時(shí)間：2023-06-21 08:45:12
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摘 要 隨著我國(guó)生活水平的提高以及城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)也隨之發(fā)展迅速，其在經(jīng)營(yíng)中遇到了很多風(fēng)險(xiǎn)。本文從房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的涵義入手，分析了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，并針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)提出了一些防范措施。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，帶動(dòng)了我國(guó)的房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與發(fā)展。1998年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金4414.94億元，2008年已達(dá)33404億元，10年增長(zhǎng)了7.56倍。但由于房地產(chǎn)規(guī)模較大，投資期長(zhǎng)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題也逐漸暴露出來(lái)。
一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。就房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要有信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融中的其它風(fēng)險(xiǎn)。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
（一）土地儲(chǔ)備制度不完善
我國(guó)各城市開(kāi)發(fā)和改造的樓盤(pán)都很大，土地資產(chǎn)價(jià)值往往很高，因此，土地購(gòu)置的融資要求十分巨大。土地儲(chǔ)備屬于政府行為，這使得土地的購(gòu)置和開(kāi)發(fā)很容易獲得商業(yè)銀行的巨額貨款。而土地收購(gòu)和開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源于銀行貨款，還款則主要依靠土地出讓金。影響土地出讓價(jià)格的因素很多，土地資產(chǎn)價(jià)格本身也波動(dòng)頻繁，這些無(wú)不增加了土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)貸款的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。
（二）房地產(chǎn)融資渠道單一
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)融資以銀行貸款為主渠道，證券、信托機(jī)構(gòu)等涉足很少，其融資量不足房地產(chǎn)市場(chǎng)資金需求量的1%。在住房抵押貸款市場(chǎng)上，基本上不存在二級(jí)市場(chǎng)，不能將異質(zhì)的抵押品轉(zhuǎn)換為流動(dòng)性較強(qiáng)的金融產(chǎn)品，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)與整個(gè)金融市場(chǎng)無(wú)法有機(jī)結(jié)合。
（三）信息的不對(duì)稱(chēng)性
我國(guó)目前信息傳遞機(jī)制的不完善和個(gè)人信用制度的缺乏，使得銀行無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的預(yù)期效益和潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面評(píng)估，也無(wú)法對(duì)購(gòu)房者的資信情況、收入狀況、現(xiàn)有住房狀況、未來(lái)收入是否穩(wěn)定進(jìn)行詳盡了解，銀行要獨(dú)立面對(duì)開(kāi)發(fā)商、建筑商與個(gè)人消費(fèi)者三個(gè)方面的信貸風(fēng)險(xiǎn)，任何一方的違約或三者之間的交叉違約都會(huì)產(chǎn)生還貸的風(fēng)險(xiǎn)。
（四）房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄
我國(guó)房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)受眼前房地產(chǎn)市場(chǎng)“形勢(shì)大好”的迷惑，為爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，極易形成市場(chǎng)沖動(dòng)，盲目擴(kuò)張房地產(chǎn)信貸規(guī)模。
（五）房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)過(guò)于簡(jiǎn)單
我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度量技術(shù)尚處于起步階段，與國(guó)外先進(jìn)技術(shù)差距較大，不利于對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識(shí)別和處置。
（六）房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)融資的宏觀調(diào)控政策不穩(wěn)定且效率低
我國(guó)短期性宏觀調(diào)控政策，往往使處于市場(chǎng)最前沿的金融機(jī)構(gòu)遭受重創(chuàng)，出現(xiàn)疼在房地產(chǎn)業(yè)卻傷在金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象。一些地方政府管理行為不規(guī)范，為搞“形象工程”，甚至為解決財(cái)政困難而盲目推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使土地價(jià)格虛高，造成房地產(chǎn)成本大幅上升，開(kāi)發(fā)商最終將高額成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，抑制了有效需求。
三、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施
（一）完善土地制度
政府應(yīng)該重新界定土地儲(chǔ)備中心的功能，打破地方政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷。地方政府的征地動(dòng)機(jī)不能被濫用，各級(jí)土地儲(chǔ)備中心的土地儲(chǔ)備重點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)向基本建設(shè)用地和工業(yè)項(xiàng)目用地儲(chǔ)備整理。
（二）拓寬房地產(chǎn)金融融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)多元化
促進(jìn)房地產(chǎn)融資方式的多元化發(fā)展，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，具體可以考慮鼓勵(lì)有條件的企業(yè)發(fā)行公司債券，在資本市場(chǎng)上直接融資，也可以由類(lèi)似于房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來(lái)。積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款，充分利用公積金貸款利息低的特點(diǎn)，滿(mǎn)足低收人居民的購(gòu)房需要。
（三）商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力
商業(yè)銀行要擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息來(lái)源，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化情況，提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力。加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究，制定與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)于未然。信貸從業(yè)人員必須牢固樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和良好的職業(yè)道德意識(shí)，在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé)，認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。
（四）公布房產(chǎn)信息，引導(dǎo)公眾心理預(yù)期
政府須建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警監(jiān)測(cè)體系，加強(qiáng)數(shù)據(jù)、信息的統(tǒng)計(jì)、處理和公示。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，信息，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資方向，促使消費(fèi)群眾形成理性預(yù)期，顯露政府對(duì)炒房行為打壓的決心和規(guī)范市場(chǎng)的力度。
（五）健全房地產(chǎn)的法律、法規(guī)體系
嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事。對(duì)于提供假資料、假資信、騙取貸款的開(kāi)發(fā)商或個(gè)人，應(yīng)立即停止貸款，并追討已貸款項(xiàng)。針對(duì)在房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)行為中出現(xiàn)的問(wèn)題，修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)信貸的法律地位。建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】美國(guó)次債危機(jī)；房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；金融管理
一、當(dāng)前國(guó)際房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)
美國(guó)次債危機(jī)已對(duì)世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響，尤其所展現(xiàn)出的房地產(chǎn)作為虛擬資產(chǎn)的特殊性和現(xiàn)代金融風(fēng)險(xiǎn)新特征相結(jié)合的當(dāng)前國(guó)際房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)變化值得我們關(guān)注。
（一）沖擊傳統(tǒng)觀念，充分體現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的強(qiáng)波動(dòng)性
美國(guó)次債危機(jī)是一起典型的由個(gè)人住房消費(fèi)而非房地產(chǎn)投資引發(fā)的金融危機(jī)。傳統(tǒng)理論認(rèn)為：住房消費(fèi)引發(fā)信貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)小，而住房投資引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)大。這正是我國(guó)目前“鼓勵(lì)消費(fèi)，抑制投資”的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的基本原則之一，根據(jù)購(gòu)房行為和主體的不同在政策上區(qū)別對(duì)待。但從虛擬經(jīng)濟(jì)理論看，房地產(chǎn)屬于虛擬資產(chǎn)，其價(jià)格具有強(qiáng)波動(dòng)性，它不僅是一般耐用消費(fèi)品，更是一種投資工具，房?jī)r(jià)不只是由土地、建筑成本與消費(fèi)者效用決定，更重要是由投資房地產(chǎn)所能帶來(lái)的預(yù)期收益和資產(chǎn)升值的潛力決定[1]。這導(dǎo)致住房消費(fèi)與住房投資并無(wú)本質(zhì)差異，在適時(shí)誘因下，兩者都可引發(fā)危機(jī)。 正是房?jī)r(jià)的強(qiáng)波動(dòng)性，房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)和高收益使其成為投資或投機(jī)活動(dòng)的主要對(duì)象，這是房地產(chǎn)容易引發(fā)金融危機(jī)的主要因素之一。
（二）現(xiàn)代金融風(fēng)險(xiǎn)新特征
1、現(xiàn)代消費(fèi)者信貸風(fēng)險(xiǎn)的固有性
美國(guó)次級(jí)住房按揭貸款市場(chǎng)最初是在美國(guó)人信用評(píng)價(jià)完善，金融業(yè)高效監(jiān)管，經(jīng)濟(jì)景氣的背景下發(fā)展起來(lái)，采用了現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理模式，對(duì)每個(gè)貸款人的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，然后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的大小來(lái)設(shè)定貸款的差異化價(jià)格、支付方式和還貸方式，但是其建立的基石始終是消費(fèi)者信貸。傳統(tǒng)的商業(yè)貸款可以通過(guò)對(duì)貸款申請(qǐng)者進(jìn)行事前的甄別和事后的審核來(lái)降低不良貸款率，但是消費(fèi)信貸者所固有的個(gè)體差異大，貸款數(shù)額小且分散，致使在美國(guó)金融機(jī)構(gòu)對(duì)次級(jí)住房抵押貸款對(duì)象仍因事前的甄別成本過(guò)高，缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)性而處于兩難境地，最終在市場(chǎng)的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)、房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的財(cái)富錯(cuò)覺(jué)和對(duì)新興金融衍生品規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)能力的強(qiáng)化下，埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。
2、資產(chǎn)證券化具有兩面性
資產(chǎn)證券化于20世紀(jì)70年代源自美國(guó)，能將缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為在金融市場(chǎng)上可以自由買(mǎi)賣(mài)的流動(dòng)性證券，因而具有拓寬融資渠道、分散風(fēng)險(xiǎn)的功能，是目前國(guó)際金融市場(chǎng)最具活力和推崇的金融創(chuàng)新之一。美國(guó)次債危機(jī)中各利益主體正是由資產(chǎn)證券化連接在一起，但最終也是因這個(gè)紐帶的斷裂導(dǎo)致了危機(jī)，并通過(guò)其風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)機(jī)制演釀為國(guó)際金融危機(jī)。這說(shuō)明，資產(chǎn)證券化本身作為一種金融創(chuàng)新具有兩面性。如果利用得好，可以增加資產(chǎn)的流動(dòng)性，轉(zhuǎn)移、分散風(fēng)險(xiǎn)，帶來(lái)額外收益。反之，則將造成巨大損失。
3、金融風(fēng)險(xiǎn)波及范圍廣，影響深遠(yuǎn)
由于美國(guó)證券市場(chǎng)的開(kāi)放性，特別是在當(dāng)今金融全球化與混業(yè)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展趨勢(shì)下，國(guó)際資本快速大規(guī)模流動(dòng)，任何一個(gè)國(guó)家金融市場(chǎng)的內(nèi)部失衡都會(huì)反映為外部失衡，進(jìn)而很快影響到與其具有緊密投資和貿(mào)易關(guān)系的國(guó)家，最后極有可能將所有國(guó)家不同程度地引入失衡與危機(jī)境地。美國(guó)次債危機(jī)從次級(jí)抵押市場(chǎng)開(kāi)始，很快覆蓋整個(gè)資產(chǎn)抵押市場(chǎng)，再傳染到國(guó)內(nèi)資本金融市場(chǎng)，隨后又波及世界各國(guó)形成事實(shí)上的全球金融動(dòng)蕩就是一個(gè)有力的證明。
4、可能弱化本國(guó)政府宏觀調(diào)控能力
國(guó)際資本的滲透弱化了資本流入國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)決策的獨(dú)立性和國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的控制力，使得本國(guó)政府面對(duì)金融危機(jī)在調(diào)控時(shí)常陷入兩難困境。面對(duì)當(dāng)前日趨嚴(yán)重的全球通貨膨脹，加息和緊縮的貨幣政策可能是一種有效的方法。但從次級(jí)住房按揭貸款市場(chǎng)的穩(wěn)定來(lái)講，加息和緊縮的貨幣政策可能會(huì)進(jìn)一步形成現(xiàn)貨和衍生市場(chǎng)的資金鏈斷裂。而當(dāng)大批無(wú)辜者陷入危機(jī)的漩渦時(shí)，各國(guó)就不得不放棄自己原來(lái)制定的貨幣政策目標(biāo)，如原先實(shí)施緊縮貨幣政策的國(guó)家，為救市不得不采取反向操作，即向市場(chǎng)投放流動(dòng)性，以保證市場(chǎng)的穩(wěn)定性[2]。因此，可能弱化本國(guó)政府宏觀調(diào)控能力成為是現(xiàn)代金融風(fēng)險(xiǎn)中不可忽視的一個(gè)新特征。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)
