時(shí)間：2023-06-08 09:14:37
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[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資 價(jià)值鏈 風(fēng)險(xiǎn)分析
一、引言
2007年至2010年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)波瀾壯闊的幾年,房地產(chǎn)業(yè)先后經(jīng)歷了國(guó)際金融危機(jī),而后又一路率先反彈,房?jī)r(jià)持續(xù)高漲,成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇引擎機(jī)。持續(xù)走強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)固然值得我們期待,然而業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與分析,對(duì)房地產(chǎn)投資的決策機(jī)制等方面的研究還存在著很大的欠缺,這不僅導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)危機(jī),而且在一定程度上助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上漲,對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成不良的影響。目前價(jià)值鏈理論在房地產(chǎn)企業(yè)的管理實(shí)踐中已發(fā)揮越來(lái)越重要的作用,本文試圖將價(jià)值鏈理論應(yīng)用于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐中,
二、價(jià)值鏈理論
1.理論回顧
價(jià)值鏈理論是由波特在《競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)》一書(shū)中提出的概念,他指出“每一個(gè)企業(yè)都是用來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、營(yíng)銷、交貨以及對(duì)產(chǎn)品起輔助作用的各種活動(dòng)的集合,所有這些活動(dòng)都可以用價(jià)值鏈表示出來(lái)”。他認(rèn)為“協(xié)調(diào)一致的價(jià)值鏈將支持企業(yè)在相關(guān)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)”。波特提出了每一個(gè)企業(yè)的價(jià)值鏈都是由以獨(dú)特方式聯(lián)結(jié)在一起的九種基本的活動(dòng)類別構(gòu)成的,“價(jià)值鏈將一個(gè)企業(yè)分解為戰(zhàn)略性相關(guān)的許多活動(dòng),企業(yè)正是通過(guò)比其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更廉價(jià)或更出色地開(kāi)展這些重要的戰(zhàn)略活動(dòng)來(lái)贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的?！?/p>
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈分析也是以波特的價(jià)值鏈理論為基石,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈構(gòu)成依然遵循波特的價(jià)值鏈理論基本結(jié)構(gòu)。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所涉及的諸多環(huán)節(jié),將企業(yè)價(jià)值鏈的基本活動(dòng)分為投資決策、項(xiàng)目建設(shè)前期、項(xiàng)目施工建設(shè)、項(xiàng)目營(yíng)銷、物業(yè)管理五個(gè)方面;企業(yè)價(jià)值鏈的輔助活動(dòng)由企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施管理、人力資源、技術(shù)開(kāi)發(fā)、材料采購(gòu)組合而成。這九項(xiàng)活動(dòng)構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈,其核心就是充分運(yùn)用項(xiàng)目全生命周期理論,通過(guò)企業(yè)的運(yùn)作和管理,實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程控制的管理模式。
根據(jù)上述分析我們可以繪出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈圖,如圖1。
2.風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈
通過(guò)以上分析可以看出,傳統(tǒng)的價(jià)值鏈概念并未考慮風(fēng)險(xiǎn)的影響。事實(shí)上,企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的每一環(huán)節(jié)都潛藏著風(fēng)險(xiǎn),它所進(jìn)行的每一項(xiàng)活動(dòng)都是與風(fēng)險(xiǎn)密不可分的。因此,有必要在價(jià)值鏈分析中增加風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響。
所謂風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈,就是在傳統(tǒng)價(jià)值鏈的基礎(chǔ)上,將風(fēng)險(xiǎn)影響注入其中,從風(fēng)險(xiǎn)角度考慮各項(xiàng)活動(dòng)的價(jià)值創(chuàng)造和轉(zhuǎn)移,探索企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估和防范的整個(gè)過(guò)程。由于風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈突出了風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的影響,因而這一概念更加具有現(xiàn)實(shí)意義。
三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種通過(guò)預(yù)測(cè)未知的將來(lái)需求而進(jìn)行的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程。因而,不確定性也就是房地產(chǎn)投資獲取未來(lái)利益的風(fēng)險(xiǎn)性是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的根基,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過(guò)程通常也可以分為投資決策、建設(shè)前期、項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目營(yíng)銷4個(gè)階段,不同的階段存在著不同的風(fēng)險(xiǎn)。
(1)投資決策階段。由于存在大量的不確定因素,因而在房地產(chǎn)投資過(guò)程中,這一階段的風(fēng)險(xiǎn)最大,直接影響著投資項(xiàng)目的成敗。這一階段主要的風(fēng)險(xiǎn)因素可大致分為政策風(fēng)險(xiǎn),經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn),區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。(2)建設(shè)前期。這一時(shí)期的工作量大、涉及面廣、不確定因素較多,僅次于投資決策階段,融資風(fēng)險(xiǎn)和設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)是這階段的主要風(fēng)險(xiǎn)因素。(3)項(xiàng)目建設(shè)階段。這一階段的風(fēng)險(xiǎn)主要有成本控制風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)。(4)項(xiàng)目營(yíng)銷階段。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后,開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡快將商品房租售出去以實(shí)回收資金并獲取利潤(rùn);相反,已建好的商品房因種種原因不能租售出去,則會(huì)房屋滯銷、資金積壓,影響公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)是這一階段的主要風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程各階段主要風(fēng)險(xiǎn)如圖3所示。
四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
所謂風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,是指在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化,確定這些風(fēng)險(xiǎn)可能的影響程度,客觀的予以衡量,以便進(jìn)一步對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行決策分析,正確的選擇風(fēng)險(xiǎn)處理的方法和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方案。風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果的不確定性意味著風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后果不止一種,幾種都有可能出現(xiàn),每種后果都有對(duì)應(yīng)的發(fā)生概率。因此,可以將風(fēng)險(xiǎn)作為一種隨機(jī)變量,引入概率分布來(lái)描述風(fēng)險(xiǎn)的變化規(guī)律。
風(fēng)險(xiǎn)作為一種隨機(jī)變量,可以通過(guò)期望值、標(biāo)準(zhǔn)差以及風(fēng)險(xiǎn)度來(lái)描述其特性。
1.期望值
期望值E(X),也稱均值,是指一個(gè)隨機(jī)變量的幾種可能后果以其各自概率進(jìn)行加權(quán)平均所得到的平均數(shù),它反映隨機(jī)變量重復(fù)發(fā)生時(shí)結(jié)果的平均值。
期望值
式中: ―隨機(jī)變量;
―隨機(jī)變量的第 個(gè)取值;i =1,2,3,…,n
―隨機(jī)變量取的概率。
從風(fēng)險(xiǎn)衡量的角度,某一風(fēng)險(xiǎn)事件的期望值反映事件的實(shí)際產(chǎn)出。實(shí)際產(chǎn)出與目標(biāo)之間的偏離程度反映該風(fēng)險(xiǎn)事件的風(fēng)險(xiǎn)程度。該偏離程度越大,說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)事件的風(fēng)險(xiǎn)程度也越大。
2.標(biāo)準(zhǔn)差
標(biāo)準(zhǔn)差SD(Standard Deviation),也記作,是指隨機(jī)變量各個(gè)可能后果與期望值的絕對(duì)偏差程度。它反映隨機(jī)事件可能后果值與期望值之間的分散程度。
標(biāo)準(zhǔn)差 =
=
式中: ―隨機(jī)變量的第個(gè)取值;=1,2,3,…,n
―隨機(jī)變量取的概率。
標(biāo)準(zhǔn)差數(shù)值的大小,反映了隨機(jī)變量在期望值附近的集中程度。一般來(lái)說(shuō),標(biāo)準(zhǔn)差數(shù)值越小,隨機(jī)變量在期望值附近越集中,隨機(jī)變量風(fēng)險(xiǎn)越小。標(biāo)準(zhǔn)差數(shù)值越大,隨機(jī)變量在期望值離散程度越大,隨機(jī)變量風(fēng)險(xiǎn)越大。
3.風(fēng)險(xiǎn)度的正態(tài)分布描述
期望值、標(biāo)準(zhǔn)差只能從一個(gè)側(cè)面反映方案的風(fēng)險(xiǎn)程度,單純依靠期望值、標(biāo)準(zhǔn)差無(wú)法判斷方案風(fēng)險(xiǎn)程度的高低。因此這里提出風(fēng)險(xiǎn)度的定義,以求用一個(gè)統(tǒng)一的指標(biāo)全面反映方案的風(fēng)險(xiǎn)程度。如果估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)變量變化在任意一范圍之間,均值出現(xiàn)的可能性最大,大于或小于均值的數(shù)值出現(xiàn)的機(jī)會(huì)均等,則可以采用正態(tài)分布來(lái)描述。
所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)度也是可以用正態(tài)分布描述的。
正態(tài)分布的密度函數(shù)為: =
式中:都是常數(shù),則稱隨機(jī)變量x服從參數(shù)為的正態(tài)分布,記作。隨機(jī)變量x的數(shù)學(xué)期望,標(biāo)準(zhǔn)差 。
4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià)方法
對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的綜合分析,在實(shí)踐工作中主要是應(yīng)用層次分析法。
層次分析法(AHP,the Analytical Hierarchy Process)是將與決策總是有關(guān)的元素分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次,在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行定性和定量分析的決策方法。這種方法的特點(diǎn)是在對(duì)復(fù)雜的決策問(wèn)題的本質(zhì)、影響因素及其內(nèi)在關(guān)系等進(jìn)行深入分析的基礎(chǔ)上,利用較少的定量信息使決策的思維過(guò)程數(shù)學(xué)化,從而為多目標(biāo)、多準(zhǔn)則或無(wú)結(jié)構(gòu)特性的復(fù)雜決策問(wèn)題提供簡(jiǎn)便的決策方法。尤其適合于對(duì)決策結(jié)果難于直接準(zhǔn)確計(jì)量的場(chǎng)合。
五、結(jié)論
本文回顧并深入分析了價(jià)值鏈理論,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)在價(jià)值鏈中的作用做了詳細(xì)論述。房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策階段、建設(shè)前期、項(xiàng)目建設(shè)期、營(yíng)銷階段和物業(yè)管理階段可能遇到各種風(fēng)險(xiǎn),本文通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈對(duì)其進(jìn)行了識(shí)別并加以分析,在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上通過(guò)期望值、標(biāo)準(zhǔn)差和風(fēng)險(xiǎn)度三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,并引入層次分析法作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià)方法。風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈管理是一種項(xiàng)目全過(guò)程整合的管理方式,它細(xì)化了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn),為決策者正確認(rèn)識(shí)并有效防范風(fēng)險(xiǎn)提供了很好的方法。
參考文獻(xiàn):
[1]邁克爾•波特:競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)[M].華夏出版社,2003
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關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值計(jì)量；應(yīng)用
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-02
對(duì)于采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)，平時(shí)不計(jì)提折舊，也不進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。由于是按公允價(jià)值對(duì)其期末的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，因而公允價(jià)值計(jì)量模式下的投資性房地產(chǎn)不存在減值的問(wèn)題。
一、投資性房地產(chǎn)定義及確認(rèn)條件
1.投資性房地產(chǎn)的定義
投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件時(shí)，才能予以確認(rèn)：（1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。新企業(yè)所得稅法沒(méi)有對(duì)投資性房地產(chǎn)作出專門的定義，而將其包括在固定資產(chǎn)的稅務(wù)處理中[1]。
2.成本的確定
