時間：2023-06-30 09:23:26
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)項目調(diào)研，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；可行性研究；風(fēng)險控制
1 項目可行性研究的重要性
項目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：
1.1 房地產(chǎn)項目可行性研究要求預(yù)期明確
項目可行性研究主要包括對行業(yè)資料的分析匯總、對社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的研究和對未來房地產(chǎn)市場供需的預(yù)期，從而對房地產(chǎn)投資的收益進(jìn)行正確估算。
1.2 房地產(chǎn)項目可行性研究必須客觀嚴(yán)謹(jǐn)
“實事求是”是貫穿房地產(chǎn)項目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，尊重社會規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)估和評判。
1.3 房地產(chǎn)項目可行性研究的可靠性特征
房地產(chǎn)項目可行性研究要求區(qū)別對待具體的案例并給予具有針對性的、明確的、可實現(xiàn)的執(zhí)行方案，以求達(dá)到投資利用率最高、成本回收和利潤收入最大化的根本目的。
1.4 房地產(chǎn)項目可行性研究的科學(xué)性特征
房地產(chǎn)項目可行性研究要求運(yùn)用先進(jìn)的計算技術(shù)和科技方案，按照房地產(chǎn)項目和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本規(guī)律，對每個房地產(chǎn)項目的市場預(yù)期和盈利情況進(jìn)行準(zhǔn)確的計算預(yù)估，并以此為房地產(chǎn)項目能否開展的重要評判依據(jù)。
2 房地產(chǎn)項目可行性研究的步驟和注意事項
（1）資料策劃準(zhǔn)備階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求一定數(shù)量的專門人員來進(jìn)行設(shè)計和組織。要明確房地產(chǎn)項目可行性研究團(tuán)隊，討論房地產(chǎn)項目運(yùn)行的可行性研究方案，并劃撥這個決策團(tuán)隊需要的設(shè)計經(jīng)費(fèi)。
（2）房地產(chǎn)項目可行性研究的資料整理階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求整理匯總與要開發(fā)土地有關(guān)的客觀地理環(huán)境條件、社會經(jīng)濟(jì)條件和政策標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)。資料搜集必須要做到全面、準(zhǔn)確、科學(xué)、相關(guān)、嚴(yán)謹(jǐn)。
（3）房地產(chǎn)項目可行性研究方案的預(yù)期和討論階段，這個階段是要在前期工作都準(zhǔn)備完成，基本掌握完整的房地產(chǎn)項目可行性研究資料基礎(chǔ)上才可以開展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規(guī)、開發(fā)商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產(chǎn)項目可行性開發(fā)方案草稿。
（4）對房地產(chǎn)項目可行性研究方案進(jìn)行論證，運(yùn)用先進(jìn)的數(shù)學(xué)分析方法，結(jié)合財務(wù)情況、自然環(huán)境、社會國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。
（5）匯總房地產(chǎn)項目可行性研究方案并形成報告，房地產(chǎn)項目可行性研究報告必須內(nèi)容完整，切覆蓋房地產(chǎn)項目可行性研究的整個周期，內(nèi)容要詳實。按照報告篇幅的大小可將報告分為如下幾種：房地產(chǎn)項目投資可能研究報告、房地產(chǎn)項目概述可行性研究報告和房地產(chǎn)項目全面可行性研究報告。這三種報告的核心內(nèi)容基本一致，都需要保證真實、客觀，科學(xué)。準(zhǔn)確，但是隨著報告的精細(xì)程度不同，一般情況下應(yīng)包含房地產(chǎn)項目的財務(wù)可行性分析和項目重要性、必要性分析。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性的研究中也有一些普遍問題的存在，由于可行性研究過程中涉及到許多的數(shù)據(jù)與調(diào)研結(jié)果，所以一些共性問題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易被提起重視。
（1）調(diào)研不全面、不深入、論據(jù)不充分，在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告書中，某些企業(yè)貪圖方便，未作全面調(diào)研，對負(fù)責(zé)項目的地理水文環(huán)境、環(huán)境氣候、名勝古跡、法規(guī)政策等平鋪直敘，不求深入。技術(shù)論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內(nèi)容所在。有些立場不公正，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主的需求，對建設(shè)方推薦方案優(yōu)點(diǎn)講得多，缺點(diǎn)講得少，甚至不講，故意陪襯方案。
（2）立場不中立。僅作表面文章，比如工程質(zhì)量、投資估算、拆遷面積等數(shù)據(jù)表格。有的科研單位畏懼承擔(dān)風(fēng)險，盲目遵照業(yè)主要求，不拿事實數(shù)據(jù)說話，不進(jìn)行投資概算，基本起不到比對多個方案選優(yōu)的目的。
（3）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不客觀，經(jīng)濟(jì)、財務(wù)評價是每個房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的核心內(nèi)容，是決策階段項目擇優(yōu)排序的主要數(shù)據(jù)依據(jù)。正因為這樣，一些負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)評價可行性的人員為了達(dá)到業(yè)主期望的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益，人為的對財務(wù)凈現(xiàn)值、投資收益率和項目回收期等數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，有的甚至修改調(diào)研數(shù)據(jù)，偏離客觀事實。使研究結(jié)論發(fā)生偏離。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)量問題、投資概算偏差大會造成房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、費(fèi)用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現(xiàn)場勘查不認(rèn)真，個別技術(shù)人員責(zé)任心問題，技術(shù)不扎實，導(dǎo)致獲得的工程數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究結(jié)果出現(xiàn)很大的偏移。
針對當(dāng)前項目可行性研究存在的主要問題文章給出如下幾點(diǎn)解決方法：
（1）可行性研究工作的理論與實踐結(jié)合。可行性研究工作是要求長期耐心細(xì)致的市場調(diào)研和數(shù)據(jù)整理計算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經(jīng)濟(jì)效益核算與宏觀經(jīng)濟(jì)效益核算相結(jié)合，動態(tài)數(shù)據(jù)分析與靜態(tài)數(shù)據(jù)分析相結(jié)合，定量分析與定性分析相結(jié)合。
（2）建立精確科學(xué)的指標(biāo)評價系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)項目評價系統(tǒng)是可行性報告的重要組成部分，它主要包括評價規(guī)劃、市場前瞻、設(shè)計草案、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)期等。
（3）政策引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)項目可行性研究。培育相當(dāng)數(shù)量的專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究人員，推進(jìn)房地產(chǎn)項目可行性分析行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；可行性研究
中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0090-01
一、引言
著名房地產(chǎn)教育學(xué)家格里科普認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)項目師認(rèn)為，一個項目詳細(xì)具體的計劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標(biāo)合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究主要是在在房地產(chǎn)項目決策之前，對擬開發(fā)的項目進(jìn)行系統(tǒng)而全面的調(diào)查和分析，并運(yùn)用科學(xué)的評價方法，得出一系列評價指標(biāo)值，最終確定該項目是否具有可行的綜合研究。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是投資決策的重要依據(jù)和資金籌措的重要依據(jù)，是房地產(chǎn)項目初步設(shè)計的依據(jù)，也是環(huán)保部門對項目環(huán)境審查的重要依據(jù)和項目后評估的最終依據(jù)。
二、我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中存在的問題
（一）可行性研究缺乏完善理論指導(dǎo)
目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究基本是根據(jù)建設(shè)部于2000年所實施的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》。該規(guī)定雖然對房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)可行性提出相應(yīng)的研究方法和框架。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目和其他一般工業(yè)建設(shè)項目有很大不同，難以直接套用《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》，許多研究分析人員只能根據(jù)個人理解，對于計算評價指標(biāo)有選擇性的適應(yīng)，對于房地產(chǎn)決策缺少指導(dǎo)和參考價值，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告質(zhì)量低下問題。
（二）可行性研究注重經(jīng)驗分析
雖然房地產(chǎn)開放項目可行性研究報告在房地產(chǎn)項目開發(fā)中具有十分重要的作用，但是一些房地產(chǎn)開發(fā)商并未對此足夠重視，經(jīng)常存在忽視可行性分析，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開發(fā)失敗的現(xiàn)象。毫無疑問，經(jīng)驗是很寶貴的財富，在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現(xiàn)經(jīng)驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經(jīng)驗來對房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性進(jìn)行分析，可能就會導(dǎo)致決策和市場脫節(jié)甚至背離的問題，增加了房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場風(fēng)險。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的市場定位不準(zhǔn)確
市場定位是開發(fā)商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團(tuán)在上海徐家匯的弘基休閑廣場項目開發(fā)成功以后，決定在上海四川北路開發(fā)另外一個更大的房地產(chǎn)項目，主要用于餐飲和百貨經(jīng)營。但是后來開發(fā)的房地產(chǎn)項目收益一般，遠(yuǎn)不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項目的市場定位不準(zhǔn)，在該房地產(chǎn)項目周圍已經(jīng)有了類似的經(jīng)營業(yè)態(tài)，而且已經(jīng)形成品牌，新開發(fā)的房地產(chǎn)項目與其存在經(jīng)營范圍重疊問題。
（四）先入為主進(jìn)行開發(fā)
在許多失敗的大型房地產(chǎn)項目投資決策中，許多都是因為一些可預(yù)測的因素所導(dǎo)致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業(yè)園區(qū)，導(dǎo)致別墅周圍風(fēng)景被破壞，經(jīng)常發(fā)生別墅無人問津現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)項目由于是位于規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)，在回遷房和廉租房的沖擊下，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目半途而廢。有的房地產(chǎn)項目由于建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)初立項的預(yù)算資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行交流，他們經(jīng)常會發(fā)出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項目的可行性研究報告的時候，幾乎都在引經(jīng)據(jù)典，都是為了證明該項目是可行性而驗證的，從而犯下先入為主的錯誤。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究完善對策
在國家加大對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場緊俏時代已經(jīng)一去不復(fù)返。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個方面加以完善：
（一）要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項目審批程序
在房地產(chǎn)項目建設(shè)的過程中，要對可行性研究的審批嚴(yán)格管理。近年來，房屋建筑物質(zhì)量問題一直是黨和國家關(guān)注重點(diǎn)，連續(xù)多次發(fā)文要求加強(qiáng)房屋建筑物質(zhì)量管理。特別是國務(wù)院在1999年了《加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項目質(zhì)量管理條例》。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，首先要重視質(zhì)量問題，要嚴(yán)格加強(qiáng)項目建設(shè)前期質(zhì)量，切實執(zhí)行房地產(chǎn)項目建設(shè)基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設(shè)計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達(dá)到規(guī)定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進(jìn)行批準(zhǔn)立項。
（二）要重視市場調(diào)研
房地產(chǎn)項目市場影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風(fēng)險較高等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，市場調(diào)研在整個環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目成敗。無數(shù)個失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商成人認(rèn)識到市場調(diào)研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態(tài)和他們對市場的膚淺認(rèn)識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。因此，要充分認(rèn)識到必須對市場進(jìn)行系統(tǒng)、科學(xué)調(diào)查研究，要在市場調(diào)研中運(yùn)用成熟科學(xué)理論作為知道，要能夠加強(qiáng)和專業(yè)調(diào)查公司、科研院所進(jìn)行合作，通過小組座談或者抽樣調(diào)查等方式，對客戶需求進(jìn)行深入調(diào)研。
（三）要不斷更新經(jīng)營理念
目前，針對我國房地產(chǎn)市場不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開發(fā)，要對經(jīng)營理念進(jìn)行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研中，使項目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項目得以成功。
參考文獻(xiàn)：
[1]馬鑫.試論如何加強(qiáng)房地產(chǎn)項目可行性研究[J].城市開發(fā),2008,6.
