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篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；抵押貸款擔(dān)保；信用；風(fēng)險(xiǎn)防范

在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)的抵押貸款擔(dān)保是一項(xiàng)比較主要的保障，其主要分為政府擔(dān)保體系和社會(huì)擔(dān)保體系兩類。本文簡(jiǎn)要闡述了房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的運(yùn)營(yíng)與組織模式，并主要對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)防范的措施進(jìn)行了分析，提出了相應(yīng)的參考意見(jiàn)。

一、房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)與組織模式

1.政府抵押貸款擔(dān)?；?/p>

在我國(guó)，房地產(chǎn)領(lǐng)域是和其它產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域聯(lián)系最緊密的，同時(shí)它和政府管理也存在著密切關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)交易往往涉及到很大的資金流，并且承擔(dān)著較高的風(fēng)險(xiǎn)，因此需要政府建立房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保機(jī)構(gòu)

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)交易通過(guò)登記來(lái)完成，比較容易出現(xiàn)房地產(chǎn)的抵押貸款與產(chǎn)權(quán)登記兩個(gè)環(huán)節(jié)相脫軌的情況，要想避免因房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有效性，造成一定程度的抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，需要成立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)可以設(shè)立專用賬戶來(lái)監(jiān)控貸款人的行為，還可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的三方存管模式，不僅操作流程相對(duì)便捷，還避免了金融風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)出售方的商業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)。

3.社會(huì)私營(yíng)擔(dān)保公司

雖然政府提供一定的房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保服務(wù)，但能夠享受的人還很少，迫切需要一些非政府擔(dān)保模式的貸款，還需要建立社會(huì)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)來(lái)作為補(bǔ)充，其結(jié)構(gòu)的設(shè)置可以運(yùn)用合伙投資模式?？梢赃\(yùn)行的業(yè)務(wù)如房地產(chǎn)的融資業(yè)務(wù)、置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)等。

4.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)附屬擔(dān)保公司

當(dāng)以上三種抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展不健全的時(shí)候，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商經(jīng)常運(yùn)用變相的抵押擔(dān)保，當(dāng)開(kāi)發(fā)商為房地產(chǎn)購(gòu)置者提供擔(dān)保的同時(shí)，也肩負(fù)著一定程度的金融風(fēng)險(xiǎn)。并且這種擔(dān)保模式也違背了我國(guó)擔(dān)保法的有關(guān)明文規(guī)定，并沒(méi)從本質(zhì)上減輕房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)承擔(dān)的金融風(fēng)險(xiǎn)。由此，急需建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)附屬擔(dān)保公司，該類公司與開(kāi)發(fā)商完全分離開(kāi)來(lái)，避免了同一抵押物被抵押兩次的現(xiàn)象出現(xiàn)。

2000年建設(shè)部與人民銀行聯(lián)合了《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》，對(duì)全國(guó)各地建立房屋置業(yè)擔(dān)保公司的要求做出了具體的規(guī)定，在一定程度上有效地促進(jìn)了房屋置業(yè)擔(dān)保工作的有序發(fā)展和管理。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

1.科學(xué)評(píng)估擔(dān)保物價(jià)值

如果抵押貸款沒(méi)有依照規(guī)定期限進(jìn)行償還，房地產(chǎn)抵押貸款的擔(dān)保物，要符合其債務(wù)的價(jià)值，并滿足房地產(chǎn)所有人的權(quán)益。如果抵押物價(jià)值沒(méi)有達(dá)到貸款負(fù)債額的價(jià)值時(shí)，就出現(xiàn)了房地產(chǎn)的抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)的負(fù)債額就變成了用來(lái)做抵押物品的實(shí)際價(jià)值。如果抵押物品的實(shí)際價(jià)值超出房地產(chǎn)負(fù)債面額時(shí)，其超出的價(jià)值就是所有人的權(quán)益，此時(shí)的債務(wù)額和賬面額相等。以上所述，抵押物品的實(shí)際價(jià)值成為相關(guān)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的首要風(fēng)險(xiǎn)根源。而被抵押物品的實(shí)際價(jià)值往往是由其市場(chǎng)價(jià)值所決定的，當(dāng)市場(chǎng)信息有效并且沒(méi)有其他不正常因素干擾時(shí)，抵押物所形成的最終估價(jià)，即為購(gòu)買方與出售方彼此達(dá)成意愿的價(jià)格。

2.建立長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)防范戰(zhàn)略

房地產(chǎn)抵押貸款需要很長(zhǎng)的完成周期以及大量的投資金額，因此，房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，相對(duì)于其余的擔(dān)保類型來(lái)說(shuō)也具有很長(zhǎng)的期限。在漫長(zhǎng)的擔(dān)保期限中，當(dāng)出現(xiàn)收入水平的變化、就業(yè)形式的變化以及房地產(chǎn)價(jià)格的變化時(shí)，房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)的增加，很容易出現(xiàn)貸款違約等情況。在面臨這種危機(jī)情況時(shí)，如果只是臨時(shí)將擔(dān)保費(fèi)率提升是沒(méi)有太大作用的，所以一定要建立長(zhǎng)期的貸款擔(dān)保戰(zhàn)略。我們可以采用擔(dān)保多樣化的手段，可以實(shí)行跨地域的抵押貸款擔(dān)保模式，將地域間的分布趨于合理化，并且讓房地產(chǎn)價(jià)值比率和多種貸款共同混合經(jīng)營(yíng)，將擔(dān)保價(jià)值的高比率和低比率相搭配，維持一定的組合模式。

3.建立有效反擔(dān)保抵押機(jī)制

擔(dān)保行為通常是擔(dān)保人所擔(dān)負(fù)的義務(wù)行為，但很可能因?yàn)閭鶆?wù)人的因素，當(dāng)擔(dān)保人履行其義務(wù)行為之后，一定要將擔(dān)保人在履行其義務(wù)時(shí)造成的財(cái)產(chǎn)損失完成追索。因此可以進(jìn)行反擔(dān)保抵押，規(guī)定房地產(chǎn)抵押借款人將抵押物品以外的資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)擔(dān)保人的反擔(dān)保。通過(guò)施行這種方式，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)抵押貸款擔(dān)保物整體價(jià)值提高，還增進(jìn)了貸款擔(dān)保的信用度，使房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)得到明顯降低。

4.建立再保險(xiǎn)與資本金制度

要將房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)得以有效控制，政府相關(guān)的監(jiān)察部門(mén)需要對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)做出資本金充足率的嚴(yán)格規(guī)定。經(jīng)實(shí)踐表明，在確保抵押擔(dān)保行業(yè)正常運(yùn)營(yíng)中，有可能出現(xiàn)再保險(xiǎn)的情況，如某擔(dān)保公司貸款業(yè)務(wù)中的部分金額由其他行業(yè)公司所提供。

5.完善法律擔(dān)保制度

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的法律制度不夠完善，要想切實(shí)的規(guī)避貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，僅僅依靠各種方式和策略是不夠的，還需要有相關(guān)的法律制度作為保障。要加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的立法，形成健全的法律體系，并完善抵押物的處理制度。當(dāng)出現(xiàn)危機(jī)情況時(shí)，可以讓銀行進(jìn)行自行處置，讓資產(chǎn)評(píng)估所對(duì)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押物做價(jià)值評(píng)估，讓銀行有充足的權(quán)利來(lái)處置違約人的抵押物品，無(wú)需經(jīng)過(guò)違約人同意。還要積極探索合理科學(xué)的抵押物處理方式，除了拍賣、折價(jià)等形式，還可以通過(guò)債權(quán)人和抵押人相互協(xié)商，采取置換等方式，目前我國(guó)已經(jīng)成立了許多置換公司，并進(jìn)行此類糾紛的快速處理。

三、結(jié)論

當(dāng)前形勢(shì)下，我國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)中，對(duì)擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)的防范還有待提高，我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的擔(dān)保機(jī)制還不完善，還需要健全相應(yīng)的法律保障制度。盡管當(dāng)前國(guó)內(nèi)很多城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，但房地產(chǎn)擔(dān)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展依然不成熟，還存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。因此，需要不斷加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)擔(dān)保體系的構(gòu)建，讓房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)不斷降低。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳志宇.個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保的功能與負(fù)面效應(yīng)分析[J].淮北煤炭師范學(xué)院學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）.2010（04）

[2]李偉，常克.關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人住房不良貸款管理的思考[J].統(tǒng)計(jì)與管理.2011（04）

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；抵押擔(dān)保；借款合同；公證問(wèn)題

在公證機(jī)構(gòu)平時(shí)辦理的抵押擔(dān)保借款合同公證業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保方式非常普遍，出現(xiàn)的抵押糾紛也相對(duì)增多。然而由于我國(guó)房地產(chǎn)抵押登記制度和其他相關(guān)配套制度還存在很多不科學(xué)、不規(guī)范、不完善之處，影響了房地產(chǎn)抵押制度功效的發(fā)揮?，F(xiàn)就房地產(chǎn)抵押擔(dān)保設(shè)定所生產(chǎn)的諸多法律關(guān)系和法律后果以及避免糾紛、減少訴訟等問(wèn)題，進(jìn)行一些粗淺的理論探討。

一、房與地的關(guān)系問(wèn)題

房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)之間存在著這樣的相依關(guān)系，我國(guó)《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押?！备鶕?jù)這一相依關(guān)系原則，在抵押人對(duì)房屋的所有權(quán)或房屋的土地使用權(quán)任意一種權(quán)利設(shè)定抵押擔(dān)保時(shí)，即違背了房屋土地使用權(quán)和所有權(quán)間的相依關(guān)系原則，是無(wú)效的行為。

二、抵押登記期限問(wèn)題

在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，存在很多當(dāng)事人沒(méi)有對(duì)抵押登記期限有一個(gè)較為明確的認(rèn)識(shí)，且相關(guān)法律法規(guī)沒(méi)有就“抵押當(dāng)事人能否自行約定抵押期限”問(wèn)題作出明確規(guī)定，有人認(rèn)為當(dāng)事人自行約定的抵押期限屬于有效行為，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為抵押權(quán)屬于物權(quán)的同時(shí)，簽訂抵押合同仍要貫徹合同自由的原則。如果在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，借貸雙方都已就抵押期限達(dá)成一致意見(jiàn)，即期限限制已被抵押權(quán)人接受，所以抵押方只能在該期間內(nèi)對(duì)其抵押權(quán)進(jìn)行實(shí)施，與此同時(shí)相關(guān)法律法規(guī)并沒(méi)有令禁止這種借貸當(dāng)事人自主約定抵押期限的行為，因此上述行為并沒(méi)有違反法律，也沒(méi)有違反法規(guī)，是有效行為。所有權(quán)在物權(quán)中，是具有無(wú)期限性特征的，但這并未排除其他物權(quán)的有期限性，因此以物權(quán)具有無(wú)期限性為由來(lái)拒絕承認(rèn)抵押權(quán)期限的行為是不成立的。

