時間：2023-08-12 08:24:13
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)的投資價值，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
投資商鋪成為熱潮分析起來主要有以下幾個主要原因：一，中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的快速發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，老百姓有錢了，從而產(chǎn)生了大量消費，促使了商業(yè)繁榮發(fā)展。二，老百姓存款增多，商業(yè)意識增強(qiáng)，房地產(chǎn)商鋪也逐漸作為一種投資項目。三，舊城的大規(guī)模改造及城市化進(jìn)程的加快，導(dǎo)致傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的消失和新商業(yè)網(wǎng)點需求增加，從而產(chǎn)生對商業(yè)房的大量租賃需求。四，第三產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展也促使了商鋪需求加大。
商鋪類型按經(jīng)營情況分為產(chǎn)權(quán)式與經(jīng)營式；按所屬物業(yè)類型分為社區(qū)商鋪，大廈裙樓物業(yè)，商業(yè)街區(qū)、專業(yè)商場及購物中心等等。商鋪具有投資大，風(fēng)險高.回報率高等特點，相對住宅來說，是更具有高效穩(wěn)定性的長期投資。商鋪在直接投資時，能產(chǎn)生出新的價值――商業(yè)利潤。商鋪在間接投資的租賃經(jīng)營時，能夠獲得租金收益，這是商鋪的通用性。商鋪具有很強(qiáng)的融資功能，是銀行歡迎的抵押品。
商鋪投資的主要目的有二：一是用以出租或轉(zhuǎn)手出售賺取收益。二是作為黃金保值并升值的手段。商鋪與住宅不同，其投資所關(guān)注的因素也不同。商鋪投資一般要考慮地段商業(yè)價值和發(fā)展前景、周邊商業(yè)氛圍等基本因素，街鋪j丕要考慮上下水和排煙防噪等配套、門面與進(jìn)深寬度比例、適合出租或出售哪類商戶等等。
投資，當(dāng)然是為了賺錢。那究竟能不能賺錢?能賺多少錢?所以要充分考慮到各項支出。首先，在商鋪的前期購買環(huán)節(jié)中的支出：1.購買商鋪應(yīng)交的契稅，為總房價的3％，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。比如商鋪總價為50萬元，僅契稅一項就要交1.5萬元。2.在貸款政策方面，商鋪的貸款利率也相對較高，為5.76％，這樣，貸款利息也會增加投資的成本。3.購買后再出售，還要繳納總房價的5％的綜合稅。比如，轉(zhuǎn)手出售50萬元的商鋪，就要繳納2.5萬元的稅費。其次，在商鋪后期使用過程中的支出：1.商鋪的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等費用，都是按商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳贊，大大高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。2.商鋪的裝修、維護(hù)、修繕的費用和支出，也要考慮在內(nèi)。
盡管投資要考慮的因素很多，但考評商鋪投資價值歸結(jié)為兩項指標(biāo)，一是及時租金回報率，一是增值空間。
一、及時租金回報率
商鋪的投資租金回報率是(月租金×12個月)÷商鋪總價，國際上有個“15年收回全部投資”的公式，即年回報率達(dá)6.66％，就值得投資。而商業(yè)房地產(chǎn)流行的年回報率8％的模式，實際上只是一種營銷操盤方式，其目標(biāo)就是讓年回報率能達(dá)到月供標(biāo)準(zhǔn)，從而刺激投資。
不同等級的商圈、地段，成熟度不同，商鋪投資回報率不同。社區(qū)人口多、客流量大、商鋪集中、地段繁華的地區(qū)，相對來說比較成熟，投資風(fēng)險小些，租金回報率大些。商鋪及時租金回報率實際是個動態(tài)概念，租金回報中要扣除稅費、物業(yè)管理費等諸多方面的費用，同時還必須考慮到商鋪要有一定的空置期。
二、商鋪增值空間
商鋪具有高成長、高增值的特性，商鋪投資除了看中及時租金回報外，更關(guān)注的是其成長增值空間。商鋪的成長增值空間往往超過租金回報。
第一，要考慮所投資的區(qū)域。商鋪所處的地段直接關(guān)系到其保值、增值的能力。要從政府政策發(fā)展規(guī)劃方向來看，對商鋪未來的環(huán)境有深入了解，以保證商鋪本身的價值提升。如果選擇相對成熟的區(qū)域，可以較大程度降低投資風(fēng)險，容易獲得穩(wěn)步增長的收益，但投資起點高；而新社區(qū)的商鋪相對低價，今后居民密度會聚然增加，發(fā)展勢頭看好，并有較大的升值潛力，所以以超前意識看好新區(qū)也是一種把握方向，但人口少，客流量少也會讓升值潛力大打折扣。
第二，開發(fā)商的實力、信用、管理經(jīng)驗等都直接關(guān)系到商鋪的業(yè)態(tài)形成。實力強(qiáng)的開發(fā)商能在硬件建設(shè)方面加大投入，優(yōu)化配套環(huán)境，配置優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)，能較好的保證給投資者回報的承諾兌現(xiàn)。尤其產(chǎn)權(quán)式商鋪投資，是目前較多見的一種低門檻、多誘惑的賣鋪方式，投資收益方面，早期的回報率比較明確，投資的風(fēng)險在于：今后的經(jīng)營管理狀況決定早期的固定回報和以后的不固定收入，而這些取決于第三者――經(jīng)營者。這種新型的商鋪銷鏈，將依賴于開發(fā)商，投資方、經(jīng)營方，消費市場等大多方面，是商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的新產(chǎn)物。
第三，一個鋪位能值多少錢，是由它的周圍阻金水平所決定的。在購買之前要對該地段商鋪現(xiàn)在及未來幾年的租金水平有所了解，才能計算其現(xiàn)在的價格是否合理。投資者還必須要考慮到今后擬引進(jìn)的行業(yè)能承受的租金水平以決定商鋪的規(guī)模大小。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價值評估；收益法；資本化率
中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
房地產(chǎn)價值評估是現(xiàn)代房地產(chǎn)管理、投資、開發(fā)、交易、抵押貸款、征用賠償、保險、課稅、入股合營以及糾紛處理等的一項基礎(chǔ)性工作。而收益法是房地產(chǎn)價值評估的基本方法之一，在收益法基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)價值評估與投資項目評估常用到資本化率這個與房地產(chǎn)投資經(jīng)營有關(guān)的參數(shù)作為評估工具。
收益法在房地產(chǎn)評估中的公式一般為：
純收益每年均不變，且持續(xù)無限年：V=A/r
純收益每年均不變，且持續(xù)有限年：V=A×［1-1/（1+r）］/r
純收益每年按一定比率增加，且為無限年：V=A/（r-s）
純收益每年按一定比率增加，且為有限年：V=A×｛1-［（1-s）/（1+r）］｝/（r-s）
其中：V為評估值，A為凈收益，r為資本化率，s為純收益每年遞增的比例，n為年限。
從以上公式可以看出，確定一個合適的資本化率是實際估價中最重要也是最困難的問題。資本化率大于1%或小于1%將使收益價格產(chǎn)生很大波動，將會直接導(dǎo)致評估結(jié)果的巨大差異。然而，現(xiàn)在評估界在實際估價中，對資本化率的確定較為不規(guī)范，最小值（存款利率）與最大值相差懸殊，有的僅把它作為調(diào)整評估價值的工具，甚至還存在認(rèn)識上的誤區(qū)，嚴(yán)重影響收益法的使用效果。同時，房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的地理位置色彩，多樣性、個別性很強(qiáng)，很難找到一個對任何情況均可適用的資本化率。因此，資本化率的確定，是收益法評估中十分重要的問題。
一、資本化率的內(nèi)涵、特點及決定因素
資本化是將房地產(chǎn)未來年凈收入現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為等量資本價值的過程，資本化率是這一轉(zhuǎn)化過程的回報百分率。對土地、商鋪等收益性物業(yè)來講，初始投資完成后，經(jīng)過若干時間的價值收益，在投資期末會以一定的價格售出。這可以用現(xiàn)金流量表體現(xiàn)其房地產(chǎn)投資過程與結(jié)果，其中有一個反映資本價值隨時間變化而產(chǎn)生的變化幅度的參數(shù)，我們稱之為資本化率。
從本質(zhì)上看，購買房地產(chǎn)可以看成是一種投資，投資所需的資本就是房地產(chǎn)價格，這筆投資將要獲得的收益就是房地產(chǎn)每年將產(chǎn)生的純收益。因此，資本化率實質(zhì)上是一種資本投資的收益率。正常情況下，投資風(fēng)險與投資收益是成正比的，風(fēng)險大，收益率就高；風(fēng)險小，收益率就低。若一筆資金存入國家銀行，風(fēng)險小、安全系數(shù)高，同時利率也很低；但若用它購買股票、債券，風(fēng)險性必然增強(qiáng)，安全系數(shù)下降，同時利率也會有所上升。
資本化率一般會隨所投資房地產(chǎn)的地段、性質(zhì)、用途的不同而不同，隨時間的變化而發(fā)生變化。另外，若預(yù)期未來會產(chǎn)生高通貨膨脹率，或該收益性房地產(chǎn)未來的年收入存在較大風(fēng)險，且更具有投機(jī)性時，則資本化率就較高，房價就低。反之亦然，即房地產(chǎn)未來收入更具有確定性，或沒有明顯的通貨膨脹率，則資本化率就較低，房價就高。
