時(shí)間：2023-06-12 09:11:19
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工程項(xiàng)目投資決策是面對未來，項(xiàng)目評價(jià)所采用的數(shù)據(jù)大部分來自估算和預(yù)測，有一定程度的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。為了盡量避免投資決策失誤，有必要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)和不確定性分析。
所謂工程項(xiàng)目的不確定性分析，就是考查建設(shè)投資、經(jīng)營成本、產(chǎn)品售價(jià)、銷售量、項(xiàng)目壽命等因素變化時(shí)，對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)所產(chǎn)生的影響。這種影響越強(qiáng)烈，表明所評價(jià)的項(xiàng)目方案對某個(gè)或某些因素越敏感。對于這些敏感因素，要求項(xiàng)目決策者和投資者予以充分的重視和考慮。工程項(xiàng)目不確定性分析的方法主要包括盈虧平衡分析和敏感性分析。
糧食倉儲(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)關(guān)系到民生之本，國家新建1000億斤糧庫的計(jì)劃更表明了其重要性和緊迫性。敏感性分析法對于糧食倉儲(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目具有適用性，因此本文主要討論敏感性分析在糧食倉儲(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資決策中的應(yīng)用。
1 敏感性分析法
敏感性分析是通過研究建設(shè)項(xiàng)目主要不確定因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)發(fā)生的相應(yīng)變化，找出項(xiàng)目的敏感因素，確定其敏感程度，并分析該因素達(dá)到臨界值時(shí)項(xiàng)目的承受能力。它的核心在于，知道了給定投資情況下建設(shè)項(xiàng)目的一些不確定因素及其影響程度之后，事前采取適當(dāng)?shù)拇胧┖蜎Q策。
根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，如經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值或經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率等所做的敏感性分析叫經(jīng)濟(jì)敏感性分析[1]。而根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)目標(biāo)所的敏感性分析叫財(cái)務(wù)敏感性分析。
依據(jù)每次所考慮的變動(dòng)因素的數(shù)目不同，敏感性分析又分單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
1.1 單因素敏感性分析
單因素敏感性分析是假定其他因素保持不變，來計(jì)算特定不確定因素對項(xiàng)目的影響。但現(xiàn)實(shí)中很難成立，因?yàn)樵陧?xiàng)目投資和運(yùn)行中，往往會(huì)有兩個(gè)及以上的不確定因素同時(shí)變化。
1.2 多因素敏感性分析
單因素敏感性分析的方法很簡單，但其不足之處在于忽略了因素之間的相關(guān)性。實(shí)際上，一個(gè)因素的變化往往也伴隨著其他因素的變化，多因素敏感性分析考慮了這種相關(guān)性，因而能反映幾個(gè)因素同時(shí)變動(dòng)對項(xiàng)目產(chǎn)生的綜合影響，彌補(bǔ)單因素分析的局限性，更全面揭示了事物的本質(zhì)[2]。
2 敏感性分析的目的和步驟
2.1 敏感性分析的目的
（1）把握不確定性因素在什么范圍內(nèi)變化時(shí)，方案的經(jīng)濟(jì)效果最好，在什么范圍內(nèi)變化效果最差，以便對不確定性因素實(shí)施控制。
（2）區(qū)分敏感性大的方案和敏感性小的方案，以便選出敏感性小的，即風(fēng)險(xiǎn)小的方案。
（3）找出敏感性強(qiáng)的因素，向決策者提出是否需要進(jìn)一步搜集資料，進(jìn)行研究，以提高經(jīng)濟(jì)分析的可靠性。
2.2 敏感性分析的步驟
（1）選定需要分析的不確定因素。這些因素主要有：固定資產(chǎn)投資、可變成本、銷售收入、建設(shè)期貸款利率及外匯匯率等。
（2）確定進(jìn)行敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)。衡量建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的指標(biāo)較多，敏感性分析一般只對幾個(gè)重要的指標(biāo)進(jìn)行分析，如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。由于敏感性分析是在確定性經(jīng)濟(jì)評價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，故選為敏感性分析的指標(biāo)應(yīng)與經(jīng)濟(jì)評價(jià)所采用的指標(biāo)相一致。
（3）基準(zhǔn)收益率的選擇。基準(zhǔn)收益率也叫基準(zhǔn)折現(xiàn)率，是指企業(yè)或行業(yè)以動(dòng)態(tài)的觀點(diǎn)所確定的、可接受的投資項(xiàng)目最低標(biāo)準(zhǔn)的收益水平，是投資決策者對項(xiàng)目資金時(shí)間價(jià)值的估值，也是投資者期望獲得的最低盈利率水平，是評價(jià)和判斷投資方案在經(jīng)濟(jì)上是否可行的一個(gè)主要依據(jù)和重要的經(jīng)濟(jì)參數(shù)?；鶞?zhǔn)收益率的確定主要取決于資金來源構(gòu)成、投資的機(jī)會(huì)成本、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及通貨膨脹率等幾個(gè)因素，通常工業(yè)項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率選10%為宜[3]。
（4）計(jì)算因不確定因素變動(dòng)引起的評價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)值，一般就所選定的不確定因素，設(shè)若干變動(dòng)幅度（通常用變化率表示）。然后計(jì)算與每級變動(dòng)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)值，建立一一對應(yīng)的數(shù)量關(guān)系，并用敏感性分析圖或敏感性分析表的形式表示。
單因素敏感性分析相對簡單，只選擇其中一個(gè)變動(dòng)因素，假定其他因素都不變化，而計(jì)算該因素變化對分析指標(biāo)的影響程度即可。多因素敏感性分析要選擇兩個(gè)或兩個(gè)以上因素，計(jì)算它們變化對分析指標(biāo)的影響程度，我們通常假定各種因素最不利變化的組合來分析計(jì)算，例如假定投資和成本上漲，而銷售下降的組合。
（5）計(jì)算敏感度系數(shù)并對敏感因素進(jìn)行排序。所謂敏感因素是指該不確定因素的數(shù)值有較小的變動(dòng)就能使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)出現(xiàn)較顯著改變的因素。敏感度系數(shù)的計(jì)算公式為
式中 β 評價(jià)指標(biāo)A對于不確定因素F的敏感度系數(shù)；
ΔA 不確定因素F發(fā)生ΔF變化率時(shí)，評價(jià)指標(biāo)A的相應(yīng)變化率（%）；
ΔF 不確定因素F的變化率（%）。
敏感度系數(shù)越大說明該因素越敏感。
（6）計(jì)算變動(dòng)因素的臨界點(diǎn)。臨界點(diǎn)指項(xiàng)目允許不確定因素向不利方向變化的極限值。超過極限，項(xiàng)目的效益指標(biāo)將不可行。例如當(dāng)建設(shè)投資上升到某值時(shí)，內(nèi)部收益率將剛好等于基準(zhǔn)收益率，詞典成為投資上升的臨界點(diǎn)。其含義是指某一變量的變化達(dá)到一定的百分比或者一定數(shù)值時(shí)，項(xiàng)目的評價(jià)指標(biāo)將從可行轉(zhuǎn)變?yōu)椴豢尚小?/p>
3 計(jì)算
某糧庫物流功能提升項(xiàng)目計(jì)劃概算投資I億元，年收入R億元，年綜合成本C億元，期末殘值L億元，，運(yùn)營周期N年。（基準(zhǔn)收益率i=10%）
計(jì)算得凈現(xiàn)值
3.1 單因素敏感性分析
（1）以建設(shè)投資I、年綜合成本C、和年收入R為擬分析的不確定因素，使其分別變化±10%，當(dāng)一個(gè)因素變化時(shí)，其他兩個(gè)保持不變
（2）選擇項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為評價(jià)指標(biāo)， 時(shí)項(xiàng)目可行
（3）計(jì)算列表如下：
由公式
計(jì)算得 建設(shè)投資敏感度為 ；年綜合成本敏感度為 ；年收入敏感度為 .
那么，凈現(xiàn)值對于 值較大的因素變化的反應(yīng)最敏感，即引起 值最大的那個(gè)變化因素為敏感因素。
3.2 多因素敏感性分析
令 和 分別代表建設(shè)投資和年收入變化的百分?jǐn)?shù)，則項(xiàng)目必須滿足 時(shí)才能可行?？煞謩e取 為±5%， 為±10%，便可計(jì)算出四種組合情況下 的值，從而判斷哪種情況下項(xiàng)目可行。
4 結(jié)論
在建設(shè)投資決策階段通過敏感性分析，可以找到影響糧食倉儲(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的敏感因素，并建立起變動(dòng)因素與經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)之間的對應(yīng)定量關(guān)系，進(jìn)行項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)，從而采取有效措施，進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)督和防范。
關(guān)鍵詞：工程造價(jià)；前期工作；重要性；技術(shù)探討
Abstract: this paper briefly introduced the pre-project decision-making and investment estimation work content, introduce the preparation work for the important meaning, content and domestic related aspects of the present situation, according to author project cost control based on the engineering project of the early work exploratory Suggestions.
