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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇綠化面積計(jì)算規(guī)范，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
一、為加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目綠地率審核與驗(yàn)收管理，根據(jù)《城市綠化管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)范性文件規(guī)定，結(jié)合我縣項(xiàng)目實(shí)際，特預(yù)制定本計(jì)算規(guī)則。
二、本規(guī)定所指的綠地率，是指建設(shè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各類綠地面積的總和占建設(shè)項(xiàng)目用地面積的比率。
三、本規(guī)定所指的建設(shè)項(xiàng)目用地，是指城建部門批復(fù)的建設(shè)項(xiàng)目總用地。
四、建設(shè)項(xiàng)目用地范圍的各類綠地包括以下類型綠地：
（一）地面綠地：履蓋各類生長(zhǎng)機(jī)質(zhì)，上部無建筑物、構(gòu)筑物遮擋，適于栽植各類植物的用地。折算系數(shù)：按投影面積的100%計(jì)算。
（1）集中綠地和組團(tuán)綠地內(nèi)的道路超出1.2m不計(jì)入綠地面積。
（2）居住小區(qū)、房屋建筑外墻1m外開始計(jì)算。
（二）中心綠地內(nèi)硬質(zhì)景觀。
（1） 布置在項(xiàng)目中心綠地內(nèi)的硬質(zhì)景觀如亭、臺(tái)、榭等園林建筑小品，周圍被綠地包圍的硬質(zhì)景觀其總面積不大于中心綠地的總面積20%時(shí)，按占地面積計(jì)算綠地率；周圍被綠地包圍的硬質(zhì)景觀其總面積大于中心綠地的總面積20%時(shí)，按20%計(jì)算綠地率。
（2）布置在項(xiàng)目?jī)?nèi)不計(jì)算綠地率的硬質(zhì)鋪裝，鋪裝上種植喬木，喬木樹干胸徑6cm≤￠＜10cm的每株按1平方米計(jì)算綠地面積，喬木樹干胸徑10cm≤￠＜20cm的每株按1.5平方米計(jì)算綠地面積，喬木樹干胸徑￠≥20cm的每株按2.5平方米計(jì)算綠地面積。
（三）懸空建筑（陽臺(tái)、雨蓬等）下綠化用地。折算系數(shù)見表一
表一
綠 化 類 型
要 求
折算系數(shù)
懸空建筑（陽臺(tái)、雨蓬等）下綠化用地
土層厚度≥1.2m，球灌類植物比例≥30%
80%
0.6m＜土層厚度＜1.2m，滿鋪草皮。
50%
土層厚度＜0.6m，滿鋪草皮。
20%
高度＜1m
不予計(jì)算
備注：1、土層厚度指種植土厚度，不包括隔熱層、素混凝土層等以下的土壤厚度。
（四）綠地范圍內(nèi)的水體：
1、主要類型：
1景觀水體；
2跌水；
3景觀良好、水質(zhì)清澈、水岸造型自然生態(tài)的各類生產(chǎn)水池（不包括游泳池、旱噴及各類水體渾濁、景觀效果差的生產(chǎn)水池）
2、折算系數(shù)見表二
表二
要 求
折算系數(shù)
各類水體面積之和≤該組團(tuán)綠化用地的30%
100%
各類水體面積之和＞該組團(tuán)綠化用地的30%
超出部分不予計(jì)算
（五）屋頂綠化
1、主要類型：
①地下車庫屋頂綠化；
②地下建筑物的屋頂綠化；
③建筑物裙房的屋頂綠化和一層屋頂綠化。
2、折算系數(shù)見表三
表三
綠化類型
要 求
折算系數(shù)
地下車庫、地下建筑物的屋頂綠化
平均履土厚度≥1.2m，大喬灌草搭配
100%
0.6m＜平均履土厚度＜1.2m，喬灌草搭配
80%
0.3m≤平均履土厚度≤0.6m、喬灌草搭配
40%
0.3m≤平均履土厚度≤0.6m、純草皮、地被
20%
裙房屋頂綠化和
一層屋頂綠化
0.6m＞平均履土厚度≥0.3m，純草皮、地被
20%
平均履土厚度≥0.6m，喬灌搭配
40%
備注：1、除上述類型外的屋頂綠化、垂直綠化、陽臺(tái)綠化均不計(jì)算綠地面積。
（六）草坪磚綠化，僅指建設(shè)項(xiàng)目總平面圖中確定的地面停車場(chǎng)地。折算系數(shù)見表四
綠化類型
要 求
折算系數(shù)
草坪磚停車場(chǎng)
停車位地面采用植草磚鋪裝，或草花。
20%
草坪磚停車場(chǎng)
停車位地面采用植草磚鋪裝且每車位種植了一株以上球類植物。
30%
林蔭式草坪磚停車場(chǎng)
停車位采用植草磚鋪裝，且每個(gè)車位種植一棵以上遮蔭效果良好的高大喬木（喬木樹干胸徑￠≥12cm）。
60%
（七）附屬綠化組團(tuán)內(nèi)各類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)、橡膠場(chǎng)地等不計(jì)綠地率。
（八）隱形消防通道草皮面積按土層厚度計(jì)算：土層厚度＜0.6m,計(jì)20%，0.6m≤土層厚度＜1.2m,計(jì)50%，土層厚度≧1.2m,計(jì)100%。
2016年7月1日
【關(guān)鍵詞】規(guī)劃管理；建筑密度；問題探究
建筑密度是衡量城市居住環(huán)境和建設(shè)單位經(jīng)濟(jì)利益的重要指標(biāo)，在很大程度上決定了房屋建筑的間距、尺寸大小、室外活動(dòng)空間、綠地結(jié)構(gòu)等，同時(shí)也會(huì)關(guān)系到消防條件、采光通風(fēng)和居住環(huán)境的優(yōu)劣狀態(tài)，對(duì)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)成本造成一定的影響，尤其是針對(duì)居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目是敏感指標(biāo)、硬性指標(biāo)，所以建筑密度指標(biāo)的核算工作值得高度重視。規(guī)劃和建設(shè)管理部門只有處理好環(huán)境、效益、建筑密度等之間的關(guān)系，才可能促進(jìn)城市的合理發(fā)展、切實(shí)改善居民的生活質(zhì)量。
1 建筑密度核算的意義
在《城市規(guī)劃基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T50280-98）指出，建筑密度主要是指“一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例（%）”，為了避免出現(xiàn)漏算、錯(cuò)算等問題的發(fā)生，在進(jìn)行規(guī)劃和管理的實(shí)踐中，對(duì)于一些建筑物（構(gòu)筑物）的建筑密度計(jì)算需要進(jìn)行有效合理的分析和判斷，從而提高建筑密度核算的準(zhǔn)確性。由于建筑密度的大小和核算的質(zhì)量會(huì)關(guān)系到居民的生活需求，影響著建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益和城市的主體形象等，規(guī)劃和管理部門對(duì)于土地開發(fā)強(qiáng)度的指標(biāo)審查工作尤為關(guān)注，所以高度重視建筑密度的核算問題，也將是未來城市建設(shè)和發(fā)展亟需解決的重要問題。
2 永久性頂蓋和無維護(hù)結(jié)構(gòu)的貨棚、加油站等構(gòu)筑物的建筑密度核算
建筑密度的含義中涉及到永久性頂蓋無維護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚和加油站等方面，該類建筑因?yàn)榈撞棵娣e只計(jì)算支撐結(jié)構(gòu)和基底柱的面積跟基地面積的比率，很少影響到建筑密度的大小，所以將其完全作為建筑密度來計(jì)算，不符合科學(xué)的建筑密度計(jì)算。因此，永久性頂蓋無維護(hù)結(jié)構(gòu)的貨棚、車棚和加油站按照水平投影的面積來進(jìn)行建筑密度的核算，將會(huì)失去建筑密度計(jì)算的意義，不符合建筑密度規(guī)定的開發(fā)效益。所以這些永久性頂蓋和無維護(hù)結(jié)構(gòu)的貨棚、加油站等構(gòu)筑物的建筑面積在計(jì)算建筑密度時(shí)不與其圍合的基地面積等同。
