時間：2023-07-17 09:48:53
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【關鍵詞】房地產開發(fā)項目；投資控制；策略分析
房地產開發(fā)項目的投資控制，需要相關人員根據科學的技術原理，科學的計價方法計價依據，在房地產開發(fā)項目的決策階段、設計階段、實施階段、竣工階段進行造價方面的控制管理，利用好房地產開發(fā)項目投資控制己有的經驗，進行工程開發(fā)成本的減低，然后提供房地產開發(fā)商的投資效益。
1 房地產開發(fā)項目投資的組成和房地產開發(fā)項目投資的影響因素分析
1.1 房地產開發(fā)項目的投資組成
房地產開發(fā)項目投資大體上可以分成兩種：一種是動態(tài)的投資部分，另一種是靜態(tài)的投資部分。靜態(tài)的投資部分由基本預備費用、工程建設的其他費用、設備器具的購置費用、建筑工程安裝費用等方面組成；動態(tài)投資部分是房地產開發(fā)項目的建設期內，由房地產項目開發(fā)建設需要繳納的固定資產調節(jié)稅、建設期利息、國家批準政策（建筑期間的利率變動、匯率變動、稅費變動）帶來的建筑資金增加的部分共同構成。
1.2 影響房地產開發(fā)項目投資的因素
影響房地產開發(fā)項目投資的因素有很多，例如資源耗用量以及價格方案籌劃以及規(guī)劃設計、工期、項目質量以及項目范圍。項目質量指房地產開發(fā)項目為了滿足項目既定的質量要求，進行的兩個方面的工作，這兩個方面分別是質量失控帶來的補救工作以及質量保障和檢測工作。這兩個方面的工作都會帶來項目資料的消耗，產生一定的質量成本。項目范圍指房地產開發(fā)項目的標準、規(guī)模、配套設施等情況會影響到房地產開發(fā)項目的投資.資源耗用量是由房地產內部條件決定的可以控制的因素，資源價格可以通過物資采購來控制。
2 房地產開發(fā)項目投資控制的策略初探
2.1 可行性研究階段
房地產可行性研究階段有土地評價以及市場分析兩個階段。市場分析的方式是委托專業(yè)市場部門分析或者開發(fā)商進行自主分析，它的流程有市場預測、市場調查、營銷戰(zhàn)略，這些都可以影響房地產開發(fā)項目的功能、規(guī)模、定位情況。土地評價階段需要開發(fā)商考慮到產品的投資估算以及銷售價格，測算出土地的最大化成本，然后進行決策投資，在這個階段里進行房地產開發(fā)投資項目的估算控制需要保持15%左右的估算誤差，使房地產開發(fā)商能夠根據現有的工程編制來完成指標的估算工作，打造項目造價的信息數據平臺，讓有豐富經驗的估算人員對項目進行估算，保持項目投資估算有個正確的值。
2.2 決策階段的投資控制策略
決策階段，需要把握客觀性、科學性，加強投資方案研究，根據項目實際情況，進行多個方案的比選，利用博弈論思想DEA方法、AHP方法來促進項目的投資決策。例如，在項目的規(guī)模進行確定或者在項目的最優(yōu)產量進行確定時，不能僅僅靠定性的分析，還可以建立一個博弈模型，提高決策的質量，使投資得到客觀控制效果。優(yōu)化方案，簡化建設流程，合理選用設備，給項目節(jié)約大量資金。
2.3 設計階段的投資控制策略
在房地產設計階段的投資控制主要有四個階段的設計：施工圖紙設計、初步設計、方案設計、總體規(guī)劃設計，然后對施工圖預算、總概算進行初步設計。在設計階段需把項目的投資估算當成控制依據，當初步設計的總概算大于項目的投資估算時，需要對原因進行分析，評價。在項目的初步設計完成后，需要對整個房產地開發(fā)項目的總概算進行編制，然后審定出投資概算標準。①需要根據招標方式選擇設計單位以及設計方案，在設計單位這一塊需要優(yōu)先考慮到設計質量，然后再去考慮設計成本；②要根據合同條款里面所需的設備材料消耗量，推廣限額設計以及標準設計；③要借助于動態(tài)費用計算法、多指標對比法，評選出總體的規(guī)劃設計方案，結合好價值工程優(yōu)化設計選定的方案計劃；④需要創(chuàng)新設計理念，提高產品的附加值，增大房地產樓盤的賣點；⑤需要有審圖中心和成本控制中心，對房地產設計深度進行嚴格控制，評審設計出符合質量要求的項目策劃方案，盡量減少在施工階段的變更設計。
2.4 采購階段的投資控制
項目在采購階段的投資控制需要在施工圖紙完成后，在咨詢服務采辦過程。土建工程采辦過程，對項目投資進行控制，把施工圖紙的預算當成上限來控制?？紤]到設計階段既定的材料消耗量，對采購階段采用以下控制策略：①要合理的編制計劃，劃分好招標批次以及招標批量，使項目的財務成本得到有效降低。②進一步完善招標制度，做到公平性、公正性的原則，制定出合理的評標方法。③控制好采購價格，培養(yǎng)合同談判的能力，優(yōu)化房地產項目的合同條款，使合同風險得到有效轉移。④建立動態(tài)的符號市場價格的數據庫，對材料的市場價格進行長期的預測研究，使合同談判有個充足的力量支持。
2.5 合同實施階段的投資控制策略
當項目產生變更時，就會帶來工程投資的變化，有些工程項目可以還會影響到工期目標、質量目標，以及項目功能目標的調整。①是預測成本以及評價經濟效益，然后進行設計方面的變更；②需要建立嚴格的變更審批程序，避免設計變更變的很隨意，讓不需要的設計變更變的更加合法化、合理化、在這個過程中還要加強工程變更文檔的管理工作以及工程變更的監(jiān)督跟蹤工作；③需要把工程監(jiān)理單位的應有效用發(fā)揮出來，考慮到房地產開發(fā)項目施工的實際情況，正確估計出房地產開發(fā)項目的工期以及費用，然后協調好房地產開發(fā)項目變更帶來的相關事項，跟蹤監(jiān)督房地產開發(fā)項目的變更情況，進行有效的控制掌握；④房地產開發(fā)商需要對工程的簽證索賠做到既定的標準，防止簽證代表情況的發(fā)生，還要根據合同的判決情況進行承包商的索賠工作。
2.6 竣工驗收時的投資控制策略
當項目到了竣工驗收階段時，需要把“項目結算”當成房地產投資控制的核心內容，即根據房地產開發(fā)項目簽訂的合同來結算審核房地產項目。房地產項目的合同雙方根據合同既定的約定，結合好工程變更、竣工圖紙、簽證等一系列竣工資料，復核、計算出房地產開發(fā)項目產生變動的工程量，、根據有關文件規(guī)定以及合同來核實綜合單價以及材料價格。然后計算出房地產開發(fā)項目的投資，對房地產工程結算文件的數據信息進行結算核對。雖然竣工驗收時的投資控制不會對房地產開發(fā)項目投資方面帶來很大的影響，但竣工驗收時的投資控制可以給房地產開發(fā)商以后進行相似項目開發(fā)時帶來有效的數據信息支持。
3 結束語
房地產屬于資金比較密集的產業(yè)，對房地產開發(fā)項目進行投資控制，需要在房地產開發(fā)項目的投資決策階段、發(fā)包階、段設計階段、施工階段、竣工結算階段分別進行投資限額管理控制，使投資限額出現的偏差能夠得到及時有效的糾正，保證房地產開發(fā)項目投.資控制既定目標的實現，本文先是論述了房地產開發(fā)項目投資的組成以及影響房地產開發(fā)項目投資控制的幾個因素，然后從幾個方面提出了房地產開發(fā)項目投資控制的策略。
參考文獻
[l]陳文科.房地產開發(fā)項目投資控制探討明.山西建筑，2009（06）.
