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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)項目財務(wù)培訓(xùn)，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；問題與建議
一、重要性
(一)財務(wù)管理是核心
管理好房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作，相關(guān)的財務(wù)管理體制是保證，好的體制能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低并抵御財務(wù)風險，實現(xiàn)自身效益和利潤的最大化。新時期下，房地產(chǎn)企業(yè)要加強成本和財務(wù)管理，實現(xiàn)低成本、高收益的財務(wù)管理模式，提高自身的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中，原料采購、項目施工到房屋銷售這一系列活動，都貫穿有財務(wù)活動，財務(wù)活動是房地產(chǎn)項目運營的基礎(chǔ)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)自身的決策和各個部門工作的開展，一定程度上受財務(wù)信息的影響，利用財務(wù)信息，可以推算出項目預(yù)期投資和造價的資金需求，掌握了這些數(shù)據(jù)，企業(yè)才能更好的管控開發(fā)項目，利用項目增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。
(二)預(yù)知企業(yè)風險
經(jīng)濟發(fā)展浪潮中，企業(yè)就像一艘船，在大海里航行，想要到達終點，必須有良好的導(dǎo)航和天氣預(yù)報系統(tǒng)來指明方向，同時躲避暴風雨，降低損失。房地產(chǎn)項目建設(shè)的周期長，需要投入的資金多，投資得到回收的時間也長，并且投資風險高，這些特點的存在，使項目預(yù)測和實際收益情況產(chǎn)生很大的差距。為了避免這些特點對地產(chǎn)項目運行的影響，就需要預(yù)測可能出現(xiàn)的問題，利用財務(wù)資料進行分析，發(fā)掘隱藏的問題，及時發(fā)現(xiàn)及時解決，減少風險對自身項目的影響。
(三)財務(wù)管理現(xiàn)狀
“高出生，高死亡”是目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的狀態(tài)，這種狀況的出現(xiàn)有很多原因，通過分析這些失敗案例，我們可以發(fā)現(xiàn)一個共同點，這些沒有成功的房地產(chǎn)企業(yè)都存在財務(wù)管理缺失和體制不健全的情況，財務(wù)管理發(fā)揮不出實際作用。我國房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響是多方面的，為了銷售，企業(yè)都將重點放在消費者需求上，忽視自身財務(wù)管理的重要性。在產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型中，財務(wù)管理逐漸突出，項目被迫停工。所以企業(yè)也開始加強自身的財務(wù)管理，做好項目預(yù)期分析，防范財務(wù)風險，提高自身在行業(yè)中的競爭力，始終立于不敗之地。
二、出現(xiàn)的問題
(一)機制不完善
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，在機制建設(shè)上不下功夫，管理機制不健全，財務(wù)管理工作開展艱難。一方面，財務(wù)管理部門的工作人員，財務(wù)管理知識和經(jīng)驗都不足，在財務(wù)管理工作上態(tài)度和行為閑散，使房地產(chǎn)項目的財務(wù)方面存在很多問題和漏洞。另一方面，財務(wù)管理體制不完善，財務(wù)信息不能及時準確的上報，導(dǎo)致項目得不到整體掌控，對于項目使用的資金也不能進行準確估計，很容易造成資金的浪費，損失企業(yè)的錢財，加重項目的資金負擔。
(二)力度不深入
目前，大部分房地產(chǎn)的財務(wù)管理，僅僅是填寫憑證、帳簿登記和財務(wù)報表編制，財務(wù)預(yù)算、控制、分析以及決策等工作都沒有涉及到。原因之一是房地產(chǎn)財務(wù)管理人才缺失，原有的工作人員無法完成財務(wù)預(yù)測等工作，房地產(chǎn)目前的財務(wù)管理存在數(shù)據(jù)缺失、探索不夠的情況，無法給項目決策提供依據(jù)。同時領(lǐng)導(dǎo)對于財務(wù)管理的重視度也不高，重點還是放在滿足顧客需求和提高銷量上。財務(wù)管理只做表面工作，財務(wù)管理數(shù)據(jù)無法實現(xiàn)同步，不僅降低項目利潤，還會影響企業(yè)發(fā)展。
(三)成本達不到最優(yōu)
項目設(shè)計方案、土地使用權(quán)購買、工程招投標和施工是房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本來源。只有降低成本，才能提升項目開發(fā)利潤。但企業(yè)在成本管理中出現(xiàn)很多問題，不能選擇最優(yōu)方案導(dǎo)致資金流失，，購置土地使用權(quán)時，由于沒有事先預(yù)估，購買的土地價格超出預(yù)算，給項目開發(fā)帶來資金壓力等等，這些問題不解決好，不利于房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè)。
三、改善的措施
(一)健全制度
首先，房地產(chǎn)財務(wù)管理機制的完善，要根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)和自身的具體財務(wù)工作情況，科學(xué)的考量，進而完善好財務(wù)管理工作的機制。其次，要管理好財務(wù)人員的行為，健全行為準則，使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作分工更明確，具體工作更詳細。財務(wù)管理人員要遵守制度，根據(jù)制度進行財務(wù)管理活動。最后，要加強財務(wù)管理制度的建設(shè)，分析房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，制定出一套具有針對性的財務(wù)管理制度，財務(wù)管理制度有實用性，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的水平，保證企業(yè)房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益。
(二)樹立思想
財務(wù)管理是一項長期工作，是企業(yè)實現(xiàn)項目目標的基本手段，通過財務(wù)預(yù)算安排房地產(chǎn)項目開發(fā)的方向和規(guī)劃具體方案，合理控制項目支出資金、考核自身的實際情況，將企業(yè)開發(fā)資金合理分配給開發(fā)的地產(chǎn)項目中。為了更好的做好項目預(yù)算工作，財務(wù)管理人員必須樹立預(yù)算管理思想，強化預(yù)算工作組織，將項目管理的程序進行細分，擬定每個階段的具體預(yù)算方案，保證項目預(yù)算管理發(fā)揮真正的作用和功能。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的全面實施，要將預(yù)算管理和發(fā)展目標進行結(jié)合，改變企業(yè)對財務(wù)部門的認識，促使各個部門積極配合和協(xié)助財務(wù)管理工作，完成了整個企業(yè)的預(yù)算管理工作。
(三)提高素質(zhì)
房地產(chǎn)財務(wù)管理人員的招聘中，要優(yōu)先選擇有經(jīng)驗的財務(wù)管理應(yīng)聘者，對于應(yīng)聘上的人員，首先需要向他們宣傳財務(wù)管理的重要性，讓他們清楚認識到自身所從事的工作對企業(yè)運營的重要作用，增強其財務(wù)管理工作的責任感。同時，建立專業(yè)財務(wù)管理，明確分工，應(yīng)對財務(wù)問題。另外，定期組織培訓(xùn)，聘請財務(wù)管理專家到企業(yè)進行培訓(xùn)，提升財務(wù)管理人員業(yè)務(wù)技能。培訓(xùn)結(jié)束后，要對企業(yè)財務(wù)管理工作進行評比，表現(xiàn)優(yōu)秀的給予一定獎勵，通過這種方式，提高財務(wù)管理人員工作的積極性，促進財務(wù)管理工作的順利開展。
(四)信息化建設(shè)
財務(wù)管理工作，不是簡單的憑證填寫、帳簿登記和報表編制等，還有財務(wù)預(yù)測、項目控制、決策和分析等。這些工作會產(chǎn)生大量數(shù)據(jù)，光靠手工記錄不僅費時費力，還會出現(xiàn)很多問題。信息化的到來，要求房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理達到信息化管理要求。企業(yè)要重視自身的財務(wù)管理工作，為財務(wù)部門提供所需要的辦公設(shè)備，引進技術(shù)人員，建立和管理自身的財務(wù)信息系統(tǒng)，將企業(yè)的項目數(shù)據(jù)登入財務(wù)系統(tǒng)，方便企業(yè)各個部門進行信息整合，加強企業(yè)部門間的溝通，同時也給各個部門進行項目決策提供財務(wù)數(shù)據(jù)參考，保證決策的科學(xué)合理性。
四、結(jié)語
經(jīng)濟轉(zhuǎn)型之后，財務(wù)管理成為房地產(chǎn)企業(yè)運營的關(guān)鍵，做好企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理工作，對企業(yè)發(fā)展起至關(guān)重要的作用。企業(yè)要重視財務(wù)管理工作，財務(wù)管理人員要做好財務(wù)管理工作，及時發(fā)展問題和風險，并采取措施進行規(guī)避，保證企業(yè)利益不受到損失。財務(wù)管理人員要重視引起財務(wù)管理問題的因素，對這些因素進行分析，找到出現(xiàn)財務(wù)管理問題的原因，進而進行預(yù)防和找到解決辦法，將問題扼殺在萌芽階段，保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。
參考文獻：
[1]張爽.探究房地產(chǎn)財務(wù)管理中的問題與建議[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2015(05).
[2]周巖.房地產(chǎn)財務(wù)管理中的問題與建議分析[J].中外企業(yè)家，2015(10).