要想合理、有效的將永久性車棚、貨棚和加油站等計(jì)算在建筑密度內(nèi)，首先要確定該建筑或者構(gòu)筑物在整個(gè)建筑內(nèi)所占的有效面積和空間影響度，按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2005）中對(duì)永久性車棚、貨棚、加油站等無維護(hù)的構(gòu)筑物面積做出了規(guī)定，均按照其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算，這樣既滿足了建筑密度的核算要求，又不影響建筑面積的核算，通過對(duì)這些建筑和構(gòu)筑物的建筑密度合理有效的核算，使建筑單位和城市環(huán)境建設(shè)均取得了成效。
3 地下室、半地下室地塊的建筑密度核算
《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中提出居住區(qū)綠地率≥30%，其中包括了宅旁綠地、公共綠地、道路綠地和配套公建所述綠地等，同時(shí)也包含了地下或者半地下室屋頂綠地和滿足當(dāng)?shù)刂参锞G化覆土要求的綠地等。地下室一般是指房間地平面的高度低于室外地平面房間凈高的1/2以上的，而半地下室則是指房間地平面高度低于該房間凈高的1/3，但不超過1/2的。所以如果半地下室和地下室的頂板面低于室外地面，且能夠滿足綠化的覆土要求，此設(shè)置目的是為了滿足和方便居民的出入等，但其視覺和空間環(huán)境的感受并沒有受到影響，所以該部分不應(yīng)計(jì)入到建筑密度的核算范圍中，仍按照綠地率計(jì)算；如果此時(shí)半地下室和地下室的頂板面高出室外地面90cm時(shí)，且滿足綠化覆土的要求，則為了方便居民出入考慮將其1/2面積計(jì)入到建筑密度核算中，因?yàn)樵摻Y(jié)構(gòu)對(duì)人的視覺感受和空間環(huán)境造成一定的影響；如果半地下室、地下室的頂板面高出室外的尺寸大于90cm時(shí)，嚴(yán)重的影響到了人的視覺感受和空間環(huán)境，所以將半地下室、地下室和基地面積均應(yīng)計(jì)算在建筑密度中，綠地率中不需要將開發(fā)商植入的綠化面積重復(fù)計(jì)算，僅僅是為了滿足商品房的銷售。
4 室外樓梯、自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道等地塊建筑密度核算
建筑施工中室外樓梯可以分為存在永久性頂蓋的室外樓梯和不存在永久性頂蓋的室外樓梯兩種類型，其中針對(duì)永久性頂蓋的室外樓梯可以按照《建筑面積計(jì)算規(guī)定》3.0.17條規(guī)定的進(jìn)行計(jì)算，也就是將存在永久性頂蓋的室外樓梯按照建筑物自然層水平投影面積的一半納入到建筑面積的核算中。 對(duì)于不存在永久性頂蓋的室外樓梯其建筑密度核算需要按照《建筑面積計(jì)算規(guī)范》3.0.24條規(guī)定的進(jìn)行計(jì)算，也就是對(duì)于沒有永久性頂蓋的室外樓梯、架空走廊、用于消防和檢修的室外樓梯等均不計(jì)算在建筑面積中。因?yàn)檫@些無永久性頂蓋的建筑和構(gòu)筑物的通透性較好、沒有永久性頂蓋、對(duì)空間環(huán)境影響較小，所以不計(jì)算其建筑密度。
自動(dòng)扶梯和自動(dòng)人行道建筑密度的計(jì)算需要合理的分析其結(jié)構(gòu)形式和狀態(tài)，其中自動(dòng)人行道和室內(nèi)的自動(dòng)扶梯等已經(jīng)被納入到建筑密度核算中，但如果是室外的自動(dòng)人行道和自動(dòng)扶梯均需要按照《建筑面積計(jì)算規(guī)范》中的規(guī)定進(jìn)行計(jì)算，因?yàn)樽詣?dòng)扶梯和自動(dòng)人行道等沒有將建筑面積計(jì)算在內(nèi)，且對(duì)建筑空間環(huán)境和人的視覺范圍沒有產(chǎn)生太大影響，所以將這部分區(qū)域作為場(chǎng)地道路用地的范圍，暫不計(jì)算在建筑密度范圍中。
5 結(jié)論
社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市環(huán)境的大力建設(shè)，改善城市建筑面貌的同時(shí)也影響了居民的生活質(zhì)量，眾所周知建筑密度是衡量城市居住環(huán)境和建設(shè)單位經(jīng)濟(jì)利益的重要指標(biāo)，在很大程度上決定了房屋建筑的間距、尺寸大小、室外活動(dòng)空間、綠地結(jié)構(gòu)等，同時(shí)也關(guān)系著消防條件、采光通風(fēng)和居住環(huán)境的優(yōu)劣狀態(tài)，對(duì)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)成本會(huì)造成一定的影響，而建筑密度的核算關(guān)系著建筑物空間的大小、尺寸、綠化、采光、通風(fēng)、環(huán)境等方方面面，在建筑密度核算中容易因一些建筑物（構(gòu)筑物）的面積計(jì)算缺失影響到建筑密度計(jì)算的準(zhǔn)確性，建筑密度的準(zhǔn)確性在一定程度上會(huì)影響到居民的生活質(zhì)量，所以需要高度重視建筑密度的核算工作。因此筆者建議對(duì)于建筑密度的定性和定位需要作出細(xì)致的規(guī)定，通過合理計(jì)算建筑密度、有效把握建筑居住環(huán)境、合理搭配建筑物（構(gòu)筑物）結(jié)構(gòu)來提高規(guī)劃和管理水平，有利于保障普通民眾的切身利益、促進(jìn)城市的和諧發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞:建筑工程 規(guī)劃驗(yàn)收 竣工測(cè)量 面積計(jì)算
中圖分類號(hào):TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1672-3791(2012)04(c)-0073-02
建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量(以下簡(jiǎn)稱:竣工測(cè)量)是指通過測(cè)量技術(shù)方法對(duì)已竣工的建筑物準(zhǔn)確測(cè)定建筑的形狀、平面位置與高度、以及與周邊建筑和規(guī)劃界線的關(guān)系,并根據(jù)測(cè)量數(shù)據(jù)計(jì)算建筑物面積,是對(duì)規(guī)劃局所核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的建筑工程的驗(yàn)收,即審核建設(shè)單位是否按照該工程的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的要求進(jìn)行建設(shè)。所以對(duì)建筑工程進(jìn)行竣工測(cè)量是必要的。
在我國(guó)建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量是在單項(xiàng)工程竣工之后進(jìn)行的重要工作,是城市規(guī)劃行政部門對(duì)已批準(zhǔn)的建設(shè)工程進(jìn)行規(guī)劃監(jiān)督檢查的基本環(huán)節(jié)。而我國(guó)現(xiàn)在在建筑工程竣工測(cè)量方面并沒有統(tǒng)一的規(guī)范為依據(jù),特別是在編制圖形圖方面更是方法各異。本文以廣州市城市規(guī)劃驗(yàn)收竣工測(cè)量工程為案例,闡述了廣州市規(guī)劃驗(yàn)收竣工測(cè)量技術(shù)、作業(yè)方法和建筑面積計(jì)算面積時(shí)應(yīng)注意的相關(guān)問題及解決方法。
1 竣工測(cè)量的技術(shù)依據(jù)及精度
1.1 竣工測(cè)量技術(shù)依據(jù)
由于竣工測(cè)量表示的內(nèi)容較一般的工程測(cè)量與地形測(cè)量更豐富、更復(fù)雜,所以在滿足工程測(cè)量普遍性要求的前提下還應(yīng)參考其他規(guī)范,即其參考的作業(yè)依據(jù)如下。