新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的成本，按照以下規(guī)定確定：（1）外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。（3）投資者投入的投資性房地產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外。（4）非貨幣性資產(chǎn)交換取得的投資性房地產(chǎn)的成本，分別以下情況確定：①該項(xiàng)交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量的，換入投資性房地產(chǎn)的成本按照換出資產(chǎn)的公允價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本，公允價(jià)值與換出資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。如果有確鑿證據(jù)表明換入資產(chǎn)的公允價(jià)值更加可靠，則以換入資產(chǎn)的公允價(jià)值為確定換入投資性房地產(chǎn)的成本的基礎(chǔ)。②該項(xiàng)交換不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，或者公允價(jià)值不能夠可靠計(jì)量的，換入投資性房地產(chǎn)的成本應(yīng)當(dāng)按照換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，并加減相關(guān)補(bǔ)價(jià)后的金額確定其成本。（5）債務(wù)重組取得的投資性房地產(chǎn)成本，按照所取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定其成本。（6）企業(yè)合并所取得的投資性房地產(chǎn)成本，分別以下情況處理：①屬于同一控制下企業(yè)合并所取得的投資性房地產(chǎn)，按照被合并方賬面價(jià)值確定其成本。②屬于非同一控制下企業(yè)合并所取得的投資性房地產(chǎn)，按照購(gòu)買日該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定其成本。新企業(yè)所得稅法沒(méi)有單獨(dú)涉及投資性房地產(chǎn)，其相關(guān)成本的確定按照固定資產(chǎn)成本確定方法確定[2]。
二、公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)采用的條件
采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下條件：
1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所；2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所取得同類或類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出估計(jì)。同類或類似的房地產(chǎn)，對(duì)土地使用權(quán)而言，是指同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地；對(duì)建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相似、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相似的建筑物。
企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得時(shí)，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，企業(yè)就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對(duì)于大中城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。同類或類似的房地產(chǎn)，對(duì)建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對(duì)土地使用權(quán)而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。企業(yè)可以參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格（市場(chǎng)公開(kāi)報(bào)價(jià)）來(lái)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值；無(wú)法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的，可以參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定[3]。
三、公允價(jià)值計(jì)量模式投資性房地產(chǎn)初始確認(rèn)和計(jì)量
采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目，分別計(jì)量取得時(shí)的成本和持有期間的公允價(jià)值變動(dòng)情況。
1.外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)
外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，其成本包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。按照初始取得的成本，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”科目。
2.企業(yè)自行建造取得或開(kāi)發(fā)完成的投資性房地產(chǎn)
其成本包括建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。如果企業(yè)自行建造或開(kāi)發(fā)完成但尚未使用的建筑物，且企業(yè)管理當(dāng)局正式作出書(shū)面決議，明確表明其自行建造或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于經(jīng)營(yíng)出租、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)管理當(dāng)局作出書(shū)面決議的日期。企業(yè)自行建造取得或開(kāi)發(fā)完成的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)按照該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“在建工程（無(wú)形資產(chǎn)）”或“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目[4]。
3.將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
（1）將存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目；原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目；按其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。
（2）企業(yè)將自用的建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按已計(jì)提的累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷），借記“累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）”科目；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)）”科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目[5]。
4.由成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。即：當(dāng)滿足公允價(jià)值計(jì)量條件時(shí)，按照轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目；按照原已經(jīng)計(jì)提的折舊和減值準(zhǔn)備，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”和“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目；按照原來(lái)確認(rèn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按其借貸方差額，借記（或貸記）“利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)”、“盈余公積”科目。
投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置“公允價(jià)值變動(dòng)損益”賬戶?！肮蕛r(jià)值變動(dòng)損益”賬戶核算企業(yè)投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等公允價(jià)值變動(dòng)而形成的應(yīng)計(jì)入當(dāng)期的損益，貸方登記資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等的公允價(jià)值高于賬面余額的差額，借方登記資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)等的公允價(jià)值低于賬面余額的差額。期末，應(yīng)將本賬戶余額轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后本賬戶無(wú)余額。
四、投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用
1.后續(xù)計(jì)量
新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)選擇采用不同的后續(xù)計(jì)量方法：（1）采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，按照固定資產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的原則進(jìn)行處理。（2）對(duì)于有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠獲得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，于資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。新企業(yè)所得稅法沒(méi)有單獨(dú)涉及投資性房地產(chǎn)，對(duì)于投資性房地產(chǎn)按照固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用年限和折舊方法計(jì)提的折舊在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以扣除。對(duì)于按照新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定選擇采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，期末公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金額，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以調(diào)整，即公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)總額的金額，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以調(diào)減；公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)總額的金額，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以調(diào)增[6]。
2.減值的處理
（1）新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，對(duì)于采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值所計(jì)提的減值準(zhǔn)備，計(jì)入當(dāng)期損益。（2）新企業(yè)所得稅法對(duì)于按照新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定計(jì)提的減值準(zhǔn)備在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以調(diào)增。
3.應(yīng)用案例
2011年8月20日，G銀行購(gòu)買一塊土地使用權(quán)，購(gòu)買價(jià)款為18000000元，支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)300000元，款項(xiàng)全部以存放中央銀行款項(xiàng)支付。企業(yè)購(gòu)買后用于對(duì)外出租。G銀行對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)2011年取得租金收入為800000元，已存入銀行，假定不考慮其他相關(guān)稅費(fèi)。經(jīng)復(fù)核，該投資性房地產(chǎn)2011年12月31日的公允價(jià)值為19000000元。2012年2月，G銀行出售了該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，取得價(jià)款22000000元。
根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量。在后續(xù)計(jì)量時(shí)，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式。企業(yè)選擇公允價(jià)值模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得對(duì)一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對(duì)另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
五、結(jié)論
“投資性房地產(chǎn)”賬戶也可以用以核算采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)和期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額時(shí)，記入借方；期末投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值低于其賬面余額和處置按公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，記入貸方；期末余額在借方，表示結(jié)存的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)計(jì)量；成本模式；公允價(jià)值模式
公允價(jià)值計(jì)量在近十幾年一直是國(guó)際會(huì)計(jì)理論前沿一個(gè)極富挑戰(zhàn)性的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，國(guó)際金融危機(jī)的爆發(fā)把公允價(jià)值會(huì)計(jì)的爭(zhēng)議推上一個(gè)新的。在這一過(guò)程中，作為非金融資產(chǎn)項(xiàng)目的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量問(wèn)題格外引人注目。目前國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)從公允價(jià)值以及成本模式兩種會(huì)計(jì)模式中任選其一對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，并將選定的會(huì)計(jì)模式一貫地應(yīng)用于其全部投資性房地產(chǎn)。
2006年2月15日我國(guó)頒布了新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，將投資性房地產(chǎn)作為單獨(dú)的一項(xiàng)資產(chǎn)列報(bào)并引入了公允價(jià)值計(jì)量方法，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的國(guó)際趨同邁出了實(shí)質(zhì)性的步伐。2011年是我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在國(guó)際趨同方面的關(guān)鍵時(shí)期，至該年基本實(shí)現(xiàn)了新舊準(zhǔn)則的平穩(wěn)過(guò)渡。與國(guó)際接軌，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)發(fā)展的趨勢(shì)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格亦持續(xù)上漲，對(duì)持有大量投資性房地產(chǎn)的公司來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)超賬面價(jià)值，運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式比成本計(jì)量模式能更好地反映其真實(shí)價(jià)值，使企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露更恰當(dāng)、更相關(guān)。按預(yù)期上市公司應(yīng)偏好公允價(jià)值計(jì)量模式，但實(shí)際情況是否如此呢？受到的影響因素有哪些？應(yīng)該如何解決呢？
一、公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中的應(yīng)用現(xiàn)狀
基于對(duì)我國(guó)國(guó)情和與國(guó)際接軌需求的雙重考慮，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（簡(jiǎn)稱CAS3）允許企業(yè)有條件地采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，以提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。CAS3實(shí)施已五年有余，其效果如何呢？根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司于2010年7月的《我國(guó)上市公司2009年執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告》，2007年至2009年間，存在投資性房地產(chǎn)的上市公司分別為630家、690家和772家，絕大部分采用成本模式計(jì)量，采用公允價(jià)值計(jì)量的極少，三年分別是18家、20家和25家，所占比例分別僅為2.86%、2.9%、3.24%。具體如表1、圖1所示：
由圖1可以看出，雖然采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)數(shù)量以及所占全部擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)的比例都在逐漸增加，但總體來(lái)看變化不大，很多企業(yè)仍持觀望態(tài)度，與準(zhǔn)則的預(yù)期相去甚遠(yuǎn)。