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；對策
0.引言
住房一直是我國民生問題中的熱點話題，隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也取得了較快的發(fā)展，并逐漸成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)[1]。房地產(chǎn)行業(yè)可以為我國工業(yè)生產(chǎn)及人民日常生活提供必要的空間場所，與上下游產(chǎn)業(yè)具有較高的關(guān)聯(lián)度，對我國國計民生的影響較大。因此，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高具有重要意義。當前我國房地產(chǎn)行業(yè)由于缺乏有效的成本管理控制手段，存在很多資源浪費的現(xiàn)象，這不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。我們只有對房地產(chǎn)成本管理控制的問題進行有效的研究并提出相應(yīng)的解決措施，才能有效地控制我國房地產(chǎn)行業(yè)的成本，從而提高我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。
1.我國房地產(chǎn)成本控制中存在的問題
1.1缺乏全面的成本管理控制體系
盡管我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況較好，但是在成本控制方面并沒有形成全面的成本管理控制體系[2]。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)項目往往具有較長的周期，涉及決策階段、設(shè)計階段、施工階段和竣工階段，其成本構(gòu)成較為復(fù)雜。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)往往采用目標成本的核算方式，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采用以計劃價格為基礎(chǔ)，將工程結(jié)束后的核算作為重點的成本管理方式，不能很好地對房地產(chǎn)成本進行全面有效的控制管理。
1.2缺乏科學(xué)的成本費用分攤機制
在我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)的成本支出包括很多方面，而我國房地產(chǎn)行業(yè)并沒有形成科學(xué)合理的成本費用分攤機制，這導(dǎo)致在很多具體支出項目上出現(xiàn)成本疊加，造成資金浪費[3]。舉個例子來說，在用于拆遷的商品房成本計算中，很多房地產(chǎn)企業(yè)就沒有遵循實際的用途分攤資金，在不同對象的同意費用支出上會存在相關(guān)科目不依據(jù)規(guī)定進行分攤，這就增加了房地產(chǎn)項目的成本。
1.3賬目和實際情況不一致
房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)計的方面很多，其財務(wù)管理涉及的內(nèi)容相對較多[4]。在實際的房地產(chǎn)項目中，經(jīng)常會有一些企業(yè)將商品房內(nèi)部調(diào)撥使用，但是卻沒有相應(yīng)的管理體制對此進行有效的記錄和核實，經(jīng)常造成賬目和實際情況不一致，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的成本管理缺乏有效的數(shù)據(jù)參考。
2.加強我國房地產(chǎn)成本控制的對策
由于房地產(chǎn)項目的周期較長，主要包括決策階段、設(shè)計階段、施工階段和竣工階段，因此，加強我國房地產(chǎn)成本控制應(yīng)該從這四個階段著手。
2.1決策階段
決策階段是影響工程造價的最主要階段，通過優(yōu)化決策階段的成本管理是減少房地產(chǎn)項目成本、提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的主要措施。決策階段的成本控制應(yīng)該從兩方面實現(xiàn)：一、加強市場調(diào)查。有效的市場調(diào)查是控制房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵，通過對市場環(huán)境、市場需求進行有效的調(diào)查，針對市場需求進行項目建設(shè)，才能取得實際的經(jīng)濟效益和社會效益。二、加強財務(wù)分析。財務(wù)分析是控制成本的有效手段，在決策階段只有加強財務(wù)分析，對房地產(chǎn)項目的資金回收期、投資風險等多個項目進行有效的評價分析，才能從整體角度和經(jīng)濟角度對房地產(chǎn)項目的可行性進行評價。
2.2設(shè)計階段
在房地產(chǎn)行業(yè)中，設(shè)計階段是影響房地產(chǎn)項目成本的第二因素，為了更好地對房地產(chǎn)成本進行有效的控制，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視設(shè)計階段的成本控制。在這一階段，必須確保房地產(chǎn)項目的設(shè)計圖紙具有可行性和經(jīng)濟性。
2.3施工階段
施工階段對房地產(chǎn)項目成本的影響較小，但是也不容忽視，在這一階段有很多因素會對房地產(chǎn)項目的成本產(chǎn)生影響，例如設(shè)計變更、施工材料價格、施工進度等。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)做到如下三點：一、減少設(shè)計變更。在房地產(chǎn)的施工階段經(jīng)常會出現(xiàn)設(shè)計變更，這會增加房地產(chǎn)項目的成本，因此，施工部門要對施工現(xiàn)場進行有效的監(jiān)督、管理。二、加強對施工人員的管理。房地產(chǎn)項目的施工階段涉及的施工人員人數(shù)眾多、職業(yè)素質(zhì)參差不齊，在施工過程中很有可能出現(xiàn)監(jiān)守自盜等不利于成本控制的現(xiàn)象，只有加強對施工人員的培訓(xùn)，提高施工人員的成本意識，通過有效的管理對施工人員進行行為約束，才能避免不必要的成本增加。三、嚴格控制施工進度。施工進度會影響施工階段的成本，如果施工進度跟計劃進度相差太遠，那么相應(yīng)的設(shè)備使用費用、人工費用等成本就會有所增加，造成成本增加，因此，必須嚴格控制施工進度。
2.4竣工階段
竣工階段對房地產(chǎn)成本的影響最小，但是，在工程驗收過程中如果不注意對費用計算進行有效的核查，就很容易出現(xiàn)重復(fù)計算的現(xiàn)象，增加不必要的成本。除此之外，還應(yīng)該對隱蔽工程進行有效驗收，嚴格執(zhí)行隱蔽工程的驗收程序，只有通過監(jiān)理工程師的確認才對隱蔽工程進行結(jié)算。
3.結(jié)語
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對我國社會經(jīng)濟的影響越來越大。通過有效的成本管理控制手段對房地產(chǎn)成本進行管理，可以降低房地產(chǎn)行業(yè)的成本，提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，最終實現(xiàn)我國社會經(jīng)濟的健康發(fā)展，為我國社會主義事業(yè)的建設(shè)提供助力。
參考文獻：
[1]王利.對中國房產(chǎn)公司房地產(chǎn)成本管理控制的探討[J].當代經(jīng)濟，2010，（24）：41-42.
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[3]閆晶，尹立新.基于標桿管理的房地產(chǎn)企業(yè)目標成本控制研究[J].商業(yè)會計，2011（12）：37-39.
[4]金渡，關(guān)海玲.房地產(chǎn)項目的成本控制分[J].山西高等學(xué)校社會科學(xué)學(xué)報，2010（26）：14-15.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌款；新會計準則
一、納稅籌劃的基本原則
納稅籌劃指的是在我國稅收法律的允許范圍之內(nèi)，納稅人為了達到減稅、節(jié)稅的目的，通過各種經(jīng)營安排進行的一系列財務(wù)活動。對于企業(yè)納稅籌劃來說，這種財務(wù)活動必須遵循以下三項原則：
（一）合法性
一切納稅籌劃都需要基于符合國家法律的基礎(chǔ)之上進行，不能突破國家稅收法律的框架和界限，否則就會轉(zhuǎn)變成為偷稅漏稅行為。
（二）預(yù)見性
企業(yè)必須在履行責任義務(wù)之前已經(jīng)安排好的納稅籌劃活動，而不能夠在企業(yè)經(jīng)營活動結(jié)束之后，才通過各種方法和手段來達到減稅、節(jié)稅的目的，例如制造假賬等等。
（三）成本性
企業(yè)進行納稅籌劃的根本目的是通過減少賦稅達到降低資金成本的目的，但是在籌劃的過程中很有可能會帶來資金成本的支出，當支出大于減少賦稅的收益時，納稅籌劃方案不予成立。
二、基于新會計準則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃
（一）房地產(chǎn)企業(yè)借貸利息的納稅籌劃
目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項目資金都是通過借貸而來，這種借貸方式有著借款周期長、借款數(shù)額大、借款利息高等特點。此時，房地產(chǎn)企業(yè)就可以采取合理的利息扣除方式來完成借款利息的納稅籌劃工作。第一，房地產(chǎn)企業(yè)可以在項目開發(fā)成本中計入房地產(chǎn)項目完工之前的借款利息費用。尤其是對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可以將土地使用權(quán)支出金額和房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的總額加計20%扣除，從而達到增加扣除條目、降低增值金額的目的，通過稅率和稅基兩個方面共同減輕企業(yè)繳稅負擔。第二，當房地產(chǎn)項目開發(fā)完成之后，其利息費用能夠提供相關(guān)金融機構(gòu)證明，按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目來計算的，可以通過金融機構(gòu)提供的收據(jù)憑證扣除，但是不能超過按照同期銀行貸款利率計算得出的金額數(shù)目；如果不能提供相關(guān)金融機構(gòu)的證明，或者不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目來計算利息費用的，在房地產(chǎn)項目開發(fā)費用計算方面，要按照土地使用權(quán)支出金額和房地產(chǎn)項目開發(fā)成本總額加計10%一下扣除。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的納稅籌劃