三、房地產(chǎn)抵押和登記糾紛處理的法律適用原則問(wèn)題

在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)抵押一般要先簽訂抵押合同，然后進(jìn)行抵押登記。房屋及土地在抵押設(shè)定成立之后，隨著其使用或處分的過(guò)程進(jìn)行中，抵押?jiǎn)栴}會(huì)導(dǎo)致很多法律關(guān)系和法律糾紛的出現(xiàn)。與此同時(shí)，因?yàn)楹炗喌盅汉贤男袨殡`屬民事范疇，抵押合同的生效有需要進(jìn)行抵押登記，對(duì)于登記機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō)，抵押登記屬于行政行為。當(dāng)有出現(xiàn)涉及到抵押效力糾紛的問(wèn)題之時(shí)，抵押雙方都會(huì)面臨民事訴訟和行政訴訟的選擇問(wèn)題。 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的通知》 “一、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產(chǎn)方面的權(quán)益發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)而提起的民事訴訟，由訟爭(zhēng)的房地產(chǎn)所在地人民法院的民事審判庭依法受理。二、公民、法人和其他組織對(duì)人民政府或者其主管部門(mén)就有關(guān)土地的所有權(quán)或者使用權(quán)歸屬的處理決定不服，或?qū)θ嗣裾蛘咂渲鞴懿块T(mén)就房地產(chǎn)問(wèn)題作出的行政處罰決定不服，依法向人民法院提起的行政訴訟，由房地產(chǎn)所在地人民法院的行政審判庭依法受理?！币?guī)定的原則，在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，當(dāng)面臨民事權(quán)益的糾紛時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提起民事訴訟，如牽涉行政機(jī)關(guān)的行政行為，當(dāng)事人則應(yīng)提起行政訴訟。

四、抵押物細(xì)化登記原則問(wèn)題

一般情況下，針對(duì)商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中的房屋所有權(quán)的取得，是登記機(jī)關(guān)按房屋建筑的獨(dú)立體給房屋開(kāi)發(fā)商該幢建筑物的所有權(quán)證（或叫大房屋產(chǎn)權(quán)證）。常見(jiàn)情況是在一個(gè)項(xiàng)目中有若干這樣的房屋產(chǎn)權(quán)證。當(dāng)事人設(shè)定抵押時(shí)，雙方往往將這樣的產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行抵押及登記，卻沒(méi)有細(xì)化，這樣的抵押登記是無(wú)效行為。土地使用權(quán)證，又稱國(guó)有土地使用權(quán)證，是指經(jīng)土地使用者的申請(qǐng)，由城市各級(jí)人民政府頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。房屋的土地使用權(quán)具有不可分性，因而在實(shí)際生活中當(dāng)事人常遇見(jiàn)抵押物登記細(xì)化的困難，尤其是房屋土地使用權(quán)中的某一個(gè)部分能否抵押。一般情形下，土地使用權(quán)證都是進(jìn)行一次性的全部抵押登記，即便是當(dāng)事人不想這樣做，也難以實(shí)現(xiàn)。抵押權(quán)是價(jià)值權(quán)，因此抵押物必須要具有獨(dú)立價(jià)值，才能進(jìn)行合法性轉(zhuǎn)讓，也才能保障抵押權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。

五、在建房屋抵押的相關(guān)問(wèn)題

篇3

關(guān)鍵字：改善，住房， 融資 ，合理，多渠道

Abstract: the research of real estate finance simply reference system, and its actual fusion, to establish real estate finance and mortgage loan guarantee system has the positive sense.

Key word: improve, housing, financing, reasonable, multi-channel

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

第一章 多渠道房地產(chǎn)金融體系

為了更好推進(jìn)住房制度改革，解決住房問(wèn)題以及擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我們亟待建立與完善現(xiàn)階段特點(diǎn)的切實(shí)有效的住房金融體系。而長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)住房金融自身存在供需雙方的“雙缺口”，即：供給方存在住房資金嚴(yán)重不足，而需求方由于房?jī)r(jià)與收入的懸殊對(duì)比使得有效需求嚴(yán)重不足。且住房資金存在復(fù)雜來(lái)源，與市場(chǎng)化的住房金融的并軌尚需等待制度完善與時(shí)機(jī)成熟。

根據(jù)以上分析，建議成立以住房金融管理委員會(huì)為決策管理核心，以各種政策性金融機(jī)構(gòu)與商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)相結(jié)合的住房金融體系。

1.1住房金融管理委員會(huì)

住房金融管理委員會(huì)是實(shí)行政府的各項(xiàng)住房計(jì)劃（主要針對(duì)中低收入家庭）的決策管理核心，以指導(dǎo)和監(jiān)督開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)和管理各種住房基金、政府財(cái)政性住房貸款等住房資金為主要任務(wù)。其成員可以包括人民銀行、財(cái)政部、社會(huì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、各種房改機(jī)構(gòu)等。該機(jī)構(gòu)是住房金融體系的宏觀管理機(jī)構(gòu)，對(duì)住房金融進(jìn)行宏觀的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理，其職責(zé)包括：（1）制定住房金融政策，如根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制定國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建房貸款的貼息和補(bǔ)貼計(jì)劃，根據(jù)居民支付能力的變化制定對(duì)個(gè)人購(gòu)房貸款的貼息和補(bǔ)貼計(jì)劃；（2）監(jiān)督管理有關(guān)金融機(jī)構(gòu)，對(duì)參與住房資金運(yùn)作的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行資格審查和登記，并對(duì)其住房資金的運(yùn)用進(jìn)行監(jiān)督；（3）負(fù)責(zé)管理政府的住房發(fā)展基金，其資金來(lái)源包括政府提供的財(cái)政撥款、政府低息貸款、各種住房基金及自身籌集的資金，也揚(yáng)發(fā)行債券、同業(yè)拆借等在內(nèi)的手段向資本市場(chǎng)籌庥住房資金；（4）負(fù)責(zé)住房金融一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)上的擔(dān)保和保險(xiǎn)、購(gòu)買住房金融機(jī)構(gòu)股票債券等。

1.2各種政策性住房金融機(jī)構(gòu)

成立專門(mén)性的政策性住房金融機(jī)構(gòu)是出于以下兩方面的考慮：一方面，我市目前的現(xiàn)實(shí)決定了住房問(wèn)題的解決必然是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，而且由于原有的住房體制遺留的惡果難以在短期內(nèi)清除，居民的住房問(wèn)題不可能在沒(méi)有政府干預(yù)的放任的市場(chǎng)體制下得到解決，政府在住房金融這一關(guān)乎住房體制改革的命脈的領(lǐng)域進(jìn)行干預(yù)是必然的；另一方面，當(dāng)前正面臨著由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全面轉(zhuǎn)軌，銀行系統(tǒng)也正進(jìn)行著政策性銀行和商業(yè)銀行的職能的明確和體系的剝離，政府不應(yīng)當(dāng)再以行政手段直接干預(yù)市場(chǎng)，將房地產(chǎn)政策性信貸強(qiáng)加于國(guó)有商業(yè)銀行，而住宅產(chǎn)業(yè)不僅對(duì)穩(wěn)定社會(huì)起著巨大的作用，也在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，因此有必要成立各種政策性住房金融機(jī)構(gòu)。這些機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)包括：

1.2.1房地產(chǎn)發(fā)展銀行，這是繼國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、國(guó)家進(jìn)出口信貸銀行和中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行之后的第四家政策性銀行，它是住房金融管理委員會(huì)制定的各項(xiàng)政策和計(jì)劃的推行者，但并不直接參與住房金融一級(jí)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)，其主要職能是：①發(fā)揮住房抵押機(jī)構(gòu)的儲(chǔ)備中心的職能，由政府充當(dāng)保證人，通過(guò)發(fā)行債券、同業(yè)拆借等手段向資本市場(chǎng)籌集住房資金，以此作為住房建設(shè)和購(gòu)買的融通資金；②購(gòu)買住房金融機(jī)構(gòu)的股票債券，為其提供從事住房金融業(yè)務(wù)的資金；③負(fù)責(zé)具體實(shí)施和執(zhí)行住房金融管理委員會(huì)制定的各項(xiàng)住房金融政策，包括給相關(guān)的商業(yè)銀行提供各種政策性住房貸款，監(jiān)督這些貸款的運(yùn)用，給執(zhí)行政府制定的優(yōu)惠住房信貸計(jì)劃的商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)提供利息補(bǔ)貼，等等。

1.2.2國(guó)民抵押貸款擔(dān)保公司，主要負(fù)責(zé)為一級(jí)市場(chǎng)上的個(gè)人住房抵押貸款提供保險(xiǎn)或保證，充當(dāng)無(wú)條件償還貸款的保證者和保險(xiǎn)者。

1.2.3住房抵押公司，作為二級(jí)市場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，在二級(jí)市場(chǎng)上收購(gòu)一級(jí)機(jī)構(gòu)的抵抗貸款債權(quán)，并將其匯組成為抵押組群經(jīng)過(guò)擔(dān)保和信用加強(qiáng)后，經(jīng)政府擔(dān)保后以證券的形式出售給投資者，其作用在于改善一級(jí)機(jī)構(gòu)抵押資產(chǎn)的流動(dòng)性，調(diào)節(jié)資金余缺。

政策性住房金融機(jī)構(gòu)將貫徹政府的政策性很強(qiáng)的措施或強(qiáng)制性措施，實(shí)現(xiàn)政府對(duì)住房金融的方針、計(jì)劃和目標(biāo)，一般享受政府的支持，包括：政府給予財(cái)政貸款；依靠政府固定渠道融資；享受政府特定利率優(yōu)惠。

1.3商業(yè)性住房金融結(jié)構(gòu)

目前以建設(shè)銀行和工商銀行兩家國(guó)有專業(yè)銀行和房地產(chǎn)信貸部為主體的住房金融體系，形成了一個(gè)較完整的住房金融服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和管理體系，同時(shí)，住房公積金的歸集主要也由建行承擔(dān)。顯然，在此基礎(chǔ)上利用現(xiàn)有的組織資源和體制基礎(chǔ)，以市場(chǎng)化的運(yùn)作方式進(jìn)行住房資金的具體運(yùn)作，不僅可以降低住房金融體制改革的成本，也可以通過(guò)對(duì)這些專業(yè)銀行引入住房金融業(yè)務(wù)這一活躍的因素，推進(jìn)其向商業(yè)銀行的發(fā)展，同時(shí)，這與我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制市場(chǎng)化的發(fā)展趨向也是一致的。

