時間：2023-05-24 08:52:03
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
現(xiàn)代企業(yè)全面風(fēng)險管理理論認(rèn)為，任何企業(yè)都存在管理上的風(fēng)險，企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險苗頭和最終成果都會通過財務(wù)和資金形態(tài)體現(xiàn)出來。所以，財務(wù)管理自始至終都是企業(yè)全面風(fēng)險管理的晴雨表。而稅務(wù)風(fēng)險又是財務(wù)風(fēng)險的重要組成部分，作為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)專員重視稅務(wù)風(fēng)險的管理和防范是我們義不容辭的責(zé)任。筆者認(rèn)為，稅務(wù)風(fēng)險體現(xiàn)在稅務(wù)會計對《稅法》等稅收法律法規(guī)的收集、研究、學(xué)習(xí)和理解不透，在稅種上會因為應(yīng)納稅而未納、在稅款上會因為沒有足額繳納而被稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)后給予處罰。另一方面是因為對稅收優(yōu)惠扶持政策不了解，致使能享受的優(yōu)惠政策卻沒有申請享受，增加了稅收負(fù)擔(dān)。因為沒享受優(yōu)惠政策、補繳稅款、加罰滯納金，不僅會造成企業(yè)的財務(wù)損失還會造成企業(yè)聲譽受損。另外就是存在認(rèn)識誤區(qū)：例如把建安合同壓低使建安稅款少交，但是建安合同低，土地增值稅會相應(yīng)提高，得不償失。再如隱瞞銷售收入開具發(fā)票會相應(yīng)減少稅收，購房人也許現(xiàn)在無所謂，但在二次交易需要發(fā)票抵扣時問題就會暴露無遺，從而形成了稅務(wù)風(fēng)險。稅務(wù)風(fēng)險究其原因一是稅務(wù)會計的人員素質(zhì)、風(fēng)險管理意識和納稅觀念不高；二是重要業(yè)務(wù)流程環(huán)節(jié)的涉稅控制、稅務(wù)內(nèi)控監(jiān)督不嚴(yán)等等。
二、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的防范
1．提高決策管理人員稅務(wù)風(fēng)險意識。充分認(rèn)識稅務(wù)風(fēng)險的后果，端正誠信納稅、合法納稅的觀念，絕對不能抱有僥幸心理，投機取巧、偷逃稅款。
2．從制度入手，建立健全稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)控體系。通過執(zhí)行風(fēng)險管理的基本流程，設(shè)置涉稅風(fēng)險控制點，將稅務(wù)風(fēng)險管理貫穿項目開發(fā)銷售的全過程，實現(xiàn)對企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的事前、事中自我防控。
3．注重對稅務(wù)會計人員素質(zhì)的培養(yǎng)。加強稅收法律法規(guī)和政策的學(xué)習(xí)。認(rèn)真學(xué)習(xí)稅務(wù)會計的職能、分類、核算方法。
4．負(fù)責(zé)稅務(wù)的會計人員要密切關(guān)注稅收政策的變動，及時注意信息的收集和比對，建立健全相關(guān)信息交流傳遞制度，對有關(guān)政策進(jìn)行深入研究，正確理解。結(jié)合企業(yè)實際，正確利用稅收政策，降低納稅成本。
三、設(shè)立稅務(wù)會計，建立稅務(wù)核算體系
針對稅收管理的越發(fā)嚴(yán)格和越發(fā)精細(xì)化，要求企業(yè)的稅務(wù)會計必須從財務(wù)會計、管理會計中分離出來，使之成為企業(yè)專門從事稅務(wù)籌劃、稅金核算和納稅申報的一個會計系統(tǒng)。
1．建立稅務(wù)會計的獨立核算。在稅務(wù)會計與財務(wù)會計分離的前提下，企業(yè)應(yīng)設(shè)置相對獨立的稅務(wù)會計部門或機構(gòu)。例如可在財務(wù)部下設(shè)稅費管理科，明確對企業(yè)中所有涉稅事項、稅金計算、稅款申報與繳納等全面負(fù)責(zé)的崗位職責(zé)和權(quán)限，在人力物力上保證稅款計繳的及時性。該部門對企業(yè)經(jīng)營過程中的每一筆經(jīng)濟活動，要以會計準(zhǔn)則和國家稅收法令為依據(jù)，獨立地進(jìn)行稅務(wù)會計核算，計算各項應(yīng)稅收入及相關(guān)稅金，從而保證企業(yè)各項稅金計算的完整性和正確性。
2．稅務(wù)會計的納稅籌劃。稅收籌劃是通過在經(jīng)濟活動中的事先安排和策劃，尋找稅收法律中的稅負(fù)下限，以使企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)最小化，維護企業(yè)的合法權(quán)益。納稅籌劃既不是偷稅也不完全等同于避稅。通過會計核算方法的選擇進(jìn)行的納稅籌劃不是做假賬，而是會計方法適當(dāng)?shù)倪x擇。比如，在材料價格不斷上漲的情況下，采用后進(jìn)先出法可以加大當(dāng)期的成本費用，成本影響利潤，進(jìn)而影響所得稅的大小。
四、建立納稅自查制度，規(guī)范納稅業(yè)務(wù)
企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立納稅自查制度，定期或不定期地自查稅額計算中有無漏洞和問題，不僅可以保證財會資料及涉稅數(shù)據(jù)準(zhǔn)確完整，也可作為接受稅務(wù)稽查的前期準(zhǔn)備。
1．日常定期自查，結(jié)合財務(wù)核算過程的實際情況，對照現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，檢查有無漏報應(yīng)稅收入、多列支出、虛增抵扣稅額、漏、錯報代扣(收)稅項目、錯用稅率或計算錯誤等情況。發(fā)現(xiàn)錯誤及時自行糾正。
2．對于稅務(wù)機關(guān)組織的各類專項納稅檢查，按照通知的時間、要求和檢點，提前組織力量展開自查。對于在自查中發(fā)現(xiàn)的納稅錯誤，主動改正，及時補繳稅款、滯納金，避免不必要的罰款。把專項檢查中可能出現(xiàn)的問題消滅在自查階段。
3．由于企業(yè)習(xí)慣按照舊有模式處理涉稅問題，依靠自身力量很難發(fā)現(xiàn)問題，此時不排除聘請專業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所給予協(xié)助，花小錢、省大錢，還可在他們的幫助下進(jìn)一步規(guī)范納稅業(yè)務(wù)。
五、構(gòu)建和諧稅企關(guān)系
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險成因分析管理對策
一、稅務(wù)風(fēng)險的特點
（一）難化解
稅務(wù)風(fēng)險一旦形成，如果企業(yè)不采取有效的應(yīng)對措施，風(fēng)險將會長期存在，不會自動化解。另外，稅務(wù)風(fēng)險還會隨著企業(yè)經(jīng)營活動的開展，呈現(xiàn)出累積效應(yīng)，從隱形的風(fēng)險逐漸轉(zhuǎn)化為顯性的資金流失，在引起稅務(wù)機關(guān)的注意后，將會給企業(yè)自身的經(jīng)濟利益帶來嚴(yán)重的損害。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于行業(yè)內(nèi)部競爭激烈，企業(yè)一旦出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，還會使商業(yè)信譽受到損失，企業(yè)的市場競爭力也會一同下降，對未來的發(fā)展帶來了阻力。
（二）多變性
稅務(wù)風(fēng)險的形成原因具有復(fù)雜性的特點，其中即包括企業(yè)內(nèi)部管理不善、重視不足，也包括外部稅法不完善，以及稅務(wù)機關(guān)自由裁量權(quán)過大等。在企業(yè)正常的經(jīng)營活動中，由于隨時面臨來自各個方面的不確定影響，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險也呈現(xiàn)出多變性的特點。例如，企業(yè)為了減少稅費支出，會根據(jù)稅法規(guī)定和自身經(jīng)營需要，實施納稅籌劃。一旦稅法做出調(diào)整，內(nèi)容發(fā)生變化，而企業(yè)有沒有及時調(diào)整納稅籌劃方案，就有可能導(dǎo)致納稅籌劃方案從“不違法”變成“違法”，進(jìn)而引起稅務(wù)風(fēng)險。
（三）可控性
雖然企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險具有多變性和難化解的特點，但是稅務(wù)風(fēng)險的形成和爆發(fā)，也并不是無跡可尋的。企業(yè)可以結(jié)合以往的稅務(wù)風(fēng)險管理經(jīng)驗，一方面提高對稅務(wù)風(fēng)險防控和管理的重視，例如通過加強內(nèi)部各個部門之間的信息交流，減少稅務(wù)工作中的失誤，降低稅務(wù)風(fēng)險發(fā)生概率；另一方面，也可以提前制定一些應(yīng)急方案，即便是出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，也可以第一時間采取控制策略，避免風(fēng)險損失的擴大化。因此，只要做到快速響應(yīng)，就可以實現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險的有效控制，這也是維護企業(yè)利益的一種有效手段。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的成因分析
（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部原因引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險
1.財務(wù)核算水平不高。財務(wù)核算是對企業(yè)涉稅進(jìn)行處理的重要一環(huán)，它直接對企業(yè)的稅務(wù)情況產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對企業(yè)的全部涉稅行動產(chǎn)生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行計算。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算的水平，在很大范圍內(nèi)決定了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為處理的恰當(dāng)程度。2.財務(wù)制度不健全。房地產(chǎn)企業(yè)制度的不完善是企業(yè)制度層面的一個重要問題。歷史證明，制度在房地產(chǎn)企業(yè)管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生死。目前，某些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)定的財務(wù)制度非常不合規(guī)范，且與國家的相關(guān)法制規(guī)定不相符，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部沒有確立有關(guān)的財務(wù)制度，以上狀況均讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為潛伏一定的風(fēng)險隱患。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)外部原因引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險
