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。
境外投資者收購外商投資房地產(chǎn)企業(yè)中方股權的,須妥善安置職工,處理銀行債務,并在股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效之日起三個月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓對價。
4、境外投資者在境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營業(yè)務,應當遵守商業(yè)存在原則,依法申請設立外商投資房地產(chǎn)企業(yè),按核準的經(jīng)營范圍從事相關業(yè)務。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方,不得以任何形式在合同、章程、股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中,訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。
5、外商投資從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營,應遵循項目公司原則。
(1)申請設立房地產(chǎn)公司,應先取得土地使用權、房地產(chǎn)建筑物所有權,或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權或房產(chǎn)權的預約出讓/購買協(xié)議。
(2)已設立外商投資企業(yè)新增房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營業(yè)務,以及外商投資房地產(chǎn)企業(yè)從事新的房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營,應按照外商投資有關法律法規(guī)向?qū)徟块T申請辦理增加經(jīng)營范圍或擴大經(jīng)營規(guī)模的相關手續(xù)。
6、境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實際控制人的方式,規(guī)避外商投資房地產(chǎn)審批
三、申請材料
1、設立申請書;
2、投資各方共同編制或外國投資者編制的可行性研究報告;
3、由合營(作)各方法定代表人或其授權的代表簽署的合營(作)企業(yè)合同和章程;外資企業(yè)只提交外國投資者法定代表人或其授權的代表簽署的外資企業(yè)章程;
4、由合營(作)各方委派或合作各方協(xié)商確定的合營(作)企業(yè)董事長或聯(lián)合管理委員會主任、副董事長或副主任、董事或委員人選名單,簡歷,有效身份證件(復印件),投資各方董事委派書;外資企業(yè)法定代表人(或者董事會人選)名單,簡歷,有效身份證件(復印件),董事委派書;
5、外國投資者所在國家公證機關出具的關于投資者主體資格證明或身份證明公證書(香港、澳門和臺灣地區(qū)投資者提供當?shù)毓C機構關于投資者主體資格證明或身份證明的公證文件);
6、我國駐該國使(領)館對外國投資者所在國家公證機關出具的關于投資者主體資格證明或身份證明公證書的認證文件(香港、澳門和臺灣地區(qū)投資者無須提供此項文件);
注:外國投資者為為自然人的,提供個人履歷;提供有中國使(領)館簽證的護照復印件作為投資者身份證明并能提供有效護照原件供核對的,不需提交公證、認證文件;港、澳、臺地區(qū)投資者為自然人的,提供個人履歷;提供大陸公安機關簽發(fā)的《港澳居民來往內(nèi)地通行證》或《臺灣居民來往大陸通行證》印件作為投資者身份證明并能提供有效護照原件供核對的,不需提交公證文件。
7、境外投資者(授權人)與境內(nèi)法律文件送達接受人(被授權人)簽署的《法律文件送達授權委托書》;
8、外國投資者資信證明文件和法定代表人身份證明文件(復印件);
9、中方的銀行資信證明、注冊登記證明(復印件)、法定代表人身份證明文件(復印件);
10、外國投資者股東名冊;
11、項目土地或房地產(chǎn)來源證明(國有土地使用證、房屋所有權證或土地、房產(chǎn)權的預約出讓/購買協(xié)議等);
12、如中方是以國有資產(chǎn)投入,應提供國有資產(chǎn)評估報告及國有資產(chǎn)管理部門的確認文件;
13、企業(yè)名稱預核準通知書;
14、商務部門規(guī)定的其他應當提交的材料。
內(nèi)容摘要：應收賬款池融資把買方的付款作為第一還款來源，解決了中小企業(yè)的融資難題，但由于不需要融資企業(yè)提供其他擔保，貸款銀行在買賣雙方信用、業(yè)務操作以及法律層面都面臨一定的風險。貸款銀行應該通過加強貸前審查、謹慎簽訂融資合同、完善內(nèi)部規(guī)章制度、加強貸后監(jiān)控來防控風險。
關鍵詞：應收賬款池融資 風險 防控
應收賬款池融資定義及特點
（一）應收賬款池融資的定義
應收賬款池融資是深圳發(fā)展銀行首創(chuàng)的融資理念，是針對那些相對固定地為多個買家提供貨物或服務，交易頻繁、筆數(shù)多、單筆交易金額不大、過往交易記錄良好的企業(yè)，僅憑其貿(mào)易形成的零散應收賬款集合成“池”，整體質(zhì)押或轉(zhuǎn)讓給銀行，銀行根據(jù)“池”容量為企業(yè)提供一定比例的融資，企業(yè)可隨需隨取，且無需額外提供擔保的一種融資方式。
（二）應收賬款池融資的特點
應收賬款池融資與保理業(yè)務比較相近，但不像保理那樣必須與應收賬款一一對應，而是把所有的應收賬款匯聚成池，只要在銀行核定的授信限額內(nèi)，企業(yè)就可以申請出款，形成循環(huán)融資。應收賬款池融資與一般的流動資金貸款也不同，在應收賬款池融資業(yè)務中，銀行不僅要監(jiān)管專用賬戶，而且還為企業(yè)提供賬戶管理職能，降低了企業(yè)的開支和成本。更重要的是，應收賬款池融資是一種自償性融資，買方的付款作為第一還款來源，不需要企業(yè)提供其他擔保。
應收賬款池融資業(yè)務模式及操作流程
