緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)企業(yè)論文，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！

篇1

論文摘要：房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象是相關公眾對房地產(chǎn)企業(yè)由營銷理念指導的營銷活動和營銷管理過程的總體印象和評價。營銷形象反映的是房地產(chǎn)企業(yè)整個營銷活動和管理過程的好壞。本研究通過調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象中存在的主要問題，提出可操作性的改善措施。

一、問題的提出

著名的營銷專家MariaSicola[1]認為由于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及產(chǎn)品固有的一些特點，使房地產(chǎn)業(yè)更需要市場營銷。然而不少房地產(chǎn)企業(yè)的營銷觀念落后，忽視營銷管理，輕視營銷人員形象等，結果使企業(yè)形象受損，造成了重大的損失。這些問題產(chǎn)生的主要原因在于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏正確的營銷理論和營銷形象理念的指導。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)的營銷形象日益受到重視，其好壞直接關系到企業(yè)的成敗。[2]如何面向市場、面向公眾塑造房地產(chǎn)企業(yè)的營銷形象，獲得公眾的認同和顧客的忠誠是贏得營銷競爭勝利的關鍵。本研究旨在根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象中存在的主要問題探討提升策略。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象中存在的主要問題

本文通過自編的《房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象》問卷調(diào)查了600名公眾，收回有效問卷442份，對數(shù)據(jù)用SPSS11.0社會統(tǒng)計軟件進行統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的問題，具體表現(xiàn)如下：

1、營銷觀念相對落后。調(diào)查顯示有有44.1%的內(nèi)部公眾（118人）認為本公司目前采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產(chǎn)品觀念；外部公眾的評價較為一般（平均數(shù)為3.61分，5分為最高評價），這說明一些房地產(chǎn)企業(yè)無視市場、企業(yè)自身或顧客的要求，從開發(fā)商利益出發(fā)，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。

2、營銷管理科學性不強。根據(jù)調(diào)查，公眾對房地產(chǎn)企業(yè)管理形象的評價平均為3.5分，說明在對待消費者的營銷理念中，有時企業(yè)為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤的建造上偷工減料；有的堆砌太多的承諾而失信于人。

3、營銷資產(chǎn)價值不高。房地產(chǎn)企業(yè)營銷資產(chǎn)主要包括企業(yè)信譽、環(huán)境、產(chǎn)品品牌等。在對營銷資產(chǎn)的評價上，內(nèi)外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產(chǎn)企業(yè)在營銷過程中，違反市場規(guī)則和營運規(guī)范，使外部公眾喪失信任感；營銷環(huán)境臟亂等不文明現(xiàn)象。

4、營銷人員的形象有待于提高。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)外部公眾對營銷人員的評價偏低，平均為3.5分，這說明營銷人員在知識結構、禮節(jié)、服務等多方面都存在問題，如服務態(tài)度不好；儀容儀態(tài)需改善；知識需要擴充；溝通能力尚需提高。

5、房地產(chǎn)產(chǎn)品的質量需要提高?！爱a(chǎn)品質量”是指住宅的整體質量，包括功能質量和建筑質量。

在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)一些公眾對房產(chǎn)品的質量持懷疑態(tài)度（20.1%），有些房地產(chǎn)企業(yè)的樓群間空間排列關系、綠化、污染、基礎配套設施等不能給使客戶有一種放心感、滿意感。

三、房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象的提升策略

1、樹立合適的市場營銷觀念

從市場營銷理論出發(fā)，結合房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，企業(yè)應從以下幾個方面確立房地產(chǎn)營銷觀念：開發(fā)企業(yè)肩負著改善人居環(huán)境，提高人民生活水平的重任；承擔著實現(xiàn)城市規(guī)劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責任；在拉動經(jīng)濟，促進經(jīng)濟繁榮中扮演重要角色；樹立“以人為本”的思想，克服一切從開發(fā)商利益出發(fā)，片面追求利潤，降低消費者價值和滿足程度的觀點。

2、加強對營銷管理形象各因素的剖析，提升營銷管理形象

（1）明確營銷形象的定位

房地產(chǎn)公司營銷形象的定位關鍵在于占據(jù)消費者心靈，對消費者的心靈把握得越準，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個方面：一是將定位信息有效地傳達到消費者頭腦中；二是定位信息是否與消費者的需要相吻合。

（2）協(xié)調(diào)組合各種營銷手段

開發(fā)商對媒體的選擇和組合是根據(jù)地域環(huán)境、人文資源和項目情況而定的。在較小城區(qū)，居民比較集中，對樓盤的宣傳采用路牌廣告的效果最好。如在報刊、電臺、電視臺上做出售廣告；公開張貼廣告；借助展示會推銷；亦或向鄰近地區(qū)的居民打電話或上門推銷。如果房地產(chǎn)需求特別大，房地產(chǎn)商只需在其所要出售的房地產(chǎn)產(chǎn)品上掛一個“專供出售”的招牌即可。此外，銷售商也可以開展形式多樣的促銷活動，增強包裝意識，也可以把文化體育活動引入樓盤銷售。

3、提高營銷資產(chǎn)價值

（1）提高房地產(chǎn)企業(yè)營銷守法形象。它主要是商品住宅銷售合同、預售的合法性等方面的綜合體現(xiàn)。商品住宅銷售合同應體現(xiàn)買賣雙方平等原則，不能因為客戶不懂“專業(yè)”或疏忽而把一些不平等條款強加給客戶。開發(fā)商在整個銷售過程中的規(guī)范操作、遵紀守法，將使客戶產(chǎn)生一種信任感。

（2）改善營銷環(huán)境形象。環(huán)境形象主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作環(huán)境、住宅小區(qū)項目施工現(xiàn)場環(huán)境和售樓處環(huán)境三個方面。它在一定程度上能反映出一個企業(yè)的整體管理水平、經(jīng)濟實力和精神面貌。

（3）加強房地產(chǎn)企業(yè)品牌或產(chǎn)品品牌的建設與管理。

房地產(chǎn)品牌與其他領域的品牌創(chuàng)建內(nèi)容基本是一致的，[3]但基于房地產(chǎn)品牌的特殊性，房地產(chǎn)品牌在創(chuàng)建時應該特別注重設計房地產(chǎn)品牌的識別系統(tǒng)、塑造房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象和打造房地產(chǎn)企業(yè)的品牌關系等。