延遲納稅籌劃指的是房地產(chǎn)企業(yè)可以利用拖延房地產(chǎn)項目完工時間的方法，達到延緩企業(yè)繳稅時間、減小企業(yè)資金壓力的目的，這種方法實際上也能夠體現(xiàn)了企業(yè)合理進行納稅籌劃的良好效果。由于企業(yè)已經(jīng)完成項目開發(fā)之后，就不能夠按照計稅毛利率的方式來納稅，但是，國稅發(fā)[2009]31號政策文件規(guī)定的計稅毛利率費用較低，基本沒有任何所得可以進行所得稅的繳納，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照政策文件內(nèi)規(guī)定的房地產(chǎn)項目完工條件，盡量延遲項目的完工時間，這樣既利用了我國稅收法律規(guī)定的稅前扣除項目，又可以達到合法延遲納稅的目的。企業(yè)還應(yīng)該足額購買稅收法律內(nèi)規(guī)定的能夠稅前扣除的費用，包括住房公積金、養(yǎng)老保險、生育保險等等，這樣使得企業(yè)在遵守了國家法律法規(guī)的同時，又降低了企業(yè)所得稅的繳納。
（三）土地增值稅征收范圍的納稅籌劃
我國稅法對于確定是否屬于土地增值稅的征稅范圍有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)我國稅法的判定標準進行合理的納稅籌劃，關(guān)于房地產(chǎn)項目的代建行為是否進行征稅這個問題，我國稅法中有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)項目的代建行為指的是由客戶指定的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司代替其進行項目開發(fā)，當項目開發(fā)完成之后，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司向客戶收取一定的代建資金。對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司來說，由于其代建資金收入沒有發(fā)生實際的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，所以其代建資金收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，因此不在于土地增值稅的征稅范圍之內(nèi)。我國稅法中指出：當一方付出資金，一方付出土地，由雙方共同合作完成房地產(chǎn)建設(shè)，待房地產(chǎn)建設(shè)完成之后按照既定比例分房自用的，可以暫免土地增值稅的征收；待房地產(chǎn)建設(shè)完成之后進行實際轉(zhuǎn)讓，需要對其征收土地增值稅。由此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司可以通過稅法相關(guān)規(guī)定進行合理的納稅籌劃，從而達到有效降低繳稅金額的目的。
三、基于新會計準則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)注意的問題
（一）納稅籌劃需要多部門配合完成
企業(yè)實際納稅籌劃工作中，計財部門只能夠正確的反映出企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營的過程，而納稅籌劃、生產(chǎn)經(jīng)營、投資集資等一系列具體業(yè)務(wù)也需要其他部門相互配合完成。房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)稅負是在其生產(chǎn)經(jīng)營的過程中產(chǎn)生的，企業(yè)的繳稅與生產(chǎn)經(jīng)營的具體業(yè)務(wù)密不可分，因此，納稅籌劃要以房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)作為起始，這也是在計財部門完成財務(wù)核算過程前的具體業(yè)務(wù)。由此，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作需要企業(yè)相關(guān)部門的大力配合和有力支持，在進行納稅籌劃工作之前，首先對企業(yè)業(yè)務(wù)流程進行嚴格規(guī)范，加強稅務(wù)管理，促進企業(yè)各個部門之間的溝通合作。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際納稅籌劃經(jīng)驗來看，只有對企業(yè)業(yè)務(wù)流程的所有環(huán)節(jié)進行合理的納稅籌劃，才能夠最終達到減少稅負的目的。
（二）納稅籌劃應(yīng)該防范風險出現(xiàn)
房地產(chǎn)納稅籌劃風險包括企業(yè)在完成納稅籌劃的過程中由于受到諸多因素的影響，最終導(dǎo)致企業(yè)納稅籌劃的終止或失敗的可能。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷加強我國稅收政策的學(xué)習，提高納稅籌劃風險責任意識；對企業(yè)納稅籌劃負責人員進行專業(yè)課程的培訓(xùn)；企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該重視稅企關(guān)系，加強溝通和聯(lián)系。其中，企業(yè)納稅籌劃負責人要有較高的知識水平，要熟知稅務(wù)、財務(wù)、會計等多方面的技能知識，這樣才能通過自身良好的職業(yè)素養(yǎng)為房地產(chǎn)企業(yè)進行合理的納稅籌劃。
總結(jié)
綜上所述，本文在基于新會計準則下，從三個方面介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，探討了房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃過程中應(yīng)注意的部門配合和風險防范問題。隨著我國稅法的改革完善和市場經(jīng)濟制度的健全，相信房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作越來越有章可循、有理可依。
參考文獻：
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[2] 楊娜. 新財稅制度下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要方式[J]. 經(jīng)濟視角（中旬）. 2011（08） .
[3] 石紅紅. 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃分析[J]. 遼寧工程技術(shù)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）. 2011（02） .
3.1房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能;工作內(nèi)容;技能要求;1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場調(diào)查工作;(一)開展市場2.能夠收集和記錄市場調(diào)研信息;
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場信息項目市場調(diào)查研;
(二)信息分類1.能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進行匯總匯總;1.能夠進行市場細分資料整理;
(一)開展市場2.能夠?qū)οM者心理與行為信息匯細;
二、房地產(chǎn);3.房地產(chǎn)策劃師工作的要求
3.1 房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場調(diào)查工作
(一) 開展市場2.能夠收集和記錄市場調(diào)研信息
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場信息項目市場調(diào)查研究
(二) 信息分類1.能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進行匯總匯總能夠按照信息來源和特征進行分類
1.能夠進行市場細分資料整理
(一) 開展市場2.能夠?qū)οM者心理與行為信息匯細分調(diào)研總整理
二、房地產(chǎn)
3.能夠進行消費者心理與行為調(diào)查
項目定位
(二) 收集項目1.能夠收集項目及周邊規(guī)劃信息規(guī)劃設(shè)計資料2.能夠匯總項目規(guī)劃設(shè)計資料
1.能夠?qū)椖客顿Y環(huán)境進行資料收集
(一)收集房地
2.能夠收集政府的政策與法規(guī)
產(chǎn)投資環(huán)境資料三、房地產(chǎn)
項目投資策劃
(二)房地產(chǎn)投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環(huán)境資料分類
2.能夠?qū)ν顿Y科目進行分類
1.能夠記錄周邊競爭性樓盤調(diào)查表
(一)建立市場2.能夠記錄客戶購買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案
4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地
產(chǎn) 項目 整1.能夠根據(jù)項目特點提出媒體推廣合 營 銷的建議方案
(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應(yīng)商的信息資與監(jiān)控料
3.能夠監(jiān)控廣告投放實施情況
(三)銷售資料1.能夠跟蹤現(xiàn)場銷售過程匯總2.能夠?qū)ΜF(xiàn)場銷售情況進行匯總
相 關(guān) 知 識
1.市場調(diào)查的作用、特點2.市場調(diào)查訪問法3.市場供求的知識4.統(tǒng)計數(shù)據(jù)收集知識1.調(diào)研信息分類的知識2.信息分類的方法1.市場細分的概念與作用2.信息匯總的方法
3.消費者調(diào)查與分析的知識規(guī)劃設(shè)計資料分析匯總的方法1.房地產(chǎn)項目投資環(huán)境要素2.政策法規(guī)收集的范圍與內(nèi)容3.投資估算知識
1.項目總投資構(gòu)成的知識
2.地塊影響因素分析的內(nèi)容與方法1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計方法市場競爭的分析方法3.消費行為學(xué)相關(guān)知識
1.廣告投放的主要形式與內(nèi)容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應(yīng)監(jiān)控方法
1. 銷售工具種類及用途、特點的相關(guān)
內(nèi)容
2.銷售情況日報表的撰寫方法
3.2 助理房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識
1.市場調(diào)查的原則
2.市場調(diào)查問卷的制定方法1.項目概況調(diào)查與分析的方法2.市場宏觀調(diào)查的內(nèi)容與方法3.競爭對手資料分析內(nèi)容與方法4.市場需求估算方法與內(nèi)容5.消費者行為的分析方法1.房地產(chǎn)市場細分的原理2.市場評估報告的編寫方法1.規(guī)劃與建筑知識