1.稅法改變后沒有及時調(diào)整納稅籌劃方案。納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在合法前提下少繳納稅費的一種主要手段，納稅籌劃作為一種游走于稅法邊緣的經(jīng)濟活動，直接損害了稅務(wù)機關(guān)的利益。當(dāng)稅務(wù)機關(guān)對現(xiàn)行的稅法法律進(jìn)行補充和完善后，原來的納稅籌劃方案中部分內(nèi)容已經(jīng)不再使用。但是從新稅法的實施，到企業(yè)更改納稅籌劃方案，中間需要間隔一段時間，如果企業(yè)沒有盡快結(jié)合當(dāng)前的稅法內(nèi)容對納稅籌劃方案進(jìn)行調(diào)整，也容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。另外，在激烈的行業(yè)競爭中，許多房地產(chǎn)企業(yè)將工作中心都放在經(jīng)營業(yè)務(wù)上，對于稅法的變更缺乏足夠的重視，這也會直接增加稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率。2.稅務(wù)機關(guān)的自由裁量權(quán)。代替國家行使征稅任務(wù)的行政機關(guān)和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關(guān)系，而他們的權(quán)利和義務(wù)具有不對等性，這是稅收法律的一個非常重要的內(nèi)容。因為現(xiàn)階段的法制環(huán)境不良、文化傳統(tǒng)因素等原因，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人，在相互關(guān)系中通常處于一個比較不利的位置。而且存在一些稅務(wù)機關(guān)執(zhí)法不規(guī)范、自由裁量權(quán)使用不恰當(dāng)?shù)痊F(xiàn)象。例如，一些省級的國家稅務(wù)局自行地把企業(yè)正常申報且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務(wù)機關(guān)對稅法賦予的自由裁量權(quán)的濫用，這些行為通常會損害到了納稅人的權(quán)益，讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問題加大了很多的不確定，同時也把房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險提高了。
三、房地產(chǎn)企業(yè)強化稅務(wù)風(fēng)險管理的具體對策
（一）建立健全稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)
1.推出稅務(wù)風(fēng)險評分評級機制。對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員來說，稅務(wù)風(fēng)險雖然會帶來損失，但是只要做好事前預(yù)防和管理，就可以做到風(fēng)險可控，不會對房地產(chǎn)企業(yè)各項經(jīng)營活動以及經(jīng)濟效益造成大的損失。稅務(wù)風(fēng)險的評分評級制度，就是采用定性分析與定量計算相結(jié)合的方法，立足于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前工作的開展情況，對潛在的稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行評價，對其發(fā)生概率、可能造成的危害后果等進(jìn)行預(yù)測和分析。這樣一來，就可以為稅務(wù)風(fēng)險管理工作的開展提供必要的參考，便于企業(yè)集中人力進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險的防控。2.做好日常稅務(wù)活動的監(jiān)督。在房地產(chǎn)企業(yè)的日常工作中，由于存在一些不良的習(xí)慣，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。同時，企業(yè)內(nèi)部沒有開展有效的監(jiān)督和檢查活動，也會導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)一步擴大，最終給企業(yè)造成損失。針對這一問題，就要去房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注細(xì)節(jié)，從日常稅務(wù)活動著手，強化監(jiān)督意識。例如，定期核對應(yīng)收賬款，及時處理死賬、呆賬。加強倉庫存貨管理，對于滯銷的庫存物資要及時采取處理辦法，既可以減少庫存，騰出空間，又可以防止資金呆滯，對增加房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動效率也起到了積極作用。
（二）營造良好的稅務(wù)風(fēng)險管理環(huán)境
1.提升稅務(wù)風(fēng)險管理意識。稅務(wù)風(fēng)險的不確定性，決定了要想提高管理能力，必須要從日常工作的各個環(huán)節(jié)出發(fā)，采取有效的稅務(wù)風(fēng)險防控策略，以最大限度的避免稅務(wù)風(fēng)險。而這些工作的開展，需要房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理人員要具備強烈管理意識。一方面。房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員，需要樹立長遠(yuǎn)目光，能夠認(rèn)識到稅務(wù)風(fēng)險管理對企業(yè)經(jīng)營活動順利開展產(chǎn)生的積極影響，進(jìn)而為管理活動的進(jìn)行提供必要的支持；另一方面，作為直接負(fù)責(zé)稅務(wù)管理的工作人員，也要具備憂患意識，切實從源頭上降低稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率。2.重視稅務(wù)風(fēng)險管理制度建設(shè)。在房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理中，一方面要求稅務(wù)管理人員具備較強的風(fēng)險管理意識和豐富的稅務(wù)風(fēng)險處理經(jīng)驗，另一方面還必須建立起一套完善的稅務(wù)風(fēng)險管理制度，能夠為各項工作的開展提供支持和保障。除了上文中提及的風(fēng)險預(yù)警機制外，像合同管理制度、發(fā)票管理制度等，也都需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)工作的需要，盡快建立起來。以合同管理制度為例，作為一種具有法律效率的文件，房地產(chǎn)企業(yè)需要對合同中雙方的責(zé)任、付款時間等做出明確說明，這樣既可以方便后期稅務(wù)機關(guān)的稽查，又可以避免法律糾紛和稅務(wù)風(fēng)險。
（三）與稅務(wù)機關(guān)建立良好關(guān)系
房地產(chǎn)企業(yè)要與當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機關(guān)保持良好的關(guān)系，在交流過程中了解稅務(wù)機關(guān)關(guān)于現(xiàn)行稅法將要做出的調(diào)整和改變，進(jìn)而提前采取應(yīng)對策略，這樣即便是后期進(jìn)行了稅法修改，房地產(chǎn)企業(yè)也不會因為應(yīng)對不及時，而引起稅務(wù)風(fēng)險或法律糾紛。另外，地方稅務(wù)機關(guān)擁有對現(xiàn)行稅法的補充和解釋權(quán)，通過加強與地方稅務(wù)機關(guān)的溝通，也能夠了解地方性的補充政策，這也有助于提高對稅務(wù)風(fēng)險的預(yù)防和控制水平。
關(guān)鍵詞：增值稅；全面實施；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)風(fēng)險管理
在當(dāng)前，更加需要進(jìn)一步的加強“營改增”工作，“營改增”對于企業(yè)的發(fā)展也會造成諸多影響，體現(xiàn)在下列兩大方面，由于實施“營改增”政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會出現(xiàn)資金不足、資金短缺的現(xiàn)象，這主要就是由于實施“營改增”政策之后可能會導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流量被占用。目前我國對于房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)行了全方位宏觀調(diào)控，通過宏觀調(diào)控避免房地產(chǎn)行業(yè)過熱，但是這樣的狀況之下，也會對于企業(yè)資金流動造成一定挑戰(zhàn)，導(dǎo)致資金短缺或不足現(xiàn)象。由于受到政策影響因素以及增值稅體系不夠成熟和完善，所以，要想對于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的增值部分稅額進(jìn)行抵扣存在著一定的難度，另外無法實現(xiàn)抵扣的情況導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)不降反升，對于企業(yè)發(fā)展反而會造成一定的阻礙［1］。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險類型及原因
（一）稅務(wù)風(fēng)險類型
對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其稅務(wù)風(fēng)險主要劃分為下列幾大類型：第一，在房地產(chǎn)企業(yè)實際核算的過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)繳納的稅款不能夠符合稅收法律法規(guī)要求，會出現(xiàn)稅款應(yīng)繳未繳狀況，企業(yè)需要補稅，并且還需要加收滯納金，甚至在嚴(yán)重狀況之下，還會受到政府部門的處罰［2］。另外，市場經(jīng)濟條件之下很多房地產(chǎn)企業(yè)往往為了利益的驅(qū)使，少繳納稅款或者故意不繳納稅款，甚至隱藏利潤，影響到了房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。第二，對于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來講，在實際核算的過程當(dāng)中缺乏規(guī)范性和合理性，少計收入或者虛增成本，財務(wù)管理流程不夠健全和完善［3］。成本費用方面不能夠根據(jù)會計準(zhǔn)則核算，成本管理也相對較為混亂，導(dǎo)致稅款難以被正確計算，還面臨著稅務(wù)處罰的風(fēng)險。第三，對于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來講，由于自身錯誤也往往會導(dǎo)致稅款多繳納。對于稅款進(jìn)行計算的過程當(dāng)中，依據(jù)是國家所頒布的各項法律法規(guī)，需要相關(guān)的工作人員能夠嚴(yán)格地按照規(guī)范進(jìn)行合理及科學(xué)操作，若房地產(chǎn)企業(yè)不能夠進(jìn)行準(zhǔn)確的操作，將會直接地影響到稅款的計算科學(xué)性和準(zhǔn)確性。例如很多的企業(yè)自己已經(jīng)繳納了稅款卻不能知曉，企業(yè)無形成本大幅度的增加，讓企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)過重。