盡管我國(guó)市場(chǎng)成熟度不高，但房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年來(lái)一直比較活躍，加之受我國(guó)土地制度國(guó)情影響，上市公司持有的投資性房地產(chǎn)絕大部分都位于大中城市，一般而言都是滿足運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式要求的，是什么原因?qū)е轮挥腥绱松俚墓静捎霉蕛r(jià)值計(jì)量模式呢?根據(jù)2009年、2010年披露的年報(bào)和2011年公告，許多房地產(chǎn)企業(yè)擁有眾多投資性房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)資源豐富，但他們中的絕大多數(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)仍舊采用成本模式進(jìn)行計(jì)量。
更令人深思的是，發(fā)行外資股的上市公司，需按照境外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定編制財(cái)務(wù)報(bào)告，即便在國(guó)內(nèi)采用成本模式計(jì)量也需要在境外采用公允價(jià)值計(jì)量模式（國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則中將公允價(jià)值模式規(guī)定為基準(zhǔn)模式），因此對(duì)于這些“A+H公司”或“A+B公司”，采用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量顯得更為合理。但事實(shí)上，除深發(fā)展、中國(guó)銀行外，大多企業(yè)仍采用了成本計(jì)量模式，如浦東金橋(A+B)、北辰實(shí)業(yè)(A+H)就是在境內(nèi)外分別采用了兩種計(jì)量模式，在境內(nèi)仍堅(jiān)持成本模式計(jì)量，這樣多此一舉的行為，令人困惑。
二、投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式的影響因素
公允價(jià)值的應(yīng)用是CAS3的一大亮點(diǎn)，與成本模式相比，公允價(jià)值模式更能反映擁有大量投資性物業(yè)上市公司的真實(shí)價(jià)值，有助于提高公司會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，但經(jīng)過(guò)前面的分析發(fā)現(xiàn)，上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的偏好與預(yù)期相去甚遠(yuǎn)，絕大多數(shù)都對(duì)公允價(jià)值計(jì)量持回避態(tài)度，下面我們就對(duì)其原因從外部因素和內(nèi)部因素兩方面進(jìn)行分析，具體如下：
（一）投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式受企業(yè)外部因素影響分析
1.市場(chǎng)條件
眾所周知，公允價(jià)值來(lái)源于活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，因此，建立一個(gè)有序的、理性的、公平的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系是實(shí)行公允價(jià)值計(jì)量模式的前提條件。我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求公允價(jià)值的運(yùn)用只有具備活躍的市場(chǎng)，即市場(chǎng)必須是有序的、理性的、公平的，才能夠?yàn)楣蕛r(jià)值提供計(jì)量依據(jù)。如果市場(chǎng)不活躍，缺乏公平價(jià)格的形成機(jī)制，勢(shì)必會(huì)影響投資性房地產(chǎn)合理價(jià)值的判斷。在我國(guó)城市特別是一些大中型城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)發(fā)展迅速，初步具備公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用的“土壤”，促使CAS3引入公允價(jià)值；同時(shí)除北京、上海等少數(shù)一線城市外，大部分城市尚未建立成熟的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不夠充分和規(guī)范。充分考慮中國(guó)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀，新準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)比較謹(jǐn)慎地運(yùn)用。據(jù)此可以看出，市場(chǎng)條件和資本市場(chǎng)成熟度制約了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式在我國(guó)的應(yīng)用。
2.準(zhǔn)則限制條件與市場(chǎng)監(jiān)管層態(tài)度
【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 公允價(jià)值計(jì)量模式； SWOT分析法
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。由于投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、持有目的等方面與作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和用于銷售的房地產(chǎn)有顯著區(qū)別，2006年的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》規(guī)定，企業(yè)應(yīng)將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)計(jì)量，并在滿足特定條件的情況下，允許采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)其進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。據(jù)《我國(guó)上市公司2010年執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告》顯示，截至2011年4月30日，擁有投資性房地產(chǎn)的833家上市公司中，27家上市公司采用了公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，占比3.24%。說(shuō)明新準(zhǔn)則實(shí)行五年來(lái)，我國(guó)企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量仍然保持謹(jǐn)慎態(tài)度。公允價(jià)值計(jì)量模式與成本模式相比有怎樣的差異，公允價(jià)值計(jì)量模式處于怎樣的運(yùn)行環(huán)境，企業(yè)應(yīng)采取什么對(duì)策做好投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量工作，本文應(yīng)用SWOT方法對(duì)以上問(wèn)題作簡(jiǎn)要分析，期望對(duì)準(zhǔn)則制定者、監(jiān)管機(jī)構(gòu)和企業(yè)完善會(huì)計(jì)政策有所裨益。
SWOT分析方法是一種發(fā)展戰(zhàn)略分析方法，它最初用于企業(yè)戰(zhàn)略分析，包括分析企業(yè)的優(yōu)勢(shì)（Strengths）、劣勢(shì)（Weaknesses）、機(jī)會(huì)（Opportunities）和威脅（Threats），然后用系統(tǒng)的思想將這些似乎獨(dú)立的因素相互匹配起來(lái)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，使得企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃的制定更加科學(xué)全面。SWOT方法是一種結(jié)構(gòu)化的平衡系統(tǒng)分析體系，它自形成以來(lái)，被廣泛應(yīng)用于企業(yè)戰(zhàn)略研究與競(jìng)爭(zhēng)分析，成為戰(zhàn)略管理和競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)的重要分析工具。現(xiàn)在，SWOT分析以其顯著的結(jié)構(gòu)化和系統(tǒng)性的特征被廣泛應(yīng)用于許多領(lǐng)域。本文選用SWOT分析法分析公允價(jià)值計(jì)量模式，優(yōu)劣勢(shì)分析主要著眼于公允價(jià)值計(jì)量模式自身的特點(diǎn)及其與成本模式的比較，而機(jī)會(huì)和威脅分析將注意力放在外部環(huán)境給公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用帶來(lái)的影響上，最后將內(nèi)部分析和外部分析結(jié)合起來(lái)，提出完善公允價(jià)值計(jì)量模式的政策建議。
一、公允價(jià)值計(jì)量模式的優(yōu)勢(shì)S（Strengths）
（一）公允價(jià)值計(jì)量模式能夠客觀反映投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)狀況
投資性房地產(chǎn)的范圍包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，它直接面向需求市場(chǎng)，具有投資額大、投資回報(bào)周期長(zhǎng)和投資風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)。由于投資性房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益，采用公允價(jià)值計(jì)量模式可以及時(shí)反映其資產(chǎn)狀況和盈利能力，提高會(huì)計(jì)信息的及時(shí)性和相關(guān)性，幫助財(cái)務(wù)報(bào)表使用者作出正確的經(jīng)濟(jì)決策。
（二）公允價(jià)值計(jì)量模式有助于改善企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則前，企業(yè)將投資性房地產(chǎn)劃分為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，按照資產(chǎn)取得成本進(jìn)行初始計(jì)量，按期計(jì)提折舊或攤銷。采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值調(diào)整為公允價(jià)值，前期計(jì)提的折舊或攤銷予以轉(zhuǎn)銷。一方面，由于我國(guó)房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)為在波動(dòng)中上漲，多數(shù)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值和企業(yè)所有者權(quán)益同時(shí)增加，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，提高了企業(yè)的融資能力。另一方面，由于公允價(jià)值計(jì)量模式不再計(jì)提折舊或攤銷，不確認(rèn)業(yè)務(wù)成本，即使在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值不變的情況下，企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)總額也會(huì)增加；若是投資性房地產(chǎn)價(jià)格上漲，由于公允價(jià)值上升，確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益會(huì)使利潤(rùn)總額上漲幅度擴(kuò)大。因此，公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用能夠改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，潤(rùn)色財(cái)務(wù)報(bào)表。
二、公允價(jià)值計(jì)量模式的劣勢(shì)W（Weaknesses）
（一）公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用條件嚴(yán)格并存在一定的執(zhí)行成本
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：1.房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。準(zhǔn)則還規(guī)定，同一企業(yè)只能采取一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。因此，有確鑿證據(jù)表明企業(yè)所有的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得時(shí)，才可采用公允價(jià)值計(jì)量模式。由于企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)可能處于不同的地理位置，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的活躍程度不同，并非所有的投資性房地產(chǎn)都可以達(dá)到準(zhǔn)則要求；又由于企業(yè)財(cái)會(huì)部門的資源有限，一般需要委托專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)參與公允價(jià)值評(píng)估，這就給企業(yè)帶來(lái)一定的成本負(fù)擔(dān)。
（二）公允價(jià)值計(jì)量模式會(huì)計(jì)處理過(guò)程相對(duì)復(fù)雜
稅法規(guī)定，資產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，資產(chǎn)折舊可以計(jì)入企業(yè)生產(chǎn)成本。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，資產(chǎn)的賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)會(huì)產(chǎn)生暫時(shí)性差異，財(cái)會(huì)人員計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)需要調(diào)整利潤(rùn)總額，確認(rèn)遞延所得稅，增加了會(huì)計(jì)核算的復(fù)雜性。
（三）公允價(jià)值計(jì)量模式會(huì)加劇企業(yè)利潤(rùn)總額的波動(dòng)
公允價(jià)值計(jì)量模式要求在資產(chǎn)負(fù)債表日將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值調(diào)整為公允價(jià)值，兩者的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，從而對(duì)利潤(rùn)總額產(chǎn)生影響。如果投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)頻繁，變化幅度較大，那么企業(yè)利潤(rùn)總額將隨之波動(dòng)，影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的穩(wěn)定性，甚至導(dǎo)致投資者和債權(quán)人作出不利的投資決策。
（四）公允價(jià)值計(jì)量模式引發(fā)利潤(rùn)與現(xiàn)金流的背離
凈利潤(rùn)是基于企業(yè)權(quán)責(zé)發(fā)生制會(huì)計(jì)處理基礎(chǔ)產(chǎn)生的，而權(quán)責(zé)發(fā)生制導(dǎo)致了凈利潤(rùn)與現(xiàn)金流的相互背離。在資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益，引起利潤(rùn)總額的變化，但這種變化在處置投資性房地產(chǎn)前僅僅反映在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中，并沒(méi)有真正的現(xiàn)金流變動(dòng)，所以公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用加劇了利潤(rùn)與現(xiàn)金流的背離，增加了利潤(rùn)分配的難度。
三、公允價(jià)值計(jì)量模式當(dāng)前的發(fā)展機(jī)會(huì)O（Opportunities）
（一）新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同于國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則，為公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用創(chuàng)造了良好的發(fā)展平臺(tái)
國(guó)外采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)已有豐富的經(jīng)驗(yàn)，并取得了階段性的成果，我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則正是借鑒于國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則，目的是提高我國(guó)會(huì)計(jì)信息與國(guó)外會(huì)計(jì)信息的可比性，增加我國(guó)財(cái)務(wù)報(bào)告在國(guó)際資本市場(chǎng)上的認(rèn)可度?？紤]到我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)，公允價(jià)值可靠性有待提高，為避免人為操縱利潤(rùn)的現(xiàn)象出現(xiàn)，我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則制定了與我國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境相適應(yīng)的后續(xù)計(jì)量模式，為公允價(jià)值計(jì)量模式的發(fā)展做了正確的引導(dǎo)。
（二）目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，多數(shù)投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)了保值增值