2.設(shè)施與配套對比與分析的方法3.戶型特點與配比的知識1.投資環(huán)境的內(nèi)容
2.房地產(chǎn)項目投資環(huán)境的影響要素1. 房地產(chǎn)項目投資成本費用的構(gòu)成2.投資估算方法
3.房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營稅費內(nèi)容
1.房地產(chǎn)營銷的機會威脅分析方法2.房地產(chǎn)營銷環(huán)境分析1.廣告媒體的投放原則
2.廣告媒體選擇方法與注意內(nèi)容
1.能夠確定調(diào)研范圍與流程
(一) 制定市場2.能夠設(shè)計調(diào)查表和調(diào)研問卷調(diào)研計劃
3.能夠組織策劃員開展調(diào)研工作1.能夠評定調(diào)研信息，剔除誤差信
一、房地產(chǎn)息
2.能夠?qū)椖扛艣r進行分析項目市場調(diào)
查研究(二) 市場調(diào)研3.能夠?qū)κ袌龊暧^調(diào)查進行分析
內(nèi)容分析
4.能夠分析競爭對手資料5.能夠估算市場需求狀況6.能夠?qū)οM者行為進行分析1.能夠制定目標市場細分計劃
(一)制定市場
2.能夠制定項目細分參數(shù)
細分計劃
二、房地產(chǎn)3.能夠進行項目競爭性分析項目定位
1.能夠進行產(chǎn)品分類分析
(二)產(chǎn)品分析2.能夠進行競爭產(chǎn)品的分析和判別(一)分析房地1.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境進行分類產(chǎn)投資決策的影
2.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境要素進行分析三、房地產(chǎn)項目投資策1.能夠計算投資項目的具體費用
(二)房地產(chǎn)項劃
2.能夠制作各項投資匯總表目投資估算
1.能夠分析市場消費群體的構(gòu)成
(一)目標市場2.能夠分析項目所在地經(jīng)濟發(fā)展狀分析況和消費人群分布情況
3.能夠進行目標客戶群定位分析
1.能夠進行媒體的選擇和組合
四、房地產(chǎn)
項目整合營(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規(guī)模銷策 劃搜尋和分析
3.能夠?qū)V告設(shè)計工作進行指導(dǎo)
4.能夠組織和實施公共宣傳現(xiàn)場活1.能夠準備銷售資料2.能夠制定銷售工作計劃1.能夠收集客戶反饋資料
(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息
3.能夠編制客戶意見表
五、房地產(chǎn)1.能夠收集項目周邊物業(yè)管理資料項目售后服(二) 項目物業(yè)
務(wù)和物業(yè)管管理資料準備2.能夠編繪物業(yè)管理流程示意圖理
3.能夠進行物業(yè)公司的初步篩選
1.能夠?qū)ξ飿I(yè)管理前期介入中提出
三)確定項目物合理建議業(yè)管理合同文本
2.能夠指導(dǎo)編寫物業(yè)管理合同書
(三)營銷準備
1.銷售策劃的程序2.銷售計劃的編制方法客戶意見表的編制方法1.物業(yè)管理的內(nèi)容與業(yè)務(wù)范圍2.物業(yè)工作流程示意圖的編制方法
1.物業(yè)管理前期介入的概念
2.物業(yè)管理合同書的編寫格式與方法
3.3 房地產(chǎn)策劃師職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
相 關(guān) 知 識
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求
1.能夠確定調(diào)查的主題和內(nèi)容
相 關(guān) 知 識
1.市場調(diào)查的流程與方法2.市場調(diào)查組織方法
1.房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測的方法2.項目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務(wù)環(huán)境分析的內(nèi)容2.商務(wù)環(huán)境分析的方法房地產(chǎn)市場細分的方法2.細分市場的評估方法3.市場定位的內(nèi)容與方法1.項目規(guī)劃設(shè)計的概念2.規(guī)劃設(shè)計要則
3.項目用地的功能性質(zhì)分類方法1.房地產(chǎn)項目財務(wù)評價概述2.總成本的構(gòu)成容內(nèi)
3.房地產(chǎn)投資項目成本計算方法4.財務(wù)分析工具的使用和評價方法1.投資風險分析的基本方法2.投資風險評估的方法
3.投資風險防范對策的相關(guān)知識1.項目可行性研究報告的撰寫方法2.文案撰寫格式與方法
一、房 地
1.能夠針對項目強、弱勢進行分析產(chǎn) 項目 市
場 調(diào)查 研(二)市場分析2.能夠進行項目定價分析評價究
3.能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進行預(yù)測
(三)商務(wù)環(huán)境1.能夠針對社會、經(jīng)濟狀況進行分
析分析2.能夠?qū)Ψㄒ?guī)、政策等軟環(huán)境進行
1.能夠確定市場細分的內(nèi)容和目的
(一)確定目標
2.能夠進行市場現(xiàn)狀與趨勢分析
市場
二、房 地3.能夠?qū)椖窟M行市場定位分析產(chǎn) 項 目
1.能夠?qū)Ξa(chǎn)品進行定位定 位
(二)項目規(guī)劃
2.能夠提出項目方案規(guī)劃
建議
3.能夠制定設(shè)計任務(wù)書
1.能夠?qū)椖砍杀具M行估算
(一)項目效益2.能夠?qū)椖客顿Y收益進行靜態(tài)與
動態(tài)評估評估3.能夠制定投資項目的運營計劃
1.能夠確認投資風險因素三、房 地
(二)項目風險
產(chǎn) 項目 投2.能夠評估投資風險
評估
資 策劃3.能夠提出投資風險防范對策
1.能夠編制商業(yè)建議書
(三) 編制商業(yè)2.能夠編制預(yù)期現(xiàn)金流量表
計劃書3.能夠撰寫項目市場評估報告
4.能夠撰寫可行性報告
(一)營銷價格1.能夠制定目標價格方案策劃2.能夠制定價格策略
1.能夠編寫項目銷售推廣計劃書
(二)制定銷售
2.能夠估算項目銷售推廣費用
四、房 地推廣計劃
3.能夠制訂項目銷售推廣活動方案產(chǎn) 項目 整
合 營 銷1.能夠制定營銷目標和策略策 劃
2.能夠制定各階段營銷控制實施方
(三)營銷管理案
3.能夠組織和實施營銷培訓(xùn)計劃和培訓(xùn)
4.能夠提出營銷組織構(gòu)架建議
(一)售后服務(wù)1.能夠制定客戶維持與服務(wù)計劃策劃2.能夠制定公關(guān)策略(二)選擇物業(yè)1.能夠確定項目物業(yè)管理要求管理方案2.能夠選擇物業(yè)管理方案
(一)組織市場
2.能夠選擇市場調(diào)研方法
調(diào)查
3.能夠組織實施市場調(diào)研活動
1.價格形成的原理2.產(chǎn)品定價方法
1.項目銷售推廣計劃書的撰寫方法2.銷售推廣活動的組織技巧1.銷售控制的方法
2.階段性營銷策略的制定方法3.銷售培訓(xùn)流程與內(nèi)容4.銷售組織與日常管理的方法5.營銷成本費用的構(gòu)成1.售后服務(wù)技巧2.售后服務(wù)組織方法1.物業(yè)管理成本構(gòu)成2.現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展趨勢
五、房 地產(chǎn) 項目 售后 服務(wù) 和物 業(yè)管 理
3.4 高級房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識
1.房地產(chǎn)項目的影響因素的內(nèi)容2.市場調(diào)研目標的設(shè)計方法1.土地價值分析方法2.項目市場定位決策方法3.項目功能設(shè)計的相關(guān)知識4.成本控制的方法5.財務(wù)評價的分析指標
6.財務(wù)評價中主要變量分析方法
1.能夠分析市場宏觀環(huán)境、微觀環(huán)
(一) 制定市場境對項目的影響調(diào)研策略2.能夠制定市場調(diào)研的目標
1.能夠進行項目土地價值分析
2.能夠制定市場定位策略一、房 地
產(chǎn) 項目 市
3.能夠?qū)彾椖抗δ茉O(shè)計方案
場 調(diào)查 研
(二)市場定位策4.能夠根據(jù)市場調(diào)研報告作出項目究
劃投資機會分析
5.能夠進行市場投資預(yù)測
6.能夠進行房地產(chǎn)項目財務(wù)分析
7.能夠進行風險分析并制定防范措(一) 項目產(chǎn)品1.能夠制定產(chǎn)品設(shè)計方案定位2.能夠制定產(chǎn)品定位策略
1.能夠制定項目概念設(shè)計方案
二、房地產(chǎn)(二) 項目形象
2.能夠制定項目品牌策略
項目定位定位
1.產(chǎn)品定位的流程與內(nèi)容2.產(chǎn)品定位的注意事項及方法1.項目形象策劃的概念2.項目概念設(shè)計的制定方法3.項目品牌策劃的概念
(三)項目整體1.能夠制定項目定價目標定價2.能夠制定項目定價策略
(一)房地產(chǎn)投1.能夠制定項目投資資金來源與運
三、房地產(chǎn)資項目資金管理用方案2.能夠制定項目資金籌措方案項目投資策
(二)房地產(chǎn)投1.能夠設(shè)計項目資金籌措渠道劃
資項目融資策劃2.能夠制定項目投資資金間接籌措
1.能夠選擇定價方法，確定基本價
(一)審定營銷格總體策略2.能夠制定項目上市計劃四、房地產(chǎn)
項目整合營
1.能夠制定媒體推廣策略
銷策 劃(二)營銷推廣
的總體策劃和評2.能夠選擇推廣效果測評機制并制估定評估方案
1.能夠制定和實施物業(yè)管理團隊組(一)物業(yè)管理機建和招聘計劃構(gòu)組建2.能夠制定和實施人員培訓(xùn)計劃
五、房 地
產(chǎn) 項目 售(二)全程物業(yè)管1.能夠策劃全程物業(yè)管理概念后 服務(wù) 和理策劃2.能夠制定物業(yè)管理模式物 業(yè)管 理
1.能夠制訂物業(yè)管理綜合經(jīng)營模式
(三)綜合經(jīng)營模策劃式策劃2.能夠進行物業(yè)管理品牌策劃
項目價格定位的原則
1.房地產(chǎn)項目資本結(jié)構(gòu)知識
2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項目價格階段性調(diào)整策略的相關(guān)知識
2.上市計劃的制定原則1.廣告時機與媒介的選擇方法2.廣告測評機制與評估方案的制定方法
1.物業(yè)管理組織與人員架構(gòu)的知識2.物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃的制定方法1.物業(yè)管理模式的制定方法
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 跨區(qū)域 多項目管理
一、跨區(qū)域多項目管理的具體含義