[2]劉洪磊，董培生.代建項目的投資控制策略田.價值工程，2010（17）.
房地產開發(fā)企業(yè)的一切管理工作,都應從建立和健全內部控制開始,構建和完善房地產開發(fā)企業(yè)的內部控制,是加強企業(yè)科學管理、提高企業(yè)經濟效益的客觀要求。尤其對于房地產企業(yè)來講,完善的企業(yè)內控對于防范風險和降低成本增加效益具有重要意義。房地產企業(yè)是資金密集型的高風險行業(yè),因此加強企業(yè)控制環(huán)境的建設,健全控制機制,有利于房地產開發(fā)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。
二、房地產開發(fā)企業(yè)內部控制的原則
目標性原則。房地產開發(fā)企業(yè)執(zhí)行內控制,要滿足會計信息真實,滿足企業(yè)財產物資安全,以此提高經營效率,促使企業(yè)貫徹經營方針,確保企業(yè)各項業(yè)務活動健康進行。有效性原則。并不是所有的房地產開發(fā)企業(yè)的內部控制度都是一樣的,要根據房地產開發(fā)企業(yè)自身的特點出發(fā),制定出具有實用性和針對性的內控制度,這種內控制度要和企業(yè)規(guī)模和管理水平相適應,把握內控的控制點,和企業(yè)經營效率和管理要求相適應。內部控制度作為企業(yè)內部的管理制度,要隨企業(yè)外部環(huán)境、管理要求的變化而不斷完善。合法性原則。房地產開發(fā)企業(yè)內控制度的制定必須按照國家規(guī)章制度及法律法規(guī)進行,比如我國《會計法》、《企業(yè)財務通則》、《企業(yè)內部控制基本規(guī)范》等,這些都是國家制定的法律法規(guī),因此必須保證企業(yè)內控制度及各項經濟業(yè)務符合有關規(guī)定的要求。重要性原則。要明確房地產開發(fā)企業(yè)的重要事項和次要事項,對于比較重要事項要進行嚴格控制,對于次重要的事項可根據企業(yè)的能力進行簡單控制。全面性原則。房地產開發(fā)企業(yè)的內控制度是針對企業(yè)方方面面的控制,要覆蓋企業(yè)的全部活動和每一項業(yè)務,涵蓋企業(yè)會計工作的各個崗位和企業(yè)開發(fā)經營的各個環(huán)節(jié),對房屋銷售、質量安全、投標事項、成本費用等關鍵點加強控制。相互牽制原則。企業(yè)內部控制應對崗位、機構進行合理設置,合理規(guī)劃各部門的職責權限,能夠使各崗位之間相互和監(jiān)督和制約。為維護財產物資的安全和會計信息的真實,應對業(yè)務主辦、財產保管、授權批準、稽核考察等職務進行分離。預防為主原則。預防經營活動的違法行為和無效率性是建立企業(yè)內部控制制度的主要目的。內控制度的建立要保證企業(yè)各項業(yè)務有序進行,又要保證企業(yè)運行過程中避免浪費、舞弊行為造成的經濟損失。成本效益原則。建立企業(yè)內部控制制度,要正確處理內部控制和成本控制之間的關系,既要保證內控制度有很好的效果,還要盡可能的節(jié)省內部控制成本。
三、房地產開發(fā)企業(yè)內部控制的現狀問題分析
(一)資金運作缺乏集中管控房地產行業(yè)是一個風險和利潤雙高的產業(yè),這種龐大的市場需求以及巨大的利潤空間,使得房地產開發(fā)企業(yè)對成本控制、項目建設及營銷策劃等流程的關注度不夠。在巨大的經濟利益的驅使下,很多房地產開發(fā)企業(yè)只重視結果,不去完善和優(yōu)化業(yè)務流程。房地產開發(fā)企業(yè)根據產品用途可以分為工業(yè)、商業(yè)和民用地產。針對民用地產,多數房地產企業(yè)能夠以客戶需求為導向,建立有效的決策流程;但對于商業(yè)、工業(yè)用地,由于沒有成熟的運作模式可供參考,在客戶滿意度、客戶價值及客戶忠誠度上都缺乏有效的策略,缺乏科學嚴謹的數據支持。房地產開發(fā)企業(yè)普遍缺乏高度集成的信息系統來支撐業(yè)務流程,管理層和員工之間缺乏上下交流的暢通渠道,優(yōu)化公司各部門之間冗余的業(yè)務流程,使之能夠更加合理化、科學化,繼而實現業(yè)務之間無縫集成是房地產開發(fā)企業(yè)面臨的一大難題。
(二)項目建設、客戶服務、營銷策劃等流程比較分散很多房地產開發(fā)企業(yè)缺乏專門、統一的資金管理部門。首先,由于房地產開發(fā)企業(yè)自身組織機構的特點,一般都會擁有很多子公司,集團公司在對子公司的資金管控過程中,就需要為每一個子公司建立內部賬戶,但是每一個子公司的賬戶余額又會在時時的變化,傳統人工管理模式下,賬簿上的資金記錄具有嚴重滯后性,資金的流向、流量難以掌握清楚,這對資金的安全性是一個極大的挑戰(zhàn),會大大增加企業(yè)的資金風險。很多房地產開發(fā)企業(yè)缺乏先進的信息管理系統,繼而導致企業(yè)內部出現信息不對稱,信息不對稱又會導致大量資金閑置,資金在使用和流動過程中很多達到增值作用,企業(yè)不能對資源進行合理配置,使資金增值功能大大降低。資金的分散直接導致了貸款利率的上升,缺乏有效地調配手段,產生高額的手續(xù)費支出,造成高額貼息支出。
(三)地產行業(yè)市場風險大,評估體系環(huán)節(jié)薄弱隨著房地產項目規(guī)模的擴大及技術工藝的提高,各種風險日益增多且錯綜復雜,房地產的高風險已經引起人們的高度重視,這種高風險是由多種原因造成的。由于土地是組成房地產企業(yè)的重要部分,土地作為不可替代的稀有資源,國家利用經濟杠桿對此進行宏觀調控,其作用比其他商品更為重要,構成了企業(yè)最難以控制的風險;其次房地產開發(fā)企的產品周期時間比較長,需要對將來進行預測繼而對產品進行生產的過程,而未來利潤的形成既受經濟形勢的影響,又受政治制度的引導,這些都決定了房地產開發(fā)企業(yè)的高風險性。有風險就需要進行風險評估,但目前很多房地產開發(fā)企業(yè)只是一味追求最低利潤,卻忽視了高收益背后隱藏的高風險,沒有認識到內控的重要性和必要性,在控制程序、控制環(huán)境及會計系統等方面都有不穩(wěn)妥的地方,沒有采取風險預警的方式,只是等到風險出現,才著急慌忙的去應對。
(四)監(jiān)督職能弱化,內部審計形同虛設房地產開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督評審一般主要是依靠內部審計部門來實現,但是大部分房地產企業(yè)的內審部門都隸屬于本公司的財務部門,由同一個領導進行指導,內部審計在形式上缺乏應有的獨立性。在內審職能上,大多數房地產開發(fā)企業(yè)的內部審計工作只是對會計賬目進行審核,對企業(yè)內各組織結構執(zhí)行指定職能的效率、內部稽查、評價內控制度等方面,都未能發(fā)揮應用的作用。在內部審計崗位的設置上,為了節(jié)省人工費用,通常實行一人兼多崗,沒有很好的構成內部牽制。在實物監(jiān)控、貨幣資金管理、投資和資產處置方面,沒有成文的內控制度。
四、完善宏觀調控下房地產開發(fā)企業(yè)內部控制的方法
(一)對資金實行集中監(jiān)控模式從企業(yè)資金管理的重點來看,從內部控制設計的原則出發(fā),以信息系統為平臺,構建信息透明,數據共享的整體結構,建立資金集中管理模式、建立精確的現金預測模型和實時檢查現金的使用情況,建立成本效益最優(yōu)的企業(yè)流動資金內部控制模式。企業(yè)內部的信息系統與各個銀行網上交易系統連接,實現資金管理系統中查詢銀行賬戶實時的資金發(fā)生額、余額。做好資金計劃,可以按照組織進行縱向和橫向的匯總,按組織結構進行靈活的自定義審批流程,通過工作流程的方式實現流程審批。并依據審批過的資金計劃和業(yè)務流程申請,設置各項預警及禁止條件。
