緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營論文，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)警系統(tǒng)

 

1. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因

1.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的內(nèi)部原因及內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類

1.1.1 內(nèi)部原因。

(1)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足。在現(xiàn)實(shí)工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，認(rèn)為只要管好、用好資金，就不會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄。（2）財(cái)務(wù)決策和管理缺乏科學(xué)和有效的制度。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)決策普遍存在著經(jīng)驗(yàn)決策及主觀決策現(xiàn)象，由此而導(dǎo)致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營活動(dòng)是指資金從籌集、投入、運(yùn)營、收回到收益的分配的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)過程。

1.1.2 內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類。

在此活動(dòng)過程中，由于各生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)內(nèi)部因素的影響而可能引起財(cái)務(wù)收益的不確定性，稱之為內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部的影響因素主要包括籌資過程中負(fù)債資金數(shù)量和籌資成本以及償還時(shí)間;資金投入過程中的投向、數(shù)量、結(jié)構(gòu);生產(chǎn)運(yùn)營過程中的收入、成本、經(jīng)營管理水平等;收益分配過程中收益的確認(rèn)以及收益分配政策、數(shù)量和形式。上述這些因素的影響引起的內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)在以下幾方面:

（1）籌資風(fēng)險(xiǎn)。它是由于負(fù)債融資不能如期償還而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)叫分為收支性風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)，收支性風(fēng)險(xiǎn)為收不抵支造成房地產(chǎn)企業(yè)不能到期償債以至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn);現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)為房地產(chǎn)企業(yè)某時(shí)段上現(xiàn)金流出額超過現(xiàn)金流入額，而造成手中沒有現(xiàn)金償還到期債務(wù)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)內(nèi)部投資風(fēng)險(xiǎn)。它是指房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部資金投入所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。投入資金不足會(huì)破壞生產(chǎn)經(jīng)營的連續(xù)性;投入資金結(jié)構(gòu)比例不合理會(huì)形成流動(dòng)比率過高或過低，固定資產(chǎn)閑置或不足;投入資金效益低等都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。

(3)經(jīng)營內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。它是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。這里主要指經(jīng)營管理不善而造成的風(fēng)險(xiǎn)。主要有銷售風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等。這些風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)和經(jīng)營管理密切相關(guān)，因此稱其為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

(4)收益分配風(fēng)險(xiǎn)。它是指收益確認(rèn)是否適當(dāng)和收益分配政策是否科學(xué)以及分配形式是否合理、是否符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求等而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的宏觀環(huán)境復(fù)雜多變，它也是企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因。財(cái)務(wù)管理的宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、資源環(huán)境等因素。這些因素存在于企業(yè)之外，但對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生重大的影響。宏觀環(huán)境的變化對(duì)企業(yè)來說，是難以準(zhǔn)確預(yù)見和無法改變的。宏觀環(huán)境的不利變化必然給房地產(chǎn)企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。。企業(yè)在原料采購中沒有話語權(quán)，處于相對(duì)被動(dòng)地位，只有依賴自身能力消化高成本帶來的外部風(fēng)險(xiǎn)。

2. 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

2.1 確立財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系，建立長期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，獲利是企業(yè)經(jīng)營的最終目標(biāo)，也是企業(yè)生存與發(fā)展的前提。建立長期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，其中獲利能力、償債能力、經(jīng)濟(jì)效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)最具有代表性。

2.2 結(jié)合實(shí)際，采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)策略

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然產(chǎn)物，尤其是在我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育不健全的條件下，更是不可避免。產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)的根本原因是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理不當(dāng)，因此面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身情況采取回避風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和分散風(fēng)險(xiǎn)等策略防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于降低和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要意義。

2.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)控制

2.3.1 籌資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，籌資活動(dòng)是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的起點(diǎn)，管理措施失當(dāng)會(huì)使籌集資金的使用效益造成很大的不確定性，由此產(chǎn)生籌資風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于借入資金而言，企業(yè)在取得財(cái)務(wù)杠桿利益時(shí)，實(shí)行負(fù)債經(jīng)營而借入資金，將給企業(yè)帶來喪失償債能力的可能和收益的不確定性。

2.3.2 投資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)通過籌資活動(dòng)取得資金后進(jìn)行投資的類型有三種：一是投資開發(fā)項(xiàng)目；二是投資證券市場(chǎng)；三是投資商貿(mào)活動(dòng)。在決策中要追求收益性、風(fēng)險(xiǎn)性、穩(wěn)健性的最佳組合，或在收益和風(fēng)險(xiǎn)中間體現(xiàn)穩(wěn)健性原則的平衡器作用。。

2.3.3 資金回收風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的第三個(gè)環(huán)節(jié)是資金回收。應(yīng)收賬款是造成資金回收風(fēng)險(xiǎn)的重要方面，有必要降低它的成本，包括機(jī)會(huì)成本（常用有價(jià)證券利息收入表示）、應(yīng)收賬款管理成本、壞賬損失成本。應(yīng)收賬款加速現(xiàn)金流出，它雖使企業(yè)產(chǎn)生利潤，然而并未使企業(yè)的現(xiàn)金增加，反而還會(huì)使企業(yè)運(yùn)用有限的流動(dòng)資金墊付未實(shí)現(xiàn)的利稅開支，加速現(xiàn)金流出。因此，對(duì)于應(yīng)收賬款管理，應(yīng)建立穩(wěn)定的信用政策，確定客戶的資信等級(jí)并評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，確定合理的應(yīng)收賬款比例，建立銷售責(zé)任制。

3. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的構(gòu)建

3.1 明確警義

明確警義也就是明確預(yù)警的對(duì)象。所謂警義是指警的含義。警義又可從警素和警度兩個(gè)方面考慮。。警素是指構(gòu)成警情的指標(biāo)是什么，而警度則是警情的程度。

3.2 尋找警源

警源是警情產(chǎn)生的根源。從警源的生成機(jī)制看，警源可分為3種:l)來自自然因素的警源，即自然警源;2)由國外輸入的警源，即外生警源;3)來自經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制內(nèi)部的警源，即內(nèi)生警源。

3.3 分析警兆并預(yù)報(bào)警度

分析警兆是預(yù)警過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。警兆也叫先導(dǎo)指標(biāo)。一般不同警素對(duì)應(yīng)著不同的警兆。當(dāng)警素發(fā)生異常變化導(dǎo)致警情爆發(fā)之前，總有一定的先兆，這種先兆與警源可以有直接關(guān)系，也可以有間接關(guān)系。警兆的確定可以從警源入手，也可以依經(jīng)驗(yàn)分析。

4. 結(jié)論

發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的警度，不論是處于哪一警限區(qū)間，這都不是我們進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究的最終目標(biāo)。我們的最終目標(biāo)是根據(jù)警度預(yù)報(bào)來尋找是哪些因素的異常導(dǎo)致了這種警情的出現(xiàn)，即與標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)離差巨大的先導(dǎo)指標(biāo)(警兆)，并對(duì)此進(jìn)行分析研究發(fā)現(xiàn)警情產(chǎn)生的根源(警源)，針對(duì)具體的情況做出具體分析，及時(shí)采取措施對(duì)其加以控制、排除，以免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。構(gòu)成預(yù)警模型的償債能力、盈利能力、周轉(zhuǎn)能力和成長能力的四個(gè)模塊中，盈利能力的權(quán)重最大，因?yàn)橛芰κ欠康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的根本目標(biāo)，沒有盈利企業(yè)經(jīng)營就沒有意義，當(dāng)然存在著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);其次是償債能力，企業(yè)雖然有盈利，但只是帳面上的盈利，而沒有獲得現(xiàn)金凈流量，很可能面臨不能到期償還債務(wù)或無資金繼續(xù)持續(xù)經(jīng)營而導(dǎo)致破產(chǎn)的結(jié)局。。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)來最大限度地減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)損失。

