時間：2023-10-20 10:34:45
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房產(chǎn)糾紛的相關法律，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關鍵詞：公民權(quán)利保障;小產(chǎn)權(quán)房;研究
一、小產(chǎn)權(quán)房案例分析
深圳是我國的中心城市，該地區(qū)一直在不斷改革，力爭走在其他城市前端。深圳小產(chǎn)權(quán)房問題也一直存在，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量占城市住房總量的55%，該地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房問題也是多種多樣，很具有代表性。深圳小產(chǎn)權(quán)房亂建的現(xiàn)象數(shù)不勝數(shù)，問題日益突顯，打亂了市場秩序，阻礙了城市經(jīng)濟的發(fā)展。要想實現(xiàn)該地區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展，就必須在公民權(quán)利保障視角下合理的解決小產(chǎn)權(quán)房問題，提高房屋的利用率。
二、小產(chǎn)權(quán)房的類型
（1）農(nóng)村集體用地上修建的小產(chǎn)權(quán)房。這種類型的小產(chǎn)權(quán)房具有以下特點：一是農(nóng)民會選擇在道路兩旁修建房屋，交通便利，這種小產(chǎn)權(quán)房屋是比較多見的。（2）政府出讓的小產(chǎn)權(quán)房。目前，政府出讓的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量也不斷增多，這部分小產(chǎn)權(quán)房在修建的過程中沒有按照相關規(guī)定進行，房屋不具備任何產(chǎn)權(quán)證明。在這樣的情況下，政府依舊對外銷售此類房屋，導致房屋存在糾紛隱患。
三、公民權(quán)利保障視角下解決小產(chǎn)權(quán)房問題的必要性
（1）社會發(fā)展的需求。事實證明，社會公平公正，人民才能幸福生活，國家才能穩(wěn)步發(fā)展。但是，從人們生活現(xiàn)狀來看，很多人根本無力購買房屋。（2）人們生活的需求。對于城市中收入較低的人群來說，因為收入較低，根本無法購買城市住房，只能購買小產(chǎn)權(quán)房，如果小產(chǎn)權(quán)房可以被法律所認可，這在一定程度維護了購買者的合法權(quán)益。
四、公民權(quán)利保障視角下小產(chǎn)權(quán)房問題解決對策
（1）完善小產(chǎn)權(quán)房相關法律法規(guī)。目前，我國住房產(chǎn)權(quán)相關的法律法規(guī)非常少，即便是國家下發(fā)相關文件，當?shù)卣矔愿鞣N理由拖延時間。《住宅法》是一部專門解決小產(chǎn)權(quán)房問題的法律，1984年，該法律就被歸納到立法部署中，但是該法律至今也沒有建立。《住宅法》的核心內(nèi)容是幫助人們解決小產(chǎn)權(quán)房問題，保障人們的合法權(quán)利。該法律是從公民權(quán)利出發(fā)，緩解人們的住房壓力，讓人們擁有自己的房屋產(chǎn)權(quán)。保障公民權(quán)利是政府應盡的義務，也是政府必須履行的職責。世界其他國家也在結(jié)合實際情況完善本國的法律法規(guī)，以保障人們的基本權(quán)利。案例：美國是一個民主性國家，美國《住宅法》的核心內(nèi)容是讓所有人都能買得起房子。從1949年至今，美國陸續(xù)頒布了以下法律：一是《可承受住宅法》，二是《公平住宅法》，三是《城市住宅重建法》，四是《公民住宅法》，其中《公民住宅法》中就提出了解決小產(chǎn)權(quán)房問題的對策，更好的保障了人們的住房權(quán)。（2）建立并完善小產(chǎn)權(quán)房保障體系。社會保障體系也是法律保障的形式之一，只有保障體系不斷完善，人們的保障意識才能不斷增強。要想完善我國社會保障體系，國家必須結(jié)合本國小產(chǎn)權(quán)房實際情況合理的制定《保障法》，并認識到加強農(nóng)村保障體系建設的重要性，把農(nóng)村保障體系建設和城市保障體系建設結(jié)合在一起，推動農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。（3）發(fā)揮政府職能。在解決小產(chǎn)權(quán)房問題的過程中，政府必須發(fā)揮職能，起到一定的引導作用，降低房產(chǎn)糾紛發(fā)生的概率。政府應該從公民權(quán)利保障視角下來分析問題，解決問題，以更好的保障人民的權(quán)利。
結(jié)語：如今，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量正在不斷增多，小產(chǎn)權(quán)房問題也日益突顯。小產(chǎn)權(quán)房問題不僅關系到社會穩(wěn)定，也關系到城市經(jīng)濟發(fā)展和人們的根本權(quán)利。要想合理解決小產(chǎn)權(quán)房問題，就必須站在公民的視角下，從人們的利益出發(fā)，幫助人們解決住房問題，緩解城市住房壓力，提高房屋的利用率。目前，我國住房產(chǎn)權(quán)相關的法律法規(guī)非常少，為了更好的解決小產(chǎn)權(quán)房問題，國家必須完善小產(chǎn)權(quán)房相關法律法規(guī)，保障人們的合法權(quán)利。除此之外，國家和政府必須建立并完善小產(chǎn)權(quán)房保障體系，把農(nóng)村保障體系建設和城市保障體系建設結(jié)合在一起。
關鍵詞：房產(chǎn)測繪；測繪面積；質(zhì)量控制
引言
房屋面積測繪是房屋工程項目實施后期必須履行的一項重要程序。當房屋建筑竣工驗收完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有專業(yè)資質(zhì)的房屋測繪單位按照國家相關標準規(guī)范，結(jié)合工程技術(shù)文件對竣工后房屋面積進行實際測量、計算，取得房屋實際面積的過程就是房屋測繪。隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，人們投資房屋的意向愈加強烈，對于房屋實際面積的關注度也越來越高。房屋面積測繪的工作質(zhì)量對于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有十分重要的保障作用。我國房產(chǎn)測繪事業(yè)目前尚處于發(fā)展接待，許多地方還不夠完善，特別是測繪行業(yè)市場化程度偏低，給房屋測繪質(zhì)量帶來了一定負面影響，加強房屋實際面積測繪的質(zhì)量控制是我國房地產(chǎn)行業(yè)直接面對并必須予以妥善解決的問題。
1 當前房產(chǎn)測繪工作發(fā)展現(xiàn)狀和重要意義