有追索權的應收賬款池融資及操作流程。有追索權的應收賬款池融資又稱為應收賬款質(zhì)押池融資，是指融資企業(yè)將應收賬款池整體質(zhì)押給銀行，銀行根據(jù)應收賬款池中余額的一定比例給予融資。其操作流程如圖1所示。
無追索權的應收賬款池融資及操作流程。無追索權的應收賬款池融資又稱為應收賬款轉(zhuǎn)讓池融資，也有人稱其為應收賬款池買斷，是指融資企業(yè)將應收賬款池整體轉(zhuǎn)讓給銀行，銀行根據(jù)應收賬款池中余額的一定比例給予融資。其操作流程如圖2所示。
應收賬款池融資風險及承擔主體分析
應收賬款池融資業(yè)務中涉及三方主體——融資企業(yè)（賣方或服務的提供方）、貸款銀行和作為債務人的買方（包括產(chǎn)品的買方和服務的接受方）。因為只有作為貸款人的銀行才可能面臨債權不能實現(xiàn)的風險。所以本文僅從銀行的角度進行分析。
（一）信用風險
1.來自買方的信用風險。買方的按期付款是銀行貸款的第一還款來源，買方的信用及清償能力直接決定銀行所承擔的風險。
2.來自融資企業(yè)的信用風險。在有追索權的應收賬款池融資業(yè)務中，如買方不能按期付款，融資企業(yè)作為貸款業(yè)務的債務人，償還借款仍是其法定義務。在無追索權的應收賬款池融資業(yè)務中，雖是應收賬款買斷，但是銀行可以通過合同約定融資企業(yè)在出現(xiàn)約定情形時承擔應收賬款的回購責任。所以融資企業(yè)的信用也對銀行的風險有著直接的影響。
3.債權真實性風險。真實的應收賬款是應收賬款池融資業(yè)務的前提，如果應收賬款不存在，則必然導致應收賬款池融資不成立，這對于貸款銀行而言將是致命的風險。
（二）法律風險
1.法律制度不完善的風險。我國關于擔保方面的法律目前主要有三部，《擔保法》、《物權法》和《海商法》?！稉７ā泛汀逗Ｉ谭ā窙]有涉及債權質(zhì)押問題，《物權法》只是原則規(guī)定應收賬款可以用來出質(zhì)。2007年9月30日的《應收賬款質(zhì)押登記辦法》，也只為應收賬款池質(zhì)押融資提供了一定的業(yè)務指導。所以在實務操作中，應收賬款池質(zhì)押是否成立，債務人在應收賬款池質(zhì)押融資業(yè)務中所處的法律地位，銀行對作為還款義務人的買方享有的權利，如果買方不履行還款義務銀行應該如何來保障自己的權利，同采登記的抵押權和債權質(zhì)權之間的沖突如何解決等諸多問題，都使銀行面臨嚴重的風險。
2.來自買賣雙方基礎合同的風險。如果買賣雙方之間的合同因為出現(xiàn)法律規(guī)定的情形而被認定為無效或被撤銷，那么買賣雙方之間的債權債務將隨之消滅，應收賬款池中的債權必然受到影響。另外，如果買賣雙方在合同中明確約定了債權不得轉(zhuǎn)讓，則會導致應收賬款質(zhì)押和轉(zhuǎn)讓無效。
3.來自買方的抗辯風險。《合同法》第八十二條規(guī)定：“債務人接到債權轉(zhuǎn)讓通知后，債務人對讓與人的抗辯，可以向受讓人主張”。假如因為融資企業(yè)履行合同有瑕疵，或未能及時履行合同，或雙方協(xié)商解除合同，則買方可以針對銀行的付款要求進行抗辯。
4.債權債務抵銷的風險。根據(jù)《合同法》第九十一條的規(guī)定，抵銷是債權債務消滅的原因之一。在銀行發(fā)放貸款以后，買賣雙方如果通過合意，將應收賬款池中債權的全部或部分抵銷的話，應收賬款池中的相應債權也將不復存在。
5.買方轉(zhuǎn)讓債務的風險。根據(jù)合同法規(guī)定，經(jīng)債權人同意后債務人可以轉(zhuǎn)讓債務。但在債權人已將債權設質(zhì)的情形下，能否允許債務人轉(zhuǎn)讓債務法律并無規(guī)定。按照法無禁止即允許的原則，在征得賣方同意后，買方可以轉(zhuǎn)讓債務。這種轉(zhuǎn)讓債務的行為有可能為銀行帶來風險。
6.訴訟時效的法律風險。由于應收賬款池融資是一攬子的債權質(zhì)押或轉(zhuǎn)讓，應收賬款的到期日并不一致。對于己經(jīng)到期但尚未收取的應收賬款，如超過訴訟時效，將面臨不受法律保護的風險。
（三）業(yè)務操作風險
1.登記操作風險。依據(jù)《物權法》第二百二十八條的規(guī)定，以應收賬款出質(zhì)的，質(zhì)權自向信貸征信機構辦理出質(zhì)登記時設立?！吨袊嗣胥y行征信中心應收賬款質(zhì)押登記操作規(guī)則》第三條規(guī)定，由質(zhì)權人對登記內(nèi)容的真實性、完整性和合法性承擔責任。該規(guī)則第十五條規(guī)定，如果出質(zhì)人的法定注冊名稱或者有效身份證件號碼變更的，質(zhì)權人應當在變更之日起4個月內(nèi)辦理變更登記。未辦理變更登記的，質(zhì)押登記失效。即，銀行要對自己無法掌控的一些信息承擔責任。這些都是銀行難以防控的風險。
2.不能及時通知買方的風險。應收帳款池質(zhì)押融資在實質(zhì)上啟動了債權轉(zhuǎn)讓程序，根據(jù)法律規(guī)定，債權轉(zhuǎn)讓應通知債務人，否則轉(zhuǎn)讓行為對債務人不發(fā)生效力。而應收賬款池融資業(yè)務中應收賬款筆數(shù)眾多，非一一對應，且在不斷變化中，要做到每一筆應收款項都及時通知買方，對銀行來說難度較大。
3.還款途徑設計風險。買方的付款是應收賬款池融資的第一還款源。在買方付款后所到達的第一個銀行賬戶必須是貸款銀行能夠控制的，否則，銀行的合法權益將面臨巨大的風險。
應收賬款池融資業(yè)務風險防控
（一）買賣雙方信用風險防控
1.審查買賣雙方的合同。要認真審查每一筆合同，主要審查交易的真實性、合同條款是否有禁止債權轉(zhuǎn)讓條款、是否有限制買賣雙方權利的條款。
2.審查買賣雙方交易記錄。因為買方付款為第一還款來源，甚至唯一的還款來源，所以，要認真審查買賣雙方的交易記錄，一般要求買賣雙方要有1年以上的交易記錄，且以往的還款情況良好，延期付款比例應控制在5%以內(nèi)。
3.審查買賣雙方的信用。主要審查買賣雙方的信用等級、以往的信用記錄、主營業(yè)務、市場地位、產(chǎn)品或服務的競爭力和生命力以及管理水平等。在應收賬款池質(zhì)押融資業(yè)務中，要重點審查賣方的信用，在應收賬款池轉(zhuǎn)讓融資業(yè)務中則要重點審查買方的信用。
