時間：2023-06-25 09:21:41
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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)銷售 高職房地產(chǎn)專業(yè) 人才培養(yǎng)
中圖分類號：G642.0 文獻標識碼：A
1房地產(chǎn)行業(yè)對人才的需求
1.1房地產(chǎn)行業(yè)的工作崗位構(gòu)成
（1）房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)處于房地產(chǎn)行業(yè)金字塔的頂尖部分，其涉及面最廣，包括金融、營銷、工程、公關(guān)等崗位。就目前而言，房地產(chǎn)開發(fā)公司的薪酬待遇相對房地產(chǎn)業(yè)的其他細分行業(yè)較高，工作量相對較低，但對綜合能力（包括學歷）要求較高。
（2）房地產(chǎn)營銷咨詢業(yè)（公司）。一般包括各類銷售公司、營銷顧問公司、市場調(diào)查公司。本行業(yè)的最大特別是專業(yè)性要求高、工作量繁重，并需具備較強的抗壓能力和服務(wù)意識。
（3）房地產(chǎn)中介。本細分行業(yè)即為二手房的租售，工作量大，待遇不穩(wěn)定，對從業(yè)人員的銷售能力要求高，需經(jīng)常外出帶客看房，故對服務(wù)意識、耐力也有一定要求。
（4）新房銷售。新房銷售一般固定在售樓部，坐等客戶上門咨詢、購買。從業(yè)人員除對銷售能力要求較高外，還需熟悉新房網(wǎng)簽、按揭等操作流程。
（5）房地產(chǎn)估價。本行業(yè)從業(yè)者，需考過房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試并注冊，對專業(yè)性、學歷起點、經(jīng)驗要求偏高。
1.2房地產(chǎn)行業(yè)人才的能力剖析
上述的崗位分析，是用人單位對其職員的具體工作任務(wù)的描述，但作為教育工作者，應(yīng)在表象之上更進一步，將崗位職責細化抽象為具體的能力要求，具體如下：
（1）建筑產(chǎn)品的概念性設(shè)計能力。基本了解各類型物業(yè)的工程造價，為投資分析提供數(shù)據(jù)支持。熟悉建設(shè)規(guī)劃中修建性規(guī)劃指標和實施性規(guī)劃指標的含義，和各條規(guī)定在房地產(chǎn)開發(fā)中的真實體現(xiàn)。對戶型、景觀、朝向、交通動線具有一定鑒別能力。
（2）房地產(chǎn)營銷能力。握房地產(chǎn)營銷的各類常用工具。熟悉各類廣告媒體的價格、購買程序、特點、限制?；镜牟邉澞芰?。對產(chǎn)品的推銷能力，對客戶的銷售能力。
（3）房地產(chǎn)市場調(diào)查能力。熟悉房地產(chǎn)信息的收集渠道，理解各類地產(chǎn)信息背后所蘊藏的指導(dǎo)意義。能運用專業(yè)數(shù)據(jù)分析軟件對調(diào)查數(shù)據(jù)進行。熟練應(yīng)用基本的市場調(diào)查技巧。
（4）房地產(chǎn)財務(wù)分析能力。熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程所涉及的各類收入和費用構(gòu)成及內(nèi)容。能在通過市場調(diào)查收集相關(guān)的成本收入數(shù)據(jù)。能編制各類財務(wù)報表，并據(jù)此計算出各種財務(wù)指標。理解各財務(wù)指標的含義，并能據(jù)此做出決策判斷。
（5）房地產(chǎn)估價能力。知曉參考案例的收集渠道和分類整理的方法，熟悉估價報告的需求方和其要求，能根據(jù)國家估價規(guī)范，編制出合格的估價報告。根據(jù)估價要求，正確地選擇估價方法。正確計算估價對象價值。
（6）房地產(chǎn)經(jīng)營能力。對開發(fā)商持有的物業(yè)，能進行概念性的規(guī)劃。知曉招商渠道和方法，知道各業(yè)態(tài)的代表性商家。物業(yè)管理的基本工作崗位設(shè)置和服務(wù)質(zhì)量的衡量、把控。
2高職房地產(chǎn)專業(yè)學生的能力現(xiàn)狀
伴隨著高校招生規(guī)模的擴大，大學的培養(yǎng)層次也愈加豐富。從一本二本，到一專和二專，加上近期實行的“單招”，基本可以覆蓋參加高考的大部分學生。高等職業(yè)院校，一般都在?？频谝慌偷诙?，這兩個層次錄取學生。
以筆者所在的學校為例，我校學生以專科二批次錄取為主，以單獨招生為輔。錄取分數(shù)以300分左右為主，兩百多分的學生數(shù)量較多，可見學生基礎(chǔ)較差?？偨Y(jié)而言，高職房地產(chǎn)專業(yè)學生的能力情況（可培養(yǎng)空間）歸納如下：
（1）學習興趣低。高考分數(shù)如此之低，不在于智商缺失，而是因為學生學習需求的匱乏。
（2）基礎(chǔ)差。具體就是數(shù)學、英語、語文等基礎(chǔ)知識的嚴重不足，從而導(dǎo)致以這些知識為基礎(chǔ)的其他學科的學習較有難度。
（3）做具體事務(wù)型的工作能力強于學習能力。在筆者多年的教學實踐中發(fā)現(xiàn)，當學習任務(wù)較少涉及科學的計算或嚴謹?shù)奈淖直磉_時，高職學生往往容易表現(xiàn)出一定的興趣和更好的完成程度。
（4）對工作的起點包括起薪要求較低。就業(yè)現(xiàn)狀的不佳，讓高職層次的畢業(yè)生，更心甘情愿地接受相對較低的起薪。
3工作崗位與學生能力的匹配
匹配或稱之為配對，是一種較好的分析思路。筆者將現(xiàn)今的房地產(chǎn)行業(yè)人才需求與高職房地產(chǎn)專業(yè)學生的能力現(xiàn)狀進行匹配，就可清晰地得出：房地產(chǎn)銷售是高職房地產(chǎn)專業(yè)學生較好的一種培養(yǎng)方向。原因總結(jié)如下：
（1）需求量大。經(jīng)過本文第一節(jié)內(nèi)容分析可知，房地產(chǎn)銷售是整個房地產(chǎn)行業(yè)，需求量大并且長盛不衰的工作崗位。
（2）高職類學生的能力特征較容易培養(yǎng)為銷售人才。房地產(chǎn)銷售更多需要從業(yè)者的實踐能力，涉及的理論知識較少，對于理論基礎(chǔ)匱乏的高職學生，學習銷售顯得更容易上手。
（3）銷售的工資起點低，高職畢業(yè)的學生較容易接受這一事實。
4房地產(chǎn)銷售技能的教學策略
房地產(chǎn)銷售，較少涉及科學理論的探究和應(yīng)用，更多是經(jīng)驗和技能的培養(yǎng)。限于篇幅，筆者結(jié)合自己的從業(yè)和教學經(jīng)驗，給出以下在傳統(tǒng)教學中容易忽略的培養(yǎng)策略：
（1）基礎(chǔ)知識必須夯實。諸如什么叫容積率，按揭怎么計算，這些死記硬背的基礎(chǔ)知識，必須讓學生掌握。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；應(yīng)用型人才；培養(yǎng)方案
中圖分類號：G640 文獻標識碼：B 文章編號：1008-4428（2012）05-146 -02
我國快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，對專業(yè)人才的需求量越來越大，同時對從業(yè)人員的要求也越來越高，不僅僅要求掌握扎實的房地產(chǎn)專業(yè)知識，同時還要有一定的實踐應(yīng)用能力。作為房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)與供給的高等院校，如何在這新形勢下改革創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，培養(yǎng)適應(yīng)行業(yè)發(fā)展并具有較強實踐應(yīng)用能力的的專業(yè)人才，是其需要解決的一項重要工作。
一、房地產(chǎn)行業(yè)人才供求分析
（一）房地產(chǎn)行業(yè)人才需求分析
隨著我國城市化進程的加快、新農(nóng)村建設(shè)的逐步展開、城市舊城改造的逐步深入以及居民改善型住房需求的渴望等諸多因素疊加，決定了房地產(chǎn)行業(yè)仍將會有一個持續(xù)良好的發(fā)展前景，同時也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)人才旺盛需求將會長期存在。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)人才供給分析
目前，作為房地產(chǎn)專業(yè)人才供給的高等院校，在人才培養(yǎng)模式上主要側(cè)重理論知識體系訓(xùn)練，實踐教學體系不夠完備，在實驗室和實習基地建設(shè)上明顯滯后于社會的需求。另外，任課教師的實際操作能力也有待提高，在實踐性教學上缺乏強有力的指導(dǎo)。
顯然，我國房地產(chǎn)專業(yè)性人才需求與供給出現(xiàn)了較大缺口，高等院校應(yīng)當遵循行業(yè)發(fā)展需要，創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，改革人才培養(yǎng)方案，增加房地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)與供給。
二、房地產(chǎn)專業(yè)應(yīng)用型人才培養(yǎng)方案的構(gòu)建
（一）專業(yè)課程設(shè)置及教學內(nèi)容的創(chuàng)新
1、專業(yè)基本技能的培養(yǎng)要體現(xiàn)多方位多角度的人才培養(yǎng)理念
