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1.如因我公司制訂過程中的不謹慎導(dǎo)致本公約內(nèi)容存在歧義、語義不清或違反有關(guān)法規(guī)政策，由我公司承擔相應(yīng)責(zé)任。
2.我公司和物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理委托合同與本公約內(nèi)容不存在抵觸。
3.我公司如將項目轉(zhuǎn)讓，將保證受讓人承諾遵守本公約。
上述條款為本公約內(nèi)容的組成部分，經(jīng)_________市居住小區(qū)管理辦公室核準之日起，我公司即應(yīng)遵從本公約內(nèi)容。
開發(fā)企業(yè)：_________(公章)
日期：_________年_________月_________日
第一章 物業(yè)基本情況
一、物業(yè)名稱_________;座落_________;物業(yè)四至_________;總建筑面積_________;土地用途及使用期限_________;國有土地使用證明文件_________，政府批文號_________。
二、列明共有部位(具體參考公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明等)和共有設(shè)施設(shè)備(指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，不為單個產(chǎn)權(quán)人所有而為多個產(chǎn)權(quán)人共同擁有和使用的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)按實際情況列明。)以及其他配套設(shè)施。
第二章 各主體基本情況
一、產(chǎn)權(quán)人指擁有全部或部分房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的公民、法人和其他組織。
二、物業(yè)管理企業(yè)
名稱_________;物業(yè)管理資質(zhì)合格證書號_________;注冊地址_________;法定代表人_________;注冊資金_________。
備選內(nèi)容：_________。
管理業(yè)績：管理面積_________;是否獲得過市優(yōu)或國優(yōu)稱號等。
三、開發(fā)企業(yè)
名稱_________;注冊地址_________;郵編_________;法定代表人_________;注冊資金_________;聯(lián)系人_________;聯(lián)系電話_________。
四、物業(yè)管理企業(yè)和選定和變更
在物業(yè)管理委員會成立之前，物業(yè)管理企業(yè)由開發(fā)企業(yè)選定。公約核準后除以下情況外，開發(fā)企業(yè)不得變更物業(yè)管理企業(yè)。
1.該物業(yè)管理企業(yè)被取消北京市物業(yè)管理資質(zhì);
2.該企業(yè)注銷;
3._________。
上述情況下變更物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)企業(yè)需將變更原因和選定的新物業(yè)管理企業(yè)等有關(guān)事項告知業(yè)主，沒有50%以上反對意見的方可與新物業(yè)管理企業(yè)簽署正式合同。并須到市小區(qū)辦備案。
物業(yè)管理委員會成立之前變更物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)企業(yè)需要求變更后的新物業(yè)管理企業(yè)承諾遵守本公約。
物業(yè)管理委員會成立后可按有關(guān)規(guī)定解聘和重新選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標準
一、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容：一般包括房屋及其設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護、機動車停放管理、檔案資料管理等內(nèi)容。
二、物業(yè)管理服務(wù)標準：普通居住小區(qū)最低應(yīng)達到政府規(guī)定的普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)最低標準;高檔居住小區(qū)與其他非居住物業(yè)的服務(wù)標準由開發(fā)企業(yè)自定。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)費用和住宅公共維修基金
一、物業(yè)管理服務(wù)費用
1.物業(yè)管理企業(yè)須向產(chǎn)權(quán)人明示物業(yè)管理服務(wù)收費標準_________。
2.收費項目、標準(須具體列出收費項目和標準)_________。
3.物業(yè)管理服務(wù)費的交納辦法_________。
4.在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，自房屋交付使用之日起，開發(fā)企業(yè)和產(chǎn)權(quán)人空置房屋均應(yīng)承擔相應(yīng)的物業(yè)管理費_________。
5.沒有約定或約定不明的，應(yīng)按政府有關(guān)文件執(zhí)行;政府有新規(guī)定時，收費應(yīng)依新的政策進行調(diào)整。
6.物業(yè)管理服務(wù)收費標準如按規(guī)定或約定有調(diào)整，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告和書面送達通知全體產(chǎn)權(quán)人。
二、住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金
1.共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的歸集、使用和管理按政府有關(guān)文件執(zhí)行。
2.共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金不敷使用時，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理委員會研究決定，按建筑面積比例向產(chǎn)權(quán)人續(xù)籌。
3.產(chǎn)權(quán)人在出售、轉(zhuǎn)讓或饋贈其單元或因其他原因房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，所繳交的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。
第五章 產(chǎn)權(quán)人權(quán)利和義務(wù)
一、產(chǎn)權(quán)人權(quán)利
1.產(chǎn)權(quán)及基于產(chǎn)權(quán)的財產(chǎn)權(quán)利如使用公共設(shè)施設(shè)備的權(quán)利、自有部位的裝修和維護權(quán)利、要求毗連產(chǎn)權(quán)人承擔維修責(zé)任等。
2.在物業(yè)管理中的權(quán)利：管理權(quán)、監(jiān)督建議權(quán)等。
第一條 本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）:_________
組織名稱：______________________
主任：__________________________
辦公地址：______________________
聯(lián)系電話：______________________
受委托方（以下簡稱乙方）:_______
企業(yè)名稱：______________________
注冊地址：______________________
聯(lián)系電話：______________________
(物業(yè)名稱）委托乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：_______________________
座落位置：______市______區(qū)______路（街道）_____號。