從融資看，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)金融主要是以銀行信貸為主，上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等其他方式所占比重仍小，房地產(chǎn)證券化更是尚未展開(kāi)。整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的融資幾乎完全集中在銀行，這勢(shì)必把房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，使銀行面臨潛在的金融危機(jī)。
從銀行看，雖然我國(guó)按揭市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，但在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和短期利潤(rùn)的追逐下，個(gè)人住房按揭貸款一直被奉為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，各銀行將其作為市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張的根本。貸前銀行放松個(gè)人住房按揭準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，缺乏信用評(píng)級(jí)，次級(jí)信用評(píng)定更是不確定，貸后又缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)管理。這樣，出現(xiàn)了不少假按揭和假資產(chǎn)證明，尤其是在前期國(guó)內(nèi)股市上漲及賺錢(qián)效應(yīng)誘導(dǎo)下，有些人通過(guò)假住房按揭貸款將銀行信貸資金投入證券市場(chǎng)。同時(shí)，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化，國(guó)內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)逐漸在銀行積累。
從市場(chǎng)環(huán)境看，從1998年到2006年，我國(guó)個(gè)人住房貸款從426.16億元增長(zhǎng)到2.27萬(wàn)億元，房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前繁榮讓個(gè)人住房按揭貸款過(guò)速增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)潛伏下來(lái)。但從2007年開(kāi)始，央行為防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、穩(wěn)定通脹預(yù)期，連續(xù)多次加息，大大增加了購(gòu)房人的還貸負(fù)擔(dān)。同時(shí)，隨著中央持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)周期性的變化，違約情況必然大增，潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)也將暴露無(wú)遺。
與美國(guó)相比，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在兩大突出情況。一是房?jī)r(jià)上漲更快。從1998年開(kāi)始，同樣在約8年的房地產(chǎn)繁榮期內(nèi)，我國(guó)不少城市房?jī)r(jià)上漲了4到5倍，而美國(guó)的房地產(chǎn)市價(jià)格僅上漲50%。二是面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能更大。美國(guó)次級(jí)信用的人僅占整個(gè)金融市場(chǎng)的12-13%。并且，美國(guó)具有目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法比擬的多元化的金融市場(chǎng)體系及產(chǎn)品，個(gè)人信用評(píng)定，金融監(jiān)管和法律配套。盡管這樣，個(gè)人按揭貸款仍引發(fā)如此巨大的金融危機(jī)。雖然國(guó)內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款除了沒(méi)有證券化讓其風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)展到整個(gè)金融市場(chǎng)之外，但實(shí)際上我國(guó)銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)影響可能會(huì)更大。
三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理的建議
（一）改變傳統(tǒng)觀念，警惕風(fēng)險(xiǎn)客觀存在
美國(guó)次債危機(jī)說(shuō)明了，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，不僅住房按揭貸款有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而且住房貸款證券化產(chǎn)品也存在著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)是固有的，不僅住房投資能夠引發(fā)金融危機(jī)，住房消費(fèi)同樣也能夠引發(fā)金融危機(jī)。只是房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)被掩蓋，一旦市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)時(shí)，就會(huì)逐漸顯露出來(lái)。因此，雖然中美房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在較大差異，但是國(guó)內(nèi)銀行業(yè)及管理層要對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)予以高度關(guān)注，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避免類(lèi)似危機(jī)在中國(guó)爆發(fā)。
（二）金融創(chuàng)新的同時(shí)必須注重金融風(fēng)險(xiǎn)的防范
21世紀(jì)金融業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是金融全球化和混業(yè)經(jīng)營(yíng)。我們須充分認(rèn)識(shí)金融衍生品的兩面性：在分散風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也兼具放大風(fēng)險(xiǎn)的作用。金融衍生品為貸款人提供流動(dòng)性以及降低融資成本，并通過(guò)重新分配風(fēng)險(xiǎn)滿(mǎn)足投資者的不同偏好，有效地緩解風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于銀行體系的狀況。因此，仍需繼續(xù)推動(dòng)住房抵押貸款證券化，但在建立多元化房地產(chǎn)融資渠道的同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)衍生品市場(chǎng)發(fā)展的監(jiān)管，嚴(yán)控單一市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)向其他市場(chǎng)傳播。
（三）商業(yè)銀行應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格的貸款審核制度和風(fēng)險(xiǎn)管理措施
我國(guó)商業(yè)銀行一要堅(jiān)決落實(shí)國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，嚴(yán)控個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)個(gè)人住房按揭貸款者的收入采取真實(shí)性原則，將風(fēng)險(xiǎn)防范在貸款發(fā)生之前。二是加強(qiáng)商業(yè)銀行內(nèi)部控制和人住房信貸管理，防止風(fēng)險(xiǎn)貸款大量產(chǎn)生。三是建立并完善個(gè)人征信系統(tǒng)，加強(qiáng)個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)，采取嚴(yán)格的貸前信用審核，避免虛假按揭的出現(xiàn)。
（四）監(jiān)管部門(mén)應(yīng)做好風(fēng)險(xiǎn)提示和檢查工作
我國(guó)監(jiān)管部門(mén)應(yīng)做好風(fēng)險(xiǎn)提示和檢查工作，一是在房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)變化的市場(chǎng)環(huán)境下，要及時(shí)對(duì)市場(chǎng)參與各方發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，提高風(fēng)險(xiǎn)管控的前瞻性和有效性。二是嚴(yán)格監(jiān)督國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的個(gè)人住房信貸管理和相關(guān)政策執(zhí)行，加大對(duì)違規(guī)責(zé)任人處罰力度。同時(shí)，完善個(gè)人信貸法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)失信、違約的懲處，從法律上有力保障消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)展。三是實(shí)行必要的信息披露制度，對(duì)出現(xiàn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題及時(shí)分析說(shuō)明，穩(wěn)定公眾信心。四是加強(qiáng)金融監(jiān)管的全球性協(xié)調(diào)與合作，降低國(guó)際金融風(fēng)險(xiǎn)的沖擊。
（五）避免房?jī)r(jià)大起大落，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)
在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和中央持續(xù)嚴(yán)控房?jī)r(jià)的背景下，我國(guó)管理部門(mén)要注意加息或減息的影響，防止房?jī)r(jià)強(qiáng)波動(dòng)的負(fù)面影響。進(jìn)一步加大保障性住房的供給，保障中低收入家庭的住房需求，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)作為一個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè),屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),因此它的發(fā)展更需要一個(gè)健康穩(wěn)定的投融資體系作為支撐,如果房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期存在,將會(huì)導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng),帶動(dòng)整個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)突發(fā),本文以房地金融風(fēng)險(xiǎn)為研究對(duì)象,重點(diǎn)分析了風(fēng)險(xiǎn)防范中容易出現(xiàn)的問(wèn)題,并根據(jù)研究經(jīng)驗(yàn),給出對(duì)策建議,希望對(duì)相關(guān)問(wèn)題的研究提供參考意見(jiàn)。
關(guān)鍵詞:
房地產(chǎn);金融風(fēng)險(xiǎn);對(duì)策;防范
一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述
進(jìn)入21世紀(jì)后,國(guó)家采取一系列政策支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)內(nèi)投資的熱門(mén)行業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的前景也一片大好,房地產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,同時(shí)不斷擴(kuò)大的市場(chǎng)內(nèi)需也與房地產(chǎn)有著緊密聯(lián)系,房地產(chǎn)現(xiàn)今已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,對(duì)其他行業(yè)的發(fā)展也起到重要的影響。本文認(rèn)為投融資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展影響非常大。這是一個(gè)相互依存的共生問(wèn)題,如果破解這一難題,需要進(jìn)行科學(xué)的研究和策劃,以及系統(tǒng)的分析。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)業(yè)提供資金籌集、融通、清算等金融服務(wù)過(guò)程中,由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。由于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)烈的負(fù)外部效應(yīng),當(dāng)某一個(gè)項(xiàng)目或者金融機(jī)構(gòu)遭受較大的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí),尤其是已經(jīng)受到較大損失時(shí),公眾就可能對(duì)其他項(xiàng)目或金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定性、可靠性、流動(dòng)性產(chǎn)生懷疑,因恐慌而擠兌,引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng),波及整個(gè)金融體系進(jìn)而引發(fā)金融動(dòng)蕩乃至金融危機(jī)的發(fā)生。另外,金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境變化,也可能使整個(gè)金融體系都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),從而發(fā)生更大損失。
二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
(一)投資增長(zhǎng)過(guò)快
眾所周知,與其它行業(yè)相比,房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)有著巨大利潤(rùn)空間的行業(yè),近幾年來(lái)房?jī)r(jià)的持續(xù)走高更是讓房地產(chǎn)業(yè)成為了暴利行業(yè)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)投資存在巨額利潤(rùn),所以就會(huì)有大量銀行信貸資金進(jìn)入該領(lǐng)域,導(dǎo)致資金風(fēng)險(xiǎn)性的增大。如果房地產(chǎn)業(yè)貸款額度比重降低,那對(duì)于降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)有著重要的意義。除了銀行信貸資金對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的投資以外,房地產(chǎn)業(yè)的投資中還包括其他各種社會(huì)資金,如外資,外資的流入為房地產(chǎn)業(yè)提供了大量資金支持,但是也帶來(lái)了一些負(fù)面影響,利用外資所占比重的不斷增加,蘊(yùn)含了巨大的投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。
(二)地方政府對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管不到位
從2011年以來(lái),政府大力出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià),但由于種種原因?qū)е碌胤秸块T(mén)對(duì)地產(chǎn)調(diào)控的積極性并不高。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),以其高度的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性對(duì)GDP的帶動(dòng)作用十分明顯,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是最容易獲得財(cái)政收入的行業(yè)(地方政府還可以利用房地產(chǎn)的發(fā)展導(dǎo)致地價(jià)上漲而獲得高額收入)各級(jí)地方政府紛紛把房地產(chǎn)業(yè)放在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突出位置,大力推進(jìn)城市化建設(shè),對(duì)修建汽車(chē)城、大學(xué)城等大型固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目持積極支持態(tài)度以推動(dòng)GDP增長(zhǎng)突出政績(jī),因此盡管中央政府出臺(tái)了一些列促進(jìn)房地產(chǎn)健康成長(zhǎng)的政策,但地方各級(jí)政府往往對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取縱容的態(tài)度,甚至有的地方政府仍然采用各種措施,與中央政府背道而馳,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展仍然有待扭轉(zhuǎn)。。
