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篇1

關(guān)鍵詞城鎮(zhèn)；房產(chǎn)開發(fā)；土地利用；可持續(xù)發(fā)展

近年來，房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、提高人民生活水平、促進(jìn)城鎮(zhèn)化等方面起到了積極的作用。改革開放后的30年中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展幾經(jīng)波動(dòng)，很不穩(wěn)定。特別是自2000年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖以來，我國房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度過快，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，出現(xiàn)了諸多的問題，甚至影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地合理利用，已引起政府和社會(huì)的普遍關(guān)注。現(xiàn)結(jié)合互助縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就房產(chǎn)開發(fā)與土地保護(hù)利用闡述如下。

1城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

1.1大力發(fā)展小城鎮(zhèn)，促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展

城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的引擎，是支撐未來中國經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力，對(duì)于刺激消費(fèi)、帶動(dòng)民間投資、積極擴(kuò)大內(nèi)需具有重要的戰(zhàn)略意義，將帶動(dòng)房地產(chǎn)、餐飲等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。

1.2住房升值快

按當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值對(duì)現(xiàn)住房進(jìn)行估價(jià)，2009年互助縣城鎮(zhèn)居民家庭平均每戶擁有12.9萬元的資產(chǎn)，與2006年相比，戶均住房資產(chǎn)提高了1.6倍，每1m2的價(jià)值則提高了1.4倍。在商品房?jī)r(jià)格大幅度攀升的推動(dòng)下，持有一套房產(chǎn)不僅是一筆數(shù)額不菲的資金儲(chǔ)備，更為一些家庭投資其中帶來莫大的商機(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有13.3%的城鎮(zhèn)居民家庭除現(xiàn)住房外還有一套住房，甚至有1.0%的家庭擁有2套及以上的住房，2項(xiàng)合計(jì)，擁有多套住房的戶比例達(dá)14.3%。他們的基本居住已得到滿足。之所以有越來越多的家庭能將巨大的家庭資金樂此不彼地投入其中，并成為目前部分居民家庭的重要理財(cái)渠道，關(guān)鍵在于人們通過住房購與賣的置換能為其帶來十分豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。這種投機(jī)行為在為居民增收的同時(shí)，一定程度上也助長(zhǎng)了住房開發(fā)的投資熱，加劇了商品房供求關(guān)系的緊張，客觀上擠占了其他社會(huì)成員改善居住條件的機(jī)會(huì)。

1.3住房建設(shè)趨向大型套房

從2009、2006年城鎮(zhèn)居民家庭戶均建筑面積結(jié)構(gòu)變化的比較中可以看出，3年內(nèi)建設(shè)的大型套房的市場(chǎng)投放量要遠(yuǎn)高于中小型套房。與2006年的調(diào)查結(jié)果相比，2009年60～80m2的小型套房的戶比例基本沒有變化，80～110m2的中型套房戶卻下降了6.1%，而100m2以上的大型套房戶則快速提升了7.5個(gè)百分點(diǎn)。如此結(jié)果說明，在城鎮(zhèn)大型套房的供求量已大幅上漲。

2保護(hù)和合理利用土地資源中尚存的問題

一是對(duì)互助縣土地資源及后備資源的縣情認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)保護(hù)資源、合理利用、珍惜土地的重要性認(rèn)識(shí)不夠[1]。二是法制意識(shí)比較淡薄，違法用地的現(xiàn)象不同程度存在。三是農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償、安置沒有完全到位，農(nóng)民合法土地權(quán)益保護(hù)有待進(jìn)一步加強(qiáng)。四是參與競(jìng)買土地的客商少，引發(fā)流拍留掛。五是催繳土地出讓金難度大。六是城鎮(zhèn)開發(fā)缺乏整體協(xié)調(diào)性和科學(xué)性，致使城鎮(zhèn)居民生活壓力增大。由于在城鎮(zhèn)快速發(fā)展的過程中，缺乏開發(fā)的整體協(xié)調(diào)性，使得城鎮(zhèn)中道路面積率低，運(yùn)輸效率下降，交通事故增多；同時(shí)許多城鎮(zhèn)建筑密度過大，居住面積狹小，公共配套設(shè)施不完善，加之在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)和再開發(fā)過程中缺乏足夠的文化、藝術(shù)、體育、娛樂設(shè)施，忽視城鎮(zhèn)的布局藝術(shù)[2]。

3加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理的措施

3.1建立供應(yīng)總量控制制度

根據(jù)縣城發(fā)展規(guī)劃和市場(chǎng)需求情況，每年初縣國土局、縣發(fā)改委、縣建設(shè)局對(duì)年度房地產(chǎn)開發(fā)用地?cái)M定供地計(jì)劃，報(bào)縣政府批準(zhǔn)后，上報(bào)省、地國土地資源主管部門備案，并將年度供地計(jì)劃通過多種途徑向社會(huì)公布，根據(jù)編制的年度供地計(jì)劃，由國土局會(huì)同相關(guān)部門組織招拍掛出讓。

3.2建立土地使用權(quán)公開交易制度

計(jì)劃出讓的土地由縣國土資源局向社會(huì)公布。房地產(chǎn)開發(fā)用地一律實(shí)行招拍掛出讓，土地交易在土地市場(chǎng)實(shí)行陽光化操作，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗現(xiàn)象的發(fā)生[3]。

3.3建立集體決策制度

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地，國土局在完成土地出讓前期工作的基礎(chǔ)上，擬定土地出讓方案。涉及拍賣起叫價(jià)和掛牌起始價(jià)及招標(biāo)底價(jià)，由相關(guān)部門集體決策，并將土地出讓方案報(bào)縣政府批準(zhǔn)后向社會(huì)公告。

3.4建立土地收購儲(chǔ)備制度

對(duì)縣內(nèi)存量建設(shè)用地，由土地部門中心統(tǒng)一收購和回收土地，掌握調(diào)控市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，收購的土地由政府統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一開發(fā)，按市場(chǎng)需求統(tǒng)一供應(yīng)。

3.5建立竣工驗(yàn)收制度

對(duì)房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性用地工程竣工后，國土局、建設(shè)局等部門對(duì)土地使用情況進(jìn)行驗(yàn)收。

4完善房地產(chǎn)開發(fā)用地儲(chǔ)備制度的對(duì)策

4.1合理控制土地儲(chǔ)備的范圍和數(shù)量

土地儲(chǔ)備制度是確保政府切實(shí)壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的一種管理制度。在地價(jià)上漲過快的時(shí)期，完全可以通過成立有形的土地交易市場(chǎng)，允許一些有閑置土地的企業(yè)上市交易[4]，這樣既可以讓閑置的土地盡快流動(dòng)起來，增加土地供應(yīng)量，也可避免土地資源浪費(fèi)。科學(xué)合理地確定土地儲(chǔ)備數(shù)量是土地儲(chǔ)備制度正常運(yùn)行的重要保證。但土地儲(chǔ)備過多，會(huì)造成資金占用過多，加大土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。合理的土地儲(chǔ)備數(shù)量要根據(jù)土地市場(chǎng)供求關(guān)系來確定，而土地供求取決于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策等若干因素，要通過對(duì)相關(guān)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，設(shè)計(jì)需求預(yù)測(cè)模型，進(jìn)而得出最佳土地儲(chǔ)備數(shù)量。

4.2加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度

土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場(chǎng)供求平衡的更高層次的要求。在目前出現(xiàn)地價(jià)、房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際及時(shí)地掌握土地投放總量，更要從市場(chǎng)細(xì)分的角度，適時(shí)調(diào)整各類不同用途的土地儲(chǔ)備量和供給量，化解土地市場(chǎng)供需失衡的矛盾[5]。當(dāng)前對(duì)開發(fā)高檔商品房，不僅要從供給源頭上進(jìn)行限制，還要以高地價(jià)、高稅收等手段加以限制，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策，對(duì)面向百姓的商品房所用土地要適當(dāng)放寬，滿足居民日益增長(zhǎng)的住房需求。在“放寬”政策的同時(shí)，要切實(shí)規(guī)范土地行政管理行為，避免土地供應(yīng)政策帶來的漏洞。

4.3建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)

建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)，用配套的法律手段解決現(xiàn)實(shí)中的問題，如公益型用地的收購與管理、原建成區(qū)的隱形土地市場(chǎng)問題等，同時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)法，加大管理力度，使土地儲(chǔ)備工作順利進(jìn)行。建立依法監(jiān)督的機(jī)制，對(duì)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的工作進(jìn)行監(jiān)督，以保障儲(chǔ)備目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。應(yīng)建立土地儲(chǔ)備工作信息公開制度，盡量公開土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在土地收購、開發(fā)、儲(chǔ)備和出讓環(huán)節(jié)中的資料和信息，便于各方的監(jiān)督和投訴。同時(shí)，通過公開如年度土地出租、出讓計(jì)劃、一級(jí)土地市場(chǎng)交易資料、土地儲(chǔ)備數(shù)量等市場(chǎng)信息，建立市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)規(guī)范化，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的理性發(fā)展，引導(dǎo)市場(chǎng)化的開發(fā)商能夠根據(jù)信息進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，做出理性的投資決策。