總之，建立以住房金融委員會(huì)為決策管理核心，以房地產(chǎn)發(fā)展銀行發(fā)揮住房金融中央銀行作用、以國(guó)民抵押貸款擔(dān)保公司和抵押公司為調(diào)劑、商業(yè)銀行為具體實(shí)施者的住房金融體系，以商業(yè)金融機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制為基礎(chǔ)，采取多種手段進(jìn)行間接的調(diào)節(jié)和參與，既達(dá)到了有效管理和控制的目的，又保持了系統(tǒng)應(yīng)有的活力和效率，既符合住房金融與整體金融一體化的客觀趨勢(shì)，又發(fā)揮了政府對(duì)住房金融進(jìn)行干預(yù)的作用，必將對(duì)我市的住房產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、居民住房消費(fèi)的合理化起到重要的推動(dòng)作用。

第二章完善抵押貸款擔(dān)保體系

2.1建立與完善住房抵押貸款擔(dān)保的意義

發(fā)展住房消費(fèi)信貸是普通百姓解決住房問(wèn)題的一條重要途徑。但在我國(guó)住房抵押貸款始終未得到長(zhǎng)足發(fā)展，對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)育推動(dòng)極為有限，為此必須建立與完善住房抵押貸款擔(dān)保體系，促進(jìn)住房消費(fèi)信貸。

2.1.1促進(jìn)住房信貸資金良性循環(huán)

通過(guò)抵押貸款擔(dān)保或保險(xiǎn)，實(shí)行住房按揭保證保險(xiǎn)，貸款住房保險(xiǎn)、貸款定期人壽保險(xiǎn)、貸款保證保險(xiǎn)，以及由政府或私人組織的各種擔(dān)保公司提供的住房抵押擔(dān)保，構(gòu)建了多層次的住房抵押貸款保險(xiǎn)網(wǎng)，分散了一級(jí)抵押市場(chǎng)上貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高了貸款安全性與流動(dòng)性，促進(jìn)住房消費(fèi)信貸資產(chǎn)良性循環(huán)。也為金融機(jī)構(gòu)在二級(jí)市場(chǎng)上順利轉(zhuǎn)讓債權(quán)或發(fā)行抵押債券提供保證。

2.1.2發(fā)展個(gè)人住房消費(fèi)信貸

實(shí)行住房抵押貸款擔(dān)保、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司出面，拉近了銀行與購(gòu)房者的距離。由于保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司實(shí)力及資信情況，銀行對(duì)于購(gòu)買了保險(xiǎn)或由擔(dān)保公司擔(dān)保的購(gòu)房者能較為放心地貸款，購(gòu)房者能順利迅速地獲得貸款。

2.2完善住房抵押貸款擔(dān)保體系

要使住房抵押貸款對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)育能真正起到強(qiáng)勁的推動(dòng)作用，必須為大眾化的住房抵押貸款創(chuàng)造條件，建立與完善住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)保障系統(tǒng)。

2.2.1商業(yè)保險(xiǎn)公司對(duì)抵押貸款進(jìn)行保險(xiǎn)

商業(yè)保險(xiǎn)公司開(kāi)展的此項(xiàng)業(yè)務(wù)主要針對(duì)高收入者，在險(xiǎn)種設(shè)定上大致可分為①保證保險(xiǎn)。它是還款的履約保證，由保險(xiǎn)公司對(duì)購(gòu)房者提供違約保險(xiǎn)。當(dāng)借款人不能還清本息時(shí)由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)融通或當(dāng)房地產(chǎn)作為抵押物貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司對(duì)抵押物進(jìn)行保險(xiǎn)。②信用人身保險(xiǎn)。該險(xiǎn)種是維持借款人正常還貸能力的信用保險(xiǎn)，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入失去部分或全部不定期貸能力時(shí)，以保險(xiǎn)金抵付貸款余額，使抵押房地產(chǎn)不致被查封或拍賣，既解除購(gòu)房者后顧之憂，又保證貸款銀行及時(shí)回收貸款。③財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。防止由于意外災(zāi)禍而造成較重房層損失而以房屋或其有關(guān)利益作為保險(xiǎn)對(duì)象的保險(xiǎn)。④綜合保險(xiǎn)。在開(kāi)發(fā)以上抵押貸款保險(xiǎn)險(xiǎn)種同時(shí)，可推出適合中國(guó)國(guó)情的一攬子保險(xiǎn)，稱為“綜合保險(xiǎn)”，即將涉及房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)種保險(xiǎn)組合在一張保單上。其手續(xù)與保費(fèi)較單獨(dú)購(gòu)買相關(guān)險(xiǎn)種更方便，更便宜，從而為銀行辦理“一攬子抵押”業(yè)務(wù)提供便利。

2.2.2開(kāi)發(fā)商對(duì)抵押貸款進(jìn)行擔(dān)保

①回購(gòu)擔(dān)保。購(gòu)房者在辦理按揭貸款時(shí)，銀行要求開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者提供擔(dān)保，一旦購(gòu)房者到期不能夠歸還銀行本息或發(fā)生其它嚴(yán)重違約行為導(dǎo)致銀行宣布全部貸款提前到期，則發(fā)展商應(yīng)“回購(gòu)”房屋，并代購(gòu)房人向銀行履行債務(wù)。②連帶保證方式。當(dāng)借款人違約時(shí)，發(fā)展商代購(gòu)房人履行了到期債務(wù)，也就取得了向購(gòu)房人的追償權(quán)，若發(fā)展商一次將購(gòu)房人欠銀行的主債務(wù)全部還清，銀行可將對(duì)購(gòu)房人的主債權(quán)以及相應(yīng)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，從而發(fā)展商代購(gòu)房人履行債務(wù)而應(yīng)享有的權(quán)利也得到保證。

2.2.3成立住房抵押貸款擔(dān)保公司

前兩種方式在一定程序上取得了分散銀行風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)住宅信貸消費(fèi)作用，但因購(gòu)房人要交納保險(xiǎn)等各種費(fèi)用并一次性付清加重購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，所以僅局限于解決高收入居民住房需求。對(duì)于中、低收入購(gòu)房者，可通過(guò)成立政府抵押貸款擔(dān)保公司，對(duì)他們的住房抵押貸款進(jìn)行擔(dān)保，充當(dāng)無(wú)條件償還貸款的保證者與保險(xiǎn)者。其運(yùn)行方式可通過(guò)借款人支付的保費(fèi)組成的互助抵押貸款保險(xiǎn)基金對(duì)居民重建，新建或購(gòu)買新舊住房的貸款提供保證，并對(duì)這種擔(dān)保的貸款給予比普通住房抵押貸款具有更優(yōu)惠的條件，同時(shí)吸收存儲(chǔ)部分廉租房或舊公產(chǎn)房以周轉(zhuǎn)那些違約拖欠無(wú)力還貸消費(fèi)者。

隨著政府抵押貸款擔(dān)保公司的確定與健全，有關(guān)房地產(chǎn)方面政策法規(guī)的完善，產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)、住房轉(zhuǎn)換、拍賣等市場(chǎng)以充分發(fā)揮，鼓勵(lì)私人投資成立住房抵押貸款擔(dān)保公司，按商業(yè)化進(jìn)行運(yùn)作，對(duì)住房抵押貸款進(jìn)行擔(dān)保，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，賺取相應(yīng)利潤(rùn)。

總之，對(duì)于住房抵押貸款進(jìn)行商業(yè)保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商擔(dān)保、擔(dān)保公司擔(dān)保三管齊下，初步建立與完善了住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)保障系統(tǒng)，金融機(jī)構(gòu)貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)大大降低，住房抵押貸款的安全性與流動(dòng)性大大提高，居民的住房抵押貸款環(huán)境也大大改善，合法權(quán)益也得到有效保障，住房抵押貸款必將得到長(zhǎng)足發(fā)展，將極大推動(dòng)住房市場(chǎng)的發(fā)育與完善。

第三章發(fā)展與完善房地產(chǎn)抵押貸款證券化

隨著住房制度改革的推進(jìn)，老百姓住房觀念的轉(zhuǎn)變，政府、金融、保險(xiǎn)部門(mén)以積極配合，住房消費(fèi)信貸必須成為普通百姓購(gòu)房的一條重要途徑。隨著房地產(chǎn)抵押貸款的證券化，建立抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)，以保證貸款資金的長(zhǎng)期性與穩(wěn)定性。

3.1房地產(chǎn)抵押貸款證券化可能性與必要性

實(shí)施房地產(chǎn)抵押貸款證券化必要性源于兩方面：一是金融業(yè)發(fā)展的必然要求?，F(xiàn)行的抵押貸款方式使銀行面臨一系列風(fēng)險(xiǎn)，如借款者信譽(yù)、利率、房?jī)r(jià)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等。證券化后可有效分散與轉(zhuǎn)移銀行的制度性風(fēng)險(xiǎn)，以風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與分散給廣大的投資者，同時(shí)提高銀行資本充足率及流動(dòng)性。二是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀要求。抵押貸款證券化后，現(xiàn)實(shí)與潛在投資者的介入，抵押貸款以二級(jí)市場(chǎng)得到發(fā)展，從而大大拓寬一級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)抵押貸款的資金來(lái)源，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，且有些地方為證券化作了基礎(chǔ)性工作。證券業(yè)的發(fā)展已經(jīng)能為房地產(chǎn)抵押貸款證券化提供硬性環(huán)境。住宅抵押貸款證券的潛在投資群已具備個(gè)人各種投資基金，人壽保險(xiǎn)金，退休基金都是潛在投資者。

3.2房地產(chǎn)抵押貸款證券化及其運(yùn)作模式

房地產(chǎn)抵押貸款證券化（Mortgage-Backed Securitization,MBS），就是集合一系列購(gòu)房抵押貸款，將其組合包裝后，以其為標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)發(fā)行證券進(jìn)行融資的活動(dòng)，它的實(shí)質(zhì)是一種債券：第一步，商業(yè)銀行向購(gòu)房者提供抵押貸款。第二步，商業(yè)銀行將抵押貸款真實(shí)出售給一家獨(dú)立銀行存在的特別目的公司（SPV）or Trustee。第三步，S P V or Trustee再委托承銷商對(duì)以抵押貸款為標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)進(jìn)行重組和包裝，在對(duì)這組資產(chǎn)群所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為擔(dān)保及其進(jìn)行必要信用評(píng)價(jià)后發(fā)售給投資者。第四步，購(gòu)房者支付的本息，通過(guò)銀行及委托機(jī)構(gòu)回報(bào)給投資者。

3.3抵押貸款證券化試行過(guò)程中政府定位

參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，住房抵押貸款證券化的試行與推廣單純靠市場(chǎng)機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)不太可能，政府必須予以支持、規(guī)范與參與，充分發(fā)揮政府對(duì)新興市場(chǎng)的培育功能。如美國(guó)政府首先成立了“FHA”（聯(lián)邦住宅貸款銀行）等官方機(jī)構(gòu)，促進(jìn)抵押貸款的市場(chǎng)發(fā)育，其次建立一款債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，再次成立FHLMC等政府機(jī)構(gòu)，對(duì)MBS給予政府擔(dān)保，同時(shí)設(shè)立聯(lián)邦家庭住房抵押貸款公司，發(fā)展與保持一個(gè)全國(guó)性住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。而英國(guó)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款所采用的信用保證方式，是對(duì)原抵押款和該抵押貸款證券同時(shí)進(jìn)行保險(xiǎn)或加強(qiáng)保證。