(三)自我資金不足,融資渠道單一造成風(fēng)險(xiǎn)集中
一直以來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)自我資金不足已是普遍現(xiàn)象,已成為地產(chǎn)界面臨的主要問(wèn)題,因?yàn)?一個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到竣工,各個(gè)環(huán)節(jié)都是很大的支出,只有到銷(xiāo)售或出租時(shí)才能有收益,而此時(shí)也存在高額費(fèi)用,如廣告、工資、開(kāi)辦費(fèi)用等。因此,房地產(chǎn)企業(yè)要不斷尋求新途徑進(jìn)行融資。中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中有70%以上的資金直接或間接來(lái)自于銀行。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般不從商業(yè)銀行獲得貸款,所需資金主要靠各類(lèi)基金提供,如美國(guó)房地產(chǎn)資金的構(gòu)成中,只有15%是銀行貸款,70%是企業(yè)的自有資金。過(guò)分單一的房地產(chǎn)貸款融資渠道導(dǎo)致銀行從房地產(chǎn)需求和供給兩方面參與了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程,集中了該行業(yè)從買(mǎi)地到開(kāi)發(fā)到建設(shè)到銷(xiāo)售每一個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn),一旦其中某一個(gè)環(huán)節(jié)扭曲或斷裂,如銷(xiāo)售不理想、資金回籠慢等將直接影響銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的正常回流。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策建議
(一)吸收國(guó)際經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)
防范風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是使房地產(chǎn)金融得到創(chuàng)新和發(fā)展。次貸其本質(zhì)是一種高風(fēng)險(xiǎn)的貸款,因此應(yīng)對(duì)其進(jìn)行分層出售,使之轉(zhuǎn)變?yōu)榇渭?jí)的按揭證券,在此基礎(chǔ)上,進(jìn)一步的生成次級(jí)按揭證券衍生產(chǎn)品,以這種形式在債券市場(chǎng)上售出。通過(guò)資產(chǎn)證券化等方式,可以進(jìn)行金融創(chuàng)新,將風(fēng)險(xiǎn)分散。汪成豪認(rèn)為,如果經(jīng)過(guò)多層的證券化處理,投資者就沒(méi)有辦法得知所投資的衍生產(chǎn)品所依賴(lài)的基礎(chǔ)產(chǎn)品的信用情況以及估值水平,這樣對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就很困難,只能依靠評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu),但是預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)時(shí),傳統(tǒng)的計(jì)量模型無(wú)法完成。如果一直金融產(chǎn)品距離基礎(chǔ)金融產(chǎn)品越遠(yuǎn),對(duì)其進(jìn)行投資時(shí)就越具有投機(jī)性質(zhì),而這種投機(jī)使得金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定性大大的增加。美國(guó)金融市場(chǎng)當(dāng)中,很多的金融創(chuàng)新產(chǎn)品和衍生產(chǎn)品對(duì)于消除風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有提供有力的條件,反而使交易雙方的信息更加的不對(duì)稱(chēng),增加了雙方的矛盾和因此帶來(lái)的信用風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)泡沫的破裂,次級(jí)抵押貸款出現(xiàn)了大范圍的違約情況,開(kāi)始僅在儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)中產(chǎn)生影響,但是這種影響開(kāi)始快速的波及到投資銀行、商業(yè)銀行、養(yǎng)老基金、對(duì)沖基金、保險(xiǎn)公司甚至于全球金融市場(chǎng)的投資者。
(二)實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)融資多元化
目前我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)仍處于探索階段,要想推動(dòng)我國(guó)REITs的發(fā)展,必須借鑒外國(guó)的先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)。首先應(yīng)參照西方國(guó)家的相關(guān)法規(guī),對(duì)我國(guó)房產(chǎn)投資信托基金的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行完善,對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記、交易的管理制度進(jìn)行補(bǔ)充和修訂。其次對(duì)信托機(jī)構(gòu)等加強(qiáng)監(jiān)督和管理,使信托行業(yè)的自律機(jī)制得到增強(qiáng),保障REITs的發(fā)展更加的規(guī)范。第三要對(duì)信息的公開(kāi)化制度進(jìn)行完善,信息的需求者能夠及時(shí)快速的得到房產(chǎn)信息和相關(guān)的政策信息以及金融信息等,促進(jìn)我國(guó)REITs的發(fā)展。
(三)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展機(jī)制
自從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)展,由于過(guò)分依賴(lài)市場(chǎng),保障性住房嚴(yán)重不足,因此平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)十分薄弱。短期之內(nèi)可以通過(guò)政府調(diào)控解決房地產(chǎn)過(guò)熱的問(wèn)題,但是長(zhǎng)期下去對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展產(chǎn)生一定的影響,因此需要建立長(zhǎng)效機(jī)制。滿(mǎn)足“自住型”住房需求是長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵,要使住房的基本屬性“居住”得到回歸。要對(duì)住房保障制度進(jìn)行完善,使住房保障的法律體系可以快速的建立,對(duì)城市住房建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行完善,逐漸的完善中央以及地方的財(cái)政體制,使宏觀政策和金融信貸政策在短時(shí)期內(nèi)大幅變動(dòng)時(shí),不會(huì)對(duì)住房供需產(chǎn)生很大的影響。
(四)發(fā)揮政府職能,加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管
應(yīng)充分發(fā)揮政府職能,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,政府應(yīng)該在充分分析市場(chǎng)的基礎(chǔ)上,確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類(lèi)商品房比例,以實(shí)現(xiàn)供需的平衡。政府應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確的了解產(chǎn)業(yè)運(yùn)行過(guò)程中的信息,通過(guò)科學(xué)的分析,對(duì)市場(chǎng)狀況和發(fā)展趨勢(shì)做出準(zhǔn)確判斷,及時(shí)向社會(huì)市場(chǎng)信息,引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合理投資。
四、結(jié)論
本文探討了地產(chǎn)和金融之間的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型的行業(yè),它的發(fā)展需要金融機(jī)構(gòu)的支持,但我國(guó)房產(chǎn)的融資渠道過(guò)于單一,房產(chǎn)供求雙方的融資主體僅局限于銀行貸款,這樣就導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格過(guò)高,蘊(yùn)含了嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此在目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)控,對(duì)房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行回調(diào)的背景下,需要對(duì)調(diào)控力度和方式進(jìn)行靈活的把握和掌控,使房產(chǎn)金融體系更加的完善,達(dá)到維護(hù)金融穩(wěn)定性的目的。另外本文還對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析,對(duì)市場(chǎng)與政府的調(diào)控作用都予以一定的分析,希望政府可以深入把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,為開(kāi)發(fā)商的投資提供政策依據(jù),促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展,最后使我們的消費(fèi)者可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有更深入的了解,以指導(dǎo)消費(fèi)者合理消費(fèi)。
參考文獻(xiàn):
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；化解；金融風(fēng)險(xiǎn)
2010年，我國(guó)的貨幣政策調(diào)整為“穩(wěn)健貨幣政策”，國(guó)家緊縮流動(dòng)性，并多次提高存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率，這種緊縮性的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了很大的資金壓力，必然要求其加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更好更快發(fā)展。
1 房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源的基本現(xiàn)狀
2009年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)達(dá)到80407個(gè)，其中內(nèi)資企業(yè)、港澳臺(tái)投資、外資企業(yè)數(shù)量分別為74674,3633,2100個(gè)，如此龐大規(guī)模的企業(yè)數(shù)量，其融資需求必定也會(huì)是一個(gè)相當(dāng)大的規(guī)模。2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源共達(dá)到57799.04億元，其中國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金所占的比重分別為19.67%、0.83%、31.05%、48.45%。并且國(guó)內(nèi)貸款的比重在有逐步上升的勢(shì)頭，而自籌資金的比重在經(jīng)歷了逐步上升之后又有下降的勢(shì)頭。并且，自籌資金的比重約為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重的三成，表明房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源對(duì)外部依賴(lài)程度很大。實(shí)際上，從開(kāi)發(fā)投資所占的比重最大的其他資金來(lái)看，主要包括發(fā)行債券、群眾集資、個(gè)人資金、無(wú)償捐贈(zèng)的資金及其他單位撥入的資金等，這都并非房地產(chǎn)企業(yè)的自身的資金，因此。外部融資環(huán)境的變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響巨大。
表1:2001年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
資金來(lái)源比例表
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
國(guó)內(nèi)貸款（%） 21.98 22.77 23.78 18.4 18.31 19.74 18.71 19.2 19.67
利用外資（%） 1.76 1.61 1.29 1.33 1.2 1.47 1.71 1.84 0.83
自籌資金（%） 28.38 28.09 28.57 30.33 32.72 31.68 31.41 38.65 31.05
其他資金（%） 47.69 47.38 46.27 49.87 47.77 47.1 48.16 40.32 48.45
資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2010
2 房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)分析
當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)主要包括融資風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)，信用風(fēng)險(xiǎn)等方面。
2.1 融資風(fēng)險(xiǎn)
融資風(fēng)險(xiǎn)主要是融資成本的增加，這主要包括兩個(gè)方面，一方面，由于國(guó)家緊縮流動(dòng)性，從而使得金融機(jī)構(gòu)以及社會(huì)資金出現(xiàn)緊縮的局面，但房地產(chǎn)企業(yè)本身對(duì)資金的需求并不會(huì)降低，這就使得企業(yè)要獲取足夠的資金支持，必須付出更大的成本，否則可能會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性不足而導(dǎo)致企業(yè)本身的資金鏈斷裂。并且，由于金融機(jī)構(gòu)貸款在房地產(chǎn)企業(yè)融資中占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋戎?，?guó)家調(diào)整提高貸款利率，會(huì)直接增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本。另一方面，在流動(dòng)性偏緊的外部約束下，房地產(chǎn)企業(yè)要獲取外部資金的支持，必須花費(fèi)更多的成本來(lái)進(jìn)行信息收集，合同談判等方面，以便獲取可能的融資渠道，這也會(huì)增加企業(yè)的融資成本。
2.2 政策風(fēng)險(xiǎn)
政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國(guó)家宏觀調(diào)控政策的變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，我國(guó)房地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，特別是各種限購(gòu)政策、商品房貸款政策的出臺(tái)，使得一部分有在原有政策下有購(gòu)房能力的消費(fèi)群體的購(gòu)房支出直接增大，甚至使得部分群體失去購(gòu)房能力，如首付由原來(lái)的兩成提高至三成，按100萬(wàn)元計(jì)算，則在首付階段直接增加支出10萬(wàn)元，這可能會(huì)使得部分群體的購(gòu)房欲望直接降低，從而增加了房屋銷(xiāo)售的難度，降低了資金回籠的速度。另一方面，國(guó)家大力建設(shè)保障性住房，會(huì)直接降低市場(chǎng)對(duì)商品房的需求，并且由于兩者之間的價(jià)格差異較大，會(huì)對(duì)商品房的漲價(jià)行為構(gòu)成一定的制約。并且，國(guó)家將出臺(tái)的商品房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格帶來(lái)直接影響，這都使得房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入可能會(huì)減少，從而在某種程度上降低了單位資金的盈利能力。
2.3 信用風(fēng)險(xiǎn)