4.審查應收賬款質(zhì)量。重點審查應收賬款的真實性、相關資料（買賣合同或服務合同、發(fā)票、發(fā)貨單、運輸單證、納稅證明、以往交易的回款證明、應收賬款清單等）的真實性、以往回款的及時性，還要審查買賣合同或服務合同中約定的賣方的義務是否已經(jīng)全面履行、應收賬款是否有權利瑕疵，比如是否已經(jīng)設定過質(zhì)押、是否附有其他的付款條件、是否允許轉(zhuǎn)讓等。
（二）法律風險防控
1.完善相關法律制度。應收賬款是金錢債權，不同于一般的動產(chǎn)質(zhì)押融資，法律應專門對應收賬款融資業(yè)務進行規(guī)范，明確各方當事人的權利義務、應收賬款池融資合同的生效要件、應收賬款之上存在不同擔保物權時沖突的處理等，做到有法可依。
2.銀行完善內(nèi)部業(yè)務操作規(guī)范。現(xiàn)階段銀行應根據(jù)《合同法》、《物權法》和《擔保法》的基本原理和相關規(guī)定，制定并不斷完善內(nèi)部相應的管理辦法，比如《應收賬款池融資業(yè)務管理辦法》、《應收賬款池融資業(yè)務操作細則》等，在這些規(guī)定里面要詳細規(guī)定對買賣雙方和應收賬款的條件要求、操作流程、融資授信額度的確定辦法、收費標準以及所需繕制提交的表格、操作人員的崗位職責、專用賬戶的管理辦法等內(nèi)容。
3.謹慎簽訂合同。因為缺乏直接的法律規(guī)定，所以在應收賬款池融資業(yè)務中銀行和賣方的權利義務要通過合同來約定。在簽訂應收賬款池融資合同時應從以下方面防范風險：
第一，要求賣方提交應收賬款池融資業(yè)務申請書，詳細申報自己的債權。申請書應該包括賣方的基本信息、近3年的經(jīng)營信息、債權的詳細信息、買方的基本信息、買賣雙方近3年的交易信息等內(nèi)容。申請書中的信息和相應的單證是銀行對買賣雙方進行審查、簽訂合同的基礎，要盡可能詳細。第二，銀行根據(jù)自身的專業(yè)優(yōu)勢和地位，可以充分利用格式合同或格式條款，不僅能降低銀行簽訂合同的成本，而且有助于降低合同風險。在制定格式合同或格式條款時，對于專業(yè)術語或限制對方權利、減免銀行義務的文字或條款一定要按照法律的規(guī)定盡到提醒告知義務。第三，約定賣方在貸款銀行開立專門賬戶用于買方付款，銀行對該賬戶有管理的權利和義務。并約定該賬戶是買方付款唯一賬戶。第四，無追索權的應收賬款池融資合同中應明確約定，如果因賣方責任導致銀行不能按期取得買方付款，或根本不可能取得買方付款的情形下，賣方有回購應收賬款之義務。第五，在簽訂合同時銀行留存買賣雙方交易合同，連同應收賬款質(zhì)押清單和應收賬款質(zhì)押確認函一起作為應收賬款池融資合同的附件，防止出質(zhì)人在同樣的應收賬款上再次設立質(zhì)押。
（三）業(yè)務操作風險防控
1.完善內(nèi)部業(yè)務操作規(guī)程。程序是防控風險的重要保障。銀行應通過完備的業(yè)務操作規(guī)則詳細規(guī)定業(yè)務操作流程和業(yè)務審批權限，明確每一崗位的職責，并加強對每一崗位的管理和監(jiān)督。
2.做好對買方的通知工作。雖然依據(jù)法律規(guī)定通知義務人是賣方，但是為了加強對賣方的監(jiān)督，防控風險，銀行應該會同賣方，共同通知買方，并簽署三方協(xié)議，要求買方保證按期向?qū)Ｓ觅~戶付款，不向賣方或第四方支付。鑒于應收賬款池融資業(yè)務一般是針對買方相對固定、筆數(shù)較多的貨物買賣或服務，銀行和買賣雙方可以簽訂一定時期內(nèi)的一攬子協(xié)議，即通過批量合同來解決。
3.嚴格貸后監(jiān)控。簽訂融資合同只是應收賬款池融資業(yè)務的開始，大量的工作是在貸后的管理和監(jiān)控上。為了防控風險，銀行應隨時監(jiān)控買賣雙方的信用變化、財務狀況變化、專用賬戶變化、合同履行情況、債務債權期限等，發(fā)現(xiàn)異常，立即采取措施，要求賣方提前歸還貸款，或提供其他擔保，將風險降到最低。
參考文獻：
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而在今年更早些時候，住建部相關負責人對媒體公開表示，《住房公積金管理條例》正在進行實施14年來的第二次修訂，將在2013年6月前完成全部工作，并上報國務院法制辦。據(jù)悉，修訂的內(nèi)容主要包括三方面，一是住房公積金的用途和功能的調(diào)整；二是對覆蓋人群的重新梳理；三是對監(jiān)管形成制度化約束。
按照現(xiàn)行管理條例規(guī)定，職工個人繳存和單位為職工繳存的住房公積金，均屬于職工個人所有。但是長期以來，住房公積金由于強制繳納、受限支取、貸款審批手續(xù)繁瑣、挪用現(xiàn)象普遍等問題廣遭詬病。上述組合消息的，自然引發(fā)社會關注。在部分專家和業(yè)內(nèi)人士看來，這意味著住房公積金已全面進入“改革期”，而目前需要討論的重點已不僅是如何放寬支取自由度、加強監(jiān)管等技術層面，甚至上升至存廢問題。
難以支取的公積金貸款
“我奉勸想要辦住房公積金貸款的人，―定要在身體和精神上都做好長期斗爭的準備。”在北京中關村某科技公司工作的王女士說。見到本刊記者的時候，她和丈夫深陷在公積金貸款和支取的繁瑣手續(xù)已經(jīng)2個多月了。
王女士夫婦自2年前結(jié)婚后就開始物色合適的房子。因為手頭資金有限，目標鎖定為北四環(huán)附近50-60平米的二手房。去年，兩人曾經(jīng)看上一套各方面都很合適的房子，甚至已經(jīng)初步簽下了購房意向書，但最終沒有成功。因為房主堅決不接受住房公積金貸款的買主?！拔夜ぷ骱苊?，沒空兒跟著你瞎折騰。”王女士至今記得房主當面甩給自己的這句話，“當時很生氣，認為房主故意刁難人，現(xiàn)在終于體會到了。”王女士表示，如果自己將來賣房，也一定不會賣給用公積金貸款的人。
今年夏天，王女士再次看中一套房子，房主是個退休老人，同意公積金貸款付賬。8月24日，王女士夫婦在位于北四環(huán)的房屋中介交了定金、中介費、擔保費后，成功網(wǎng)簽購房合同。同時，中介服務人員提醒他們，要盡快準備公積金貸款的資料了。
王女士給記者展示了一張長長的清單，上面都是需要準備的材料。買房人方面，首先是一份貸款申請書，然后是《身份證》《戶口本》《結(jié)婚證》《外地人士的暫住證》《5年以上本地納稅證明》等原件及復印件，此外還需要提供《學歷證》《學位證》，因為據(jù)稱這些都能為貸款成功增加幾率，一起提交審批有益無害。賣房人方面，除了上述基本證件，還需要帶著《房產(chǎn)證》等房屋證明材料。另外，由于房主是離異人士，還被告知需要找出當年的《離婚判決書》，以證明是房子的唯一產(chǎn)權人。