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，通脹壓力日益增強(qiáng)，土地資源稀缺性使得房地產(chǎn)不再僅僅是企業(yè)的一種生產(chǎn)要素，而是成為企業(yè)的一種投資項(xiàng)目，也成為了企業(yè)貯藏財(cái)富的一種手段。當(dāng)前物價(jià)水平穩(wěn)步上漲，貨幣購(gòu)買力有所下降，多數(shù)投資性房地產(chǎn)通過(guò)收取租金或高價(jià)出售實(shí)現(xiàn)了資本保值增值，增強(qiáng)了擴(kuò)大公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用范圍的必要性和可行性。
四、公允價(jià)值計(jì)量模式面臨的環(huán)境威脅T（Threats）
（一）為擠出房地產(chǎn)泡沫，政府出臺(tái)了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策
2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（簡(jiǎn)稱國(guó)十條），通知要求遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。2010年國(guó)十條開(kāi)始執(zhí)行，政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，希望能夠遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，擠出房地產(chǎn)泡沫。政府的宏觀調(diào)控雖然一定程度上促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，但同時(shí)也引發(fā)了企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)的擔(dān)憂。為了防止投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下跌給企業(yè)帶來(lái)的不利影響，企業(yè)謹(jǐn)慎采用公允價(jià)值計(jì)量模式，遏制了公允價(jià)值計(jì)量模式的進(jìn)一步發(fā)展。
（二）我國(guó)大多數(shù)企業(yè)依然選用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)可根據(jù)其擁有的投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)自行選擇后續(xù)計(jì)量模式，而成本模式和公允價(jià)值模式的不同選擇降低了企業(yè)會(huì)計(jì)信息的可比性。截至2011年4月30日，96.76%的上市公司依然采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。企業(yè)沒(méi)有選用公允價(jià)值計(jì)量模式，是為了維持與同行業(yè)同地區(qū)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息的可比性。成本計(jì)量模式占主導(dǎo)地位的環(huán)境制約了公允價(jià)值計(jì)量模式的發(fā)展。
（三）我國(guó)尚未形成完善的房地產(chǎn)信息披露機(jī)制
投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交易的價(jià)格。通常在確定房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，需要參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，因此，建立一個(gè)完善的房地產(chǎn)信息披露機(jī)制至關(guān)重要。目前，我國(guó)房地產(chǎn)交易仍處于自發(fā)狀態(tài)，交易信息披露不充分，這就給投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定造成了困難，也降低了公允價(jià)值的可靠性，阻礙了公允價(jià)值計(jì)量模式的普遍應(yīng)用。
投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式SWOT分析結(jié)論詳見(jiàn)表1。
五、完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的政策建議
（一）SO策略——加強(qiáng)監(jiān)督和指導(dǎo)
會(huì)計(jì)政策選擇給企業(yè)盈余管理提供了可能，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇也不例外。目前已采用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)試圖依靠公允價(jià)值的優(yōu)勢(shì)抓住外部機(jī)會(huì)，一方面出于企業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展的考慮，另一方面可能立足于企業(yè)當(dāng)前的盈余管理動(dòng)機(jī)。為了促進(jìn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的健康發(fā)展，規(guī)范公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用，監(jiān)管層應(yīng)加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式實(shí)踐的監(jiān)督和指導(dǎo)。首先，要結(jié)合理論和實(shí)踐研究，從準(zhǔn)則層面進(jìn)一步規(guī)范會(huì)計(jì)處理。雖然我國(guó)在引入公允價(jià)值時(shí)保持了謹(jǐn)慎態(tài)度，準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式制定了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟僮饕?guī)范，但是政策漏洞依然存在，例如投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換條件較為寬松，企業(yè)可通過(guò)資產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)換實(shí)現(xiàn)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換，違背了公允價(jià)值計(jì)量模式不得轉(zhuǎn)為成本模式的規(guī)定，因此，需要在理論和實(shí)踐發(fā)展中進(jìn)一步完善準(zhǔn)則。其次，要強(qiáng)制企業(yè)在報(bào)表附注中詳細(xì)披露投資性房地產(chǎn)的信息，包括介紹投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)狀況，論證采用公允價(jià)值計(jì)量模式的合理性，充分披露公允價(jià)值的確定方法、信息來(lái)源和估值技術(shù)等相關(guān)信息，增強(qiáng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息的可信度。最后，要加強(qiáng)對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的審計(jì)。由于我國(guó)尚未建立比較完善的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系，公允價(jià)值審計(jì)也還處于初級(jí)階段，因此，審計(jì)人員需要特別注重風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)理念在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用，增加審計(jì)資源的投入，加強(qiáng)與各個(gè)相關(guān)方面的溝通，搜集充分證據(jù)后對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用作出客觀評(píng)價(jià)。
（二）ST策略——規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)
從投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的優(yōu)勢(shì)和它面臨的環(huán)境威脅來(lái)看，沒(méi)有良好的運(yùn)行環(huán)境，公允價(jià)值計(jì)量模式自身的優(yōu)勢(shì)難以發(fā)揮，因此，監(jiān)管部門需要盡快規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，完善房地產(chǎn)信息披露機(jī)制。要建立一個(gè)規(guī)范的房地產(chǎn)交易平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)和交易信息披露的管理，改變當(dāng)前的混亂秩序，增加房地產(chǎn)交易價(jià)格的透明度，構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)值信息的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，充分披露房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的動(dòng)態(tài)發(fā)展，為企業(yè)獲取準(zhǔn)確有效的房地產(chǎn)公允價(jià)值信息提供有利條件。
（三）WO策略——提高會(huì)計(jì)人員的執(zhí)業(yè)水平
穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式創(chuàng)造了良好的應(yīng)用環(huán)境，但公允價(jià)值計(jì)量模式要進(jìn)一步發(fā)展還需要克服其應(yīng)用障礙，也就是要提高會(huì)計(jì)人員的執(zhí)業(yè)水平。首先，要幫助會(huì)計(jì)人員從思想上樹(shù)立公允價(jià)值觀念。投資性房地產(chǎn)引入公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)間尚短，企業(yè)會(huì)計(jì)人員對(duì)公允價(jià)值計(jì)量還很陌生，存在一定畏難情緒，因此，要提高會(huì)計(jì)人員對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的認(rèn)知和認(rèn)可，樹(shù)立正確的公允價(jià)值計(jì)量觀。其次，要進(jìn)一步完善投資性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的技術(shù)指導(dǎo)，出臺(tái)技術(shù)規(guī)范條例，增加相關(guān)技術(shù)培訓(xùn)，幫助會(huì)計(jì)人員克服評(píng)估技術(shù)難題。再次，要增強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)責(zé)任，利用道德規(guī)范和法律規(guī)范約束會(huì)計(jì)人員職業(yè)行為，以提高公允價(jià)值計(jì)量模式會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。
（四）WT策略——披露兩種模式的計(jì)量結(jié)果
要想弱化公允價(jià)值計(jì)量模式劣勢(shì)和避免外部環(huán)境的威脅，最有效的方法就是同時(shí)披露公允價(jià)值計(jì)量模式和成本計(jì)量模式的計(jì)量結(jié)果。披露兩種財(cái)務(wù)報(bào)表，方便財(cái)務(wù)報(bào)表使用者根據(jù)自身對(duì)公允價(jià)值的判斷作出經(jīng)濟(jì)決策。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求企業(yè)只能選用一種后續(xù)計(jì)量模式計(jì)量企業(yè)所有的投資性房地產(chǎn)，并且公允價(jià)值計(jì)量模式不能轉(zhuǎn)為成本模式，而房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定因素較多，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)則要求難度較大。雖然披露兩種計(jì)量結(jié)果會(huì)增加會(huì)計(jì)人員的工作量，但是可以突破準(zhǔn)則限制，也可以弱化公允價(jià)值計(jì)量模式本身的缺陷。
此外，國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則規(guī)定采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，要在報(bào)表附注中披露其公允價(jià)值，也給我國(guó)實(shí)現(xiàn)雙軌披露提供了借鑒。因此，在我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量發(fā)展的初期，采用雙軌披露制度，或許能夠有效推動(dòng)公允價(jià)值計(jì)量模式的發(fā)展。
通過(guò)上述分析，可以得出應(yīng)用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式，一方面要從公允價(jià)值模式本身出發(fā)，完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范；另一方面要從公允價(jià)值模式應(yīng)用外部環(huán)境出發(fā)，創(chuàng)造良好的發(fā)展條件，同時(shí)要提高會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，增強(qiáng)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量水平。只有這樣，才可趨利避害、揚(yáng)長(zhǎng)避短。隨著投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則在實(shí)踐中的發(fā)展和相關(guān)理論研究的深入，相信我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量在相關(guān)各方的努力下能夠取得長(zhǎng)足的發(fā)展，并對(duì)我國(guó)會(huì)計(jì)信息披露產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。
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【關(guān)鍵詞】 公允價(jià)值計(jì)量；投資性房地產(chǎn)；多因素
我國(guó)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛進(jìn)入加速發(fā)展階段，市場(chǎng)的不斷成熟完善加之最新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公允價(jià)值計(jì)量方法的引入令一些地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格可以更加可靠地計(jì)量。由于房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值經(jīng)常高出其初始投資成本而獲得大幅增值空間，這就使得投資用的房地產(chǎn)與一般固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)具有很大差異。如果企業(yè)仍將具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)依據(jù)歷史成本入賬，期末以扣除折舊、攤銷及資產(chǎn)減值準(zhǔn)備后的金額作為賬面價(jià)值，那么就無(wú)法在表內(nèi)體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的增值部分，這樣不能與現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)展趨同。公允價(jià)值計(jì)量方法的應(yīng)用將對(duì)企業(yè)利潤(rùn)、凈資產(chǎn)以及房地產(chǎn)稅收制度等方面產(chǎn)生不同程度影響，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的做法接軌。本文將從多因素角度對(duì)公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的可行性進(jìn)行研究分析。
一、公允價(jià)值計(jì)量方法提出的背景
（一）投資性房地產(chǎn)的提出
投資性房地產(chǎn)是一種為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。財(cái)政部2006年頒布的最新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則首次將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)中分離出來(lái)，并單獨(dú)核算和反映，其目的是與自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)加以區(qū)別，從而更加清晰地反映企業(yè)所持有房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和盈利能力。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，有成本計(jì)量和公允價(jià)值計(jì)量?jī)煞N模式。根據(jù)規(guī)定，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。因此，當(dāng)企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。
（二）房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)影響
近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資規(guī)?？偭坎粩鄶U(kuò)大，加之土地開(kāi)發(fā)成本上升、市場(chǎng)需求擴(kuò)大、房地產(chǎn)金融的支撐等多種因素的影響，我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)了普遍上升和波動(dòng)的局面（見(jiàn)圖1）。