信用風(fēng)險(xiǎn)主要包括兩種。第一種是銀行出于流動(dòng)性的需要，為達(dá)到國(guó)家提高存款準(zhǔn)備金率等的要求，或者認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大，從而要求提前收回貸款。這會(huì)使得嚴(yán)重依賴(lài)外部資金的房地產(chǎn)企業(yè)直接面臨資金壓力。第二種是房地產(chǎn)企業(yè)本身的信用資金管理帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。如房地產(chǎn)企業(yè)在建造房屋過(guò)程中，會(huì)通過(guò)預(yù)付資金等方式來(lái)購(gòu)買(mǎi)原材料，或者給施工單位，但施工方或者原材料供給方出現(xiàn)破產(chǎn)等問(wèn)題，這就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)信用風(fēng)險(xiǎn)。
3 房地產(chǎn)企業(yè)化解金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議
房地產(chǎn)企業(yè)化解金融風(fēng)險(xiǎn)，可以從增加融資渠道，加強(qiáng)資金管理，積極參與政府項(xiàng)目建設(shè)等方面著手。
3.1 增加融資渠道
增加融資渠道，首先，可以進(jìn)一步通過(guò)擴(kuò)充股本等方式來(lái)增加自籌資金的比重。部分非專(zhuān)業(yè)性的房地產(chǎn)投資企業(yè)，如國(guó)有大中型企業(yè)的下屬企業(yè)，則可以通過(guò)進(jìn)一步爭(zhēng)取母公司的支持來(lái)獲取更多的資金。其次，可以通過(guò)加強(qiáng)與銀行等金融機(jī)構(gòu)的合作來(lái)獲取資金。要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等過(guò)程中進(jìn)一步加強(qiáng)與銀行等金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)系和溝通，做好前期調(diào)研，以便更好的獲得銀行資金的支持。再次，還可以通過(guò)信托融資，發(fā)行企業(yè)債券等方式來(lái)進(jìn)行融資。特別是對(duì)于上市房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以積極增去從資本市場(chǎng)中來(lái)融資，以此解決資金短缺問(wèn)題。
3.2 加強(qiáng)資金管理
加強(qiáng)資金管理，首先，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)算管理，對(duì)內(nèi)部嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)成本，以此來(lái)節(jié)約資金。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)投資的管理。在投資之前，要對(duì)投資項(xiàng)目的可行性、投資的回收周期等做出科學(xué)的分析預(yù)測(cè)。同時(shí)，企業(yè)還要加強(qiáng)投資決策管理，通過(guò)建立完善的投資決策渠道，來(lái)降低可能面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)，化解資金壓力。
3.3 積極參加政府項(xiàng)目建設(shè)
房地產(chǎn)企業(yè)要積極研究政府政策的變化，并加強(qiáng)與政府合作，通過(guò)合作樹(shù)立良好的形象，從而為參與政府項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)。如對(duì)于即將展開(kāi)的保障性住房建設(shè)等項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)要積極的參與，以參與政府項(xiàng)目來(lái)解決自身資金不足的問(wèn)題。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以積極參與政府鼓勵(lì)的對(duì)外合作項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)外合作項(xiàng)目來(lái)爭(zhēng)取政府在資金方面的支持，或者爭(zhēng)取外國(guó)政府資金的支持，以此來(lái)緩解資金需求的壓力。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 金融 風(fēng)險(xiǎn)
一、前言
2016年春節(jié)過(guò)后，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格就一路飆升，政府出臺(tái)了各種政策對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，但是效果甚微。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然吸引著一批批投資者進(jìn)入。自2003年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展期，直到2008年我國(guó)開(kāi)始出臺(tái)各種政策控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱到近年來(lái)逐步放寬對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策控制，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直波動(dòng)不斷。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)具有投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，且需要大量的投資。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融部門(mén)的支持和幫助，房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供不可或缺的支持和保障。房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)必然會(huì)給房地產(chǎn)金融帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的研究具有現(xiàn)實(shí)意義。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀
房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三大馬車(chē)消費(fèi)、投資和出口中，投資和出口是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的主要來(lái)源，而房地產(chǎn)投資是投資中的重要組成部分。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的影響非常重大，其中金融產(chǎn)業(yè)受房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)影響最大。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或者客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益、信譽(yù)等遭受損失的可能性。
根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，本文認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要有：個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)以及土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)等。
（一）個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)
雖然我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)較發(fā)達(dá)國(guó)家存在發(fā)展時(shí)間短，發(fā)展完善度不夠等劣勢(shì)，但是隨著房?jī)r(jià)的一路飆漲，貸款買(mǎi)房成為大部分購(gòu)房者的首要選擇。雖然我國(guó)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的把控較嚴(yán)格，個(gè)人住房貸款不良率也較低，但是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)具有隱蔽性強(qiáng)、暴露時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，且受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響較大，2008年的美國(guó)次貸危機(jī)就是由于個(gè)人住房抵押貸款引起的。個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)容易引起銀行壞賬，總體來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)主要有：欺詐風(fēng)險(xiǎn)、銀行存貸期限不匹配風(fēng)險(xiǎn)、提前償還貸款風(fēng)險(xiǎn)。欺詐風(fēng)險(xiǎn)是指?jìng)€(gè)人住房貸款者為最大程度上獲得銀行貸款，對(duì)自己的個(gè)人信息、收入水平、收入穩(wěn)定狀況、個(gè)人動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)情況進(jìn)行偽造欺詐銀行的風(fēng)險(xiǎn)，一旦個(gè)人住房貸款者無(wú)力償還貸款，銀行難以回收貸款；銀行存貸期限不匹配風(fēng)險(xiǎn)是指由于個(gè)人住房貸款期限較銀行吸收存款的期限長(zhǎng)所造成的銀行資金不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)；提前償還貸款風(fēng)險(xiǎn)是指貸款者提前還款后銀行遭受的服務(wù)成本損失、提前收回造成的資金閑置以及預(yù)期收益減少等損失風(fēng)險(xiǎn)。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占用資金量大、回款慢等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在投資房地產(chǎn)時(shí)會(huì)想盡各種辦法獲得足夠投資，在這些過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)一些舞弊行為，產(chǎn)生房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)。總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)主要有：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高、假按揭、企業(yè)財(cái)務(wù)信息造假、房地產(chǎn)企業(yè)“超前貸款”等。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高表示房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力較低，出現(xiàn)資金鏈斷裂的可能性較大，因此會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)；假按揭是指房地產(chǎn)企業(yè)為更快獲得貸款，采用“假按揭”的方法獲得個(gè)人住房貸款替代項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款以獲得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況差時(shí)，會(huì)出現(xiàn)不良貸款；企業(yè)財(cái)務(wù)信息造假是指企業(yè)為獲得銀行的貸款支持，對(duì)自己的企業(yè)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行粉飾，使得銀行高估其信用狀況、還款能力、貸款金額等造成的風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)“超前貸款”是指房地產(chǎn)企業(yè)在不具備發(fā)放貸款的“四證”條件下用流動(dòng)資金貸款來(lái)頂替房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
（三）商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)
貸款是銀行的主要收入來(lái)源，因此，銀行會(huì)大力發(fā)展貸款業(yè)務(wù)。而隨著一些大企業(yè)的貸款金額大、還款時(shí)間長(zhǎng)等弊端，同時(shí)也為了開(kāi)拓新的市場(chǎng)業(yè)務(wù)，銀行逐步加大對(duì)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的支持力度。房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的還款率高、還款時(shí)間短等特點(diǎn)使得房地產(chǎn)貸款成為各銀行的主要競(jìng)爭(zhēng)業(yè)務(wù)，因此產(chǎn)生一些惡性競(jìng)爭(zhēng)手段。一些銀行工作人員為業(yè)績(jī)考慮會(huì)放低對(duì)貸款者的信用和資產(chǎn)狀況的審查嚴(yán)格程度，使得一些不符合銀行住房貸款要求的顧客獲得了貸款，一旦顧客不能按時(shí)還款，所有的風(fēng)險(xiǎn)由銀行來(lái)承擔(dān)。同時(shí)，房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)數(shù)量多、情況復(fù)雜，如果銀行過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生波動(dòng)，y行所遭受的風(fēng)險(xiǎn)很大。
三、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因
（一）房地產(chǎn)金融體系不健全，融資渠道單一
我國(guó)并沒(méi)有形成完善的房地產(chǎn)金融體系。美國(guó)的房地產(chǎn)金融體系是世界公認(rèn)的房地產(chǎn)金融體系的典范。它包括銀行間接金融和市場(chǎng)信用在內(nèi)的一級(jí)市場(chǎng)以及以證券為主要手段的二級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)主要是發(fā)放貸款市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)是出售抵押貸款的市場(chǎng)，兩個(gè)市場(chǎng)共同作用形成了完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分散體系。而我國(guó)自商品房出現(xiàn)以來(lái)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也得到了長(zhǎng)足發(fā)展，初步形成了商業(yè)房地產(chǎn)融資體系和政策性房地產(chǎn)融資體系組成的房地產(chǎn)融資體系，但是我國(guó)房地產(chǎn)金融體系并沒(méi)有形成完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分散體系，使得對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力特別弱。而且我國(guó)房地產(chǎn)金融目前融資渠道單一，目前只能通過(guò)銀行貸款獲得房地產(chǎn)投資。
（二）商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)管理落后
商業(yè)銀行對(duì)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定主要采用貸款風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度法，雖然該方法能從一定程度上對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)定，但是其還是存在貸款風(fēng)險(xiǎn)度主觀性強(qiáng)、科學(xué)性差等弊端。我國(guó)商業(yè)銀行在信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定和度量等技術(shù)上都比較落后，對(duì)企業(yè)的了解主要依靠財(cái)務(wù)信息。商業(yè)銀行在房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目中不注重對(duì)貸款的事后監(jiān)督和不確定性因素對(duì)貸款的影響，過(guò)度重視違約后債務(wù)的賬面價(jià)值的損失。我國(guó)對(duì)貸款的五級(jí)分類(lèi)管理制度，對(duì)貸款分類(lèi)級(jí)別設(shè)置過(guò)少，缺乏對(duì)貸款損失率的細(xì)化。銀行信用風(fēng)險(xiǎn)管理較為落后的技術(shù)方法是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高的重要原因。
（三）缺少健全的法律法規(guī)體系
我國(guó)的個(gè)人信用方面的法律法規(guī)還不完善。尚未有明確的法律對(duì)個(gè)人信用的信息披露、使用以及信貸各方的權(quán)利、義務(wù)等作出明確的規(guī)定。從已有的法律來(lái)看，現(xiàn)有的法律并沒(méi)有對(duì)個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理起到良好的約束作用。且我國(guó)尚沒(méi)有法律對(duì)個(gè)人失信的懲罰制度作出明確的懲罰規(guī)定。