9月6日，備齊所有材料的王女士首先按流程規(guī)定前往東二環(huán)朝陽門外，將買房首付款打到住建委指定的某銀行的第三方監(jiān)管賬戶上。
7日，夫婦二人與房主一起來到位于南三環(huán)方莊的房產(chǎn)中介總部面簽，先由中介幫忙檢查一遍材料是否齊全，并確定申請貸款的額度?！拔抑挥浀媚且惶欤盍艘欢驯?、簽了一堆字?！蓖跖空f，很多材料表格和都是一式三份、一式五份的寫，具體是什么，現(xiàn)在已經(jīng)完全記不起來了。至此，審貸準備工作全部完成，歷時15天。
9月17日，買賣雙方來到位于北二環(huán)雍和宮的北京市住房公積金貸款中心網(wǎng)點進行公積金貸款初審，將材料悉數(shù)上交，并填寫了個人資料表等多份表格后，被告知回家等消息，一個星期左右便會接到電話或短信，知道貸款申請通過與否。
然而十幾天過去了，王女士夫婦沒有接到任何通知。直到9月28日，她致電中介公司，托其幫忙問問情況，才得知自己的申請額度沒通過，需要重新申請。
10月12日，買賣雙方再一次來到貸款中心，重新申請了一個較低額度的貸款。“因為數(shù)額變動了，所以要把上一次的步驟全部重復一遍。”王女士說。同一天，她又跑到銀行，補交上多出來的首付款。
10月16日，王女士接到審批通過的通知，雙方第三次來到貸款中心，提交了按要求開通的還貸銀行卡賬號后，正式簽下了貸款合同。揣著這份貸款合同，早已等得心焦的王女士第二天就催著房主一起去石佛營的房產(chǎn)交易大廳辦理了房屋過戶。
10月的最后一周，王女士終于接到了銀行發(fā)來的放款短信，通知她從11月26號起，正式開始按月還貸。此時，已經(jīng)距最初提出申請的日期過去2個多月；其間，她和老公均請了10余次事假，扣了上千元工資。而之所以要這么長時間，除了等待相關部門的層層審批，還因為公積金貸款要求買賣雙方一起辦理，所以要遷就房主的時間。
即便如此，王女士夫婦與住房公積金的交手只能算完成了上半回合。下一步除了要取出各自工作以來累積的公積金，還要辦理今后的公積金按月打到賬戶的申請手續(xù)，這意味著，又要準備各種材料，填寫各種申請，等待包括本人單位、公積金管理中心以及銀行的漫長審批了。
就在王女士接受本刊記者采訪時，她又聽說了一件新的煩心事。由于其單位―直在交行為員工繳納住房公積金，而還貸的銀行是建行，銀行之間無法辦理業(yè)務關聯(lián)，也就意味著今后每個月，王女士都要去交行取公積金，然后再去建行還款。
住房公積金存廢之爭
梳理中國內(nèi)地自改革開放以來推出的各項政策不難看出，政府一向喜歡向近鄰新加坡“取經(jīng)”。住房公積金制度也同樣是從新加坡學來的“成功經(jīng)驗”。
1955年，為了對退休和失去工作的人提供保障，新加坡建立了中央公積金制度，由于該制度實際上是對公民私人財產(chǎn)一種強制性的儲蓄，推出之時充滿爭議。但是由于實行幾十年來，確實緩解了不少新加坡人的住房問題，因而被看做是經(jīng)過實踐證明的成功制度。
不過除了新加坡之外，當前世界上推行住房公積金制度的國家并不多。所謂住房公積金，是單位及其在職職工共同繳存的長期住房儲金。國際上有專家把住房公積金制度定義為“公益信托”，這一概念最早起源于英國中世紀的教徒個人財產(chǎn)捐贈。指為了公共利益的目的，使整個社會或社會公眾的一個顯著重要的部分受益而設立的信托。但是其強制性的特點，又似乎有異于公益信托。
1991年，住房困難問題尤為突出的上海市率先在內(nèi)地試推行住房公積金制度，被政府認為在住房實物分配向貨幣化分配過渡期間，有效地提高了職工的住房支付能力。1999年，內(nèi)地全面進入住房制度改革時期；同一年，國務院正式頒布了《住房公積金管理條例》，全面推廣。2002年，條例進行了第一次修訂，對公積金的監(jiān)管以及違法使用公積金的懲罰措施進一部細化。
多年來，中國內(nèi)地政府―直聲稱，住房公積金是住房分配貨幣化、社會化和法制化的主要形式，是國家法律規(guī)定的重要的住房社會保障制度，具有強制性、互、保障性。在現(xiàn)行《住房公積金管理條例》中，寫明公積金屬于職工個人所有。然而住房公積金使用率連續(xù)走低的事實，似乎又與推行這項制度的初衷相悖。
來自住建部的官方數(shù)據(jù)顯示，截至2007年末，全國累計住房公積金繳存職工超過1.1億人，繳存總額達1.6萬億元，繳存余額9600億元，通過提取和發(fā)放個人住房貸款，累計幫助4700萬職工家庭改善了住房條件。
截至2008年末，全國住房公積金繳存總額超過2.06萬億元，同比增長27.5%；繳存余額超過1.2萬億元，新增余額增幅為26%。然而公積金使用率72.8%，同比降低1.78個百分點，住房公積金運用率則只有53%，同比降低3.51%。眾多中西部內(nèi)陸省市如河北省，全省住房公積金個貸使用率僅為35.51%。而這也是住建部至今為止最后一次公布這一百分比數(shù)據(jù)；今年，住建部提供的數(shù)據(jù)只顯示，截至2011年年底，全國住房公積金余額總計已達2.1萬億元人民幣。
上萬億資金躺在銀行里睡大覺，其擁有者――普通勞動者卻不僅拿不到一分利息，只能眼睜睜的看著通貨膨脹的發(fā)生，而不能自由的支配，改善現(xiàn)實生活。住房公積金的這一漏洞，還為腐敗提供了機會。有媒體統(tǒng)計，公開報道的挪用公積金案件，從2003年的3起，2004年的8起，一直上升到2007年的17起，2008年的18起。涉案金額也從2003年的1.6億元，上升到2006年的10.8億元。
在這樣的背景下，近期有關住房公積金入市的消息，自然引發(fā)人們對于公積金產(chǎn)權所有人、收益分配、資金用途、投資風險以及監(jiān)管能力的擔憂。甚至被指是政府變相從個人和企業(yè)獲得的巨額資金池，是對個人產(chǎn)權和收益權的損害。
另一方面，雖然住建部有關負責人表示，此次修訂中的《住房公積金管理條例》對現(xiàn)行的公積金管理辦法進行了較大修改，重點強調(diào)提高資金使用率，更多的向中低收入家庭傾斜，并加強監(jiān)管。但是仍然有很多業(yè)內(nèi)人士和專家認為，住房公積金制度暴露的弊端，僅靠修修補補已無法獲得質(zhì)的改變?，F(xiàn)在應該考慮是否還需要保留。
