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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)泡沫;房價(jià)收入比;供給需求;上海
中圖分類號(hào):F29文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)12-0137-02
一、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及特點(diǎn)
上海作為國際性的大都市,已成為亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)、金融、商業(yè)航運(yùn)的中心城市之一。外商外地資金的進(jìn)入尤其是政府實(shí)施的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的一系列扶持政策,激活了房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)。1996年降稅費(fèi),1998年放開存量房市場(chǎng),1999年內(nèi)銷商品房種類歸并,2000年停止住房實(shí)物分配,2001年內(nèi)外銷商品房并軌,經(jīng)營性土地實(shí)行招標(biāo)等,促使住房消費(fèi)成為熱點(diǎn)。目前市場(chǎng)潛藏著一定的泡沫隱患,表現(xiàn)為:房價(jià)高位運(yùn)行、開發(fā)過熱;金融信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過度支持、供需不平衡引致大量空置面積和高危險(xiǎn)空置率等現(xiàn)實(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出一定程度的泡沫跡象。
二、影響中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要因素及分析
(一)國民經(jīng)濟(jì)增長因素
國民經(jīng)濟(jì)的增長支撐著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)是中國支柱產(chǎn)業(yè)之一,房地產(chǎn)市場(chǎng)是市場(chǎng)體系的重要組成部分。一個(gè)國家隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整,要求對(duì)土地資源進(jìn)行配置和再配置,必然要求形成發(fā)達(dá)的、規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)。世界各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展表明,當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長時(shí),房地產(chǎn)就發(fā)展和繁榮,房地產(chǎn)投資量和交易量隨之增加,市場(chǎng)活躍;反之,當(dāng)經(jīng)濟(jì)下降或低速增長時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求大大減少,市場(chǎng)萎縮。近幾年來,伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速增長,人民收入水平提高,對(duì)房地產(chǎn)的需求提高,加速了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
(二)市場(chǎng)體制及產(chǎn)業(yè)政策因素
1.市場(chǎng)體制對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)的影響。房地市場(chǎng)是中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。自從改革開放以來,中國逐步建立了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立,為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了發(fā)展契機(jī)。其主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面:第一,有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)資源的配置。第二,引入競爭機(jī)制,加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)外來企業(yè)的沖擊。
2.產(chǎn)業(yè)政策對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。中國房地產(chǎn)業(yè)已逐步成為國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。然而,中國房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)是宏觀上的,并非房地產(chǎn)業(yè)在中國各個(gè)地區(qū)都是支柱產(chǎn)業(yè)。各地區(qū)根據(jù)本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)制定相應(yīng)的政策,以避免出現(xiàn)超越階段或?qū)嶋H發(fā)展的能力,盲目發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)必然造成供給過剩,房屋空置,既不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,也不利于地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而分別對(duì)待有利于資源配置的優(yōu)化,也有利于房地產(chǎn)本身的持續(xù)發(fā)展。
(三)土地供給因素
土地作為不可再生資源一直是房地產(chǎn)業(yè)的核心,土地供應(yīng)政策的變化將直接波及到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機(jī)性,直接影響到房地產(chǎn)價(jià)格。而目前中國土地市場(chǎng)的不規(guī)范,炒地、圈地?zé)岬?a href="http://www.hapx.net/haowen/31472.html" target="_blank">現(xiàn)象更是造成房價(jià)上漲的主要原因之一。
(四)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)因素
1.房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。目前中國房地產(chǎn)開發(fā)商普遍存在自有資金不足,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆,利潤高,有限的資金積累又被盲目的用于擴(kuò)大再生產(chǎn)。同時(shí)融資渠道單一, 銀行貸款在房地產(chǎn)業(yè)營運(yùn)資金中所占比率很大,按照國際上一般標(biāo)準(zhǔn),銀行貸款不能超過房地產(chǎn)投資的40%,而中國房地產(chǎn)業(yè)銀行貸款卻常達(dá)70%。由于許多企業(yè)經(jīng)營不善無力還貸,給銀行造成呆、壞賬,反過來又會(huì)影響到房地產(chǎn)業(yè)的通過銀行融資的渠道。這很大程度上制約了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)應(yīng)融資形式多樣化,融資渠道多元化,這樣可以更多的降低金融風(fēng)險(xiǎn)。
2.消費(fèi)者抵押貸款對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。消費(fèi)者抵押貸款直接影響到中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。由于中國居民收入水平不高,對(duì)住房消費(fèi)能力有限,并且購房需投入大筆資金,這就需要銀行提供抵押貸款來滿足消費(fèi)者需求。從而拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。然而,消費(fèi)者抵押貸款也逐漸加重銀行風(fēng)險(xiǎn)。首先是違約風(fēng)險(xiǎn),盡管個(gè)人住房貸款的不良率非常低,但因支付能力而違約的情況越來越多。其次是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。目前銀行存款主要是三年期以下的定期存款和活期存款,而個(gè)人住房貸款的期限一般在五至十五年。資產(chǎn)負(fù)債的期限不匹配,使商業(yè)銀行承擔(dān)著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。這就需要保險(xiǎn)業(yè)的介入,以化解風(fēng)險(xiǎn)。
(五)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總供給與總需求以及供需結(jié)構(gòu)因素
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的總供給與總需求房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。進(jìn)入新世紀(jì)以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了供求兩旺、消費(fèi)與投資共進(jìn)的繁榮局面。然而我們不能就此忽視房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中所存在的問題。目前對(duì)商品房的需求主要存在以下四種,即正常需求、被動(dòng)需求、投機(jī)需求和投資需求。其中正常需求是老百姓出于居住目的產(chǎn)生的,這部分需求總量很大,屬于潛在需求,但在目前房價(jià)偏高以及住房體制的雙重壓制下,這部分需求并不迫切。被動(dòng)需求是指由于拆遷行為引起的需求,由于舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),這部分需求占了相當(dāng)大的比例。投機(jī)需求指靠短期炒作而試圖牟取暴利的需求,這部分需求的摻入是當(dāng)前房價(jià)高漲的一個(gè)重要原因,阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
2.房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。就近幾年各類商品房的供求結(jié)構(gòu)而言,目前住宅類房地產(chǎn)的供給量和需求量約占商品房總量的70 %以上,商業(yè)、工業(yè)和其他類房地產(chǎn)所占比重不到30 % ,該比例結(jié)構(gòu)基本合理。而商品住房的比例結(jié)構(gòu)卻存在不協(xié)調(diào)的因素。以上兩方面都需要國家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。
(六)房地產(chǎn)稅收因素
房地產(chǎn)稅收同樣對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有很大的影響。房地產(chǎn)稅收不僅是國家用以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要杠桿,而且是保證市場(chǎng)公平競爭、市場(chǎng)各主體合理收益的分配及整個(gè)市場(chǎng)有序運(yùn)行的重要條件。由于中國土地有償使用制度改革起步較晚和整個(gè)稅收體制改革滯后,中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不適應(yīng),出現(xiàn)了國有城市土地出讓稅費(fèi)復(fù)雜、稅賦不均、管理不嚴(yán)等問題,不僅沒有發(fā)揮稅收的功能,而且導(dǎo)致國有土地資源的不合理配制。
綜合上面的六個(gè)因素,造成中國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的原因歸根結(jié)底是中國沒有一套完善的房地產(chǎn)管理措施及相應(yīng)政策。
三、對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理與政策建議
1.通過土地結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整來促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。為充分發(fā)揮土地供給結(jié)構(gòu)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的績效,國土部門在確定土地供給的結(jié)構(gòu)時(shí),一定要明晰經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點(diǎn),洞察國家財(cái)政金融政策、產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域政策的運(yùn)作態(tài)勢(shì),因勢(shì)利導(dǎo)地設(shè)計(jì)土地供給結(jié)構(gòu)。要通過土地供給結(jié)構(gòu)的變化,積極地與其他宏觀經(jīng)濟(jì)杠桿互動(dòng),來影響宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)。應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格控制,嚴(yán)禁單位和個(gè)人亂占濫用土地,以保證城市土地得到合理和優(yōu)化的配置。城市土地在供應(yīng)上要把握好供地的時(shí)間階段和區(qū)位安排。供地的時(shí)間階段和區(qū)位安排,要根據(jù)用地性質(zhì)、城市功能、市場(chǎng)需要、資金來源、建設(shè)時(shí)間、配套條件等來進(jìn)行抉擇,運(yùn)用土地供求和價(jià)值規(guī)律打好“時(shí)間差”和“空間差”,進(jìn)而使城市土地經(jīng)營和房地產(chǎn)運(yùn)作的成本降到最低,效率最大。
2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融多元化以增加房地產(chǎn)的有效供給與有效需求。首先,應(yīng)在深化改革上加大力度。要著力消除居民住房消費(fèi)的體制性和政策的影響,其中包括繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房的出售及再流動(dòng)、完善住房補(bǔ)貼制度,增大經(jīng)濟(jì)適用房的供給等創(chuàng)新舉措,以使更多的居民買得起房。同時(shí),須抓住房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的主線,調(diào)整房地產(chǎn)的樓盤產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、空間布局結(jié)構(gòu),以重塑樓盤產(chǎn)品的差異化特質(zhì)。在此基礎(chǔ)上,還要大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融的路徑創(chuàng)新和制度創(chuàng)新。從增加房地產(chǎn)有效需求角度出發(fā),政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)住房金融發(fā)展的支持和調(diào)控力度。政府應(yīng)該允許、鼓勵(lì)、支持以商業(yè)銀行為主體,包括人壽保險(xiǎn)公司在內(nèi)的各種中外金融機(jī)構(gòu)參與商業(yè)住房抵押貸款的金融業(yè)務(wù),并通過有關(guān)政策對(duì)中低收入家庭實(shí)施一系列補(bǔ)助計(jì)劃,讓中低收入家庭、尤其是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的居民,通過抵押貸款等形式進(jìn)入商品房市場(chǎng),從而在滿足城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)的同時(shí),進(jìn)一步促進(jìn)住房金融的發(fā)展。