關(guān)鍵詞：城市化背景，房地產(chǎn)類課程設(shè)置，教學(xué)內(nèi)容設(shè)計
中圖分類號：F293.33-4
基金項目：河北工業(yè)大學(xué)教研立項支持項目
作者簡介：李素紅（1978-），女，漢族，河南湯陰人，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，副教授，博士，研究方向：項目管理與風(fēng)險控制
杜娟（1992-），女，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，本科生，專業(yè)：工程管理
李天航（1994-），男，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，本科生，專業(yè)：工程管理
1引言
房地產(chǎn)是隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展而發(fā)展起來的一個重要行業(yè)。城市化導(dǎo)致了人口的大量遷移和大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，導(dǎo)致了對房地產(chǎn)的龐大需求。與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的趨勢不適應(yīng)的一個集中性問題是人力資源的素質(zhì)和數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到需求，整個產(chǎn)業(yè)的人才現(xiàn)狀難以滿足企業(yè)的現(xiàn)實需求。所有的房地產(chǎn)企業(yè)都希望得到復(fù)合型人才、高端人才，即具有綜合能力的人才，包括具備深厚的專業(yè)能力、熟練的業(yè)務(wù)能力、優(yōu)秀的協(xié)調(diào)溝通能力、極強(qiáng)的責(zé)任心等。人才因素成為了制約房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主要原因[1]。
在此背景下，我們要充分重視房地產(chǎn)類人才建設(shè)所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在培養(yǎng)人的理念、方法和制度上與時俱進(jìn)，不斷改進(jìn)。本論文旨在在房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展背景下，通過研究工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程及其教學(xué)內(nèi)容設(shè)計，結(jié)合我校的工程管理專業(yè)課程設(shè)置情況，改善房地產(chǎn)類人才的培養(yǎng)體系，以培養(yǎng)適應(yīng)社會強(qiáng)大需求的房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)合型人才。
2國內(nèi)外房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀
2.1 國外房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀
國外房地產(chǎn)類課程的高等教育產(chǎn)生較早，部分發(fā)達(dá)國家已經(jīng)發(fā)展得比較成熟。而且，房地產(chǎn)專業(yè)教學(xué)的各個方面都受到社會、政府、高校等極大的重視。對比工程管理與房地產(chǎn)專業(yè)，它們分別屬于不同的學(xué)科領(lǐng)域。工程管理專業(yè)通常設(shè)置在工學(xué)院與土木工程相關(guān)的學(xué)系內(nèi)，也有些學(xué)校在工學(xué)院中獨(dú)立設(shè)系。而房地產(chǎn)專業(yè)通常設(shè)在商學(xué)院隸屬于工商管理學(xué)科，有時獨(dú)立設(shè)系，有時與金融、保險等為同一個系?？傮w分析，國外的房地產(chǎn)類專業(yè)設(shè)置特點(diǎn)[2]體現(xiàn)在：（1）加強(qiáng)通識教育的核心地位。（2）結(jié)合經(jīng)濟(jì)管理和城市規(guī)劃的專業(yè)課程。（3）創(chuàng)新教育教學(xué)模式。教學(xué)模式靈活多變，在教學(xué)上采用的是案例式、沙龍式課程、工作坊、角色扮演、實地考察、講座和開展項目等不同的教學(xué)形式，組織學(xué)生分組討論或辯論，課外學(xué)生獨(dú)立或合作完成課程作業(yè)，并提供充分的討論和演講機(jī)會，激發(fā)學(xué)生創(chuàng)造性思考，培育團(tuán)隊精神。（4）專業(yè)與行業(yè)之間的聯(lián)系和合作密切。比如請房地產(chǎn)管理人員、房地產(chǎn)公司的決策者以及城市規(guī)劃師等行業(yè)人士授課，更好地促進(jìn)就業(yè)和服務(wù)社會。
2.2 國內(nèi)房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀
對國內(nèi)大學(xué)的整體情況進(jìn)行初步調(diào)研之后，我們重點(diǎn)分析了幾所知名度較高的大學(xué)。調(diào)研結(jié)果顯示，各個學(xué)校的專業(yè)主干課程中都會包含房地產(chǎn)類課程。如房地產(chǎn)開發(fā)類，包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)概論等課程；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)類以及物業(yè)管理類的培養(yǎng)學(xué)時相對較多；房地產(chǎn)市場營銷類、城市規(guī)劃類和房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)、政策類的課程大多屬于專業(yè)選修課程，課時較少。上述課程基本上涵蓋了工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程的主要內(nèi)容。同時房地產(chǎn)集中實踐類課程也十分重要，一般是與其開設(shè)的房地產(chǎn)類課程內(nèi)容相聯(lián)系的，其中比較典型的有：房地產(chǎn)項目可行性分析、房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)估價課程設(shè)計等。我校的工程管理專業(yè)開設(shè)的房地產(chǎn)類課程很少，專業(yè)核心課程僅有房地產(chǎn)項目策劃和房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)，且課時較少，因此學(xué)生無法系統(tǒng)地學(xué)習(xí)房地產(chǎn)類課程，很難形成全面系統(tǒng)的知識體系來滿足房地產(chǎn)市場對人才的需求。
通過上述分析，國內(nèi)大部分高校房地產(chǎn)類相關(guān)課程欠缺，課程設(shè)置缺乏系統(tǒng)性，我校的工程管理專業(yè)的房地產(chǎn)方向課程設(shè)置更不明確[3]。因此，我們結(jié)合我?，F(xiàn)狀以及調(diào)研數(shù)據(jù)資料，對房地產(chǎn)類課程及其內(nèi)容進(jìn)行設(shè)計，具有重要的理論價值和實踐指導(dǎo)意義。
3 房地產(chǎn)類人才培養(yǎng)的調(diào)研分析
在城市化背景下，為了更好地滿足社會對房地產(chǎn)類人才的需求，我們分別針對房地產(chǎn)企業(yè)人員和在校學(xué)生進(jìn)行了問卷調(diào)研，以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)類人才培養(yǎng)中存在的問題，更好地設(shè)計房地產(chǎn)類教學(xué)課程及其教學(xué)內(nèi)容。
3.1 房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研
為了有效地開展調(diào)研工作，我們先對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)驗豐富的員工進(jìn)行了訪談，然后有針對性地設(shè)計了調(diào)研問卷，主要圍繞房地產(chǎn)理論和實踐課程的內(nèi)容設(shè)置情況，以了解房地產(chǎn)企業(yè)對學(xué)生知識、經(jīng)驗和能力方面的需求。問卷共調(diào)研了20位資深的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員。調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為大學(xué)生在從事房地產(chǎn)工作時面臨的主要困難是實踐經(jīng)驗和專業(yè)知識的欠缺，著重提升大學(xué)生的專業(yè)素養(yǎng)是一個亟待解決的問題。調(diào)研顯示，企業(yè)管理人員鼓勵學(xué)生參加房地產(chǎn)類前言講座，了解房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展方向和趨勢，建議學(xué)生多參加房地產(chǎn)類競賽，如房地產(chǎn)策劃大賽、算量大賽、房地產(chǎn)專業(yè)知識競賽等，還建議學(xué)生多參加一些社會實踐調(diào)研活動，如房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)項目可行性分析、房地產(chǎn)項目管理沙盤模擬等。在專業(yè)課程內(nèi)容的設(shè)置方面，大部分建議開設(shè)建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理等課程。
3.2 在校學(xué)生調(diào)研
學(xué)生問卷部分主要調(diào)研了學(xué)生對房地產(chǎn)類課程的學(xué)習(xí)興趣、了解程度和對課程內(nèi)容的需求等，在考慮學(xué)生需求的情況下完善房地產(chǎn)類課程設(shè)置。調(diào)研結(jié)果顯示，學(xué)生對于從事房地產(chǎn)行業(yè)的工作很有興趣，但是比較缺乏信心。學(xué)生不太關(guān)注房地產(chǎn)的最新發(fā)展動態(tài)，大部分人只是主要通過網(wǎng)絡(luò)途徑偶爾關(guān)注，因此高校可通過開設(shè)一些前沿課程或講座幫助學(xué)生了解房地產(chǎn)行業(yè)的最新發(fā)展動態(tài)。目前高校開設(shè)的房地產(chǎn)類課程較少，大部分學(xué)生認(rèn)為不能滿足房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展對復(fù)合型人才的需求，希望學(xué)校能夠增加房地產(chǎn)類核心課程，如房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)策劃等。學(xué)生非常愿意參加房地產(chǎn)類課程實踐活動，例如房地產(chǎn)類競賽、調(diào)研活動，尤其是實習(xí)，希望增加此類課程的開設(shè)比例。學(xué)生主要參加了房地產(chǎn)策劃大賽和BIM（建筑信息模型）大賽，希望通過比賽能夠增強(qiáng)實踐動手能力?？傊趯W(xué)生看來，將來從事房地產(chǎn)工作，面臨的主要困難是專業(yè)知識不足，因此學(xué)校應(yīng)當(dāng)設(shè)計系統(tǒng)的房地產(chǎn)類課程體系，使學(xué)生更好地適應(yīng)社會的需求。
4 工程管理專業(yè)中房地產(chǎn)類課程及其教學(xué)內(nèi)容設(shè)計
4.1 工程管理專業(yè)中房地產(chǎn)類課程設(shè)置
結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢、國內(nèi)外課程設(shè)置的現(xiàn)狀以及對房地產(chǎn)企業(yè)人員和工程管理專業(yè)在校學(xué)生的調(diào)研，本論文從理論和實踐環(huán)節(jié)設(shè)計豐富多樣的房地產(chǎn)類課程，主要從專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)必修課、專業(yè)選修課、前沿課程（或講座）、集中實踐課、專業(yè)競賽六個方面進(jìn)行設(shè)計，具體設(shè)置的課程如下表所示。
4.2工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程教學(xué)內(nèi)容設(shè)計
1.專業(yè)基礎(chǔ)課
《城市規(guī)劃與管理》主要內(nèi)容包括：城市總體空間布局的原則和要求，城市工程系統(tǒng)規(guī)劃理論，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行政管理的理論，城市規(guī)劃的法規(guī)制定、城市規(guī)劃的行業(yè)管理，城市規(guī)劃的編制和審批管理，城市規(guī)劃的實施和監(jiān)督檢查管理等。