4.4強(qiáng)化土地儲(chǔ)備管理的監(jiān)控職能

土地儲(chǔ)備管理監(jiān)控職能的弱化嚴(yán)重地阻礙了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。因此，要強(qiáng)化土地儲(chǔ)備管理的監(jiān)控職能，加強(qiáng)對(duì)土地使用狀況和土地價(jià)格的全程監(jiān)控和跟蹤管理。具體來講，監(jiān)控的內(nèi)容包括3個(gè)方面:一是建設(shè)用地的選址、用途是否符合城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的要求；二是建設(shè)項(xiàng)目是否按法定程序和審批權(quán)限申請(qǐng)和審批，有無違反規(guī)定用途使用土地；三是土地利用是否按規(guī)定的進(jìn)度進(jìn)行建設(shè)，有無占而未用的土地；四是土地價(jià)格是否合理，是否故意抬高地價(jià)或壓低地價(jià)，是否有從事炒賣地皮的非法活動(dòng)等。同時(shí)，與房地產(chǎn)管理部門密切配合，實(shí)行地價(jià)與房?jī)r(jià)的鏈接管理，杜絕房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理定價(jià)行為。

4.5重構(gòu)土地儲(chǔ)備的組織體系

在我國城市建立土地儲(chǔ)備制度的初期，分層次兩級(jí)管理模式的組織體制的運(yùn)行比較順利。但隨著土地儲(chǔ)備制度實(shí)踐的深入，這種體系的弊端日益暴露。一方面，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)掛靠土地行政管理部門，接受后者的直接領(lǐng)導(dǎo)，致使其地位弱化，運(yùn)作效率不高；另一方面，在土地儲(chǔ)備實(shí)施中需要相互配合的城市規(guī)劃、計(jì)劃、建設(shè)、財(cái)政、環(huán)保、房管等多個(gè)政府職能部門之間的責(zé)任不清，未形成協(xié)作的格局。為此，應(yīng)該對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)掛靠于土地行政管理部門的現(xiàn)有體系進(jìn)行改革。新的組織體系既有利于提高土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的地位，為充分發(fā)揮其作用提供條件，也有利于各部門之間的協(xié)調(diào)。

5小結(jié)

合理利用土地資源與實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展，是辨證統(tǒng)一的，相輔相成的。無論是從國際、國內(nèi)發(fā)展的成功實(shí)踐來看，還是從實(shí)際需要來看，無不印證這樣一個(gè)道理:要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展，必須要合理利用土地資源。在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的過程中，不能顧此失彼，必須統(tǒng)籌兼顧；不能以犧牲土地資源為代價(jià)，獲得一時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必須在加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，加強(qiáng)土地資源保護(hù)，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境。做到2項(xiàng)工作一起抓，2種成果一起要，只有這樣，才能真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

6參考文獻(xiàn)

[1]詹莉，李保蓮.河南省新農(nóng)村建設(shè)中的土地利用問題及對(duì)策[J].河南農(nóng)業(yè)科學(xué)，2008(3):5-8.

[2]梁留科，趙新軍，吳次芳.加入WTO后的土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整問題[J].河南農(nóng)業(yè)科學(xué)，2002(9):47-48.

[3]路燕.合理利用土地資源促進(jìn)河南現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)[J].河南農(nóng)業(yè)科學(xué)，2008(12):13-15.

篇2

(一)缺乏完善的規(guī)劃管理體制土地利用規(guī)劃失控是當(dāng)前土地資源管理中存在的主要問題。一方面，在土地資源管理過程中沒有一整套完整的規(guī)劃體系和制度，導(dǎo)致規(guī)劃行政缺位和控制詳細(xì)規(guī)劃缺失。我國現(xiàn)行的法律法規(guī)僅僅提到了詳細(xì)規(guī)劃，但是并沒有控制詳細(xì)規(guī)劃的編制問題，導(dǎo)致詳細(xì)規(guī)劃與城市具體規(guī)劃脫節(jié)。另一方面，行政權(quán)內(nèi)部配置存在不合理。這種不協(xié)調(diào)體現(xiàn)在部門規(guī)劃?rùn)?quán)之間因?yàn)橥恋刭Y源管理問題而發(fā)生沖突，比如城建部門與國土資源部門在對(duì)土地利用總體規(guī)劃與城市規(guī)劃方面就造成了沖突。長(zhǎng)期以來，我國土地總體利用規(guī)劃和城市規(guī)劃始終難以協(xié)調(diào)，引發(fā)部門之間、上下級(jí)之間的各種矛盾不斷，導(dǎo)致規(guī)劃管理的不科學(xué)性。

(二)政府對(duì)土地供給監(jiān)管不力土地資源的稀缺性決定了土地資源供不應(yīng)求現(xiàn)象的發(fā)生。政府對(duì)土地資源供給監(jiān)管缺乏力度更加促進(jìn)了土地資源的嚴(yán)重不足。首先體現(xiàn)在政府對(duì)用地審批不嚴(yán)，甚至越級(jí)批地造成土地資源國有化流失;其次是政府對(duì)土地的供應(yīng)缺乏應(yīng)有的調(diào)控措施，從而導(dǎo)致很多不能得到利用，同時(shí)又沒有收回土地資源，影響了土地資源市場(chǎng)的健康發(fā)展。

(三)違法征地現(xiàn)象的存在當(dāng)前土地利用不合理現(xiàn)象十分嚴(yán)重，其中最明顯的就是違法征地現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為對(duì)公共土地資源的限定不夠，一些企業(yè)利用農(nóng)業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)等名義變相圈地。政府部門存在、越級(jí)批地的狀況，這種行政行為嚴(yán)重影響了土地資源的合理利用，導(dǎo)致國有土地資源浪流失。同時(shí)，還有一些企事業(yè)單位對(duì)土地資源征而不用，導(dǎo)致土地資源浪費(fèi)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)中土地資源保護(hù)法律制度的完善方法與對(duì)策

(一)努力強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)中的土地利用規(guī)劃制度土地是每個(gè)人賴以生存與發(fā)展的基礎(chǔ)。在人口不斷增加，城市化進(jìn)程不斷加快的今天，房地產(chǎn)開發(fā)力度將逐年加大，這也就對(duì)土地資源保護(hù)法律制度提出了新的要求。只有合理、科學(xué)的規(guī)劃配置土地資源才是土地資源法律制度的落實(shí)基礎(chǔ)，通過從實(shí)體上構(gòu)建完整協(xié)調(diào)的土地利用規(guī)劃?rùn)?quán)利體系;從程序上建立科學(xué)民主的土地利用規(guī)劃制度等方面提高規(guī)劃土地利用率，實(shí)現(xiàn)節(jié)約用地的目的。

(二)完善房地產(chǎn)開發(fā)中的土地供給制度完善房地產(chǎn)開發(fā)中的土地供給制度是健全土地資源保護(hù)法律制度的一個(gè)重要內(nèi)容。土地供給制度的建立和完善需要結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展需求，合理的消除和規(guī)避傳統(tǒng)土地資源使用制度的種種弊端，通過科學(xué)有效的方式方法建立起一整套有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)能夠保證土地資源得到合理利用的土地供給制度。一方面要嚴(yán)格審批制度，強(qiáng)化政府的監(jiān)管職能，通過政府的力量實(shí)現(xiàn)土地資源的合理供給;另一方面要堅(jiān)持收回制度，不斷加強(qiáng)審批后的管理。將未能有效利用或者閑置的土地資源進(jìn)行收回，能確保每一塊土地資源都能發(fā)揮作用。最后，要加強(qiáng)土地供應(yīng)量的調(diào)控，通過在量上的監(jiān)管來實(shí)現(xiàn)土地資源的合理利用。

篇3

城市規(guī)劃即為：研究城市的未來發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)的綜合部署，是一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的藍(lán)圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運(yùn)行三個(gè)階段管理的龍頭。城市規(guī)劃的任務(wù)是根據(jù)國家城市發(fā)展和建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策、國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)和建設(shè)條件，布置城市體系；確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局；統(tǒng)一規(guī)劃、合理利用城市土地；綜合部署城市經(jīng)濟(jì)、文化、基礎(chǔ)設(shè)施等各項(xiàng)建設(shè)，保證城市有秩序地、協(xié)調(diào)地發(fā)展，使城市的發(fā)展建設(shè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

房地產(chǎn)開發(fā)一般則指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營(yíng)行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為。

2城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的行為特點(diǎn)

城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益；要建設(shè)好城市，必須有一個(gè)統(tǒng)一的、科學(xué)的城市規(guī)劃，并嚴(yán)格按照規(guī)劃來進(jìn)行建設(shè)。城市規(guī)劃是一項(xiàng)政策性、科學(xué)性、區(qū)域性和綜合性很強(qiáng)的工作。它要預(yù)見并合理地確定城市的發(fā)展方向、規(guī)模和布局，作好環(huán)境預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，協(xié)調(diào)各方面在發(fā)展中的關(guān)系，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)建設(shè)，使整個(gè)城市的建設(shè)和發(fā)展，達(dá)到技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、“骨、肉”協(xié)調(diào)、壞境優(yōu)美的綜合效果，為城市人民的居住、勞動(dòng)、學(xué)習(xí)、交通、休息以及各種社會(huì)活動(dòng)創(chuàng)造良好條件。

