時間：2023-07-16 08:54:33
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)財務(wù)實務(wù)，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
在我國，經(jīng)濟體制的深入改革使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了較為明顯的影響，也使得這些企業(yè)在財務(wù)管理過程中面臨著更為復(fù)雜的環(huán)境與更多風(fēng)險。而國家政策風(fēng)險和經(jīng)濟市場風(fēng)險等加大了企業(yè)防范財務(wù)管理風(fēng)險的難度。同時，我國房地產(chǎn)企業(yè)采取的是靜態(tài)型監(jiān)管模式，這種模式主要針對事后進行監(jiān)管。這也是我國房地產(chǎn)企業(yè)在防范財務(wù)管理風(fēng)險的一大障礙。因此，房地產(chǎn)企業(yè)唯有對防范財務(wù)管理風(fēng)險進行深入分析，改進風(fēng)險防范措施，才能夠有效降低財務(wù)管理風(fēng)險的發(fā)生率，并保障企業(yè)的和諧發(fā)展。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)過程中存在的風(fēng)險問題
1.多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的還貸風(fēng)險
科學(xué)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際負債率較高，部分企業(yè)超過了七成。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中通常需要依靠大量的流動性資金的參與，尤其是對單個工程項目而言，假設(shè)過多借貸資金流入到運營中，在無形中將會加大本企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。如果不協(xié)調(diào)借貸問題，不降低本企業(yè)的資產(chǎn)負債率，一旦增大投資風(fēng)險，企業(yè)在今后的運作中就會更加危險。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)貸款隨意性較強，未進行科學(xué)規(guī)劃?，F(xiàn)階段，我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并未對投資資金進行有效的規(guī)劃，未能科學(xué)估算自身資金潛力，未合理計算企業(yè)內(nèi)外負債，這加大了房地產(chǎn)工程的投資風(fēng)險。
2.經(jīng)濟市場的不景氣，使得再融資風(fēng)險的出現(xiàn)
通常情況下，在金融市場上，多數(shù)上市房地產(chǎn)企業(yè)采用融資方式來獲取工程項目資金。而對于負債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資只會進一步增加本企業(yè)的實際負債率，且從客觀上而言，這些企業(yè)的具體債權(quán)保證程度也會下降。這種高負債率會降低本企業(yè)通過其他融資方式獲得項目資金的可能性。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營鏈較長，而較高負債率的出現(xiàn)將會加大鏈條的斷裂風(fēng)險，同時造成連鎖反應(yīng)，并對整個社會經(jīng)濟產(chǎn)生較大的經(jīng)營風(fēng)險。
3.單個工程項目的具體負債率比較大
我國房地產(chǎn)企業(yè)存在著單個工程項目的具體負債率偏大、質(zhì)量管理不合理的問題。多數(shù)企業(yè)的運營資金來源于金融借貸，只有少數(shù)部分屬于本企業(yè)的自有資金。所以企業(yè)借貸的資金量較大，在企業(yè)工程項目比較大的情況下，會增加本企業(yè)的負債成本。同時在開始一些工程項目時，因為質(zhì)量難度以及風(fēng)險問題使得本工程項目在一段時間內(nèi)成為本企業(yè)難以解決的問題之一。
4.資本結(jié)構(gòu)的不合理
資本結(jié)構(gòu)的不合理指的是由于在企業(yè)資本總額中借貸資本和自有資本之間比重的不合理而導(dǎo)致企業(yè)收益出現(xiàn)問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)在實行工程項目的過程中需要擁有一定數(shù)量的資金，用來規(guī)劃、生產(chǎn)房地產(chǎn)品以及支付各種費用等。能夠籌集到所需的資金，這對本企業(yè)工程項目的順利實施產(chǎn)生直接的影響，同時也影響了本企業(yè)今后的生存與發(fā)展。通常情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)會利用土地作為抵押物從銀行借入資金，從而用來滿足本企業(yè)的房地產(chǎn)品生產(chǎn)要求。而這個過程中的資金借入進行較為規(guī)范，收費工作人員對于當(dāng)日收入就當(dāng)日結(jié)算，按照收費工作人員的日報表借款，并在報表中退票收據(jù)、有效金額、廢票收據(jù)、有效票據(jù)等均有詳細的記錄；財務(wù)科對收費工作人員所錄入的數(shù)據(jù)準確情況與真實程度等進行實時的監(jiān)控，并掌控票據(jù)的具體使用情況；財務(wù)科按照系統(tǒng)提供的財務(wù)報表，對本企業(yè)的資金使用情況、工程進程、業(yè)務(wù)收入、收費項目統(tǒng)計等諸多內(nèi)容進行動態(tài)監(jiān)控，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層提供科學(xué)、真實的財務(wù)數(shù)據(jù)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范的有效措施
1.國家層面
（1）加強銀行的信貸管理，不斷完善我國房地產(chǎn)市場。
努力發(fā)展信貸資產(chǎn)的證券化，加強銀行的信貸管理，不斷分散我國房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險；進一步完善我國的稅費體系，科學(xué)稅負。同時，也需要做好房地產(chǎn)的金融防范工作，不斷完善我國房地產(chǎn)的金融市場，以此促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
（2）國家需要不斷完善我國房地產(chǎn)政策制度。
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)政策，尤其是近年來頒布的政策制度均是在房地產(chǎn)品銷售量上漲速度偏快、房價高漲的形勢下出臺的。而現(xiàn)在，我國的房價與銷售量的上漲速度均在下降。因此，我國政府在上調(diào)存款準備金率以及加息的基礎(chǔ)上，還需要放寬制度，調(diào)整改善房貸利率。此外，國家還需要在信貸政策上扶持信譽度高的房地產(chǎn)企業(yè)。
2.企業(yè)層面
（1）企業(yè)要不斷提高資金的利用率。
房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，做好企業(yè)資金管理工作是整個財務(wù)管理工作的核心意向。這就要求，房地產(chǎn)企業(yè)合理利用資金、統(tǒng)籌安排。其一，企業(yè)需要建立完整的資金管理機構(gòu)，針對大型集團公司可以在企業(yè)內(nèi)部成立“銀行”，發(fā)揮出統(tǒng)籌安排的功效，合理調(diào)度，突出重點集中財力用于優(yōu)質(zhì)項目開發(fā)，減輕企業(yè)籌資壓力，在充分發(fā)揮貨幣時間價值的基礎(chǔ)上，合理地利用分散資金。其二，針對有關(guān)賬簿需要工作人員仔細審核，并及時登記賬簿，及時清查，一旦檢查到問題就需要及時查明其原因，并加以解決。最后，企業(yè)還需要建立完善的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，對財務(wù)管理中潛在的風(fēng)險進行分析研究，并及早預(yù)防風(fēng)險。
（2）加強單個項目管理。
一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的概述
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展莊要從事房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)進行租賃經(jīng)營以及相關(guān)的服務(wù)等形成的一種獨立性產(chǎn)業(yè)部門。其中主要內(nèi)容包括進行土地的開發(fā)、對房產(chǎn)的買賣和租賃、進行物業(yè)的管理以及金融方面的投資等具體的運營中, 具有一定的周期性。從整體上來說房地產(chǎn)經(jīng)營的周期性和社會經(jīng)濟發(fā)展的周期性有很大的關(guān)系, 同時房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,能夠帶動建筑、建材和機械、冶金、家具、電器等行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展對社會經(jīng)濟的發(fā)展具有基礎(chǔ)性的影響。
二、房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險問題
(一) 債務(wù)方面的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中最大的特點就是負債率比較高這也是房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險問題的重要原因。相關(guān)的資料顯示月前我國的房地產(chǎn)企業(yè)平均負債率達到了75 % 左右而且一般的房地產(chǎn)項目需要投入的資金都在一兩億甚至是十幾億所以流動資金比較大,才能保證項目的實施和運轉(zhuǎn)。但是一般的房地產(chǎn)企業(yè)擁有的流動性資金比較少所以主要是通過銀行等一些金融機構(gòu)來進行融資。但是銀行的利息是比較高的而且房地產(chǎn)企業(yè)的還款還要等到地產(chǎn)項目開始盈利所以很多的房地產(chǎn)企業(yè)都是在負債率比較高的情況下進行經(jīng)營所以會產(chǎn)生很大的財務(wù)風(fēng)險。一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就會給整個項目的運行產(chǎn)生影響, 對企業(yè)的經(jīng)濟效益造成很大的損失。
(二) 房地產(chǎn)企業(yè)進行再次融資的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)項目的投資比較大所以,一般的房地產(chǎn)企業(yè)很難單獨完成一個地產(chǎn)項目往往需要一些金融機構(gòu)來介入。一些房地產(chǎn)企業(yè)在沒有機融機構(gòu)介入的同時就盲目的開始建設(shè)項目,導(dǎo)致項目建設(shè)中進行融資出現(xiàn)問題。我國的銀行大部分屬于國有企業(yè)在社會經(jīng)濟的發(fā)展中起著一定的調(diào)節(jié)和保持平衡的作用,但是如果房地產(chǎn)企業(yè)的收入狀況受到影響池會導(dǎo)致銀行的運作出現(xiàn)問題始社會經(jīng)濟發(fā)展造成一定的影響。