在市場經(jīng)濟(jì)中，供求關(guān)系決定著價格，決定著收益價值水平，也決定著房地產(chǎn)的資本化率。而供求關(guān)系又是由以下兩個因素構(gòu)成：一方面位置競爭性、規(guī)劃特征、持有期及變化、物理特征、法律權(quán)屬問題等因素構(gòu)成供給；另一方面宏觀與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行業(yè)投資方向與風(fēng)險水平、租戶利潤與偏好等因素構(gòu)成需求，供求各自對立、又互為統(tǒng)一的不斷變化決定著房地產(chǎn)資本化率的水平。在實際工作中，分析這些市場供求決定因素可以對市場可比案例進(jìn)行修正，從而調(diào)整并最終確定房地產(chǎn)資本化率。
二、資本化率的確定原則
1、不低于無風(fēng)險報酬率。在正常的資本市場和產(chǎn)權(quán)市場條件下，各種資產(chǎn)投資中政府債券和銀行存款通常被認(rèn)為是低微風(fēng)險甚至是無風(fēng)險的投資項目，而其他投資方式的不確定性及風(fēng)險性要高于政府債券和銀行存款。因此，政府債券利率和銀行存款利率通常被視為無風(fēng)險報酬率，是投資者進(jìn)行其他投資權(quán)衡投資報酬率時，必須考慮的基本因素。如果折現(xiàn)率小于無風(fēng)險報酬率，就會導(dǎo)致投資者購買國債或是儲蓄，而不會去冒風(fēng)險進(jìn)行得不償失的投資。
2、行業(yè)基準(zhǔn)收益率不能作為確定資本化率的依據(jù)?；鶞?zhǔn)收益率是基本建設(shè)投資管理部門為篩選建設(shè)項目，從擬建項目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)方面，按行業(yè)統(tǒng)一制定的最低收益率的判別標(biāo)準(zhǔn)。只有當(dāng)擬建項目的投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率時才可批準(zhǔn)建設(shè)。國家可以通過產(chǎn)業(yè)政策措施來調(diào)控行業(yè)基準(zhǔn)收益率，如屬于鼓勵發(fā)展的行業(yè)，國家可以有意地將行業(yè)基準(zhǔn)收益率調(diào)低，以便促使更多的建設(shè)項目上馬。因此，行業(yè)基準(zhǔn)收益率即包括了政策因素，還包括管理、組織等資源因素，相當(dāng)于投資企業(yè)的收益率，而房地產(chǎn)資本化率中一般不包括管理、組織等資源因素，是純粹的資本投資收益率。
3、資本化率與收益額相匹配。資本化率的確定和選取要與房地產(chǎn)的預(yù)期收益相匹配。如果預(yù)期收益中考慮了通貨膨脹因素和其他因素的影響，那么在資本化率中也應(yīng)有所體現(xiàn)；反之，如果預(yù)期收益中沒有考慮通貨膨脹和其他因素的影響，那么在資本化率中也不應(yīng)反映。投資類房地產(chǎn)收益額來源既有房租收入還有房屋增值收益（在房屋出售時實現(xiàn)），如果收益額只考慮租金收入，則收益率也只應(yīng)考慮租金收入對其的影響。
4、按實際情況確定。在房地產(chǎn)評估中沒有固定的資本化率，適用的資本化率要根據(jù)被評估資本化率的具體情況來確定。不同地區(qū)、類型的房地產(chǎn)適用不同的資本化率。
三、資本化率的確定方法
1、安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值法。所謂安全利率，是指無風(fēng)險資本投資收益率，即：資本化率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。運用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風(fēng)險的資本投資收益率。在我國一般選取的是一年期的定期存款利率作為安全利率，然后根據(jù)估價對象所處地區(qū)現(xiàn)在和未來的經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況、土地取得方式、物價指數(shù)狀況以及估價對象的用途、新舊程度等確定風(fēng)險調(diào)整值，最后用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值的和作為該估價對象的資本化率。在實例評估中，風(fēng)險調(diào)整值被看作是一個經(jīng)驗系數(shù)。
2、收益風(fēng)險倍數(shù)法。收益風(fēng)險倍數(shù)法是在排序插入法原理的基礎(chǔ)上改進(jìn)而來的一種方法。因為投資房地產(chǎn)，其風(fēng)險高于購買國債，在對投資收益率排序時，房地產(chǎn)的投資收益率也應(yīng)該高于同期國債年利率，其詳細(xì)的計算步驟為：若以投資房地產(chǎn)的方式購買收益型房地產(chǎn)的總價款為V，其尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為A，同時以安全投資的方式購買國債，投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為B，則有：
購買國債時：P=B×［（1+i）-i］/i×（1+i）
投資房地產(chǎn)時：V=A/r×［1-1/（1+r）］
在一般情況下，由于投資房地產(chǎn)的風(fēng)險、收益均要比購買國債大，如果兩種投資方式的投資額相等，收益期相同，那么投資房地產(chǎn)的純收益要比購買國債的本息回收額要大。假設(shè)投資房地產(chǎn)的年回收額比購買國債本息回收額高出的倍數(shù)為C，則有：A=（1+C）×B，又因為P=V，故有：［（1+i）-i］/i×（1+i）=（1+C）/r×［1-1/（1+r）］，式中的C稱為收益風(fēng)險倍數(shù)，利用此公式能準(zhǔn)確地計算出資本化率r。
3、實際利率調(diào)整法。實際利率調(diào)整法是在市場抽樣法的基礎(chǔ)上，選取三宗或三宗以上（一般為三宗）相類似房地產(chǎn)的價格進(jìn)行加權(quán)平均調(diào)整，并了解所調(diào)查房地產(chǎn)租金的平均水平，先求出收益無期限的資本化率r=a/v，再根據(jù)待估房地產(chǎn)收益有期限的具體情況進(jìn)行修正調(diào)整。這里所采用的是反復(fù)式逐漸迭代、趨近的方法，即用r=a/v代入r=a/v×［1-1/（1+r）］，再用r=a/v×［1-1/（1+ r）］，如此反復(fù)計算，不斷趨近，直至比較滿意的精度，以此作為調(diào)整值。利用這種方法計算出來的資本化率比較精確。
4、加權(quán)平均成本法。這種方法也稱投資復(fù)合收益率法，它是依據(jù)投資中所擁有的各項資金成本在總投資額中比例的加權(quán)平均值來計算資本化率的。一般情況下，它根據(jù)投資房地產(chǎn)時銀行規(guī)定的抵押貸款率與自有資本的收益率的加權(quán)平均值來計算資本化率。這里所指的自有資本收益率，實際上是以自有資本的機(jī)會成本來衡量的，這種機(jī)會成本可視為自由資本的投資收益率，它在應(yīng)用上比較簡便。計算公式為：資本化率=自有資金占總投資額的比例×自有資金機(jī)會成本+抵押貸款額占總投資額的比例×抵押貸款率。
四、資本化率的修正
當(dāng)從可比實例獲取資本化率時，可能需要進(jìn)行修正以反映估價對象與可比實例在物質(zhì)實體方面存在的差異以及估價時點經(jīng)濟(jì)狀況方面的不同。盡管沒有修正資本化率的精確方法，但可以從已經(jīng)提到的發(fā)現(xiàn)資本化率的方法中借鑒某些資本化率的修正方法。可以應(yīng)用的部分有：1、房地產(chǎn)區(qū)域；2、房齡、質(zhì)量和改良物的狀況；3、改良物剩余的經(jīng)濟(jì)使用年限；4、建筑物價值與房地產(chǎn)總價值的比率；5、費用支出占房地產(chǎn)市場價值的百分率（如房地產(chǎn)稅）。
由于房地產(chǎn)所在的區(qū)域可以影響投資的相對風(fēng)險、租金價格的未來走勢以及投資者的一般動機(jī)，因此對利率和資本化率有巨大影響。建筑物房齡、質(zhì)量、狀況以及剩余的經(jīng)濟(jì)使用年限也很重要。盡管小的差異可能不值得進(jìn)行資本化的修正，但顯著的差異可能影響市場對于某一房地產(chǎn)收入流相對安全性和持續(xù)性的看法。建筑物價值與房地產(chǎn)總價值的比率影響資本回收的要求。因此，資本化率通常應(yīng)該以建筑物價值占總價值比例與估價對象相似的成交實例為基礎(chǔ)。
當(dāng)估價對象的某種費用是以其市場價值的某一百分率支付時，可能需要對市場得出的資本化率進(jìn)行修正以反映這種費用。按價計算的房地產(chǎn)稅是個很好的例子。通過將稅率與資本化率相加來估計房地產(chǎn)稅通常比將稅費作為一定金額費用支出進(jìn)行估計更為準(zhǔn)確。
總之，房地產(chǎn)評估是一門藝術(shù)和科學(xué)的結(jié)合，估價技術(shù)人員在運用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓?、科學(xué)的方法確定資本化率的同時，還需要更多豐富的經(jīng)驗和實踐，以及對市場的熟悉程度，并綜合考慮房地產(chǎn)的類型、區(qū)位收益水平等各種因素，綜合分析。這樣才能正確地估算出房地產(chǎn)本身所具有的客觀、真實、合理的價位，從而降低投資房地產(chǎn)的風(fēng)險。
（作者單位：山東大學(xué)管理學(xué)院）
主要參考文獻(xiàn)：
[1]李典凱，金公，郭向東.對房地產(chǎn)資本化率的認(rèn)識.小城鎮(zhèn)建設(shè)，2003.8.
