時間：2023-03-10 14:53:59
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇商品房預售合同，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
簽約時，售樓小姐拿出2000版《商品房預售合同》，只見上面大部分空格處開發(fā)商已作了填寫，其主要條款約定：房屋在2001年10月31日前交付，房屋交付以取得《住宅交付使用許可證》為條件，并且開發(fā)商承諾在200I年12月31日前取得大產(chǎn)證，如到時不能取得大產(chǎn)證，張鳴有權單方面解除合同；如果張鳴選擇單方面退房時，開發(fā)商將以總房價的10％予以賠償。另外，開發(fā)商還與張鳴在合同的第五條中約定、當暫側面積與實側面積不一致時，選擇按房屋每平方米建筑面積單價計算，多退少補。
起先，張鳴對開發(fā)商不選擇以取得大產(chǎn)證為交房依據(jù)的條款設置心存疑慮，但售樓小姐很肯定地告訴老張，開發(fā)商只要取得《住宅交付使用許可證》就表示一定能取得大產(chǎn)證，我們簽的預售合同是政府推薦的文本，不會有風險的。這一番解釋打消了張鳴的顧慮，最后經(jīng)張杰同意，張鳴以自己名義與開發(fā)商簽訂了《預售合同》。
簽約后，開發(fā)商果然如期通知張鳴已經(jīng)取得《住宅交付使用許可證》業(yè)主可以人住了，但對張鳴詢問的房屋實測面積，開發(fā)商則表示房屋面積的實測工作正在進行，無法奉告。無奈之下張鳴只得驗收房屋辦理了交接鑰匙手續(xù)，并通知兒子回滬與裝演公司簽訂了包工包料總價為20萬開人民幣的裝潢協(xié)議，對新居進行了豪華裝修。
個月后新居裝飾工程結束，張鳴想起辦小產(chǎn)證事宜就找一開發(fā)商提出這
要求此時售樓小姐拿出房屋面積的實測報告，要求張鳴按多退少補的約定支付超出5平方米建筑面積部分的差價款共計人民幣50000元；并告訴張鳴，要等到大產(chǎn)證辦共后才能辦理個人的小產(chǎn)權證，目前大產(chǎn)證還在辦理這中、售樓小姐稱老板正在努力，要張鳴安心等待。
這一等又幾個月過去了，和鳴見小產(chǎn)證遲遲無法辦出，卻還要補交因分攤公用面積而增加的房屋面積差價款心有不甘，即產(chǎn)生了根據(jù)合同約定單方面解除合同的念頭。因為開發(fā)商違約、選擇退房就能獲得總房價的10％作為賠償，但已投入的20萬元裝修款開發(fā)商能賠償嗎？想想自
已及兒子為購房和裝修所化費的精力，設想與開發(fā)商之間曠日持久的訴訟官司張鳴最終還是決定暫時采取忍讓態(tài)度。沒有提出退房要求。然而遠有異鄉(xiāng)的張杰得知在國內(nèi)買房遇到如此不講誠信的房產(chǎn)商，便對上海投資環(huán)境產(chǎn)生懷疑、何時回滬創(chuàng)業(yè)遲遲未能決定。至今，張家父子的新房仍“擱淺”著。官方推薦的合同示范文本 “陷阱”頗多 針對上述糾紛、筆者提醒正在打算購房的朋友、對官方推薦的所謂合同示范文本千萬不要盲目輕信，因為示范文本上漏洞多多、陷阱不小。
以交房條件為例，原97版示范合同已將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房的條件規(guī)定為：必須取得大產(chǎn)證后。實踐這交房要求對某些房產(chǎn)商不規(guī)范的操作行為制衡較重，訴訟中房產(chǎn)商常因違反此約定而導致承擔敗訴責任，因而諸多開發(fā)商對該條款的設置意見較大。2000版示范文本的制定者側重于開發(fā)商的利益，違反了法律規(guī)定和合同首頁《特別告之》中的提示，在示范文本第十條條款中，將尚未取很大產(chǎn)證僅取得《住宅交付使用許可證》的交房行為，也作為可選擇的符合交房條件的形式之一，為房產(chǎn)商違規(guī)交房大開方便之門，張鳴購房至今未能取得產(chǎn)權證的遭遇，就與該示范文本條款的上述設計缺陷密切相關。繞開陷阱的招數(shù)掉入“陷阱”的自救辦法 那么如何在簽訂購房合同時避免，化解類似張鳴所遇到的風險呢？
首先，購房者應堅持選擇以取得大產(chǎn)證作為符合交房條件的條款，當開發(fā)商通知交房面提供不出大產(chǎn)證時，購房者有權拒絕接受交房，并可按合同約定追究開發(fā)商責任。
其次，當開發(fā)商利用其優(yōu)勢地位，堅持選擇以取得《住宅交付使用許可證》為符合交房條件條款，而購房者同意作出讓步時，購房者也應力爭在相關條款中增加寫入在逾期辦出大產(chǎn)證期間，開發(fā)商應按逾期天數(shù)以房屋的總價款的一定比例支付違約金的條款，以保證在放棄行使合同解除權的同時，仍能得到相應的補償。
如果開發(fā)商對購房者的上述兩項合理要求都予以拒絕，且購房者又對該房屋情有獨鐘不得不違心同意開發(fā)商的要求，同意合同第十條第二款時（第二款主要內(nèi)容為取得《住宅交付使用許可證》后即可交房）此時購房者所能極了的補救措施就是：當開發(fā)商交房時，購房者應書面要求其依合同第十三條的規(guī)定，出示實測建筑面積資料；如開發(fā)商不能提供，則按照該條款的第三款約定，即使開發(fā)商取得了《住宅交使用許可證》，購房者仍有權拒絕接受該房屋，由此產(chǎn)生的逾期交房責任由房產(chǎn)商承擔。
實踐中由于開發(fā)商取得《住宅交付使用許可證》時。往往實測面積工作尚未進行或完成，因此《預售合同》第十三條是購房者避免自己合法權益受損的一項有效補救措施，雖然這種補救措施有違《預售合司》示范文本制定者在設計該條款時所希望的初衷，但其條款設計的“缺陷”漏洞卻正好為處于弱勢地位的購房者所利用。
2000版示范文本雖較前兩種在規(guī)范商品房預售、保護購房者權益方面有不少改進,但正如前兩個版本由于合同本身條款設計的缺陷,使其設計的文本條款還側重于保護房產(chǎn)商的利益,這樣就依然導致了房地產(chǎn)糾紛仍在不斷增加。預售合同規(guī)定“以取得《住宅交付使用許可證》為交房條件”,購房害陷入兩難境地 在筆者最近辦理的個案中,張鳴先生的遭遇頗能說明問題。張鳴先生的兒子張杰長期生活在國外,他主要從事生物技術研究。幾年前,張杰被上海市政府針對境外優(yōu)秀人才回滬創(chuàng)業(yè)的優(yōu)惠政策所吸引,萌發(fā)了回滬大干一番事業(yè)的想法,作為父親的張鳴自然非常贊同兒子的這一打算。兵馬未動,糧草先行,張杰決定先在上海購買一套房子。為此,父親張鳴親自在上海操辦,跑了不少樓盤,通過篩選比較,相中了一套地段較好,位于市區(qū)正在建造的三室一廳的商品房。
簽約時,售樓小姐拿出2000版《商品房預售合同》,只見上面大部分空格處開發(fā)商已作了填寫,其主要條款約定:房屋在2001年10月31日前交付,房屋交付以取得《住宅交付使用許可證》為條件,并且開發(fā)商承諾在200I年12月31日前取得大產(chǎn)證,如到時不能取得大產(chǎn)證,張鳴有權單方面解除合同;如果張鳴選擇單方面退房時,開發(fā)商將以總房價的10%予以賠償。另外,開發(fā)商還與張鳴在合同的第五條中約定、當暫側面積與實側面積不一致時,選擇按房屋每平方米建筑面積單價計算,多退少補。
起先,張鳴對開發(fā)商不選擇以取得大產(chǎn)證為交房依據(jù)的條款設置心存疑慮,但售樓小姐很肯定地告訴老張,開發(fā)商只要取得《住宅交付使用許可證》就表示一定能取得大產(chǎn)證,我們簽的預售合同是政府推薦的文本,不會有風險的。這一番解釋打消了張鳴的顧慮,最后經(jīng)張杰同意,張鳴以自己名義與開發(fā)商簽訂了《預售合同》。
簽約后,開發(fā)商果然如期通知張鳴已經(jīng)取得《住宅交付使用許可證》業(yè)主可以人住了,但對張鳴詢問的房屋實測面積,開發(fā)商則表示房屋面積的實測工作正在進行,無法奉告。無奈之下張鳴只得驗收房屋辦理了交接鑰匙手續(xù),并通知兒子回滬與裝演公司簽訂了包工包料總價為20萬開人民幣的裝潢協(xié)議,對新居進行了豪華裝修。
個月后新居裝飾工程結束,張鳴想起辦小產(chǎn)證事宜就找一開發(fā)商提出這
要求此時售樓小姐拿出房屋面積的實測報告,要求張鳴按多退少補的約定支付超出5平方米建筑面積部分的差價款共計人民幣50000元;并告訴張鳴,要等到大產(chǎn)證辦共后才能辦理個人的小,目前大產(chǎn)證還在辦理這中、售樓小姐稱老板正在努力,要張鳴安心等待。這一等又幾個月過去了,和鳴見小產(chǎn)證遲遲無法辦出,卻還要補交因分攤公用面積而增加的房屋面積差價款心有不甘,即產(chǎn)生了根據(jù)合同約定單方面解除合同的念頭。因為開發(fā)商違約、選擇退房就能獲得總房價的10%作為賠償,但已投入的20萬元裝修款開發(fā)商能賠償嗎?想想自已及兒子為購房和裝修所化費的精力,設想與開發(fā)商之間曠日持久的訴訟官司張鳴最終還是決定暫時采取忍讓態(tài)度。沒有提出退房要求。然而遠有異鄉(xiāng)的張杰得知在國內(nèi)買房遇到如此不講誠信的房產(chǎn)商,便對上海環(huán)境產(chǎn)生懷疑、何時回滬創(chuàng)業(yè)遲遲未能決定。至今,張家父子的新房仍“擱淺”著。官方推薦的合同示范文本 “陷阱”頗多 針對上述糾紛、筆者提醒正在打算購房的朋友、對官方推薦的所謂合同示范文本千萬不要盲目輕信,因為示范文本上漏洞多多、陷阱不小。
以交房條件為例,原97版示范合同已將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房的條件規(guī)定為:必須取得大產(chǎn)證后。實踐這交房要求對某些房產(chǎn)商不規(guī)范的操作行為制衡較重,訴訟中房產(chǎn)商常因違反此約定而導致承擔敗訴責任,因而諸多開發(fā)商對該條款的設置意見較大。2000版示范文本的制定者側重于開發(fā)商的利益,違反了法律規(guī)定和合同首頁《特別告之》中的提示,在示范文本第十條條款中,將尚未取很大產(chǎn)證僅取得《住宅交付使用許可證》的交房行為,也作為可選擇的符合交房條件的形式之一,為房產(chǎn)商違規(guī)交房大開方便之門,張鳴購房至今未能取得產(chǎn)權證的遭遇,就與該示范文本條款的上述設計缺陷密切相關。繞開陷阱的招數(shù)掉入“陷阱”的自救辦法 那么如何在簽訂購房合同時避免,化解類似張鳴所遇到的風險呢?
