緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！

篇1

近些年來(lái)，隨著城市化水平的不斷提高，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)得到了極大程度的發(fā)展。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)優(yōu)化與工程管理是兩項(xiàng)重要工作。文章首先針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化與工程管理的案例進(jìn)行了簡(jiǎn)要的闡述，繼而在此基礎(chǔ)上提出了一系列完善上述兩項(xiàng)工作的措施，希望通過(guò)文章的論述，能夠?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)計(jì)水平以及工程管理水平的進(jìn)一步提高提供基礎(chǔ)性的保證，同時(shí)也為我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域整體的進(jìn)步提供基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)優(yōu)化；工程管理；案例

社會(huì)的不斷進(jìn)步使得人們對(duì)于各行各業(yè)的要求都開(kāi)始不斷提高，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)同樣如此，當(dāng)前，人們對(duì)于居住環(huán)境的要求已經(jīng)不僅僅局限于滿足居住的功能，同時(shí)還要具備一定程度的新穎性以及藝術(shù)性，與此同時(shí)，對(duì)于工程的質(zhì)量也提出了更高的要求，這就為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程以及工程管理過(guò)程增加了難度，為使上述兩項(xiàng)工作的效果能夠得到保證，一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)采取了相應(yīng)的措施，同時(shí)也取得了較為顯著的效果，對(duì)案例的分析能夠?yàn)槠渌康禺a(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)提供參考，同時(shí)也就能夠最大程度的滿足社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的要求。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化與工程管理案例分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程十分復(fù)雜，同時(shí)也需要經(jīng)歷較多的步驟才能完成，具體而言，在設(shè)計(jì)正式開(kāi)始之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要向設(shè)計(jì)單位提供綱領(lǐng)性的文件，這些文件需要能夠有效的證明開(kāi)發(fā)商對(duì)這一片土地具有開(kāi)發(fā)資格，所需要提供的文件包括城市規(guī)劃以及三廢治理建設(shè)條件和要求等很多種，只有上述文件齊全，設(shè)計(jì)單位才能夠接手設(shè)計(jì)工作。設(shè)計(jì)人員在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行具體設(shè)計(jì)的過(guò)程中，需要對(duì)項(xiàng)目的概況得到了解，此時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要向設(shè)計(jì)單位提供有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)以及消防設(shè)計(jì)等方面的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，只有這樣，設(shè)計(jì)單位才能正式開(kāi)始設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理工作也十分重要，管理過(guò)程需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、負(fù)責(zé)管理工作的有關(guān)人員以及設(shè)計(jì)人員三者之間的配合才能很好的完成，在管理過(guò)程中，三者就工程管理的意見(jiàn)必須達(dá)到一致和統(tǒng)一，否則，一旦三者之間出現(xiàn)矛盾，工程的工期必定會(huì)受到影響。同時(shí)，針對(duì)工程中出現(xiàn)的問(wèn)題，三者也必須要共同解決，這樣才能保證工程能夠更加順利的完成。以下文章主要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化與工程管理的案例進(jìn)行了分析：

1.樁基的設(shè)計(jì)優(yōu)化與管理。

樁基是房地產(chǎn)工程施工過(guò)程中存在的一個(gè)主要問(wèn)題。在某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，根據(jù)國(guó)家對(duì)于樁基設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)過(guò)程需要對(duì)受力進(jìn)行計(jì)算，而在案例項(xiàng)目中，由于無(wú)法準(zhǔn)確的判斷出灰?guī)r石埋深，因此對(duì)于受力的計(jì)算便會(huì)十分困難，為了使計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性能夠得到提高，案例項(xiàng)目將對(duì)于摩阻力的計(jì)算作為了得到結(jié)果的主要依據(jù)。具體得出的摩阻力結(jié)果越為1600kN，在這一基礎(chǔ)上，案例項(xiàng)目將樁基的數(shù)量設(shè)置為了510根，并將有效樁長(zhǎng)控制在了一定的范圍內(nèi)，從而使樁基設(shè)計(jì)得到了優(yōu)化，為施工質(zhì)量的保證奠定了基礎(chǔ)。

2.供電系統(tǒng)的優(yōu)化設(shè)計(jì)。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，對(duì)于供電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)十分重要。針對(duì)供電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過(guò)程，我國(guó)有關(guān)部門同樣給出了具體的規(guī)定，但在全國(guó)范圍內(nèi)，并沒(méi)有一個(gè)可以靈活運(yùn)用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)去供設(shè)計(jì)人員選擇，因此，為了避免設(shè)計(jì)中存在錯(cuò)誤，大部分設(shè)計(jì)人員都會(huì)采用保守的設(shè)計(jì)方法去完成供電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過(guò)程。案例項(xiàng)目屬于新建的住宅小區(qū)的供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)過(guò)程中，受種種原因的影響，供電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過(guò)程必須要由多個(gè)設(shè)計(jì)單位的共同參與來(lái)完成。例如，對(duì)10kV變電所的設(shè)計(jì)需要由供電局來(lái)完成，而針對(duì)小區(qū)中園林景觀的供電，則需要由景觀設(shè)計(jì)企業(yè)來(lái)完成，這就對(duì)各企業(yè)之間工作的協(xié)調(diào)性提出了要求。在案例項(xiàng)目對(duì)供電系統(tǒng)的具體設(shè)計(jì)過(guò)程中，各單位之間在協(xié)調(diào)性方面出現(xiàn)了問(wèn)題，由于小區(qū)各個(gè)部分施工時(shí)間不一致，因此各單位之間很可能會(huì)出現(xiàn)配合失誤的現(xiàn)象。此時(shí)，對(duì)于整體的供電方案的設(shè)計(jì)便開(kāi)始顯得尤為重要。案例項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將各個(gè)需要對(duì)電力系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)的項(xiàng)目情況以及各設(shè)計(jì)部門的情況進(jìn)行了綜合，同時(shí)結(jié)合施工當(dāng)?shù)氐臍夂蚯闆r以及總的用電情況，對(duì)供電方案進(jìn)行了整體上的設(shè)計(jì)，并在眾多設(shè)計(jì)結(jié)果中，選擇出了一種最為適合當(dāng)前項(xiàng)目情況的方案，并將其提供給了各設(shè)計(jì)部門，使設(shè)計(jì)部門及時(shí)不在同一時(shí)間對(duì)供電系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)，也能夠從整體上了解到整個(gè)方案，從而實(shí)現(xiàn)了對(duì)小區(qū)電力系統(tǒng)的優(yōu)化設(shè)計(jì)與管理。

3.供熱系統(tǒng)的優(yōu)化設(shè)計(jì)。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中，對(duì)于供熱系統(tǒng)的設(shè)計(jì)也屬于一項(xiàng)基礎(chǔ)性的設(shè)計(jì)，鑒于當(dāng)前社會(huì)對(duì)于可持續(xù)發(fā)展理念的堅(jiān)持，在供熱系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過(guò)程中也必須要堅(jiān)持這一理念。案例企業(yè)在對(duì)供熱系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過(guò)程中，堅(jiān)持使用太陽(yáng)能熱水器，充分的堅(jiān)持了可持續(xù)發(fā)展的理念。案例項(xiàng)目主要應(yīng)用了35W單晶硅的太陽(yáng)能電池板作為了主要設(shè)備，這一類型的電池板主要以光控作為開(kāi)光，即在存在光源的時(shí)候，電池板變會(huì)開(kāi)啟并運(yùn)行，而一旦光源消失，電池板也會(huì)自動(dòng)關(guān)閉。35W單晶硅的太陽(yáng)能電池板能夠在零下四十?dāng)z氏度到零上其實(shí)攝氏度的環(huán)境下工作四到六個(gè)小時(shí)，但需要注意的是，其工作時(shí)間也會(huì)隨著空氣溫度的變化而變化，在連續(xù)的陰雨天氣，電池板連續(xù)工作的時(shí)間必定會(huì)減少。案例項(xiàng)目對(duì)于供熱系統(tǒng)的設(shè)計(jì)充分達(dá)到了集經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)保效益為一體的要求，成為了當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中一個(gè)重點(diǎn)參考的對(duì)象。