（二）稅務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因
對于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)而言還依然面臨著涉稅風(fēng)險問題，主要包括了稅收法律法規(guī)缺乏完善性，主觀趨利動因以及財務(wù)人員整體素質(zhì)和能力不足等等。此外，內(nèi)部控制制度缺乏完善性和健全性也會造成重大的稅務(wù)風(fēng)險。第一，對于當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)商來講，在市場經(jīng)濟的背景之下，往往由于主觀趨利動因，而采取一系列偷稅、漏稅行為。企業(yè)故意違反誠信原則以及違背國家法律法規(guī)，導(dǎo)致稅款被少繳或者不繳。第二，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程當(dāng)中，相關(guān)的法律法規(guī)還依然不夠完善和健全。對于我國市場經(jīng)濟而言，其正處于高速發(fā)展背景之下，但是，與之相關(guān)的法律法規(guī)以及有關(guān)制度卻缺乏完善性和健全性，甚至還有很多的稅收法律法規(guī)實際操作的過程當(dāng)中存在著諸多阻礙性因素，需要進(jìn)一步提高其適用性。房地產(chǎn)行業(yè)屬于國家的支柱性產(chǎn)業(yè)，尤其是其稅收政策相對較多以及變化較快，容易導(dǎo)致企業(yè)忙中出錯。第三，對于當(dāng)前的企業(yè)內(nèi)部相關(guān)財務(wù)管理人員來講，其專業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)相對較為有限，雖然我國已經(jīng)成為一個財會大國，但是卻依然不是財會強國，缺乏能力突出的高級財會人才。對于財務(wù)會計人員來講，其綜合素質(zhì)、專業(yè)能力、專業(yè)水平都相對較為低下，這也是經(jīng)常導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險。第四，在當(dāng)前企業(yè)開展內(nèi)部控制過程當(dāng)中，內(nèi)控制度還是缺乏完善性和健全性，難以保障企業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展，同時也難以防范風(fēng)險事件，這在很大程度上為稅務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生提供了相應(yīng)的條件。
二、“營改增”后稅務(wù)風(fēng)險管理探討
（一）專用發(fā)票管理存在的風(fēng)險及控制措施
針對增值稅專用發(fā)票來講，從某種意義上可以將其認(rèn)為一種有價證券。目前，發(fā)票方面有關(guān)的犯罪行為基本上都是和增值稅專用票密切相關(guān)的，主要就是由于增值稅發(fā)票具有抵扣的能力，通過利用增值稅發(fā)票能夠抵扣企業(yè)所要繳納的一部分的稅款。但是，依然存在著一部分的企業(yè)為了能夠減少自己所要交的稅款，通過這樣的機會在發(fā)票上大做文章。比如虛開增值稅發(fā)票來開展違法犯罪活動，這樣少繳或漏繳稅金。目前稅務(wù)機關(guān)需要高度重視，如果發(fā)現(xiàn)在增值稅發(fā)票方面存在著違規(guī)違法的行為，就需要及時采取措施對于相關(guān)企業(yè)進(jìn)行處置、處罰。對于當(dāng)前的企業(yè)來講，在對發(fā)票管理的過程當(dāng)中需要采取合理及科學(xué)的措施，要從下列幾個方面進(jìn)行必要的防控：第一，對于增值稅專用發(fā)票進(jìn)行充分認(rèn)知，同時也需要了解增值稅專用發(fā)票的管理規(guī)定。第二，要通過采取更加合法以及科學(xué)的手段來獲得抵扣進(jìn)項稅發(fā)票，并且要在合適時間之內(nèi)將其交給稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行必要的認(rèn)證，保障企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險得到降低。由于增值稅發(fā)票能夠促使一部分稅額得到抵扣，所以可以稱之為一種有價證券，在目前的背景之下，更加需要企業(yè)加強發(fā)票嚴(yán)格管理，避免產(chǎn)生抵扣聯(lián)丟失的狀況。第三，增值稅發(fā)票也是一種價外稅。換言之就是稅款、價款二者相互分離開。對于當(dāng)前財務(wù)人員來講，在實際財務(wù)核算工作開展的過程當(dāng)中需要對于稅款和價款準(zhǔn)確合理歸集。第四，在實施“營改增”政策之后，對于當(dāng)前納稅人來講，在利用增值稅專用發(fā)票的過程當(dāng)中，要保障按照國家的法律法規(guī)來進(jìn)行操作，尤其是不能夠虛開發(fā)票。否則一旦發(fā)現(xiàn)，就會遭受到稅務(wù)機關(guān)嚴(yán)厲處罰，對于企業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展會造成重大的影響和阻礙。
（二）進(jìn)項稅額抵扣存在的風(fēng)險及控制措施
在實施“營改增”政策之后，對于當(dāng)前的房地產(chǎn)而言，還是面臨著進(jìn)項稅額抵扣風(fēng)險。第一，對于當(dāng)前的納稅人來講，在沒有知曉或者已經(jīng)知曉情況之下利用虛開增值稅發(fā)票來將其作為合法抵扣憑證，這屬于一種嚴(yán)重的違法行為，需要引起重視。第二，對于當(dāng)前的企業(yè)而言，購進(jìn)貨物以后，增值稅發(fā)票用在了非應(yīng)稅項目或者是個人消費上，卻沒有根據(jù)稅法相關(guān)要求和規(guī)定將進(jìn)項稅額進(jìn)行必要處理。第三，應(yīng)稅服務(wù)已經(jīng)出現(xiàn)不能抵扣進(jìn)項的狀況。第四，納稅人在實際稅額抵扣的過程當(dāng)中產(chǎn)生較多的稅務(wù)風(fēng)險，為此，需要企業(yè)能夠采取合理以及科學(xué)的控制措施。第一，不管是從何種渠道、何種途徑所得到的增值稅專用發(fā)票，需要保障和企業(yè)的業(yè)務(wù)實現(xiàn)相互的對應(yīng)，這樣才能夠讓發(fā)票更加具有有效性和真實性。第二，實際財務(wù)核算工作開展的過程當(dāng)中，也需要切實做好進(jìn)項稅額的管理審核工作，不能夠抵扣進(jìn)項稅額的也應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出。這樣才能夠促使其符合稅法相關(guān)規(guī)定和要求，并且也可以理順邏輯關(guān)系。第三，對于當(dāng)前的企業(yè)來講，也需要組織員工針對增值稅條例進(jìn)行深入的學(xué)習(xí)和研究，讓員工能夠意識到增值稅條例的重要價值和重要意義，并且通過條例來對于自身的行為進(jìn)行規(guī)范和約束。第四，對于當(dāng)前的企業(yè)人管理人而言，要采取措施提高企業(yè)財務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)和專業(yè)能力，這樣才能夠促使會計核算工作更加具有科學(xué)性和合理性，否則難以準(zhǔn)確有效的對于進(jìn)項稅額進(jìn)行科學(xué)的把握控制。
（三）增值稅政策上存在的風(fēng)險及控制措施
“營改增”也設(shè)置了增值稅免征項目以及退稅項目免征項目，主要包括了退伍軍人就業(yè)、殘疾人就業(yè)、著作稅轉(zhuǎn)讓、以及相關(guān)的免稅業(yè)務(wù)等等。對于當(dāng)前的企業(yè)而言，也需要解讀相關(guān)的政策，避免錯誤的運用稅收優(yōu)惠政策而對于企業(yè)發(fā)展造成一定風(fēng)險和影響。其主要采取的措施包括下列幾項，第一，要對于自身的業(yè)務(wù)進(jìn)行深入的研究和分析，切實保障自身所開展的各項業(yè)務(wù)符合稅收的各項政策。尤其是對于優(yōu)惠政策當(dāng)中的內(nèi)容，要進(jìn)行熟練地掌握和了解。另外，對于當(dāng)前納稅人來講，也需要明確各項稅收優(yōu)惠政策的內(nèi)涵，不能夠根據(jù)個人理解或者是感覺來理解稅收優(yōu)惠政策。不能優(yōu)惠的必定不能優(yōu)惠。第二，要在符合稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)之上，給稅務(wù)機關(guān)提供相關(guān)的資料。第三，要對于增值稅專用發(fā)票以及企業(yè)免稅項目之間關(guān)系進(jìn)行合理及科學(xué)的處理。
（四）偷逃稅風(fēng)險及控制措施
在當(dāng)前，依然存在著一部分企業(yè)管理人士為了能夠有效提高企業(yè)利潤水平，實際經(jīng)營管理的過程當(dāng)中鋌而走險，通過采取不良方式來偷稅漏稅，甚至少記收入方式取得現(xiàn)金收入，企業(yè)也不開正規(guī)發(fā)票，獲得了更多的賬外收入。稅務(wù)機關(guān)會對于偷逃漏稅行為進(jìn)行嚴(yán)厲的處罰，甚至情節(jié)嚴(yán)重的情況之下還會追究刑事責(zé)任，所以，企業(yè)也需要端正好自身態(tài)度，不要存在任何的僥幸心理，平時也需要嚴(yán)格按照規(guī)范進(jìn)行合理科學(xué)的操作。
三、結(jié)語
綜上所述，“營改增”政策就是為了能夠有效減少企業(yè)的稅負(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)更加需要高度重視稅務(wù)風(fēng)險問題，要采取措施有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，這樣才能夠提高企業(yè)利潤水平，實現(xiàn)企業(yè)健康、穩(wěn)定及持續(xù)性的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
［1］張慧慧.淺析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防范［J］.科技經(jīng)濟導(dǎo)刊，2020（9）.
［2］林傳萬.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險籌劃研究［J］.納稅，2020（8）.
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃土地增值稅所得稅
一、納稅籌劃及其內(nèi)容