房地產開發(fā)企業(yè)的一切管理工作,都應從建立和健全內部控制開始,構建和完善房地產開發(fā)企業(yè)的內部控制,是加強企業(yè)科學管理、提高企業(yè)經濟效益的客觀要求。尤其對于房地產企業(yè)來講,完善的企業(yè)內控對于防范風險和降低成本增加效益具有重要意義。房地產企業(yè)是資金密集型的高風險行業(yè),因此加強企業(yè)控制環(huán)境的建設,健全控制機制,有利于房地產開發(fā)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。
二、房地產開發(fā)企業(yè)內部控制的原則
目標性原則。房地產開發(fā)企業(yè)執(zhí)行內控制,要滿足會計信息真實,滿足企業(yè)財產物資安全,以此提高經營效率,促使企業(yè)貫徹經營方針,確保企業(yè)各項業(yè)務活動健康進行。有效性原則。并不是所有的房地產開發(fā)企業(yè)的內部控制度都是一樣的,要根據房地產開發(fā)企業(yè)自身的特點出發(fā),制定出具有實用性和針對性的內控制度,這種內控制度要和企業(yè)規(guī)模和管理水平相適應,把握內控的控制點,和企業(yè)經營效率和管理要求相適應。內部控制度作為企業(yè)內部的管理制度,要隨企業(yè)外部環(huán)境、管理要求的變化而不斷完善。合法性原則。房地產開發(fā)企業(yè)內控制度的制定必須按照國家規(guī)章制度及法律法規(guī)進行,比如我國《會計法》、《企業(yè)財務通則》、《企業(yè)內部控制基本規(guī)范》等,這些都是國家制定的法律法規(guī),因此必須保證企業(yè)內控制度及各項經濟業(yè)務符合有關規(guī)定的要求。重要性原則。要明確房地產開發(fā)企業(yè)的重要事項和次要事項,對于比較重要事項要進行嚴格控制,對于次重要的事項可根據企業(yè)的能力進行簡單控制。全面性原則。房地產開發(fā)企業(yè)的內控制度是針對企業(yè)方方面面的控制,要覆蓋企業(yè)的全部活動和每一項業(yè)務,涵蓋企業(yè)會計工作的各個崗位和企業(yè)開發(fā)經營的各個環(huán)節(jié),對房屋銷售、質量安全、投標事項、成本費用等關鍵點加強控制。相互牽制原則。企業(yè)內部控制應對崗位、機構進行合理設置,合理規(guī)劃各部門的職責權限,能夠使各崗位之間相互和監(jiān)督和制約。為維護財產物資的安全和會計信息的真實,應對業(yè)務主辦、財產保管、授權批準、稽核考察等職務進行分離。預防為主原則。預防經營活動的違法行為和無效率性是建立企業(yè)內部控制制度的主要目的。內控制度的建立要保證企業(yè)各項業(yè)務有序進行,又要保證企業(yè)運行過程中避免浪費、舞弊行為造成的經濟損失。成本效益原則。建立企業(yè)內部控制制度,要正確處理內部控制和成本控制之間的關系,既要保證內控制度有很好的效果,還要盡可能的節(jié)省內部控制成本。
三、房地產開發(fā)企業(yè)內部控制的現狀問題分析
(一)資金運作缺乏集中管控房地產行業(yè)是一個風險和利潤雙高的產業(yè),這種龐大的市場需求以及巨大的利潤空間,使得房地產開發(fā)企業(yè)對成本控制、項目建設及營銷策劃等流程的關注度不夠。在巨大的經濟利益的驅使下,很多房地產開發(fā)企業(yè)只重視結果,不去完善和優(yōu)化業(yè)務流程。房地產開發(fā)企業(yè)根據產品用途可以分為工業(yè)、商業(yè)和民用地產。針對民用地產,多數房地產企業(yè)能夠以客戶需求為導向,建立有效的決策流程;但對于商業(yè)、工業(yè)用地,由于沒有成熟的運作模式可供參考,在客戶滿意度、客戶價值及客戶忠誠度上都缺乏有效的策略,缺乏科學嚴謹的數據支持。房地產開發(fā)企業(yè)普遍缺乏高度集成的信息系統來支撐業(yè)務流程,管理層和員工之間缺乏上下交流的暢通渠道,優(yōu)化公司各部門之間冗余的業(yè)務流程,使之能夠更加合理化、科學化,繼而實現業(yè)務之間無縫集成是房地產開發(fā)企業(yè)面臨的一大難題。
(二)項目建設、客戶服務、營銷策劃等流程比較分散很多房地產開發(fā)企業(yè)缺乏專門、統一的資金管理部門。首先,由于房地產開發(fā)企業(yè)自身組織機構的特點,一般都會擁有很多子公司,集團公司在對子公司的資金管控過程中,就需要為每一個子公司建立內部賬戶,但是每一個子公司的賬戶余額又會在時時的變化,傳統人工管理模式下,賬簿上的資金記錄具有嚴重滯后性,資金的流向、流量難以掌握清楚,這對資金的安全性是一個極大的挑戰(zhàn),會大大增加企業(yè)的資金風險。很多房地產開發(fā)企業(yè)缺乏先進的信息管理系統,繼而導致企業(yè)內部出現信息不對稱,信息不對稱又會導致大量資金閑置,資金在使用和流動過程中很多達到增值作用,企業(yè)不能對資源進行合理配置,使資金增值功能大大降低。資金的分散直接導致了貸款利率的上升,缺乏有效地調配手段,產生高額的手續(xù)費支出,造成高額貼息支出。
(三)地產行業(yè)市場風險大,評估體系環(huán)節(jié)薄弱隨著房地產項目規(guī)模的擴大及技術工藝的提高,各種風險日益增多且錯綜復雜,房地產的高風險已經引起人們的高度重視,這種高風險是由多種原因造成的。由于土地是組成房地產企業(yè)的重要部分,土地作為不可替代的稀有資源,國家利用經濟杠桿對此進行宏觀調控,其作用比其他商品更為重要,構成了企業(yè)最難以控制的風險;其次房地產開發(fā)企的產品周期時間比較長,需要對將來進行預測繼而對產品進行生產的過程,而未來利潤的形成既受經濟形勢的影響,又受政治制度的引導,這些都決定了房地產開發(fā)企業(yè)的高風險性。有風險就需要進行風險評估,但目前很多房地產開發(fā)企業(yè)只是一味追求最低利潤,卻忽視了高收益背后隱藏的高風險,沒有認識到內控的重要性和必要性,在控制程序、控制環(huán)境及會計系統等方面都有不穩(wěn)妥的地方,沒有采取風險預警的方式,只是等到風險出現,才著急慌忙的去應對。
(四)監(jiān)督職能弱化,內部審計形同虛設房地產開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督評審一般主要是依靠內部審計部門來實現,但是大部分房地產企業(yè)的內審部門都隸屬于本公司的財務部門,由同一個領導進行指導,內部審計在形式上缺乏應有的獨立性。在內審職能上,大多數房地產開發(fā)企業(yè)的內部審計工作只是對會計賬目進行審核,對企業(yè)內各組織結構執(zhí)行指定職能的效率、內部稽查、評價內控制度等方面,都未能發(fā)揮應用的作用。在內部審計崗位的設置上,為了節(jié)省人工費用,通常實行一人兼多崗,沒有很好的構成內部牽制。在實物監(jiān)控、貨幣資金管理、投資和資產處置方面,沒有成文的內控制度。
四、完善宏觀調控下房地產開發(fā)企業(yè)內部控制的方法
(一)對資金實行集中監(jiān)控模式從企業(yè)資金管理的重點來看,從內部控制設計的原則出發(fā),以信息系統為平臺,構建信息透明,數據共享的整體結構,建立資金集中管理模式、建立精確的現金預測模型和實時檢查現金的使用情況,建立成本效益最優(yōu)的企業(yè)流動資金內部控制模式。企業(yè)內部的信息系統與各個銀行網上交易系統連接,實現資金管理系統中查詢銀行賬戶實時的資金發(fā)生額、余額。做好資金計劃,可以按照組織進行縱向和橫向的匯總,按組織結構進行靈活的自定義審批流程,通過工作流程的方式實現流程審批。并依據審批過的資金計劃和業(yè)務流程申請,設置各項預警及禁止條件。