房產(chǎn)測繪的工作質(zhì)量直接關系到房屋建筑實際面積的大小，進而影響到房產(chǎn)交易雙方的切身利益。為此，房屋測繪的過程、操作細節(jié)、精度標準和計算方法等必須嚴格遵循國家相關規(guī)范、要求。此外，在解決房產(chǎn)相關法律糾紛方面，房屋面積測繪是保護產(chǎn)權(quán)人根本利益的重要措施，測繪的結(jié)果對于判斷糾紛法律責任和房屋價值具有關鍵性的明確作用，是當前法律機構(gòu)解決房產(chǎn)糾紛和審核違章建筑的重要憑據(jù)。房屋面積規(guī)格大小是衡量一個國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的重要指標。在我國，與房產(chǎn)行業(yè)相關的房屋測量工作中，房屋實際面積測繪是必須執(zhí)行的一項重要環(huán)節(jié)。進行房屋建筑項目建設或房產(chǎn)交易，必須進行房屋面積測繪。通過房產(chǎn)測繪取得的房屋實際面積，是政府管理部門計算土地價格、核算征地動遷補償支出、收取房產(chǎn)稅費、進行產(chǎn)權(quán)登記和編制城市規(guī)劃的重要依據(jù)，也是房產(chǎn)交易不可或缺的基礎元素之一。在實際工作中，由于房屋大小、規(guī)格差異很大，非專業(yè)人員很難了解其中的細節(jié)，少數(shù)不法開發(fā)商利用多數(shù)購房者對房產(chǎn)交易不了解的情況，偷換房屋建筑面積概念，誤導購房者的認知，從而達到賺取更多經(jīng)濟利益的目的，嚴重損害了消費者的合法權(quán)益，妨礙了我國房產(chǎn)市場的健康發(fā)展。而做好房產(chǎn)面積測繪，提高測繪質(zhì)量，可有效防范上述不法行為的發(fā)生，保障購房群眾的切身利益，解決因為產(chǎn)權(quán)面積不清引發(fā)的法律糾紛，保障我國房產(chǎn)市場和諧穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境。
2 房產(chǎn)面積測繪工作中存在的主要問題
在房產(chǎn)面積測繪的實際工作中，有許多問題存在，制約了房產(chǎn)面積測繪工作質(zhì)量的提升，要保障測繪質(zhì)量，就必須妥善解決這些問題。房產(chǎn)面積測繪工作中常見問題有以下幾個方面：
一是缺乏技術(shù)標準提醒尚未完善。房產(chǎn)面積測繪是一項具有較高技術(shù)性和專業(yè)性要求的工作嗎，執(zhí)行過程中需要詳細的規(guī)范性文件對細節(jié)和步驟、參數(shù)進行明確。由于我國房產(chǎn)測繪工作尚處于發(fā)展階段，許多技術(shù)標準夠不夠完善，文件內(nèi)容有時比較含糊，不夠明確，可執(zhí)行性不高，不能滿足當前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的實際需要。在實際操作過程，遇到爭議問題，往往依賴測繪人員個人的理解。由于理解上的差異，很容易造成測繪結(jié)果的不一致，引發(fā)糾紛。二是工作量過于龐大。房產(chǎn)測繪需要測繪的項目和測繪的數(shù)據(jù)十分繁多，操作程序較為復雜，計算難度很大，使得測繪工作質(zhì)量很難保證。
3 加強房產(chǎn)測繪中測繪面積質(zhì)量控制的主要措施
3.1 嚴格執(zhí)行一級驗收、二級檢查等制度規(guī)范
一級驗收、二級檢查制度是測繪工作質(zhì)量的重要保證措施，是測繪單位在進行測繪作業(yè)時必須堅持的基礎原則。測繪單位在開展測繪工作時，首先要做好互檢、自查工作，其次要責成專人組成檢查組，對測繪過程進行全方位的檢查，在此基礎上，再由質(zhì)量控制部門對測繪結(jié)果進行最終檢查確認。隨后由測繪業(yè)務委托單位對測繪結(jié)果進行檢查驗收。在具體檢查時，要遵循以下幾方面要求。
一是各項檢查驗收工作互相獨立，不能存在代替和減免情況。二是檢查時發(fā)現(xiàn)測繪標準、規(guī)范的理解存在含糊不清的問題時，要立即提出處理意見，由相關單位進行確認并簽字后重新處理。三是要由專業(yè)技術(shù)人員對測繪過程中形成的各類技術(shù)文件，比如圖紙、測繪結(jié)果、質(zhì)檢報告等進行細致全面的審查審核，一旦發(fā)現(xiàn)問題要及時聯(lián)系有關單位進行糾正。四是要建立研討分析制度。測繪單位要定期組織含召開技術(shù)分析研討會，有技術(shù)人員對房產(chǎn)測繪工作中遇到的典型案例進行分析、討論，總結(jié)經(jīng)驗，針對不足的地方要下力氣進行整改、完善，幫助測繪人員提升技術(shù)水平，推動房產(chǎn)測繪工作質(zhì)量的提升。五是當測繪結(jié)果處理意見發(fā)生分歧時，要按照一級檢查時發(fā)現(xiàn)的問題有專職質(zhì)檢人員認定處理，二級檢查之后發(fā)現(xiàn)的問題提交總工辦或隊領導進行裁定、會辦解決。六是要堅持分項確定的方法，對測繪產(chǎn)品中各分項分別進行質(zhì)量登記確定，并附于測繪檔案中。在野外作業(yè)階段，各測繪組之間必須進行互檢，以保證測繪結(jié)果質(zhì)量。此外，技術(shù)部門還要不定期組織野外測繪產(chǎn)品的抽檢，并做好記錄。
3.2 嚴格做好各類前期技術(shù)資料審查工作
房屋建筑數(shù)據(jù)的收集是房產(chǎn)面積測繪的重要組成部分。在進行房產(chǎn)測繪時，委托單位必須提供全套的建筑設計圖紙，以及在施工過程中形成的設計變更單和變更圖紙。要確保圖紙全面詳細，數(shù)據(jù)準確無誤，以方便測繪人員查閱相關數(shù)據(jù)。
3.3 嚴格管控房產(chǎn)面積測繪各道工序質(zhì)量
房產(chǎn)測繪由多個環(huán)節(jié)組成，要保證整體工作質(zhì)量，首先要確保各個環(huán)節(jié)、工序的工作質(zhì)量。一般來說，在進行房產(chǎn)面積測繪時，要堅持做到四個準確，即準確測定房屋套型邊長數(shù)據(jù)、準確認定房屋計算面積部位、準確認定房屋分攤面積、準確確定房產(chǎn)要素。
4 結(jié)束語
隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟繁榮程度的不斷加深，房產(chǎn)面積測繪問題已經(jīng)引起越來越多的投資者和消費者的注意。由于房產(chǎn)面積測繪影響因素眾多，特別是房屋設計格局、套型越來越富于變化，面積分攤問題越加復雜，使得房產(chǎn)面積測繪越加困難。測繪人員必須按照房產(chǎn)測繪技術(shù)文件，嚴格執(zhí)行測繪程序，對于測繪工作中遇到的問題要認真分析，不斷總結(jié)經(jīng)驗，努力提高房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量，推動我國房產(chǎn)測繪事業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻
[1]丁巧林.如何做好房產(chǎn)面積測繪工作[J].中華建設，2011（9）.
[2]宋愛祥.對于加強房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量控制的幾點看法[J].科技經(jīng)濟市場，2010（13）.
房屋租賃合同違約金怎么算?房屋租賃合同違約金怎么確定?
株洲律師解答：
房屋租賃合同違約金怎么算
一般而言，租房合同違約金的計算根據(jù)合同約定的違約金來計算。房屋租賃合同違約金怎么算，房屋租賃合同違約金如何算?
一、定金罰則與違約金、損害賠償金不應當重復計算
根據(jù)“損益相抵”規(guī)則，即使一方行為被認定為違約，另一方應當僅僅選擇定金、違約金和損害賠償金中的一種作為追究違約責任的方式，在違約金或定金“收益”不足以彌補實際損失時，違約方具有補足差額的義務，因此，不能通過重復累加的方式，無端加重違約方的責任。
二、支付損害賠償金作為違約責任承擔方式具有最終后置性
根據(jù)《合同法》等相關法律，賠償損失應當是在違約方承擔繼續(xù)履行、采取補救措施、支付違約金及承擔定金責任之后尚不足以彌補守約方實際損失時所應承擔的一種責任。
另外，被告對其損失額度具有舉證責任。
三、雙方協(xié)商一致解除合同時均不違約