首先,購房者應堅持選擇以取得大產(chǎn)證作為符合交房條件的條款,當開發(fā)商通知交房面提供不出大產(chǎn)證時,購房者有權拒絕接受交房,并可按合同約定追究開發(fā)商責任。
其次,當開發(fā)商利用其優(yōu)勢地位,堅持選擇以取得《住宅交付使用許可證》為符合交房條件條款,而購房者同意作出讓步時,購房者也應力爭在相關條款中增加寫入在逾期辦出大產(chǎn)證期間,開發(fā)商應按逾期天數(shù)以房屋的總價款的一定比例支付違約金的條款,以保證在放棄行使合同解除權的同時,仍能得到相應的補償。
如果開發(fā)商對購房者的上述兩項合理要求都予以拒絕,且購房者又對該房屋情有獨鐘不得不違心同意開發(fā)商的要求,同意合同第十條第二款時(第二款主要內(nèi)容為取得《住宅交付使用許可證》后即可交房)此時購房者所能極了的補救措施就是:當開發(fā)商交房時,購房者應書面要求其依合同第十三條的規(guī)定,出示實測建筑面積資料;如開發(fā)商不能提供,則按照該條款的第三款約定,即使開發(fā)商取得了《住宅交使用許可證》,購房者仍有權拒絕接受該房屋,由此產(chǎn)生的逾期交房責任由房產(chǎn)商承擔。
買受人：_________________________________________________
說明
1．本合同文本為示范文本，由北京市建設委員會和北京市工商行政管理局共同制定。
2．簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示商品房預售許可證及其他有關證書和證明文件。
3．當事人應當按照自愿、公平及誠實信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強加給另一方。雙方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。合同生效后，未被修改的文本打印文字視為雙方當事人同意內(nèi)容。
4．簽訂合同前，買受人應當仔細閱讀合同條款，應當特別仔細審閱其中具有選擇性、補充性、填充性、修改性的內(nèi)容。
5．為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后留有空白行，供雙方自行約定或補充約定。出賣人與買受人可以針對合同中未約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售項目的具體情況簽訂公平合理的補充協(xié)議，也可以在相關條款后的空白行中進行補充約定。
6．本合同文本【 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方當事人應當協(xié)商確定。（）中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或雙方當事人不作約定時，應當在空格部位打×，以示刪除。
7．雙方當事人在履行合同中發(fā)生爭議的，可以選擇向不動產(chǎn)所在地人民法院起訴，也可以選擇向仲裁委員會申請仲裁。如選擇申請仲裁的，可以向北京市仲裁委員會、中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會或外地的仲裁委員會申請。
8．雙方當事人可以根據(jù)實際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內(nèi)容一致；在任何情況下，買受人都應當至少持有一份合同原件。
北京市商品房預售合同出賣人： _________________________________________________________
通訊地址：________________________________________________________
郵政編碼：________________________________________________________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：__________________________________________________
企業(yè)資質(zhì)證書號：__________________________________________________
法定代表人：____________________聯(lián)系電話：________________________
委托人：____________________聯(lián)系電話：________________________
委托銷售機構： _______________________________________________
通訊地址：________________________________________________________
郵政編碼：________________________________________________________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：__________________________________________________
買受人：__________________________________________________________
【法定代表人】【負責人】：__________________國籍：________________
【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】：________________________
出生日期：______年______月______日，性別：_________________________
通訊地址：_________________________________________________________
共11頁，當前第1頁1234567891011
郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：_________________________
【法定人】【委托人】：_________________國籍：______________
【身份證】【護照】【】：___________________________________________
出生日期：______年______月______日，性別：_________________________
通訊地址：_________________________________________________________
郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：_________________________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》及其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定，出賣人和買受人在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎上就商品房預售事宜達成如下協(xié)議：
第一條 項目建設依據(jù)
出賣人以【出讓】【轉讓】【劃撥】方式取得坐落于___________地塊的國有土地使用權。該地塊【國有土地使用證號】【城鎮(zhèn)建設用地批準書號】為：______________________________ ，土地使用權面積為：___________，買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房）所在土地用途為：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。
出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設的商品房（地名核準名稱）（暫定名）為：_________，建設工程規(guī)劃許可證號為：_________，建筑工程施工許可證號為：___________，建設工程施工合同約定的開工日期為：______________，建設工程施工合同約定的竣工日期為：___________________。
第二條 預售依據(jù)
該商品房已由_____________批準預售，預售許可證號為：___________。
第三條 基本情況
該商品房所在樓棟的主體建筑結構為：_____________，建筑層數(shù)為：__________層，其中地上___________層，地下________層。
該商品房為第一條規(guī)定項目中的___________【幢】【座】第_________層_________單元___________號。該房號為【審定編號】【暫定編號】，最終以公安行政管理部門審核的房號為準，該商品房平面圖及在整個樓棟中的位置圖見附件一。
該商品房的用途為【住宅】【經(jīng)濟適用住房】【公寓】【別墅】【辦公】【商業(yè)】【】：________；【層高】【凈高】為：______米，【坡屋頂凈高】最低為：________米，最高為：_______米。該商品房朝向為：_______________。有______個陽臺，其中________個陽臺為封閉式，________個陽臺為非封閉式。
出賣人委托預測該商品房面積的房產(chǎn)測繪機構是____________，其預測建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積______平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積___________平方米。有關共用部位與共用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二。
簽訂本合同時該商品房所在樓棟的建設工程進度狀況為_______________。
（如：正負零、地下一層···地上五層、···結構封頂）
本條所稱層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。
第四條 抵押情況共11頁，當前第2頁1234567891011
與該商品房有關的抵押情況為：___________。
1．該商品房所分攤的土地使用權及在建工程均未設定抵押；
2．該商品房所分攤的土地使用權已經(jīng)設定抵押，抵押權人為：____________，抵押登記部門為：__________________，抵押登記日期為：_____________。
3．該商品房在建工程已經(jīng)設定抵押，抵押權人為：_______，抵押登記部門為：_______，抵押登記日期為：__________。（2和3可以同時選擇）____________________。
抵押權人同意該商品房預售的證明及關于抵押的相關約定見附件三。
第五條 計價方式與價款
該商品房為住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第1種方式計算該商品房價款。其中，該商品房為經(jīng)濟適用住房的，出賣人與買受人約定同時按照下列第1種方式和第2種方式分別計算該商品房價款。
該商品房為非住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第_______種方式計算該商品房價款。
1．按照套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價每平方米______（幣）______元，總價款_____（幣）____佰____拾____億_____仟____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。
2．按照建筑面積計算，該商品房單價為每平方米_________（幣）______元，總價款____（幣）____佰____拾____億_____仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。