同時(shí)，我國(guó)的抵押制度不完善。我國(guó)抵押貸款中有規(guī)定是法院可以查封不良貸款人員的房屋等，但是并不能對(duì)其進(jìn)行拍賣(mài)。該規(guī)定是以保證不良貸款人員的基本生存底線(xiàn)為基礎(chǔ)的，卻給一些不法分子造成了可乘之機(jī)。這會(huì)使得不具有貸款和還款能力的人員想方設(shè)法獲得貸款，同時(shí)誘使已經(jīng)獲得貸款的人出現(xiàn)不按時(shí)還款等行為的發(fā)生。
四、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范建議
（一）建立和完善房地產(chǎn)金融體系，拓寬融資渠道
一個(gè)完善的房地產(chǎn)金融體系需要發(fā)放貸款市場(chǎng)和出售抵押貸款的市場(chǎng)相結(jié)合，我國(guó)目前發(fā)放貸款的渠道單一，同時(shí)沒(méi)有建立一個(gè)良好的出售抵押貸款的市場(chǎng)。因此，我國(guó)應(yīng)該加快建立和完善房地產(chǎn)金融體系。
前面提到，我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系不健全，融資渠道單一，因此，為我國(guó)房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定發(fā)展，需要拓寬融資渠道，也只能從銀行獲得貸款支持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)改變現(xiàn)狀。鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托企業(yè)的發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持。我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托企業(yè)在國(guó)家的控制和幫助下得到健康發(fā)展，以后國(guó)家應(yīng)該出臺(tái)更多的政策鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)投資信托企業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，也可以通過(guò)與地方資金雄厚的企業(yè)進(jìn)行合作等方式實(shí)現(xiàn)自主融資。地方企業(yè)投資房地產(chǎn)可以通過(guò)投資房地產(chǎn)進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)分散風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造新的盈利模式。我國(guó)應(yīng)擴(kuò)大住房公積金貸款的額度，積極推進(jìn)房地產(chǎn)融資渠道的拓寬。
（二）建立和完善住房信貸保障制度
住房信貸體系應(yīng)該具有一定的在社會(huì)環(huán)境中分散風(fēng)險(xiǎn)的能力，但是我國(guó)的住房信貸體系不具有此功能，因此我國(guó)應(yīng)該建立和完善住房信貸保障制度。
建立和完善住房信貸保障制度，首先要完善房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保體系。房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保體系可以通過(guò)建立政府住宅抵押貸款擔(dān)保基金組織和社會(huì)抵押貸款擔(dān)保公司組成。通過(guò)政府住宅抵押貸款擔(dān)?；馂橘?gòu)房者提供抵押貸款保障，當(dāng)購(gòu)房者無(wú)力償還債務(wù)時(shí)可以讓政府住宅貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)其未償還的債務(wù)，保證能夠向金融機(jī)構(gòu)及時(shí)償還貸款和利息，降低住宅抵押貸款市場(chǎng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)水平，降低壞賬率，還可以開(kāi)辦社會(huì)抵押貸款擔(dān)保公司來(lái)彌補(bǔ)政府住宅抵押貸款不能解決的缺陷。
（三）建立和完善個(gè)人信用制度
根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，住房貸款制度將長(zhǎng)時(shí)間存在并發(fā)展，因此，我國(guó)應(yīng)建立和完善個(gè)人信用制度，為降低我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供信用保障。個(gè)人信用評(píng)價(jià)制度在我國(guó)出現(xiàn)的時(shí)間較短，再加上我國(guó)社會(huì)情況的復(fù)雜性等，我國(guó)尚未出現(xiàn)比較成熟的個(gè)人信用征信公司。我國(guó)應(yīng)積極推進(jìn)建立和完善我國(guó)的個(gè)人信用制度，建立起政府推動(dòng)征信公司市場(chǎng)化運(yùn)作的個(gè)人信用體系。
首先我國(guó)應(yīng)該建立個(gè)人信用制度的法律法規(guī)體系。對(duì)個(gè)人信用體系中個(gè)人信息披露、使用以及信貸各方的權(quán)利、義務(wù)等做出明確的規(guī)定。同時(shí)，規(guī)定當(dāng)個(gè)人失信時(shí)應(yīng)該遭受的懲罰和懲罰力度，為個(gè)人信用制度的建設(shè)提供法律支持。
其次，我國(guó)應(yīng)建立個(gè)人信用專(zhuān)管機(jī)構(gòu)。我國(guó)的專(zhuān)業(yè)個(gè)人信用機(jī)構(gòu)缺乏，主要的信用評(píng)判是通過(guò)貸款申請(qǐng)人提供的資料由銀行對(duì)其信用進(jìn)行評(píng)判，評(píng)判的主觀性較強(qiáng)，科學(xué)性差。我國(guó)應(yīng)該建立非盈利性的可信度高的信用管理機(jī)構(gòu)，如國(guó)家信用管理局等。
第三，我國(guó)應(yīng)建立個(gè)人信用評(píng)判體系。建立個(gè)人信息檔案，對(duì)能夠表明貸款人信用狀況的信息進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間記錄，并建立一個(gè)信息共享平臺(tái)，供信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)共享信息。同時(shí)，我國(guó)應(yīng)建立一個(gè)有效的個(gè)人信用評(píng)估體系，對(duì)貸款人的信用進(jìn)行全方位有效評(píng)估，避免因?yàn)樵u(píng)估失誤造成的金融風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí)刻存在，但是并不是不能夠有效控制的。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)目前主要是因?yàn)橹贫群褪袌?chǎng)的不完善造成的，我國(guó)應(yīng)該加快對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的建立和完善。
【參考文獻(xiàn)】
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；成因分析；防范策略
一、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因
1.高速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)影響。改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，民間財(cái)富得到迅速積累，房地產(chǎn)投資的基礎(chǔ)就是人民的富有。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)近年來(lái)的GDP增長(zhǎng)率均超過(guò)10％，其中房地產(chǎn)業(yè)占有比較大的比重。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“加速原理”說(shuō)明，收入的增加能帶動(dòng)投資的增加，因此，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)事實(shí)上已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形成了明顯的推動(dòng)作用。與此同時(shí)，我國(guó)城鎮(zhèn)化的步伐持續(xù)加快，均為房地產(chǎn)過(guò)熱埋下了伏筆，在這樣的背景之下，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)暗暗滋生。
2.唯GDP論的政府考核機(jī)制和土地供應(yīng)壟斷導(dǎo)致土地財(cái)政推高房?jī)r(jià)。這種唯GDP的扭曲的考核體制通常會(huì)造成對(duì)GDP增長(zhǎng)的片面追求，從而導(dǎo)致投資最大化以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率最大化，所以，地方政府可能會(huì)出現(xiàn)一些投資沖動(dòng)的行為。此外，由于政府壟斷土地出讓?zhuān)芏嗟胤秸呀?jīng)將土地收入變?yōu)樽约旱摹暗诙?cái)政”，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了將二十年規(guī)劃的土地審批和建設(shè)行為集中在五年完成的現(xiàn)象，這種不計(jì)后果的擴(kuò)張行為也為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)做好了“鋪墊”。
3.不合理的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。很大一部分的房地產(chǎn)企業(yè)融資主要渠道是銀行貸款，商業(yè)銀行的信貸資金幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過(guò)程(土地轉(zhuǎn)讓、房屋開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)交易)。其他融資渠道中的信托、債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式所占貸款比例很少。
4.不夠明晰的金融產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致權(quán)責(zé)利不對(duì)稱(chēng)，弱化了信貸的約束力。在金融產(chǎn)權(quán)內(nèi)部的信貸資金管理中，權(quán)責(zé)利并未有機(jī)結(jié)合起來(lái)，責(zé)任與約束均不明顯，可以說(shuō)當(dāng)前的商業(yè)銀行并非真正意義上的商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)，容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。
5.金融機(jī)構(gòu)缺乏完善的內(nèi)部控制制度，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理和防范缺乏有效的機(jī)制。
6.企業(yè)和個(gè)人信用制度不夠健全和完善。信用信息不全面、信用等級(jí)缺少評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，銀行等金融機(jī)構(gòu)在放貸前缺乏對(duì)借貸企業(yè)和個(gè)人的詳細(xì)考察，核實(shí)不到位，對(duì)其還貸能力估計(jì)不足，很容易出現(xiàn)不良貸款。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范策略
1.改進(jìn)土地供應(yīng)制度，加快管理模式轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)監(jiān)管力度。
土地市場(chǎng)的健康發(fā)展，離不開(kāi)正確完善的土地供應(yīng)管理政策，這個(gè)政策需要要適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)今，我國(guó)所儲(chǔ)備的土地制度，在很多方面效果明顯，例如，規(guī)范土地市場(chǎng)出讓秩序、增加政府土地收益、保證公益事業(yè)用地資源和用地效率等，但是它的負(fù)面影響如政府對(duì)土地供應(yīng)高度壟斷、限制集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、地方債務(wù)平臺(tái)壞賬風(fēng)險(xiǎn)、土地財(cái)政推高房?jī)r(jià)等，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和金融風(fēng)險(xiǎn)防范有一定的影響。為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，在條件比較成熟的時(shí)候，可以適度改革土地供應(yīng)制度，加快對(duì)土地管理模式的轉(zhuǎn)變，同時(shí)應(yīng)對(duì)土地供應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管。
2.促進(jìn)融資渠道多元化，推進(jìn)房地產(chǎn)直接融資渠道建設(shè)
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)是渠道較少，銀行貸款還是房地產(chǎn)資金的主要來(lái)源，我們必須要建立多元化房地產(chǎn)的融資機(jī)制，改變以銀行貸款融資為主的方式，例如，將其轉(zhuǎn)化為銀行貸款、公積金貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化、上市融資、REITS等多種融資渠道，通過(guò)構(gòu)建房地產(chǎn)多元化融資體系來(lái)降低和分散集中在銀行業(yè)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。具體需要考慮以下的幾個(gè)方面：第一，要充分地發(fā)揮房地產(chǎn)基金、信托、上市融資等直接融資渠道的作用；第二，要加快住房抵押的二級(jí)市場(chǎng)的培育和發(fā)展，實(shí)施房屋抵押貸款證券化；第三，在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可以在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)適當(dāng)引進(jìn)外資；第四，擴(kuò)展住房公積金貸款方式的服務(wù)范圍，除原有個(gè)人住房貸款功能外還可涵蓋保障性住房建設(shè)開(kāi)發(fā)貸款等領(lǐng)域。
3.加強(qiáng)國(guó)家宏觀調(diào)控引導(dǎo)，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度
對(duì)于國(guó)家來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是金融市場(chǎng)穩(wěn)定的重要保證，國(guó)家有必要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)控以有效地控制風(fēng)險(xiǎn)，一方面中央銀行、銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以通過(guò)定期監(jiān)督檢查引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)逐步建立完善的內(nèi)控機(jī)制、開(kāi)展有序競(jìng)爭(zhēng)；另一方面監(jiān)管機(jī)構(gòu)還須認(rèn)真對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況和發(fā)展規(guī)律進(jìn)行調(diào)查研究，通過(guò)科學(xué)詳實(shí)的調(diào)研可以提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究判斷的準(zhǔn)確性，并可逐步建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)出預(yù)報(bào)和警示。
4.完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境
房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的開(kāi)展離不開(kāi)要良好法律環(huán)境的支持，隨著房地產(chǎn)金融的不斷發(fā)展演化，相應(yīng)法律法規(guī)也需要進(jìn)一步完善和健全。針對(duì)房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸、使用等各環(huán)節(jié)中存在的法律問(wèn)題，需要制定明確的政策、法規(guī)予以約定，以便從法律層面保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
5.建立房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人信用制度，健全信息傳遞機(jī)制