3.以經(jīng)濟(jì)適用房為核心增加有效供給。當(dāng)前,中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)矛盾已經(jīng)逐漸凸現(xiàn),不斷上漲的房價(jià)已經(jīng)超越了居民的購買能力。則更需要以經(jīng)濟(jì)適用房為核心增加有效供給,逐步提升經(jīng)濟(jì)適用房的品質(zhì)。一是要靠政府的宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)督,確保經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格合理、質(zhì)量優(yōu)等;二是要靠房地產(chǎn)開發(fā)商的精心規(guī)劃和設(shè)計(jì),蓋“百年建筑”,給老百姓創(chuàng)造良好的居住和生活空間,給子孫后代留下一份生態(tài)化和人性化的寶貴“遺產(chǎn)”,給城市增加一道亮麗的風(fēng)景線;三是要通過提高建筑產(chǎn)品的科技含量,降低資源消耗和成本費(fèi)用,提升樓盤產(chǎn)品的性價(jià)比,由此獲得滿意的市場(chǎng)份額和合理的開發(fā)利潤。
4.實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)廉租房工程。建立廉租房制度,解決城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難的問題,其人均廉租房面積原則上不能超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%。廉租房的保障方式以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主,以實(shí)物配租、租金核減兩種方法為輔。進(jìn)行實(shí)物配租的廉租房是以收購的現(xiàn)有舊住房為主,主要有五個(gè)來源:政府出資收購的住房、社會(huì)捐贈(zèng)的住房、騰空的公有住房、政府出資建設(shè)的廉租房和通過其他途徑籌集的住房。廉租房工程的實(shí)施,有助于在加大城鎮(zhèn)房改力度的同時(shí),關(guān)注城鎮(zhèn)弱勢(shì)群體的住房消費(fèi)需求,化解社會(huì)矛盾。因此,實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)廉租房工程,可以從穩(wěn)定性的層面給房地產(chǎn)市場(chǎng)的方興未艾注入新的機(jī)制,從而使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展保持穩(wěn)健性和有序性。
五、結(jié)論
以上的政策方案需要長期的靈活地實(shí)施下去,才能真正發(fā)揮它的功效,另外要想從根本上解決中國現(xiàn)有的房地產(chǎn)問題,還要從根本上入手建立健全中國的房地產(chǎn)金融體制,更好地讓市場(chǎng)這只看不見的手來調(diào)節(jié),分擔(dān)抵擋房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。
參考文獻(xiàn):
1.1空置率、房價(jià)收入比兩個(gè)指標(biāo)高居不下房屋的空置率及其房屋價(jià)格收入比值是測(cè)度房地產(chǎn)的泡沫程度的兩個(gè)重要指標(biāo)，通過對(duì)這兩個(gè)指標(biāo)測(cè)度可以很容易的看到房產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫現(xiàn)象存在的嚴(yán)重程度。其一，在我國商品房的空置率居高不下，據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京、上海、深圳已經(jīng)高達(dá)50％以上，根據(jù)空置率的正常取值應(yīng)該在5％以下，10％－20％及20％已為高危區(qū)甚至為高堆積現(xiàn)象。高空置率也使我國多地出現(xiàn)類似鄂爾多斯“鬼城”的現(xiàn)象。其二，房價(jià)收入比也同樣能看出房產(chǎn)泡沫程度，它是指房價(jià)與購房者一年的家庭年收入的平均值的比值。這個(gè)比值主要反映有購房需求的家庭對(duì)住房的支付能力。比值越高，支付能力就越低。一般發(fā)達(dá)國家的比值保持在1．8－5．5倍之間，發(fā)展中國家保持在3－6倍之間，而我國已經(jīng)高達(dá)7．8倍。數(shù)據(jù)說明房價(jià)已經(jīng)影響了人們正常的生活質(zhì)量，人們超前的消費(fèi)可能會(huì)導(dǎo)致今后的生活水平。
1.2非理性的投資者行為從非理性的投資者的投資行為也能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的異?，F(xiàn)象，非理性投資在房地產(chǎn)投資時(shí)存在著住房消費(fèi)面積貪大行為和超前消費(fèi)行為，這大大增加了土地資源的浪費(fèi)，超消費(fèi)行為也違背了住房消費(fèi)的動(dòng)態(tài)規(guī)律，造成生活質(zhì)量下降，不利于人的健康發(fā)展。其次，投資房地產(chǎn)者的跟風(fēng)的“羊群行為”也非常嚴(yán)重。房子同黃金一直都被認(rèn)為是保值資產(chǎn)，在購房者沒有掌握相對(duì)全面的投資信息時(shí)，看見周圍的其他人都投身地產(chǎn)，也不問其具體原因和自身情況，就瘋狂的投資房產(chǎn)業(yè)。
1.3房產(chǎn)商借貸市場(chǎng)混亂現(xiàn)象房價(jià)的一路飆升使得房產(chǎn)商看到了商機(jī)，紛紛投身于房地產(chǎn)行業(yè)。房產(chǎn)行業(yè)本身高信貸特點(diǎn)帶動(dòng)民間金融借貸發(fā)展起來，形成巨大資金高利率參與體廣泛的民間借貸市場(chǎng)。但房產(chǎn)繁榮期房產(chǎn)泡沫后，空置房等各種問題凸顯，很容易造成開發(fā)商資金斷裂，民間借貸市場(chǎng)混亂。使得房產(chǎn)成為一下成為金融風(fēng)險(xiǎn)較高的行業(yè)之一，甚至演變?yōu)槊耖g金融危機(jī)。很典型的例子可以看依靠煤炭資源暴富起來的鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)，巨額民間資本推動(dòng)了地區(qū)房價(jià)持續(xù)八年暴漲。但卻由于投資開發(fā)商的缺乏基本的金融知識(shí)及其投資的失誤偏差和市場(chǎng)的反常，民間借貸機(jī)構(gòu)不成熟，導(dǎo)致鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)一路下滑的悲劇。
2行為金融學(xué)在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的應(yīng)用
大量針對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的泡沫成因分析都是采用傳統(tǒng)金融學(xué)理論的宏觀角度里假設(shè)完全理性的市場(chǎng)下的有效市場(chǎng)假說、完全套利、貝葉斯法則或者預(yù)期效用等理論進(jìn)行解釋和研究。很少人從行為金融學(xué)，微觀投資者行為進(jìn)行分析。從投資者的決策心理出發(fā)，研究房地產(chǎn)投資者，開發(fā)商的心理因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，看房價(jià)高低波動(dòng)異常形成的原因。
2.1房地產(chǎn)投資參與者行為的信息反映偏差參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的買房投資人、投資開發(fā)商及其銀行等民間金融放貸機(jī)構(gòu)都存在著過度自信和反應(yīng)不足的現(xiàn)象。買房者往往對(duì)未來比較樂觀，相信未來房價(jià)有很大的上漲空間，從而才會(huì)紛紛加入購房者浪潮，導(dǎo)致市場(chǎng)交易量膨脹，陷入房地產(chǎn)泡沫的漩渦中。同時(shí)投資開放商對(duì)未來房價(jià)的過高估計(jì)讓其大量買地，甚至高利率的向民間金融機(jī)構(gòu)借貸。而銀行、民間借貸機(jī)構(gòu)對(duì)未來房市過高估計(jì)使其大肆發(fā)放貸款。從而加速了房價(jià)的波動(dòng)。同樣，在三者反應(yīng)不足時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好消息不敢追擊加大投資，當(dāng)有打壓政策也不能及時(shí)的收手。這些都致使房地產(chǎn)市場(chǎng)中追漲價(jià)殺跌價(jià)的現(xiàn)象，大大加劇房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)象。
2.2羊群效應(yīng)羊群行為也稱從眾行為的投資行為。是指投資者在信息掌握不全或獲得信息的成本太高的情況下，跟隨和模仿著他人的投資行為投資的現(xiàn)象。其行為過度的依賴第三方渠道，忽略自己的主觀能動(dòng)思考性而采取的盲目策略。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生羊群效應(yīng)時(shí)，買房投資者往往不考慮自身情況，過度的依賴他人，瘋狂地投入房市，導(dǎo)致房價(jià)曲線一路上揚(yáng)，迅速膨脹，偽裝的房地產(chǎn)盛世開始慢慢出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。反之，當(dāng)不利消息覆蓋房產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，投資者僅僅依據(jù)表面信息做出判斷，需求曲線迅速下滑，導(dǎo)致房產(chǎn)業(yè)泡沫破裂。這種房地產(chǎn)業(yè)的供需不平衡，誤導(dǎo)投資者和開發(fā)商做出不相事宜的舉措，形成房價(jià)市場(chǎng)過“熱”或過“冷”的羊群效應(yīng)。
2.3反饋機(jī)制在我國房地產(chǎn)價(jià)格受到政府政策影響比較大，近幾年房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象嚴(yán)重后，政府為了抑制房價(jià)，采取了調(diào)利率，限購等多項(xiàng)措施，對(duì)不同城市的房價(jià)產(chǎn)生了不同的影響。購房者擔(dān)心房價(jià)進(jìn)一步上漲后會(huì)導(dǎo)致高位買進(jìn)而吃虧，就蜂擁而至的購買。人們對(duì)房價(jià)的認(rèn)知偏離反饋給房價(jià)的異常，同時(shí)正反饋交易機(jī)制也會(huì)致使投資者行為再次偏離。
2.4從噪聲交易者理論看房地產(chǎn)泡沫噪聲概念早在1986年被美國時(shí)任金融協(xié)會(huì)的主席布萊克提出。他在發(fā)表的《噪聲》一文中指出投資者不是以自己已有信息去決策，而是以噪聲進(jìn)行決策和交易。在DSSW模型中告訴我們房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在噪聲交易者，并且解釋了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與價(jià)格成反方向變動(dòng)的原因。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的噪聲交易者的認(rèn)知，心理及其情感偏差，從而對(duì)投資決策做出錯(cuò)誤的判斷。加之媒體的炒作，使得市場(chǎng)彌漫著“噪音”的投資者越來越多，使得房價(jià)上漲時(shí)，市場(chǎng)上購房需求上漲，反之當(dāng)噪聲交易購房者對(duì)市場(chǎng)前景不看好時(shí)，就會(huì)做出相反的策略。
3從行為金融學(xué)角度為房地產(chǎn)泡沫提出簡析建議
3.1政府政策是引導(dǎo)房價(jià)回歸理性的重要因素（1）建全相對(duì)應(yīng)的住房保障供應(yīng)體系，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，統(tǒng)一貫徹中央政策并根據(jù)各地方的GDP、人數(shù)等可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)制定切實(shí)可行的房產(chǎn)政策。例如加大經(jīng)濟(jì)保障房的建設(shè)，減少大面積的奢侈住房的浪費(fèi)現(xiàn)象，并加大低廉經(jīng)濟(jì)房的建設(shè)，避免影響生活質(zhì)量的超前消費(fèi)更加嚴(yán)重，規(guī)范和整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。（2）抑制投機(jī)性購房。國家和政府應(yīng)制定一系列合理的房產(chǎn)稅和信貸政策，提高投資者投融資成本。同時(shí)，政府及其相關(guān)機(jī)關(guān)采取經(jīng)濟(jì)和行政處罰，提高其在房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)開發(fā)商的民間借貸機(jī)構(gòu)的政府監(jiān)管，可以做完善信貸市場(chǎng)機(jī)制。（3）建立相對(duì)完整的信息共享平臺(tái)，進(jìn)一步完善信息機(jī)制，減少噪聲交易者的認(rèn)知能力，使投資者掌握更多的被披露出來的真實(shí)信息，規(guī)范購房者和開發(fā)商的投資行為。加強(qiáng)正確的輿論的宣傳，減少投資者在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所掌握的不對(duì)稱信息。組織相關(guān)金融房產(chǎn)部門對(duì)購房者，尤其是噪聲交易者進(jìn)行系統(tǒng)正確的理財(cái)、房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)教育，并在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展超出合理值，不論過熱還是過冷時(shí)都給予及時(shí)的提示信息，抑制非理性投資行為。