二、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化與工程管理過(guò)程的措施

從上述案例中可以看出，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)以及工程管理過(guò)程中，其工作效果均得到了優(yōu)化，為了使上述兩項(xiàng)工作能夠更加完善，可以通過(guò)以下措施來(lái)實(shí)現(xiàn)：首先，保證施工企業(yè)的資質(zhì)以及施工人員的素質(zhì)十分重要。具備相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)，其施工質(zhì)量以及施工效果也能夠得到有效的保證，而施工人員的素質(zhì)則從根本上決定著房地產(chǎn)工程整體的施工質(zhì)量，因此，在對(duì)施工企業(yè)進(jìn)行選擇的過(guò)程中，一定要對(duì)其資質(zhì)進(jìn)行考察，要嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，而在施工人員的選拔過(guò)程中，也要對(duì)其理論以及實(shí)踐素質(zhì)進(jìn)行考察，這樣才能最大程度的滿足社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)工程質(zhì)量的要求。其次，要從工程施工前、施工中以及施工后三個(gè)角度對(duì)工程進(jìn)行設(shè)計(jì)與管理。在工程施工前，要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，對(duì)此，主要需要做的包括對(duì)施工地點(diǎn)的考察以及對(duì)施工圖紙的繪制等，在上述工作完成之后，才能正式開(kāi)始施工。在工程施工過(guò)程中，為保證設(shè)計(jì)以及管理工作的優(yōu)化，一定要在保證設(shè)計(jì)人員與管理人員專業(yè)素質(zhì)的同時(shí)，去做好監(jiān)督工作，且完善與落實(shí)責(zé)任制，以更好的保證工程施工的順利進(jìn)行。最后，在工程施工完成之后，要做好質(zhì)量的檢驗(yàn)工作以及收尾工作，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要及時(shí)的對(duì)其進(jìn)行處理。

三、結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，做好設(shè)計(jì)工作以及工程管理工作十分重要。針對(duì)上述兩方面工作，我國(guó)存在很多企業(yè)均取得了良好的效果。設(shè)計(jì)優(yōu)化與工程管理工作要融入到設(shè)計(jì)過(guò)程的每一個(gè)階段，這是保證整個(gè)工程設(shè)計(jì)與管理效果的基礎(chǔ)。完善上述兩項(xiàng)工作是社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的主要要求，為使這一目的能夠達(dá)成，可以通過(guò)保證施工企業(yè)的資質(zhì)以及施工人員的專業(yè)素質(zhì)來(lái)實(shí)現(xiàn)，同時(shí)還要將上述兩項(xiàng)工作融入到施工前、施工中以及施工后三個(gè)階段，以最大程度的保證施工效果。

作者：高峰 單位：西安翻譯學(xué)院

參考文獻(xiàn)：

[1]錢永峰;李瑜萍.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化與工程管理的案例分析與實(shí)務(wù)研究[J].工程建設(shè)與設(shè)計(jì),2008(04):120-123.

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)階段；成本控制

方案設(shè)計(jì)階段

方案的優(yōu)選是方案設(shè)計(jì)階段主要的任務(wù)，對(duì)建設(shè)場(chǎng)地進(jìn)行選擇、對(duì)建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行選擇、對(duì)工程總平面設(shè)置進(jìn)行選擇等，在對(duì)這些方面在進(jìn)行選擇時(shí)要要充分考慮建設(shè)工程投資效果的提高問(wèn)題，在多方案中選擇最優(yōu)方案，確保經(jīng)濟(jì)更加合理、技術(shù)更加先進(jìn)，并且在選擇時(shí)要對(duì)項(xiàng)目全壽命周期費(fèi)用加以考慮?？偠灾?，在選擇最優(yōu)方案時(shí)應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：（1）設(shè)計(jì)構(gòu)思要具有超前性，使其項(xiàng)目更具好的賣點(diǎn)，并且花費(fèi)一定的時(shí)間為房地產(chǎn)項(xiàng)目塑造良好的形象；（2）將建筑風(fēng)格要策劃好，所策劃的建筑風(fēng)格一定要具有其自身的特色，能夠體現(xiàn)一定的民族性、藝術(shù)性和時(shí)代性，具有這樣的個(gè)性有利于樓盤的銷售，節(jié)省了一定的銷售成本，但同時(shí)還應(yīng)該對(duì)建筑風(fēng)格的投入的增加與其對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升之間的關(guān)系進(jìn)行充分考慮，選擇的建筑風(fēng)格一定是性價(jià)比較高的；（3）對(duì)建筑平面進(jìn)行合理布置，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求中一個(gè)重要的影響因素就是建筑平面布置和戶型，規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該對(duì)建筑物的性質(zhì)、客戶的活動(dòng)特點(diǎn)、用途進(jìn)行充分考慮，從而實(shí)現(xiàn)建筑的合理布局，既要將面積利用率提高起來(lái)，又要合理布置其使用功能。對(duì)于住宅的平面布置，可以盡量使外墻周長(zhǎng)和建筑面積之比縮小，在確保建筑功能和質(zhì)量的情況下，加大建筑進(jìn)深對(duì)成本的降低有很大幫助。

建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)階段

結(jié)構(gòu)是建筑的骨架，結(jié)構(gòu)成本占整個(gè)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的比重較大，所以也應(yīng)注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中的成本控制。首先應(yīng)根據(jù)建筑層數(shù)和使用功能選擇合理的結(jié)構(gòu)體系，一般鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)三者的成本依次降低。建筑的基礎(chǔ)選型對(duì)造價(jià)影響也很大，應(yīng)根據(jù)工程的實(shí)際地質(zhì)情況和真實(shí)的地勘資料，選擇技術(shù)上可行經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)形式，既要保證建筑物的安全，也要最大限度地控制建造成本，還應(yīng)認(rèn)真選擇持力層，避免在施工中出現(xiàn)超深或返工現(xiàn)象。在有的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，部分設(shè)計(jì)人員對(duì)配筋及截面不進(jìn)行單獨(dú)計(jì)算而統(tǒng)一配筋，以減少其設(shè)計(jì)計(jì)算工作量，這樣必將會(huì)造成浪費(fèi)，因此要對(duì)標(biāo)準(zhǔn)單元的樣板截圖及配筋圖進(jìn)行優(yōu)化，應(yīng)控制好梁的配筋方式對(duì)成本的影響;還應(yīng)合理布置剪力墻，太長(zhǎng)或太短都會(huì)增加成本?；A(chǔ)與地下室的設(shè)計(jì)，應(yīng)考慮滿足建筑物整體性的要求，還應(yīng)盡量滿足便于施工、降低造價(jià)的因素。通常一層地下室面積對(duì)應(yīng)的是底板和頂板共兩層板的費(fèi)用，而兩層地下室面積對(duì)應(yīng)的是底板、中間樓板和頂板共三層板的費(fèi)用，因此在不考慮對(duì)側(cè)壁、土方量及支護(hù)的影響的情況下采用兩層地下室更省錢。對(duì)于轉(zhuǎn)換層，應(yīng)根據(jù)所屬地區(qū)震級(jí)、使用功能、樓層高度、結(jié)構(gòu)布置情況和施工難易程度來(lái)靈活選擇其型式，如梁式、箱形、實(shí)體板式、桁架等；并合理選擇轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)的模板支撐方案、鋼筋的連接和綁扎方式，這樣能有效地達(dá)到控制成本的目的。

水電設(shè)計(jì)階段

水電安裝設(shè)計(jì)與建設(shè)成本密切相關(guān)，如果沒(méi)有處理好水電安裝設(shè)計(jì)，那么建設(shè)成本很有可能增加，還有可能對(duì)后期的物業(yè)管理留下隱患，因此，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的水電設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中的成本控制一定不能忽視掉。一般情況下，對(duì)于高層住宅低區(qū)而言，在給排水設(shè)計(jì)時(shí)盡量采用市政管網(wǎng)壓力進(jìn)行供水，但是有些高層建筑的外網(wǎng)壓力不足，此時(shí)可在底層設(shè)調(diào)節(jié)水箱的變頻供水設(shè)備加壓供水，這種方式不僅對(duì)建筑面積起到很好的節(jié)省作用，而且還對(duì)運(yùn)行的電耗起著節(jié)約作用，并且還可減少全自動(dòng)系統(tǒng)的運(yùn)行管理費(fèi)用，整個(gè)系統(tǒng)深受廣大用戶的親睞。在建筑排水管網(wǎng)系統(tǒng)中，應(yīng)將排水標(biāo)高控制好，避免返工現(xiàn)象發(fā)生；應(yīng)該精確計(jì)算室外排水坡度，對(duì)埋深進(jìn)行控制，從而使得工程量得以減少。在電氣設(shè)計(jì)方面，供電電源及電壓的選擇應(yīng)滿足供電可靠性的要求，根據(jù)負(fù)荷大小及當(dāng)?shù)仉娋W(wǎng)條件來(lái)設(shè)置電源數(shù)量，一般高層建筑至少應(yīng)有兩個(gè)獨(dú)立電源。電氣設(shè)計(jì)還要注意機(jī)械設(shè)備的選型，如中央空調(diào)及電梯等，它們既影響到前期一次投入，還影響到后期的運(yùn)營(yíng)成本，所以應(yīng)按照先進(jìn)性、合理性、適用性和經(jīng)濟(jì)性的原則來(lái)選擇電氣設(shè)備。水電安裝設(shè)計(jì)還應(yīng)考慮到與其他專業(yè)的協(xié)調(diào)和配合,避免重復(fù)施工或增加施工的難度。審圖過(guò)程中要核實(shí)設(shè)備和主要材料有無(wú)缺、漏、錯(cuò)，對(duì)其可行性進(jìn)行把關(guān)，應(yīng)考慮能夠方便施工、加快進(jìn)度、保證質(zhì)量、降低能耗，并對(duì)設(shè)計(jì)方提出合理地建議和意見(jiàn)。