根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況，結(jié)合國(guó)外的成熟經(jīng)驗(yàn)，政府在積極試行房地產(chǎn)抵押貸款過(guò)程中應(yīng)首先做好以下工作。

3.3.1設(shè)立專門(mén)政府住房抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)

為了配合MBS，政府成立專門(mén)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，并給予優(yōu)惠政策，促使保險(xiǎn)公司擴(kuò)大保險(xiǎn)范圍、提高保險(xiǎn)額，進(jìn)行險(xiǎn)種創(chuàng)新，推行住房抵押貸款保證保險(xiǎn)，信用保險(xiǎn)以避減抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。首先由于政府信用的保證，抵押貸款債權(quán)違約風(fēng)險(xiǎn)低，易引起機(jī)構(gòu)投資人興趣，形成二級(jí)市場(chǎng)投資需求，從而增加一級(jí)市場(chǎng)資金來(lái)源，同時(shí)如果房地產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)金流量低于房地產(chǎn)抵押貸款證券應(yīng)支付的本利外，可憑借銀行信用由保險(xiǎn)公司給予貸款，以彌補(bǔ)不足。其次，該機(jī)構(gòu)可規(guī)范化的受理保險(xiǎn)的住房抵押貸款，如利率標(biāo)準(zhǔn)，償還方式，引導(dǎo)市場(chǎng)促進(jìn)住房抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)化，從而為二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造條件。

3.3.2實(shí)施抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)化

抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)化是MBS的重要前提條件。標(biāo)準(zhǔn)化包括建立統(tǒng)一的基準(zhǔn)期限的標(biāo)準(zhǔn)單位、貸款合同與貸款程度的規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)化。由于不同銀行的貸款期限不同，同一銀行同一時(shí)期也有不同年份的到期抵押貸款。要推行抵押貸款歸集起來(lái)，其他期限抵押貸款按利率因素互換成基準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)單位。通過(guò)一系列標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)的措施，為二級(jí)抵押市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造條件。

3.3.3先行設(shè)立國(guó)有住房信用的SPV

在住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)流程中，一個(gè)重要環(huán)節(jié)是商業(yè)銀行將抵押貸款真實(shí)出售一家特別目的公司（SPV/SPC）或信托機(jī)構(gòu)，SPV不能用現(xiàn)有的金融代替，可選取幾家信譽(yù)較好，實(shí)力雄厚的非銀行實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，保證資產(chǎn)質(zhì)量。它主要功能在于買賣有認(rèn)可保險(xiǎn)的抵押貸款債權(quán)或?qū)①I進(jìn)的債權(quán)加以組合包裝，分割細(xì)化，發(fā)行抵押貸款債僅證券。其證券收益以住房貸款本息作后盾，保險(xiǎn)公司承保，其發(fā)行程序以規(guī)模按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在試點(diǎn)階段只允許政府的專門(mén)信用公司從事該項(xiàng)創(chuàng)造條件起示作用，到較為成熟時(shí)可逐漸規(guī)范非政府機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入。

當(dāng)然，要使房地產(chǎn)抵押貸款證券化過(guò)程順利啟動(dòng)及有效動(dòng)作，還必須健全與完善有關(guān)法律制度，稅收與監(jiān)管等各方面工作。

第四章建立購(gòu)房債券制度，拓寬住房融資渠道

由于近期內(nèi)實(shí)行工資改革（把住房費(fèi)用納入工資，從而工資大幅度增加的條件尚未具備，推行購(gòu)房債券制度可以成為一條新的住房融資渠道，廣泛地吸納社會(huì)資金）。

4.1購(gòu)房債券制度的運(yùn)作

購(gòu)房債券是由國(guó)家發(fā)行的用于職工購(gòu)房或租房的有價(jià)證券，每年發(fā)行一次。一切尚未進(jìn)行工資改革的企業(yè)都要按本企業(yè)當(dāng)年用工人數(shù)以現(xiàn)金購(gòu)房，政府機(jī)構(gòu)財(cái)政撥付經(jīng)費(fèi)的事業(yè)單位工作人員，則由國(guó)家撥付。購(gòu)房債按月發(fā)給職工，職工所得到以購(gòu)房債券，只能用于購(gòu)房（包括經(jīng)濟(jì)適用房和市場(chǎng)價(jià)商品房）或租用廉租房。如果購(gòu)房者手中的購(gòu)房債券不足，可用現(xiàn)金補(bǔ)差額。購(gòu)房債券可在親友之間轉(zhuǎn)借，調(diào)劑。例如，一個(gè)職工想購(gòu)買80平方米的住房，靠個(gè)人積存，需要若干年才能有足夠的購(gòu)房債券（除非自己再拿出一部分現(xiàn)金），如果親友都是職工，能從他們那里借到或調(diào)劑到購(gòu)房債券，就可以提前購(gòu)到住房。如果職工現(xiàn)有的購(gòu)房債券數(shù)量還不夠買房，可以自己保管。購(gòu)房債券是計(jì)息的，將來(lái)用債券購(gòu)房時(shí)，本息一起計(jì)算。

4.2發(fā)行購(gòu)房債券的意義

一方面，發(fā)行購(gòu)房債券對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司十分有利，他們收到的購(gòu)房債券到期（比如風(fēng)扇債券為期10年）后可以向發(fā)行者兌現(xiàn)，如果房地產(chǎn)公司需要資金，可以把尚未到期的購(gòu)房債券向商業(yè)銀行抵押，取得貸款。對(duì)房地產(chǎn)公司而言，最重要的是能夠把住房賣掉，消化空置的商品房，故使收到的是購(gòu)房債券，也是合算的。另一方面，發(fā)行購(gòu)房債券也極大的增強(qiáng)了居民住房消費(fèi)能力，增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求，滿足大部分居民的住房需要。

同時(shí)，出于以下兩方面考慮，國(guó)家不直接提高職工工資或以貨幣形式向居民發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼而發(fā)行購(gòu)房債券。第一，如果由政府對(duì)職工發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼或提高工資，其貨支出量過(guò)大，對(duì)政府受不了。而由國(guó)家發(fā)行購(gòu)房債券并按人數(shù)，按期把購(gòu)房債券撥給各級(jí)政府機(jī)構(gòu)和由財(cái)政撥付經(jīng)費(fèi)的事業(yè)單位，由后者發(fā)給工作人員，比較可行。第二、如果用人單位向職工發(fā)放的是貨幣，職工不一定拿出購(gòu)買住房，很可能被用于日常支出，甚至被儲(chǔ)蓄起來(lái)，從而達(dá)不到活躍住房市場(chǎng)的作用。結(jié)果，過(guò)量的商品住房仍賣不掉，房地產(chǎn)公司仍缺乏繼續(xù)興建住房的積極性。反之，職工住房緊張與消費(fèi)市場(chǎng)疲勞問(wèn)題都將大為緩解，整個(gè)經(jīng)濟(jì)可能因此而搞爛。

總之，在現(xiàn)時(shí)期推行購(gòu)房債券制度不決為一種可行的住房融資渠道，對(duì)于解決職工住房緊張與住房消費(fèi)疲勞的問(wèn)題都將起著極大的推動(dòng)作用。

結(jié)論

上述四種措施為建立多渠道房地產(chǎn)金融與抵押貸款擔(dān)保體系提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，具有積極的意義。

篇4

房產(chǎn)抵押反擔(dān)保是借款人或第三人即抵押人以其依法取得房地產(chǎn)證、有完全處分權(quán)的房產(chǎn)抵押給擔(dān)保中心以取得貸款的一種反擔(dān)保方式。

【法律依據(jù)】

《擔(dān)保法解釋》第2條：反擔(dān)保人可以是債務(wù)人，也可以是債務(wù)人以外的其他人。

反擔(dān)保方式也可以是債務(wù)人提供的抵押或者質(zhì)押，也可以是其他人提供的保證、抵押或者質(zhì)押。

（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）

篇5

房產(chǎn)抵押擔(dān)保合同參考

抵押權(quán)人：_________有限公司(以下簡(jiǎn)稱甲方)

抵押人：_______________大廈(以下簡(jiǎn)稱乙方)

_________年_________月_________日，_______________有限公司與__________________公司簽訂協(xié)議書(shū)一份，規(guī)定_________有限公司將_______平方米_________用地退還給__________________公司，____________公司愿補(bǔ)償_______萬(wàn)元人民幣給_________有限公司。乙方_________大廈愿為_(kāi)_________________公司按協(xié)議規(guī)定的期限支付補(bǔ)償款提供抵押擔(dān)保并簽訂如下抵押協(xié)議：

第一條　抵押擔(dān)保的債權(quán)

乙方提供的房產(chǎn)抵押擔(dān)保的主債權(quán)為根據(jù)_________年_________月________日甲方與____________公司簽訂的協(xié)議書(shū)規(guī)定的大__________________公司應(yīng)支付的_________萬(wàn)元補(bǔ)償款，其支付期限分別為_(kāi)________年_________月_________日支付_________萬(wàn)元;_________年_________月_________日支付_________萬(wàn)元。

第二條　抵押物

乙方愿提供座落于______市_________路_______號(hào)的_______________大廈的房產(chǎn)作_________公司履行義務(wù)的抵押擔(dān)保，該房產(chǎn)面積__________________平方米，屬框架結(jié)構(gòu)，屬乙方所有，其房產(chǎn)權(quán)證號(hào)為_(kāi)_____________;土地使用證號(hào)___________。

第三條　雙方同意抵押擔(dān)保的范圍與__________________公司履行義務(wù)承擔(dān)責(zé)任的范圍相同，包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。

第四條　抵押期間，乙方應(yīng)妥善保管、使用抵押的房產(chǎn)。如抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止侵害抵押物行為并有權(quán)要求再提供擔(dān)保。

第五條　本抵押協(xié)議簽訂后，乙方應(yīng)向甲方提供抵押房產(chǎn)的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)和土地使用權(quán)證號(hào)，由甲方負(fù)責(zé)辦理抵押物的評(píng)估并向有關(guān)登記相關(guān)辦理抵押物登記，評(píng)估費(fèi)和抵押物登記費(fèi)用雙方各半承擔(dān)。

第六條　因本抵押協(xié)議履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議的，由抵押物所在地人民法院管轄。

第七條　本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，另一份送有關(guān)機(jī)關(guān)登記備案。