4、提高營銷人員的素質和能力

首先，對于銷售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷售模式。這種模式能集中銷售人員在工作時的注意力，時刻關注現(xiàn)場動態(tài)；同時可以提高銷售人員的競爭意識，由以前的等待客戶變成迎接客戶。

其次，加強房地產(chǎn)企業(yè)營銷人員素質的訓練。提高禮儀修養(yǎng)，包括個人形象如整潔的儀表、親和力較強的儀容等，電話禮儀，接待顧客時的禮儀等。

最后，提高銷售人員的綜合能力。通過多種渠道來鍛煉銷售人員的創(chuàng)造能力，判斷及察言觀色的能力，自我驅動能力，人際溝通的能力，從業(yè)技術能力，說服顧客的能力等。

5、提升房地產(chǎn)企業(yè)營銷產(chǎn)品形象

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要提高產(chǎn)品形象，筆者認為：一是建立顧客回聲系統(tǒng)(ECHO)[4]。顧客回聲系統(tǒng)用來傾聽消費者心聲，包括疑問、抱怨、建議等，而后根據(jù)這些意見和建議對樓盤進行改進。二是制定具體的樓盤品質控制標準。毀掉不合格的樓房，且保證樓盤品質和消費者的期望相一致，甚至超出。最后要建立樓盤品質管理的激勵機制。如建立相應的組織品管會，設立品質獎金、品質勛章，對優(yōu)秀的執(zhí)行者予以獎勵，在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造一種重視品質的良好氛圍。

參考文獻：

[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.

[2]余凱.房地產(chǎn)市場營銷實務.中國建材工業(yè)出版社,2004:11.

篇2

近些年，隨著國家關于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策相繼出臺，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日益激烈。這使得在房地產(chǎn)行業(yè)競爭中由于土地資源、資金資源、人力資源欠缺，本來就處于競爭劣勢的中小房地產(chǎn)企業(yè)更是舉步維艱。其次，房地產(chǎn)企業(yè)作為市場的供應主體，其競爭力的評價現(xiàn)已成為相關各方最為關心的問題。如何評價中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，從而為提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力給出科學性的建議，具有現(xiàn)實研究意義。本文從現(xiàn)實情況出發(fā)論述了中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、現(xiàn)存問題，分析了外部諸多因素對中小房地產(chǎn)企業(yè)的影響因素。根據(jù)AHP法構建了中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價體系，并對構建的評價體系進行了實證研究。最后在此基礎上提出了提高中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的對策和建議。本文初步規(guī)劃將分為五個章節(jié)，具體文章結構如下：第一章，導論。介紹了本文的研究背景、目的意義、研究思路方法及可能創(chuàng)新之處。第二章，中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的相關理論基礎。主要介紹了中小房地產(chǎn)企業(yè)概念的界定，以及企業(yè)競爭力評價的一些理論和評價方法。第三章，中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力影響因素分析。著重進行了中小房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力分析，從一般企業(yè)競爭力的影響因素入手，結合房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響要素，總結了中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響因素。第四章，基于層次分析法對中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的評價。結合企業(yè)競爭力的一般評價原則和方法，針對中小房地產(chǎn)企業(yè)的特征，選擇評價指標、建立中小房地產(chǎn)企業(yè)評價指標體系和競爭力計算公式，并在此基礎上進行了實證研究分析。第五章，提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的對策與建議。在理論陳述與實證研究的基礎上，對如何提高中小房地產(chǎn)競爭力提出了對策與展望。目前的中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究還缺乏成熟的理論基礎，在定量評價方面，由于可獲數(shù)據(jù)的缺乏，實證研究的文獻偏少，因此中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價的研究還有需要進一步探討。本文的研究將試圖在以下兩個方面取得創(chuàng)新：（1）運用層次分析法，根據(jù)中小房地產(chǎn)企業(yè)的特點及房地產(chǎn)業(yè)競爭力的影響因素，構建的中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價指標體系，具有新意。（2）應用的創(chuàng)新。將建立的中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價指標體系用于實證研究，提出的提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的對策和建議，具有實踐指導意義。

關鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；競爭力；指標評價

ABSTRACT

Inrecentyears,ontherealestateindustryasthecountry''''smacroeconomicpolicieshavebeenintroduced,therealestateindustryinanincreasinglycompetitiveworld.Thismakestherealestateindustryinthecompetitionbecauseoflandresources,financialresources,lackofhumanresources,alreadyatacompetitivedisadvantageofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesismoredifficult.Second,therealestatebusinessasamainsupplymarket,thecompetitivenessoftheevaluationhasnowbecomethemostrelevantissuesofconcerntoallparties.Howtoassessthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprises,soastoenhancethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesaregiventhescientificnatureoftheproposalisofpracticalsignificance.Thisarticlediscussestherealityofthedevelopmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesthestatusquo,theexistingproblems,alotofexternalfactorsontheimpactofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfactors.AHPwasconstructedinaccordancewithlawcompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationsystem,andconstructionoftheevaluationsystemwasempiricalresearch.Finallyonthisbasistoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofthemeasuresandrecommendations.Thespecificstructureofthearticleareasfollows:IThisarticlediscussestherealityofthedevelopmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesthestatusquo,theexistingproblems,alotofexternalfactorsontheimpactofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfactors.AccordingtotheConstructionLawAHPsmallandmedium-sizedrealestateenterprisescompetitivenessevaluationsystem,andconstructionoftheevaluationsystemwasempiricalresearch.Finallyonthisbasistoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofthemeasuresandrecommendations.Inthispaper,preliminaryplanningwillbedividedintofivesections,thespecificstructureofthearticleareasfollows:ChapterI,Introduction.Thisstudyonthebackground,thesignificanceofpurpose,researchideas,methodsandpossibleinnovation.ChapterII,Thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftherelevanttheoreticalbasis.Introducestheconceptofsmallandmedium-sizedrealestate3enterprisestodefineandevaluatethecompetitivenessofenterprisesinanumberoftheoreticalandevaluationmethods.ChapterIII,SmallandMedium-SizedRealEstateEnterprisesimpactoffactorsofcompetitiveness.Afocusonsmallandmedium-sizedrealestateanalysisofthecompetitivenessofenterprises,fromthegeneralcompetitivenessofenterprisesstartingwiththeimpactoffactors,therealestatebusinesswiththeimpactofcompetitivefactors,summedupthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftheimpactoffactors.ChapterIV,Basedonthelevelofanalysisofthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftheevaluation.Thecompetitivenessofenterpriseswiththegeneralprinciplesandmethodsofevaluation,inviewofthecharacteristicsofsmallandmedium-sizedrealestateenterprises,thechoiceofevaluationindex,theestablishmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystemandcompetitivenessoftheformula,andonthisbasisfortheempiricalresearchandanalysis.ChapterV,Enhancethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofcountermeasuresandsuggestions.Intheoryandempiricalresearchpresentedonthebasisofhowtoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateputforwardcountermeasuresandprospects.Thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesstilllackmaturityonthetheoreticalfoundationofthequantitativeevaluation,sincethedataforthelackofempiricalresearchliteratureless,thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationoftheresearchalsoneedstobefurtherexplored.Thisstudywillattempttomakethefollowingtwoinnovations:(1)ApplicationAHP,combiningthecharacteristicsofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesandrealestateimpactonthecompetitivenessoftheelementsofchoiceanddeterminethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystem.(2)Theapplicationofinnovation.Buildthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystemforempiricalresearch,howtoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisestotheoreticalguidance.KEYWORDS：Smallandmedium-sizedRealEstateEnterprises;Competitiveness;EvaluationofIndicators4