環(huán)境設(shè)計(jì)

隨著人們生活水平的不斷提高，人們對(duì)于工作和生活的環(huán)境要求越來(lái)越高，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)環(huán)境設(shè)計(jì)也是非常重要的，好的環(huán)境設(shè)計(jì)的樓盤能夠吸引更多的消費(fèi)者，可以看出，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)朝著公園化方向發(fā)展。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)充分利用現(xiàn)有地形進(jìn)行建筑布局，盡量做到依山勢(shì)形成半坡建筑，依水勢(shì)形成泊岸建筑，這樣既減少土地平整費(fèi)用和減少土方的二次搬運(yùn)費(fèi)用，還能最大限度地保持建筑原貌，使得景觀設(shè)計(jì)更加親近自然，取得最佳的景觀效果。水景設(shè)計(jì)盡量保持原生態(tài)水系，盡量減少人工水景，以減少不必要的開(kāi)支。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)還要對(duì)天氣氣候條件進(jìn)行充分考慮，從而以此為據(jù)選擇出最合適的建筑體形。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊旭輝. 淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑成本控制[J]建筑設(shè)計(jì)管理, 2010,(02) .

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；設(shè)計(jì)管理；變更管理

1方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)管理

建筑方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要程序如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書方案招標(biāo)方案評(píng)審及咨詢方案定案出方案報(bào)建文本進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿足市場(chǎng)需求且高效益的方案。多輪的方案競(jìng)標(biāo)，內(nèi)部評(píng)審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個(gè)精品來(lái)。但有時(shí)卻事與愿違，要么設(shè)計(jì)成果偏離了目標(biāo)，要么設(shè)計(jì)進(jìn)度一拖再拖，延誤了建設(shè)工期。因此，在方案設(shè)計(jì)階段，強(qiáng)有力的組織執(zhí)行結(jié)構(gòu)是必須的。

方案設(shè)計(jì)階段有時(shí)可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計(jì)，都要對(duì)所選用的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，甚至不同類型設(shè)計(jì)公司的比例也要有所考慮。從基本方案確立到最終方案的形成是一個(gè)多輪次方案的反復(fù)過(guò)程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)大的價(jià)值體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局、建筑空間分布、建筑體型分析、環(huán)境景觀系統(tǒng)、設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計(jì)院溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開(kāi)發(fā)商所期望的方向發(fā)展。

方案設(shè)計(jì)階段要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目制定的目標(biāo)不現(xiàn)實(shí)，在實(shí)施過(guò)程中會(huì)帶來(lái)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。有的公司喜歡打政策球，甚至違規(guī)操作，給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也是致命的。委托或篩選設(shè)計(jì)公司的過(guò)程也隱含著風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)設(shè)計(jì)公司的了解及分析不夠深入，不能取長(zhǎng)補(bǔ)短，往往會(huì)造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無(wú)法深化等。在方案決策中對(duì)技術(shù)的選用也存在風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)除違規(guī)操作外，其它并不太高。只要項(xiàng)目組織者有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目做風(fēng)險(xiǎn)定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。

2施工圖設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)管理

建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段是在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計(jì)工作流程相對(duì)簡(jiǎn)單、有序，因此此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在執(zhí)行方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)及管理流程相對(duì)簡(jiǎn)單。

在選定設(shè)計(jì)單位后，要對(duì)實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)的工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查，審查其已完設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的圖紙質(zhì)量，對(duì)其能力有全面的了解。在中間過(guò)程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計(jì)公司的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間環(huán)節(jié)控制，保證中間成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結(jié)構(gòu)及各安裝專業(yè)初提及終提兩個(gè)階段所提資料圖。最后一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設(shè)計(jì)部門和工程項(xiàng)目執(zhí)行部門對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行詳盡的審查，必要時(shí)組織由規(guī)劃、消防、人防、設(shè)計(jì)、合同等方面的專家提出整改意見(jiàn)，把設(shè)計(jì)缺失控制在設(shè)計(jì)階段。在此階段，項(xiàng)目的溝通管理主要集中在過(guò)程質(zhì)量與進(jìn)度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來(lái)，形成知識(shí)積累。

在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)運(yùn)作過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)方案階段設(shè)計(jì)周期過(guò)長(zhǎng)，留給施工圖設(shè)計(jì)階段的周期較短，設(shè)計(jì)院加班加點(diǎn)趕圖不能保證圖紙質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計(jì)邊施工的窘境。施工圖設(shè)計(jì)的質(zhì)量對(duì)工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。因此在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段總體時(shí)間管理上，一定要嚴(yán)格控制關(guān)鍵點(diǎn)的時(shí)間安排，以利于整體工作的順利完成。

3設(shè)計(jì)變更階段的管理

3.1 設(shè)計(jì)變更的概述

設(shè)計(jì)變更是指設(shè)計(jì)部門對(duì)原施工圖紙和設(shè)計(jì)文件中所表達(dá)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改。設(shè)計(jì)變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生的越早則損失越小，反之就越大。如在設(shè)計(jì)階段變更，則只修改圖紙，其他費(fèi)用尚未發(fā)生損失有限；如果在采購(gòu)階段變更，不僅需要修改圖紙，而且設(shè)備、材料還需要重新采購(gòu)；若在施工階段變更，除上述費(fèi)用外，已施工的工程還需拆除，勢(shì)必造成重大變更損失。所以要加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在設(shè)計(jì)初期階段，認(rèn)真做好圖紙會(huì)審工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)失誤和疏漏等問(wèn)題，及時(shí)解決，特別是對(duì)工程造價(jià)影響較大的設(shè)計(jì)變更，要先算帳，后變更。

3.2 設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的原因

主要有修改工藝技術(shù)，包括設(shè)備的改變；增減工程內(nèi)容；改變使用功能；設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、遺漏；提高合理化建議；施工中產(chǎn)生錯(cuò)誤；使用的材料品種的改變；工程地質(zhì)勘察資料不準(zhǔn)確而引起的修改，如基礎(chǔ)加深。

3.3 設(shè)計(jì)變更的簽發(fā)原則

設(shè)計(jì)變更無(wú)論是由哪個(gè)參建方提出，均應(yīng)由設(shè)計(jì)管理部門、工程管理部門會(huì)同監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位協(xié)商，經(jīng)過(guò)分管領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后由設(shè)計(jì)單位出具相應(yīng)圖紙或變更，并由工程管理部門辦理簽發(fā)手續(xù)，下發(fā)到有關(guān)部門予以實(shí)施。但在審查時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①確屬原設(shè)計(jì)不能保證工程質(zhì)量要求，設(shè)計(jì)遺漏和確有錯(cuò)誤以及與現(xiàn)場(chǎng)不符無(wú)法施工非改不可；②一般情況下，即使變更要求可能在技術(shù)經(jīng)濟(jì)上是合理的，也應(yīng)全面考慮，將變更以后所產(chǎn)生的效益(質(zhì)量、工期、造價(jià))與現(xiàn)場(chǎng)變更往往會(huì)引起施工單位的索賠等所產(chǎn)生的損失，加以比較，權(quán)衡輕重后再做出決定；③工程造價(jià)增減幅度是否控制在總概算的范圍之內(nèi)，若確需變更但有可能超概算時(shí)，更要慎重；④設(shè)計(jì)變更應(yīng)簡(jiǎn)要說(shuō)明變更產(chǎn)生的背景，包括變更產(chǎn)生的提出單位、主要參與人員、時(shí)間等；⑤設(shè)計(jì)變更必須說(shuō)明變更原因，如工藝改變、工藝要求、設(shè)備選型不當(dāng)，設(shè)計(jì)者考慮需提高或降低標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)漏項(xiàng)、設(shè)計(jì)失誤或其它原因；⑥建設(shè)單位對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的合理修改意見(jiàn)，應(yīng)在施工之前提出。在施工驗(yàn)收工程中，只要不影響生產(chǎn)，一般不再接受變更要求；⑦施工中發(fā)生的材料代用，辦理材料代用單。要堅(jiān)決杜絕內(nèi)容不明確的，沒(méi)有詳圖或具體使用部位，而只是增加材料用量的變更。