一、投資性房地產(chǎn)中運用公允價值的要求和條件
公允價值的主要特性被描述為公允性、現(xiàn)時性和估計性。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。
我國新準(zhǔn)則明確表示，取得成本應(yīng)被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的初始計量，與取得固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的成本確認(rèn)方法相同。同時規(guī)定，在其后續(xù)計量上存在歷史成本和公允價值兩種計量模式?？刹捎霉蕛r值計量模式的條件是：一是市場足夠活躍。二是能真實可靠的確定公允價值。企業(yè)若滿足條件，可作為變更會計政策――以公允價值計量模式替代歷史成本計量模式，一旦確定不得隨意更改。尤其已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得逆向操作再轉(zhuǎn)回為成本模式，這就需要企業(yè)慎重選擇。
二、投資性房地產(chǎn)中運用公允價值的必要性
長久以來，企業(yè)財務(wù)會計報表中的“資產(chǎn)”包括四項內(nèi)容：流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，其中投資性資產(chǎn)實際就是企業(yè)將暫時不用的資金用于各方面投資以期獲益。研讀新會計準(zhǔn)則可以發(fā)現(xiàn)，存在巨大獲益能力的投資性資產(chǎn)在企業(yè)中，通常是：交易性金融資產(chǎn)、可供出售的金融資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)，而投資性房地產(chǎn)作為最具潛力投資項目被各界所公認(rèn)。在投資性房地產(chǎn)中由歷史成本計量轉(zhuǎn)換為公允價值計量，顯然可以帶來更大的升值空間，可為企業(yè)的利潤和凈資產(chǎn)帶來巨幅增長的潛力。具體表現(xiàn)為： （1）有利于提高投資性企業(yè)的賬面凈資產(chǎn)價值。（2）有利于增加擴(kuò)大相關(guān)企業(yè)的利潤波動性。（3）短期內(nèi)將對會計信息披露不充分的公司產(chǎn)生影響。（4）對會計信息質(zhì)量產(chǎn)生影響。
三、我國投資性房地產(chǎn)上市公司計量模式選擇現(xiàn)狀及存在的問題
由我國上市公司執(zhí)行新會計準(zhǔn)則情況分析報告（財政部會計司2007―2010年度），獲取如下四年財政數(shù)據(jù)，我國上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式選擇現(xiàn)狀（見表1）：
由表1看出：
2007年，作為新會計準(zhǔn)則實施的第一年，外界普遍預(yù)測許多公司會因公允價值帶來的豐厚賬面收益而傾向選擇此計量模式。然后報告披露顯示，選擇公允價值計量模式的公司僅增長至18家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.86%。
2008年，采用公允價值模式的上市公司為20家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.90%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法主要有評估價格（14家公司）。
2009年，為有效扼制企業(yè)確認(rèn)巨額商譽，避免給企業(yè)持續(xù)經(jīng)營和穩(wěn)定發(fā)展造成不良影響，會計準(zhǔn)則仍堅持謹(jǐn)慎態(tài)度引入公允價值。數(shù)據(jù)表明，采用公允價值模式的上市公司為25家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.24%。
2010年，年報顯示，采用公允價值模式的上市公司為27家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.28%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法主要有：房地產(chǎn)評估價格（15家公司），參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格（9家公司），實地調(diào)查取得的價格（1家（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）公司）。值得關(guān)注的是，兩家上市公司（泛海建設(shè)和交通銀行）未披露投資性房地產(chǎn)的公允價值確定方法。
綜上分析，可總結(jié)概括：一是上市公司采用公允價值計量模式數(shù)量較少，但呈增長趨勢。二是上市公司確定公允價值計量方法主要為：房地產(chǎn)評估價格法、參考同類同。
四、完善公允價值計量模式的建議
（1）加強(qiáng)我國公允價值理論建設(shè)。為能使公允價值計量模式更深入、更規(guī)范地實現(xiàn)國際趨同，應(yīng)鼓勵更大力度地建設(shè)、學(xué)習(xí)、公允價值理論，促進(jìn)公允價值計量和確認(rèn)的廣泛應(yīng)用：
（2）積極創(chuàng)造公允價值評估環(huán)境。為能給企業(yè)提供更好的估價環(huán)境，提供更低成本、更公開化的市場公允價值信息，可以考慮：1）應(yīng)建立房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫，通過數(shù)據(jù)的實時共享創(chuàng)造積極條件。2）應(yīng)加大力完善我國各級市場，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)管。3）應(yīng)鼓勵發(fā)展并全面扶持資產(chǎn)評估行業(yè)和資產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)，以保證公允價值計量確認(rèn)的真實性和可靠性
（3）完善企業(yè)公允價值信息披露。為能使企業(yè)投資者及相關(guān)者的利益得到更有利、更科學(xué)的保護(hù)，應(yīng)進(jìn)一步明確公允價值信息的披露程度，從準(zhǔn)則角度細(xì)化公允價值計量信息披露的方式和方法。
（4）努力提高會計人員專業(yè)素質(zhì)。為能給投入成本聘請資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的企業(yè)提供更真實的信息、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，會計人員需具備扎實的專業(yè)知識和良好的職業(yè)素質(zhì)，并具備高度敏感性、敏銳洞察力和較強(qiáng)的綜合能力。
衡陽發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金的必要性
衡陽綜合實力已躋身全省第一方陣，而加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，將從各方面進(jìn)一步提升衡陽的競爭能力，加快實現(xiàn)衡陽“十二五”規(guī)劃。1.解決企業(yè)融資難問題。由于缺乏金融創(chuàng)新，直接影響了地方資金的有效利用，形成了企業(yè)資金短缺和民間資本富裕并存、外來資本涌入與民間資金外流并存的不合理現(xiàn)象。2011年末衡陽市各項存款1526.44億元，各項貸款611.57億元，存貸差914.87億元，說明長期以來，銀行資金供給充足，但資金的使用效率并不高；另一方面，民間融資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，民間資本利用效率逐漸降低，以“地下”性質(zhì)的債權(quán)債務(wù)形式出現(xiàn)的民間融資，非規(guī)范性運作，蘊含較大風(fēng)險。中小企業(yè)很難通過證券市場、申請上市、發(fā)行債券等方式融資。企業(yè)發(fā)展還面臨著很多困難，特別是融資難、融資貴、融資渠道窄，仍然是影響規(guī)中小企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素[1]。產(chǎn)業(yè)投資基金作為一種主要向未上市優(yōu)勢企業(yè)和成長型企業(yè)進(jìn)行股權(quán)或準(zhǔn)股權(quán)投資的利益共享、風(fēng)險共擔(dān)集合投資制度，可以有效利用外資，聚合地方資金特別是民間資金，拓寬企業(yè)融資渠道，定向支持中小企業(yè)和成長型企業(yè)發(fā)展，就衡陽實際而言，設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金是解決上述矛盾、加快資本市場建設(shè)、促進(jìn)全市金融業(yè)健康發(fā)展最為合適的切入點。衡陽“十二五”發(fā)展，五年需完成投資6600億元以上，其中直接融資和內(nèi)聯(lián)引資800億元以上，產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展是解決資金短缺問題的一個有效途徑。2.發(fā)展戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)企業(yè)上市的突破。堅持用先進(jìn)適用技術(shù)、信息技術(shù)、先進(jìn)工藝改造提升傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，支持企業(yè)技術(shù)改造，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)兼并重組，全面提高產(chǎn)業(yè)技術(shù)裝備水平和產(chǎn)品科技含量，促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向價值鏈中高端演進(jìn)，提高傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“兩型”化、高端化、品牌化水平。按照“創(chuàng)新驅(qū)動、重點突破、市場主導(dǎo)、引領(lǐng)發(fā)展”的要求，著力構(gòu)建技術(shù)創(chuàng)新、投融資服務(wù)、共性技術(shù)服務(wù)3大支撐平臺，在重點領(lǐng)域、關(guān)鍵技術(shù)、骨干企業(yè)和新產(chǎn)品中率先突破，促進(jìn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)張和集聚集群發(fā)展?！笆晃濉睍r期，衡陽市天雁機(jī)械、金杯電工、中油金鴻3家企業(yè)上市。