由于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性及房地產(chǎn)專業(yè)的多學科交叉性，決定了房地產(chǎn)專業(yè)人才要多方位多角度的培養(yǎng)，既要要求學生掌握建筑方面的基礎(chǔ)知識，又要求學生掌握經(jīng)濟管理和法律法規(guī)等專業(yè)知識。但目前房地產(chǎn)專業(yè)本科畢業(yè)生的從業(yè)主要集中在房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀等領(lǐng)域，高校就應(yīng)當遵循房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要及房地產(chǎn)人才市場的需求，以培養(yǎng)房地產(chǎn)營銷策劃師、房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人為主線開設(shè)建筑、經(jīng)濟管理及法律等課程，以完善學生的知識體系。
2、專業(yè)課程的設(shè)置要突出房地產(chǎn)專業(yè)特色，體現(xiàn)應(yīng)用型技能培養(yǎng)理念
（1）專業(yè)基礎(chǔ)課的設(shè)置要體現(xiàn)實用性特點
建筑施工、建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、工程制圖等課程是房地產(chǎn)專業(yè)的立業(yè)基礎(chǔ)，必須分配足夠的學時，以保證學生理解掌握并能夠較靈活的應(yīng)用。同時根據(jù)房地產(chǎn)專業(yè)特色，在第1至第4學期逐步開設(shè)經(jīng)濟法、房地產(chǎn)法規(guī)和房地產(chǎn)基本制度與政策等法律法規(guī)課程，讓學生熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律制度。
（2）專業(yè)方向課的設(shè)置要體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)特色
房地產(chǎn)專業(yè)是具有房地產(chǎn)特色的管理類專業(yè)，但其核心是房地產(chǎn)管理，因此在專業(yè)方向課的設(shè)置上要盡量回避具有共性特點的經(jīng)濟學、會計學、市場營銷學、工程經(jīng)濟學等課程，盡量開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)濟學、房地產(chǎn)會計、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)項目評估等具有房地產(chǎn)專業(yè)特點的課程，讓學生掌握特色鮮明的房地產(chǎn)專業(yè)知識。同時在專業(yè)限選課上也要體現(xiàn)這一特點，如增設(shè)房地產(chǎn)廣告學、房地產(chǎn)消費心理學、房地產(chǎn)市場調(diào)研與分析、房地產(chǎn)項目評估及房地產(chǎn)經(jīng)紀人實務(wù)等方面課程，以完善學生的房地產(chǎn)知識體系。
（3）實踐教學環(huán)節(jié)要體現(xiàn)理論聯(lián)系實際、學以致用的特點
① 依據(jù)不同專業(yè)課程的特點及教學要求，如對房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)項目評估等操作性較強的課程設(shè)置課程設(shè)計，以訓(xùn)練學生的實際操作能力。
② 對理解起來比較抽象的課程，如建筑工程施工技術(shù)、建筑設(shè)備安裝、建筑材料、施工組織等課程，在理論課程學習的同時，應(yīng)增設(shè)認識性實習環(huán)節(jié)，組織學生到施工現(xiàn)場，通過親身體驗以增強學生的感性認識。
③ 由于房地產(chǎn)市場的變化對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，在實訓(xùn)課程設(shè)置上，應(yīng)開設(shè)為期至少一周的房地產(chǎn)市場調(diào)查實習，讓學生了解房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化，并訓(xùn)練學生在房地產(chǎn)市場調(diào)查、數(shù)據(jù)收集整理和統(tǒng)計分析等方面的實際操作能力。
④ 在畢業(yè)實習環(huán)節(jié)，要求學生到大型綜合性的房地產(chǎn)項目上進行頂崗鍛煉，并進行跟蹤指導(dǎo)，讓學生初步感受房地產(chǎn)企業(yè)的運營特點，了解房地產(chǎn)項目的操作流程。
⑤ 在畢業(yè)設(shè)計的選題上，要以房地產(chǎn)專業(yè)核心課程為依托，選擇綜合性的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行“真題真做”或“模擬真做”，同時選擇在房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)項目評估和房地產(chǎn)項目管理等方面具有豐富實踐經(jīng)驗的“雙師型” 教師作為畢業(yè)生的指導(dǎo)老師，或聘用具有豐富實踐經(jīng)驗的企業(yè)人員與教師聯(lián)合指導(dǎo)學生。
（二）應(yīng)用型房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)體系的構(gòu)建
房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)目標定位為：遵循房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要，適應(yīng)房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的新要求，致力于培養(yǎng)具有建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、營銷管理等專業(yè)知識，并系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)理論，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)法律法規(guī)，具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)營管理能力和創(chuàng)新意識，在房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)項目評估和房地產(chǎn)營銷策劃領(lǐng)域具有較堅實理論基礎(chǔ)的高級應(yīng)用型專門人才。并要求畢業(yè)生具有初步分析和解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理和房地產(chǎn)項目銷售過程中一般問題的能力，具備在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)咨詢公司從事房地產(chǎn)項目營銷、房地產(chǎn)項目評估、房地產(chǎn)估價以及物業(yè)管理等崗位工作的基本技能。
基于以上的培養(yǎng)目標，現(xiàn)從教師和學生兩個層面構(gòu)建以課程設(shè)置、教學內(nèi)容和教學方法三位一體的房地產(chǎn)應(yīng)用型人才培養(yǎng)體系（見圖1）。
關(guān)鍵詞 宏觀調(diào)控 房地產(chǎn) 營銷策略
一、引言
隨著我國宏觀調(diào)控政策的落實，樓市的價格得到了一定的控制，市場的觀望氣氛逐漸顯現(xiàn)，對于房地產(chǎn)業(yè)造成了明顯的影響，房地產(chǎn)市場向理性消費的方向轉(zhuǎn)變。在新的形勢下，房地產(chǎn)營銷面臨著各種各樣的問題，需要創(chuàng)新性的營銷策略來應(yīng)對各項挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要抓住機遇，適應(yīng)社會大環(huán)境，采用有效的營銷手段來吸引更多的消費者，從而使企業(yè)樹立良好的形象，在競爭中取得優(yōu)勢。
二、宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營銷所面臨的問題
（1）銷售壓力增大。在一系列的經(jīng)濟刺激政策之下，我國房地產(chǎn)曾提前結(jié)束調(diào)整而迅速升溫，導(dǎo)致房價不斷升高，以至于超出了多數(shù)社會成員的購買能力，同時也帶來了一系列的社會問題和經(jīng)濟問題。為了保證社會經(jīng)濟的和諧穩(wěn)定發(fā)展，國家對房地產(chǎn)市場進行了新一輪的宏觀調(diào)控，使投資的增速、貸款的規(guī)模等都得到了有效的控制，在宏觀調(diào)控的環(huán)境下，房價過高以及市場需求的銳減使得銷售壓力急劇增大。資本的運作和融資愈發(fā)困難，多數(shù)房地產(chǎn)公司面臨著資金的壓力，不得不降低房價、增大促銷力度，盡快帶動房價的回調(diào)。
（2）對理性消費更為重視。房地產(chǎn)市場的變動使得人們的消費心理更加成熟，對于理性消費更為重視，消費者這種消費觀念的變化使得房地產(chǎn)行業(yè)由競爭時代向服務(wù)營銷時代轉(zhuǎn)變。在購房時，消費者首先考慮價格因素、環(huán)境因素、交通因素等，然后對于朝向、物管、輔助設(shè)施等進行綜合考慮。消費者所考慮的因素更為全面，不僅包括硬性的條件還包括看不見的軟性條件，對于服務(wù)的品質(zhì)更為重視，這就為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向提供了目標。