3．按照套（單元）計算，該商品房總價款為___（幣）____佰____拾____億______仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。
4．按照__________________計算，該商品房總價款為_____（幣）_____佰_____拾_____億______仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。
具體約定見附件四。
本條所稱建筑面積，是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2．20米以上（含2．20米）的永久性建筑。
所稱套內(nèi)建筑面積，是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。
第六條 付款方式及期限
買受人采取下列第____種方式付款。
1．一次性付款。
2．分期付款。
3．貸款方式付款。買受人可以首期支付購房總價款的_____％，其余價款可以向______________銀行或住房公積金管理機構借款支付。
4．其他方式。
具體付款方式及期限的約定見附件五。
第七條 出賣人保證該商品房沒有產(chǎn)權糾紛，因出賣人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權登記或發(fā)生債權債務糾紛的，由出賣人承擔相應責任。
第八條 規(guī)劃變更的約定
出賣人應當按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設商品房，不得擅自變更。
出賣人確需變更建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定條件的，應當書面征得受影響的買受人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準。因規(guī)劃變更給買受人的權益造成損失的，出賣人應當給予相應的補償。
第九條 設計變更的約定
（一）經(jīng)規(guī)劃行政主管部門委托的設計審查單位批準，建筑工程施工圖設計文件的下列設計變更影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應當在設計審查單位批準變更之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。共11頁，當前第3頁1234567891011
1．該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；
2．供熱、采暖方式；
3．_______________________________________________________；
4．_______________________________________________________；
5．_______________________________________________________。
出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權退房。
（二）買受人應當在通知送達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人逾期未予以書面答復的，視同接受變更。
（三）買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起____日內(nèi)退還買受人已付房價款，并按照____________利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。
第十條 逾期付款責任
買受人未按照約定的時間付款的，按照下列第______種方式處理：
1．按照逾期時間，分別處理（（1）和（2）不作累加）
（1）逾期在_____日之內(nèi)，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之_____的違約金，并于實際支付應付款之日起_____日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。
（2）逾期超過_____日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知送達之日起_____日內(nèi)按照累計的逾期應付款的_____%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意后，合同繼續(xù)履行，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之_____（該比率應當不小于第（1）項中的比率）的違約金，并于實際支付應付款之日起_____日內(nèi)向出賣人支付違約金。
本條所稱逾期應付款是指依照第六條約定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。
2．___________________________________________________________。
第十一條 交付條件
（一）出賣人應當在___年____月____日前向買受人交付該商品房。
（二）該商品房交付時應當符合下列第1、2、____、____、____、____、____
項所列條件；該商品房為住宅的，出賣人還應當提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
1．該商品房已取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表；
2．有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書；
3．出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權屬證明；
4．滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎設施達到的條件；
5．該商品房為住宅的，出賣人提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》。（XX年1月1日起進行住宅工程竣工驗收的房屋適用）
6．_____________________________________________________；
7．_____________________________________________________。
第十二條 市政基礎設施和其他設施的承諾
出賣人承諾與該商品房正常使用直接相關的市政基礎設施和其他設施按照約定的日期達到下列條件：
1．市政基礎設施：
（1）上水、下水：____年____月____日 達到_________________________；共11頁，當前第4頁1234567891011
（2）電：____年____月____日 達到_________________________________；
（3）供暖 ：____年____月____日 達到______________________________；
（4）燃氣：____年____月____日 達到_______________________________；
（5）____________________________________________________________；
（6）____________________________________________________________。
如果在約定期限內(nèi)未達到條件，雙方同意按照下列方式處理：
（1）____________________________________________________________；
（2）____________________________________________________________。
2．其他設施
（1）公共綠地：____年____月___日 達到____________________________；
（2）公共道路：____年____月___日 達到____________________________；
（3）公共停車場 ：____年____月____日 達到________________________；
（4）幼兒園：____年____月____日 達到 ___________________________；
（5）學校：____年____月____日 達到 _____________________________；
（6）會所：____年____月____日 達到 ______________________________；
（7）購物中心：____年____月____日 達到 __________________________；
（8）體育設施：____年____月____日 達到 __________________________；
（9） ___________________________________________________________；
（10） __________________________________________________________。
如果在約定期限內(nèi)未達到條件，雙方同意按照下列方式處理：
（1）____________________________________________________________；
（2）____________________________________________________________。
第十三條 逾期交房責任
除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第______種方式處理：
1．按照逾期時間，分別處理（（1）和（2）不作累加）
（1）逾期在_____日之內(nèi)（該時限應當不小于第十條第（1）項中的時限），自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金（該違約金比率應當不小于第十條第（1）項中的比率），并于該商品房實際交付之日起_____日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。
（2）逾期超過_____日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_____日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之______（該比率應當不小于第（1）項中的比率）的違約金，并于該商品房實際交付之日起_____日內(nèi)向買受人支付違約金。
2．__________________________________________________________。
第十四條 面積差異處理共11頁，當前第5頁1234567891011
該商品房交付時，出賣人應當向買受人出示其委托的有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構出具的商品房面積實測技術報告書，并向買受人提供該商品房的面積實測數(shù)據(jù)（以下簡稱實測面積）。實測面積與第三條載明的預測面積發(fā)生誤差的，雙方同意按照第________種方式處理：
1．根據(jù)第五條按照套內(nèi)建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理：
（1）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結算房價款；
（2）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起30日內(nèi)退還買受人已付房價款，并按照____________利率付給利息。
買受人不退房的，實測套內(nèi)建筑面積大于預測套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權歸買受人所有。實測套內(nèi)建筑面積小于預測套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