大力發(fā)展金融經(jīng)濟(jì)，支持發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資投資，實施中小企業(yè)金融支持工程，健全企業(yè)上市聯(lián)動機(jī)制和綜合服務(wù)平臺，推進(jìn)優(yōu)勢企業(yè)上市融資。到2015年，全市上市公司總數(shù)達(dá)到10家左右，基本確立區(qū)域性資本運營和資金調(diào)度中心地位。而這，都離不開產(chǎn)業(yè)投資基金的幫助[2]。3．提升整體競爭力的必然選擇。目前，區(qū)域經(jīng)濟(jì)、城市群加快發(fā)展。衡陽作為湘南重鎮(zhèn)，本應(yīng)發(fā)揮湘南地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭羊作用。但其本身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，與其作為湖南省第二大城市的地位并不相稱。在省內(nèi)，長株潭經(jīng)濟(jì)一體化，其經(jīng)濟(jì)綜合實力增長很快，成績有目共睹，無形之中給衡陽的發(fā)展帶來壓力。與毗鄰的廣東省相比，無論在經(jīng)濟(jì)、政治體制，還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平與效率來說，衡陽都相差較遠(yuǎn)。因而，衡陽務(wù)必引入新的經(jīng)濟(jì)、金融元素，改革現(xiàn)有觀念，從而加快自身發(fā)展。而產(chǎn)業(yè)投資基金的成立，對加快衡陽的經(jīng)濟(jì)、金融體制改革，加強(qiáng)重大項目和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，發(fā)揮重要作用。從這些意義上說，設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金將不僅有利于衡陽的經(jīng)濟(jì)、金融發(fā)展，更有助于提升衡陽市在省內(nèi)、國內(nèi)的市場經(jīng)濟(jì)地位。4.改善民生增強(qiáng)地方財力的有效手段。產(chǎn)業(yè)投資基金有利于將閑置資金利用起來，聚沙成塔，提高資本的運營效率。在衡陽，有一部分先富起來的群體，他們的閑置資金渴望有效的投資渠道。而衡陽本土之外，也有資金準(zhǔn)備進(jìn)入，尋找投資機(jī)會。如果政府能夠建立引導(dǎo)資金將本土和本土之外的資金有效利用，必將增強(qiáng)地方財力，進(jìn)行地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加強(qiáng)服務(wù)民生的能力，達(dá)到政府、企業(yè)、居民與投資者的多方共贏狀態(tài)[3]。
衡陽發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資的可行性
1.政策支持。在產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展上，中央政府已經(jīng)出臺了相應(yīng)的政策法規(guī)，省市地方領(lǐng)導(dǎo)也越來越重視。2012年7月，湖南省委書記表示，湖南要學(xué)習(xí)外國經(jīng)驗，促進(jìn)科技和金融結(jié)合，鼓勵風(fēng)險投資進(jìn)入科技創(chuàng)新領(lǐng)域，鼓勵更多科技型企業(yè)上市，進(jìn)一步深化改革，擴(kuò)大開放[4]。2.優(yōu)秀的歷史文化。衡陽是湘南文化的輻射中心，是湖湘文化的重要源頭和組成部分。其城市精神高亢激揚，但民氣和淑，城市文化的總體風(fēng)格平和淳凈，兼容并包，雅俗共存。其文化精神，兼容并蓄、勇往直前、開拓創(chuàng)新，因而，對于產(chǎn)業(yè)投資基金這樣的新鮮事物，必將得到政府與民眾的歡迎，從而得到應(yīng)有的扶持和良好發(fā)展。3.管理成熟。產(chǎn)業(yè)投資基金作為在國內(nèi)外發(fā)展多年的基金模式，已經(jīng)有了成功的管理經(jīng)驗與運營模式。其法人治理結(jié)構(gòu)與職業(yè)投資人隊伍，都對產(chǎn)業(yè)投資基金的進(jìn)一步發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。4.風(fēng)險可控?；鹪诋a(chǎn)業(yè)政策指導(dǎo)和政府支持下，專業(yè)管理、規(guī)范運作，必能有效規(guī)避內(nèi)部風(fēng)險和外部風(fēng)險，實現(xiàn)投資價值最大化[3]。四、結(jié)語2012年4月，衡陽高新創(chuàng)業(yè)投資基金成立，該基金是衡陽市第一只政府引導(dǎo)的完全市場化的股權(quán)投資基金，總規(guī)模10億元。本期是股權(quán)投資基金的第一期，共募集資本2.02億元。衡陽高新創(chuàng)業(yè)投資基金力爭二至五年之內(nèi)在本市成功孵化培育出5~10家具備核心競爭力的中小成長型高新技術(shù)企業(yè)，培育出2~5家行業(yè)領(lǐng)先的上市公司[5]。衡陽高新創(chuàng)業(yè)投資基金成立了，雖然其如何具體運作，找到一個適合衡陽的發(fā)展模式，還面臨一些困難，但我們相信，在政府、居民與企業(yè)的共同努力下，產(chǎn)業(yè)投資基金必將在衡陽開花結(jié)果，為衡陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
作者：楊會全 單位：湖南工學(xué)院
【關(guān)鍵詞】上市公司;投資性房地產(chǎn);計量模式;公允價值計量
一、引言
經(jīng)濟(jì)環(huán)境在世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動下已經(jīng)產(chǎn)生了巨大的變化，成本模式計量所反饋出的賬面價值脫離實際市場價值較為嚴(yán)重。隨著我國加入WTO，為了滿足國際趨同這一進(jìn)展方向，我國新《企業(yè)會計準(zhǔn)則》中引進(jìn)了公允價值這一新的核算方式，并規(guī)定可以在達(dá)到一定前提的狀況下被采用。但在我國會計準(zhǔn)則中，公允價值核算方式在理論上還有待完善，所以其在運用到實務(wù)的過程中也展現(xiàn)出了諸多問題，而這也是本文的切入點和寫作方向。
二、公允價值計量模式概述
(一)公允價值的本質(zhì)
1、公允價值的涵義。熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的價格，或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項資產(chǎn)可以被買賣或者一項負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r格。2、公允價值的基本特性。①公允性:將公平合理的交易中熟識狀況的買賣各方自覺實行資產(chǎn)互換或是債務(wù)結(jié)算的價格用于會計核算，對公司利益相關(guān)者來講一般是相對最公正的。②現(xiàn)時性:采取公允價格核算方式的的主要原因是為了達(dá)到眾多企業(yè)利益相關(guān)者的決議需求。所以數(shù)據(jù)信息必須是實時有效的、并與決策相關(guān)的。③估計性:現(xiàn)實業(yè)務(wù)中的實際成交金額和假定發(fā)生的交易中的預(yù)計金額都可以是公允價值的出處。所以，公允價值是資產(chǎn)今后帶來的經(jīng)濟(jì)效益的現(xiàn)時金額。
(二)投資性房地產(chǎn)成本模式和公允價值模式計量的比較
1、成本模式。使用歷史成本時，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)核算相對簡便，只需定期計提折舊或攤銷。發(fā)現(xiàn)減值現(xiàn)象、經(jīng)測試后確認(rèn)發(fā)生的，需計提減值準(zhǔn)備，且所提的減值準(zhǔn)備一旦確認(rèn)無法轉(zhuǎn)回。2、公允價值模式。使用公允價值進(jìn)行計量的先決條件是其能連續(xù)可靠的獲得。采取此種核算方式的，公允價格以資產(chǎn)負(fù)債表日的金額為依據(jù)，不計提折舊或攤銷。同時，公允價值與賬面余額的差值需于資產(chǎn)負(fù)債表日計入“公允價值變動損益”且不再對投資性房地產(chǎn)計提減值準(zhǔn)備。3、公允價值模式的應(yīng)用要求。投資性房地產(chǎn)使用此方式核算的，應(yīng)一同契合以下要求:第一，資產(chǎn)所處地有成交量極大的房地產(chǎn)交易市場。第二，企業(yè)可以根據(jù)成交量極大的房地產(chǎn)交易市場中相同或相似資產(chǎn)的市價等訊息合理的估計投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格。
三、上市公司對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀
當(dāng)前，公允價值己成為全世界公認(rèn)的發(fā)展方向，我國大范圍引進(jìn)公允價值，為的是能夠早日實現(xiàn)與國際慣例的接軌。連年來，房地產(chǎn)交易市場態(tài)勢良好，價格不斷攀升，這樣的增勢能夠通過采取公允價值計量模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣举~上的利潤總額，借此提高企業(yè)的盈利狀況。從表象上看，這對企業(yè)有很大的利好，社會各界也普遍預(yù)計上市公司中會有許多企業(yè)選擇這一計量模式，而事實卻大相徑庭。按照行業(yè)劃分來看，截至2013年末，我國總體有132家房地產(chǎn)類上市公司。此中的23家沒有投資性房地產(chǎn)項目，其余109家中，有14家采取公允價格進(jìn)行后續(xù)核算的，占比12．84%。根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，使用公允價格對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算的上市公司，需于每個資產(chǎn)負(fù)債表日，根據(jù)當(dāng)時的公允價格調(diào)整其投資性房地產(chǎn)的賬面余額，這一行為必然會使企業(yè)的總資產(chǎn)發(fā)生一定的改變。雖然相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的公司持有的投資性房地產(chǎn)在數(shù)量和總額上相應(yīng)的要多，但其價格的浮動對總資產(chǎn)的影響微小。
四、公允價值計量模式在應(yīng)用中存在的問題
(一)市場條件不完善