(三) 利率變動給企業(yè)造成了財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的貨款,受到利率變動的影響比較大, 特別是國家的經(jīng)濟政策會對利率變動產(chǎn)生很大影響所以這些因素的影響容易給企業(yè)造成比較大的財務(wù)風(fēng)險這也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中需要考慮的問題。所以國家實施了一定的加息政策進行房地產(chǎn)泡沫的抑制造成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本提高增加了企業(yè)的還貨壓力。而且企業(yè)若經(jīng)營不善段有實現(xiàn)預(yù)期的發(fā)展目標就會影響到正常的投資和經(jīng)營這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的重要問題。
(四) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中和許多部門有相關(guān)的經(jīng)濟往來例如政府、審計等一些管理部門還包括一些企業(yè)的債務(wù)人、股權(quán)人、企業(yè)的職工以及企業(yè)內(nèi)部的各個單位等。
由于房地產(chǎn)企業(yè)和這些方面的經(jīng)濟關(guān)系比較密切所以涉及到的資金量也相對較大這也造成了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險增加。同時許多的房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面的制度不是很完善, 也容易導(dǎo)致企業(yè)在財務(wù)管理方面的疏漏。所以在實際的操作中不僅僅是和其他的部門賬目往來的不清楚好包括對成本管理的缺失許多企業(yè)沒有建立規(guī)范的成本控制和管理體系。這些方面的影響容易造成資金的使用超過預(yù)期影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。
三、房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)風(fēng)險防范的措施
(一) 房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,屬于資本密集型企業(yè)所以必須擁有比較合理的資金結(jié)構(gòu)。目前,國內(nèi)的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的資金是無法獨立進行項目開發(fā)的但是房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資的過程中,一定要充分的考慮企業(yè)的償還能力, 以及具體的房地產(chǎn)項目的收益情況。進行項目的開發(fā)過程中房地產(chǎn)企業(yè)需要進行資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,雖然房地產(chǎn)企業(yè)的負債經(jīng)營能夠通過金融杠桿原理來增加企業(yè)的收益情況但是房地產(chǎn)企業(yè)的負債情況需要保持在一個相對合理的范圍內(nèi)。
(二) 房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化融資渠道。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中應(yīng)積極的拓展融資渠道采取多元化的融資策略從多方面進行融資。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要擺脫以往的單一性融資方式根據(jù)自身的優(yōu)勢,豐富融資手段,例如采用產(chǎn)業(yè)基金融資、信托計劃融資、以及資金的證券化融資等方式,同時還可采用民間融資的方式為企業(yè)的發(fā)展提供充足的資金支持。進行多樣化的融資還可以降低企業(yè)的債務(wù)比例減少財務(wù)風(fēng)險。
(三) 房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立財務(wù)風(fēng)險意識。隨著市場環(huán)境的競爭日趨激烈房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立起一定的風(fēng)險意識特別是企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險意識。所以需要企業(yè)對整體性的國民經(jīng)濟加強認識根據(jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展形式預(yù)測相關(guān)的政策變化, 以及對企業(yè)的經(jīng)營管理產(chǎn)生的風(fēng)險。目前我國的經(jīng)濟發(fā)展速度比較快而且相關(guān)的政策也需要進行調(diào)整和變化必然會對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響, 因此就需要企業(yè)加強對經(jīng)濟形勢的分析,以及政策的研究最大限度的避免出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險問題。
(四) 房地產(chǎn)企業(yè)需要加強項目的調(diào)查, 有效控制成本。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一個具有高風(fēng)險性的行業(yè),受到社會環(huán)境的影響比較大特別是社會經(jīng)濟政策的影響所以房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中進行相關(guān)項目的開發(fā)建設(shè)需要在投資前加強對建設(shè)項目的考察及投資風(fēng)險的調(diào)查。做好準確的風(fēng)險評估報告,是促進房地產(chǎn)企業(yè)進行成本控制, 減少財務(wù)風(fēng)險的重要方面。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)動態(tài)管理；原則；方式
我國自改革開放以來，各行各業(yè)如雨后春筍般發(fā)展起來，房地產(chǎn)行業(yè)更是如此，就目前的狀態(tài)來看，房地產(chǎn)市場正在由發(fā)展的成長期轉(zhuǎn)為成熟階段[1]。房地產(chǎn)行業(yè)這種發(fā)展勢頭帶來了行業(yè)整體實力的提升，同時也使得行業(yè)內(nèi)部各企業(yè)之間的競爭更加激烈。對于一個房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想在激烈的競爭中處于不敗之地，必須從降低成本、實現(xiàn)利潤最大化做起，要求企業(yè)在財務(wù)管理工作中作出改進，提高管理效率與水平，而財務(wù)動態(tài)管理模式的實現(xiàn)正好可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的這一要求，因此我們有必要分析房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理的原則，探索財務(wù)動態(tài)管理方式，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，促進其持續(xù)、健康發(fā)展。
一、財務(wù)動態(tài)管理的概念
所謂財務(wù)動態(tài)管理指的是一種財務(wù)管理模式，在財務(wù)的動態(tài)管理中，通過一定的技術(shù)手段來對企業(yè)未來的財務(wù)經(jīng)營狀況與目標進行模擬，加之必要的動態(tài)財務(wù)指標的幫助，找出制約財務(wù)信息工作的原因。財務(wù)動態(tài)管理屬于一種整體的財務(wù)信息動態(tài)管理流程。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)的財務(wù)動態(tài)管理通過在日常項目管理工作中，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，對未來的財務(wù)經(jīng)營目標做出設(shè)定，并選取適宜的的動態(tài)財務(wù)指標作為輔助，充分利用現(xiàn)代計算機軟件等工具，找出限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的根源，通過對預(yù)定目標與實時動態(tài)目標進行比較研究，逐漸實現(xiàn)對企業(yè)財務(wù)的動態(tài)管理。
二、房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理的可行性與必要性分析
首先，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，實施財務(wù)的動態(tài)管理是確保其提升開發(fā)項目價值的客觀需求。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭呈現(xiàn)白熱化狀態(tài)，企業(yè)要想在這種行情中獲得長遠發(fā)展，必須不斷提升自身的競爭水平，企業(yè)持續(xù)創(chuàng)新力的注入是其發(fā)展過程中能夠超越競爭對手的保障。加之現(xiàn)代房地產(chǎn)創(chuàng)新很容易被其他企業(yè)模仿改進，因此，對于一家房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想真正提升競爭水平，與其他企業(yè)區(qū)別開來，還要注重從企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理中做出創(chuàng)新，通過財務(wù)運轉(zhuǎn)來拓展企業(yè)的發(fā)展空間。而且在房地產(chǎn)企業(yè)中，傳統(tǒng)的財務(wù)運作模式已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的要求，無論是企業(yè)自身需求，還是從房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀來看，實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理都是最佳選擇。
其次，現(xiàn)代科技的迅速發(fā)展、尤其是計算機技術(shù)的普及使得房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理成為現(xiàn)實。當(dāng)今計算機技術(shù)的普及和網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用，在企業(yè)的財務(wù)管理中，傳統(tǒng)模式的缺點逐漸暴露出來?，F(xiàn)代經(jīng)濟全球化發(fā)展以及實現(xiàn)企業(yè)的信息化管理屬于時展的趨勢，也是企業(yè)實現(xiàn)自身發(fā)展的需要，財務(wù)管理有責(zé)任實現(xiàn)信息化動態(tài)管理。然而，財務(wù)動態(tài)管理的實現(xiàn)，必須要有適宜的技術(shù)與工具作保障，現(xiàn)代計算機技術(shù)的發(fā)展以及財務(wù)管理軟件的開發(fā)等為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理提供了技術(shù)支撐。