沒有住房公積金可以有什么？
早在2007年，人民網(wǎng)就對此進行過一次網(wǎng)絡調(diào)查，結(jié)果顯示：在參與調(diào)查的1200人中，82.9%的人對現(xiàn)行公積金制度成效不滿意。47.6%的人認為應該取消住房公積金，代之以其他住房福利。其中，不少人傾向于以住房津貼代替公積金。
所謂住房津貼，是指政府對購房者和房屋租戶給予一定的資金補貼或減稅。據(jù)悉，當前幾乎所有的歐洲國家以及美國、加拿大等國普遍實行住房津貼制度。這一制度最早出現(xiàn)在二戰(zhàn)后初期，當時歐美各國的住房政策普遍以補貼建房為主。上世紀70年代，歐美各國普遍面臨通貨膨脹壓力，住房價格持續(xù)走高，在人們的日常消費中占據(jù)的比例越來越大。在這種情況下，各國先后開始對住房消費者實行補貼。
目前，歐洲大陸國家相對比較重視補貼租房，瑞典、德國和法國先后建立起了一套根據(jù)家庭成員數(shù)量及其收入狀況減免房租的方法，使得比較困難的家庭可以花比較少的租金住在比較好的公寓里。美國和英國則更多地使用補貼購房的方法，其主要措施是通過減稅來降低房價。
根據(jù)歐美各國財政支出顯示，住房補貼的數(shù)額是極其有限的，在整個公共開支中占據(jù)的比重很小，極少超過9%，上世紀80年代以來，多數(shù)國家都降到了3%以下。而與住房公積金相比，住房津貼的最大優(yōu)勢在于個人有更大的自，可以自由安排自己的消費支出，不會出現(xiàn)公積金使用率低下的情況。
在上述網(wǎng)絡調(diào)查中，另有15.4%的人贊同成立專門的住房儲蓄銀行。這種在歐洲已經(jīng)有百年歷史的住房儲蓄制度，最大的特點在于鼓勵公民個人自愿參與住房儲蓄投資，比較有代表性的是德國的“建筑儲蓄銀行”項目，購房人可以在這種機構中針對特定的住房項目進行儲蓄，不僅可以得到適當?shù)睦?，而且有權以低于市場價的利息得到住房抵押貸款。在德國，約50%的住房融資來自于住房儲蓄制度。
為規(guī)范各類房地產(chǎn)信貸管理，現(xiàn)將總行制定的《中國銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法》（試行）和《中國銀行個人住房貸款管理實施細則》（試行）印發(fā)各行，請組織信貸人員認真學習，嚴格遵照執(zhí)行。在試行過程中，如遇到問題請及時向總行反映，以便修改和完善。
附：一 中國銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法（試行）
第一章 總則
第一條 為支持我國商品房開發(fā)和經(jīng)營，加強對房地產(chǎn)貸款的管理，保障貸款人和借款人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國擔保法》、《貸款通則》和《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定》等有關法規(guī)，特制定本辦法。
第二條 各類房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放，必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策，遵循《貸款通則》規(guī)定的效益性、安全性、流動性原則。
第三條 本辦法適用于中國銀行國內(nèi)分支機構（港澳分支機構除外）發(fā)放的各類開發(fā)性房地產(chǎn)貸款。
第二章 貸款對象和用途
第四條 貸款對象。經(jīng)國家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準設立，在工商行政管理部門注冊登記，并取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及由行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
第五條 貸款用途。用于支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事住房開發(fā)、商業(yè)用房開發(fā)、房地產(chǎn)土地開發(fā)和配套設施建設所需的資金。
第三章 貸款種類和條件
第六條 貸款種類。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類主要包括住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款。
（一）住房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場銷售住房的貸款。
（二）商業(yè)用房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場銷售，主要用于商業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款。
（三）其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是指住房、商業(yè)用房開發(fā)貸款以外的土地開發(fā)和樓宇裝飾、修繕等房地產(chǎn)貸款。
第七條 貸款條件。申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，借款人應具備以下條件：
（一）符合本辦法中第四條規(guī)定的貸款對象條件；
（二）具有健全的經(jīng)營管理機構和合格的領導班子，以及嚴格的經(jīng)營管理制度；
（三）企業(yè)信用和財務狀況良好，確有償還貸款本息的能力；
（四）在中國銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般存款賬戶，并在中國銀行辦理結(jié)算業(yè)務；
（五）已取得貸款項目的土地使用權，且土地使用權終止時間長于貸款終止時間；
（六）已取得貸款項目規(guī)劃投資許可證、建設許可證、開工許可證、內(nèi)外銷房屋許可證，并完成各項立項手續(xù)，且全部立項文件完整、真實、有效；