現(xiàn)在，我國(guó)的企業(yè)及個(gè)人信用信息不健全，信息不對(duì)稱(chēng)等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，針對(duì)這種情況，建議建立全國(guó)性的房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人信用檔案系統(tǒng)，通過(guò)對(duì)信用檔案系統(tǒng)的信息檢索，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以較為客觀地判斷借款者的信用度，從而針對(duì)不同信用等級(jí)的借款者給予不同的貸款條件，并對(duì)借款者經(jīng)營(yíng)和收入變動(dòng)以及財(cái)產(chǎn)增減情況實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和追蹤調(diào)查以鎖定貸款風(fēng)險(xiǎn)。此外，應(yīng)把各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)以及違法違規(guī)記錄向社會(huì)公開(kāi)，將使得有劣跡的企業(yè)在擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)、承接新業(yè)務(wù)方面受到限制，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)守法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。
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關(guān)鍵詞：后金融時(shí)代；房地產(chǎn)；金融創(chuàng)新；風(fēng)險(xiǎn)防范
中圖分類(lèi)號(hào)：F832.1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-02
創(chuàng)新是一個(gè)國(guó)家發(fā)展的不竭動(dòng)力，也是各行各業(yè)不斷前進(jìn)的核心所在。在房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是其發(fā)展的必然趨勢(shì)，對(duì)其今后的發(fā)展有著極其重要的作用。盡管中國(guó)金融市場(chǎng)的整體結(jié)構(gòu)和運(yùn)作模式與美國(guó)存在較大的差異，但是在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，美國(guó)公司在金融危機(jī)中暴露出的問(wèn)題值得中國(guó)公司警戒。在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中，基于房地產(chǎn)金融的特殊性，其業(yè)務(wù)、監(jiān)管不到位，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展造成影響。在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展中，至今仍以銀行信貸為主，融資方式單一，金融產(chǎn)品創(chuàng)新層次低，且同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，這些都對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新造成了影響。在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中，結(jié)合著市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，在原有的基礎(chǔ)上加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，在推進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新的同時(shí)，還能穩(wěn)步推出投資信托基金。在此，本文從我國(guó)房地產(chǎn)金融狀況分析、金融創(chuàng)新在我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域勢(shì)在必行、金融創(chuàng)新在房地產(chǎn)業(yè)的總要性、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑、我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的可借鑒的現(xiàn)實(shí)模式以及房地產(chǎn)金融創(chuàng)新必須加強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)等六個(gè)方面出發(fā)，針對(duì)后金融危機(jī)時(shí)代房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中存在的相關(guān)問(wèn)題及完善措施，做以下簡(jiǎn)要分析。
一、我國(guó)房地產(chǎn)金融狀況分析
隨著當(dāng)前我國(guó)人口的不斷增加，城市發(fā)展化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，其基本功能在于滿(mǎn)足人們的生活需要，在推動(dòng)社會(huì)發(fā)展的同時(shí)，還能進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融狀況分析中，主要包括以下幾個(gè)方面：首先，在房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，房屋成本的不斷上漲，在很大程度上加大了對(duì)土地的要求，整個(gè)建設(shè)成本呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢(shì)。其次，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，自2003年起，所呈現(xiàn)出調(diào)而不控，逆勢(shì)上揚(yáng)的發(fā)展趨勢(shì)，尤其在2009與2010年，超發(fā)貨幣規(guī)模的不斷擴(kuò)大，使得理性通脹預(yù)期對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)影響很大。再次，在我國(guó)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，投資渠道匱乏，無(wú)法滿(mǎn)足投資的基本需求，再加上先行入市者高額的回報(bào)示范效應(yīng)，更加認(rèn)定房地產(chǎn)是“優(yōu)質(zhì)投資品”，這種局面導(dǎo)致一系列差別化信貸調(diào)控政策失靈，房?jī)r(jià)扶搖直上。最后，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展在，基于通脹預(yù)期及旺盛投資的影響，多數(shù)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以此來(lái)發(fā)揮資金的最大使用限度，并在原有的基礎(chǔ)上形成巨大的投資需求。
二、金融創(chuàng)新在我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域勢(shì)在必行
在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中存在的超發(fā)貸款、低利率以及投資渠道單一等影響因素，需要相關(guān)責(zé)任人在其創(chuàng)新發(fā)展中，能夠最大限度的加強(qiáng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，同時(shí)結(jié)合著這些影響因素，將其造成的影響降到最低，只有這樣才能從根本上推動(dòng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。
在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)研究中，普遍存在著融資渠道單一的現(xiàn)象，且我國(guó)房地產(chǎn)融資主體的股權(quán)仍掌握在股東手中，這就在很大程度上增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。再加上我國(guó)至今沒(méi)有形成滿(mǎn)足房地產(chǎn)融資的相關(guān)模式，要想使其在今后的發(fā)展中持續(xù)健康發(fā)展，其難度可想而知。而之所以會(huì)出現(xiàn)的現(xiàn)象，其根本原因主要包括以下幾個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在其發(fā)展的過(guò)程中，至今沒(méi)有形成科學(xué)完善的結(jié)構(gòu)體制，導(dǎo)致融資渠道得不到有效的發(fā)展，投資需求兩旺造成信貸擴(kuò)張與政府緊縮的調(diào)控體制相沖突。其次，在當(dāng)前住房融資中，二級(jí)市場(chǎng)得不到有效的開(kāi)發(fā)，一級(jí)市場(chǎng)又呈現(xiàn)出畸形發(fā)展，由此導(dǎo)致信貸資本的固化形態(tài)資產(chǎn)得不到有效的發(fā)展，在帶來(lái)大量市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也對(duì)金融市場(chǎng)的監(jiān)管效果造成了極大的影響。最后，在我國(guó)房地產(chǎn)的整體金融體系中，政府住房公積金制度仍無(wú)法成為住房融資的主導(dǎo)體系，導(dǎo)致在其發(fā)展的過(guò)程中，仍形成了以商業(yè)銀行信貸為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)體系。
三、金融創(chuàng)新在房地產(chǎn)業(yè)的重要性
在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，其金融創(chuàng)新在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，還能在原有的基礎(chǔ)上規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展秩序，為其今后的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。針對(duì)其金融創(chuàng)新的重要性，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上擴(kuò)張房地產(chǎn)的融資渠道，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，提高融資效率。其次，房地產(chǎn)融資創(chuàng)新在跟上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的同時(shí)，提高房地產(chǎn)的融資收益，在降低融資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還能完善資產(chǎn)的整體管理，確保資產(chǎn)的順利運(yùn)行。再次，房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新在很大程度上符合了市場(chǎng)的發(fā)展需求，在彌補(bǔ)當(dāng)前市場(chǎng)缺口的同時(shí)，還為投資者與消費(fèi)者提供了更多的選擇途徑，以此來(lái)促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展。最后，房地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新在豐富金融市場(chǎng)內(nèi)容的同時(shí)，還能在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上彌補(bǔ)金融市場(chǎng)上的不足，并為其下一步的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
四、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑
在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑中，主要包括以下幾個(gè)方面：首先，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融制度，完善房地產(chǎn)的金融結(jié)構(gòu)及組織形式，使其健康、完善的發(fā)展。其次，在推動(dòng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的過(guò)程中，其基本前提在于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。只有其業(yè)務(wù)在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行了創(chuàng)新，才能實(shí)現(xiàn)融資對(duì)象的多元化，進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)金融行業(yè)的融資途徑。除此之外，在融資對(duì)象多元化的同時(shí)，投資主體也在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上面對(duì)多元化發(fā)展，其股權(quán)及股東意識(shí)也在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上得到了強(qiáng)化。再次，創(chuàng)新金融工具，使其打破傳統(tǒng)的單調(diào)、匱乏局面，朝著創(chuàng)新、豐富的方向發(fā)展。最后，建立房地產(chǎn)二級(jí)低壓市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)低壓資金的再次分配，以此來(lái)增強(qiáng)低壓貸款資金的流動(dòng)性。
五、我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的可借鑒的現(xiàn)實(shí)模式
在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展中，與國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)至今仍處于薄弱環(huán)節(jié)，這就要我國(guó)在發(fā)展創(chuàng)新的過(guò)程中，能夠借鑒國(guó)外的發(fā)展模式，并結(jié)合著我國(guó)的實(shí)際國(guó)情，將其運(yùn)用到我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展中來(lái)，以此來(lái)達(dá)到創(chuàng)新發(fā)展的目的?？v觀當(dāng)前發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)，我國(guó)在創(chuàng)新發(fā)展的過(guò)程中，最有可能借鑒的模式為REITs，即房地產(chǎn)投資信托基金。
REITs模式在使用的過(guò)程中，其起源于美國(guó)，并隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，成為公眾熟知的房地產(chǎn)投資工具。在其具體實(shí)施的過(guò)程中，首先，能夠憑借自身的優(yōu)勢(shì)，對(duì)民間資金的投向進(jìn)行科學(xué)、合理的分流，以此來(lái)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)投資性的需求。其次，在REITs模式具體運(yùn)行的過(guò)程中，能夠及時(shí)的提供房租租賃市場(chǎng)中的資金來(lái)源，同時(shí)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上增加住房租賃市場(chǎng)的供給，以此來(lái)降低居民購(gòu)買(mǎi)住房的剛性要求。再次，REITs能夠最大限度的降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，在發(fā)展民間投資新途徑的同時(shí)，還能減少工程項(xiàng)目對(duì)銀行信貸的依賴(lài)。最后，該模式的有效運(yùn)行，還能有效的環(huán)節(jié)國(guó)外資本進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力，為國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)幦】煽康目臻g與時(shí)間。
六、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新必須加強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