【參考文獻(xiàn)】

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[3] 孫惠, 張翠燕. 淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制[J]. 合作經(jīng)濟(jì)與科技, 2009, (02) :85-86

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營者業(yè)績(jī)；業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)；非財(cái)務(wù)指標(biāo)

隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深化，中國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了長足的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，對(duì)于社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著巨大的推動(dòng)作用。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的興盛局面而來的，是我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)業(yè)績(jī)的飛速增長，甚至遠(yuǎn)超過各大房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期。僅2009年，中國房地產(chǎn)業(yè)銷售量達(dá)到百億的企業(yè)就有27家，遠(yuǎn)超過2008年的兩倍之多。銷售總量排在前5名之內(nèi)的萬科企業(yè)股份有限公司，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，保利房地產(chǎn)股份有限公司，上海綠地集團(tuán)有限公司以及中國海外發(fā)展有限公司的銷售額全都超過了400億，而其中綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司更是以251％的同期相比速度增長。在土地儲(chǔ)備方面，以恒大地產(chǎn)為代表的十大房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備超過3.2億平方米，新增土地儲(chǔ)備統(tǒng)計(jì)達(dá)2500萬平方米。這些相關(guān)數(shù)據(jù)都說明了，我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)業(yè)績(jī)正在以驚人的速度增長。但是越來越多的學(xué)者以及房地產(chǎn)行業(yè)的投資者們開始關(guān)心我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)業(yè)績(jī)的增長是否是其經(jīng)營者努力的結(jié)果。因?yàn)槟承┯脕砜陀^評(píng)價(jià)經(jīng)營者業(yè)績(jī)的相關(guān)指標(biāo)并沒有與房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)的增長呈顯著正相關(guān)關(guān)系。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的研究是非常具有理論和現(xiàn)實(shí)意義的。

一、國內(nèi)外對(duì)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的研究現(xiàn)狀

1.國外的研究現(xiàn)狀

19世紀(jì)末的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)方法一般只以某些關(guān)鍵的財(cái)務(wù)指標(biāo)作為考核標(biāo)準(zhǔn)，其中主要是涉及會(huì)計(jì)收益的指標(biāo)，如：凈利潤、營業(yè)收入、利潤率、投資報(bào)酬率、每股收益等，它們都是以一定時(shí)期的會(huì)計(jì)利潤為基礎(chǔ)的短期業(yè)績(jī)指標(biāo)。20世紀(jì)末期，EVA(經(jīng)濟(jì)增加值)理論的誕生和發(fā)展，成為了世界企業(yè)業(yè)績(jī)管理史上的一座里程碑。直到現(xiàn)在，EVA理論和方法都是被學(xué)術(shù)界和企業(yè)界所廣為沿用的最前沿的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)方法之一。

1982年，總部設(shè)在紐約的思騰斯特管理咨詢公司(SternStewart Company)提出了EVA的概念，并將其注冊(cè)為該公司的商標(biāo)。EVA強(qiáng)調(diào)的是一種“經(jīng)濟(jì)收益”，是通過對(duì)投資資金“機(jī)會(huì)成本”的測(cè)算，突出強(qiáng)調(diào)企業(yè)是否創(chuàng)造價(jià)值，關(guān)鍵在于分析企業(yè)對(duì)股東資本的回報(bào)是否超過了資本的“機(jī)會(huì)成本”。如果EVA為正值，則反映企業(yè)創(chuàng)造的收益高于股東投入資本的成本，為股東創(chuàng)造了價(jià)值；如果EVA為零，則表示企業(yè)只為股東創(chuàng)造了最低風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬；如果EVA為負(fù)值，即使會(huì)計(jì)利潤為正數(shù)，也表明企業(yè)不但沒有創(chuàng)造價(jià)值，反而在銷蝕股東投入的資本價(jià)值。

而同樣是產(chǎn)生于20世紀(jì)末期的平衡計(jì)分卡理論(簡(jiǎn)稱BSC)。則在EVA理論的基礎(chǔ)上平衡了財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)之間的權(quán)重，也是目前世界上最流行的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)系統(tǒng)之一。它實(shí)現(xiàn)了指標(biāo)體系的之間的平衡，包括財(cái)務(wù)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)、長期與短期指標(biāo)、定量與定性指標(biāo)、主觀與客觀指標(biāo)的平衡。平衡計(jì)分卡通過顧客(如顧客滿意度和市場(chǎng)占有率)、內(nèi)部業(yè)務(wù)流程(如產(chǎn)品質(zhì)量和交貨時(shí)間)、學(xué)習(xí)和創(chuàng)新(如員工技能)方面的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)來補(bǔ)充傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)。平衡計(jì)分卡很快引起了理論界和企業(yè)界的興趣，使得其理論和方法不斷被完善和發(fā)展并一直沿用至今。

2.國內(nèi)的研究現(xiàn)狀

與國外相比，我國的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)工作起步較晚，未能產(chǎn)生像國外那樣豐富的理論和方法。但是由于我國一直比較重視業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)問題，因此業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)理論在我國的發(fā)展速度很快。我國對(duì)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的研究成果主要集中在90年代以后的現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)時(shí)期。

中央政府自建國以來頒布了多套企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)體系，但在研究的初始階段頒布的評(píng)價(jià)體系在科學(xué)性和合理性上還很不足。直到1999年6月，財(cái)政部、國家經(jīng)貿(mào)委、人事部、國家計(jì)委聯(lián)合頒布了《國有資本績(jī)效評(píng)價(jià)規(guī)則》及《國有資本績(jī)效評(píng)價(jià)操作細(xì)則》，對(duì)國有企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)進(jìn)行重新規(guī)范。重點(diǎn)是評(píng)價(jià)企業(yè)資本效益狀況、資產(chǎn)經(jīng)營狀況、償債能力狀況和發(fā)展能力狀況四項(xiàng)內(nèi)容，這四項(xiàng)內(nèi)容的評(píng)價(jià)由基本指標(biāo)、修正指標(biāo)和專家評(píng)議指標(biāo)三個(gè)層次，共計(jì)32項(xiàng)指標(biāo)組成。初步形成了財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)相結(jié)合的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

目前，國內(nèi)關(guān)于EVA相關(guān)的理論文獻(xiàn)主要還是以介紹和消化國外研究為主。這種消化和吸收主要集中在兩個(gè)方面：一是介紹、分析與評(píng)價(jià)EVA管理體系。二是利用EVA指標(biāo)對(duì)中國上市公司進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)和投資分析。在經(jīng)歷了EVA理論認(rèn)識(shí)階段后，國內(nèi)學(xué)者對(duì)EVA的研究更多的集中于EVA在企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)實(shí)踐中的應(yīng)用上。目前，國內(nèi)的青島啤酒、TCL集團(tuán)、東風(fēng)汽車、寶鋼股份等一些大中型企業(yè)嘗試引進(jìn)了EVA，將EVA作為經(jīng)營業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，只是由于時(shí)間較短和缺少實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等原因，暫時(shí)還沒有達(dá)到理想的效果。