關鍵詞：全面風險管理；房地產；開發(fā)；項目
1房地產開發(fā)項目全面風險管理的方法
全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執(zhí)行。經過多年的發(fā)展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產開發(fā)項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產開發(fā)項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點和缺點，找出其在房地產開發(fā)項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。
在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執(zhí)行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養(yǎng)全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產開發(fā)項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監(jiān)控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產項目全面風險管理體系。各個體系的具體關系（如圖1）。
2房地產開發(fā)項目全面風險管理的流程
2.1房地產開發(fā)項目風險識別
房地產開發(fā)項目風險識別是風險管理的基礎。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產開發(fā)項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產開發(fā)項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據也不同。
2.2房地產開發(fā)項目風險評估
房地產開發(fā)項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產開發(fā)項目風險發(fā)生的概率和可能產生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產開發(fā)項目的進度、成本、質量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規(guī)劃設計、建設和經營各個階段的工作特點來對其可能出現的風險進行分析。
2.3房地產開發(fā)項目風險監(jiān)控
房地產開發(fā)項目風險監(jiān)控是對風險應對計劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產開發(fā)項目風險管理有效實施的保障。風險監(jiān)控不僅僅依據風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監(jiān)控和再識別的循環(huán)過程。
3房地產開發(fā)項目全面風險的應對策略
3.1風險回避
風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項目，或改變開發(fā)項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。
3.2風險控制
風險控制是指在風險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風險損失發(fā)生概率，縮小風險損失程度的措施。根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發(fā)過程中的種種風險，應優(yōu)先采用風險控制措施。3.3風險轉移
風險轉移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發(fā)，而是將開發(fā)活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節(jié)風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。
風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發(fā)商和承包商的風險影響程度不同，開發(fā)商可以根據項目的情況，采取適當的合同形式，合理轉移風險，參見表1。
風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。
3.險自留
風險自留是房地產開發(fā)者自己承擔風險事件所致損失。在房地產開發(fā)中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節(jié)約風險管理成本的決定。
3.5風險利用
風險利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發(fā)活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級開發(fā)入手，通過爭取某地塊土地一級開發(fā)的開發(fā)權，為獲得二級開發(fā)權打基礎。因為如果進行了土地一級開發(fā)，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優(yōu)勢，獲取二級開發(fā)權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。
4房地產開發(fā)項目全面風險應對中注意的問題
4.1制定風險應對計劃應具有針對性
風險應對計劃的制定是風險管理的關鍵環(huán)節(jié)，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現有的模式，必須根據項目自身的條件和項目風險識別、評估的結果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風險做有效的防范。
4.2注重應對管理方法的組合
無論是風險控制、風險轉移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，應注重多種方法的組合，根據項目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。
4.3注意應對管理的經濟性
為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節(jié)省的原則，有必要對應對措施的有效性和經濟性做一個綜合評估。比如在應對不可預測的風險時，往往可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更
經濟有效呢，就可以根據投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經濟有效的措施。
參考文獻
［1］陳蕾.當前房地產宏觀調控政策特點及政策效應思考［J］.中國城市經濟，2007，（8）.