租賃合同雙方意思表示真實，屬于平等自愿的協(xié)商行為，與訂立合同并無二致;不存在一方違約的情形，此時，一方要求另一方承擔違約責任沒有事實基礎，更沒有法律依據(jù)。
廈門房產(chǎn)糾紛律師解答：
房屋租賃合同違約金的確定
(1)違約金由雙方協(xié)商確定，沒有數(shù)額的限制，一般是根據(jù)雙方預測的因一方違約可能帶來的損失大小來確定的。
(2)發(fā)生一方違約后、守約方要求違約方承擔違約責任時，如果約定的違約金“低于”實際發(fā)生的損失，守約方可以起訴到法院請求增加違約金;如果約定的違約金“過分”高于實際損失，違約方可以起訴到法院請求減少違約金。
如何確定違約金
1、依不同標準，違約金可分為：
(1)法定違約金和約定違約金;
(2)懲罰性違約金和補償性(賠償性)違約金。合同法施行之前，中國的違約金制度兼容以上各種形態(tài)，合同法則做了全新的規(guī)定。
2、根據(jù)現(xiàn)行合同法的規(guī)定，違約金具有以下法律特征：
(1)是在合同中預先約定的(合同條款之一);
關鍵詞：房地產(chǎn)交易；檔案管理；法治觀念
中圖分類號：G275 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）17－0214－01
隨著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)交易量日漸增長，交易事項日漸增多，交易手續(xù)日漸周密，交易管理日漸規(guī)范。進而，檔案工作任務更加繁重，工作要求更加具體。而且這項工作不僅涉及到單位的自身管理問題，更關系到國家和人民群眾的財產(chǎn)安全與切身利益。這就要求房地產(chǎn)交易管理部門在開展工作過程中，加強依法管檔的法制觀念。
房產(chǎn)檔案提供利用以《中華人民共和國檔案法》、《中華人民共和國檔案法實施辦法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》為服務依據(jù)?！吨腥A人民共和國檔案法》是我國檔案管理的根本大法，地方制定和頒發(fā)的有關貫徹實施檔案法的實施細則，引領著所屬檔案管理部門的管理活動，國家建設部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺的有關文件，明確了房地產(chǎn)交易管理部門實施的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的規(guī)范。房地產(chǎn)交易部門的制度規(guī)定是實現(xiàn)檔案管理內(nèi)部控制的有力保證。
依法管檔的法制觀念即體現(xiàn)于房地產(chǎn)交易管理部門的檔案工作必須遵循相關法律規(guī)定，必須嚴格執(zhí)行部門建立的各項規(guī)章制度，將檔案管理工作置于法律規(guī)范和部門制度的制約之下。依法管檔的法制觀念一是從學習中來，知法才能執(zhí)法；二是從實踐中來，體驗勝于感知。
論文關鍵詞 涉老 家庭財產(chǎn) 糾紛類型 維權(quán)對策
2013年2月27日上午，中國社會科學院發(fā)不了《中國老齡事業(yè)發(fā)展報告（2013）》， 報告指出，中國將迎來第一個老年人口增長高峰，2025年之前，老年人口每年遞增100萬人。隨著人口老齡化問題的加劇，涉及老年人的糾紛日益成為突出的社會問題，在這些涉老糾紛中，尤以家庭財產(chǎn)糾紛所占比例最高。新《老年人權(quán)益保障法》規(guī)定：“贍養(yǎng)人應當履行對老年人經(jīng)濟上供養(yǎng)、生活上照料和精神上慰藉的義務，照顧老年人的特殊需要?！比欢F(xiàn)實中，老年人的養(yǎng)老狀態(tài)不容樂觀，無論城市還是農(nóng)村，家庭財產(chǎn)糾紛不斷，相當多的老人享受不到安寧的養(yǎng)老生活，他們在精神上受到打擊，物質(zhì)上處于困境。然而就我國現(xiàn)行法律程序來說，在贍養(yǎng)糾紛案件中，老年人的權(quán)利卻不能得到及時的保障，本文立足于涉老家庭財產(chǎn)糾紛的典型類型為切入點，力求能對實踐中糾紛案件提出自己的一點看法。
一、涉老類家庭財產(chǎn)糾紛典型類型分析
（一）要求支付醫(yī)療費
案例：王老太現(xiàn)年81歲，系江蘇南京人，患有心臟病、高血壓等疾病，膝下育有三子一女。2010年5月，王老太的老伴去世，之后，王老太將老伴留下的一萬元錢交給了阿文（化名）和阿強（化名），而老大阿?。ɑ﹨s沒拿到一分錢。為此，阿健與母親王老太的關系惡化，阿健甚至稱自己要與母親斷絕關系。
2011年，王老太怕影響其他子女的正常生活，住進當?shù)仞B(yǎng)老院，期間的生活費用由阿文和阿強輪流支付。由于老太身體不是很好，期間曾患病花去4千余元醫(yī)療費，由于阿健不愿分擔醫(yī)藥費用，故王老太將阿健告上法院要求支付醫(yī)療費用的四分之一。
根據(jù)《婚姻法》、《老年人權(quán)益保障法》等相關法律規(guī)定：子女對父母有贍養(yǎng)的義務，無勞動能力或沒有將經(jīng)濟來源的父母，有權(quán)要求子女給付贍養(yǎng)費，贍養(yǎng)費包括父母的生活費，醫(yī)療費等費用，且贍養(yǎng)費的數(shù)額應根據(jù)被贍養(yǎng)人的生活需要、贍養(yǎng)人的經(jīng)濟狀況及當?shù)氐慕?jīng)濟水平確定。法院最終判決阿健支付王老太醫(yī)藥費的四分之一近1千元。
在此類糾紛中，由于被贍養(yǎng)人年老體弱，容易患病，較為常見的就是老人向法院起訴要求子女支付醫(yī)療費，特別是在一些農(nóng)村多子女家庭中，因部分子女經(jīng)濟情況較差，一旦遇老人生病，農(nóng)村醫(yī)保不足則難以支付日益增長的醫(yī)藥費、護理費等開支。而往往農(nóng)村多子女家庭，多有家庭矛盾或老人在財產(chǎn)處分等問題上如有偏心現(xiàn)象，則更易激發(fā)子女矛盾，引發(fā)糾紛。我國《老年人權(quán)益保障法》規(guī)定，老年人養(yǎng)老主要依靠家庭，家庭成員應當關心和照料老年人。贍養(yǎng)人應當履行對老年人經(jīng)濟上供養(yǎng)、生活上照料和精神上慰藉的義務，照顧老年人的特殊需要，對患病的老年人應當提供醫(yī)療費用和護理。當老人年老病重時，子女都應當平等承擔照顧老人，支付醫(yī)療費的贍養(yǎng)義務。
（二）追討贍養(yǎng)費
先哲孟子的名言“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼，天下可運于掌?！卑丫蠢蠍塾滋岣叩搅酥螄舶畹母叨龋蔀槲覈鴤鹘y(tǒng)孝文化的精華。天下父母們在“幼吾幼以及人之幼”上大都做得無私而近乎完美，把子女養(yǎng)大成人后仍無怨無悔地奉獻“余熱”：帶孫子孫女，作“免費飯?zhí)?、旅館、保姆”，被子女心安理地“傍老”甚至無情地“啃老”、“刮老”，不求什么回報，只要看到子孫幸福有出息就很滿足。 相比之下，子女們做得如何呢？
案例：老人胡某某起訴子女支付贍養(yǎng)費，法院判決后，一年需支付老人870元。之后，胡某某每年前來法庭領取，法庭工作人員每年都代老人去向兒子討要贍養(yǎng)費，有時，未能及時討要到贍養(yǎng)費，考慮到老人年齡大，行動不便，便由法庭工作人員便先行墊付，將錢交給老人。