三、房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理的原則
（一）合法性原則
在此所指的房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理的合法性原則指的是，其管理模式必須在法律允許的前提下運行，避免房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理工作中出現(xiàn)違法亂紀的現(xiàn)象。
（二）適應(yīng)性原則
適應(yīng)性原則指的是房地產(chǎn)企業(yè)在對財務(wù)動態(tài)管理模式進行探究時，必須充分結(jié)合企業(yè)自身的運營情況，確保能夠和企業(yè)發(fā)展所需的社會經(jīng)濟環(huán)境相符，此外，由于企業(yè)在發(fā)展過程中的不確定性等因素，財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建必須結(jié)合企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、不斷變化的環(huán)境等作出及時調(diào)整與更新。只有做到滿足以上要求，構(gòu)建出來的房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式才能夠具有較高的可行性以及可控性。
（三）一貫性原則
一貫性原則在此是指構(gòu)建房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式時，必須要做到連續(xù)性與一致性的統(tǒng)一，堅決避免構(gòu)建過程中對各項步驟頻繁修改，確保財務(wù)動態(tài)管理模式能夠得以順利貫徹執(zhí)行，增強其有效性。
（四）整體性原則
房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得長遠發(fā)展，在對財務(wù)動態(tài)管理模式進行構(gòu)建的過程中，必須從企業(yè)的現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合本企業(yè)的未來規(guī)劃，并以發(fā)展的眼光來對該模式進行構(gòu)建。在構(gòu)建的財務(wù)動態(tài)管理模式落實過程中，必須要能夠和企業(yè)其他的財務(wù)管理制度統(tǒng)一起來，保障它們共同為企業(yè)發(fā)展服務(wù)。
四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建
（一）構(gòu)建原理
正如前文所述，財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建是一個整體性工程，管理到整個房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在構(gòu)建之前必須要對其設(shè)計原理進行確認。在對房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理時，要以實現(xiàn)對財務(wù)的動態(tài)管理為目標，以對財務(wù)數(shù)據(jù)的處理與反饋為基礎(chǔ)，通過選取一定的計算機財務(wù)管理軟件，構(gòu)建出一個能夠及時反饋企業(yè)資金運行情況的財務(wù)信息平臺[2]。在這個信息平臺中，房地產(chǎn)企業(yè)能夠輕松地對目標資金在不同市場環(huán)境中的變化進行模擬，得出一定的比較目標值，和動態(tài)財務(wù)指標共同完成對信息的反饋，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者通過對該信息的參考利用，能夠做出合理的決策，從而規(guī)避風(fēng)險，提升企業(yè)的抗風(fēng)險能力。
（二）房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式的實現(xiàn)
要想實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)動態(tài)管理，在對這一管理模式進行構(gòu)建時，必須要建立適宜本企業(yè)的財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)，在該系統(tǒng)中實現(xiàn)對財務(wù)的管理工作。為此，要想做好房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式構(gòu)建工作，必須通過以下幾個方面來進行。
1.需求分析
首先應(yīng)該明確房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理的要求，事先找出需要在模式構(gòu)建中解決的問題，對即將構(gòu)建出的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式的功能進行明確，做好功能模塊設(shè)計的準備工作。通常在房地產(chǎn)企業(yè)中，財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建在于實現(xiàn)對財務(wù)的信息化管理，除了要對企業(yè)日常運營中所涉及的財務(wù)信息信息進行處理，包括計算、修改、查詢等等，還必須對企業(yè)開發(fā)項目的詳細財務(wù)運行狀況作出反饋、統(tǒng)計以及評估等。可以說，房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式構(gòu)建的前提便是做好需求分析工作。
2.功能模塊設(shè)計
在對需求分析做了明確界定之后，我們必須要結(jié)合房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理的功能要求，對其功能模塊進行設(shè)計。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的運行特點，其財務(wù)動態(tài)管理模式應(yīng)該具備的功能模塊主要有以下幾部分：即可行性研究、財務(wù)基本信息、績效評估和成本控制分析等。
3.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)的運行
房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式的作用主要在此環(huán)節(jié)中得以發(fā)揮，主要包含對財務(wù)成本的分解、財務(wù)流向跟蹤、評估考核和項目的動態(tài)管理等環(huán)節(jié)，其中各=環(huán)節(jié)相互配合，共同為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，發(fā)揮出財務(wù)動態(tài)管理模式的作用，從而不斷提升企業(yè)的財務(wù)管理水平，達到優(yōu)化配置、提升企業(yè)利潤的目的，最終提升企業(yè)的競爭力。
4.房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)的集成管理
在房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)的構(gòu)建過程中，須知各板塊的功能各異，必須選取恰當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)集成平臺，促進各模塊功能的交互，提升系統(tǒng)的整體性。當(dāng)前在對房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式構(gòu)建時，利用Acess系統(tǒng)能夠提升項目管理的規(guī)范性與科學(xué)性，提升管理效率。
五、結(jié)語
房地產(chǎn)市場正在由發(fā)展的成長期轉(zhuǎn)為成熟階段。房地產(chǎn)行業(yè)這種發(fā)展勢頭帶來了行業(yè)整體實力的提升，同時也使得行業(yè)內(nèi)部各企業(yè)之間的競爭更加激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中處于不敗之地，必須從降低成本、實現(xiàn)利潤最大化做起，要求企業(yè)在財務(wù)管理工作中作出改進，實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理，從而保障企業(yè)獲得持續(xù)、健康發(fā)展。
參考文獻：
[1]馬.淺析房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理模式[J].現(xiàn)代商業(yè)，2013（3）：79-80.
摘 要 作為一個典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、存貨周轉(zhuǎn)期長、回收期長與變現(xiàn)能力差的特點決定了其必然存在的財務(wù)風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險也不斷積聚。財務(wù)風(fēng)險的存在可能會給企業(yè)帶來一定的收益，同時也潛在著很大的威脅。目前許多企業(yè)在不斷擴張的同時，忽視企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，由此帶給了企業(yè)巨大的財務(wù)危機。鑒于此，如何合理把握財務(wù)風(fēng)險的度，如何防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險意義巨大。本論文理論聯(lián)系實際，結(jié)合實際的調(diào)研資料，文章對某地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險成因進行分析,針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生環(huán)節(jié),提出風(fēng)險防范措施并化解財務(wù)風(fēng)險。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險分析
財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)財務(wù)經(jīng)營效果的不確定性，指企業(yè)的財務(wù)系統(tǒng)中客觀存在的由于各種難以或無法預(yù)料和控制的因素作用，使企業(yè)實現(xiàn)的財務(wù)收益和預(yù)期務(wù)收益發(fā)生背離，因而蒙受損失的機會或可能。從經(jīng)濟學(xué)角度講，現(xiàn)代企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是一種微觀經(jīng)濟風(fēng)險，是企業(yè)所面臨的全部風(fēng)險的貨幣化的表現(xiàn)形態(tài)，是企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的集中體現(xiàn)。國內(nèi)外一些知名企業(yè)所以紛紛破產(chǎn)倒閉，一是投資決策失誤，二是忽視財務(wù)風(fēng)險的存在，因此對哦財務(wù)風(fēng)險的認識、預(yù)防和控制的研究已成為當(dāng)今企業(yè)所面臨的重要課題。對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行研究不僅具有理論意義同時也具有現(xiàn)實意義。