如果企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值仍然只能按原賬面價(jià)值來(lái)反映，會(huì)計(jì)報(bào)表揭示的信息是以不變的歷史成本計(jì)量的結(jié)果，也就不具有相關(guān)性和可比性，大大降低了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。
（三）成本計(jì)量模式的局限性
投資性房地產(chǎn)成本計(jì)量模式下的會(huì)計(jì)處理比較簡(jiǎn)單，主要涉及“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目，這與以前的“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”的計(jì)量仍然沒(méi)有太大差別，反應(yīng)不出新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則改革的目的。同時(shí)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)模式不斷趨向于多樣化，企業(yè)對(duì)公允價(jià)值的內(nèi)在需求日益增長(zhǎng)，實(shí)際上有些企業(yè)早已經(jīng)在會(huì)計(jì)處理中變相地引入公允價(jià)值這一概念。在20世紀(jì)90年代，某上市公司因股價(jià)操縱而震驚全國(guó)，該公司的股價(jià)不斷上漲，原因是該公司對(duì)其將要投資用的土地和建筑物等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了重估，并按評(píng)估值進(jìn)行了調(diào)賬，相應(yīng)調(diào)增了資本公積，然后再將該部分資本公積按1：1的比例轉(zhuǎn)增股本，即每10股送10股。雖然當(dāng)時(shí)該公司受到了證監(jiān)會(huì)的嚴(yán)厲處罰，但也反映了中國(guó)早期的企業(yè)對(duì)引入公允價(jià)值的強(qiáng)烈愿望。
二、公允價(jià)值計(jì)量模式在我國(guó)推行的有利因素
（一）公允價(jià)值反映出投資性房地產(chǎn)隨時(shí)間變化的真實(shí)價(jià)值
公允價(jià)值是客觀且動(dòng)態(tài)的計(jì)量屬性體系，具體表現(xiàn)為現(xiàn)行成本、現(xiàn)行市價(jià)、可變現(xiàn)凈值、未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等計(jì)量屬性，與歷史成本價(jià)值的靜態(tài)計(jì)量相比，更具動(dòng)態(tài)性。投資性房地產(chǎn)不同于其他資產(chǎn)，有一定的特殊性，公允價(jià)值的使用使得企業(yè)信息更為透明，有利于公司和其他相關(guān)利益者在資本市場(chǎng)獲得正確的定價(jià)以為投資和再投資打好基礎(chǔ)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的會(huì)計(jì)報(bào)表中將單列“投資性房產(chǎn)”科目，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行專門計(jì)量，在公允價(jià)值模式下不計(jì)提折舊或減值準(zhǔn)備， 而應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，作相反分錄，從產(chǎn)出的角度強(qiáng)調(diào)現(xiàn)在和未來(lái)的價(jià)值量，從而使企業(yè)的利潤(rùn)與凈資產(chǎn)價(jià)值更加準(zhǔn)確地得到計(jì)量與披露。
（二）提高了企業(yè)融資能力
在當(dāng)前的市場(chǎng)下，部分大中型城市房地產(chǎn)存在資本的增值，公允價(jià)值的引入將在相當(dāng)大的程度上提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，溢價(jià)將在賬面中充分體現(xiàn)。以陸家嘴為首的一些投資性房地產(chǎn)數(shù)量龐大的公司，其資產(chǎn)數(shù)倍于賬面的溢價(jià)巨額利潤(rùn)將在賬面浮現(xiàn)，這將大幅提升企業(yè)價(jià)值，銀行等金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)的借貸交易也會(huì)隨之增多，有助于企業(yè)提升融資能力，并在一定程度上緩解企業(yè)資金鏈緊張的局面。在當(dāng)前有利的市場(chǎng)環(huán)境下，這種新的會(huì)計(jì)模式會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)重要發(fā)展機(jī)遇。
（三）更具有相關(guān)性和可靠性
歷史成本計(jì)量屬性是在幣值不變這一潛在假設(shè)前提下而提出的。但在我國(guó)上世紀(jì)80年代初至90年代中期，以及2007、2008年以來(lái)我國(guó)物價(jià)動(dòng)蕩不定的大環(huán)境中，這種計(jì)量的缺陷凸顯出來(lái)。而相對(duì)于歷史成本信息，公允價(jià)值信息更多地反映了市場(chǎng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)或整體價(jià)值的評(píng)價(jià)，可以與“資產(chǎn)負(fù)債表”、“利潤(rùn)表”較好地吻合，更具有相關(guān)性和可靠性。因此，新準(zhǔn)則中公允價(jià)值計(jì)量的實(shí)施對(duì)會(huì)計(jì)核算的傳統(tǒng)思維是一次全面挑戰(zhàn)。
（四）避免一些房地產(chǎn)企業(yè)操縱利潤(rùn)
以前，歷史成本原則對(duì)于遏制企業(yè)惡意操縱利潤(rùn)，提高企業(yè)盈利質(zhì)量的確起到了一定的作用，但卻已不能適應(yīng)當(dāng)今的市場(chǎng)環(huán)境。資產(chǎn)計(jì)量從歷史成本價(jià)值轉(zhuǎn)為公允價(jià)值時(shí)，凈利潤(rùn)的波動(dòng)會(huì)加大，特別是擁有較多投資性房產(chǎn)的企業(yè)，資產(chǎn)總額和凈資產(chǎn)都將大幅上升。為避免一些房地產(chǎn)企業(yè)利用新準(zhǔn)則操縱利潤(rùn)，新準(zhǔn)則明確規(guī)定：將自用房地產(chǎn)或存貨由歷史成本計(jì)量轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額，直接計(jì)入當(dāng)期損益；公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額作為資本公積（其他資本公積），計(jì)入所有者權(quán)益，不能確認(rèn)為變更當(dāng)時(shí)的收益，這樣避免了因計(jì)量模式的變換來(lái)控制利潤(rùn)的浮動(dòng)。
（五）與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同
國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在計(jì)量企業(yè)投資性房地產(chǎn)時(shí)要利用公允價(jià)值計(jì)量。由于國(guó)外很多國(guó)家已經(jīng)有比較完善的資本市場(chǎng)、生產(chǎn)資料市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)以及成熟的專業(yè)評(píng)估市場(chǎng)和技術(shù)，為公允價(jià)值模式計(jì)量的使用奠定了很有利的基礎(chǔ)。我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入的公允價(jià)值計(jì)量方法雖然不完全具備成熟的市場(chǎng)環(huán)境，但將會(huì)促進(jìn)我國(guó)不斷加快完善各類市場(chǎng)的建立和專業(yè)評(píng)估能力的加強(qiáng)，這一點(diǎn)將有利于國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的接軌，并且這種趨同將更加方便以后投資者對(duì)比國(guó)內(nèi)、國(guó)外企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值做出分析決策，更加有利于我國(guó)企業(yè)的國(guó)際化發(fā)展。
三、公允價(jià)值計(jì)量模式推行過(guò)程中的難題
（一）公允價(jià)值可能存在不確定性、高成本和差異性
中國(guó)現(xiàn)階段的市場(chǎng)不完善、公允價(jià)值不易取得、變化幅度大可能會(huì)給會(huì)計(jì)工作帶來(lái)不便，并且原有歷史成本計(jì)量仍存在可行性，給推廣新方法帶來(lái)不便。由于房地產(chǎn)的價(jià)格變化迅速，若要做到及時(shí)準(zhǔn)確地反映資產(chǎn)的價(jià)值，勢(shì)必會(huì)經(jīng)常性進(jìn)行評(píng)估，使得投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估成本增加，直接影響企業(yè)損益。另外，公允價(jià)值究竟應(yīng)該是多少，不同的評(píng)估方式、不同機(jī)構(gòu)的鑒定可能有不同的結(jié)果和誤差，對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)差額，新準(zhǔn)則要求計(jì)入當(dāng)期損益，這項(xiàng)規(guī)定在我國(guó)一些地區(qū)公允價(jià)值不夠公允的情況下，仍然可能為企業(yè)進(jìn)行利潤(rùn)操縱提供良好的機(jī)會(huì)。
（二）影響股價(jià)的評(píng)估
公允價(jià)值波動(dòng)計(jì)入當(dāng)年損益，公司的利潤(rùn)將會(huì)巨幅波動(dòng)，股價(jià)將有巨大波動(dòng)。即便公允價(jià)值僅出現(xiàn)5%左右的小幅波動(dòng)，意味著損益可能出現(xiàn)成倍的變化。每股收益的極不穩(wěn)定，使投資性地產(chǎn)股的估值標(biāo)準(zhǔn)面臨挑戰(zhàn)，以前一貫采用的PE市盈率估值法的參考價(jià)值大大降低，使分析預(yù)測(cè)面臨較大難題。所以，我們必須尋找更加有效可行的估值方法與之配合。
（三）可能會(huì)增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)
很多企業(yè)并沒(méi)有采用公允價(jià)值計(jì)量方法，主要原因是不少企業(yè)認(rèn)為按這種方法入賬，會(huì)大幅提高企業(yè)的當(dāng)期稅收負(fù)擔(dān)。從稅法遵從收付實(shí)現(xiàn)制的角度來(lái)分析，所得稅稅負(fù)發(fā)生的可能性較小，但由于不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和攤銷，還是會(huì)相應(yīng)減少費(fèi)用攤銷，增加企業(yè)的所得稅。目前，房產(chǎn)稅有兩種征收標(biāo)準(zhǔn)：一是按租金收入的12%征收；另一種按投資性房地產(chǎn)原值的80%征收1.2%的房產(chǎn)稅。那么新準(zhǔn)則執(zhí)行后，對(duì)于適用第二種征收標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，按原賬面價(jià)值征收，則對(duì)房產(chǎn)稅沒(méi)有影響，但若相應(yīng)改變按公允價(jià)值作為征收依據(jù)，影響程度將會(huì)大幅上升。那么，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，為了避免增加成本，在方法的選擇上也會(huì)謹(jǐn)慎，也會(huì)對(duì)推廣有一定影響。
四、公允價(jià)值計(jì)量推行的前景
（一）在大中型城市推廣
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)滿足：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；第二，企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。對(duì)于大部分的大中型城市而言，各類市場(chǎng)已日趨完善。大中型城市由于存在許多性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物和比較成熟的評(píng)估機(jī)構(gòu)，使得同一城區(qū)、同一位置區(qū)域并且可使用狀況相近的土地也可以得到相應(yīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)的計(jì)量。中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，2007年70個(gè)大中城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格上漲7.6%，新建商品住宅價(jià)格上漲8.2%，二手住宅價(jià)格上漲7.4%；房產(chǎn)租賃價(jià)格上漲2.6%。由此可見(jiàn)，大中型城市存在活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和價(jià)格披露機(jī)制，是推廣的首選對(duì)象。目前，全國(guó)70個(gè)大中型城市的房地產(chǎn)價(jià)格可以分別得到可靠計(jì)量，下圖為選取的35個(gè)城市2008年1月以來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的同比變化（見(jiàn)圖2）。
（二）在上市公司中大力推行
上市公司的各項(xiàng)會(huì)計(jì)信息需要公允地披露，以供各利益相關(guān)者的使用，利用公允價(jià)值計(jì)量最能準(zhǔn)確反映企業(yè)資產(chǎn)情況，并且有利于投資者對(duì)上市公司中同行業(yè)的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行比較分析。投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差異可能給公司帶來(lái)巨大的收益和損失，可利用重估凈資產(chǎn)法（RNAV）與市盈率估值（PE）相結(jié)合的方法進(jìn)行估價(jià)，避免了每股收益變化過(guò)來(lái)帶來(lái)的評(píng)估不準(zhǔn)確的弊端。
（三）政府所做的努力
一方面，國(guó)家為了鼓勵(lì)推廣公允價(jià)值計(jì)量的使用，在2007年了《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則需要協(xié)調(diào)的有關(guān)所得稅處理問(wèn)題》(征求意見(jiàn)稿)，暫定投資性房地產(chǎn)應(yīng)以公允價(jià)值計(jì)量導(dǎo)致的收益不計(jì)入應(yīng)納稅所得，這樣免除了一些可行此法企業(yè)的后顧之憂。其實(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值增值在使用公允價(jià)值計(jì)量的起初變化幅度最大，鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟完善、價(jià)格浮動(dòng)的日趨平緩，使得以后各期變化會(huì)相對(duì)減弱。另一方面，政府也應(yīng)下大力量培育更多更專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一測(cè)量口徑，與日趨完善的市場(chǎng)環(huán)境相協(xié)調(diào)，使投資性房地產(chǎn)的價(jià)格更加公允有效地反映企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值情況。
（四）結(jié)論
通過(guò)上述分析，投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量具有客觀需要和實(shí)施的必要性，在政府的政策指導(dǎo)下，在我國(guó)大中城市及上市公司中的推行是可行性的。
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論文關(guān)鍵詞：成本計(jì)價(jià)模式，公允價(jià)值模式，客觀因素，自利
1.引言
為適應(yīng)市場(chǎng)需求和建立與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告趨同的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，財(cái)政部于2006年初構(gòu)建起了一套包含39項(xiàng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。準(zhǔn)則體系于2007年1月1日起在上市公司中執(zhí)行，同時(shí)鼓勵(lì)其他形式企業(yè)執(zhí)行。在此次準(zhǔn)則體系修改中，對(duì)企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對(duì)部分資產(chǎn)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)。其中《第三號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實(shí)行被認(rèn)為將對(duì)持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是由于可采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)，因而過(guò)去形成的由成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸，從而可實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績(jī)大幅攀升[1-3] 。
此次準(zhǔn)則體系修改中，對(duì)企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對(duì)部分資產(chǎn)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)。其中《第三號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實(shí)行被認(rèn)為將對(duì)持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會(huì)迅速將其過(guò)去采用的成本計(jì)價(jià)模式變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，這樣可以對(duì)因使用成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績(jī)大幅攀升[1-3] 。