Keywords: engineering construction; The early work; Importance; Technology explore
中圖分類號(hào)： TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
引言
建設(shè)項(xiàng)目前期研究工作是一項(xiàng)復(fù)雜有機(jī)的工作，其包含了項(xiàng)目選址、項(xiàng)目環(huán)評、用地預(yù)審、項(xiàng)目立項(xiàng)、水土保持、用地報(bào)批以及工程開始前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，涉及國土局、建設(shè)局、環(huán)保局、發(fā)改委及水利局等職能部門，各項(xiàng)目工作費(fèi)用與項(xiàng)目總投資關(guān)系密切，是一個(gè)全面決策的階段。做好項(xiàng)目的前期工作要完成項(xiàng)目資金規(guī)劃等多方面的決策階段工作，在工程質(zhì)量保證的前提下，最優(yōu)化實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。本文就具體前期工作內(nèi)容及意義進(jìn)行闡述，總結(jié)了國內(nèi)的部分決策階段工作現(xiàn)狀，分析不足，提出做好前期工作重點(diǎn)加強(qiáng)方法選用方面的措施探索。
項(xiàng)目前期決策和投資估算工作
工程項(xiàng)目建設(shè)前期投資者要根據(jù)自己的建設(shè)意圖進(jìn)行項(xiàng)目決策研究，首先要基于調(diào)查研究進(jìn)行分析總結(jié)，繼而就工程項(xiàng)目選擇經(jīng)過合理研究得到的投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)、投資方向、投資分配和投資項(xiàng)目，根據(jù)擬定好的投資估算進(jìn)行整體技術(shù)經(jīng)濟(jì)布局分析，完成項(xiàng)目的最終立項(xiàng)。確定項(xiàng)目之后，就要進(jìn)行前期投資估算的決策任務(wù)，按照現(xiàn)行資料及相關(guān)方法，進(jìn)行項(xiàng)目投資額度估算，這也是項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目建議書的有機(jī)組成部分，體現(xiàn)了決策者的建設(shè)思想。
前期工作的重要意義及項(xiàng)目內(nèi)容
3.1 項(xiàng)目建設(shè)前期決策及投資估算工作重要性
建設(shè)工程項(xiàng)目首先要基于工程的造價(jià)考慮，做好前期研究決策夠工作，這是整個(gè)工程要想取得預(yù)期社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的必要要求，需要認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)投入研究工作。做好工程立項(xiàng)的決議之后的投資估算方面的前期研究工作同樣占據(jù)著工程建設(shè)重要的地位，其直接關(guān)系著即將開始的勘察設(shè)計(jì)工程概算、繪制施工圖所得預(yù)算編制及項(xiàng)目所有投資經(jīng)費(fèi)的籌措方案等，起著決定整個(gè)項(xiàng)目前期研究工作及整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目成敗決定性的作用。
3.2 前期決策分析基礎(chǔ)依據(jù)
工程建設(shè)項(xiàng)目要以充分準(zhǔn)確且全面的了解掌握同項(xiàng)目決策分析相關(guān)各方面數(shù)據(jù)資料為基礎(chǔ)，充分做好工程建設(shè)前期研究工作，具體來講包括各方面的規(guī)劃、全方位的規(guī)定及具體的環(huán)境條件等方面的研究調(diào)查。首先，明確了解國家經(jīng)濟(jì)的長期規(guī)劃方向，對相關(guān)行業(yè)及地方的規(guī)劃要求更要做出大量調(diào)查分析工作，對其做到信息掌握，特別是市政道路建設(shè)，必須把握當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)規(guī)劃要求。其次是清楚相關(guān)工程、技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面的法律、法規(guī)和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等，清晰各個(gè)分項(xiàng)已經(jīng)明確規(guī)定的技術(shù)指標(biāo)、定額標(biāo)準(zhǔn)。最后，對當(dāng)?shù)氐脑牧鲜袌?、交通運(yùn)輸便利性情況、地理氣候環(huán)境特色、相關(guān)部門環(huán)境保護(hù)等級要求及人文風(fēng)俗環(huán)境等全方面進(jìn)行調(diào)查研究工作，掌握最準(zhǔn)確最實(shí)用的數(shù)據(jù)融匯進(jìn)決策規(guī)劃之中。
3.3 項(xiàng)目決策分析具體內(nèi)容及影響分析
依據(jù)項(xiàng)目前期研究的基礎(chǔ)，完成多方面涉及因素才能做好項(xiàng)目的決策分析及確定項(xiàng)目方針等工作。項(xiàng)目決策分析主要包含七大方面的內(nèi)容：當(dāng)?shù)厥袌龅姆治龊晚?xiàng)目投資戰(zhàn)略規(guī)劃；所有資源的優(yōu)化配置和具體資源條件的評價(jià)；設(shè)計(jì)建設(shè)方針方案；完成項(xiàng)目投資估算；多方面融資方法計(jì)劃；經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)評判；建設(shè)項(xiàng)目社會(huì)及環(huán)境影響效應(yīng)評價(jià)；相關(guān)不確定性因素分析及綜合分析等。
3.4 國內(nèi)項(xiàng)目建設(shè)前期決策研究工作現(xiàn)狀及不足
較發(fā)達(dá)國家重視建設(shè)項(xiàng)目的前期決策研究和投資估算工作而言，我國相關(guān)工作的研究現(xiàn)狀有所欠缺。工程建設(shè)很多都是沒有對前期研究工作予以足夠的重視，相應(yīng)的也沒有投入足夠的調(diào)查研究工作，建設(shè)工程項(xiàng)目主要是集中在項(xiàng)目施工階段進(jìn)行工程造價(jià)的控制管理工作，忽視了前期工作的重要性。
工程前期工作控制造價(jià)措施
要做好工程前期工作，方便控制工程造價(jià)，最基礎(chǔ)的是仔細(xì)、全面而準(zhǔn)確的收集投資決策等所需的各方面技術(shù)指標(biāo)信息資料，加強(qiáng)所得資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性是保證控制造價(jià)的前提。項(xiàng)目投資決策單位要做好實(shí)地考察工作，由專業(yè)人員深入現(xiàn)場收集詳細(xì)的可靠資料，例如掌握工程所在地區(qū)交通運(yùn)輸相關(guān)情況，了解氣候環(huán)境狀況，清楚建筑場地地形地貌及地質(zhì)情況，對當(dāng)?shù)氐牟牧显O(shè)備市場價(jià)格及質(zhì)量信息作出足夠的調(diào)查研究工作等。在把握準(zhǔn)確可靠資料的同時(shí)，使用所擁有的信息資料，運(yùn)用價(jià)值工程等知識(shí)原理，進(jìn)行投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析研究，作出項(xiàng)目的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境綜合分析評價(jià)，確保投資決策的科學(xué)性、合理性和可實(shí)施性。
需要進(jìn)行的調(diào)查研究內(nèi)容較為廣泛，最必須的主要為當(dāng)?shù)厥袌鲈谒?xiàng)目壽命期限內(nèi)的市場需求情況，類似的工程項(xiàng)目建設(shè)情況和國家政策對所建項(xiàng)目服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢利弊情況等。掌握大量技術(shù)及參數(shù)統(tǒng)計(jì)信息數(shù)據(jù)資料，做好市場調(diào)查研究工作才能保證投資決策方能夠綜合性的分析處理前期決策工作，保證項(xiàng)目建設(shè)造價(jià)的控制。
獲得了大量的可靠及時(shí)資料，完成了資料的整理并采用先進(jìn)科學(xué)的處理方法實(shí)現(xiàn)信息綜合之后，運(yùn)用科學(xué)手段進(jìn)行科學(xué)的可行性研究和投資估算等決策為工程建設(shè)前期工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)已有的數(shù)據(jù)，評價(jià)擬建工程項(xiàng)目的環(huán)境效應(yīng)、社會(huì)影響和經(jīng)濟(jì)效益及項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力，客觀估計(jì)預(yù)測開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)值，作出最終項(xiàng)目結(jié)論，保證高效的建設(shè)行為。
結(jié)論
做好基建項(xiàng)目的前期研究工作需要掌握多方面的技術(shù)經(jīng)驗(yàn)技巧，作出全面的評價(jià)，只有科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐瓿汕捌谙嚓P(guān)決策和投資估算工作，才能保證工程造價(jià)的良好控制。充分發(fā)揮決策團(tuán)隊(duì)成員的積極性，把握住項(xiàng)目前期研究工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，就能做出高經(jīng)濟(jì)效益的精品工程。
參考文獻(xiàn)
[1] 陸榮．淺談項(xiàng)目建設(shè)前期工作對工程造價(jià)的重要性[J]．基建優(yōu)化，2007，（3）:39-41
然而，對具有經(jīng)營特征的房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)工作則不被關(guān)注。據(jù)調(diào)研，目前僅個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)嘗試進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)工作。如萬科初步形成《萬科集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評估管理流程》；中海2007年之前開始組建項(xiàng)目后評估小組，并對北京、成都等地部分項(xiàng)目開展了后評估試點(diǎn)工作?？傮w看來，房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)工作已經(jīng)被行業(yè)內(nèi)領(lǐng)銜企業(yè)所關(guān)注，但方法和體系上尚處探索和起步階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期投資決策已倍受重視并有了國家技術(shù)規(guī)程導(dǎo)引，但針對經(jīng)營性項(xiàng)目投資決策的后評價(jià)卻未引起業(yè)界和學(xué)界重視。顯然，這種狀況與房地產(chǎn)行業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)及其迅猛發(fā)展地位不相稱。進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)探索已是行業(yè)和企業(yè)發(fā)展急需推進(jìn)的迫切任務(wù)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)是針對房地產(chǎn)全程的評價(jià)。本文主要是針對房地產(chǎn)項(xiàng)目前期即投資決策環(huán)節(jié)進(jìn)行后評價(jià)，具體指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完成后對項(xiàng)目前期投資決策的科學(xué)性與可靠性、項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行的偏差進(jìn)行分析評價(jià)，找出偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)并汲取教訓(xùn)，為企業(yè)建立科學(xué)投資決策機(jī)制、提高項(xiàng)目投資決策管理水平提供依據(jù)。
一、投資決策后評價(jià)的意義
（一）有利于提升項(xiàng)目投資分析決策水平