我國《婚姻法》第21條規(guī)定：“父母對子女有撫養(yǎng)教育的義務，子女對父母有贍養(yǎng)扶助的義務……子女不履行贍養(yǎng)義務時，無勞動能力的或生活困難的父母，有要求子女付給贍養(yǎng)費的權(quán)利?！边@說明父母子女間的權(quán)利義務是對等的，父母撫養(yǎng)了子女，對社會和家庭盡到了責任，當父母年老體衰時，子女也應盡贍養(yǎng)扶助父母的義務。新《老年人權(quán)益保障法》則規(guī)定，老年人養(yǎng)老主要依靠家庭，家庭成員應當關心和照料老年人。贍養(yǎng)人應當履行對老年人經(jīng)濟上供養(yǎng)、生活上照料和精神上慰藉的義務，照顧老年人的特殊需要，對患病的老年人應當提供醫(yī)療費用和護理。贍養(yǎng)人不履行贍養(yǎng)義務，老年人有要求贍養(yǎng)人付給贍養(yǎng)費的權(quán)利。贍養(yǎng)人之間可以就履行贍養(yǎng)義務簽訂協(xié)議，并征得老年人的同意。
很多贍養(yǎng)糾紛盡管判決結(jié)案，但親子關系也被破壞，物質(zhì)贍養(yǎng)尚可以通過訴訟解決，也可以通過法院予以執(zhí)行，然而精神贍養(yǎng)，包括看望老人和日常的關心，卻很難執(zhí)行。同時，依照民事訴訟法的規(guī)定，法院在審理追索贍養(yǎng)費案件時可以根據(jù)當事人的申請，先予執(zhí)行。而在現(xiàn)實生活中，老年人基本不知道這條規(guī)定，訴訟能力差，法律知識薄弱，也不存在申請先予執(zhí)行等情況，先予執(zhí)行難以落實。
我國《婚姻法》第21條規(guī)定：“父母對子女有撫養(yǎng)教育的義務，子女對父母有贍養(yǎng)扶助的義務……子女不履行贍養(yǎng)義務時，無勞動能力的或生活困難的父母，有要求子女付給贍養(yǎng)費的權(quán)利?！边@說明父母子女間的權(quán)利義務是對等的，父母撫養(yǎng)了子女，對社會和家庭盡到了責任，當父母年老體衰時，子女也應盡贍養(yǎng)扶助父母的義務。我國《老年人權(quán)益保障法》則規(guī)定，老年人養(yǎng)老主要依靠家庭，家庭成員應當關心和照料老年人。贍養(yǎng)人應當履行對老年人經(jīng)濟上供養(yǎng)、生活上照料和精神上慰藉的義務，照顧老年人的特殊需要，對患病的老年人應當提供醫(yī)療費用和護理。贍養(yǎng)人不履行贍養(yǎng)義務，老年人有要求贍養(yǎng)人付給贍養(yǎng)費的權(quán)利。贍養(yǎng)人之間可以就履行贍養(yǎng)義務簽訂協(xié)議，并征得老年人的同意。
很多贍養(yǎng)糾紛盡管判決結(jié)案，但親子關系也被破壞，物質(zhì)贍養(yǎng)尚可以通過訴訟解決，也可以通過法院予以執(zhí)行，然而精神贍養(yǎng)，包括看望老人和日常的關心，卻很難執(zhí)行。同時，依照民事訴訟法的規(guī)定，法院在審理追索贍養(yǎng)費案件時可以根據(jù)當事人的申請，先予執(zhí)行。而在現(xiàn)實生活中，老年人基本不知道這條規(guī)定，訴訟能力差，法律知識薄弱，也不存在申請先予執(zhí)行等情況，先予執(zhí)行難以落實。
（三）侵吞老人房屋的產(chǎn)權(quán)
“房子是要留給子女的”，這是很多人慣有的思維。相比于老人的其他行為，子女們更加關注父母百年后財產(chǎn)的分配。而房屋往往是老年人最重要的資產(chǎn)，無論是老人再婚，或者是不能在子女中平均處分自己的財產(chǎn)，都會引起子女對父母房產(chǎn)的過度關注，一旦處置不當，極易產(chǎn)生糾紛。 因此，房產(chǎn)權(quán)已成為老年人家庭財產(chǎn)糾紛中維權(quán)的第一焦點。隨著房產(chǎn)私有化程度的加深，我國無論城鄉(xiāng)老年人住房被子女或他人侵占而引發(fā)的維權(quán)案件呈明顯上升趨勢。有的子女把占用老年人住房作為贍養(yǎng)父母的條件；有的甚至強占、強行調(diào)換老年人的住房；有的利用房改將老年人的住房登記在自己名下。
案例：老朱有一子一女，盤算著把自己唯一的一套房子送給兒子，以后老了就由兒子養(yǎng)老送終。于是，把房子過戶到了兒子的名下?？商觳凰煸?，幾年后，兒子兒媳把他們趕出了房子。
老人把房子過戶給子女中的一個，并約定由這個子女承擔主要的贍養(yǎng)責任，是目前不少家庭采取的養(yǎng)老方式，但這種方式給養(yǎng)老帶來不少后患。
新《老年人權(quán)益保障法》第二十一條規(guī)定：“老年人對個人的財產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，子女或者其他親屬不得干涉，不得以騙取、盜取、強行索取等方式侵犯老年人的財產(chǎn)權(quán)益?！钡?，在現(xiàn)實生活中，傳統(tǒng)觀念總認為，父母的房產(chǎn)天經(jīng)地義要交給兒子的，子女早些處分也是得到世俗觀念認可的，而父母打官司要拿回房產(chǎn)則會被世俗議論，也難以被子女所理解。因此，這類糾紛背后家庭關系復雜、矛盾尖銳，在與子女打官司的過程中，老人的身心均受到巨大傷害，即使贏了官司，贍養(yǎng)義務最終也很難真正落實。即使老人得到了贍養(yǎng)費，但破裂的親情也難以修復，不少老人還因此遭到了子女的打罵。廣大老年人要增強自我保護意識，謹慎處理自己的房產(chǎn)等價值較大的財產(chǎn)，盡對子女購房的資助也要量力而行。另外，在與子女相處時也應注意，不要過于偏頗，以免造成子女們心理不舒服引發(fā)糾紛。上了法庭，不管結(jié)果如何，大家都輸了親情。能夠協(xié)商解決的，最好不要以付出親情為代價。
（四）為子女抵押擔保
案例：2010年，胡某因投資生意，缺少資金，欲向銀行貸款。然而，胡某前些年曾向多家銀行申請了貸款，自有的信用額度和房產(chǎn)都已做抵押，且由于其在銀行有不良貸款，已被列入銀行黑名單。
但胡某又不想錯過這個機會，便動員自己的小舅子陳某，讓陳某出面向銀行貸款，并說服自己的老父母將他們坐落在寧海躍龍街道的房屋進行抵押擔保。
2010年12月，陳某與該銀行簽訂了個人借款合同，約定該銀行向陳某發(fā)放貸款72萬元，期限一年，并以胡某父母的房屋進行抵押擔保。
貸款到期后，陳某未能歸還貸款本息。為此，銀行將陳某及胡某父母告上法院，要求陳某立即歸還貸款，并要求在陳某未能按期還款的情況下，將胡某父母所有的房屋進行拍賣，以歸還貸款。
法庭上，陳某表示，借款合同雖然是由他來簽名的，但實際借款人是胡某。而胡某投資失敗后，便外出未歸，下落不明。
胡某的父母年近七旬，膝下有三子，原本這套房屋是想留給有殘疾的老大，但是一直未過戶，仍然登記在老人名下。老三常年在外打工，經(jīng)濟上也有糾紛。如今因為老二導致他們身陷官司，老兩口非常無奈。
考慮到房屋拍賣未必能拍出好價錢，最終，在法院調(diào)解下，雙方達成還款的調(diào)解協(xié)議。兩位七旬老人無力還款，最終，無奈將房屋賣掉，用來抵債。老人無處安身，只得在原來房子的對面臨時搭建一間棚屋住下。
往往父母子女之間出于親情，對子女的要求不會拒絕，結(jié)果導致房屋被抵押擔保，訴至法院后，老人還一無所知，臨老無所依。如今，涉老年人民間借貸案件日益增多，一方面老人手中有了余錢，便想通過民間借貸的方式增加收入，另一方面，又缺乏風險意識和法律意識，最后不得不將自己的房屋出賣或被法院拍賣處理，導致晚景凄涼。
（五）再婚老人問題多
隨著社會的進步，人類文明意識的提高，老年人再婚已不是社會道德不可逾越的鴻溝，越來越多的老年人通過再婚重又找到了相依為命的伴侶，重又體味到了家庭的溫暖，重又過上了幸福美好的老年時光。但是老年人再婚所引起的財產(chǎn)爭議確是呈逐年上升趨勢，甚至有些引發(fā)成了極為惡劣的案件，既給一些家庭造成了不幸，又造成了很多社會不穩(wěn)定因素，對此應引起社會足夠的重視。
案例：75歲的蔣某（男）與74歲的張某（女）均為再婚。2010年，兩人辦理了結(jié)婚登記手續(xù)，然而，登記后兩人并未共同生活。為此，蔣某多次請求張某到他處生活，可張某卻一直拒絕。于是，蔣某將張某訴至法院請求離婚。蔣某表示，自己只是想有個人給他燒燒飯，陪他聊聊天，可是，現(xiàn)在錢被分走了，目的沒達到，連兒女們也不理他了。