我國對(duì)于平衡計(jì)分卡的研究尚處于初級(jí)階段，2000年，平衡計(jì)分卡的概念開始被引進(jìn)中國，但目前關(guān)于這一理論的實(shí)際應(yīng)用和理論研究仍缺乏系統(tǒng)性和技術(shù)性的內(nèi)容，因此，這方面的規(guī)范研究還值得我們進(jìn)一步的深入。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于經(jīng)營者業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的現(xiàn)狀及存在的問題

以2008年為例，我國房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤在此年內(nèi)出現(xiàn)了整體下滑。行業(yè)龍頭萬科地產(chǎn)的利潤率降至26％，富力地產(chǎn)的利潤率也下調(diào)至20％以內(nèi)。但是根據(jù)對(duì)30家A股房地產(chǎn)上市公司的年終財(cái)務(wù)報(bào)表的統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營者薪酬依然是降的少漲的多。26家數(shù)據(jù)齊全的房地產(chǎn)企業(yè)中，僅6家經(jīng)營者薪酬下降，3家持平，17家經(jīng)營者薪酬依然是上漲的，且平均漲幅達(dá)到163％。我們知道經(jīng)營者薪酬做為對(duì)經(jīng)營者經(jīng)營成果的回報(bào)，應(yīng)與經(jīng)營者的經(jīng)營業(yè)績(jī)正相關(guān)，但是我們從事實(shí)中得到的結(jié)論卻與此相悖。這說明我國房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于經(jīng)營者業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)尚有許多問題：

1.概念的界定

我國房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于經(jīng)營者業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)尚存在概念不明確的問題，即把經(jīng)營者業(yè)績(jī)與企業(yè)業(yè)績(jī)相混淆。企業(yè)業(yè)績(jī)中包含了經(jīng)營者業(yè)績(jī)，經(jīng)營者業(yè)績(jī)需要通過企業(yè)業(yè)績(jī)來表現(xiàn)，但是二者在業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系中是完全不同的兩個(gè)客體。如果不能做到正確區(qū)分企業(yè)業(yè)績(jī)與經(jīng)營者業(yè)績(jī)之間的關(guān)系，就無法做到對(duì)經(jīng)營者業(yè)績(jī)的客觀評(píng)價(jià)，而不科學(xué)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系也將使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理更加混亂。

2.評(píng)價(jià)的方法

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于經(jīng)營者業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)多選用定量分析的方法。這種方法的缺陷是無法客觀評(píng)價(jià)與企業(yè)的無形收益或長遠(yuǎn)利益相關(guān)的經(jīng)營者行為，從而導(dǎo)致經(jīng)營者由于過分看重企業(yè)的短期利益而忽略了企業(yè)的長期發(fā)展。這對(duì)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營是十分不利的。例如經(jīng)營者對(duì)于員工的培訓(xùn)和成長的關(guān)注度，該企業(yè)內(nèi)部員工的滿意度以及經(jīng)營者應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任等。相反，如果經(jīng)營者做出了對(duì)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展有益的決策，但是卻由于沒有得到企業(yè)的客觀評(píng)價(jià)而計(jì)入自己的業(yè)績(jī)中，結(jié)果是會(huì)傷

害經(jīng)營者的個(gè)人感情，削弱其工作的積極性。而這顯然與企業(yè)設(shè)置經(jīng)營者業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)機(jī)制用于起到激勵(lì)作用的初衷不符。

3.評(píng)價(jià)的指標(biāo)

我國房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于經(jīng)營者業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)主要選取的是財(cái)務(wù)指標(biāo)，例如凈資產(chǎn)收益率。首先，我國房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊性。我國房地產(chǎn)行業(yè)與世界發(fā)達(dá)國家同行業(yè)相比，尚處初級(jí)階段，如市場(chǎng)機(jī)制不健全、監(jiān)管力度不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)有的信息對(duì)等、供需平衡作用等未能得到充分發(fā)揮。且在國家屢次出臺(tái)相關(guān)政策限制商品房?jī)r(jià)格上漲，普通民眾對(duì)房產(chǎn)仍持觀望態(tài)度的大形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的生存環(huán)境十分復(fù)雜，僅以財(cái)務(wù)指標(biāo)為導(dǎo)向?qū)?jīng)營者進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)已很難應(yīng)對(duì)環(huán)境的變化。其次，這種指標(biāo)選取方法很容易導(dǎo)致經(jīng)營者出于追求個(gè)人利益的目的，利用其在企業(yè)中的特殊地位人為地操控財(cái)務(wù)指標(biāo)。

三、改善我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)機(jī)制的建議

1.明確經(jīng)營者業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的概念

應(yīng)從以下三個(gè)主要方面來界定經(jīng)營者業(yè)績(jī)的內(nèi)容：

(1)評(píng)價(jià)的主體：經(jīng)營者業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)主體是全體股東。

(2)評(píng)價(jià)的客體：經(jīng)營者業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)客體是企業(yè)的決策者和高級(jí)管理者。

(3)評(píng)價(jià)的目的：經(jīng)營者業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)目的是檢驗(yàn)其努力程度以及是否完成了受托責(zé)任。

2.將定性分析方法和定量分析方法有機(jī)相結(jié)合

我國的房地產(chǎn)企業(yè)可以借鑒國外的成功經(jīng)驗(yàn)和理論，例如平衡計(jì)分卡，努力將定性分析方法和定量分析方法有機(jī)地結(jié)合起來。但我國是以公有制為主體的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，不同于西方國家的私有制經(jīng)濟(jì)。因此照搬西方國家現(xiàn)有的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)理論無法做到正確評(píng)價(jià)我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者業(yè)績(jī)。企業(yè)只有在實(shí)踐過程中擔(dān)負(fù)起建立正確的經(jīng)營者業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系的責(zé)任，設(shè)置研發(fā)基金和加大人才培養(yǎng)力度，自主加強(qiáng)該領(lǐng)域的理論研究建設(shè)，才能形成一套有效的，符合本企業(yè)自身特點(diǎn)的獨(dú)創(chuàng)性業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系。

3.將非財(cái)務(wù)指標(biāo)納入經(jīng)營者業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系中

非財(cái)務(wù)指標(biāo)比財(cái)務(wù)指標(biāo)更少受到外界環(huán)境的干擾，而且可以解決財(cái)務(wù)指標(biāo)的不全面性以及短期性等問題，因此非財(cái)務(wù)指標(biāo)可以更準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營者的經(jīng)營成果。但非財(cái)務(wù)指標(biāo)的不足是某些指標(biāo)在量化過程中容易參進(jìn)個(gè)人感情因素，主觀性比較強(qiáng)。因此必須將財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)結(jié)合起來才能對(duì)經(jīng)營者業(yè)績(jī)作出全面的衡量，使其更加努力地為企業(yè)的生存和發(fā)展服務(wù)。這里列舉幾個(gè)比較具有代表性，量化過程相對(duì)簡(jiǎn)單的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。

(1)經(jīng)營者的個(gè)人素質(zhì)方面：包括經(jīng)營者的學(xué)歷背景，經(jīng)營者每年做出重大決策的個(gè)數(shù)及其正確性，經(jīng)營者的信譽(yù)(即承諾的兌現(xiàn)或是既定目標(biāo)的完成質(zhì)量)以及經(jīng)營者在本行業(yè)內(nèi)的從業(yè)年數(shù)。