財務(wù)風(fēng)險的成因是復(fù)雜的，這就要求經(jīng)營者所采取對策的復(fù)雜化和多樣化。財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的時間、空間和形式是偶然的，表現(xiàn)出一定的潛在性。財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的概率也難以準確計算，每次發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險也因彼此間諸多差異而缺乏可比性。
財務(wù)風(fēng)險的大小是相對于不同的經(jīng)營者及其抗衡風(fēng)險的能力而言的，由于人們識別風(fēng)險、認識風(fēng)險和抵御風(fēng)險能力的增強，就能在一定程度上降低風(fēng)險損失的強度、范圍和風(fēng)險的不確定性，減少風(fēng)險發(fā)生的機會和概率，減少不可控風(fēng)險發(fā)生的破壞力。
一、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對某地產(chǎn)公司來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢搨壤?，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達到理想組合。
二、縮短預(yù)售時間，減少款項回收風(fēng)險
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
三、注重融資策略的創(chuàng)新
對于規(guī)模較大的某地產(chǎn)公司而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財經(jīng)法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。
四、規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險
一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權(quán)獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，
上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。
五、做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算
全面預(yù)算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。
六、財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險
為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)安全，某地產(chǎn)公司應(yīng)在公司內(nèi)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。實行財務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務(wù)目標的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。
七、適時進行財務(wù)分析與監(jiān)督
進行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務(wù)指標分析。準確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財務(wù)指標。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
總之，房地產(chǎn)的核心是金融運作，房地產(chǎn)信托基金和投資商成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)者，地產(chǎn)開發(fā)建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環(huán)節(jié)。而中國房地產(chǎn)市場明顯地缺乏金融市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)榮房子服務(wù)還不完善，《產(chǎn)業(yè)基金法》尚未出臺。美國房地產(chǎn)信托基金模式所強調(diào)各個環(huán)節(jié)由不同的專業(yè)公司完成，18980年后，美國的房地產(chǎn)融資不斷創(chuàng)新，并形成了大企業(yè)主要通過債券等低成本渠道融資，而小企業(yè)仍然依賴高利率貸款的格局。通常情況下，在融資方面，美國的房地產(chǎn)資金只有15%左右是銀行貸款，70%是社會大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動產(chǎn)基金，房地產(chǎn)基本上是私人 投資。而中國的房地產(chǎn)投資80%都與銀行有關(guān)，如消費者的按揭貸款、施工單位的貸款，還有開發(fā)貸款。所以，某地產(chǎn)公司也應(yīng)該借鑒美國式的房地產(chǎn)信托基金模式，增加公司的融資渠道，這樣才有利于公司的長期發(fā)展。
某地產(chǎn)公司的整個運營策略一直圍繞著土地資源進行，即“先做大再做強”在某地產(chǎn)大規(guī)模進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的周期內(nèi)，某地產(chǎn)始終在走鋼絲，公司必須依靠高負債和產(chǎn)常規(guī)的滾動開發(fā)來實現(xiàn)規(guī)模的迅速膨脹，而萬科地產(chǎn)公司是“先做強再做大”這樣在以后的發(fā)展中就不會獨擋一面，有資金問題大家解決的狀況，所以某地產(chǎn)可以借鑒萬科地產(chǎn)公司的發(fā)展模式。
八、總結(jié)
在了解了財務(wù)風(fēng)險的研究背景和意義以及國內(nèi)外學(xué)者對財務(wù)風(fēng)險的認識和研究的基礎(chǔ)上，本文對某地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險進行了全面的調(diào)研，從融資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資金回籠風(fēng)險這三個方面進行了詳細的分析，發(fā)現(xiàn)某地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險無處不在，無時不在。風(fēng)險是一把雙刃劍，合理面對風(fēng)險，采取措施解決風(fēng)險，公司才能吸取經(jīng)驗穩(wěn)步發(fā)展，但是如果忽視風(fēng)險，公司就很難長期發(fā)展下去。
某地產(chǎn)公司在面對風(fēng)險的同時穩(wěn)步前進，矗立與房地產(chǎn)百強企業(yè)，表明某地產(chǎn)公司具有很強的市場競爭能力，具有很大的發(fā)展空間。
參考文獻：
[1]周魏.我國房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險及防范研究.2008(07).
隨著最近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)的起起落落，使得房地產(chǎn)行業(yè)猶如大浪淘沙般將許多缺乏競爭能力的房地產(chǎn)企業(yè)淘汰掉。這樣也增加了現(xiàn)存房地產(chǎn)企業(yè)的危機感，生存下來的企業(yè)為了能夠在未來更加劇烈的市場競爭中繼續(xù)生存下去，其已經(jīng)逐漸將自身的財務(wù)控制與資源配置放在關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而財務(wù)內(nèi)部控制也在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理機制中脫穎而出，其已經(jīng)逐漸成為房地產(chǎn)內(nèi)部控制的重要角色。財務(wù)內(nèi)部控制的新穎之處就在于其將房地產(chǎn)企業(yè)的重點放在財務(wù)資源的配置以及財務(wù)風(fēng)險的防范與應(yīng)對，它的出現(xiàn)使得整個房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理提升了一個臺階。其所帶來的優(yōu)勢主要有以下幾點。第一就是財務(wù)內(nèi)部控制是通過財務(wù)預(yù)算的方式來針對房地產(chǎn)企業(yè)的所有資源進行事先預(yù)算，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的所有資源能夠達到最大利用效率的地步，這樣能夠充分的發(fā)揮出企業(yè)的整體潛力，也是房地產(chǎn)企?I經(jīng)營活動能夠獲得更多的財務(wù)收益，這種財務(wù)資源的利用水平是許多企業(yè)夢寐以求的。同時由于房地產(chǎn)企業(yè)作為龐大的不動產(chǎn)企業(yè)，其必定會有大量的固定、有形與無形等資產(chǎn)堆積，而財務(wù)內(nèi)部控制也將更加重視固定、無形與有形資產(chǎn)管控，確保資源不浪費。第二就是財務(wù)內(nèi)部控制的內(nèi)容主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)中各種風(fēng)險而構(gòu)建的，所以財務(wù)內(nèi)部控制能夠更好的強化企業(yè)整個風(fēng)險防范機制，將企業(yè)防范以及應(yīng)對風(fēng)險的能力更進一步的提升。第三就是財務(wù)內(nèi)部控制的落實是將房地產(chǎn)企業(yè)整個財務(wù)環(huán)境進一步優(yōu)化的重要舉措，由于財務(wù)內(nèi)部控制機制將于房地產(chǎn)企業(yè)的所有制度機制進行掛鉤，通過這種密切的聯(lián)系能夠通過財務(wù)內(nèi)部控制來達到提升企業(yè)整個財務(wù)環(huán)境的目的。
綜上所述，財務(wù)內(nèi)部控制制度，對房地產(chǎn)企業(yè)是十分必要的。只有實行內(nèi)部控制，才能在接下來更加激烈的競爭當(dāng)中取得先機與優(yōu)勢。
二、財務(wù)視角下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的弊端
（一）現(xiàn)有內(nèi)部控制機制整體性與靈活性較差
由于現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展程度，其內(nèi)部控制理論已經(jīng)逐漸的完善，其已經(jīng)將企業(yè)的內(nèi)部控制機制指導(dǎo)到一個較為完善的層次。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，將該內(nèi)部控制機制適時的引進，在剛起步時為房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的效益。但是某些房地產(chǎn)企業(yè)在引進的過程中采取的是粗放式的拿來主義，通過完全照搬的形式來構(gòu)建并且落實內(nèi)部控制機制，這樣就使得由理論充斥的呆板內(nèi)部控制機制更加的缺乏靈活性。這種照搬的形式并沒有依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特征以及財務(wù)管理的需求來進行內(nèi)部控制機制的建設(shè)，這樣的內(nèi)部控制機制也是缺乏整體性的。因此隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，內(nèi)部控制機制在進行各種控制程序的過程中還出現(xiàn)各種不協(xié)調(diào)，會使得該制度的落實碰到意想不到的阻礙。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的市場環(huán)境事業(yè)詭譎多變的，一旦內(nèi)部控制機制缺乏靈活性沒有足夠的變通就會被市場的巨輪碾壓掉。當(dāng)下許多企業(yè)的內(nèi)部機制都是較為呆滯的，這個弊端也是房地產(chǎn)企業(yè)最容易忽略的環(huán)節(jié)。