再婚老人家庭成員關系復雜，尤其是各自子女關系難處理，矛盾容易激化；同時，老年人再婚后的生活涉及到具體的日常開支、住房、醫(yī)療費用、財產(chǎn)所有權(quán)、子女繼承權(quán)等一系列經(jīng)濟問題較為復雜，若不能妥善處理容易引發(fā)糾紛，再加上老年人法律意識不高，更為糾紛的解決和處理帶來麻煩。
隨著社會進步與發(fā)展，老年人喪偶或離異后再婚已被大多數(shù)人接受。但婚前財產(chǎn)繼承問題成為老人再婚的障礙，兒女們擔心財產(chǎn)旁落他人。要想從根本上解除再婚雙方的后顧之憂，可以通過辦理婚前財產(chǎn)公證或者律師見證，避免將來可能發(fā)生的糾紛，利于穩(wěn)定家庭關系和財產(chǎn)關系，利于保護再婚雙方的合法權(quán)益，利于雙方老人安度幸福的晚年。 因此，為了避免日后產(chǎn)生歧議和紛爭，黃昏戀的雙方最好作一個財產(chǎn)公證。老年人再婚之前，最好先就各自財產(chǎn)的歸屬和分配簽訂一份明確的遺囑或協(xié)議，避免將來發(fā)生爭議。
確定婚前雙方各自的財產(chǎn)所有權(quán)通常的做法是：（1）子女們提出的對已亡生父或生母的遺產(chǎn)繼承要求，應予以支持。死者的遺產(chǎn)，應由包括諸子女在內(nèi)的第一順序法定繼承人共同分割。（2）老人原來與子女在一起生活的，應當做好再婚前的家庭析產(chǎn)。（3）再婚雙方各自確定本人的婚前財產(chǎn)，婚后不再視為夫妻共有財產(chǎn)。這樣做的好處在于財產(chǎn)權(quán)明確，既可避免不必要的糾紛，又可一旦發(fā)生糾紛能夠依法處理。比如，屬于老人的財產(chǎn)就可不因再婚而受到子女的牽制，再婚以后可以自行支配自己的財產(chǎn)，不受配偶的干涉。退一步說，即使再婚后又離異，也只分割共有的那一部分財產(chǎn)，而屬于自己的財產(chǎn)不會被對方侵占。當然，確定財產(chǎn)權(quán)是一件嚴肅的事，在與有關的當事人協(xié)議后應形成書面材料，并由有關人員簽字蓋章，最好到公證部門予以公證，以免過后發(fā)生爭議。
二、為何涉老類家庭財產(chǎn)糾紛維權(quán)難
通過以上幾種老人家庭財產(chǎn)糾紛類型的敘述，不難發(fā)現(xiàn)，在民事訴訟中，涉及贍養(yǎng)權(quán)、扶助權(quán)、婚姻自主權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利的案件是常發(fā)、高發(fā)案件。老年人維權(quán)為何難呢？主要有以下幾點原因：
1.老年人法律觀念薄弱，自我保護意識不夠。法律上規(guī)定“年滿60周歲的公民為老年人”，對于這部分人，有一個特點就是年齡大，讀書少，法制觀念薄弱，法律知識就更加少。有時明明自己是受害者，就因為他們?nèi)狈镜姆芍R，自己的合法權(quán)益被侵犯了都不知道，就更加無從去保護自己的合法權(quán)益了。
2.老年人不知道怎樣維權(quán)。當老年人的合法權(quán)益受到侵害時，大部分的老年人不知道如何去維護自己的合法權(quán)益，也不知道找什么機構(gòu)去維護自己的權(quán)益，就出現(xiàn)了維權(quán)難維權(quán)無門的局面。
3.老年人打不起官司。許多老年人因經(jīng)濟困難打不起官司，無法通過法律途徑保障自己的合法權(quán)益，眼睜睜地看著自己的權(quán)益被侵害。
4.老年人不能正確對待侵權(quán)問題。現(xiàn)如今，引發(fā)老年人權(quán)益糾紛以家庭財產(chǎn)糾紛居多。因老年人家庭內(nèi)部原因而產(chǎn)生的權(quán)益糾紛，由于老年人存在與“被告”子女有親情的心理障礙，使得老人權(quán)益即使受到嚴重侵害，也一般不愿聲張。因此在維權(quán)上的力度就小得多，客觀上也助長了侵權(quán)事件的發(fā)生。
在許多涉老家庭財產(chǎn)案件中，老人們都是由于法律意識不強、自我保護意識較弱或受傳統(tǒng)觀念影響，面對子女缺乏防范意識。老年人把自己的權(quán)益保障全部押在被告子女的自覺履行上，是不明智的。例如，有很多老人借款給子女時，很少會要求其出具借款條或其他書面證據(jù)，看起來是對家庭成員的信任，事實上卻是在自身的權(quán)益保障上打開了豁口。根據(jù)我國民事訴訟法“誰主張誰舉證”的規(guī)定和民事證據(jù)規(guī)則的“舉證時限”等規(guī)則要求，在諸多子女直接侵害老年人財產(chǎn)的案件中，絕大多數(shù)的老年人因沒有證據(jù)證明自己的主張，而在法律面前得不到支持，引發(fā)老年當事人與法院的矛盾，將家庭內(nèi)部矛盾引向社會，影響了和諧社會的建設。
三、涉老類家庭財產(chǎn)糾紛維權(quán)建議
針對以上所提出的涉老類家庭財產(chǎn)糾紛的典型類型和維權(quán)難點，有如下的一些基本建議：
第一，加強道德和法制宣傳力度。提高老年人的維權(quán)意識和能力，一旦發(fā)生糾紛，引導老年人向人民調(diào)解委員會或者其他組織申請調(diào)解，或直接向法院起訴。同時提高子女履行贍養(yǎng)義務的責任意識和法律意識，形成尊老敬老的良好氛圍。
第二，建立農(nóng)村老年人維權(quán)綠色通道，優(yōu)先立案、優(yōu)先審理、優(yōu)先執(zhí)行，對生活困難的老人，提供司法救助，并幫助聯(lián)系司法行政部門，積極尋求法律援助。
第三，建立代履行制度。法院在確定每個贍養(yǎng)義務人應當承擔的份額后，可以判決有履行能力或在家的子女代為履行全部的贍養(yǎng)義務，代履行的子女有權(quán)向代為履行義務的義務人追償。
第四，采取支付令方式。如果原告只是要求金錢給付贍養(yǎng)費且能夠送達贍養(yǎng)人的，法院可以根據(jù)法律規(guī)定發(fā)出支付令，要求贍養(yǎng)人履行贍養(yǎng)義務。
第五，建立完善老人合法權(quán)益的保護機制。充分發(fā)揮基層調(diào)解委員會、村（居）委會、派出所、司法所等職能部門的作用，建立糾紛預警、個案共調(diào)制度。
關鍵詞房地產(chǎn)登記 民行交叉 民事優(yōu)先
中圖分類號:d920.5 文獻標識碼:a 文章編號:1009-0592(2010)12-092-02
一、問題提出:民行交叉案件孰先孰后
民行交叉案件,是指在案件的審理過程中,同時存在需要解決的行政爭議和民事爭議,兩種爭議的內(nèi)容具有關聯(lián)性、處理結(jié)果互為因果或互為前提的案件。因房地產(chǎn)登記行為而產(chǎn)生的糾紛是引發(fā)民行交叉訴訟的主要類型。目前,在處類該類型糾紛時,由于立法的欠缺,加上理論研究的不足及法官審判技能的缺失等原因,導致不同法院在審理此類民行交叉案件中,在審判程序、適用法律、審判結(jié)果上均大相徑庭,甚至出現(xiàn)不同法院、不同法庭相互推諉、案件久拖不決、行政與民事裁決相互矛盾的情形,嚴重損害了司法權(quán)威和司法公正,也造成了司法資源的極大浪費。在此背景下,引入合理的民行交叉案件審理機制成為司法實務中亟待解決的一個重大課題。
對民、行交叉案件的處理方式,現(xiàn)在大致有以下幾種模式:一是先行政后民事。二是民事與行政同時進行。三是行政附帶民事或民事附帶行政。四是合并審理。五是區(qū)別對待。但是,由于這些模式缺乏立法支持,理論研究依據(jù)也不足,尚無一公認的解決民行交叉案件的方案。
二、沖突根源:房地產(chǎn)登記行為的多重屬性
(一)房地產(chǎn)登記行為產(chǎn)生行政與民事雙重法律效果