管理界限：東至___________ ；南至_______________ ；
西至___________ ；北至_______________ 。
占地面積：___________平方米。
建筑面積：___________平方米。
委托管理的物業(yè)構(gòu)成細目見附表。
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人。本物業(yè)的全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人均應(yīng)履行本合同，承擔相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括：房屋承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、承重墻體、梁、柱、樓板、屋面）、專用房間、門廳、樓梯間、走廊通道及外墻面、______、_______。
第五條 房屋共用設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：上下水管道、落水管、電梯、避雷裝置、公共照明、安全監(jiān)控、消防設(shè)施、郵政信箱、天線、二次加壓水泵及水箱、________、_________ 。
第六條 公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括：非市政路、化糞池及化糞池以內(nèi)的排水管道、垃圾房、庭院燈、草坪燈、自行車棚、停車場、_____ 、__________。
第七條 附屬配套建筑和設(shè)施及構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護與管理，包括：物業(yè)管理辦公經(jīng)營用房、商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所等。
第八條 公共綠地、花木、建筑小品的養(yǎng)護與管理。
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括：公共場所、場地、房屋共用部位、_____ 、_____的清掃保潔及垃圾的收集。
房屋租賃委托合同范文一甲方：___________區(qū)(縣級市)國土資源和房屋管理局
乙方：___________街(鎮(zhèn))出租屋管理服務(wù)中心
根據(jù)《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》(廣州市人民政府令〔XX〕第2號)的精神，為了進一步加強房屋租賃市場管理，規(guī)范房屋租賃行為，明確區(qū)(縣級市)國土資源和房屋管理局、區(qū)(縣級市)房地產(chǎn)租賃管理所和街(鎮(zhèn))出租屋管理服務(wù)中心三者的管理職責(zé)，推進城市管理工作邁上新臺階，特訂立本委托合同，共同遵守。
一、委托范圍：甲方將轄區(qū)內(nèi)全部房屋(含住宅和非住宅房屋)的租賃登記備案工作委托乙方負責(zé)辦理。
二、委托時限：自年 月 日起至年 月 日止。
三、乙方接受甲方委托，應(yīng)具備下列條件：
1.有固定的辦公場所，正式掛牌辦公;
2.兩名以上經(jīng)培訓(xùn)的專、兼職房屋租賃管理工作人員;
3.統(tǒng)一使用"廣州市房屋租賃計算機管理系統(tǒng)"軟件。
四、雙方職責(zé)：
(一)甲方職責(zé)：
1.負責(zé)對違法租賃行為進行查處和做出行政處罰決定。
2.區(qū)、縣級市房地產(chǎn)租賃管理所負責(zé)房屋租賃登記備案的組織實施，對乙方進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)、指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督，開展違法租賃行為和租賃登記備案違規(guī)操作的調(diào)查、查處工作。
3.負責(zé)轄內(nèi)房屋租賃政策宣傳組織工作。
(二)乙方職責(zé)：
1.負責(zé)辦理轄內(nèi)房屋租賃登記備案手續(xù)，每月將受理的登記備案數(shù)據(jù)信息及時報送甲方。要求按照市國土資源和房屋管理局制定的辦事程序進行統(tǒng)一操作，統(tǒng)一收費。
2.負責(zé)對轄區(qū)內(nèi)租賃房屋進行巡查，協(xié)助甲方開展轄內(nèi)房屋租賃市場的清理整頓工作，發(fā)現(xiàn)涉及甲方職權(quán)范圍的違法租賃行為，及時書面告知甲方查處。
3.協(xié)助甲方開展轄內(nèi)房屋租賃政策宣傳工作。
五、違約責(zé)任：
1.甲方?jīng)]有履行其相應(yīng)的職責(zé)，乙方可以要求甲方履行，如甲方仍不履行，乙方有權(quán)向上一級主管部門或相關(guān)協(xié)調(diào)部門(辦)反映，督促甲方履行。因甲方不履行職責(zé)而造成管理過失的，甲方應(yīng)承擔相應(yīng)行政責(zé)任。
2.甲方發(fā)現(xiàn)乙方不履行職責(zé)或有違規(guī)操作的，應(yīng)責(zé)令其限期整改。乙方逾期不改正的，甲方有權(quán)向協(xié)調(diào)部門(辦)反映。因乙方不履行職責(zé)或違規(guī)操作而造成管理過失的，乙方應(yīng)承擔相應(yīng)的行政責(zé)任。
六、本合同自雙方簽訂之日起生效。
七、本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，送一份給市國土資源和房屋管理局備案。
甲方：(簽章) 乙方：(簽章)
法定代表人：(簽名)法定代表人：(簽名)
房屋租賃委托合同范文二委托人： 證件類型 編號：
現(xiàn)住址 :
受托人： 證件類型 編號：
現(xiàn)住址 :
我欲出租本人名下位于 室的房產(chǎn)，辦理有關(guān)事宜諸多不便，特委托 全權(quán)本人辦理該房產(chǎn)的如下事宜：
1、本人簽署出租上述房產(chǎn)的各類交易合同;
2、本人收取上述房產(chǎn)交易的租房押金、租金;
3、本人辦理房屋交接手續(xù)等租房相關(guān)事宜;
受托人在上述委托范圍內(nèi)所進行的活動，辦理有關(guān)事項，簽署有關(guān)文件本人均承認，本人愿意按照其與相關(guān)交易方之約定履行義務(wù)，委托期限至上述事宜辦結(jié)為止。
委 托 人：
年 月 日
本人保證上述委托內(nèi)容系業(yè)主本人出具，系業(yè)主本人真實意愿，如有虛假本人愿承擔由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任。
受 托 人：
年 月 日
房屋租賃委托合同范文三甲方(委托方)：
乙方(受托方)：
甲方因人在外地，特將房屋委托乙方代為出租及管理。經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，現(xiàn)明確甲方房屋租賃授權(quán)委托的具體事項如下：
一、乙方有義務(wù)對甲方的委托房屋及相關(guān)的資信嚴格保密。
二、房屋信息
1.甲方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于;共層第層。
2.房齡：年;房間數(shù)量：;衛(wèi)生間數(shù)量：;總建筑面積：平米;房屋朝向：_____;裝修情況：;房屋用途：。
三、委托權(quán)限
1.該房屋的出租和日常管理;
2.該房屋的相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維護與管理。
四、經(jīng)甲乙雙方簽字確認后，該委托授權(quán)書即生效。
委托方(甲方)： 受托方(乙方)：
身份證號： 身份證號：
房產(chǎn)證號：
關(guān)鍵詞:房屋置業(yè)中心;法律性質(zhì);信托租賃
中圖分類號:D92文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)07-0091-02
一、“房屋置業(yè)中心”概況