目錄第一章導論

1.1研究背景

1.2研究的目的和意義

1.2.1研究的目的

1.2.2研究的意義

1.3國內(nèi)外研究動態(tài)

1.3.1國外學者關于競爭力的研究.

1.3.2國外學者關于企業(yè)競爭力的研究

1.3.3國內(nèi)學者關于企業(yè)競爭力的研究

1.3.4國內(nèi)外關于中小企業(yè)競爭力評價方法的研究

1.4研究思路與方法

1.4.1研究思路

1.4.2研究方法

1.5論文可能的創(chuàng)新之處

第二章中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究的理論基礎

2.1中小房地產(chǎn)企業(yè)概念的界定

2.1.1中小企業(yè)的界定

2.1.2中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定

2.2企業(yè)競爭力評價的理論及相關方法

2.2.1評價理論

2.2.2評價方法

第三章中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響因素分析

3.1一般企業(yè)競爭力的四大影響要素

3.1.1企業(yè)制度

3.1.2企業(yè)能力

3.1.3企業(yè)資源.

3.1.4企業(yè)外部環(huán)境

3.2房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響要素

3.2.1土地資源

3.2.2資本規(guī)模與資金運作能力

3.2.3市場開發(fā)能力與產(chǎn)品競爭力

3.2.4企業(yè)發(fā)展?jié)摿?/p>

3.3影響中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的兩大主要因素

3.3.1政策——土地門檻提高

3.3.2經(jīng)濟——資金壓力陡增.

3.4其他外部因素對中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響

3.4.1銷售方式可能出現(xiàn)的變化對中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的影響

3.4.2我國加入WTO對中小房地產(chǎn)企業(yè)的影響

3.4.3人民幣匯率升值對中小房地產(chǎn)企業(yè)的影響

第四章基于層次分析法對中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的評價

4.1層次分析法

4.1.1關于層次分析法（AHP）

4.1.2層次分析法評價指標體系的構建步驟

4.2中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價指標選定的原則

4.2.1科學性原則

4.2.2目的性原則

4.2.3獨立性原則

4.2.4可對比性原則

4.2.5定性和定量相結合的原則

4.2.6可操作性原則

4.2.7真實性原則

4.3中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價指標體系的構建

4.3.1評價指標體系中指標處理的理論說明

4.3.2評價指標體系中指標處理的方法

4.3.3指標體系的評價模式

4.4中小房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀分析

4.4.1中小房地產(chǎn)企業(yè)總量多，占有市場份額大

4.4.2中小房地產(chǎn)企業(yè)技術性不高，家族化現(xiàn)象明顯

4.4.3中小房地產(chǎn)企業(yè)活動范圍主要在區(qū)域市場和住宅產(chǎn)品

4.4.4中小房地產(chǎn)企業(yè)更容易滿足我國市場多樣化的需求

4.4.5中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠拾遺補缺，填補大企業(yè)在區(qū)域市場上的剩余空間

4.4.6中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠發(fā)揮“市場規(guī)?！眱?yōu)勢

4.4.7中小房地產(chǎn)企業(yè)是市場自由競爭的有利推動者

4.5實證研究.

4.5.1企業(yè)背景介紹

4.5.2企業(yè)競爭力評價

4.5.3結論

4.6本章結論

第五章提升中小房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的對策與建議

5.1政府——建立健全相關的機構和政策

5.1.1進一步完善我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理政策和機構

5.1.2拓寬融資渠道，為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新鋪路

5.2企業(yè)——抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)，努力提高企業(yè)自身競爭力，贏得發(fā)展

5.2.1管理決策的前瞻性、科學性

5.2.2探索新的開發(fā)模式

篇3

[關鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)財務風險資本結構

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、財務風險的概念和特點

財務風險是企業(yè)在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務成果和預期的經(jīng)營目標所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經(jīng)營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風險；經(jīng)營風險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產(chǎn)生損失的可能性。

財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經(jīng)濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務風險存在于企業(yè)財務管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務關系上；損益性是指企業(yè)的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業(yè)自身主動地去完善其財務制度，規(guī)范財務行為，加強財務管理，提高經(jīng)濟效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的主要成因

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經(jīng)營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現(xiàn)分述如下：

1.籌資風險的具體表現(xiàn)

(1)負債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務風險。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準確風險，成為企業(yè)面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風險的主要因素，而價格和當?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風險的主要原因。

2.項目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應的經(jīng)濟效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業(yè)就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。

3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。

4.沒有正確處理消費與積累的關系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風險。

5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務風險相關的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對籌資環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略

(1)優(yōu)化資本結構，降低籌資風險

一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務風險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當?shù)呢搨壤?，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業(yè)權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。