跨區(qū)域多項目管理是房地產(chǎn)公司根據(jù)自身的發(fā)展計劃和管理方向，以提高集團整體利益為目標，整合集團內(nèi)部資源并進行合理配置，然后同時對不同區(qū)域的房地產(chǎn)項目進行管理、協(xié)調(diào)，使所有項目的綜合執(zhí)行效果達到最優(yōu)的項目管理方式。企業(yè)除了要管理好單個項目外，還必須要綜合考慮集團的整體項目發(fā)展，考慮集團的整體發(fā)展目標，如此才能實現(xiàn)集團資源的配置最優(yōu)化，才能使各個項目之間的利益達到均衡的局面，從而保證企業(yè)戰(zhàn)略目標達到一致性管理水平。
二、房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域多項目管理存在的問題
（一）缺乏科學(xué)的融資規(guī)劃
在過去一段時間中是房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時期，大部分房地產(chǎn)公司曾一度保持著比較理想的收益率，資金比較充裕。但現(xiàn)階段，行業(yè)環(huán)境發(fā)生了較大變化，再加上銀行銀根制度的限制，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)公司在融資方面出現(xiàn)較大困難。大部分房地產(chǎn)公司現(xiàn)階段的主要融資渠道有兩個，一個是內(nèi)源融資，另一個是外源融資，前者又細分為自有資金以及留存收益，后者大部分是短期負債，其中長期借款只占了一個很小的比重。盡管在資本成本方面，短期借款明顯低于長期借款，然而短期借款對應(yīng)著相對偏大的償還壓力，往往需要公司通過重復(fù)性借貸來保證日常運營的各項需要。在上述問題面前，房地產(chǎn)公司缺乏科學(xué)的融資規(guī)劃，導(dǎo)致資金籌集受阻，無法進行有機協(xié)調(diào)，給公司的健康發(fā)展帶來了相當不利的影響。
（二）資金使用不合理，財務(wù)風險大
房地產(chǎn)屬于一種常見的資金密集型行業(yè)，其項目往往對應(yīng)著很長的建設(shè)周期。項目初期便需要大筆資金的注入，而該階段的資金收入往往為零，再加上只有在項目后期才能進行資金的回收，因而導(dǎo)致資金回收周期相對偏長，假若缺乏充裕的資金支持，項目將會難以為繼，嚴重時甚至中途停工，如此一來，大幅提高了企業(yè)的機會成本，增加房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險。在項目投資階段，部分房地產(chǎn)公司未能充分考慮過資金能否保障項目的最終完成，未設(shè)計嚴謹?shù)馁Y金使用方案，如果無法在相應(yīng)時間內(nèi)收回應(yīng)收賬款或者取得相應(yīng)規(guī)模的貸款，缺乏對貸款資金付息和還款問題的計劃與控制，總是在資金短缺時才去考慮籌集資金，這樣對工程的進度會有很大影響，無法保障項目擁有足夠的現(xiàn)金流，致使項目陷入困境，同時加大財務(wù)風險的威脅程度。
（三）財務(wù)戰(zhàn)略與其他戰(zhàn)略整合度低
房地產(chǎn)公司在跨區(qū)域進行多項目開發(fā)時，常會在項目所在地成立一家項目公司，負責該房地產(chǎn)項目的具體管理，但是項目公司與總公司之間財務(wù)戰(zhàn)略整合度低，在運行的時候經(jīng)常會出現(xiàn)矛盾。之所以會出現(xiàn)這樣的情況是由于項目公司在制定財務(wù)戰(zhàn)略的時候?qū)ω攧?wù)戰(zhàn)略知識認識不足，沒有從全局的角度進行規(guī)劃制定，其他戰(zhàn)略在規(guī)劃制定時也是從各自角度，各自利益出發(fā)的，沒有考慮到與財務(wù)戰(zhàn)略相互整合，只考慮自身利益，就會導(dǎo)致總公司戰(zhàn)略運行不暢。
三、多項目管理改進實施建議
（一）拓寬融資渠道
現(xiàn)階段，大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有形成多樣的融資渠道，以銀行貸款為主。但是，僅僅依托銀行貸款伴隨著較大的風險。隨著近幾年銀監(jiān)會對商業(yè)銀行監(jiān)管力度的加大，銀行貸款政策不斷變化，逐漸開始對房地產(chǎn)公司的融資造成威脅，尤其是對于中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)更是雪上加霜；另外，銀行貸款將會產(chǎn)生相對偏高的融資成本。受限于融資渠道的單一性，房地產(chǎn)公司在面臨融資難的情況時應(yīng)先較少考慮融資成本，重要的是融到資。單一的銀行貸款融資己經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)公司集團化、多項目化的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)必須擴大其融資渠道，如可以采用IPO融資、REITS融資、夾層融資、債蝗謐實取
（二）加強財務(wù)風險控制
房地產(chǎn)公司要加強財務(wù)風險控制體系的建立，第一，要建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)長期和短期指標建立財務(wù)預(yù)警模型，對財務(wù)戰(zhàn)略的實施過程進行實施跟蹤監(jiān)控，對財務(wù)戰(zhàn)略的實施效果定期整理分析，對比預(yù)先設(shè)定的預(yù)警值，盡早發(fā)現(xiàn)財務(wù)危機，即使找到解決的方案。第二，做好施工進度款和銷售回款的控制，工程部門在工程結(jié)算時要對施工進度款嚴格把關(guān)，保持資金預(yù)算和工程進度的一致；房地產(chǎn)公司可以通過集中銷售或簽約等方式縮短客戶從認購到繳款的過程，加快銷售資金的回款速度，從而降低財務(wù)風險。
（三）加強企業(yè)人員財務(wù)戰(zhàn)略意識
目前房地產(chǎn)公司存在總公司財務(wù)戰(zhàn)略與項目公司財務(wù)戰(zhàn)略整合性低的問題，這主要是由于公司人員缺乏戰(zhàn)略意識，特別是房地產(chǎn)項目分公司務(wù)人員數(shù)量有限，高學(xué)歷專業(yè)財務(wù)人才更是缺少，其他部門人員財務(wù)意識薄弱，財務(wù)戰(zhàn)略在制定實施的過程中，往往容易忽略項目公司與總公司的關(guān)系，只注重企業(yè)自身職能的目標，而忽略公司總體戰(zhàn)略和其他職能戰(zhàn)略所需要的資金規(guī)劃，導(dǎo)致財務(wù)戰(zhàn)略違背總體戰(zhàn)略或者阻礙總體戰(zhàn)略的實現(xiàn)。
房地產(chǎn)公司應(yīng)關(guān)注對人的培養(yǎng)以及管理，應(yīng)樹立和強化系統(tǒng)理財理念，系統(tǒng)收集、整理以及利用相關(guān)信息，從而更加高效地實施包括財務(wù)決策在內(nèi)的一系列活動。除此之外，無論是財務(wù)人員，又或者是非財務(wù)人員，均需要掌握一定的財務(wù)知識，尤其是財務(wù)人員更需要持續(xù)提升自身的專業(yè)水平，推動和保障集團企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略真正落到實處。房地產(chǎn)公司可以定期組織全體財務(wù)人員進行深造培訓(xùn)，聘請高級財務(wù)講師進行授課指導(dǎo)，同時讓公司財務(wù)人員對公司內(nèi)其他部門員工進行財務(wù)知識普及，樹立全員財務(wù)戰(zhàn)略意識。
四、結(jié)束語
目前，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理模式仍處于單項目管理模式。但是，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展和建筑行業(yè)的市場不斷整合，單項目管理模式漸漸不能滿足房地產(chǎn)公司的管理需求了。跨區(qū)域多項目管理模式漸漸被各大房地產(chǎn)企業(yè)慢慢重視起來。因此，加強對房地產(chǎn)公司跨區(qū)域多項目管理的探討和研究是具有非常重要意義的，是能有效促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益提高和企業(yè)發(fā)展的。
參考文獻：
【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn) 稅務(wù) 會計 差異 協(xié)調(diào)
根據(jù)規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是為了賺取租金或者實現(xiàn)資本增值而持有的房地產(chǎn)，主要包括已經(jīng)出租的建筑物、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已經(jīng)出租的土地使用權(quán)。它是一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的行為，其主要行為為出租土地使用權(quán)和建筑物。目前，企業(yè)開始實施新的投資性房地產(chǎn)會計準則對企業(yè)持有的以投資為目的的房地產(chǎn)項目進行確認、計量和披露，這個規(guī)定引入了公允價值計量模式，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式就包含了成本模式和公允價值模式，投資性房地產(chǎn)項目的會計準則和稅務(wù)處理規(guī)定差異較大，在實務(wù)中企業(yè)需要了解這種差異并進行調(diào)整，做好投資性房地產(chǎn)項目的會計處理和稅務(wù)處理銜接。
一、從投資性房地產(chǎn)主要涉及的稅種考慮其對會計和稅務(wù)處理的影響
目前，從投資性房地產(chǎn)準則中分析，投資性房地產(chǎn)項目主要有房產(chǎn)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，這些稅種都是基于建筑物和土地使用權(quán)產(chǎn)生。由于會計準則和以上這些稅種的稅務(wù)處理有一定的差異，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)項目的稅務(wù)處理和會計處理有一定的差異。
1、房產(chǎn)稅對投資性房地產(chǎn)項目會計和稅務(wù)處理的影響
房產(chǎn)稅是基于房屋的稅目，其征稅對象是房屋，它是按照房屋的計稅余值或者房屋的租金收入進行計稅，它是財產(chǎn)稅的一種，分成從價計征和從租計征兩種方法。這兩種方法的不同也對會計和稅務(wù)的處理差異產(chǎn)生一定的影響。從租計征并沒有影響稅基，因此會計準則的處理方式和稅務(wù)處理并沒有存在差異。但是對于從價計征的方式而言，由于房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)余值或者租金收入為計稅依據(jù)，即從價計征，這就沒有考慮房產(chǎn)增值的部分，另外從價計征的稅率為1.2%，從租計征的稅率為12%，但是會計準則是允許投資性房地產(chǎn)項目在后續(xù)的處理中采用公允價值的模式，一旦資產(chǎn)負債表日公允價值和賬面價值有差異，稅務(wù)處理和會計處理就有一定的差異。
2、土地增值稅對投資性房地產(chǎn)項目會計和稅務(wù)處理的影響