［2］陳煌紅，張欣.房地產開發(fā)項目全面風險管理［J］.西南科技大學學報，2006，（3）.
關鍵詞：全面風險管理；房地產；開發(fā)；項目
中圖分類號：C93文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）08-0075-02
1 房地產開發(fā)項目全面風險管理的方法
全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執(zhí)行。經過多年的發(fā)展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產開發(fā)項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產開發(fā)項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點和缺點，找出其在房地產開發(fā)項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。
在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執(zhí)行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養(yǎng)全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產開發(fā)項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監(jiān)控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產項目全面風險管理體系。各個體系的具體關系（如圖1）。
2 房地產開發(fā)項目全面風險管理的流程
2.1 房地產開發(fā)項目風險識別
房地產開發(fā)項目風險識別是風險管理的基礎。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產開發(fā)項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產開發(fā)項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據也不同。
2.2 房地產開發(fā)項目風險評估
房地產開發(fā)項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產開發(fā)項目風險發(fā)生的概率和可能產生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產開發(fā)項目的進度、成本、質量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規(guī)劃設計、建設和經營各個階段的工作特點來對其可能出現的風險進行分析。
2.3 房地產開發(fā)項目風險監(jiān)控
房地產開發(fā)項目風險監(jiān)控是對風險應對計劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產開發(fā)項目風險管理有效實施的保障。風險監(jiān)控不僅僅依據風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監(jiān)控和再識別的循環(huán)過程。
3 房地產開發(fā)項目全面風險的應對策略
3.1 風險回避
風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項目，或改變開發(fā)項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法?？梢钥闯觯L險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。
3.2 風險控制
風險控制是指在風險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風險損失發(fā)生概率，縮小風險損失程度的措施。根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發(fā)過程中的種種風險，應優(yōu)先采用風險控制措施。
3.3 風險轉移
風險轉移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發(fā)，而是將開發(fā)活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節(jié)風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。
風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發(fā)商和承包商的風險影響程度不同，開發(fā)商可以根據項目的情況，采取適當的合同形式，合理轉移風險，參見表1。
風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。
3.4 風險自留
風險自留是房地產開發(fā)者自己承擔風險事件所致損失。在房地產開發(fā)中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節(jié)約風險管理成本的決定。
3.5 風險利用
風險利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發(fā)活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級開發(fā)入手，通過爭取某地塊土地一級開發(fā)的開發(fā)權，為獲得二級開發(fā)權打基礎。因為如果進行了土地一級開發(fā)，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優(yōu)勢，獲取二級開發(fā)權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。
4 房地產開發(fā)項目全面風險應對中注意的問題
4.1 制定風險應對計劃應具有針對性
風險應對計劃的制定是風險管理的關鍵環(huán)節(jié)，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現有的模式，必須根據項目自身的條件和項目風險識別、評估的結果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風險做有效的防范。
4.2 注重應對管理方法的組合
無論是風險控制、風險轉移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，應注重多種方法的組合，根據項目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。
4.3 注意應對管理的經濟性
為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節(jié)省的原則，有必要對應對措施的有效性和經濟性做一個綜合評估。比如在應對不可預測的風險時，往往可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更經濟有效呢，就可以根據投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經濟有效的措施。
參考文獻
［1］陳蕾.當前房地產宏觀調控政策特點及政策效應思考［J］.中國城市經濟，2007，（8）.
［2］陳煌紅，張欣.房地產開發(fā)項目全面風險管理［J］.西南科技大學學報，2006，（3）.