(2)縮短預售時間，減少款項回收風險

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經(jīng)法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔保，控制債務風險

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業(yè)務時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應在事先調(diào)查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經(jīng)同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務預警系統(tǒng)

所謂財務預警系統(tǒng)，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數(shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自己的具體情況建立相應的財務預警系統(tǒng)。

2.針對投資環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略

房地產(chǎn)公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。

3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算

全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規(guī)避與化解風險的目的。

(2)財務集中管理，規(guī)避財務風險

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風險，確保財務安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應在公司內(nèi)實施財務集中控制，體現(xiàn)財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務目標的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財務主管，加強財會監(jiān)督

對于西安的房地產(chǎn)集團企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監(jiān)督職責的必要權限，根據(jù)母公司的要求和有關制度的規(guī)定，有權對可能導致?lián)p失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務風險。

(4)適時進行財務分析與監(jiān)督

進行財務監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。

4.針對分配環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略

對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的內(nèi)部控制制度

(1)進行市場調(diào)研，防范市場風險

西安房地產(chǎn)企業(yè)應該設立專門的市場調(diào)研機構，經(jīng)常派人進行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。

(2)加強企業(yè)財務人員素質的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應該高度重視財會人員的素質培養(yǎng)，開展相關人員的業(yè)務培訓工作，提高他們的業(yè)務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益做出貢獻。

(3)建立健全財務管理制度，加強內(nèi)部財務控制

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員而言，應該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務管理制度，構建內(nèi)部財務控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規(guī)章制度嚴格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

四、結束語

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻：

[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理[J].商場現(xiàn)代化，2005（15）:125

[2]張彩霞:房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40

篇4

在市場經(jīng)濟環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)市場信息瞬息萬變，使得企業(yè)納稅籌劃操作隨之變化，但是如果企業(yè)納稅籌劃操作跟不上市場信息變化，或者納稅籌劃操作不能有效的運用政府相關的優(yōu)惠政策，就會造成納稅操作風險發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風險主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)相關的管理者對納稅籌劃抱有較低的期望值，一定程度上增加了企業(yè)納稅籌劃的成本，也常常使國家稅務人員認定企業(yè)存在漏稅、偷稅行為；第二，進行企業(yè)納稅籌劃的操作人員對國家相關優(yōu)惠政策不夠了解，在納稅籌劃中沒有對優(yōu)惠政策合理的利用，在很大程度上損害了企業(yè)的經(jīng)濟效益；第三，房地產(chǎn)企業(yè)財務會計人員沒有仔細的核算企業(yè)的相關稅金，導致企業(yè)核算風險的發(fā)生；第四，在房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃操作過程中，操作人員沒有準確的分辨偷稅漏水與納稅籌劃的區(qū)別，不能嚴格按照稅法規(guī)定進行，很可能給企業(yè)帶來偷稅漏稅風險，使企業(yè)面臨國家稅務部門的處罰。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風險的有效規(guī)避策略

針對房地產(chǎn)納稅籌劃風險的幾種類型，筆者基于多年的企業(yè)稅務工作經(jīng)驗，提出以下幾點建議：

1.強化企業(yè)依法納稅意識，加強企業(yè)會計核算

作為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者，需要建立依法納稅的意識，為企業(yè)納稅籌劃工作順利開展打下堅實的基礎。作為企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營利潤最大化的活動，納稅籌劃對企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展具有重要的意義，但其又僅僅是企業(yè)財務管理強化過程的一個環(huán)節(jié)，企業(yè)的利潤增長乃至于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展不能依賴于企業(yè)納稅籌劃。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷的加強會計核算，完善企業(yè)會計核算資料，為企業(yè)納稅籌劃工作順利開展提供依據(jù)，同時也能夠為稅務部門的稅務檢查提供準確的依據(jù)，以此證明企業(yè)納稅籌劃工作的合法性。

2.加強對國家稅法政策的正確把握

國家稅法是房地產(chǎn)與稅務部門的連接紐帶，是企業(yè)進行納稅籌劃工作的重要法律依據(jù)。企業(yè)進行納稅籌劃必須掌握國家相關的稅法政策，準確的了解國家稅法政策精神，確保企業(yè)納稅籌劃操作的科學合理性。另外，企業(yè)納稅籌劃過程中，還應該充分利用相關的優(yōu)惠政策，及時把握稅法政策變化，以便對企業(yè)納稅籌劃進行調(diào)整。

3.提升企業(yè)財務會計人員的素質

對納稅籌劃風險的防范是一項長期性、復雜性的活動，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務會計人員應該要嚴格的要求，納稅籌劃相關人員必須要充分的掌握和理解我國的稅法政策，具備較高的財會專業(yè)能力，同時還必須要有對經(jīng)濟環(huán)境的預測能力、經(jīng)濟項目統(tǒng)籌策劃能力等綜合素質，從而為納稅籌劃活動的有效開展創(chuàng)造良好的條件。納稅籌劃相關人員的綜合素質一是依賴于個人素質的提升，另外也和我國房地產(chǎn)行業(yè)財會人員的整體素質有很大的關系。