(2)經(jīng)營者的社會(huì)責(zé)任感：企業(yè)每年對(duì)公益事業(yè)的貢獻(xiàn)或遭遇重大自然災(zāi)害時(shí)的捐款數(shù)額。此數(shù)據(jù)亦能代表本企業(yè)的社會(huì)形象及在公眾心目中的地位。

(3)員工方面：包括新老員工的比例(以三年為界限)，每年對(duì)員工的培訓(xùn)項(xiàng)目數(shù)及時(shí)長，員工薪水增長率，員工滿意度等。

4.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者的思想道德教育。企業(yè)的經(jīng)營者由于其在企業(yè)內(nèi)部的高地位，高權(quán)利，而往往忽視了自身的道德素養(yǎng)的發(fā)展。因此“再教育”便有了必要性。只有通過持續(xù)的學(xué)習(xí)和思考，才能保持經(jīng)營者自身的先進(jìn)性，使其承擔(dān)起更多的社會(huì)責(zé)任來。

5.優(yōu)化公司內(nèi)部監(jiān)管制度。加快對(duì)公司內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和改革，明確每名員工的職責(zé)和權(quán)力，使每名員工都能起到監(jiān)督的作用，負(fù)起監(jiān)督的責(zé)任。

6.完善房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度。根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)所具有的特殊性，進(jìn)一步完善我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制，建立健全的社會(huì)住房保障體系，堅(jiān)決制止炒房，抄地皮等投機(jī)行為。更要杜絕治標(biāo)不治本的“面子”政策。同時(shí)也可以設(shè)立專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，一方面監(jiān)督本行業(yè)內(nèi)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為和秩序混亂問題；另一方面監(jiān)督各房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)是否合理，業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)機(jī)制是否科學(xué)等，使市場(chǎng)發(fā)揮出其特有的自發(fā)調(diào)節(jié)供需平衡等優(yōu)勢(shì)，從而從根本上解決我國房地產(chǎn)行業(yè)所存在的問題。

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篇3

論文摘要：成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的整個(gè)過程。房地產(chǎn)企業(yè)要想在目前的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中獲得較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，降低成本、控制費(fèi)用支出必然成為關(guān)注的焦點(diǎn)。本文通過房地產(chǎn)開發(fā)成本的內(nèi)容和特征、成本控制的概念界定和原則分析，以及對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成和成本控制影響因素分析，針對(duì)我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的主要問題，提出了成本控制的新模式。

前言：

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，一方面它受到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，另一方面，又由于其基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位及其特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展又必然對(duì)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮巨大的促進(jìn)作用。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大、建設(shè)周期長、專業(yè)性強(qiáng)、受政策及市場(chǎng)不穩(wěn)定因素影響大，所以該行業(yè)也是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。那么如何在這種不斷規(guī)范和競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)效益，就必須對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行有效的成本管理和控制，實(shí)現(xiàn)集約效益型開發(fā)。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成

研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用控制，必須清楚開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本費(fèi)用是指在一定時(shí)期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費(fèi)的各種耗費(fèi)，主要由房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用和稅金三大部分組成，經(jīng)歷前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售五個(gè)階段。

房地產(chǎn)作為商品的開發(fā)經(jīng)營與其他商品的開發(fā)經(jīng)營不同，其商品成本構(gòu)成有它的特殊性。房地產(chǎn)成本由開發(fā)成本和經(jīng)營成本兩大部分構(gòu)成，其中房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公建配套設(shè)施費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)等；房地產(chǎn)的經(jīng)營成本包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅收，行政性費(fèi)用等。目前，在我國城鎮(zhèn)商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成中，房地產(chǎn)的開發(fā)成本一般占總成本75％左右，有些地區(qū)的開發(fā)商通過拍賣取得土地以后，開發(fā)成本已達(dá)到總成本的80％-90％。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制上存在的問題

2.1 缺乏嚴(yán)肅性。由于具體確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分項(xiàng)建設(shè)成本難度大，加上行業(yè)管理水平和會(huì)計(jì)人員水平有限等原因，往往不重視建設(shè)過程的成本管理和控制，致使財(cái)務(wù)指標(biāo)縮水，成本反映不真實(shí)，造成企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營成本無從考核。一是工程成本核算的依據(jù)無法及時(shí)取得正式發(fā)票進(jìn)行成本核算，導(dǎo)致成本核算缺乏真實(shí)性，給企業(yè)經(jīng)營決策造成影響。二是工程的實(shí)物工作量與財(cái)務(wù)的賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。三是成本核算對(duì)象的設(shè)立隨意性大。按理成本核算對(duì)象應(yīng)根據(jù)成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容來設(shè)置。否則，所提供的成本資料就缺乏真實(shí)性和科學(xué)性，導(dǎo)致經(jīng)營決策失去了可靠依據(jù)。四是成本不進(jìn)行分?jǐn)偦螂S意分?jǐn)?。成本費(fèi)用分?jǐn)偟碾S意性，造成工程成本的核算脫離企業(yè)經(jīng)營的實(shí)際，無法及時(shí)提供真實(shí)完整的成本資料。

2.2 缺乏科學(xué)性。有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視了成本費(fèi)用控制的時(shí)效性。一般開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用核算在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)才進(jìn)行，這樣做在財(cái)務(wù)上具有一定的合理性，但對(duì)于動(dòng)態(tài)的開發(fā)過程來說，它掩蓋了企業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題，特別是對(duì)于長期大規(guī)模滾動(dòng)開發(fā)的企業(yè)，難以反映出開發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)成本，使得成本與收益模糊。

2.3 缺乏全面性。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然把開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用管理僅當(dāng)成是單項(xiàng)成本費(fèi)用的控制工作，如配套設(shè)施費(fèi)、土地成本、建安成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等的控制，在管理上通常的做法是每審核撥付一筆款項(xiàng)時(shí)簡(jiǎn)單地砍上一刀。這樣做的結(jié)果是，在某一方面成本看似控制住了，但是項(xiàng)目在選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位包裝過程當(dāng)中已經(jīng)存在的問題，卻在施工和銷售過程中不斷地暴露出來，成本管理變成了單純的成本控制，企業(yè)被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒有設(shè)法去防止漏洞的產(chǎn)生，因而成本控制也要和成本管理結(jié)合起來。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目加強(qiáng)成本控制的措施

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制，首先要樹立房地產(chǎn)企業(yè)的成本意識(shí)，樹立全過程成本觀念；其次要在成本管理中貫徹全過程成本控制觀念，建立完整的成本控制體系。通過對(duì)以下幾個(gè)方面的成本控制，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全過程成本控制。

3.1 樹立全面成本控制概念，完善成本控制體系

成本控制是一個(gè)全過程的、相對(duì)的控制，是從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過程，是根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的不同階段性價(jià)比進(jìn)行優(yōu)選的問題。成本控制決不僅僅是＂審查、核算＂這么簡(jiǎn)單，它已經(jīng)上升到經(jīng)營的高度。房地產(chǎn)企業(yè)必須站在這個(gè)層面，大力倡導(dǎo)全員、全過程的成本控制方法，這是實(shí)現(xiàn)成本控制的唯一途徑。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要各專業(yè)人員的通力配合，同時(shí)一些技術(shù)層面的決策要完全下放到專業(yè)的技術(shù)層面去解決，才能使決策更加科學(xué)合理，所以只有實(shí)現(xiàn)了每個(gè)人都是成本控制主體，每個(gè)人都有成本考核目標(biāo)，沒有人處在成本控制制度之外，才能實(shí)現(xiàn)成本控制的總體目標(biāo)，才能做到從源頭上控制成本。 轉(zhuǎn)貼于