土地增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅，它是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物取得的增值收入計稅的一種稅目。土地增值稅是對增值收入征稅，而企業(yè)會計準則是規(guī)定在采用公允價值進行后續(xù)計量時，企業(yè)需要根據(jù)公允價值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值。這種稅種僅僅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)取得的轉(zhuǎn)讓收入征稅，是否計征的判斷依據(jù)就在于公司的這個投資性房地產(chǎn)是否有發(fā)生了產(chǎn)權(quán)或者土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。根據(jù)會計準則的規(guī)定，會計主體需要在資產(chǎn)負債表日以公允價值確認土地增值，如果產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生改變，企業(yè)不需要繳納土地增值稅，這種規(guī)定的差別也造成了企業(yè)在土地增值稅上的稅務(wù)處理和會計處理有一定的差異。
3、企業(yè)所得稅對投資性房地產(chǎn)項目會計和稅務(wù)處理的影響
企業(yè)所得稅是企業(yè)必須繳納的稅目，但是部分項目可以在稅前列支。按照稅法的規(guī)定，企業(yè)如果按照稅法規(guī)定的折舊方法和年限對房地產(chǎn)項目計提折舊或者進行攤銷產(chǎn)生的費用可以在稅前列支，以此計算應(yīng)納稅的所得額。但是在企業(yè)會計準則中則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)項目如果采用了公允價值模式進行后續(xù)計量，企業(yè)需要對投資性房地產(chǎn)項目進行計提折舊或者攤銷時需要以資產(chǎn)負債表日的公允價值調(diào)整賬面價值，兩者的差異計入當期的損益，這種不同的處理方法要求也造成了這個稅種下的稅務(wù)和會計處理的差異。
二、從投資性房地產(chǎn)初始計量和后續(xù)處理考慮其對會計和稅務(wù)處理的影響
1、從投資性房地產(chǎn)初始計量考慮其對會計和稅務(wù)處理的影響
稅法相關(guān)規(guī)定要求公司在初始計量投資性房地產(chǎn)項目需要以歷史成本為基礎(chǔ)，所謂的歷史成本就是指企業(yè)在獲得投資性房地產(chǎn)項目時的支出金額，在持有期間，除了根據(jù)稅法可以確認為損益的項目外，不得隨意更改計稅的基礎(chǔ)。對于房屋建筑物的初始計量需要分類處理，對于買入的房屋建筑物，應(yīng)當按照買入的價款和相關(guān)稅費作為計量基礎(chǔ)；企業(yè)自行建造的房屋建筑物，其竣工結(jié)算前的一切支出均為計量的基礎(chǔ)；通過投資、重組、交換等獲得房屋建筑物，資產(chǎn)的公允價值和相關(guān)稅費作為計量的基礎(chǔ)；融資租入的房屋建筑物則需要按照公允價值和最低租價付款額的現(xiàn)值孰低項目加上租賃合同過程中的費用作為計量的基礎(chǔ)。對于土地使用權(quán)的初始計量就需要按照買入價格、相關(guān)稅費、其他支出作為計量的基礎(chǔ)；通過置換、投資、重組獲得土地使用權(quán)則是按照公允價值和稅費為計量的基礎(chǔ)。
會計準則要求在初始計量的時候，相關(guān)單位需要根據(jù)成本進行計量。這也是需要根據(jù)不同的類別的投資性房地產(chǎn)項目采用不同的入賬項目。對于外購的投資性房地產(chǎn)項目，需要按照購買的價格、其他的支出和相關(guān)稅費；對于自行建設(shè)的投資性房地產(chǎn)項目則是需要按照該投資性房地產(chǎn)項目達到可以使用狀態(tài)之前的一切開支；其他類型的投資性房地產(chǎn)項目則是需要根據(jù)會計準則的要求，將符合條件的成本計入計量基礎(chǔ)中。
2、從投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量考慮其對會計和稅務(wù)處理的影響
由于在后續(xù)計量中可以采用成本模式和公允價值模式兩種，本文需要對不同模式下的影響進行分析。
（1）成本模式。在成本模式下，稅務(wù)處理認為成本和費用必須能夠確定，不能夠僅僅由納稅人自行預(yù)測，這種預(yù)測包括了減值準備等，例如投資性房地產(chǎn)項目的減值準備項目是不能夠在稅前扣除，除非這種項目已經(jīng)是確定發(fā)生，即投資性房地產(chǎn)項目已經(jīng)處置了。另外，折舊和費用的攤銷也必須在稅法規(guī)定的標準內(nèi)才能夠扣除。會計處理則需要遵循會計謹慎性的要求，這主要表現(xiàn)在資產(chǎn)減值準備上，當投資性房地產(chǎn)存在減值的現(xiàn)象，會計上需要計提減值準備，這個減值損失就計入當期的損益，同時這種減值損失不可在后期轉(zhuǎn)回。同時，投資性房地產(chǎn)也需要依據(jù)扣除資產(chǎn)減值損失后的賬面價值計提折舊或者攤銷。
（2）公允價值模式。投資性房地產(chǎn)項目的稅務(wù)處理在公允價值模式下是不得將公允價值的變動損益納入計算應(yīng)納稅所得額中，在這個模式下，投資性房地產(chǎn)項目也可以通過計提折舊或者攤銷進行扣除。在公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)項目的會計處理需要提供確鑿的證據(jù)以表明投資性房地產(chǎn)項目的公允價值可以持續(xù)獲得，在這種模式下，投資性房地產(chǎn)項目不得計提折舊或者攤銷，在會計處理中投資性房地產(chǎn)項目應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日公允價調(diào)整其賬面價值，差額記入當期的損益。
三、從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換和處置處理考慮其對會計和稅務(wù)處理的影響
1、從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換處理考慮其對會計和稅務(wù)處理的影響
在會計準則規(guī)定中，投資性房地產(chǎn)項目可以和其他資產(chǎn)之間進行轉(zhuǎn)換，這需要滿足以下條件：投資性房地產(chǎn)項目為自用、將自用的房屋建筑物改為出租使用、停用自有的土地使用權(quán)改為出租等。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前后的賬面價值不變；在公允價值模式下，企業(yè)如果進行自用房地產(chǎn)或者存貨轉(zhuǎn)換時，企業(yè)需要以轉(zhuǎn)換當日的公允價值進行計價，如果賬面價值大于公允價值，差額記入當期損益，這種處理也適用于將投資性房地產(chǎn)項目改為自用；如果賬面價值小于公允價值，則差額記入所有者權(quán)益。
在稅務(wù)處理下，需要區(qū)分不同的類別分別計算納稅基礎(chǔ)。首先，如果是企業(yè)將原本采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)項目，且之前也沒有計提減值準備，那么將其轉(zhuǎn)換為無形資產(chǎn)或者固定資產(chǎn)時候可以直接轉(zhuǎn)換為自用形式，將土地使用權(quán)確認為無形資產(chǎn)，如果該項目已經(jīng)計提了減值準備，則需要進行納稅調(diào)整。其次，企業(yè)將原本公允價值模式下計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)，需要根據(jù)會計處理中的賬面價值和公允價值差異記入當期損益。再次，如果是房地產(chǎn)開發(fā)商將自建的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，無論采用何種計量模式均是需要確認收入，并以公允價值作為計稅基礎(chǔ)。
2、從投資性房地產(chǎn)處置處理考慮其對會計和稅務(wù)處理的影響
在會計處理上，當企業(yè)出售、報廢、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)項目或者投資性房地產(chǎn)項目發(fā)生毀損的，應(yīng)當將處置的收入扣除其賬面價值和相關(guān)的稅費后計入當期損益。即，當投資性房地產(chǎn)被處置或者永久不再使用時，應(yīng)當終止該項投資性房地產(chǎn)。在稅務(wù)處理上，企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)項目時，需要按照稅法的規(guī)定，將轉(zhuǎn)讓的收入納入轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入，同時在計算應(yīng)納稅所得額時候?qū)⒃撡Y產(chǎn)的精致和轉(zhuǎn)讓費用在稅前扣除。
四、進一步協(xié)調(diào)投資性房地產(chǎn)會計和稅務(wù)處理差異的建議
目前，投資性房地產(chǎn)項目中的會計處理和稅務(wù)處理差異較大，對實際財稅操作造成了一定的難度，一般而言，稅法的改變較緩慢，這就需要稅法調(diào)整其相關(guān)的規(guī)定，這樣才能夠減少差異。例如，稅法可以從調(diào)節(jié)收入、維護稅基的基礎(chǔ)出發(fā)，遵循相關(guān)性和謹慎性的原則，尋求和新會計準則的協(xié)作。
稅法可以對整個房地產(chǎn)稅收進行調(diào)整，將房地產(chǎn)區(qū)分為經(jīng)營性房地產(chǎn)項目和投資性房地產(chǎn)項目，國家可以參與房產(chǎn)收益的分配，調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有者的收入，從長遠分析看，國家可以逐步在房地產(chǎn)領(lǐng)域中推行公允價值模式。當然這種推行也是需要在公允價值可以獲取且市場信息較為完備的時候推行。稅法也可以進行相應(yīng)的修改，以資產(chǎn)公允價值作為計稅基礎(chǔ)，對資產(chǎn)增值的部分進行全額征收企業(yè)所得稅，逐步縮小兩者的差異，充分發(fā)揮稅收在調(diào)節(jié)經(jīng)濟、組織財政收入的作用，逐步實現(xiàn)會計處理和稅務(wù)處理的趨同。
當然，在目前階段，對于企事業(yè)單位而言，在稅法仍沒有大幅變動的形勢下，企事業(yè)需要加強內(nèi)部的培訓(xùn)，配置合適的人員，通過各種形式的培訓(xùn)和教育，加強相關(guān)崗位人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，同時做好內(nèi)部控制制度，完善企業(yè)的財務(wù)和稅務(wù)處理流程，確保公司的稅收收益沒有受到損失。由于房地產(chǎn)項目的市場敏感性和通用性，投資性房地產(chǎn)項目不同于一般資產(chǎn)，其會計處理和稅務(wù)處理也需要進行關(guān)注。希望本文的研究能夠?qū)ο嚓P(guān)單位有所裨益。
【參考文獻】
[1] 姚建雄：投資性房地產(chǎn)會計處理方法探討[J].福建商業(yè)高等專科學(xué)校學(xué)報，2009（10）.