房地產(chǎn)登記,是指房地產(chǎn)主管部門將申請人的房地產(chǎn)權(quán)利登記于政府特定的簿冊上,并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書的一種法律制度,是依法確認房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。房地產(chǎn)登記行為是行政登記行為的一種,屬于具體行政行為。當事人認為該具體行政行為違法的,可以提起行政訴訟。
同時,登記機構(gòu)在對房地產(chǎn)進行登記過程中,又會涉及到房地產(chǎn)權(quán)屬變動的原因行為。所以,該行為又會產(chǎn)生廣泛的民事法律效果。主要表現(xiàn)在以下方面:一是房地產(chǎn)登記行為是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅都應當進行依法登記,登記后才能生效。二是登記行為具有推定力。房地產(chǎn)登記具有推定登記內(nèi)容為正確的效力。即使登記是錯誤的,但對于信賴該登記而從事交易的善意第三人,法律仍承認其與真實物權(quán)相同的法律效果。三是房地產(chǎn)證在民事訴訟中的證據(jù)效力。房地產(chǎn)證作為國家行政機關發(fā)放的確認房地產(chǎn)歸屬的權(quán)證,在民事訴訟中可以成為確定房地產(chǎn)權(quán)屬的證據(jù)。
由此可見,房地產(chǎn)登記涉及到兩個法律關系,一個是作為登記基礎的房地產(chǎn)所有權(quán)民事法律關系,另一個是登記機構(gòu)對申請人的申請進行審查并予以核準登記的行政法律關系。這些法律關系相互交叉,錯綜復雜,使得由此引發(fā)的糾紛也出現(xiàn)民事與行政糾紛交織在一起,“剪不斷,理還亂”的情形。
(二)登記的形式審查與登記的公定力脫節(jié)
房地產(chǎn)登記系對既有法律關系的記載,是一種非賦權(quán)性的具體行政行為。根據(jù)我國法律法規(guī)的規(guī)定,登記機構(gòu)的審查是形式審查,即只要程序合法、主體資格合法、證明材料齊全、有關產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬清楚,登記機構(gòu)就予以登記。至于引起變動的原因行為是否真實合法,具有法律效力,登記機構(gòu)無需也無法進行實質(zhì)意義上的審查。所以,基于登記行為審查范圍的有限性(不對房地產(chǎn)變動的原因行為進行實質(zhì)性審查)及登記機構(gòu)審查能力的有限性,可能造成登記行為合法性與登記內(nèi)容真實性存在一定程度的分離。
房地產(chǎn)登記行為作為一種具體行政行為,依法具有公定力。登記行為一經(jīng)成立,即具有推定為合法而要求所有機關、組織或個人予以尊重的一種法律效力。房地產(chǎn)登記標志著國家房地產(chǎn)行政主管機關依據(jù)法律對房地產(chǎn)所有權(quán)歸屬的認可和公示,也是對民事法律關系中所有權(quán)取得法律行為的認可。第三人基于該信賴而從事的交易應依法受到保護?；诖?對房地產(chǎn)登記行為進行實質(zhì)審查是登記行為公定力的必然要求。
可見,房地產(chǎn)登記行為作為行政確認類登記,行政機關只負責對其進行形式審查。而登記行為在私法領域的公定力、公信力則要求對產(chǎn)生變動的原因行為進行實質(zhì)審查,兩者相互脫節(jié)。當房地產(chǎn)權(quán)屬變動的原因行為無效、不合法,導致登記機構(gòu)對房地產(chǎn)的權(quán)屬登記錯誤時,對登記機構(gòu)的錯誤登記可提起行政訴訟,對權(quán)屬變動是否有效及第三人基于信賴而從事的交易是否受到保護則會引發(fā)民事訴訟,行政與民事爭議的交叉成為必然。
三、解決之道:民事優(yōu)先原則
(一)基本思路:維護法的穩(wěn)定性與發(fā)揮法官的審判技能
穩(wěn)定性是法律權(quán)威性、公正性的基本要求,也是它的生命力所在。但隨著時代的發(fā)展,法律又不可避免地會出現(xiàn)滯后性。所以,當現(xiàn)實生活中新出現(xiàn)的問題無法在已頒布的法律中找到明確的解決依據(jù)時,從理論上為引進新的法律機制進行探討雖屬必要,但更重要和當務之急的則是在現(xiàn)行法律框架下為司法實務中新問題的解決提供可供操作的具體程序及對之進行合理性論證,以便在新的法律或司法解釋頒布前實務界不致于一籌莫展。
雖然現(xiàn)行法律和司法解釋并未對民行交叉案件的審理程序和法律適用作出明確的規(guī)定,但并不表示法官對此種情況就無所作為,束手無策。司法實踐的現(xiàn)實困境,實際上對現(xiàn)代法官發(fā)現(xiàn)法律和解釋法律的職業(yè)審判技能提出了更高更新的要求?！懊鎸Υ嬖诼┒吹姆蓷l文和存在歧義的證言,法官需要發(fā)揮其主觀能動性,憑著自己的法律素養(yǎng)來解決實踐中紛繁復雜的糾紛。在法律適用中,法官通過權(quán)衡和解釋相關法律,發(fā)掘法律的原則和精神,進而彌補法律的缺陷?！狈康禺a(chǎn)登記中民行交叉訴訟的法律適用難題需要法官在現(xiàn)行法律框架下,充分運用自由裁量權(quán),根據(jù)立法的精神和法的原則來解釋法律,為沖突的解決提供合理性論證。只有這樣,才能真正破解民行交叉案件的審理難題。
(二)現(xiàn)行法律框架下的審理原則
在房地產(chǎn)登記中,登記機構(gòu)對引起房地產(chǎn)權(quán)屬變動的原因行為是一種形式審查,登記機構(gòu)對房地產(chǎn)權(quán)屬的登記也不代表對原因行為合法有效的認定。所以,原因行為的瑕疵不能因登記而得到補正,登記行為合法也并不意味著原因行為合法有效。如果原因行為無效或被撤銷,即使已辦理登記也將導致權(quán)屬變動無效。可見,房地產(chǎn)權(quán)屬的變動從根本上來說取決于引起權(quán)屬變動的原因行為,房地產(chǎn)登記對原因行為不會產(chǎn)生實質(zhì)影響。因此,在房地產(chǎn)登記案件中,當事人實際主要是對登記所涉及的民事法律關系有爭議,只是由于該行為為登記機構(gòu)所確認并基于登記而生效,導致登記行為被卷入到訴訟中,呈現(xiàn)民事與行政糾紛交織的狀態(tài)。解決這一矛盾的根本在于確定原因行為的法律效力,如果原因行為的效力沒有認定,即便提起行政訴訟,也不能解決問題。所以,應當建立民事訴訟優(yōu)先的法律原則。
在民事優(yōu)先的原則下,處理房地產(chǎn)登記行為引發(fā)的民刑交叉案件時,還應澄清以下幾個問題:(1)由于房地產(chǎn)登記行為引發(fā)的訴訟可能不僅是一個行政訴訟和一個民事訴訟,也有可能是一個行政訴訟和多個民事訴訟。民事訴訟優(yōu)先指的是引起房地產(chǎn)權(quán)屬登記變更的民事法律行為引發(fā)的訴訟優(yōu)先,而并非所有的民事訴訟優(yōu)先。(2)在房地產(chǎn)證作為證據(jù)出現(xiàn)的民事糾紛中,是否需中止民事訴訟,行政優(yōu)先?根據(jù)證據(jù)法的規(guī)定,房產(chǎn)證屬于公文書證,其證明力一般大于其他證據(jù)。但是,房產(chǎn)證的證明力并不是絕對的,其只是一種優(yōu)勢證據(jù)。如果一方當事人提供的其他證據(jù)足以推翻房產(chǎn)證登記的內(nèi)容,則法院完全可以根據(jù)證據(jù)規(guī)則,對房產(chǎn)證不予采信,而無需等待當事人提起行政訴訟。(3)因善意取得而引發(fā)的民事訴訟,是否需要行政訴訟優(yōu)先呢?經(jīng)審查,如果符合法律規(guī)定的善意取得的條件,即便引起權(quán)屬變動的原因行為有瑕疵,也不影響善意第三人對該房產(chǎn)的取得。所以,該類民事訴訟無需等待行政訴訟或原因行為的民事訴訟的判決而可逕行判決。 編輯
注釋:
杜承秀.民事與行政爭議交叉案件的法理分析.前沿.2007(4).第112頁.