（3）品牌意識缺乏?，F(xiàn)代社會，商品的品牌已經(jīng)成為影響消費者行為的一種重要因素，對于房地產(chǎn)來講，一個知名品牌可以將價格提升一個層次，如萬科地產(chǎn)就是價值相當高的品牌。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于品牌的提煉還有待提高。房地產(chǎn)企業(yè)的品牌內(nèi)涵是為公眾提供人性化、綠色舒適的建筑空間，使其具有現(xiàn)代化的精神和價值。某些企業(yè)將一個項目打造成功后，依托所謂的品牌優(yōu)勢不斷開發(fā)新產(chǎn)品并進行強勢推廣，最終導(dǎo)致資金短缺，營銷受限。
三、宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營銷策略創(chuàng)新
（1）注重項目開發(fā)前的調(diào)查工作。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭越來越激烈，很多項目在進行開發(fā)的過程中由于沒有進行充分的市場調(diào)查導(dǎo)致很多項目的后續(xù)銷售方面與預(yù)期存在著很大的差距。因此，提升房地產(chǎn)營銷水平的進程中要注重項目開發(fā)前的開發(fā)工作。在進行市場調(diào)查的過程中，要充分認識到房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜程度，密切關(guān)注國家的宏觀調(diào)控政策的變化，同時也要注重金融方面以及相關(guān)的立法方面對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，對影響房地產(chǎn)營銷的各個因素進行充分深入的市場調(diào)查研究，進而為項目的開發(fā)提供重要的決策資料。
（2）加強房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)。目前，隨著我國國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)模和數(shù)量也進一步擴大，同時房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也在進一步增多，良好的品牌對于提升房地產(chǎn)企業(yè)的營銷水平具有十分重要的促進作用。品牌不僅僅是一個企業(yè)的標識，同時還是企業(yè)的無形資產(chǎn)，良好的品牌形象能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)的形象和信譽得到大眾的廣泛認可。因此，在提升房地產(chǎn)企業(yè)營銷水平的進程中，要進一步加大企業(yè)的品牌建設(shè)力度，將品牌建設(shè)作為企業(yè)工作的重中之重來對待，通過塑造高品質(zhì)的工程來進一步提升企業(yè)的品牌形象，進而使得企業(yè)能夠獲得更多的公眾的認可，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的營銷環(huán)境能夠得到進一步的改善。
（3）加強企業(yè)營銷文化建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)營銷水平的提升離不開企業(yè)營銷文化的建設(shè)，在房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)一直到推向市場的過程中，將豐富的文化內(nèi)涵蘊含在產(chǎn)品中進而推向市場。在進行房地產(chǎn)企業(yè)營銷文化建設(shè)的進程中，要本著以人為本的營銷理念來為顧客營造更好的居住環(huán)境，將人文關(guān)懷貫徹于整個企業(yè)的營銷工作中，建立起獨具特色的企業(yè)營銷文化，進而通過文化的帶動力來進一步提升企業(yè)的營銷水平。
（4）樹立綠色營銷理念。隨著目前環(huán)境污染和能源危機越來越嚴重，人們對于環(huán)境保護也越來越重視，很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行市場營銷的過程中引進了以環(huán)境保護為主旨的綠色營銷理論，以綠色文化、環(huán)境保護為內(nèi)涵，將綠色營銷作為企業(yè)的核心營銷理念來開展企業(yè)的營銷工作。在開展綠色營銷的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要統(tǒng)籌自身的建設(shè)與營銷工作，針對目前人們比較鐘情于小區(qū)綠地覆蓋率要在進行規(guī)劃建設(shè)的過程中進行相應(yīng)的綠地規(guī)劃，針對當前人們節(jié)能意識的提升在進行規(guī)劃建設(shè)的過程中要注重綠色節(jié)能住宅的建設(shè)，將綠色營銷理念貫穿于整個工程的規(guī)劃建設(shè)以及后期的營銷過程中，進而使得綠色營銷成為企業(yè)的一個強有力的競爭點，從而進一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷水平。
四、結(jié)語
宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營銷存在很大的不確定性，為了適應(yīng)激烈的社會競爭，在進行市場營銷時要充分發(fā)揮團隊的智慧，轉(zhuǎn)變營銷理念，用綠色的營銷理念為推動社會的健康發(fā)展，樹立優(yōu)秀的企業(yè)形象。此外，還要結(jié)合市場的實際情況，應(yīng)抓住消費者的心理，將多種營銷方式進行巧妙結(jié)合，吸引消費者的注意。最后，要不斷探索適合企業(yè)的創(chuàng)新性營銷方式，走在房地產(chǎn)營銷行業(yè)的前沿，為企業(yè)的發(fā)展奠定基石。
（作者單位為蘇州大學商學院MBA2012秋1班）
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財務(wù)危機；處理；控制；措施
房地產(chǎn)公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售、租賃管理，以及相關(guān)中介服務(wù)和其他經(jīng)濟活動的獨立部門。在一個整體宏觀經(jīng)濟周期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)可以驅(qū)動建材、建筑、機械、冶金、機械、家電、家具等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造大量社會就業(yè)機會，是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，有資金投入量大、開發(fā)周期長，受經(jīng)濟大環(huán)境影響較大的特點。這些特點導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式具有較大的特殊性：不僅資產(chǎn)負債率較高，而且投資回收周期長。房地產(chǎn)業(yè)的各項生產(chǎn)經(jīng)營活動的過程實際上是大量的資金的運作過程，涉及金融風險復(fù)雜而多樣，所以房地產(chǎn)行業(yè)有著比較大的財務(wù)風險。如何規(guī)避和防范風險因素，盡早發(fā)現(xiàn)潛在的財務(wù)危機，使企業(yè)盡快消除發(fā)展過程中的潛在風險，構(gòu)建財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的房地產(chǎn)是一種重要的方法。
1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機是指企業(yè)的現(xiàn)金流量不能滿足企業(yè)的需求，如無法支付到期貸款或借款、不能足額按進度支付合同約定的工程款項或工資薪金，總之是企業(yè)的現(xiàn)金流無法支撐企業(yè)的正常經(jīng)營要求。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機產(chǎn)生的認識，從房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的內(nèi)容和特點可以了解，我們認為，相對于其他企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)危機主要產(chǎn)生自資金流入環(huán)節(jié)?？赡軙驗檎咴颍蚱髽I(yè)產(chǎn)品不能迎合市場，導(dǎo)致實際銷售收入沒有達到預(yù)期，而同時房地產(chǎn)企業(yè)過度運用財務(wù)杠桿，在高資產(chǎn)負債率的情況下，信貸資金被回收。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機一旦發(fā)生，對上下游的金融行業(yè)、制造業(yè)等，都將造成極大的影響。地區(qū)發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)，確實容易引發(fā)投資泡沫與經(jīng)濟過熱現(xiàn)象。因此相對而言，發(fā)展以制造業(yè)升級為經(jīng)濟支柱的新型工業(yè)化道路，也確實是未來中國經(jīng)濟發(fā)展的最佳途徑。但如果僅僅以此就認為，制造業(yè)升級可以馬上替代房地產(chǎn)行業(yè)，成為各地區(qū)發(fā)展的新支柱產(chǎn)業(yè)，無疑是片面而書本化的。
2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機風險分析
2.1 政策性風險