在整個(gè)創(chuàng)新活動(dòng)順利進(jìn)行的過(guò)程中，除了要摒棄傳統(tǒng)的發(fā)展模式外，還應(yīng)加強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，以此來(lái)確保創(chuàng)新模式的順利運(yùn)行。在整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)加強(qiáng)的過(guò)程中，主要包括以下幾個(gè)方面：首先，在其風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)加強(qiáng)的過(guò)程中，必須堅(jiān)持一切從實(shí)際出發(fā)的原則，在借鑒國(guó)外先進(jìn)發(fā)展模式的過(guò)程中，應(yīng)結(jié)合著我國(guó)的社會(huì)體制，不斷推進(jìn)、創(chuàng)新，以此來(lái)達(dá)到創(chuàng)新的目的與效果。其次，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，加快住房抵押貸款證券化的法制化建設(shè)進(jìn)程，積極培育二級(jí)市場(chǎng)，同時(shí)進(jìn)一步完善現(xiàn)有的金融法律法規(guī)制度體系，加大違法成本懲處。再次，相關(guān)工作人員應(yīng)密切注意房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，尤其是房產(chǎn)價(jià)格的浮動(dòng)，并對(duì)其產(chǎn)生的信息進(jìn)行收集，以便及時(shí)的預(yù)測(cè)價(jià)格浮動(dòng)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)其采取相應(yīng)的完善措施，以便風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨時(shí)能夠?qū)⒔?jīng)濟(jì)損失降到最低。在整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)考慮中，除了考慮社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)外，還應(yīng)將個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)，以此來(lái)保證風(fēng)險(xiǎn)防范的全面化。最后，明確政府職能，完善制度建設(shè)。政府在干預(yù)貸款的過(guò)程中，其主要作用在于政策工具來(lái)干預(yù)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，因而在發(fā)展的過(guò)程中，應(yīng)以平等的身份參與到市場(chǎng)發(fā)展中，只有這樣才能在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，完善市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施及制度建設(shè)。
總結(jié)
綜上所述，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融也已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)。這就要求在其發(fā)展的過(guò)程中積極尋求創(chuàng)新模式，在推動(dòng)房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，還能促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而在其創(chuàng)新的過(guò)程中，面對(duì)當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜性，還應(yīng)加強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，真正體現(xiàn)出創(chuàng)新的價(jià)值。
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中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格在最近一段時(shí)間里出現(xiàn)了近乎瘋狂的上漲。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月份的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)70座大城市新建住房?jī)r(jià)格平均同比上漲9.2%，上海房?jī)r(jià)同比上漲31.2%，廈門(mén)同比上漲43.8%。這些驚人的數(shù)字告訴我們，中國(guó)的房產(chǎn)泡沫已經(jīng)到了難以持續(xù)的地步，若是不加以控制，極有可能引發(fā)房產(chǎn)或金融危機(jī)。
為此，自10月份以來(lái)，房?jī)r(jià)漲幅偏高的地方政府紛紛推出了限購(gòu)政策，來(lái)遏制價(jià)格上漲過(guò)快的樓市。這樣的做法能否有效化解中國(guó)已經(jīng)形成的、且非常嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，是一個(gè)需要認(rèn)真加以研究的問(wèn)題。 土地供給制度的缺陷不小
根據(jù)價(jià)格原理，任何商品的價(jià)格上漲都源于需求過(guò)剩，即供給的增加趕不上需求的增加。所以，我們不妨從供給與需求兩個(gè)角度，來(lái)尋找中國(guó)中心大城市房?jī)r(jià)瘋狂上漲的原因。
從供給來(lái)看，至少有以下幾個(gè)因素推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲：第一，國(guó)家土地供應(yīng)有紅線(xiàn)約束。這個(gè)紅線(xiàn)約束就是國(guó)家對(duì)可耕地?cái)?shù)量的控制。由于存在這個(gè)約束，就會(huì)產(chǎn)生土地價(jià)格上漲的預(yù)期。這個(gè)約束越是趨于剛性，這種預(yù)期也就會(huì)變得越發(fā)強(qiáng)烈。因此，想要從根本上改變房?jī)r(jià)單邊上漲的預(yù)期，只有適當(dāng)增加紅線(xiàn)彈性才是可取的。其實(shí)，就今天中國(guó)的情況來(lái)看，增加紅線(xiàn)彈性的空間是存在的。
首先，中國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率還有大幅提高的空間，原因就在于中國(guó)大部分農(nóng)村還處在前工業(yè)化的小農(nóng)生產(chǎn)方式，若是能夠通過(guò)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)變成為現(xiàn)代大農(nóng)業(yè)，那么農(nóng)業(yè)產(chǎn)出將會(huì)產(chǎn)生突破性的增長(zhǎng)，從而就可以給紅線(xiàn)帶來(lái)彈性。
其次，中國(guó)的人口增長(zhǎng)率已經(jīng)出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，人均收入也在以較快的速度提升，從而對(duì)糧食的絕對(duì)需求和相對(duì)需求都有下降的趨勢(shì)，這也為增加紅線(xiàn)彈性提供了很大的空間。并且，從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著人口增長(zhǎng)率的下降，人們對(duì)住宅的需求也是會(huì)趨于下降的，從而耕地?cái)?shù)量是動(dòng)態(tài)可調(diào)整的。
第二，土地配置中的價(jià)格歧視。這種歧視表現(xiàn)為工業(yè)用地可以低價(jià)租賃，而用于住宅建設(shè)的商業(yè)用地則需高價(jià)租用。存在于不同性質(zhì)用地中的價(jià)格歧視，是由中國(guó)地方政府追求政績(jī)的目標(biāo)函數(shù)所決定的。地方政府官員的職務(wù)升遷在很大的程度上取決于能力，顯示官員能力的顯性指標(biāo)當(dāng)然是“政績(jī)”，出眾的政績(jī)表現(xiàn)為地方社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。為此，就需要招商引資發(fā)展經(jīng)濟(jì)，并且會(huì)選擇效率較高的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目來(lái)增加本地稅收，然后用于社會(huì)發(fā)展之所需。這是一種良性的“激勵(lì)相容”機(jī)制。
但是，分稅制改革后，地方政府的這種激勵(lì)不再存在。在大部分稅收歸中央政府的情況下，做大經(jīng)濟(jì)規(guī)模（GDP）比做好產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目更為重要，做好項(xiàng)目的稅收歸中央，做大經(jīng)濟(jì)規(guī)模的政績(jī)則屬于地方。于是，通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)來(lái)增加投資和經(jīng)濟(jì)規(guī)模，并借助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)增加地方財(cái)稅收入，就成為地方政府“理性”的選擇。為達(dá)此目標(biāo)，就必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)商業(yè)用地，推行高價(jià)拍賣(mài)的價(jià)格歧視政策。
在這種政策背后，我們可以觀察到以下兩個(gè)結(jié)果：一是地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的激勵(lì)相容，地價(jià)上漲帶來(lái)地方政府土地拍賣(mài)收入的增加，同時(shí)也使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以獲得更多銀行融資，因?yàn)樽鳛殂y行融資抵押品的土地價(jià)格上漲了，這既是導(dǎo)致廣義貨幣供應(yīng)量持續(xù)上升的重要因素，也是造成全社會(huì)資源過(guò)多集中在房地產(chǎn)業(yè)、導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)惡化與資源錯(cuò)配的主要原因；
二是購(gòu)房居民的收入被地方政府再分配。其中的傳導(dǎo)路徑是這樣的，中央政府通過(guò)分稅制改革對(duì)地方政府的收入進(jìn)行再分配，地方政府則通過(guò)土地價(jià)格與房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民收入進(jìn)行再分配，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)杠桿獲得了超額利潤(rùn)，而購(gòu)房居民則因房?jī)r(jià)上漲而不得不增加負(fù)債。隨著居民負(fù)債率的上升，國(guó)民儲(chǔ)蓄持續(xù)下降，作為國(guó)內(nèi)總需求的投資和消費(fèi)雙雙趨于下降，最終帶來(lái)的結(jié)果自然是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下行。
第三，現(xiàn)行的土地拍賣(mài)制度也是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力所在。曾經(jīng)采取過(guò)的土地批租制度產(chǎn)生了嚴(yán)重的腐敗問(wèn)題，為了解決這個(gè)問(wèn)題，便采取了市場(chǎng)化的土地拍賣(mài)制度。但是，這又產(chǎn)生了兩個(gè)新的問(wèn)題：一是在土地供給被賣(mài)方（政府）壟斷的情況下，不可能形成真正的市場(chǎng)化交易，地方政府可以通過(guò)控制土地上市的數(shù)量，以及由其控制的城司等機(jī)構(gòu)進(jìn)場(chǎng)托市的方法來(lái)推高地價(jià)；
二是在房?jī)r(jià)預(yù)期看漲的情況下，推行市場(chǎng)化拍賣(mài)制度，會(huì)帶來(lái)土地價(jià)格自我實(shí)現(xiàn)的上漲效應(yīng)。由此產(chǎn)生的后果是，腐敗變成了壟斷，由壟斷造成的地價(jià)上漲帶來(lái)了更大的社會(huì)福利損失。所以，正確的做法應(yīng)該是按照公允會(huì)計(jì)價(jià)格來(lái)拍賣(mài)公共土地，在公允會(huì)計(jì)價(jià)格形成的過(guò)程中，至少需要導(dǎo)入經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)、居民收入的動(dòng)態(tài)變化，以及土地的開(kāi)發(fā)成本等因素，現(xiàn)在這種賣(mài)方壟斷、買(mǎi)方“自由”競(jìng)價(jià)的方法，并不是真正的市場(chǎng)化土地拍賣(mài)制度，由這種制度帶來(lái)的只能是地價(jià)暴漲。 是金融危機(jī)，而非經(jīng)濟(jì)危機(jī)
現(xiàn)在我們?cè)賮?lái)分析需求方面的問(wèn)題。從需求角度來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲與以下幾個(gè)因素有關(guān)：
第一，2008年危機(jī)以來(lái)，世界進(jìn)入廉價(jià)貨幣時(shí)代。2008年的危機(jī)是金融危機(jī)，金融危機(jī)與經(jīng)濟(jì)危機(jī)并不完全一樣。經(jīng)濟(jì)危機(jī)大都是周期性的，由于儲(chǔ)蓄還在，只要有企業(yè)家精神，危機(jī)很容易恢復(fù)。但是，金融危機(jī)就不同了，這種危機(jī)在本質(zhì)上是債務(wù)危機(jī)，造成危機(jī)的原因就是資不抵債，因此，危機(jī)發(fā)生就意味著儲(chǔ)蓄的耗盡。
所以，為了恢復(fù)危機(jī)，就必須增加廣義貨幣的供給，否則，即使企業(yè)家想要通過(guò)創(chuàng)新來(lái)擺脫困境，也會(huì)面臨難以逾越的現(xiàn)金預(yù)付約束。從2009年美國(guó)開(kāi)始的量化寬松貨幣政策，到今天全世界央行的負(fù)利率政策，不僅告訴我們克服一場(chǎng)金融危機(jī)有多難，而且再也清楚不過(guò)地表明世界確實(shí)已經(jīng)處于廉價(jià)貨幣時(shí)代。隨著貨幣供應(yīng)量的增加，包括房?jī)r(jià)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格自然會(huì)趨于上漲。
第二，央行貨幣政策的目標(biāo)過(guò)于狹義。根據(jù)早已深入人心的慣例，世界各國(guó)央行的政策目標(biāo)是保持價(jià)格穩(wěn)定、控制通貨膨脹。這種過(guò)于狹義的貨幣政策目標(biāo)，既是2007年美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生的重要原因之一，也是今天世界各國(guó)央行繼續(xù)執(zhí)行過(guò)度寬松貨幣的根源所在。資產(chǎn)價(jià)格一旦處于央行政策視野之外，那么房地產(chǎn)價(jià)格上漲不僅不會(huì)引起央行的重視，反而會(huì)被貨幣當(dāng)局當(dāng)做一個(gè)安全的貨幣池，從而會(huì)誘惑央行進(jìn)一步增加貨幣供給。
第三，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的單邊預(yù)期。除了以上這些宏觀因素之外，導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性上漲的市場(chǎng)因素就是人們對(duì)于房?jī)r(jià)的單邊上漲預(yù)期。這種預(yù)期源于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的錯(cuò)誤理解。房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有一般均衡，只有分離均衡，導(dǎo)致這種情況發(fā)生的原因就在于房產(chǎn)是一種不可分割的資產(chǎn)，所以不能分拆購(gòu)買(mǎi)。
房產(chǎn)的這種屬性就決定了不是所有人都可以進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的，想要進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)就要具有越過(guò)閾值的能力，那就是能夠支付“首付”的能力。正因?yàn)橛羞@樣的閾值存在，所以任何國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)都不會(huì)有一般均衡，只會(huì)有分離均衡。
分離均衡意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)因?yàn)槿藗兪杖胨降母叩团c期限差別而分割成為三個(gè)市場(chǎng)：其一，是高收入者才可以入市的商品房市場(chǎng)；其二，是只有低收入階層才可以進(jìn)入的廉租房市場(chǎng)；其三，是為工資收入較高，但工作年限較短、儲(chǔ)蓄不足首付的人群提供居住便利的租房市場(chǎng)。
毫無(wú)疑問(wèn)，為了實(shí)現(xiàn)分離均衡，就必須有三種不同的供給者提供三種不同種類(lèi)的房產(chǎn)，來(lái)滿(mǎn)足這三種不同性質(zhì)的需求，它們分別是：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，地方政府，房產(chǎn)出租商，由此分別形成商品房市場(chǎng)、廉租房市場(chǎng)和租房市場(chǎng)的均衡。但是，中國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況是，廉租房市場(chǎng)和租房市場(chǎng)的供給嚴(yán)重缺失。地方政府為了從土地使用權(quán)出售中獲得較高收入，一般不會(huì)根據(jù)低收入者的需求來(lái)提供足夠數(shù)量的廉租房，借以實(shí)現(xiàn)低收入者住房市場(chǎng)的均衡。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也不會(huì)負(fù)債建造只租不售的房子，通過(guò)長(zhǎng)期出租來(lái)收回成本，以及微薄的本金利潤(rùn)。
這樣一來(lái)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中有供給彈性的就只剩下商品房市場(chǎng)，當(dāng)人們錯(cuò)誤地把房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)做一個(gè)一般均衡的市場(chǎng)來(lái)對(duì)待，進(jìn)而把那些因?yàn)楣┙o剛性而無(wú)法得到出清的低收入者的需求和儲(chǔ)蓄不足首付的人群的需求，加總到商品房市場(chǎng)中去的時(shí)候，便會(huì)產(chǎn)生商品房市場(chǎng)需求大于供給的假象，從而形成房?jī)r(jià)單邊上漲的錯(cuò)誤預(yù)期。這種預(yù)期一旦形成，就會(huì)形成整個(gè)社會(huì)“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的羊群效應(yīng)，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫化上漲。