首先,應(yīng)執(zhí)行《城市測(cè)量規(guī)范》、《全球定位系統(tǒng)城市測(cè)量技術(shù)規(guī)程》、《國(guó)家三、四等水準(zhǔn)測(cè)量規(guī)范》、《1∶500,1∶1000,1∶2000地形圖圖式》、《建設(shè)工程面積計(jì)算規(guī)范》等規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。其次,竣工測(cè)量成果需要測(cè)量各層單體并計(jì)算建筑面積,則需要測(cè)出每一層的外輪廓線并明確建筑面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),分別表示計(jì)算全面積、半面積及不計(jì)算面積的部分,應(yīng)執(zhí)行《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、《建設(shè)工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》。最后,竣工測(cè)量成果需標(biāo)示竣工建筑物和權(quán)屬界線類地物與用地紅線、規(guī)劃道路(河道、綠化帶、歷史保護(hù)建筑等)控制線的關(guān)系,這類地物的測(cè)繪應(yīng)參照《地籍測(cè)量規(guī)范》。
1.2 竣工測(cè)量的精度
(1)建筑物尺寸、建筑物平面位置關(guān)系測(cè)量必須采用經(jīng)鑒定的鋼尺直接量。丈量總長(zhǎng)與分段丈量長(zhǎng)度之和的較差≤±10cm[2]。
邊長(zhǎng)測(cè)量的精度要求:
Ms≤±0.001L (L>20m)
Ms≤±0.01 (L≤20m)
Ms和L單位為m。
(2)高度測(cè)量可用直接丈量或光學(xué)測(cè)距三角高程測(cè)量的方法進(jìn)行。垂直角測(cè)量用6秒級(jí)以上全站儀施測(cè)二測(cè)回,邊長(zhǎng)用光學(xué)測(cè)距施測(cè)一測(cè)回,儀高量至cm。高度測(cè)量的中誤差≤±5cm。
2 竣工測(cè)量測(cè)量的內(nèi)容與流程
外業(yè)測(cè)量:(1)采用全數(shù)字化野外測(cè)量方法測(cè)繪建設(shè)工程范圍內(nèi)的1∶500竣工數(shù)字化地形圖,并轉(zhuǎn)繪用地紅線、規(guī)劃道路和規(guī)劃河涌等。(2)對(duì)有退縮要求的用地界樁和規(guī)劃路(涌)特征點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)放樣。(3)現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)建設(shè)單位提供的建設(shè)工程竣工圖與現(xiàn)狀的一致性。(4)竣工規(guī)劃驗(yàn)收要素測(cè)量。①測(cè)量各功能分區(qū)范圍進(jìn)行面積計(jì)算并匯總。②根據(jù)報(bào)建及放線要求形成建筑物平面位置關(guān)系圖。③根據(jù)建筑物高度測(cè)量形成立面圖。④建筑物屬于公建配套設(shè)施獨(dú)立用地時(shí)應(yīng)測(cè)量用地面積。
內(nèi)業(yè)處理:(1)填寫《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量成果匯總表》。(2)按適當(dāng)比例尺繪制建筑物平面位置關(guān)系圖。(3)繪制具有代表性的建筑物立面圖或剖面圖(含地下室覆土層厚)。
3 竣工測(cè)量?jī)?nèi)業(yè)處理
3.1 建筑物總高度的計(jì)算
(1)坡屋面建筑。
坡屋面建筑一般指別墅、頂層為復(fù)式的建筑物,這樣建筑物總高度由內(nèi)地臺(tái)即±0.00算至檐口頂。
(2)平屋面建筑。
平屋面建筑比較常見,其總高度由內(nèi)地臺(tái)即±0.00算至頂層女兒墻頂。
(3)突出屋面的樓梯間、電梯間、機(jī)械房、水箱間等不算入總建筑高度。應(yīng)按圖1所示計(jì)算屋面建筑高度。
3.2 竣工測(cè)量圖形編制
3.2.1 地形圖編制。
(1)地形圖的地物元素應(yīng)全部實(shí)測(cè)所得。地形圖上應(yīng)轉(zhuǎn)繪建筑范圍涉及的全部用地界線(紅色)、規(guī)劃道路(紅色)和規(guī)劃涌(藍(lán)色),如有特殊意義的建筑物控制線時(shí)也應(yīng)展繪。(2)地形圖的實(shí)測(cè)范圍為用地界線范圍或建筑范圍,并向界線外擴(kuò)測(cè)30m,同時(shí)應(yīng)標(biāo)注相鄰單位名、地名、路名、門牌號(hào)碼,通過地形圖中便可了解驗(yàn)收工程周邊的建設(shè)情況和單位信息。(3)應(yīng)適當(dāng)增加高程點(diǎn)密度,同時(shí)應(yīng)測(cè)量相鄰用地的高程,以便于從地形圖中判讀室外地坪豎向標(biāo)高關(guān)系,以及建筑用地與周邊規(guī)劃道路、相鄰用地的豎向標(biāo)高關(guān)系。
3.2.2 平面位置關(guān)系圖編制。
驗(yàn)收測(cè)量平面位置關(guān)系圖是反映建筑物是否按規(guī)劃審批位置、形狀、大小來建設(shè)。在繪制時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。
(1)建筑物尺寸的標(biāo)注應(yīng)有代表性,簡(jiǎn)單、明了,原則上首層尺寸應(yīng)全部標(biāo)注,對(duì)于建筑物塔樓部份比較復(fù)雜的可適當(dāng)取舍,以保證圖面線條的清晰、整潔。(2)參考原報(bào)建審批的征地紅線圖、總平面圖和放線冊(cè),轉(zhuǎn)繪與報(bào)建有關(guān)的用地界線、規(guī)劃道路和規(guī)劃涌。(3)退縮間距標(biāo)注位置與報(bào)建四至圖、放線冊(cè)退縮間距標(biāo)注位置應(yīng)一致,退縮的參照物(線)亦應(yīng)一致,如放線冊(cè)標(biāo)注位置與報(bào)建四至圖標(biāo)注位置不一致,則以放線冊(cè)的位置為準(zhǔn)。不滿足報(bào)建四至退縮要求的數(shù)據(jù)用紅色表示,滿足的用黑色表示。(4)對(duì)于間距較多的群體建筑物可用不同顏色表示并加以說明。
3.2.3 立面圖編制。
繪制立面圖時(shí),首先要選擇能全面反映立面變化的立面方向。當(dāng)一個(gè)立面圖不能全面反映立面變化時(shí)要繪制兩個(gè)或多個(gè)立面圖。
3.3 面積計(jì)算中常理解錯(cuò)誤的問題
現(xiàn)在的建筑物比起以前較為單一外形的建筑物來說外觀造型更美觀、復(fù)雜。這對(duì)于竣工建筑面積的測(cè)量和計(jì)算的要求更高,除了測(cè)量技術(shù)要提高之外還必須認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)建筑面積計(jì)算的規(guī)范,熟悉面積計(jì)算的有關(guān)規(guī)定,才能為城市規(guī)劃行政管理部門提供可靠、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料。
(1)坡屋頂頂層的面積計(jì)算。
很多別墅和頂層為復(fù)式的建筑天面都設(shè)計(jì)為坡屋頂,當(dāng)利用坡屋頂空間時(shí),此部分的建筑面積通常的做法是:只要該層的凈高度超過2.1m則全部計(jì)算面積。但是,這樣處理并不恰當(dāng)。正確的計(jì)算應(yīng)該是:凈高超過2.1m的部分計(jì)算全面積,凈高在1.20m～2.10m的部分應(yīng)計(jì)算1/2面積,凈高不足1.20m的部分則不計(jì)算面積。
平面圖中陰影部分應(yīng)計(jì)算全面積,兩側(cè)計(jì)算半面積。該層的建筑面積應(yīng)為:
S＝5.4×6.9+2.7×6.9×0.5×2=55.89m2
(2)建筑基底的面積計(jì)算。
建筑基底面積是指建設(shè)工程首層平面建筑物外墻邊線在地面的投影所圍合的面積,如果首層為架空層,則為架空層柱邊線在地面上的投影所圍合的面積[3]?；酌娣e包含建筑內(nèi)部的中空部分面積,對(duì)于四周為建筑物圍合的天井或庭院。
如表1此部分面積亦應(yīng)計(jì)算為建筑基底。陽臺(tái)是計(jì)算半面積的,但對(duì)于首層的陽臺(tái),陽臺(tái)面積應(yīng)全面積計(jì)入建筑基底。
(3)特殊情況下的面積計(jì)算。
社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,人們的審美觀越來越高,很多建筑的設(shè)計(jì)越來越復(fù)雜,建筑物的設(shè)計(jì)除了空間實(shí)用外還講求外形的美觀,這就給我們測(cè)算其面積提出了很多新的問題。對(duì)于一些在面積計(jì)算規(guī)范上沒有明確的建筑物,該如何計(jì)算其面積呢?我們認(rèn)為建筑面積的計(jì)算應(yīng)遵循“設(shè)計(jì)不利用的空間,不計(jì)算建筑面積”的原則。如某建筑的裝飾陽臺(tái),此陽臺(tái)的設(shè)計(jì)戶主利用不了此部分的空間最多也就是擺放花盆,但由于戶主能不能出去淋花都成問題。此陽臺(tái)只是為了該建筑的外形更美觀,屬于裝飾性的建筑,不應(yīng)計(jì)算面積。