許多項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)投資決策分析，隨意性和盲目性強(qiáng)；同時(shí)，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和假設(shè)預(yù)期完成的前期分析，在項(xiàng)目施工過程、完工投入市場時(shí)，面臨各種不確定因素，項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營狀態(tài)與前期決策分析會(huì)出現(xiàn)各種偏差，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重?fù)p失。在房企利潤空間逐步壓縮的形勢下，規(guī)范投資分析決策方法對房地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展具有重要作用。
（二）有利于科學(xué)制定企業(yè)投資決策機(jī)制
面對宏觀調(diào)控以及競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場、多樣化的市場需求以及不斷上升的開發(fā)成本，科學(xué)的投資決策機(jī)制對確保房地產(chǎn)企業(yè)收益，規(guī)避房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略具有不可或缺的作用。投資決策后評價(jià)能夠幫助重構(gòu)和完善投資決策機(jī)制，更好地規(guī)劃未來的項(xiàng)目拓展戰(zhàn)略，做出更科學(xué)、合理的項(xiàng)目投資決策。
（三）有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)制度化建設(shè)
建立健全項(xiàng)目投資決策后評價(jià)，將企業(yè)發(fā)展歷程中項(xiàng)目投資決策的經(jīng)驗(yàn)和失誤及時(shí)有效反饋，對完善企業(yè)管理制度，從制度層面提高決策正確性，引導(dǎo)公司規(guī)范化、制度化發(fā)展具有重要意義。同時(shí)，又將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化和科學(xué)化發(fā)展。
二、投資決策后評價(jià)對象與目的
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策后評價(jià)的對象是項(xiàng)目前期投資決策階段的決策成果。具體包括：前期可行性研究成果、項(xiàng)目前期戰(zhàn)略定位、項(xiàng)目各項(xiàng)策劃成果、企業(yè)項(xiàng)目投資決策機(jī)制等。投資決策后評價(jià)的核心是對前期項(xiàng)目戰(zhàn)略定位和投資可行性研究進(jìn)行后評價(jià)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策后評價(jià)的目的是通過對前期決策成果及其與實(shí)施效果的對比分析，評價(jià)項(xiàng)目投資決策分析的科學(xué)性、投資決策機(jī)制的合理性，以及投資決策成果與實(shí)施效果的偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提出對策建議。
三、投資決策后評價(jià)層級體系
投資決策后評價(jià)從決策分析科學(xué)性、決策成果偏差性、決策機(jī)制合理性三方面著手進(jìn)行，層次體系見圖1。
（一）決策分析科學(xué)性
前期投資分析作為決策依據(jù)，其完備性與深度對項(xiàng)目投資決策具有重大影響。后評價(jià)從投資前期分析的完備性和深度的角度，評價(jià)決策分析的科學(xué)性。
前期投資分析主要成果為投資可行性研究，完成從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境等方面對擬建項(xiàng)目的科學(xué)分析。分析深度體現(xiàn)在：決策依據(jù)的內(nèi)容齊全、項(xiàng)目要素分析全面、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可靠、論據(jù)充分、結(jié)論明確，深度應(yīng)能滿足投資決策需要?？茖W(xué)合理地完成房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析應(yīng)包含以下七大項(xiàng)內(nèi)容：宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展分析、項(xiàng)目概況及地塊分析、項(xiàng)目定位、建設(shè)條件與方案、建設(shè)方式、投融資與財(cái)務(wù)分析、環(huán)境效益分析。
（二）決策成果偏差性
在房地產(chǎn)項(xiàng)目建成銷售完畢（或運(yùn)營）一段時(shí)間后，收集項(xiàng)目建成、售后（或運(yùn)行）的實(shí)際信息，考察銷售（或?qū)嶋H運(yùn)營）效果，對比投資分析階段的預(yù)期，得到項(xiàng)目偏差狀況。如果發(fā)生的偏差很小，說明前期決策分析工作較為到位，應(yīng)客觀總結(jié)前期工作經(jīng)驗(yàn)。如果偏差狀況非常嚴(yán)重，或是在判斷階段沒有將偏差項(xiàng)目納入前期分析，并對整個(gè)投資活動(dòng)產(chǎn)生巨大影響，這就屬于嚴(yán)重的投資決策失誤。針對失誤，找出偏差原因并分析，完善未來投資項(xiàng)目分析要點(diǎn)，提高投資決策的質(zhì)量。
以下從后評價(jià)主要內(nèi)容展開介紹決策成果偏差性的評價(jià)。
1.投資環(huán)境與市場分析合理性及偏差分析
回顧項(xiàng)目當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場演變情況，將預(yù)期投資環(huán)境與實(shí)際經(jīng)歷的外部環(huán)境作對比，評價(jià)預(yù)期投資環(huán)境與市場走勢研判的正確性與分析的合理性，找出前期分析的缺失項(xiàng)或分析不合理的部分，總結(jié)在項(xiàng)目建設(shè)期間應(yīng)對投資環(huán)境的變化而采取的措施，深化對未來項(xiàng)目的投資環(huán)境與市場研究。
2.項(xiàng)目定位合理性及偏差分析
項(xiàng)目戰(zhàn)略定位是對投資方向的確定，通過市場調(diào)查，對投資環(huán)境、市場狀況、競爭對手、目標(biāo)客戶的分析，對產(chǎn)品及銷售策略進(jìn)行定位策劃。項(xiàng)目定位后評價(jià)主要從以下幾點(diǎn)著手進(jìn)行：第一，投資分析中是否對項(xiàng)目主題、產(chǎn)品、客戶、價(jià)格、經(jīng)營進(jìn)行全面定位。第二，對比前期主題概念定位與實(shí)際效果的差別，檢驗(yàn)主題定位的預(yù)期影響力。對比產(chǎn)品定位與實(shí)際產(chǎn)品，是否發(fā)生調(diào)整，如果發(fā)生調(diào)整找出調(diào)整原因，并評價(jià)產(chǎn)品功能定位的效果。對比目標(biāo)客戶和實(shí)際客戶，評價(jià)客戶群定位的精準(zhǔn)度。對比前期價(jià)格定位和實(shí)際執(zhí)行的價(jià)格，評價(jià)價(jià)格策略制定及調(diào)整的合理性，評價(jià)具體產(chǎn)生的市場效果。評價(jià)經(jīng)營定位，先對比分析前期的租售策略與實(shí)際經(jīng)營策略，回顧是否采取了調(diào)整措施，評價(jià)具體經(jīng)營策略市場效果。
如果定位與市場效果相吻合，則說明前期定位工作具有合理性，可總結(jié)前期定位的經(jīng)驗(yàn)。如果定位與市場效果偏差很大，無論是比市場效果更優(yōu)還是更劣，均應(yīng)客觀地將偏差程度、偏差原因以及所得結(jié)論如實(shí)總結(jié)。
3.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)變動(dòng)及偏差分析
對比完工后與規(guī)劃的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等），計(jì)算偏差額度以找出偏差的指標(biāo)，分析偏差原因，指出指標(biāo)變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)影響，重點(diǎn)分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本變化。
4.進(jìn)度計(jì)劃變動(dòng)及偏差分析
評價(jià)項(xiàng)目前期計(jì)劃的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)的可能性，與實(shí)際完成的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)作對比，列出每個(gè)節(jié)點(diǎn)的延遲（提早）天數(shù)，查出控制節(jié)點(diǎn)與計(jì)劃偏差的節(jié)點(diǎn)，分析影響項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度的主要因素，并提出未來類似開發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)對措施。關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)包括：項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建計(jì)劃、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證、開工許可證、銷售許可證等的時(shí)間；工程計(jì)劃的開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積等；銷售計(jì)劃的各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積、入住時(shí)間、預(yù)期銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)時(shí)間。
5.財(cái)務(wù)可靠性及偏差分析
回顧項(xiàng)目的投融資模式選擇，資金來源和融資方案分析的合理性，是否提出多方案建議與方案優(yōu)化以及風(fēng)險(xiǎn)分析。在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行中，選定的融資模式與方案是否適合項(xiàng)目開發(fā)，融資方案是否能夠滿足資金需求，籌資的風(fēng)險(xiǎn)控制情況。
由于項(xiàng)目發(fā)展期間開發(fā)成本、進(jìn)度調(diào)整和銷售價(jià)格的變動(dòng)，原來投資分析中的財(cái)務(wù)指標(biāo)會(huì)發(fā)生相應(yīng)調(diào)整，通過對比前期成本估算、預(yù)期收入、稅務(wù)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)（如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、銷售利潤率、投資回收期等），測算項(xiàng)目實(shí)際效益，評價(jià)項(xiàng)目盈利能力；查看實(shí)際資金來源與運(yùn)用情況、現(xiàn)金流量、資金需求最高點(diǎn)，評價(jià)項(xiàng)目資金平衡能力；稅務(wù)籌劃工作是否進(jìn)行，籌劃方式的選擇及效果，評價(jià)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃能力。
6.不確定性分析合理性及偏差分析
受房地產(chǎn)價(jià)格、成本費(fèi)用和其他因素影響，房地產(chǎn)收益有很大波動(dòng)，需要進(jìn)行不確定性分析，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。通過盈虧平衡分析查看投資項(xiàng)目的成本、銷售、利潤三者關(guān)系，預(yù)測經(jīng)濟(jì)形勢變化帶來的影響，分析項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。通過以投資額、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的變動(dòng)范圍計(jì)算經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變化得到項(xiàng)目敏感性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)有營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)等，還包括預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)收益，并提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的情況對不確定分析的合理性進(jìn)行評價(jià)，是否實(shí)際情況在不確定性分析的考慮范圍內(nèi)，應(yīng)對不確定因素發(fā)生的措施是否有效。
（三）決策機(jī)制合理性