但直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少，允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)價(jià)的準(zhǔn)則變動(dòng)對(duì)上市企業(yè)的整體影響很小[4, 5] 。針對(duì)此現(xiàn)象學(xué)者們展開(kāi)了積極地探討，主要從客觀角度總結(jié)了許多影響企業(yè)選擇公允價(jià) 值計(jì)價(jià)的因素[6, 7] 。
本文認(rèn)為客觀因素制約影響了小部分上市公司對(duì)公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業(yè)管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計(jì)價(jià)模式的選擇。后文將對(duì)此觀點(diǎn)進(jìn)行論證，并對(duì)管理層如何進(jìn)行計(jì)價(jià)變更決策展開(kāi)具體分析自利，對(duì)為何采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)數(shù)量很少的現(xiàn)象給出解釋。
2.新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)及公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)定義為能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，并規(guī)定為如下范圍：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。企業(yè)自用或作為存貨的房地產(chǎn)在新準(zhǔn)則中被認(rèn)為不屬于投資性房地產(chǎn)。
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則單獨(dú)劃分投資性房地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)實(shí)務(wù)對(duì)固定資產(chǎn)區(qū)分的需要而提出的，目的是規(guī)范企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理和相關(guān)的披露，提高會(huì)計(jì)的相關(guān)性。舊準(zhǔn)則里投資性房地產(chǎn)被當(dāng)作和其他固定資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)看待，也采用相應(yīng)的估計(jì)使用年限對(duì)其提取折舊。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化程度提高，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出數(shù)倍甚至數(shù)十倍，而采用折舊后的固定資產(chǎn)凈值往往不能反映此類投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值?；诖?，業(yè)界和學(xué)術(shù)界認(rèn)為將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理不合適。因此，需要將投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來(lái)，作為單獨(dú)一類確定會(huì)計(jì)規(guī)范，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則由此應(yīng)運(yùn)而生。
2.1新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)
相對(duì)于舊準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)在初始確認(rèn)和后續(xù)計(jì)量上有較大變化，主要體現(xiàn)在：
1）歸入的資產(chǎn)性質(zhì)變化
在舊的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，將與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容分散在存貨準(zhǔn)則、固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則三個(gè)部分，由于各個(gè)部分的資產(chǎn)性質(zhì)不同，因而會(huì)計(jì)處理方式也有較大差異。如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)用于對(duì)外出租的，作為企業(yè)存貨，按存貨準(zhǔn)則規(guī)范處理：對(duì)外出租的固定資產(chǎn)和企業(yè)的一般性固定資產(chǎn)一樣作為企業(yè)固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)范處理；對(duì)外出租土地使用權(quán)或者持有并增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，作為企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，按無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)范來(lái)進(jìn)行處理。而在新準(zhǔn)則中，這些不同用途的房地產(chǎn)統(tǒng)一歸于投資性房地產(chǎn)，按照同樣方式進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。
2.價(jià)值計(jì)量模式的選擇變化
舊準(zhǔn)則中，歸入固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)主要以成本模式計(jì)價(jià)，歸入存貨資產(chǎn)的房地產(chǎn)則以成本與市價(jià)熟低法原則計(jì)價(jià)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的情況下，成本價(jià)格要遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，由此會(huì)計(jì)賬目?jī)r(jià)值與資產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值存在較大差額。而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，公允價(jià)值（fair value）意指“公平合理之價(jià)值”。
3.后續(xù)計(jì)量變化
在舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，歸屬于存貨、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)分別按照該類資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)價(jià)規(guī)定進(jìn)行計(jì)量。
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量則規(guī)定：原來(lái)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可以變更為公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量；但是一旦采用了公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，則不允許再變更為成本模式計(jì)量。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則計(jì)提折舊或攤銷，并在期末進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備；在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的自利，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。
2.2公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)
我國(guó)上市企業(yè)已普遍設(shè)立投資性房地產(chǎn)科目，在已實(shí)施公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)，公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式變更決策為實(shí)施企業(yè)帶來(lái)了巨大的積極影響。主要體現(xiàn)在：1）極大地提升企業(yè)利潤(rùn)，改善企業(yè)以往較差的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，甚至力挽狂瀾幫助企業(yè)避免被退市。2）改善企業(yè)報(bào)表中如資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率等會(huì)計(jì)指標(biāo)，增強(qiáng)債權(quán)人和投資者對(duì)企業(yè)償債能力、盈利能力信心，有利于企業(yè)進(jìn)一步融資以獲得發(fā)展。例如ST百花通過(guò)計(jì)價(jià)模式的變更獲得了巨大的價(jià)值。作為一家以餐飲為主的上市企業(yè)，ST百花2004、2005連續(xù)兩年虧損，而且2006年也了預(yù)虧的報(bào)告，但最后在年報(bào)中公司通過(guò)對(duì)投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)，從而避免了被退市的厄運(yùn)。
雖然具有可觀的公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)，然而直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少。表1是我國(guó)設(shè)有投資性房地產(chǎn)科目的上市企業(yè)有關(guān)計(jì)量模式的統(tǒng)計(jì)表，說(shuō)明了上市企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的積極性不高，可看出采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)出逐漸增多趨勢(shì)。上市企業(yè)仍較普遍地實(shí)施成本計(jì)價(jià)模式，與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則推出前預(yù)測(cè)上市企業(yè)將廣泛采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)大相徑庭。
表1 我國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)采用計(jì)量模式情況表
年 度
2006
2007
2008
采用成本計(jì)量模式的上市公司
619家
657家
690家
采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司
10家
【關(guān)鍵詞】上市公司；投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值
一、我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的特點(diǎn)
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，涉足房地產(chǎn)投資的企業(yè)越來(lái)越多。2006年我國(guó)在借鑒國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、全面修訂企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之際，新增《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》，首次要求對(duì)以投資為目的而持有的房地產(chǎn)單獨(dú)確認(rèn)。該準(zhǔn)則充分考慮我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不完善的實(shí)際情況，很多地方體現(xiàn)中國(guó)特色，特別在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量方面表現(xiàn)得十分謹(jǐn)慎。
首先是有條件地采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量。與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則優(yōu)先采用公允價(jià)值計(jì)量不同，我國(guó)準(zhǔn)則側(cè)重于采用成本模式。準(zhǔn)則規(guī)定采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件：a.有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；b.同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其相關(guān)信息能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得。企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以會(huì)計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值模式確定后，不能再變更為成本模式。
其次涉及公允價(jià)值模式下對(duì)相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)轉(zhuǎn)換差額的處理。與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比，我國(guó)準(zhǔn)則的特點(diǎn)是對(duì)同一資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生增減不同方向變化產(chǎn)生的差額區(qū)別對(duì)待。規(guī)定如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價(jià)值小于賬面價(jià)值，差額計(jì)入當(dāng)期損益；如果大于賬面價(jià)值，應(yīng)當(dāng)將差額在己計(jì)提的減值準(zhǔn)備或跌價(jià)準(zhǔn)備的范圍內(nèi)計(jì)入當(dāng)期損益，剩余部分計(jì)入資本公積。在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)按照此方法處理，而存貨及自建投資性房地產(chǎn)則無(wú)論價(jià)值增加或減少其差額都計(jì)入當(dāng)期損益。
最后在披露方面，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求在成本模式下仍應(yīng)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，我國(guó)準(zhǔn)則規(guī)定公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)要披露公允價(jià)值確定依據(jù)與方法，而采用成本模式的企業(yè)并不要求披露公允價(jià)值。
二、上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀
我國(guó)對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的所具有的謹(jǐn)慎特點(diǎn)不僅在準(zhǔn)則制定時(shí)表露無(wú)遺，而且還能得到上市公司準(zhǔn)則應(yīng)用時(shí)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的充分證明?？傮w上看，07、08、09三年間，存在投資性房地產(chǎn)的上市公司分別為630家、690家和772家，分別約占上市公司總數(shù)的40%、42%、45%。其中絕大部分采用成本模式計(jì)量，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的極少，筆者結(jié)合有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)公開(kāi)資料查閱相關(guān)上市公司報(bào)表，確認(rèn)三年分別為17家、20家和25家（見(jiàn)附表），分別約占2.70%、2.90%、3.24%，可見(jiàn)企業(yè)對(duì)公允價(jià)值模式的運(yùn)用普遍相當(dāng)謹(jǐn)慎，遠(yuǎn)低于此前市場(chǎng)普遍預(yù)期。2010年由于房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲，物業(yè)稅呼之欲出，很多企業(yè)由此擔(dān)心增加投資性房地產(chǎn)的稅收負(fù)擔(dān)，沒(méi)有新增采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司。因此2010年仍然保持為25家。下面就其具體應(yīng)用情況作些描述：
（一）從涉及行業(yè)來(lái)看，以房地產(chǎn)類公司居多
25家中，房地產(chǎn)公司9家，占36%，它們分別是：津?yàn)I發(fā)展、臥龍地產(chǎn)、正和股份、金融街、金宇車城、中航地產(chǎn)、泛海建設(shè)、世茂股份、武漢控股（該公司2010年房地產(chǎn)行業(yè)收入超過(guò)60%，實(shí)現(xiàn)向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型）。另外銀行業(yè)4家，占16%，分別是：中國(guó)銀行、交通銀行、深發(fā)展及寧波銀行。其他12家分別涉及商業(yè)零售業(yè)、紡織業(yè)、化工業(yè)、釀酒業(yè)、航空業(yè)等等。這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)類公司資產(chǎn)中投資性房地產(chǎn)相對(duì)其他行業(yè)來(lái)說(shuō)較多，特別是一些擁有商業(yè)地產(chǎn)的公司，采用公允價(jià)值計(jì)量更能發(fā)揮其反映資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的優(yōu)勢(shì)，對(duì)公司和投資者而言更有意義。這種現(xiàn)象在2007年剛開(kāi)始實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)并不明顯，在近兩年，特別是2009年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日益火爆，公允價(jià)值計(jì)量受到更多房地產(chǎn)公司青睞。