而房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)后，對(duì)地上、地下基礎(chǔ)設(shè)施和房屋進(jìn)行的綜合開發(fā)與配套建設(shè)，是一種商品生產(chǎn)和管理的行為。房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點(diǎn)。

3城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾

城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個(gè)體最優(yōu)城市規(guī)劃考慮整個(gè)城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為。開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。

兩者的出發(fā)點(diǎn)不同導(dǎo)致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間產(chǎn)生的必然的矛盾：城市規(guī)劃在尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮。而房地產(chǎn)開發(fā)的投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時(shí)間內(nèi)。獲得最大利潤(rùn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)更加著重于經(jīng)濟(jì)開發(fā)，有利于城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

以上的根本矛盾導(dǎo)致了現(xiàn)代城市建設(shè)中經(jīng)常發(fā)生的一些問題。比如，對(duì)公共開發(fā)的冷落，公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提，為社會(huì)的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開發(fā)。由于缺少直接的經(jīng)濟(jì)利益，很少有人參與建設(shè)。而商品房樓盤則存在過度開發(fā)現(xiàn)象，開發(fā)方為提高出房率，盡可能增大建筑密度，簡(jiǎn)單的行列式密集排列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。

如果過份強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，會(huì)失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)；過分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能加重未來城市的負(fù)擔(dān)和損害城市公眾利益。那么如何協(xié)調(diào)發(fā)展兩者之間的矛盾，協(xié)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展是我們重點(diǎn)思考的問題。

3.1城市規(guī)劃必須有超前意識(shí)。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

3.2開發(fā)方則應(yīng)在委托規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，在審查資質(zhì)的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)輸出除符合法律、法規(guī)外，一定要符合城市規(guī)劃和開發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)意圖。無論是單體建筑，還是聯(lián)片開發(fā)，都應(yīng)和周圍的建筑及環(huán)境相協(xié)調(diào)，并體現(xiàn)出設(shè)計(jì)規(guī)劃總體意圖的建筑藝術(shù)。加強(qiáng)自己身服務(wù)城市的意識(shí)，給市民提供一個(gè)舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經(jīng)濟(jì)效益，而不顧社會(huì)效益。

3.3在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，這導(dǎo)致了規(guī)劃部門對(duì)城市建設(shè)的一些被動(dòng)。規(guī)劃行政主管部門職能的更應(yīng)該強(qiáng)調(diào)主觀能動(dòng)性，在控制性指標(biāo)范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)膩砜刂苿澏ǖ貕K的用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)。控制性詳規(guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，也賦予開發(fā)方更大的設(shè)計(jì)方面的自由度，同時(shí)又符合規(guī)劃要求，更好的吸引投資。

3.4房地產(chǎn)開發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時(shí)將開發(fā)過程中遇到的各種問題情況及時(shí)反饋給城市規(guī)劃部門，雙方共同協(xié)調(diào)解決問題。

4城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)一目標(biāo)

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)兩者共同為建設(shè)城市服務(wù)，從這一點(diǎn)看，它們的最終目標(biāo)是一致的。那么在最終目標(biāo)一致的情況下，城市規(guī)劃要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理，適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，使規(guī)劃易于實(shí)施。房地產(chǎn)開發(fā)更好的服從城市的整體規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，充分尊重規(guī)劃部門的意見，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)指標(biāo)，更優(yōu)的體現(xiàn)城市總體規(guī)劃意識(shí)?？傊?，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)要相互了解，協(xié)調(diào)互動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的良性循環(huán)。共同建設(shè)和諧發(fā)展的城市進(jìn)程。

篇4

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)開發(fā)造價(jià)控制

我國加入WTO后，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)面臨新的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)。國外房產(chǎn)商將憑借較強(qiáng)的融資能力、較高的技術(shù)裝備水平和管理水平以及靈活的經(jīng)營(yíng)機(jī)制等優(yōu)勢(shì)進(jìn)入我國市場(chǎng)。而國內(nèi)大部分房地產(chǎn)開發(fā)商手頭的流動(dòng)資金非常有限，即使有很大的一筆流動(dòng)資金在手，他們也不愿輕易被“套牢”。因此，在新的市場(chǎng)面前，精明的開發(fā)商除了要學(xué)會(huì)腦筋急轉(zhuǎn)彎，從規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化、品牌化等方面發(fā)展自己外，尚應(yīng)從內(nèi)部著手，通過加強(qiáng)工程質(zhì)量管理與監(jiān)督，嚴(yán)格控制工程成本，爭(zhēng)取以最低的投入，獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，從而提高企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)能力。而控制工程成本的關(guān)鍵就在于合理確定與有效控制工程造價(jià)。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，如何有效地確定與控制建設(shè)工程的造價(jià)問題，是每一個(gè)房地產(chǎn)商面臨的重大問題。一般來講，工程造價(jià)的確定與控制可分為四個(gè)階段，即決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工階段。要合理確定與有效控制工程造價(jià)，就必須從這四個(gè)階段入手。

1決策階段的造價(jià)控制

可行性方案的選定和投資估算的定位是建設(shè)項(xiàng)目的核心，這一階段不僅關(guān)系到目標(biāo)實(shí)現(xiàn)時(shí)間的長(zhǎng)短、質(zhì)量的優(yōu)劣，也是全過程造價(jià)控制的源頭，對(duì)以后各階段的造價(jià)控制起指導(dǎo)作用。如何在這一階段把質(zhì)量、造價(jià)和工期結(jié)合好，就需要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研、詳細(xì)的資料收集和反復(fù)的方案比較，盡可能選出最佳組合，作出科學(xué)的決策。

1．1完善投資決策機(jī)制

要成立投資策劃部門，造價(jià)工程師根據(jù)公司現(xiàn)有的資金、土地儲(chǔ)備情況及融資能力，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)行情，進(jìn)行必要的、專業(yè)的分析論證，確定項(xiàng)目的可行性。

1．2建立項(xiàng)目審查制

公司內(nèi)部員工做的投資分析報(bào)告還應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)咨詢公司的有關(guān)專家進(jìn)行審查。謹(jǐn)之又謹(jǐn)，慎之又慎，取長(zhǎng)補(bǔ)短，提出自己相應(yīng)的改進(jìn)措施，供決策層決定。

1．3隨行就市，及時(shí)修正

隨著決策內(nèi)容的一步步深入，投資估算也要隨之調(diào)整。造價(jià)工程師必須密切注意決策報(bào)告中的每一條建議及修改情況，及時(shí)地調(diào)整因此而產(chǎn)生的價(jià)格的變化。只有做好了這一點(diǎn)，投資估算才能真正起到有效控制工程造價(jià)和正面影響決策的作用。

2設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

優(yōu)秀的工程設(shè)計(jì)是有效控制工程造價(jià)的前提，因此，筆者認(rèn)為可從以下五個(gè)方面來控制：

2．1實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)管理工作。通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題出現(xiàn)的工程洽商。同時(shí)通過招投標(biāo)還可能選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，影響銷售，造成資金長(zhǎng)期得不到回收，經(jīng)濟(jì)效益無法保證的事情發(fā)生。

2．2實(shí)行限額設(shè)計(jì)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期長(zhǎng)短，同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目今后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，發(fā)商要做到心中有數(shù)。而作為設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，在設(shè)計(jì)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析上要改變?cè)O(shè)計(jì)完后再算賬、功能決定造價(jià)的習(xí)慣做法、開發(fā)商應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出限額設(shè)計(jì)要求，并為之創(chuàng)造外部條件。

2．3開展價(jià)值工程的應(yīng)用

價(jià)值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。一般來悅，提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有5種：一是提高功能，降低成本。這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有升漲，但帶來功能大幅度提高。運(yùn)用價(jià)值工程原理，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)方案實(shí)行科學(xué)決策，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是：以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)所研究對(duì)象進(jìn)行功能分析，使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。

2．4加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作

加強(qiáng)圖紙會(huì)審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。我們?cè)诠こ淌┕で埃M織總工辦、工程部、經(jīng)營(yíng)部和預(yù)決算部，對(duì)施衛(wèi)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從各個(gè)不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤給施工帶來洽商，造成經(jīng)濟(jì)損失。

2．5加強(qiáng)洽商管理

杜絕不合理的設(shè)計(jì)洽商。對(duì)確實(shí)必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，我們采取的方法是審核會(huì)簽制，組織公司各部門討論決定。這樣可以大大減少由于設(shè)計(jì)人責(zé)任心不強(qiáng)所發(fā)生的洽商，給工程增加成本。杜絕施工單位利用設(shè)計(jì)洽商增加工程造價(jià)。

3施工階段的工程造價(jià)控制

3．1嚴(yán)格工程合同的簽訂與執(zhí)行

簽訂工程合同時(shí)，最重要的要根據(jù)各工程的特點(diǎn)，應(yīng)選擇恰當(dāng)?shù)陌l(fā)包方式和價(jià)款調(diào)整條件，因?yàn)椴煌陌l(fā)包方式和價(jià)款調(diào)整條件，直接關(guān)系工程造價(jià)的控制效果。