把政策性風險放在首位，基于我國不完全市場經(jīng)濟的大背景。有形的手經(jīng)濟生活中依然起著巨大作用。房地產(chǎn)業(yè)是一個傳統(tǒng)的、有較高利潤率的行業(yè)。我國連續(xù)十余年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展、房價只漲不跌的歷史，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)可能忽略了危機的逼近，而且使大量資金從制造業(yè)及其他行業(yè)涌入房地產(chǎn)行業(yè)，民企、央企，都要來分一杯羹，這使國家認識到了整個行業(yè)的不健康，導(dǎo)致了調(diào)控的到來。雖然對近期、中長期的房地場行業(yè)走勢市場有著很多不同的預(yù)測和判斷，但近兩年，史上最為嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控的到來，證明了房價不可能永遠居高不下，只漲不跌。政策性風險對房地產(chǎn)行業(yè)最大的影響就是收入的劇減，而房地產(chǎn)企業(yè)最大的危機也來自現(xiàn)金流的枯竭。限購政策恰恰打中了這一要害，有房產(chǎn)在手的、較富有的客戶被限制購買；而無房產(chǎn)的年輕人面對高房價卻望房興嘆。同時，銀行信貸政策的收緊，對房地產(chǎn)行業(yè)是二次精確打擊，房地場行業(yè)從銀行信貸行業(yè)眼中的香餑餑成為了燙手山芋，銀監(jiān)會明確的限制房地場行業(yè)的融資方式，數(shù)種傳統(tǒng)的融資渠道被政策限制，導(dǎo)致企業(yè)從市場取得資金越來越困難，成本越來越高，最終必將影響到企業(yè)資金鏈的安全。
2.2 經(jīng)營性風險
在過去十年，在房地場行業(yè)景氣的大前提下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險相對來說是較小的。房地產(chǎn)企業(yè)只需重復(fù)做幾件事：買地、土地抵押取得貸款、開發(fā)、銷售、資金回籠、再買地……，在那個階段，房地場市場一片繁榮，房子一開盤幾乎都銷售一空，快速的資金回流和較高的利潤率保證了企業(yè)再投資的資金來源。在現(xiàn)今的環(huán)境下，經(jīng)營風險來自于以下方面：一、產(chǎn)品風險。在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場整體供大于求的前提下，產(chǎn)品設(shè)計的重要性得以突出，房地產(chǎn)商突然發(fā)現(xiàn)，客戶的眼光變的挑剔了，不是什么房子都能引來客戶排隊購買的熱情了，在這種情況下，產(chǎn)品設(shè)計的失敗將使企業(yè)付出沉重代價。二、投資風險。如果企業(yè)能產(chǎn)生合理的現(xiàn)金流和利潤，擁有部分剩余的資金，就會產(chǎn)生新的投資想法。而面對通貨膨脹和較大的市場風險，如果沒有良好的市場調(diào)查，惡性競爭、強行上馬新項目，如新投資的項目不能趕上進度，不能達到預(yù)期收益，極易造成投資失敗，對于一般規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)來說，一兩個項目的投資失敗，完全可能造成致命的后果。三、財務(wù)杠桿風險。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量資金，而資金缺口不是上一個項目的利潤可以完全解決的，必然主要靠負債來解決。雖然負債融資的可以在一定程度上，能提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，財務(wù)杠桿系數(shù)越大，財務(wù)杠桿效應(yīng)更加突出。但債務(wù)比率的上升，會使房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風險增加。而目前市場利率在高位徘徊，據(jù)觀察，目前房地產(chǎn)行業(yè)融資成本遠高于銀行基準利率，達到了9%到15%，如果企業(yè)經(jīng)營不能達到預(yù)期的的收益率，高利率會給企業(yè)帶來較大的償付風險。
3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)危機風險處理
3.1 資金集中管理模式，資金效率最大化
房地產(chǎn)企業(yè)集團公司，資金管理應(yīng)該更側(cè)重于集中式的管理的企業(yè)模式。可以防止企業(yè)支付危機發(fā)生，保持資本流動平衡。可通過資本流動的有效管理以及控制企業(yè)的經(jīng)營活動和財務(wù)活動，可以獲取最大的投資效益。掌握房地產(chǎn)集團企業(yè)的內(nèi)部資金、流動，而且有效地監(jiān)控組織經(jīng)費使用。集團總部使用資金池，整合、合理調(diào)整統(tǒng)籌安排資金使用，從而加強內(nèi)部資本集約管理，優(yōu)化資本分配，不僅可對從屬企業(yè)資金調(diào)度實時監(jiān)控、減少閑置資金，提高資金使用效率集團作為一個整體，而且可以滿足重點項目的資金需求，加速資金周轉(zhuǎn)效率，因為有大規(guī)模的集中管理和力量，可以消除資本體外循環(huán)，改善整個集團的資金使用效率，同時確保資金的安全。
3.2 多種融資渠道、創(chuàng)新融資方法、分散風險
通過多種渠道融資，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造相對安全的企業(yè)資金鏈?？梢詫⒎康禺a(chǎn)資金鏈和目前資本市場對接，通過建立房地產(chǎn)資金的內(nèi)部和外部循環(huán)系統(tǒng)。在企業(yè)需要資金時，可迅速取得融資，有資金閑置時，可以進入外部循環(huán)系統(tǒng)，以減少企業(yè)財務(wù)成本。可制定相關(guān)風險分散，確保資金鏈的安全的預(yù)警措施。同時，房地產(chǎn)企業(yè)必須對其資金鏈管理進行研究并尋找更適合自身發(fā)展的企業(yè)融資、投資模式。隨著我國金融市場的不斷開放，新的融資渠道和新的資金不斷進入市場，在目前的資本市場中，除了日益激烈的市場競爭，還有可以減少借款企業(yè)成本，低風險的融資手段。這需要財務(wù)人員有敏銳的嗅覺，嘗試新的融資方法。合理的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈，避免銀行利率上升或準備金率影響的融資的能力，一定要得到重視和發(fā)揮。企業(yè)系統(tǒng)內(nèi)部和外部的融資相結(jié)合，多元化融資，積極拓寬資金來源，將成為企業(yè)化解財務(wù)危機的重要手段。
3.3 加強收益分配管理和投資控制，建立預(yù)警機制
當企業(yè)處于相對穩(wěn)定的和成熟的階段，收入分配政策應(yīng)是適當減少，使企業(yè)保持一定的現(xiàn)金儲備。在市場方向不明朗的前提下，精簡投資項目，對新項目做全面的投資收益分析、市場調(diào)查、根據(jù)市場好惡設(shè)計不同的、差異化的住宅產(chǎn)品。建立一套財務(wù)危機的早期診斷和預(yù)警機制，將危機消滅在萌芽階段，對企業(yè)有著重要的現(xiàn)實意義。它有助于對危機產(chǎn)生的深層原因進行分析。我們可以通過設(shè)置，觀察一些敏感性財務(wù)指標的變化，對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機信號控制預(yù)測。這些敏感財務(wù)指標包括：資產(chǎn)負債率、開發(fā)項目收益率、現(xiàn)金流量、資金實際成本等、并采取適當?shù)拇胧?，在財?wù)危機積累、危機全面爆發(fā)前，作出判斷和應(yīng)對。
4 結(jié)論
我國房地產(chǎn)企業(yè)受來自企業(yè)內(nèi)部和外部內(nèi)外風險的影響，排除風險的關(guān)鍵在于預(yù)判并主動處理風險，并加以控制。與此同時，加大分析投入能力和應(yīng)急處理，可事先通過分析財務(wù)指標和控制開發(fā)等項環(huán)節(jié)風險分析，幫助房地產(chǎn)企業(yè)防范風險發(fā)生，促進其持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：高等職業(yè)院校 房地長經(jīng)營與評估 課程體系研究
一、確定高等職業(yè)院校的培養(yǎng)目標
隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，高等職業(yè)院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)也越來越受廣大考生的關(guān)注，科學合理的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價的專業(yè)課程體系的設(shè)計就顯得越來越重要。它是職業(yè)院校培養(yǎng)學生組織教學的依據(jù)。對高等職業(yè)院校來說其重點就是培養(yǎng)學生的職業(yè)能力，它是學生在今后的房地產(chǎn)相關(guān)崗位中的職業(yè)化和專業(yè)化的基本保證。培養(yǎng)以就業(yè)為導(dǎo)向的高端技能型的房地產(chǎn)專業(yè)人員是目前該課程體系設(shè)計的主要目標，不僅與我國的市場需求相聯(lián)系，還與房地產(chǎn)崗位的需求緊密結(jié)合。
高職院校擔負著高端技能型的專業(yè)人才的培養(yǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)急需要各高職院校為他們提供適應(yīng)經(jīng)濟和社會發(fā)展的技能型人才，他們不僅要對房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)熟悉，還要對房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)價格評估和開發(fā)等有一個系統(tǒng)的掌握，同時要具有制定房地產(chǎn)營銷策略、從事房地產(chǎn)開發(fā)報建等高素質(zhì)的綜合型人才。