3.4 設(shè)計(jì)變更的實(shí)施與費(fèi)用結(jié)算

設(shè)計(jì)變更實(shí)施后，由工程管理部門簽注實(shí)施意見(jiàn)，但應(yīng)注明以下幾點(diǎn)：①本變更是否已經(jīng)全部實(shí)施，若原設(shè)計(jì)圖已經(jīng)實(shí)施后，才發(fā)生變更，則應(yīng)注明，因其牽扯到原圖制作加工，安裝、材料費(fèi)以及拆除費(fèi)。若原設(shè)計(jì)圖沒(méi)有實(shí)施，則要扣除變更前部分內(nèi)容的費(fèi)用；②若發(fā)生拆除，已拆除的材料、設(shè)備、或以加工好但未安裝的成品、半成品，均應(yīng)回收。

由合同管理部門會(huì)同施工單位編制結(jié)算單，按照標(biāo)書或合同中的有關(guān)規(guī)定審核后作為結(jié)算的依據(jù)，此時(shí)也應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①由于施工不當(dāng)，或施工錯(cuò)誤造成的，正常程序相同，應(yīng)注明原因，此變更費(fèi)用不予處理，由施工單位自負(fù)。若工期、質(zhì)量、投資效益造成影響的，還應(yīng)進(jìn)行反索賠；②由設(shè)計(jì)管理部門的錯(cuò)誤或缺陷造成的變更費(fèi)用，以及采取的補(bǔ)救措施，如返修、加固、拆除所發(fā)生的費(fèi)用，由合同管理部門與設(shè)計(jì)管理部門協(xié)商是否索賠；③由于監(jiān)理部門責(zé)任造成損失的，應(yīng)扣減監(jiān)理費(fèi)用；④設(shè)計(jì)變更應(yīng)視為原設(shè)計(jì)圖紙的一部分內(nèi)容，所發(fā)生的費(fèi)用計(jì)算應(yīng)保持一致，并根據(jù)合同條款按國(guó)家的有關(guān)政策進(jìn)行費(fèi)用調(diào)整；⑤材料的供應(yīng)及自購(gòu)范圍也應(yīng)和原合同內(nèi)容相一致；⑥屬變更削減的內(nèi)容，也應(yīng)按上述程序辦理費(fèi)用削減，若施工單位拖延，可督促其執(zhí)行或采取措施直接發(fā)出削減費(fèi)用結(jié)算單；⑦合理化建議也按照上面的程序辦理，獎(jiǎng)勵(lì)、提成另按有關(guān)規(guī)定辦理；⑧由設(shè)計(jì)變更造成的工期延誤或延期，則由工程管理部門會(huì)同其他部門按照有關(guān)規(guī)定處理。

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中最基本、最主要的土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)行為，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)最直接、最主要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。它具有全面系統(tǒng)性、長(zhǎng)期性、高風(fēng)險(xiǎn)性和高回報(bào)性等特點(diǎn)。因此，加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理，對(duì)于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，增加項(xiàng)目利潤(rùn)最大化有著重要的意義。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)分析

（1）通常情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的對(duì)象是建筑物群或者是一些公共建筑，這需要大量的資金支撐，可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于高投入的一項(xiàng)活動(dòng)。就拿普通的住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，少說(shuō)也要幾千萬(wàn)元的資金，多則甚至達(dá)幾億。而且，縱觀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)流程涉及多個(gè)方面：投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地、施工、驗(yàn)收等。一般小規(guī)模的住宅區(qū)至少需要3年至4年，大規(guī)模的住宅區(qū)需要近10年或者更久。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資多，回報(bào)率高，許多商家及企業(yè)往往都會(huì)被其高投資、高回報(bào)率所吸引。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)遭受不確定性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)自然也不小，會(huì)涉及：供求風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及意外風(fēng)險(xiǎn)等。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制的意義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)共分為四個(gè)階段：策劃階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和保修階段。統(tǒng)計(jì)資料表明：設(shè)計(jì)階段節(jié)約投資的可能性為88%，而施工階段節(jié)約投資的可能性只有12%。按價(jià)值工程的理論來(lái)說(shuō)，加大設(shè)計(jì)費(fèi)用的投入可以降低建設(shè)項(xiàng)目的成本，即增加10%的設(shè)計(jì)費(fèi)可以節(jié)約5%的總工程造價(jià)。很顯然，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣不僅影響著建設(shè)費(fèi)用的多少還有建設(shè)工期的長(zhǎng)短，而且還影響項(xiàng)目的使用價(jià)值和投資收益。因而設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響最大。科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，可有效降低工程造價(jià)，也決定了公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗。所以要做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理，從而有效的控制工程的投資。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理對(duì)策

31加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)于項(xiàng)目的投資效益起到直接的影響作用，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，從場(chǎng)地選擇，總平面布局規(guī)劃到平面形狀、層數(shù)、層高、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)以及到結(jié)構(gòu)部件的設(shè)計(jì)和選擇都應(yīng)多種方案的比較和選擇，采用適當(dāng)?shù)姆治龇椒ā⑷鐑r(jià)值分析方法，選用技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的最佳設(shè)計(jì)方案并加以優(yōu)化。

32加強(qiáng)初步設(shè)計(jì)階段的成本管理。

初步設(shè)計(jì)完成后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司技術(shù)人員要認(rèn)真審查方案，比對(duì)分析，不宜過(guò)分依賴于設(shè)計(jì)方。這一階段十分重要，著重應(yīng)審查的是設(shè)計(jì)方案是否達(dá)到所要求的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，整個(gè)設(shè)計(jì)思路是否經(jīng)濟(jì)合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大限度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要；再如環(huán)境配套設(shè)施，是否從“以人為本”作考慮。這兩點(diǎn)都是影響房屋銷售的主要因素，因?yàn)楝F(xiàn)在大部分購(gòu)房者對(duì)戶型和居住環(huán)境很看重，甚至超過(guò)了對(duì)價(jià)格的關(guān)注。二是經(jīng)濟(jì)性是否合理，比如建筑設(shè)計(jì)時(shí)可將功能分區(qū)相對(duì)集中，盡量避免不必要的裝飾及過(guò)多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟(jì)尺寸；另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟(jì)實(shí)用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設(shè)計(jì)返工；對(duì)修改后的設(shè)計(jì)方案要重新進(jìn)行成本預(yù)算并再與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)照，這樣做的目的是避免超預(yù)算設(shè)計(jì)。

33加強(qiáng)施工圖設(shè)計(jì)階段審核工作。

初步設(shè)計(jì)階段成本控制目標(biāo)一經(jīng)確定，施工圖設(shè)計(jì)階段應(yīng)該嚴(yán)格遵循。房地產(chǎn)公司技術(shù)人員應(yīng)對(duì)施工圖設(shè)計(jì)圖紙認(rèn)真審核，并與形成的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)一一對(duì)照，一是審核施工圖的合理性和工藝技術(shù)的成熟性，避免在施工階段進(jìn)行重大變更，降低項(xiàng)目的一次性投入；二是審核施工圖設(shè)計(jì)的材料、設(shè)備的適用性，房地產(chǎn)企業(yè)要建立價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)，要注重各項(xiàng)材料、設(shè)備的定位與樓盤的品質(zhì)是否一致，是否經(jīng)濟(jì)合理；三是審核施工圖設(shè)計(jì)圖紙的經(jīng)濟(jì)性，設(shè)計(jì)概算要翔實(shí)具體，避免因設(shè)計(jì)概算缺項(xiàng)漏項(xiàng)而增加變更成本。一旦施工圖設(shè)計(jì)成本超過(guò)目標(biāo)成本，必須認(rèn)真分析產(chǎn)生差異的主要原因及主要部位，對(duì)施工圖的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要的修改，修改后的施工圖設(shè)計(jì)在下一階段具體實(shí)施。