4 結(jié)語
竣工驗(yàn)收測(cè)量是城市規(guī)劃批后管理的一項(xiàng)重要程序,是實(shí)施城市規(guī)劃審批后動(dòng)態(tài)管理的重要舉措,是對(duì)《城市規(guī)劃法》貫徹落實(shí)的具體表現(xiàn)?？⒐y(cè)量成果是規(guī)劃行政管理部門下一步規(guī)劃審批提供可靠、詳盡的依據(jù)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化起了推動(dòng)作用。
本文針對(duì)竣工驗(yàn)收測(cè)量過程中的地形圖編制及面積計(jì)算方面經(jīng)常遇到的問題提出了個(gè)人的多項(xiàng)驗(yàn)收工程積累的解決方法,希望本文中提出的相應(yīng)方法能給讀者帶來一定的幫助。
參考文獻(xiàn)
[1] 譚榮一.測(cè)量學(xué)[M].北京:民交通出版社,1995,6:101～103.
[2] 李生平.建筑工程測(cè)量[M].武漢:武漢工業(yè)大學(xué)出版社,1997,12:79～82.
1免棱鏡全站儀測(cè)量原理
日常測(cè)量中常用全站儀為SET250RX。在免棱鏡模式下，該儀器測(cè)距范圍為0.3~400m，測(cè)距精度0.3~200m范圍為（3+2×10-6D）mm，200~350m范圍為（5+10×10-6D）mm，350~400m范圍為（10+10×10-6D）mm，完全滿足CJJ/T8-2011《城市測(cè)量規(guī)范》和GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的精度要求。免棱鏡全站儀常用對(duì)邊測(cè)量。對(duì)邊測(cè)量也稱間接測(cè)距，當(dāng)兩點(diǎn)之間不能直接測(cè)距時(shí)，可將全站儀安置在能夠觀測(cè)到兩點(diǎn)的任意位置，利用全站儀同時(shí)觀測(cè)儀器與鏡站間的斜距、豎直角、水平角，間接計(jì)算兩鏡站點(diǎn)間的水平距離、斜距和高差[1-3]圖中A、B為兩測(cè)點(diǎn)，為了測(cè)定兩點(diǎn)之間的水平距離D和高差h，可在與A、B兩點(diǎn)都通視的任意點(diǎn)O上安置全站儀，觀測(cè)O至A、B兩點(diǎn)的斜距S1、S2和豎直角α1、α2以及水平夾角β，然后由三角高程測(cè)量原理和三角余弦定理得出此兩點(diǎn)的水平距離和高差。計(jì)算公式如下：(2)測(cè)量時(shí)只需要使用全站儀中的對(duì)邊測(cè)量程序，屏幕就會(huì)顯示A、B兩測(cè)點(diǎn)之間的水平距離、斜距、高差。對(duì)邊測(cè)量有連續(xù)式和放射式兩種測(cè)量模式，一般使用連續(xù)式對(duì)邊測(cè)量功能。
2免棱鏡測(cè)量技術(shù)的運(yùn)用
2.1建筑物高度測(cè)量
建筑物高度測(cè)量可以采取常規(guī)的測(cè)量方法，如用鋼尺直接量取，也可以采用光電測(cè)距通過三角高程測(cè)量的方法施測(cè)。但是，如果碰到以下幾種情況，常規(guī)測(cè)量方法就無法測(cè)量了。如圖2，建筑物屋頂為坡屋頂，高度需要測(cè)量至屋脊位置。圖3中，建筑物為高層建筑物，屋頂雖然為帶女兒墻的普通平屋頂，但是在屋頂?shù)母綄僭O(shè)施設(shè)備層女兒墻上，有一桿狀裝飾物，按照規(guī)定，該裝飾物的頂部高度需要實(shí)測(cè)。圖4中，建筑物屋頂有一凸出墻面的檐口H2，建筑物申報(bào)高度H=H1+H2，所以需要對(duì)檐口H2進(jìn)行測(cè)量。在這幾種情況下，運(yùn)用免棱鏡測(cè)量技術(shù)，使用對(duì)邊測(cè)量功能，以建筑物室外地坪為起始點(diǎn)置零，對(duì)邊測(cè)量上述位置，就可以精確計(jì)算建筑物的高度。
2.2建筑物面積測(cè)量
房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2m以上（含2.2m）。單層建筑物的建筑面積，應(yīng)按其外墻勒角以上結(jié)構(gòu)水平面積計(jì)算，并按不同的高度確定其面積的計(jì)算：多層建筑物首層應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)水平面積計(jì)算，2層及以上樓層應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)水平面積計(jì)算。根據(jù)規(guī)范，建筑面積計(jì)算的精度要求如下：ms為面積測(cè)算中誤差，單位為平方米；s為面積，單位為平方米。在測(cè)量中，建筑物一層一般用鋼尺測(cè)量建筑物的所有邊長(zhǎng)，包括門斗、陽臺(tái)等，然后內(nèi)業(yè)計(jì)算其面積。但是對(duì)于二層以上的部分，無法用鋼尺直接測(cè)量。在實(shí)際工作中，經(jīng)常碰到比較特殊的建筑物，如大酒店、辦公樓、體育場(chǎng)館等，每一層的建筑外輪廓線投影都不同。如圖5，建筑物每一層的建筑面積都不一樣，這給外業(yè)數(shù)據(jù)采集增加了很大難度。為了保證每一層建筑面積計(jì)算的精確性，必須使用免棱鏡全站儀的對(duì)邊測(cè)量功能，遠(yuǎn)距離測(cè)量每一邊長(zhǎng)，然后分層計(jì)算每一層的建筑面積。
2.3建筑物四至距離測(cè)量
在城市建設(shè)項(xiàng)目審批中，建筑物至周邊規(guī)劃道路紅線、規(guī)劃河道藍(lán)線、綠化控制線、土地界址線的距離，建筑物與鄰近建筑物的平面位置關(guān)系，都有嚴(yán)格規(guī)定。建筑物與四至邊界的距離采用實(shí)量法，即在實(shí)地采用鋼尺進(jìn)行距離丈量。采用實(shí)量法時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)規(guī)劃許可證附圖標(biāo)示位置量測(cè)，保證量測(cè)的四至數(shù)據(jù)為最小距離，并進(jìn)行多余觀測(cè)，兩次同精度丈量較差相對(duì)誤差不大于1/4000，距離應(yīng)加尺長(zhǎng)和傾斜改正。一層建筑物的距離都可以通過鋼尺測(cè)量，二層以上則很難利用鋼尺測(cè)量。如圖6，在該項(xiàng)目規(guī)劃許可證附圖中，要求測(cè)量1號(hào)樓“砼2”至綜合樓“砼5”之間的距離、2號(hào)樓“砼3”至綜合樓“砼7”之間的距離。這時(shí)，就需要運(yùn)用免棱鏡測(cè)量技術(shù)，使用對(duì)邊測(cè)量功能，架設(shè)全站儀，實(shí)地測(cè)量四至距離，然后繪制四至尺寸圖。
3結(jié)語
以今秋冬明春各行政村新栽植的成片林、苗木基地、特色經(jīng)濟(jì)林果等為范圍，以鎮(zhèn)黨委、政府下達(dá)的任務(wù)數(shù)為依據(jù)，以造林成活率、保存率為基礎(chǔ)，全鎮(zhèn)新增成片造林752.7畝，其中綠色通道工程成片造林302.7畝，苗木、特色經(jīng)濟(jì)林果成片造林450畝。
二、考核內(nèi)容
（一）全鎮(zhèn)所有各村、責(zé)任區(qū)林業(yè)綠化按照鎮(zhèn)交目標(biāo)任務(wù)在11月中下旬開好塘，12月上中旬完成栽植任務(wù)的70%以上，明年清明節(jié)前全部完成。
（二）完成鎮(zhèn)交任務(wù)數(shù)100%為基準(zhǔn)，少完成一個(gè)百分點(diǎn)扣一分，90%以下不予考核。完成栽植任務(wù)的得80分；統(tǒng)一訂購(gòu)供苗，落實(shí)開塘栽植達(dá)標(biāo)的得10分；落實(shí)長(zhǎng)效管護(hù)措施的得10分。
（三）對(duì)完不成任務(wù)或少完成任務(wù)除經(jīng)濟(jì)扣罰外，對(duì)村負(fù)責(zé)人進(jìn)行責(zé)任談話，直到補(bǔ)植完成任務(wù)為止。