為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營投資活動(dòng)的投資決策科學(xué)性、降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、減小項(xiàng)目成果偏差，企業(yè)應(yīng)建立一套合理的投資決策機(jī)制。開展投資決策后評價(jià)時(shí)，從機(jī)制的完備性與合理性兩個(gè)方面，對決策制度、決策流程、決策執(zhí)行與反饋體系進(jìn)行評價(jià)。
首先，房地產(chǎn)企業(yè)是否構(gòu)建了健全的決策制度。是否構(gòu)建投資決策組織，包括決策部門、專家構(gòu)成、參與部門及實(shí)施人員等；是否形成規(guī)范性的規(guī)章制度，規(guī)范程度體現(xiàn)在是否有利于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資決策科學(xué)性、操作有據(jù)可依、管理的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。其次，企業(yè)是否形成完善的決策流程。流程是否涉及項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)、項(xiàng)目投資申請、審批、計(jì)劃編制等多個(gè)明晰環(huán)節(jié)，并且責(zé)任落實(shí)到部門或個(gè)人。項(xiàng)目投資審批要點(diǎn)的把握直接關(guān)系項(xiàng)目投資決策成果偏差大小，后評價(jià)應(yīng)側(cè)重關(guān)注審批要點(diǎn)是否到位。最后，企業(yè)是否形成決策的執(zhí)行、監(jiān)督及反饋的體系。具體采取了何種措施保證投資決策有效實(shí)施，如何有力地推動(dòng)企業(yè)持續(xù)改善項(xiàng)目投資決策的行為與效率，同時(shí)評價(jià)反饋機(jī)制發(fā)揮的作用。
四、投資決策后評價(jià)的方法與評價(jià)體系
投資決策后評價(jià)既可以采用各種定性的評價(jià)方法，也可采用各種定量的評價(jià)方法，如層次分析法等。但不論哪種方法都必須基于基本邏輯框架法構(gòu)建合理的投資決策后評價(jià)指標(biāo)體系，并通過對這些指標(biāo)的系統(tǒng)設(shè)計(jì)和深入分析，評價(jià)找出項(xiàng)目投資決策的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、存在問題，以及對未來工作提出建議。
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DSS(DecisionSupportSystem，決策支持系統(tǒng))是輔助決策者通過數(shù)據(jù)、模型和知識(shí)，以人機(jī)交互方式進(jìn)行半結(jié)構(gòu)化或非結(jié)構(gòu)化決策的計(jì)算機(jī)應(yīng)用系統(tǒng)。它是管理信息系統(tǒng)(MIS)向更高一級發(fā)展而產(chǎn)生的先進(jìn)信息管理系統(tǒng)。它為決策者提供分析問題、建立模型、模擬決策過程和方案的環(huán)境，調(diào)用各種信息資源和分析工具，幫助決策者提高決策水平和質(zhì)量。是給某個(gè)特定的行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層提供輔助決策的軟件系統(tǒng)，主要是以管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、控制論和行為科學(xué)為基礎(chǔ)，以計(jì)算機(jī)技術(shù)模擬技術(shù)和信息技術(shù)為手段，面對半結(jié)構(gòu)化和非機(jī)構(gòu)化的決策問題，支持決策活動(dòng)的具有智能作用的人機(jī)系統(tǒng)。它能為決策者提供決策所需要的數(shù)據(jù)、信息和背景資料。幫助決策者明確決策的目標(biāo)和進(jìn)行問題的識(shí)別，建立或修改決策模型，提供各種備選方案，并對各種方案進(jìn)行評價(jià)和選優(yōu)，通過人機(jī)對話進(jìn)行分析、比較和判斷，為正確決策提供有益的幫助。
2、系統(tǒng)分析
1.?？诜康禺a(chǎn)投資系統(tǒng)目標(biāo)
房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的作用主要在于為投資者提供項(xiàng)目內(nèi)部和市場現(xiàn)狀與變化預(yù)測的信息及其應(yīng)采取的策略、方案和措施等。因此，?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的目標(biāo)，即系統(tǒng)要解決的問題主要在于:(1)借助過去和現(xiàn)時(shí)?？诜康禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)營狀況及其它相關(guān)資料和數(shù)據(jù)，通過科學(xué)方法，對項(xiàng)目目標(biāo)市場的未來發(fā)展趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測。(2)以過去和現(xiàn)時(shí)?？诜康禺a(chǎn)開發(fā)投資資料和數(shù)據(jù)，采用有效方法，對項(xiàng)目開發(fā)投資的資金需求情況和開發(fā)周期等進(jìn)行預(yù)測。(3)通過測算模型庫，將?？诜康禺a(chǎn)投資管理的成熟經(jīng)驗(yàn)和方法融入系統(tǒng)，為項(xiàng)目開發(fā)投資的成本費(fèi)用、運(yùn)營能力、盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)等提供固定和半固定的預(yù)測和分析。(4)充分利用計(jì)算機(jī)的強(qiáng)大數(shù)據(jù)處理能力，為某一目的開發(fā)投資決策提供多個(gè)預(yù)選方案，并分析、預(yù)測和模擬每一個(gè)方案的執(zhí)行效果。(5)建立決策模型庫，將房地產(chǎn)投資決策成熟經(jīng)驗(yàn)和方法及專家的知識(shí)融入系統(tǒng)，為投資提供固定和半固定的決策方法。(6)對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目及方案測算和決策結(jié)果等，進(jìn)行匯總、查詢和輸出。
2.系統(tǒng)功能要求
為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)應(yīng)該由?？谑袌龇治?、項(xiàng)目(或方案)開發(fā)經(jīng)營測算分析及其優(yōu)劣評價(jià)、比較和決策分析等三大業(yè)務(wù)功能以及系統(tǒng)維護(hù)、初始化和結(jié)果輸出兩大輔助功能組成。遵循目標(biāo)明確，體現(xiàn)系統(tǒng)總體功能;結(jié)構(gòu)先進(jìn)合理,考慮各方面主客觀因素的限制；數(shù)據(jù)流程簡單、明了、快捷;獨(dú)立性、內(nèi)聚性強(qiáng),盡量減少不同功能間的耦合性和關(guān)聯(lián)性等原則。
31.系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)
本系統(tǒng)采用結(jié)構(gòu)化程序設(shè)計(jì)方法，其基本思想結(jié)構(gòu)化、模塊化、自頂向下、逐級細(xì)化、逐級抽象，切斷每一層次與較低層次的聯(lián)系，由這種方法設(shè)計(jì)出來的系統(tǒng)，既可作為單獨(dú)的子系統(tǒng)存在，也可受上級模塊調(diào)用和控制。
根據(jù)上述設(shè)計(jì)思想和系統(tǒng)分析的要求，可以將?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖設(shè)計(jì)為：
?？诜康禺a(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)圖，很清晰的反應(yīng)了四庫的耦合以及之間的聯(lián)系，可以看出海口房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)由?？诜康禺a(chǎn)投資信息模型、海口市場分析模型、方案測算和分析模型、方案決策分析模型和結(jié)果輸出模型五部分組成，如上圖所示。
2.人機(jī)對話系統(tǒng)設(shè)計(jì)
人機(jī)界面，就要從用戶著手，滿足基本的一些要求：
(1)在與決策者交互的過程中，起輔助作用。(2)作為數(shù)據(jù)庫、模型庫、知識(shí)庫以及方法庫的中樞。(3)提供友好的，便于理解的對話過程。(4)協(xié)調(diào)用戶和系統(tǒng)各模塊的控制操作，隨時(shí)能提供使用幫助。
人機(jī)界面主要作用有3個(gè):①接受處理決策者提出的請求;②與四庫系統(tǒng)交互得到?jīng)Q策信息;③返回輔助信息給用戶
3.模型及模型庫設(shè)計(jì)
(1)?？诜康禺a(chǎn)投資信息模型。包括數(shù)據(jù)編輯、信息瀏覽、索引查詢。數(shù)據(jù)編輯模塊用以實(shí)現(xiàn)所有市場信息的數(shù)據(jù)追加、修改和刪除；信息瀏覽模塊用以瀏覽指定的市場信息內(nèi)容，市場信息包括土地供給、建筑材料、施工隊(duì)伍、基礎(chǔ)設(shè)施等；索引查詢模塊可以根據(jù)用戶的需求，檢索出特定的市場信息供使用者參考。
(2)?？谑袌龇治瞿Ｐ?。包括市場供給分析模塊，市場需求分析模塊，市場供需平衡分析模塊，方案規(guī)劃設(shè)計(jì)和分析模塊四個(gè)模塊。其中，市場供給分析模塊用以按時(shí)序、地域、工程進(jìn)度、物業(yè)類型等對?？诜康禺a(chǎn)市場供給進(jìn)行分析、統(tǒng)計(jì)和預(yù)測。市場需求分析模塊用以按時(shí)序、地域、人群、物業(yè)類型等對海口房地產(chǎn)市場供給進(jìn)行分析、統(tǒng)計(jì)和預(yù)測。市場供需平衡分析模塊用以在供給和需求分析基礎(chǔ)上，按不同組合進(jìn)行供需平衡分析。方案規(guī)劃設(shè)計(jì)和分析模塊用以根據(jù)?？诒镜睾屯顿Y者等的有關(guān)規(guī)定和要求，對投資開發(fā)地塊進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)；然后采用多種模型，以項(xiàng)目(方案)收益最大化為準(zhǔn)則，對項(xiàng)目(方案)物業(yè)類型和檔次比例等進(jìn)行初步分析和決策。
(3)方案測算和分析模型。方案測算和分析模型主要對?？诜康禺a(chǎn)投資進(jìn)行方案測算和投資分析。包括土地投資測算和分析模塊，建設(shè)投資測算和分析模塊，經(jīng)營銷售估算和分析模塊，財(cái)務(wù)估算、評價(jià)和分析模塊，風(fēng)險(xiǎn)不確定性測算和分析模塊五個(gè)模塊。土地投資測算和分析模塊用以采用成本法、比較法和剩余法等多模型對項(xiàng)目(方案)土地獲取成本、開發(fā)成本和總成本等進(jìn)行測算與分析。建設(shè)投資測算和分析模塊用以首先對項(xiàng)目(方案)建設(shè)項(xiàng)目、子項(xiàng)目及其建設(shè)計(jì)劃等進(jìn)行分割和確定；然后采用價(jià)格指數(shù)法、比較法和簡化工程概預(yù)算法對項(xiàng)目(方案)建設(shè)成本進(jìn)行測算和分析。經(jīng)營銷售估算和分析模塊用以采用比較法、回歸分析預(yù)測法等對項(xiàng)目(方案)各物業(yè)銷售價(jià)格、進(jìn)度進(jìn)行分析和預(yù)測；項(xiàng)目經(jīng)營方案和策略的效果模擬、比較和決策。財(cái)務(wù)估算、評價(jià)和分析模塊用以項(xiàng)目財(cái)務(wù)及主要報(bào)表的生成，投資評價(jià)指標(biāo)的測算和分析。風(fēng)險(xiǎn)不確定性測算和分析模塊包括項(xiàng)目(方案)單變量和三項(xiàng)預(yù)測值靈敏度分析；損益分歧點(diǎn)分析；蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)模擬分析。
(4)方案決策分析模型。方案決策分析模型主要返回給決策者簡要的結(jié)果報(bào)告。它包括單項(xiàng)目(方案)決策分析模塊和多項(xiàng)目(方案)比選和決策分析模塊。其中單項(xiàng)目(方案)決策分析模塊是根據(jù)在決策人員人工干預(yù)下確定?？诜康禺a(chǎn)投資決策評價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，對項(xiàng)目(方案)投資可行性進(jìn)行決策和分析，并生成簡要的結(jié)果報(bào)告。多項(xiàng)目(方案)比選和決策分析模塊則首先對決策人員所定決策的定性準(zhǔn)則進(jìn)行數(shù)值量化，然后對各項(xiàng)目(方案)優(yōu)劣狀況進(jìn)行分析和決策，并生成簡要的結(jié)果報(bào)告。
(5)結(jié)果輸出模型。分析結(jié)果的輸出，結(jié)果(包括文字和圖表)查詢和打印。