（七）貸款項目申報用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的需求；
（八）貸款項目工程預算、施工計劃符合國家和當?shù)卣挠嘘P規(guī)定。工程預算投資總額能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要；
（九）具有一定比例的自有資金（一般應達到項目預算投資總額的30%），并能夠在銀行貸款之前投入項目建設；
（十）將財產(chǎn)抵（質(zhì)）押給中國銀行或落實中國銀行可接受的還本付息連帶責任保證；
（十一）落實中國銀行規(guī)定的其他貸款條件。
第八條 借款人應向中國銀行提交下列文件、證明和材料：
（一）借款申請書。其主要內(nèi)容包括：借款項目名稱、金額、用途、期限、用款計劃和還款來源等。
（二）借款人營業(yè)執(zhí)照、章程、資質(zhì)證書副本和資信證明材料。
（三）經(jīng)有權部門或會計（審計）事務所核準的近三年及最近一個月的財務報表。
（四）貸款項目開發(fā)方案或可行性研究報告。
（五）開發(fā)項目立項文件、工程設計和批準文件。
（六）土地使用權使用證書、土地使用權轉(zhuǎn)讓合同和施工合同。
（七）企業(yè)董事會或相應決策機構關于借款和抵（質(zhì)）押、擔保的決議和授權書。
（八）開發(fā)項目資金落實文件。
（九）開發(fā)項目的現(xiàn)金流量預測表及銷售和預售對象、銷售價格和計劃。
（十）抵（質(zhì)）押財產(chǎn)（有價證券除外）的資產(chǎn)評估報告書、鑒定書、保險單和抵（質(zhì)）押物清單、權屬證明、抵（質(zhì)）押人同意抵（質(zhì)）押的承諾函。
（十一）還款保證人的資信證明材料。
（十二）貸款人要求提供的其他證明文件和材料。
第四章 貸款期限和利率
第九條 貸款期限。
（一）住房開發(fā)貸款，最長不超過三年（含三年）；
（二）商業(yè)用房開發(fā)貸款，最長不超過五年（含五年）；
（三）其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款，最長不超過五年（含五年）。
第十條 貸款利率。人民幣住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款和安居工程貸款的利率，均執(zhí)行中國人民銀行公布的有關貸款利率；外幣住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款和其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款的利率均執(zhí)行中國銀行公布的外匯貸款利率。
第五章 貸款擔保與保險
第十一條 申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的借款人，應在簽訂借款合同之前提供貸款人認可的財產(chǎn)抵（質(zhì)）押或第三方不可撤銷的連帶責任擔保。
第十二條 借款人提供的抵（質(zhì)）押物，應當符合《中華人民共和國擔保法》第三十四條、第三十七條及第七十五條的規(guī)定，以房地產(chǎn)作抵押的，還應符合中華人民共和國建設部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定。
第十三條 借貸雙方商議采取質(zhì)押方式的，出質(zhì)人和質(zhì)權人必須簽訂書面質(zhì)押合同。凡《中華人民共和國擔保法》規(guī)定需要辦理登記的，應當辦理登記手續(xù)；貸款人認為需要公證的，借款人（或質(zhì)押人）應當辦理公證手續(xù)。
第十四條 用于抵（質(zhì)）押的財產(chǎn)，需要估價的可以由貸款行進行評估，也可委托貸款人認可的資產(chǎn)評估機構進行評估。抵押貸款金額不得超過抵（質(zhì)）押物價值的70%；以土地使用權作抵押的，抵押合同有效期限應長于貸款期限，確定抵押期限時應以土地使用權出讓合同的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限為限。
第十五條 抵（質(zhì)）押期間，借款人未經(jīng)貸款人同意，不得轉(zhuǎn)移、變賣或再次抵（質(zhì)）押已被抵（質(zhì)）押的財產(chǎn)，對質(zhì)押的有價證券如發(fā)生遺失，未經(jīng)質(zhì)押權人核實同意，不得以任何理由掛失。
第十六條 借貸雙方商定采取保證方式的，借款人應提供貸款人認可的第三方保證人。第三方保證人提供的保證為不可撤銷的承擔連帶責任的全額有效擔保。借款人、保證人和貸款人之間應簽訂保證合同。
第十七條 借款人和保證人發(fā)生隸屬關系、性質(zhì)、名稱、地址等變更時，應提前30天通知貸款人，并與貸款人重新簽訂借款合同修正文本和貸款保證合同文本。
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵（質(zhì)）押物品的評估登記費和借款合同公證費均由借款人負擔；貸款人可以向借款人一次性收取質(zhì)押和保管物品的保管費。
第十九條 申請開發(fā)貸款的借款人，應在借款合同簽訂前按貸款人指定的保險種類到保險公司辦理保險。保險期限不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款本息金額，保險單不得有任何有損貸款人權益的限制條件，并應當明確貸款人為該保險的第一受益人。辦理保險所需的一切費用由借款人負擔。
第二十條 在保險期間，保險單交由貸款人執(zhí)管。在保險有效期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險。如保險中斷，貸款人有權代為投保，一切費用由借款人負擔。
第六章 貸款審批與發(fā)放
第二十一條 借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，必須填寫書面申請，并向貸款銀行提交本辦法第八條規(guī)定的各項文件、資料。
第二十二條 借款人提出借款申請和提供符合規(guī)定的有關文件、資料后，貸款人應按貸款審批程序進行審批，并在規(guī)定的期限內(nèi)及時對借款人做出答復。