（四）依法確定“林木所有權(quán)、林地使用權(quán)和林業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)”，土地流轉(zhuǎn)合同、綠化承包合同規(guī)范，林業(yè)管護(hù)實(shí)行“一票否決”責(zé)任制，無責(zé)任制落實(shí)及部分責(zé)任制落實(shí)視同未植樹。
三、獎(jiǎng)勵(lì)政策
（一）對(duì)新增的花卉苗木、特色經(jīng)濟(jì)林果產(chǎn)業(yè)面積，給予每畝每年補(bǔ)助400元（連續(xù)三年）。
（二）對(duì)按標(biāo)準(zhǔn)新增的成片林面積每畝一次性補(bǔ)助200元。
（三）對(duì)圩堤、道路栽植意楊樹苗（3.5米以上）的每株補(bǔ)助3元。
（四）對(duì)重點(diǎn)造林工程開挖導(dǎo)滲溝的每米補(bǔ)助2元（按單邊計(jì)算）。樹苗由鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)服務(wù)中心（林業(yè)站）統(tǒng)一組織，把好質(zhì)量關(guān)。
（五）對(duì)公路、河道、村莊綠化苗木株價(jià)在20元以下的補(bǔ)助75%，21-30元的補(bǔ)助65%，31-40元的補(bǔ)助55%，41-50元的補(bǔ)助50%，51-60元的補(bǔ)助45%。每株最高補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)不超過40元。
四、考核辦法
（一）林地面積。路、圩、河拓寬的新增造林面積以邊行樹木向外加2米計(jì)算寬度，大田造林面積以田埂為界計(jì)算長(zhǎng)度和寬度，其它林地參照計(jì)算；少于兩排且行距不足2米的不作為新增造林面積計(jì)算。
關(guān)鍵詞： 規(guī)劃竣工測(cè)量、成果資料
中圖分類號(hào)：O353文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
一．前言
隨著城市房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，在中小城市房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)規(guī)模也越來越大，而其工程項(xiàng)目也往往是整體報(bào)建、分期施工和分期竣工驗(yàn)收，因此城市規(guī)劃竣工測(cè)量的作用性和監(jiān)督性也日益突出?？⒐y(cè)量成果的整理就是要將竣工測(cè)量的各種外業(yè)測(cè)量數(shù)據(jù)用文字、圖形、數(shù)據(jù)表等方式準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔、清晰、直觀的表示出來，方便規(guī)劃管理人員的使用。
目前，全國(guó)各大中城市都已開展竣工規(guī)劃測(cè)量工作，但成果各異?，F(xiàn)結(jié)合清遠(yuǎn)市勘察測(cè)繪院竣工測(cè)量成果資料的整理方法同大家做一些探討。
二、資料收集
當(dāng)開發(fā)商來我院填寫項(xiàng)目委托書時(shí)，須同時(shí)提供經(jīng)規(guī)劃局審核蓋章的規(guī)劃總平面圖、規(guī)劃建筑紅線圖、規(guī)劃用地紅線圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工圖全套的復(fù)印件，以及刻有以上資料的光盤一個(gè)。
三、外業(yè)測(cè)量?jī)?nèi)容與要求
1、地形圖測(cè)量按1:500數(shù)字地形圖修測(cè)的標(biāo)準(zhǔn)施測(cè)，不允許取舍。
2、每棟建筑物的高度及內(nèi)地臺(tái)標(biāo)高。
3、地下管線（包括給水、排水、燃?xì)?、電力、通訊等）測(cè)量及開蓋調(diào)查，查清管線的性質(zhì)、材質(zhì)、埋深、埋設(shè)方式、埋設(shè)規(guī)格、流向、支管情況及建設(shè)時(shí)間等。
4、建筑物四個(gè)立面拍照。
四、內(nèi)業(yè)成果整理
竣工成果資料按內(nèi)容分工程類和建筑類兩大類成果。
1、工程類
工程類竣工成果資料主要包括建設(shè)基本信息表、建設(shè)工程竣工現(xiàn)狀圖、管線點(diǎn)成果表、管線竣工現(xiàn)狀圖等。
1.1、建設(shè)工程基本信息表：主要包括工程名稱、工程地點(diǎn)、委托單位、紅線圖號(hào)、資料編號(hào)、撥地定樁資料編號(hào)、地形圖面積、各種管線長(zhǎng)度等信息。
1.2、管線點(diǎn)成果表：主要包括測(cè)量點(diǎn)號(hào)、管線材料、特征、附屬物、三維坐標(biāo)、管底高程、管徑、埋深、管孔數(shù)、埋設(shè)年代等信息。
2、建筑類
建筑類成果資料主要包括：規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量與計(jì)算說明、單體建筑信息匯總表、驗(yàn)測(cè)平面位置圖、分層建筑面積測(cè)量計(jì)算圖、建筑樓高示意圖、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景拍攝相片等內(nèi)容。
2.1、建筑物外墻裝飾材料（外墻磚或鋼掛）厚度應(yīng)扣除，不計(jì)算建筑面積，扣除厚度在計(jì)算說明里說明。
2.2、驗(yàn)測(cè)平面位置圖：將建筑物紅線與竣工地形圖疊加，在右下角用表格方式分別列出建筑物各角點(diǎn)的建筑紅線坐標(biāo)與竣工坐標(biāo)，并計(jì)算位移量。
2.3、分層建筑面積計(jì)算時(shí)，如果竣工圖的計(jì)算面積與施工圖上設(shè)計(jì)的面積相差過大，應(yīng)對(duì)照施工圖，在竣工圖上圈出變更的地方并填充暈線、標(biāo)注變更面積，方便驗(yàn)收人員使用。
3、當(dāng)小區(qū)項(xiàng)目最后一期進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)同時(shí)對(duì)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行整體驗(yàn)收。地形圖和管線圖要將前幾期本小區(qū)的竣工資料匯總，并在實(shí)地進(jìn)行調(diào)繪修測(cè)，并同時(shí)編繪綠化圖，計(jì)算綠化率。當(dāng)成果經(jīng)院檢查人員檢查合格后，由內(nèi)業(yè)人員將地形圖編繪到清遠(yuǎn)市測(cè)繪基礎(chǔ)信息管理系統(tǒng)，地下管線圖則編繪到清遠(yuǎn)市地下管線信息管理系統(tǒng)。這樣即大大的縮短了地形圖修測(cè)的周期，又節(jié)省了資金成本。由于規(guī)劃竣工測(cè)量的精度比一般地形圖測(cè)量精度高，同時(shí)規(guī)劃竣工測(cè)量一般在工程完成后6個(gè)月內(nèi)完成，因此規(guī)劃竣工測(cè)量成果具有很高的現(xiàn)實(shí)性和準(zhǔn)確性，而利用規(guī)劃竣工測(cè)量成果來動(dòng)態(tài)的更新城市基礎(chǔ)地形圖庫是最經(jīng)濟(jì)、最適用的一種方法。
五、總結(jié)
竣工測(cè)量成果反映了城市建設(shè)過程中基礎(chǔ)地理信息的實(shí)際變化，為今后的規(guī)劃設(shè)計(jì)、管理、使用提供了詳細(xì)、準(zhǔn)確有力的數(shù)據(jù)支持，作為規(guī)劃行政主管部門審核的重要依據(jù)，有效監(jiān)督了城市規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目按城市規(guī)劃管理規(guī)定進(jìn)行施工建設(shè)，滿足了規(guī)劃管理的需要，促進(jìn)了規(guī)劃建設(shè)的落實(shí)。因此，測(cè)量成果的基本原則必須是客觀、真實(shí)可靠、表達(dá)簡(jiǎn)單、明了。
目前竣工測(cè)量成果的模式不能充分地、逼真地反映現(xiàn)場(chǎng)實(shí)情，因此有必要適當(dāng)?shù)牟捎萌S竣工測(cè)量、全景竣工測(cè)量等新技術(shù)手段作為補(bǔ)充，為規(guī)劃驗(yàn)收提供更具體、更詳細(xì)、更易認(rèn)知的建筑三維實(shí)景，進(jìn)一步促進(jìn)城市規(guī)劃工作的科學(xué)化、規(guī)范化和信息化管理。