3．2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)階段，應(yīng)做好項(xiàng)目的可行性研究、投資預(yù)算

項(xiàng)目立項(xiàng)階段，企業(yè)首先要做好市場(chǎng)調(diào)查研究，收集大量的市場(chǎng)信息。房地產(chǎn)價(jià)格主要由所處地點(diǎn)、價(jià)格、環(huán)境配套、戶型、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度、市場(chǎng)購買力等因素決定。此外，企業(yè)還應(yīng)將政府部門近期的政策變化及金融機(jī)構(gòu)的政策變化考慮在項(xiàng)目的可行性報(bào)告中。在目標(biāo)定位及預(yù)算上，企業(yè)要充分考慮各因素，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格采取擬定目標(biāo)利潤的辦法推算項(xiàng)目的目標(biāo)成本，再將目標(biāo)成本及費(fèi)用進(jìn)行分解。在正確劃分成本項(xiàng)目基礎(chǔ)上，對(duì)各環(huán)節(jié)支出確定開支范圍及擬定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤具有可預(yù)見性和可控性。

3．3房地產(chǎn)開發(fā)階段，加強(qiáng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，壓低材料成本

在項(xiàng)目施工過程中，針對(duì)出現(xiàn)的項(xiàng)目變動(dòng)情況，在發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)應(yīng)做到先算賬后實(shí)施，在辦理每一簽證之前必須進(jìn)行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動(dòng)控制為事前主動(dòng)控制。此外，委派經(jīng)驗(yàn)豐富、協(xié)調(diào)能力強(qiáng)、職業(yè)素養(yǎng)好的現(xiàn)場(chǎng)代表進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)委托實(shí)力較強(qiáng)、有責(zé)任心的監(jiān)理公司，加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量、工期和成本的管理。在工程分包或工程材料采購過程中，應(yīng)充分引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以選擇資質(zhì)優(yōu)良且成本低廉的施工單位和設(shè)備材料供應(yīng)單位。根據(jù)合同形式及合同文件，編制出內(nèi)容詳盡的招標(biāo)文件，廣泛信息，通過招標(biāo)選擇信譽(yù)高、工期短、技術(shù)力量強(qiáng)、質(zhì)量好、造價(jià)適中的承包單位以有效保證對(duì)施工階段的造價(jià)控制。施工材料供應(yīng)單位的選擇也可采用同樣的方法，根據(jù)投標(biāo)單位所報(bào)的價(jià)格及質(zhì)量選擇適合本項(xiàng)目定位的具有合適性價(jià)比的產(chǎn)品。

3．4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段，組織人員驗(yàn)收，確保責(zé)任轉(zhuǎn)移任務(wù)，杜絕未來不必要費(fèi)用發(fā)生

工程建設(shè)完成階段要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收。在這個(gè)階段，開發(fā)商應(yīng)組織各相關(guān)部門、單位依據(jù)合同、圖紙對(duì)工程進(jìn)行詳盡細(xì)致的檢查，并對(duì)各項(xiàng)使用功能進(jìn)行全面試用，對(duì)遺漏工作量或需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷及時(shí)督促承包商進(jìn)行修復(fù)，以防止工程交付使用后再發(fā)生扯皮現(xiàn)象和產(chǎn)生不必要的費(fèi)用。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)要嚴(yán)密關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，制定相應(yīng)的銷售方案，在提高銷售增長率和市場(chǎng)占有率的同時(shí)，增強(qiáng)項(xiàng)目的回款能力，及時(shí)回籠資金。此外，對(duì)于竣工結(jié)算的項(xiàng)目，要對(duì)該項(xiàng)目產(chǎn)生的所有數(shù)據(jù)進(jìn)行總結(jié)和分析，用這些數(shù)據(jù)來檢驗(yàn)整個(gè)項(xiàng)目的盈利情況，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行客觀、公平的評(píng)估、評(píng)價(jià)，對(duì)照目標(biāo)(計(jì)劃)以及開發(fā)各環(huán)節(jié)的實(shí)際控制水平，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，做到獎(jiǎng)罰分明，即按照市場(chǎng)的慣例，完善對(duì)相關(guān)人員激勵(lì)機(jī)制。

4結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)成本費(fèi)用是決定房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵因素。它的波動(dòng)從微觀講關(guān)系到人們的生活水平；從中觀層次看是一個(gè)城市或者地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分；從宏觀角度看，它對(duì)一個(gè)國家的國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。然而影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本因素眾多，關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會(huì)的方方面面，控制房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營成本，需要適應(yīng)不同時(shí)期、不同經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的要求。因此，加強(qiáng)成本控制，降低企業(yè)經(jīng)營成本無疑是房地產(chǎn)企業(yè)走出困境的有效途徑，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營，繁榮我圍房地產(chǎn)市場(chǎng)的有著重大意義。

參考文獻(xiàn)

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【關(guān)鍵詞】降價(jià)；房地產(chǎn)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略控制

1 研究背景

2014年，對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展來說，是壓力極大的一年。國內(nèi)大多數(shù)城市房地產(chǎn)成交量持續(xù)低迷，部分項(xiàng)目開始降價(jià)促銷。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)定律，一旦整個(gè)行業(yè)進(jìn)入降價(jià)周期，那么，價(jià)格戰(zhàn)便隨之而來，即便是風(fēng)光無限、長期被稱之為“暴利行業(yè)”的房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。從當(dāng)前的實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)從暴利行業(yè)轉(zhuǎn)向薄利行業(yè)已經(jīng)是大勢(shì)所趨。降低成本，保證質(zhì)量、開發(fā)新產(chǎn)品是薄利時(shí)代贏得市場(chǎng)的最好出路，也是企業(yè)從目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪“降價(jià)潮”和“價(jià)格大戰(zhàn)”中脫穎而出的最好時(shí)機(jī)。薄利行業(yè)市場(chǎng)的特點(diǎn)是：市場(chǎng)規(guī)范、信息透明、競(jìng)爭(zhēng)劇烈。這就意味著企業(yè)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)開發(fā)、建設(shè)、銷售、物管等，前前后后的利潤都在日益縮減。因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者很難再指望在某個(gè)階段、環(huán)節(jié)、時(shí)段獲得高利潤回報(bào)，必須把獲利的思路調(diào)整到整體、持久的綜合效應(yīng)上來，即對(duì)經(jīng)營中的各個(gè)環(huán)節(jié)、細(xì)節(jié)、時(shí)間段進(jìn)行精打細(xì)算。也就是說，采取成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，將會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)贏得這一輪價(jià)格大戰(zhàn)的最佳選擇。

2 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略相關(guān)理論概述

2.1基本概念界定

2.1.1戰(zhàn)略

其實(shí)，“戰(zhàn)略”一詞，最早只是應(yīng)用于軍事方面的概念，但是，隨著歷時(shí)的發(fā)展，時(shí)代的變遷，而企業(yè)戰(zhàn)略則主要是指企業(yè)根據(jù)自身?xiàng)l件及外部市場(chǎng)環(huán)境的變化，選擇適應(yīng)自己特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)的經(jīng)營領(lǐng)域或產(chǎn)品，從而構(gòu)建自己在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的勝利。