二、構(gòu)建與行動領(lǐng)域相對應(yīng)的、工學結(jié)合一體化的課程體系
通過對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的研究以及房地產(chǎn)行業(yè)所需人才的要求的調(diào)查我們了解到：要構(gòu)建與行動領(lǐng)域相對應(yīng)的、工學結(jié)合一體化的課程體系，首先，學校就要積極的與房地產(chǎn)行業(yè)合作，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)對該領(lǐng)域人才的需要來設(shè)計開發(fā)課程，并以房地產(chǎn)行業(yè)的職業(yè)資格標準為依據(jù)，從房地產(chǎn)行業(yè)自身分析，對職業(yè)崗位的職責進行確定；然后在對確定完成任務(wù)所應(yīng)該掌握的技術(shù)和知識進行系統(tǒng)的歸納，最后再以科學的分析方法和教學來實現(xiàn)由房地產(chǎn)領(lǐng)域到學習課程的轉(zhuǎn)化，進而構(gòu)建與行動領(lǐng)域相對應(yīng)的、工學結(jié)合一體化的課程體系，這樣會使得課程體系更加貼近房地產(chǎn)領(lǐng)域，符合房地產(chǎn)行業(yè)的職業(yè)需求。在工作和行動形結(jié)合的情況下，開展以房地產(chǎn)企業(yè)工作為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的教學內(nèi)容，并將學習的內(nèi)容與目標，通過教學方式進行轉(zhuǎn)換，形成以主題為主導(dǎo)的學習課程，營造相應(yīng)的學習情境，以保證學習課程的系統(tǒng)化、科學化、具體化和實踐化。具體步驟如下：
（一）對房地產(chǎn)領(lǐng)域的職業(yè)崗位進行分析，確定工作任務(wù)
首先要做的就是對房地產(chǎn)企業(yè)進行深入調(diào)研，可以通過調(diào)查問卷，座談會和研討會等方式來實現(xiàn)。調(diào)研的主要內(nèi)容主要包括房地產(chǎn)企業(yè)的目前現(xiàn)狀以及未來的發(fā)展趨勢，對行業(yè)相關(guān)人才的需求狀況，工作任務(wù)和所需要的職業(yè)資格證書等，進而確定培養(yǎng)目標。然后再對畢業(yè)生在房地產(chǎn)行業(yè)所面向的主要崗位進行明確，并通過在房地產(chǎn)企業(yè)的實際操作來加強學生的實踐能力。
（二）明確與課程相關(guān)聯(lián)的行動領(lǐng)域，以此為依據(jù)確定課程學習領(lǐng)域，并制定相應(yīng)的課程體系
與房地產(chǎn)崗位相對應(yīng)的行動領(lǐng)域的確定必須要以崗位所要完成的任務(wù)為基礎(chǔ)。再對完成該任務(wù)所需要的能力和專業(yè)知識進行整體的分析和總結(jié)。例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀人的工作任務(wù)是房地產(chǎn)銷售與產(chǎn)權(quán)登記代辦，相應(yīng)的需要具備的職業(yè)能力就包括房地產(chǎn)銷售的運作、談判和簽約能力，以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記操作能力；房地產(chǎn)策劃人的工作任務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃、銷售策劃以及經(jīng)營策劃，應(yīng)具備的職業(yè)能力主要包括房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析能力、建設(shè)用地評價與獲取方法能力，銷售廣告策劃、價格策劃與售后策劃能力以及招商策劃、物業(yè)管理策劃能力等；而房地產(chǎn)評估師的工作任務(wù)是對土地和房地產(chǎn)進行估價，所以，他們應(yīng)該具備的能力就包括現(xiàn)場勘查、土地市場背景分析、資料收集估價報告的能力等。
（三）構(gòu)建實踐技能教學體系
實踐教學的主要目的是為了培養(yǎng)學生的實踐操作能力，也是實現(xiàn)高等職業(yè)院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)課程體系的培養(yǎng)目標的重要環(huán)節(jié)。所以要加強學生對房地產(chǎn)行業(yè)的了解，例如學生對房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)的了解等。并適時在校外開展實踐教學，對課程中的模擬案例進行實訓(xùn)操作，組織學生到房地產(chǎn)企業(yè)進行見習崗位實習等社會實踐。
三、課程體系實現(xiàn)的保證
與行動領(lǐng)域相對應(yīng)的、工學結(jié)合一體化的課程體系的構(gòu)建不僅需要有豐富的教學理論作為基礎(chǔ)，還要有實際條件來為教學課程的開展提供條件。
首先，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)課程體系不僅要為學生提供關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)教學，同時對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟、價格評估等基本知識，還要為學生提供其他房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的知識教學，例如房地產(chǎn)營銷，房地產(chǎn)開發(fā)等。
此外，為了實現(xiàn)課程體系中的實踐教學，學校還要與房地產(chǎn)企業(yè)相聯(lián)系，為學生提供了見習崗位實習，提高了他們的實際操作能力，學校好設(shè)置了各種實踐教學環(huán)節(jié)，主要包括實訓(xùn)和考核，為了讓學生及時了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的資料、建材攪合、政策法規(guī)和樓盤的價格等都進行了詳細的總結(jié)，并使得學生能夠從這些資料中分析房地產(chǎn)的未來走勢。
總之，為了保證工學結(jié)合一體化的課程體系的實現(xiàn)，不僅要為其提供理論保證，還要求與房地產(chǎn)實際發(fā)展狀況相對應(yīng)的實踐保證，只有這樣，才能夠從根本上提高學生的專業(yè)理論和操作能力，為房地產(chǎn)行業(yè)培養(yǎng)出高端技能型專業(yè)人才。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)濟波動
對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的本質(zhì)進行分析不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟和宏觀經(jīng)濟的類型的相同的，并非平穩(wěn)發(fā)展，而是具有一定的波動性。從房地產(chǎn)經(jīng)紀的長遠發(fā)展態(tài)勢來看，整體發(fā)展趨勢是積極向上的，而房地產(chǎn)經(jīng)濟也會圍繞發(fā)展趨勢上下波動，屬于微觀經(jīng)濟運行狀態(tài)，下文將對產(chǎn)生波動的原因與對策進行闡述。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素
（一）金融制約因素
從金融學的角度來看，開發(fā)房地產(chǎn)和金融資本支持是有一定聯(lián)系的，而且在對房地產(chǎn)進行開發(fā)時，一些部門通過貸款投資等方式來運行程序。房地產(chǎn)行業(yè)屬于經(jīng)濟密集型行業(yè)，并且要長遠發(fā)展必須要有大量的資金為支撐。企業(yè)可以通過在轉(zhuǎn)賬處理的方式來處理其中的一部分資金，而其余的資金需要通過市場為渠道來解決，這樣才能保證房地產(chǎn)開發(fā)商籌集到足夠的資金。
（二）土地制約因素
對房地產(chǎn)市場的變化規(guī)律進行分析可發(fā)現(xiàn)，在開發(fā)時會受到市場影響因素的影響。主要是一級市場和二級市場，兩種市場代表著不同的概念，房地產(chǎn)一級市場交易以及房地產(chǎn)開發(fā)過程中，國土部門都需要將資源提供到房地產(chǎn)方面進行交易，使房地產(chǎn)開發(fā)商得到土地處理權(quán)，而且在這一過程中，土地完全變成可以用來交換的商品，體現(xiàn)出交換價值。在二級市場上，房屋購買人要將需求方的作用發(fā)揮出來，而作為供應(yīng)方，房地產(chǎn)商需要將交易的商品向房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)上轉(zhuǎn)化。
（三）市場與政策的制約
房地產(chǎn)需求產(chǎn)生變化會影響價格水平產(chǎn)生影響，情況嚴重時會影響其擴張情況。通過分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)消費需求的不斷變化會改變商品經(jīng)濟房面積，進而對未來發(fā)展走向進行預(yù)測。而珍藏個影響因素側(cè)重于和房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的財政政策，對敏感度高的經(jīng)濟體制影響尤為明顯。除此之外，該因素也是政府對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的關(guān)鍵方式之一，所以政府的政策會對房地產(chǎn)行業(yè)帶來直觀影響。