3.2規(guī)范銀行及其民間金融機(jī)構(gòu)對(duì)房價(jià)引導(dǎo)和監(jiān)管機(jī)制（1）銀行和民間金融機(jī)構(gòu)認(rèn)真貫徹政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)控制和調(diào)整的宏觀調(diào)整，結(jié)合自身狀況做好結(jié)構(gòu)調(diào)整。各銀行要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)格的審查，控制好房產(chǎn)抵押貸款的比例和開發(fā)商的持有資金比例。并要實(shí)時(shí)溝通和提醒，引導(dǎo)開發(fā)商適當(dāng)?shù)臅r(shí)候采取降價(jià)措施，保證現(xiàn)金流的正常運(yùn)行，正常的回籠資金。（2）整頓民間金融機(jī)構(gòu)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)機(jī)制?？梢钥闯雒耖g組織有著很強(qiáng)的資金實(shí)力和金融信息知識(shí)資源，內(nèi)控機(jī)制相比個(gè)人投資者而言也相對(duì)全面和完善，能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)的控制和梳理。在民間機(jī)構(gòu)要剔除不合規(guī)不合政策的小組織機(jī)構(gòu)，使得正規(guī)的民間機(jī)構(gòu)集合更全面更好的信息和資源與金融接軌，成為正規(guī)的村鎮(zhèn)銀行及實(shí)體投資公司。提高民間機(jī)構(gòu)投資者在市場(chǎng)上的投資行為的科學(xué)性。
3.3規(guī)避購房投資者和開發(fā)商投資的非理性投資行為（1）對(duì)于開發(fā)商，要嚴(yán)格的執(zhí)行國家土地使用政策，要時(shí)刻的關(guān)注政府宏觀政策的變化，確定房地產(chǎn)市場(chǎng)變化莫測(cè)的需求，避免過多的開發(fā)用地。其次，開發(fā)商要有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，有正確的信息投資觀，以防盲目的跟風(fēng)投資，不顧自己的資金安全進(jìn)行投資，避免投資中出現(xiàn)資金鏈斷掉的危險(xiǎn)，使房屋的供給和需求趨于均衡。最后，開發(fā)商還應(yīng)采取自身反省機(jī)制，嚴(yán)格規(guī)范自身行為，不虛假消息哄抬房價(jià)，互相監(jiān)督，維護(hù)市場(chǎng)秩序。（2）個(gè)人購房投資者應(yīng)通過正規(guī)渠道獲取信息，采取正確的投資政策。正確的利用新聞媒體媒介，樹立正確的投資心理和投資行為。嚴(yán)格的貫徹個(gè)人貸款審查程序，積極地參與政府及其民間金融的有關(guān)金融培訓(xùn)和信息灌輸，保證自身資金和信息的正確和完整。
4結(jié)束語
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫;房地產(chǎn)投資者非理性行為;房地產(chǎn)泡沫形成成因;行為金融學(xué);
1、行為金融學(xué)的產(chǎn)生和發(fā)展
經(jīng)過與傳統(tǒng)的有效市場(chǎng)理論(EMH)的多年來的交鋒，基于市場(chǎng)的信息的披露不充分，理性與非理性投資者掌握的信息不對(duì)稱。難以形成完全理性的市場(chǎng)競爭機(jī)制。理性投資者與非理性投資者共同決定市場(chǎng)價(jià)格，有效市場(chǎng)假說沒有辦法繼續(xù)解釋發(fā)生的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，行為金融學(xué)也就產(chǎn)生了。
行為金融學(xué)是后金融時(shí)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的眾多分支學(xué)科中推翻了有效市場(chǎng)假說，將心理學(xué)和行為學(xué)共同融入金融學(xué)理論中，所取得成果最為豐碩的領(lǐng)域之一。它將人們?cè)谕顿Y金融決策過程中的自身原有的偏好、信念、知識(shí)構(gòu)架感覺及其受外界干擾的從眾心理一系列影響決斷的因素都考慮進(jìn)來。通過探究這些市場(chǎng)非有效性的因素看其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響。如果把開放商和購房者在房地產(chǎn)的行為投資活動(dòng)看成一個(gè)心理過程。以下圖表為投資者心理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響：
在行為金融學(xué)中，有限套利理論是其重要的理論板塊，在后金融時(shí)代的中，傳統(tǒng)的金融學(xué)中假設(shè)套利是完全無風(fēng)險(xiǎn)的，已經(jīng)無法解釋很多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。它不可能是充分實(shí)現(xiàn)的，受到很多因素的影響。例如市場(chǎng)中不能提供完全的替代品，受到資產(chǎn)價(jià)格回歸的時(shí)間和資金信貸配給的限制以及噪音交易者在市場(chǎng)盛行的限制，各種干擾使得套利者無法充分發(fā)揮其捍衛(wèi)市場(chǎng)有效性的作用。在行為金融學(xué)中，第二個(gè)重要的理論就是投資者心理。這一理論主要探討現(xiàn)實(shí)世界中投資者在買賣證券時(shí)如何形成投資理念和對(duì)證券進(jìn)行判斷的。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫及其存在問題
房地產(chǎn)泡沫，即房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)行為而導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格超過其自身市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值并持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重脫離了使用者實(shí)際承受能力的情況。房地產(chǎn)市場(chǎng)不同其他行業(yè)，存在著蕭條、恢復(fù)、繁榮、衰敗的重復(fù)的經(jīng)濟(jì)周期理論。雖然一般情況下，房地產(chǎn)泡沫僅僅指出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮階段，但是泡沫期間房價(jià)的暴漲暴跌也是致使房地產(chǎn)市場(chǎng)從繁榮頂端破裂走下坡路的主要誘導(dǎo)因素。致使給經(jīng)濟(jì)社會(huì)都帶來的巨大的破壞，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著摧毀性的打擊。
房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象不僅僅在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)盛行，在國際市場(chǎng)上更是猖狂。從上一輪回的美國次貸危機(jī)以來，美國、歐洲、日本、香港等房地產(chǎn)市場(chǎng)都持續(xù)的走著下坡路。全球性的房價(jià)格快速上漲，投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)周期長、高投資、高收益、高信貸、高風(fēng)險(xiǎn)、資金密集型的投資行業(yè)。房價(jià)跟隨著我國超常高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)高低起伏，房地產(chǎn)價(jià)格脫離基本面支撐進(jìn)入非理性的泡沫發(fā)展階段已是不爭的事實(shí)。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者非理性行為表現(xiàn)為投機(jī)過度，商品房空置率居高不下、羊群效應(yīng)嚴(yán)重、房價(jià)收入比遠(yuǎn)高發(fā)達(dá)國家噪聲交易者縱行，過度反應(yīng)等等眾多現(xiàn)象。
2.1空置率、房價(jià)收入比兩個(gè)指標(biāo)高居不下
2.2非理性的投資者行為
從非理性的投資者的投資行為也能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的異?，F(xiàn)象，非理性投資在房地產(chǎn)投資時(shí)存在著住房消費(fèi)面積貪大行為和超前消費(fèi)行為，這大大增加了土地資源的浪費(fèi)，超消費(fèi)行為也違背了住房消費(fèi)的動(dòng)態(tài)規(guī)律，造成生活質(zhì)量下降，不利于人的健康發(fā)展。其次，投資房地產(chǎn)者的跟風(fēng)的羊群行為也非常嚴(yán)重。房子同黃金一直都被認(rèn)為是保值資產(chǎn)，在購房者沒有掌握相對(duì)全面的投資信息時(shí)，看見周圍的其他人都投身地產(chǎn)，也不問其具體原因和自身情況，就瘋狂的投資房產(chǎn)業(yè)。
2.3房產(chǎn)商借貸市場(chǎng)混亂現(xiàn)象
房價(jià)的一路飆升使得房產(chǎn)商看到了商機(jī)，紛紛投身于房地產(chǎn)行業(yè)。房產(chǎn)行業(yè)本身高信貸特點(diǎn)帶動(dòng)民間金融借貸發(fā)展起來，形成巨大資金高利率參與體廣泛的民間借貸市場(chǎng)。但房產(chǎn)繁榮期房產(chǎn)泡沫后，空置房等各種問題凸顯，很容易造成開發(fā)商資金斷裂，民間借貸市場(chǎng)混亂。使得房產(chǎn)成為一下成為金融風(fēng)險(xiǎn)較高的行業(yè)之一，甚至演變?yōu)槊耖g金融危機(jī)。很典型的例子可以看依靠煤炭資源暴富起來的鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)，巨額民間資本推動(dòng)了地區(qū)房價(jià)持續(xù)八年暴漲。但卻由于投資開發(fā)商的缺乏基本的金融知識(shí)及其投資的失誤偏差和市場(chǎng)的反常，民間借貸機(jī)構(gòu)不成熟，導(dǎo)致鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)一路下滑的悲劇。
3、行為金融學(xué)在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的應(yīng)用
大量針對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的泡沫成因分析都是采用傳統(tǒng)金融學(xué)理論的宏觀角度里假設(shè)完全理性的市場(chǎng)下的有效市場(chǎng)假說、完全套利、貝葉斯法則或者預(yù)期效用等理論進(jìn)行解釋和研究。很少人從行為金融學(xué)，微觀投資者行為進(jìn)行分析。從投資者的決策心理出發(fā)，研究房地產(chǎn)投資者，開發(fā)商的心理因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，看房價(jià)高低波動(dòng)異常形成的原因。
3.1房地產(chǎn)投資參與者行為的信息反映偏差
參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的買房投資人、投資開發(fā)商及其銀行等民間金融放貸機(jī)構(gòu)都存在著過度自信和反應(yīng)不足的現(xiàn)象。買房者往往對(duì)未來比較樂觀，相信未來房價(jià)有很大的上漲空間，從而才會(huì)紛紛加入購房者浪潮，導(dǎo)致市場(chǎng)交易量膨脹，陷入房地產(chǎn)泡沫的漩渦中。同時(shí)投資開放商對(duì)未來房價(jià)的過高估計(jì)讓其大量買地，甚至高利率的向民間金融機(jī)構(gòu)借貸。而銀行、民間借貸機(jī)構(gòu)對(duì)未來房市過高估計(jì)使其大肆發(fā)放貸款。從而加速了房價(jià)的波動(dòng)。同樣，在三者反應(yīng)不足時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好消息不敢追擊加大投資，當(dāng)有打壓政策也不能及時(shí)的收手。這些都致使房地產(chǎn)市場(chǎng)中追漲價(jià)殺跌價(jià)的現(xiàn)象，大大加劇房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)象。
3.2羊群效應(yīng)
羊群行為也稱從眾行為的投資行為。是指投資者在信息掌握不全或獲得信息的成本太高的情況下，跟隨和模仿著他人的投資行為投資的現(xiàn)象。其行為過度的依賴第三方渠道，忽略自己的主觀能動(dòng)思考性而采取的盲目策略。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生羊群效應(yīng)時(shí)，買房投資者往往不考慮自身情況，過度的依賴他人，瘋狂地投入房市，導(dǎo)致房價(jià)曲線一路上揚(yáng)，迅速膨脹，偽裝的房地產(chǎn)盛世開始慢慢出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。反之，當(dāng)不利消息覆蓋房產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，投資者僅僅依據(jù)表面信息做出判斷，需求曲線迅速下滑，導(dǎo)致房產(chǎn)業(yè)泡沫破裂。這種房地產(chǎn)業(yè)的供需不平衡，誤導(dǎo)投資者和開發(fā)商做出不相事宜的舉措，形成房價(jià)市場(chǎng)過熱或過冷的羊群效應(yīng)。
3.3反饋機(jī)制
在我國房地產(chǎn)價(jià)格受到政府政策影響比較大，近幾年房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象嚴(yán)重后，政府為了抑制房價(jià)，采取了調(diào)利率，限購等多項(xiàng)措施，對(duì)不同城市的房價(jià)產(chǎn)生了不同的影響。購房者擔(dān)心房價(jià)進(jìn)一步上漲后會(huì)導(dǎo)致高位買進(jìn)而吃虧，就蜂擁而至的購買。人們對(duì)房價(jià)的認(rèn)知偏離反饋給房價(jià)的異常，同時(shí)正反饋交易機(jī)制也會(huì)致使投資者行為再次偏離。
3.4從噪聲交易者理論看房地產(chǎn)泡沫
噪聲概念早在1986年被美國時(shí)任金融協(xié)會(huì)的主席布萊克提出。他在發(fā)表的《噪聲》一文中指出投資者不是以自己已有信息去決策，而是以噪聲進(jìn)行決策和交易。在DSSW模型中告訴我們房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在噪聲交易者，并且解釋了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與價(jià)格成反方向變動(dòng)的原因。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的噪聲交易者的認(rèn)知，心理及其情感偏差，從而對(duì)投資決策做出錯(cuò)誤的判斷。加之媒體的炒作，使得市場(chǎng)彌漫著噪音的投資者越來越多，使得房價(jià)上漲時(shí)，市場(chǎng)上購房需求上漲，反之當(dāng)噪聲交易購房者對(duì)市場(chǎng)前景不看好時(shí)，就會(huì)做出相反的策略。
4、從行為金融學(xué)角度為房地產(chǎn)泡沫提出簡析建議
4.1政府政策是引導(dǎo)房價(jià)回歸理性的重要因素