34完善設(shè)計(jì)招標(biāo)機(jī)制。

擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)方案，是設(shè)計(jì)階段控制項(xiàng)目成本的關(guān)鍵。公開(kāi)、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)設(shè)計(jì)單位起到鞭策的作用，設(shè)計(jì)單位為了贏得市場(chǎng)，必會(huì)以技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案參與競(jìng)爭(zhēng)。從而提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，有效的控制項(xiàng)目成本。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在編制招標(biāo)文件時(shí)對(duì)項(xiàng)目的投資和功能要有明確的要求，要有合理的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)方法，設(shè)計(jì)單位投標(biāo)時(shí)也必須將方案和投資結(jié)合起來(lái)作為投標(biāo)文件的組成部分，中標(biāo)后可作為方案優(yōu)化的依據(jù)，供房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行參考。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)；各階段；管理措施

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可持續(xù)發(fā)展理論不斷深入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)必須考慮項(xiàng)目全壽命周期的理念，走可持續(xù)發(fā)展的道路。全壽命周期管理理論的一個(gè)重要的方面就是設(shè)計(jì)階段的管理。進(jìn)行設(shè)計(jì)階段管理可以有效避免房屋的設(shè)計(jì)、布局不合理，科技含量低等問(wèn)題。進(jìn)行設(shè)計(jì)階段管理還是控制房地

產(chǎn)項(xiàng)目投資、進(jìn)度、質(zhì)量的有效手段。因此，從設(shè)計(jì)階段入手，進(jìn)行設(shè)計(jì)階段管理，是推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的重要措施。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段管理的重要性

建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有其特殊性。首先設(shè)計(jì)的成果是由建筑設(shè)計(jì)院完成的。其次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)計(jì)人員在策化和設(shè)計(jì)過(guò)程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。因此在建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)運(yùn)作過(guò)程中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如何介入,如何控制設(shè)計(jì)過(guò)程,充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動(dòng)性,是取得項(xiàng)目設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。

一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程可分為兩個(gè)大階段:方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過(guò),方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。(有些項(xiàng)目需做擴(kuò)初設(shè)計(jì),并報(bào)批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程的一個(gè)階段。)可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開(kāi)的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同,其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下:擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書,方案招標(biāo),方案評(píng)審及咨詢,方案定案(或委托設(shè)計(jì)院),出方案報(bào)建文本,進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源,以求得一個(gè)滿足市場(chǎng)需求且高效益的方案。多輪的方案競(jìng)標(biāo),內(nèi)部評(píng)審,專家咨詢論證等,方法不一而足,希望能磨出一個(gè)精品來(lái)。但有時(shí)卻事與愿違,要么設(shè)計(jì)成果偏離了目標(biāo),要么設(shè)計(jì)進(jìn)度一拖再拖,延誤了建設(shè)工期。

因此,在方案設(shè)計(jì)階段,強(qiáng)有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)規(guī)劃部門、策劃部門、營(yíng)銷部門等部門組成,在設(shè)計(jì)規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作,在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中及時(shí)、科學(xué)地決策,保證設(shè)計(jì)進(jìn)程的順利推進(jìn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)各階段的管理措施

1、 啟動(dòng)階段

設(shè)計(jì)工作在項(xiàng)目全過(guò)程中起著不同的作用，但都必須是滿足項(xiàng)目的總體規(guī)劃和要求來(lái)開(kāi)展的。啟動(dòng)階段首先明確項(xiàng)目批準(zhǔn)的原因，市場(chǎng)需求、營(yíng)運(yùn)需求、客戶要求、法律要求、戰(zhàn)略需要等都有可能是項(xiàng)目開(kāi)展的依據(jù)。作為一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，啟動(dòng)階段更多的是明確項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品范圍，很多房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)都是典型的項(xiàng)目式結(jié)構(gòu)，劃分成幾個(gè)職能部門，啟動(dòng)階段明確各項(xiàng)目參與人員的權(quán)責(zé)至關(guān)重要，包括總裁、總經(jīng)理、部門經(jīng)理、職員的權(quán)責(zé)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門要明確項(xiàng)目產(chǎn)品范圍，漸進(jìn)明細(xì)產(chǎn)品的總體定位。以住宅項(xiàng)目為例，住宅社區(qū)—?jiǎng)e墅住宅社區(qū)—地上二層底下一層節(jié)能別墅住宅社區(qū)，通過(guò)每次對(duì)項(xiàng)目的定義加深，明確項(xiàng)目的產(chǎn)品范圍，就是常說(shuō)的概念設(shè)計(jì)，同時(shí)制定產(chǎn)品范圍說(shuō)明書，和項(xiàng)目章程一起作為項(xiàng)目開(kāi)展的原始依據(jù)。

2、方案設(shè)計(jì)階段

在方案設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目溝通管理也是很重要的一個(gè)方面。準(zhǔn)確而及時(shí)的溝通使項(xiàng)目設(shè)計(jì)朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通（縱向和橫向的溝通），與設(shè)計(jì)公司溝通，與政府部門的溝通。尤其與政府部門的溝通要及時(shí)甚至提前，在溝通過(guò)程中，要注意建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可以通過(guò)不同方式由團(tuán)隊(duì)成員和項(xiàng)目干系人共享。在方案設(shè)計(jì)階段也要對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目制定的績(jī)效目標(biāo)不現(xiàn)實(shí)，在實(shí)施過(guò)程中會(huì)帶來(lái)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。有的公司喜歡打政策球，甚至違規(guī)操作，給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也是致命的。委托或篩選設(shè)計(jì)公司過(guò)程也隱含著風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)設(shè)計(jì)公司的了解及分析不夠深入，不能取長(zhǎng)補(bǔ)短，往往會(huì)造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無(wú)法深化等。在方案決策中對(duì)技術(shù)的選用也存在風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)除違規(guī)操作外，其實(shí)并不太高。只要項(xiàng)目組織者有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目做風(fēng)險(xiǎn)定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。

項(xiàng)目資源的管理對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量影響很大。在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動(dòng)性，是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長(zhǎng)處和在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動(dòng)性，是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長(zhǎng)處和短處，才能優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。比如設(shè)計(jì)公司對(duì)市場(chǎng)的了解不夠深入，但由于操作的各種項(xiàng)目較多，積累了不少先進(jìn)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)對(duì)市場(chǎng)的了解比較及時(shí)，但對(duì)先進(jìn)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的獲得主要通過(guò)考察的手段，也有所滯后。有的房地產(chǎn)公司因種種問(wèn)題而將設(shè)計(jì)公司淪為繪圖公司，實(shí)在是資源的一大浪費(fèi)。方案項(xiàng)目質(zhì)量管理除了在方案的進(jìn)程中介入監(jiān)控，與設(shè)計(jì)單位共同合作，保證設(shè)計(jì)成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個(gè)方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等，一般在委托設(shè)計(jì)合同中做詳細(xì)交待。

建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段是在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計(jì)工作流程相對(duì)簡(jiǎn)單，有序，因此此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項(xiàng)目知識(shí)積累等方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，成員配置一般由設(shè)計(jì)總監(jiān)、工程項(xiàng)目經(jīng)理（建筑專業(yè)），以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及概算人員組成，形成一個(gè)典型的強(qiáng)矩陣管理模式。管理流程也相對(duì)簡(jiǎn)單：委托設(shè)計(jì)，擬定技術(shù)措施，中間過(guò)程質(zhì)量與進(jìn)度控制、成果審查、成果報(bào)建、聯(lián)合技術(shù)交底等。項(xiàng)目質(zhì)量管理主要對(duì)上述幾個(gè)流程組織相應(yīng)的技術(shù)質(zhì)量控制措施。在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中，中間過(guò)程質(zhì)量與進(jìn)度控制是關(guān)鍵。工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目的成功運(yùn)作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計(jì)單位后，要對(duì)實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)的工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的圖紙質(zhì)量，對(duì)其能力有全面的了解。在中間過(guò)程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計(jì)院的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間成果控制，保證成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結(jié)構(gòu)及各設(shè)備專業(yè)初提及終提兩個(gè)階段所提資料圖。另一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設(shè)計(jì)部門和工程項(xiàng)目部門對(duì)成果圖紙進(jìn)行詳盡的審查，提出整改意見(jiàn)，把錯(cuò)漏控制在設(shè)計(jì)階段。在此階段，項(xiàng)目的溝通管理主要集中在過(guò)程質(zhì)量與進(jìn)度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來(lái)，形成知識(shí)積累。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)運(yùn)作過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)方案階段設(shè)計(jì)周期過(guò)長(zhǎng)，留給施工圖設(shè)計(jì)階段的周期較短，設(shè)計(jì)院加班加點(diǎn)趕圖，不能保證圖紙質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計(jì)邊施工的窘境。施工圖設(shè)計(jì)的質(zhì)量對(duì)工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。時(shí)間的緊迫性將會(huì)限制設(shè)計(jì)師對(duì)問(wèn)題的深度思考和解決，給工程留下遺憾和隱患。因此在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段總體的時(shí)間管理上，一定要作好甘特圖，嚴(yán)格控制關(guān)鍵點(diǎn)的時(shí)間安排。即使在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差的情況下，也要適時(shí)地啟動(dòng)下個(gè)階段任務(wù)的準(zhǔn)備工作，以利于整體工作的順利完成。