關鍵詞：房地產開發(fā)；統計；一套表
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-00-02
房地產開發(fā)企業(yè)一套表直報自2011年年報起經過一年多的運行，系統不斷改進完善：首先，在建立統一基本單位名錄庫方面，新增入庫單位的條件和資料要求更明晰規(guī)范；新增頻率由季度改為月度，更符合實際情況，避免了由于企業(yè)新增不均衡引起數據波動。其次，在建立統一的企業(yè)一套表制度方面，企業(yè)需報報表一目了然，指標體系完整清晰，報表審核關系愈加細致，數據預先導入既方便企業(yè)填報也有利數據銜接。再次，建立統一規(guī)范的數據處理軟件系統方面，查詢、疊加匯總、分組匯總等功能不斷增強。最后，企業(yè)聯網直報方面，全面實現企業(yè)自行聯網直報，國家直接采集數據，各級統計機構在線同步共享。
一、房地產開發(fā)統計存在問題
房地產開發(fā)統計的“四大工程”已全面建立實施，在房地產開發(fā)企業(yè)一套表名錄庫、報表制度、統計機構數據處理、統計執(zhí)法方面仍存在改善的空間。
（一）房地產開發(fā)企業(yè)名錄庫不夠完善
目前房地產開發(fā)統計報表制度，房地產開發(fā)統計范圍是全部房地產開發(fā)經營業(yè)法人單位及所屬的產業(yè)活動單位。按照“先進庫，再有數”的原則，統一確定納入企業(yè)一套表范圍的調查單位。
1.全部房地產開發(fā)經營業(yè)法人單位及所屬的產業(yè)活動單位作調查單位不現實。房地產開發(fā)企業(yè)產業(yè)鏈長，生產周期長。以中山為例，在基本單位庫里有項目的房地產開發(fā)企業(yè)約占一半，即有半數房地產開發(fā)企業(yè)是屬正常營業(yè)狀態(tài)卻沒有項目在建或在售。目前房地產開發(fā)一套表定期報表的主要填報內容是《房地產開發(fā)項目經營情況》和《房地產開發(fā)企業(yè)資金和土地情況》以及《從業(yè)人員及工資總額》（下面分別簡稱為項目表、資金表和工資表），為減少平時定報的工作量，統計機構往往把沒有項目的企業(yè)不納入一套表的調查單位中。
2.關停企業(yè)不能及時退出。企業(yè)的成立、變更、停業(yè)、注銷等是一個自然的過程，每天都在發(fā)生。房地產開發(fā)一套表名錄庫目前每月都可以新增入庫，但只有“因改制、重新注冊、合并或拆分退出”才每月都可以申請退出，其他關停企業(yè)只有年末一次機會退出。
3.《法人單位基本情況表》變更滯后。和上述關停企業(yè)不能及時退出一樣，企業(yè)基本情況除單位名稱變更每月可申請變更外，其他表內的指標有變化也不能及時更改。
（二）報表制度有待完善
1.審核公式設置有待完善。數據的報送質量很大程度上由審核公式決定，審核公式設定合理、細致，企業(yè)上報的數據也會合理真實，相反，審核公式設置不合理就會矯枉過正，企業(yè)為符合公式審核要求順利上報而把真實數據修改上報，造成數據失真。如土地購置費按支付計算，但填報了土地購置就要填新開工施工面積，否則就出現審核錯誤。有的企業(yè)確實當年支付了土地購置款，但施工面積在以前年度都報了，沒有新開工面積，為了順利上報，企業(yè)就在新開工面積項隨便填數以通過審核。
2.年報財務上報時間早，數據失實。一套表年報財務情況表的上報時間截止到2月末，但企業(yè)的匯算清繳要到4月中下旬甚至到5月才完成，股份公司的財務審計也是3-4月份才結束，很多收入和納稅額是在清繳之后才最終確定的，審計后的財務數據也會有變動。統計年報財務報表只能用12月的財務數據，與年度實際財務數據存在較大差異。由于上報時間與結算時間的差異，每年都要漏掉一部分的財務數據。
3.指標設置有待改進。經多年的完善發(fā)展，房地產開發(fā)統計指標體系已很全面完整。報表里的個別指標仍有改善空間，如本年批準預售面積和本年批準預售住宅套數既容易理解錯誤又不能全面反映問題。
（三）統計機構數據處理有待加強
1.基層統計機構時間緊，把不好審核第一關。實行企業(yè)一套表后，數據由企業(yè)自行網上直報，企業(yè)統計人員素質參差不齊，房地產開發(fā)報表指標種類繁多，審核公式嚴格細致，上報常常出現審核錯誤。基層統計機構人員在報表期間，數據截止前忙于催報，截止后只有半天時間審核，審核出的錯誤還要通知企業(yè)，企業(yè)統計人員確認可以半天內修改好的才返回企業(yè)修改，否則就不改或次月再改，匆匆驗收，數據質量難以保證。
2.匯總平臺未能滿足各級需求。在一套表數據處理平臺，本期數據的疊加匯總、分組匯總都可以實現，但如果要做不同時期的數據對比表就不太方便。一套表的數據對比是以法人表作為數據關聯的，而房地產開發(fā)的單位名錄庫是每月變化的，對比期的數據源只匯總本期和對比期都存在的企業(yè)的數據，而不是對比期的全部數據。這樣的匯總適用于工業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等，卻不適用于房地產開發(fā)業(yè)。房地產開發(fā)要做不同時期的對比匯總表只能在各時期分別匯總，再整理對比。同時，各級各地在使用統計數據的需求不同，關注點各異，要求全部都在一套表數據處理平成不太現實。
（四）異地報送增加執(zhí)法檢查難度
實行一套表網上報數后，實現了企業(yè)從紙質報表轉為電腦網上報送數據，項目地址、注冊地址、辦公地址不同，異地（跨市）報送的情況日益增多，如何異地執(zhí)法也是一套表實施后的新情況新問題。
二、對完善房地產一套表的建議
（一）房地產基本單位名錄方面
1.年報、定報名錄庫分開建立。定報名錄庫是有項目在建或在售的企業(yè)，年報名錄庫則是在定報名錄庫加上雖沒有項目但正常營業(yè)的房地產開發(fā)企業(yè)。即定報是有項目的房地產開發(fā)企業(yè)，年報是全部營業(yè)的房地產企業(yè)。
2.關停企業(yè)增加項目表本期無數據上報功能。由于關停企業(yè)在定期報表期間是不能退出一套表的，資金表可以由統計機構勾選本期無數據進行上報，但項目表則無此選項，建議增加此選項功能。
3.建議增加企業(yè)申請修改法人表功能。在定報期間，建議增加企業(yè)申請修改功能，除組織機構代碼和單位名稱外，企業(yè)可網上申請修改表內指標，由直管統計機構核準即可修改，修改后由直管統計機構說明匯總上報上一級統計機構。
（二）制度表式數據方面
1.刪除個別容易導致數據失真的審核公式。如上文提及的“沒有本年新開工面積（6021）但填報了土地購置費（114）。請核實項目是否已經開工，如果尚未開工，則不應填報土地購置費（114）?！?；商品房合計均價的增降幅過大，審核各用途房屋的均價增降幅即可；“容積率（061）應等于項目規(guī)劃建筑面積（07）與項目規(guī)劃占地面積（06）之比。”；“綠化率（062）一般應該大于10小于50”；“容積率（061）一般不應該超過10且不小于0.3”等，雖有些是可忽略的審核公式，但也會擾亂企業(yè)的報數。