合同文本應(yīng)盡可能選用由國家頒發(fā)的通用性合同文本，再根據(jù)擬建工程的特點(diǎn)和招標(biāo)文件以及發(fā)包人承包商雙方談判結(jié)果來起草。合同文本必須準(zhǔn)確表達(dá)雙方談判確定的意思，做到條款不漏項(xiàng)；標(biāo)的物表達(dá)清楚、標(biāo)的額計(jì)算準(zhǔn)確；質(zhì)量有標(biāo)準(zhǔn)，檢驗(yàn)有方法；包裝物、提(交)貨或移交工程成品、運(yùn)輸方式和結(jié)算方式明確；違約責(zé)任及違約金(或賠償金)計(jì)算方法準(zhǔn)確；文字表達(dá)嚴(yán)謹(jǐn)，不使用模棱兩可、含糊不清詞語。

工程造價(jià)一般是由工程招標(biāo)合同價(jià)及合同外項(xiàng)目?jī)r(jià)款（即工程增項(xiàng)、施工索賠、材料調(diào)價(jià)、費(fèi)用調(diào)整等）所構(gòu)成。合同價(jià)是承發(fā)包雙方充分運(yùn)用價(jià)值規(guī)律，反復(fù)進(jìn)行價(jià)格比較，實(shí)現(xiàn)個(gè)別勞動(dòng)消耗和社會(huì)必要平均勞動(dòng)消耗的統(tǒng)一，基本上是等價(jià)交換的價(jià)格。它高于社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)耗費(fèi)時(shí)，對(duì)承包方有利，低于社會(huì)必要平均勞動(dòng)耗費(fèi)，對(duì)發(fā)包方有利。但不論承包方獲得利益或發(fā)包方節(jié)約投資，都要通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來實(shí)現(xiàn)，并符合價(jià)格規(guī)律的要求。工程現(xiàn)場(chǎng)施工條件受到種種復(fù)雜因素的影響和干擾，使工程造價(jià)波動(dòng)的幅度也非常大。施工合同中的合同價(jià)款包括了國家及地方定額管理部門頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)定額中的人工、材料（設(shè)備）、施工機(jī)械、管理費(fèi)用及政策性調(diào)價(jià)外，凡是由承包方負(fù)責(zé)的，其費(fèi)用必須全部無一遺漏地包括在工程價(jià)款中。承包方承諾的條件和費(fèi)用一般在雙方招投標(biāo)過程談判，雙方依據(jù)工程的承包方式予以確認(rèn)并在簽訂工程施工合同時(shí)，據(jù)以確定工程的合同價(jià)款在工程結(jié)算時(shí)還能否進(jìn)行調(diào)整。

3．2嚴(yán)格材料、設(shè)備的定價(jià)和訂購

一般來說，鋼筋、水泥、木材、磚、砂、石這些主要用于主體施工的材料，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，市場(chǎng)透明度大，以建設(shè)工程造價(jià)管理站公布的信息價(jià)再結(jié)合市場(chǎng)行情進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整即可。但市場(chǎng)裝飾材料品種繁多，價(jià)格差別大。對(duì)于這部分材料，一般由甲方訂購或者由施工單位推薦三種以上的同類型材料的品牌和價(jià)格由甲方確認(rèn)后，方可購買。這樣，才能既控制造價(jià)又保證工程質(zhì)量。安裝專業(yè)中預(yù)埋、預(yù)留的管線等一般都是由施工單位購買，但設(shè)備主要由甲方采購的。設(shè)備造價(jià)涉及金額大，占整個(gè)工程造價(jià)的30％以上。設(shè)備訂購計(jì)劃必須與工程實(shí)際進(jìn)度緊密配合，以免影響工期。

3．3工程款的控制

目前，建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，僧多粥少，開發(fā)商一般不需支付工程預(yù)付款，甚至要求承建商對(duì)工程主體進(jìn)行部分或全部墊資。這樣，既緩解甲方的資金占用壓力又能考察施工單位實(shí)力，還對(duì)約束施工企業(yè)如期按合同履約起到積極作用。另外，工程進(jìn)度款的支付比例是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不容忽視的問題。通用做法是：①按每月實(shí)際已完工程造價(jià)的80％支付工程進(jìn)度款；②待工程竣工驗(yàn)收合格后，支付總造價(jià)的85%；③工程驗(yàn)收合格交付使用后，甲、乙雙方在合同規(guī)定的期限內(nèi)完成結(jié)算，再支付至總造價(jià)的97％的工程款，留3％作為工程保修款，待保修期滿后支付乙方保修金。

4竣工階段的工程造價(jià)控制

竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一個(gè)階段，它是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，也是竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴(yán)格把關(guān)。根據(jù)本人這幾年的工作經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為重點(diǎn)應(yīng)做到以下幾個(gè)方面：

（1）嚴(yán)格核對(duì)合同條款，防止重復(fù)計(jì)算及收費(fèi)等問題。

（2）檢查隱蔽驗(yàn)收記錄及施工日記，確認(rèn)隱蔽驗(yàn)收手續(xù)是否齊全，是否按圖施工。

（3）落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證，檢查這些設(shè)計(jì)變更是否符合既定的程序，是否經(jīng)設(shè)計(jì)單位及建設(shè)單位的同意批準(zhǔn)，并且嚴(yán)格查實(shí)變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復(fù)簽證等。

（4）按圖嚴(yán)格核實(shí)工程量。一般而言，施工單位均會(huì)有意高估工程量，建設(shè)單位的審核人員必須嚴(yán)格把關(guān)，按實(shí)結(jié)算。

（5）嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)過程中所報(bào)的單價(jià)或簽證價(jià)格，禁止高套單價(jià)的情形出現(xiàn)。

（6）嚴(yán)格按規(guī)定和合同套取計(jì)費(fèi)程序，計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用。

（7）認(rèn)真審查、復(fù)核，防止各項(xiàng)計(jì)算誤差。綜上所述，工程造價(jià)控制是一個(gè)系統(tǒng)的、全面的動(dòng)態(tài)管理過程，只有對(duì)工程建設(shè)的每一個(gè)階段采用科學(xué)的、系統(tǒng)的管理方法加以嚴(yán)格控制，才能達(dá)到全面控制工程造價(jià)的預(yù)期目的。

工程竣工時(shí)，根據(jù)合同文件中計(jì)價(jià)方式及允許調(diào)整費(fèi)用范圍的規(guī)定，發(fā)包方對(duì)承包方提出的竣工結(jié)算文件必須要進(jìn)行認(rèn)真的審核，避免承包方在工程結(jié)算中高估冒算，以便合理的確定工程造價(jià)。

5結(jié)語

總而言之，工程造價(jià)的確定與控制是一門博大精深的學(xué)問，本文所論及的僅是筆者幾年來的工作體會(huì)，一得之愚而已。隨著我國造價(jià)理論的進(jìn)一步完善和發(fā)展，造價(jià)工程師制度的推行，提高投資效益的要求將使合理確定與控制工程造價(jià)的地位更加重要。

參考文獻(xiàn)

1吳秋菊，姜金劍．合同管理對(duì)工程造價(jià)的影響及對(duì)策［J］．德州學(xué)院學(xué)報(bào)，2002（12）

篇5

伴隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,商業(yè)房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)中較為特殊的一類,近年來正日益受到人們的關(guān)注。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由傳統(tǒng)的住宅項(xiàng)目開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā),以期獲得相對(duì)較高的投資收益,商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)日顯激烈。政府部門也認(rèn)識(shí)到商業(yè)設(shè)施對(duì)城市發(fā)展的輻射帶動(dòng)作用,不斷采取措施推動(dòng)商貿(mào)流通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。本文首先概述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn),在此基礎(chǔ)上從多個(gè)角度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有的主要特征進(jìn)行闡述,力求進(jìn)行一定深度的探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng),直接進(jìn)行包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)服務(wù)所需房屋的建設(shè),以及土地的開發(fā),為社會(huì)生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般特點(diǎn)概括如下:

1、地理位置的固定性

土地開發(fā)、房屋建設(shè)及使用,均具有不可變動(dòng)的地理位置,在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須考慮到地區(qū)差異,考慮到就地開發(fā)土地,就地建房,就地經(jīng)營(yíng)銷售,就地使用獲利的可能性及投資收益。

2、建設(shè)投資大

房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè),開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目往往需要投入大量資金,對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。

3、開發(fā)周期長(zhǎng)

土地及建筑物作為項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)容,一般體量較大,工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀規(guī)律性,有相應(yīng)的時(shí)間要求。另外,項(xiàng)目開工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜,也影響著項(xiàng)目開發(fā)周期。完成一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目一般需要1—3年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

4、受國家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控

房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),涉及社會(huì)生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動(dòng)和過程,事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)(如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等)和國計(jì)民生,必須也只能通過國家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始,房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策,服從城市統(tǒng)一規(guī)劃,遵守城市建設(shè)法規(guī),房地產(chǎn)售價(jià)受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。

5、建設(shè)環(huán)節(jié)多

這與項(xiàng)目開發(fā)受法規(guī)政策嚴(yán)格約束的特點(diǎn)直接相關(guān)。從我國現(xiàn)行管理體制來看,參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的部門很多。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部開發(fā)過程涉及到計(jì)劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門,項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)多,而且各環(huán)節(jié)不可或缺。

6、多源資金籌措

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大,開發(fā)周期長(zhǎng),項(xiàng)目資金來源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運(yùn)作,大量建設(shè)資金需要通過各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。