“房屋置業(yè)中心”是一種新型的住房投資與消費模式,在早期的房地產(chǎn)中介領(lǐng)域被稱作“房屋銀行”。2000年5月9日貴州房屋置換中心與貴州省工商銀行首次在中國推出了“房屋銀行”租賃模式,隨后,“房屋銀行”如雨后春筍般在全國大中城市相繼出現(xiàn)。但根據(jù)《銀行法》第11條的規(guī)定,“設(shè)立商業(yè)銀行,應(yīng)當經(jīng)國務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)審查批準。未經(jīng)國務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)批準,任何單位和個人不得從事吸收公眾存款等商業(yè)銀行業(yè)務(wù),任何單位不得在名稱中使用‘銀行’字樣?！币虼?有經(jīng)濟學(xué)者又將其稱之為“房屋置業(yè)中心” [4] 。其運營方式是:房屋出租人將房屋存入房屋置業(yè)中心,由后者評估測算出房屋出租價格,經(jīng)客戶認可后原價出租,但每年要給房屋置業(yè)中心留出一定的“空租期”,在空租期內(nèi)房屋若出租則租金歸房屋置業(yè)中心所有,在其余時間無論房屋出租與否房屋置業(yè)中心都向客戶支付租金。出租風(fēng)險均由房屋置業(yè)中心承擔,而且承租人房屋置業(yè)中心存房看房均不收取客戶任何費用且還要替客戶進行房屋管理?？梢钥闯?“房屋置業(yè)中心”運營是否成功,主要決定于“房屋置業(yè)中心”在空租期內(nèi)所能獲得的租金收益,因為在空租期內(nèi),“房屋置業(yè)中心”是不用付給存房人租金的。而該租金收益的大小主要取決于房屋的租金、空租期的長短和單位時間內(nèi)的房屋存貸的數(shù)量這三個因素。
貴州首創(chuàng)的“房屋置業(yè)中心”模式運作一個月以來,顯示了巨大吸引力和潛力,短短一個月平均每天存房的業(yè)主超過60戶,并有2/3的存房很快被人承租。隨后,北京、上海、天津、杭州、寧波、青島、哈爾濱、太原、濟南等城市的房地產(chǎn)中介紛紛引入這種模式。在相當一段長的時間內(nèi)創(chuàng)造了不菲的交易量。然而,隨著越來越多的中介機構(gòu)開始推出“房屋銀行”業(yè)務(wù),缺乏必要的市場調(diào)控人,中介機構(gòu)之間惡性競爭,過度壓低空租期的時間;門檻過低、交易過程不透明等問題也逐漸暴露出來。致使房屋置業(yè)中心沒有能夠在較長的時期內(nèi)延續(xù)高交易量,在一些城市相繼退出市場,目前,僅剩北京、上海、貴州等地的房屋置業(yè)中心艱難的維持。作為一種先進的經(jīng)營模式卻沒有在真正意義上改變中國房地產(chǎn)中介服務(wù)混亂的現(xiàn)狀,其背后所暴露出來的法律問題值得我們深究。
二、“房屋置業(yè)中心”與相關(guān)法律關(guān)系的比較
1.與租賃合同比較。房屋租賃合同是以房屋為租賃物的合同,即出租人和承租人之間關(guān)于出租人將房屋交付承租人使用、承租人交付租金并于合同終止時將租用的房屋返還給出租人的協(xié)議[1] 。“房屋置業(yè)中心”與租賃及轉(zhuǎn)租賃合同的區(qū)別表現(xiàn)在:首先,主體不同。房屋租賃合同存在于雙方法律主體之間,是典型的雙務(wù)合同。即便是轉(zhuǎn)租合同也僅發(fā)生于承租人與次承租人之間,承租人仍然應(yīng)根據(jù)原租賃合同向出租人承擔義務(wù)和責(zé)任。而房屋置業(yè)中心在運營中存在三方主體:業(yè)主(出租人)、房屋中介機構(gòu)以及承租人。業(yè)主與承租人之間并不存在人格上的選擇關(guān)系,因為在多數(shù)情況下,出租人甚至無從得知承租人的信息。出租人將房屋交給中介機構(gòu)管理后,由中介機構(gòu)選擇合適的承租人,并且有可能在今后的一系列運作中多次更換承租人,而此時中介機構(gòu)已經(jīng)獲得業(yè)主的永久授權(quán),無須再次征得業(yè)主的同意。其次,權(quán)利性質(zhì)不同,租賃權(quán)雖然有物權(quán)化的傾向,但本質(zhì)上仍是債權(quán)。而在房屋置業(yè)中心,而業(yè)主將房屋“交給”中介機構(gòu),由其出租給第三方過程并非是一個簡單的“租賃―轉(zhuǎn)租”的過程。在實踐中,中介組織通常要對房屋進行簡單的修繕和消毒,科學(xué)估算租賃價格,最重要的是在存房期間要負責(zé)房屋的管理工作,而且有權(quán)利決定承租人以及承租期限。此時,中介組織是為了業(yè)主的利益,以自己的名義對房屋進行全面管理的行為,去所獲得的權(quán)利已經(jīng)遠遠超越了租賃與轉(zhuǎn)租賃中承租人的權(quán)利范圍。從其權(quán)利的性質(zhì)上看不僅具有債權(quán)的色彩,而更多的體現(xiàn)了所有權(quán)中的使用權(quán)能以及部分處分權(quán)能。
2.與居間合同比較。居間者,居于兩造簽約當事人之間,為之報告或媒介契約之行為[2] 。房屋置業(yè)中心運營過程和居間相比,具有以下區(qū)別:首先,標的不同。居間合同的標的是居間人的勞務(wù)行為,是典型的勞務(wù)合同。而從事房屋置業(yè)中心服務(wù)的中介機構(gòu),在收到業(yè)主的房屋后,是以自己的名義與承租人簽訂租賃合同并收取租金,并且要負責(zé)房屋的管理。房屋置業(yè)中心在運營過程中不僅提供了勞務(wù),還獲得了房屋業(yè)主出讓的部分財產(chǎn)性權(quán)利,因此,在業(yè)主與中介機構(gòu)的并非勞務(wù)性契約合同,亦即非居間合同。其次,勞務(wù)報酬構(gòu)成不同。居間人報酬的請求權(quán)來自于其報告訂立合同的機會或成功的提供訂立合同的媒介服務(wù)。而房屋置業(yè)中心其獲得報酬的方式正如前文所述,是通過與房屋業(yè)主約定“空租期”,取得在空租期內(nèi)承租人所付的租金為酬的。最后,有無租金收繳權(quán)利的不同。在房屋租賃居間合同中,居間人在提供訂立合同機會或存成租賃合同成立之后,其權(quán)利義務(wù)即告終結(jié),出租人基于租賃合同獲得對承租人的租金收取權(quán)。而房屋置業(yè)中心在房屋出租之后,能夠以自己的名義向承租人收取租金,租金收取權(quán)則是房屋置業(yè)中心生存的保障。
3.與委托合同比較。委托又稱委任合同,是指委托人和受托人約定由受托人處理委托事務(wù)的合同。北京市建設(shè)委員會和工商行政管理局于2008年5月修訂的房屋租賃合同示范文本中,將該市租賃合同分為《經(jīng)紀機構(gòu)居間成交版》和《經(jīng)紀機構(gòu)成交版》,前者即一般的房屋租賃居間合同,而后者則是房屋置業(yè)中心同業(yè)主簽訂的合同。很顯然將房屋置業(yè)中心的運營模式當做委托法律關(guān)系,殊不知二者間的顯著區(qū)別:第一,委托合同的目的由受托人為委托人處理事務(wù)。與居間、行紀合同一樣,委托合同也是勞務(wù)性合同,第二,除法律另有規(guī)定外,委托合同是受托人已委托人的名義和費用處理委托事務(wù)。而房屋置業(yè)中心則是以自己的名義同承租人訂立租賃合同,其間所產(chǎn)生的費用及房屋日常管理的費用也有其自己承擔。第三,在國外立法例中,委托合同一般是無償?shù)?例如:《法國民法典》第1986條規(guī)定,委托,如無相反的約定,是為無償。中國合同法雖然沒有采納這種觀點,但也規(guī)定委托可以是無償合同也可以是有償合同,取決于當事人的約定。而房屋置業(yè)中心在運營中則必須是有償?shù)?否則就會面臨“滅亡”。
三、房屋置業(yè)中心的法律性質(zhì)
通過對“房屋置業(yè)中心”這種特殊的房屋租賃方式的剖析以及和相似概念的比較,我們可以看出,在房屋置業(yè)中心的運營中,房屋所有權(quán)人實際上是將其對房屋的使用權(quán)能和部分處分權(quán)能通過合同的方式移轉(zhuǎn)給房產(chǎn)租賃中介,而后者依據(jù)合同的目的,以自己的意思租賃給第三方,并對房屋進行善良管理的法律行為。從房屋中介機構(gòu)的角度看其所從事的是“受人之托,代人理財”的行為,可以看出中介機構(gòu)的這種經(jīng)營方式是為信托,即“委托人基于對受托人的信任,將其財產(chǎn)委托給信托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或特定目的進行管理或處分的行為?！倍诜课葜脴I(yè)中心的運營中,受益人即委托人,也即房屋所有權(quán)人的特定目的是將其房屋出租,因此,筆者將這種租賃方式稱之為信托租賃。