(1)建全相對(duì)應(yīng)的住房保障供應(yīng)體系，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，統(tǒng)一貫徹中央政策并根據(jù)各地方的GDP、人數(shù)等可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)制定切實(shí)可行的房產(chǎn)政策。例如加大經(jīng)濟(jì)保障房的建設(shè)，減少大面積的奢侈住房的浪費(fèi)現(xiàn)象，并加大低廉經(jīng)濟(jì)房的建設(shè)，避免影響生活質(zhì)量的超前消費(fèi)更加嚴(yán)重，規(guī)范和整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
(2)抑制投機(jī)性購房。國家和政府應(yīng)制定一系列合理的房產(chǎn)稅和信貸政策，提高投資者投融資成本。同時(shí)，政府及其相關(guān)機(jī)關(guān)采取經(jīng)濟(jì)和行政處罰，提高其在房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)開發(fā)商的民間借貸機(jī)構(gòu)的政府監(jiān)管，可以做完善信貸市場(chǎng)機(jī)制。
(3)建立相對(duì)完整的信息共享平臺(tái)，進(jìn)一步完善信息機(jī)制，減少噪聲交易者的認(rèn)知能力，使投資者掌握更多的被披露出來的真實(shí)信息，規(guī)范購房者和開發(fā)商的投資行為。加強(qiáng)正確的輿論的宣傳，減少投資者在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所掌握的不對(duì)稱信息。組織相關(guān)金融房產(chǎn)部門對(duì)購房者，尤其是噪聲交易者進(jìn)行系統(tǒng)正確的理財(cái)、房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)教育，并在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展超出合理值，不論過熱還是過冷時(shí)都給予及時(shí)的提示信息，抑制非理性投資行為。
4.2規(guī)范銀行及其民間金融機(jī)構(gòu)對(duì)房價(jià)引導(dǎo)和監(jiān)管機(jī)制
(1)銀行和民間金融機(jī)構(gòu)認(rèn)真貫徹政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)控制和調(diào)整的宏觀調(diào)整，結(jié)合自身狀況做好結(jié)構(gòu)調(diào)整。各銀行要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)格的審查，控制好房產(chǎn)抵押貸款的比例和開發(fā)商的持有資金比例。并要實(shí)時(shí)溝通和提醒，引導(dǎo)開發(fā)商適當(dāng)?shù)臅r(shí)候采取降價(jià)措施，保證現(xiàn)金流的正常運(yùn)行，正常的回籠資金。
(2)整頓民間金融機(jī)構(gòu)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)機(jī)制?？梢钥闯雒耖g組織有著很強(qiáng)的資金實(shí)力和金融信息知識(shí)資源，內(nèi)控機(jī)制相比個(gè)人投資者而言也相對(duì)全面和完善，能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)的控制和梳理。在民間機(jī)構(gòu)要剔除不合規(guī)不合政策的小組織機(jī)構(gòu)，使得正規(guī)的民間機(jī)構(gòu)集合更全面更好的信息和資源與金融接軌，成為正規(guī)的村鎮(zhèn)銀行及實(shí)體投資公司。提高民間機(jī)構(gòu)投資者在市場(chǎng)上的投資行為的科學(xué)性。
4.3規(guī)避購房投資者和開發(fā)商投資的非理性投資行為
(1)對(duì)于開發(fā)商，要嚴(yán)格的執(zhí)行國家土地使用政策，要時(shí)刻的關(guān)注政府宏觀政策的變化，確定房地產(chǎn)市場(chǎng)變化莫測(cè)的需求，避免過多的開發(fā)用地。其次，開發(fā)商要有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，有正確的信息投資觀，以防盲目的跟風(fēng)投資，不顧自己的資金安全進(jìn)行投資，避免投資中出現(xiàn)資金鏈斷掉的危險(xiǎn)，使房屋的供給和需求趨于均衡。最后，開發(fā)商還應(yīng)采取自身反省機(jī)制，嚴(yán)格規(guī)范自身行為，不虛假消息哄抬房價(jià)，互相監(jiān)督，維護(hù)市場(chǎng)秩序。
(2)個(gè)人購房投資者應(yīng)通過正規(guī)渠道獲取信息，采取正確的投資政策。正確的利用新聞媒體媒介，樹立正確的投資心理和投資行為。嚴(yán)格的貫徹個(gè)人貸款審查程序，積極地參與政府及其民間金融的有關(guān)金融培訓(xùn)和信息灌輸，保證自身資金和信息的正確和完整。
5、結(jié)束語
由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展及其改革較其他國家晚了很多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有很多不完善需改進(jìn)的地方。無論從購房投資者，開發(fā)商及其政府各方看都是尚待探索的階段。通過本文結(jié)合行為金融學(xué)的分析，深入的分析了投資者在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資心理和投資行為，在一定程度上使我們更深入的認(rèn)識(shí)了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一些異?，F(xiàn)象，房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象在一定程度上得到了更多的解釋和說明，提出相對(duì)的解決策略。分別針對(duì)政府、購房者和開發(fā)商三者都進(jìn)行規(guī)范和整頓。希望我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以更快的走上持續(xù)、穩(wěn)定的正規(guī)的發(fā)展軌跡。
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摘要：本文引用最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，運(yùn)用泡沫測(cè)度理論，對(duì)我國2000年以來房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中是否存在泡沫進(jìn)行了實(shí)證分析，得出此期間我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定程度的泡沫，且近年有加重趨勢(shì)，在此基礎(chǔ)上提出了應(yīng)對(duì)我國房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；實(shí)證分析；對(duì)策
引言：美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯P金德伯格曾把房地產(chǎn)泡沫解釋為：房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者。隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。我們可以簡單的將房地產(chǎn)泡沫定義為：房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上漲而導(dǎo)致的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值。
許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告稱，美國次貸危機(jī)發(fā)生后2年，中國也開始面臨房地產(chǎn)泡沫破裂的危險(xiǎn)，如果不幸成為現(xiàn)實(shí)，將對(duì)全球經(jīng)濟(jì)造成不可預(yù)料的影響。近期，中國政府便連續(xù)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)系列政策，然而收效甚微，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格仍然維持在同比10%左右的增速（如表1）。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫、泡沫程度如何以及如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界最為關(guān)注的問題。
表12010年全國70個(gè)大中城市1—7月房屋銷售價(jià)格同比變動(dòng)表
一、我國房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇本文在總結(jié)已有文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的涵義、成因及統(tǒng)計(jì)資料的可得性、可操作性并借鑒國際通用指標(biāo)，主要選取房地產(chǎn)投資開發(fā)總額/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額、房地產(chǎn)價(jià)格增長率/GDP增長率、房地產(chǎn)貸款增長率/貸款總額增長率、房價(jià)收入比、房屋施工面積/房屋竣工面積等五個(gè)指標(biāo)來評(píng)價(jià)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的現(xiàn)狀。我們根據(jù)國際通用標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)是我國支柱產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，研究文獻(xiàn)，參考大部分專家的意見，確定了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫判斷標(biāo)準(zhǔn)（如表3），獲得指標(biāo)大于其警戒線，即為房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫現(xiàn)象。
指標(biāo)1：房地產(chǎn)投資開發(fā)總額/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額。本指標(biāo)反映全社會(huì)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)是否合理。該比值越大，說明房地產(chǎn)投資擠占基本建設(shè)和更新改造的資金的比重越大。比值過大就會(huì)造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不足，泡沫經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重。
指標(biāo)2：房地產(chǎn)價(jià)格增長率/GDP增長率。該指標(biāo)是測(cè)量房地產(chǎn)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)（GDP）增長速度的動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)，可以衡量房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張程度，顯示房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離程度，進(jìn)而反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢(shì)。該指標(biāo)值越大房地產(chǎn)飽沫的程度就越大。
指標(biāo)3：房地產(chǎn)貸款增長率/貸款總額增長率。這個(gè)指標(biāo)是用來衡量房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行資金的依賴程度。數(shù)值越大說明房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的依賴程度越大。房地產(chǎn)過多地依賴于銀行資金支持，則說明其泡沫越大，就應(yīng)該提高警惕，嚴(yán)防由此引發(fā)的金融危機(jī)。
指標(biāo)4：房價(jià)收入比。該指標(biāo)是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力。該比值越高代表支付能力就越低。當(dāng)市場(chǎng)中的房價(jià)收入比一直處在上升狀態(tài)并且沒有存在市場(chǎng)萎縮的跡象則說明這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度較高產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。
指標(biāo)5：房屋施工面積/房屋竣工面積。這個(gè)指標(biāo)衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)情況。商品房施工與竣工面積分別代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求，其比值用來反映商品房未來供求差異。指標(biāo)值越大則說明供大于求，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫可能性越大。
二、我國房地產(chǎn)泡沫的綜合測(cè)評(píng)
根據(jù)上文確定的房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)及其警戒線（如表3），利用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（如表2），我們通過計(jì)算確定了2000年以來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體泡沫情況（如表3）。
表2 2000—2009年有關(guān)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫狀況的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)
注：指標(biāo)4在計(jì)算過程中，用到的房屋面積為80，家庭成員個(gè)數(shù)為3人。
通過表3和圖1—1、圖1—2，我們可以獲得以下結(jié)論：（1）2000—2009年房地產(chǎn)投資開發(fā)總額和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的比值均超過了14%，這表明我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，投資過度的向房地產(chǎn)業(yè)集中，房地產(chǎn)投資泡沫不容樂觀；（2）2000—2008年房地產(chǎn)價(jià)格增長率和GDP增長率的比值沒有超過警戒線2，但是2009年突躍到了2.04，說明房地產(chǎn)業(yè)近期存在著泡沫現(xiàn)象；（3）2005—2006年房地產(chǎn)貸款增長率的貸款總額增長率比值超過了警戒線，實(shí)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫現(xiàn)象，2001—2003年、2007年和2009年該指標(biāo)的數(shù)值雖然沒有超過2，但是都超過了1.5，是潛在泡沫危機(jī)的表現(xiàn)；（4）2000—2009年該指標(biāo)均超過了警戒線6這表明現(xiàn)階段我國房價(jià)的漲幅已經(jīng)超過了居民的承受能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了相當(dāng)?shù)呐菽?；?）房屋施工面積和房屋竣工面積的比值僅在2000年和2001年沒有超過警戒線3，其他年份都超過了警戒線，而且比值越來越大，可見已經(jīng)存在相當(dāng)程度的泡沫，并逐年加重。如上所述：2000年以來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定程度的房地產(chǎn)泡沫，并近年有加重趨勢(shì)。