與金融資產(chǎn)相比較，我國房地產(chǎn)行業(yè)目前的交易市場依舊在透明度和流通性上有所欠缺，為推廣公允價值計量模式在我國的應(yīng)用，我們應(yīng)以更加公開、公平、公正為目標(biāo)極力改進(jìn)房地產(chǎn)交易環(huán)境。在我國，缺乏充分和規(guī)范的市場，因此目前我國對于公允價值計量模式的使用，態(tài)度依舊是適度且謹(jǐn)慎的。大多企業(yè)后續(xù)計量使用成本模式的本質(zhì)緣故是市場環(huán)境的限定，這也是我國在公允價值計量的運用中所要攻克的最大難關(guān)。
(二)信息披露不完整
我國對投資性房地產(chǎn)公允價值的信息公開方面狀態(tài)依舊不盡如人意，訊息公布的不充足和不迅速在時下依舊是一個嚴(yán)肅的問題。在剖析了上市公司的年報及相關(guān)資料后發(fā)覺，一些上市公司在計量方式發(fā)生變更時，并沒有按規(guī)定對公允價值的確定方法作出及時、準(zhǔn)確地披露，且對公允價值的確定方法等相關(guān)信息在年報附注中也未做出必要的說明，這將使投資者在對這些投資性房地產(chǎn)的真實性做出準(zhǔn)確判定時有所顧忌。
(三)公允價值操作指南的缺乏
我國新會計準(zhǔn)則中盡管對公允價值的應(yīng)用條件和確認(rèn)方法有一定的規(guī)定，但在公允價值的實施和操作方面的規(guī)定過于概略，操作指南不具體。我國并沒有明確規(guī)定公允價值取得的具體方式，所以，企業(yè)在運用時所采用的方法也不盡相同。對于同一個房地產(chǎn)，不一樣的評估方式會得到不一樣的公允價格，成果甚至是千差萬別的，所以獲取方式的不統(tǒng)一會使公允價值的可比性大打折扣。
五、對上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式推廣的建議
(一)完善公允價值運用環(huán)境
恰是由于嚴(yán)格的條件，公允價值核算方式在我國的運用才受到限定，所以要想推廣公允價值計量模式，建立一個信息充分流通的交易環(huán)境刻不容緩。我國要盡力構(gòu)建出一個相對詳細(xì)的市場經(jīng)濟(jì)體系，為公允價值的核算提供出其所需要的透明的交易氛圍，逐步完善市場經(jīng)濟(jì)的制度和結(jié)構(gòu)，使公允價值無法被企業(yè)隨意利用，降低投資者的風(fēng)險。
(二)規(guī)范信息披露軌制，加大披露透明度
相較于國外，我國新準(zhǔn)則中對于信息公布方面的相關(guān)要求顯得過于簡單和寬泛。因而，我國的相關(guān)規(guī)定應(yīng)對企業(yè)在投資性房地產(chǎn)信息公布的要求方面作出進(jìn)一步的強(qiáng)化，以確保信息公布的有效性，同時這對減少企業(yè)使用公允價值隨意掌控利潤大有裨益。
(三)規(guī)范上市公司公允價值的詳細(xì)操作規(guī)則
目前我國并沒有將公允價格的內(nèi)容在一個單獨的的具體準(zhǔn)則中做詳細(xì)的規(guī)定，而是把對其的運用規(guī)定都體現(xiàn)在其他準(zhǔn)則中，這就致使公允價格在真正使用時欠缺細(xì)致的指導(dǎo)原理。明確使用公允價值進(jìn)行核算在披露上的不妥之處是目前國家應(yīng)盡快改善的部分，通過這一概念，促使會計與資產(chǎn)評估兩大行業(yè)更好地溝通合作，對確認(rèn)投資性房地產(chǎn)時所聘請的獨立第三方在評估中所用的方法、假設(shè)、證據(jù)來源等要素和公允價值的確認(rèn)方式在企業(yè)報表中進(jìn)行盡可能詳細(xì)的公布。
六、結(jié)語
綜上所述，公允價值能與現(xiàn)實緊密聯(lián)系、對投資性房地產(chǎn)現(xiàn)時價格的體現(xiàn)更為透徹，對獲取信息者和其他利益關(guān)聯(lián)者做出正確合理的決策大有幫助。它一方面能夠提高會計信息質(zhì)量，但另一方面又為企業(yè)人為操縱利潤留下了一定的空間，因此企業(yè)管理者和會計人員的職業(yè)道德在使用公允價值時顯得尤為重要。如今，我國房地產(chǎn)市場尚不成熟，會計行業(yè)從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)尚需提升，有關(guān)公允價值計量模式的法律法規(guī)和監(jiān)管軌制的制定尚不完善，對投資性房地產(chǎn)的評估水平也未達(dá)到相應(yīng)的高度，所以公允價值觀念的轉(zhuǎn)變和推廣仍需時日。企業(yè)只有結(jié)合內(nèi)外多方極盡全力，才能使公允價值在我國發(fā)揮良好的作用，真正實現(xiàn)我國會計領(lǐng)域與國際的接軌。
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一、公允價值模式對投資性房地產(chǎn)的潛在影響
（一）影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)
新準(zhǔn)則出臺以前，在會計處理上，企業(yè)對自用的房地產(chǎn)和出租的房地產(chǎn)一向不加以嚴(yán)格的區(qū)分。所以，房地產(chǎn)在以前通常被當(dāng)作固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，而現(xiàn)今的會計準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)必須單獨列報，企業(yè)名下的土地和房產(chǎn)中作投資用途的那部分，應(yīng)按最新的規(guī)定予以計量，在會計報表中設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目。故不論企業(yè)選擇公允價值計量與否，都必須對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獨立核算。原先計入固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)中的物業(yè)，將一并納入“投資性房地產(chǎn)”項目，這樣對資產(chǎn)的重新分類、確認(rèn)勢必會影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，特別是相對于那些投資性房地產(chǎn)持有量比較多的公司，影響結(jié)果是固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)、存貨的比重下降，投資性房地產(chǎn)比例升高。另一方面，之所以說公允價值計量會影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，原因在于成本模式的計量方法要計提折舊或攤銷，在核算上同固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)類似，計量方法的差異及新穎之處主要體現(xiàn)在公允價值模式上。所以，在企業(yè)的投資過程中，把對各種資產(chǎn)構(gòu)成比例的影響說成是“公允價值計量的潛在影響”實不為過。
（二）增加企業(yè)所有者權(quán)益
投資性房地產(chǎn)可以從成本計量模式變更為公允價值計量模式，作會計政策變更處理，同時根據(jù)變更時公允價和賬面價間的差額調(diào)整企業(yè)初期留存收益。現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)泡沫較多，市場價格一般都高于歷史成本。因此，投資性房地產(chǎn)從成本計量變更為公允計量的當(dāng)年，年初的留存收益會被追溯調(diào)整，從而致使所有者權(quán)益增長顯著。以福建省三木集團(tuán)股份有限公司（簡稱“三木集團(tuán)”）為例，三木集團(tuán)的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)（擁有壹級資質(zhì)）和進(jìn)出口貿(mào)易，經(jīng)營范圍包括土地開發(fā)，房地產(chǎn)綜合開發(fā)（壹級資質(zhì)），房地產(chǎn)中介，家用電器、建筑材料……該公司在2012年12月14日發(fā)出公告，自2012年01月01日起對公司所有的投資性房地產(chǎn)由以前的成本模式改為公允價值模式，作為會計政策變更，并在2010年度及2011年度的會計可比報表中采取追溯調(diào)整。
表1呈現(xiàn)的是三木集團(tuán)此次投資性房地產(chǎn)模式變更對所有者權(quán)益的影響，從表中可以看出，對未分配利潤的影響金額是885.12萬元，合計影響了所有者權(quán)益2068.42萬元，很好地驗證了文章的觀點，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，公允價值計量會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加。
（三）增加企業(yè)利潤
企業(yè)如果對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量選用公允價值模式，就應(yīng)采用資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值進(jìn)行重估，當(dāng)然，公允價值和賬面價值會有差額，須計入當(dāng)期損益，因此會對企業(yè)的利潤產(chǎn)生影響。結(jié)合現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢，無論是土地使用權(quán)，還是建筑物的市場價格，都是穩(wěn)中有漲，一般高于上一年的價格。因此，企業(yè)當(dāng)年的利潤無形中就增加了。另一方面，采用公允價值后續(xù)計量模式，投資性房地產(chǎn)不計提折舊或攤銷，也不計提減值準(zhǔn)備，導(dǎo)致企業(yè)的費用支出減少，從某個方面來說，這樣也會增加利潤。
還是以三木集團(tuán)為例，表2反映的是該集團(tuán)由于模式變更對當(dāng)年凈利潤的影響。從表中可以看出，這種模式變更對1～9月凈利潤的影響金額是290.75萬元，影響比例更是達(dá)到了84.14%，說明公允價值計量會增加企業(yè)的利潤。
二、公允價值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中存在的問題及原因
（一）客觀環(huán)境不完善
新準(zhǔn)則規(guī)定，對于投資性房地產(chǎn)采取公允價值計量的，應(yīng)同時滿足兩個條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地存在活躍的交易市場。（2）企業(yè)能從活躍的交易市場上取得同樣或者類似房地產(chǎn)的市場價格以及與此相關(guān)的信息，以便能對投資性房地產(chǎn)的市場公允價值做出合理估計。