實測套內(nèi)建筑面積－預測套內(nèi)建筑面積
套內(nèi)建筑面積誤差比=________________________________ x 100%
預測套內(nèi)建筑面積
2．根據(jù)第五條按照建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理：
（1）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)實測建筑面積結算房價款；
（2）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權退房。
買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起30日內(nèi)退還買受人已付房價款，并按照____________利率付給利息。
買受人不退房的，實測建筑面積大于預測建筑面積時，建筑面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權歸買受人所有。實測建筑面積小于合同約定建筑面積時，建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
實測建筑面積－預測建筑面積
建筑面積誤差比= _____________________________________ x 100%
預測建筑面積
3．雙方自行約定：
____________________________________________________________；
____________________________________________________________。
第十五條 交接手續(xù)
（一）該商品房達到第十一條約定的交付條件后，出賣人應當在交付日的7日前，書面通知買受人辦理交接手續(xù)的時間、地點以及應當攜帶的證件。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示第十一條約定的證明文件，并滿足第十一條約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十一條約定的其他條件的，買受人有權拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責任由出賣人承擔，并按照第十三條處理。
（二）驗收交接后，雙方應當簽署商品房交接單。由于買受人原因未能按期辦理交接手續(xù)的，雙方同意按照下列約定方式處理：共11頁，當前第6頁1234567891011
____________________________________________________________；
____________________________________________________________。
（三）雙方同意按照下列第_______種方式繳納稅費：
1．出賣人不得將買受人交納稅費作為交接該商品房的條件。
2．買受人同意委托出賣人代交下列第____、____、____、____、____、___種稅費，并在接收該商品房的同時將上述稅費交給出賣人。
（1）專項維修資金；
（2）契稅；
（3）第二十三條約定的物業(yè)服務費用；
（4）供暖費；
（5）________________________________________________________；
（6）________________________________________________________。
3．買受人自行向相關單位繳納下列第____、____、____、____、____、____種稅費，并在接收該商品房的同時向出賣人出示繳納稅費的憑據(jù)。
（1）專項維修資金；
（2）契稅；
（3）第二十三條約定的物業(yè)服務費用；
（4）供暖費；
（5）________________________________________________________；
（6）________________________________________________________。
第十六條 商品房質(zhì)量、裝飾、設備標準的約定
（一）出賣人承諾該商品房使用合格的建筑材料、構配件，該商品房質(zhì)量符合國家和本市頒布的工程質(zhì)量規(guī)范、標準和施工圖設計文件的要求。
（二）出賣人和買受人約定如下：
1．該商品房地基基礎和主體結構質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起______日內(nèi)退還全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔賠償責任。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔。
買受人要求繼續(xù)履行合同的，應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。
2．該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不符合國家標準的，自該商品房交付之日起_______日內(nèi)（該時限應當不低于60日），買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起______日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買受人造成損失的，由出賣人承擔賠償責任。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔。
買受人不退房的或該商品房交付使用已超過_____日的，應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。
_____________________________________________________。
3．交付該商品房時，該商品房已經(jīng)由建設、勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位驗收合格，出賣人應當與買受人共同查驗收房，發(fā)現(xiàn)有其他問題的，雙方同意按照第_____種方式處理：
（1）出賣人應當于_______日內(nèi)將已修復的該商品房交付。由此產(chǎn)生的逾期交房責任由出賣人承擔，并按照第十三條處理。
__________________________________________________________。
（2）由出賣人按照國家和本市有關工程質(zhì)量的規(guī)范和標準在商品房交付之日起_____日內(nèi)負責修復，并承擔修復費用，給買受人造成損失的，由出賣人承擔賠償責任。
（3）__________________________________________________________。共11頁，當前第7頁1234567891011
4．出賣人交付的商品房的裝飾、設備標準應當符合雙方約定的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下列第______種方式處理：
（1）出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。
（2）___________________________________________________________；
（3）___________________________________________________________。
具體裝飾和設備標準的約定見附件六。
（三）出賣人和買受人對工程質(zhì)量問題發(fā)生爭議的，任何一方均可以委托有資質(zhì)的建設工程質(zhì)量檢測機構檢測，雙方均有協(xié)助并配合對方檢測的義務。______________________________________________________。
第十七條 住宅保修責任
（一）該商品房為住宅的，出賣人自該商品房交付之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應的保修責任。
該商品房為非住宅的，雙方應當簽訂補充協(xié)議詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內(nèi)容。
（二）在該商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，雙方有退房約定的，按照約定處理；沒有退房約定的，出賣人應當履行保修義務，買受人應當配合保修。非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任。
第十八條 住宅節(jié)能措施
該商品房為住宅的，應當符合國家有關建筑節(jié)能的規(guī)定和北京市規(guī)劃委員會、北京市建設委員會的《居民建筑節(jié)能設計標準》（dbj01－602－XX）的要求。未達到標準的，出賣人應當按照《居民建筑節(jié)能設計標準》的要求補做節(jié)能措施，并承擔全部費用；因此給買受人造成損失的，出賣人應當承擔賠償責任。
第十九條 使用承諾
買受人使用該商品房期間，不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同、補充協(xié)議及其附件另有約定者外，買受人在使用該商品房期間有權與其他權利人共同使用與該商品房有關的共用部位和設施，并按照共用部位與共用房屋分攤面積承擔義務。
出賣人不得擅自改變與該商品房有關的共用部位和設施的使用性質(zhì)。
第二十條 產(chǎn)權登記
（一）初始登記
出賣人應當在______年______月______日前，取得該商品房所在樓棟的權屬證明。如因出賣人的責任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權屬證明的，雙方同意按照下列第______種方式處理：
1．買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起__日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的____％向買受人支付違約金。買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應當取得該商品房所在樓棟的權屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權屬證明之日止，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_____的違約金，并于出賣人實際取得權屬證明之日起_____日內(nèi)向買受人支付。
2．_____________________________________________________。
（二）轉移登記
1．商品房交付使用后，雙方同意按照下列第_____種方式處理：
（1）雙方共同向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記。
（2）買受人同意委托_____________向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記，委托費用__________ 元人民幣（大寫）。
2．如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起_______日內(nèi)取得房屋所有權證書的，雙方同意按照下列第______種方式處理：共11頁，當前第8頁1234567891011