7、資金周轉(zhuǎn)慢

從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作開始,到項(xiàng)目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收時(shí)間較長(zhǎng),資金周轉(zhuǎn)慢。

8、項(xiàng)目投資即為項(xiàng)目成本費(fèi)用

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資有一個(gè)顯著的區(qū)別,即一般工業(yè)項(xiàng)目是先投資,再生產(chǎn)產(chǎn)品,而房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資即為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和(自營(yíng)自用情況暫不考慮)。房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營(yíng)資金兩大部分,在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)與項(xiàng)目的總成本費(fèi)用存在一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

9、人員要求高

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè),往往需要大量的投資環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)的工程施工、專業(yè)化的營(yíng)銷策劃、細(xì)致的全程服務(wù),對(duì)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。

10、風(fēng)險(xiǎn)較大

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有以上特點(diǎn),也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險(xiǎn)較大。如由于開發(fā)周期長(zhǎng),很容易受到國家政策、宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)需求變化及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等方面的影響;在項(xiàng)目建設(shè)期間,隨著時(shí)間的推移,建筑材料價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格等有可能發(fā)生變動(dòng),從而影響項(xiàng)目的投資額;當(dāng)公共利益需要時(shí),可能遇到強(qiáng)制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

11、開發(fā)項(xiàng)目的差異性

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以分為很多種,由于項(xiàng)目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同,以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同,各開發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。即使是同一類項(xiàng)目,由于項(xiàng)目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)牟町愋?。這種差異性直接影響項(xiàng)目投資水平及投資效益。

12、項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目具有前述特點(diǎn),其投資決策尤為重要。在這里將項(xiàng)目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個(gè)特點(diǎn)納入進(jìn)來。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn),實(shí)際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場(chǎng)研究人員調(diào)查項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)狀況;需要營(yíng)銷人員確定市場(chǎng)需求偏好和營(yíng)銷方案;需要規(guī)劃設(shè)計(jì)人員提品建議;需要工程技術(shù)人員提出工程實(shí)施的技術(shù)可行性和進(jìn)度預(yù)測(cè);需要造價(jià)人員估算投資;需要財(cái)務(wù)分析人員提供融資的可行性和項(xiàng)目的盈利性預(yù)測(cè);需要物業(yè)管理人員前期介入;還需要能與上述專業(yè)人員進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。

二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要特征

目前國內(nèi)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還沒有十分明確的定義。在國家建設(shè)部按用途對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分的九大類型中,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要指零售批發(fā)商業(yè),包括商場(chǎng)、購物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。而在實(shí)際運(yùn)用中,人們有時(shí)將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的范圍擴(kuò)大,除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外,還包括餐飲、娛樂等其它營(yíng)業(yè)性、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義(指所有以營(yíng)利為目的的事業(yè))與狹義(指專門從事商品交換活動(dòng)的營(yíng)利性事業(yè))之分,本文對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的研究側(cè)重于后者,即以狹義商業(yè)為基礎(chǔ),主要指進(jìn)行商品交易活動(dòng)的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的開發(fā),與國家建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目九大分類中的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)外,以下主要從顧客構(gòu)成、項(xiàng)目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)方式、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、城市功能及社會(huì)效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要特征。

1、顧客構(gòu)成的雙重性

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目與其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個(gè)層次:第一層次是直接承租或購買商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)商戶,這個(gè)層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客;第二層次是前來商業(yè)區(qū)購物的終端消費(fèi)者,這個(gè)層次的顧客是經(jīng)營(yíng)商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。在第一層次中,還存在這么一種情況,前來購買商業(yè)用房的是投資者,而不是真正的經(jīng)營(yíng)商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力,先期購買產(chǎn)權(quán),然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營(yíng)商戶,立足長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào),或者見機(jī)拋售,獲取收益。

這兩個(gè)顧客層次與科特勒將營(yíng)銷環(huán)境中的市場(chǎng)分為業(yè)務(wù)市場(chǎng)和消費(fèi)者市場(chǎng)相類似。對(duì)于開發(fā)商來說,第一層次的經(jīng)營(yíng)商戶(業(yè)務(wù)市場(chǎng))固然重要,畢竟項(xiàng)目收入直接來源于承租或購買物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶,但項(xiàng)目整體的發(fā)展還是有賴于第二層次的終端消費(fèi)者(消費(fèi)者市場(chǎng)),因?yàn)閺V大消費(fèi)者的認(rèn)同程度直接影響經(jīng)營(yíng)商戶承租或購買物業(yè)的行為,進(jìn)而影響項(xiàng)目收益。此外,開發(fā)商對(duì)于第一層次中的投資者需予以足夠注意,若投資者過度,將不利于項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)。

2、選址分析的漸進(jìn)性

所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都存在項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇,包括地域與具體地點(diǎn)兩個(gè)層次的分析與選擇。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說,尤其要重視這項(xiàng)工作,并需按層次進(jìn)行漸進(jìn)分析。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)直接面向購買商品的廣大消費(fèi)者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量、社會(huì)發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費(fèi)水平等存在很大的差異,從而影響項(xiàng)目可達(dá)到的市場(chǎng)目標(biāo)。根據(jù)有關(guān)宏觀指標(biāo)數(shù)據(jù),在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次,這其實(shí)就反映了不同城市或地區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)容量水平。項(xiàng)目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所可能面對(duì)的主要消費(fèi)群體的總體狀況,包括消費(fèi)需求和消費(fèi)能力,對(duì)項(xiàng)目發(fā)展影響巨大。

一個(gè)城市或地區(qū)選定后,就需考慮項(xiàng)目的具體地點(diǎn)。顧客在選擇商店進(jìn)行購物時(shí),店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時(shí),店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營(yíng)的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的場(chǎng)址一旦確定,就無法更改,若項(xiàng)目所在位置無法吸引足夠多的消費(fèi)者,經(jīng)營(yíng)商戶自然就不會(huì)前來承租或購買物業(yè),也就無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益。優(yōu)越的項(xiàng)目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得其他競(jìng)爭(zhēng)者不易模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要途徑。

3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性

對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說,潛在的直接顧客(即經(jīng)營(yíng)商戶)包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶等不同的經(jīng)營(yíng)主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機(jī)構(gòu),既有外資、國資,也有民企、個(gè)人。各經(jīng)營(yíng)商戶的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)特色存在很大的差異,相應(yīng)對(duì)物業(yè)的需求呈個(gè)性化。同時(shí),商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目還要面對(duì)廣大的終端消費(fèi)者,這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此,若在項(xiàng)目前期還沒有找到有意承租或購買物業(yè)的經(jīng)營(yíng)商戶(如果有,項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營(yíng)商戶的需求進(jìn)行,也可稱之為定制),項(xiàng)目在市場(chǎng)定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。

另外,在已基本設(shè)定市場(chǎng)目標(biāo)前提下,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃更加追求整體性,體現(xiàn)在項(xiàng)目前期的策劃定位、中期的開發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營(yíng)管理全過程,需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出,盡可能避免單打獨(dú)斗、零散開發(fā)、零散租售,否則會(huì)破壞整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的完整性、協(xié)調(diào)性及對(duì)外形象。

考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有公共服務(wù)的特點(diǎn),在具體規(guī)劃設(shè)計(jì)中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、服務(wù)作用,確保商業(yè)運(yùn)營(yíng)所要求的大規(guī)模人流、實(shí)物流、資金流、信息流的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

4、經(jīng)營(yíng)方式的多樣性

不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采用的經(jīng)營(yíng)方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營(yíng)混合、出租自營(yíng)混合、出售出租自營(yíng)混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實(shí)際上,大中型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目很少采用直接銷售,而以混合型運(yùn)營(yíng)居多。此外,項(xiàng)目是由開發(fā)商投資建設(shè),租售的對(duì)象可以是直接經(jīng)營(yíng)的商戶,也可能是本身不經(jīng)營(yíng)而準(zhǔn)備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者,這里面的經(jīng)營(yíng)方式又有很大的靈活性。

經(jīng)營(yíng)方式的多樣性使得經(jīng)營(yíng)方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策分析和評(píng)價(jià)中的一項(xiàng)重要工作。是通過出租獲得持續(xù)收益,還是通過出售獲得一次性回報(bào),以及各經(jīng)營(yíng)方式如何有機(jī)組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營(yíng)能力、市場(chǎng)接受程度、近期與遠(yuǎn)期利益等各方面因素。此外,擬定經(jīng)營(yíng)方案下的財(cái)務(wù)收益也存在很大的不確定性。

5、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)效性

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,不再僅有物業(yè)管理,更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)。對(duì)于開發(fā)商來說,住宅開發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實(shí)現(xiàn)增值(銷售完畢就意味著開發(fā)結(jié)束),而商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經(jīng)營(yíng)方式獲得長(zhǎng)期的利潤(rùn)回報(bào),在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理搞好了,可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求,如擴(kuò)大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性回報(bào)、增強(qiáng)融資能力等,并能以此固定資產(chǎn)作為更多機(jī)會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ),形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì),也正基于此,項(xiàng)目的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢,取得一定的經(jīng)濟(jì)收益,還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運(yùn)營(yíng)成功。