我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展時間尚短，資本市場不夠完善，許多地方還不存在活躍的市場這樣一個條件，使企業(yè)能夠有效地取得公允價值。此外，在已經(jīng)采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量的上市公司中，投資性房地產(chǎn)公允價值的確定主要有三種方法：一是依賴房地產(chǎn)評估價格。二是參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格。三是通過實地調(diào)查取得價格。在我國目前的市場條件下，不管是采用哪種方法，都可能存在價格不公允、取得成本較高等問題。因此，公允價值計量模式應(yīng)用的客觀環(huán)境還未成熟，有待完善。
（二）不能和成本模式進(jìn)行轉(zhuǎn)換
準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量可以從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式，作為會計政策變更處理；如果已經(jīng)采用了公允價值模式計量的，則不允許再進(jìn)行轉(zhuǎn)換。從這段話里，可以清楚地看出我國政府目前對于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的一種選擇偏好，企業(yè)如果采用的是成本模式，那么還留有選擇空間，需要時可以轉(zhuǎn)換為公允價值模式；可是一旦采用了公允價值模式，就不能再進(jìn)行模式轉(zhuǎn)換了。在政府的這種隱性的政策指引下，企業(yè)權(quán)衡公允價值模式的成本效益，從自身利益出發(fā)，必然會優(yōu)先選擇成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。所以，不能轉(zhuǎn)換為成本模式，這也是公允價值計量模式存在的一個問題，導(dǎo)致其無法得到廣泛的應(yīng)用。
三、完善公允價值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用的建議
（一）完善投資性房地產(chǎn)公允價值評估環(huán)境
公允價值模式的應(yīng)用條件十分嚴(yán)苛，無法在我國得到廣泛應(yīng)用的主要原因就是市場條件的限制。因此，加快市場環(huán)境的建設(shè)，逐步形成一個統(tǒng)一、開放、自由競爭的交易市場，形成良好的市場價格體系，已經(jīng)刻不容緩。對于那些已經(jīng)存在活躍的房地產(chǎn)交易市場的一線城市，國家監(jiān)管部門或行業(yè)協(xié)會應(yīng)該密切關(guān)注價格的公允性，并且積極引導(dǎo)信息需求者使用該市場的交易價格；對于活躍市場還未形成的其他城市，應(yīng)該進(jìn)一步細(xì)化評估公允價值的指導(dǎo)方案，著力推進(jìn)市場上各種信息資源的透明化，方便企業(yè)財務(wù)人員或?qū)I(yè)評估人員做出對公允價值的合理估計。
（二）同一企業(yè)允許兩種計量模式同時使用
不管是我國最新的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》還是《國際會計準(zhǔn)則》都做出了明確的說明，同一企業(yè)所有的投資性房地產(chǎn)只允許采用一種模式進(jìn)行后續(xù)計量，任何時候都不得同時采用兩種計量模式。袁媛（2009）[2]認(rèn)為，同一企業(yè)應(yīng)按照不同持有目的分別采用兩種不同的后續(xù)計量模式，而且這么做符合適用性、可靠性、相關(guān)性、配比原則。首先，投資性房地產(chǎn)的劃分本來就是以不同的持有意圖加以區(qū)分的，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地、已出租的建筑物三類，對于很多企業(yè)來說，同時擁有其中兩種或以上用途的資產(chǎn)是完全有可能的，有的持有目的需要反映初始成本和折舊、攤銷信息，有的只需要反映市場價值的變化，所以單一的計量模式難以反映不同需求的會計信息。其次，在實際工作中，不同資產(chǎn)的公允價值取得的難易程度不同，會出現(xiàn)同一企業(yè)同時擁有可用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)和不符合公允價值計量條件的投資性房地產(chǎn)的情況，而只能采用一種計量模式的規(guī)定，會造成此類企業(yè)對所有的投資性房地產(chǎn)可能都采用目前看來有利的計量模式――成本模式，這樣公允價值模式的運用就裹足不前。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 投資項目 后評價 價值
中圖分類號：F293
文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
文章編號：1004-4914（2016）11-279-02
隨著社會經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)企業(yè)的大發(fā)展，企業(yè)的投資項目也越來越多。為了讓投資帶來更多效益，投資項目后評價顯得非常重要。房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)進(jìn)行理論學(xué)習(xí)和方法研究，對現(xiàn)有數(shù)據(jù)資料進(jìn)行檢驗，再進(jìn)行項目后評估，全面總結(jié)項目投資管理的經(jīng)驗，改進(jìn)管理制度，對出現(xiàn)的問題進(jìn)行不斷改進(jìn)，及時有效地反饋存在問題，這對于未來項目的決策和效益的提高，能起到?jīng)Q定性作用。
一、房地產(chǎn)項目投資后評價的內(nèi)涵
項目后評價是指對已經(jīng)完成的項目或規(guī)劃的目的、執(zhí)行過程、效益、作用和影響所進(jìn)行的系統(tǒng)的客觀的分析。通過項目后評價完成對投資活動的檢查總結(jié)，確定投資預(yù)期的目標(biāo)是否達(dá)到，項目是否合理有效，項目的主要效益指標(biāo)是否實現(xiàn)，通過分析評價找出成敗的原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，并通過及時有效的信息反饋，為未來項目的決策和提高完善投資決策管理水平提出建議，同時也為被評項目實施運營中出現(xiàn)的問題提出改進(jìn)建議，從而達(dá)到提高投資效益的目的。
項目后評價于19世紀(jì)30年代產(chǎn)生在美國，直到20世紀(jì)60年代，才廣泛地被許多國家和世界銀行、亞洲銀行等雙邊和多邊援助組織用于世界范圍的資助活動結(jié)果評價中。
房地產(chǎn)項目后評價是指在房地產(chǎn)項目建設(shè)完成并到達(dá)一定設(shè)計能力后，對房地產(chǎn)項目的前期工作、項目建設(shè)、建成后經(jīng)營管理情況等進(jìn)行調(diào)查研究，從而判斷房地產(chǎn)項目的實施結(jié)果與計劃目標(biāo)的差距，以確定房地產(chǎn)項目策劃和判斷的正確性，找出產(chǎn)生偏差的原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，并通過及時有效的信息反饋，對房地產(chǎn)項目現(xiàn)狀制定切實可行的對策及措施，為今后完善項目策劃、項目實施和管理、項目監(jiān)督、項目經(jīng)營管理等工作創(chuàng)造條件，提高投資效益。從房地產(chǎn)項目的獨特角度來看，其后評價內(nèi)容主要有以下幾個部分：
1.房地產(chǎn)項目決策后評價，主要包括項目可行性研究報告內(nèi)容與形式是否符合國家有關(guān)批復(fù)文件、部門的規(guī)定，項目決策程序是否符合基本建設(shè)程序等。
2.規(guī)劃設(shè)計后評價，主要是設(shè)計單位選擇，規(guī)劃布局與交通的組織。
3.房地產(chǎn)項目施工后評價，主要包括施工準(zhǔn)備工作評價和施工管理工作的評價。
4.房地產(chǎn)項目商業(yè)運營后評價，包括：
（1）房地產(chǎn)項目目標(biāo)后評價。該項評價的任務(wù)是評定項目立項時各項預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)程度，并要對項目原定決策目標(biāo)的正確性、合理性和實踐性進(jìn)行分析評價。
（2）房地產(chǎn)項目效益后評價。項目的效益后評價即財務(wù)評價和經(jīng)濟(jì)評價。
（3）房地產(chǎn)項目影響后評價。主要有經(jīng)濟(jì)影響后評價、環(huán)境影響后評價、社會影響后評價。
（4）房地產(chǎn)項目持續(xù)性后評價。項目的持續(xù)性是指在項目的資金投入全部完成之后，項目的既定目標(biāo)是否還能繼續(xù)，項目是否可以持續(xù)地發(fā)展下去，項目業(yè)主是否可能依靠自己的力量獨立繼續(xù)去實現(xiàn)既定目標(biāo)，項目是否具有可重復(fù)性，即是否可在將來以同樣的方式建設(shè)同類項目。
（5）房地產(chǎn)項目管理后評價。項目管理后評價是以項目目標(biāo)和效益后評價為基礎(chǔ)，結(jié)合其他相關(guān)資料，對項目整個生命周期中各階段管理工作進(jìn)行評價。
二、房地產(chǎn)企業(yè)投資項目后評價的特點
1.房地產(chǎn)項目后評價具有真實性。根據(jù)現(xiàn)實發(fā)生的真實數(shù)據(jù)，根據(jù)實際情況提供的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行分析。而投資項目前評價，是預(yù)測數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)投資項目后評價的數(shù)據(jù)比較客觀。能夠真實地反映出投資的情況，有力地對企業(yè)項目進(jìn)行評判。
2.房地產(chǎn)項目后評價具有整體性。房地產(chǎn)投資項目后評價能對整個項目的過程進(jìn)行完整的分析，不僅可以分析項目的投資過程、經(jīng)營過程。還要分析投資帶來的整個收益，能夠?qū)ν顿Y實施效果，經(jīng)濟(jì)收益，管理狀況，進(jìn)行全面分析。能夠準(zhǔn)確地掌握整個項目的現(xiàn)狀，無限地挖掘項目的潛力，最大程度地創(chuàng)造價值。