在“十二五”期間國務(wù)院提出完成“營改增”改革規(guī)劃后，“營改增”政策成為各相關(guān)行業(yè)研究的熱點，至財稅〔2016〕36號文正式，房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”就此塵埃落定。
雖然“營改增”作為我國稅收制度的減稅措施，但由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的行業(yè)較多、項目建設(shè)的周期較長、成本費用構(gòu)成復(fù)雜，其也需要進行合理的稅收籌劃，并對過渡期的稅務(wù)政策進行充分的學(xué)習。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自有的項目具體開況，進行合理的稅務(wù)預(yù)測，選擇適應(yīng)本企業(yè)的計稅方法，選定符合要求的上下游合作單位，取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，從而有效地降低企業(yè)的整體稅負。
二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的影響
（一）稅負水平的影響
根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年3月31日的《關(guān)于的公告》，確定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人在2016年4月30日之前開工的房地產(chǎn)老項目，可以選擇簡易征稅和一般計稅兩種方式進行增值稅預(yù)繳和申報。2016年4月30日之后開工的新項目必須選擇一般計稅方式進行增值稅預(yù)繳和申報，小規(guī)模納稅人以簡易征稅方式進行增值稅預(yù)繳和申報。
選擇簡易征稅方式的房地產(chǎn)企業(yè)，假設(shè)其所售房價為100萬元，原先繳納營業(yè)稅5萬元，“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)的增值稅征收率為5%，則增值稅計算為100/（1+5%）*5%=4.76（萬元）。且公告中規(guī)定在收到預(yù)收款時先按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，因而選擇簡易征稅的房地產(chǎn)企業(yè)較之前的營業(yè)稅明顯地降低了稅負。
選擇一般計稅方式的房地產(chǎn)企業(yè)新項目，增值稅實際稅負取決于可抵扣進項稅額發(fā)票的取得情況。因而房地產(chǎn)企業(yè)需要對增值稅發(fā)票的取得進行科學(xué)管理，確保房地產(chǎn)項目開發(fā)所對應(yīng)的成本費用可以進項抵扣，從而達到減少稅負的目的。
對于可選擇簡易征收和一般計稅兩種方式的一般納稅人的房地產(chǎn)老項目，需要根據(jù)項目自身的已售部分，及未來可取得的進項抵扣金額進行科學(xué)的測算，比較哪一種計稅方式的整體稅負對企業(yè)更為有利。例如，選擇一般計稅方式，企業(yè)需要與原有供應(yīng)商進行充分的協(xié)商溝通，確保未來結(jié)算的成本費用均可以取得增值稅專用發(fā)票，才能計入增值稅進項可抵扣稅額，從而落實企業(yè)整體稅負的變化。
（二）盈利水平的變化
增值稅作為價外稅，相對于營業(yè)稅減少了中間環(huán)節(jié)的重復(fù)征稅問題，對房地產(chǎn)企業(yè)整體來說，可以起到減少稅負的作用。對于選擇簡易征收的房地產(chǎn)企業(yè)，增值稅作為價外稅在減少企業(yè)實際銷售收入的同時也減少了流轉(zhuǎn)稅額，在相同的房價下，兩種計稅方法的毛利相同。對于一般計稅的房地產(chǎn)企業(yè)，項目整體的稅負取決于可抵扣進項稅額，即成本費用相應(yīng)可抵扣增值稅發(fā)票的獲取，可抵扣進項稅額發(fā)票的取得直接影響企業(yè)整體的利潤水平。另外“營改增”后土地增值稅清算時，將以不含稅的收入與成本費用計算，需要對銷售定價進行合理的測算，避免土地增值稅稅率臨界點，造成企業(yè)凈利潤的變化。
（三）企業(yè)財務(wù)管理的變化
首先，增值稅專用發(fā)票可以作為企業(yè)的進項稅額抵扣，因而需要房地產(chǎn)企業(yè)加大對增值稅發(fā)票的管理力度，對不可抵扣的或抵扣額度小的項目要充分的學(xué)習和掌握。其次，“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算提出了更高的要求，營業(yè)稅的會計科目設(shè)置相對簡單，而“營改增”后企業(yè)需要根據(jù)不同的業(yè)務(wù)增加會計核算科目，對不同的涉稅業(yè)務(wù)進行區(qū)別核算。因而，房地產(chǎn)企業(yè)需要對財務(wù)管理人員進行系統(tǒng)的培訓(xùn)，對房地產(chǎn)企業(yè)使用的財務(wù)核算系統(tǒng)也要進行相應(yīng)的升級處理。因增值稅專用發(fā)票在企業(yè)取得后180天內(nèi)需要進行認證才能抵扣，因而需要由專人負責建立詳盡的發(fā)票臺賬，及時認證，確保取得的專業(yè)發(fā)票可按期抵扣。
三、“營改增”政策后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的應(yīng)對措施
（一）政策過渡期選擇合理的計稅方式及合理定價
“營改增”政策雖然已正式推開，各項執(zhí)行細則也在逐步地頒布，但因房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，涉及的范圍廣，對一般納稅人在過渡期存在的兩種計稅方法，如選擇了簡易征收方式，在36個月內(nèi)不能更改。因而。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目自身的實際情況，進行準確的測算，比較實行不同計稅方法給企業(yè)帶來的稅負變化，確定合理的計稅方法。對于開發(fā)周期較長有可能更改為一般計稅方式的項目，在簡易征收階段需要做好變更計稅方式的相關(guān)準備工作，對于后續(xù)可以抵扣的成本費用支出，特別是使用周期較長的權(quán)益性資產(chǎn)購入，應(yīng)盡可能取得增值稅專用發(fā)票，并及時認證計入進項稅額可抵扣金額，便于更改計稅方法后可以抵扣進項稅額。房地產(chǎn)企業(yè)對產(chǎn)品的定價也要進行合理的測算，特別是項目整體的土地增值稅的測算，需要規(guī)避土地增值稅稅率的臨界點，合理調(diào)整價格，不能盲目地向消費者轉(zhuǎn)嫁稅負而增加了項目整體的稅負，從而降低了房地產(chǎn)項目的整體利潤率。
（二）加強成本費用管理、提高進項抵扣金額
“營改增”政策實施后，采用一般計稅方法的房地產(chǎn)企業(yè)，需要對上下游合作單位合理合規(guī)的取得相應(yīng)增值稅專用發(fā)票進行增值稅進項稅額的抵扣。因而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強增值稅發(fā)票的發(fā)票管理、首先在材料供應(yīng)商的招標采購階段，就需要財務(wù)人員的介入，提前進行稅票事宜的溝通，嚴格要求供應(yīng)商具備相應(yīng)的資質(zhì)，及時開具可進項抵扣的增值稅專用發(fā)票。其次，對施工單位資質(zhì)也需進行提前審查，選取具有增值稅一般納稅人資格的施工企業(yè)，確保及時取得增值稅專用發(fā)票。最后，應(yīng)根據(jù)合同實際執(zhí)行情況及付款節(jié)點，嚴格要求供應(yīng)商及時提供可進項抵扣的增值稅專用發(fā)票，盡量做到合同簽署方、發(fā)票提供方及收款單位三者一致，并加強工程合同決算的管理，及時與施工企業(yè)進行工程決算，在項目竣工驗收時，及時完成會計核算的要求，做到銷項稅額與進項稅額抵扣相匹配。
（三）加強稅票內(nèi)部控制，提高財務(wù)管理水平
針對“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)所帶來的涉稅風險問題，首先要對企業(yè)的全體員工進行增值稅方（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）面的相關(guān)培訓(xùn)，使企業(yè)的各相關(guān)部門，如銷售部門、招標采購部門、項目施工相關(guān)人員，以及行政管理部門對財務(wù)和稅務(wù)的相關(guān)知識都應(yīng)有所認識。在實際工作中加強增值稅票的內(nèi)部管理，對增值稅發(fā)票的領(lǐng)購、使用、作廢、傳遞、保管、繳銷、認證等過程，按國家有關(guān)發(fā)票及增值稅發(fā)票管理的法律法規(guī)嚴格執(zhí)行。對不可抵扣項目要進行針對性的學(xué)習，通過具體的實例充分掌握增值稅發(fā)票的各項管理要求，避免取得不可抵扣的發(fā)票或因管理不善造成發(fā)票遺失、損毀等問題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對取得的可抵扣增值稅專用發(fā)票，實施專人保管，建立詳細的登記臺賬，對財務(wù)會計人員進行相應(yīng)的培訓(xùn)，對財務(wù)核算系統(tǒng)進行相應(yīng)的科目更新和升級，提高財務(wù)核算水平，對房地產(chǎn)項目的整體稅負進行合理的測算比較，對相應(yīng)政策的變動及時了解掌握，并積極采取應(yīng)對措施。提前做好增值稅的申報準備，及時準確的進行納稅申報，避免稅務(wù)風險。
（四）企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
在目前的宏觀調(diào)控大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負將很難通過單純的提高售價來轉(zhuǎn)嫁給消費者，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要增加多元化的產(chǎn)品組合策略來有效地降低整體稅負，如商業(yè)地產(chǎn)的定價權(quán)較靈活，可以實現(xiàn)稅負轉(zhuǎn)嫁。“營改增”政策對新老房地產(chǎn)項目不同征收稅率的規(guī)定，需要企業(yè)根據(jù)自身項目的實際開發(fā)進度選擇適當?shù)挠嫸惙椒ǎ瑢ν坏貕K的不同產(chǎn)品，需要進行成本費用的合理分攤，使得收入與成本費用相匹配。房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”的背景下，可以考慮自身的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，調(diào)整目標客戶群體及產(chǎn)品定位，優(yōu)化企業(yè)的產(chǎn)品種類和結(jié)構(gòu)，根據(jù)市場需求向多業(yè)態(tài)發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從而降低企業(yè)稅負。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目開發(fā)；成本控制；管理
中圖分類號：F87文獻標識碼：A文章編號：1006-4117（2012）03-0062-02
隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)取得了重大的成就，如今房地產(chǎn)行業(yè)已是中國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。隨著建筑市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)項目的利潤空間越來越小，特別是在當前房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越嚴厲，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下的情況下，我們房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制和管理息息相關(guān)，不注重成本控制和管理的企業(yè)都將被淘汰出局。所以房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理已經(jīng)成為研究的重點。因此，為了在行業(yè)的逆流中生存乃至增長，為建設(shè)和諧社會的目標，對房地產(chǎn)項目開發(fā)進行良好的成本控制具有現(xiàn)實意義。