第二十三條 借款申請批準后，借款人應及時與貸款銀行簽訂借款合同和辦理用款手續(xù)。凡逾期未簽訂借款合同和辦理用款手續(xù)的，原對借款申請的批準可被撤銷或視為失效。
第二十四條 經(jīng)貸款人核準的用款計劃，應包括在借款合同中。貸款人應按照合同和核定的用款計劃發(fā)放貸款。借款人需要調(diào)整用款計劃時，應在調(diào)整計劃前15個工作日內(nèi)向貸款人書面提出，經(jīng)貸款人審查同意后，方可調(diào)整用款計劃。
第二十五條 按照國家有關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的自有資金比例一般為30%，國家安居工程貸款項目的自有資金比例為60%，借款人必須按照規(guī)定比例及時足額地將自有資金存入貸款銀行，或投入項目前期工程使用。借款人自有資金沒有足額到位的，貸款人不予批準貸款。
第七章 貸款使用與償還
第二十六條 借款人必須按合同規(guī)定使用貸款。借款人違反借款合同規(guī)定的條款，貸款人有權停止貸款和提前收回部分或全部貸款。對不按合同規(guī)定用途使用貸款的部分，按中國人民銀行的有關規(guī)定計收或加收利息。
第二十七條 借款人如不按借款合同規(guī)定的用款計劃用款或提前歸還貸款，應按借貸雙方約定的承擔費率向貸款人支付承擔費用。
第二十八條 借款人必須在貸款銀行開立基本結(jié)算戶或一般存款戶。除經(jīng)貸款人同意外，借款人的各項資金往來均須通過基本結(jié)算戶或一般存款戶辦理。如違反規(guī)定，貸款人有權停止貸款或收回貸款，并對挪用貸款部分加罰利息。
第二十九條 貸款人對借款人投入貸款項目的自有資金有權實行監(jiān)督管理。借款人投入項目的自有資金和銀行信貸資金必須?？顚Ｓ?。借款人挪用或擅自改變資金用途，貸款人有權收回貸款和加罰利息。
第三十條 借款人須按合同規(guī)定的還款方式與期限歸還貸款本息。借款人不能按照合同規(guī)定的期限償還貸款本金，應提前30個工作日向貸款人申請展期。展期申請經(jīng)貸款人審查批準后，借貸雙方應簽訂展期協(xié)議。并辦理延長抵（質(zhì)）押登記、保險的手續(xù)。展期協(xié)議經(jīng)抵（質(zhì)）押人、保證人書面認可后生效。
第三十一條 貸款到期未還或未批準展期的部分，按中國人民銀行的有關規(guī)定計收或加收利息，并可直接從其存款賬戶中扣收或用其抵（質(zhì)）押物清償。采用第三方擔保的應通知保證人代為償還。如擔保方不履行擔保責任，貸款人可直接從其存款賬戶中扣收或通過法律手段維護自身的權益。
第八章 貸款管理與考核
第三十二條 貸款人要加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理，嚴格按照規(guī)定程序做好貸前調(diào)查、貸時審查、貸后檢查和貸款回收與總結(jié)工作。
第三十三條 貸款發(fā)放以后，貸款人要經(jīng)常檢查貸款是否按合同規(guī)定用途使用，是否達到預期的經(jīng)濟效益。同時要檢查貸款抵（質(zhì)）押物品有無變化，檢查借款人的財務經(jīng)濟狀況和第三方保證人的償債能力。
第三十四條 在借款合同有效期內(nèi)，借款人應當接受貸款人的監(jiān)督管理，定期向貸款人報送有關貸款項目建設和銷售進度情況，提供企業(yè)財務計劃、會計報表及其他有關資料，為貸款人定期檢查了解貸款項目施工生產(chǎn)或項目經(jīng)營管理情況、監(jiān)督其資金使用提供便利條件。
第三十五條 貸款人要建立和完善貸款質(zhì)量考核制度，對不良貸款按規(guī)定進行分類、登記、考核、催收和核銷。在全面推行貸款風險分類法之前，目前主要考核貸款逾期率、貸款呆滯率、貸款呆賬率、貸款收息率。
第九章 附則
第三十六條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的借款合同、保證合同和抵（質(zhì)）押合同均應包括內(nèi)容詳盡、表述明確的法律條款。
第三十七條 本辦法由總行負責解釋、修訂。各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市、經(jīng)濟特區(qū)分行，可根據(jù)本辦法制定實施細則，并報總行備案。
第三十八條 本辦法自頒布之日起執(zhí)行。
附：二 中國銀行個人住房貸款管理實施細則（試行）
第一章 總則
第一條 為促進我國住房消費的發(fā)展，規(guī)范中國銀行個人住房貸款管理，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國擔保法》、《貸款通則》、《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定》、《商業(yè)銀行政策性住房信貸業(yè)務管理暫行規(guī)定》和《個人住房貸款管理辦法》，制定本實施細則。
第二條 本實施細則所稱個人住房貸款，是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買住房的貸款。個人住房貸款可分為自營性住房貸款和委托住房貸款（原稱政策性住房貸款）。
本實施細則所稱自營性住房貸款，是指貸款人用銀行自有資金向借款人發(fā)放的用于購買住房的貸款。
本實施細則所稱委托住房貸款，是指貸款人受房改資金管理機構委托，用住房公積金等房改資金向借款人發(fā)放用于購買普通自用住房的貸款。
第三條 本實施細則適用于中國銀行國內(nèi)分支機構（港澳分支機構除外）的住房信貸業(yè)務。
第二章 貸款對象及條件
第四條 貸款對象。個人住房貸款對象應是具有完全民事行為能力的自然人。
第五條 個人住房貸款申請人必須同時具備下列條件：
（一）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份。
（二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。
（三）具有購買住房的合同或協(xié)議。購買外銷住房的合同或協(xié)議必須辦理公證。
（四）不享受購房補貼的以不低于所購住房全部價款的30%作為住房的首期付款；享受購房補貼的以個人承擔部分的30%作為購房的首期付款。