參考文獻(xiàn)：
1、建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 GB/T50353-2005
我局近幾年較為集中地對(duì)市本級(jí)和各縣（區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的國(guó)土出讓金及稅費(fèi)進(jìn)行了專項(xiàng)審計(jì)。通過審計(jì)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在欠（緩）交國(guó)土出讓金、超容積率造成漏交國(guó)土出讓金、超容積率造成漏交建設(shè)規(guī)費(fèi)、降低綠地率減少綠地面積、擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)、擅自改變土地掛牌出讓公告中確定的建筑密度、超出規(guī)劃用地紅線違規(guī)建設(shè)、工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收不規(guī)范等問題。以下就是筆者對(duì)如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目國(guó)土出讓金及稅費(fèi)專項(xiàng)審計(jì)的幾點(diǎn)體會(huì)。
一、合理選定審計(jì)范圍，做到事半功倍
根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)該類項(xiàng)目進(jìn)行審計(jì)，不宜全面開花，面面俱到，應(yīng)該抓住重點(diǎn)，有的放矢。選擇具體的審計(jì)項(xiàng)目，只針對(duì)審計(jì)期間該項(xiàng)目已經(jīng)全面竣工或主體工程竣工進(jìn)行審計(jì)；對(duì)未完工程，不進(jìn)行審計(jì)。
理由是：房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)全面竣工或主體工程竣工可準(zhǔn)確地計(jì)算出該項(xiàng)目的實(shí)際總建筑面積，從而能確定實(shí)際建筑容積率，與規(guī)劃容積率進(jìn)行比較可分辨出項(xiàng)目是否超容積率。由于項(xiàng)目小區(qū)基本完成，界址清晰，實(shí)際用地面積也可通過專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)地測(cè)量后繪出詳細(xì)平面圖與規(guī)劃用地圖進(jìn)行比較是否有多占國(guó)有土地的現(xiàn)象。建筑密度是否改變可通過實(shí)地測(cè)量得到驗(yàn)證。項(xiàng)目小區(qū)綠地率可聘請(qǐng)有資質(zhì)的園林綠化測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地復(fù)測(cè)，出具綠地率檢測(cè)成果，更客觀的反映房地產(chǎn)項(xiàng)目綠地率是否達(dá)標(biāo)情況。而未完工程達(dá)不到上述審計(jì)條件，從而不能真實(shí)反映各職能部門征管工作中存在的問題。
根據(jù)我們的審計(jì)實(shí)踐，超容積率的問題在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中是普遍存在的，而超容積率的后果會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商漏交國(guó)土出讓金及建設(shè)規(guī)費(fèi)，造成國(guó)有資產(chǎn)的大量流失，也給滋生腐敗問題留下溫床。
二、從相關(guān)單位入手，確保審計(jì)工作順利進(jìn)行
進(jìn)行審計(jì)時(shí)，應(yīng)盡可能從相關(guān)單位入手，不宜和開發(fā)商正面接觸。相關(guān)單位有國(guó)稅局、地稅局、財(cái)政局、國(guó)土資源局、建設(shè)局、規(guī)劃局、園林局、房管局等。要求這些單位提供房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的土地出讓、規(guī)劃審批、開工報(bào)建、預(yù)售許可證發(fā)放、各項(xiàng)稅款繳納等資料。為日后審計(jì)奠定堅(jiān)實(shí)的準(zhǔn)備條件。
各相關(guān)單位須提供的資料主要是：
1.國(guó)土資源管理局。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地招拍掛文件，土地出讓合同及土地使用權(quán)證書，國(guó)土出讓金繳交情況，土地閑置費(fèi)繳交情況等。
2.規(guī)劃局。建設(shè)規(guī)劃用地審批情況，建設(shè)規(guī)劃許可審批情況，專家評(píng)委會(huì)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃評(píng)審情況等。
3.建設(shè)局。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目房屋施工許可證審批及發(fā)放情況，建筑規(guī)費(fèi)繳交及減免情況，房屋竣工驗(yàn)收備案情況，房屋竣工圖（建筑部分），房屋建筑工程施工招投標(biāo)資料，房屋竣工面積匯總情況等。
4.園林局。房地產(chǎn)項(xiàng)目綠地規(guī)劃審批情況，綠地率不足處罰情況，出具的綠地率驗(yàn)收證明資料等。
5.房管局。房屋預(yù)售許可審批及證書發(fā)放情況，房屋預(yù)售面積測(cè)繪情況，房屋產(chǎn)權(quán)面積測(cè)繪情況，房屋銷售收入情況等。
6.國(guó)稅局與地稅局。契稅繳交情況，房屋銷售稅金繳交情況，防洪保安基金繳交情況，清算期內(nèi)的土地增值稅、所得稅繳交情況等。
三、重點(diǎn)審計(jì)“容積率”，突顯審計(jì)成效
容積率，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開發(fā)商，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例；而對(duì)于業(yè)主，容積率直接涉及到居住的舒適度。在宗地面積一定的情況下，建設(shè)項(xiàng)目的容積率越高，建筑物總面積就越大，土地利用率就越高，地價(jià)也就越高，土地使用權(quán)人應(yīng)繳納的國(guó)土出讓金也就越高。
由于容積率的提高對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓價(jià)格有著實(shí)質(zhì)性的影響，開發(fā)商在較低的容積率的標(biāo)準(zhǔn)下取得國(guó)有土地使用權(quán)，在開發(fā)過程中又通過種種手段提高容積率。容積率的提高，造成國(guó)土出讓金大量流失，同時(shí)也嚴(yán)重地侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實(shí)際過程中，我們發(fā)現(xiàn)一些規(guī)劃等部門，在開發(fā)過程中借故違規(guī)批準(zhǔn)提高容積率，事后開發(fā)商故意不繳納國(guó)土出讓金及建設(shè)規(guī)費(fèi)，對(duì)該問題的監(jiān)管流于形式。
開發(fā)商作弊的手法主要有：
1.打著送飄臺(tái)、飄板、入戶花園及屋頂閣樓等名譽(yù)，在規(guī)劃審批和監(jiān)管時(shí)打球，變相增加容積率來提高房屋銷售單價(jià)。
2.將規(guī)劃中的“架空層”（不計(jì)容積率）改做儲(chǔ)藏間、車庫進(jìn)行出售，致使超容積率。
3.將規(guī)劃設(shè)計(jì)的儲(chǔ)藏間、車庫室內(nèi)地面標(biāo)高抬高，有意保持層高不變，待實(shí)際交房后由業(yè)主將原室內(nèi)地面降低，實(shí)質(zhì)上增加了層高。根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部公告第326號(hào)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353——2005）：“第3.0.3條：多層建筑物首層應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)水平面積計(jì)算；…層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算1/2面積”的規(guī)定，實(shí)際上變相提高了容積率。