一、房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)項目開發(fā)成本主要由四部分組成。
第一部分是土地成本，約占項目總成本的30%左右，主要指土地獲得階段所發(fā)生的各類費用支出，包括土地出讓金、土地補償費、地上附著物及青苗補償費、勞動力安置補償費、耕地占用稅、安置被拆遷戶所需的費用、被拆遷房屋及其附屬物的作價補償費用、被拆遷人搬家補助費、臨時安置補助費、土地契稅等。
第二部分是前期費用，約占項目總成本的10%左右，主要指規(guī)劃設(shè)計費、各類報建報批報審費、土地測繪費以及可研費用。包括勘察費用、規(guī)劃設(shè)計費、項目的報批報建費、工程預(yù)算編審費、工程監(jiān)理費、三通一平等臨時工程費。
第三部分是建筑安裝工程成本，作為房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的主體，約占項目總成本的50%左右，主要是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費等。其中在建筑安裝工程成本中，材料所占的比例最大，約占建筑安裝工程成本的60％左右。
第四部分是期間費用，約占項目總成本的10%左右，主要指管理費用、財務(wù)費用、銷售費用。其中管理成本比較固定，在財務(wù)費用和銷售費用有一定控制空間。
二、房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理中存在的問題
目前，房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理中存在的嚴重問題。例如，某些房地產(chǎn)開發(fā)項目，不做可行性研究就直接做設(shè)計，這使得項目的開發(fā)成本無法預(yù)知。
有些房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏管理經(jīng)驗，不注重設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證的管理，部分項目工程甚至發(fā)生“倒簽”的情況，導(dǎo)致超合同付款，無法準確掌握項目建設(shè)過程中的最新動態(tài)成本狀況，難以在項目開發(fā)過程中及時發(fā)現(xiàn)成本控制上存在的問題并及時解決，所有這些都對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的控制產(chǎn)生了不利影響，這對于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展是有害的。
（一）無法準確預(yù)估項目成本
在項目開始投資之前需要進行可行性研究。目前編制的許多可行性研究報告缺乏細節(jié)，沒有有效的控制項目物資的數(shù)量，出于嚴謹?shù)目紤]，投資估算值往往偏低。此外，在進行可行性研究過程中沒有進行必要的調(diào)查，不能有效地識別一些潛在的地質(zhì)缺陷和其他一些未知風險，從而導(dǎo)致預(yù)算超出估算。
（二）設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制
很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然都很重視成本管理，由于缺乏經(jīng)驗，一方面難以及時掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發(fā)生，“變更黑洞”使很多地產(chǎn)公司的成本管理體系成為一紙空文，部分公司甚至屢屢發(fā)生“倒簽”的情況。
（三）無法掌握項目建設(shè)過程中的最新動態(tài)成本
目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都要等到項目完成后才能核算出項目的實際成本，無法在項目開發(fā)的周期內(nèi)隨時了解最新的動態(tài)成本狀況，這樣也就難以在項目開發(fā)過程中及時發(fā)現(xiàn)成本控制上存在的問題并及時解決，而在項目完成后才發(fā)現(xiàn)問題已經(jīng)與事無補了。
（四）不遵循基本建設(shè)程序，無法控制成本
對于一些項目，由于時間緊迫，造成邊設(shè)計邊施工，因此，設(shè)計也不完善。在施工中不嚴格遵循基本建設(shè)程序，有時，先作設(shè)計后做可行性研究，有的項目甚至是工程完工后才補做可行性研究。其結(jié)果便是：投資估算和預(yù)算不能有效地控制工程造價。
（五）融資結(jié)構(gòu)不合理、融資渠道過于依賴
目前，中國房地產(chǎn)項目開發(fā)的資金主要來自國內(nèi)貸款，利用外資和其他資金來源較少。雖然融資方式很少，且不成熟，限制更多，造成項目資金不能及時到位。為了確保項目的正常進行，房地產(chǎn)企業(yè)不得不從銀行貸款。因此，大量的建設(shè)資金為銀行貸款，然而信貸周期長，無法保證投資回報。房地產(chǎn)行業(yè)的特點決定投資回報的滯后性。只有一個融資渠道，會增加風險和成本，銀行貸款余額的增加，會帶來日后建設(shè)成本的增加。
（六）成本管理不科學(xué)、缺乏成本控制理念、制度不完善、管理成本高
通過很多項目的工程結(jié)算審核，我們發(fā)現(xiàn)，管理不善是造成預(yù)算超支的因素之一。造成超支的主要項目包括管理費、拆遷補償費和工程設(shè)計變更及簽證增加費。主要原因包括：缺乏完善的成本控制體系，無法管理和控制系統(tǒng)的成本。缺乏成本控制和約束機制的理念。項目管理人員只注重質(zhì)量和建設(shè)工期，而不注重成本控制。該這種情況之下，將會使項目的投資無法控制。
三、房地產(chǎn)項目開發(fā)中的成本控制和管理措施
（一）建立起房地產(chǎn)項目開發(fā)科學(xué)的管理體系和完善相關(guān)配套措施
1、成本控制的關(guān)鍵是要建立科學(xué)的管理體系，完善相關(guān)配備的措施，以及實施“投資、建設(shè)、管理、使用”的分離。
2、改革現(xiàn)行建設(shè)程序、使工程建設(shè)更加理性。簡化行政審批程序，完善審批制度。
3、建立和完善政府的監(jiān)督。加強對房地產(chǎn)項目的勘察、設(shè)計、招投標、施工的有效監(jiān)督和管理。完善工程的建設(shè)和監(jiān)理。
4、規(guī)范項目建設(shè)當中的勘查、設(shè)計、招投標、建設(shè)過程。
5、建立對勘查和設(shè)計監(jiān)督制度。使成本控制一開始就行之有效。
（二）建立和完善成本控制體系，并實現(xiàn)基于成本的全過程控制
建立和完善成本控制體系，形成一個在設(shè)計、招投標、施工、管理和建設(shè)過程中一以貫之的成本控制的組織。建立和完善成本管理責任制度。建立一個以項目負責人為控制重點的成本控制制度，其可以幫助預(yù)測成本，并作出決定。建立成本控制的信息管理系統(tǒng)以實現(xiàn)信息的反饋，信息系統(tǒng)可以幫助提供錯誤的預(yù)警，分析原因，提出建議，并實現(xiàn)成本控制的動態(tài)管理。建立成本控制標準，明確崗位職責。建立成本的監(jiān)督檢查和激勵機制，激發(fā)企業(yè)員工參與成本管理的積極性。
（三）強調(diào)設(shè)計，加強合同管理，嚴格控制設(shè)計變更
設(shè)計是在房地產(chǎn)項目開發(fā)可以直接影響工期和投資規(guī)模的成本控制的所有要素當中最重要的一環(huán)。因此，實行設(shè)計方案招投標制度和對設(shè)計單位提出限額設(shè)計要求是很有有必要的。加強合同管理，合同是施工階段造價控制的依據(jù)，合同條款的簽訂應(yīng)嚴謹、細致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責任不清、日后扯皮的現(xiàn)象，有關(guān)的責任人都要熟悉合同條款，各盡其責。加強圖紙會審工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前；加強設(shè)計變更管理，杜絕不合理的設(shè)計變更。
（四）擴大融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。降低融資風險，降低資金成本
進一步擴大融資渠道，吸收更多的資金來參與到房地產(chǎn)項目開發(fā)。降低銀行貸款規(guī)模，避免過多依賴銀行，降低資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嘗試獲得政府補貼。探索新的融資渠道，如資產(chǎn)重組，股權(quán)融資，發(fā)行企業(yè)債，短期融資，BOT方式，拍賣，在市場上市，吸收外資。
（五）控制拆遷費用
1、政府在土地征用和拆遷中占有主導(dǎo)地位。只有政府參與進來，項目開發(fā)企業(yè)才能解決拆遷補償這個最困難的問題。從成本的角度來看，它比由項目開發(fā)企業(yè)自行解決這個問題更為經(jīng)濟的。
2、建立補償標準體系。由政府出臺一系列的補償標準，項目開發(fā)企業(yè)按照補償標準補償?shù)轿?，這樣有利于社會穩(wěn)定。
3、確保補償。在開始的時候，有必要考慮到補償，避免濫用補償。補償是否能達到其所有者的要求是一個非常重要的問題。
4、設(shè)計盡可能嚴謹。確保土地征用的可預(yù)見性。同時，項目開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好項目建設(shè)的前期準備工作，縮短設(shè)計和施工之間的時間距離。
（六）控制管理成本
管理成本控制包括項目管理成本、風險管理成本、供應(yīng)鏈管理成本、人力資源管理成本各個方面,它是一個整體性的成本控制。工程項目管理成本控制主要體現(xiàn)在：項目管理機構(gòu)要精干,管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)要高,人員職務(wù)設(shè)置要科學(xué),財務(wù)管理要嚴謹?shù)?。風險成本管理主要是在工程項目管理中,要切實減少各種可變因素帶來的工程風險,要做好風險評估,建立有效的預(yù)警機制。供應(yīng)鏈管理成本指的是在工程建設(shè)過程中,對材料、設(shè)備、服務(wù)等供應(yīng)的管理。人力資源管理成本是在工程項目中對人力資源的管理控制,選擇高素質(zhì)、高技能工作人員,合理安排人員,進行一定的技術(shù)培訓(xùn),建立完善的激勵機制,實現(xiàn)人力資源成本優(yōu)化整合。
結(jié)論：房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理是一項系統(tǒng)工程，它的成功取決于所有參與者的奉獻精神。本文探討了中國房地產(chǎn)項目在開發(fā)當中的成本結(jié)構(gòu)、成本控制和管理當中存在的問題以及目前可以采用管理和控制的措施，可以看出，在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項目開發(fā)上面，我國還存在著諸多問題，有礙于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和壯大，不利于總體宏觀經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定的增長，當然，許多專家學(xué)者和房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營管理者都在這方面做出了自己應(yīng)有的貢獻，為我國房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展貢獻了寶貴的經(jīng)驗和理論基礎(chǔ)，本文也希冀靠自己的思想的火光，來啟發(fā)我國房地產(chǎn)項目開發(fā)中的參與者。房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制和管理的指導(dǎo)思想是與在我國建設(shè)資源節(jié)約型社會的理念一脈相承的。本文應(yīng)貢獻自己的作用，以利于中國的房地產(chǎn)項目開發(fā)在未來房地產(chǎn)市場的成本控制和管理。
作者單位：云南西雙版納陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
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