三、結語

篇5

房地產(chǎn)企業(yè)推行財務精細化管理，主要基于以下考慮：1．適應政府宏觀調(diào)控的需要。在政府的限購、限價、限貸大環(huán)境下，土地紅利降低，資產(chǎn)負債率升高。中央層面房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)未有放松跡象，行業(yè)利潤逐步壓縮。為了提升企業(yè)的市場競爭力，企業(yè)只能將更多的精力、資金投入到調(diào)整產(chǎn)品結構、做好營銷創(chuàng)新和成本控制上去。2．適應企業(yè)穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展的需要。近十年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到了快速發(fā)展。但是，隨著規(guī)模增加、項目增多、激進擴張，企業(yè)面臨巨大的經(jīng)營壓力。同時，規(guī)模發(fā)展、周轉速度和品質利潤也出現(xiàn)前所未有的矛盾。房地產(chǎn)企業(yè)在一二線城市發(fā)展所遭遇的瓶頸也正向三四線城市擴展，企業(yè)發(fā)展面臨激烈的競爭。3．提高管理層決策質量的需要。受經(jīng)驗、能力限制，企業(yè)決策層必須在全面了解財務狀況、競爭情況、剩余市場、重要趨勢的基礎上才能對市場做出準確判斷。通過財務精細化管理，可以幫助職業(yè)經(jīng)理人、策劃、營銷等專業(yè)人員加強企業(yè)基礎管理、成本管理，便于設立責任制和開展績效考核。4．應對企業(yè)現(xiàn)金流危機的需要。如果銷售做得不好、資金回籠慢，受信貸緊張、籌資困難、信托公司違約等因素的影響，加上企業(yè)管理水平低下、資金使用效率不高、成本費用控制不好房地產(chǎn)企業(yè)很容易出現(xiàn)現(xiàn)金流危機。為降低現(xiàn)金流中斷的風險，客觀要求企業(yè)加強財務精細化管理，靈活融資，布置好產(chǎn)品結構、做好營銷創(chuàng)新和成本控制。對于資金寬裕的企業(yè)，在合適的時點可以進行套利性并購；對于資金比較緊張的企業(yè)，應積極實施以利潤率換周轉率的價格策略；對于資金更緊張的一些企業(yè)，可以考慮土地層面的轉換，甚至是股權層面的出讓。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務精細化管理的內(nèi)容及流程

房地產(chǎn)企業(yè)財務精細化管理主要包括：財務預算精細化、投資融資精細化、會計核算精細化、稅務管理精細化、財務報告精細化和內(nèi)部控制精細化。為了做好各環(huán)節(jié)精細化管理，需建立一套財務精細化管理的工作制度和流程，具體包括：（1）建立和健全經(jīng)營業(yè)務的財務管理流程；（2）根據(jù)流程特征制訂管理規(guī)范和制度；（3）確定具體實施方案和步驟，設計具體的賬表并且提出要求和規(guī)范；（4）進行精細化管理工作的具體分工，同時建立責任制，通過過程的組織協(xié)調(diào)和結果的考核等等措施切實加以落實?？傊?，通過財務精細化管理，改變房地產(chǎn)企業(yè)對資金的過度依賴，形成更加穩(wěn)健的財務戰(zhàn)略，推動回款加速、銷售目標的達成，提高資金使用效率。同時，建立預警機制，通過經(jīng)營分析做好全程稅務籌劃加強成本控制，進而提升房地企業(yè)的盈利水平。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務精細化管理的具體舉措

推進房地產(chǎn)企業(yè)財務精細化管理，可從以下方面著手：1．對每一項經(jīng)營活動做好預算與分析。具體表現(xiàn)為：完善預算流程、設計管理工具，改變過高的估值水平，對現(xiàn)金流和收益模式重新組合；為獲得長期、穩(wěn)定收益，商業(yè)地產(chǎn)可采取以售養(yǎng)租、鼓勵銀行等其他機構長期持有物業(yè)等方式；定期分析會計與預算執(zhí)行差異，協(xié)調(diào)改變外部考核模式。其次，企業(yè)內(nèi)部要重視財務數(shù)據(jù)，強化科學決策和考核落實，注重改善經(jīng)營的激勵；做好團購預測、調(diào)價測算、建立年度回款測算模型；做好意向客戶分析，如限購措施、受限購、社保、公積金、分期情況影響的分析；審核營銷推廣方案、對比市場情況，及時調(diào)整每月回款、簽約和責任制預測；對已簽約折扣進行分析；跟蹤已簽約回款情況、分析按揭異常情況；分析按揭政策、分期政策；年度推廣合同管理，注重評估實際效果；做好開盤籌備和支持，開發(fā)售樓軟件報表，提高執(zhí)行率；全程跟蹤招標談價人員，事前控制費用支出；通過付款審查，補充方案和流程，徹底解決隱藏的真實問題；協(xié)調(diào)物業(yè)配合費用結算，合并不必要崗位減少開支，尾盤清理可移交物業(yè)公司，提出提高去貨率為導向的考核指標等。2．提高每個細節(jié)的資金使用效率。具體表現(xiàn)為：投入人力、物力促進回款；應收賬款催收；把控分期政策、預測回款進度；做好銷售配合、執(zhí)行好供應商購房扣款；測算好資金占用、機會成本；分析融資成本、拓展新的銀行、按揭和融資渠道；定期召開會議檢討計劃與支付差異（包括資金成本結構、支付利息計劃、營運利潤）；推進動態(tài)現(xiàn)金流預測與管理；推進降成本、減少各類付款；參與降成本工作，做好預測；尋求供應商諒解，談判、溝通延期還債；培養(yǎng)招標談價的職業(yè)殺手；做好工程合同、營銷推廣合同管理；定時清理備用金及借款；清理閑置資產(chǎn)、推進工程物資再利用等。3．為每項經(jīng)營活動細節(jié)提供稅務籌劃支持。具體表現(xiàn)為：利用稅務籌劃手段設置銷售方案，將籌劃收益回饋給購買客戶，擴大公司銷售渠道；改“買房送車”、“買房送空調(diào)”為贈送現(xiàn)金，或直接將相應價值款項作為折扣沖抵房款，這樣既達到宣傳效果，又減少了車、空調(diào)視同銷售繳納增值稅的可能，減少過戶手續(xù)，最終降低了房地產(chǎn)企業(yè)的相關銷售稅金支出；明確營銷合同報價稅金，降低營銷費用支出；合理利用自產(chǎn)自銷并安裝材料不用繳納營業(yè)稅的稅收政策；規(guī)范涉外設計合同簽訂，改不含稅合同改為含稅合同，避免公司代付的稅金無法稅前列支等。4．加快財務各模塊的融合。具體表現(xiàn)為：（1）加快信息化建設、成本管理和資金管理的融合。目前有相當部分房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平低下，尚未成體系；在每個環(huán)節(jié)缺少有效管理方法，舊項目成本對新項目指導意義不大；欠缺有設計、造價、營銷、財務等綜合能力的成本管理人員；成本控制不透明、不規(guī)范；財務要定期清查、核對、補錄成本系統(tǒng)。鑒于此，需明確目標成本是項目成本控制的上限，應以市場為導向，確保項目目標利潤的實現(xiàn)；制定成本拆分與歸集原則的制度指引，通過拆分與歸集，得到已發(fā)生成本；定期對存在異常成本進行調(diào)整，最終得到項目的動態(tài)成本；財務應跟蹤分析，哪些成本發(fā)生了異常以及造成異常的原因，使成本控制透明化、規(guī)范化。（2）加強合同管理，控制合同變更。主要因為：大合同簽訂跨分期、跨科目，成本拆分難且易出錯；變更難以及時測算；變更做了成本就增大，不做工期就可能會延遲；付款周期長，內(nèi)部付款計劃和節(jié)奏有問題。同時，為避免合同變更，需對前期設計缺陷、施工現(xiàn)場條件變化、產(chǎn)品定位變化等原因進行深入分析。（3）加強合同結算監(jiān)督。結算可委托造價咨詢機構進行施工圖造價審定，咨詢費采用造價核減額的方式計取，測算出來的造價金額與承包單位上報的偏差值來計算咨詢費用的金額方式，以此相互監(jiān)督。5．強化資金管理。主要因為：很多公司只有成本測算，沒有資金測算，或者測算很粗，無法起到參考作用。當進度計劃發(fā)生調(diào)整，就無法滾動修訂資金計劃。因此，財務部門需參與降低成本的工作，做好財務費用預測、盈利預測；加強應付進度款審核、減少合同付款比例，保證施工順利的同時避免資金占用負擔高額利息；做好月度資金計劃，匯總各部門、各項目的資金計劃，在各項目間平衡后再由總部統(tǒng)一調(diào)配；利用系統(tǒng)建立現(xiàn)金流模型；將合同管理與銷售系統(tǒng)、成本系統(tǒng)有機結合，實現(xiàn)預算與執(zhí)行保持高度一致，加強業(yè)務系統(tǒng)中的流程控制，保證數(shù)據(jù)準確、及時。