甲方：___________________

代表：___________________

乙方：_______________大廈

代表：___________________

_______年______月______日

有關(guān)房地產(chǎn)抵押合同范本

抵押人(甲方)：_________

抵押權(quán)人(乙方)：_________

為確保_________年_________字第_________號(hào)_________合同(以下簡(jiǎn)稱主合同)的履行，甲方同意將其購(gòu)買的而尚未付清余款的房地產(chǎn)抵押予乙方，作為到期還清貸款的擔(dān)保。甲方保證提供的資料真實(shí)合法有效。為此，甲、乙雙方根據(jù)自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商，訂立本合同。

第一條甲方購(gòu)買的該房地產(chǎn)座落于_________建設(shè)面積_________m2，系_________房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的商品房，商品房預(yù)(銷)售合同號(hào)_________，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓(劃撥)。

第二條甲方同意將上述房地產(chǎn)及其附著物之全部權(quán)益設(shè)立抵押權(quán)抵押給乙方。

第三條甲方購(gòu)買房地產(chǎn)的價(jià)格為￥_________萬(wàn)元，甲方已交房款人民幣(大寫(xiě))_________萬(wàn)元。抵押貸款額為人民幣(大寫(xiě))_________萬(wàn)元。

第四條設(shè)立抵押之房地產(chǎn)擔(dān)保范圍為被擔(dān)保債務(wù)的主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。

第五條抵押期限從借款開(kāi)始至還清所欠款項(xiàng)為止。

第六條抵押期間，抵押物由甲方占管。甲方在占管期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押物的完好，乙方有權(quán)檢查抵押物的管理情況，甲方不得拒絕。

第七條抵押期間，甲方未征得乙方書(shū)面同意不得擅自將抵押物轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押、拆除、改建;不得改變其用途;未通知乙方，上述行為無(wú)效。

轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，乙方可以要求甲方提供相應(yīng)的擔(dān)保;甲方不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。

甲方轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向乙方提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向乙方同意的第三人提存，超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸甲方所有，不足部分由債務(wù)人清償。

第八條抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其它債權(quán)的擔(dān)保。

第九條除自然耗損外，抵押物發(fā)生損壞，甲方應(yīng)當(dāng)采取措施，負(fù)責(zé)保養(yǎng)和維修，以減少損失，其費(fèi)用由甲方自負(fù)，并及時(shí)通知乙方。因意外毀損或滅失，不能或不足以作為債務(wù)擔(dān)保的，乙方有權(quán)要求甲方重新提供或增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足或根據(jù)《保險(xiǎn)法》的規(guī)定直接向保險(xiǎn)公司行使求償權(quán)。

第十條抵押物由于國(guó)家建設(shè)及其它政府行為而導(dǎo)致抵押物價(jià)值降低不足以作為債務(wù)擔(dān)保時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方重新提供或增加擔(dān)保。

第十一條甲方應(yīng)乙方要求需要保險(xiǎn)的，甲方應(yīng)在本合同簽訂前為抵押物投保，并以抵押權(quán)人作為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒?。甲方在合同有效期?nèi)，不得自行撤銷保險(xiǎn)，在保險(xiǎn)期限結(jié)束而本合同未結(jié)束時(shí)，應(yīng)繼續(xù)全額投保。

第十二條抵押關(guān)系中合同主體發(fā)生變更，本合同繼續(xù)有效。合同規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)，由變更后的合同主體享有、承擔(dān)。抵押當(dāng)事人應(yīng)共同到揚(yáng)州市房產(chǎn)交易所申請(qǐng)辦理合同變更登記手續(xù)。合同條款有變化的須重新簽訂合同，并征得對(duì)方同意。

第十三條違約責(zé)任：_________

第十四條該抵押合同簽訂后(土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn))，債務(wù)人如未能按主合同履行債務(wù)，乙方可按國(guó)家規(guī)定，向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)?zhí)幏值盅何?。在處分抵押物時(shí)，除以劃撥方式取得的土地使用權(quán)須先繳納相當(dāng)于土地出讓金數(shù)額外，所得款項(xiàng)按如下順序分配：

(一)支付處分抵押物的費(fèi)用;

(二)扣繳抵押物應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi);

(三)償還債權(quán)人的債權(quán)本金、利息、違約金及損害賠償金;

(四)剩余價(jià)款交還甲方。

如果變賣原抵押物的價(jià)款不足償還乙方債權(quán)本息或有關(guān)費(fèi)用的，乙方有權(quán)追索應(yīng)償還部分。

第十五條本合同在履行中若發(fā)生爭(zhēng)議，甲、乙雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成，乙方有權(quán)直接向乙方所在地的人民法院起訴。

第十六條本合同生效后，甲、乙雙方應(yīng)到揚(yáng)州市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處依法申請(qǐng)房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，并領(lǐng)取《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

第十七條本合同全部條款履行完畢，甲、乙雙方應(yīng)在三十日內(nèi)(港、澳、臺(tái)地區(qū)或境外當(dāng)事人在三個(gè)月內(nèi))到揚(yáng)州市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處依法申請(qǐng)辦理房屋他項(xiàng)權(quán)注銷手續(xù)。

第十八條本合同為單獨(dú)設(shè)立抵押合同，本合同效力不受借款合同效力的影響。

第十九條甲方因工作調(diào)動(dòng)，變更常住地址，應(yīng)及時(shí)書(shū)面告知乙方。

第二十條本合同未盡事項(xiàng)雙方可另行議定，本合同及補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)雙方簽章并經(jīng)揚(yáng)州市房產(chǎn)交易所登記監(jiān)證后生效。

第二十一條本合同及補(bǔ)充協(xié)議、附件一式_________份，甲、乙方各執(zhí)_________份，登記監(jiān)證部門(mén)_________份。本合同補(bǔ)充協(xié)議、附件有_________，本合同及補(bǔ)充協(xié)議、附件具有同等法律效力。

第二十二條雙方約定的其它事項(xiàng)：_________

甲方(簽章)：_________乙方(簽章)：_________

法定代表人(簽章)：_________法定代表人(簽章)：_________

法定地址：_________法定地址：_________

委托人(簽章)：_________委托人(簽章)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

簽約地點(diǎn)：_________簽約地點(diǎn)：_________

個(gè)人房屋抵押借款合同

抵押人(甲方)：

抵押權(quán)人(乙方)：

為確保______年____月____日簽定的____________(以下稱主合同)的履行，抵押人(以下簡(jiǎn)稱甲方)愿意以其有權(quán)處分的房地產(chǎn)作抵押。抵押權(quán)人(以下簡(jiǎn)稱乙方)經(jīng)實(shí)地勘驗(yàn)，在充分了解其權(quán)屬狀況及使用與管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，同意接受甲方的房地產(chǎn)抵押。

甲方將房屋抵押給乙方時(shí)，該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)一并抵押給乙方。

雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列房地產(chǎn)抵押事項(xiàng)訂立本合同，共同遵守。

第一條甲方用作抵押的房地產(chǎn)座落于________區(qū)________街(路、小區(qū))_____號(hào)_____棟_____單元_____層_____戶號(hào)，其房屋建筑面_______m2，占地面積_______m2。

第二條根據(jù)主合同，甲乙雙方確認(rèn)：債務(wù)人為_(kāi)___________________;抵押期限自______年____月_____至_____年____月____。

第三條經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，上述房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣_(tái)__________________________(大寫(xiě))，__________(小寫(xiě))。根據(jù)主合同，雙方確認(rèn)：乙方債權(quán)標(biāo)的額(本金)：_________________(大寫(xiě))，__________(小寫(xiě))，抵押率為百分之__________。

第四條甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚。若發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事訴訟責(zé)任，由此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)賠償。

第五條乙方保證按主合同履行其承擔(dān)的義務(wù)，如因乙方延誤造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六條抵押房地產(chǎn)現(xiàn)由___________________________使用。

甲方在抵押期間對(duì)抵押的房地產(chǎn)承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)并負(fù)有保證抵押房地產(chǎn)完好無(wú)損的責(zé)任，并隨時(shí)接受乙方的檢查監(jiān)督。

在抵押期間因使用不當(dāng)造成毀損，乙方有權(quán)要求恢復(fù)房地產(chǎn)原狀或提供給乙方認(rèn)可的新的抵押房地產(chǎn)，在無(wú)法滿足上述條件的基礎(chǔ)上，乙方有權(quán)要求債務(wù)人提前償還本息。

第七條抵押期間，甲方不得擅自轉(zhuǎn)讓、買賣、租賃抵押房地產(chǎn)不得重復(fù)設(shè)定抵押，未經(jīng)乙方書(shū)面同意，發(fā)生上述行為均屬無(wú)效。

第八條抵押期間，甲方如發(fā)生分立、合并，由變更后承受抵押房地產(chǎn)方承擔(dān)或分別承擔(dān)本合同規(guī)定的義務(wù)。甲方被宣布解散或破產(chǎn)，乙方有要要求提前處分其抵押房地產(chǎn)。

第九條在本合同有效期內(nèi)，未經(jīng)甲方同意，乙方變更主合同條款或延長(zhǎng)主合同履行期限的，甲方可自行解除本合同。

第十條本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同，需要變更或解除本合同時(shí)，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成書(shū)面協(xié)議，協(xié)議未達(dá)成前，本合同各條款仍然有效。

第十一條本合同在執(zhí)行中若發(fā)生爭(zhēng)議，甲乙雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決或共同向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)調(diào)解或仲裁，不能協(xié)商或達(dá)不成仲裁意向時(shí)可向人民法院起訴。

第十二條在抵押期間，抵押房地產(chǎn)被拆遷改造時(shí)，甲方必須及時(shí)告知乙方，且根據(jù)具體情況，變更抵押合同或以房地產(chǎn)拆遷受償價(jià)款償還乙方的本息，并共同到登記機(jī)關(guān)辦理有關(guān)登記手續(xù)。

第十三條抵押期滿，如債務(wù)人不能償還債務(wù)本息，又未與乙方達(dá)成延期協(xié)議的，按法定程序處理抵押房地產(chǎn)，清償債務(wù)本息。處理抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款不足以償還債務(wù)本息和承擔(dān)處理費(fèi)用的，乙方有權(quán)另行追索;價(jià)款償還債務(wù)本息后有剩余的，乙方應(yīng)退還給甲方。

第十四條本合同未盡事宜，按照房地產(chǎn)抵押管理規(guī)定及國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定辦理。

第十五條本合同在雙方簽字蓋章后，向公證處公證，并經(jīng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)登記，方為有效。

第十六條本合同一式五份，甲方一份，乙方執(zhí)兩份，公證處執(zhí)一份，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)存檔一份。