3.房地產(chǎn)項目后評價具有探索性。投資探索性分析整個項目運營狀況，根據(jù)其問題，制定未來的發(fā)展方向，對整個投資項目綜合進(jìn)行評價，不斷探索項目是否具有持續(xù)發(fā)展的能力。所以，這就要求評價人員的綜合專業(yè)素質(zhì)要高，有效地準(zhǔn)確地分析出影響投資效益的因素，為項目指引正確的方向，少走彎路，盡可能地節(jié)省項目建設(shè)的資源，降低項目的成本，提高項目的建設(shè)效率，并且提出有效的、可實施的具體方案。
4.房地產(chǎn)投資項目后評價具有回饋性。項目投資前期評價為投資者提供了重要的決策依據(jù)，而項目投資后的評價目的，根據(jù)實際情況，可以向有關(guān)部門反饋真實信息，好的方面可以繼續(xù)發(fā)揚，不好的方面可以引以為戒，從而及時的找出改進(jìn)措施，為今后管理、投資計劃、制定目標(biāo)、積累經(jīng)驗起到了重要作用。用來檢測項目投資決定是否正確，為以后類似項目建設(shè)提供了正確的投資方向。
三、房地產(chǎn)企業(yè)投資項目后評價的價值
房地產(chǎn)企業(yè)投資項目后評價的價值對于企業(yè)來說，不是可有可無的，其重大的價值在于：
1.房地產(chǎn)投資項目后評價能正確評估企業(yè)投資的風(fēng)險和收益。房地產(chǎn)企業(yè)在投資項目后進(jìn)行評價，這樣可以有效地了解其中的風(fēng)險和利益，有助于改善企業(yè)投資的策略，提升房地產(chǎn)企業(yè)在投資中的收益。運用投資項目后評價的方式評估投資能否達(dá)到設(shè)計能力、還貸能力，涉及各方面，企業(yè)通過投資項目或進(jìn)行評價，認(rèn)真分析、研究、然后進(jìn)行評估。找出達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)效益的真正因素，通過分析之后，根據(jù)其原因進(jìn)行項目決策、實施管理，根據(jù)分析，提出合理的改善措施。進(jìn)行項目評估之后，將信息決策反饋到管理部和投資決策部，有利于改進(jìn)企業(yè)投資項目。
2.房地產(chǎn)投資項目后評價是確保投資項目成功的客觀需求。對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目進(jìn)行綜合分析、評價能夠客觀、全面進(jìn)行衡量，有利于提高各個部門的監(jiān)管能力、責(zé)任感從而建立健全績效考核制度，確保投資項目成功。
3.房地產(chǎn)投資項目后評價有利于提升投資項目管理水平。對企業(yè)投資項目的評價，有利于投資決策，從而提高投資收益。有利于加強(qiáng)項目管理，企業(yè)投資項目的管理比較繁瑣，項目中會存在著很多方面的問題，需要加大管理要求，健全管理體制。企業(yè)投資項目后，要對實際使用的材料、數(shù)據(jù)以及檢驗管理中會出現(xiàn)的問題進(jìn)行綜合分析評價，形成科學(xué)合理的評估結(jié)果，通過企業(yè)對投資項目的評價，有利于新項目的投資、運轉(zhuǎn)，提升項目管理水平。
4.房地產(chǎn)投資項目后評價可以有效地促進(jìn)項目的運營。項目后評價主要是在企業(yè)的運營階段進(jìn)行，所以，可以有效的研究出投資初期和生產(chǎn)過程中的差距和不同。對預(yù)測和實際情況進(jìn)行分析，找出其中的因素。加大管理力度，從而保證項目的正常運營，以提高項目的效益。
四、房地產(chǎn)企業(yè)投資項目后評價方法
房地產(chǎn)投資項目后評價方法的基礎(chǔ)理論是現(xiàn)代系統(tǒng)工程與反饋控制的管理理論，投資項目后評價亦應(yīng)遵循工程相關(guān)的方法與原則。
1.房地產(chǎn)投資項目后評價的綜合評價方法是邏輯框架法。邏輯框架法（LFA）是由美國國際開發(fā)署（USAID）在1970年開發(fā)并使用的一種設(shè)計、計劃和評價的方法。目前有三分之二的國際組織把它作為援助項目的計劃、管理和評價方法。這種方法從確定待解決的核心問題入手，向上逐級展開，得到其影響及后果，向下逐層推演找出其引起的原因，得到所謂的“問題樹”。將問題樹進(jìn)行轉(zhuǎn)換，即將問題樹描述的因果關(guān)系轉(zhuǎn)換為相應(yīng)的手段---目標(biāo)關(guān)系，得到所謂的目標(biāo)樹。目標(biāo)樹得到之后，進(jìn)一步的工作要通過“規(guī)劃矩陣”來完成，規(guī)劃矩陣是一個4×4矩陣，矩陣自下而上的四行分別代表項目的投入、產(chǎn)出、目的和目標(biāo)的四個層次；自左而右4列則分別為各層次目標(biāo)文字?jǐn)⑹觥⒍炕笜?biāo)、指標(biāo)的驗證方法和實現(xiàn)該目標(biāo)的必要外部條件。目標(biāo)樹對應(yīng)于規(guī)劃矩陣的第一列，進(jìn)一步分析填滿其他列后，可以使分析者對項目的全貌有一個非常清晰的認(rèn)識。簡單地說，邏輯框架法是通過投入、產(chǎn)出、直接目的、宏觀影響四個層面對項目進(jìn)行分析和總結(jié)的綜合評價方法。
2.房地產(chǎn)投資項目后評價的主要分析評價方法是對比法，即根據(jù)后評價調(diào)查得到的項目實際情況，對照項目立項時所確定的直接目標(biāo)和宏觀目標(biāo)，以及其它指標(biāo)，找出偏差和變化，分析原因，得出結(jié)論和經(jīng)驗教訓(xùn)。項目后評價的對比法包括前后對比、有無對比和橫向?qū)Ρ取?/p>
（1）前后對比法是項目實施前后相關(guān)指標(biāo)對比，用以直接估量項目實施的相對成效。
（2）有無對比法是指在項目周期內(nèi)“有項目”（實施項目）相關(guān)指標(biāo)的實際值與“無項目”（不實施項目）的相關(guān)指標(biāo)的預(yù)測值對比，用以度量項目真實的效益、作用及影響。
（3）房地產(chǎn)投資項目.橫向?qū)Ρ?，是指同一行業(yè)內(nèi)類似項目相關(guān)指標(biāo)的對比，用以評價房地產(chǎn)企業(yè)的績效或競爭力。
（4）項目后評價調(diào)查，是采集對比信息資料的主要方法，包括現(xiàn)場調(diào)查和問卷調(diào)查。后評價調(diào)在事前策劃。
總之，企業(yè)投資項目后評價對改善管理制度，提高投資者效益起到了重要性作用，能夠有效地監(jiān)測到項目實際的收益。并對評價后出現(xiàn)的問題及時地采取彌補措施，調(diào)整發(fā)展方向的項目損失，保障企業(yè)獲得最大效益。
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【關(guān)鍵詞】 公允價值； 投資性房地產(chǎn)； 公允價值計量模式
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在企業(yè)實務(wù)操作中早已有所涉及，但我國企業(yè)很長時間內(nèi)并沒有對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行單獨核算，而是與一般的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)一樣進(jìn)行確認(rèn)、計量和披露。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的規(guī)模越來越大，財政部于2004年5月頒布了《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（四）》的通知，其中對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行了單獨的解釋。之后于2005年頒布了投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則的征求意見稿。該征求意見稿是我國首次將公允價值引入到非金融資產(chǎn)，并于2006年正式頒布《會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》。準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量在符合條件時可以采用公允價值模式進(jìn)行計量。新準(zhǔn)則于2007年1月1日率先在上市公司中開始實施。
自新會計準(zhǔn)則頒布并開始實施后，截止到2010年末，我國滬深兩市上市公司中，有投資性房地產(chǎn)的公司為六百多家，這些公司絕大部分對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量，而采取公允價值模式計量的上市公司只有二十多家，所占比例非常之低。究其原因，除了考慮準(zhǔn)則中規(guī)定的一旦采用公允價值計量模式，公允價值的變動會使企業(yè)的利潤產(chǎn)生波動，而且不能再轉(zhuǎn)為成本模式外，最重要的一點就是公允價值的確認(rèn)存在一定的難度。
投資性房地產(chǎn)公允價值計量的核心問題是公允價值的確定。我國現(xiàn)在對于投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法主要有三種，一是專業(yè)評估；二是參考同類或類似房地產(chǎn)市場價格；三是對第三方調(diào)查報告的分析。每種確定方法有其自身的優(yōu)點和不足。目前，從采用公允價值計量的上市公司披露的情況來看，大部分采用的是專業(yè)評估的方法，也有少數(shù)企業(yè)采用參考同類或類似房地產(chǎn)市場價格的方法或者第三方調(diào)查報告的方法。
一、投資性房地產(chǎn)公允價值確認(rèn)方法案例分析
眾所周知，公允價值計量可以更客觀地反映企業(yè)的資產(chǎn)價值，公允價值計量的范圍已經(jīng)從金融資產(chǎn)擴(kuò)展到了非金融資產(chǎn)，公允價值計量能為會計報告的使用者提供更客觀的信息，但我國上市公司中采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的情況還不是很普遍，對于不多的采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的上市公司，本文選取有代表性的企業(yè)，來分析其投資性房地產(chǎn)公允價值的確認(rèn)方法。
（一）專業(yè)評估方法確定公允價值
所謂專業(yè)評估方法就是指企業(yè)聘請獨立的評估機(jī)構(gòu)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。采取專業(yè)評估的方法要點有兩個，其一，存在活躍的市場。其二，有獨立成熟的評估機(jī)構(gòu)。由專業(yè)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，可以比較客觀地反映出投資性房地產(chǎn)的市場價值。但是也為企業(yè)進(jìn)行人為操縱利潤提供了機(jī)會，如企業(yè)與評估機(jī)構(gòu)相互勾結(jié)虛增資產(chǎn)等，比較容易發(fā)生惡意地會計職業(yè)判斷情況。所以采取專業(yè)評估的方法，對于資產(chǎn)評估師的要求很高，評估師應(yīng)該做到恪守獨立、客觀、公正的原則，勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，根據(jù)自身的工作經(jīng)驗和能力，承擔(dān)相應(yīng)的審計任務(wù)等等。采用專業(yè)評估方法確定公允價值的代表企業(yè)是中國銀行。