（二）無法有效的遏制與應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險
隨著房地產(chǎn)企業(yè)市場環(huán)境的不確定因素逐漸增加，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險也在不斷的增加。所以風(fēng)險就作為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管控的重要目的之一。就當(dāng)下整個房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險管控現(xiàn)狀來看，其只是利用內(nèi)部控制針對風(fēng)險進行粗放式的管控，并沒有針對風(fēng)險制定相應(yīng)的風(fēng)險防范與應(yīng)對機制。而內(nèi)部控制機制無法有效的對風(fēng)險管控，主要體現(xiàn)在對房地產(chǎn)企業(yè)運營風(fēng)險的分析與更新不及時，同時缺乏相對應(yīng)的科學(xué)的應(yīng)對策略，從而無法針對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險進行評估，也就沒有辦法對其進行一定的防范以及應(yīng)對，這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)上極易產(chǎn)生風(fēng)險，對房地產(chǎn)企業(yè)會造成不必要的損失。
（三）內(nèi)部控制機制缺乏監(jiān)督機制保障
無論什么企業(yè)執(zhí)行內(nèi)部控制機制的主體都是人為的，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。因此針對人的行為進行監(jiān)督就是降低人為操作風(fēng)險的重要保障，但是由于這個監(jiān)督的過程是繁冗復(fù)雜的，因此房地產(chǎn)企業(yè)這方面的監(jiān)督機制并沒有有效的保障。具體體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督機制層次性不強，只是簡單的利用內(nèi)部審計機構(gòu)兼任監(jiān)督的功能，但是這樣卻難以及時有效的監(jiān)測到企業(yè)財務(wù)運轉(zhuǎn)過程中的種種財務(wù)風(fēng)險，尤其是大型的房地產(chǎn)企業(yè)集團公司，有擁有諸多的子公司、分公司，如果監(jiān)督機制不能夠很好的對整個房地產(chǎn)企業(yè)集團的內(nèi)部控制落實進行有效的監(jiān)督制約，那么就會出現(xiàn)監(jiān)督的斷層，就會為下屬各個公司或是部門營私舞弊提供機會。其次就是由于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機制整體存在一定的滯后性，這樣內(nèi)部控制的監(jiān)督人員的監(jiān)督活動也不能實時的將監(jiān)督反饋給相關(guān)部門，多數(shù)都是在事后才反應(yīng)過來，這樣就大大的削弱了監(jiān)督的作用。最后就是某些房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督機構(gòu)沒有認真落實的完成自身的監(jiān)督工作，沒有嚴格的按照日常工作來進行監(jiān)督工作的實施，致使內(nèi)部控制部門沒有壓力，這樣就不會提升工作的積極性，最終耽擱了風(fēng)險防范或是處理的最佳時機。
三、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的策略
（一）健全風(fēng)險控制應(yīng)對，從財務(wù)角度全面的風(fēng)險評估
內(nèi)部控制需要從兩個角度加強，首先是針對房地產(chǎn)企業(yè)各個隱藏的風(fēng)險誘因從源頭上進行消除，其次就是需要在內(nèi)部控制實踐中重點關(guān)注風(fēng)險的監(jiān)測與控制。我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著極為惡劣的市場環(huán)境，其政策性與市場性風(fēng)險都較大，所以房地產(chǎn)企業(yè)能夠脫穎而出的方式就是具備良好的風(fēng)險控制能力。房地產(chǎn)企業(yè)要不斷的健全風(fēng)險管控，加強風(fēng)險識別與評析，審慎的進行風(fēng)險研究，最終形成與環(huán)境相適應(yīng)的自我更新的風(fēng)險分析機制。其具體操作方式，就是利用當(dāng)下科學(xué)有效的風(fēng)險分析模型、評估工具以及研究策略，來對風(fēng)險的破壞力進行預(yù)估；同時構(gòu)建出動態(tài)的風(fēng)險監(jiān)測機制以及數(shù)字化的風(fēng)險預(yù)警機制，這兩種機制能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的對風(fēng)險進行管控，無論是預(yù)防還是應(yīng)對都能夠提升其及時性與精確性，這樣房地產(chǎn)企業(yè)能夠從最大程度上降低各種風(fēng)險產(chǎn)生所帶來的損失。
（二）加強完善投資決策
隨著我國政府針對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控的復(fù)雜形勢之下，房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠繼續(xù)傳統(tǒng)的暴利還是一個無法確定的事情，房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展方向也不是很清晰。但是某些房地產(chǎn)企業(yè)一味的堅持以往的經(jīng)驗不斷投入大筆的資金來追求資產(chǎn)增長，卻將過高的負債置之不理，這對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)是十分不利的。因此財務(wù)內(nèi)部控制應(yīng)該其重點放在解決房地產(chǎn)企業(yè)高負債的問題，通過制定一系列的措施來規(guī)范財務(wù)投資決策，從而達到合理科學(xué)的投資，而不是盲目的進行投資。財務(wù)內(nèi)部控制中應(yīng)該明確要構(gòu)建一個投資決策的部門，明確該部門的職能以及責(zé)任、負責(zé)人以及具體成員；其次就是需要負責(zé)人依照財務(wù)內(nèi)部控制機制構(gòu)建一個切實可行的計劃，針對這個計劃不同環(huán)節(jié)安排不同的負責(zé)人，同時明確其職權(quán)。通過上述方式能夠有效避免財務(wù)決策失誤的現(xiàn)象，從而達到科學(xué)投資的目的。
（三）構(gòu)建全面預(yù)算控制機制
房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)通常都是巨額投資，要想每個房地產(chǎn)項目的資金都能夠得到充分的利用，那么構(gòu)建一個健全的全面的預(yù)算控制機制是必不可少的。財務(wù)內(nèi)部控制從某種程度上來說就是加強預(yù)算管控，該方式是事前預(yù)防的最有效的措施之一，這能夠有效避免控制資本項目超支的現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制應(yīng)該充分把握好財務(wù)預(yù)算管控工作。具體需要房地產(chǎn)企業(yè)的管理層將其注意力能夠放在財務(wù)預(yù)算管控環(huán)節(jié)上；其次需要強化預(yù)算部門員工預(yù)算知識以及意識的培訓(xùn)，提升其參與預(yù)算管控工作的責(zé)任感與積極性，這樣才能夠為財務(wù)內(nèi)部控制改革打下良好的群眾基礎(chǔ)。之后還需要相應(yīng)部門組織編制、審議預(yù)算草案，針對財務(wù)預(yù)算管控制定詳盡的落實細則與方案，形成最后的預(yù)算方案，之后上交房地產(chǎn)企業(yè)的管理層由其審批；審批通過后通過相關(guān)部門組織下達預(yù)算，最后執(zhí)行相關(guān)預(yù)算項目。最關(guān)鍵的就是還要在這個預(yù)算項目結(jié)束之后對其進行執(zhí)行情況評估，以此作為約束與監(jiān)督機制，還能夠為以后的預(yù)算留下經(jīng)驗。
（四）加強財務(wù)監(jiān)控，加強內(nèi)部監(jiān)督機制
第一需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠構(gòu)建出多層次的財務(wù)內(nèi)部控制機制，這樣能夠提升內(nèi)部控制的全面性。首先其對提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的靈活性有所幫助，其要綜合利用財務(wù)資源，要想有效的、合理的不干擾到房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的正常?轉(zhuǎn)的方式就是構(gòu)建多層次的財務(wù)內(nèi)部機制，這樣無論是整個房地產(chǎn)企業(yè)還是其子公司等的財務(wù)都能進行整體性的管控。第二就是房地產(chǎn)企業(yè)要將財務(wù)內(nèi)部控制監(jiān)督盡量往整個財務(wù)活動的后方移動，這樣能夠有效結(jié)合內(nèi)部控制監(jiān)督機制，從而形成財務(wù)、內(nèi)部雙重監(jiān)督機制，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)運轉(zhuǎn)程序與內(nèi)部控制運行提供強有力的保障。
1999年5月黃某因經(jīng)商所需向陳某借款6萬元，劉某以其新建的二層樓房為黃某的借款作抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記手續(xù)。同年底，劉某經(jīng)批準在其二層樓房上加蓋了一間“小閣樓”用于堆放雜物。到期后，因黃某不能歸還借款本息，陳某遂起訴黃某和劉某。
評析：
對劉某所蓋“小閣樓”是否屬抵押財產(chǎn)及其處理，存在兩種不同觀點。
第一種觀點認為該“小閣樓”屬于抵押財產(chǎn)，在案件的執(zhí)行過程中，應(yīng)將整棟樓房拍賣，陳某可就所得款優(yōu)先受償。其理由是：劉某與陳某的抵押合同有效。劉某在該二樓房上加蓋的“小閣樓”與原二層樓房連為一體，該“小閣樓”用于堆放雜物，要配合原二層樓房才能發(fā)揮作用，顯屬從物。根據(jù)主物吸收從物的規(guī)定以及主物的處分效力及于從物的通例，該“小閣樓”應(yīng)從屬于已設(shè)置抵押的二層樓房而為抵押財產(chǎn)的一部份，“小閣樓”應(yīng)為抵押權(quán)效力所及。
第二種觀點認為該“小閣樓”不屬于抵押財產(chǎn)，其理由是：
首先，從雙方當(dāng)事人的真實意思表示來看，在劉某與陳某訂立抵押合同時，“小閣樓”并不存在，劉某系以其二層樓房提供擔(dān)保、設(shè)置抵押，雙方的真實意思表示的抵押物為劉某的二層樓房，沒有將“小閣樓”作為抵押物的意思表示，而意思表示須真實是民事法律行為的生效要件之一。