一、二手房交易過程中“陰陽合同”的表現(xiàn)形式及成因
二手房交易過程中，買賣雙方當事人往往為了達到某種目的而故意簽訂兩份及其以上的合同，俗稱“陰陽合同”?！瓣幒贤斌w現(xiàn)的是買賣雙方真實的成交價格，一般一式三份由買賣雙方及中介分別保管。而“陽合同”則根據(jù)需要的不同、政策背景的不同簽訂不同的版本。目前市場上“陽合同”主要有以下幾種表現(xiàn)形式：一種是通過填寫低于實際成交價格的房屋買賣合同交給房地產(chǎn)交易中心，其目的為降低買賣合同標的，從而達到少納稅的目的。另一種是將虛高于實際成交價格的房屋買賣合同交給銀行，達到以申請更多按揭貸款的目的。還有一種是在有些需要交納20%個人所得稅的城市，將虛高于實際成交價格的房屋買賣合同交給房地產(chǎn)交易中心，其目的是減少未來房屋的成交差額以期達到減稅的目的。為此，同一宗房產(chǎn)交易卻簽訂了多份成交價格不同的合同，而且各份合同還各有“妙用”。
“陰陽合同”在二手房交易市場中盛行，主要有以下原因。
首先，二手房交易中的巨大利益驅(qū)使，因陰陽合同差價可規(guī)避部分稅金或騙取銀行過多貸款。例如，某套購買未滿5年的非普通住宅實際交易價在220萬元（陰合同），而在交易中心備案上的房屋成交價為160萬元（陽合同），差價達到了60萬元。按規(guī)定需要交納營業(yè)稅附加5.6%、契稅3%、個稅1.5%，共計10.1%，則陰陽合同避稅達到了60×10.1%=6.06萬元。在利益面前，買賣雙方、中介紛紛下水，憑借“陰陽合同”分食本該屬于國家財政的稅金。申請貸款時，另提供給銀行的買賣合同上的房屋成交價為280萬元（陽合同）。若貸款比例為70%，可以多騙取42萬元的貸款。若借款人不能履約時，這無疑會給銀行增加經(jīng)濟損失，而在房價下降時，銀行的損失會更大。
其次，當事人雙方法律意識淡薄，違法成本過低。國家的相關法律規(guī)定過于模糊，沒有對相關的法律法規(guī)條款進行合理的司法解釋。“陰陽合同”是典型的雙方惡意串通損害國家利益的行為，根據(jù)我國《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，應屬無效合同，有過錯的當事人應承擔相應的民事法律責任。但是，由于損害的是國家利益，在民事關系上，無人代表國家作為受害人來追究合同當事人的民事責任，因此只能眼睜睜地看著國家利益不斷受到侵害。
再次，現(xiàn)有房屋成交價格申報制度的不完善和房價評估操作的復雜性、隨意性造成“陰陽合同”現(xiàn)象禁而不止。
根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。同時《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度，但上述規(guī)定都沒有具體的操作細則，執(zhí)行起來難以做到百分百客觀公正。
相關主管部門對二手房交易中買賣雙方價格申報有一套評估制度，例如請評估機構(gòu)或依托計算機評稅軟件系統(tǒng)，對房地產(chǎn)市場中發(fā)生交易的二手房進行評估。但評估機構(gòu)有時會因追求經(jīng)濟利益，無原則地迎合當事人的要求，造成對房屋評估價值的不公正。而采取機評手段時，稅務主管部門往往為避免過多糾紛，將統(tǒng)一的房屋評稅系統(tǒng)標準制定得過低，在二手房過戶時，因合同價高于計算機估價，以合同價為征稅基準；低于計算機評估價的，以計算機評估價為征稅基準，即“就高不就低”，這就導致了投機者有機可乘。
二、二手房陰陽合同的危害及風險
“陰陽合同”不僅損害國家稅收利益，造成國家稅收的流失，動搖社會對誠信經(jīng)營、履約和納稅的信心，而且擾亂市場經(jīng)濟秩序，影響國家宏觀調(diào)控手段的實施。二手房交易中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，是國家和相關部門了解市場和出臺相關措施的重要參考依據(jù)，數(shù)據(jù)越真實，相關部門對市場的了解就越真實，出臺相關調(diào)控措施時就會更加有針對性，更加有效果。陰陽合同導致二手房交易市場的動態(tài)反映失真，不利于國家對房產(chǎn)市場進行及時有效的宏觀調(diào)控。
買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為，也往往會給當事人帶來“偷雞不成蝕把米”的惡果。由于存在不同版本的合同，買賣雙方交易的憑據(jù)也缺乏唯一性，容易產(chǎn)生糾紛。從賣家看，可能存在將房屋權(quán)益轉(zhuǎn)讓給買家后，買家以價低的合同作為交易憑據(jù)，拒絕按事前商議的房價支付房款的風險，從而蒙受經(jīng)濟損失。而從買家來講，雖然這一次交易少交了一些稅費，但如果該房屋要再次進行交易，由于在房地產(chǎn)交易中心登記備案的購入價低于實際成交價，故作為計稅依據(jù)的增值額比實際增值額大，這樣算下來，其實并沒有“省”多少錢，甚至還會變成“打了一次虧本的算盤”。從雙方來講，一套房屋交易，兩份合同，而且都有雙方的“簽字畫押”，誰的合同“更”有效力？從相關法規(guī)上講，應當以備案轉(zhuǎn)讓的價格為準，登記備案的行為是一種行政機關的具體行政行為，因此，這種登記備案的證明力要高于一般的證據(jù)。但登記備案的合同未必全是真實的內(nèi)容，其中部分內(nèi)容是合同當事人為規(guī)避法律而簽訂的非真實意思表示，往往就是這些成了引起糾紛的焦點。另外，買賣雙方簽訂陰陽合同進行偷稅的行為，被有關權(quán)力機關查實，要受到罰款、拘留等處罰，如果偷稅數(shù)額較大、性質(zhì)嚴重甚至可能觸犯刑法，構(gòu)成犯罪。
三、二手房“陰陽合同”的防范與對策
要杜絕交易過程中“陰陽合同”的產(chǎn)生，必須采取針對性的措施。
首先，司法部門應修訂相關司法解釋，以法律法規(guī)約束各方交易行為，從制度上消滅“陰陽合同”，也為管理部門提供政策依據(jù)。增大違法成本，讓二手房交易各方認識到“陰陽合同”的危害，自覺抵制“陰陽合同”的產(chǎn)生。未經(jīng)過房地產(chǎn)交易中心備案的房地產(chǎn)買賣合同，不提供法律保護。
買賣雙方之所以簽訂“陰陽合同”，主要是目前法律上并沒有專門處理這種情況的有關條文，在有見證人的情況下，如果出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛，法律上有可能承認那份有中介見證的合同，納稅人對“陰陽合同”的合法性有恃無恐，這也導致了“陰陽合同”在二手房交易中的泛濫。因此，政府相關部門應該出臺相應的補充條文，針對這種“陰陽合同”，只承認經(jīng)過房地產(chǎn)交易中心備案的房地產(chǎn)買賣合同，對于買賣雙方私下簽訂的合同一律不受法律保護。
其次，各管理部門應根據(jù)實際情況制定管理細則，統(tǒng)籌合作，杜絕“陰陽合同”的產(chǎn)生。例如房管部門加強房地產(chǎn)中介機構(gòu)的行業(yè)管理，建立完善的二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)，對一些有資質(zhì)、信譽好、實力強的中介開放網(wǎng)簽系統(tǒng)，讓其可以在門店中簽訂買賣合同。對于一些無資質(zhì)，不規(guī)范以及參與策劃簽訂“陰陽合同”的中介堅決予以曝光與抵制，不允許其開展二手房簽售、代辦、評估等業(yè)務。同時建立完備的二手房資金監(jiān)管賬戶，保障買賣雙方的合法權(quán)益。稅務管理部門及時更新基準價格數(shù)據(jù)，因為納稅的多少是“陰陽合同”產(chǎn)生的直接原因，而房地產(chǎn)交易價格是動態(tài)變化的，這樣就可盡量避免發(fā)生評估價格與實際價格差距過大的情況。稅務機關應該加大對納稅人這種通過簽訂“陰陽合同”偷稅行為的處罰力度。對那些在二手房交易中被查出通過簽訂“陰陽合同”而偷逃稅者，除了讓其補稅之外還應該處以重罰，讓其得不償失。虛報房價并發(fā)生偷稅或“超貸”的行為，情節(jié)嚴重的，依刑事犯罪處理。
最后，各有關部門應聯(lián)合起來積極做好宣傳工作，將“陰陽合同”存在的問題、危害、法律責任公之于眾，提高老百姓的自我保護與法律意識。逐步實現(xiàn)契稅、房管、銀行等部門的信息聯(lián)網(wǎng)，從根本上杜絕“陰陽合同”的產(chǎn)生，維護二手房市場的健康發(fā)展。
參考文獻：
1.劉凱.淺析二手房屋買賣中陰陽合同.商業(yè)文化.2012.23
關鍵詞：不動產(chǎn)登記；行政與民事交叉；程序選擇
一、解構(gòu)透析：影響房屋登記糾紛的各方因素考量
X市法院2010-2011年共受理一、二審房屋登記行政糾紛61件，其中一審39件，二審22件。通過對這些案件樣本的分析，可發(fā)現(xiàn)房屋登記行政糾紛主要有以下特點：
（一）原告以自然人為主、權(quán)利來源復雜多樣