《房地產(chǎn)制度與法規(guī)》主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)法律規(guī)范概述、房地產(chǎn)開發(fā)用地法律與制度、城鄉(xiāng)規(guī)劃法律與制度、城市房屋拆遷法律與制度、工程建設(shè)法律與制度、房地產(chǎn)開發(fā)法律與制度、房地產(chǎn)交易法律與制度、房地產(chǎn)登記法律與制度、房地產(chǎn)中介服務(wù)法律與制度、物業(yè)服務(wù)法律與制度等。
2.專業(yè)必修課
《房地產(chǎn)項目策劃》旨在提高學(xué)生對于房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃的能力。教學(xué)主要內(nèi)容有：項目的前期定位策劃（包括市場調(diào)研，項目定位，項目的經(jīng)濟(jì)效益分析等）、項目的推廣整合策劃（包括項目的VI設(shè)計，項目推廣期、促銷期、強(qiáng)銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計和各種促銷活動的策劃方案等）、項目的銷售招商策劃（分階段銷售價格的確定，項目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。
《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》系統(tǒng)地介紹房地產(chǎn)經(jīng)營與管理全過程的理論與實踐，主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)投資決策和經(jīng)營決策、房地產(chǎn)企業(yè)融資、房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作、房地產(chǎn)建設(shè)過程的管理（包括勘察設(shè)計、招標(biāo)、建設(shè)等）、房地產(chǎn)項目的營銷管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項目后評價、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理案例等。
《房地產(chǎn)項目招投標(biāo)與合同管理》結(jié)合建筑工程管理的實際介紹了工程招投標(biāo)與合同管理，主要內(nèi)容為：房地產(chǎn)市場相關(guān)法規(guī)、房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)概論（招投標(biāo)包括招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、中標(biāo)等）；合同管理包括監(jiān)理合同、房地產(chǎn)項目勘察設(shè)計合同、房地產(chǎn)項目施工合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、材料設(shè)備供應(yīng)合同、保險合同、擔(dān)保合同、合同管理、合同爭議、總分包合同、國際工程合同管理等。
《房地產(chǎn)市場營銷》是以營銷過程為主線，系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)市場營銷的理論、內(nèi)容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及實務(wù)操作內(nèi)容，并包含案例分析和對國內(nèi)外房地產(chǎn)市場營銷的新經(jīng)驗、新成果、新理念進(jìn)行解讀。主要課程內(nèi)容包括：房地產(chǎn)市場營銷導(dǎo)論，房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析，房地產(chǎn)市場交易形式、房地產(chǎn)消費(fèi)者購買行為分析，房地產(chǎn)市場調(diào)查，房地產(chǎn)市場細(xì)分和市場定位，房地產(chǎn)企業(yè)競爭戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場營銷戰(zhàn)略，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略，房地產(chǎn)價格策略，房地產(chǎn)營銷渠道策略，房地產(chǎn)促銷策略，房地產(chǎn)市場營銷管理，房地產(chǎn)銷售與管理。
《物業(yè)管理》主要教學(xué)內(nèi)容包括：物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)，物業(yè)管理性質(zhì)與基本理論，業(yè)主自治管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，前期物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)綜合管理服務(wù)，物業(yè)經(jīng)營管理，物業(yè)管理的招投標(biāo)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源管理，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理資金等。
3.專業(yè)選修課
《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》通過對房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的功能透視，闡明房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，主要介紹房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)供求管理、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)周期、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與住房制度、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展等內(nèi)容。
《房地產(chǎn)估價理論與方法》是集經(jīng)濟(jì)學(xué)和工程技術(shù)知識于一體的一門專業(yè)課程，內(nèi)容包括：房地產(chǎn)的基本概念以及房地產(chǎn)價格的特征、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)估價原則與估價程序、影響房地產(chǎn)價格的內(nèi)部和外部因素、房地產(chǎn)估價的基本原則和程序、房地產(chǎn)估價的幾種方法及其應(yīng)用、房地產(chǎn)估價報告等。
《房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理》主要內(nèi)容包括：風(fēng)險管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別、房地產(chǎn)項目風(fēng)險估計、房地產(chǎn)項目風(fēng)險評價決策、房地產(chǎn)項目風(fēng)險回避、房地產(chǎn)項目風(fēng)險控制、房地產(chǎn)項目風(fēng)險轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)項目風(fēng)險自留。
4.前言課程（或講座）
《房地產(chǎn)政策及最新發(fā)展動態(tài)講座》內(nèi)容可大致包括四個方面：宏觀經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題解析、金融形勢與發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展等。通過多內(nèi)容、多層次的講座使學(xué)生對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀有初步的把握和認(rèn)識，并且逐步滲透給學(xué)生分析房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的方法，幫助學(xué)生在以后的工作中獨(dú)立認(rèn)識思考現(xiàn)象背后的本質(zhì)，及時把握住機(jī)遇。
《國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的人才戰(zhàn)略講座》主要通過邀請企業(yè)專業(yè)人士，介紹房地產(chǎn)企業(yè)所需要的各類人才，從房地產(chǎn)企業(yè)人才招聘、人才培養(yǎng)、人才儲備、人才管理、績效管理、薪酬管理等角度進(jìn)行人才戰(zhàn)略分析。學(xué)生通過了解房地產(chǎn)企業(yè)的人才戰(zhàn)略，結(jié)合人力資源結(jié)構(gòu)，制定適合自身發(fā)展的職業(yè)規(guī)劃，可針對性地提高自己的技能水平，提高自身的綜合素質(zhì)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場調(diào)研 情境教育 現(xiàn)狀 問題
中圖分類號：G423.07
文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157
房地產(chǎn)市場調(diào)研是開發(fā)企業(yè)搜集市場信息輔助開發(fā)決策的重要手段，同時也是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場研究公司的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容之一。開設(shè)房地產(chǎn)市場調(diào)研課程，能夠幫助學(xué)生了解和掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研的基本理論和方法，未來從事相關(guān)工作時理清思路，迅速投入工作。因此，如何讓課程學(xué)習(xí)接近“房地產(chǎn)市場項目調(diào)研實戰(zhàn)”，是達(dá)成以上目標(biāo)的關(guān)鍵。
1 情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論概述
情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論（Situated Cognition）是20世紀(jì)90年代，在經(jīng)典條件作用理論和建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論的基礎(chǔ)上發(fā)展形成的學(xué)習(xí)理論。情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論和中國古語“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”表達(dá)的意義一致，該理論在研究過程中認(rèn)為知識寓于情境之中，學(xué)習(xí)者需親臨其境、參與實踐，通過參與活動的過程去了解知識產(chǎn)生和發(fā)展過程。同時，知識也是我們適應(yīng)環(huán)境的紐帶，幫助我們建構(gòu)解決環(huán)境中現(xiàn)有問題的行為模式，從而達(dá)到適應(yīng)環(huán)境動態(tài)變化的目的。因此，情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論非常強(qiáng)調(diào)知與行的交互性，倡導(dǎo)課程教學(xué)應(yīng)由傳統(tǒng)“教師講授為主”轉(zhuǎn)為“學(xué)生自主探究、發(fā)現(xiàn)和協(xié)作”。
2 房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學(xué)現(xiàn)狀
房地產(chǎn)市場調(diào)研是我校房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)第三學(xué)年第一學(xué)期開設(shè)的考查課程，課程性質(zhì)、教學(xué)內(nèi)容等相關(guān)安排如下：
2.1 課程性質(zhì)、目的和任務(wù)
通過在學(xué)習(xí)過程中綜合運(yùn)用市場營銷、經(jīng)濟(jì)學(xué)、統(tǒng)計與分析、計算機(jī)數(shù)據(jù)分析等多方面的知識，使學(xué)生掌握房地產(chǎn)項目市場調(diào)查與預(yù)測的基本理論和方法，能夠在房地產(chǎn)項目市場調(diào)研不同階段整合不同渠道信息開展數(shù)據(jù)分析得出結(jié)論。通過本課程的學(xué)習(xí)，可以提高學(xué)生發(fā)現(xiàn)問題、系統(tǒng)收集使用信息的能力，為今后從事房地產(chǎn)市場營銷、咨詢等相關(guān)活動奠定基礎(chǔ)。
2.2 課程教學(xué)內(nèi)容
課程教學(xué)內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場調(diào)研的概論、內(nèi)容細(xì)分、調(diào)研提綱撰寫、實用方法、問卷設(shè)計、資料收集、計劃與方案、市場調(diào)研組織和結(jié)果分析，以及最后的報告撰寫。