(6)以上模型都以數(shù)據(jù)的形式存放在數(shù)據(jù)庫中。結(jié)構(gòu)如下：
4.數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)
本系統(tǒng)處理的項(xiàng)數(shù)多，為保證以最優(yōu)的方式組織數(shù)據(jù)，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可設(shè)計(jì)多種數(shù)據(jù)庫。通過對數(shù)據(jù)庫的調(diào)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的傳遞和存貯，同時(shí)設(shè)置少量內(nèi)存變量對系統(tǒng)過程進(jìn)行控制。按照規(guī)范化數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)原理，結(jié)合本系統(tǒng)的需要，共設(shè)置項(xiàng)目概況、建筑類型、成本費(fèi)用、財(cái)務(wù)指標(biāo)、敏感分析等五類，共9種數(shù)據(jù)庫。其中：項(xiàng)目概況數(shù)據(jù)庫作為系統(tǒng)維護(hù)時(shí)對舊有項(xiàng)目查詢的一種標(biāo)識(shí)；建筑類型數(shù)據(jù)庫用于各種類型的選擇及各類建筑參數(shù)的輸入與輸出；成本費(fèi)用數(shù)據(jù)庫作為投資估算的基礎(chǔ)；財(cái)務(wù)指標(biāo)的數(shù)據(jù)庫是各種類型數(shù)據(jù)庫的核心，它將成本分析與盈虧分析的各階段成果加以匯總、傳遞、反饋，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行敏感性分析，起到一種樞紐作用；敏感分析數(shù)據(jù)庫的作用是便于用各種表格形式將各類敏感性分析結(jié)果打印輸出。
5.知識(shí)庫設(shè)計(jì)
隨著時(shí)間的變化，投資都會(huì)有不同的經(jīng)驗(yàn)和技巧知識(shí)，可以把積累的知識(shí)以庫存儲(chǔ)，并按照簡單的表示格式，可以將知識(shí)保存在知識(shí)庫中，積累多了知識(shí)庫獲取的知識(shí)也越多，一些問題可直接進(jìn)行推理求解。
知識(shí)庫的結(jié)構(gòu)如下：
6.方法庫設(shè)計(jì)
首先將?？诜康禺a(chǎn)投資數(shù)據(jù)輸入到內(nèi)部數(shù)據(jù)庫中，然后方法庫管理系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)處理程序從內(nèi)部數(shù)據(jù)庫中提取數(shù)據(jù)并從方法字典中選擇要用的方法，再把數(shù)據(jù)放入方法體進(jìn)行加工處理，最后將數(shù)據(jù)送出到數(shù)據(jù)庫，最終輸出數(shù)據(jù)。
4、系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)
1.開發(fā)環(huán)境
系統(tǒng)主要采用VC為開發(fā)工具，在windows平臺(tái)下，以ms-sql2005為數(shù)據(jù)庫支撐數(shù)據(jù)和模型都保存在數(shù)據(jù)庫中。
2.開發(fā)計(jì)劃
本系統(tǒng)開發(fā)期計(jì)劃在6個(gè)月之內(nèi)完成，前1個(gè)月進(jìn)行系統(tǒng)整體框架構(gòu)建，中期需要3個(gè)月時(shí)間設(shè)計(jì)和開發(fā)數(shù)據(jù)庫。程序塊和模型庫要1個(gè)月左右，最后一個(gè)月主要目的就是進(jìn)行測試和一般的維護(hù)階段。
5、結(jié)束語
總之，本決策支持系統(tǒng)將按照需求分析、常規(guī)的軟件開發(fā)程序，預(yù)計(jì)將達(dá)到以下功能：
1.能較精確地完成?？诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資評估、成本分析、現(xiàn)金流計(jì)算、財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算、敏感性分析。
2.系統(tǒng)既可用于單項(xiàng)工程投資評估，也可用于多項(xiàng)工程的比較。
3.系統(tǒng)操作方便，并具有良好的擴(kuò)充和維護(hù)功能。
參考文獻(xiàn)：
[1]張春元:《決策支持系統(tǒng)講義》
[2]陳文偉:《決策支持系統(tǒng)教程》.清華大學(xué)出版社,2005-8-1
關(guān)鍵詞: 造價(jià)控制;投資決策
一、投資決策階段建設(shè)工程造價(jià)控制的方法
目前業(yè)界都投資決策階段的造價(jià)控制有對靜態(tài)投資和動(dòng)態(tài)投資進(jìn)估算方法:
1)資金周轉(zhuǎn)率法
資金周轉(zhuǎn)率法是通過對資金周轉(zhuǎn)來估算投資額的簡單的方案。其計(jì)算公式為:
資金周轉(zhuǎn)率法相對來說操作簡便、計(jì)算速度非常的快,但同時(shí)準(zhǔn)確性比較差,因此這種方法常常被應(yīng)用于戰(zhàn)略性的投資機(jī)會(huì)研究和項(xiàng)目的建議書規(guī)劃階段。
2)生產(chǎn)能力指數(shù)法
生產(chǎn)能力指數(shù)法的依據(jù)是根據(jù)完成項(xiàng)目的投資總額或者是投資的設(shè)備總額,來計(jì)算后續(xù)項(xiàng)目的投資和設(shè)備金額。
計(jì)算公式如下:
在這個(gè)公式中:
C1:完成項(xiàng)目和設(shè)備的投資總額;
C2:將要建設(shè)的項(xiàng)目的投資或者設(shè)備金額;
Q1:已經(jīng)完成項(xiàng)目或者設(shè)備的生產(chǎn)能力
Q2:將要建設(shè)的項(xiàng)目和設(shè)備的生產(chǎn)能力;
F:不同時(shí)期、不同地點(diǎn)的定額、單價(jià)、費(fèi)用變更等的綜合調(diào)整系數(shù);
N:生產(chǎn)能力指標(biāo)(0≤n≤1)。
若已建類似項(xiàng)目或裝置的規(guī)模和擬建項(xiàng)目或裝置的相差不大,生產(chǎn)規(guī)模比值0.5到2之間,則指數(shù)n的取值近似為1;若已建類似項(xiàng)目或裝置與擬建項(xiàng)目或裝的規(guī)模相差不大于50倍,且擬建項(xiàng)目的擴(kuò)大僅靠增大設(shè)備規(guī)模來達(dá)到時(shí),則n取在0.6～0.7之間;若是靠增加相同規(guī)格設(shè)備的數(shù)量來擴(kuò)大規(guī)模時(shí),n值的取值在0.80.9之間。
二、決策階段控制造價(jià)的主要措施
根據(jù)當(dāng)前建設(shè)項(xiàng)目的決策階段的工作特點(diǎn)和經(jīng)驗(yàn),筆者建議在決策階段造價(jià)控制的主要措施如下:
1、方案多元化
通過對建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)及其影響因素的進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上,可設(shè)計(jì)多個(gè)方案來表達(dá)業(yè)主單位的投資意向和最經(jīng)濟(jì)性的方案,在設(shè)計(jì)方案的時(shí)候可考慮以下的因素:
1)項(xiàng)目的區(qū)位:建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)區(qū)位選擇的合理性對后期的項(xiàng)目的造價(jià)控制有著重要的影響,比如對項(xiàng)目的投資、項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量和項(xiàng)目完成后的的經(jīng)營盈利狀況有著很大的影響。因此在投資決策階段選擇項(xiàng)目的區(qū)位的時(shí)候要考慮項(xiàng)目區(qū)位的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、區(qū)位的市場需要、區(qū)位的社會(huì)資源及其條件等等,還有就是業(yè)主的建設(shè)投資意向、項(xiàng)目的功能目標(biāo)價(jià)值。結(jié)合這些因素,從更大的范圍內(nèi)擬定建設(shè)區(qū)位。實(shí)踐證明,項(xiàng)目區(qū)位現(xiàn)在的合適與否能夠?qū)φ麄€(gè)的成本的影響在10%左右。由此可以看出區(qū)位選擇的重要性。
2)建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)的擬定
與區(qū)位的選擇一樣,在同一區(qū)位內(nèi),不同的項(xiàng)目地點(diǎn)也有著不同的效果。比如同樣的區(qū)位,某個(gè)項(xiàng)目選擇在城市市中心不僅要在項(xiàng)目的土地投資、拆遷費(fèi)用需要很大的花費(fèi),同時(shí)由于市中心的空間限制,通常施工場地都比較狹小,這會(huì)導(dǎo)致施工車輛來往不便、同時(shí)會(huì)在施工過程中可能會(huì)造成擾民的現(xiàn)象,因此,在不影響項(xiàng)目的功能的基礎(chǔ)上選擇在市郊會(huì)大大的節(jié)省成本。當(dāng)然,同樣的原因,如果考慮到項(xiàng)目的投資回報(bào),比如一些商業(yè)住宅的項(xiàng)目,選擇在交通便利的市中心位置,由于其地點(diǎn)的優(yōu)勢可能會(huì)帶來大量的后期回報(bào),因此在選擇地點(diǎn)的時(shí)候要多方面的考慮項(xiàng)目的建設(shè)功能、業(yè)主的投資意向和后期的經(jīng)營狀況從而統(tǒng)一的規(guī)劃,選擇最佳的地點(diǎn)。
3)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定
所謂建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是指設(shè)備工業(yè)、項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、員工等各個(gè)方面的指標(biāo)。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的制定過程是項(xiàng)目可行性評估的重要指標(biāo),是決定項(xiàng)目造價(jià)是否正常和檢查建設(shè)項(xiàng)目的重要依據(jù)。
4)設(shè)備和工業(yè)的確定
由于建設(shè)項(xiàng)目的特殊性,通常的情況向設(shè)備的投資在整個(gè)的投資的比重中所占較大,所以選擇設(shè)備的時(shí)候,一方面要保證設(shè)備能夠滿足項(xiàng)目的建設(shè)需要,同時(shí)要考慮其性價(jià)比,在不耽誤工程建設(shè)的前提下,可根據(jù)項(xiàng)目設(shè)備的性能和性價(jià)比來對設(shè)備進(jìn)行壽命成本分析,跟進(jìn)成本分析的結(jié)果選擇項(xiàng)目生命周期成本最低的設(shè)備,從而達(dá)到最經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方案。
5)融資渠道的選擇
評估選擇籌資的渠道也是建設(shè)項(xiàng)目投資決策階段的主要工作?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,使得業(yè)主和施工單位在籌資時(shí)有非常多的選擇,但不同的籌資方式有著不同的風(fēng)險(xiǎn)和特征要求。項(xiàng)目所以資金的成本=項(xiàng)目使用資金+籌集資金所使用的籌資費(fèi)用。項(xiàng)目的籌資渠道選擇是評價(jià)項(xiàng)目可行的主要指標(biāo),在投資決策階段,籌資渠道的選擇的主要工作就是在滿足項(xiàng)目資金使用的前提下,盡量選擇資金成本趨向最低水準(zhǔn),從而降低整個(gè)工程的造價(jià),確保方案的最優(yōu)。
6)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)機(jī)的確定
在當(dāng)前金融危機(jī)的背景下,項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)機(jī)顯得更為重要。通常的情況下,項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)機(jī)要考慮經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢。因?yàn)榻ㄔO(shè)項(xiàng)目的跨度時(shí)間長,因此要考慮諸如通貨膨脹等因素對建設(shè)項(xiàng)目資金的影響,選擇在正確的時(shí)間采購材料、設(shè)備,在合適的時(shí)候進(jìn)行完成、銷售等的這些都會(huì)影響到建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)投資和回報(bào)。
2、正確決策