篇6

以我國湖南省綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，其主要稅費情況如下：土地增值稅：銷售收入減扣除項目后的增值額÷扣除項目＝增值率，稅法規(guī)定，土地增值稅根據(jù)增值率的大小實行4級超率累進稅率：增值率未超過50％的部分，稅率為30％；增值率50％未超過100％的部分，稅率為40％；增值率100％未超過200％的部分，稅率為50％；增值率超過200％的部分，稅率為60％；稅法還規(guī)定，普通住宅增值率20％以下的，無需繳納土地增值稅；企業(yè)所得稅：銷售、出租房地產(chǎn)收入扣除成本、營業(yè)稅金及附加以及當期企業(yè)運營費用后的收益的25％征收。在稅務籌劃方面，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用控制增值分水嶺這種方式，控制增值分水嶺就是使企業(yè)所建的普通住宅的增值額控制在扣除項目20％以內(nèi)，享受免征土地增值稅的優(yōu)惠，因此企業(yè)會嚴密對增值額進行控制。雖然這一方式在應用的過程中取得了一定的成績，但是對其進行深入研究后發(fā)現(xiàn)其在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的過程中存在著以下幾點問題。

（一）對國家宏觀調(diào)控的相關政策不夠重視

我國為了對房地產(chǎn)企業(yè)進行宏觀調(diào)控，接二連三出臺了一系列的政策，從多個角度對其進行宏觀調(diào)控，但是，從目前的局勢上來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)還不能適應這種調(diào)控的方式，另外，房地產(chǎn)的相關領導者還會出現(xiàn)對相關的調(diào)控制度會錯意的情況，嚴重影響了企業(yè)的健康發(fā)展。

（二）稅務籌劃的目標不明確

從目前的發(fā)展趨勢上來看，部分的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將稅務籌劃落實到具體的實際行動當中去，房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃具有一定的難度。另外，在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅務籌劃時要求財務工作人員清楚的了解國家的經(jīng)濟走勢和相關的法律法規(guī)，并且需要具備敏銳的洞察力和判斷力。但是從目前房地產(chǎn)市場稅務籌劃相關工作人員的素質水平上來看并沒有達到這一點的要求，因此在稅務籌劃方面缺乏整體的思路，籌劃具有片面性，稅務籌劃的目標不明確，不能有效地降低企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的成本。

（三）稅務籌劃的方式不正確

正如上文所說，稅務籌劃相關工作人員在業(yè)務能力方面還需要進一步提高，但是在房地產(chǎn)企業(yè)中對其培養(yǎng)的時間是很短的，因此稅務籌劃的優(yōu)秀人才較少，能夠對整體局勢進行把握的人更少，這一現(xiàn)象就會導致稅務籌劃的方式出現(xiàn)錯誤，很難將相關稅務籌劃的方式與房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況進行結合。

（四）稅務風險意識較為淡薄

從理論上來說稅務籌劃與逃稅漏稅僅有一線之隔，沒有把握好尺度很有可能會造成違法的情況發(fā)生。在房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的過程中，稅務風險意識比較淡漠，主要表現(xiàn)的情況為：

1.缺乏相關的稅務籌劃經(jīng)驗，在稅務籌劃策略方面會忽視稅務風險防范；

2.缺乏對稅務風險的方法，沒有認識到風險防范的重要性，在思想不夠重視，因此也不能在行為上做到對稅務風險進行管理。

二、完善的措施

根據(jù)上述情況可以看出，房地產(chǎn)土地增值稅面臨著眾多的問題，因此在改進的過程中需要根據(jù)具體的問題進行完善。

（一）密切關注國家相關政策

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，國家宏觀調(diào)控的政策變化速度越來越快，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要深刻理解國家政策的具體情況，能夠預測到國家對房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控的動向，積極地進行稅務籌劃，提高對國家宏觀環(huán)境的適應能力。

（二）明確相關的稅務籌劃目標

房地產(chǎn)企業(yè)管理需要對稅務籌劃目標進行明確地規(guī)定，規(guī)定的制定實施需要在項目處理的階段進行明確。另外，土地增值稅的籌劃方式需要進行事前籌劃，只有這樣才能夠把握最佳的籌劃時機，達到籌劃的目標。