2.年報財務報表設立補報期。針對時差問題，建議在4-5月期間設置一個補報期，由有匯算清繳或財務報表有修改的企業(yè)自行申請重新報送，既可先了解總體情況，也保障數據更真實準確。
3.幾個指標設置的建議。1.建議取消本年批準預售面積和本年批準預售住宅套數，雖這兩個指標可作為房地產一手市場新增供應量的參考，但不能反應市場一手房供應量，反而很容易理解錯誤填寫成項目總的批準預售面積和套數。2.在待售面積下增加期房待售面積指標，待售面積的解析改為企業(yè)總可供出售出租的面積，包括已拿預售證待售待租的期房和已竣工待售待租的現房。3.建議在年報財務情況表要么增加年平均人數，方便審核企業(yè)應付職工薪酬；要么刪除企業(yè)應付職工薪酬，完全使用從業(yè)人員及工資總額表中的數據。
4.建議增加指標解析和計算模塊。在企業(yè)一套表上報平臺增設指標解析模塊，如指標需要計算的，還顯示計算公式，相當于填報向導，幫助企業(yè)更準確的理解報表指標內容和含義，提高報表的填報質量。
（三）統計機構數據處理問題
1.增加基層統計機構審核時間，上報數據修改意見說明。增加基層統計機構審核時間，讓基層統計機構人員有時間進行如計量單位使用是否正確，錯誤說明是否合理等人工審核并通知企業(yè)返回修改。在審核出的錯誤比較大，而時間特別緊，企業(yè)無法馬上上網更正的情況下統計機構可上報需更正的數據說明。
2.匯總平臺做基本的匯總表，允許用其他軟件進行數據處理。統一的數據處理平臺由國家統計局專業(yè)司建立基本的匯總模板供各級統計機構使用，而其他數據的深加工、各級各地的不同需求則應允許用其他軟件進行處理。
（四）加強統計法的規(guī)范和宣傳
1.建議在企業(yè)一套表直報系統中增加統計法的宣傳，主要宣傳企業(yè)遲報、虛報、瞞報、漏報的相關法律法規(guī)，以及統計機構的義務和法律責任。
2.針對項目地辦公地分離跨市的異地執(zhí)法一方面要制定具體的執(zhí)法流程規(guī)范；另一方面要加強執(zhí)法隊伍建設。
通過一套表系統和制度不斷深化完善，房地產開發(fā)統計數據質量提升，企業(yè)和統計機構工作更得心應手。
參考文獻：
關鍵詞：風險因素，發(fā)展過程，經營過程
一 、風險識別的主要方法
風險識別是風險管理中十分重要的步驟，是許多學科的研究者早就在研究人類辨識風險和危機的方法。房地產開發(fā)項目的風險識別就是周密分析企業(yè)所處的社會經濟環(huán)境，剖析企業(yè)在房地產開發(fā)活動中客觀存在的種種不利因素和弱點，以及對企業(yè)利益可能造成的威脅。論文參考，經營過程。
1.1專家調查法
專家調查法是利用專家知識和經驗進行風險識別的方法，各領域的專家運用自己的專業(yè)理論知識和實踐經驗，找出開發(fā)經營過程中的各種潛在風險并進行分析其成因。該方法的優(yōu)點是在缺乏足夠統計數據和原始資料的情況下，可以做出較為精確地估計。
1.1.1專家個人判斷法
征求專家個人意見的優(yōu)點是不受外界影響，減少心理因素的影響，可以充分利用專家個人的判斷力和創(chuàng)造力，且費用較少。但是僅依靠個人判斷容易受到專家個人知識面、知識深度等主觀因素影響，難免帶有片面性。
1.1.2德爾菲法
德爾菲(Delphi)法由美國著名咨詢機構蘭德公司于上世紀五十年代初提出，已經得到了廣泛應用。德爾菲法采用了一種專家估計法，以某種通訊方式使選定的專家之間獲得一定的信息反饋，通訊方式可以通過信件或者通過在線的計算機系統。但是，專家之間不能面對面交流，信息的傳遞要通過間接方式進行。專家們被詢問的是事先擬定的題目，通過多輪的信息反饋和詢問，最后達到專家意見的收斂。
1.1.3智暴法或集思廣益
智暴一詞是從英文Brain storming翻譯而來的，這是一種刺激創(chuàng)造性、產生新思想的方法。
智暴法可以在一個小組內進行，也可以由各個單個人完成，然后將他們的意見匯集起來。智暴法適用于探討的問題比較單純，目標比較明確、單一的情況。若問題涉及面較廣，包含因素太多，就要首先進行分析和分解，然后再采用此法進行討論。
對智暴法的結論還要進行詳細地分析，既不能輕視，也不能盲從。
1.2篩選—監(jiān)測—診斷技術
篩選時指風險管理者對企業(yè)內部和外部的潛在風險因素進行分類，確定哪些因素明顯地會引起風險，哪些因素明顯地不重要，哪些因素還需要進一步研究。通過篩選，使風險管理者能夠排除干擾，將注意力集中在一些可能產生重大風險的因素上。監(jiān)測是根據某種風險及其后果，對設計到這種風險的產品、過程、現象和個人進行觀測、記錄和分析的顯示過程，以掌握他們的活動范圍和變動趨勢。診斷是對企業(yè)的風險癥狀或其后果與可能的起因關系進行評價和判斷，找出可疑的起因并進入仔細檢查。
在栓選、監(jiān)測、診斷過程中，一般要按照一定得思維邏輯進行考察。
1.3故障樹法
故障樹是分析問題原因時廣泛使用的一種方法，其原理是將復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或對各種引起故障的原因進行分解、細化。故障樹作為一種有效地風險識別方法，故障樹實際上變成了風險樹。此時可以將企業(yè)面臨的主要風險分解成許多細小的風險，將產生風險的原因一層又一層的分解，排除無關的因素，從而準確的找到對企業(yè)真正的產生影響的風險及原因。
故障樹經常用于技術性強、較為復雜，直接經驗較少項目的風險識別，其優(yōu)點是比較全面地分析了所有故障原因，包羅了系統內、外所有失效機理;比較形象化，直觀性較強。不足之處是用于大系統時，容易產生遺漏和錯誤。
1.4流程圖分析法
流程圖法式一種識別公司所面臨潛在風險的動態(tài)分析法。使用流程圖分析法時，首先應根據企業(yè)的開發(fā)經營情況。建立反映企業(yè)開發(fā)經營過程的流程圖。論文參考，經營過程。而后通過對流程圖的分析，有效地揭示房地產開發(fā)經營過程中的“瓶頸”分布及其影響，找出影響全局的“瓶頸”，并識別可能存在的風險。
流程圖類型很多，有反應整個開發(fā)過程的總流程圖;有專門反應某一階段特別是“瓶頸”所在階段的分支流程圖;也有反映某一特定業(yè)務和部門活動的流程圖。在風險識別時，可根據特定需要建立流程圖。而后對每個環(huán)節(jié)、每個過程進行分析，以達到識別開發(fā)過程中所有風險的目的。
1.5財務報表分析法
風險造成的損失以及進行風險管理的各種費用都會在財務報表上顯示出來，財務報表分析法就是基于這一點用來識別和分析各種風險的。論文參考，經營過程。
二、房地產開發(fā)項目風險識別
房地產開發(fā)過程通常分為四個階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項目建設階段和租售管理階段。就房地產開發(fā)商而言，開發(fā)的各個階段的風險表現為不同的，它伴隨著各個階段的主要任務而產生。論文參考，經營過程。
2.1 投資決策階段的風險
在房地產開發(fā)過程中,投資決策階段最為關鍵,擁有最大的不確定性與機動性?房地產投資一旦展開進行,很難從項目建設中撤出,否則會付出高昂代價?房地產投資決策階段風險主要源于政策和經濟方面?