6、高風(fēng)險(xiǎn)性

總體而言,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)于其它一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)較高。但是,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,項(xiàng)目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費(fèi)對(duì)象,項(xiàng)目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營(yíng)銷策略,還取決于區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費(fèi)水平、需求變化等將直接影響項(xiàng)目效益水平?；谏虡I(yè)本身競(jìng)爭(zhēng)的激烈性,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈,投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。

7、可促進(jìn)城市功能提升,產(chǎn)生良好的社會(huì)效益

篇6

關(guān)鍵詞：聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)概念特征組織方式有效性

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個(gè)，開發(fā)無從談起。即使是神通廣大的房地產(chǎn)商，也經(jīng)常面臨擁有土地使用權(quán)但缺乏資金或資金充足但沒有土地的窘境。于是聯(lián)合開發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。聯(lián)合開發(fā)作為紐帶，促成了資金和土地的結(jié)合，盤活了諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地業(yè)的發(fā)展功不可沒。但同時(shí)，聯(lián)合開發(fā)引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)，且糾紛一旦發(fā)生，往往標(biāo)的數(shù)額巨大，案情錯(cuò)綜復(fù)雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類案件都占很大比例）。因此，如何界定聯(lián)合開發(fā)的性質(zhì)，如何確保聯(lián)合開發(fā)行為的合法有效，如何從法律角度預(yù)防糾紛的發(fā)生等問題，就成了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人事和從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對(duì)這些問題做了點(diǎn)思考，現(xiàn)呈現(xiàn)給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。

一、聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：

所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的房地產(chǎn)開發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)都可以納合開發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。

從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營(yíng)，具有如下特征：

（一）、主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定了較高條件：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊(cè)資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開發(fā)能力。

（二）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。

實(shí)踐中，有很多聯(lián)合開發(fā)行為就是因?yàn)檫`反了聯(lián)營(yíng)個(gè)這一基本原則而被法院認(rèn)定為無效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理，不論項(xiàng)目是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付若干收益。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定，此類條款屬于聯(lián)營(yíng)合同的“保底條款”，應(yīng)認(rèn)定為無效。需要指出的是，所謂的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一，是從整個(gè)合同中雙方當(dāng)事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一，并非指在開發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項(xiàng)目的建設(shè)工程中，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監(jiān)督），而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，這并不意味著違反了該原則。

（三）法律關(guān)系復(fù)雜。

聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，錯(cuò)綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系，如上文所說應(yīng)屬聯(lián)營(yíng)關(guān)系，而聯(lián)營(yíng)又分為法人型聯(lián)營(yíng)和松散型聯(lián)營(yíng)，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細(xì)約定（文將詳細(xì)分析）；其次是聯(lián)合體與政府主觀部門的關(guān)系，開發(fā)房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，立項(xiàng)、到規(guī)劃、開工、預(yù)售、驗(yàn)收都離不開政府部門的監(jiān)督，最直觀的表現(xiàn)就是要申請(qǐng)辦理若干個(gè)許可證或批準(zhǔn)文件。而聯(lián)合開發(fā)更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯(lián)合開發(fā)行為才能獲得法律的認(rèn)可。由于沒有做好聯(lián)合開發(fā)的審批工作而導(dǎo)致某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認(rèn)定無效的案例俯首皆是，教訓(xùn)非常慘痛。再次是聯(lián)合體與其他單位或個(gè)人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。

二、選擇恰當(dāng)?shù)暮献鞣绞绞琼樌M(jìn)行聯(lián)合開發(fā)的組織保障。

根據(jù)《民法通則》中關(guān)于聯(lián)營(yíng)的規(guī)定，聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)可以采取三種方式：

（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產(chǎn)管理法）第二十七條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”。該條對(duì)以土地使用權(quán)出資提供了法律保障。）成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開發(fā)，雙方按照出資比例承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、獲取收益。以項(xiàng)目公司方式開發(fā)的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)任明確、相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。同時(shí)其不足之處也很多：比如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過商機(jī)；再比如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，而當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無法辦成；更重要的是項(xiàng)目公司的利潤(rùn)只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開發(fā)各方，對(duì)合作者來講這當(dāng)然是不合算的。

（二）、組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱“聯(lián)合管理委員會(huì)”不一而足，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方的關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)作出決策，具體運(yùn)作開發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最高區(qū)別在于它僅作為內(nèi)部機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能對(duì)立承擔(dān)民事責(zé)任。實(shí)踐中，曾出現(xiàn)過某建筑施工企業(yè)將某項(xiàng)目的“聯(lián)建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯(cuò)了被告人。而另外一則案例就不那么簡(jiǎn)單了：某項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)雙方組建的“聯(lián)合管理委員會(huì)”不但行使內(nèi)部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯(lián)合開發(fā)雙方都告上法庭。為了不出現(xiàn)這種情況，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí)，并且注意避免對(duì)外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義。

（三）、不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)。這種方式主要使用于相對(duì)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。

上述第2、3種方式（統(tǒng)稱非法人型聯(lián)營(yíng)）中，除了合作雙方之間容易產(chǎn)生糾紛外（下文將詳細(xì)論述），實(shí)踐中爭(zhēng)議較大的還有一個(gè)問題：即聯(lián)合開發(fā)雙方是否對(duì)因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？有一種觀點(diǎn)對(duì)此持肯定態(tài)度，理由是聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目最終由雙方共同收益，本著權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則雙方應(yīng)對(duì)任何一方因該項(xiàng)目的產(chǎn)生的對(duì)債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任，至于雙方在聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中對(duì)各自責(zé)任做的劃分不能產(chǎn)生對(duì)外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點(diǎn)，法院只要能認(rèn)定該欠款是因聯(lián)和開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯(lián)合開發(fā)合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的影響。

筆者認(rèn)為，對(duì)此問題不能一概而論，應(yīng)做具體分析。如果聯(lián)合開發(fā)合同明確約定了雙方互負(fù)連帶責(zé)任，自然應(yīng)以該約定為準(zhǔn)。如果聯(lián)合開發(fā)合同沒有約定雙方互負(fù)連帶責(zé)任，則要正確界定聯(lián)合開發(fā)合同的雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無名合同，當(dāng)事人人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會(huì)不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項(xiàng)目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類合同就是合伙合同，雙方對(duì)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)應(yīng)當(dāng)互負(fù)連帶責(zé)任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設(shè)工作，且進(jìn)行建筑物與土地使用權(quán)的交換，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對(duì)各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。

二、簽定完備的聯(lián)合開發(fā)合同是避免糾紛的關(guān)鍵。

聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同內(nèi)容復(fù)雜，標(biāo)的巨大，履行期限長(zhǎng)，雙方利益針鋒相對(duì)，極易引發(fā)糾紛；而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實(shí)踐中對(duì)其法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，訴訟周期一般都很長(zhǎng)，后果難以預(yù)測(cè)。因此，簽訂聯(lián)合開發(fā)合同一定要謹(jǐn)慎。結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為以下幾點(diǎn)尤其應(yīng)當(dāng)重視：

（一）、要明確劃分雙方的責(zé)任。對(duì)每一項(xiàng)義務(wù)的履行方式、時(shí)間、地點(diǎn)做詳細(xì)的約定，杜絕“爭(zhēng)取做到”“大約在某年某月”等模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應(yīng)提供土地使用權(quán)的位置、面積、使用年限、使用權(quán)性質(zhì)、批準(zhǔn)文件或證書等準(zhǔn)確信息并對(duì)此承擔(dān)責(zé)任，建筑方主要應(yīng)對(duì)資金支付事宜作出明確承諾。

（二）對(duì)雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。到了這一階段雙方的利益沖突表現(xiàn)的最為尖銳，因此也是矛盾多發(fā)的環(huán)節(jié)。房產(chǎn)的價(jià)值與所處的位置有很大關(guān)系，雖然在同一項(xiàng)目中，位置的差異往往導(dǎo)致價(jià)值不同。有些聯(lián)合開發(fā)合同僅僅簡(jiǎn)單地約定了分配比例，而對(duì)具置只字不提，在分配時(shí)出現(xiàn)糾紛就不難理解了。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)合同約定的面積與世紀(jì)竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。

（三）、重視約定違約責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期一般都較長(zhǎng)，過程復(fù)雜。詳細(xì)具體的違約責(zé)任不當(dāng)能夠起到督促當(dāng)事人人善意履行義務(wù)，而且也能夠保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。比如，如果供地方?jīng)]有按約定時(shí)間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應(yīng)的違約條款，不但會(huì)造成供地方?jīng)]有壓力，而且容易引發(fā)建筑方對(duì)其履約能力和誠意的嚴(yán)重質(zhì)疑，進(jìn)而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責(zé)任，比如遲延一天，相應(yīng)減少若干平方米的房產(chǎn)分配，遲延超過若干天，對(duì)方可以杰出合同，并支付一定數(shù)額的違約金。

（四）、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中確實(shí)表達(dá)合作的意圖，而不能借聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之明，而行借貸之實(shí)。例如某聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同約定，出資方僅負(fù)責(zé)提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，由對(duì)方在項(xiàng)目完工后返還（當(dāng)然要高于原出資數(shù)額）。根據(jù)國家有關(guān)部門金融法規(guī)，禁止企業(yè)間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認(rèn)定為無效。對(duì)此，雙方當(dāng)事人在簽定合同時(shí)，要倍加注意。