根據(jù)以上的分析不難發(fā)現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做一般均衡解讀所造成的、將不同類(lèi)型需求加總的錯(cuò)誤，實(shí)際上就是犯了把“居者有其屋”簡(jiǎn)單等同于居者都要買(mǎi)房的錯(cuò)誤。這一錯(cuò)誤很有可能衍生出另外一個(gè)錯(cuò)誤，那就是很多低收入者期盼房?jī)r(jià)下跌來(lái)解決其住房問(wèn)題。但是，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)告訴我們，房?jī)r(jià)下跌很可能帶來(lái)金融危機(jī)，一旦危機(jī)發(fā)生，低收入者的金融約束只會(huì)加強(qiáng)、不會(huì)寬松，原因就在于他們極有可能遭遇失業(yè)的厄運(yùn)。所以，在任何國(guó)家，低收入者的居住問(wèn)題從來(lái)都不是通過(guò)商品房市場(chǎng)來(lái)解決的，而是要通過(guò)政府提供廉租房才能得到有效的解決，這就叫分離均衡。由此可以得出的政策結(jié)論是，想要房?jī)r(jià)回歸理性，政府就必須承擔(dān)起提供廉租房的責(zé)任。
第四，房地產(chǎn)的商品屬性變成了金融屬性。這一屬性變化源于中國(guó)投資渠道的匱乏。中國(guó)缺乏穩(wěn)定性好、收益可觀的資本市場(chǎng)：中國(guó)的債券市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，因?yàn)檎矚g征稅，而不是發(fā)債；中國(guó)的股票市場(chǎng)不能做多，只能做空，因?yàn)楦鶕?jù)政府產(chǎn)業(yè)政策審批上市的公司大都缺乏盈利能力，不具有投資價(jià)值，從而使得股票市場(chǎng)的基本面有利于做空、而不是做多。于是，無(wú)處可去的資金便會(huì)前赴后繼地流向房產(chǎn)市場(chǎng)，由此形成的投資和投機(jī)需求很快就把原本用于居住的房產(chǎn)變成了金融資產(chǎn)。房產(chǎn)的屬性一旦由商品變成金融品，那么就必定會(huì)走上自我強(qiáng)化的上漲之路。
第五，貨幣貶值。貨幣貶值歸根到底是由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下降所造成的。在今天這樣的全球化時(shí)代，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下降會(huì)引起資本外流和儲(chǔ)備下降，從而導(dǎo)致貨幣對(duì)外貶值。在經(jīng)濟(jì)下行的情況下，央行有必要采取較為寬松的貨幣政策，但在儲(chǔ)備（此為央行資產(chǎn)）以及基礎(chǔ)貨幣（此為央行負(fù)債）供給下降的時(shí)候，就只能通過(guò)貨幣創(chuàng)造來(lái)增加流動(dòng)性，于是就會(huì)發(fā)生信用貨幣替代基礎(chǔ)貨幣的現(xiàn)象，即增加M1和M2來(lái)對(duì)沖由基礎(chǔ)貨幣M0供給下降所造成的貨幣緊縮效應(yīng)，而這又會(huì)導(dǎo)致本幣的對(duì)內(nèi)貶值。
在貨幣對(duì)外與對(duì)內(nèi)同時(shí)貶值的時(shí)候，假如沒(méi)有有效的資本市場(chǎng)來(lái)幫助擁有貨幣資產(chǎn)（儲(chǔ)蓄）的人們對(duì)沖貨幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)，銀行又不能給予存款人以正利率，那么與其持幣存款遭受負(fù)利率的損失，還不如向銀行貸款，利用杠桿去買(mǎi)房子。 摧毀技術(shù)進(jìn)步，扭曲財(cái)富分配
由以上這些來(lái)自于供求兩個(gè)方面的因素所造成的房?jī)r(jià)泡沫化、非理性上漲，已經(jīng)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了較大的負(fù)面影響，具體說(shuō)來(lái)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
第一，宏觀經(jīng)濟(jì)陷入流動(dòng)性陷阱。房地產(chǎn)市場(chǎng)就像一個(gè)巨大無(wú)比的黑洞，吞噬著全社會(huì)的流動(dòng)性，個(gè)人儲(chǔ)蓄、企業(yè)資金以及銀行貸款持續(xù)流向房地產(chǎn)業(yè)，從而造成旨在穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的擴(kuò)張性貨幣政策一再失效。
更為可怕的是，流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金，不管是購(gòu)房者，還是開(kāi)發(fā)商，都是帶著杠桿的，由此產(chǎn)生的后果便是杠桿率越高，房?jī)r(jià)漲的越快，房?jī)r(jià)越高便需要更高的杠桿率，而高杠桿的背后則是全社會(huì)的高額負(fù)債。其結(jié)果就是，硬生生地把中國(guó)從儲(chǔ)蓄型經(jīng)濟(jì)變成了今天這樣的高負(fù)債經(jīng)濟(jì)，這不僅會(huì)制約中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，而且還帶來(lái)了發(fā)生債務(wù)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。
第二，擴(kuò)大收入分配差距。收入差距不可能完全被消除，因?yàn)槿藗兊娜肆Y本和創(chuàng)造財(cái)富的能力是有差別的。合理的收入差距反而有可能成為人們努力工作、增加人力資本投資的激勵(lì)。從這個(gè)角度來(lái)講，公平的收入分配，以及廣泛的收入再分配政策并不可取，因?yàn)檫@樣的政策會(huì)帶來(lái)負(fù)面的激勵(lì)。
但是，由房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的收入分配差距擴(kuò)大卻是非常有害的，因?yàn)檫@與人們的勤勞和努力幾乎沒(méi)有什么關(guān)系，只與人們獲取杠桿的能力有關(guān)。社會(huì)收入分配差距擴(kuò)大會(huì)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定產(chǎn)生沖擊，引發(fā)各種矛盾，從而會(huì)迫使政府推行各種各樣的收入再分配政策。
然而，經(jīng)驗(yàn)表明，社會(huì)收入再分配的政策效應(yīng)大都是負(fù)面的，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策永遠(yuǎn)要優(yōu)于收入再分配政策。從這樣的意義上講，先以房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)“推動(dòng)”經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，然后再用收入再分配政策來(lái)“公平”收入分配的政策組合，實(shí)在是一種糟糕的組合。
第三，極高的環(huán)境成本。工業(yè)化會(huì)帶來(lái)環(huán)境成本，但是，今天中國(guó)環(huán)境惡化，在很大的程度上是由過(guò)度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)造成的。在地價(jià)不斷上漲的壓力下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為增加盈利，自然傾向于提高容積率，為了提高容積率，就需要蓋高樓，于是就要使用大量建材，包括鋼筋、水泥、玻璃等等，正是這些產(chǎn)業(yè)構(gòu)成了今天中國(guó)最為重要的污染源。
以2004年為界，之前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力主要是出口貿(mào)易、加工制造，盡管也有環(huán)境污染，但是卻并沒(méi)有像今日這么嚴(yán)重的霧霾，而且來(lái)自出口的學(xué)習(xí)效應(yīng)還促進(jìn)了中國(guó)的技術(shù)進(jìn)步，這對(duì)未來(lái)降低中國(guó)環(huán)境污染的社會(huì)成本會(huì)產(chǎn)生十分積極的影響。但是，自從2004年之后，隨著結(jié)構(gòu)調(diào)整和出口下降，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，于是就出現(xiàn)了樓有多高、霧霾指數(shù)便有多高的污染。
在此特別有必要指出的是，與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)在破壞中國(guó)環(huán)境的同時(shí)，并沒(méi)有帶來(lái)多少技術(shù)進(jìn)步和創(chuàng)新，原因就在于與房地產(chǎn)相關(guān)的工業(yè)基本上都是屬于粗放型的，其主要產(chǎn)品就是螺紋鋼、水泥與玻璃，這些產(chǎn)品的技術(shù)含量很低，但其生產(chǎn)過(guò)程卻會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生很大的破壞性。
由此可見(jiàn)，以房地產(chǎn)來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)實(shí)在不可取，因?yàn)檫@種做法一點(diǎn)兒都不經(jīng)濟(jì)：壓制了技術(shù)進(jìn)步、破壞了環(huán)境、錯(cuò)配了資源、擴(kuò)大了收入差距，還增加了數(shù)量巨大的庫(kù)存（空置房）。事實(shí)告訴我們，正是以上這些問(wèn)題讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)走上了不可持續(xù)的泡沫經(jīng)濟(jì)之路。 破解泡沫，更要當(dāng)心風(fēng)險(xiǎn)
時(shí)至今日，房地產(chǎn)價(jià)格幾經(jīng)暴漲，已經(jīng)將中國(guó)經(jīng)濟(jì)推向泡沫化，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正面臨著自1979年改革開(kāi)放以來(lái)最為嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)，因而必須采取堅(jiān)決、而又有效的措施來(lái)加以化解。
目前各地房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)的政府，幾乎無(wú)一例外地采取了限購(gòu)的政策，這并不能從根本上起到遏制房地產(chǎn)業(yè)泡沫化發(fā)展的趨勢(shì)，特別是當(dāng)政府有關(guān)部門(mén)把限購(gòu)當(dāng)做調(diào)控房?jī)r(jià)的政策工具來(lái)使用時(shí)，就一定會(huì)采取相機(jī)抉擇的策略，即在房?jī)r(jià)下跌時(shí)取消限購(gòu)，而在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲時(shí)又對(duì)某些類(lèi)型的購(gòu)房者實(shí)施限購(gòu)，結(jié)果，政府的這種機(jī)會(huì)主義的做法不僅穩(wěn)定不了房?jī)r(jià)，反而有可能對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到助推的作用。
比如，最近在各地盛行的居民通過(guò)離婚再購(gòu)房的應(yīng)對(duì)策略，實(shí)際上已經(jīng)成為推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的重要因素，因?yàn)殡x婚買(mǎi)房的本質(zhì)就是加杠桿。所以，真要讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定，政府就不能采取上述那種機(jī)會(huì)主義的策略，而是要根據(jù)上文分析中所提到那些能夠影響房?jī)r(jià)的因素，進(jìn)行系統(tǒng)性的政策優(yōu)化，具體說(shuō)來(lái)，我們需要通過(guò)以下一些政策組合來(lái)達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策目標(biāo)：
從短期來(lái)講，控制信貸和社會(huì)資本流入房地產(chǎn)已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。為此，可以采取以下兩個(gè)措施來(lái)加以限制：第一，除了嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款的信用甄別制度外，還可推行銀行房地產(chǎn)抵押貸款的準(zhǔn)備金制度，即商業(yè)銀行每發(fā)放一筆房地產(chǎn)抵押貸款，就需要向央行上繳一定數(shù)量的準(zhǔn)備金，這既可減少流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸資金總量，也可防范房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的違約風(fēng)險(xiǎn)；
第二，堅(jiān)決停止和取消與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的“金融創(chuàng)新”，其中最為典型的就是房地產(chǎn)抵押貸款的證券化。世界各國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅的重要經(jīng)驗(yàn)是，房地產(chǎn)抵押貸款的證券化最終都助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫和違約風(fēng)險(xiǎn)。以上這些措施針對(duì)的是流量問(wèn)題，面對(duì)今天中國(guó)房產(chǎn)庫(kù)存不斷增加的結(jié)構(gòu)性存量問(wèn)題（即中國(guó)中心大城市房產(chǎn)供不應(yīng)求和一般城市房產(chǎn)供給過(guò)剩、庫(kù)存積壓嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題），政府還應(yīng)當(dāng)盡可能釋放人們的剛性需求，借以達(dá)到去庫(kù)存的政策目標(biāo)。為此，就有必要采取降低交易稅的政策措施。
房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的實(shí)際情況是，幾乎所有的交易稅都是由買(mǎi)家來(lái)承擔(dān)的，各種相關(guān)稅收加總，大概要占到房?jī)r(jià)總值的5%以上，或者更多，如若能夠降低此類(lèi)稅收，那么剛性需求的購(gòu)房者就有可能提前2～3年進(jìn)場(chǎng)購(gòu)房，這對(duì)降低房產(chǎn)庫(kù)存和房產(chǎn)投機(jī)或者投資者手中的空置房，防止房產(chǎn)恐慌性?huà)伿鄣奈C(jī)都會(huì)起到十分積極的作用。
最后，央行的貨幣政策目標(biāo)需要進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)該從狹義的物價(jià)管理拓展為包括資產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的廣義價(jià)格管理，正如我們?cè)谏衔闹兴ㄗh的那樣，對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款征收準(zhǔn)備金，可能是央行進(jìn)行廣義價(jià)格管理的一種比較可行的政策措施。
再?gòu)拈L(zhǎng)期來(lái)講，要使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，就必須深化各種體制改革。首先，我們需要借助改革，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸分離均衡。回歸分離均衡最為重要的政策措施，就是各級(jí)地方政府必須根據(jù)低收入民眾的實(shí)際需求提供廉租房，然而為了保證地方政府能夠切實(shí)承擔(dān)起這樣的職責(zé)，就必須開(kāi)展財(cái)稅體制的改革來(lái)幫助地方政府走出土地財(cái)政的陷阱，這意味著必須重建中央政府與地方政府間的財(cái)稅關(guān)系，保證地方政府有足夠財(cái)力承擔(dān)起各種社會(huì)職能。
其次，中央政府要對(duì)現(xiàn)有的金融體系進(jìn)行徹底的市場(chǎng)化改革。比如股票市場(chǎng)的注冊(cè)制改革、銀行系統(tǒng)的自由準(zhǔn)入改革等，當(dāng)諸如此類(lèi)的改革可以為投資者提供穩(wěn)定收益、為居民儲(chǔ)蓄提供為正利率的時(shí)候，銀行信貸與社會(huì)資本就不再會(huì)盲目流向高風(fēng)險(xiǎn)的、并且具有博傻性質(zhì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
最后，國(guó)家必須承擔(dān)起維持貶值穩(wěn)定的職責(zé)。為此，就要采取促進(jìn)出口的貿(mào)易政策來(lái)增加外匯儲(chǔ)備的供給，而不是急于讓人民幣離岸。此外，輕易不要開(kāi)放資本項(xiàng)，因?yàn)橛砷_(kāi)放資本項(xiàng)造成的資本跨境流動(dòng)會(huì)對(duì)匯率帶來(lái)沖擊，從而對(duì)幣值產(chǎn)生影響，進(jìn)而改變?nèi)藗兊耐顿Y策略。不僅如此，大量的實(shí)證研究告訴我們，新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家開(kāi)放資本項(xiàng)幾乎沒(méi)有成功的，開(kāi)放資本項(xiàng)的好處是不確定的，但是風(fēng)險(xiǎn)卻是可以明顯觀察到的。