2.3 課時安排
房地產(chǎn)市場調(diào)研課程分為理論學(xué)習(xí)和實踐操作兩部分，其中理論學(xué)習(xí)共33個課時，實踐操作部分共24課時，合計57課時。
3 房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學(xué)過程存在的問題
房地產(chǎn)市場調(diào)研課程講解需要基于房地產(chǎn)市場調(diào)研目標(biāo)和項目特性等，從不同角度進(jìn)行闡述和分析。課程教學(xué)主要存在以下問題：
3.1 不同學(xué)科知識綜合運(yùn)用程度高
房地產(chǎn)市場調(diào)研提綱撰寫、計劃制定，需要運(yùn)用應(yīng)用文寫作的相關(guān)知識；房地產(chǎn)市場調(diào)研實用方法選取和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計學(xué)相關(guān)知識，而具體在操作過程中又需要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)分析、EXCLE和sPss統(tǒng)計軟件等相關(guān)知識，學(xué)科知識綜合運(yùn)用程度非常高。這就要求學(xué)生具備扎實的知識積累，但由于房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中尚未開設(shè)概率論、線性代數(shù)等相關(guān)課程，致使學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場調(diào)研分析時會比較吃力。
3.2 實訓(xùn)項目缺少“真題真做”
實訓(xùn)項目理論和實踐脫節(jié)來源于兩方面：一是由于授課教師較少參與實際房地產(chǎn)市場調(diào)研工作，難以根據(jù)房地產(chǎn)項目調(diào)研工作內(nèi)容及要求開展實訓(xùn)方案設(shè)計。二是由于房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項目，對市場調(diào)研知識的了解僅限于書本，教授的市場調(diào)研知識難以和具體項目聯(lián)系，學(xué)和用的分離導(dǎo)致對知識掌握的牢固程度低。而且學(xué)生沒有具體的項目經(jīng)歷體驗，在方案撰寫過程中常出現(xiàn)大而全但細(xì)節(jié)卻考慮不到位的情況，如計劃梳理了房地產(chǎn)市場調(diào)研實施的全過程，卻沒有首先對開展房地產(chǎn)市場調(diào)研的工作目標(biāo)以及重點(diǎn)工作內(nèi)容進(jìn)行定位，導(dǎo)致實施調(diào)研過程中沒有目標(biāo)，問卷設(shè)計重點(diǎn)問題不突出。
3.3 房地產(chǎn)市場調(diào)研規(guī)范程度低
由于學(xué)生在學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場調(diào)研課程前，已經(jīng)參加的一些活動策劃需要使用市場調(diào)研，但當(dāng)時尚未系統(tǒng)學(xué)習(xí)市場調(diào)研的理論和方法，采用了部分缺乏規(guī)范的市場調(diào)研程序，如采用問卷調(diào)查方法時，將調(diào)研者主觀判斷帶人問卷設(shè)計中，問卷選擇項目設(shè)計帶有傾向性，且未能正確結(jié)合房地產(chǎn)項目的特性，導(dǎo)致問卷調(diào)查停留在表面，不能為結(jié)果分析提供正確數(shù)據(jù)支撐。
3.4 課程講解未能及時融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場實時信息
房地產(chǎn)市場資料收集是開展市場調(diào)研的重要前期工作，因此在教學(xué)講解過程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開展，且需要學(xué)生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學(xué)習(xí)鑒于課時安排、教學(xué)計劃等方面的原因，未提前預(yù)留時間幫助學(xué)生關(guān)注和搜集房地產(chǎn)市場實時動態(tài)資料，導(dǎo)致結(jié)果缺乏針對性和實用性。
4 規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學(xué)的思考
為了能夠規(guī)避過去教學(xué)過程中存在問題，建議在以后房地產(chǎn)市場調(diào)研課程中采用以下教學(xué)方法：
4.1 夯實專業(yè)基礎(chǔ)知識
建議在房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)課程設(shè)置中增設(shè)統(tǒng)計學(xué)、財務(wù)分析等支撐房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的基礎(chǔ)課程，通過上述兩門課程的學(xué)習(xí)讓學(xué)生掌握聚類分析、因子分析、財務(wù)報表分析等統(tǒng)計和財務(wù)分析的相關(guān)知識，幫助學(xué)生提前儲備未來開展市場分析所需了解的基本內(nèi)容和方法。
4.2 結(jié)合某一房地產(chǎn)項目的決策需求開展實地調(diào)研的情境教育
學(xué)生圍繞與某一房地產(chǎn)項目決策相關(guān)的整個情境、背景或環(huán)境開展房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的學(xué)習(xí)，在該設(shè)定情境下分階段解決如何開展調(diào)研組織及出具報告的問題，讓學(xué)生參與知識的獲得過程。具體操作步驟如下：
第一，和某一房地產(chǎn)公司或者開發(fā)公司聯(lián)系，組織學(xué)生赴項目實地調(diào)研，通過和公司營銷人員座談了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開展的市場調(diào)研內(nèi)容、調(diào)研目的等核心要素，促進(jìn)班級同學(xué)在實地調(diào)研過程中形成對項目規(guī)模、工程進(jìn)度、營銷安排進(jìn)度等方面內(nèi)容的基本認(rèn)知。
第二，由班級同學(xué)分組組建虛擬房地產(chǎn)市場研究公司，各同學(xué)分別在公司中扮演市場調(diào)查人員、資料收集人員、數(shù)據(jù)分析和策劃人員等不同角色。老師作為選定的房地產(chǎn)項目甲方代表，以課程成績作為虛擬貨幣（例如100分等于10萬元）向?qū)W生進(jìn)行任務(wù)和招標(biāo)，招標(biāo)內(nèi)容為針對土地購買決策、項目開發(fā)定位、項目規(guī)劃設(shè)計或者項目營銷推廣策略決策所需的市場調(diào)研分析。請同學(xué)們根據(jù)項目實際情況撰寫市場調(diào)研方案并進(jìn)行市場調(diào)研，根據(jù)調(diào)研進(jìn)度和工作完成情況支付對應(yīng)虛擬貨幣（每次課驗收成果并結(jié)清費(fèi)用），使學(xué)生獲得參與的成就感。虛擬貨幣支付后由虛擬公司負(fù)責(zé)人根據(jù)工作內(nèi)容分工進(jìn)行分配。
第三，各小組調(diào)研報告撰寫完成后，將打印裝訂成冊，邀請項目單位參與在學(xué)院實驗室進(jìn)行的課程作品展示和成果，通過此方式再次檢驗同學(xué)們對市場調(diào)研知識的掌握程度。學(xué)期結(jié)束后根據(jù)每個同學(xué)獲取的虛擬貨幣的數(shù)量按照一定比例折合成分?jǐn)?shù)給予對應(yīng)的課程作品成績，最后結(jié)合學(xué)生課程中的表現(xiàn)及出勤率等因素給出綜合成績。
4.3 規(guī)范學(xué)生學(xué)習(xí)方法
第一，課程初始就和學(xué)生共同制定學(xué)習(xí)本次課程的規(guī)矩，取得學(xué)生對教師教學(xué)方法的認(rèn)同感，如學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中出現(xiàn)違規(guī)操作或者不規(guī)范的行為，則予以及時調(diào)整和制止（如視情節(jié)處以一定虛擬貨幣量的罰金），幫助學(xué)生以主人翁的精神規(guī)范和約束自己學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的行為。
第二，通過安排定期資料搜集，培養(yǎng)學(xué)生對區(qū)域房地產(chǎn)市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調(diào)研過程中，學(xué)生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場變化、建筑設(shè)計新技術(shù)等行業(yè)動態(tài)信息，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學(xué)習(xí)結(jié)束時，學(xué)生行業(yè)背景知識的綜合積累也將比較豐厚。
綜上所述，房地產(chǎn)市場調(diào)研課程教學(xué)方法探討還需要結(jié)合虛擬公司情境教育的教學(xué)過程設(shè)計，提出針對學(xué)生學(xué)習(xí)特點(diǎn)的實施方案，以促進(jìn)該教學(xué)方法被更多學(xué)生接受，提高教學(xué)質(zhì)量。
參考文獻(xiàn)：
【1】馬龍云.基于情境認(rèn)知學(xué)習(xí)理論的英語實踐教學(xué)改革探索【J】.教育探索，2012，（8）：45-46.
【2】楊蘭.合作性行動研究過程及關(guān)鍵行為，基于一項民辦高校教學(xué)改革試驗的反思【J】.教育學(xué)術(shù)月刊，2012，（11）：100.
【3】韋化，蘇一丹，賈歷程.構(gòu)建“3―4―5”新模式，全面推進(jìn)課程教學(xué)改革【J】.中國大學(xué)教學(xué)，2012，（7）29.
【4】高楓，王.高等教育心理學(xué)實用教程【M】.廣西師范大學(xué)出版社，2011：122-127.
摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)從規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、戶型設(shè)計、建材采用到功能和質(zhì)量等方面要求越來越高。項目造
>> 淺析房地產(chǎn)項目管理的問題及應(yīng)對策略 分析房地產(chǎn)項目管理的問題及措施 房地產(chǎn)公司項目管理中存在的若干問題與對策分析 房地產(chǎn)工程項目成本管理存在的主要問題及對策分析 房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理的問題分析及對策 房地產(chǎn)項目招投標(biāo)管理問題對策研究 淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理問題及對策 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理問題分析及對策研究 房地產(chǎn)項目管理模式及問題分析 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點(diǎn)問題分析 淺析房地產(chǎn)項目成本管理 淺析房地產(chǎn)項目管理重點(diǎn) 房地產(chǎn)項目投資管理淺析 淺析房地產(chǎn)項目現(xiàn)場管理 淺析房地產(chǎn)項目工程管理 淺析加強(qiáng)房地產(chǎn)項目管理 淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的優(yōu)化對策 淺析房地產(chǎn)建設(shè)的項目管理 淺析房地產(chǎn)工程項目的管理 淺析房地產(chǎn)企業(yè)對項目施工的管理 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：中國 > 經(jīng)濟(jì)法律 > 淺析房地產(chǎn)項目管理的問題對策分析 淺析房地產(chǎn)項目管理的問題對策分析 雜志之家、寫作服務(wù)和雜志訂閱支持對公帳戶付款！安全又可靠！ document.write("作者：未知 如您是作者，請告知我們")