（1）買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起____日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照___________利率付給利息。買受人不退房的，自買受人應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_____的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權證書之日起____日內(nèi)由出賣人支付。
（2）_________________________________________________________。
第二十一條 共有權益的約定
1．該商品房所在樓棟的屋面使用權歸全體產(chǎn)權人共有；
2．該商品房所在樓棟的外墻面使用權歸全體產(chǎn)權人共有；
3．______________________________________________________________；
4．______________________________________________________________。
第二十二條 附屬建筑物、構筑物的約定
雙方同意該商品房的地下停車庫等附屬建筑物、構筑物按照以下第
種方式處理。
1．出賣人出賣該商品房時，該商品房附屬的____、____、____、
隨同該商品房一并轉讓。
2．出賣人聲明該商品房附屬的____、____、____、____不隨同該商品房一并轉讓
第二十三條 前期物業(yè)服務
（一）出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)為：________________，資質(zhì)證號為：________________。
（二）前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務收費價格為__________/月·平方米（建筑面積）。價格構成包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)保潔費、公共秩序維護費、共用部位共用設施設備日常維護費、綠化養(yǎng)護費、綜合管理費、_________、_________、_________。
地上停車管理費__________，地下停車管理費__________。
（三）物業(yè)管理企業(yè)按照第________種方式收取物業(yè)服務費。
1．按照年收取，買受人應當在每年的____月____日前繳費。
2．按照半年收取，買受人應當分別在每年的____月____日前和____月____日前繳費。
3．按照季收取，買受人應當分別在每年的____月____日前、____月____日前、____月____日前和____月____日前繳費。
（四）物業(yè)服務的內(nèi)容和業(yè)主臨時公約的內(nèi)容見附件七。買受人已詳細閱讀附件七有關物業(yè)服務的全部內(nèi)容和業(yè)主臨時公約，同意由出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)提供前期物業(yè)服務，遵守業(yè)主臨時公約。
第二十四條 專項維修資金
買受人委托出賣人代交專項維修資金的，出賣人應當自受托之日起_____日內(nèi)，向買受人提交專項維修資金繳納憑證。
買受人自行繳納專項維修資金（公共維修基金）的，應當在商品房交付【時】【之日起_____日內(nèi)】，向物業(yè)管理企業(yè)出示專項維修資金繳納憑證。
第二十五條 不可抗力
因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當事人應當及時告知另一方當事人，并自不可抗力事件結束之日起____日內(nèi)向另一方當事人提供證明。
第二十六條 爭議解決方式
本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按照下列第______種方式解決：
1．提交____________仲裁委員會仲裁。共11頁，當前第9頁1234567891011
2．依法向人民法院起訴。
第二十七條 本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據(jù)具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內(nèi)容簽訂書面補充協(xié)議進行變更或補充，但補充協(xié)議中含有不合理地減輕或免除本合同中約定應當由出賣人承擔的責任或不合理地加重買受人責任、排除買受人主要權利內(nèi)容的，仍以本合同為準。對本合同的解除，應當采用書面形式。本合同附件及補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
第二十八條 本合同及附件共_______頁，一式______份，具有同等法律效力，其中出賣人______份，買受人______份，______份，______份。
第二十九條 自本合同生效之日起30日內(nèi)，由出賣人向__________申請辦理該商品房預售合同登記備案手續(xù)。出賣人自本合同生效之日起30日內(nèi)未申請預售登記的，買受人可以申請預售登記。預售的商品房已抵押的，預售登記應當由出賣人和買受人雙方共同申請。
出賣人（簽章）：_____________________買受人（簽章）：______________________
【法定代表人】：_____________________【法定代表人】：______________________
【委托人】（簽章）：_____________【負責人】：__________________________
【委托銷售機構】（簽章）：_______【委托人】（簽章）：______________
簽訂時間：_________年_______月_____日 簽訂時間：_________年_______月______日
簽訂地點：___________________________ 簽訂地點：____________________________
附件一 房屋平面圖及在整個樓棟中的位置圖（應標明方位）
附件二 共用部位與共用房屋分攤建筑面積構成說明
1．被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積。
2．參與分攤公用建筑面積的商品房名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數(shù)。
3．不分攤的共用部位。
附件三 該商品房取得抵押權人同意銷售的證明及抵押當事人的相關約定
附件四 計價方式與房價款的其他約定
附件五 付款方式及期限的約定
附件六 裝飾和設備標準的約定
1．采暖系統(tǒng)：
（1）集中采暖：【散熱器】【地板采暖】【 】___________________________；
（2）分戶采暖：【燃氣爐】【電采暖】【 】_____________________________；
（3）采暖設備品牌：_______________________________________________。
2．保溫材料：
（1）外墻保溫：【擠壓聚苯板】【發(fā)泡聚苯板】【發(fā)泡聚安酯】【 】________。
（2）內(nèi)墻保溫：【石膏聚苯板】【 】__________________________________。
3．外墻：【瓷磚】【涂料】【玻璃幕墻】【 】____________________________。
4．內(nèi)墻：【涂料】【壁紙】【 】_______________________________________。
5．頂棚：【石膏板吊頂】【涂料】【 】_________________________________。
6．室內(nèi)地面：【大理石】【花崗巖】【水泥抹面】【實木地板】【 】________。
7．門窗：共11頁，當前第10頁1234567891011
（1）外窗結構尺寸為：_____________________________________________；
（2）開啟方式為：_________________________________________________；
（3）門窗型材：【雙玻中空斷橋鋁合金窗】【塑鋼雙玻璃】【 】___________。
8．廚房：
（1）地面：【水泥抹面】【瓷磚】【 】_________________________________；
（2）墻面：【耐水膩子】【瓷磚】【 】_________________________________；
（3）頂棚：【水泥抹面】【石膏吊頂】【 】_____________________________；
（4）廚具：______________________________________________________。
9．衛(wèi)生間：
（1）地面：【水泥抹面】【瓷磚】【 】_________________________________；
（2）墻面：【耐水膩子】【涂料】【瓷磚】【 】__________________________；
（3）頂棚：【水泥抹面】【石膏吊頂】【 】_____________________________；
10．陽臺：【塑鋼封閉】【鋁合金封閉】【斷橋鋁合金封閉】【不封閉】【 】______________。
11．電梯：
（1）電梯品牌名稱：_______________________________________________；
（2）電梯速度：_____米/秒；
（3）電梯載重量：__________________________千克；
（4）_____________________________________________________________。
12．其他_____________________________________________________________
附件七 物業(yè)服務
（本附件內(nèi)容與出賣人和物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同一致）
一、物業(yè)服務內(nèi)容
二、物業(yè)服務質(zhì)量
三、物業(yè)收費項目及價格
四、業(yè)主臨時公約
五、其他約定
北京市建設委員會
【關鍵詞】商品房；預售合同；備案；重要性；法律分析
作為不動產(chǎn)物權變動的必經(jīng)程序，法律上的備案登記是不動產(chǎn)物權歸屬與變動的生效要件，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等規(guī)定，預售人應當持商品房預售合同向縣級以上主管部門辦理登記備案手續(xù)，如果開發(fā)企業(yè)沒有辦理預售備案登記的，應當停止預售，補辦手續(xù)，沒收違法所得。對于商品房預售合同進行管理是預售合同登記備案的主要目的，應當對開發(fā)商的預售行為進行審查與規(guī)制，商品房預售合同備案屬于房地產(chǎn)管理部門與土地管理部門對于合同采取的一種行政管理措施，作為不動產(chǎn)登記的一種，其性質(zhì)屬于預告登記，是為了保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權變更而設置的請求權，這種制度的設計是為了規(guī)制開發(fā)商的行為，因為預購人在取得房屋所有權之前有可能將商品房出售給第三方，對于預售方的任意處分行為需要加以控制。
一、商品房預售合同備案的意義
在商品房的預購方與開發(fā)企業(yè)之間簽訂了《預售合同》以后，應當在規(guī)定的時間內(nèi)向登記機構辦理預售合同登記備案，預售合同備案的意義在于：首先，房產(chǎn)登記機構可以對售房單位的預售行為進行審核，對其合法性進行審查，審查的對象并不包括一切，而只審核一定范圍的內(nèi)容，包括預售房的限制情況、預售許可內(nèi)容等，能夠有效的保護預購人的權利即可；其次，預購人與開發(fā)企業(yè)之間產(chǎn)生糾紛時，如在合同真實性上產(chǎn)生爭議等問題，應當審核登記機構存檔的合同文本，以該合同為準，有效的起到登記備案鑒證的作用；再次，開發(fā)企業(yè)因與第三人之間的債權債務關系不得影響預購人對于房產(chǎn)的期權，發(fā)生查封、拍賣等事由可以有效的保護預購人的權利；最后，辦理個人住房貸款事項的需要預購人提供合同登記證明，辦理公證、抵押登記等事項都不能受理。