4.屋頂閣樓層規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)有意不加以利用，實(shí)際施工時(shí)將通往閣樓層樓面板上預(yù)留好樓梯孔洞，閣樓層安裝好了門窗等圍護(hù)結(jié)構(gòu)，實(shí)質(zhì)上是設(shè)計(jì)加以利用。根據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353——2005）：“一、第3.0.4條：多層建筑坡屋頂內(nèi)…，當(dāng)設(shè)計(jì)加以利用時(shí)凈高超過2.10m的部位應(yīng)計(jì)算全面積；凈高在1.20m至2.10m的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積”的規(guī)定，閣樓層要計(jì)算容積率；而開發(fā)商在規(guī)劃報(bào)批時(shí)，沒有計(jì)算容積率。
針對(duì)上述問題，我局下達(dá)了審計(jì)決定對(duì)開發(fā)商漏交的國(guó)土出讓金及建設(shè)規(guī)費(fèi)進(jìn)行了補(bǔ)繳，并建議出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范建筑工程建筑面積及容積率的實(shí)施細(xì)則》，從制度上杜絕該類問題的發(fā)生，也使監(jiān)管部門做到有法可依。
四、密切關(guān)注“綠地率”，保障業(yè)益
綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。它是衡量居住環(huán)境的一個(gè)非常重要的硬性指標(biāo)。
居住區(qū)綠地種植植物基本配置要求是：綠地種植應(yīng)因地制宜，采取以植物群落為主，喬木、灌木和草坪地被植物相結(jié)合的多種植物配置形式。明確要求合理確定常綠植物和落葉植物的種植比例。其中，常綠喬木與落葉喬木種植數(shù)量的比例應(yīng)控制在1：3-1：4之間。在綠地中，喬木、灌木的種植比例一般應(yīng)控制在70%，非林木草坪、地被植物種植面積比例宜控制在30%左右?？涩F(xiàn)實(shí)中普遍存在綠地率不達(dá)標(biāo)的問題，主要表現(xiàn)以下三種形式：
1.開發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)重占用綠地。開發(fā)商在申報(bào)規(guī)劃部門審批的時(shí)候，綠地率都是符合標(biāo)準(zhǔn)的。但是在實(shí)施過程中，為了經(jīng)濟(jì)效益的最大化，往往是存在爭(zhēng)地、搶地、占地的行為。
2.房屋建筑底層擠占了綠地。在容積率不變的前提下，開發(fā)商為了經(jīng)濟(jì)效益的最大化，采取擴(kuò)大底層建筑面積、減少建筑層數(shù)、提高建筑密度等組合拳。而底層建筑物往往是商業(yè)價(jià)值高的商鋪。由于房屋建設(shè)密度高或?qū)嶋H建設(shè)密度超標(biāo)，導(dǎo)致綠化無地可搞或綠地縮水。如“某小區(qū)”項(xiàng)目，實(shí)際房屋建設(shè)密度已超過規(guī)定指標(biāo)達(dá)到近50%，按此密度建房，當(dāng)然“無地可綠”。
關(guān)鍵詞：精準(zhǔn)度、可靠性、嚴(yán)謹(jǐn)、責(zé)任
中圖分類號(hào)： TS958 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
房屋建筑面積測(cè)算是房產(chǎn)測(cè)繪的主要任務(wù)之一，其主要內(nèi)容是測(cè)定房產(chǎn)權(quán)界、房屋的建筑面積、坐落位置形式、房屋的層次、結(jié)構(gòu)、分戶的建筑面積以及共用面積分?jǐn)偟然A(chǔ)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)經(jīng)房地產(chǎn)發(fā)證機(jī)關(guān)確認(rèn)后，作為核發(fā)房屋所有權(quán)證的測(cè)繪資料及所有權(quán)證的附圖，是核定產(chǎn)權(quán)、頒發(fā)權(quán)證、保障房地產(chǎn)占有和使用者的合法權(quán)益的重要依據(jù)。
房屋建筑面積測(cè)算是一項(xiàng)十分細(xì)致而復(fù)雜的工作。測(cè)算成果的正確與否，涉及到千家萬戶的切身利益。從事房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)人員必須認(rèn)真負(fù)責(zé)地做好房屋建筑面積的測(cè)算工作，確保房屋建筑面積測(cè)算成果的可靠性。
首先就測(cè)量階段的工作來簡(jiǎn)單闡述一下怎樣才能減少誤差，提高房屋建筑面積測(cè)量的精準(zhǔn)度。
第一，施測(cè)前測(cè)量人員必須嚴(yán)格做好房屋和房屋用地調(diào)查工作。根椐GB/17986-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》附錄：“房屋調(diào)查表”和“房屋用地調(diào)查表”規(guī)定的格式和內(nèi)容進(jìn)行細(xì)致的調(diào)查和登記。對(duì)房屋坐落、產(chǎn)權(quán)主、產(chǎn)別、層數(shù)（房屋的層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)）、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份（房屋建成年份是指房屋實(shí)際竣工年份，拆除翻建的，應(yīng)以翻建竣工年份為準(zhǔn)。一幢房屋有兩種以上建成年份的，應(yīng)分別注明）、用途（房屋用途是房屋的實(shí)際用途。一幢房屋有兩種以上的用途，應(yīng)分別調(diào)查注明）、占地面積、使用面積、建筑面積、墻體歸屬（房屋墻體歸屬是房屋四面墻體所有權(quán)的歸屬，分別注明自有墻、共有墻的借墻等三類）、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項(xiàng)權(quán)利等基本情況，一一逐項(xiàng)調(diào)查落實(shí)，現(xiàn)場(chǎng)記錄下來。另外還要對(duì)房屋用地坐落、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、土地等級(jí)、稅費(fèi)、用地人、用地單位所有制性質(zhì)、土地使用權(quán)來源、四至、界標(biāo)、土地用地用途、用地面積和用地糾紛以及其他情況做如實(shí)詳細(xì)的記錄，認(rèn)真準(zhǔn)確地繪制好房屋用地范圍示意圖。
第二，施測(cè)時(shí)測(cè)量人員要對(duì)測(cè)站周圍地形的特點(diǎn)、測(cè)繪范圍、跑尺路線的分工等問題應(yīng)有統(tǒng)一的部屬，在測(cè)繪過程中司尺員和記錄員要配合默契。司尺員在跑尺過程中，除預(yù)定的分工路線跑尺外，還應(yīng)有其本身的主動(dòng)靈活性，務(wù)使測(cè)繪方便為宜。
第三，測(cè)量人員必須正確掌握常用測(cè)量?jī)x器的使用方法和精準(zhǔn)的讀數(shù)方式。在使用卷尺測(cè)量時(shí)要使卷尺的零刻度對(duì)準(zhǔn)被測(cè)物的一端，在同一高度緊靠被測(cè)物體進(jìn)行測(cè)量，讀數(shù)時(shí)視線垂直于被測(cè)物體末端所對(duì)的刻度線；使用手持式激光測(cè)距儀時(shí)測(cè)距儀的零端點(diǎn)要緊貼被測(cè)邊長(zhǎng)的起點(diǎn)，激光束應(yīng)投射到位于被測(cè)邊末端的目標(biāo)板上，并使光束兩端在同一水平面。要十分注意使激光束與墻面（或被測(cè)物）垂直，測(cè)量出被測(cè)物之間的平距。邊長(zhǎng)測(cè)量結(jié)果取位至0.01m，任何邊長(zhǎng)都應(yīng)獨(dú)立測(cè)量?jī)纱危瑑纱螠y(cè)量的的差值應(yīng)小于其被測(cè)長(zhǎng)度值的0.05%，取兩次測(cè)量的中數(shù)作為最后測(cè)量結(jié)果。