其次，“小閣樓”并非登記抵押的建筑物。劉某的二層樓房設(shè)立抵押后，經(jīng)批準在其二層樓房上加蓋一間“小閣樓”，該“小閣樓”屬須批建的建筑物。根據(jù)房產(chǎn)設(shè)置抵押時應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，否則不得對抗第三人，即無優(yōu)先受償權(quán)利的規(guī)定，該“小閣樓”并未辦理抵押物登記，不屬于抵押財產(chǎn)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)財務(wù)管理問題措施
一、房地產(chǎn)財務(wù)管理的特點
我國是全球最大的發(fā)展中國家，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速。但相對應(yīng)的，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時間短，財務(wù)管理相對落后。根據(jù)以往的經(jīng)驗，房地產(chǎn)企業(yè)的特點主要體現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)周期較長，所需資金也比其他行業(yè)多出不少，中間的環(huán)節(jié)也非常復(fù)雜。這都大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的難度。第二，房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)過程相比其他行業(yè)更為復(fù)雜，在資金、稅務(wù)等各個方面都不同于其他行業(yè)。因此對財務(wù)人員的要求更高，財務(wù)人員需要更高的水平，更專業(yè)的素養(yǎng)才能更好的服務(wù)于企業(yè)的財務(wù)管理。相對應(yīng)的，水平不夠的工作人員只會影響到企業(yè)的運行。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題
1、企業(yè)的財務(wù)制度不完善。
我國目前房地產(chǎn)企業(yè)較多，良莠不齊。由于公司注冊門檻低，不少企業(yè)都存在著一定的問題。尤以企業(yè)的財務(wù)制度不健全為主，極大地干擾了企業(yè)的良性運作。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，財務(wù)制度的不完善逐步凸顯。一些房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理模式落后，而且執(zhí)行起來也非常困難，這也是我國較多民營房地產(chǎn)企業(yè)中的普遍現(xiàn)象。
2、財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高。
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，問題也隨之而來。那就是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員的素質(zhì)相對不高。因此這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對待新人要更加斟酌，選擇一些更加優(yōu)秀的員工，公司的納新需要更有章程，更具專業(yè)性。但是我國的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀卻不是如此，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員招收不是很嚴格。同時企業(yè)老板對財務(wù)處理干預(yù)的任意性及對財務(wù)人員的重視程度也不夠，不能夠提高財務(wù)人員的工作積極性，入職的一些財務(wù)管理人員素養(yǎng)也相對較低，管理意識也不高。一些財務(wù)管理人員簡單的認為財務(wù)管理工作只是粗糙的記錄信息、分發(fā)工資而已，財務(wù)管理人員的素質(zhì)和專業(yè)知識的缺失，導(dǎo)致了企業(yè)的衰敗。
3、房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理能力差。
在當(dāng)前，我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在公司的成本管理上存在著問題，有著不小的漏洞。雖然在當(dāng)前我國社會形勢大好的情況下，企業(yè)落后的成本管理模式不會影響企業(yè)的大局，但是必然會對企業(yè)的發(fā)展造成一定的影響，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)問題。其次，目前我國的大部分企業(yè)只對于內(nèi)部管理成本控制比較關(guān)注，而對于其他的環(huán)節(jié)相對有所忽略，如工程造價的各個環(huán)節(jié)是相輔相成，相互統(tǒng)一的一個整體，重視一個環(huán)節(jié)，忽略其他環(huán)節(jié)對于工程造價的影響是不利的。第三，企業(yè)財務(wù)管理工作人員的水平有限，對于企業(yè)成本的估算也缺乏專業(yè)判斷，這就直接影響了企業(yè)的經(jīng)營，從而導(dǎo)致企業(yè)盈利下降。
三、解決房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題的措施
1、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理模式。
從根本入手，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度不完善，財務(wù)管理模式不健康，導(dǎo)致了一系列的財務(wù)管理問題，影響公司的正常運作。所以應(yīng)該優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理模式，讓企業(yè)的各個環(huán)節(jié)之間都更加統(tǒng)一，使管理人員得到的數(shù)據(jù)更加準確細致，從而能夠進行更加高效的決策，同時還要對企業(yè)的財務(wù)管理模式進行更改，對于落后的財務(wù)管理模式要毫不猶豫的放棄，而對于其他公司更加科學(xué)的財務(wù)管理模式也要毫不猶豫的加以引進。根據(jù)本公司管理架構(gòu)的特點，采取集團總制度建設(shè)，開發(fā)項目具體情況的靈活管理方式等，盡可能的開源節(jié)流，提高企業(yè)對資金的使用和投資效益，由此提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。
2、加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，優(yōu)化員工素質(zhì)。
由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理存在較大的問題，影響了公司的正常運營，因此房地產(chǎn)公司需要不斷地對財務(wù)工作人員提出更高的要求，培訓(xùn)企業(yè)員工，使得員工對于自己在公司中的位置有著更加精準的認識，知道自己肩頭肩負的重任，讓他們正確認識到自己的位置，充分發(fā)揮自身的積極性。要將財務(wù)管理納入企業(yè)的戰(zhàn)略大局之中，從而有利于企業(yè)的發(fā)展，而不至于讓落后的管理模式影響企業(yè)的健康運行和發(fā)展。
3、加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理力度。
在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理之中，成本管理控制的能力也是非常重要的一個環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加重視企業(yè)對于成本管理的能力，改善當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式之中存在的問題，把成本管理作為一項重要的工作。公司要不斷的提高財務(wù)管理的能力，創(chuàng)新更加高效的成本管理方式，隨著形勢發(fā)展不斷更新成本管理模式，創(chuàng)新成本管理，在成本管理的過程中細化步驟，對于各環(huán)節(jié)工作都要進行更加全面的預(yù)算，并要規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，不斷發(fā)掘降低企業(yè)成本的途徑，從而壯大發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)。
4、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)集中預(yù)算管理。
房地產(chǎn)企業(yè)的集中管理必然需要房地產(chǎn)企業(yè)對自身資金管理進行高度的預(yù)算，并且進行全面的預(yù)算，這就需要建立適用于自身房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算和核心結(jié)算制度。為實現(xiàn)財務(wù)管理的集中，就需要房地產(chǎn)企業(yè)具有保障的財務(wù)預(yù)算，也需要得到房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的監(jiān)控，以及對房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的審計，加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的審核，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)必須完善的，逐步實現(xiàn)管理的集中化。
5、加大監(jiān)督力度。
房地產(chǎn)企業(yè)的重要部門之一就是財務(wù)部門，所以必須要對其進行嚴格的監(jiān)督，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的良性健康發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門的監(jiān)督，不僅要對其內(nèi)部進行監(jiān)督，控制資金的不合理使用，同時還應(yīng)該對整個的財務(wù)管理系統(tǒng)進行監(jiān)管。對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的財務(wù)問題需要進行及時的了解，杜絕資金流失、短缺等問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金管理進行嚴格的監(jiān)督，打擊不法行為，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。
四、結(jié)語
對于房地產(chǎn)這種資金密集的關(guān)乎國民經(jīng)濟發(fā)展的綜合性行業(yè)來說，應(yīng)該更加注重企業(yè)的資金管理，將資金進行最高效、最科學(xué)、最大化的利用。提高企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理水平，發(fā)揮財務(wù)的最大保障力和助動力，建設(shè)適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理要求的企業(yè)財務(wù)管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的迫切需要。