二、加強房地產(chǎn)投資政策建設(shè)
要全面掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素，并對不良波動進行處理，需要在完善市場控制的基礎(chǔ)上提升政策建設(shè)力度。房地產(chǎn)投資政策要和房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展目標相吻合，根據(jù)當前我國發(fā)展現(xiàn)狀來擬定科學化的投資政策，完善房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，使其可以平穩(wěn)高速發(fā)展。在擬定政策時，要先明確投資的主體，明確產(chǎn)權(quán)，將各項責任與職能落到實處，減少風險。在處理周期領(lǐng)域變化時，需要對房地產(chǎn)經(jīng)紀進行控制，觀察發(fā)展現(xiàn)狀，保證投資合理化。除此之外，還要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展情況來擬定一些長遠的投資政策，對常見投資政策來講，即便是該政策會在短時間內(nèi)影響經(jīng)濟發(fā)展，但是也必須通過科學化的手段來貫徹政策。如果出現(xiàn)一些不符合政策需求的經(jīng)濟政策，可以通過一些方式來糾正，促使其正常發(fā)展。在擬定投資政策的時候，盡量做到投資主體明確、職責分明、風險規(guī)避以及有效控制周期性變化。密切關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟的規(guī)模性變化，提升投資合理性。
完善開發(fā)金融體系是提升房地產(chǎn)經(jīng)濟波動解決對策的一種切實可行的方式。對多元化房地產(chǎn)融資的途徑進行完善，保證房地產(chǎn)和按揭貸款以及政府優(yōu)惠政策相關(guān)聯(lián)，將多元化的投資項目進入到房地產(chǎn)發(fā)展中。按照目前我國房地產(chǎn)市場的實際情況對其進行完善，提升多元化融資機制構(gòu)建效率。打造完善的房地產(chǎn)金融監(jiān)管機制，與經(jīng)濟發(fā)展情況相關(guān)聯(lián)，努力探索未來發(fā)展方向，完善體制中存在的不足之處，有利于房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展。
全面提升市場調(diào)查力度，讓房地產(chǎn)行業(yè)投資趨于理性化，明確市場定位。從基本情況上看，投資的主體結(jié)構(gòu)會對未來市場周期發(fā)展有較大的作用與價值。因為從目前我國發(fā)展情況來看，部分企業(yè)存在職責不明確、產(chǎn)權(quán)不清與風險防范機制不健全等問題。對房地產(chǎn)投資規(guī)模大力關(guān)注，讓投資規(guī)模適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展需求，讓經(jīng)濟與房地產(chǎn)行業(yè)緊密結(jié)合，保證比重的合理性。構(gòu)建理性化的投資結(jié)構(gòu)，注重市場定位與市場調(diào)研的重要性，在未來發(fā)展中以市場需求為基礎(chǔ)點來構(gòu)建發(fā)展戰(zhàn)略。不斷完善政府投資，讓政府掌握房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略，適當調(diào)整住宅建設(shè)，控制社會房產(chǎn)投資。
三、結(jié)束語
在我國國民經(jīng)濟發(fā)展進程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟日益占據(jù)著不可或缺的地位與重要作用，有效促進我國經(jīng)濟健康、全面及有效發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也隨之成為我國經(jīng)濟發(fā)展的一項經(jīng)濟支柱。因房地產(chǎn)經(jīng)濟本身所具有的重要性，使得社會各界人士開始思考與分析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動問題，而且相關(guān)的專家學者也在不斷的對完善房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的措施進行分析，判斷房地產(chǎn)企業(yè)與我國政府在房地產(chǎn)市場方面的政策導(dǎo)向，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場正常發(fā)展，對房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展具有重要意義。對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動產(chǎn)生的原因以及相關(guān)因素進行分析是十分有必要的，全面掌控波動產(chǎn)生的規(guī)律，正確理解經(jīng)濟波動，提升政府政策的有效性，為房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展提供保障。
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近幾年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也在房地產(chǎn)行業(yè)中占有重要的比重。隨著房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的逐漸擴大，房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)項目也從之前的單一模式向多渠道角度跨越，通過多項目和多整合的方式實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)公司主要任務(wù)就是執(zhí)行房地產(chǎn)的市場研究、廣告策劃和營銷策略等業(yè)務(wù)，實現(xiàn)以客戶為準則、銷售定產(chǎn)的服務(wù)理念。但我國的房地產(chǎn)銷售業(yè)還存在著很多缺陷，如進入門檻不高、專業(yè)技術(shù)水平較低、銷售模式單一等，都使這個行業(yè)無法快速進入發(fā)展階段。同時，在泡沫經(jīng)濟之下，各個房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈，嚴重影響了公司的收入和經(jīng)濟效益，所以本文對房地產(chǎn)銷售公司的營銷現(xiàn)狀和解決方案進行研究，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供積極有利的參考價值。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)；；銷售；意義；現(xiàn)狀；營銷管理
1房地產(chǎn)行業(yè)分析
1.1房地產(chǎn)行業(yè)簡述
從整體來看，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較慢，因此，房地產(chǎn)銷售行業(yè)更是晚一些。早在20世紀后期，我國就實行了對房產(chǎn)的銷售管理模式，開發(fā)商可以將其開發(fā)的產(chǎn)品向社會銷售，也可將其委托給中介進行銷售，這才逐漸發(fā)展起了房地產(chǎn)銷售行業(yè)。從21世紀初期才開始對房產(chǎn)的銷售業(yè)加以規(guī)定，從此我國房地產(chǎn)銷售業(yè)也逐漸發(fā)展壯大起來。從整體來看，我國的房地產(chǎn)銷售的發(fā)展歷程包括3個階段。第一階段是1993年～1997年，我國房地產(chǎn)銷售模式采用了美國著名銷售學家的4P理論，分別是產(chǎn)品、價格、渠道和銷售四大要素。這個階段我國營銷策略屬于單一階段，大多數(shù)房地產(chǎn)引進此策略從而取得了成功，這項策略得到了廣泛的關(guān)注和認可，同時迅速發(fā)展起來。第二階段是1998年～1999年，我國房地產(chǎn)銷售行業(yè)迅猛發(fā)展起來，從之前的單一發(fā)展模式向多項模式發(fā)展，各個房地產(chǎn)公司都有了很大的進步，國外的銷售品牌也逐漸被引進到國內(nèi)，使我國房地產(chǎn)行業(yè)更加專業(yè)化和系統(tǒng)化。第三階段是2000年至今，國外房地產(chǎn)公司逐漸向中國靠近，使我國房地產(chǎn)行業(yè)更加國際化，營銷模式也逐漸開始使用了現(xiàn)代的4C營銷戰(zhàn)略理論。這樣充分保證了消費者的需求和權(quán)益，增加了顧客的購買力，實現(xiàn)了銷售的便利性。目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸有了新的發(fā)展，由于如今的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平參差不齊，企業(yè)結(jié)構(gòu)和規(guī)范程度不同，使消費者對房產(chǎn)的購買力也產(chǎn)生了巨大的變化，將來如果不改革或變動思想理念，就會被房地產(chǎn)市場淘汰。
1.2房地產(chǎn)銷售行業(yè)價值體現(xiàn)