第十七條雙方商定的其它事項(xiàng)：

甲方(簽章)：乙方(簽章)：

法定代表人：法定代表人：

委托人：委托人：

地址：地址：

聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：

篇6

住所地：________________ 電話：________

抵押權(quán)人：(以下稱乙方)________ 地址：________ 電話：__________

法定代表人：______________ 職務(wù)：________

甲、 乙雙方本著平等互利、誠(chéng)實(shí)信用、自愿公平的原則，就甲方向乙方房產(chǎn)抵押事項(xiàng)， 根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定達(dá)成本合同，以資共同遵守：

第一條為了確保甲、乙雙方于____年____月___日已達(dá)成的《合同》(以下簡(jiǎn)稱為主合同)的履行，甲方愿意以其有權(quán)處分并擁有使用權(quán)的位于 ____市____鎮(zhèn)，面積為_(kāi)____畝的國(guó)有土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱為抵押物)的全部權(quán)利抵押給乙方，作為履行該主合同的擔(dān)保。該抵押物名稱、數(shù)量和價(jià)值等情況詳見(jiàn)本合同的附件一。

第二條本抵押合同擔(dān)保的范圍為主合同中約定的主債權(quán)及利息，工程款，違約金以及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。

第三條甲、乙雙方特別聲明，本合同的效力獨(dú)立于主合同，主合同無(wú)效，不影響本抵押合同的效力。

第四條本合同項(xiàng)下有關(guān)評(píng)估、保險(xiǎn)、鑒定、登記、保管等費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。

第五條在本合同簽訂后日內(nèi)，甲、乙雙方持本合同及全套該抵押物的證明文件，到有關(guān)管理部門(mén)辦理抵押物的登記手續(xù)。甲方還同意在本合同簽訂后，在抵押登記手續(xù)辦妥前，土地使用權(quán)等證明文件可以交由乙方保管。

第六條抵押期間，未經(jīng)乙方的書(shū)面同意，甲方不得轉(zhuǎn)讓、出租、變賣、再抵押、抵償債務(wù)、饋贈(zèng)或以任何其他形式處置或轉(zhuǎn)移本合同項(xiàng)下的抵押物。由此引起乙方的任何損失，由甲方承擔(dān)責(zé)任。

第七條甲方負(fù)責(zé)繳付涉及該抵押物的一切稅費(fèi)。甲方因不履行該項(xiàng)義務(wù)而對(duì)乙方造成的一切損失，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

第八條發(fā)生以下情況的，按《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定辦理：

(一)甲方違反本合同的第六條;

(二)當(dāng)有任何糾紛、訴訟、仲裁發(fā)生、可能對(duì)抵押物有不利影響的。

第九條甲方保證乙方對(duì)主合同約定的主債權(quán)及利息，工程款，違約金的利益有對(duì)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。

第十條處分抵押物的價(jià)款不足清償?shù)?，乙方有?quán)另行追索。

第十一條處分抵押物的價(jià)款超過(guò)應(yīng)償還部分，乙方應(yīng)退還甲方。

第十二條甲方在遵守本合同其他條款的同時(shí)還作聲明及保證如下：

(一) 乙方提供的一切資料均真實(shí)可靠，無(wú)任何偽造和隱瞞事實(shí)之處;

(二) 甲方在占有抵押物期間，應(yīng)遵守管理規(guī)定， 按時(shí)付清該抵押物的各項(xiàng)管理費(fèi)用， 并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。

如不履行上述責(zé)任，須賠償乙方因此遭受的損失;

(三) 當(dāng)有任何訴訟、仲裁發(fā)生， 可能對(duì)抵押物有不利影響時(shí)，甲方保證在 日內(nèi)以書(shū)面形式通知乙方。

第十三條在本合同有效期內(nèi)，甲方如發(fā)生分立、合并，由變更后的機(jī)構(gòu)承擔(dān)或分別承擔(dān)本合同項(xiàng)下義務(wù)。甲方被宣布解散或破產(chǎn)，乙方有權(quán)提前處分其在合同項(xiàng)下的抵押物。

第十四條抵押權(quán)的撤銷：主合同債務(wù)人已按合同約定的方式和期限清償了債務(wù)或已提前清償了債務(wù)，或甲、乙雙方簽定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同并完成登記后，抵押權(quán)自動(dòng)撤銷。

第十五條出現(xiàn)下列情況之一的，乙方有權(quán)依法定方式處分抵押物：

(一) 主合同約定的主債務(wù)產(chǎn)生后，甲方未依約清償債務(wù)或所延期限已到甲方仍未清償債務(wù)。

(二) 甲方被宣告解散或破產(chǎn)。

第十六條違反本協(xié)議的約定，構(gòu)成違約行為。違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償對(duì)方一切實(shí)際損失，包括但不限于既得利益、預(yù)期利益和為處理此違約行為而支付的一切費(fèi)用(包括律師費(fèi)用等)。

第十七條本合同生效后，甲、乙雙方均不得擅自變更或解除本合同。如需要變更或解除的，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成書(shū)面的協(xié)議。在未達(dá)成書(shū)面的協(xié)議之前，本合同的各條款依然有效。

第十八條雙方在履行本合同時(shí)發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決。在雙方協(xié)商后仍未達(dá)成協(xié)議的，任何一方均有權(quán)向抵押物所在地人民法院起訴。

第十九條本合同未盡事宜，雙方可以簽訂補(bǔ)協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。該補(bǔ)充協(xié)議必須是書(shū)面的。

第二十條本合同附件作為本合同不可分割的一部分，與本合同具有同等法律效力。

第二十一條本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，登記機(jī)關(guān)存檔一份，均具有同等法律效力。

第二十二條本合同自雙方簽字蓋章之日起成立，自在有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)登記之日起生效。

第二十三條本合同附件：

1. 抵押物清單

2. 甲、乙雙方的有效證明(包括住所、電話、郵編、開(kāi)戶行、帳號(hào)等。)

甲方：_________公司(章)

法定代表人：_________

或授權(quán)代表(簽字)：_____________

乙方：_________公司(章)

法定代表人：___________

或授權(quán)代表(簽字)：_________

篇7

關(guān)鍵詞：擔(dān)保物權(quán) 抵押權(quán) 房地產(chǎn)

房地產(chǎn)抵押是伴隨著我國(guó)土地使用權(quán)制度改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而產(chǎn)生的一種房地產(chǎn)利用方式，也是融資風(fēng)險(xiǎn)的一種防范措施。近年來(lái)，房地產(chǎn)抵押已為越來(lái)越多的債權(quán)人所運(yùn)用作為債權(quán)擔(dān)保的形式。債權(quán)人基于房地產(chǎn)抵押而享有的權(quán)利稱為房地產(chǎn)抵押權(quán)。

1.房地產(chǎn)抵押權(quán)的性質(zhì)

所謂房地產(chǎn)抵押權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)房地產(chǎn)的占有作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依法享有的拍賣該房地產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)性和價(jià)值權(quán)性兩大基本性質(zhì)。

1.1房地產(chǎn)抵押權(quán)的物權(quán)性

關(guān)于抵押權(quán)的性質(zhì)，在學(xué)理上有不同的觀點(diǎn)，有主張抵押權(quán)為物權(quán)者，有主張抵押權(quán)為債權(quán)者，有主張抵押權(quán)為物上債務(wù)者。

1.2房地產(chǎn)抵押權(quán)的價(jià)值權(quán)性

房地產(chǎn)抵押權(quán)的價(jià)值權(quán)性，是指房地產(chǎn)抵押權(quán)是對(duì)所抵押房地產(chǎn)的價(jià)值支配權(quán)，其所支配的對(duì)象不是房地產(chǎn)實(shí)體，而是其價(jià)值。

2.房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定

房地產(chǎn)抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法定主義及物權(quán)公示、公信主義，除因法律規(guī)定而直接產(chǎn)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)外，房地產(chǎn)抵押權(quán)因房地產(chǎn)抵押合同并經(jīng)登記后而設(shè)定。由于我國(guó)現(xiàn)行立法沒(méi)有規(guī)定法定房地產(chǎn)抵押權(quán)，所以在我國(guó)，房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定條件有二：房地產(chǎn)抵押合同和房地產(chǎn)抵押權(quán)登記。

2.1房地產(chǎn)抵押合同

房地產(chǎn)抵押合同是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)的占有，將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保而與債權(quán)人達(dá)成有明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，依據(jù)此協(xié)議在債務(wù)人或第三人提供抵押的房地產(chǎn)上為債權(quán)人設(shè)定了抵押權(quán)，債務(wù)人或者第三人對(duì)債權(quán)人之債權(quán)承受房地產(chǎn)物上的擔(dān)保義務(wù)。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以拍賣該房地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

2.2房地產(chǎn)抵押權(quán)登記

房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是指由主管機(jī)關(guān)依法在登記簿上就房地產(chǎn)上的抵押權(quán)狀態(tài)予以記載。我國(guó)立法將登記作為抵押合同的生效要件，混淆了房地產(chǎn)抵押合同的債權(quán)合同性質(zhì)以及房地產(chǎn)抵押權(quán)登記的物權(quán)變動(dòng)性質(zhì)。

3.房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力

房地產(chǎn)抵押權(quán)一經(jīng)設(shè)定，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力，不僅在當(dāng)事人之間設(shè)定了相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，且對(duì)抵押物及與其有關(guān)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)也有影響。根據(jù)房地產(chǎn)抵押權(quán)效力的對(duì)象，可將其劃分為對(duì)內(nèi)效力和對(duì)外效力。

3.1房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)內(nèi)效力

3.1.1優(yōu)先受償效力

房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)內(nèi)效力，簡(jiǎn)而言之，即房地產(chǎn)抵押權(quán)人有就受擔(dān)保的債權(quán)對(duì)抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)力。房地產(chǎn)抵押權(quán)人在其債務(wù)人屆期不履行債務(wù)時(shí)，無(wú)須經(jīng)房地產(chǎn)抵押人的同意即可對(duì)抵押的房地產(chǎn)予以處分，并從變賣的價(jià)款中優(yōu)先于普通債權(quán)人獲得清償。

3.1.2房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍效力

房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍包括：⑴主債權(quán)；⑵利息；⑶違約金；⑷損害賠償金；⑸實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的費(fèi)用。

當(dāng)事人在抵押合同中對(duì)房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍有約定的，從其約定。

3.1.3抵押物價(jià)值保持的效力

抵押人的行為足以使所抵押房地產(chǎn)的價(jià)值減少的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。所抵押的房地產(chǎn)價(jià)值減少時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)其價(jià)值或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。

3.2房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)外效力

房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)外效力是指房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)抵押關(guān)系外部有關(guān)抵押物的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的影響，具體包括對(duì)房地產(chǎn)的用益物權(quán)、其他抵押權(quán)和租賃關(guān)系的影響。

3.2.1房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)用益物權(quán)的影響

房地產(chǎn)抵押權(quán)是以房地產(chǎn)的交換價(jià)值為債權(quán)提供擔(dān)保，抵押物的使用價(jià)值對(duì)其沒(méi)有影響，因此無(wú)論是在抵押權(quán)設(shè)定前或設(shè)定后，抵押人均可在抵押的房地產(chǎn)上設(shè)定用益物權(quán)。但用益物權(quán)只有在房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定之前已存在并經(jīng)登記才能具有對(duì)抗房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力。