申明:本網(wǎng)站內(nèi)容僅用于學(xué)術(shù)交流，如有侵犯您的權(quán)益，請及時告知我們，本站將立即刪除有關(guān)內(nèi)容。 摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)從規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、戶型設(shè)計、建材采用到功能和質(zhì)量等方面要求越來越高。項目造價管理是一項技術(shù)性、專業(yè)性很強(qiáng)的工作，它貫穿于投資決策、項目設(shè)計、招標(biāo)投標(biāo)、工程施工和竣工結(jié)算各階段。房地產(chǎn)項目管理模式，是指將管理的對象作為一個系統(tǒng)為了使系統(tǒng)能夠正常運(yùn)行，并確保其目標(biāo)的實現(xiàn)，而運(yùn)用的項目組織和管理方式。 關(guān)鍵詞：項目管理 現(xiàn)狀分析 問題探討 中圖分類號： F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 一、房地產(chǎn)項目管理的現(xiàn)狀分析 提高項目管理人員素質(zhì)科學(xué)實施項目管理。目前我國現(xiàn)有小而專大而強(qiáng)的項目管理公司不多，而且專業(yè)性的項目管理人員非常少人員素質(zhì)也不高，對項目管理的性質(zhì)、任務(wù)、機(jī)制認(rèn)識不夠，管理片面，往往局限于對施工質(zhì)量的監(jiān)控，使我國的建設(shè)項目管理在理論和方法上與先進(jìn)國家相比，都存在較大的差距。要使項目管理現(xiàn)代化，其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。特別是項目經(jīng)理，一定要具備與時俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù)，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規(guī)模較大的項目，項目經(jīng)理必須要掌握和善于運(yùn)用電腦等工具進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，那么，要實現(xiàn)現(xiàn)代化管理是非常艱難的。同時要求項目每一位管理人員，要隨著社會的不斷進(jìn)步，科學(xué)管理技術(shù)的不斷發(fā)展不斷對自身充電，接受上崗培訓(xùn)。通過培訓(xùn)，提高管理隊伍素質(zhì)?？梢哉f，項目經(jīng)理素質(zhì)的高低，決定了是否能夠帶出一支合格的項目管理隊伍。而具備了一支高素質(zhì)的項目管理隊伍，才能使項目體的各項工作在健康、有序的環(huán)境下開展。 二、房地產(chǎn)項目管理存在的問題 1、項目方案確定的問題 項目方案的確定，作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒有按照規(guī)范程序進(jìn)行運(yùn)作，使得這個階段的工作存在一些不足。首先，缺乏充分的市場調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項目后，為了盡快實現(xiàn)效益，沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調(diào)研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險。因此開發(fā)商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調(diào)研工作。其次，缺乏品牌、精品意識。由于企業(yè)以利潤最大化為根本目的，一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個項目上多賺錢，而忽視產(chǎn)品的精品意識，企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長遠(yuǎn)發(fā)展，在方案確定階段必須具備“精品意識、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。這本身對企業(yè)來說也是一種無形資產(chǎn)，否則，在現(xiàn)代社會中企業(yè)將無法生存。此外，沒有較為全面和實際的投資估算報告。開發(fā)商取得一個新項目后，往往只是做項目概算報告，而一旦項目的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報告，只有項目工程招標(biāo)造價資料。由于工程造價只是項目投資的一部分，如果項目開工前沒有一個全面和較為實際的投資估算，項目實施過程將無法準(zhǔn)確地進(jìn)行投資控制。常常一個項目全部竣工后，投資額大大超過計劃投資額。 2、施工設(shè)計管理存在的問題 現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于圖紙設(shè)計階段的管理工作可以說是很少，甚至是一片空白。絕大多數(shù)開發(fā)商可能認(rèn)為，方案、功能確定后交設(shè)計單位設(shè)計，具體事情那是設(shè)計院的事，房地產(chǎn)開發(fā)公司對這些專業(yè)設(shè)計的管理能力弱，加上多數(shù)設(shè)計人員無成本概念、無創(chuàng)造附加價值的能力、圖紙錯誤多、欠缺細(xì)部設(shè)計圖紙。開發(fā)商只注重施工現(xiàn)場的成本、質(zhì)量控制，而忽視設(shè)計階段的成本、質(zhì)量控制。首先沒有具有詳細(xì)和明確要求的設(shè)計委托書。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設(shè)計院設(shè)計圖紙，這樣一來，必然造成設(shè)計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工過程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設(shè)計院設(shè)計出來的圖紙是否進(jìn)行投資控制，無法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。 3、合同管理存在的問題 目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識不強(qiáng)，更談不上合同管理。國內(nèi)企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點(diǎn)問題：①不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，給對方提供了索賠依據(jù)。②簽約雙方都不認(rèn)真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定打折扣。沒有嚴(yán)格按合同進(jìn)行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方?jīng)]有嚴(yán)格執(zhí)行合同，通常會發(fā)生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業(yè)加大成本。③合同產(chǎn)生糾紛時，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。 三、項目管理的對策 以上種種建設(shè)中的弊端強(qiáng)烈呼喚現(xiàn)代化的項目管理技術(shù)，誰擁有了現(xiàn)代化的項目管理知識，并將其創(chuàng)造性地應(yīng)用到開發(fā)建設(shè)中，誰就能適應(yīng)市場的需要，并能在房地產(chǎn)業(yè)激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟，樹立起自己的品牌形象。以下主要談一下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中如何做好項目管理。 1、重視開發(fā)項目的市場定位和產(chǎn)品研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視項目的前期市場定位和產(chǎn)品研究，使整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價格為主導(dǎo)的市場競爭格局。要做好項目的市場定位，就要做到：首先，深入研究國家及地方的有關(guān)政策、法規(guī)，了解政府對該行業(yè)的政策取向。如果政府扶植該行業(yè)的發(fā)展，它必將在稅費(fèi)、金融、法規(guī)等方面給予支持，使該行業(yè)的投資風(fēng)險減少。因此必須清楚公司擬開發(fā)的項目是否屬于國家政策支持的產(chǎn)業(yè)，不能逆政策而行。其次，要根據(jù)項目地點(diǎn)、環(huán)境及規(guī)劃要求等自身特點(diǎn)，廣泛了解市場的需求情況，確定本項目主要的消費(fèi)群體。通過廣泛調(diào)研掌握這些消費(fèi)群體的購買力水平、對居住空間、環(huán)境及配套設(shè)施的要求等。最后了解附近樓盤的設(shè)計、售價、銷售面積、銷售情況及其開發(fā)商的實力等，權(quán)衡本公司競爭力是否能擊敗對手，務(wù)求知己知彼。目前，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過對市場的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的細(xì)分市場進(jìn)入，形成特色經(jīng)營，即為某一特定客層的消費(fèi)者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品，以更大程度地滿足他們的消費(fèi)需求，這樣，才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項目的成功，在激烈競爭的房地產(chǎn)市場中占據(jù)一席之地。 2、做好品牌建設(shè) 企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個程，它是以開發(fā)商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。 3、加強(qiáng)合同管理工作。 ①一般來說，合同工期主要受建設(shè)單位的要求工期、房地產(chǎn)項目規(guī)模的定額工期以及投標(biāo)價格的影響。房地產(chǎn)項目招投標(biāo)時，由于房地產(chǎn)項目工期緊迫，建設(shè)單位通常不采用定額工期而根據(jù)自身的現(xiàn)實需要提出要求工期，并由此限定投標(biāo)工期，只從價格上選擇相對低價者中標(biāo)。多數(shù)施工單位為了實現(xiàn)中標(biāo)這一首要任務(wù)，忽視房地產(chǎn)項目造價與合同工期之間的辯證關(guān)系。因此，要求工期的科學(xué)合理和允許投標(biāo)工期在平衡投標(biāo)報價中發(fā)揮作用。將有利于減小建設(shè)單位在進(jìn)度目標(biāo)控制中存在的風(fēng)險。 ②房地產(chǎn)項目進(jìn)度控制與款項的合同支付方式密不可分，工程進(jìn)度款既是對施工單位履約程度的量化。又是推進(jìn)項目運(yùn)轉(zhuǎn)的動力。房地產(chǎn)項目進(jìn)度控制要牢牢把握這一關(guān)鍵，并在合同約定支付方式中加以體現(xiàn)。確保階段性進(jìn)度目標(biāo)的順利實現(xiàn)。 ③合同工期延期一般是由于建設(shè)單位、房地產(chǎn)項目變更、不可抗力等原因造成的；而工期延誤是施工單位組織不力或因管理不善等原因造成的，兩者概念不同。因此。合同約定中應(yīng)明確合同工期順延的申報條件和許可條件，即導(dǎo)致工期拖延的原因不是施工單位自身的原因引起的。在房地產(chǎn)項目進(jìn)度控制中還要判斷延期事件是否處于施工進(jìn)度計劃的關(guān)鍵線路上．才能獲得合同工期延期的批準(zhǔn)。若延期事件是發(fā)生在非關(guān)鍵線路上，且延長的時間未超過總時差時，工期延期申請是不能獲得批準(zhǔn)的。此外，合同工期延期的批準(zhǔn)還必須符合實際情況和注意時效性。 四、結(jié)束語 房地產(chǎn)項目開發(fā)是個資源整合的過程。要想在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中勝出，就需要準(zhǔn)確做好項目定位，選擇好有實力的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、營銷單位，建設(shè)出適銷的樓房產(chǎn)品，通過促銷及時回籠資金，達(dá)到效益多、進(jìn)度快、質(zhì)量好、投資省的效果。在項目四大控制目標(biāo)中，進(jìn)度、質(zhì)量、造價、安全的關(guān)系是可以相輔相成的。質(zhì)量、造價、安全控制得好，工程進(jìn)展就可以更順利，實現(xiàn)進(jìn)度目標(biāo)就更有保障。
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)項目管理措施存在的問題反思完善
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
一、地產(chǎn)項目管理的含義
“房地產(chǎn)項目管理屬于工程項目管理的分支，它是房地產(chǎn)項目管理者對系統(tǒng)工程的方法、理論以及觀點(diǎn)的一種綜合運(yùn)用，全方位、全過程的對房地產(chǎn)項目的使用和建設(shè)進(jìn)行綜合管理，在房地產(chǎn)項目實現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，提供給用戶一種優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，這就是房地產(chǎn)項目管理的含義。”[1]可見，房地產(chǎn)項目管理是一種集方法、理論和觀點(diǎn)于一體的綜合應(yīng)用學(xué)科，是全方位、全過程涵蓋橫向和縱向兩個維度的綜合性管控過程，是最終實現(xiàn)房地產(chǎn)項目城市效益和投資者效益雙贏的捷徑。