房地產(chǎn)行業(yè)的市場銷售模式對整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要的，而房地產(chǎn)公司的營銷策劃更決定著整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，更能提高整個行業(yè)的競爭力使其健康發(fā)展。首先，房地產(chǎn)行業(yè)的存在不僅對房地產(chǎn)開發(fā)商有很大的積極作用，同時對房產(chǎn)購買者也起到了方便的效果。由于之前的幾年中，我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了滑坡，有些企業(yè)為了得到經(jīng)濟效益，急功近利，破壞了原有的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，面臨銷售困難，久而久之造成了房地產(chǎn)企業(yè)被市場淘汰。因此，我們要意識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，在市場銷售模式上進行研究，尋找到最佳的銷售模式，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)的正常運行。其次，房地產(chǎn)銷售模式的存在有利于掌握市場的運作和發(fā)展方向。銷售行業(yè)主要就是為了解決房地產(chǎn)銷售的問題，一旦房地產(chǎn)行業(yè)受到經(jīng)濟的影響或者宏觀政策的波動，都會給整體的行業(yè)造成不可逆轉(zhuǎn)的后果。所以，我國房地產(chǎn)行業(yè)的存在就是為了解決市場上存在的瓶頸問題，它可以調(diào)節(jié)市場的供需關(guān)系，減少房產(chǎn)市場存貨的壓力，有利于加強房地產(chǎn)市場行業(yè)的完善和發(fā)展。最后，房地產(chǎn)行業(yè)可以有效地滿足客戶的需要。房地產(chǎn)營銷模式本質(zhì)上就是從客戶的需求出發(fā)，通過對整體資源的整合和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的智能化滿足客戶購房的復(fù)雜性和多變性，從而掌握房地產(chǎn)市場的走向和發(fā)展。只有合理地運行房地產(chǎn)營銷理論，通過市場調(diào)查和深入透徹的分析市場來預(yù)測市場，才能順利及時地解決購房者的需求。
2房地產(chǎn)銷售公司營銷現(xiàn)狀分析
現(xiàn)如今，我國大型房地產(chǎn)銷售公司的營銷資質(zhì)都是比較全面的，也很專業(yè)，同時服務(wù)的內(nèi)容和對象也更加廣泛。同行業(yè)的競爭也相對激烈，各個公司企業(yè)都通過對市場和客戶的充分研究，來尋找最適合自己公司的銷售模式，從而找到潛在的客戶群體來達到最大的效益保障。但是，事實總是不同的，針對客戶進行的研究方案往往都不能完全地適應(yīng)市場的發(fā)展，新型銷售模式的開發(fā)和應(yīng)用使客戶更加注重產(chǎn)品的定位和服務(wù)，所以說，銷售和服務(wù)不僅僅單純需要對經(jīng)驗的總結(jié)，更需要對產(chǎn)品的創(chuàng)新和利潤的開發(fā)。消費者是市場營銷模式的重點，為了保證經(jīng)濟效益，以客戶為中心才是銷售的關(guān)鍵性因素。對于房地產(chǎn)行業(yè)，銷售公司要根據(jù)消費者的消費特征來進行市場定位，根據(jù)顧客的購買需求有針對性地進行分類銷售。同時，還要根據(jù)地域的發(fā)展模式進行房地產(chǎn)定價，從而得到最佳的效益成果?？傮w來說，就是根據(jù)消費者的需求來整合房地產(chǎn)市場。企業(yè)通常通過營銷組合的方式來解決各種問題，通過對產(chǎn)品、價格、渠道和促銷等基礎(chǔ)營銷方式來促進銷售。而對于房地產(chǎn)銷售來說，重點在于精準定位客戶，抓住客戶的購買心理，進行優(yōu)勢引導(dǎo)，充分挖掘客戶對產(chǎn)品地點、價格、配套等不同層級的依賴性進行滲透。所以房地產(chǎn)銷售的營銷策略不僅可以優(yōu)化房地產(chǎn)銷售產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，更能在科學合理的策略(即產(chǎn)品優(yōu)勢及客戶需求)中挖掘到更多的客戶，同時也方便了銷售人員。房地產(chǎn)銷售公司可以對不同開發(fā)商的多個項目同時。開發(fā)商的一個樓盤項目可以找一家公司“獨家”，也可根據(jù)其樓盤進駐多個銷售公司即“PK案場”。“獨家”和“PK案場”各有利弊。“獨家”的優(yōu)勢是案場靈活多變，操作性高，根據(jù)現(xiàn)場情況實時改變銷售策略；劣勢在于渠道單一，人員主動性較差?！癙K案場”的優(yōu)勢是渠道豐富，人員主動性強，提升工作人員主觀能動性，增加銷售人員動力；劣勢在于現(xiàn)場表現(xiàn)死板，反饋信息較慢，實時操作困難。
3房地產(chǎn)公司營銷管理
要想使房地產(chǎn)行業(yè)獲得飛速發(fā)展，就要對房地產(chǎn)行業(yè)的營銷策略的發(fā)展做出改變。
3.1品牌營銷
相對于銷售模式及運營重點，市場上最注重的是品牌效應(yīng)，品牌在營銷管理中占有重要的地位，隨著競爭的激烈、市場的飽和，各個房地產(chǎn)企業(yè)都通過建立特色的品牌形象來提升自己的知名度，來與競爭對手區(qū)分開來。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量品牌較少，加之地域性的特點，使品牌效應(yīng)的現(xiàn)象越來越明顯。所以，我們要加大品牌效應(yīng)，使顧客能夠真正意識到房地產(chǎn)品牌與質(zhì)量的有效連接。品牌營銷的重點在于市場占有率。對于公司的品牌影響力，可以分為以下幾種：(1)年限；(2)規(guī)模；(3)過的優(yōu)質(zhì)項目。上述非必須“獨家”，在品牌效力評判中“獨家”更具優(yōu)勢。因此好的品牌在市場上的項目也必然是優(yōu)質(zhì)的，一個品牌效力差的公司，經(jīng)歷了幾個名聲大噪的項目，影響力也會提升。品牌營銷除了通過接手優(yōu)質(zhì)項目外，也可以通過房地產(chǎn)營銷的合作渠道進行提升。如通過線上、線下渠道的推廣、樓盤全案策劃支援等方式，提升自身的品牌影響力。
3.2人員培訓(xùn)
近幾年來，房地產(chǎn)銷售公司層出不窮，大型公司人員流失嚴重，因此目前也已有大型公司開始對非重要骨干的人員進行全程陪護培養(yǎng)，即針對應(yīng)屆畢業(yè)生等剛?cè)胄械娜藛T系統(tǒng)培養(yǎng)，培訓(xùn)時間從幾個月發(fā)展到幾年。長時間的培訓(xùn)雖然對公司利益迅速提升影響不大，但從培訓(xùn)中可滲透企業(yè)文化，以及提升各個部門的工作效率。經(jīng)過員工培訓(xùn)，有經(jīng)驗的骨干培訓(xùn)員對企業(yè)本身的忠誠度也隨之升高。從長遠的發(fā)展來看，是極其有利的。
3.3團隊建設(shè)
房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)業(yè)務(wù)需要逐漸擴大，由于門檻較低，手段和方式也逐漸模式化，使得專業(yè)化的公司已經(jīng)不能滿足客戶的需要。優(yōu)秀的團隊是公司業(yè)務(wù)水平的重要體現(xiàn)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的流動性較大，因此在某一樓盤的團隊中，主要人員是其中層干部即主管級人員，他們起著銜接公司及基層員工的作用。對于所在團隊需要提高中層人員的素質(zhì)。再通過權(quán)力下放，讓中層干部提升基層人員的整體素質(zhì)，從而達到整個團隊素質(zhì)的良性提升。
4銷售公司營銷模式設(shè)想
針對于上文對房地產(chǎn)銷售公司的經(jīng)營現(xiàn)狀和營銷管理模式等的具體分析，我們也對其未來的發(fā)展做出了一些可行性的設(shè)想，具體分為兩個方向。
(1)網(wǎng)絡(luò)營銷方向。隨著電子科技的迅猛發(fā)展和網(wǎng)絡(luò)時代日新月異的更新，電子信息時代已經(jīng)走進了我們的生活，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。我們可以通過在網(wǎng)站上建立自己的房產(chǎn)銷售平臺，在網(wǎng)絡(luò)上對自己公司的開發(fā)和建立進行宣傳。這種方式可以不與媒體進行接觸，改變了傳統(tǒng)的內(nèi)容和排版等條件的限制和約束，而且可以隨著時代的發(fā)展進行及時更新，同時還可以通過虛擬的手法來引起消費者的注意，隨時與客戶進行溝通。
(2)體驗營銷方向。根據(jù)現(xiàn)階段的市場銷售模式來看，體驗是客戶的最佳消費方式，通過對產(chǎn)品和商品的體驗來更深刻地了解消費。所以說，雖然體驗是無形的，但是卻又很大的營銷價值，同時能夠讓消費者對商品產(chǎn)生情感，印象深刻。體驗營銷就是從消費者的角度出發(fā)，通過他們對商品的感官、情感、顧慮和行動等方面來進行新的營銷方式。它拋棄了傳統(tǒng)的理念，尊重自身的價值，使客戶能夠真正參與到其中，從而享受到真實的體驗，從而贏得客戶的充分信賴。此外，可以通過對客戶進行的體驗活動來參與互動，從而更好地體驗產(chǎn)品。同時，公司要把握住客戶的心理，圍繞體驗的主題，通過對樓盤銷售的不同階段，組織不同的體驗式活動，讓客戶參與進來，從而更加深刻的體驗消費的樂趣。而且，現(xiàn)在的房地產(chǎn)商都利用這種方式來吸引客戶，不僅能使客戶心理得到了放松，更達到了比預(yù)期更好的效果，從而實現(xiàn)更好的營銷管理。
5結(jié)語
總而言之，房地產(chǎn)銷售公司是整個房地產(chǎn)行業(yè)的重要一環(huán)，是產(chǎn)品與客戶直接對應(yīng)的一環(huán)，近幾十年來可謂是突飛猛進的發(fā)展。由于公司是專門為房地產(chǎn)開發(fā)商提供專業(yè)樓盤策劃推廣和銷售的服務(wù)機構(gòu)，所以也逐漸被社會所重視，也出現(xiàn)了更多的公司，專業(yè)的品牌公司也受到了廣大房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞與合作。所以，我們要在此基礎(chǔ)上樹立更好的產(chǎn)品和企業(yè)形象，加大對營銷的投資力度，做好高效率的營銷管理，使房地產(chǎn)銷售公司成為影響整個房地產(chǎn)行業(yè)的重點企業(yè)，給我國的房地產(chǎn)行業(yè)帶來積極的效益。