納稅籌劃，是指通過對涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作出一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。任何納稅籌劃行為產(chǎn)生的根本原因都是經(jīng)濟利益的驅(qū)動，即經(jīng)濟主體追求自身經(jīng)濟利益的最大化。納稅籌劃的內(nèi)容包括避稅、節(jié)稅、規(guī)避“稅收陷阱”、轉(zhuǎn)嫁籌劃和實現(xiàn)零風(fēng)險五個方面。
1、避稅籌劃。避稅籌劃是相對于逃稅而言的一個概念，是指納稅人采用不違法的手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。因此避稅籌劃既不違法，也不合法，而是處在兩者之間，是一種“非違法”的活動。對于這種籌劃，理論界有一定爭議，很多學(xué)者認(rèn)為這是對國家法律的蔑視，應(yīng)該一棍子打死。本文認(rèn)為，這種籌劃雖然違背了立法精神，但其獲得成功的重要前提是納稅人對稅收政策進(jìn)行認(rèn)真研究，并在法律條文形式上對法律予以認(rèn)可，這與納稅人不尊重法律的偷稅、逃稅有著本質(zhì)的區(qū)別。對于納稅人的這種籌劃，稅務(wù)機關(guān)不應(yīng)該予以否定，更不應(yīng)該認(rèn)定為偷稅、逃稅并給予法律制裁。國家所能做的應(yīng)該是不斷地完善稅收法律規(guī)范，填補空白，堵塞漏洞，避免類似的情況再次發(fā)生，也就是采取反避稅措施加以控制。
2、節(jié)稅。節(jié)稅是指納稅人在不違背稅法立法精神的前提下，利用稅法中固有的起征點、免征額、減稅、免稅等一系列的優(yōu)惠政策和稅收懲罰等傾斜調(diào)控政策，通過對企業(yè)籌資、投資及經(jīng)營等活動的巧妙安排，達(dá)到少繳國家稅收的目的。這種籌劃是納稅籌劃的組成部分之一，理論界早已達(dá)成共識，國家也從各方面給予了扶持。
3、規(guī)避“稅收陷阱”。規(guī)避“稅收陷阱”是指納稅人在經(jīng)營活動中，要注意不要陷入稅收政策規(guī)定的一些被認(rèn)為是“稅收陷阱”的條款。如《增值稅暫行條例》規(guī)定：兼營不同稅率的貨物或勞務(wù)，應(yīng)分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。如果人們對經(jīng)營活動不進(jìn)行事前的納稅籌劃，就有可能掉進(jìn)國家設(shè)置的“納稅陷阱”，從而增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
4、稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃。稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃是指納稅人為達(dá)到減輕自身的稅收負(fù)擔(dān)，通過對銷售商品的價格進(jìn)行調(diào)整，將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)的經(jīng)濟活動。由于通過轉(zhuǎn)嫁籌劃能夠?qū)崿F(xiàn)降低自身稅負(fù)的目標(biāo)，因此人們也將其列入納稅籌劃的范疇。
5、涉稅零風(fēng)險。涉稅零風(fēng)險是指納稅人生產(chǎn)經(jīng)營賬目清楚，納稅申報正確，稅款交納及時、足額，不出現(xiàn)任何稅收違法亂紀(jì)行為，或風(fēng)險極小，可忽略不計的一種狀態(tài)。當(dāng)談及進(jìn)行納稅籌劃，一般人都認(rèn)為是指企業(yè)或個人運用各種手段直接減輕自身稅收負(fù)擔(dān)的行為，其實這種認(rèn)識是相當(dāng)片面的。因為，納稅人除了減輕稅收負(fù)擔(dān)之外，還存在不會直接獲得任何稅收上的好處，但可以避免涉稅損失的現(xiàn)象，這也相當(dāng)于實現(xiàn)了一定的經(jīng)濟收益，這種狀態(tài)就是涉稅零風(fēng)險。本文認(rèn)為，實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險也是納稅籌劃的重要內(nèi)容。
二、納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的運用
1、選擇合適的建房方式。大部分房地產(chǎn)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的納稅籌劃空間較小，若用代建、合建等方式則籌劃空間較大。首先，代建方式。這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。其次，合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅，企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。
2、進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業(yè)可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。
3、充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當(dāng)測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與超過“20%”這一起征點所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價。
4、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的籌劃。合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價外費用。根據(jù)營業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項代收款項，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項從房地產(chǎn)企業(yè)的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。另外，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種，可以將精裝修房的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費用單獨簽訂合同。在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。在征稅中分別按“銷售不動產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，可節(jié)約2%的營業(yè)稅。
5、遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)如符合以下三個條件之一的則視同已完工：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業(yè)所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)[2009]31號里規(guī)定的計稅毛利率較低，扣除完營業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。
6、變房地產(chǎn)銷售為投資。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不繳營業(yè)稅。而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，也不再繳納營業(yè)稅，這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮采用先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業(yè)稅1000萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以2億元的價格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除1000萬元的營業(yè)稅和100萬元的城市維護建設(shè)稅與教育費附加。同時，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬元為限。
7、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟上是否可行。以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產(chǎn)品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時這些做法會造成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進(jìn)行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600萬元，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180萬元；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500萬元，增值率=500/2500=20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500萬元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應(yīng)注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 宏觀調(diào)控 財務(wù)管理
自2010年1月10日出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展之后，國家先后出臺“國十條”、“新國五條”以及最新出臺的“新國八條”等多項房地產(chǎn)調(diào)控政策，意在遏制投資、投機性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。照市場經(jīng)濟環(huán)境下適者生存的不二法則，經(jīng)歷了此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)各參與方必然會轉(zhuǎn)換其自身的發(fā)展方式，朝著管理層和政策導(dǎo)向希望的方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想走出困境并且持續(xù)發(fā)展，首先要管理的核心是自身內(nèi)部的財務(wù)管理，應(yīng)該說在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的昨天，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將財務(wù)管理納入企業(yè)管理應(yīng)有的地位。因此，在目前這種經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)企業(yè)加強自身內(nèi)部財務(wù)管理是必須的。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的概念和特點