二、當(dāng)今中國房地產(chǎn)項目管理過程中主要問題的反思
（一）定位的準(zhǔn)確程度
房地產(chǎn)項目開發(fā)和管理的首要問題就是準(zhǔn)確定位待開發(fā)的房地產(chǎn)項目真正的受眾群體。房地產(chǎn)項目最終的服務(wù)對象是充滿活力的人，這就決定一個房地產(chǎn)項目要想獲得成功必須是真正具有靈動性和生命力的建筑作品。一個房地產(chǎn)項目如果缺少人氣和生命力，最終會異化為“吞噬精神的鬼魅”，就會變得恐怖之極。最典型的案例當(dāng)屬耗資50多億打造、面積達(dá)32平方公里的內(nèi)蒙古鄂爾多斯康巴什的那座“豪華新城”。那是一座現(xiàn)代化的豪華新城，計劃居住100萬人口，然而事實上卻成了一座無人居住的“鬼城”，儼然成為中國房地產(chǎn)泡沫的最典型案例。這一現(xiàn)象表現(xiàn)出一些地方在地產(chǎn)開發(fā)中投資巨大、開發(fā)規(guī)模過大、規(guī)劃過于超前、建設(shè)速度過于迅速等非理性特征。絕大部分“鬼城”配套功能缺失主要糾結(jié)于絕對體量不足和相對分布不均兩種情況。絕對體量不足令整個“鬼城”規(guī)劃范圍內(nèi)基礎(chǔ)商業(yè)、公共服務(wù)、市政等配套設(shè)施建設(shè)量同居住、商務(wù)、工業(yè)等新城主導(dǎo)功能的建設(shè)體量之間不成正比，配套設(shè)施體量與主導(dǎo)功能建設(shè)量不能很好的匹配。新城開發(fā)規(guī)劃上造成的先天性不足與缺陷，后期運(yùn)作很難完善與整改。這就要在前期的規(guī)劃定位可行性研究中，根據(jù)項目當(dāng)?shù)貙嶋H情況作出切合實際的定位。
大到城市片區(qū)的定位，小到一棟建筑的定位，都需要按實際市場需求做好細(xì)致扎實的基礎(chǔ)調(diào)研，確定完善實用的產(chǎn)品定位，而不能只靠美好愿景一廂情愿的意志定位。
項目前期可行性調(diào)研流于形式，缺乏有力的數(shù)據(jù)和證據(jù)支撐是做不好前期定位的。市場調(diào)查不充分，項目前期可行性調(diào)研落于形式，憑借多年其他項目經(jīng)驗盲目決策是當(dāng)前房地產(chǎn)項目存在的通病。我國不少房地產(chǎn)項目管理前期并沒有進(jìn)行科學(xué)全面的可行性分析，項目定位不清，基本任務(wù)不明，與項目運(yùn)行相關(guān)的數(shù)據(jù)采集不足，相應(yīng)決策的證據(jù)支撐不夠，甚至連項目地塊周邊的基本信息的基礎(chǔ)調(diào)研工作都馬馬虎虎、甚至是走個過場，這些都是導(dǎo)致項目先天定位不足，最后無法實現(xiàn)項目價值的直接原因。
無論城市還是片區(qū)，乃至一個建筑單體的實施，都必須結(jié)合當(dāng)?shù)貐^(qū)位實際情況由市場推演、合理適度的預(yù)測發(fā)展規(guī)劃定位。以人為本的原則規(guī)劃出人們喜歡去且留得住的地產(chǎn)產(chǎn)品，沒有人的空間再好看也是沒有生命力的空洞，毫無價值和意義。
（二）設(shè)計的實用程度
“在現(xiàn)實中，當(dāng)設(shè)計出現(xiàn)問題，或者設(shè)計未達(dá)到預(yù)期的目的時，建筑師往往成了批評對象。這是因為，只有設(shè)計師才是專業(yè)的設(shè)計者，設(shè)計人員應(yīng)該負(fù)有設(shè)計的責(zé)任?！盵4]眾所周知，房地產(chǎn)項目設(shè)計的好壞直接決定這個項目的成敗。設(shè)計師的設(shè)計理念應(yīng)該以人為本，以住戶生活舒適的程度的最大化實現(xiàn)作為設(shè)計的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。但是，很多房地產(chǎn)項目的設(shè)計往往是隨波逐流、照搬照抄西方某些建筑樣式，缺少創(chuàng)意，更缺乏對住戶細(xì)致周到的人文關(guān)懷。試想一下，這樣的房地產(chǎn)項目設(shè)計理念怎么會取悅消費(fèi)者？怎么能夠滿足消費(fèi)者較高的心理預(yù)期？所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須把控在設(shè)計理念上有所突破，秉承以人為本的總體思路，符合房地產(chǎn)項目的基本定位，充分考慮將來物業(yè)的方便和實用，適當(dāng)顧及中國傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的基本禁忌，充分融入項目管理者的人文關(guān)懷情結(jié)。只有本著這種思路設(shè)計開發(fā)的房地產(chǎn)項目才能在真正意義上締造出高層次、高檔次的有形建筑產(chǎn)品和建筑藝術(shù)品。
一個項目的設(shè)計從總體規(guī)劃到單體建筑，從整體景觀到建筑小品，從室內(nèi)裝修到飾品陳設(shè)等等，都體現(xiàn)和檢驗著設(shè)計的實用性，歸根結(jié)底地產(chǎn)產(chǎn)品是要服務(wù)于人的。因此，房地產(chǎn)項目設(shè)計的實用程度也是檢驗該項目成功與否的重要指標(biāo)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)和管理過程中不容小覷的重要因素。
（三）實施的到位程度
我國房地產(chǎn)部分在建項目因資金問題而在質(zhì)量方面大打折扣。只有少數(shù)正規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)能夠真正有效的實現(xiàn)并行開拓多種資金融通渠道，最大限度的盤活流動資金，確保在建項目的卓越品質(zhì)。中國的消費(fèi)者已經(jīng)從過去單純依據(jù)產(chǎn)品價格定勝負(fù)的幼稚消費(fèi)觀念成長為理性的通過產(chǎn)品綜合性價比來全面考量產(chǎn)品優(yōu)劣程度。產(chǎn)品的綜合性價比從何而來？它不僅來源于產(chǎn)品低廉的價格，更取決于產(chǎn)品自身的品質(zhì)、設(shè)計、功能、節(jié)能水平、售后服務(wù)等多重關(guān)鍵性的復(fù)雜因素。所以，房地產(chǎn)項目管理的理念也必須伴隨著中國房地產(chǎn)消費(fèi)者的消費(fèi)理念而與時俱進(jìn)。本人認(rèn)為：房地產(chǎn)項目管理者應(yīng)當(dāng)從以下環(huán)節(jié)入手努力提高產(chǎn)品各方面的到位情況，設(shè)計的合理性、結(jié)構(gòu)的安全性、節(jié)能環(huán)保性、功能全面性、質(zhì)量可靠性、技術(shù)先進(jìn)性、造價的經(jīng)濟(jì)性、物業(yè)管理的周到細(xì)致性等?？傊?，產(chǎn)品品質(zhì)到位是房地產(chǎn)企業(yè)長盛不衰、永葆青春的秘訣。房地產(chǎn)項目開發(fā)者只有嚴(yán)守品質(zhì)到位關(guān)，努力提高產(chǎn)品的綜合性價比，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
有人說宣傳時的效果圖像仙境，但實際到手的視覺圖如陷阱。試問：房地產(chǎn)項目宣傳時期的理想效果與消費(fèi)者實際獲得的建成效果因何就能相差這般遙遠(yuǎn)？這個問題的癥結(jié)就在于房地產(chǎn)項目實施過程中的將理論轉(zhuǎn)化為實踐的現(xiàn)實把控程度如何。每一個環(huán)節(jié)的失控都有可能影響最后使用者的評價，無論環(huán)節(jié)多么冗繁，工藝多么復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)都需要嚴(yán)格的把控，以確保產(chǎn)品品質(zhì)百分百實施到位。
結(jié) 語
房地產(chǎn)項目開發(fā)和管理是牽涉到資源重新分配和整合的過程。房地產(chǎn)企業(yè)想在激勵的市場競爭中立于不敗之地，務(wù)必在做好項目前期可行性定位，選擇與實力強(qiáng)大的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、營銷單位形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的陣勢，用真心、誠心、細(xì)心、愛心去打造符合現(xiàn)代購房消費(fèi)者心理需求的房產(chǎn)。此外，有效控制質(zhì)量、設(shè)計理念、施工精細(xì)度等，會使房地產(chǎn)項目管理左右逢源、如虎添翼的順利推進(jìn)。
參考文獻(xiàn)：
[1] 呂聞：《我國房地產(chǎn)項目管理中存在的問題及措施研究》，載《商》，2012年第5期，第109頁。
[2] 彭永輝：《房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的常見問題及對策研究》，載《科技與企業(yè)》，2012年6月（下），第33頁。
3.1房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能;工作內(nèi)容;技能要求;1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場調(diào)查工作;(一)開展市場2.能夠收集和記錄市場調(diào)研信息;
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場信息項目市場調(diào)查研;
(二)信息分類1.能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進(jìn)行匯總匯總;1.能夠進(jìn)行市場細(xì)分資料整理;
(一)開展市場2.能夠?qū)οM(fèi)者心理與行為信息匯細(xì);
二、房地產(chǎn);3.房地產(chǎn)策劃師工作的要求
3.1 房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場調(diào)查工作
(一) 開展市場2.能夠收集和記錄市場調(diào)研信息
一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場信息項目市場調(diào)查研究
(二) 信息分類1.能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進(jìn)行匯總匯總能夠按照信息來源和特征進(jìn)行分類
1.能夠進(jìn)行市場細(xì)分資料整理
(一) 開展市場2.能夠?qū)οM(fèi)者心理與行為信息匯細(xì)分調(diào)研總整理
二、房地產(chǎn)
3.能夠進(jìn)行消費(fèi)者心理與行為調(diào)查
項目定位
(二) 收集項目1.能夠收集項目及周邊規(guī)劃信息規(guī)劃設(shè)計資料2.能夠匯總項目規(guī)劃設(shè)計資料
1.能夠?qū)椖客顿Y環(huán)境進(jìn)行資料收集
(一)收集房地
2.能夠收集政府的政策與法規(guī)
產(chǎn)投資環(huán)境資料三、房地產(chǎn)
項目投資策劃
(二)房地產(chǎn)投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環(huán)境資料分類
2.能夠?qū)ν顿Y科目進(jìn)行分類
1.能夠記錄周邊競爭性樓盤調(diào)查表
(一)建立市場2.能夠記錄客戶購買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案
4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地
產(chǎn) 項目 整1.能夠根據(jù)項目特點(diǎn)提出媒體推廣合 營 銷的建議方案
(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應(yīng)商的信息資與監(jiān)控料
3.能夠監(jiān)控廣告投放實施情況
(三)銷售資料1.能夠跟蹤現(xiàn)場銷售過程匯總2.能夠?qū)ΜF(xiàn)場銷售情況進(jìn)行匯總
相 關(guān) 知 識
1.市場調(diào)查的作用、特點(diǎn)2.市場調(diào)查訪問法3.市場供求的知識4.統(tǒng)計數(shù)據(jù)收集知識1.調(diào)研信息分類的知識2.信息分類的方法1.市場細(xì)分的概念與作用2.信息匯總的方法
3.消費(fèi)者調(diào)查與分析的知識規(guī)劃設(shè)計資料分析匯總的方法1.房地產(chǎn)項目投資環(huán)境要素2.政策法規(guī)收集的范圍與內(nèi)容3.投資估算知識
1.項目總投資構(gòu)成的知識
2.地塊影響因素分析的內(nèi)容與方法1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計方法市場競爭的分析方法3.消費(fèi)行為學(xué)相關(guān)知識
1.廣告投放的主要形式與內(nèi)容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應(yīng)監(jiān)控方法