總之, 在當(dāng)前不斷規(guī)范和理性的消費(fèi)市場(chǎng)機(jī)制下, 一個(gè)好的房地產(chǎn)項(xiàng)目, 更應(yīng)充分注重項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作, 不能僅僅依賴于設(shè)計(jì)師的獨(dú)立設(shè)計(jì)過(guò)程, 而應(yīng)體現(xiàn)強(qiáng)有力的管理手段, 對(duì)設(shè)計(jì)工作進(jìn)行必要的指導(dǎo)、監(jiān)督和把握, 對(duì)設(shè)計(jì)師加強(qiáng)選用和培訓(xùn), 從而, 為項(xiàng)目的整體運(yùn)作提供有力的保證。

篇6

【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目設(shè)計(jì) 方案階段設(shè)計(jì)方案設(shè)定方案評(píng)審

中圖分類號(hào)： O244文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

前言：項(xiàng)目管理是二十世紀(jì)五十年代后期發(fā)展起來(lái)的一種計(jì)劃管理方法。其知識(shí)和方法體系在大多數(shù)時(shí)間適用于大部分項(xiàng)目，其價(jià)值和實(shí)用性已得到廣泛一致的認(rèn)可。項(xiàng)目管理有時(shí)被用來(lái)描述管理持續(xù)進(jìn)行的日常運(yùn)作的組織方法。對(duì)這種方法更恰當(dāng)?shù)姆Q謂應(yīng)該是按項(xiàng)目進(jìn)行管理，即把持續(xù)進(jìn)行的運(yùn)作的許多方面視為項(xiàng)目，并運(yùn)用項(xiàng)目管理技術(shù)來(lái)進(jìn)行管理。項(xiàng)目管理通過(guò)應(yīng)用下列過(guò)程得以完成：?jiǎn)?dòng)，計(jì)劃編制、執(zhí)行、控制和收尾。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目工作。在建設(shè)項(xiàng)目的前期策化和設(shè)計(jì)過(guò)程中，引入項(xiàng)目管理的概念，對(duì)項(xiàng)目策化和設(shè)計(jì)過(guò)程中范圍的界定、時(shí)間、成果、風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量的管理，起到積極的作用。它將使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司決策和設(shè)計(jì)人員對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的監(jiān)控過(guò)程更為具體化，操作更簡(jiǎn)便、理性和有序，有助于決策的理性化及對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度、成果和質(zhì)量的控制，并對(duì)項(xiàng)目的后期建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。

一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程可分為兩個(gè)大階段：方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過(guò)，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。（有些項(xiàng)目需做擴(kuò)初設(shè)計(jì)，并報(bào)批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程的一個(gè)階段。）可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開(kāi)的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評(píng)審及咨詢，方案定案（或委托設(shè)計(jì)院），出方案報(bào)建文本，進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿足市場(chǎng)需求且高效益的方案。多輪的方案競(jìng)標(biāo)，內(nèi)部評(píng)審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個(gè)精品來(lái)。但有時(shí)卻事與愿違，要么設(shè)計(jì)成果偏離了目標(biāo)，要么設(shè)計(jì)進(jìn)度一拖再拖，延誤了建設(shè)工期。

因此，在方案設(shè)計(jì)階段，強(qiáng)有力的執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)是必須的。一般由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)規(guī)劃部門、策劃部門、營(yíng)銷部門等部門組成，在設(shè)計(jì)規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作，在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中及時(shí)、科學(xué)地決策，保證設(shè)計(jì)進(jìn)程的順利推進(jìn)。

一、方案設(shè)計(jì)階段分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段

大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項(xiàng)目中采用方案招標(biāo)來(lái)選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計(jì)院來(lái)直接設(shè)計(jì)方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項(xiàng)目后，一般都會(huì)委托策劃公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并進(jìn)行項(xiàng)目策劃，確定設(shè)計(jì)目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)計(jì)和研討。在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和評(píng)標(biāo)的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將方案招標(biāo)作為項(xiàng)目研究的手段和過(guò)程之一，或考察設(shè)計(jì)院實(shí)力的方法，招標(biāo)方案的成果對(duì)下一階段工作的影響不大。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目整體方向把握還不太準(zhǔn)，或希望項(xiàng)目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長(zhǎng)。一旦房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，以免不必要的反復(fù)而浪費(fèi)成本和時(shí)間。不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計(jì)，都要對(duì)所選用的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觯踔敛煌愋驮O(shè)計(jì)公司的比例也要有所考慮?；痉桨复_立到最終方案的形成是一個(gè)多輪次方案的反復(fù)過(guò)程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)大的價(jià)值體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計(jì)院溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開(kāi)發(fā)商所期望的方向發(fā)展。

二、方案設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目制定的績(jī)效目標(biāo)不現(xiàn)實(shí)，在實(shí)施過(guò)程中會(huì)帶來(lái)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。有的公司喜歡打政策球，甚至違規(guī)操作，給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也是致命的。委托或篩選設(shè)計(jì)公司過(guò)程也隱含著風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)設(shè)計(jì)公司的了解及分析不夠深入，不能取長(zhǎng)補(bǔ)短，往往會(huì)造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無(wú)法深化等。在方案決策中對(duì)技術(shù)的選用也存在風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)除違規(guī)操作外，其實(shí)并不太高。只要項(xiàng)目組織者有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目做風(fēng)險(xiǎn)定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。

三、項(xiàng)目資源的管理對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量影響

在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動(dòng)性，是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長(zhǎng)處和在此階段，房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發(fā)揮各種資源的能動(dòng)性，是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長(zhǎng)處和短處，才能優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。比如設(shè)計(jì)公司對(duì)市場(chǎng)的了解不夠深入，但由于操作的各種項(xiàng)目較多，積累了不少先進(jìn)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)對(duì)市場(chǎng)的了解比較及時(shí)，但對(duì)先進(jìn)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的獲得主要通過(guò)考察的手段，也有所滯后。有的房地產(chǎn)公司因種種問(wèn)題而將設(shè)計(jì)公司淪為繪圖公司，實(shí)在是資源的一大浪費(fèi)。方案項(xiàng)目質(zhì)量管理除了在方案的進(jìn)程中介入監(jiān)控，與設(shè)計(jì)單位共同合作，保證設(shè)計(jì)成果的內(nèi)容質(zhì)量外，成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個(gè)方面，包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等，一般在委托設(shè)計(jì)合同中做詳細(xì)交待。

四、建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段方案報(bào)建文本

篇7

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理

近些年來(lái)，隨著市政工程、樓盤項(xiàng)目等基礎(chǔ)城市化建設(shè)進(jìn)程步伐的加快，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理及設(shè)計(jì)管理等經(jīng)濟(jì)學(xué)科被廣泛地應(yīng)用到這些產(chǎn)業(yè)中，主要用于對(duì)住宅質(zhì)量、功能的管理以及協(xié)調(diào)管理等。據(jù)業(yè)內(nèi)人士陳述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理是該房地產(chǎn)業(yè)能否正常運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵，離開(kāi)設(shè)計(jì)管理，住宅的建造將寸步難行。為了加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高我國(guó)的綜合國(guó)力，必須從對(duì)住宅的設(shè)計(jì)管理入手，并漸漸深入，掌握發(fā)展中的主旨。這篇文章是根據(jù)我多年的工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出的一些相關(guān)問(wèn)題和改革措施，希望能引起人們的重視。

一、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)住宅前期設(shè)計(jì)管理的現(xiàn)存問(wèn)題分析