3.2.2房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)其它抵押權(quán)的影響

房地產(chǎn)價(jià)值巨大，足以擔(dān)保數(shù)個(gè)債權(quán)，同時(shí)，抵押不移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的占有，因此也有可能在同一房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)。在同一房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)時(shí)，其擔(dān)保的債權(quán)按抵押權(quán)設(shè)定的先后順序受償，順序相同的則按債權(quán)比例受償。

4.房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，又稱房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)行，即當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人行使其抵押權(quán)將抵押的房地產(chǎn)變價(jià)以滿足其債權(quán)得到優(yōu)先受償?shù)倪^(guò)程。

4.1房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件

房地產(chǎn)抵押權(quán)是為將來(lái)行使而設(shè)定的權(quán)利，非即時(shí)行使的權(quán)利，只有符合一定的條件，抵押權(quán)人才能行使之。

4.1.1房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)首先應(yīng)以房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在為前提。房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在是指當(dāng)事人曾就特定的債權(quán)設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，并且，此項(xiàng)房地產(chǎn)抵押權(quán)尚未因法定的原因而消滅。

4.1.2債權(quán)已屆清償期而未受清償。債權(quán)已屆清償期而抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押權(quán)人才能行使抵押權(quán)。清償期為房地產(chǎn)抵押權(quán)人得依法向債務(wù)人請(qǐng)求債務(wù)履行的時(shí)期，應(yīng)以登記的日期為準(zhǔn)。

4.2房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式。

一般的抵押權(quán)，其實(shí)現(xiàn)的方式有折價(jià)、變賣和拍賣三種。在我國(guó)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)只能采取拍賣方式。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

4.3房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的程序。

在劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)上設(shè)定抵押，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，必須經(jīng)過(guò)兩個(gè)特殊程序：一是拍賣該土地使用權(quán)時(shí)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批；二是拍賣所得價(jià)款必須首先繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金，然后抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。

5.房地產(chǎn)抵押權(quán)的消滅

房地產(chǎn)抵押權(quán)在性質(zhì)上為擔(dān)保物權(quán)，其設(shè)定一般有存續(xù)期限，為有期物權(quán)，并非如所有權(quán)那樣永恒存續(xù)。房地產(chǎn)抵押權(quán)得因一定的法律事實(shí)而消滅。作為一種擔(dān)保物權(quán)，其既可因物權(quán)消滅的一般原因而消滅，又可因擔(dān)保物權(quán)消滅的原因而消滅，又有自己獨(dú)特的消滅原因。

參考文獻(xiàn)：

1.黃河：《房地產(chǎn)法》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版。

2.許明月：《抵押權(quán)制度研究》，法律出版社1998年版。

篇8

所謂房地產(chǎn)抵押權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)房地產(chǎn)的占有作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依法享有的拍賣該房地產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)性和價(jià)值權(quán)性兩大基本性質(zhì)。

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的物權(quán)性

關(guān)于抵押權(quán)的性質(zhì)，在學(xué)理上有不同的觀點(diǎn)，有主張抵押權(quán)為物權(quán)者，有主張抵押權(quán)為債權(quán)者，有主張抵押權(quán)為物上債務(wù)者。從立法上來(lái)看，對(duì)于抵押權(quán)制度的立法，主要有三種立法例：第一，將抵押權(quán)放在民法典的物權(quán)法中，視抵押權(quán)為限制物權(quán)中擔(dān)保物權(quán)的一種。德國(guó)、日本及我國(guó)臺(tái)灣為例；第二，將抵押權(quán)制度規(guī)定于民法典的債權(quán)法部分。法國(guó)、前蘇聯(lián)為例。我國(guó)民法通則也將抵押權(quán)規(guī)定于第五章民事權(quán)利的債權(quán)一節(jié)；第三，制定專門(mén)的法律對(duì)抵押權(quán)進(jìn)行規(guī)定。如我國(guó)《擔(dān)保法》。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)，其在性質(zhì)上為物權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)特有之支配性、對(duì)世性、追及性及優(yōu)先受償性，從而使其在權(quán)利內(nèi)容上、權(quán)利實(shí)現(xiàn)方式上、權(quán)利范圍上、權(quán)利保護(hù)方法上區(qū)別于債權(quán)。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)的價(jià)值權(quán)性

房地產(chǎn)抵押權(quán)乃對(duì)于所抵押之房地產(chǎn)拍賣價(jià)金的優(yōu)先受償權(quán)，其在本質(zhì)上為價(jià)值權(quán)。價(jià)值權(quán)性不僅是包括房地產(chǎn)抵押權(quán)在內(nèi)的抵押權(quán)的本質(zhì)特性，也是所有物的擔(dān)保的共同屬性。

房地產(chǎn)抵押權(quán)的價(jià)值權(quán)性，是指房地產(chǎn)抵押權(quán)是對(duì)所抵押房地產(chǎn)的價(jià)值支配權(quán)，其所支配的對(duì)象不是房地產(chǎn)實(shí)體，而是其價(jià)值。

房地產(chǎn)抵押權(quán)的價(jià)值權(quán)性使其區(qū)別于土地使用權(quán)等用益物權(quán)。用益物權(quán)是權(quán)利人對(duì)標(biāo)的物使用價(jià)值的支配權(quán)，其給予權(quán)利人的利益表現(xiàn)在對(duì)于標(biāo)的物實(shí)體的支配，通過(guò)這種支配而獲得標(biāo)的物的效用。房地產(chǎn)抵押權(quán)則是對(duì)標(biāo)的物價(jià)值的支配權(quán)，權(quán)利人得通過(guò)對(duì)抵押物價(jià)值的把握而實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)的目的。

房地產(chǎn)抵押權(quán)既不需要所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，也不需要對(duì)抵押物實(shí)體的支配，而是在于對(duì)抵押物價(jià)值的把握，能夠同時(shí)滿足現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)對(duì)債權(quán)擔(dān)保和擔(dān)保物經(jīng)濟(jì)效用發(fā)揮的雙重需要。因此可以說(shuō)，相對(duì)于質(zhì)權(quán)和留置權(quán)，房地產(chǎn)抵押權(quán)是一種純粹的價(jià)值權(quán)。

二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定

房地產(chǎn)抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法定主義及物權(quán)公示、公信主義，除因法律規(guī)定而直接產(chǎn)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)外，房地產(chǎn)抵押權(quán)因房地產(chǎn)抵押合同并經(jīng)登記后而設(shè)定。由于我國(guó)現(xiàn)行立法沒(méi)有規(guī)定法定房地產(chǎn)抵押權(quán)，所以在我國(guó)，房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定條件有二：房地產(chǎn)抵押合同和房地產(chǎn)抵押權(quán)登記。

（一）房地產(chǎn)抵押合同

房地產(chǎn)抵押合同是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)的占有，將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保而與債權(quán)人達(dá)成有明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，依據(jù)此協(xié)議在債務(wù)人或第三人提供抵押的房地產(chǎn)上為債權(quán)人設(shè)定了抵押權(quán)，債務(wù)人或者第三人對(duì)債權(quán)人之債權(quán)承受房地產(chǎn)物上的擔(dān)保義務(wù)。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以拍賣該房地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

房地產(chǎn)抵押合同為要式合同，抵押人和抵押權(quán)人訂立房地產(chǎn)抵押合同，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式并記載法律規(guī)定的內(nèi)容，主要包括：⑴債權(quán)人、債務(wù)人、抵押人的姓名（名稱）、住址；⑵被擔(dān)保主債權(quán)種類、數(shù)額；⑶債務(wù)人履行債務(wù)的期限；⑷房地產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；⑸抵押擔(dān)保的范圍；⑹當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其它事項(xiàng)。房地產(chǎn)抵押合同所記載的內(nèi)容不符合法律規(guī)定要求的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)正。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)登記

房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是指由主管機(jī)關(guān)依法在登記簿上就房地產(chǎn)上的抵押權(quán)狀態(tài)予以記載。房地產(chǎn)抵押權(quán)經(jīng)登記后依法成立并取得物權(quán)公示、公信效力。我國(guó)立法將登記作為抵押合同的生效要件，混淆了房地產(chǎn)抵押合同的債權(quán)合同性質(zhì)以及房地產(chǎn)抵押權(quán)登記的物權(quán)變動(dòng)性質(zhì)。房地產(chǎn)抵押合同是債權(quán)合同，依法成立時(shí)就應(yīng)生效。而房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是物權(quán)行為，是房地產(chǎn)抵押權(quán)成立的要件。

房地產(chǎn)抵押權(quán)登記由抵押當(dāng)事人向法律規(guī)定的房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)，填寫(xiě)并遞交房地產(chǎn)抵押登記表，同時(shí)提交法律規(guī)定的應(yīng)當(dāng)提交的登記文件，主要包括主合同和房地產(chǎn)抵押合同以及抵押的土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)收到當(dāng)事人的申請(qǐng)后即由負(fù)責(zé)監(jiān)督職責(zé)的抵押登記部門(mén)對(duì)當(dāng)事人提交的抵押登記文件的真實(shí)性、合法性予以審查，審查合格者，予以核準(zhǔn)登記并公告。

三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力

房地產(chǎn)抵押權(quán)一經(jīng)設(shè)定，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力，不僅在當(dāng)事人之間設(shè)定了相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，且對(duì)抵押物及與其有關(guān)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)也有影響。根據(jù)房地產(chǎn)抵押權(quán)效力的對(duì)象，可將其劃分為對(duì)內(nèi)效力和對(duì)外效力。

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)內(nèi)效力

1、先受償效力

房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)內(nèi)效力，簡(jiǎn)而言之，即房地產(chǎn)抵押權(quán)人有就受擔(dān)保的債權(quán)對(duì)抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)力。房地產(chǎn)抵押權(quán)人在其債務(wù)人屆期不履行債務(wù)時(shí)，無(wú)須經(jīng)房地產(chǎn)抵押人的同意即可對(duì)抵押的房地產(chǎn)予以處分，并從變賣的價(jià)款中優(yōu)先于普通債權(quán)人獲得清償。

2、房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍效力

房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍包括：⑴主債權(quán)；⑵利息。包括法定利息和約定利息。由于債務(wù)人遲延履行而導(dǎo)致的利息即遲延利息，亦屬于房地產(chǎn)抵押權(quán)的擔(dān)保范圍；⑶違約金；⑷損害賠償金；⑸實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的費(fèi)用。

當(dāng)事人在抵押合同中對(duì)房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍有約定的，從其約定。