（五）、聯(lián)合開放房地產(chǎn)合同由于需要辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)當(dāng)具體約定合同被確認(rèn)無效或不生效時(shí)的具體處理方式。

篇7

1)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，一味講究權(quán)利的劃分，卻忽視了權(quán)與責(zé)，責(zé)與利的明晰。在成本管理這一系統(tǒng)中，有項(xiàng)目策劃，設(shè)計(jì)管理，采購管理，工程管理，銷售管理。每個(gè)部門擁有相對(duì)的獨(dú)立權(quán)利，而又彼此影響和牽制。在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中更多注重強(qiáng)調(diào)各部門經(jīng)理的權(quán)限，而忽視對(duì)其責(zé)任的明確和利益的分配，就會(huì)造成項(xiàng)目開發(fā)過程中責(zé)任相互推諉或工作積極性不高等現(xiàn)象，造成工期延誤或質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，最終導(dǎo)致成本管理失控或失效。在項(xiàng)目開發(fā)中不能形成責(zé)權(quán)利統(tǒng)一的管理體系，不能形成合理的獎(jiǎng)勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，不能形成明確的問責(zé)制度，就不能有效的實(shí)現(xiàn)成本的管理與控制。

2)在成本控制與管理中，一味追求簡(jiǎn)單利潤(rùn)，卻忽視“質(zhì)量成本”。在項(xiàng)目開發(fā)中，有些企業(yè)只在投入上做文章，期望獲得直接的短期效益，但事實(shí)上，企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)是以質(zhì)量為前提保障的。很多企業(yè)忽視質(zhì)量成本的管理，在項(xiàng)目開發(fā)后期，由于質(zhì)量問題引發(fā)的停工、返工、賠償或處罰等，最終導(dǎo)致項(xiàng)目成本的大量流失以及企業(yè)名譽(yù)無法估量的損失。一直以來，很多企業(yè)將成本與質(zhì)量的關(guān)系看成是對(duì)立的，往往認(rèn)識(shí)不到保證產(chǎn)品質(zhì)量其實(shí)是保證成本有效投入的前提。而質(zhì)量成本的缺失會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目成本的后期追加，從而使企業(yè)造成巨大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)損失。

3)在成本控制與管理中，一味強(qiáng)調(diào)工期目標(biāo)，卻忽視工期成本。工期成本是指為實(shí)現(xiàn)工期目標(biāo)或合同工期而使用各種辦法時(shí)所產(chǎn)生的所有費(fèi)用。很多企業(yè)忽視工期成本的預(yù)算和規(guī)劃，不能統(tǒng)籌規(guī)劃有效推進(jìn)工程進(jìn)度，有的企業(yè)在超出預(yù)期進(jìn)度的情況下又只會(huì)揠苗助長(zhǎng)，強(qiáng)推進(jìn)度引發(fā)更多安全隱患。而有的企業(yè)無法預(yù)期完工在后期的補(bǔ)償中作出了巨大犧牲。由此，對(duì)工期成本的重視不足，使得企業(yè)資金無法有效利用，造成開發(fā)成本的巨大投入?yún)s低效回報(bào)。

4)在成本控制管理中，一味重視對(duì)材料成本的控制和管理，卻忽視對(duì)人的控制和管理。很多企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中失敗，很多時(shí)候是忽視了企業(yè)人員的控制和管理。設(shè)計(jì)部門只管設(shè)計(jì)，采購部門只管采購，施工部門只管完成工期任務(wù)，完全不計(jì)成本的規(guī)劃和預(yù)算，但事實(shí)上成本的控制與管理最終得靠大家，只有整個(gè)團(tuán)隊(duì)有成本概念，才會(huì)實(shí)現(xiàn)成本統(tǒng)籌規(guī)劃，否則只會(huì)導(dǎo)致成本預(yù)算的巨大支出，而未能達(dá)到獲得合理的利潤(rùn)以及實(shí)現(xiàn)整體工程最佳效益這一目標(biāo)。

2項(xiàng)目成本管理與控制的有效途徑

1)從制度管理中要效益。a．要依法。依照法律細(xì)致的訂立合同文本，合同文本應(yīng)面面俱到，明確各項(xiàng)協(xié)議條款，在涉及到施工過程的每項(xiàng)環(huán)節(jié)都應(yīng)有確切的表述，避免對(duì)方鉆法律的空子。嚴(yán)格訂立合同文本，可以有效防止拖延工期，抬高成本等現(xiàn)象;b．要建制。堅(jiān)持責(zé)與權(quán)、權(quán)與利相結(jié)合原則，確立職權(quán)清晰的管理制度。明確各部門的職權(quán)，細(xì)化工作責(zé)任，做到人人監(jiān)督，人人有責(zé)。明確獎(jiǎng)罰細(xì)則，做到獎(jiǎng)罰分明，借以調(diào)動(dòng)員工工作積極性。結(jié)合實(shí)際，制定切實(shí)可行的成本管理方案，細(xì)化工作任務(wù)，做到有章可循，避免規(guī)章制度變?yōu)橐患埧瘴?c．要落實(shí)。在進(jìn)行成本管理時(shí)必須做到按章執(zhí)行，并提高管理人員的管理水平。尤其要嚴(yán)抓采購和審計(jì)的紀(jì)律。對(duì)采購的管理是項(xiàng)目成本管理的重中之重，市場(chǎng)上的材料種類繁雜，規(guī)格多樣，價(jià)格更是天差地別，所以在進(jìn)行采購招標(biāo)工作時(shí)應(yīng)遵照公平，公開的原則。在審計(jì)過程中，不僅要注重工程完結(jié)后的審計(jì)，更要注重工程前期，工程中期的審計(jì)工作，三者結(jié)合對(duì)比才能將審計(jì)工作做好，才能將成本控制工作落實(shí)。

2)從招投標(biāo)上要效益。a．細(xì)致編制招標(biāo)文件。造價(jià)管理人員應(yīng)綜合多方因素，對(duì)各類材料進(jìn)行估價(jià)，對(duì)各項(xiàng)招標(biāo)條款進(jìn)行研讀，制定出嚴(yán)謹(jǐn)周密的招標(biāo)文件;b．要進(jìn)行實(shí)地考察，具體了解供應(yīng)商所提供材料的真實(shí)性;c．在確保質(zhì)量的情況下低價(jià)中標(biāo)。作為工程的投資者、管理者都應(yīng)該杜絕金錢至上觀點(diǎn)，不能只追求低價(jià)，而是應(yīng)該在確保質(zhì)量合格的前提下，控制中標(biāo)價(jià)格，控制項(xiàng)目成本。

3)從工期成本控制上要效益。a．合理規(guī)劃。在工程開始前應(yīng)提前撰寫項(xiàng)目計(jì)劃書，編撰施工進(jìn)度表，合理安排各項(xiàng)工作，避免工作任務(wù)的沖突，要將施工任務(wù)順序安排妥當(dāng)，不做只挖坑不種樹的事情，確保施工過程中各項(xiàng)環(huán)節(jié)都可以有序進(jìn)行。合理利用施工場(chǎng)地，不亂搭建，不亂堆放，要設(shè)計(jì)出精細(xì)的施工圖紙，標(biāo)明所有場(chǎng)地的用途;b．對(duì)進(jìn)程監(jiān)督。施工過程各項(xiàng)環(huán)節(jié)都應(yīng)有人進(jìn)行驗(yàn)收接管，確立逐層監(jiān)督制度，嚴(yán)抓質(zhì)量關(guān)，確保各項(xiàng)工作都能按規(guī)執(zhí)行，狠抓紀(jì)律關(guān)，嚴(yán)禁工作人員偷懶?；麡O怠工，一人偷懶后面的工作人員就得進(jìn)行補(bǔ)救，不僅浪費(fèi)材料，更影響了工程的進(jìn)程;c．合理有效施工。在施工過程中應(yīng)嚴(yán)格控制工期，不能拖延更不能為爭(zhēng)奪市場(chǎng)而追趕工期，應(yīng)有效利用人力、物力，做到人盡其才、物盡其用，做到有計(jì)劃有順序的開展工作。

篇8

一、設(shè)計(jì)階段的成本控制

1.設(shè)計(jì)方案優(yōu)化

設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化是設(shè)計(jì)階段的首要任務(wù)，它對(duì)工程建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。設(shè)計(jì)方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)，通過優(yōu)化建筑造型、裝修方案、標(biāo)準(zhǔn)層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率；再設(shè)備選型方面，再保證技術(shù)可行的基礎(chǔ)上，如在電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案設(shè)計(jì)時(shí)，通過合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，對(duì)降低工程成本起到了事半功倍的效果。如香江國際發(fā)展有限公司開發(fā)的財(cái)富中心項(xiàng)目和南新倉國際大廈項(xiàng)目，通過對(duì)地下停車場(chǎng)柱網(wǎng)及交通路線的優(yōu)化設(shè)計(jì)，增加了約15%的停車位，降低了停車位的單位工程成本。在北京香江別墅項(xiàng)目建設(shè)過程中，通過優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特點(diǎn)，規(guī)劃成獨(dú)具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過提高對(duì)回填土工程的技術(shù)要求，為后期的地基處理節(jié)省了投資。