所謂建設(shè)項(xiàng)目的投資決策就是對投資方案進(jìn)行篩選確定,對建設(shè)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行論證,對各種建設(shè)方案進(jìn)行篩選,對項(xiàng)目的各種利弊因素和時(shí)機(jī)進(jìn)行判斷的過程。正確的決策是整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的基礎(chǔ)。要確保投資決策的正確,就需要對項(xiàng)目進(jìn)行正確的判斷,在確保工程建設(shè)的基礎(chǔ)上,制定出最佳的建設(shè)計(jì)劃,正確的配置各種資源,只有這樣才能為正確的估算工程所需資金和造價(jià)進(jìn)行估算。
3、編制投資估算
在建設(shè)項(xiàng)目的前期投資決策分析階段,一個(gè)重要的工作就是對項(xiàng)目的投資預(yù)算進(jìn)行分析,這個(gè)是整個(gè)項(xiàng)目后期的經(jīng)營績效的評估標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目立項(xiàng)的重要依據(jù)。在實(shí)踐中,通常把投資決策分為項(xiàng)目建議書的制定――初步可行性研究――詳細(xì)可行性研究――投資預(yù)算編制等幾個(gè)階段。在這些階段,隨著決策的深入和深化,對項(xiàng)目的整體的投資預(yù)算也要越來越詳細(xì)。在最后一個(gè)投資預(yù)算表的編制時(shí)要有詳細(xì)準(zhǔn)確的投資預(yù)算。在編制投資預(yù)算的過程中要全面考慮各種因素,要考慮市場的情況和建設(shè)周期等因素對工程造價(jià)的影響,據(jù)此提出價(jià)格浮動(dòng)的幅度,使得投資預(yù)算留有一定的空間。
要做到投資預(yù)算的準(zhǔn)確性,就必須采用合理的指標(biāo)和數(shù)據(jù)資料,使用可行科學(xué)的估算法,合理估算,從能保證投資預(yù)算的準(zhǔn)確性,保證其在建設(shè)工程中的造價(jià)不會(huì)出現(xiàn)“三超”等現(xiàn)象。
4、重視建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)
在完成前期的估算和設(shè)計(jì)后,對整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)投資和回報(bào)進(jìn)行科學(xué)的經(jīng)濟(jì)評價(jià)是建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)投資階段的例外一個(gè)重要過程。對建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)周期、投入產(chǎn)出比等相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)科學(xué)的調(diào)查、分析和計(jì)算論證是最后確定項(xiàng)目可行性的最后依據(jù)。經(jīng)濟(jì)評價(jià)作為投資決策階段的壓軸環(huán)節(jié),毋庸置疑在整個(gè)環(huán)節(jié)中的重要地位和作用,經(jīng)濟(jì)評價(jià)準(zhǔn)確如否直接決定著項(xiàng)目的上馬與否,也決定這項(xiàng)目最后的經(jīng)濟(jì)效益。因此在投資決策階段做好經(jīng)濟(jì)評價(jià)尤為重要。
[關(guān)鍵詞]：工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究作用 依據(jù)
Abstract: The project feasibility study, the main content of the whole project and supporting conditions for more thorough research and analysis to provide more scientific data to support and theoretical support for the project construction. The feasibility report is a systematic method of analysis, with predictability, fairness, reliability, characteristics of the scientific; it is the important basis of the project decision-making plays an important role.Key words: construction project; feasibility study; role; basis
中圖分類號(hào) : V221+.8文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
一個(gè)工程建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，必然會(huì)對整個(gè)城市布局、經(jīng)濟(jì)、和人民生活產(chǎn)生相應(yīng)的影響。況且，實(shí)施開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目需要投入大量的人力、物力和資金，最終目的是以最小的投入獲得相應(yīng)的市場回報(bào)，換取最佳經(jīng)濟(jì)效益。因此，在建設(shè)項(xiàng)目投資決策前，對與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各方面都要進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究和分析，對各種可能采用的技術(shù)方案和建設(shè)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，對項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價(jià)。這一系列的調(diào)查研究、預(yù)測評價(jià)、論證分析過程稱之為可行性研究過程。其主要任務(wù)是，對擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)合理性和有效性，以及建設(shè)必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評價(jià)，簡而言之，就是解決項(xiàng)目建設(shè)的“必要性”問題，技術(shù)上的“可行性”問題，經(jīng)濟(jì)上的“合理性” 問題，為項(xiàng)目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)，是決定工程項(xiàng)目命運(yùn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。所以可行性研究在項(xiàng)目投資決策和項(xiàng)目運(yùn)作建設(shè)中具有十分重要的作用。
一、項(xiàng)目可行性研究在項(xiàng)目投資決策中的作用
投資項(xiàng)目決策是指最終作出是否投資建設(shè)某個(gè)項(xiàng)目的決定。項(xiàng)目決策分析與評價(jià)是投資項(xiàng)目科學(xué)決策的重要工作，是項(xiàng)目前期工作的核心，關(guān)系到投資項(xiàng)目建設(shè)的成敗，在項(xiàng)目決策前期，盡管不同的決策者可能面對不同的決策目標(biāo)、不同的決策及其審批（核準(zhǔn)）等程序，但都必須認(rèn)真做好項(xiàng)目前期工作，才能提高決策的正確性，避免失誤、造成損失。
可行性研究是項(xiàng)目進(jìn)行投資決策和建設(shè)的先決條件。在過去很長一段時(shí)間里，可行性研究工作并沒有得到足夠的重視，簡單的認(rèn)為可行性應(yīng)研究只是在應(yīng)付審查，如走馬觀花一般，沒有充分認(rèn)識(shí)到它的獨(dú)立性與客觀性。有的只是將可行性研究搞成了上項(xiàng)目的“腳踏板”，許多項(xiàng)目在沒有進(jìn)行周密詳細(xì)的可行性研究就草率上馬。結(jié)果往往造成因選址不合理、規(guī)模過大、外部條件不成熟、不完備而影響其使用；因資金不足而拖延工期，甚至停工癱瘓，變成名副其實(shí)的“爛尾樓”；因市場預(yù)測不充分而屢屢出現(xiàn)違約、調(diào)價(jià)。因此，在投資建設(shè)前期，進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究，編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告是至關(guān)重要的。它可以避免錯(cuò)誤的項(xiàng)目投資決策和不必要的損失。隨著科學(xué)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、文化日新月異的發(fā)展，市場競爭越來越激烈，這就要求建設(shè)者在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策之前做出準(zhǔn)確無誤的判斷，避免錯(cuò)誤的項(xiàng)目投資，減少項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)代化的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模大、投資大，可行性研究報(bào)告的論證必須要科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、符合目前實(shí)際情況和未來的發(fā)展趨勢，如果可行性報(bào)告出現(xiàn)漏洞就會(huì)造成人力、物力、財(cái)力的巨大浪費(fèi)和時(shí)間的延誤，造成不可估量的損失。
可行性研究是投資決策的依據(jù)。
可行性研究作為一種投資決策方法，從市場、技術(shù)、工程建設(shè)、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)等多方面對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面綜合的分析論證，依其結(jié)論進(jìn)行投資決策可大大提高投資決策的科學(xué)性。自1986年國家實(shí)行了資本金制度以來，投資主體才開始逐步形成多元化的投資主體，投資者對自己所上的項(xiàng)目要全面負(fù)責(zé)，在項(xiàng)目建設(shè)中堅(jiān)持“三個(gè)不建”原則，即建設(shè)項(xiàng)目沒有可行性研究報(bào)告不建，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告經(jīng)濟(jì)評價(jià)不充分不建，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)效益不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)不建?？茖W(xué)的可行性研究能夠如實(shí)地反映項(xiàng)目的真實(shí)效益，做出合理的決策；可行性報(bào)告現(xiàn)在已經(jīng)成為投資業(yè)主和國家審批機(jī)關(guān)提供評價(jià)結(jié)果的主要依據(jù)，以及確定對此項(xiàng)目是否進(jìn)行投資和如何進(jìn)行投資的決策性的文件。
二 可行性研究是建設(shè)項(xiàng)目融資的重要依據(jù)
項(xiàng)目融資支撐著項(xiàng)目建設(shè)，通暢的融資渠道對項(xiàng)目建設(shè)意義重大。批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告是建設(shè)單位吸納、籌措資金的重要依據(jù)；特別是在向銀行申請貸款和向國家申請補(bǔ)貼時(shí)能發(fā)揮重大作用。根據(jù)我國的政策，建設(shè)單位在向銀行貸款或者向國家申請補(bǔ)助時(shí)必須有項(xiàng)目的可行性研究，經(jīng)有關(guān)部門對其審查后再?zèng)Q定是否予以貸款或補(bǔ)貼；銀行在接到建設(shè)單位的可行性研究報(bào)告后，對其項(xiàng)目進(jìn)行審查，對項(xiàng)目的前瞻性做好充分分析，主要是分析以后項(xiàng)目的效益水平和債務(wù)的償還能力。銀行確定風(fēng)險(xiǎn)比較低后才可以同意貸款。
三 可行性研究是編制初步設(shè)計(jì)的依據(jù)
按照項(xiàng)目建設(shè)程序，一般只有在可行性研究報(bào)告完成后，才能進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。在可行性研究工作中，對項(xiàng)目選址、建設(shè)規(guī)模、總體布局、主要生產(chǎn)流程、設(shè)備選型等方面都進(jìn)行了比較詳細(xì)的論證和研究，初步設(shè)計(jì)是根據(jù)可行性研究規(guī)劃出實(shí)際性的建設(shè)藍(lán)圖，設(shè)計(jì)文件的編制應(yīng)以可行性研究報(bào)告為依據(jù)。
四 可行性研究是項(xiàng)目建設(shè)生產(chǎn)和考核評估的依據(jù)