中國銀行始建于1912年，至今已有近百年的歷史，在這漫長的發(fā)展過程中，中國銀行已經(jīng)成為一個中國國際化和多元化程度較高的銀行。自2007年新會計準(zhǔn)則率先在上市公司使用后，中國銀行決定采取公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，公允價值的變動計入當(dāng)期損益，并且中國銀行采用專業(yè)評估方法確定公允價值，即由獨立的評估師根據(jù)公開市場價格定期進(jìn)行評估。2007年12月31日，中國銀行投資性房地產(chǎn)的賬面價值為99.86億元，主要由中銀香港控股子公司持有，所占比例達(dá)到中國銀行集團(tuán)所有投資性房地產(chǎn)的75.57%。2007年底是由第一太平戴維斯有限公司完成投資性房地產(chǎn)的公允價值確定。當(dāng)年投資性房地產(chǎn)采取公允價值模式計量增加了20.7億元的利潤。截至2010年12月31日，中國銀行投資性房地產(chǎn)的賬面價值已達(dá)到138.39億元，仍主要由第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問有限公司和萊坊測計師行有限公司根據(jù)公開市值計算而確定。
中國銀行是最早使用公允價值模式計量的公司之一，它對于投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法為專業(yè)評估方法。中國銀行采取專業(yè)評估的方法，是因為其投資性房地產(chǎn)主要分布在香港地區(qū)，這里相應(yīng)的市場比較活躍，評估機(jī)構(gòu)較為發(fā)達(dá)，采取專業(yè)評估方法比較合適。
（二）參考同類房地產(chǎn)市場價格的方法確定公允價值
參考同類房地產(chǎn)市場價格的方法是指公司董事會參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的市場價格、活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格以及其他相關(guān)的信息，對公司投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理判斷。采用參考同類房地產(chǎn)市場價格的方法確定公允價值的代表企業(yè)是山東勝利股份有限公司。
山東勝利股份有限公司成立于1994年，并于1996在深圳證券交易所掛牌上市，公司涉及了生物、農(nóng)化、塑膠、地產(chǎn)與投資等多方面領(lǐng)域，是山東政府重點扶持的骨干企業(yè)。新準(zhǔn)則頒布后，山東股份有限公司對于投資性房地產(chǎn)采取了公允價值計量模式，2010年年報報出后，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行的分析，2010年12月31日山東勝利股份有限公司擁有投資性房地產(chǎn)的賬面價值為63 584 528.1元，由于公允價值的變動增加當(dāng)期利潤8 138 802.1元，并且勝利股份采用參考同類房地產(chǎn)市場價格的方法，進(jìn)行公允價值的確定。因為山東勝利股份有限公司的投資性房地產(chǎn)所在地為青島?？?，有活躍的房地產(chǎn)交易市場，所以勝利股份是在充分考慮當(dāng)?shù)鼗钴S房地產(chǎn)交易市場的市場價格下確定投資性房地產(chǎn)的公允價值的。
雖然參考同類房地產(chǎn)市場價格的方法取得的公允價值相對來說更接近實際，而且容易取得，該方法要求所在地一定要存在活躍的房地產(chǎn)交易市場，但同時存在著弊端，例如同類或類似的房地產(chǎn)的公允價值又是如何確定的？所確定的公允價值，是否就直接可以使用？
（三）采取第三方調(diào)查報告的方法確定公允價值
所謂第三方調(diào)查報告是指以獨立的市場經(jīng)紀(jì)公司定期向非特定對象以刊物的形式公開的各類房地產(chǎn)的市場調(diào)研價格或價格變動幅度作為確定公允價值的指導(dǎo)依據(jù)。這種方法比較客觀，市場經(jīng)濟(jì)公司的數(shù)據(jù)不是特定面向一家公司，所以擁有投資性房地產(chǎn)的公司與確定公允價值的一方相互關(guān)聯(lián)較少，從而提高公允價值確定的客觀性。而這種確定依據(jù)的不足之處在于公允價值是完全由第三方調(diào)查得出的，使用者對于市場經(jīng)紀(jì)公司是通過怎樣的調(diào)查方法獲取的公允價值并不清楚，所以難以確定公允價值是否準(zhǔn)確。采取第三方調(diào)查報告的方法確定公允價值的代表企業(yè)是天津津濱發(fā)展有限公司。
天津津濱發(fā)展有限公司成立于1998年，是天津濱海地區(qū)首家以募集方式創(chuàng)立的股份公司，并于1999年4月在深圳證券交易所掛牌上市，目前注冊資本為1 617 272.22萬元。津濱公司確立了以工業(yè)房地產(chǎn)為基礎(chǔ)、以商業(yè)和民用房地產(chǎn)為重點的戰(zhàn)略發(fā)展方向。津濱發(fā)展集團(tuán)截至2010年12月31日，擁有投資性房地產(chǎn)的賬面價值為757 129 292元，占非流動資產(chǎn)的67.5%。自2007年使用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量以來，津濱發(fā)展確定公允價值的主要依據(jù)為采用第三方的調(diào)查報告。天津津濱發(fā)展有限公司所處的天津市有著活躍的房地產(chǎn)交易市場，并有獨立成熟的市場經(jīng)濟(jì)公司。
因為第三方調(diào)查報告不受利益方控制，具有相對獨立性，所以其提供的公允價值更客觀公正。采取第三方調(diào)查報告的方法確定公允價值更符合實際。但出具調(diào)查報告方需要高素質(zhì)的專業(yè)人才，有時候其獨立性會受到利益方的影響。
二、投資性房地產(chǎn)公允價值確認(rèn)方法的比較分析
從上面的案例可以看出，投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法有其優(yōu)缺點及適用范圍，具體如表1。
通過對比分析不難看出，三種確定方法各有優(yōu)勢和劣勢，但是有一個共同的特點都是需要有活躍的房地產(chǎn)交易市場，這與我國采取公允價值所持有的謹(jǐn)慎態(tài)度有關(guān)，只有符合這樣的條件才可以使用公允價值模式計量。所以在我國目前的情況下，企業(yè)可以依據(jù)公司所在地的優(yōu)勢，采取不同的確定依據(jù)。例如，公司所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，并在此基礎(chǔ)上有獨立完善的評估機(jī)構(gòu)，評估獲取的公允價值比較有保證，這種情況下采取專業(yè)評估確定依據(jù)獲取的公允價值更加可靠。如果公司所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，但沒有成熟的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)或市場經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)，則采用參考同類或類似房地產(chǎn)市場價格確定公允價值比較合適。
三、投資性房地產(chǎn)公允價值確認(rèn)方法的改進(jìn)建議
通過對我國投資性房地產(chǎn)目前主要采取的三種公允價值確定方法的分析，投資性房地產(chǎn)公允價值的確認(rèn)方法應(yīng)該做如下改進(jìn)。
首先，建立完善的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，提高資產(chǎn)評估師的職業(yè)能力。通過對我國投資性房地產(chǎn)使用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的現(xiàn)狀分析可以看出，大部分的企業(yè)是通過聘請專業(yè)評估機(jī)構(gòu)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。這樣做可以便捷地得到準(zhǔn)確的公允價值。所以建立完善的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，提高資產(chǎn)評估師的能力就至關(guān)重要。我國目前還比較缺乏具有權(quán)威性的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和專業(yè)的評估人才。因此，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加大力度建設(shè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對相關(guān)專業(yè)人員的專業(yè)知識和職業(yè)道德方面的培訓(xùn)，并制定相應(yīng)的評估準(zhǔn)則，使具體的評估行為有據(jù)可依，加強(qiáng)規(guī)范。
其次，加強(qiáng)市場化建設(shè)。這三種確定方法中，采取同類或類似房地產(chǎn)的市場價格是最公允的，也是以后要大力加強(qiáng)的發(fā)展方向。公允價值的獲取依賴公平、成熟的市場。所以，加強(qiáng)市場化建設(shè)有助于獲取準(zhǔn)確的公允價值，同時可以降低企業(yè)利用公允價值操縱利潤的空間，使取得的公允價值更有保證。
最后，設(shè)立專門的房地產(chǎn)市場信息官方機(jī)構(gòu)。國家設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)，收集并定期各地的房地產(chǎn)交易信息，讓房地產(chǎn)公允價值信息的獲取更容易、更直接、更公允。企業(yè)獲取信息相對容易，采用公允價值計量的企業(yè)會隨之增加，其提供的會計信息更為相關(guān)可靠。為會計信息的使用者作出正確的決策提供可靠的依據(jù)。
總之，如果能夠準(zhǔn)確地確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式就能客觀地反映企業(yè)投資房地產(chǎn)的價值，企業(yè)就能為投資者提供更客觀的會計信息。
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