2.1.2成本

“成本”是屬于商品經(jīng)濟(jì)的價(jià)值范疇，是商品價(jià)值極其重要的組成部分。通常，人們對(duì)“成本”的定義是：“人們?yōu)榱松a(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)或者為了達(dá)到某一種目的，從而耗費(fèi)了一定的資源（人、財(cái)、物等），而所耗費(fèi)的資源，通過貨幣形式來表現(xiàn)和計(jì)量，則統(tǒng)稱為成本”。但是，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，商品經(jīng)濟(jì)的范圍越來越廣，成本的內(nèi)涵和外延也隨之不斷拓寬，不斷被突破。

2.1.3成本領(lǐng)先戰(zhàn)略

成本領(lǐng)先戰(zhàn)略也時(shí)常被稱之為低成本戰(zhàn)略，是指企業(yè)通過采取各種途徑和措施有效降低生產(chǎn)成本，從而使企業(yè)經(jīng)營的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營成本，甚至是可以成為在同行業(yè)中最低的經(jīng)營成本，從而在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一種戰(zhàn)略。

2.2.成本領(lǐng)先戰(zhàn)略研究綜述

上世紀(jì)80年代之后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入全球化的階段，全球經(jīng)濟(jì)一體化和技術(shù)進(jìn)步加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)管理者 始逐步認(rèn)識(shí)到，如果僅僅依靠經(jīng)驗(yàn)或根據(jù)現(xiàn)實(shí)環(huán)境管理，是很難獲得經(jīng)營成功的，維持或創(chuàng)造出企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更是難上加難。因此，企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)新環(huán)境的挑戰(zhàn)，迫切需要進(jìn)行一次全方位的管理理念創(chuàng)新，通過拔高戰(zhàn)略管理的高度，加廣戰(zhàn)略管理的深度來獲得企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在這樣的時(shí)代背景和經(jīng)營環(huán)境之下，成本領(lǐng)先戰(zhàn)略理論便應(yīng)運(yùn)而生。

2.3關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的研究綜述

目前針對(duì)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略研究的理論較多，主要集中在石化、鋼鐵、電力等傳統(tǒng)大工業(yè)行業(yè)，在這些行業(yè)，實(shí)施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略有著很多借鑒經(jīng)驗(yàn)。但是， 針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略相對(duì)較少，在這方面有著很大的研究空間。

3 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的環(huán)境條件及現(xiàn)狀分析

3.1我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困境和出路

就目前的形式而言，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要面臨的困境：高增長態(tài)勢(shì)被遏制；融資出現(xiàn)困境；資金來源分化。

在目前金融政策緊縮，國家限購，流通受阻，購房者持幣觀望的局勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況日益緊張。面對(duì)著資金鏈緊繃的危險(xiǎn)局面，雖然一些信譽(yù)良好、實(shí)力強(qiáng)大的房企可以通過集團(tuán)內(nèi)互保方式，獲取銀行信貸融資，解得一時(shí)之渴。但是，更多的房企則只能選擇信托、私募乃至轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目和股權(quán)方式進(jìn)行融資。資金的高度緊張甚至迫使部分房企對(duì)外舉行高息借債。當(dāng)然，無論是銀行正規(guī)途徑融資，還是高息借債，都不能解決實(shí)際問題。在殘酷的現(xiàn)實(shí)面前，越來越多的開發(fā)商開始認(rèn)識(shí)到，真正能解決問題最有效的頒發(fā)就是降價(jià)，犧牲一部分的利潤，通過降低價(jià)格來換取成交量，從而回籠一部分資金，緩解自身緊繃的資金壓力。

3.2我國房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成分析

房地產(chǎn)企業(yè)成本是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營過程中，以貨幣形態(tài)表現(xiàn)的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的耗費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本，主要是由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用組成的。

3.3我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀和問題

目前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面主要有以下幾種管理模式：側(cè)重于對(duì)建安成本的控制管理；側(cè)重于設(shè)計(jì)階段的成本控制管理；側(cè)重于目標(biāo)成本管理。

4 地產(chǎn)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的實(shí)施

地產(chǎn)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的實(shí)施方法主要有：規(guī)模化擴(kuò)張；標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營；上下游整合；嚴(yán)格實(shí)施成本管理；快速開發(fā)模式；精品低價(jià)策略。

針對(duì)關(guān)鍵成本的控制措施有：

1、土地成本的控制：由于具有中國特色的國情，土地資源的稀缺性，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)開發(fā)的成本由起初的建安成本占大頭，逐漸演變?yōu)橥恋爻杀菊即箢^。所以，實(shí)施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，首要的就是要控制土地成本，控制好了土地成本，整體開發(fā)成本的控制就事半功倍。

2、建安成本的控制：成立由成本控制中心、營銷策劃中心、項(xiàng)目開發(fā)中心三方共同組成的市場(chǎng)調(diào)查小組進(jìn)行市場(chǎng)成本調(diào)查，調(diào)查的主要內(nèi)容就是看該城市房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對(duì)工程成本的影響。市場(chǎng)調(diào)研完畢之后，營銷策劃中心組織確定初選項(xiàng)目的項(xiàng)目定位。

3、營銷及管理成本的控制：將每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)口銷售過程中發(fā)生的全部推廣成本歸結(jié)為項(xiàng)目營銷成本，并且要求各項(xiàng)營銷活動(dòng)的開展應(yīng)嚴(yán)格履行公司規(guī)定的審批流程公司并相關(guān)部門審核及公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能實(shí)施。

4、財(cái)稅成本的控制：房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型的行業(yè)，資金投入巨大，因?yàn)?，資金、財(cái)稅成本在項(xiàng)目開發(fā)的整體成本中占據(jù)很大的一塊比例，因?yàn)椋槍?duì)財(cái)稅成本的控制，是成本控制的重點(diǎn)之一。

5結(jié)論

隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，一方面，由于政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的不斷調(diào)控，另一方面，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和競(jìng)爭(zhēng)壓力。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中向廣大購房者提供質(zhì)量高，低價(jià)格的商品住宅是房地產(chǎn)企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)，站穩(wěn)腳跟的重要法寶之一。然而，追求利潤是一家企業(yè)生存的使命。提供具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品，不能以犧牲企業(yè)的利潤作為代價(jià)，否則，就是毫無意義的。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，需要站在戰(zhàn)略的高度去規(guī)劃布局，以整體系統(tǒng)的全局觀去控制，整合企業(yè)的內(nèi)外部、上下游資源，加強(qiáng)企業(yè)的管理控制，嚴(yán)格控制生產(chǎn)消耗，節(jié)約 支，降低成本獲得更多的利潤。所以，在目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)行情比較低迷，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，降價(jià)潮開始涌現(xiàn)的背景之下，研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，是具有現(xiàn)實(shí)意義的。

參考文獻(xiàn)

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篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；內(nèi)部控制；風(fēng)險(xiǎn)管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的及成因

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于各種意外和不可控因素導(dǎo)致企業(yè)在一定時(shí)間和范圍內(nèi)實(shí)際財(cái)務(wù)成果與預(yù)期成果發(fā)生偏離的情況，這種狀況可能會(huì)使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失或或者更大的收益。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在中小房地產(chǎn)企業(yè)中的成因及表現(xiàn)