1. 銷售工具種類及用途、特點(diǎn)的相關(guān)
內(nèi)容
2.銷售情況日報表的撰寫方法
3.2 助理房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識
1.市場調(diào)查的原則
2.市場調(diào)查問卷的制定方法1.項目概況調(diào)查與分析的方法2.市場宏觀調(diào)查的內(nèi)容與方法3.競爭對手資料分析內(nèi)容與方法4.市場需求估算方法與內(nèi)容5.消費(fèi)者行為的分析方法1.房地產(chǎn)市場細(xì)分的原理2.市場評估報告的編寫方法1.規(guī)劃與建筑知識
2.設(shè)施與配套對比與分析的方法3.戶型特點(diǎn)與配比的知識1.投資環(huán)境的內(nèi)容
2.房地產(chǎn)項目投資環(huán)境的影響要素1. 房地產(chǎn)項目投資成本費(fèi)用的構(gòu)成2.投資估算方法
3.房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營稅費(fèi)內(nèi)容
1.房地產(chǎn)營銷的機(jī)會威脅分析方法2.房地產(chǎn)營銷環(huán)境分析1.廣告媒體的投放原則
2.廣告媒體選擇方法與注意內(nèi)容
1.能夠確定調(diào)研范圍與流程
(一) 制定市場2.能夠設(shè)計調(diào)查表和調(diào)研問卷調(diào)研計劃
3.能夠組織策劃員開展調(diào)研工作1.能夠評定調(diào)研信息，剔除誤差信
一、房地產(chǎn)息
2.能夠?qū)椖扛艣r進(jìn)行分析項目市場調(diào)
查研究(二) 市場調(diào)研3.能夠?qū)κ袌龊暧^調(diào)查進(jìn)行分析
內(nèi)容分析
4.能夠分析競爭對手資料5.能夠估算市場需求狀況6.能夠?qū)οM(fèi)者行為進(jìn)行分析1.能夠制定目標(biāo)市場細(xì)分計劃
(一)制定市場
2.能夠制定項目細(xì)分參數(shù)
細(xì)分計劃
二、房地產(chǎn)3.能夠進(jìn)行項目競爭性分析項目定位
1.能夠進(jìn)行產(chǎn)品分類分析
(二)產(chǎn)品分析2.能夠進(jìn)行競爭產(chǎn)品的分析和判別(一)分析房地1.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境進(jìn)行分類產(chǎn)投資決策的影
2.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境要素進(jìn)行分析三、房地產(chǎn)項目投資策1.能夠計算投資項目的具體費(fèi)用
(二)房地產(chǎn)項劃
2.能夠制作各項投資匯總表目投資估算
1.能夠分析市場消費(fèi)群體的構(gòu)成
(一)目標(biāo)市場2.能夠分析項目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)罘治鰶r和消費(fèi)人群分布情況
3.能夠進(jìn)行目標(biāo)客戶群定位分析
1.能夠進(jìn)行媒體的選擇和組合
四、房地產(chǎn)
項目整合營(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規(guī)模銷策 劃搜尋和分析
3.能夠?qū)V告設(shè)計工作進(jìn)行指導(dǎo)
4.能夠組織和實施公共宣傳現(xiàn)場活1.能夠準(zhǔn)備銷售資料2.能夠制定銷售工作計劃1.能夠收集客戶反饋資料
(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息
3.能夠編制客戶意見表
五、房地產(chǎn)1.能夠收集項目周邊物業(yè)管理資料項目售后服(二) 項目物業(yè)
務(wù)和物業(yè)管管理資料準(zhǔn)備2.能夠編繪物業(yè)管理流程示意圖理
3.能夠進(jìn)行物業(yè)公司的初步篩選
1.能夠?qū)ξ飿I(yè)管理前期介入中提出
三)確定項目物合理建議業(yè)管理合同文本
2.能夠指導(dǎo)編寫物業(yè)管理合同書
(三)營銷準(zhǔn)備
1.銷售策劃的程序2.銷售計劃的編制方法客戶意見表的編制方法1.物業(yè)管理的內(nèi)容與業(yè)務(wù)范圍2.物業(yè)工作流程示意圖的編制方法
1.物業(yè)管理前期介入的概念
2.物業(yè)管理合同書的編寫格式與方法
3.3 房地產(chǎn)策劃師職業(yè)功能
工作內(nèi)容
技 能 要 求
相 關(guān) 知 識
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求
1.能夠確定調(diào)查的主題和內(nèi)容
相 關(guān) 知 識
1.市場調(diào)查的流程與方法2.市場調(diào)查組織方法
1.房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測的方法2.項目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務(wù)環(huán)境分析的內(nèi)容2.商務(wù)環(huán)境分析的方法房地產(chǎn)市場細(xì)分的方法2.細(xì)分市場的評估方法3.市場定位的內(nèi)容與方法1.項目規(guī)劃設(shè)計的概念2.規(guī)劃設(shè)計要則
3.項目用地的功能性質(zhì)分類方法1.房地產(chǎn)項目財務(wù)評價概述2.總成本的構(gòu)成容內(nèi)
3.房地產(chǎn)投資項目成本計算方法4.財務(wù)分析工具的使用和評價方法1.投資風(fēng)險分析的基本方法2.投資風(fēng)險評估的方法
3.投資風(fēng)險防范對策的相關(guān)知識1.項目可行性研究報告的撰寫方法2.文案撰寫格式與方法
一、房 地
1.能夠針對項目強(qiáng)、弱勢進(jìn)行分析產(chǎn) 項目 市
場 調(diào)查 研(二)市場分析2.能夠進(jìn)行項目定價分析評價究
3.能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進(jìn)行預(yù)測
(三)商務(wù)環(huán)境1.能夠針對社會、經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行分
析分析2.能夠?qū)Ψㄒ?guī)、政策等軟環(huán)境進(jìn)行
1.能夠確定市場細(xì)分的內(nèi)容和目的
(一)確定目標(biāo)
2.能夠進(jìn)行市場現(xiàn)狀與趨勢分析
市場
二、房 地3.能夠?qū)椖窟M(jìn)行市場定位分析產(chǎn) 項 目
1.能夠?qū)Ξa(chǎn)品進(jìn)行定位定 位
(二)項目規(guī)劃
2.能夠提出項目方案規(guī)劃
建議
3.能夠制定設(shè)計任務(wù)書
1.能夠?qū)椖砍杀具M(jìn)行估算
(一)項目效益2.能夠?qū)椖客顿Y收益進(jìn)行靜態(tài)與
動態(tài)評估評估3.能夠制定投資項目的運(yùn)營計劃
1.能夠確認(rèn)投資風(fēng)險因素三、房 地
(二)項目風(fēng)險
產(chǎn) 項目 投2.能夠評估投資風(fēng)險
評估
資 策劃3.能夠提出投資風(fēng)險防范對策
1.能夠編制商業(yè)建議書
(三) 編制商業(yè)2.能夠編制預(yù)期現(xiàn)金流量表
計劃書3.能夠撰寫項目市場評估報告
4.能夠撰寫可行性報告
(一)營銷價格1.能夠制定目標(biāo)價格方案策劃2.能夠制定價格策略
1.能夠編寫項目銷售推廣計劃書
(二)制定銷售
2.能夠估算項目銷售推廣費(fèi)用
四、房 地推廣計劃
3.能夠制訂項目銷售推廣活動方案產(chǎn) 項目 整
合 營 銷1.能夠制定營銷目標(biāo)和策略策 劃
2.能夠制定各階段營銷控制實施方
(三)營銷管理案
3.能夠組織和實施營銷培訓(xùn)計劃和培訓(xùn)
4.能夠提出營銷組織構(gòu)架建議
(一)售后服務(wù)1.能夠制定客戶維持與服務(wù)計劃策劃2.能夠制定公關(guān)策略(二)選擇物業(yè)1.能夠確定項目物業(yè)管理要求管理方案2.能夠選擇物業(yè)管理方案
(一)組織市場
2.能夠選擇市場調(diào)研方法
調(diào)查
3.能夠組織實施市場調(diào)研活動
1.價格形成的原理2.產(chǎn)品定價方法
1.項目銷售推廣計劃書的撰寫方法2.銷售推廣活動的組織技巧1.銷售控制的方法
2.階段性營銷策略的制定方法3.銷售培訓(xùn)流程與內(nèi)容4.銷售組織與日常管理的方法5.營銷成本費(fèi)用的構(gòu)成1.售后服務(wù)技巧2.售后服務(wù)組織方法1.物業(yè)管理成本構(gòu)成2.現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展趨勢
五、房 地產(chǎn) 項目 售后 服務(wù) 和物 業(yè)管 理
3.4 高級房地產(chǎn)策劃師
職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識
1.房地產(chǎn)項目的影響因素的內(nèi)容2.市場調(diào)研目標(biāo)的設(shè)計方法1.土地價值分析方法2.項目市場定位決策方法3.項目功能設(shè)計的相關(guān)知識4.成本控制的方法5.財務(wù)評價的分析指標(biāo)
6.財務(wù)評價中主要變量分析方法
1.能夠分析市場宏觀環(huán)境、微觀環(huán)
(一) 制定市場境對項目的影響調(diào)研策略2.能夠制定市場調(diào)研的目標(biāo)
1.能夠進(jìn)行項目土地價值分析
2.能夠制定市場定位策略一、房 地
產(chǎn) 項目 市
3.能夠?qū)彾椖抗δ茉O(shè)計方案
場 調(diào)查 研
(二)市場定位策4.能夠根據(jù)市場調(diào)研報告作出項目究
劃投資機(jī)會分析
5.能夠進(jìn)行市場投資預(yù)測
6.能夠進(jìn)行房地產(chǎn)項目財務(wù)分析
7.能夠進(jìn)行風(fēng)險分析并制定防范措(一) 項目產(chǎn)品1.能夠制定產(chǎn)品設(shè)計方案定位2.能夠制定產(chǎn)品定位策略
1.能夠制定項目概念設(shè)計方案
二、房地產(chǎn)(二) 項目形象
2.能夠制定項目品牌策略
項目定位定位
1.產(chǎn)品定位的流程與內(nèi)容2.產(chǎn)品定位的注意事項及方法1.項目形象策劃的概念2.項目概念設(shè)計的制定方法3.項目品牌策劃的概念
(三)項目整體1.能夠制定項目定價目標(biāo)定價2.能夠制定項目定價策略
(一)房地產(chǎn)投1.能夠制定項目投資資金來源與運(yùn)
三、房地產(chǎn)資項目資金管理用方案2.能夠制定項目資金籌措方案項目投資策
(二)房地產(chǎn)投1.能夠設(shè)計項目資金籌措渠道劃
資項目融資策劃2.能夠制定項目投資資金間接籌措
1.能夠選擇定價方法，確定基本價
(一)審定營銷格總體策略2.能夠制定項目上市計劃四、房地產(chǎn)
項目整合營
1.能夠制定媒體推廣策略
銷策 劃(二)營銷推廣
的總體策劃和評2.能夠選擇推廣效果測評機(jī)制并制估定評估方案
1.能夠制定和實施物業(yè)管理團(tuán)隊組(一)物業(yè)管理機(jī)建和招聘計劃構(gòu)組建2.能夠制定和實施人員培訓(xùn)計劃
五、房 地
產(chǎn) 項目 售(二)全程物業(yè)管1.能夠策劃全程物業(yè)管理概念后 服務(wù) 和理策劃2.能夠制定物業(yè)管理模式物 業(yè)管 理
1.能夠制訂物業(yè)管理綜合經(jīng)營模式
(三)綜合經(jīng)營模策劃式策劃2.能夠進(jìn)行物業(yè)管理品牌策劃
項目價格定位的原則
1.房地產(chǎn)項目資本結(jié)構(gòu)知識
2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項目價格階段性調(diào)整策略的相關(guān)知識
2.上市計劃的制定原則1.廣告時機(jī)與媒介的選擇方法2.廣告測評機(jī)制與評估方案的制定方法
1.物業(yè)管理組織與人員架構(gòu)的知識2.物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃的制定方法1.物業(yè)管理模式的制定方法
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；招標(biāo)投標(biāo)；問題；建議；策略
Abstract: The rapid development of the real estate project in recent years, has become a pillar industry in china. Real estate project as a project, has its particularity, complexity. And then, the bidding will play a very important role. This paper from the particularity of real estate project starting, analysis of bidding work, analyzes its existing problems, and puts forward the reasonable suggestion to the bidding work of real estate projects.