眾所周知，住宅前期的設(shè)計(jì)管理就是指在施工之前對(duì)整個(gè)工程從頭到尾的預(yù)算，以及在開(kāi)展此項(xiàng)目過(guò)程中的相應(yīng)管理措施，它在整個(gè)工程中占領(lǐng)著及其重要的地位。就房地產(chǎn)項(xiàng)目本身而言，在對(duì)住宅的前期設(shè)計(jì)過(guò)程當(dāng)中必須嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定和社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行，同時(shí)還應(yīng)綜合考慮所在城市的發(fā)展，這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)相關(guān)研究結(jié)果顯示，目前我國(guó)大部分地區(qū)雖然已經(jīng)在極力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，并取得了可喜的成就，但是與其他發(fā)達(dá)國(guó)家相比，仍存在較大的落差，而且導(dǎo)致該現(xiàn)象的主要原因是管理者對(duì)住宅的前期設(shè)計(jì)管理不夠到位，甚至持有一些錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。為了使房地產(chǎn)事業(yè)有進(jìn)一步的發(fā)展，首先必須要深刻認(rèn)識(shí)到目前該領(lǐng)域存在的問(wèn)題。以下是對(duì)現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)住宅前期設(shè)計(jì)管理的現(xiàn)存問(wèn)題分析：

（一）開(kāi)發(fā)前期設(shè)計(jì)中對(duì)住宅場(chǎng)地的選擇與判斷失誤

目前，由于市場(chǎng)間極大的競(jìng)爭(zhēng)力，許多現(xiàn)行的房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)前期對(duì)正在進(jìn)行的項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)，為了節(jié)省時(shí)間和金錢，并沒(méi)有對(duì)住宅所在區(qū)域的地理位置和周邊的環(huán)境詳細(xì)觀察和全面調(diào)查，而是派一些缺乏專業(yè)水平的工作人員粗略走訪，造成住宅結(jié)構(gòu)的不合理規(guī)劃。比如，有些房地產(chǎn)公司由于缺乏考察，在自然景觀附近或城市的中心建立較為高檔的單體別墅。從公司的個(gè)體角度來(lái)看，這有利于提高其自身利益。但是，從城市的整體規(guī)劃來(lái)看，這樣做反而影響了“宜居”思想的傳播，不僅使城市得不到美化，更重要的是占用了大量土地，降低了土地的利用率。

（二）住宅設(shè)計(jì)前缺乏對(duì)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶群的調(diào)查和分析

為人們營(yíng)造舒適的居住環(huán)境是建筑業(yè)中應(yīng)遵守的首要原則，負(fù)責(zé)人在修建新的樓房之前必須掌握當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，主要包括當(dāng)前社會(huì)流行的住宅結(jié)構(gòu)和客戶群對(duì)住宅環(huán)境的需求。其次，還要對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)進(jìn)展?fàn)顩r作出預(yù)測(cè)，以便設(shè)計(jì)出能夠長(zhǎng)久居住的樓房只有這樣。房地產(chǎn)公司才能保證正常運(yùn)營(yíng)。然而，根據(jù)目前的房地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)看，大多數(shù)公司并未遵守這類原則，很多國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行定位的初級(jí)階段，僅僅考慮了初期市場(chǎng)，缺乏對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期分析，這種失誤直接導(dǎo)致了住宅只限于短期居住的現(xiàn)象，許多花費(fèi)巨大的項(xiàng)目并不能長(zhǎng)期被利用。除此之外，房地產(chǎn)在開(kāi)展項(xiàng)目之前缺乏對(duì)客戶群的深入了解，他們無(wú)法準(zhǔn)確掌握人們真正需要的住宅類型及適應(yīng)當(dāng)代人居住的住宅周邊環(huán)境。

二、住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的指導(dǎo)意義及重要價(jià)值

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，對(duì)建筑項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)管理有著極其重要的作用和意義，它在建筑業(yè)的發(fā)展歷程中始終占據(jù)著不可忽視的地位。下面主要從兩方面進(jìn)行闡述：

一方面，對(duì)建筑項(xiàng)目進(jìn)行合理設(shè)計(jì)能夠使其更具有實(shí)用價(jià)值，并滿足大眾的要求。一般，建筑的最終結(jié)果是由眾多專業(yè)人士的共同努力得來(lái)的，在此過(guò)程中集結(jié)了無(wú)數(shù)工程師的結(jié)晶。如果在實(shí)施某項(xiàng)工程之前能夠提前進(jìn)行安排和規(guī)劃，根據(jù)工程師的個(gè)人特點(diǎn)讓其負(fù)責(zé)適合自己的工作，將會(huì)更有于項(xiàng)目的開(kāi)展。同時(shí)，該設(shè)計(jì)也會(huì)提高住宅的實(shí)用價(jià)值，能被大眾所接受。另一方面，在項(xiàng)目開(kāi)展之前各部門對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的交流和討論，并設(shè)計(jì)一定的計(jì)劃，能夠?yàn)楹髞?lái)整個(gè)工程的開(kāi)展及控制奠定一定的基礎(chǔ)。比如在工程設(shè)計(jì)的初級(jí)階段，設(shè)計(jì)人員的介入不僅能夠充分調(diào)動(dòng)人員的流動(dòng)性，而且能夠更加使項(xiàng)目的管理順利進(jìn)行。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的具體措施探索

項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中占領(lǐng)著如此重要的作用，我國(guó)相關(guān)政府部門和機(jī)構(gòu)必須加大管理力度，設(shè)法改變目前房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的現(xiàn)存問(wèn)題，為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。以下是我根據(jù)當(dāng)代社會(huì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中體現(xiàn)的不足之處提出的幾點(diǎn)可行措施：

（一）做好對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律的研究和分析

自古以來(lái)，房地產(chǎn)的發(fā)展就有其自身的特殊規(guī)律，在日常工作中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的考察要從宏觀和微觀兩方面入手進(jìn)行討論。宏觀方面，在經(jīng)濟(jì)全球化的當(dāng)今時(shí)代，工作人員要及時(shí)觀察全球的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，并根據(jù)市場(chǎng)狀況對(duì)自己的項(xiàng)目做出及時(shí)的調(diào)整，設(shè)計(jì)出適應(yīng)時(shí)代潮流的建筑規(guī)劃和住宅。微觀方面，施工人員在開(kāi)展項(xiàng)目之前要對(duì)住宅地的周邊環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)考察，注意該地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，合理規(guī)劃住宅地，提高城土地的利用率。

（二）提前建立完善的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理體制，確保工程順利進(jìn)行

擁有完整的管理體制是房地產(chǎn)項(xiàng)目順利開(kāi)展的基礎(chǔ)。在啟動(dòng)某項(xiàng)工程之前，首先要對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃，其中最重要的是設(shè)置完善的管理體系。房地產(chǎn)公司的相關(guān)部門必須嚴(yán)格把守自己的崗位，為工程師即將進(jìn)行的項(xiàng)目制定合理的體制，明確施工過(guò)程中應(yīng)遵守的相關(guān)法則和注意事項(xiàng)，這樣能夠使工程的順利進(jìn)行得到保障。

（三）做出合理的預(yù)算，對(duì)住宅的質(zhì)量和功能進(jìn)行嚴(yán)格設(shè)計(jì)

無(wú)論何種企業(yè)，決定其能否順利進(jìn)行的首要條件是是否擁有足夠的資金，充足的資金能使公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)更是如此，缺乏資金，該類企業(yè)將無(wú)從下手。因此，在住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，首先必須提前對(duì)工程做出合理的預(yù)算，盡量減少施工過(guò)程中的不必要浪費(fèi)，并準(zhǔn)備充足的資金，確保企業(yè)順利運(yùn)轉(zhuǎn)。另外，在對(duì)住宅進(jìn)行設(shè)計(jì)的過(guò)程中要尤其注意對(duì)其質(zhì)量和功能的規(guī)劃，既要使人們的安全得到保障，同時(shí)還要能夠滿足人類的需求，使其功能多樣化，將“宜居”的思想有機(jī)結(jié)合到住宅的設(shè)計(jì)中。

四、小結(jié)

總而言之，在改革開(kāi)放的新時(shí)期，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)會(huì)日趨頻繁，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)愈加激烈。要想使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)能夠更加長(zhǎng)久的存在于市場(chǎng)中，政府必須加大管理力度，盡量避免目前房地產(chǎn)項(xiàng)目中的類似問(wèn)題，并頒布嚴(yán)格的規(guī)章制度，確保住宅的質(zhì)量安全和功能多樣。另外，在住宅設(shè)計(jì)的過(guò)程中要全面考慮可能遇到的問(wèn)題，并設(shè)法解決，為我國(guó)綜合國(guó)力的提高增磚添瓦！

參考文獻(xiàn)

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[2]吳狄川； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理[J]； 中國(guó)高新技術(shù)企業(yè)；2008年10期

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；設(shè)計(jì)管理；質(zhì)量管理；產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)