結(jié)合我國中小房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)、市場(chǎng)狀況與國情，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因與表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、負(fù)債經(jīng)營模式所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所有事物都具有兩面性，負(fù)債經(jīng)營模式也不例外，它是我國中小房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。我國中小房地產(chǎn)企業(yè)均采用負(fù)債經(jīng)營模式，而企業(yè)過度負(fù)債會(huì)為企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生埋下隱患。2、國家宏觀調(diào)控所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。國家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度隨著十的召開達(dá)到高峰。首先，胡總書記提出要大力推行城鎮(zhèn)化這一發(fā)展道路，為三四線城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展勾勒除了廣闊的空間。而中央于十后仍舊堅(jiān)持“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松”，使得中小企業(yè)面臨經(jīng)營困境外，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動(dòng)也受到相當(dāng)大的影響。2、資金回收不足所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。高負(fù)債經(jīng)營模式下的中小房地產(chǎn)企業(yè)，本金償還主要依靠房屋銷售所帶來的收益。但是在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營范圍多處于三四線城市，這類城市人口流動(dòng)性很弱，缺乏對(duì)房產(chǎn)的剛性需求；并且在過去幾年中，許多三四線城市的土地供給極度膨脹，造成房地產(chǎn)供大于求，許多樓盤折價(jià)銷售，資金回籠不理想，造成經(jīng)營困難，加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

（一）負(fù)債經(jīng)營所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

我國中小房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)充分發(fā)揮負(fù)債經(jīng)營的優(yōu)勢(shì)，防范和消化負(fù)債所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。首先，應(yīng)該樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，建立有效的應(yīng)對(duì)策略。企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際與外部情況，度量經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的組合關(guān)系，建立健全財(cái)務(wù)信息處理系統(tǒng)和風(fēng)險(xiǎn)防控組織，通過這些工具制定謹(jǐn)慎的負(fù)債計(jì)劃并做好相應(yīng)的還款計(jì)劃。其次，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵在于保持合理的資金結(jié)構(gòu)，維持適當(dāng)?shù)膫鶆?wù)水平。通常來說，房地產(chǎn)的開發(fā)周期為2-4年，企業(yè)應(yīng)當(dāng)更具開發(fā)周期來合理安排資金結(jié)構(gòu)以及負(fù)債比率，在實(shí)際工作中，企業(yè)確定合理負(fù)債比率時(shí)還應(yīng)該注意以下幾個(gè)方面：第一，企業(yè)負(fù)債具有固定性，但市場(chǎng)卻是多變，因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)單純的利用財(cái)務(wù)杠桿，追求最佳資本機(jī)構(gòu)，而是保持低水平的負(fù)債率，空出一部分負(fù)債能力和變現(xiàn)能力強(qiáng)的流動(dòng)資產(chǎn)來保持企業(yè)財(cái)務(wù)的靈活性。

（二）國家宏觀調(diào)控所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

1、排除盲目擴(kuò)張。目前我國中小房地產(chǎn)企業(yè)正處于宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景之下，在做出投資決策前應(yīng)開戰(zhàn)投資可行性分析，關(guān)注市場(chǎng)發(fā)展方向與走勢(shì)，選擇合適的投資范圍及實(shí)際，在防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)提高資金的使用效率。2、避免不合理融資。高負(fù)債的經(jīng)營方式已經(jīng)越來越不適合目前的中小房地產(chǎn)企業(yè)。從理論上講，應(yīng)該將企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率控制在50%以下為宜。結(jié)合自身特點(diǎn)及外部環(huán)境做出合理的資金需求量預(yù)算，降低股利發(fā)放以獲取更多的留存收益，防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的加劇。3、規(guī)范管理企業(yè)現(xiàn)金流。企業(yè)應(yīng)通過科學(xué)有效的方式合理規(guī)劃現(xiàn)金流，使其滿足企業(yè)日常運(yùn)營或面臨突發(fā)狀況的需要；建立健全內(nèi)部控制系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金的監(jiān)控；加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理來實(shí)現(xiàn)資源合理配置，提高資金周轉(zhuǎn)率，最終實(shí)現(xiàn)防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（三）資金回收不足所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

中小房地產(chǎn)企業(yè)不光可以通過引導(dǎo)消費(fèi)和策劃適宜的銷售策略來加快資金回籠速度，還可以通過科學(xué)管理成本費(fèi)用，從而控制企業(yè)資金流量而實(shí)現(xiàn)。企業(yè)經(jīng)營主要業(yè)務(wù)前，該業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)都應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行成本費(fèi)用控制預(yù)算制度；經(jīng)營主要業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)及時(shí)跟業(yè)務(wù)進(jìn)度，重視業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)和各流程的實(shí)際完成情況，避免由于返工所造成的成本費(fèi)用的增加；業(yè)務(wù)結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)檢驗(yàn)業(yè)務(wù)完成狀況是否符合合同標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)費(fèi)用是否在合同規(guī)定的限額之內(nèi)，防止不合理的費(fèi)用增加到結(jié)算成本當(dāng)中。最后，還要將業(yè)務(wù)結(jié)束時(shí)實(shí)際發(fā)生成本費(fèi)用總額與業(yè)務(wù)預(yù)算進(jìn)行比對(duì)分析，對(duì)企業(yè)在業(yè)務(wù)流程中的成本費(fèi)用控制水平作出評(píng)價(jià)。

三、研究結(jié)論

中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)企業(yè)中一個(gè)特殊的企業(yè)群里，該群體比較大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)所有者能力范圍比較有限，企業(yè)所在地多位于三四線城市，而三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)較大型房地產(chǎn)企業(yè)所在的一二線城市來說比較低迷，人口流動(dòng)性較低也導(dǎo)致了居民對(duì)房產(chǎn)的剛性需求不高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢造成購買力不足。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從企業(yè)建立初期建立健全內(nèi)部控制制度和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控部門的建設(shè)，做好市場(chǎng)需求度調(diào)查，結(jié)合經(jīng)營所在地需求狀況及土地情況與自身的能力狀況建立有效的內(nèi)部控制制度與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控制度；做好項(xiàng)目成本的控制籌資額的預(yù)測(cè)，抓好日?，F(xiàn)金流量的管理，避免資不抵債的發(fā)生；投資項(xiàng)目前利用好市場(chǎng)信息甚至專業(yè)人員及部門做好可行性分析；密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策與市場(chǎng)環(huán)境的轉(zhuǎn)變，抓住良好的投資與開發(fā)時(shí)期以增加企業(yè)盈利能力，更要分析合適的開發(fā)與投資收縮時(shí)期，避免企業(yè)投資開發(fā)不合理所造成的資金鏈斷裂等財(cái)務(wù)問題。

參考文獻(xiàn)：

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[2]胥玉娥.“大會(huì)計(jì)”管理模式下基層央行事后監(jiān)督的職能定位研究.經(jīng)營管理者,2012(18).