（三）提高相關工作人員稅務籌劃的能力

需要從業(yè)務知識和業(yè)務技能方面對相關工作人員稅務籌劃的能力進行提高，使其掌握相關的稅務籌劃的策略，提高風險防范的意識，只有這樣才能夠充分發(fā)揮出稅務籌劃的重要作用。以湖南省綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，其可以在以下幾個方面進行土地增值稅納稅籌劃：

1.適度加大建造成本法。銷售毛坯房應交納土地增值稅不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（萬元），扣除項目金額＝4500×130%＋9600×5.5%＝5850＋528＝6378(萬元)，增值額＝9600－6378＝3222(萬元)，增值率＝3222÷6378＝50.52%,適用稅率40%，速算扣除率為5%，應交土地增值稅＝3222×40%－6378×5%＝1288.8－318.9＝969.9(萬元)。這樣做能夠提高售價，回成本，加大扣除額，降低增值率。

篇7

我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理上的問題主要表現(xiàn)在企業(yè)資金不足，融資方式單一，財務管理混亂，納稅意識差等幾方面，現(xiàn)對這些問題做具體分析。

1.1企業(yè)自有資金不足，投資風險大

企業(yè)自有資金不足是我國中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最大問題。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及土地使用權的受讓、開發(fā)，居民拆遷補償，建筑安裝成本投入及各種稅費的雜項開支，項目開發(fā)程序復雜、工期長，資金投入量大。但是，我國中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是一些小型房地產(chǎn)開發(fā)商，自有資金嚴重不足。我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金有兩種形式，一是憑借單個房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金進行開發(fā)項目投資，資金自好，但資金規(guī)模小，其持有的自有資金往往只能取得開發(fā)項目批準及土地使用權；二是多個開發(fā)商的自有資金聯(lián)合進行開發(fā)項目投資，可有效提高資金實力和開發(fā)商信譽，但資金能否及時到位，存在較多干擾因素。當個別開發(fā)商抽逃資金時，會給整個開發(fā)項目帶來嚴重的資金危機。房地產(chǎn)開發(fā)成本需求和企業(yè)自有資金間的矛盾，導致中小企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險較大。

1.2企業(yè)融資方式單一，資金流緊張

我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源基本上都是“自有資金+銀行抵押借款+房屋預售款”的三重結構模式，其融資方式單一，主要依靠自身的內(nèi)部積累（自有資金），中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)源融資比例過高，外源融資不足，且外源融資缺乏直接融資渠道，間接融資主要依靠銀行貸款。由于中小型房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、經(jīng)營風險大、企業(yè)信譽不足，銀行貸款風險大。因此，很少有銀行愿意貸款給中小房地產(chǎn)企業(yè)，部分愿意貸款給中小型房地產(chǎn)企業(yè)的銀行，也是以項目開發(fā)的土地使用權抵押為前提，導致中小房地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資困難，企業(yè)資金流不足。

1.3企業(yè)財務管理水平低，賬務混亂

我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，大多不具備科學的企業(yè)組織結構和管理模式，在項目決策、項目開發(fā)、竣工驗收、房屋銷售過程中，缺乏科學的決策機制。中小房地產(chǎn)企業(yè)財務管理理念不足，在開發(fā)過程中，不能系統(tǒng)規(guī)劃各時期的各項成本開支，做出有效的項目資金預算，資金使用與資金投入不同步，致使資金投入有時過量，有時閑置，有時斷裂、延誤工期，使資金使用效率低、風險高，財務管理水平差。此外，由于中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏先進的財務管理理念，企業(yè)負責人對財務工作的重視程度低，普遍認為財務就是做賬應付財政稅務部門檢查。此外，為少繳稅款，對財務工作過多干涉，導致“兩套賬”的現(xiàn)象頻發(fā)，虛假財務信息泛濫，賬務處理混亂。

1.4企業(yè)操控利潤現(xiàn)象多，納稅意識差

企業(yè)是以盈利為目標的經(jīng)濟實體，我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)多是受房地產(chǎn)市場火熱及高回報的吸引轉而投向房地產(chǎn)開發(fā)市場。房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間大，但是，包括土地增值稅、所得稅在內(nèi)的各種稅負相對較重，再加上中小房地產(chǎn)企業(yè)管理水平差、法制觀念較弱，導致人為操縱企業(yè)利潤、逃避稅收的情況頻發(fā)。一方面，在收入確認上，中小房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常采用將商品房銷售收入長期掛在個人往來賬面上以隱藏收入的方式，或以房屋樓層戶型等因素為理由，肆意調(diào)整隱瞞房屋真實銷售收入。另一方面，在開發(fā)成本費用確認上，由于房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程中的往來單位涉及企業(yè)單位、事業(yè)單位、行政單位及拆遷戶個人等，涉及費用種類繁多，在費用確認上經(jīng)常出現(xiàn)以虛假票據(jù)列支成本，減少利潤，以達到少繳稅款的目的。

2中小房地產(chǎn)企業(yè)財務管理對策

2.1加強合作開發(fā)力度，提升自有資金比例

提升中小房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例，可有效抵御在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中存在的資金風險，還可提高開發(fā)項目的質量和信賴程度。在當前中小房地產(chǎn)企業(yè)自身自有資金有限的情況下，可通過加強企業(yè)合作，提升自有資金比例。加強企業(yè)合作，需要各開發(fā)商企業(yè)按照合同約定，及時足額地提供自有資金，尤其要預防個別開發(fā)商違約給開發(fā)項目帶來的資金風險，可通過第三方擔保的方式或以商業(yè)保險的方式避免這種信用危機給項目帶來的資金風險，有效提升項目開發(fā)的自有資金比例。

2.2探索民間融資途徑，拓展企業(yè)融資渠道

目前，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，僅靠銀行抵押貸款的途徑融資，效率低、金額有限，從申請到取得貸款資金往往要經(jīng)歷一系列的復雜程序和較長時間，不能及時獲取項目資金。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)可利用我國民間金融市場，積極探索民間融資途徑，使企業(yè)更加及時有效地獲取建設資金，以解燃眉之急。但是，由于民間融資取得資金量有限，且融資門檻低，資金使用成本也明顯高于銀行同期貸款利率，致使資金使用成本高。因此，在實際融資過程中，要將民間融資與銀行融資相結合，并積極探索新的融資模式。