隨著國(guó)家國(guó)民服務(wù)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，人們生活水準(zhǔn)日益提高，對(duì)社會(huì)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)的需求強(qiáng)度越來(lái)越高。其中像人們賴以生存的住宅產(chǎn)品更是需求其質(zhì)量、功能、安全等能夠保證。因此，伴隨近些年來(lái)建筑樓盤的逐年增加，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商與所有項(xiàng)目參建單位等也非常重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，并在設(shè)計(jì)、施工生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)管理等方面所取得的成果也較大。但是，隨著當(dāng)前產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，社會(huì)各階層群體只會(huì)對(duì)住宅商品的功能需求等愈發(fā)強(qiáng)烈。所以，如果房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及其他參建單位等仍在原地踏步，其市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力提升也必然會(huì)處于滯緩狀態(tài)，進(jìn)而既不利于民，也不利于房產(chǎn)建筑企業(yè)。為此，當(dāng)前形勢(shì)下，加強(qiáng)房產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理所具備的指導(dǎo)意義與實(shí)用價(jià)值非常重大。

1 房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的指導(dǎo)意義與重要價(jià)值

建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理有著它的重要價(jià)值與特殊涵義。一方面，建筑設(shè)計(jì)的最終成效是由建筑設(shè)計(jì)專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專業(yè)工程設(shè)計(jì)人員的智慧結(jié)晶，使建筑項(xiàng)目更具實(shí)用價(jià)值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員在項(xiàng)目策劃與設(shè)計(jì)階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對(duì)項(xiàng)目后來(lái)的規(guī)范施工有著重要的促進(jìn)效用。如在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段中，由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)計(jì)人員的介入，能夠使的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段更好的控制整個(gè)過(guò)程，充分調(diào)動(dòng)各項(xiàng)內(nèi)部資源與項(xiàng)目作業(yè)人員的能動(dòng)性，從而更加利于項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理走向成功。

一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程可分為兩個(gè)大階段:方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過(guò)，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。(有些項(xiàng)目需做擴(kuò)初設(shè)計(jì)，并報(bào)批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程的一個(gè)階段。)可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個(gè)最終成果而展開(kāi)的。由于這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評(píng)審及咨詢，方案定案(或委托設(shè)計(jì)院)，出方案報(bào)建文本，進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿足市場(chǎng)需求且高效益的方案。

2 強(qiáng)化質(zhì)量管理

工程項(xiàng)目方案擬定設(shè)計(jì)階段可歸結(jié)為方案投投標(biāo)階段與定案階段。一般而言，多數(shù)房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)采用招標(biāo)形式來(lái)敲定最終的項(xiàng)目方案，當(dāng)然也有委托第三方中介設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)來(lái)敲定設(shè)計(jì)方案。當(dāng)然，采用這兩種項(xiàng)目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)公司在中標(biāo)后，常規(guī)性的都會(huì)委托策劃組織機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目展開(kāi)市場(chǎng)調(diào)研，即結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況作出基本策劃，從而才能確立設(shè)計(jì)目標(biāo)與投資方向。當(dāng)然，房地產(chǎn)公司同樣會(huì)對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)定與基本研討、分析等，從而才能在權(quán)衡利弊的情況下部署具體的設(shè)計(jì)或投資方向等，并作為招投標(biāo)的編制依據(jù)。另外，有的房產(chǎn)公司則是通過(guò)招標(biāo)形式去對(duì)項(xiàng)目展開(kāi)初步調(diào)研，并且運(yùn)用招標(biāo)形式也可作為衡量或考察項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)的實(shí)力強(qiáng)大與否的一種手段。

但總的來(lái)說(shuō)，不論是招標(biāo)或是采用第三方委托設(shè)計(jì)組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)，都要通過(guò)行業(yè)信息、相關(guān)信息了解渠道對(duì)這些設(shè)計(jì)公司進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)與分析，甚至與這些不同類別的設(shè)計(jì)公司也要進(jìn)行一定的謹(jǐn)慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設(shè)計(jì)方案的確立往往需要一個(gè)反復(fù)推敲、反復(fù)研究的過(guò)程才能確立出最終的設(shè)計(jì)方案。而在此過(guò)程中，房地產(chǎn)公司中專業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員及有關(guān)部門單位也要對(duì)重大價(jià)值的體系結(jié)構(gòu)展開(kāi)調(diào)研。如，對(duì)項(xiàng)目周邊的交通系統(tǒng)與空間布局，項(xiàng)目市區(qū)空間部分，建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃，綠化景觀體系規(guī)劃，樓盤住宅的戶型設(shè)置與風(fēng)格等進(jìn)行研究與設(shè)計(jì)，以此才能使得項(xiàng)目最終的設(shè)計(jì)方案符合多數(shù)人的建筑需求。

與此同時(shí)，在項(xiàng)目方案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，與項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)同樣重要的協(xié)調(diào)管理也非常重要。即項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理主要起到溝通、交流、協(xié)調(diào)的作用。一方面，適當(dāng)且及時(shí)的溝通交流能夠促進(jìn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)奔向正確、滿足實(shí)際需求的基本方向發(fā)展。另一方面，協(xié)調(diào)管理需要溝通多個(gè)參建單位與部門，其中有著設(shè)計(jì)公司、政府機(jī)關(guān)單位、以及監(jiān)理單位等。因此，如果全面發(fā)揮協(xié)調(diào)管理的作用與職能，勢(shì)必會(huì)促進(jìn)這些參建單位積極性與規(guī)范性的按照設(shè)計(jì)方案要求所需進(jìn)行各項(xiàng)作業(yè)。

除此之外，在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)過(guò)程中，還要對(duì)建筑項(xiàng)目進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。而具體做法多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都是通過(guò)人員業(yè)績(jī)考核形式來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。即通過(guò)施工作業(yè)進(jìn)度目標(biāo)、部門業(yè)績(jī)目標(biāo)等形式來(lái)約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項(xiàng)目標(biāo)作業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)，降低不必要的風(fēng)險(xiǎn)。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實(shí)也是一種風(fēng)險(xiǎn)做法。另外，如果對(duì)設(shè)計(jì)公司不能進(jìn)行有效的深入了解，同樣也會(huì)制造較大的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致最終實(shí)際成果與目標(biāo)出入程度較大。所以，這些與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的事項(xiàng)，對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司而言也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、細(xì)致考慮。

3 做好協(xié)調(diào)管理

一般而言，一旦項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案已經(jīng)確立，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的重點(diǎn)就是能夠?yàn)轫?xiàng)目在今后的組織管理、質(zhì)量控制、資源分配、進(jìn)度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中做好協(xié)調(diào)管理工作，以此才能保證最為重要的進(jìn)度控制與質(zhì)量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當(dāng)項(xiàng)目擬定好設(shè)計(jì)單位后，首要做的工作就是對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)審核，具體內(nèi)容可以結(jié)合施工設(shè)計(jì)圖紙、關(guān)鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內(nèi)容進(jìn)行衡量，同時(shí)還要結(jié)合設(shè)計(jì)公司對(duì)項(xiàng)目的具體進(jìn)度安排進(jìn)行有效評(píng)估，以此才能控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量不足引起的大量整改問(wèn)題發(fā)生，把遺漏、錯(cuò)漏控制在可控范疇內(nèi)，保證工程進(jìn)度控制目標(biāo)與質(zhì)量控制目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。其次，還要重點(diǎn)審查圖紙與實(shí)際施工情況的出入程度。也就是說(shuō)，要對(duì)圖紙的特殊標(biāo)注、以及施工現(xiàn)場(chǎng)的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細(xì)的交流探討，確保施工質(zhì)量控制得意有序進(jìn)行，圖紙的規(guī)范、要求都要結(jié)合現(xiàn)行施工單位建設(shè)方的各個(gè)專業(yè)技術(shù)部門做進(jìn)一步審計(jì)，如果審計(jì)中核查出圖紙與實(shí)際施工情況不符，要及時(shí)調(diào)整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調(diào)工作更有效率。

4 結(jié)語(yǔ)：

總之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，會(huì)時(shí)常發(fā)生設(shè)計(jì)方案確立周期時(shí)間較長(zhǎng)的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)造成時(shí)間匆促、趕圖的被動(dòng)局面，甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計(jì)的施工窘境。為此，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段，務(wù)必要確立好時(shí)間安排，嚴(yán)格控制好方案設(shè)計(jì)、質(zhì)量管理、時(shí)間進(jìn)度等方面的問(wèn)題，以此才能保障工程項(xiàng)目下一階段的各項(xiàng)任務(wù)順利執(zhí)行。

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