篇6

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)； 財(cái)務(wù)能力； 主成分分析； 評(píng)價(jià)

企業(yè)財(cái)務(wù)能力評(píng)價(jià)，與企業(yè)所處的經(jīng)營環(huán)境有著重要的聯(lián)系。不同的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境，企業(yè)的務(wù)活動(dòng)的側(cè)重點(diǎn)也各不相同。本文結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，以我國上市房地產(chǎn)公司中8家財(cái)務(wù)困境ST公司和8家財(cái)務(wù)正常公司為樣本，選取了能較全面反映公司財(cái)務(wù)狀況的10個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)為變量，采用主成分分析方法，從較多的財(cái)務(wù)指標(biāo)變量中導(dǎo)出主要成分，進(jìn)行房地產(chǎn)財(cái)務(wù)能力評(píng)價(jià)。

一、主成分分析法

主成分分析是通過對(duì)原始指標(biāo)的相關(guān)矩陣內(nèi)部結(jié)構(gòu)關(guān)系的研究，找出影響某一狀況的幾個(gè)綜合指標(biāo)即主成分，使綜合指標(biāo)為原始指標(biāo)的線性組合，綜合指標(biāo)不僅保留了原始指標(biāo)的信息，彼此又不相關(guān)，使我們?cè)谘芯繌?fù)雜的問題時(shí)能夠抓住主要矛盾。

具體方法是將原來眾多的具有一定相關(guān)性的指標(biāo)，比如p個(gè)指標(biāo)，重新組合成一組新的相互無關(guān)的綜合指標(biāo)F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m（m≤p）來代替原來的指標(biāo)，通常數(shù)學(xué)上的處理就是將原來p個(gè)指標(biāo)作線性組合，F(xiàn)i是與F1，F(xiàn)2，F(xiàn)i-1…Fi+1，F(xiàn)m都不相關(guān)的p個(gè)指標(biāo)的所有線性組合中方差最大者。

這樣決定的新變量指標(biāo)F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m分別稱為原變量指標(biāo)的第1，第2，…，第m主成分。其中，F(xiàn)1在總方差（總貢獻(xiàn)率）中所占的比例最大，F(xiàn)1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m的方差（貢獻(xiàn)率）依次遞減。這些主成分之間不僅不相關(guān)，而且它們的方差依次遞減，因此在實(shí)際工作中，就挑選前幾個(gè)最大主成分。雖然這樣做會(huì)損失一部分信息，但是由于抓住了主要矛盾，并從原始數(shù)據(jù)中進(jìn)一步提取了某些新的信息，這種既減少了變量的數(shù)目又抓住了主要矛盾的做法有利于問題的分析和處理。

二、樣本的選擇

考慮我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體情況和樣本數(shù)據(jù)收集的可行性，本文選用上市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行樣本分析。同時(shí)，為了求得閾值點(diǎn)（分界點(diǎn)）進(jìn)行模型有效性的檢測(cè)及考慮到多元統(tǒng)計(jì)方法中強(qiáng)調(diào)樣本配對(duì)的重要性，在樣本的選擇過程中盡量多地將被處以財(cái)務(wù)困境ST的房地產(chǎn)公司包含進(jìn)樣本。由于上市的房地產(chǎn)公司數(shù)目較少，樣本的選擇中選取了一些以房地產(chǎn)為多元化經(jīng)營的公司。本文從上市公司中選取了共16家房地產(chǎn)公司，其中8家為ST公司，同時(shí)按照同行業(yè)、同時(shí)期、同規(guī)模的對(duì)應(yīng)原則，選取相應(yīng)的8家財(cái)務(wù)健康的上市公司作為匹配樣本。

三、主成分分析階段的變量

在選取財(cái)務(wù)比率作為變量時(shí)，應(yīng)選取能反映財(cái)務(wù)能力的指標(biāo)。本文主成分分析階段選取了10個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)作為變量：凈資產(chǎn)收益率（X1）、流動(dòng)比率（X2）、速動(dòng)比率（X3）、存貨周轉(zhuǎn)率（X4）、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（X5）、營業(yè)利潤率（X6）、資產(chǎn)報(bào)酬率（X7）、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X8）、凈資產(chǎn)增長率（X9）和凈資產(chǎn)增長率（X10）。選取的樣本和變量數(shù)據(jù)如表1所示。

四、主成分分析結(jié)果

采用SAS軟件的統(tǒng)計(jì)分析系統(tǒng)作為工具，對(duì)上述變量進(jìn)行主成分分析，得到10個(gè)變量的主成分分析特征值、貢獻(xiàn)率和旋轉(zhuǎn)主成分載荷矩陣，見表2、表3。

根據(jù)表2，取累計(jì)貢獻(xiàn)的75%~85%來確定主成分Prini，可取前面四個(gè)主成分，它們能夠包含較多的信息。

由第一主成分F1可以看出，營業(yè)利潤率X6和資產(chǎn)報(bào)酬率X7具有較大的載荷，而X6和X7都是反映企業(yè)的盈利能力，所以可以將F1視作是反映企業(yè)盈利能力的綜合因子。

第二主成分F2中，存貨周轉(zhuǎn)率X4和凈資產(chǎn)增長率X5具有較大的載荷，因此可以將F2視作是反映企業(yè)經(jīng)營效率和成長能力的綜合因子。

第三主成分F3中，凈資產(chǎn)收益率X1和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率X5具有較高的載荷，因此可以將F3視作是反映企業(yè)盈利能力的綜合因子。

第四主成分F4中，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率X8具有較高的載荷，因此F4和F2一樣主要反映了企業(yè)的經(jīng)營效率。

由此可以看出，影響企業(yè)財(cái)務(wù)能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)主要是反映企業(yè)盈利能力、經(jīng)營效率和成長能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)。

五、評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)能力

表4為各房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)能力前4個(gè)主成分及綜合主成分得分，綜合主成分為前4個(gè)主成分與相應(yīng)貢獻(xiàn)率乘積之和。從企業(yè)在前4個(gè)主成分上的得分可以看出各企業(yè)在盈利能力、經(jīng)營效率和成長能力等主成分上的優(yōu)勢(shì)和不足之處。從表4可以看出，深萬科、光彩建設(shè)、陸家嘴的綜合主成分得分最大，比其余企業(yè)值大得多，說明這3家財(cái)務(wù)狀況最好；中華企業(yè)、世紀(jì)中天、新黃浦、星源、大菲綜合指標(biāo)接近，比其余8家企業(yè)的值大，說明這5家企業(yè)財(cái)務(wù)狀況較好；最后8家企業(yè)財(cái)務(wù)狀況較差。綜上所述，綜合主成分得分可以較好反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。

六、結(jié)論

通過計(jì)算分析可以看出，影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)主要是反映企業(yè)盈利能力、經(jīng)營效率和成長能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)主成分得分認(rèn)識(shí)自身財(cái)務(wù)能力優(yōu)勢(shì)之處和薄弱環(huán)節(jié)，并提出相應(yīng)的策略。所采用的策略能有效增加綜合主成分得分，為企業(yè)制定戰(zhàn)略提供一條有效的途徑。

【參考文獻(xiàn)】

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篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本結(jié)構(gòu)

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)

從某種意義上說，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營過程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過于簡(jiǎn)單、粗糙，沒有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量?jī)煞N方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對(duì)經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會(huì)帶來現(xiàn)實(shí)中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督

對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)了解市場(chǎng)房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場(chǎng)，還要著眼于市場(chǎng)的未來需求，認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營過程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

四、結(jié)束語

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此，強(qiáng)化對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

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篇8

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 資本結(jié)構(gòu)

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)

從某種意義上說，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營過程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過于簡(jiǎn)單、粗糙，沒有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量?jī)煞N方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、 “四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對(duì)經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會(huì)帶來現(xiàn)實(shí)中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督

對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)了解市場(chǎng)房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場(chǎng)，還要著眼于市場(chǎng)的未來需求，認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營過程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

四、結(jié)束語

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此，強(qiáng)化對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

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