實行商品房預購合同備案制度實質(zhì)上是為了制約開發(fā)商，可以促使開發(fā)商在加快建房的同時，按照規(guī)章制度進行產(chǎn)權證明辦理，使得購房者更加放心，其權利也更加有保障。特別是近年來一房二賣的情形特別多，這種隱患亟待消除。開發(fā)商推遲《預售合同》的備案手續(xù)，可以將房子再次預售或者直接建成銷售，一房多賣損害的是多方市場主體的權利，因此在辦理完預售合同備案后，買賣交易的合法性與唯一性才能得到保障。對于合同的生效時間可以有當事人雙方自由約定，但是合同如果以備案之日為生效時間，如果沒有進行備案手續(xù)，開發(fā)商就可以以此為由確認合同無效。出賣人以及預購人都可以申請備案手續(xù)辦理，并且委托出賣人單方辦理，開發(fā)商負責辦理這一程序，而預購人需要提供相關的材料，一般來說備案的期限由法律規(guī)定，消費者應當及時向相關部門進行查詢。
二、商品房預售合同備案制度的發(fā)展趨勢
預售合同的當事人之間存在的是債權債務關系，在較長的履行期限內(nèi)，可能會出現(xiàn)預售方將房屋產(chǎn)權轉移給第三方的情況，并且辦理的了登記手續(xù)，起到公示效應，第三人優(yōu)先獲得房產(chǎn)所有權。在房產(chǎn)預購中出現(xiàn)糾紛的，特別是一房二賣的情況，預購人需要舉證說明預售方與第三方之間存在惡意串通，才可以申請撤銷預售方與第三方之間的買賣合同，但是實際情況中預購方想要舉證是非常困難的，而且第三方一般都為善意第三人，因此撤銷合同是很少見的情形。預購人雖然可以請求預售方賠償自己的損失，但是其不能獲得房屋產(chǎn)權。為了減少這類糾紛，維護不動產(chǎn)交易的安全，必須對現(xiàn)有的預售合同制度加以改善，通過登記備案制度賦予預售合同一定的特殊效力。
作為不動產(chǎn)請求權的保全措施，對于預售合同進行備案預告登記，是一種對于不動產(chǎn)請求權的確認，作為與房產(chǎn)產(chǎn)權變更登記相對的一項制度，預告?zhèn)浒覆]有在我國民法中得到明確規(guī)定。這種典型的遠期交易行為，商品房預售包括了物權與債權兩種行為，簽訂商品房預售合同屬于債權行為，而進行備案則是物權行為，預售合同所確認的請求權是一種債權，不屬于絕對權，沒有普遍的對抗效力，無法對抗善意第三方，這種債的相對性對于預購方的權益保護難以有效的保障。而商品房預告?zhèn)浒竸t具有物權上的公示效力，這并不屬于物權登記，而是對請求權的公示，使得特定的債權可以對抗第三方，甚至高于其所要設定的物權。物權與債權之間的獨立性已經(jīng)隨著時代的發(fā)展而越來越相對化，備案的作用是使得侵害請求權或者妨礙請求權的行為歸于無效，經(jīng)過備案的債權行為具有排斥隨后發(fā)生的與該請求權有矛盾的任何處分行為，具有絕對性的排他效力。有效的限制不動產(chǎn)物權人隨意處分權利，確保將來只會發(fā)生與該請求權所期待相符的法律結果，必然保全預售人物權的請求權。
三、商品房預售合同的重要性
作為一種特殊的不動產(chǎn)登記，商品房預售合同備案是為了保全將來可能發(fā)生的不動產(chǎn)物權變動，而對請求權進行的備案登記。對于預售的項目進行審查，只有符合相關法律規(guī)定的預售條件，備案部門應當在備案之前對開發(fā)商出售房屋的相關材料進行全面審查，有效的審查開發(fā)商及其預售項目的合法性。商品房預售合同備案制度可以使得預購方的請求權得以對抗第三方，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將已經(jīng)預售的房產(chǎn)進行出售與抵押，如果開發(fā)商將經(jīng)過預售登記的房屋出售或者抵押給第三方，第三方即使是善意的并經(jīng)過登記也無法取得所有權，經(jīng)過抵押的也不能對抗預售合同備案的預購人。這就可以有效的防止一房二賣的情況出現(xiàn)。沒有辦理預售合同備案等級低，房屋產(chǎn)權權屬變更手續(xù)就無法辦理，作為前置程序，預售合同備案在很大程度上決定了交易的安全性。
在商品房預售實務中，開發(fā)商向社會公開招募預售商品房認購時，往往會采用由認購人填寫認購書或簽訂認購協(xié)議等做法。認購書(又名購房預訂書、認購意向書、購房訂購單、購房臨時證明單)是商品房買賣雙方當事人在簽訂正式預售合同前所簽訂的一種法律文書，是對雙方買賣商品房有關事宜的初步法律確認和書面憑證。商品房預售認購書廣泛存在于商品房預售交易過程中，但由于我國法律、法規(guī)對認購書沒有進行具體的規(guī)定，其所涉及的權利和義務容易混淆，目前理論和實務界對其獨特的法律地位有不同的認識，對其法律適用存在著一定的爭議。
1、一種意見認為，認購書本身即為一買賣合同。雙方當事人磋商后在平等自愿的基礎上表達了自己的真實意思，簽訂了書面的認購書，從程序、形式、內(nèi)容上看，認購書都已符合合同的成立要件，日后之正式商品房預售合同只不過是對認購書的補充。
2、另有一種意見認為，認購書與正式的商品房預售合同不能混為一談。從認購書與正式合同的牽連性上判斷，認購書還不足以成為獨立合同，它僅僅是對簽訂正式合同相關事宜的約定;主合同(商品房預售合同)尚未成立，作為從合同的認購書根本就無效。
3、還有一種意見則認為，認購書與商品房預售合同的關系是預約合同與本合同的關系。預約合同，或稱預備性契約，是談判當事人一方或雙方為將來訂立確定性本合同而達成的書面允諾或協(xié)議。合同約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結果的直接確認。具體到認購書中，它只是分配給當事人達成正式商品房預售合同的義務，對行為的內(nèi)涵有默示性的要求，即雙方在為簽訂正式合同而進行談判時，須盡最大努力，確保公平的談判，一方對另一方不得強加不合理條件，不得利用己方之優(yōu)勢地位迫使對方接受不公平內(nèi)容。認購書體現(xiàn)了預約合同最突出的特征：它約定的是當事人為將來訂立本合同而談判的義務。
筆者認為，對認購書的法律屬性應作具體分析，不能一概而論。認為認購書是購房意向書和買賣從合同的人實質(zhì)上意旨一樣，都是全然否定認購書的法律效力，其有悖于雙方當事人簽署認購書的目的。有的認購書沒有任何法律意義，有的其實是正規(guī)的本合同。尤其在當前商品房預售實務中，認購書已越來越常見?？紤]到商品房預售雙方當事人談判地位的懸殊差距，筆者認為，在簽訂商品房認購書時，應對所認購商品房的相關內(nèi)容加以約定，使其取得合同的約束力。在一般情形下，認購書不可能將預售合同的所有條款都包含進去，但至少應當包含下列條款：預購商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預售合同的時間。在這種情形下，應當認定認購書有效成立。如果當事人在簽訂正式預售合同的時候對一些非主要條款發(fā)生爭議，應當依據(jù)公平原則，參考商品房預售的實踐確定預售合同的內(nèi)容。如果僅僅因為一些非主要條款而否認認購書的合同效力，則不利于保護交易的安全和穩(wěn)定。但在實踐中，也有預購方與預售方簽訂的預售商品房認購書未將預售合同應當具備的必要條款包含進去，在這種情形下，只能將其認定為意向書，不具有法律上的約束力。
現(xiàn)實中，在未取得預售許可證的情形下，為了規(guī)避法律，預售方往往采取所謂“內(nèi)部認購書”的形式。這種認購書的目的在于規(guī)避強行性法律規(guī)范，屬違法行為。對于其效力，應當區(qū)分具體情況具體處理。如果事后預售方辦理了預售許可證，可以認定認購書有效;如果事后開發(fā)商仍未取得預售許可證，則應當認定認購書無效，開發(fā)商承擔賠償預購方損失的責任;在預售方與預購方約定了定金條款的情形下，定金應被認為約定的信賴利益損失額。當然，無論開發(fā)商事后是否辦理預售許可證，都應當承擔行政法上的責任，由行政執(zhí)法機關給予行政處罰。
二、登記備案對于商品房預售合同效力的影響
根據(jù)我國相關法律規(guī)定，商品房預售合同屬于應辦理登記備案的合同，但該登記備案是否為合同的生效要件，目前存在著爭議。如果預售合同以登記備案為生效要件，則預售合同自登記備案之日起成立;如果不以登記備案為合同的生效要件，則合同自簽訂之日起成立。對此的認識，涉及到預購方對開發(fā)商和預購商品房的權益保護問題。筆者認為，預售合同登記備案不應是預售合同的生效要件，預購方的權益在預售合同依法簽訂時即已成立。主要理由如下：
1、預購方因預售合同對開發(fā)商所享有的權益為債權，對預售商品房享有的權益為期待權。民法中的登記制度是為了體現(xiàn)不動產(chǎn)物權公示這一原則而設立的，從一開始就不是為債權的設立、變更、終止而設立的，債權只是相對人之間的關系，無須創(chuàng)設登記制度。因此，預購方取得的對開發(fā)商的債權和對預售商品房的期待權并不需要以登記為要件，商品房預售合同作為不動產(chǎn)買賣合同，只要符合一般買賣合同的生效要件即可生效，登記僅是物權變動的生效要件。
2、根據(jù)民法的一般原理以及我國合同法、相關司法解釋的規(guī)定，法律行為的效力是否以登記為準，應以法律規(guī)定為準;在法律沒有明確規(guī)定合同未經(jīng)登記合同無效的情形下，登記本身并不影響到合同的效力。我國相關法律要求商品房預售要進行登記，但也指出這僅僅是備案，同時也并未明確規(guī)定登記與否將影響到合同的效力。也就是說，從商品房預售合同登記備案的立法原意來看，其主要目的在于從行政管理的角度出發(fā)，規(guī)范整個商品房預售市場，而合同的效力則是另外一個問題。
3、不以登記備案為預售合同的生效要件有利于保護預購方的權益。我國現(xiàn)行法律將商品房預售合同登記備案規(guī)定為預售方即開發(fā)商的法定義務，若認為此登記備案為合同的生效要件，那么，開發(fā)商只要一天不履行該法定義務，預售合同便一天不能生效。其后果必然是開發(fā)商怠于履行登記備案義務，在出現(xiàn)對自己不利的情況時主張合同無效，損害預購方的權益。特別是遇房價上漲時，開發(fā)商很可能將商品房再次高價出售并對此高價預售予以登記備案，又以合同未登記備案為由向前一預購方主張合同無效。此種情況下，前一預購方就無法追究開發(fā)商的違約責任。因此，從現(xiàn)代社會立法之取向——保護弱小群體(在預售合同關系中即預購方)的角度出發(fā)，預售合同登記備案也不應是預售合同的生效要件。
商品房預售合同，是預售方和預購方達成的，由預售方以尚未建造或正在建造中的房屋作為標的物賣給預購方，預購方向預售方預付部分或全部房款，待商品房建成后，再由預售方按期將符合要求的商品房交付預購方的書面協(xié)議。商品房預售，簡單說就是把尚未建成的商品房預先出售的一種銷售方式。其作用主要是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)可以通過收取預購方的預付款，及時籌集到大量資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)中去，同時也可以使預購方取得商品房的期待權提前受益，有利于加速商品房的流轉，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。因此，近年來商品房的買賣大多采用預售的方式。但是由于預售商品房現(xiàn)房買賣不同，雙方議定條件時，標的物尚不存在或尚不完全存在，從預售合同成立到合同全部履行，有一個較長的周期，由于原材料價格和土地價格大幅度漲跌，國家法律政策變動，政府行政干預等多種原因，而使商品市場價格發(fā)生異常波動，或者使合同不能履行，這種波動或者不能履行，不可歸責于商品房預售合同當事人任何一方，如果仍然完全按照原合同條款履行，必須使合同的一方遭受重大損失而顯失公平。這時，就產(chǎn)生情更原則的適用問題。本文主要就商品房預售合同糾紛中是否應當適用、如何適用情更原則以及適用這一原則時應當注意的若干問題進行探討，意在拋磚引玉。
一、商品房預售合同糾紛中適用情更原則的必要性和可行性
無論從理論上還是實踐上來看，在商品房預售合同糾紛中適用情更原則，都是很有必要的。
（一）有利于貫徹和體現(xiàn)民法的公平、誠實信用原則。如前所述，情更原則的適用的實質(zhì)，是平衡當事人之間的利益關系，解決顯失公平問題。