從房屋置業(yè)中心的運營模式可以看出,其符合信托法律制度的構(gòu)成要素:第一,信托基礎(chǔ)即“信任”。中國《信托法》第2條規(guī)定,“本法所稱信托,是指委托人基于對受托人的信任……?！边@是因為如果委托人和受托人之間沒有信任的存在,很難想象委托人會把財產(chǎn)權(quán)利移轉(zhuǎn)到受托人名下任其管理和處分,也就更談不上信托行為的發(fā)生。正是在受托人得到充分信任的前提下,才會以名義上的所有權(quán)人身份恪盡職守承擔善良管理人的義務(wù)。正是基于這種信任關(guān)系,房屋所有權(quán)人才會將其物產(chǎn)交給信托租賃經(jīng)營者,讓其自主選擇合適的承租人,維護房產(chǎn)的正常狀態(tài)從而達到收益的效果。這也就要求信托租賃的受托人在管理和處分房產(chǎn)時盡到謹慎、忠實義務(wù)。第二,信托目的。即委托人確定的、通過受托人管理運用信托財產(chǎn)所要實現(xiàn)的目的。房屋信托租賃的信托目的非常明確,即房屋所有權(quán)人希望通過信托的方式完成對房屋的租賃,中介機構(gòu)也就只能在此目的之下尋找承租人,完成委托事務(wù)。但是,如果對房屋房屋的信托租賃設(shè)立后,委托人可否變更信托目的?如信托租賃的委托人變更其信托目的為出賣房屋,該如何處理?中國《信托法》并沒有明確規(guī)定。筆者認為,房屋信托租賃設(shè)立后,原則上不得隨意變更信托目的,但根據(jù)意思自治的原則,經(jīng)受托人同意,且不損害房屋承租人居住利益的前提下,可以變更信托租賃的目的。第三,信托財產(chǎn)。一切具有可移轉(zhuǎn)性的動產(chǎn)、不動產(chǎn)、權(quán)利都可以成為信托的標的。房屋信托租賃的信托財產(chǎn)即房屋所有權(quán)人對房屋的使用權(quán)。第四,信托行為。信托行為由兩種行為所組合而成,其一為財產(chǎn)移轉(zhuǎn)或其他處分的行為;其二為形成受托人就該財產(chǎn)為一定目的的管理或處分義務(wù) [3]。房屋信托租賃中,房屋所有權(quán)人通過合同轉(zhuǎn)移房屋使用權(quán)的行為即為信托行為。
總之,房屋置業(yè)中心的運營實質(zhì)上是房屋所有權(quán)人為獲得房屋的投資收益,而將房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給中介機構(gòu),而由中介機構(gòu)尋找房屋承租人的信托行為,并且通過與房屋所有權(quán)人約定空租期而取得信托報酬是其運營得以存續(xù)。
參考文獻:
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關(guān)鍵詞:物業(yè)服務(wù);合同;法律性質(zhì);性質(zhì)界定
中圖分類號:D92文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)07-0095-02
物業(yè)服務(wù)合同由于其服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式的特殊性,雖然和其他類型合同具備很多相似的特征,但是又絕不同于《合同法》所規(guī)定的有名合同。
一、物業(yè)服務(wù)合同不同于委托合同
在以往很多學(xué)者的論著中,將物業(yè)服務(wù)合同當做委托合同看待,認為物業(yè)服務(wù)合同完全符合委托合同的特征,是委托合同的一種,并據(jù)此認為《合同法》所規(guī)定的委托合同的一般規(guī)則均適用于物業(yè)管理合同 [1]。筆者認為,物業(yè)服務(wù)合同與委托合同特別是有償委托合同確實有許多相似之處,但二者在本質(zhì)上有著明顯的區(qū)別:
1.合同的形式不同。委托合同可以是有償?shù)?也可以是無償?shù)?并且可以是要式的,也可以是不要式的;而物業(yè)服務(wù)合同只能是有償、要式合同,物業(yè)服務(wù)合同必須采用書面形式,而且需要統(tǒng)一格式,還需要將合同報所在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案,并且部分物業(yè)服務(wù)合同的訂立需要采用招投標方式。
2.法律后果不同。在委托合同中,受托人是以委托人的名義為委托人處理事務(wù)的,其后果直接歸屬于委托人;而在物業(yè)服務(wù)合同中,物業(yè)管理企業(yè)是以自己的名義處理事務(wù),物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)管理行為的后果通常由自己承擔。
3.合同目的不同。委托合同是由受托人處理委托人事務(wù)的合同,委托人委托的事務(wù)要與第三方發(fā)生一定關(guān)系。委托合同的目的就在于讓受托人委托人從事與第三方發(fā)生一定后果的行為。而在物業(yè)服務(wù)合同中,則不一定具有與第三方發(fā)生關(guān)系的目的。雖然物業(yè)管理企業(yè)聘請專業(yè)進行清潔、綠化、維護等業(yè)務(wù)時,要與第三方發(fā)生關(guān)系,但這并非物業(yè)服務(wù)合同的必然性要求,因為物業(yè)管理企業(yè)自己也可以提供這些服務(wù)。
4.處理事務(wù)的自不同?！逗贤ā返?99條規(guī)定,“受托人應(yīng)當按照委托人的指示處理委托事務(wù)。”這表明了受托人的忠實義務(wù),因此受托人處理委托事務(wù)的自受到委托人的約束;而物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示處理的,物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)合同約定的范圍,獨立自主地開展物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主、業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)開展的物業(yè)管理服務(wù)活動,只有監(jiān)督權(quán),而沒有干涉、指揮權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會指示的忠實義務(wù)。
5.委托第三人事務(wù)的范圍不同。在委托關(guān)系中,受托人應(yīng)當親自處理委托事務(wù),經(jīng)委托人同意,受托人可以轉(zhuǎn)委托,轉(zhuǎn)委托的范圍可以是委托事務(wù)的全部,也可以是委托事務(wù)的一部分。而《物業(yè)管理條例》第40條規(guī)定,“物業(yè)管理企業(yè)只可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托給專業(yè)企業(yè),但不可將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。”
6.是否適用間接制度不同。委托合同中的受托人以自己的名義,在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立合同,第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的關(guān)系的,該合同直接約束委托人和第三人。該規(guī)定借鑒了英美法上的制度,打破了中國民事立法上只承認直接的傳統(tǒng),確立了間接制度。而在物業(yè)服務(wù)合同中并不適用間接,物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)企業(yè)簽訂的專業(yè)服務(wù)合同并不約束業(yè)主一方。
7.在是否享有任意解除權(quán)上不同。《合同法》第410條規(guī)定,“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。”這說明委任即以信賴關(guān)系為前提,則與當事人之人格發(fā)生客觀上不能信賴之情況者,委任關(guān)系原則上亦應(yīng)終止 [2]。而立法對物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主大會的單方解除權(quán)有嚴格限制。
8.物業(yè)服務(wù)合同與委托合同對支付報酬的方式要求也不同。委托合同將處理事務(wù)的費用與給委托人的報酬是分別規(guī)定的,處理事務(wù)的費用,委托人應(yīng)當預(yù)付,對于報酬則在完成委托事務(wù)后按合同約定支付。而現(xiàn)行物業(yè)管理收費方式一般采用酬金制,由業(yè)主或住戶根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定按月交納固定金額的物業(yè)管理服務(wù)費,物業(yè)管理企業(yè)按一定比例提取報酬。