（五）有中國銀行認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人。
（六）貸款人規(guī)定的其他條件。
第三章 貸款申請與審批
第六條 自營性住房貸款的申請與審批。申請銀行自營性住房貸款，借款人應直接向房地產(chǎn)信貸業(yè)務部門提出借款申請。房地產(chǎn)信貸業(yè)務部門在收到借款申請及符合要求的資料之日起，應在三周內(nèi)向借款人正式答復。貸款人按照規(guī)定的審批程序進行審查批準。
第七條 委托住房貸款的申請和審批。委托住房貸款由借款人向房改資金管理機構提出貸款申請，房改資金管理機構對貸款進行初審。初審合格后，房改資金管理機構將貸款資料移送受托銀行調(diào)查。受托銀行對購買行為的合法性、擔保條件、償還能力等方面提出調(diào)查意見，交房改資金管理機構復審，房改資金管理機構根據(jù)受托銀行的意見審批貸款，并與受托銀行簽訂委托合同，簽發(fā)委托貸款通知。受托銀行與借款人辦理有關手續(xù)。
第八條 個人住房組合貸款的申請和審批。個人住房組合貸款是委托住房貸款和銀行自營性住房貸款的結(jié)合，即當借款人申請的房改資金管理機構委托銀行提供的委托住房貸款不足以購買住房時，銀行用自有資金發(fā)放自營性住房貸款，以解決借款人購買住房所需的資金。委托貸款和自營貸款按照各自審批程序分別辦理。
第九條 借款人申請個人住房貸款必須提供以下資料：
（一）具有法律效力的身份證件（指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）。
（二）有關借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟收入的證明或納稅證明、銀行對賬單或銀行儲蓄簿的原件及復印件。如已付款，應提供購房價款30%以上的付款證明原件及復印件。
（三）符合規(guī)定的購買住房合同、意向書、協(xié)議或其他批準文件。
（四）擬辦抵押、質(zhì)押、保證或保險的材料，如權屬證明、評估報告、有處分權人同意抵（質(zhì)）押的證明、有權部門出具的抵押估價證明、保證人同意提供擔保的書面文件和保證人的資格證明及財務資料、保險單或保險合同等。
（五）申請委托住房貸款的，需持有住房公積金管理部門出具已繳納公積金的證明材料。
（六）貸款人要求提供的其他證明文件或資料。
第十條 貸款人要重點審查借款申請的如下內(nèi)容：
（一）借款人的身份和資格；
（二）借款人提供資料的真實性及合法性等；
（三）貸款用途；
（四）借款人的償還能力；
（五）借款人的擔保和保險情況。
第十一條 房地產(chǎn)信貸業(yè)務部門負責對借款申請進行調(diào)查和初審，對調(diào)查材料和初審報告的真實性和準確性負責。信貸管理部門負責對房地產(chǎn)信貸業(yè)務部門報送的貸款調(diào)查和初審意見進行復審，提出貸款審批意見。
第十二條 個人住房貸款批準后，房地產(chǎn)信貸業(yè)務部門應盡快通知借款人簽署借款合同，辦理用款、抵押、公證、保險等手續(xù)，繳付各有關費用。經(jīng)審查不合格的個人住房貸款申請材料應盡快退還申請人。
第十三條 在辦理貸款手續(xù)時，為保證有關資料和貸款手續(xù)的合法性，可委托律師事務所代辦有關貸款手續(xù)和承辦有關法律事宜。主要法律事宜包括：抵押房產(chǎn)的合法性驗證、借款人身份及收入資料驗證、抵押借款合同審核、抵押登記查驗、貸款催收等。
第四章 貸款條件的確定
第十四條 貸款幣種。自營性住房貸款可以使用人民幣和外幣，使用外幣的貸款對象應是有較高經(jīng)濟收入及有外匯還款來源的華僑、港澳同胞、外企工作人員等，且有可靠的擔保。
第十五條 貸款數(shù)額。住房貸款的數(shù)額不得大于房地產(chǎn)評估機構評估的擬購買住房的價值，同時不得超過貸款行規(guī)定的最高限額。使用委托住房貸款購買住房的，貸款額度不得超過借款家庭成員退休年齡內(nèi)所繳納住房公積金數(shù)額的2倍。
第十六條 貸款期限。貸款人在確定貸款期限時要綜合考慮借款人的經(jīng)濟收入狀況、保證或抵（質(zhì)）押物狀況、保險公司狀況等因素合理確定貸款期限。人民幣貸款期限最長不超過20年，外幣貸款期限最長不超過5年。
第十七條 貸款利率。自營性住房貸款利率和委托住房貸款利率均執(zhí)行中國人民銀行的規(guī)定利率。用銀行外幣資金發(fā)放的個人住房貸款，執(zhí)行中國銀行公布的相應檔次貸款利率。
（一）用信貸資金發(fā)放的人民幣個人住房貸款利率，按中國人民銀行法定貸款利率（不含浮動）減檔執(zhí)行，即貸款期限為1年期以下（含1年）的，執(zhí)行半年以下（含半年）法定貸款利率；期限為1～3年（含3年）的，執(zhí)行6個月至1年期（含1年）法定貸款利率；期限為3～5年（含5年）的，執(zhí)行1～3年期（含3年）法定貸款利率；期限為5～10年（含10年）的，執(zhí)行3～5年（含5年）法定貸款利率；期限為10年以上的，在3～5年（含5年）法定貸款利率基礎上適當上浮，上浮幅度最高不得超過5%.（二）用住房公積金發(fā)放的個人住房貸款利率在3個月整存整取存款利率基礎上加點執(zhí)行。貸款期限為1～3年（含3年）的，加1.8個百分點；貸款期限為3～5年（含5年）的，加2.16個百分點；貸款期限為5～10年（含10年）的，加2.34個百分點；貸款期限為10～15年（含15年）的，加2.88個百分點；貸款期限為15～ 20年（含20年）的，加3.42個百分點。
第十八條 個人住房貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，執(zhí)行貸款合同約定的利率，遇法定利率調(diào)整時不分段計息。貸款期限在1年以上的，如遇法定利率調(diào)整，則于下年初開始作出相應調(diào)整。
第十九條 擔保方式。貸款行要根據(jù)具體情況選擇個人住房貸款的擔保方式，可以是：
（一）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的財產(chǎn)作質(zhì)押。
（二）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的財產(chǎn)作抵押，包括用本貸款購買的住房作抵押。
（三）第三方連帶責任保證。