三、應(yīng)對(duì)我國房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策建議在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生是不可避免的，它是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的一種特殊表現(xiàn)形式，適度泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)起到一種劑的作用，會(huì)有效地刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是，泡沫過度的膨脹會(huì)演變成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破裂，所造成的危害將是很大的。因此，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，適度的泡沫，對(duì)活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競爭，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的，但是如果泡沫過多，過于膨脹，一旦破裂必會(huì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的破壞。通過對(duì)2000—2009年相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，我們發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過熱，泡沫現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，為了遏制房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)膨脹，提出以下對(duì)策建議：（一）從金融領(lǐng)域入手，建立高效有序的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系防范房地產(chǎn)泡沫最有效也是最容易操作的方法是從金融領(lǐng)域入手，加強(qiáng)對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，加強(qiáng)信貸監(jiān)管，抑制投機(jī)。金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的主要來源之一，控制其供給是達(dá)到控制房價(jià)上漲目的的必要措施。金融機(jī)構(gòu)要不斷提高自身抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力；金融監(jiān)管部門應(yīng)要不斷完善信用制度、抵押制度、擔(dān)保保險(xiǎn)制度等，提高資本充足率，控制不良貸款率。商業(yè)銀行特別要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，合理控制和調(diào)控房地產(chǎn)信貸規(guī)模，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)開發(fā)貸款從嚴(yán)審批，嚴(yán)防房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的虛假按揭的行為，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的審核，對(duì)多次購房的應(yīng)實(shí)施抵押遞減制度。另外，可以拓展房地產(chǎn)融資渠道和培育創(chuàng)新融資機(jī)制，從而解決房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行貸款的現(xiàn)狀，起到分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的作用。
（二）適時(shí)推進(jìn)房產(chǎn)稅征收，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)長期穩(wěn)定發(fā)展著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱曾表示我國房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的制度缺陷就是沒有房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅主要是針對(duì)商品房保有環(huán)節(jié)征稅，在稅費(fèi)相對(duì)固定的情況下，房產(chǎn)稅與購房成本有關(guān)。一旦開始征稅，商品房的持有成本將從無到有，其投資屬性將被大大削弱，這將從根本上打擊投資與投資性購房，進(jìn)而從長遠(yuǎn)角度保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康。5月31日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)展改革委員會(huì)《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》明確提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。然而，全國推行難度較大，發(fā)改委應(yīng)聯(lián)合財(cái)政、稅務(wù)等相關(guān)部門，組織相關(guān)專家，成立項(xiàng)目組，進(jìn)行廣泛調(diào)研與論證，盡快出臺(tái)房產(chǎn)稅征收的實(shí)施細(xì)則，可以先在個(gè)別城市試點(diǎn)，逐步推向全國。
（三）完善住房保障體系，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品優(yōu)化供給政府應(yīng)該控制高檔房屋建設(shè)，引導(dǎo)和鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)中低價(jià)位的小戶型住宅，如限制部分土地僅造平民住宅，對(duì)招標(biāo)土地建成后的住宅價(jià)格設(shè)置上限等。大規(guī)模地推出經(jīng)濟(jì)適用房，確保廣大中低收入的家庭實(shí)際享受到真正的補(bǔ)貼。加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)，解決最低收入家庭基本住房需
求。這種多層次的住房供給體系可以為不同消費(fèi)人群提供不同價(jià)位的商品房。在當(dāng)前房價(jià)超出廣大居民住房購買力的情況下，保障性住房可以起到限制房價(jià)的作用，政府還要不斷提供各種就業(yè)機(jī)會(huì)，增加家庭收入，提高廣大居民的住房購買力。同時(shí)，政府可以通過財(cái)政專項(xiàng)支出、土地出讓收入補(bǔ)貼、公積金的增值以及社會(huì)捐贈(zèng)等方式建立起穩(wěn)定的專用住房保障基金，專門用于低收入人群的住房保障。
（四）增加信息透明度，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序信息的不對(duì)稱不僅會(huì)扭曲市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系的正常反映，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)盛行投機(jī)炒作的一個(gè)重要原因。導(dǎo)致信息不對(duì)稱的原因既有市場(chǎng)因素也有非市場(chǎng)因素，只有從這兩方面著手才能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。針對(duì)市場(chǎng)因素，要強(qiáng)制房地產(chǎn)企業(yè)披露信息，如土地價(jià)格、建筑安裝成本、綠化和配套費(fèi)用、各項(xiàng)稅費(fèi)、利潤率等信息，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的公開透明運(yùn)作。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)信息披露的監(jiān)督力度，不僅是政府，行業(yè)自律協(xié)會(huì)、媒體、律師事務(wù)所和會(huì)計(jì)事務(wù)所等主體也應(yīng)發(fā)揮各自的作用。針對(duì)非市場(chǎng)因素，政府部門要加強(qiáng)政務(wù)公開制度的建設(shè)并將政務(wù)公開法制化。既要做到行政信息公開也要做到行政公開。包括有關(guān)房地產(chǎn)的各相關(guān)法律行政制度的公開，政府采購公開，標(biāo)準(zhǔn)化管理制度公開。各級(jí)政府尤其是國土資源管理部門對(duì)各地塊地價(jià)的公開，金融監(jiān)管部門，如央行、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門對(duì)利好消息的及時(shí)完整的公開，防止房地產(chǎn)商惡意提高房價(jià)，增加購買者的理性化交易行為。
（五）建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)運(yùn)作預(yù)警系統(tǒng)，引導(dǎo)市場(chǎng)向理性方向發(fā)展為使我國房地產(chǎn)市場(chǎng)向理性方向發(fā)展，政府必須建立完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)。該系統(tǒng)要及時(shí)歸集、整理和分析有關(guān)房地產(chǎn)方面的信息，研究房價(jià)的波動(dòng)及其市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)做出判斷性預(yù)測(cè)，定期市場(chǎng)分析報(bào)告。該市場(chǎng)報(bào)告應(yīng)該是公開的、無償?shù)?、在確定的渠道上發(fā)行的，并真實(shí)合理、及時(shí)準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行狀況。不但可以合理引導(dǎo)企業(yè)正確投資，避免房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象的產(chǎn)生，而且還可以為政府制定宏觀政策提供有價(jià)值的信息。尤其會(huì)檢測(cè)房地產(chǎn)泡沫程度，能及時(shí)發(fā)出警報(bào)，以引起決策層關(guān)注，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地避免我國房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)“泡沫”的進(jìn)一步擴(kuò)大。
作者單位：英國拉夫堡大學(xué)
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫：指標(biāo)
近幾年來，天津市發(fā)展迅速，借助天津市整體發(fā)展和濱海新區(qū)效應(yīng)的帶動(dòng)。2007年以來，天津成為繼上海、北京等一線城市之后的新的房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，現(xiàn)在的投資要在數(shù)年后才能形成產(chǎn)品上市，未來市場(chǎng)的需求變化以及吸納能力尚難預(yù)測(cè)。短時(shí)期內(nèi)投機(jī)發(fā)展或階段性過度發(fā)展，勢(shì)必導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和膨脹，加之經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)的迅速擴(kuò)張、土地的需求量大，地價(jià)的迅速上升。這就極易形成土地投機(jī)，產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫。因此天津房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已經(jīng)成為當(dāng)前政府、經(jīng)濟(jì)界人士、消費(fèi)者、房地產(chǎn)開發(fā)商共同關(guān)心的問題。
一、天津房地產(chǎn)泡沫實(shí)證分析
(一)房地產(chǎn)價(jià)格增長率/GDP增長率指標(biāo)分析
1997～2003年，天津商品住宅平均價(jià)格年上漲幅度低于天津GDP增長速度，說明天津?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控有效。使房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象得到遏制，天津的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行正常。但是，2004～2008年，房價(jià)暴漲，天津商品住宅平均價(jià)格年上漲幅度顯著高于GDP增長速度，商品房價(jià)格增長率/GDP增長率的平均值為1.6，2005年天津房價(jià)增長率/GDP增長率達(dá)到2.05，2008年達(dá)到1.81，該比值顯著高于全國的平均值，說明天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)存在泡沫現(xiàn)象，究其原因，是房價(jià)的暴漲導(dǎo)致了該指標(biāo)的超額，表明房價(jià)的增長已經(jīng)顯著高于GDP增長，預(yù)示著房價(jià)的增長有可能超出人們的收入增長速度和國民經(jīng)濟(jì)的有效支撐，虛高的房價(jià)將吸引投資浪潮，促成空置率的上升，引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成和膨脹。
(二)房價(jià)收入比
2003年以來天津的房價(jià)收入比從發(fā)展趨勢(shì)上來看，總體呈急劇上升的趨勢(shì)。平均值為7.74，雖然低于96個(gè)國家的平均值，但是2008年的房價(jià)收入比高達(dá)9.27。同時(shí)，2004年以來天津的房價(jià)收入比顯著高于全國的平均水平，且差距呈逐年上升的趨勢(shì)，由此可以看出，2008年天津的房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)增多。
(三)貨幣供給(M2)的增長率