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其財務(wù)管理的概念
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指進(jìn)行城市土地及房屋綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經(jīng)營和管理，獨立核算，自負(fù)盈虧的經(jīng)濟組織。
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配進(jìn)行預(yù)測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務(wù)關(guān)系的一項經(jīng)濟管理工作，它是企業(yè)管理的重要組成部分。
2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點
（1）開發(fā)周期長，資金籌集任務(wù)繁重。房地產(chǎn)開發(fā)具有長期性、資金周轉(zhuǎn)期較長、周轉(zhuǎn)率比較低等特點。由于土地和房屋工程造價需要巨額的資金投入，而開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工、交付使用等過程，所需時間往往在三年甚至更長的時間，因此在目前經(jīng)濟形式較差、企業(yè)融資較為困難的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進(jìn)行項目滾動開發(fā)。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)風(fēng)險較大。宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)帶來了財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資風(fēng)險加大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)關(guān)系包括投資者、承包單位、被遷單位和居民、勘察設(shè)計單位、材料供應(yīng)單位、房屋購買者、土地轉(zhuǎn)讓單位以及工商、稅務(wù)等行政單位。由于財務(wù)關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)敏感性強，其自身調(diào)整能力較差，因而管理風(fēng)險較大。
二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題
“新國八條”的出臺，一方面與2010年末房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆有關(guān)，另一方面也表明國家對地方調(diào)控的結(jié)果不甚滿意。因此，“新國八條”在對以往調(diào)控政策深化的同時，明確要求各地限購，實行約談問責(zé)機制。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該及時發(fā)現(xiàn)自身財務(wù)管理內(nèi)部控制中存在的問題，并及時根據(jù)國家相關(guān)政策以及內(nèi)部調(diào)整增強自身的競爭能力。
1、房地產(chǎn)企業(yè)缺乏財務(wù)風(fēng)險控制意識
財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中，因企業(yè)受內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。將其具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上，主要是指由于財務(wù)狀況惡化而導(dǎo)致實際開發(fā)利潤與預(yù)計利潤之間發(fā)生較大背離，給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失的可能性。
有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地的使用權(quán)，工程項目能夠按期竣工就會產(chǎn)生經(jīng)濟效益，其實則不然。由于開發(fā)商前期沒有對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行周密細(xì)致的可行性研究，對投資風(fēng)險的認(rèn)識不足，信息不全面，導(dǎo)致盲目投資，投資無法按期收回，使投資項目不能獲得預(yù)期的收益，因而會給企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。應(yīng)該說缺乏財務(wù)風(fēng)險控制意識既影響了企業(yè)銷售收入的實現(xiàn)，又影響了企業(yè)的整體償債能力，成本負(fù)擔(dān)會不斷加重，隨著資金的循環(huán)使用，一旦資金鏈條發(fā)生斷裂就會面臨資金短缺的風(fēng)險，從而產(chǎn)生損失。
2、房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于舉債增加成本負(fù)擔(dān)，不能進(jìn)行合理的財務(wù)預(yù)算
“新國八條”相對于此前兩輪調(diào)控，最大的特點是“抬高門檻，強化力度”，以抑制過度消費和投資需求。央行加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等措施的推出，將提高房屋開發(fā)成本。目前，央行已連續(xù)三次加息和八次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型金融機構(gòu)調(diào)整后的存款準(zhǔn)備金率達(dá)19.5%的歷史高位。加息和存款準(zhǔn)備金率上調(diào)的疊加效應(yīng)也將逐步釋放，進(jìn)一步影響市場預(yù)期。這樣一來，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的回籠。年內(nèi)央行繼續(xù)加息和上調(diào)準(zhǔn)備金率的可能性也比較大，信貸全面收緊將是2011年房地產(chǎn)金融市場的主基調(diào)。
當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金70%來自銀行，這種單一的舉債經(jīng)營管理模式促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債率加大，相應(yīng)的債權(quán)人的債權(quán)保證程度就會大幅地降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債籌資的能力。
房地產(chǎn)企業(yè)一方面著急上項目而沒有將成本合理的測算并且層層落實，另一方面當(dāng)自身缺乏資金的時候更傾向于向銀行或其他單位借款，而沒有從財務(wù)管理內(nèi)部挖掘資金潛力，沒有對項目資金做整體的財務(wù)規(guī)劃，加大了房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險度。例如，在項目前期階段，財務(wù)人員如何根據(jù)調(diào)整的項目總體設(shè)計方案來不斷調(diào)整項目總體預(yù)算是財務(wù)管理的關(guān)鍵問題。在土地征用方面，國家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場供應(yīng)節(jié)奏；另一方面在土地出讓方式上，禁止協(xié)議出讓土地，繼經(jīng)營性土地全面實施“招拍掛”方式后，進(jìn)而提高了開發(fā)商的拿地成本。再如，對建筑材料的價格變動預(yù)計不足，市場是不斷變化的，市場價格與合同價格往往會出現(xiàn)差距。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果其無法合理估計其中存在的誤差，做好財務(wù)預(yù)算，企業(yè)的資金管理鏈條很可能會出現(xiàn)問題。而房地產(chǎn)項目工程成本管理的基礎(chǔ)資料，均來自于企來內(nèi)部各職能部門及施工一線的管理部門，管理者認(rèn)為成本管理和核算是財務(wù)部門的職責(zé)，而忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用，致使財務(wù)收集資料有限，成本管理偏離預(yù)算。
3、稅收籌劃困難
長遠(yuǎn)來看，未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策將進(jìn)一步細(xì)化，保持房地產(chǎn)政策的統(tǒng)一性和穩(wěn)定性。如加強對土地增值稅清算監(jiān)督，以綜合調(diào)控稅收等手段來多方面協(xié)調(diào)推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控政策?！笆濉币?guī)劃建議也提出，要研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅收改革。目前重慶、上海已試行房地產(chǎn)稅。未來，隨著試點的成熟，房產(chǎn)稅將逐步擴大至全國范圍，并從僅對增量征收推廣至對存量也征收，這對房地產(chǎn)市場短期和長遠(yuǎn)健康發(fā)展影響重大，稅收的綜合調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作更加困難。
三、新形勢下加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理控制的對策
1、謹(jǐn)慎投資，嚴(yán)控風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理內(nèi)部控制中要樹立風(fēng)險管理意識，要實行財務(wù)集中管理模式，建立集中的現(xiàn)金管理、籌資管理以及投資管理系統(tǒng)，要逐步規(guī)范公司重要財務(wù)決策的賬務(wù)處理程序以及審批程序，提高財務(wù)報表的可靠性。
房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)的一個重要步驟是完成對項目風(fēng)險的分析和評估。能否采用以及如何設(shè)計項目融資結(jié)構(gòu)的關(guān)健之一是要求項目投資者對與項目有關(guān)的風(fēng)險因素進(jìn)行全面分析判斷，確定項目的債務(wù)承受能力和風(fēng)險，設(shè)計出切實可行的融資方案。融資結(jié)構(gòu)以及相應(yīng)的資金結(jié)構(gòu)的設(shè)計和選擇必須全面反映出投資者的融資戰(zhàn)略和要求。
2、根據(jù)國家的政策及時優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，加強資金管理