可行性研究報(bào)告應(yīng)當(dāng)充分分析項(xiàng)目建設(shè)地的地質(zhì)、水文、氣象、水質(zhì)、礦物質(zhì)等情況，做成分析論證材料。這是檢查工程質(zhì)量和在工程壽命期內(nèi)發(fā)生責(zé)任事故的重要依據(jù)。在項(xiàng)目完成，正式投產(chǎn)后進(jìn)行生產(chǎn)考核也要依據(jù)可行性研究報(bào)告指定生產(chǎn)綱領(lǐng)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
五 可行性研究是項(xiàng)目進(jìn)行總目標(biāo)控制的依據(jù)
可行性研究中的總的目標(biāo)如控制不好，使設(shè)計(jì)過程中朝令夕改，設(shè)計(jì)者無所適從，顧此失披，往往造成產(chǎn)品先天不足，因此初步設(shè)計(jì)概算必須在可研報(bào)告估算控制范圍之內(nèi)，初步設(shè)計(jì)未獲批準(zhǔn)不得進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段，重大設(shè)計(jì)變更必須報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批，避免工程建設(shè)中不斷追加投資使工程管理失控，造成“半拉子工程”、“胡子工程”，給國家及投資業(yè)主帶來巨大損失。
六 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究中應(yīng)注意的問題
（一）進(jìn)一步完善可行性研究的獨(dú)立性客觀性公正性
我國的工程項(xiàng)目建設(shè)改革體制時(shí)間還不是很長，我們在吸取先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，還留下了一些病茍，影響了建設(shè)行業(yè)的總體發(fā)展?，F(xiàn)在我國對建設(shè)工程項(xiàng)目的管理與控制主要集中在施工階段，并沒有給予項(xiàng)目的可行性研究足夠的重視。簡單的認(rèn)為可行性應(yīng)研究只是在應(yīng)付審查，如走馬觀花一般，沒有充分認(rèn)識(shí)到它的獨(dú)立性與客觀性。有些建設(shè)項(xiàng)目即沒有對投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)分析，也沒有針對提高經(jīng)濟(jì)效益做好充分的市場調(diào)查，致使投資效果非常不理想。因此，針對于項(xiàng)目前期管理投資的獨(dú)立性客觀性公正性不足的問題，政府要加強(qiáng)機(jī)構(gòu)改革，做到政企分離，避免高估效益低估投資的現(xiàn)象發(fā)生；另一方面要改變投資者對可行性研究報(bào)告不重視的局面，充分利用可行性研究報(bào)告，實(shí)現(xiàn)投資效益最大化。
（二）風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)作為可行性研究報(bào)告強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)內(nèi)容
越來越多的工程項(xiàng)目建設(shè)者已經(jīng)認(rèn)識(shí)到可行性研究中風(fēng)險(xiǎn)分析的重要性，風(fēng)險(xiǎn)分析也日趨成熟，但還存在著對分析不夠的情況，主要表現(xiàn)為對市場、投資的回報(bào)率、影響經(jīng)濟(jì)效益的各種因素等分析的不夠透徹，導(dǎo)致許多項(xiàng)目實(shí)施后項(xiàng)目的預(yù)測估值與實(shí)際估值存在的差距很大，甚至完全失實(shí)。投資建設(shè)的項(xiàng)目要耗費(fèi)大量資金、物資和人力等寶貴資源，且一旦建成，難于更改，因此投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制更顯重要。因此當(dāng)前提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)分析，重視風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果是市場經(jīng)濟(jì)下做好項(xiàng)目前期工作所必須的。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析要從多角度出發(fā)，充分分析各種風(fēng)險(xiǎn)因素存在的可能性以及對經(jīng)濟(jì)效益的影響。在進(jìn)行可行性研究財(cái)務(wù)評價(jià)時(shí)，必須對各種可能的風(fēng)險(xiǎn)因素對財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的影響進(jìn)行分析；不同的建設(shè)項(xiàng)目有不同的風(fēng)險(xiǎn)存在，風(fēng)險(xiǎn)一般具有層次性的特點(diǎn)，對其進(jìn)行逐層分析，弄清風(fēng)險(xiǎn)的根源，并有針對性的提出防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對策措施。風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)該定量與定性相結(jié)合，以定量為主，如果投資者有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，就算借助于敏感性分析的結(jié)果，也能粗曉項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，作出科學(xué)決策。另外，在建設(shè)項(xiàng)目可行性研究中，還應(yīng)該引入實(shí)物期權(quán)，因?yàn)榻ㄔO(shè)項(xiàng)目的投資決策可以看作是對實(shí)物期權(quán)的評價(jià)。
（三）正確對待市場與價(jià)格的預(yù)測
對于項(xiàng)目建設(shè)者而言，市場與價(jià)格是項(xiàng)目可行與否的關(guān)鍵，在可行性報(bào)告中對市場與價(jià)格做出科學(xué)的預(yù)測相當(dāng)重要。財(cái)務(wù)評價(jià)的敏感性分析中，對經(jīng)濟(jì)效益影響最敏感的因素?zé)o疑就是產(chǎn)品銷售價(jià)格，目前我國市場經(jīng)濟(jì)還不十分健全，經(jīng)濟(jì)規(guī)律性不太明顯，產(chǎn)品價(jià)格不穩(wěn)定，完整的價(jià)格信息系統(tǒng)尚未完全形成，這些都可能導(dǎo)致產(chǎn)品的價(jià)格變動(dòng)；往往變化1～2種價(jià)格，項(xiàng)目就可能從可行變成不可行。因此可行性報(bào)告預(yù)測的準(zhǔn)確與否直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)果的可靠性。確定合理的價(jià)格預(yù)測，需要考慮到多種因素包括國內(nèi)外市場走向、產(chǎn)品市場占有率、市場服務(wù)范圍、區(qū)域條件、運(yùn)輸條件、外貿(mào)進(jìn)出口情況、相關(guān)行業(yè)的情況、稅收等。所以在可行性研究報(bào)告中要加深市場預(yù)測與價(jià)格分析的內(nèi)容。預(yù)測應(yīng)該是有科學(xué)根據(jù)的預(yù)測，不能是隨意和盲目的人為取舍。
結(jié)語：
建設(shè)項(xiàng)目前期的可行性研究直接關(guān)系到項(xiàng)目成本控制與投資效益，我們應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)和利用好項(xiàng)目的可行性研究，為項(xiàng)目建設(shè)的提供有力的數(shù)據(jù)與理論支持；保持可行性報(bào)告的客觀性，提高它的預(yù)測防范能力，力爭把不利因素消除在萌芽階段。
參考文獻(xiàn)：
[1]高珊淺談建設(shè)項(xiàng)目可行性研究。民營科技，2008（11）。
[2]朱伶淺談可行性研究階段的投資控制。建筑與預(yù)算，2008（5）。
【摘要】財(cái)務(wù)管理在公司決策和項(xiàng)目管理中起到重要的作用，目前投資項(xiàng)目比比皆是，投資者投報(bào)無門，面對眾多的投資項(xiàng)目，本文應(yīng)用財(cái)務(wù)管理的相關(guān)方法進(jìn)行分析計(jì)算，幫助理解與決策判斷。，財(cái)務(wù)管理是組織企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)，處理財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，文中涉及靜態(tài)投資指標(biāo)及動(dòng)態(tài)投資指標(biāo)的計(jì)算分析。
【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)管理 投資決策 葡萄酒
一、總論
公司名稱：煙臺(tái)張?jiān)Ｆ咸厌劸乒煞萦邢薰?/p>
英文全稱：Yantai Changyu Pioneer Wine Company Limited
（一）主要研究目的
本次研究報(bào)告旨在運(yùn)用各種投資決策指標(biāo)進(jìn)行投資決策分析，以葡萄酒行業(yè)的張?jiān)Ｆ咸丫乒卷?xiàng)目投資為主要研究對象，以項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資分析、靜態(tài)投資分析、凈現(xiàn)值和投資回報(bào)率、投資回收期等指標(biāo)為依據(jù)，得出結(jié)論項(xiàng)目是否適宜投資，做出決策。
（二）項(xiàng)目介紹
煙臺(tái)張?jiān)H葡萄酒城于2012年張?jiān)９居瓉?20周年華誕時(shí)動(dòng)工建設(shè)，總投資60億元人民幣，規(guī)劃占地面積6200畝（約合4平方公里）。
煙臺(tái)張?jiān)H葡萄酒城建設(shè)項(xiàng)目由七大主題功能區(qū)組成，包括葡萄酒生產(chǎn)中心、葡萄與葡萄酒研究院、丁洛特葡萄酒酒莊、可雅白蘭地酒莊、先鋒國際葡萄酒交易中心、海納葡萄酒小鎮(zhèn)、葡萄種植示范園。
二、估算和效益分析
（一）投資估算
煙臺(tái)張?jiān)H葡萄酒城建設(shè)項(xiàng)目由七大主題功能區(qū)組成，包括葡萄酒生產(chǎn)中心、葡萄與葡萄酒研究院、丁洛特葡萄酒酒莊、可雅白蘭地酒莊、先鋒國際葡萄酒交易中心、海納葡萄酒小鎮(zhèn)、葡萄種植示范園。項(xiàng)目均為固定資產(chǎn)投資，計(jì)劃投資款39億投建項(xiàng)目固定資產(chǎn)，據(jù)了解，公司項(xiàng)目建成投產(chǎn)預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入95億，年創(chuàng)稅收25億。每年付現(xiàn)成本21000萬。
項(xiàng)目固定資產(chǎn)使用期限10年，折舊方法按照平均年限法計(jì)提折舊，殘值率按照5%進(jìn)行折算。
（二）靜態(tài)指標(biāo)分析
1.投資回收期
項(xiàng)目投資回收期=2+（95850/481575）=2.199
投資回收期反映著在沒有考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上投資回收的速度，國際葡萄酒城項(xiàng)目投資回收速度較快，兩年左右的時(shí)間就可以回收成本，當(dāng)然，這也是忽略貨幣時(shí)間價(jià)值和其他市場不定性因素的保守估計(jì)得出的。
2.平均報(bào)酬率
平均報(bào)酬率=各年凈現(xiàn)金流量的平均值/總投資額*100%
平均報(bào)酬率是投資項(xiàng)目在壽命周期內(nèi)平均的年投資報(bào)酬率，項(xiàng)目總投資額60億，投資報(bào)酬率達(dá)到了45.84%，在同行業(yè)范圍內(nèi)有較好的回報(bào)，適宜投資。
3.動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析
動(dòng)態(tài)投資指標(biāo)是充分考慮了時(shí)間價(jià)值的指標(biāo)，主要包括凈現(xiàn)值NPV，凈現(xiàn)值率NPVR，現(xiàn)值指數(shù)RI，內(nèi)部收益率IRR，修正內(nèi)部收益率MIRR等。
（假O資本成本率為10%，再投資年收益率為9%）
凈現(xiàn)值為正數(shù)，表示貼現(xiàn)后現(xiàn)金流入量大于貼現(xiàn)后的現(xiàn)金流出量，該投資項(xiàng)目的報(bào)酬率大于預(yù)定的貼現(xiàn)率，表明此投資方案有利，可以接受；現(xiàn)值指數(shù)大于1，說明其收益超過成本；投資項(xiàng)目內(nèi)部收益率為41.18%大于資本成本10%的假設(shè)，表明項(xiàng)目投資方案可以接受。
三、結(jié)語
綜上所述，經(jīng)過動(dòng)、靜態(tài)投資指標(biāo)的分析表明，該投資項(xiàng)目對于公司的利益回報(bào)的發(fā)展有利，故公司可以接受該項(xiàng)目的投資。
參考文獻(xiàn)：
[1]蔡紅艷.張?jiān)Ｆ咸丫乒煞萦邢薰矩?cái)務(wù)分析.[D].四川：四川大學(xué)，2014.