原告包含了自然人、法人和其他組織等多種主體形式，但以自然人居多，占84%，這是實際產(chǎn)權(quán)比例在訴訟中的正常投射。原告委托律師作為訴訟人的比例為85%，可見原告對訴訟較為重視。從引訟的法律關系來看，原告主體包含了登記名義人、繼承人、共有人、相鄰權(quán)人、業(yè)主委員會（基于建筑物區(qū)分所有權(quán)）、商品房預售合同的業(yè)主、出讓人、抵押人、其他異議人（基于侵權(quán)等事實行為）等多種類型，權(quán)利來源呈現(xiàn)多樣、分散的特點。
（二）被告應訴積極性不高、普遍依賴律師
與原告不同，被告作為政府部門，在訴訟活動中具有更多的資源優(yōu)勢和便利條件。79%的案件中被告有委托律師參加訴訟，另外21%的案件未委托人主要是由于案件在受理后，原告隨即因為主體資格、受案范圍和庭外協(xié)調(diào)等原因撤訴，被告未及或無需委托人。此外，被告委托的律師通常較為固定，同一轄區(qū)內(nèi)法院審理的房屋登記案件往往由同一名律師，甚至出現(xiàn)全市一審案件中，有19件均是同一名律師的情況。
（三）第三人數(shù)量眾多、關系類型復雜
房屋登記糾紛涉及第三人的案件比例高達92%，共涉及第三人57人，案件數(shù)量與第三人人數(shù)比約為1：1.5。第三人包含了登記名義人、繼承人或可期待的繼承人、房屋買賣合同的出賣人、贈與人、抵押權(quán)人、基于事實行為的無處分權(quán)人等多種類型，其中登記名義人和繼承人（包括可期待的繼承人）占60%以上。第三人與原告之間的關系最為常見的是家庭關系和鄰里關系，兩者涉及的第三人人數(shù)占一審判決案件第三人人數(shù)的比例將近60%。
（四）登記行為類型和登記權(quán)利類型較為集中
登記行為類型以轉(zhuǎn)移登記和初始登記為主，兩者共占70%以上，反映以下兩種情況較易產(chǎn)生糾紛：一是房屋權(quán)屬發(fā)生移轉(zhuǎn)時，如分家析產(chǎn)、遺產(chǎn)繼承、買賣贈與等；二是利用農(nóng)村宅基地建房時，存在土地權(quán)屬不清、私自換地等情形。此外，涉及的登記行為還有初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、預售備案登記、撤銷銷登記、抵押權(quán)登記等多種類型。登記權(quán)利類型以所有權(quán)為主，約占80%，集體土地所有權(quán)和抵押權(quán)也有涉及。
（五）程序方面適用裁定結(jié)案比例高
適用判決和裁定方式結(jié)案的分別為21件和18件，裁定結(jié)案的比例高達46%。其中，裁定駁回和裁定準予原告撤訴兩種情形共占一審受理總數(shù)的約41%，這些案件止于程序，未進入實體審判。判決結(jié)案的21件案件中，原告敗訴和被告敗訴分別為11件和10件，判決原告敗訴主要以駁回訴訟請求為主，有9件；判決被告敗訴的撤銷和確認無效各5件。
（六）行政糾紛與民事爭議交叉的情況突出
一審判決結(jié)案的39件房屋登記糾紛，依據(jù)引起爭議的法律關系可以分為兩類：一種是登記行為異議，其爭議實質(zhì)為行政法律關系，僅1件，約占5%；另一種是登記權(quán)屬異議，其爭議實質(zhì)為民事法律關系，共20件，約占95%。
二、 追本溯源：困擾房屋登記糾紛的原因分析
從以上數(shù)據(jù)的分析可以看出，全市一審判決的房屋登記糾紛案件中，有95%是由圍繞民事法律關系引起的權(quán)屬異議而展開的，這些實體法上的異議經(jīng)由房屋登記這一具體行政行為在程序上的連接轉(zhuǎn)換，進入到行政訴訟程序，使行政糾紛與民事爭議交織在一起。那么，通過對房屋登記行政糾紛的審理，能否達到當事人的訴訟預期，解決實際權(quán)屬爭議？隨之而來的問題包括三個層面：一是房屋登記行為法律性質(zhì)問題； 二是房屋登記糾紛審查標準問題；三是房屋登記糾紛程序選擇問題。
三、筑渠引流：化解房屋登記糾紛的對策和建議
（一）完善立法――統(tǒng)一法律適用標準
目前審判實踐中遇到的諸多爭議和困惑很大程度上是由于法律規(guī)定的空缺和適用標準的混亂。為此，應及時出臺房屋登記配套規(guī)定和有關司法解釋，對物權(quán)法的相關規(guī)定進一步細化。進一步明確房屋登記行為的性質(zhì)、房屋登記糾紛的審查標準、程序選擇以及受案范圍、原告主體資格等問題，為審判實踐提供明確的法律依據(jù)。加快相關法律法規(guī)、司法解釋的修訂工作，統(tǒng)一裁判標準，避免因適用不同法律規(guī)定造成相互矛盾沖突。
（二）能動司法――著力糾紛實質(zhì)化解
1、準確把握爭議實質(zhì)
眾所周知，行政訴訟的基本功能在于通過訴訟程序解決行政爭議。實踐中，房屋登記糾紛的根源往往不在行政法律關系，行政爭議也不構(gòu)成解決此類爭議的先決問題或附屬問題。行政訴訟以及行政法對于調(diào)整糾紛涉及的法律關系是無能為力的，只因存在不同類別法律關系的交叉，造成了形式的可訴性。因此，法官應當充分認識行政訴訟的限度，準確把握爭議實質(zhì)，才能避免審判目標與結(jié)果的南轅北轍。
2、妥善處理程序選擇
對于涉及房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的糾紛，可告知當事人通過民事訴訟途徑來確定產(chǎn)權(quán)歸屬，再由房屋登記機關根據(jù)法院民事判決直接進行變更登記，從源頭上減少交叉案件產(chǎn)生。行政庭與民商庭應在裁判前進行充分溝通，避免作出相互矛盾的裁判結(jié)果。此外，應合理行使釋明權(quán)，引導當事人在知悉訴權(quán)的基礎上，選擇最利于實現(xiàn)訴訟目的、能最大限度維護權(quán)益的訴訟方式尋求救濟。
3、積極做好協(xié)調(diào)工作
根據(jù)前文的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，超過半數(shù)的房屋登記糾紛發(fā)生在家庭成員或鄰里之間，大多數(shù)房屋登記案件涉及原告與第三人之間的民事爭議。這給法院在處理此類案件時進行協(xié)調(diào)提供了空間和余地。一些案件通過對原告和第人進行協(xié)調(diào)達成協(xié)議，能夠更好地實現(xiàn)糾紛實質(zhì)化解，提升訴訟效果。
（三）整合資源――借力非訴訟糾紛解決機制
1、充分發(fā)揮公證制度的作用
在我國法律體系中，公證處是專職從事司法審查和證明的法律專業(yè)機構(gòu)。公證制度經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已建立較為完善的準司法審查程序和責任風險承擔體系。與不動產(chǎn)登記相比，公證制度在預防權(quán)屬爭議方面具有很多優(yōu)勢，可以充分發(fā)揮公證制度的作用。
2、充分發(fā)揮更正登記制度的作用
對于非權(quán)利事項錯誤，有三種方式啟動更正登記程序：一是登記機構(gòu)依職權(quán)進行，二是權(quán)利人有證據(jù)證明登記確有錯誤，向登記機構(gòu)提出申請，三是提出申請后登記機構(gòu)不予準許的，可向法院提起行政訴訟。對于權(quán)利事項錯誤，啟動更正登記的方式有兩種：一是請求登記名義人作出同意更正的意思表示，直接向登記機關申請辦理，二是存在權(quán)屬爭議，登記名義人不愿作出更正同意的意思表示時，可先通過民事訴訟確認權(quán)屬，再持法院的確權(quán)文書辦理更正登記。
3、充分發(fā)揮行政復議制度的作用
從數(shù)據(jù)來看，近兩年X市一審判決的21件房屋登記糾紛中，訴訟前經(jīng)行政復議的只有1件，適用比例不足5%。行政復議機關可以發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，同時符合中國“和為貴”的文化傳統(tǒng)，因此，可充分發(fā)揮行政復議制度在化解行政爭議方面具有諸多優(yōu)勢和便利條件，促進權(quán)屬爭議調(diào)解和解，實現(xiàn)“皆大歡喜”，及時糾紛登記錯誤，兼顧公正和效率，且有利于政府部門根據(jù)實踐中存在的困難和問題制定政策方針，促進司法與行政的良性互動。
結(jié)語
本文通過對X市法院近兩年案例樣本的統(tǒng)計分析，試圖還原房屋登記糾紛的爭議實質(zhì)，并為審判實踐中遇到的難題提出了相應的對策建議。由于樣本數(shù)量、時空、范圍的局限性，本文所呈現(xiàn)的問題和解決思路并不完善。房屋登記制度是物權(quán)法與行政法交叉重疊的地帶，房屋登記糾紛在審判實踐中涉及的諸多問題，正是因為實體上公法與私法關系的交織所決定。要徹底解決這些問題，我們期待立法、司法、行政和其他相關組織的共同努力和緊密配合，為房屋登記糾紛提供更有效、更暢通的化解途徑。
參考文獻：
[1]孫憲忠.中國物權(quán)法總論[M].北京：法律出版社，2003。
[2]王貴松斯.行政與民事爭議交織的難題――焦作房產(chǎn)糾紛案的反思與展開[M].北京：法律出版社，2005。