在國家的宏觀調(diào)控政策下，企業(yè)要充分考慮稅率、利率風(fēng)險，合理安排資金的籌資渠道及方式，加強資金管理內(nèi)部控制。企業(yè)要在稅法許可的范圍內(nèi)稅收籌劃，盡可能獲得納稅節(jié)約的好處。企業(yè)要準(zhǔn)確估計每個時期項目所需要的現(xiàn)金流入和流出，做到與銀行貸款金額、時間相匹配，加強資金回收和集中管理。企業(yè)應(yīng)對國家宏觀調(diào)控的貨幣政策作出合理的判斷，如果預(yù)期國家利率會上升，那么企業(yè)應(yīng)該簽訂長期合同，以免增加財務(wù)費用，如果預(yù)期國家利率會下降則應(yīng)該簽訂短期合同，提早歸還借款。
房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。
3、充分考慮財務(wù)預(yù)算的決策作用
房地產(chǎn)企業(yè)運用不同的方法進(jìn)行項目成本的歸集，這對收入、利潤的確認(rèn)都將產(chǎn)生不同的管理效益。因此，在制定項目計劃時，充分考慮財務(wù)預(yù)算的作用，對企業(yè)降低成本、防范風(fēng)險、加強內(nèi)部控制是非常重要的。制定成本預(yù)算目標(biāo)時，需要將項目建設(shè)中發(fā)生的前期可行性研究費用、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入等納入到整體預(yù)算中來，對成本費用進(jìn)行正確的歸集和核算，重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理，做好成本預(yù)測，挖掘內(nèi)部潛力，設(shè)立目標(biāo)成本，對投資成本開支進(jìn)行預(yù)先的控制。為了更好地推進(jìn)全面預(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)只有將預(yù)算管理績效考評與獎懲機制相結(jié)合，才能確保企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)的最終實現(xiàn)。
在企業(yè)管理過程中，財務(wù)管理是最直接、最有效的影響企業(yè)獲得經(jīng)濟效益的管理環(huán)節(jié)。許多企業(yè)的興衰史充分說明，重視并加強財務(wù)管理，企業(yè)才能充分獲益，迅速發(fā)展。這就要求企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)層牢固樹立財務(wù)管理是企業(yè)管理的核心這一基本理念，建立完善的財務(wù)管理體系，并不斷創(chuàng)新，以利于房地產(chǎn)企業(yè)整體管理水平的跟進(jìn)。
【參考文獻(xiàn)】
關(guān)鍵詞 營改增政策 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財務(wù)管理 稅務(wù)管理
在我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期間，營改增政策的提出，不僅優(yōu)化了我國稅收制度的結(jié)構(gòu)，而且還有效地避免了重復(fù)征稅現(xiàn)象的出現(xiàn)，對國民經(jīng)濟與社會之間的協(xié)調(diào)發(fā)展起到了很好的作用。在這大好前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要保證并提升企業(yè)財務(wù)管理的工作成效，財務(wù)管理人員就必須要緊抓營改增政策實施的契機，對其給企業(yè)財務(wù)與稅務(wù)管理方面帶來的影響進(jìn)行全面分析，在提高其實施成效的基礎(chǔ)上有效地促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行更好的轉(zhuǎn)型升級。[1]
一、營改增政策的概況
營改增政策是我國稅制改革的重要內(nèi)容，其主要是將企業(yè)應(yīng)該繳納的營業(yè)稅變更為增值稅，而變更后的增值稅不僅包含營業(yè)稅，而且還包括有產(chǎn)品增值后產(chǎn)生的稅款。我國自2012年開始試點以來，營改增政策的實施已經(jīng)覆蓋各行各業(yè)，主要包括交通運輸業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、鐵路運輸業(yè)、電信業(yè)、建筑業(yè)、金融環(huán)保業(yè)以及不動產(chǎn)業(yè)等。在營改增政策實施以前，我國房地產(chǎn)營業(yè)稅的稅率為5%，建筑行業(yè)營業(yè)稅的稅率為3%。而在營改增政策實施以后，根據(jù)財政部與國家稅務(wù)局聯(lián)合下發(fā)的《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》中的相關(guān)規(guī)定要求，房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的營業(yè)稅稅率要提升到11%，[2]這從根本上影響了建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。其具體影響從以下兩個方面進(jìn)行分析，即對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理和稅務(wù)管理的影響。
二、營改增政策的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的影響
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理中，營改增政策的實施對其產(chǎn)生了諸多影響，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債表的影響
固定資產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中的重要組成部分，其一旦發(fā)生變動會直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體結(jié)構(gòu)，從而影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表的數(shù)據(jù)波動。從營改增政策實施以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)的原值入賬金額和累計折舊都相應(yīng)地減少，而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除去本身應(yīng)繳納的營業(yè)稅之外，其期末余額也相應(yīng)地降低。在這種情況下，營改增政策的實施會使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債金額得到降低，而其內(nèi)部的流動資產(chǎn)與負(fù)債的比重則會提升。同時，從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，營改增政策的實施還推動了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)模，對其發(fā)展制度的建設(shè)還能起到完善的作用。
（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤表的影響
從現(xiàn)階段來看，營改增政策的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤表的影響主要包括長期影響和近期影響。從長期影響來看，營改增政策的實施不僅起到有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本和負(fù)擔(dān)的作用，而且對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，為其進(jìn)行資金積累奠定了良好的基礎(chǔ)，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠有更多的資金投入到其他項目中，避免資金被套牢，起到擴展企業(yè)發(fā)展項目的作用。而從近期影響來看，營改增政策的實施免除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原值稅金，而稅金金額和企業(yè)成本也得到了有效降低，從另一個方面來看對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益的增加還起到了一定的促進(jìn)作用。[3]
（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表的影響
營改增政策的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量表的影響主要體現(xiàn)在三個方面：首先，營改增政策的實施使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項投資受到不同程度的影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了得到更好、更全面的發(fā)展，承接多個工程項目，需要購置大量的施工裝備設(shè)施，但是由于增值稅的進(jìn)項稅額可以用于相抵，在一定程度就減少了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流出情況。因此，在保證資金穩(wěn)定的同時，可以讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多余的資金用于投資其他項目。其次，營改增政策的實施使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金活動受到了影響。在營改增政策實施之后，其中的增值稅對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本起到了有效降低的作用。最后，營改增政策的實施還使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌資活動受到了影響。在如今的房地產(chǎn)行業(yè)，各個開發(fā)企業(yè)之間的競爭愈演愈烈，而為了更好、更多地占領(lǐng)房地產(chǎn)市場，企業(yè)就要不斷地進(jìn)行融資與籌資。營改增政策的實施讓這種局面得到了很好的緩解，主要讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流逐步壯大。但是，從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，這種融資、籌資是具有階段性的，具備很大風(fēng)險隱患，反而會逐漸加重企業(yè)的負(fù)債金額。
三、營改增政策的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理的影響
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理中，營改增政策的實施對其產(chǎn)生了很深的影響，主要從以下幾個方面進(jìn)行分析：
（一）對采購房地產(chǎn)建筑材料的影響