（二）從投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)公司影響看，多數(shù)公司影響不大
這可從兩個(gè)比重進(jìn)行分析。一是投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比例。25家公司中12家的占比只有1%左右，應(yīng)該說(shuō)投資性房地產(chǎn)少的公司，無(wú)論采用成本模式還是公允價(jià)值模式對(duì)公司影響都不大。與之相對(duì)的是10家比重接近或超過(guò)10%，有1家投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重甚至快達(dá)到90%。但總的來(lái)看，并沒(méi)有象通常所料想的那樣，表現(xiàn)出投資性房地產(chǎn)較多的公司偏好公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)象。二是房地產(chǎn)租金收入占營(yíng)業(yè)收入比重。根據(jù)2010年財(cái)務(wù)報(bào)表分析，有14家公司在營(yíng)業(yè)收入中沒(méi)有單獨(dú)列出房地產(chǎn)租金收入，可見(jiàn)比例相當(dāng)?shù)?，有單?dú)列出的9家超過(guò)1%，1家不足1%，另外1家房地產(chǎn)公司沒(méi)有單列租金收入，全部包括在房地產(chǎn)行業(yè)收入中披露。
（三）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定依據(jù)與方法各異，大多數(shù)公司有披露
根據(jù)2010年年報(bào)，有10家根據(jù)獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估報(bào)告確定，但有2家并未列出具體評(píng)估公司名稱，10家參考同市場(chǎng)同類房地產(chǎn)價(jià)格由公司自行確定，有3家根據(jù)第三方調(diào)查報(bào)告確定，另外有2家沒(méi)有說(shuō)明確定依據(jù)。無(wú)論是評(píng)估給出還是自行確定，大多數(shù)只是較籠統(tǒng)地說(shuō)明按市場(chǎng)法確定公允價(jià)值，具體方法不明。
（四）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制制度建設(shè)剛剛起步，大多數(shù)公司還是空白
投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制是為保證投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值合法有效取得及其相關(guān)信息真實(shí)準(zhǔn)確完整披露而制定和實(shí)施的一整套操作程序、管理方法與控制措施。25家公司中，只有昆百大、金融街、中航地產(chǎn)、世茂股份4家公布投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)部控制制度或管理辦法，其他21家公司雖然按照證監(jiān)會(huì)要求建立公司內(nèi)部控制制度并對(duì)其運(yùn)行效果由會(huì)計(jì)師事務(wù)所予以鑒證，在內(nèi)部控制制度的很多方面與投資性房地產(chǎn)有一定關(guān)聯(lián)，但對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定依據(jù)、方法、原則等方面并沒(méi)有建立起有效內(nèi)部管理制度。
三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量存在的問(wèn)題
從以上應(yīng)用現(xiàn)狀的描述中我們可以發(fā)現(xiàn)，很多公司選用公允價(jià)值是以反映公司資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值，向報(bào)表使用者提供與其決策更為相關(guān)的會(huì)計(jì)信息為目的的，他們?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量作了十分有益的嘗試。但由此也可發(fā)現(xiàn)很多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）利用公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行盈余管理
與成本模式相比，采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)不用計(jì)提投資性房地產(chǎn)折舊攤銷，可以降低當(dāng)期費(fèi)用，提高公司利潤(rùn)，同時(shí)在近兩年房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的背景下，還可以提高資產(chǎn)總額，降低資產(chǎn)負(fù)債率，產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)收益進(jìn)一步提高公司利潤(rùn)。采用公允價(jià)值計(jì)量即使存在使公司業(yè)績(jī)不穩(wěn)定、降低折舊稅盾作用、增加資產(chǎn)評(píng)估成本等因素，但兩相比較，公允價(jià)值計(jì)量的種種優(yōu)勢(shì)為避免上市公司“披星戴帽”或做到賬面扭虧為盈或粉飾財(cái)務(wù)狀況以滿足融資要求等等還是具有顯而易見(jiàn)的良好效果，因而為一些公司所利用。以ST華僑（600759）為例，其2007年年報(bào)顯示，2007年度新增13.181億元投資性房地產(chǎn)，當(dāng)年因公允價(jià)值上升增加資產(chǎn)580萬(wàn)元，與投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值收益580萬(wàn)元相比，因無(wú)需計(jì)提折舊而增加的利潤(rùn)5270萬(wàn)元（按取得成本13.181億元和折舊年限25年估計(jì)）更為可觀。再如，深方大（000055）2007年度非經(jīng)常性收益總額是利潤(rùn)總額的2倍多，其中投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益金額為4232萬(wàn)元，占非經(jīng)常性收益5701萬(wàn)元的74.23%，扣除非經(jīng)常性收益后的歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-3262萬(wàn)元。可知，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益是該公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)賬面盈利的主要因素。
（二）公允價(jià)值確定存在較大的可操縱空間
我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中雖然規(guī)定有確鑿證據(jù)公允價(jià)值可持續(xù)可靠取得條件下可使用公允價(jià)值計(jì)量，并要求對(duì)公允價(jià)值的確定方法與依據(jù)予以披露，但究竟具體使用什么方法與依據(jù)仍由公司自主確定，這無(wú)疑給上市公司留下很大的操作空間?？梢哉f(shuō)，公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用關(guān)鍵在其確定依據(jù)與方法上，然而通過(guò)對(duì)上市公司公允價(jià)值確定方法與依據(jù)的分析可知，實(shí)際上很多公司是參照市場(chǎng)價(jià)自行確定計(jì)算公允價(jià)值的，也沒(méi)有說(shuō)明計(jì)算方法與程序，有的雖然說(shuō)明依據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格但并沒(méi)有披露具體評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱和評(píng)估報(bào)告書(shū)，還有的根本沒(méi)披露其公允價(jià)值確定依據(jù)，確定方法與程序的說(shuō)明也較籠統(tǒng)，有的公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)年同類市場(chǎng)正常增長(zhǎng)幅度，這不能不使報(bào)表使用者對(duì)其價(jià)值真實(shí)性客觀性產(chǎn)生懷疑。另外，建立公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制制度的公司很少，有的即使有也是流于形式，多數(shù)公司仍缺乏這種自我約束機(jī)制，使公允價(jià)值確定更加主觀隨意。
（三）投資性房地產(chǎn)信息披露不夠充分、不夠規(guī)范
主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，持有土地使用權(quán)的信息披露較少。按照我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的界定，投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的房屋建筑物三部分。近些年很多公司因地址搬遷或擴(kuò)建需要，擁有土地使用權(quán)的情況較普遍。但從25家采用公允價(jià)值計(jì)量的公司報(bào)表分析，投資性房地產(chǎn)涉及范圍幾乎都是房屋建筑物，很少涉及土地使用權(quán)。公司的土地使用權(quán)似乎全部作為無(wú)形資產(chǎn)處理了，還在每年按土地使用權(quán)的規(guī)定年限攤銷成本，這種做法顯然無(wú)法反映一些上市公司囤地的投資目的與實(shí)際收益，沒(méi)有讓報(bào)表使用者取得投資性房地產(chǎn)完整信息。新華社2010年10月的報(bào)道曾披露，泛海建設(shè)（000046）在北京繁華地帶購(gòu)置的4塊土地閑置6年，其間5次調(diào)整建設(shè)規(guī)劃。據(jù)估算，在這6年期間開(kāi)發(fā)商僅靠坐收土地和房地產(chǎn)自然升值的利潤(rùn)就超過(guò)200億元?？墒窃诠緢?bào)表投資性房地產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)附注中卻找不到有關(guān)這些土地使用權(quán)的重要信息。第二，25家公司中有13家沒(méi)有投資性房地產(chǎn)具體項(xiàng)目名稱，只有房屋、建筑物的成本與公允價(jià)值變動(dòng)分類數(shù)據(jù)資料，報(bào)表閱讀者無(wú)法了解公司主要投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目名稱、位置、面積、單位價(jià)格，同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，無(wú)法根據(jù)會(huì)計(jì)報(bào)告判斷上市公司采用的計(jì)量方法是否恰當(dāng)。
四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的規(guī)范
在我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則持續(xù)趨同的大背景下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量符合財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)未來(lái)發(fā)展方向。針對(duì)上市公司在應(yīng)用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量中存在的許多問(wèn)題，建議從以下四方面進(jìn)一步予以規(guī)范：
（一）完善公允價(jià)值計(jì)量與披露的相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，加強(qiáng)政府監(jiān)管
第一是加快制定我國(guó)公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則。2011年5月，美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（FASB）與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（IASB）共同了關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量和披露的最新規(guī)定，以實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值項(xiàng)目趨同。制定我國(guó)公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則顯得更加緊迫。以此作為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的指導(dǎo)性文件，保證公允價(jià)值取得、評(píng)估和變動(dòng)的準(zhǔn)確性。第二是完善投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。要求企業(yè)披露與公允價(jià)值確定的一些相關(guān)因素，如具體項(xiàng)目名稱、位置、面積等。參考國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估價(jià)作法，要求上市公司聘請(qǐng)經(jīng)過(guò)有關(guān)部門認(rèn)定的專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估，并要求披露評(píng)估報(bào)告，不能企業(yè)自己評(píng)估或聘請(qǐng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及其他非專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，避免人為操縱企業(yè)利潤(rùn)。第三是規(guī)范土地使用權(quán)歸類標(biāo)準(zhǔn)，以確保以投資為目的而持有的土地歸入投資性房地產(chǎn)，完整披露相關(guān)信息。
（二）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，為公允價(jià)值計(jì)量創(chuàng)造條件
第一完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。活躍的市場(chǎng)是公允價(jià)值運(yùn)用的基本前提，但是我國(guó)目前房地產(chǎn)缺乏完善的市場(chǎng)，價(jià)格及相關(guān)信息不健全。為了增強(qiáng)公允價(jià)值的公正性和客觀性，國(guó)家應(yīng)采取有效措施，比如建立良好的交易環(huán)境、推行適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策等，培育活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。第二加快推行包括《評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》在內(nèi)的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系，規(guī)范投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法，提高資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量與公信力。
（三）建立健全投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制制度
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)融入全球化步伐加快，公司面臨的的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，為此我國(guó)監(jiān)管部門不斷提高對(duì)上市公司建立內(nèi)部控制及其信息披露的要求。為與內(nèi)部控制整體要求相一致，有必要要求上市公司就公允價(jià)值訂立內(nèi)部控制制度制定審議程序，用以明確公司以公允價(jià)值計(jì)量資產(chǎn)的計(jì)量依據(jù)、計(jì)量程序與計(jì)量原則，并嚴(yán)格、有效地將其執(zhí)行，有助于公允價(jià)值計(jì)量的操作，降低隨意性，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的相關(guān)性和可靠性。
（四）加強(qiáng)教育與培訓(xùn)，提高會(huì)計(jì)人員職業(yè)判斷能力
公允價(jià)值的引入增加了大量的職業(yè)判斷的內(nèi)容，這對(duì)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求，為鼓勵(lì)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的運(yùn)用，必須加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員有關(guān)公允價(jià)值的教育和培訓(xùn)，提高我國(guó)會(huì)計(jì)人員整體職業(yè)判斷水平。另一方面，公允價(jià)值計(jì)量中大量不確定因素的存在，為企業(yè)利潤(rùn)操縱提供了方便，這就要求我們加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的守法意識(shí)和職業(yè)道德教育，從主觀上消除利潤(rùn)操縱的動(dòng)機(jī)。
參考文獻(xiàn)：
[1]企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn).
[2]國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)――投資性房地產(chǎn).
[3]相關(guān)上市公司2007年――2011年公告,上海(深圳)證券交易所網(wǎng)站.
[4]張鳴.投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值計(jì)量模式選擇的影響研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2010,2.