9.歸責(zé)原則不同。有償委托合同的受托人處理事務(wù)時,因過錯給委托人造成損失的,受托人應(yīng)當承擔賠償責(zé)任;但如果委托合同是無償?shù)?只有因受托人存在故意或重大過失時,委托人才可以要求賠償。而從《物業(yè)管理條例》第36條的規(guī)定來看,物業(yè)服務(wù)合同采無過錯責(zé)任原則,即物業(yè)管理企業(yè)無論是否存在過錯,只要其提供的物業(yè)服務(wù)不符合合同所要求的質(zhì)量或標準,就應(yīng)當承擔法律責(zé)任。
二、物業(yè)服務(wù)合同不同于雇傭合同
由于在傳統(tǒng)的房屋管理模式中,房屋管理方通常居于優(yōu)勢地位,在現(xiàn)代物業(yè)管理模式中,為了強調(diào)業(yè)主同物業(yè)管理企業(yè)的平等地位,一些媒體的炒作多多少少把物業(yè)管理企業(yè)放在了業(yè)主的“仆人”、“管家”、“保姆”的位置,從而讓人誤以為業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是一種雇傭關(guān)系。與雇傭合同相比,二者在形式上也都是當事人一方為他方提供勞務(wù),他方給付報酬的合同,但二者也有區(qū)別:
首先,雇傭合同的受雇人是自然人,其提供的勞務(wù)是自然人通過自己的技能和經(jīng)驗完成雇主所要求的任務(wù);而物業(yè)服務(wù)合同的受雇人即物業(yè)管理企業(yè),則是依法設(shè)立的專業(yè)企業(yè),它依靠自身的資金實力、專業(yè)人員的配備以及綜合性的管理服務(wù)能力提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)。其次,雇傭合同的受雇人在完成工作的過程中通常要聽從雇用人的安排和指揮;而物業(yè)管理合同的受托人在完成管理服務(wù)過程中具有更強的獨立性,只需遵從法律與合同即可,在具體事務(wù)上不必聽命于業(yè)主的支配。再次,雇傭合同包括勞動合同和提供勞務(wù)的合同,前者注重勞動的過程,后者注重勞動的結(jié)果;而物業(yè)服務(wù)合同則既有對過程的關(guān)注,也有對結(jié)果的追求。最后,雇傭合同受到勞動法等法律、法規(guī)的調(diào)整,對雇主和受雇人之間的權(quán)利義務(wù)及雇主所承擔的責(zé)任(如受雇人的工傷等)有一些特別的規(guī)定。而物業(yè)服務(wù)合同中雙方當事人的權(quán)利義務(wù)完全是依據(jù)合同來調(diào)整的。
三、物業(yè)服務(wù)合同不同于承攬合同
物業(yè)服務(wù)合同與承攬合同都是雙務(wù)、有償、諾成性合同,但是但二者存在明顯的差別:
1.合同的標的不同。物業(yè)服務(wù)合同的標的是提供一定的勞務(wù),即對小區(qū)物業(yè)的管理服務(wù)。其目的是使小區(qū)的環(huán)境清潔、物業(yè)保值增值、社會秩序良好。物業(yè)服務(wù)合同不是制造出一種新物,而是使原有的物保持良好的狀態(tài),物業(yè)管理企業(yè)的勞動成果是一種無形的東西。而在承攬合同中,承攬方提供的勞務(wù)表現(xiàn)為一定的物化勞動,其勞動成果為定作物,是一種有形的東西。
2.合同質(zhì)量的檢驗標準不同。在承攬合同中,只要承攬人交付的產(chǎn)品達到了合同的要求,那么該方就全面履行了合同義務(wù),因此定作人往往不去關(guān)注合同履行的具體過程,而只是關(guān)注合同履行的結(jié)果,即定作人對承攬人的檢查只是一種結(jié)果檢查,只在最后一個環(huán)節(jié)檢查承攬人是否全面正確地履行了合同。而在物業(yè)服務(wù)合同中,物業(yè)管理企業(yè)履行義務(wù)的結(jié)果,具體體現(xiàn)在小區(qū)的環(huán)境清潔,社會秩序良好等,不是表現(xiàn)為特定的產(chǎn)品。因此,合同對方對物業(yè)管理企業(yè)履行義務(wù)的狀況的檢查是一種實時地過程監(jiān)督、隨時檢查,而不是對合同履行的最后成果的檢查。
四、物業(yè)服務(wù)合同不同于混合合同
所謂混合合同,即一方當事人所負的給付義務(wù)屬于不同契約類型,彼此間居于同值的地位,而他方當事人僅付的對待給付 [3]。正如史尚寬先生所云:“所為混合契約,謂非契約之聯(lián)合,而含有相當于兩種以上的典型契約內(nèi)容之全部或一部之單一契約?！盵4] 有學(xué)者認為,物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)應(yīng)該既不是現(xiàn)行法中所規(guī)定的任一類型的有名合同,也不是一般所謂的無名合同,而是一種類型結(jié)合合同,屬混合契約之一種 [5]。其認為,業(yè)主把其共用部分、公用設(shè)施設(shè)備管理、安全秩序維持以及清潔、園林綠化等事務(wù)交托給物業(yè)管理企業(yè)完成,具有委托的性質(zhì);物業(yè)管理企業(yè)把部分事務(wù)交付給專營服務(wù)公司承擔,具有承攬的性質(zhì);物業(yè)管理企業(yè)在履行合同的過程中,很大程度上是以勞務(wù)付出或提供服務(wù)的形式進行的,因而具有勞務(wù)性質(zhì)和服務(wù)性質(zhì)。但從合同的履行上看,物業(yè)管理給付具有綜合性,整個物業(yè)管理服務(wù)的過程具有整體、連續(xù)的特征,單一服務(wù)的提供都不能被稱為物業(yè)服務(wù)合同。因此,物業(yè)服務(wù)合同不同于混合合同。
綜上分析,物業(yè)合同是平等的民事主體之間所簽訂的就建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施提供有償服務(wù)的合同,其客體是物業(yè)管理企業(yè)依法律規(guī)定和合同約定提供的集體管理與服務(wù)于一體的綜合性專業(yè)服務(wù),其內(nèi)容不僅有對全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理和小區(qū)秩序的維護,還涉及到對業(yè)主個體相關(guān)財產(chǎn)的保管,以及對共有物業(yè)設(shè)施的維護、更換,對物管用房的妥善利用等,并且涉及到的法律關(guān)系也很多,是一類糅合了較強公法關(guān)系、物權(quán)關(guān)系的債法合同。因其在主體、客體、內(nèi)容等方面與傳統(tǒng)契約區(qū)別明顯,且個性強烈,在現(xiàn)行《合同法》有名合同中很難進行類推適用。
所以,物業(yè)服務(wù)合同作為一種新型的獨立的服務(wù)合同,若要解決其法律適用的難題,立法應(yīng)當考慮在將來制定民法典或修訂《合同法》時將其有名化,以順應(yīng)司法理性化的需求,提高司法機關(guān)辦案效率和辦案品質(zhì)。
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房屋租賃委托合同范文一甲方(委托方)：_________________________________
乙方(方)：_________________________________
茲經(jīng)雙方協(xié)議，甲方委托乙方其房屋出租事宜。
第一條房屋位置
甲方將座落于_________________________________
合計面積_________________平方米，委托乙方。
第二條期
1.期為_________________，自______年_____月_____日起，至______年_____月_____日止，其中免租期為________(天)，期滿乙方可再續(xù)租_______月。
2.期滿，甲方有權(quán)收回房屋，乙方應(yīng)如期交還。乙方如要求續(xù)簽本合同，需在本合同期滿前一個月向甲方提供書面申請，在同等條件下，乙方有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。
第三條房屋租金
1.甲乙雙方協(xié)商，乙方甲方房屋，每月租金為(人民幣)____________，一年共計(人民幣)____________。
2.房屋租金按_________繳納。
3.甲方收取租金，可選擇(A.到乙方公司所在地領(lǐng)取，B.乙方送往甲方指定地點，C.乙方匯入甲方指定帳戶，D.或其他方式)
第四條其它費用