1997～2003年貨幣供給的增長率低于20％，但仍高于10％，但到2004～2008年，又出現(xiàn)了反彈。商品房價(jià)格的變化趨勢(shì)與貨幣供給的變化趨勢(shì)基本一致，但商品房價(jià)格的變化要先于貨幣供給變化一段時(shí)間，且波動(dòng)較大，這說明房價(jià)變化還受到其他諸多因素的影響。2004～2005年間，貨幣供給增長率呈下降趨勢(shì)，但商品房價(jià)格增長率卻還是呈高速增長的趨勢(shì)。由于貨幣供給的下降，2006的商品房價(jià)格增長率有所下降，但是2008卻又快速回升，政府的宏觀調(diào)控政策未見明顯效果。天津房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象還是不容樂觀。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)投資/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資
天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重除1999～2000年接近30％外，其后幾年至2008都一直處于20％的附近，盡管其比值高于國際上公認(rèn)的10％的比值，但還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于30％的泡沫指標(biāo)。因此，天津市的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫度不高，還算是健康運(yùn)行。
(五)房屋施工面積/房屋竣工面積
2003-2006年期間天津市商品房施工面積/商品房竣工面積的比值低于或略高于2.5，說明天津市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求旺盛，供應(yīng)略緊，從而拉動(dòng)房價(jià)的上漲。2008年該比值達(dá)到3.07，且呈逐年上升的趨勢(shì)，可見目前的房地產(chǎn)投資熱度不斷升溫，有形成泡沫的危險(xiǎn)。
(六)商品房空置率和銷售竣工比
總體上，天津市房屋銷售竣工率均小于1，商品房竣工面積大于銷售面積，商品房空置面積持續(xù)增加，但累計(jì)空置面積增幅減緩。近幾年的房屋空置率均高于20％以上，商品房積壓嚴(yán)重。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；供需不平衡；金融監(jiān)管；經(jīng)濟(jì)效應(yīng)
改革開放至今，我國國民經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了翻兩番的預(yù)期目標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大，由于其關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，已經(jīng)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析，我國學(xué)者存在一定的分歧。有的學(xué)者堅(jiān)持泡沫論，如謝百三教授認(rèn)為目前我國部分城市房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫經(jīng)濟(jì)，其原因在于出現(xiàn)了投資、圈地?zé)岢钡葘?dǎo)致的商品房空置率一直處于很高的狀態(tài)；有的學(xué)者堅(jiān)持非泡沫論，如姜春海認(rèn)為在1991―2004年中國平均每年經(jīng)濟(jì)泡沫率達(dá)40.6%，也就是說全國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)十分嚴(yán)重了；蕭灼基教授認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性決定銷售期跨度較長，空置現(xiàn)象只是暫時(shí)的，不存在過剩之說，建筑部研究報(bào)告也否定了泡沫的存在；有的學(xué)者堅(jiān)持泡沫必然論，希勒認(rèn)為，凡是有魅力的城市都會(huì)存在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫是以房地產(chǎn)為載體，由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離，使得市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐情況的泡沫經(jīng)濟(jì)。
對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的判定選擇哪種指標(biāo)，各個(gè)學(xué)者都有他們自己的看法。劉洪玉等從房地產(chǎn)收入、房地產(chǎn)價(jià)格增長率等幾個(gè)指標(biāo)對(duì)泡沫進(jìn)行測(cè)度；束金偉選取了供給類、需求類、投機(jī)價(jià)值等指標(biāo)對(duì)我國的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行綜合的測(cè)度，得出自2004年我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了 “泡沫化”且“泡沫化”呈現(xiàn)放大的趨勢(shì)。除此之外，周京奎、倪鵬飛、鄭子濮等人也都運(yùn)用不同的指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測(cè)度。
基于中國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，結(jié)合以上觀點(diǎn)，我認(rèn)為目前中國已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，下面就從房地產(chǎn)泡沫的形成原因、帶來的經(jīng)濟(jì)影響以及應(yīng)該采取的措施三方面來分析我國的房地產(chǎn)泡沫。
一、我國房地產(chǎn)泡沫形成的原因
（一）房地產(chǎn)的價(jià)格上漲主要是由于供求不相等導(dǎo)致的
在供給方面，土地是房地產(chǎn)的主要成本，隨著城鎮(zhèn)化的加劇，我國的土地購置費(fèi)用也在逐年上漲，這會(huì)對(duì)中國的供應(yīng)商造成一定的成本壓力，從而抬高房地產(chǎn)的價(jià)格。同時(shí)我國的土地屬于國家所有，具有一定的壟斷性，這就加劇了土地的稀缺性，這就會(huì)進(jìn)一步抬高土地價(jià)格。特別在中國很多地區(qū)出現(xiàn)“土地財(cái)政”現(xiàn)象，賣地收入成為很多地方政府財(cái)政的主要來源，更成為了房地產(chǎn)價(jià)格上升的推手；在需求方面，城鎮(zhèn)化的加劇，人口的聚集效應(yīng)引起巨大的住房需求，且中國租房對(duì)買房的替代效應(yīng)較小，從而推動(dòng)房屋租金及房子價(jià)格的上升。除此之外，人均國民收入的增加使得房產(chǎn)的意愿轉(zhuǎn)化為對(duì)房子的現(xiàn)實(shí)需求，而且由于中國可投資的項(xiàng)目較少，還會(huì)轉(zhuǎn)化為對(duì)房地產(chǎn)的投資需求。
（二）金融的支持過度成為房地產(chǎn)泡沫的直接誘因
在我國，房地產(chǎn)作為一種商品，同時(shí)具有商品屬性和金融資產(chǎn)屬性，房地產(chǎn)依靠銀行信貸的支撐使得其在任意價(jià)格都能達(dá)到均衡。從房地產(chǎn)的供給方房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來說，房地產(chǎn)具有投資規(guī)模大、資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)開發(fā)商必須依靠金融業(yè)的參與才能完成。同時(shí)由于房地產(chǎn)保值、增值的特性使得金融機(jī)構(gòu)樂于將資金投放到房地產(chǎn)行業(yè)，造成許多發(fā)商以較少的資金就可以開發(fā)房地產(chǎn)，導(dǎo)致過度開發(fā)、投機(jī)行為越來越嚴(yán)重。從房地產(chǎn)需求方購房者的角度來說，僅靠自己擁有的資金很難買到商品房，銀行的個(gè)人住房抵押貸款就給購買者帶來了便利。然而也滋生了大量的投機(jī)者，進(jìn)一步抬高房價(jià)。金融市場(chǎng)的逐步放開，加劇了商業(yè)銀行的競爭壓力，而房地產(chǎn)市場(chǎng)由于政府支持，價(jià)格的升高及有房產(chǎn)做抵押被看做是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行加大對(duì)這方面的投資，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡性循環(huán)，從而形成了房地產(chǎn)綁架金融的局面。
（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方信息不對(duì)稱以及租買選擇機(jī)制的缺失使得泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大
一方面，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，在信息披露、行業(yè)規(guī)范方面相對(duì)不足；另一方面，一般民眾很難憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)對(duì)房產(chǎn)的性能、配套設(shè)施的市場(chǎng)價(jià)值等作出相對(duì)準(zhǔn)確的判斷。在信息不對(duì)稱的情況下，消費(fèi)者易受到社會(huì)輿論和其他消費(fèi)者的影響，使得泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大。城鎮(zhèn)人口的增加引起住房需求上升，健全的住房租賃系統(tǒng)可以使居民的住房需求趨于理性化，降低投資成分。然而由于受到中國傳統(tǒng)居住文化的影響，人們的買房欲望比較強(qiáng)；租賃市場(chǎng)不完善，住房租賃市場(chǎng)供給個(gè)體主要為個(gè)人，使得中國的租買市場(chǎng)無法實(shí)現(xiàn)對(duì)住房市場(chǎng)的替代。
二、我國房地產(chǎn)泡沫帶來的經(jīng)濟(jì)影響
（一）房地產(chǎn)泡沫的正面經(jīng)濟(jì)效應(yīng)
房地產(chǎn)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、波及面廣的特點(diǎn)，它的發(fā)展通常會(huì)帶動(dòng)眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的發(fā)展。房地產(chǎn)會(huì)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生前向帶動(dòng)效應(yīng)和后向帶動(dòng)效應(yīng)，房地產(chǎn)的前向帶動(dòng)效應(yīng)是其對(duì)以房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)為需求對(duì)象的產(chǎn)業(yè)的影響；房地產(chǎn)的后向帶動(dòng)效應(yīng)是其對(duì)以房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)為供給對(duì)象的產(chǎn)業(yè)的影響?？値?dòng)效應(yīng)是指前向帶動(dòng)效應(yīng)和后向帶動(dòng)效應(yīng)的累加。房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)和下游的相關(guān)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量的提高和產(chǎn)業(yè)的增長。
（二）房地產(chǎn)泡沫的負(fù)面經(jīng)濟(jì)效應(yīng)
1.抑制產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化
房地產(chǎn)泡沫意味著房地產(chǎn)行業(yè)具有較大的收益，扭曲了回報(bào)率的信號(hào)，使得社會(huì)上的各種投資都被吸引到房地產(chǎn)市場(chǎng)上，使得實(shí)體企業(yè)很難在銀行得到貸款支持，資金不足影響了該實(shí)體企業(yè)的發(fā)展。另一方面很多實(shí)體企業(yè)將盈余資金投資于房地產(chǎn)， 利用房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值增資。綜上所述，房地產(chǎn)泡沫降低了資源配置的效率，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不協(xié)調(diào)。
2.阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式
拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的三駕馬車是投資、出口、消費(fèi)，盡管我國采取了很多措施來拉動(dòng)內(nèi)需，但由于房地產(chǎn)泡沫問題，使得房子已經(jīng)變成了奢侈品，購房支出擠占了居民其他的消費(fèi)支出，致使內(nèi)需不足。房地產(chǎn)泡沫還會(huì)使經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力缺失，投資一直是拉動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)增長最重要的力量，特別是在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好的時(shí)候，過度投資在房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)使得經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力缺失。
三、促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策
房地產(chǎn)泡沫對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)造成了較大的負(fù)面的影響，使我國經(jīng)濟(jì)面臨房地產(chǎn)泡沫破滅的潛在風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)財(cái)富轉(zhuǎn)移效應(yīng)造成貧富分化加劇、社會(huì)矛盾激化，并造成社會(huì)價(jià)值觀、道德觀扭曲，鑒于此我們必須采取合理的政策來解決房地產(chǎn)泡沫問題。通過對(duì)中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀的深入分析，更好地了解房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)理，采取相應(yīng)的政策，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展起到了重要的啟發(fā)作用。
（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理