2.3發(fā)揮財務管理功能，提高資金使用效益

解決我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題，除有效開拓外部資金來源渠道外，還可以充分發(fā)揮財務管理的專業(yè)功能，全局統(tǒng)籌規(guī)劃資金的保障和使用，節(jié)約資金的相對使用價值，嚴把財務審核關，避免不必要的成本費用開支，從內(nèi)部探索“節(jié)流”的資金渠道。強化企業(yè)財務管理功能，尤其要做好、做細資金的需求保障預算，及時提供項目建設資金需要，最大限度地減少各個環(huán)節(jié)的閑置資金量，提高資金使用效率。

2.4規(guī)范企業(yè)財務核算，強化企業(yè)納稅意識

財務核算資料不全、賬簿記錄混亂、偷稅漏稅現(xiàn)象頻發(fā)是我國當前中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的財務管理問題。若中小房地產(chǎn)企業(yè)不能及時繳納稅款，將會受到稅務等相關部門的嚴厲處罰，影響企業(yè)形象和聲譽。因此，企業(yè)管理人員必須要強化納稅意識，自覺納稅、主動納稅。規(guī)范企業(yè)納稅行為，前提是規(guī)范企業(yè)的財務核算工作，嚴格按照當?shù)叵嚓P房地產(chǎn)財經(jīng)制度進行財務核算，及時提供真實、準確的財務資料，以保障企業(yè)稅款的準確繳納及相關部門的稅務檢查。

3結語

篇8

房地產(chǎn)業(yè)市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商承受著越來越大的房地產(chǎn)項目開發(fā)風險，同時，也使他們更加清醒、更加加深刻地認識到整合營銷傳播策略在房地產(chǎn)經(jīng)營中的重要作用。成功的整合營銷傳播策略的實施不但能提高企業(yè)銷售量，而且能夠使企業(yè)的品牌價值得到提升，進而確保企業(yè)長期、穩(wěn)定發(fā)展。

(一)廣告?zhèn)鞑ァi住文化定位房地產(chǎn)廣告與其他大眾產(chǎn)品廣告最根本的區(qū)別在于消費者不會僅因為廣告創(chuàng)意的獨特或廣告內(nèi)容的唯美、煽動性而盲目的采取購買行為，此外，隨著人們生活水平的不斷提升，買房已不僅僅是一種物質消費，還包含了更大的精神需求。因此房地產(chǎn)的廣告?zhèn)鞑ヒ欢ㄒi住企業(yè)的文化定位——以符合特定消費群體的文化觀念為前提，塑造企業(yè)鮮明獨特的文化形象。事實證明，唯有這樣的廣告訴求才能夠實現(xiàn)企業(yè)信息的有效傳播，例如煙臺南山地產(chǎn)在廣告?zhèn)鞑ブ斜小俺缟蟹瞰I，追求卓越”的企業(yè)精神，堅定不移的貫徹企業(yè)文化定位，同時針對不同的地產(chǎn)類型(住宅產(chǎn)、商業(yè)、別墅、療養(yǎng)休閑中心等)，策劃能夠體現(xiàn)出文化內(nèi)涵、彰顯獨特性的宣傳內(nèi)容，如在對老人療養(yǎng)休閑中心的宣傳主題中提到“專屬老年人的溫情社區(qū)，溫泉水療養(yǎng)生，游泳健身”、“緊急呼叫與救援服務”、“專業(yè)營養(yǎng)師設計適合銀發(fā)族的多元化健康養(yǎng)生配餐”等，這些富有地域和人文特色的主題定位體現(xiàn)了企業(yè)的文化底蘊，加深了其在消費者心目中的形象，在推動企業(yè)業(yè)績攀升的同時，也提升了南山地產(chǎn)的品牌價值。

(二)公共關系——把握事件營銷適當運用、合理把握事件營銷對企業(yè)公共關系的建立和維護有重要意義。所謂事件營銷是指企業(yè)通過策劃、組織和利用具有一定新聞價值的事件或具有一定社會影響力的人物，吸引媒體并通過媒體將信息傳播給社會其他團體和消費者，以此來提高企業(yè)的知名度和美譽度，樹立良好的品牌形象，進而促進企業(yè)產(chǎn)品或服務的銷售。事件營銷在房地產(chǎn)銷售中扮演著重要角色，無論是對于企業(yè)的市場開拓，還是在提高企業(yè)知名度、建設企業(yè)文化方面，事件營銷都起著積極的促進作用。例如2008年汶川地震之后，萬科集團“萬科參與汶川地震震后救援與無償捐建專項報告”，從集團到基金會，再到普通員工，萬科上下共同捐資，捐建項目6個，總建筑面積27900平方米，受益人群達35000人。通過這一事件營銷，樹立和鞏固了萬科在公眾心目中的美好形象，使萬科的美譽度、信譽度得到了極大地提升，進一步確立了萬科在房地產(chǎn)行業(yè)的領先者地位。

(三)人員推銷——優(yōu)化客戶關系房地產(chǎn)行業(yè)人員推銷是指房地產(chǎn)銷售人員根據(jù)掌握的顧客信息，有針對性的向顧客介紹開發(fā)商及其房地產(chǎn)相關情況，通過交談溝通，促成交易。人員推銷作為營銷傳播手段之一，其優(yōu)點在于目標顧客的明確性，而面對面的交流又有利于彼此情感的溝通和信息的及時反饋，因此銷售人員可以集中精力在特定的顧客身上，提高銷售的成交率。然而值得注意的是，隨著競爭的激烈和消費者自我意識的增強，銷售人員僅完成商品的交易環(huán)節(jié)是不夠的，更重要的是要保持與顧客的持續(xù)聯(lián)絡，優(yōu)化個人與顧客、企業(yè)與顧客的關系，不斷培養(yǎng)企業(yè)的忠誠顧客。

(四)網(wǎng)絡傳播——創(chuàng)新模式作為信息時代和電子商務發(fā)展的產(chǎn)物，網(wǎng)絡傳播在房地產(chǎn)行業(yè)得到了廣泛的運用，通過網(wǎng)絡傳播進行三維立體空間的設計，配以圖片、文字，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結構，使顧客足不出戶就可以實現(xiàn)對各種房屋的查詢和觀看。

二、總結