3、房地產(chǎn)抵押權(quán)所涉及的物的范圍效力

⑴房地產(chǎn)自身。房地產(chǎn)抵押，根據(jù)其標(biāo)的物可以大致劃分為兩種：土地使用權(quán)抵押和房屋所有權(quán)抵押。以土地使用權(quán)抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋所有權(quán)抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也同時(shí)抵押。以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當(dāng)事人辦理了抵押物登記的，則為房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力所及。

⑵房地產(chǎn)的從物。從物指非主物的構(gòu)成部分而從屬于主物，并對(duì)主物發(fā)揮輔助效用之物。由于房地產(chǎn)抵押權(quán)為就抵押物拍賣價(jià)金優(yōu)先受償?shù)膬r(jià)值權(quán)，基于主物之處分及于從物的原則，實(shí)行房地產(chǎn)抵押權(quán)拍賣房地產(chǎn)時(shí)，其效力自應(yīng)及于房地產(chǎn)的從物。

⑶房地產(chǎn)的從權(quán)利。從權(quán)利是指為助利之效力而存在的權(quán)利。從權(quán)利與利的關(guān)系，一如主物與從物的關(guān)系，以利及其所屬的標(biāo)的物設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)之效力得及于從權(quán)利。

⑷孳息。房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于抵押權(quán)開(kāi)始實(shí)行后到抵押標(biāo)的物的處分為止房地產(chǎn)所產(chǎn)生的孳息。我國(guó)《擔(dān)保法》第47條規(guī)定：債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押權(quán)人應(yīng)將扣押抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人，否則，抵押權(quán)的效力不及于該孳息。

4、抵押物價(jià)值保持的效力

抵押人的行為足以使所抵押房地產(chǎn)的價(jià)值減少的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。所抵押的房地產(chǎn)價(jià)值減少時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)其價(jià)值或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人則在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)外效力

房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)外效力是指房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)抵押關(guān)系外部有關(guān)抵押物的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的影響，具體包括對(duì)房地產(chǎn)的用益物權(quán)、其他抵押權(quán)和租賃關(guān)系的影響。

1、房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)用益物權(quán)的影響

房地產(chǎn)抵押權(quán)是以房地產(chǎn)的交換價(jià)值為債權(quán)提供擔(dān)保，抵押物的使用價(jià)值對(duì)其沒(méi)有影響，因此無(wú)論是在抵押權(quán)設(shè)定前或設(shè)定后，抵押人均可在抵押的房地產(chǎn)上設(shè)定用益物權(quán)。但用益物權(quán)只有在房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定之前已存在并經(jīng)登記才能具有對(duì)抗房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力。

2、房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)其它抵押權(quán)的影響

房地產(chǎn)價(jià)值巨大，足以擔(dān)保數(shù)個(gè)債權(quán)，同時(shí)，抵押不移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的占有，因此也有可能在同一個(gè)房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)。在同一房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)時(shí)，其擔(dān)保的債權(quán)按抵押權(quán)設(shè)定的先后順序受償，順序相同的則按債權(quán)比例受償。關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定先受順序的確定，應(yīng)采抵押登記申請(qǐng)日標(biāo)準(zhǔn)，凡提出房地產(chǎn)抵押權(quán)登記申請(qǐng)?jiān)谙鹊牡盅簷?quán)，經(jīng)登記后，其順位先于后提出申請(qǐng)的房地產(chǎn)抵押權(quán)，而不論抵押登記簿所記載的登記日期以及抵押登記證書(shū)所載明的日期。

3、房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)房屋租賃的影響

與設(shè)定用益物權(quán)一樣，抵押人可以在已出租的房屋上設(shè)定抵押權(quán)，也可以將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租。房屋租賃關(guān)系存在于抵押之前的，房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力不及于該租賃關(guān)系，抵押的房地產(chǎn)拍賣后，原租賃合同對(duì)房地產(chǎn)的受讓者繼續(xù)有效。如果將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租的，則房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于該租賃關(guān)系，房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，租賃關(guān)系解除。

四、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，又稱房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)行，即當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人行使其抵押權(quán)將抵押的房地產(chǎn)變價(jià)以滿足其債權(quán)得到優(yōu)先受償?shù)倪^(guò)程。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是債權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種方式，是房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保功能實(shí)現(xiàn)的最后環(huán)節(jié)。

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件

房地產(chǎn)抵押權(quán)是為將來(lái)行使而設(shè)定的權(quán)利，非即時(shí)行使的權(quán)利，只有符合一定的條件，抵押權(quán)人才能行使之。房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件有三：

1、房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)首先應(yīng)以房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在為前提。房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在是指當(dāng)事人曾就特定的債權(quán)設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，并且，此項(xiàng)房地產(chǎn)抵押權(quán)尚未因法定的原因而消滅。房地產(chǎn)抵押權(quán)若不存在，則不能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

2、債權(quán)已屆清償期而未受清償。債權(quán)已屆清償期而抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押權(quán)人才能行使抵押權(quán)。清償期為房地產(chǎn)抵押權(quán)人得依法向債務(wù)人請(qǐng)求債務(wù)履行的時(shí)期，應(yīng)以登記的日期為準(zhǔn)。清償是指抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)全部得到清償，若債權(quán)僅獲部分清償，抵押權(quán)人可行使抵押權(quán)而使未受償部分的債權(quán)獲得清償。

3、對(duì)于債權(quán)的未受清償?shù)盅簷?quán)人沒(méi)有過(guò)失。我國(guó)立法對(duì)于抵押權(quán)與主債權(quán)的關(guān)系，嚴(yán)格遵循抵押權(quán)的附從性，故在債權(quán)的履行過(guò)程中發(fā)生瑕疵必然會(huì)影響抵押權(quán)的效力。若債權(quán)的不能履行，系房地產(chǎn)抵押權(quán)人的原因所致，則抵押權(quán)人不能以債權(quán)已經(jīng)到期為由，實(shí)行房地產(chǎn)抵押權(quán)。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式

一般的抵押權(quán)，其實(shí)現(xiàn)的方式有折價(jià)、變賣和拍賣三種。在我國(guó)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)只能采取拍賣方式。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。拍賣方式透明度高，公平合理，更利于擔(dān)保目的的實(shí)現(xiàn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的程序

債務(wù)履行期屆滿債權(quán)未獲清償?shù)?，抵押?quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款受償，協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院，在人民法院的主持下，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

在劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)上設(shè)定抵押，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，必須經(jīng)過(guò)兩個(gè)特殊程序：一是拍賣該土地使用權(quán)時(shí)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批；二是拍賣所得價(jià)款必須首先繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金，然后抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。

五、房地產(chǎn)抵押權(quán)的消滅

（一）因抵押的房地產(chǎn)滅失且無(wú)替代物而消滅

房地產(chǎn)抵押權(quán)乃物權(quán)，作為其標(biāo)的物之房地產(chǎn)因自然災(zāi)害、公用征收等到原因而滅失時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)自無(wú)法繼續(xù)存在而消滅。

房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物上代位性，因此，當(dāng)房地產(chǎn)滅失時(shí)，如果有賠償金、保險(xiǎn)金或補(bǔ)償金，則房地產(chǎn)抵押權(quán)及于該賠償金、保險(xiǎn)金或補(bǔ)償金，房地產(chǎn)抵押權(quán)并不消滅。

（二）因被擔(dān)保的債權(quán)消滅而消滅

依我國(guó)立法，抵押權(quán)相對(duì)于主債權(quán)，具有絕對(duì)的附從性。房地產(chǎn)抵押權(quán)與被擔(dān)保債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅，房地產(chǎn)抵押權(quán)也消滅。

被擔(dān)保債權(quán)可因如下原因而消滅：⑴債務(wù)人或第三人為全部之清償；⑵債務(wù)人對(duì)房地產(chǎn)抵押權(quán)人亦存在債權(quán)并符合抵銷條件時(shí)，其債權(quán)相互抵銷；⑶房地產(chǎn)抵押權(quán)人與債務(wù)人因繼承、合并等而發(fā)生混同，房地產(chǎn)抵押權(quán)人與債務(wù)人成為一人；⑷房地產(chǎn)抵押權(quán)人在不損害第三人利益的情況下免除債務(wù)人的債務(wù)。

（三）因房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而消滅

如前所述，房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)是房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保功能實(shí)現(xiàn)的最后環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)抵押擔(dān)保法律關(guān)系消滅，房地產(chǎn)抵押權(quán)自然消滅。

（四）因除斥期間屆滿而消滅

房地產(chǎn)抵押權(quán)為物權(quán)，故原則上既不得因所擔(dān)保之債權(quán)罹于消滅時(shí)效而消滅，同時(shí)也不得因除斥期間之經(jīng)過(guò)而消滅。但近現(xiàn)代民法從盡迅確定各種復(fù)雜法律關(guān)系的實(shí)際需要出發(fā)，也例外的規(guī)定抵押權(quán)得因一定期間之經(jīng)過(guò)而消滅。如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法典第880條規(guī)定：抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)，其請(qǐng)求權(quán)已因時(shí)效而消滅，如抵押權(quán)人于消滅時(shí)效完成后五年間不行使其抵押權(quán)的，該抵押權(quán)消滅。在我國(guó)，此除斥期間為二年。

[內(nèi)容摘要]：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，作為房地產(chǎn)的一種利用方式和融資風(fēng)險(xiǎn)的一種防范措施，房地產(chǎn)抵押權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的形式已為越來(lái)越多的債權(quán)人所運(yùn)用。房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)性和價(jià)值權(quán)性兩大基本屬性。房地產(chǎn)抵押權(quán)立法應(yīng)以房地產(chǎn)抵押權(quán)所具有的物權(quán)性和價(jià)值權(quán)性為基點(diǎn)構(gòu)建房地產(chǎn)抵押權(quán)的各項(xiàng)制度。目前，我國(guó)現(xiàn)行立法對(duì)房地產(chǎn)抵押權(quán)制度已有較為完整的規(guī)定，包括房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定、效力、實(shí)現(xiàn)、消滅，但其規(guī)定卻較為分散，且其中又有許多不科學(xué)乃至不合理之處，有待進(jìn)一步改進(jìn)與完善。本文試圖以房地產(chǎn)抵押權(quán)的物權(quán)性和價(jià)值權(quán)性兩大基本性質(zhì)為基點(diǎn)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定、效力、實(shí)現(xiàn)和消滅制度進(jìn)行理論上的整合，并對(duì)其中不科學(xué)或不合理之處提出改進(jìn)與完善的意見(jiàn)。

[關(guān)鍵詞]：擔(dān)保物權(quán)；抵押權(quán)；房地產(chǎn)新晨

參考書(shū)目：

1、郭明瑞：《擔(dān)保法》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1999年版。

2、許明月：《抵押權(quán)制度研究》，法律出版社，1998年版。

3、梁慧星：《民法總論》，法律出版社，2001年版。

5、彭萬(wàn)林：《民法學(xué)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1999年版。