參考文獻
[1]王革.中小企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題和解決措施[J].黑龍江對外貿(mào)，2011，05:144-145.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險測度
房地產(chǎn)業(yè)是一種高風(fēng)險、高收益的產(chǎn)業(yè)，價值規(guī)律如同一只“看不見的手”給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資帶來巨大的不確定性。作為典型的資金密集型行業(yè)，由于資金投入量大、回收期長、變現(xiàn)能力差等特點，同時存在行業(yè)自身尚不成熟、體制不健全、法規(guī)不規(guī)范等問題，決定了房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。中國指數(shù)研究院2008年6月的一項有關(guān)房地產(chǎn)上市公司研究成果表明：滬深房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負債率在2007年大幅上升，達到76. 49%，負債風(fēng)險顯著提高。同時，部分滬深房地產(chǎn)上市公司在多次加息后資本成本上升，EVA （經(jīng)濟增加值）降幅明顯。數(shù)據(jù)顯示，近百家滬深房地產(chǎn)上市中，超過60%的公司2007 年EVA為負，導(dǎo)致滬深上市公司資產(chǎn)成本壓力日益加大。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題之一。本文從實證分析的層面來來測度和反映我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，并就此提出防范房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的相關(guān)對策，從而為促進我國房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展進行積極探索。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)形式及其管理問題分析
（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為以下幾個方面：（1）償還債務(wù)風(fēng)險。開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負債開發(fā)為主，自有資本金比例相當(dāng)?shù)?，大量的開發(fā)資金來源于借貸。根據(jù)調(diào)查顯示，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率平均高達75%以上，甚至有超過90%以上的，遠高于60%的警戒線?；I資結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，資金成本高。在所謂高回報利益趨動下，很多企業(yè)置到期能否償還本金及高利率的風(fēng)險于不顧，盲目地、過度地、不合規(guī)范地進行名目多樣的籌融資活動，資金空轉(zhuǎn)、借貸短期流動資金貸款、大面額存單轉(zhuǎn)貸等，為企業(yè)埋下了到期支付能力及利滾利負擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險。（2）利率變動風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)需要的資金鏈一般都很長。在負債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。高額的利息將成為房地產(chǎn)企業(yè)沉重的負擔(dān)。自2008年以來我國經(jīng)濟通貨膨脹問題較大，財政政策的緊縮同時貨幣市場上利率增長，使得我國大部分房地產(chǎn)公司資金成本的上升，進而使得企業(yè)預(yù)期收益減小的風(fēng)險增大。利率變動風(fēng)險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。（3）再籌資風(fēng)險。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，高負債率進一步限制了企業(yè)在其他融資渠道上進一步得到貸款的可能性。而且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營鏈條一般比較長，這種高負債率的存在使得鏈條斷裂風(fēng)險加大，一旦斷裂會造成其他企業(yè)的連鎖反應(yīng)， 再籌資風(fēng)險的效應(yīng)會放大從而給集團經(jīng)營帶來致命威脅，從而對整個經(jīng)濟來說也是一個巨大的經(jīng)營風(fēng)險。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在問題 目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在問題主要有：（1）企業(yè)貸款比較隨意。目前我國有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有對資金進行科學(xué)合理規(guī)劃，為了使得一些項目上項，有些企業(yè)沒有對自身的資金潛力進行估算，沒有對內(nèi)外負債進行估計。而是千方百計地向銀行貸款甚至向事業(yè)單位借款，從而加大了房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險程度。再者，一旦拿到項目上項以后，并沒有對整個項目進行合理規(guī)劃，沒有做全面的研究計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重，沒有從整體上規(guī)劃項目的用款，客觀上導(dǎo)致風(fēng)險的增大。（2）單個項目的負債金額較大。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的大量資金都是來源于借貸，很少有自有資金，因而其借貸的資金金額都比較大，如果項目較大的話，同樣導(dǎo)致負債成本的上升。另外，一些項目上項以后，由于質(zhì)量的難度和風(fēng)險使得項目在很長時間內(nèi)都成為一個比較大的問題困擾著房地產(chǎn)企業(yè)。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了能使項目正常開工，在所謂高回報的利益驅(qū)動下盲目舉債加重了成本負擔(dān)與債務(wù)風(fēng)險，企業(yè)負債規(guī)模巨大，利息支出加大，收益降低而導(dǎo)致企業(yè)喪失償付能力或破產(chǎn)的可能性也增大。（3）資本結(jié)構(gòu)不合理。而且根據(jù)組合風(fēng)險分散理論，多元化籌資可以有效地分散企業(yè)的籌資風(fēng)險，單一化籌資是非常危險或成本很高的，極易造成資金鏈斷裂。（4）內(nèi)部信息傳遞不暢。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)集團內(nèi)部各部門之間以及上下級企業(yè)之間缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)難以對下屬的部門及子公司的財務(wù)數(shù)據(jù)進行提取、匯總、分析和管理。（5）對開發(fā)項目缺乏合理規(guī)劃和科學(xué)管理。由于房地產(chǎn)具有不可移動性，其交易的完成只能是通過所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移；其次，由于房地產(chǎn)投資的規(guī)模大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個相當(dāng)長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性，因此，科學(xué)的規(guī)劃和管理非常重要，一旦規(guī)劃不合理，開發(fā)定位出現(xiàn)失誤，投資分析缺乏可靠依據(jù)、開發(fā)過程缺乏嚴密、有效地投資控制、進度控制、質(zhì)量控制等，就會造成企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機的現(xiàn)實，房地產(chǎn)企業(yè)只有構(gòu)建符合自身條件的財務(wù)危機預(yù)警模型，才能及時的發(fā)現(xiàn)財務(wù)危機的相關(guān)動向，隨時動態(tài)跟蹤公司的財務(wù)狀況，根據(jù)預(yù)警判別值的變化和判別區(qū)間的歸屬來預(yù)測公司發(fā)生財務(wù)危機的可能性，及時發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致公司財務(wù)危機存在的不良因素，以此尋找關(guān)鍵原因，采取適當(dāng)措施，從而對財務(wù)風(fēng)險加以有效防范和控制。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的實證測度
（一）預(yù)測指標的選擇 本文選取了我國滬深交易所A股的39家房地產(chǎn)公司作為研究樣本。在選取的樣本中，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司數(shù)目，ST公司數(shù)目都排名第2，滿足實證研究對樣本的要求，能有效保證實證分析結(jié)果的準確性和可靠度。本文選取的具體數(shù)據(jù)和相關(guān)指標按照以下幾個方面來選擇：本文引用的流通股市值是以公司股票當(dāng)年12月31日收盤價為依據(jù)計算得來的，而非流通股本則是以每股凈資產(chǎn)與非流通股數(shù)相乘計算的；所有年報數(shù)據(jù)均采用合并會計報表中的數(shù)據(jù)；由于所需的利息費用一項從公司財務(wù)公布的報表中難以獲取，因而使用報表中的財務(wù)費用來代替利息費用；每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率、每股收益采用非國際標準數(shù)值；總資產(chǎn)按年末數(shù)計算。