房地產(chǎn)作為資本密集型行業(yè)，單純依靠企業(yè)的自有資金很難滿足企業(yè)的資金需求， 銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源。所以加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理有利于從融資來源上控制一些企業(yè)盲目涉足房地產(chǎn)業(yè)。嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放條件，杜絕向不具備開發(fā)資格的企業(yè)、第一還款來源不足的企業(yè)發(fā)放貸款。
（二）加強(qiáng)金融監(jiān)管，合理發(fā)揮金融對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持作用
在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，各商業(yè)銀行應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)范個(gè)人住房貸款的審查程序，加強(qiáng)與房地產(chǎn)登記部門、民政部門的信息共享機(jī)制建設(shè)，防止使用假冒身份等方式騙取住房貸款。通過降低貸款利率、增加貸款金額、延長還款期限等手段，加大對(duì)首套房貸款的支持力度。
（三）建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，強(qiáng)化賣方信息披露責(zé)任；加強(qiáng)宣傳教育，提高買方分析市場(chǎng)、解讀房地產(chǎn)信息的能力
鼓勵(lì)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)定期房地產(chǎn)分析報(bào)告，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的歷史情況、未來趨勢(shì)及相關(guān)影響因素進(jìn)行全面細(xì)致的分析，提高公眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體的了解程度。制定相應(yīng)的法律法規(guī)，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露責(zé)任，增強(qiáng)企業(yè)信息披露的自覺性。
4.政府要加強(qiáng)體制機(jī)制建設(shè)，合理平抑房價(jià)。完善稅收體制改革，優(yōu)化中央和地方在稅種、稅收等方面的分配體系，增強(qiáng)地方政府對(duì)平抑房價(jià)工作的積極性。完善地方政府政績考核機(jī)制，避免“唯 GDP 論”，將控制房地產(chǎn)上漲幅度作為政績考核的指標(biāo)之一。引導(dǎo)地方政府處理好短期收入和地區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)系，減少乃至杜絕因追求財(cái)政收入而大量批地、權(quán)力尋租等現(xiàn)象的發(fā)生。完善土地出讓制度，規(guī)范土地使用金的收取和使用，建立專門賬戶管理土地出讓金，對(duì)收費(fèi)金額、使用途徑等進(jìn)行公示，增強(qiáng)社會(huì)公眾對(duì)土地出讓金的監(jiān)督。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；泡沫經(jīng)濟(jì)；預(yù)警；防治；系統(tǒng)
經(jīng)歷了上世紀(jì)90年代初期房地產(chǎn)業(yè)的大起大落，1998年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)了明顯的通貨緊縮現(xiàn)象，社會(huì)物價(jià)總體水平下降，但我國房地產(chǎn)業(yè)卻呈現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)運(yùn)行的趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)高速增長，房地產(chǎn)價(jià)格逆勢(shì)上揚(yáng)，是什么因素導(dǎo)致房地產(chǎn)投資與銷售增長速度之快、房價(jià)增長幅度之大呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)和人民生活有極大的關(guān)系，所以人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展表現(xiàn)出極大的關(guān)心。房地產(chǎn)泡沫問題成為全社會(huì)最為關(guān)注、最具爭議的焦點(diǎn)問題。政府也開始出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控政策，預(yù)防房地產(chǎn)過熱。然而，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身所具有的不確定性，加上對(duì)其投資或投機(jī)行為又受到“預(yù)期”等心理因素的影響，因此，人們對(duì)房地產(chǎn)泡沫的論斷難免有失偏頗。如何科學(xué)地對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行檢驗(yàn)和測(cè)度，如何建立一個(gè)房地產(chǎn)的參照價(jià)格體系，如何預(yù)警與防治房地產(chǎn)泡沫，這是一個(gè)值得深入探討的課題。
一、房地產(chǎn)泡沫的形成、膨脹與結(jié)束
（一）房地產(chǎn)泡沫的定義
泡沫是指實(shí)際價(jià)格脫離理論價(jià)格。房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，即土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值不符，偏離了理論價(jià)格，雖然賬面上價(jià)值增長很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。
（二）房地產(chǎn)泡沫形成的原因
房地產(chǎn)泡沫的形成與房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化及市場(chǎng)化、法制環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、政府管理水平、金融監(jiān)管體系、投資人的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、購房者的理性程度等密切相關(guān)。房地產(chǎn)泡沫作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，它的形成離不開一定的經(jīng)濟(jì)、金融環(huán)境背景的孕化。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是產(chǎn)生交易投機(jī)的前提條件：經(jīng)濟(jì)貨幣化、經(jīng)濟(jì)增長，以及金融衍生工具的大量出現(xiàn)為大規(guī)模房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生提供了資金支持；金融自由化、信息化帶來的資本流動(dòng)加速對(duì)價(jià)格波動(dòng)和價(jià)格泡沫起到了推波助瀾的作用；而經(jīng)濟(jì)規(guī)制失衡則為泡沫的形成提供了制度支持。在市場(chǎng)中，投機(jī)是一種普遍行為，房地產(chǎn)投機(jī)與土地投機(jī)緊密相連，在中國1992、1993年的房地產(chǎn)熱中的土地投機(jī)是房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)中的主要投機(jī)方式，適度的房地產(chǎn)投機(jī)能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮和活躍，但投資規(guī)模的過分膨脹是導(dǎo)致泡沫程度加深的最主要原因。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)超越一定的程度和數(shù)量界限，存在大量的非理性投機(jī)或嚴(yán)重的價(jià)格操縱行為時(shí)，并引起市場(chǎng)其他投機(jī)者的不斷盲目跟進(jìn)，同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格不斷飛漲，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷累積，最終引起房地產(chǎn)泡沫的崩潰。
（三）房地產(chǎn)泡沫的分類
房地產(chǎn)泡沫從房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成角度可分為以下四類：
1．土地價(jià)格泡沫。土地價(jià)格由于市場(chǎng)投機(jī)炒作等會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就有可能發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。2005年調(diào)查報(bào)告指出，在2005年中國購置土地面積中未完成開發(fā)土地面積近1.7億平方米，可土地價(jià)格卻成倍增長，北京、深圳、大連、青島等地表現(xiàn)尤為突出。
2．房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，商品房供給超過市場(chǎng)需求，超過部分的供給增長屬于虛漲，也構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，將導(dǎo)致房價(jià)猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉。中國某經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)中心的一份研究報(bào)告指出，目前我國商品房空置面積達(dá)1.14億平方米，個(gè)別城市的房屋空置率已超過10%。
3．房地產(chǎn)投資泡沫。上世紀(jì)90年代初期的廣東惠州就出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資泡沫。從1992年到1993年，有上千家房地產(chǎn)公司向惠州蜂擁而來，廣征地，大投入，全面開發(fā)，房地產(chǎn)交易猛增。1993年商品房銷售面積90.28萬平方米，交易宗數(shù)6997宗，房地產(chǎn)投資額43.9億元，分別比1991年增長了26％、250％和920％。然而這種違背了市場(chǎng)規(guī)律的過熱現(xiàn)象終不長久，從1993年下半年起，一批房地產(chǎn)公司先后關(guān)門或倒閉，留下了許多半拉子工程，也就是“爛尾樓”，惠州市房地產(chǎn)業(yè)及其區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了低迷時(shí)期。一般來說，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。
4．房價(jià)虛漲泡沫。房價(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房價(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對(duì)利潤的期望值過高，人為抬高房價(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房價(jià)飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
（四）房地產(chǎn)泡沫的形成、膨脹與結(jié)束
房地產(chǎn)在許多人的眼里是一種資產(chǎn)商品。在這種市場(chǎng)上，價(jià)格高低在很大程度上取決于買賣雙方對(duì)未來價(jià)格的預(yù)期。而且，這種預(yù)期有一種“自我實(shí)現(xiàn)”的性質(zhì)。這就是說，房價(jià)越是上漲，就有越多的人由于價(jià)格上漲的預(yù)期而入市搶購。而搶購又會(huì)使價(jià)格進(jìn)一步上漲和預(yù)期增強(qiáng)。因此，只要有足夠的人入市購買，在源源不斷的貨幣流入的支撐之下，很快就會(huì)出現(xiàn)“大牛市”。但是，氣泡不可能一直膨脹下去。在過高的價(jià)位上，一旦房價(jià)止升回跌，很快就會(huì)加速下行，導(dǎo)致房市崩盤。
“八十年代看深圳，九十年代看惠州！”這句上世紀(jì)廣東流行的口頭禪，令海內(nèi)客商攪起了惠州房地產(chǎn)狂潮，上千家房地產(chǎn)企業(yè)云集惠州，可最終泡沫脹破都“折戟潰逃”，使惠州成為上世紀(jì)90年代全國三大房地產(chǎn)熱重災(zāi)區(qū)之一。在惠州房地產(chǎn)泡沫中可以很明顯地看到，在1992年初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)，為惠州的發(fā)展引來了大量的資金，這種投資機(jī)會(huì)吸引了全國各地的資金不斷涌向惠州的房地產(chǎn)和建筑業(yè)。資金的不斷引入一方面使得惠州的房地產(chǎn)價(jià)格以更大的速率上升，另一方面也極大的帶動(dòng)了建筑業(yè)、娛樂業(yè)等后向產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。只是由于房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的需求。才使房地產(chǎn)泡沫急速的膨脹得失去了控制，造成了災(zāi)難性的后果。房地產(chǎn)泡沫的結(jié)束帶給惠州的是近10年的經(jīng)濟(jì)低迷。
房地產(chǎn)泡沫的膨脹會(huì)引起整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的泡沫，泡沫雖是經(jīng)濟(jì)中的一種常見現(xiàn)象，但泡沫經(jīng)濟(jì)的結(jié)束方式往往是和經(jīng)濟(jì)的承受能力相關(guān)聯(lián)的，同一規(guī)模的泡沫在不同的經(jīng)濟(jì)中會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不同的潛在影響?；葜菔蟹康禺a(chǎn)泡沫的破滅使惠州持續(xù)了近十年的經(jīng)濟(jì)蕭條，巨大的銀行呆帳、壞賬，經(jīng)濟(jì)增長停滯，大量的社會(huì)失業(yè)等。實(shí)際泡沫以破滅結(jié)束的表現(xiàn)方式也只是一個(gè)小概率事件，如1997年7月以前，美國與東亞各國，雖然同樣存在著泡沫經(jīng)濟(jì)，但其反應(yīng)則完全不同。東南亞國家股市盤子很小，經(jīng)濟(jì)承受能力差，經(jīng)濟(jì)泡沫對(duì)他們的沖擊相當(dāng)大，可美國經(jīng)濟(jì)泡沫雖然膨脹的厲害，但美國經(jīng)濟(jì)規(guī)模大、基礎(chǔ)好，游資的沖擊雖曾使美國股市短期波動(dòng)，但并未引起泡沫破滅，并能繼續(xù)帶動(dòng)投資、消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。
二、房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警與防治