（二）保護交易安全，促進商品房流轉。如果沒有情更原則的適用，就會使商品房交易雙方當事人處在不正常的市場風險之中。不利于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者積極地向房地產(chǎn)業(yè)投資，不利于購房者踴躍購房，影響房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。
（三）審判實踐的需要。對情更，我國法律尚無明確規(guī)定，面對商品房預售合同大量糾紛，人民法院缺乏處理的法律依據(jù)，然而作為法院對于此類案件不得以法律不完備為由而拒絕裁判。
在目前，能不能在解決商品房預售合同糾紛中適用這一原則，有沒有法律上的依據(jù)？回答應當是肯定的。因為：
第一，我國民法通則第四條規(guī)定公平、等價有償、誠實信用原則，它是適用情更原則的法理基礎，我國民事立法上對“不可抗力”的擴大解釋，不應理解為排除情更原則的適用，而應當作為處理情更問題的直接法律依據(jù)。
第二，對外貿(mào)易中承認情更。我國參加《聯(lián)合國國際貨物銷售合同》，其中第79條規(guī)定：當事人對不履行義務應負責任。除非其能證明此種不履行，是由于某種非他所能控制的障礙，而對于此種障礙，沒有理由預見其他訂立合同時能考慮或能避免，或能克服它或它的后果。
第三，有較明確的司法解釋。如最高人民法院審判委員會通過的《關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》（以下簡稱“四十七條解答”）第31條規(guī)定：“預售商品房的價格，除國家規(guī)定‘微利房’、‘解困房’等必須執(zhí)行國家定價的以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場行情約定的價格也應當予以保護。一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關的稅費為由要求變更合同約定價格的，可預以支持?！?993年5月6日最高人民法院印發(fā)《全國經(jīng)濟審判工作座談會紀要》中明確提出“由于不可歸責于當事人雙方的原因，作為合同基礎的客觀情況發(fā)生了當事人不能預見的根本性變化，以致按照原合同履行顯失公平的，可以根據(jù)當事人的申請，按情更原則變更或解除”。
第四，對修改原經(jīng)濟合同法第二十七條的理解。1993年修改后的經(jīng)濟合同法，刪去了原經(jīng)濟合同法第二十七條第二項“訂立合同所依據(jù)的國家計劃被修改或取消”，第四項中的“一方當事人雖無過失但無法防止的外因”等內(nèi)容，而這些規(guī)定一直被認為是適用情更原則的法律依據(jù)。有人認為修改后的《經(jīng)濟合同法》不再把情更作為免責的條件之一，事實并非如此。我國在以往的民事立法中，曾試圖把情更和不可抗力加以區(qū)別；但因為情更缺乏實踐，還不能對它作出明確的立法界定。所以在立法上對不可抗力采取的是擴大解釋，其中有“不可預見”；而“不可預見”是情更變更的最重要特征。世界上“大多數(shù)國家也并沒有直接規(guī)定情更為免除責任的條件，而是作為一種重要的法理被適用于司法實踐中”〔3〕。
二、商品房預售合同糾紛中適用情更的條件
在商品房預售合同履行過程中，往往發(fā)生各種復雜的情形和事由，使合同不能全部履行甚至全部不能履行，導致合同的變更或者解除。哪些情形和事由屬于情更，哪些不屬于，必須具體分析在商品房預售合同中適用情更的各種必備條件。
（一）必須有情事的變更
所謂“情事”，指訂約時作為合同基礎和環(huán)境的客觀情況，所謂“變更”是指上述客觀情況發(fā)生了異常變動。從商品房預售合同來看，發(fā)生情更主要有以下幾種情況和原因：1、因法律修改。如果商品房預售合同訂立時即與法律相抵觸的，屬于非法合同，例如商品房預售方?jīng)]有取得土地使用證、商品房預售許可證而簽訂的預售合同無效。如果該合同在訂立時并不違法，只有訂立后由于法律的變更致使合同不能依法實現(xiàn)的，可視為情更。如果當事人在訂立預售合同時可預見到法律將要變更，則無權請求情更。因為，在這種條件下，當事人理應采取其它合法措施，防止情更的發(fā)生〔4〕。2、國家政策性調(diào)整。例如國務院文件及其部委有關房地產(chǎn)的臨時性規(guī)定對價格幅度的調(diào)整，以及階段性的計劃方向調(diào)整等?！八氖邨l解答”第31條規(guī)定：“一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關的稅費為由要求變更合同約定價格的，可予以支持。”“支持”的法理依據(jù)就是情更原則。3、地方政府的行政干預。例如甲開發(fā)公司在市西部開發(fā)區(qū)內(nèi)建造商品房小區(qū)，并與預購方乙簽訂了商品房預售合同；但合同履行過程中，政府決定將開發(fā)區(qū)移至市區(qū)東部，預售方甲正在興建的商品房所在地行政劃歸郊區(qū)，原定的小區(qū)內(nèi)配套建設項目也相繼下馬，預購方乙提出降低售價或要求解除合同的，即可考慮情更原則的適用。行政干預必須依法進行，否則干預無效，不能適用情更的原則。4、異常的市場風險。什么樣的市場風險才作為情更的內(nèi)容，以及如何區(qū)分界定的問題，本文將在后面詳細討論。
（二）情更的發(fā)生不可歸責于合同當事人
情更的發(fā)生，于當事人在法律上具有不可譴責性，這種不可譴責性來自不可預見性，所謂不可預見性，是指當事人對情事的變更，在合同訂立時無法預見，且按照一般正常人的認識能力，法律上不要求他預見。因而即使不完全履行或完全不能履行合同，也可能免除其部分或全部合同責任。如果當事人主觀上故意促使所謂情更，或由于當事人的過失（如經(jīng)驗不足，市場信息不靈等）請求情更的，或者當事人已經(jīng)預見到，應當預見到某些情況可能發(fā)生而影響合同的履行，但抱著僥幸的心理甘冒風險的，或者雖然合同訂立后發(fā)生了一些情況的變化，但經(jīng)當事人努力可以克服而未能克服的，或者合同不能履行可歸責于第三人的，都不能簡單地按情更對待。而應分別按合同的其他有關規(guī)定來處理。
（三）情更必須發(fā)生在合同有效期間
只有在商品房預售合同訂立之后至履行完畢之前，才有可能發(fā)生情更。如果在合同訂立之前，就已發(fā)生情更的，則該合同是在變更后的基礎上成立的，與情更問題無涉；如果情更發(fā)生在合同消滅之后，因與合同履行無關，也不會發(fā)生情更原則適用問題。
（四）情更與合同不能履行應當有直接的因果關系
只有當情更成為履行合同不可克服的障礙，直接導致合同不能履行時，當事人才可以請求變更或者解除合同。但是必須防止當事人濫用這種請求權，尋找借口單方毀約。如果合同有效期間發(fā)生的情更并不必須導致合同不能履行，那么雙方仍然應當按照合同規(guī)定的條款嚴格履行。例如預售方甲房地產(chǎn)公司與預購方乙學校訂立了商品房預售合同，合同標的物在A市。合同有效期內(nèi)，甲房地產(chǎn)公司另在B市興建的一棟商品樓被水沖毀，甲房地產(chǎn)公司即以此作為情更的事由，要求解除與乙學校的預售合同。由于發(fā)生在B市的水災與本合同的履行沒有直接的因果關系，所以，不應適用情更原則。
（五）情更的發(fā)生使原合同的繼續(xù)履行顯失公平
這是適用情更原則的實質(zhì)性要件。情更原則的宗旨在于實現(xiàn)社會公平。是否顯失公平一般由司法機關進行評判，在商品房預售合同糾紛中，由法官或仲裁員來評判。但是這種評判應當依照一般人的看法，它所體現(xiàn)的道德標準和法律標準應有客觀的尺度，簡言之，即有可操作性。從實踐看，如果發(fā)生下列情形使商品房預售合同的履行明顯的不公平，受不利益的一方可以主張情更：1、因情更使預售方和預購方之間的利益關系發(fā)生嚴重失衡，一方由于另一方的受損而獲取明顯的利益；2、主張情更一方是為了避免不當損害，同時不使對方蒙受不當損害，對方失去的，原則上只能是超出預見部分的利益；3、繼續(xù)履行合同時對合同雙方均無利益。另外，根據(jù)合同自由原則，商品房預售合同雙方可以在合同中約定情更的免責條款。反之，合同雙方也可以約定在合同有效期內(nèi)，即使產(chǎn)生了某些意外事件，也不能免除預售方違約責任。對此，不適用情更原則，其特別約定應視為當事人放棄了情更請求權。但是以上兩種條款的約定只有在不違反法律的情況下才有效。否則基于欺詐、脅迫或者違反公共利益訂立的有關條款無效，當事人仍可主張情更。
三、適用情更原則值得注意的若干問題
由于商品房預售合同發(fā)生情更的原因非常復雜，適用情更原則時主觀性很強，所以難以認定和掌握。筆者擬就如何準確區(qū)分情更與非情更的幾種情況的關系，提出幾個值得注意的問題。
（一）情更與商品房預售市場商業(yè)風險的關系
情更的一個重要構成條件，是當事人在訂立合同時對情更的發(fā)生不能預見。商品房預售市場的商業(yè)風險，是指商品房預售合同當事人因經(jīng)營失利應當承擔的正常利益損失。在商品房預售合同履行中，引起商業(yè)風險的原因與引起情更的原因有時是相同的。如何區(qū)別情更與商業(yè)風險，一直是爭議較多的問題，能否正確區(qū)分二者的關系，直接關系到合同不能履行時當事人是否承擔違約責任，承擔何種違約責任。情更與商業(yè)風險的主要區(qū)別有三點：
1、二者對造成合同不能履行的客觀情況的異常變動的預見性上不同。情更適用于當事人對引起客觀情況異常變動的原因不能預見，而商業(yè)風險發(fā)生則是當事人可以預見、應當預見的。風險與利潤同在，風險大利潤高，這是房地產(chǎn)市場的普遍規(guī)律之一。商品房經(jīng)營者中，有些人正是預見到了商業(yè)風險，而甘冒風險，進行投機交易，希望以風險為代價獲取較高的利益。然而商品房市場有賠有賺，因此，這種風險應視為商品房預售合同中應有內(nèi)容，無需以合同條款來約定。如果風險超出了正常的范圍，以至于按照一般從事商品房經(jīng)營者的預見能力來判斷，屬于無法預見時，則市場風險的性質(zhì)就轉為情更了。
2、情更與商業(yè)風險在法律上對公平的評價不同。情更往往導致當事人利益顯失公平，因此，法律上應予再調(diào)整；而商業(yè)風險雖然也可能導致當事人雙方利益不公，但根據(jù)合同自由原則在法律上是允許的。在商業(yè)習慣上是可以接受的。
3、客觀情況是否發(fā)生根本性變化，這也是界定情更與商業(yè)風險的關鍵。如果客觀情況未發(fā)生根本變化，則屬商業(yè)風險范疇，它是一種量變；如果客觀情況發(fā)生根本性變化，使商業(yè)風險足以導致合同目的不能實現(xiàn)，履行困難，則屬商業(yè)上的意外風險，屬于情更，它是一種質(zhì)變。
商業(yè)風險是不是都不能適用情更原則呢？一種觀點認為，應當依法保護合同，堅持契約必須嚴守原則，當事人一律不得以商業(yè)風險為由主張情更。另一種觀點認為，只要商業(yè)風險發(fā)生，使得合同當事人雙方利益不公，就應適用情更原則。筆者認為，應對商業(yè)風險進行具體分析，正常的商業(yè)風險（或叫一般風險）不適用情更原則，應適用風險自負原則；意外商業(yè)風險（或叫異常風險）可適用情更原則。區(qū)分兩種風險的標準，就是上文提到的情更與商業(yè)風險的三個區(qū)別，為便于掌握這些區(qū)別，可在商品房預售的法規(guī)中，或者商品房預售的司法解釋中，針對房地產(chǎn)市場情況，制定出適用情更幾種主要市場因素的量的界限，確定一個相對的風險值。但這是個難題，深值探討，也不宜過于具體。法院“應就各個具體事件，公平裁量之，未便一概而論，以阻礙此項原則之適應性”〔5〕。最高人民法院“四十七條解答”第31條明確解釋：“一方以建筑材料或商品房市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持”。最高人民法院印發(fā)的《全國民事審判工作座談會紀要》中，在關于房屋買賣價格問題上也提出：“一方因市場價格變動而不履行或要求解除房屋買賣合同的，不予支持”。這些司法解釋精神與情更原則是一致的，充分考慮了商品房預售市場的特點。商品房預售，可以說具有期貨性質(zhì)，或者說是一種遠期合同，是可以反復交易（轉讓）的合同。從市場情況看，有相當一部分商品房預售合同當事人是買預期，買價格預測，交易具有投機性，不是為獲取商品房所有權并實際占有使用，而是為了賺取商品房不同時期的價格差，獲取風險效益，許多房地產(chǎn)經(jīng)營者也確實因此而大大獲益。所以當商業(yè)風險真正降臨到商品房經(jīng)營者身上時，法律上當然要讓其風險自負，“利之所生，損之所歸”，這是公平合理的。