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房地產(chǎn)市場統(tǒng)計調(diào)查,就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象,對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的統(tǒng)計收集、整理、記錄和分析,進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測。由于土地和房屋位置的固定性(不動產(chǎn)),房地產(chǎn)市場統(tǒng)計調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對房地產(chǎn)市場的切入,也習慣依據(jù)地域形態(tài),由單個樓盤到區(qū)域市場。再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境,然后再從宏觀環(huán)境回到單個樓盤、區(qū)域市場。不斷的循環(huán)往復(fù),融會貫通,才可真正把握市場的脈搏。
一、市場統(tǒng)計調(diào)查的意義
1、狹義的統(tǒng)計調(diào)查
狹義的市場統(tǒng)計調(diào)查就是指以商品本身的消費者為對象,用科學方法收集消費者購買以及使用商品的事實、意見、動機等有關(guān)資料,并予以分析研究的手段。
對于房地產(chǎn)市場,例行而重要的市場調(diào)查就是公開的個案現(xiàn)場做調(diào)查,并收集資料進行銷售及售后情況的總結(jié)和分析。
所謂“消費者購買以及使用商品的事實”是指調(diào)查房屋的銷售率,購買客戶的來源分布、購買時間、規(guī)劃偏好以及面積偏好等事實資料。
所謂“消費者購買商品的動機以及使用商品的意見”是指調(diào)查、了解購房者購買該房屋的原因是居住、還是投資,對該房屋的滿意程度如何,包括價格、建材、格局、地點以及環(huán)境等的反應(yīng)資料。
2、廣義的市場調(diào)查
廣義的市場調(diào)查,其調(diào)查對象,除了消費者,還包括所有一切市場上的營銷活動。即以科學的方法收集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費者間的一切與市場營銷有關(guān)的問題資料,并予以分析研究的方法。
對于房地產(chǎn)市場,除了進行公開個案市場的調(diào)查、研究之外,還包括公司營銷手段的具體執(zhí)行情況,目標市場狀況,消費者購買動機、傾向、決策等心理過程的分析,以及廣告策略在目標市場中的反應(yīng)和收效如何。
收集并充分研究所收集到的資料,就能夠知道公司營銷計劃的執(zhí)行情況,以及公司的經(jīng)營業(yè)績。這樣,就能夠隨時糾正營銷過程中的偏差,保證公司在正常的市場軌道中順利地運轉(zhuǎn)下去。
二.市場統(tǒng)計調(diào)查在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用
1、前期
這一階段的統(tǒng)計調(diào)查結(jié)果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的統(tǒng)計調(diào)查方向相對比較宏觀,主要有:
(1)宏觀經(jīng)濟信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析,了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動態(tài)。
相關(guān)市場信息——包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息,以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。
(2)房地產(chǎn)產(chǎn)品統(tǒng)計調(diào)查
在售樓盤資料統(tǒng)計——包括本地所有的房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)庫資料,可進行市場供應(yīng)量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計分析。
區(qū)域市場統(tǒng)計分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對特定區(qū)域市場進行定量分析,研究典型個案,對區(qū)域市場特點進行分析。樓盤匯總分析——階段性對樓盤進行統(tǒng)計分析,追蹤市場發(fā)展方向。
(3)消費需求趨勢統(tǒng)計調(diào)查
主要針對消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢研究。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的統(tǒng)計調(diào)查,這些調(diào)查結(jié)果將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據(jù),并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品,并不針對于某一個特定樓盤項目。
2、中期
開發(fā)商在購置土地之后,需要進行相應(yīng)的項目開發(fā)。此階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括:具體的項目定位、項目規(guī)劃與設(shè)計、項目的建設(shè)、項目的推廣與銷售。
(1)項目定位統(tǒng)計調(diào)查
考慮具體樓盤項目所處的區(qū)域,通過對消費者置業(yè)消費需求的統(tǒng)計調(diào)查,結(jié)合周邊競爭項目和區(qū)位特征的調(diào)查,對特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進行準確的定位。
(2)消費需求統(tǒng)計調(diào)查
通過統(tǒng)計調(diào)查了解消費者對特定區(qū)域樓盤的需求細節(jié)、消費動機、消費行為與習慣、決策過程、媒體消費習慣,結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進行市場細分,并確定各細分市場的規(guī)模。
(3)競爭樓盤統(tǒng)計調(diào)查
了解特定區(qū)域內(nèi)競爭樓盤,尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點、吸引消費者的主要因素,為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。
(4)產(chǎn)品測試統(tǒng)計調(diào)查
在項目定位之后,目標消費人群趨于明朗,該階段的市場統(tǒng)計調(diào)查應(yīng)當側(cè)重于項目細節(jié)方面的研究,針對特定將建樓盤,依據(jù)設(shè)計結(jié)果對樓盤的各指標分別進行。具體的調(diào)查內(nèi)容主要包括:1社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測試;2、建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系;3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習慣;4、對裝修的意見與個性化實施;5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系;6、特定需求的價格定位研究等等。
3、后期
(1)樓盤媒體宣傳統(tǒng)計分析
對本地在售項目進行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計,可進行樓盤賣點、營銷策劃活動等市場營銷方面的資料收集,可根據(jù)資料進行媒體投放及營銷方式分析,同時作為競爭研究的有力補充。
(2)銷售現(xiàn)場統(tǒng)計調(diào)查
主要實現(xiàn)市場推廣手段效果的評價研究。在樓盤的預(yù)售與公開發(fā)售階段,將會有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費者到銷售現(xiàn)場關(guān)注開發(fā)商的產(chǎn)品。通過對現(xiàn)場的了解、意向購房人群的調(diào)查、對銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道;2、看房者所處購房的階段,以及看房行為與習慣;3、樓盤評價以及與競爭產(chǎn)品對比;4、對銷售中心以及人員的評價;5、看房滿意度調(diào)查等等。
(3)銷售監(jiān)測統(tǒng)計調(diào)查
隨時對銷售現(xiàn)場的潛在消費者,以及來電咨詢的消費者收集相關(guān)的信息,并定期進行必要的回訪,同時進行有效的統(tǒng)計分析,開發(fā)商將能準確地掌握客戶的反饋信息,銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù),通過糾正不理想的工作內(nèi)容,減少客戶的流失。
(4)業(yè)主滿意度統(tǒng)計調(diào)查