2.前期造價(jià)分析

通常設(shè)計(jì)階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研—設(shè)計(jì)任務(wù)書—方案設(shè)計(jì)—圖紙會(huì)審。由于關(guān)注點(diǎn)的不同，設(shè)計(jì)單位往往對(duì)工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開發(fā)單位牽頭，由設(shè)計(jì)單位來實(shí)現(xiàn)。開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)前，要組織力量對(duì)成本可控敏感的部分進(jìn)行專題調(diào)研，通過考察相關(guān)項(xiàng)目、收集最新技術(shù)資料，組織專題專家會(huì)等方式，與設(shè)計(jì)單位共同完成。在確定項(xiàng)目技術(shù)方案的同時(shí)，確定成本控制目標(biāo)。還可采用定額設(shè)計(jì)的方式，在設(shè)計(jì)任務(wù)書中，把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設(shè)計(jì)單位。及時(shí)組織圖紙會(huì)審，從設(shè)計(jì)、工程，銷售等多角度對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行可行性分析。據(jù)統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建筑工程總費(fèi)用的1%左右，但正是這1%的設(shè)計(jì)費(fèi)用決定了幾乎全部后期的工程建設(shè)費(fèi)用，由此可見，設(shè)計(jì)階段的成本控制在整個(gè)項(xiàng)目投資中的重要性。在設(shè)計(jì)階段，造價(jià)人員的工作重點(diǎn)是通過造價(jià)分析，協(xié)助技術(shù)人員按技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法和價(jià)值工程原理選擇最佳設(shè)計(jì)方案。

比如在中關(guān)村科技廣場(chǎng)21號(hào)地“中關(guān)村金融中心”項(xiàng)目中，由美國KPF設(shè)計(jì)公司提出了150米高雙曲面造型主塔樓方案，擔(dān)任結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的美國邁進(jìn)設(shè)計(jì)公司和中國建筑設(shè)計(jì)研究院提出了可滿足結(jié)構(gòu)要求的三種結(jié)構(gòu)體系。業(yè)主委托了香港威寧榭擔(dān)任造價(jià)顧問，通過對(duì)上述方案進(jìn)行造價(jià)成本分析，最終選定了全鋼結(jié)構(gòu)體系，造價(jià)雖然比勁性鋼混結(jié)構(gòu)略高，但提高了使用面積，增加了樓層凈高，最大限度地實(shí)現(xiàn)了外立面造型。

二、項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制

項(xiàng)目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個(gè)方面。

1.采用招標(biāo)方式選擇工程承包單位與材料供應(yīng)商在選擇工程項(xiàng)目的承包單位和材料設(shè)備的供應(yīng)商時(shí)，進(jìn)行公開招投標(biāo)是控制工程成本的最有效辦法。在招投標(biāo)過程中，充分利用項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢(shì)及相互競(jìng)爭(zhēng)、可以獲得最優(yōu)惠價(jià)格，特別是對(duì)于影響力大的重點(diǎn)項(xiàng)目，往往投標(biāo)單位會(huì)根據(jù)規(guī)模效益及社會(huì)效益以低于常規(guī)造價(jià)的價(jià)格報(bào)標(biāo)，同時(shí)盡量使更多的總承包商和材料供應(yīng)商入圍。

在招標(biāo)過程中，工程管理部門和造價(jià)管理部門應(yīng)該仔細(xì)審閱圖紙，盡可能減少工程實(shí)施過程中的設(shè)計(jì)變更和中標(biāo)單位以后的索賠機(jī)會(huì)。在評(píng)標(biāo)過程中，要仔細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件，防止低價(jià)中標(biāo)、高價(jià)索賠和不平衡報(bào)價(jià)的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵(lì)各投標(biāo)單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議。優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。在本文前面提到的財(cái)富中心一期的弱電工程招標(biāo)中，投標(biāo)單位就提出了非常好的優(yōu)化方案，最終為項(xiàng)目節(jié)約了數(shù)百萬元的投資。另外，在招標(biāo)過程中，可以利用群體項(xiàng)目開發(fā)的優(yōu)勢(shì)，確立一些長(zhǎng)期合作的品牌和供應(yīng)商，在保證質(zhì)量的同時(shí)，提供更優(yōu)惠的價(jià)格，實(shí)現(xiàn)雙嬴。

在招標(biāo)中采用工程量清單的方式是目前越來越普遍采用的一種方式，工程量清單招標(biāo)有利于項(xiàng)目實(shí)施中進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)控制。工程量清單是指按照招標(biāo)文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項(xiàng)要求，將擬建工程的全部項(xiàng)目和內(nèi)容，按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分部分項(xiàng)，并計(jì)算實(shí)物工程量，列成清單，作為招標(biāo)文件的組成部分，供投標(biāo)單位填寫單價(jià)的一種工程量計(jì)價(jià)方法。采用工程量清單的形式，對(duì)開發(fā)單位而言，首先，工程單價(jià)易與市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性比較，擠掉單價(jià)中的水分，堵住漏洞；其次，可控制因設(shè)計(jì)變更引起的工程價(jià)款的增加。

2.合同簽署要嚴(yán)密

簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)。在國際慣例中，業(yè)主常常聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對(duì)承包商的制約條款幾乎達(dá)到無所不包的地步，防止施工單位進(jìn)場(chǎng)后以工期緊、場(chǎng)地狹小、設(shè)計(jì)選型的品牌型號(hào)不明確等為借口，進(jìn)行各種各樣的索賠。如施工單位常常會(huì)在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請(qǐng)，要求增加工程費(fèi)用，如果合同中預(yù)告了合同報(bào)價(jià)充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報(bào)價(jià)的條款，就能有效地杜絕這類費(fèi)用的增長(zhǎng)；比如在設(shè)備安裝預(yù)算中，由于不同的品牌型號(hào)價(jià)格出入很大，如果在合同中的條款及相關(guān)附件中描述模糊，就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命，損害開發(fā)商的信譽(yù)，造成不良后果。利用好“嚴(yán)密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)計(jì)，在這一點(diǎn)上需要多借鑒國外成熟的經(jīng)驗(yàn)。

目前我國已出臺(tái)了一系列建筑法律、法規(guī)和合同示范文本，但與國際標(biāo)準(zhǔn)合同文本，尤其是與國際通行的FIDIC合同文本相比，在合同的嚴(yán)謹(jǐn)性、合同主體的責(zé)權(quán)利方面仍存在一定差距，有必要吸收國外合同的合理部分，結(jié)合我國金融。保險(xiǎn)、建筑法規(guī)，對(duì)現(xiàn)行的合同文本進(jìn)行修訂。

3.提高工程變更的預(yù)見性

在項(xiàng)目建設(shè)過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價(jià)人員應(yīng)密切配合，嚴(yán)格控制洽商變更的發(fā)生，但由于工程項(xiàng)目周期長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜等特點(diǎn)，項(xiàng)目在實(shí)施過程中不可避免會(huì)發(fā)生變更。一般從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更三類。對(duì)于大的洽商變更，必須事先做詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，這時(shí)要充分利用設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，并就其對(duì)工程成本的影響做出評(píng)價(jià)，綜合各方意見后方能最后確定是否實(shí)施該洽商變更。變更設(shè)計(jì)必須在合同條款的約束下進(jìn)行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價(jià)仍執(zhí)行合同中已有的單價(jià)，如合同中無此單價(jià)或因變更帶來的變化，應(yīng)按合同條款進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)承包商提出的單價(jià)分析數(shù)據(jù)，監(jiān)理工程師審定，業(yè)主認(rèn)可后，按認(rèn)可的單價(jià)執(zhí)行。

4.結(jié)算審核要細(xì)致

工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價(jià)的最終依據(jù)，也是建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關(guān)。

一般應(yīng)從以下角度控制結(jié)算工程成本：

1、核對(duì)合同條款，只有按合同要求完成全部工程并驗(yàn)收合格才能列入竣工結(jié)算，并在結(jié)算過程中嚴(yán)格執(zhí)行合同約定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價(jià)格和優(yōu)惠條款等；

2、檢查隱蔽驗(yàn)收記錄，竣工結(jié)算時(shí)應(yīng)該對(duì)隱蔽工程施工記錄和驗(yàn)收簽證進(jìn)行檢查，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結(jié)算；

3、落實(shí)設(shè)計(jì)變更洽商，只有經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結(jié)算；

4、按圖核實(shí)工程數(shù)量，招投標(biāo)工程按工程量清單發(fā)包的，需逐一核對(duì)實(shí)際完成的工程量，然后對(duì)工程量清單以外的部分按合同約定的結(jié)算辦法與要求進(jìn)行結(jié)算；

5、嚴(yán)格執(zhí)行定額單價(jià)，除包干部分外，結(jié)算單價(jià)應(yīng)按合同約定或招投標(biāo)規(guī)定的計(jì)價(jià)定額與計(jì)價(jià)原則執(zhí)行，對(duì)定額單價(jià)中沒有的項(xiàng)目應(yīng)按相近定額進(jìn)行分析換算，或提出人工，機(jī)械、材料計(jì)價(jià)依據(jù)，編制補(bǔ)充單價(jià)；