但是，對于商品房價格的異常變動，暴漲暴跌，或遇通貨膨脹，合同履行的客觀情況發(fā)生質(zhì)變的情況下，如果符合情更，也應適用情更原則。這種情況說到底，往往是國家宏觀調(diào)控的指令性計劃政策造成的。例如國家規(guī)定的土地有償使用費、配套費、稅收費等費用增加，銀根緊縮等等因素，都可引起意外風險，對此風險，應視為超出商品房買賣雙方的預見范圍，如不按情更原則處理，則出現(xiàn)法律上不能容忍的不公平現(xiàn)象?！八氖邨l解答”中的所謂“一般不予支持”，保留了適用情更的余地，意在謹慎適用，從嚴掌握。
（二）商品房預售合同中情更與顯失公平民事行為的關系
情更與我國民法通則第59例規(guī)定的顯失公平民事行為，有許多相似之處，如在法律效果上都是賦予受不利益一方當事人以請求變更或消滅合同的可能性，目的都是為了解決明顯不公平的問題，但是，二者有明顯區(qū)別，從商品房預售合同來看，主要區(qū)別有四個方面：
1、造成顯失公平的原因不同。情更是由于不可歸責于當事人的事由，使訂立合同時的基礎和環(huán)境發(fā)生了根本變化，從而發(fā)生顯失平，雙方當事人對此均無過錯；而顯失公平民事行為中出現(xiàn)的顯失公平，多是預購方在缺乏經(jīng)驗，房地產(chǎn)市場信息不靈，或者在商品房預售標準合同簽訂時處于不利地位，接受了預售方的苛刻條件等情況下形成的，但是顯失公平的結果，當事人有一定過錯，屬于應當預見而未預見。
2、認定顯失公平的期間不同。情更是在商品房預售合同履行期間發(fā)生的。合同成立時，不存在顯失公平，顯失公平與否是情更后的評價；顯失公平民事行為的顯失公平與否，是按照商品房預售合同簽訂時商品房市場行情來確定的，而不是以后來的市場行情來確定的，這種顯失公平在訂立商品房預售合同之時就已經(jīng)存在。
3、請求權行使的時間要求不同。情更請求權，當事人可以在合同有效期內(nèi)提出，顯失公平民事行為對合同變更、撤銷的請求權，按照有關的司法解釋，只能在合同成立時起一年內(nèi)〔6〕。
4、合同解除的效力不同。按情更原則解除合同后，預售方、預購方不再履行各自的合同義務（如預售方不再交付商品房），未履行部分的義務，可以免除違約責任。但已經(jīng)履行部分如有不公平給付的。受不利益一方有權請求返還或賠償（例如預購方分期預交的預付款及其利息等）；顯失公平民事行為被撤銷后，所訂預售合同自始無效，雙方反還財產(chǎn)，賠償損失。如果有民法通則第61條第二款規(guī)定的情況，可以追繳財產(chǎn)。
注釋：
〔1〕如李為民、關今華《淺述情更原則在房地產(chǎn)審判實踐中的運用》《法律適用》1994年第8期。
〔2〕如《民法債權》王家福主編，法律出版社，1991年第一版第393頁。
〔3〕《比較合同法》周林彬主編，蘭州大學出版社1989年版第491頁。
〔4〕《英國商法》董安生等編譯，法律出版社1991年版。
地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
購買方(乙方)：____________________________________
姓 名：________性別：____ 出生：________年____月____日
國 籍：____________ 身份證號碼：____________
地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
第一條 甲方經(jīng)批準，取得位于____市用地面積____m2的土地使用權。
地塊編號：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇，系____定名____，由甲方預售。
第二條 乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第____幢____號(第__層)。建筑面積____m2，土地面積/m2(其中：基底分攤____m2、公用分攤____m2、其他____m2)。
第三條 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過____天：
1.人力不可抗拒的自然災害;
2.施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決;
3.其他非甲方所能控制的因素。
上述原因必須憑____市有關主管部門的證明文件為依據(jù)，方能延期交付使用。
第四條 甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為：____單價元/m2，總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元(小寫_____萬元)。
付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：
帳戶名稱：________________帳號：_______________
分期(一次)付款(見附表一)。
第五條 乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款，甲方有權追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同，將樓宇出售他人。
第六條 甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用，應按合同規(guī)定交付日第二天起計算付款利息，以補償乙方的損失。
第七條 甲方出售的樓宇須經(jīng)××市建筑質(zhì)量檢驗部門驗審合格，并負責保修半年，如質(zhì)量不合格時，乙方有權提出退房，退房后甲方應將已付款項及全部利息在30天內(nèi)退回乙方。
第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)轉讓合同書》，經(jīng)市府主管部門辦理轉讓登記手續(xù)，發(fā)給《房地產(chǎn)權證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權。
乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關聯(lián)的公共通道、設施、活動場所，同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德，維護公共設施和公共利益。
第九條 乙方所購樓宇只作____使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇結構和用途，如有損壞應自費修繕。
乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關土地管理規(guī)定繳納土地使用費。
第十條 預售的樓宇，乙方不許轉讓、抵押，否則，后果自負。
第十一條 后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。
第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發(fā)生糾紛，雙方應友好協(xié)商解決，不能解決時，按下列( )項解決：
1.由仲裁機關仲裁;
2.由人民法院裁判;
第十三條 本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機關、房地產(chǎn)權登記機關各一份。
甲 方：____________ 乙 方：____________
地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
購買方(乙方)：____________________________________
姓 名：________性別：____ 出生：________年____月____日
國 籍：____________ 身份證號碼：____________
地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
第一條 甲方經(jīng)批準，取得位于____市用地面積____m2的土地使用權。
地塊編號：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇，系____定名____，由甲方預售。
第二條 乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第____幢____號(第__層)。建筑面積____m2，土地面積/m2(其中：基底分攤____m2、公用分攤____m2、其他____m2)。
第三條 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過____天：
1.人力不可抗拒的自然災害;
2.施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決;
3.其他非甲方所能控制的因素。
上述原因必須憑____市有關主管部門的證明文件為依據(jù)，方能延期交付使用。
第四條 甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為：____單價元/m2，總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元(小寫_____萬元)。
付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：
帳戶名稱：________________帳號：_______________
分期(一次)付款(見附表一)。
第五條 乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款，甲方有權追索違約利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同，將樓宇出售他人。
第六條 甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用，應按合同規(guī)定交付日第二天起計算付款利息，以補償乙方的損失。
第七條 甲方出售的樓宇須經(jīng)××市建筑質(zhì)量檢驗部門驗審合格，并負責保修半年，如質(zhì)量不合格時，乙方有權提出退房，退房后甲方應將已付款項及全部利息在30天內(nèi)退回乙方。
第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)轉讓合同書》，經(jīng)市府主管部門辦理轉讓登記手續(xù)，發(fā)給《房地產(chǎn)權證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權。
乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關聯(lián)的公共通道、設施、活動場所，同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德，維護公共設施和公共利益。
第九條 乙方所購樓宇只作____使用，在使用期間不得擅自改變該樓宇結構和用途，如有損壞應自費修繕。
乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關土地管理規(guī)定繳納土地使用費。
第十條 預售的樓宇，乙方不許轉讓、抵押，否則，后果自負。
第十一條 后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。
第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效，如發(fā)生糾紛，雙方應友好協(xié)商解決，不能解決時，按下列( )項解決：
1.由仲裁機關仲裁;
2.由人民法院裁判;
第十三條 本合同正本一式四份，甲乙雙方、公證機關、房地產(chǎn)權登記機關各一份。
甲 方：____________ 乙 方：____________