測(cè)量人員務(wù)必嚴(yán)格按照房屋建筑面積測(cè)量方法進(jìn)行操作，把好測(cè)量關(guān)，盡量減小在測(cè)量過程中產(chǎn)生的誤差，從而提高房屋面積測(cè)量的精準(zhǔn)度。
其次,在房屋建筑面積計(jì)算這一重要環(huán)節(jié)中，計(jì)算人員一定要確保建筑面積的精準(zhǔn)度。從業(yè)人員要嚴(yán)格遵循我國(guó)現(xiàn)行的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 17986.1-2000）的規(guī)定，把握好原則，理應(yīng)計(jì)算建筑面積的計(jì)算建筑面積，該計(jì)算一半面積的計(jì)算一半面積,應(yīng)計(jì)入分?jǐn)偟木陀?jì)入分?jǐn)偯娣e。
房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的的水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。根據(jù)計(jì)算建筑面積的有關(guān)規(guī)定和規(guī)則，能計(jì)算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備下面五個(gè)普遍性的條件：應(yīng)具有上蓋、應(yīng)有圍護(hù)物、結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物、層高在2.20m或2.20m以上、可作為人們生產(chǎn)生活的場(chǎng)所。計(jì)算人員要牢牢謹(jǐn)記這五個(gè)必要條件，搞清楚面積計(jì)算的范圍，以求不犯原則性錯(cuò)誤。
房屋的尺寸應(yīng)包括標(biāo)準(zhǔn)厚度的一般抹灰層（一般按0.02m厚度計(jì)算），但不包括鑲貼塊材、裝飾面等藝術(shù)形式及凸出墻面的墻裙、附墻垛、煙囪、垃圾道等構(gòu)配件尺寸。
上蓋是必要條件，例如：陽臺(tái)、架空通廊、走廊等，都應(yīng)有頂蓋才能算建筑面積，無頂蓋的不能計(jì)算建筑面積（室外樓梯除外，它是按各層水平投影面積的一半來計(jì)算面積的）。
層高2.20m是一個(gè)界線，高于2.20m（包含2.20m）以上的自然層或房子才參加面積計(jì)算，否則不計(jì)算面積。（測(cè)量時(shí)應(yīng)特別小心謹(jǐn)慎地進(jìn)行觀測(cè)，此時(shí)的測(cè)量參照點(diǎn)不宜少于4對(duì)，并使得上下4對(duì)參照點(diǎn)構(gòu)成四邊形，以保證測(cè)量成果的準(zhǔn)確可靠。）
具有永久性。永久性是指在建筑紅線控制范圍內(nèi)的地面或地下，采用耐久性建筑材料（如鋼、鋼筋混凝土、水泥、磚、木、石等材料）構(gòu)筑的，使用期限在半年以上的各種構(gòu)造物建設(shè)的永久性建筑工程。一般地說，使用年限（期限）在25年以上，即可認(rèn)為是永久性的房屋。
共有共用建筑面積及其分?jǐn)傄彩欠慨a(chǎn)測(cè)繪中重要且復(fù)雜的一項(xiàng)工作，在計(jì)算分?jǐn)倳r(shí)一定要認(rèn)真仔細(xì)，盡量減少紕漏，提高面積計(jì)算的精準(zhǔn)度。
一般以幢為基礎(chǔ)對(duì)共有建筑面積進(jìn)行可分?jǐn)偤筒豢煞謹(jǐn)偟膭澐帧?/p>
可以分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井（梯）、提物井；共有的樓梯間、電梯間；為本幛服務(wù)的變電室、水泵房、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室；為本幢服務(wù)的公共用房、管理用房；共有的電梯機(jī)房、水箱間、避險(xiǎn)間；共有的室外樓梯；共有的地下室、半地下室；公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積等。
不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e：作為人防工程的建筑面積（大多高層建筑都設(shè)有人防工程，測(cè)繪人員一定要認(rèn)真勘察現(xiàn)場(chǎng)，結(jié)合圖紙，并和開發(fā)商仔細(xì)溝通，以免多算面積和面積計(jì)算不準(zhǔn)確）；獨(dú)立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚；用作公共休息用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物。
隨著時(shí)代的變遷，現(xiàn)代房屋設(shè)計(jì)功能綜合多樣化，格局布置新穎、復(fù)雜，增大了房屋面積計(jì)算的難度。這時(shí)從業(yè)人員更要認(rèn)真仔細(xì)，增強(qiáng)責(zé)任心，對(duì)工作持有嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的態(tài)度。詳細(xì)查閱圖紙，平面圖、立面圖、詳圖結(jié)合著看，前后把圖紙看透。熟練掌握規(guī)范規(guī)定，弄清楚面積該算不該算，全算還是算一半，分?jǐn)傔€是不分?jǐn)?。在進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算時(shí)嚴(yán)格按照計(jì)算規(guī)則進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。應(yīng)按照誰受益（占有、使用）誰分?jǐn)偟脑瓌t，對(duì)各共有建筑面積，按照各自的功能和服務(wù)對(duì)象分別進(jìn)行各級(jí)分?jǐn)?，并?zhí)行按比例分?jǐn)偟脑瓌t，由上而下依次進(jìn)行，先分?jǐn)偞?，然后分?jǐn)偣δ軈^(qū)，再分?jǐn)倢?，最后把共有建筑面積分?jǐn)傊撂谆驊簟?/p>
另外測(cè)量人員還要盡量減少預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)造成的面積差異。測(cè)繪人員和建設(shè)開發(fā)單位要及時(shí)溝通，做好變更測(cè)繪。嚴(yán)謹(jǐn)把握我們測(cè)繪成果的精準(zhǔn)度，以減少房屋買售兩方之間矛盾和糾紛。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，商品房面積的精準(zhǔn)性關(guān)系到廣大人民群眾的根本利益，房產(chǎn)測(cè)繪的結(jié)果與開發(fā)商和購(gòu)房者的利益密切相關(guān)，只有在正確測(cè)繪的前提下，才能達(dá)到銷售與購(gòu)買雙方共同滿意的目的，房產(chǎn)測(cè)繪一旦出現(xiàn)偏差，很容易引起購(gòu)房糾紛，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，因此對(duì)于房產(chǎn)面積進(jìn)行準(zhǔn)確的測(cè)繪，能夠最大限度地避免購(gòu)房糾紛的發(fā)生，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定具有重要意義。
做為房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員我們必須愛崗敬業(yè)，誠(chéng)實(shí)守信，辦事公道，刻苦學(xué)習(xí)，勤奮鉆研，掌握現(xiàn)代科學(xué)知識(shí)和技能。保證房產(chǎn)測(cè)算成果的精準(zhǔn)度，為廣大群眾提供準(zhǔn)確的房產(chǎn)面積。做好開發(fā)單位和購(gòu)房老百姓間的媒介工作，有效地推動(dòng)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的健康發(fā)展。
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