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，建筑材料的采購工作一直是重中之重。在采購房地產(chǎn)建筑材料時，不僅要注意采購的數(shù)量，而且還要著重注意質(zhì)量，其中還包括一些大型的建筑材料，如鋼筋，混凝土等，同時還有一些小型的建筑材料，如鐵釘?shù)?。針對大型建筑材料的采購?fù)ǔ６际鞘走x大店面，大店面可以根據(jù)自己的需求開具相關(guān)增值稅的專用發(fā)票，若選擇一些規(guī)模較小的店面進(jìn)行采購，則無法開具出相關(guān)增值稅的專用發(fā)票。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采購建筑原材料這一環(huán)節(jié)上就無法對稅務(wù)的增值稅情況實行進(jìn)項扣除，從而增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本。[4]
另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采購建筑原材料時，即使能夠開具發(fā)票，但依照我國現(xiàn)有的稅務(wù)法規(guī)定，建筑原材料的砂石、混凝土等也需要繳納6%的增值稅，而施工企業(yè)繳納的施工成本稅卻比材料稅要低上一個百分點，從這里也可以看出營改增政策的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理的影響。因此，企業(yè)想要更加適應(yīng)營改增政策，就必須要不斷地進(jìn)行改革，對使用的物資材料進(jìn)行相應(yīng)的稅收籌劃。例如，可采用招標(biāo)的方式來采購建筑原材料，在要求材料供應(yīng)商提供專用發(fā)票的情況下再對建筑原材料的質(zhì)量和價格提出自己具體的要求。
（二）對房地產(chǎn)建設(shè)人力成本的影響
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)工程的建設(shè)時，離不開人力資源。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源大多都是來源于農(nóng)村的農(nóng)民工，這些農(nóng)民工在某種程度上解決了房地產(chǎn)企業(yè)人力資源稀缺的問題，而且也讓房地產(chǎn)工程的成效獲得了一定的保障。但這些農(nóng)民工由于沒有正規(guī)的勞務(wù)公司對其負(fù)責(zé)，其流動性也比較大，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這方面也無法獲取增值稅發(fā)票。這樣不僅使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收支出得到了增加，而且也影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本。對此，可通過人力外包機構(gòu)來獲得人力資源，如人力勞務(wù)公司等，通過其出具相關(guān)專業(yè)發(fā)票來降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收支出，從而降低企業(yè)生產(chǎn)成本。
（三）對房地產(chǎn)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的影響
營改增政策的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)情況也造成了影響，如上文所分析，在營改增政策實施以前，房地產(chǎn)與建筑業(yè)的營業(yè)稅的稅率為5%，而自從營改增政策實施之后，房地產(chǎn)與建筑業(yè)的營業(yè)稅就提升到了11%。以某房地產(chǎn)公司為例進(jìn)行分析，假設(shè)該房地產(chǎn)公司的年收入為1000萬元，而生產(chǎn)成本為400萬元，以增值稅的稅率11%和進(jìn)項稅率17%來計算，在營改增政策實施以前，1000萬元乘以5%，計算出其營業(yè)稅為50萬元，而在營改增政策實施之后，最后計算出其增值稅為40.97萬元。從這里就可以看出，對于規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)而言，營改增政策的實施顯然是利大于弊的，但是對于年銷售額超過500萬元的房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有進(jìn)項金額大于營業(yè)收入額時，這項政策的實施才能起到降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的作用。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其本身特殊的性質(zhì)，在稅務(wù)工作經(jīng)常出現(xiàn)稅上加稅的情況，通過營改增政策的實施則有效避免了這種重復(fù)繳稅的情況發(fā)生，在間接上也減少了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，提升了企業(yè)的經(jīng)濟效益。
總之，營改增政策的實施，對于我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，不僅有利于企業(yè)稅負(fù)的降低，而且在一定程度上還能優(yōu)化企業(yè)的財務(wù)管理體系結(jié)構(gòu)。在提升企業(yè)核心競爭力的同時，對于企業(yè)未來長期的發(fā)展具有非常好的促進(jìn)意義。
四、結(jié)語
本文通過對營改增政策進(jìn)行概況分析，探討營改增政策的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)與稅務(wù)管理的影響。對財務(wù)管理的影響主要體現(xiàn)在三個方面，即對企業(yè)負(fù)債表，利潤表以及現(xiàn)金流量表造成影響。對稅務(wù)管理方面造成的影響同樣體現(xiàn)在三個方面，即對房地產(chǎn)建筑材料的采購，對房地產(chǎn)建設(shè)人力成本以及對房地產(chǎn)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的影響。希望通過本文的分析與探討可以讓我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對實施營改增政策所造成的影響有一個全面的了解，從而能夠制定相應(yīng)的對策措施。
（作者單位為成都地鐵實業(yè)有限公司）
[作者簡介：陳英（1978―），女，碩士，會計師，主要從事財務(wù)管理工作。]
參考文獻(xiàn)
[1] 高涵.“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響分析[J].全國商情（經(jīng)濟理論研究）， 2015（21）：84-85.
[2] 陳素娣.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響分析[J].經(jīng)營管理者，2016（09）： 62.
一、BT融資模式的定義
BT是政府利用非政府資金來承建某些基礎(chǔ)設(shè)施項目的一種投資方式，是Build（建設(shè)）和Transfer（轉(zhuǎn)讓）兩個英文單詞的縮寫，直譯為建設(shè)―轉(zhuǎn)讓，是基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)領(lǐng)域中采用的一種投資建設(shè)模式，其含義是：政府通過合同約定，將擬建設(shè)某個基礎(chǔ)設(shè)施項目的投融資權(quán)授予某個建筑商，在一定時間內(nèi)，由建筑商負(fù)責(zé)該項目的投融資和建設(shè)，合同期滿，建筑商考慮一定利潤后將該項目有償轉(zhuǎn)讓給政府。
一般來說，確定BT模式需通過如下特征：1.它是一種投資方式；2.只有政府的基礎(chǔ)設(shè)施項目才能采用BT方式；3.他采用的是非政府資金，即不由政府直接投入而由建筑商自己籌集資金（包括自有資金和出面借取的資金等）；4.項目的投融資和建設(shè)者是建筑商（施工單位）；5.項目在規(guī)定的時間建成后（是指按法定建設(shè)程序竣工驗收備案后）立即有償轉(zhuǎn)讓給政府，收回投資并賺取一定的利潤。
二、會計處理
BT融資的存在三大模式：
1.完全BT：即通過招標(biāo)確定項目建設(shè)方.然后建設(shè)方組建項目公司，由項目公司負(fù)責(zé)項目的融資、投資和建設(shè)，項目建成后由業(yè)主回購的形式。（即實務(wù)中先由地產(chǎn)集團與地方政府簽定BT合同，然后由項目公司進(jìn)行全程運做）
2.工程總承包方式：簡單如下流程即招標(biāo)==確定建設(shè)方==建設(shè)方==對工程項目的勘察、設(shè)計、采購、施工、竣工驗收等實行全過程的承包，并承擔(dān)項目的全部投資，==由業(yè)主委托指派工程監(jiān)理，==項目建成后==業(yè)主回購。
3.施工承包方式：即招標(biāo)==確定建設(shè)方，建設(shè)方==對工程項目的工程施工及投資負(fù)責(zé)==驗收合格==業(yè)主回購。
下面以我公司承建延津玉湖（引黃渠改造工程）為例，對其進(jìn)行會計核算：
河南地產(chǎn)集團地產(chǎn)集團2013年8月與延津縣政府達(dá)成引黃渠改造工程改造協(xié)議，由名門地產(chǎn)集團成立項目公司（名門地產(chǎn)延津有限公司，注冊資本3000萬）承擔(dān)引黃渠改造工程的改造工作.工期10個月，合同轉(zhuǎn)讓總價3000萬，毛利率10%，管理費10%，根據(jù)實質(zhì)大于形式原則，應(yīng)采用模式一方式進(jìn)行核算。
地產(chǎn)集團：
借：長期股權(quán)投資――投資成本――名門地產(chǎn)延津有限公司 3000
貸：銀行存款3000
名門地產(chǎn)延津： 8-12月根據(jù)實際發(fā)生的合同成本
借：工程施工――合同成本 1120
貸：銀行存款等1120
根據(jù)已結(jié)算的合同價款：
借：應(yīng)收賬款――延津縣政府 1200
貸：工程結(jié)算1200
2013年末，按照完工進(jìn)度40%，確認(rèn)當(dāng)年的合同收入和合同費用時
借：工程施工――合同毛利 80
主營業(yè)務(wù)成本 1120
貸：主營業(yè)務(wù)收入1200
完工時，將“工程施工”科目的余額與“工程結(jié)算”科目的余額對沖
借：工程結(jié)算 3000
貸： 工程施工――合同成本 2800
工程施工――合同毛利 200
三、稅務(wù)處理
對BT的稅務(wù)處理規(guī)定，各地有不同的規(guī)定：：下面分別介紹一下重慶和河北及河南的規(guī)定
1.重慶市規(guī)定。《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于建筑業(yè)營業(yè)稅有關(guān)政策問題的通知》（渝地稅發(fā)[2008]195號）規(guī)定：BT是通過融資進(jìn)行項目建設(shè)的一種融投資方式。對BT模式的營業(yè)稅征收管理，明確為：
（1）無論其是否具備建筑總承包資質(zhì)，對融資人應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅。
（2）融資方取得的回購價款，包括工程建設(shè)費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入，應(yīng)全額交納建筑業(yè)營業(yè)稅，并全額開具建安發(fā)票。