Keywords: real estate project; bidding; problem; suggestion; strategy
中圖分類號： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-2104（2013）
招標(biāo)投標(biāo)制度最早源于英國，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家大多數(shù)通過立法，在政府出資的項目中強(qiáng)行實施招標(biāo)投標(biāo)制，其目的是在貨物購買、工程承包和技術(shù)轉(zhuǎn)讓等領(lǐng)域，能夠達(dá)到非歧視性和公開透明的原則。伴隨著社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，改革程度的逐步深化，房地產(chǎn)項目蓬勃發(fā)展，已經(jīng)成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)。在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，招標(biāo)投標(biāo)工作有效的維護(hù)公平、公正的市場競爭環(huán)境，促使房地產(chǎn)市場有序、健康運(yùn)行。但是，在當(dāng)今房地產(chǎn)市場中由于房地產(chǎn)項目涉及的范圍廣、特殊性強(qiáng)，隱現(xiàn)出或多或少的問題與風(fēng)險，尤其是在招標(biāo)投標(biāo)工作中暴露出有失公平的現(xiàn)象。因此，有必要對當(dāng)前房地產(chǎn)項目的招標(biāo)投標(biāo)工作進(jìn)行梳理與分析，力求為當(dāng)前招標(biāo)投標(biāo)工作提出合理性建議。
一、當(dāng)今房地產(chǎn)市場招標(biāo)投標(biāo)工作的現(xiàn)狀
我國招標(biāo)投標(biāo)制度實踐近30年，在招標(biāo)投標(biāo)法律法規(guī)、招標(biāo)投標(biāo)流程、招標(biāo)投標(biāo)交易環(huán)境和招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督體系等不斷完善，招標(biāo)投標(biāo)工作在公開、公平、公正和誠信的指導(dǎo)思想下高速、有序的發(fā)展。在房地產(chǎn)項目中，因為實行招標(biāo)投標(biāo)制度，對提高資金使用效率、創(chuàng)造公平競爭的市場環(huán)境、保證工程質(zhì)量、預(yù)防腐敗現(xiàn)象起到了重要作用，招標(biāo)投標(biāo)方式的先進(jìn)性和實效性已得到了公認(rèn)。與此同時，房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)工作也呈現(xiàn)出一些復(fù)雜性與特殊性。
1、房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)工作涉及范圍廣
眾所周知，房地產(chǎn)項目之所以成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，原因之一是因為房地產(chǎn)項目涉及諸多領(lǐng)域，從設(shè)計到施工工藝，從原材料到機(jī)電設(shè)備，從裝飾行業(yè)到物業(yè)管理服務(wù)，形成一條強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈。因此招標(biāo)投標(biāo)工作也需要涉及房地產(chǎn)項目中的各個領(lǐng)域，常常一個房地產(chǎn)項目會涉及到百余種從材料到人工的選擇，因而采購中更需公平、有效的做出正確的選擇。這也是房地產(chǎn)項目不同于其它的一大特點(diǎn)。
2、房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)工作的內(nèi)容間歇重復(fù)
房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)投標(biāo)工作的間歇重復(fù)性體現(xiàn)在兩方面。首先，房地產(chǎn)企業(yè)（招標(biāo)機(jī)構(gòu)）做不同的房地產(chǎn)項目運(yùn)營，因此房地產(chǎn)企業(yè)中房地產(chǎn)項目的招標(biāo)投標(biāo)工作內(nèi)容也是有一定的定向性和重復(fù)性的。其次，同一項目，隨著不同期項目的推進(jìn)，項目招標(biāo)投標(biāo)的工作內(nèi)容會有間歇性的循環(huán)。例如，每一個項目都會遇到監(jiān)理招標(biāo)、施工招標(biāo)等，只是由于項目的需要的時間段不同而時間上有所差異。
3、房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)的性價比要求不一
房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)中，由于項目的定位不同，對招標(biāo)投標(biāo)工作要求的性價比也不同。例如，對于政府要求的經(jīng)濟(jì)適用房，會盡可能的滿足國家規(guī)范要求的情況下，招標(biāo)性能符合要求，價格又非常合適的。而對于中高檔的房地產(chǎn)項目，由于受眾群體不同，會對標(biāo)的物的品質(zhì)要求頗高，就需要招標(biāo)投標(biāo)工作中，選擇高品質(zhì)的，至于價格方面的考慮就會適當(dāng)放寬。
4、房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)工作唯一呈現(xiàn)
房地產(chǎn)項目同樣具有項目的屬性：體現(xiàn)在其每一次招標(biāo)投標(biāo)都具有唯一性體現(xiàn)，絕對不會出現(xiàn)完全一致的情況。每一個項目都會由于規(guī)模不同、定位不同等變化，使其項目的招標(biāo)投標(biāo)工作呈現(xiàn)出唯一性。
綜上所述，房地產(chǎn)項目作為招標(biāo)投標(biāo)工作中的重要版塊，其具有特殊性、復(fù)雜性，故其履行招標(biāo)投標(biāo)工作具有必然性。
二、當(dāng)今房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)中存在的問題
基于對房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)工作現(xiàn)狀的梳理，認(rèn)為目前房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)工作中存在一些問題，并由于房地產(chǎn)項目的特殊性、復(fù)雜性，一些問題尤為突出。
1、招標(biāo)投標(biāo)工作管理團(tuán)隊組織不暢
在房地產(chǎn)市場激烈競爭的環(huán)境下，對房地產(chǎn)項目而言，不僅涉及范圍廣，而且要適應(yīng)高度緊湊的工作效率，其系統(tǒng)性、程序性非常強(qiáng)，對時間的要求也很高。因此，在招標(biāo)投標(biāo)工作中需要由專人牽頭協(xié)調(diào)設(shè)計（技術(shù)）、材料、工程、造價（成本控制）等部門，進(jìn)行全方位布置，形成縝密的招標(biāo)投標(biāo)工作基礎(chǔ)。但是對于這樣一個龐大的系統(tǒng)，招標(biāo)機(jī)構(gòu)往往是通過招標(biāo)人向以上多部門聯(lián)系溝通，由于缺乏技術(shù)支持、及時的溝通，會使得招標(biāo)投標(biāo)工作時間周期增加，效率大打折扣，甚至?xí)捎趯夹g(shù)的不了解而造成招標(biāo)項目漏洞。因此，健全的招標(biāo)投標(biāo)工作團(tuán)隊，組織工作明確流暢和及時溝通非常重要的。
2、招標(biāo)投標(biāo)過程中的圍標(biāo)串標(biāo)現(xiàn)象
由于房地產(chǎn)項目的工作內(nèi)容具有間歇性的循環(huán)特征，很容易陷入慣性的使用模式。定向選擇某一企業(yè)的產(chǎn)品，招標(biāo)過程中圍標(biāo)串標(biāo)現(xiàn)象。一家企業(yè)拉攏另外幾家甚至十幾家企業(yè)一同投標(biāo)，進(jìn)行圍標(biāo)串標(biāo)，中標(biāo)后以分紅形式回報其他各家。這樣的現(xiàn)象屢見不鮮。這種情況下，失去公平競爭的平臺，使得新面孔很難介入。
3、招標(biāo)投標(biāo)工作行使職責(zé)中受各方牽涉
房地產(chǎn)企業(yè)對不同項目性能要求的不同，且每一個項目都具有唯一性，使得房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)中人為因素較大。因此，致使在招標(biāo)投標(biāo)過程中受到各方牽涉。例如：領(lǐng)導(dǎo)推薦、提前指定等，助長了行賄受賄的氣焰。
4、招標(biāo)工作人員專業(yè)素質(zhì)不夠
作為房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)的工作人員，不僅需要有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力，還需要有堅定的意志，和對工作一絲不茍的態(tài)度。當(dāng)前，一些房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)工作人員，不僅對項目技術(shù)層面了解不夠，而且職業(yè)精神不足，在編制招標(biāo)文件時缺乏責(zé)任心，如工程量清單質(zhì)量不高，清單缺項漏項，工程項目特征描述不完整等，其后果勢必給項目帶來后遺癥，給企業(yè)造成一定的損失。更有甚者，一些招標(biāo)工作人員，內(nèi)外串通，，成為招標(biāo)投標(biāo)工作有效實施的最大障礙。
5、缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制
目前，房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)過程中，大部分任然缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制。即便是發(fā)現(xiàn)有不公平的現(xiàn)象，但由于規(guī)范、制度上存在盲點(diǎn)，使得無從查起，上報無門。例如：一些串標(biāo)圍標(biāo)現(xiàn)象，明知有串標(biāo)圍標(biāo)，但調(diào)查取證卻有非常的難度，往往是不了了之。
明確招標(biāo)投標(biāo)在房地產(chǎn)項目中的意義
雖然房地產(chǎn)招標(biāo)投標(biāo)工作在現(xiàn)階段還存在一些不足，有待完善。但是需要明確的一點(diǎn)是招標(biāo)投標(biāo)在房地產(chǎn)市場運(yùn)行中有重點(diǎn)意義，且是今后不變的發(fā)展趨勢。
通過招標(biāo)投標(biāo)確保房地產(chǎn)項目實現(xiàn)最優(yōu)化
在有序的市場競爭中，招標(biāo)投標(biāo)可以使房地產(chǎn)項目實現(xiàn)最優(yōu)化。招標(biāo)人通過事先充分的調(diào)研與技術(shù)統(tǒng)籌，使得招標(biāo)文件本身就已經(jīng)是對項目的優(yōu)化選擇；而投標(biāo)者則會想方設(shè)法充分展示與優(yōu)化自己的產(chǎn)品，從技術(shù)、質(zhì)量上充分準(zhǔn)備，并且合力后，展現(xiàn)于后期的施工與使用中，則使項目質(zhì)量大幅提高。
通過招標(biāo)投標(biāo)促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展
在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展如此快速的今天，優(yōu)勝劣汰已經(jīng)成為主旋律。一個企業(yè)要想在市場中立足，招標(biāo)投標(biāo)中得到成功，就需要不斷的增強(qiáng)自我競爭力。招標(biāo)企業(yè)要有吸引投標(biāo)方的能力，投標(biāo)企業(yè)也要首先提高競爭意識，從科技創(chuàng)新、內(nèi)部管理著手，提高產(chǎn)品質(zhì)量，降低生產(chǎn)成本，為企業(yè)增加盈利籌碼。
通過招標(biāo)投標(biāo)提高房地產(chǎn)企業(yè)在世界市場上的競爭力
隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的不斷發(fā)展，中國企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)要走向世界，就需要和世界接軌，提高企業(yè)競爭力。招標(biāo)投標(biāo)則是在世界上較為通用的一種交易模式，因而，將招標(biāo)投標(biāo)工作堅持貫穿在房地產(chǎn)項目之中，有助于房地產(chǎn)企業(yè)走出國門與世界其他企業(yè)共處競爭平臺，共同進(jìn)步。
探索房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)工作的策略
管理至上，實現(xiàn)創(chuàng)新化
房地產(chǎn)項目管理是房地產(chǎn)項目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、全過程和全方位的綜合管理，實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。[ 譚術(shù)魁.房地產(chǎn)項目管理【M].北京:機(jī)械工業(yè)出版社，2004
]因此，房地產(chǎn)項目招標(biāo)投標(biāo)工作作為房地產(chǎn)項目管理的核心環(huán)節(jié)，需要對事前、事中、事后進(jìn)行全程跟蹤，探索實現(xiàn)創(chuàng)新化。一是創(chuàng)新事前管理，即對擬定招標(biāo)文件的過程創(chuàng)新。采取雙向復(fù)合形式，即事前調(diào)研、技術(shù)探討等工作交由專業(yè)的招標(biāo)投標(biāo)機(jī)構(gòu)執(zhí)行形成合理的招標(biāo)文件，另外本企業(yè)管理部門內(nèi)部也可形成招標(biāo)投標(biāo)基本預(yù)算。之后，采用封閉式會議，簽署保密責(zé)任書，復(fù)合形成最后版本。二是創(chuàng)新事中管理，即對評標(biāo)專家采取隨機(jī)抽取專家?guī)斓墓芾?。有效避免評標(biāo)隨意，內(nèi)外勾結(jié)的現(xiàn)象。三是創(chuàng)新事后管理，即要求責(zé)任人與評標(biāo)專家填寫認(rèn)可意見，明確產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量，以作為日后跟進(jìn)評標(biāo)結(jié)果的對照依據(jù)。
素質(zhì)至上，實現(xiàn)專業(yè)化
培養(yǎng)專業(yè)的招標(biāo)投標(biāo)人才隊伍，面向人群同樣為兩類，即招標(biāo)投標(biāo)工作人員與評標(biāo)專家；包含內(nèi)容兩方面，即一是培養(yǎng)其專業(yè)細(xì)化的專家型隊伍，二是培養(yǎng)具有招標(biāo)投標(biāo)職業(yè)道德的清廉型隊伍。首先，從培訓(xùn)入手，對參與招標(biāo)投標(biāo)的人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，不斷更新、細(xì)化知識系統(tǒng)，不斷警醒提高意識，營造公開、公平、公正和誠信的交易環(huán)境。其次，從考核入手，對從業(yè)人員分等級，評優(yōu)秀，從跟蹤后期運(yùn)行結(jié)果等實現(xiàn)甲方對其的星級評價。再次期間，對于一些不符合要求，或者違背職業(yè)道德的從業(yè)人員或招標(biāo)投標(biāo)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清除，取消其準(zhǔn)入資格。最后，從研討入手，加強(qiáng)招標(biāo)投標(biāo)人才隊伍的交流，研討，共同促進(jìn)招標(biāo)投標(biāo)工作不斷進(jìn)步。
宣傳至上，實現(xiàn)普遍化
房地產(chǎn)項目的招標(biāo)投標(biāo)工作優(yōu)勢、規(guī)范、制度等都需要加強(qiáng)宣傳，讓更多的企業(yè)甚至個人認(rèn)可招標(biāo)投標(biāo)，實現(xiàn)普遍化。只有這樣，才能使越來越多的人關(guān)注，研究，使招標(biāo)投標(biāo)工作順利開展。
監(jiān)督至上，實現(xiàn)“三公”化