1.在租賃期內(nèi)，如房屋所在地進行公共設(shè)施改造如：小區(qū)建設(shè)，電力增容，寬帶入戶等所需交納的相關(guān)費用由甲方負擔。
2.在租賃期內(nèi)，房屋內(nèi)所發(fā)生的水、電、煤氣、有線收視及電話費由乙方客戶承擔，物業(yè)及供暖費用由甲方負擔。
第五條委托方和方的權(quán)利及義務(wù)
1.在期間，甲方不得無故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方可以拒絕。
2.甲方提供：①產(chǎn)權(quán)證明②戶口本③業(yè)主身份證(如代辦需有代辦人身份證)④其它必備相關(guān)證明;
乙方出示：①經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)證書②營業(yè)執(zhí)照。
3.雙方保證所提供的證件的真實性，如由于甲方向乙方提交的出租材料不全或不實，而導(dǎo)致客戶無法正常居住(乙方遭受損失的)，甲方負責(zé)向乙方賠償，乙方并有權(quán)終止合同;如因乙方提供虛假證件而造成的損失，由乙方向甲方賠償，甲方并有權(quán)終止合同。
4.甲方在交房時，有義務(wù)對房內(nèi)設(shè)施進行檢查修繕，保證電器正常使用，乙方積極配合。
5.在期間，乙方應(yīng)及時安排客戶看房，保證客戶合法守法。
6.在期間，房屋租戶如有更換，乙方負責(zé)房內(nèi)各項費用結(jié)算及清點檢查修繕屋內(nèi)家具電器等設(shè)施，并免費為甲方尋找下?lián)芸蛻?/p>
7.期間，房屋因自然損壞，乙方應(yīng)及時通知甲方修繕。
8.期滿，乙方交房時，結(jié)清房內(nèi)各項費用及清點家具電器等設(shè)施。
9.甲方不得與乙方所介紹承租人以任何理由私下成交，否則視為違約，如違約應(yīng)賠償三個月租金作為違約金。
10.甲方不得單方解除合同，如有特殊原因，需提前一個月以書面形式通知對方，以便乙方安排客戶，并支付一個月房租作為賠償。
第六條其它
1.房屋如因不可抗拒力及不能預(yù)想之因素導(dǎo)致?lián)p毀或造成損失，乙方不承擔任何責(zé)任。
2.房屋因市政建設(shè)需要拆除或改造，使甲乙雙方造成損失，互不承擔責(zé)任。
3.本合同如有未盡事宜，由甲乙雙方協(xié)商解決，附補充協(xié)議。
4.本合同自雙方簽字之日起生效，合同文本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，任何一方不得單方面修改或取消本合同。
5.本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決;協(xié)商不成，提請
_________人民法院解決。
6.本合同附房屋設(shè)備清單。
甲方(簽章)：_________乙方(簽章)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
房屋租賃委托合同范文二一、當事人
1、受委托方(以下簡稱甲方)
法定代表人：
公司住址：
郵編：
聯(lián)系電話 ：
傳真：
通訊住址：
2、委托方(以下簡稱乙方)
產(chǎn)權(quán)人：
房產(chǎn)證書(或購買房屋合同編號)
房屋座落： 號樓 層 號
身份證號： 郵編：
住址 ： 聯(lián)系電話:
通訊地址：
二、甲乙雙方在平等互利協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》訂立如下房屋委托經(jīng)營合同，望雙方共同遵守。
三、委托經(jīng)營房屋的基本狀況
1、房屋座落在山外山莊 座 號;
2、房屋面積： 平米;
3、家具及設(shè)備包括：山外山莊完工交給業(yè)主時的狀況甲方給客房統(tǒng)一配備床上用品、一次性用品(按照星級標準配備);有線電視、寬帶、專用電話等開通費用由乙方負擔，乙方需交納物業(yè)管理費，合同租賃期限為6個月。
六、甲乙雙方的權(quán)利與義務(wù)
1、房屋所有權(quán)為乙方所有，甲方對其房屋享有使用和經(jīng)營權(quán)。
2、乙方委托甲方對其房屋進行經(jīng)營管理，乙方不得干涉。
3、甲方要根據(jù)本合同使用房屋，不得利用其房屋進行違法活動，嚴格遵守國家法律法規(guī)的規(guī)定。
4、甲方按最大限度維護房屋狀況，不得損害乙方的合法權(quán)益。
5、其它的權(quán)利與義務(wù)的約定：如發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)抵押、出售等影響房屋權(quán)屬性質(zhì)變更的事情，乙方需事先通知甲方，且不能造成對本合同履行的任何影響。
七、相關(guān)費用的約定
1、在委托經(jīng)營期間乙方須交納物業(yè)管理費。
2、在委托經(jīng)營期間經(jīng)營所用水費、電費，有甲方擔負。
3、在委托經(jīng)營期間甲乙雙方負責(zé)各自在經(jīng)營過程中應(yīng)繳納國家有關(guān)規(guī)定的各種稅費。
八、違約責(zé)任
本合同一經(jīng)簽訂即具有法律約束力，任何一方不得單方變更或解除合同，如一方需變更合同內(nèi)容，雙方應(yīng)進行協(xié)商變更，如一方解除合同，應(yīng)向另一方支付人民幣5000元違約金，如甲方的原因致使房屋家具設(shè)備受到損壞應(yīng)進行維修，不能維修的應(yīng)進行換新或按價賠償。
九、本合同期滿
合同期滿后，甲方應(yīng)將房屋及家具、設(shè)備返還給乙方，房屋要保持完好，家具、設(shè)備無損壞，如損壞、丟失應(yīng)按折舊價格進行賠償(自然損耗除外)。
十、風(fēng)險的約定(免責(zé)條款)
由于地震、臺風(fēng)、火災(zāi)、水災(zāi)、疾情以及其它不能預(yù)見，并不可預(yù)防或其它不可抗力的原因致使合同無法履行，經(jīng)雙方同意可提前終
止合同或暫停經(jīng)營，造成的損失甲方不予承擔。
十一、合同的解除
本合同發(fā)生下列情況之一的，雙方可解除合同：
1、合同約定的日期屆滿;
2、由于不可抗力原因致使合同不能無法履行;
3、由于一方的違約，使另一方不能實現(xiàn)合同目的;
4、乙方因產(chǎn)權(quán)糾紛或被查封、凍結(jié)等影響正常經(jīng)營的;(乙方需賠償給甲方造成的損失)
5、合同日期未滿，一方要求解約的;(需向另一方進行賠償，并承擔違約責(zé)任)
十三、合同到期可續(xù)簽
十四、本合同及附件，具有同等的法律效力
十五、如雙方在履行合同中發(fā)生糾紛，應(yīng)進行協(xié)商，協(xié)商無果可進行訴訟解決。
十六、本合同簽字蓋章即生效，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。
受委托房(甲方)： (蓋章)
法定代表人：
聯(lián)系方式：
合同簽訂日期： 年 月 日
委托方(乙方)： (蓋章)
法定代表人：
聯(lián)系方式：
合同簽訂日期： 年 月 日
房屋租賃委托合同范文三甲方：_________區(qū)(縣級市)國土資源和房屋管理局
乙方：_________街(鎮(zhèn))出租屋管理服務(wù)中心
根據(jù)《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》(廣州市人民政府令〔20xx〕第2號)的精神，為了進一步加強房屋租賃市場管理，規(guī)范房屋租賃行為，明確區(qū)(縣級市)國土資源和房屋管理局、區(qū)(縣級市)房地產(chǎn)租賃管理所和街(鎮(zhèn))出租屋管理服務(wù)中心三者的管理職責(zé)，推進城市管理工作邁上新臺階，特訂立本委托合同，共同遵守。
一、委托范圍：甲方將轄區(qū)內(nèi)全部房屋(含住宅和非住宅房屋)的租賃登記備案工作委托乙方負責(zé)辦理。
二、委托時限：自_________年____月____日起至_________年____月____日止。
三、乙方接受甲方委托，應(yīng)具備下列條件：
1.有固定的辦公場所，正式掛牌辦公;
2.兩名以上經(jīng)培訓(xùn)的專、兼職房屋租賃管理工作人員;
3.統(tǒng)一使用
四、雙方職責(zé)：
(一)甲方職責(zé)：
1.負責(zé)對違法租賃行為進行查處和做出行政處罰決定。