[2]張?jiān)H酒莊聯(lián)盟.百度百科[DB/OL].2016. http：///link？url=-XZXRU5lTVe0Va5UD5IGA02Du2nPyrXGf7TBb6I8FFg-hqR7ryLDD0R9iO-eayBJebkMwYXiquCt-Led1WPwgUMoyjp9D-nB4vhGFiCKq6OvClyQAJj7qJl5gHRuheVOVTDS1qlIFEFoOVvMCU0GolgCaLYBZU7tUi3Q3zFWXH2kinx1SfgglyrQ5QEuoV2u.
關(guān)鍵詞：工程投資成本控制核算
中圖分類號(hào)：F832.48 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
近年來，我國加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，越來越多的資金投入到工程建設(shè)中去，如何有效的使用這些資金，控制好工程成本，以最少的投入獲得最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，是迫切需要解決的。一般的大型工程都具有投資額大，建設(shè)周期長、技術(shù)復(fù)雜的特點(diǎn)，對其管理也是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。在滿足進(jìn)度和質(zhì)量要求的前提下，力求使工程實(shí)際投資不超過計(jì)劃投資，把工程成本控制在合理的額度內(nèi)，以取得最佳的投資效益。下面就分別從不同的階段談?wù)劰こ掏顿Y成本的控制。
工程投資成本失控的現(xiàn)狀分析
1.1 我國現(xiàn)行的工程投資成本確定方法較為落后，往往是以定額為依據(jù)，定額單價(jià)中的人工、材料、機(jī)械臺(tái)班價(jià)格的統(tǒng)計(jì)時(shí)間是滯后的。雖然各地造價(jià)管理部門同時(shí)定期一些調(diào)整系數(shù)或補(bǔ)差來達(dá)到對當(dāng)前的工程造價(jià)管理信息系統(tǒng)的開發(fā)和運(yùn)用，但這還不能及時(shí)提供造價(jià)管理人員所需的市場信息，難以達(dá)到與國際慣例接軌的實(shí)物法成本編制，因此，這種相對滯后的價(jià)格取定方法，無法滿足市場經(jīng)濟(jì)要求。
1.2 我國現(xiàn)行的投資成本管理缺乏建設(shè)項(xiàng)目全過程綜合管理的意識(shí)，基本是遵循階段性的管理模式：不懂工程投資成本控制的建設(shè)單位參與投資決策分析，設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)階段雖做了工程概算甚至細(xì)化到預(yù)算，但由于缺少對設(shè)計(jì)方案造價(jià)指標(biāo)的控制約束，導(dǎo)致設(shè)計(jì)保守、投資偏高。工程監(jiān)理單位往往只局限于施工階段的質(zhì)量與進(jìn)度管理，很少介入投資決策分析。在工程實(shí)施階段，由于資金短缺或者成本管理不嚴(yán)，導(dǎo)致投資管理失控。工程不能按期完成，貸款利息不斷增加，原本緊缺的資金惡性循環(huán)地運(yùn)行，給企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和國家都帶來了巨大的損失。
1.3現(xiàn)行工程投資成本控制中，合同管理還未完全規(guī)范和法制化。一方面，合同條款自身不夠嚴(yán)密，實(shí)施過程中合同雙方對合同條款的理解不一，影響工程順利進(jìn)行；另一方面，執(zhí)行合同的各方對合同的法律性認(rèn)識(shí)不足，有法不依。如業(yè)主拖欠工程款，不按合同及時(shí)支付，施工單位不得不通過回扣等手段獲得工程款，由此也造成了建筑行業(yè)中行賄較為嚴(yán)重的局面，同時(shí)也增加了工程投資成本。
工程投資成本控制的主要環(huán)節(jié)
2.1加強(qiáng)基建管理
在管理工程項(xiàng)目、控制投資成本的各個(gè)環(huán)節(jié)中，對基建部門實(shí)施的管理是核心所在。由此，應(yīng)對基建部門合理分工，明確部門職責(zé)和權(quán)限建立健全規(guī)章制度和監(jiān)督體系；提高基建人員政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)水平和政策水平，建立一支政治素質(zhì)過硬、管理水平過關(guān)、專業(yè)知識(shí)精良的基建隊(duì)伍。從人員素質(zhì)和機(jī)構(gòu)設(shè)置上確?；ú块T的高效運(yùn)轉(zhuǎn)和基建管理的有效實(shí)施。
2.2重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)
重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)特別是如何根據(jù)實(shí)際情況的不斷變化隨時(shí)來修訂設(shè)計(jì)，如何杜絕只重理論不重實(shí)際的紙上談兵試設(shè)計(jì)；如何減少只重以往的慣例而不注重根據(jù)實(shí)際情況可以采取創(chuàng)新的設(shè)計(jì)。如何杜絕不調(diào)查研究想當(dāng)然試設(shè)計(jì)。在正確的投資決策下，只有首先做好了項(xiàng)目設(shè)計(jì)特別是技術(shù)設(shè)計(jì)才能減少重復(fù)施工、重復(fù)征地。減少工程線路的改線，減少山體穿越、水網(wǎng)穿越。比如設(shè)計(jì)時(shí)如能很好的優(yōu)化工程線路走向，避開施工難度大又可有效縮短施工標(biāo)段那就可以進(jìn)一步節(jié)約工程投資。
2.3規(guī)范基建程序
基本建設(shè)程序應(yīng)包括建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究、設(shè)計(jì)任務(wù)書編制、建設(shè)地點(diǎn)選定、招標(biāo)文件編制、建設(shè)準(zhǔn)備、項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)、施工過程、生產(chǎn)準(zhǔn)備階段、竣工驗(yàn)收、交付使用等具體內(nèi)容。基建程序講究科學(xué)性和規(guī)范性，在項(xiàng)日實(shí)踐過程中，須按照項(xiàng)目報(bào)批、報(bào)建、招投標(biāo)等程序，實(shí)施項(xiàng)目全方位、全過程的質(zhì)量保障體系，以確保工程項(xiàng)目可根據(jù)投資概算，有效控制項(xiàng)目成本。
2.4強(qiáng)化施工管理
抓好施工階段的成本管理，是控制重大工程投資成本的根本途徑。工程開始施工后，有效的現(xiàn)場管理。是施工管理中成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。從職能角度講，施工管理主要有技術(shù)管理、工程款管理、材料管理、工程質(zhì)量管理、設(shè)計(jì)變更管理、文明安全監(jiān)督管理等事宜?？傮w而言，施工管理須以工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全為中心，實(shí)施有效的管理和相應(yīng)的投資成本控制．特別是在材料選購和使用上，應(yīng)在堅(jiān)持查看材料質(zhì)量的基礎(chǔ)上，合理控制材料成本。
2.5 做好竣工驗(yàn)收和結(jié)算
竣工驗(yàn)收即評定上程質(zhì)量，竣工結(jié)算以及竣工審計(jì)即對項(xiàng)目投資直接費(fèi)進(jìn)行最后裁定。依據(jù)建設(shè)工程合同的約定，重大工程項(xiàng)目承包人須完成設(shè)計(jì)文本及施上圖規(guī)定的工程內(nèi)容，并且經(jīng)發(fā)包人組織竣工驗(yàn)收后，合理辦理工程交接手續(xù)。在重大工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收結(jié)束后，承包人還應(yīng)據(jù)施工圖紙、設(shè)計(jì)變更、工程量變動(dòng)等詳情。對工程直接造價(jià)進(jìn)行工程結(jié)算。在此過程中，應(yīng)確認(rèn)材料種類、價(jià)格清單，核算單價(jià)，對照設(shè)計(jì)，正確有效、實(shí)事求是地進(jìn)行竣工驗(yàn)收、結(jié)算以及結(jié)算審計(jì)，嚴(yán)格控制工程成本。
3、結(jié)語
長期以來，我國普遍忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的投資成本控制，而往往把控制成本的主要精力放在施工階段———審核施工圖預(yù)算，合理結(jié)算建安工程價(jià)款，算細(xì)賬，這樣做盡管也有用，但畢竟是“亡羊補(bǔ)牢”，事倍功半，要有效控制建設(shè)工程造價(jià)，就要堅(jiān)決把控制重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到前期階段來，首先，要重視和加強(qiáng)項(xiàng)目決策階段的投資估算工作，努力提高可行性研究報(bào)告投資控制數(shù)的準(zhǔn)確度，切實(shí)發(fā)揮其控制建設(shè)項(xiàng)目成本的作用。其次，要明確概預(yù)算工作不僅要反映設(shè)計(jì)，計(jì)算工程造價(jià)，更要能動(dòng)地影響設(shè)計(jì)，優(yōu)化設(shè)計(jì)，并發(fā)揮控制工程成本，促進(jìn)合理使用建設(shè)資金的作用。同時(shí)要對工程成本中的投資估算，設(shè)計(jì)概算，施工圖預(yù)算、承包合同價(jià)、結(jié)算價(jià)、竣工決算實(shí)行一體化管理，而這需要通過深化行業(yè)體制改革，通過市場價(jià)格機(jī)制的運(yùn)行，形成統(tǒng)一、協(xié)調(diào)、有序的工程成本管理體系，達(dá)到合理使用投資，有效控制成本，取得最佳投資效益的目的。
參考文獻(xiàn)：
【1】李國清．我國重大石化項(xiàng)目投資成本控制程序與方法．當(dāng)代石油石化。2008(16)