2.1.1投資決策階段的任務
投資決策階段是通過對國家、地區(qū)和地方的政治、經濟和社會發(fā)展趨勢的研究，綜合考慮市場的供應、需求等經濟環(huán)境，制定自己的房地產開發(fā)策略，以確定房地產開發(fā)經營的區(qū)域、類別和時機。即確定在何時、何地，開發(fā)何種房地產。論文參考，經營過程。
2.1.2開發(fā)區(qū)域與風險
開發(fā)區(qū)域風險可能來源于開發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會環(huán)境和經濟環(huán)境風險。論文參考，經營過程。
2.2開發(fā)物業(yè)類型與風險
房地產開發(fā)存在著風險，但并非任何類型開發(fā)項目的風險都是相同的。各類開發(fā)項目具有不同的功能、用途及技術經濟特性，因而具有不同的風險。
2.3開發(fā)時機與風險
從房地產周期理論可知,項目開發(fā)時機也存在著一定的風險?由于房地產開發(fā)周期長,易受國民經濟的影響,因此,經濟發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機的主要因素?所以說,風險與開發(fā)時機的選擇密切相關?
2.4土地獲取階段的風險
在土地獲取階段，房地產開發(fā)者承擔的主要風險有：土地風險、征地安置風險、籌資風險。
三、項目實施階段的風險
房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程,它包括從獲取土地?籌措資金到設計施工等過程?此階段將面臨具體的風險因素?
3.1工期拖延風險
工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發(fā)生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失?信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費?
3.2項目質量風險
開發(fā)項目質量主要體現在項目的適用性?可靠性?經濟性?美觀性與環(huán)境協調性五個方面?承包商施工技術水平落后?偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面?
3.3開發(fā)成本風險
房地產項目開發(fā)成本風險源于開發(fā)的各個階段?建設前期對項目成本的影響程度大,越到后期影響程度越小?在規(guī)劃設計中,方案陳舊?深度不夠,參數選用不合理以及未進行優(yōu)化優(yōu)選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發(fā)成本增加?除此之外,通貨膨脹?物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工?工程質量的保證?施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險?
結語：本文論述了風險識別的一般方法，在此基礎上對房地產開發(fā)項目風險的識別進行了研究，給出了房地產開發(fā)的風險分析調查表，并對房地產開發(fā)項目的不同階段的風險識別內容進行了論述。
參考文獻:
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據了解，《成都市預售商品住房交付使用流程管理規(guī)定》明確提出，開發(fā)商不得以繳納相關稅費等作為驗房的前提條件，更不能要求購房者先收房再驗房。
近年來，購房者和開發(fā)商在交房時產生的糾紛越來越突出，而這份規(guī)定是成都首次正式規(guī)范商品住房的交付流程，不僅維護了購房者的利益，也維護了開發(fā)商的合法權益。
下月12日起，必須先驗房再收房
《成都市預售商品住房交付使用流程管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）明確指出，開發(fā)商不得以繳納相關稅費、簽署物業(yè)管理文本等作為購房者驗房的前提條件，更不能要求購房者先簽字收房再去驗房。
按照《規(guī)定》，交房的流程有四步。第一步，開發(fā)商核實購房人身份，本人不能到場的要有書面授權文件；第二步，驗房，并進行書面記錄；第三步，按房屋實測面積結算差異面積的費用，同時可自愿委托開發(fā)商代收相關稅費；第四步，辦理剩余手續(xù)，交鑰匙。
《規(guī)定》中明確指出，房地產開發(fā)企業(yè)不得以繳納相關稅費或者簽署物業(yè)管理文本等作為買受人查驗房屋狀況的前提條件。此外，《規(guī)定》要求在房屋交接檢查記錄表中確認需要整改的問題，開發(fā)企業(yè)應在約定時間內予以完成。維修完成后，開發(fā)企業(yè)應當組織買受人復驗，復驗結果應經買受人簽字確認。同時，《規(guī)定》也提醒購房者，不能因小瑕疵而拒絕收房。
交房時購房者要看清9類資料
《規(guī)定》中明確，商品住房交付使用前，房地產開發(fā)企業(yè)應當書面通知買受人交付時限和注意事項。需延期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當及時書面告知買受人真實情況、正在采取的措施以及違約責任的承擔等，并保持與買受人的信息溝通。
在商品房交付使用時，購房者應該核實哪些資料？在《規(guī)定》中明確規(guī)定，商品住房交付使用時，房地產開發(fā)企業(yè)應當在交付現場顯著位置向買受人公示9類資料，其中，更是包括了商品房交付使用的投訴相關負責人的聯系方式。
據了解，這9類具體包括：（一）商品住房買賣合同約定竣工驗收合格的證明；（二）新建住宅附屬設施設備交付使用備案證明；（三）住宅工程質量分戶驗收結果表；（四）商品房面積實測報告；（五）物業(yè)服務承接查驗協議；（六）住宅質量保證書；（七）住宅使用說明書；（八）商品住房所有權登記中涉及的相關稅、費、維修資金繳存標準；（九）房地產開發(fā)企業(yè)受理處理商品房交付中投訴的相關負責人及其聯系方式。其中，新建住宅附屬設施設備交付使用備案證明，由項目所在地房管局出具。
另外，在交付使用的商品房項目中，《規(guī)定》要求，房地產開發(fā)企業(yè)應當規(guī)范設立總平面示意圖、房屋樓棟號標識、行駛方向指引及提（警）示等的標識標牌，字跡、圖例應清晰，有條件的可中英文雙語標注。
購房者可以舉報交房流程的違規(guī)操作
《規(guī)定》中還明確規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應妥善處理交房過程中的矛盾糾紛，與買受人在交接時不能達成一致意見的，應當按商品房買賣合同約定的爭議解決方式處理；合同未約定的，涉及竣工驗收、規(guī)劃、環(huán)保、消防、氣象、特種設備等的，可向相關部門反映。