（一）房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價(jià)格漲幅不大、房價(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長率，商品房供給略大于市場(chǎng)需求等，這些對(duì)活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競爭，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的。但如果房地產(chǎn)泡沫過于膨脹的話，造成虛假的房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮及虛假的經(jīng)濟(jì)繁榮則是不利的。房地產(chǎn)泡沫預(yù)警的目的就在于要量化房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的膨脹程度，首先要測(cè)度房地產(chǎn)是否出現(xiàn)了泡沫，然后根據(jù)實(shí)際經(jīng)濟(jì)的承受能力找出房地產(chǎn)泡沫的臨界點(diǎn)，一旦泡沫接近或者超過這個(gè)臨界點(diǎn)，就發(fā)出泡沫預(yù)警信號(hào)。
我們建議選用幾個(gè)指標(biāo)來測(cè)度房地產(chǎn)泡沫，分別是房價(jià)收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率、房屋空置率、房地產(chǎn)單位價(jià)格增長率、房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率等五個(gè)指標(biāo)。
將這五個(gè)測(cè)度指標(biāo)的實(shí)際值與臨界值比較，如果實(shí)際值超越了臨界值，就認(rèn)為是發(fā)出了預(yù)警信號(hào)。若發(fā)出預(yù)警信號(hào)的指標(biāo)越多，房地產(chǎn)泡沫變化的概率越大，對(duì)超過臨界值的預(yù)警指標(biāo)加權(quán)求和，測(cè)算出房地產(chǎn)泡沫變化的概率，據(jù)此便可對(duì)房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的可能性和嚴(yán)重程度進(jìn)行預(yù)測(cè)和監(jiān)控。房價(jià)收入比的國際慣例是在4~6倍之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康的，不存在泡沫，超過這個(gè)比例，則認(rèn)為存在泡沫。而我國房價(jià)收入比從1994年以來一直是高于8倍，2002年甚至達(dá)到10.9倍。我國房價(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)，.房價(jià)收入比的比值的高低跟國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是相關(guān)的。即便是同一國家，發(fā)達(dá)地區(qū)的房價(jià)收入比與欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房價(jià)收入比也不同。根據(jù)各地房價(jià)、國民收入的增長幅度的比較來衡量房價(jià)收入比是比較合理的。根據(jù)資料顯示，我國房價(jià)收入比在7~8倍是合理的；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率的臨界值為2.5%；商品房空置率指標(biāo)國際上通用的指標(biāo)是10%的臨界值；房地產(chǎn)單位價(jià)格增長率的臨界值是2.5%；房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率的臨界值是2.5%。以廣東惠州為例，套用這五個(gè)測(cè)度指標(biāo)來考察惠州的房地產(chǎn)泡沫情況，我們發(fā)現(xiàn)：房價(jià)收入比大約是9.3倍，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率約為2.2%；商品房空置率約為9.6%；房地產(chǎn)單位價(jià)格增長率大約是2.9%；房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率大約是1.9%，由這些數(shù)據(jù)表明，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)平衡、空置率合理、價(jià)格基本是穩(wěn)中有升，惠州樓市屬于有適度的、可促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮的房地產(chǎn)泡沫。
（二）房地產(chǎn)泡沫的防治
要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。
什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)？《辭?！罚?999年版）中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長和實(shí)業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰。”
從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：
(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。
(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害。
(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動(dòng)應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的運(yùn)動(dòng)狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的成長脫離越來越遠(yuǎn)，便會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。
(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場(chǎng)中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長過程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價(jià)和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對(duì)活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時(shí)候，才會(huì)演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)?？梢?，泡沫經(jīng)濟(jì)是個(gè)貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個(gè)中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡單地劃等號(hào)，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。
二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊
在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競爭，活躍市場(chǎng)，繁榮經(jīng)濟(jì)。
另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結(jié)果是：
1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì)破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，商品房供給超過市場(chǎng)需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房價(jià)猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。
(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費(fèi)增長率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年東南亞金融危機(jī)中的泰國就是一例。
(4)房價(jià)虛漲泡沫。房價(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房價(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對(duì)利潤的期望值過高，人為抬高房價(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房價(jià)飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟(jì)泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟(jì)。
3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫，例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房價(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場(chǎng)需求等等，對(duì)活躍經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)競爭，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的。同整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)一樣，沒有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì)，帶來嚴(yán)重危害。
四、辯證地看待當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)究竟處于什么狀態(tài)，是否已達(dá)到泡沫經(jīng)濟(jì)程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實(shí)際數(shù)據(jù)科學(xué)地進(jìn)行評(píng)價(jià)。
衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)必須樹立一些基本標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房價(jià)格的波動(dòng)狀況及其走勢(shì)。只有抓住了這些基本標(biāo)準(zhǔn)，才能進(jìn)行正確判別。
以上述基本標(biāo)準(zhǔn)來衡量，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，適應(yīng)全市國民經(jīng)濟(jì)快速增長的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標(biāo)志是：
(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢(shì)。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計(jì)局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預(yù)售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準(zhǔn)的預(yù)售面積（1138.86萬平方米）與實(shí)際預(yù)售面積之比為1∶1.08，實(shí)際預(yù)售面積略大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優(yōu)質(zhì)樓盤，出現(xiàn)少有的排隊(duì)購房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場(chǎng)旺盛的需求，拉動(dòng)著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達(dá)到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過增量房交易量。預(yù)示著上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場(chǎng)基礎(chǔ)扎實(shí)。與20世紀(jì)90年代初那種不顧市場(chǎng)需求、盲目開發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)市場(chǎng)定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，可以說屬于市場(chǎng)需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預(yù)計(jì)全年將超過700億元，這對(duì)拉動(dòng)投資需求，平衡供求，抑制房價(jià)過快上漲是有益的。
(4)商品房價(jià)格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房價(jià)上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個(gè)因素：一是樓盤品質(zhì)提高、環(huán)境改善，成本推進(jìn)型上升：二是居民收入提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進(jìn)型上升；三是商品房階段性、暫時(shí)性供不應(yīng)求的需求拉動(dòng)型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價(jià)的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發(fā)展趨勢(shì)看，房價(jià)穩(wěn)中有升是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學(xué)的。正確的提法應(yīng)當(dāng)用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預(yù)測(cè)還會(huì)延續(xù)二三年時(shí)間。那種把房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟(jì)”的帽子是站不住腳的。
當(dāng)然，也應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些值得注意的問題，出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：
(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險(xiǎn)。從現(xiàn)在開始就應(yīng)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。
(2)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發(fā)不足。要積極引導(dǎo)開發(fā)商多建中價(jià)位住宅，避免結(jié)構(gòu)失調(diào)。