2.區(qū)、縣級市房地產(chǎn)租賃管理所負責(zé)房屋租賃登記備案的組織實施，對乙方進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)、指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督，開展違法租賃行為和租賃登記備案違規(guī)操作的調(diào)查、查處工作。
3.負責(zé)轄內(nèi)房屋租賃政策宣傳組織工作。
(二)乙方職責(zé)：
1.負責(zé)辦理轄內(nèi)房屋租賃登記備案手續(xù)，每月將受理的登記備案數(shù)據(jù)信息及時報送甲方。要求按照市國土資源和房屋管理局制定的辦事程序進行統(tǒng)一操作，統(tǒng)一收費。
2.負責(zé)對轄區(qū)內(nèi)租賃房屋進行巡查，協(xié)助甲方開展轄內(nèi)房屋租賃市場的清理整頓工作，發(fā)現(xiàn)涉及甲方職權(quán)范圍的違法租賃行為，及時書面告知甲方查處。
3.協(xié)助甲方開展轄內(nèi)房屋租賃政策宣傳工作。
五、違約責(zé)任：
1.甲方?jīng)]有履行其相應(yīng)的職責(zé)，乙方可以要求甲方履行，如甲方仍不履行，乙方有權(quán)向上一級主管部門或相關(guān)協(xié)調(diào)部門(辦)反映，督促甲方履行。因甲方不履行職責(zé)而造成管理過失的，甲方應(yīng)承擔相應(yīng)行政責(zé)任。
2.甲方發(fā)現(xiàn)乙方不履行職責(zé)或有違規(guī)操作的，應(yīng)責(zé)令其限期整改。乙方逾期不改正的，甲方有權(quán)向協(xié)調(diào)部門(辦)反映。因乙方不履行職責(zé)或違規(guī)操作而造成管理過失的，乙方應(yīng)承擔相應(yīng)的行政責(zé)任。
六、本合同自雙方簽訂之日起生效。
七、本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，送一份給市國土資源和房屋管理局備案。
多年來，如何開展交易模式的變革，很多市場參與主體進行了探討和嘗試。前些年曾經(jīng)出現(xiàn)過類似大賣場的集中式房屋交易有形市場，也出現(xiàn)過完全以網(wǎng)站為平臺的中介交易模式，但從實踐效果看，這些交易模式或者銷聲匿跡，或者經(jīng)營慘淡，都未產(chǎn)生成功范例，市場上仍然以傳統(tǒng)的門店經(jīng)營、手工合同方式為主。**市房地產(chǎn)交易中心自成立以來,在市場交易和管理模式方面不斷探索,早年曾建立過房地產(chǎn)市場信息展示系統(tǒng)、房地產(chǎn)信息網(wǎng)站,也曾組織過會員制的網(wǎng)上房地產(chǎn)平臺以及房地產(chǎn)交易服務(wù)體系,多年的探索使人們認識到只有打造集“信息流、權(quán)利流、資金流”于一體,有形無形市場相結(jié)合的網(wǎng)上交易管理服務(wù)平臺,才能有效解決市場上業(yè)已存在的諸多問題，做好市場的管理員和裁判員。因此存量房合同網(wǎng)上備案是實現(xiàn)交易和管理模式變革的有效途徑。
**年，根據(jù)市政府和市房地局的文件精神，市房地產(chǎn)交易中心實施了新建商品房合同網(wǎng)上備案并受到政府、市場參與相關(guān)各方以及社會各界普遍歡迎，一手房合同網(wǎng)上備案的成功實踐為二手房交易模式變革提供了基礎(chǔ)和方向。
一、存量房合同網(wǎng)上備案工作目標
存量房合同網(wǎng)上備案的開展，改變了以往二手房交易市場傳統(tǒng)的運作模式，行業(yè)管理也從結(jié)果控制為主逐步轉(zhuǎn)向結(jié)果控制和過程控制并重。存量房合同備案工作的實施，要達到以下幾方面的工作目標：
（一）有助于厘清市場參與主體資質(zhì)，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)。
根據(jù)《**市存量房經(jīng)紀合同和交易合同網(wǎng)上備案辦法》規(guī)定，凡在本市從事二手房經(jīng)紀業(yè)務(wù)的機構(gòu)和從業(yè)人員，必須首先進行資格認證。通過資質(zhì)審核的經(jīng)紀公司和經(jīng)紀人經(jīng)培訓(xùn)和考核后才能取得上網(wǎng)資格，在網(wǎng)上簽訂委托合同和交易合同，開展經(jīng)紀業(yè)務(wù)。這一措施可以有效防止無證無照經(jīng)紀機構(gòu)擾亂二手房交易市場秩序，同時提高從業(yè)人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)和行業(yè)信息化應(yīng)用水平。
（二）有助于匯集房源供應(yīng)信息，提高交易效率。
當時二手房源供應(yīng)信息比較分散，80%以上的房源信息分散在全市約5000余家經(jīng)紀門店中。二手房合同網(wǎng)上備案實施后，原來分散的房源信息將匯集到統(tǒng)一的網(wǎng)上平臺，形成覆蓋一手房和二手房、房屋出售和出租的房地產(chǎn)供應(yīng)網(wǎng)上信息平臺，實現(xiàn)買房賣房“走百家不如看一家”，二手房交易信息的傳播成本顯著降低，傳播效果明顯提高，交易效率得到提升。同時房屋的物理狀況和權(quán)屬狀況采用房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的信息，交易價格等信息采用經(jīng)紀委托合同的數(shù)據(jù)，信息的真實性得到保證。
（三）有助于實施交易監(jiān)管控制，規(guī)范經(jīng)紀行為。
存量房合同在網(wǎng)上備案，為經(jīng)紀行為的規(guī)范和交易過程的控制提供了便利，交易中心主要通過三個環(huán)節(jié)進行監(jiān)管：首先在經(jīng)紀委托環(huán)節(jié)，備案系統(tǒng)自動查詢權(quán)屬登記信息，對于存在查封或受到其他交易限制的房屋，備案系統(tǒng)禁止經(jīng)紀機構(gòu)與當事人簽訂經(jīng)紀委托合同；其次在房屋交易環(huán)節(jié)，交易中心建立電話回訪制度，針對網(wǎng)上簽訂的委托合同和交易合同進行真實性校核，避免虛假交易信息的產(chǎn)生；第三在簽約環(huán)節(jié)，備案系統(tǒng)為每套合同的買賣雙方當事人設(shè)立了合同密碼，防止他人擅自變更合同內(nèi)容，簽約后至當事人約定辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)前，備案系統(tǒng)禁止同一套房屋再次簽訂其他交易合同，防止“一房二賣”的情況發(fā)生。
（四）有助于開展交易資金監(jiān)管，提供安全保證。
交易資金安全風(fēng)險防范，歷來是二手房交易環(huán)節(jié)備受關(guān)注的重要方面。合同網(wǎng)上備案開展后，便于交易中心充分運用房地產(chǎn)登記機構(gòu)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢，與相關(guān)金融部門合作，通過監(jiān)控產(chǎn)證過戶和資金劃轉(zhuǎn)的同步進行，開展交易資金監(jiān)管服務(wù)，為交易雙方當事人提供資金安全保障，從而大幅降低二手房交易風(fēng)險。
（五）有助于建立誠信體系，為社會監(jiān)督提供手段。
網(wǎng)上備案開展后，經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人以認證的身份從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，網(wǎng)上操作平臺對相關(guān)主體信息予以公示，從而為建立經(jīng)紀機構(gòu)、經(jīng)紀人監(jiān)督機制和誠信體系奠定了基礎(chǔ)。房源的上網(wǎng)和交易信息的公開減少了交易過程的暗箱操作，為開展社會監(jiān)督創(chuàng)造條件，有助于引導(dǎo)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人注重品牌和信譽，誠實經(jīng)營，陽光操作。
（六）有助于進行數(shù)據(jù)匯總，為行業(yè)調(diào)控提供決策輔助功能。