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資;建筑項(xiàng)目;工程造價(jià);控制措施;動(dòng)態(tài)控制
中圖分類號(hào):TU723.3
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B
文章編號(hào):1008-0422(2009)07-0142-02
1引言
建筑工程項(xiàng)目的工程造價(jià),就是一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程所支付的費(fèi)用的總和,因此,從廣義上說(shuō),工程造價(jià)管理也可理解為項(xiàng)目成本管理。工程造價(jià)管理是指在工程管理中對(duì)工程造價(jià)的計(jì)算與工程造價(jià)的控制,是項(xiàng)目建設(shè)中一項(xiàng)重要的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)活動(dòng),也是工程管理工作中一個(gè)獨(dú)特的、相對(duì)獨(dú)立的領(lǐng)域。
在20世紀(jì)80年代和90年代初,我國(guó)提出了全過(guò)程造價(jià)管理( wholeprocess cost managent -WPCM )的思想和觀念,它的主要思想就是要求工程造價(jià)的計(jì)算與控制必須從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始直到工程竣工交付使用,進(jìn)行全過(guò)程管理。按照這一理論,建筑工程造價(jià)管理工作就是從項(xiàng)目前期工作抓起,在可行性研究、投資決策的基礎(chǔ)上,對(duì)建設(shè)準(zhǔn)備、勘察設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、交付使用等全過(guò)程的一等系列過(guò)程進(jìn)行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、控制和總體評(píng)價(jià),以保證項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
本文從工程經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā),就房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在工程造價(jià)管理與控制方面,闡述在建筑項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中,如何運(yùn)用工程造價(jià)管理的理論與辦法,做好項(xiàng)目的工程造價(jià)控制與管理,對(duì)造價(jià)形成過(guò)程的一切費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)的分析與測(cè)算,保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
房地產(chǎn)投資的建筑工程項(xiàng)目造價(jià)控制與管理工作重點(diǎn)主要應(yīng)放在如下三個(gè)階段,即決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段及施工階段。
2決策階段工程造價(jià)的有效控制
據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),在建筑項(xiàng)目各階段中,投資決策階段影響工程造價(jià)的程度
最高,達(dá)到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)階段,直接影響決策階段之后的各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)控制是否科學(xué)合理。
在具體建筑工程實(shí)踐中,在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究等決策階段,工程造價(jià)的控制應(yīng)從以下幾個(gè)方面人手:
2.1項(xiàng)目選址是項(xiàng)目成功與否的基礎(chǔ)
1)選址應(yīng)符合城市規(guī)劃;
2)項(xiàng)目要有準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)與市場(chǎng)定位;
3)要編制科學(xué)的環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告;
4)應(yīng)做好地質(zhì)初勘工作,因?yàn)榈刭|(zhì)情況對(duì)住宅項(xiàng)目造價(jià)影響甚大。
2.2應(yīng)編制項(xiàng)目成本投資估算控制表
根據(jù)工程造價(jià)具有建設(shè)各階段計(jì)價(jià)的層次性特點(diǎn),決策階段主要是可行性研究階段,應(yīng)編制投資估算。按照工程造價(jià)理論,投資估算的內(nèi)容應(yīng)包含:
1)建筑安裝工程費(fèi)用;
2)設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi);
3)工程建設(shè)其他費(fèi)用;
4)基本預(yù)備費(fèi);
5)漲價(jià)預(yù)備費(fèi);
6) 建設(shè)期貨款利息;
7)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。
結(jié)合建筑項(xiàng)目的特點(diǎn),在項(xiàng)目選址已定,市場(chǎng)分析已完成的基礎(chǔ)上,應(yīng)該在項(xiàng)目決策階段編制更為詳細(xì)、操作性更強(qiáng)、指導(dǎo)意義更大的估算――項(xiàng)目成本投資估算控制表。在實(shí)際工作中,可結(jié)合財(cái)務(wù)成本核算科目為基礎(chǔ),以房地產(chǎn)投資為例,部分項(xiàng)工作為內(nèi)容編制項(xiàng)目成本投資估算控制表,詳見(jiàn)表1。
根據(jù)表1,應(yīng)將各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分解到各職能部門,應(yīng)用工程造價(jià)的層次性計(jì)價(jià)特點(diǎn),結(jié)合成本分析,按照前者指導(dǎo)后者的原則,指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段的計(jì)價(jià)控制工作,可有效避免不合理的“三超”現(xiàn)象,取得良好的控制效果。
3規(guī)劃設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)有效控制措施
設(shè)計(jì)階段是體現(xiàn)投資估算的實(shí)施階段,是項(xiàng)目決策在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的全面詳盡的體現(xiàn),是項(xiàng)目計(jì)劃的具體化,如果說(shuō)決策階段投資估概算是對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行靜態(tài)控制的話,那么規(guī)劃設(shè)計(jì)階段可以說(shuō)就是對(duì)工程造價(jià)的形成過(guò)程進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn),該階段主要可在總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體施工圖設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)三個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行重點(diǎn)控制。
3.1總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)
1)合理確定容積率、建筑密度,在“以人為本”的設(shè)計(jì)理念上體現(xiàn)最合理的土地成本;
2)結(jié)合城市基礎(chǔ)設(shè)施資源情況,對(duì)水、電、氣、訊、路、下排進(jìn)行合理的綜合管線設(shè)計(jì),其中重點(diǎn)應(yīng)對(duì)水、電容量做科學(xué)的、一定前瞻性的預(yù)留,污水系統(tǒng)應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有城市資源進(jìn)行近期、長(zhǎng)期的設(shè)計(jì)。
3.2單體施工圖設(shè)計(jì)階段
該階段應(yīng)采用限額設(shè)計(jì)的辦法,將重點(diǎn)放在施工圖審查工作上,通過(guò)施工圖預(yù)算,將設(shè)計(jì)控制在原概算范圍內(nèi)。重點(diǎn)圍繞樁基、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)二個(gè)方面:
1)樁基設(shè)計(jì)方面:在多層住宅中,據(jù)測(cè)算,樁基部份的工程造價(jià)比重占整個(gè)單體建安造價(jià)的8%～20%之間。其差別就在于樁型的選擇,以本市某項(xiàng)目多層住宅工程常用的兩種樁型進(jìn)行對(duì)比,其結(jié)果見(jiàn)表2 。
2)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì):應(yīng)重點(diǎn)在施工圖審查工作中對(duì)鋼筋取值及用量、板厚、不合理的錯(cuò)層設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行審核,以避免造成看不見(jiàn)的工程造價(jià)增加,處理好安全可靠與經(jīng)濟(jì)適用的關(guān)系。
4施工階段工程造價(jià)的控制措施
按照工程造價(jià)理論,該階段是工程造價(jià)形成的主要階段。它主要通過(guò)工程招投標(biāo)及工程施工中的動(dòng)態(tài)控制,確定工程項(xiàng)目的合同價(jià)及工程竣工時(shí)的結(jié)算價(jià),是工程造價(jià)控制工作中一個(gè)極為重要的階段。
4.1工程招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制
1)把好投標(biāo)人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標(biāo)人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進(jìn)行評(píng)估,目的是篩選出優(yōu)秀的投標(biāo)人,以降低工程承包風(fēng)險(xiǎn)。
2)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際,確定合理的投標(biāo)條件
① 根據(jù)住宅工程的特點(diǎn),其工期短,工程總投資相對(duì)規(guī)模不大,應(yīng)采取工程量清單、固定合同價(jià)格的方式,以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場(chǎng)變化等因素帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
② 對(duì)設(shè)計(jì)中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目,無(wú)定額項(xiàng)目無(wú)單價(jià)、信息價(jià)可參照的,應(yīng)重點(diǎn)說(shuō)明,讓投標(biāo)人明確在投標(biāo)時(shí)以綜合價(jià)報(bào)價(jià),以避免結(jié)算糾紛。
③ 確定合理、科學(xué)的評(píng)標(biāo)原則:對(duì)有標(biāo)底的,可在評(píng)標(biāo)前確定合理的中標(biāo)降低率,在綜合考慮投標(biāo)人響應(yīng)質(zhì)量、工期等投標(biāo)條件并編制切實(shí)可行的施工組織方案的前提下,采取合理低價(jià)中標(biāo)的原則,從中選擇技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、資信可靠且報(bào)價(jià)合理的承建單位。
3)嚴(yán)格依照工程招投標(biāo)有關(guān)文件簽定工程承包合同,
注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價(jià),對(duì)工程造價(jià)、質(zhì)量、工期、風(fēng)險(xiǎn)因素承擔(dān)等重要條款,應(yīng)以專用條款或補(bǔ)充合同的方式加以約束。
4.2加強(qiáng)工程施工事中控制
1)嚴(yán)格控制施工中設(shè)計(jì)變更,經(jīng)論證確需設(shè)計(jì)變更的,應(yīng)力求減少變更費(fèi)用,可制定設(shè)計(jì)變更的程序加以規(guī)范設(shè)計(jì)變更行為。
2)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)鑒證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見(jiàn)的現(xiàn)場(chǎng)因素,導(dǎo)致標(biāo)外工程量項(xiàng)目增加現(xiàn)象,如基礎(chǔ)土方量、井點(diǎn)降水等,現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)在合理安排施工組織、加強(qiáng)技術(shù)措施的前提下,按實(shí)簽證、審核,以真實(shí)反映實(shí)際工程造價(jià)。
3)嚴(yán)格按照合同進(jìn)行工程款支付。
4)及時(shí)掌握國(guó)家工程造價(jià)調(diào)價(jià)動(dòng)態(tài)。
5)對(duì)可能存在的工程造價(jià)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,并制定防范性對(duì)策。
5建筑項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理綜合措施
工程造價(jià)控制是建筑工程項(xiàng)目管理中一項(xiàng)極為重要的內(nèi)容。為了取得目標(biāo)控制的理想成果,應(yīng)當(dāng)從多方面采取各種措施與手段。
1)建立建筑項(xiàng)目工程造價(jià)控制管理體系,從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)與合同四個(gè)方面人手,構(gòu)建工程造價(jià)控制機(jī)制:
① 組織手段:就是應(yīng)明確企業(yè)各職能部門在工程造價(jià)控制工作中所擔(dān)負(fù)的職責(zé),同時(shí)確定其工作考核標(biāo)準(zhǔn);
② 技術(shù)手段:主要是對(duì)項(xiàng)目技術(shù)方案進(jìn)行審核比較,對(duì)其適用性進(jìn)行論證,從而尋求安全可靠、經(jīng)濟(jì)適用的技術(shù)措施。
③ 經(jīng)濟(jì)手段:就是收集、加工、整理工程經(jīng)濟(jì)信息的數(shù)據(jù),對(duì)造價(jià)控制目標(biāo)進(jìn)行資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)諸方面的可行性分析,如對(duì)工程預(yù)結(jié)算進(jìn)行審核、成本變化動(dòng)態(tài)分析、編制資金使用計(jì)劃、工程款支付審查等。
④ 合同手段:就是對(duì)參與項(xiàng)目建設(shè)的所有各設(shè)計(jì)單位、施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)商、監(jiān)理單位等的建設(shè)行為,都要以簽定合同的方式加以約束,保證按質(zhì)、按量完成其工作。
2)充分發(fā)揮社會(huì)化監(jiān)理服務(wù)功能,建立監(jiān)理單位、政府質(zhì)檢等各方面、各層次組成的項(xiàng)目管理監(jiān)控體系
3)建立健全的工程造價(jià)管理制度,充分利用IS09001-2000質(zhì)量管理體系,提高工程造價(jià)控制水平。具體做法是:將控制表中各分部分項(xiàng)工程指標(biāo)依照ISO質(zhì)量管理總手冊(cè)相應(yīng)條款層層分解落實(shí)到相關(guān)職能部門,以此指導(dǎo)各職能部門開(kāi)展工作,對(duì)工程造價(jià)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。
在IS09001- 2000質(zhì)量管理體系中,涉及工程造價(jià)控制的條款及內(nèi)容,主要有以下幾方面,如表3。
6結(jié)束語(yǔ)
綜上所述,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目有效的工程造價(jià)控制與管理是在掌握市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上,為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理目標(biāo)而進(jìn)行的成本控制、計(jì)價(jià)、定價(jià)的系統(tǒng)活動(dòng),其貫穿于工程建設(shè)全過(guò)程。概括而言,建筑工程項(xiàng)目的造價(jià)的有效控制與管理就是以決策階段的估算為靜態(tài)控制,以設(shè)計(jì)、施工等實(shí)施階段的動(dòng)態(tài)管理組成的,因此,宜采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理相結(jié)合的方法措施,將建筑工程造價(jià)控制在投資估、預(yù)算或合理的范圍之內(nèi),避免工程造價(jià)“三超”現(xiàn)象的發(fā)生,實(shí)現(xiàn)投資效益最大化。
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