（二）z模型及其修正 美國學(xué)者奧爾曼（Altma）在20世紀60年代中期構(gòu)建了Z―Score模型，這個模型主要是用來預(yù)測企業(yè)破產(chǎn)發(fā)生的概率。他通過選用66家樣本企業(yè)，即33家破產(chǎn)企業(yè)和與之相對應(yīng)的相同規(guī)模相同行業(yè)的33家正常企業(yè)，然后按流動性、獲利能力、財務(wù)杠桿、償債能力和周轉(zhuǎn)能力五項標準選取了22個指標，最后從中選取五個財務(wù)變量，并賦予這五個財務(wù)變量一定的權(quán)重，這五個變量分別為營運資本/總資產(chǎn)、留存收益/總資產(chǎn)、息稅前利潤/總資產(chǎn)、股權(quán)市價總值/總負債、銷售收入/總資產(chǎn)，并依據(jù)這個五個變量建立了Z模型。利用搜集到的樣本數(shù)據(jù)代入Z模型計算出一個數(shù)值，根據(jù)該數(shù)值歸屬哪個區(qū)間來預(yù)測企業(yè)財務(wù)危機發(fā)生的可能性，其本質(zhì)是一種多元線性模型。其基本公式為：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+1.0X5。奧爾曼（Altman）在總結(jié)搜集到的破產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)中，發(fā)現(xiàn)了判別Z模型經(jīng)驗性臨界值，其中2.675為上臨界值，1.81為下臨界值。當(dāng)判別Z值高于2.675時，企業(yè)被認定為財務(wù)狀況良好，破產(chǎn)幾率極低；而當(dāng)判別Z值高于1.81、低于2.675時，企業(yè)通常財務(wù)狀況不穩(wěn)定，有可能存在財務(wù)危機的隱患，需要進一步的跟蹤；如果判別Z值低于1.81，則該企業(yè)被認為存在極大的破產(chǎn)概率，如果不采取有力措施，將難以擺脫破產(chǎn)命運。具體來說，奧爾曼（Altman）提出的Z模型臨界區(qū)間如（表1）所示。從Z模型判別區(qū)間可以看出，計算出來的Z值越大，則企業(yè)出現(xiàn)的財務(wù)危機越小，破產(chǎn)機率極低，相反Z值逐漸變小，則企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)機率逐漸增大。同時奧爾曼還發(fā)現(xiàn)Z模型在企業(yè)破產(chǎn)時前一年預(yù)測企業(yè)破產(chǎn)情況正確率相當(dāng)高，在33家破產(chǎn)企業(yè)樣本中能有效預(yù)測31家，33家正常企業(yè)樣本也能準確預(yù)測到32家未發(fā)生破產(chǎn)，預(yù)測正確率達到95.45%。為了更好的證明Z模型預(yù)測的良好效果，奧爾曼教授又選取了81家樣本企業(yè)即25家破產(chǎn)企業(yè)和56家非破產(chǎn)企業(yè)，同樣采取類似的判別方法，實證結(jié)果得出Z模型預(yù)測正確率達到93.83%。本文在借鑒奧爾曼對各個變量的定義及計算公式，同時考慮到我國的一些特殊情況，對Z模型運用的5個變量計算公式設(shè)定為：X1：營運資金/總資產(chǎn)=（流動資產(chǎn)-流動負債）/總資產(chǎn)；X2：留存收益/總資產(chǎn)=（未分配利潤+盈余公積）/總資產(chǎn)；X3：息稅前利潤/總資產(chǎn)=（凈利潤+所得稅+財務(wù)費用）/總資產(chǎn)；X4：股權(quán)市價總值/負債總額=（每股市價×流通股數(shù)十每股凈資產(chǎn)×非流通股數(shù)）/負債總額；X5：銷售收入/總資產(chǎn)=主營業(yè)務(wù)收入/總資產(chǎn)。
（三）Z模型臨界值的修正 奧爾曼教授構(gòu)建的Z模型是具有相當(dāng)大的學(xué)術(shù)價值，但是判別方法是基于西方國家較為完備的市場經(jīng)濟環(huán)境下的企業(yè)風(fēng)險測度，并不適合我國市場經(jīng)濟條件下的上市公司風(fēng)險測度，尤其是該模型所設(shè)置的臨界值偏高，并不適合我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的評價。因此，具體到我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實來說，必須探索適應(yīng)我國市場經(jīng)濟條件下的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險判別標準，才能精準反映我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險狀況?；诖耍疚脑诮梃b相關(guān)文獻資料和數(shù)據(jù)統(tǒng)計支持下提出我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)驗臨界值，然后利用2008年的數(shù)據(jù)對經(jīng)驗臨界值做出檢驗。目前，國內(nèi)學(xué)者使用凈資產(chǎn)收益率指標來預(yù)測財務(wù)危機時，如陳曉、陳治鴻在研究中認為當(dāng)凈資產(chǎn)收益率小于6%，財務(wù)風(fēng)險較大。因而根據(jù)凈資產(chǎn)收益率小于6%，得出財務(wù)風(fēng)險較大這一結(jié)論。本文統(tǒng)計了此段區(qū)間房地產(chǎn)公司的Z統(tǒng)計值，隨后再把條件調(diào)整地更為嚴格一點，讓每股收益和凈資產(chǎn)收益率都小于零。因為通常一家公司每股收益和凈資產(chǎn)收益率小于零時，人們一般認為該公司出現(xiàn)財務(wù)危機的可能性更大，所以相應(yīng)的本文也計算了此段區(qū)間房地產(chǎn)公司的Z統(tǒng)計值，具體見（表2）。由表得知，當(dāng)Z值小于0.8481時，ST公司有6家，占了總ST公司的近70%；非ST公司有10家，占總非ST公司的11%。根據(jù)謹慎性原則，為了包含更多的ST公司起到提示風(fēng)險的作用，本文估計Z模型下臨界值為1（0.973的約數(shù)）。許多文獻（劉鳳嬌，2006；王芳云，2005）都表明，當(dāng)每股收益大于0.4時，公司的財務(wù)狀況比較好，本文選為風(fēng)險較小者，對每股收益大于0.4這一區(qū)間的Z值做數(shù)據(jù)統(tǒng)計，見（表3）。同時也運用了另一個傳統(tǒng)指標凈資產(chǎn)收益率來判別風(fēng)險較小者，根據(jù)有關(guān)文獻及房地產(chǎn)業(yè)業(yè)績評價標準，當(dāng)凈資產(chǎn)收益率大于10%時，公司財務(wù)風(fēng)險較小。對凈資產(chǎn)收益率大于10%這一區(qū)間的Z值做數(shù)據(jù)統(tǒng)計，見（表4）。根據(jù)謹慎性原則，本文定義當(dāng)Z值大于1.7（1.6133，1.8368兩者的平均值）時為業(yè)績比較好的公司，風(fēng)險較小，見（表5）。在Z值大于1.7時，有20家公司，這20家公司按每股收益、凈資產(chǎn)收益率、主營業(yè)務(wù)收入排名都在前面，其每股收益、凈資產(chǎn)收益率遠超過房地產(chǎn)行業(yè)上市公司加權(quán)平均每股收益（-0.4）和加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（0.09）。綜上所述，本文提出我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司Z指標的經(jīng)驗臨界值見（表6）。
（四）新z模型臨界值檢驗 運用房地產(chǎn)上市公司2008年度財務(wù)數(shù)據(jù)對結(jié)論進行檢驗，在86個非財務(wù)危機公司中，模型把9個非財務(wù)危機公司判別為財務(wù)危機公司，其判別準確度為89.5%；7個財務(wù)危機公司中，有1個被認定為非財務(wù)危機公司，模型判別準確度為86%；對于整個樣本來說，模型判別正確為83個，總體判別準確度為89.2%，模型能具有較好的區(qū)分度。從判定結(jié)果來看，修改的Z模型的臨界值具有較好的使用價值?？梢岳肸模型臨界值變化趨勢來預(yù)警房地產(chǎn)公司財務(wù)危機。如2009年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被實行退市風(fēng)險警示的珠江控股公司股票，從連續(xù)三年的Z值數(shù)據(jù)來看2006為 1.468，2007為1.056，2008為-0.04，公司發(fā)生財務(wù)危機概率大。因此，在運用奧爾曼模型對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進行測度時，應(yīng)該運用修正后的Z值進行判別，這樣才能準確衡量我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，并能加以有效防范和控制。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制策略
由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)。一是做好全面預(yù)算和財務(wù)集中管理。將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取風(fēng)險控制措施，達到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。二是合理安排權(quán)益及債務(wù)資本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。以此來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，為控制財務(wù)風(fēng)險奠定基礎(chǔ)。三是注重融資策略創(chuàng)新，建立多元化融資渠道。企業(yè)可以積極地、主動地實施信托計劃、進行股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當(dāng)、銷售融資、采購融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負債的財務(wù)杠桿作用，又可以將財務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。四是加強資金管理，提高資金的利用率。在財務(wù)上實施嚴格的財務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動所需的現(xiàn)金。通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，降低企業(yè)壞賬損失風(fēng)險，加速資金的運轉(zhuǎn)，提高資金的利用率。同時， 企業(yè)要努力降低商品房空置率，減少資金占用，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金利用率。五是加強投資項目管理，控制投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調(diào)研，聘請專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項目的風(fēng)險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導(dǎo)致項目定位失誤，降低和減少財務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險性。另外，投資項目開發(fā)建設(shè)周期越長，風(fēng)險管理中的不確定性就越多，風(fēng)險也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項目建設(shè)周期，這不僅有利于加快資金周轉(zhuǎn)，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)外界經(jīng)濟條件的變化而對項目帶來的風(fēng)險。六是建立房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。通過建立短期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算，為房地產(chǎn)企業(yè)提供預(yù)警信號，使經(jīng)營者能夠及早采取措施。此外，在建立短期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的同時，還要建立長期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，更好地使管理者和員工掌握財務(wù)風(fēng)險的預(yù)防、控制、化解和處理的全過程以及自身的風(fēng)險責(zé)任履行情況，責(zé)權(quán)利相結(jié)合，更好地激發(fā)員工參與風(fēng)險管理，控制風(fēng)險損失。
參考文獻：