存量房交易數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析，以往缺乏準確及時的數(shù)據(jù)來源，只能通過房地產(chǎn)登記數(shù)據(jù)來進行替代，由于登記采用自愿原則，且時間上相對滯后，導(dǎo)致交易統(tǒng)計數(shù)據(jù)長期以來在準確性和時效性上存在問題。對于分析判斷市場的重要指標之一的二手房市場當前有效供應(yīng)總量及其結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)，更是無從獲取。存量房合同備案以后，即時數(shù)據(jù)來源得到保證，統(tǒng)計分析將更為精準，為出臺行業(yè)調(diào)控政策更具系統(tǒng)性、針對性、前瞻性和科學(xué)性提供了依據(jù)。
二、業(yè)務(wù)流程設(shè)計
（一）主體認證。
凡具備**工商管理部門頒發(fā)的有效經(jīng)營執(zhí)照并且在房地產(chǎn)管理部門進行過備案的經(jīng)紀機構(gòu)、分支機構(gòu)、經(jīng)紀人，在開展存量房經(jīng)紀合同和交易合同網(wǎng)上備案前，須由網(wǎng)上備案主管部門進行主體認證，符合認證標準的，參加相關(guān)培訓(xùn)并通過考核，取得上網(wǎng)操作資格，發(fā)給上網(wǎng)密鑰，同一經(jīng)紀人只能取得一把密鑰。
（二）經(jīng)紀合同網(wǎng)上備案。
已經(jīng)取得網(wǎng)上備案操作資格的經(jīng)紀公司、分支機構(gòu)、經(jīng)紀人在接受存量房交易委托業(yè)務(wù)時，應(yīng)憑業(yè)主提供的房地產(chǎn)權(quán)證，及時在網(wǎng)上查詢和簽訂經(jīng)紀合同進行備案。經(jīng)紀合同采用示范合同文本，在打印后由雙方簽字蓋章生效。如發(fā)生委托事項的變更或撤銷，經(jīng)紀公司應(yīng)及時上網(wǎng)辦理。同一套房屋允許委托不同的經(jīng)紀公司開展經(jīng)紀業(yè)務(wù)。
（三）房源信息掛牌。
經(jīng)紀公司簽訂經(jīng)紀委托合同后，相關(guān)房源信息將在房地產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)掛牌公示，掛牌期限為委托期限，但最長不超過三個月。同一房源委托多家經(jīng)紀公司的，網(wǎng)上只掛經(jīng)紀委托合同最先備案的公司信息，超過委托期限后，再行輪轉(zhuǎn)到下一家備案公司。掛牌房源地址應(yīng)采用專門的“坐落”，一般應(yīng)是對真實坐落的簡化，以保護業(yè)主隱私和掛牌經(jīng)紀公司合法利益。
（四）交易合同網(wǎng)上備案。
經(jīng)紀公司在委托合同備案后，可據(jù)此開展經(jīng)紀業(yè)務(wù)。一旦找到買主，雙方談妥合同條款，應(yīng)及時上網(wǎng)簽訂交易合同并打印，雙方簽字蓋章生效；交易合同確認時雙方應(yīng)各自設(shè)定合同密碼加以保護；一套房屋簽訂交易合同后，相關(guān)的掛牌信息自動撤除；同時對該合同給予一定時間的“保護期”，在“保護期”內(nèi)該套房屋不得簽訂第二個交易合同，防止一房二賣，交易雙方應(yīng)在“保護期”內(nèi)辦理登記過戶手續(xù)；超過“保護期”后，同一房屋允許簽訂多個合同，并采用先來先登記的“跑步登記”原則確認房地產(chǎn)權(quán)屬。
業(yè)已簽訂的交易合同，在未辦理登記手續(xù)前，經(jīng)當事人雙方同意可進行變更或撤銷，變更可在校驗雙方密碼無誤后直接在網(wǎng)上進行，并重新確認簽字蓋章；如需撤銷合同，當事人雙方應(yīng)持相關(guān)身份證明及其他資料至區(qū)縣交易中心窗口辦理。
（五）無中介房源網(wǎng)上掛牌及交易合同網(wǎng)上備案。
對于不通過經(jīng)紀公司尋求交易的客戶，區(qū)縣交易中心應(yīng)開設(shè)服務(wù)窗口提供網(wǎng)上掛牌和交易雙方合同簽約服務(wù)，對于曾經(jīng)委托經(jīng)紀公司上網(wǎng)掛牌的客戶，之后又自行在區(qū)縣交易中心辦理上網(wǎng)掛牌手續(xù)的，以自行掛牌優(yōu)先對外。
（六）業(yè)務(wù)監(jiān)管與后臺服務(wù)。
存量房經(jīng)紀合同和交易合同網(wǎng)上備案監(jiān)管重點應(yīng)注意兩方面，一是合同信息以及房源委托信息的真實性、有效性，房源信息前，應(yīng)設(shè)立核實環(huán)節(jié)，確保上網(wǎng)房源信息的真實性、準確性和有效性；二是委托合同網(wǎng)上備案的及時性，應(yīng)通過備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析和摸底核查，發(fā)現(xiàn)不規(guī)范的操作主體和操作行為，防止網(wǎng)上備案成為簽約的“快速通道”，應(yīng)考慮采用技術(shù)手段適當控制委托合同簽訂與交易合同簽訂的時間周期。
對于網(wǎng)上備案開展以后，市場參與主體以及社會大眾提出的涉及政策、業(yè)務(wù)、技術(shù)、投訴等各類問題，應(yīng)設(shè)立熱線咨詢電話提供專業(yè)服務(wù)。
三、實施要點
（一）政策制定。
存量房經(jīng)紀合同和交易合同網(wǎng)上備案是在新的市場背景下的交易管理模式變革,國內(nèi)外尚無先例。制定并出臺相關(guān)法規(guī)、文件和實施細則，為全面推行合同網(wǎng)上備案工作提供政策依據(jù)，是此項變革成功實施的保證。
（二）系統(tǒng)搭建。
建設(shè)網(wǎng)上備案系統(tǒng)，提供簽約備案、業(yè)務(wù)監(jiān)管、統(tǒng)計分析和網(wǎng)上公示的操作平臺，是備案工作順利開展的基礎(chǔ)。網(wǎng)上備案系統(tǒng)應(yīng)能提供面向經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人合同備案的簽約平臺，面向交易中心管理人員的監(jiān)管平臺，面向社會公眾的公示平臺。系統(tǒng)應(yīng)在滿足上述業(yè)務(wù)功能的基礎(chǔ)上，充分考慮用戶數(shù)多、數(shù)據(jù)量大以及公網(wǎng)傳輸速率受限制等情況，提高系統(tǒng)性能，確保系統(tǒng)的安全性、穩(wěn)定性和可靠性。
（三）人員培訓(xùn)。
人員培訓(xùn)是網(wǎng)上合同備案工作的重要環(huán)節(jié)。所有交易中心管理人員,經(jīng)紀機構(gòu)管理人員和經(jīng)紀人都必須登錄備案系統(tǒng)上網(wǎng)開展業(yè)務(wù)，因此必須通過培訓(xùn)考核使各類上網(wǎng)人員理解存量房合同為何要進行網(wǎng)上備案和如何進行網(wǎng)上備案，掌握操作要領(lǐng)和細節(jié)?？紤]到經(jīng)紀公司和經(jīng)紀人量大面廣,人員素質(zhì)參差不齊,短期內(nèi)要完成培訓(xùn)和考核任務(wù)，對師資力量、教學(xué)場地、培訓(xùn)設(shè)備、考試閱卷等方面帶來很高要求，應(yīng)考慮與專業(yè)教學(xué)部門合作完成培訓(xùn)考核工作，同時應(yīng)研究采用特殊教學(xué)和考試方法，比如：編寫帶有大量操作界面介紹的教材，制作教學(xué)光盤模擬演示操作過程，采用自學(xué)、教學(xué)、操作實習(xí)相結(jié)合的方式開展培訓(xùn)，編制專用考試系統(tǒng)通過互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)考試，電腦自動閱卷等。
（四）實施推進。
為進一步改善房屋租賃市場秩序，保證房屋租賃資金安全，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、房屋租賃當事人及相關(guān)管理部門的意見和建議，結(jié)合實際實施過程中的問題，北京市建委會同市工商局對合同文本進行修訂完善：
一是將《北京市房屋租賃合同》分為“自行成交版”、“經(jīng)紀機構(gòu)居間成交版”、“經(jīng)紀機構(gòu)成交版”三個版本，并將原居間合同的相關(guān)內(nèi)容融合在經(jīng)紀居間成交版合同文本中；
二是修訂了《北京市房屋出租委托合同》，強化了租賃的資金監(jiān)管；
三是簡化了合同條款，便于簽約操作；
四是貫徹落實《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》，明確了房屋出租登記責(zé)任，加強了房屋租賃管理；