（3）融資人的納稅義務(wù)發(fā)生時間為按BT模式合同規(guī)定的分次付款時間，合同未明確付款日期的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為總承包方收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。分包方納稅義務(wù)發(fā)生時間為分包方收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。
2.河北省規(guī)定。《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于“建設(shè)-移交”模式有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（河北省地方稅務(wù)局公告2011年第2號）“建設(shè)―移交”模式有關(guān)營業(yè)稅問題公告如下：
納稅人采用“建設(shè)―移交”模式從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目取得的全部收入，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。若該納稅人將建筑工程承包（分包）給其他施工企業(yè)的，則以取得的全部收入扣除支付給其他施工企業(yè)的承包（分包）款后的余額為營業(yè)額繳納營業(yè)稅。
3.河南省規(guī)定。《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于的公告》第八條規(guī)定：建設(shè)項目實行BT模式的，納稅人為：
（1）項目的建設(shè)方（或投資方）與施工企業(yè)為同一單位的，以項目的建設(shè)方（投資方）為納稅人。
（2）項目的建設(shè)方（或投資方）將建筑安裝工程承包或分包給其它施工企業(yè)的，分別以建設(shè)方（或投資方）和施工企業(yè)為納稅人
《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于的公告》第十九條 納稅人實行BT模式的，營業(yè)額按以下方式處理：
（1）項目的建設(shè)方（或投資方）與施工企業(yè)為同一單位的，建設(shè)方（或投資方）在取得業(yè)主支付回購款項時以實際取得的回購款項為計稅營業(yè)額?；刭弮r款包括工程建設(shè)費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入。
關(guān)鍵詞：“營改增”；稅務(wù)風(fēng)險；影響因素
一、基本理論
（一）“營改增”的基本理論
2011年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案。目前，“營改增”在我國全面推進(jìn)，并在我國落實中，財政部門及稅務(wù)部門頒布了有關(guān)政策法規(guī)，對改革行業(yè)及計稅方法進(jìn)行了明確規(guī)定，同時還對稅種稅率進(jìn)行計算。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險基本理論
（1）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險定義。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險隸屬于風(fēng)險范圍內(nèi)，稅務(wù)風(fēng)險實際上就是稅務(wù)責(zé)任所具有的隨機性，在企業(yè)所作出的涉稅行為內(nèi)，沒有按照稅法規(guī)章制度，可能遭受到的利益損失。（2）如何降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險?！盃I改增”稅收政策在落實前后，房地產(chǎn)企業(yè)需要面對稅務(wù)風(fēng)險?！盃I改增”在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)開展，必然對房地產(chǎn)企業(yè)運營管理活動造成影響，不斷是“營改增”稅收政策所起到的何種影響，都會產(chǎn)生不同程度稅務(wù)風(fēng)險，進(jìn)而對房地產(chǎn)企業(yè)價值最大化目標(biāo)造成影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管理，提升對稅務(wù)風(fēng)險防范意識。
（三）將稅務(wù)風(fēng)險管理歸納到公司治理層面上
調(diào)整企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，提高稅務(wù)風(fēng)險管理能力構(gòu)建專門稅務(wù)風(fēng)險管理機構(gòu)，可以有效對“營改增”之后房地產(chǎn)所應(yīng)對的稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管理。房地產(chǎn)企業(yè)決策在制定中，必須從企業(yè)戰(zhàn)略層面進(jìn)行研究，充分認(rèn)識到稅務(wù)風(fēng)險管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建設(shè)內(nèi)重要性，將稅務(wù)風(fēng)險管理歸納到企業(yè)戰(zhàn)略層面內(nèi)，設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險專門管理機構(gòu)，承擔(dān)起對稅務(wù)風(fēng)險管理制度監(jiān)督職責(zé)。按照我國房地產(chǎn)企業(yè)原有部門結(jié)構(gòu)，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)在董事會下面應(yīng)該設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險管理機構(gòu)，主要承擔(dān)稅務(wù)風(fēng)險監(jiān)督管理職責(zé)。
（四）完善稅務(wù)風(fēng)險管理人員結(jié)構(gòu)
（1）稅務(wù)風(fēng)險管理委員會內(nèi)人員構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理委員會內(nèi)人員主要由兩部分構(gòu)成，分別為企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險管理工作人員及社會內(nèi)專家。首先，稅務(wù)風(fēng)險管理委員會和審計委員會相似，全部隸屬于董事會直接管理，對經(jīng)理層決策制定起到監(jiān)督作用。因此，稅務(wù)風(fēng)險管理委員會內(nèi)成員必須包含企業(yè)董事會成員，并且其中具有“營改增”稅務(wù)方面專業(yè)管理人員；其次，為了能夠?qū)Χ悇?wù)風(fēng)險管理規(guī)章制度進(jìn)行完善，提升稅務(wù)風(fēng)險管理質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理委員會需要積極了解企業(yè)運營實際情況，聽取不同人員意見。所以，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理委員會在具有企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理人員情況下，還可以向社會內(nèi)聘請專業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理人員。（2）稅務(wù)籌劃科人員。稅務(wù)籌劃科是稅務(wù)風(fēng)險管理落實主要機構(gòu)，需要對企業(yè)涉稅事項進(jìn)行全面管理，進(jìn)而稅務(wù)籌劃科工作人員必須了解稅法內(nèi)容，進(jìn)而才能夠開展日常管理工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃科需要具有掌握稅務(wù)有關(guān)知識的管理人員，改名管理人員還需要對稅務(wù)風(fēng)險管理工作有著一定了解，直接由房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理委員會進(jìn)行統(tǒng)一管理；其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以借助人員培訓(xùn)或者是外聘等方式，提升自身復(fù)合型人才數(shù)量，分配到稅務(wù)籌劃科不同稅務(wù)崗位上面，從源頭對房地產(chǎn)企業(yè)所存在的稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管理。
（五）明確稅務(wù)風(fēng)險管理崗位職責(zé)
房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠保證稅務(wù)風(fēng)險管理工作順利開展，提升稅務(wù)風(fēng)險管理質(zhì)量，就必須對稅務(wù)風(fēng)險管理不同工作崗位職責(zé)進(jìn)行明確。（1）稅務(wù)風(fēng)險管理委員會職責(zé)。稅務(wù)風(fēng)險管理委員會作為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險整體管理部門，必須從企業(yè)戰(zhàn)略層面上，對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管理，提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益。首先，稅務(wù)風(fēng)險管理委員會需要參與到企業(yè)決策制定上面，為房地產(chǎn)企業(yè)管理活動運營提供稅務(wù)風(fēng)險管理數(shù)據(jù)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲取更高價值；其次，房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險管理委員會需要對稅務(wù)風(fēng)險管理制度進(jìn)行制定及完善，定期對有關(guān)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，構(gòu)建完善稅務(wù)風(fēng)險管理制度，自動對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)方面所存在的風(fēng)險進(jìn)行識別及評估，進(jìn)而采取針對性解決措施。（2）稅務(wù)籌劃科崗位職責(zé)。稅務(wù)籌劃科崗位工作人員需要提升對稅務(wù)風(fēng)險管理工作重視程度，積極參與熬稅務(wù)風(fēng)險管理制度編制內(nèi)，并且向稅務(wù)風(fēng)險管理委員會遞交有關(guān)運營情況及處理結(jié)果，為稅務(wù)風(fēng)險管理委員會提供有關(guān)數(shù)據(jù)依據(jù)，同時對稅務(wù)風(fēng)險管理委員會進(jìn)行監(jiān)督管理。明確稅務(wù)籌劃科不同工作崗位職責(zé)，從源頭對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行防范管理，增加稅務(wù)籌劃科與不同部門之間的關(guān)聯(lián)，聽取房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)其他部門的意見。
