時(shí)間：2023-09-27 16:06:56
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【abstract 】invest in the stirring risk concept in the real estate, make real estate development the company set up risk consciousness and decline the risk to the lowest degree for raising science of real estate item development and make the real estate item able to carry out it to be worth of a target most adequately and promise that the item has economic, social, the environment efficiency has profound strategic meaning.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資分析；風(fēng)險(xiǎn)防范
【Keyword 】real estate;Invest analysis;The risk guards against
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
1房地產(chǎn)投資過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)投資周期，是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，充滿(mǎn)著不確定性。任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗，投資者必須對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識(shí)別并加以防范。
1.1 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策、經(jīng)濟(jì)、區(qū)域社會(huì)環(huán)境、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)等四方面。
1.1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)
產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場(chǎng)的繁榮；政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來(lái)?yè)p失。
金融政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行，國(guó)家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。
土地政策風(fēng)險(xiǎn)。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開(kāi)拍賣(mài)、招標(biāo)和協(xié)議房市）、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。稅收政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資中，各種稅費(fèi)名目繁多，占開(kāi)發(fā)成本的相當(dāng)大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產(chǎn)商將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)。
城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。城市規(guī)劃導(dǎo)致的布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)重大影響。
1.1.2 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。任何一項(xiàng)投資都始于市場(chǎng)，終于市場(chǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期一般較長(zhǎng)，房地產(chǎn)商在投資決策前，必須關(guān)注市場(chǎng)行情的變化，預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。投資決策準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)商品的利潤(rùn)能都實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，期間可能遭受由于物價(jià)下降帶來(lái)的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn)，也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。
開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，易受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)期，各類(lèi)房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)可望獲得較好的收益。當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，房?jī)r(jià)下跌，房產(chǎn)難于租售，導(dǎo)致巨額資金占用和成本上升，預(yù)期的收益變成了實(shí)際的虧損。
1.2 土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)
在此階段，征地拆遷耗資費(fèi)神，風(fēng)險(xiǎn)較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補(bǔ)償?shù)壬鐣?huì)問(wèn)題，由于我國(guó)法律建設(shè)以及個(gè)別民眾的心理因素，使拆遷很難順利進(jìn)行，最終投資者不得不付出比預(yù)期更多的金錢(qián)和時(shí)間，承受更大的機(jī)會(huì)成本。
1.3 項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)
1.3.1 工期拖延風(fēng)險(xiǎn)
工期延長(zhǎng)，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化，錯(cuò)過(guò)最佳租售時(shí)機(jī)，如已預(yù)售，會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽(yù)損失；另一方面，會(huì)增加投入資金利息支出，增加管理費(fèi)。
1.3.2 項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
質(zhì)量是企業(yè)的生命。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀(guān)與環(huán)境協(xié)調(diào)五個(gè)方面。企業(yè)一旦因質(zhì)量問(wèn)題失去了市場(chǎng)或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產(chǎn)界。
1.3.3 開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段。建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%～100%，越到后期影響程度越小。
1.4 經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)
1.4.1 營(yíng)銷(xiāo)策劃風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃中，價(jià)格定位、銷(xiāo)售渠道、營(yíng)銷(xiāo)方式等都是很重要的方面。因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格最敏感，價(jià)格過(guò)高遠(yuǎn)離市場(chǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)銷(xiāo)售困難，難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；而價(jià)格過(guò)低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)上的利潤(rùn)，還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。
1.4.2 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量，而且還十分注重其售后服務(wù)，即物業(yè)管理。不良的售后服務(wù)以及不合理的得物業(yè)管理收費(fèi)都是導(dǎo)致企業(yè)信譽(yù)不佳、難以發(fā)展的重要原因。
2 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范建議
2.1 進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析以做出科學(xué)的項(xiàng)目決策
由于房地產(chǎn)投資一旦展開(kāi)進(jìn)行，所面臨的將是一個(gè)相對(duì)狹窄的消費(fèi)市場(chǎng)，這就具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和趨勢(shì)進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會(huì)最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。
2.2風(fēng)險(xiǎn)回避
在房地產(chǎn)投資過(guò)程中, 選擇風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目或者放棄那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目, 這是一種相對(duì)最為徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的方法, 能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)概率保持為0。這種策略的一個(gè)不良后果是, 得到高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)也減少了。預(yù)期收益值隨著風(fēng)險(xiǎn)的大小而增降是純粹市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中一個(gè)不可避免的特性。
2.3 采取有效措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)
①投資者通過(guò)合同, 將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)由另一方承擔(dān)和賠償。例如, 可通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)《中國(guó)合同范本》 ,“建筑施工合同” 由“建設(shè)工程施工合同條件” 和“ 建筑工程施工合同協(xié)議條款“ 組成。在“ 協(xié)議條款” 中涉及許多具體的責(zé)任問(wèn)題,合同雙方可以充分利用它, 巧妙地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)損失責(zé)任。投資者可在協(xié)議條款中載明, 若承建方造成工期延誤及其他損失時(shí), 責(zé)任和費(fèi)用由承建方承擔(dān)。
②保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移即通過(guò)參加保險(xiǎn), 以小數(shù)額的保費(fèi)為代價(jià), 避免所承受的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)實(shí)中, 一項(xiàng)房地產(chǎn)投資實(shí)質(zhì)上是一項(xiàng)博弈活動(dòng)。然而, 即使是一場(chǎng)公平的博弈, 投資者贏得這場(chǎng)博弈所獲得益將小于輸時(shí)所產(chǎn)生的痛苦, 因?yàn)閺念A(yù)期看, 盡管得益相等, 但從效用上看, 輸時(shí)所產(chǎn)生的痛苦更嚴(yán)重。所以, 一些人往往是避免參與博弈, 甚至愿意支付一些費(fèi)用以避免參加即使是公平的博弈。這就是購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的原因。不過(guò), 不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都是可通過(guò)保險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移的。保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的范圍只包括純粹保險(xiǎn)。所以, 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移, 部分性地受到限定。
2.4運(yùn)用投資組合巧妙減小風(fēng)險(xiǎn)
不同類(lèi)型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對(duì)策是進(jìn)行房地產(chǎn)類(lèi)型組合投資。利用不同類(lèi)型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，以及不同類(lèi)型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場(chǎng)需要，能提高總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力。
2.5健全監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)工程建設(shè)管理
工程建設(shè)既是投資項(xiàng)目資金的消耗過(guò)程，又是工程項(xiàng)目建設(shè)完成過(guò)程。在這一過(guò)程中節(jié)約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。因此房地產(chǎn)商要認(rèn)真簽訂施工合同，保證經(jīng)濟(jì)利益，聘請(qǐng)工程監(jiān)理對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，在施工過(guò)程中不對(duì)施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的風(fēng)險(xiǎn)。
2.6風(fēng)險(xiǎn)自留
風(fēng)險(xiǎn)自留, 系指投資者預(yù)期某些風(fēng)險(xiǎn)不可避免時(shí), 自行設(shè)立基金, 自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)后的財(cái)務(wù)后果。在實(shí)踐中, 風(fēng)險(xiǎn)自留有主動(dòng)與被動(dòng)之分。主動(dòng)自留是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)的分析, 明確風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)及其預(yù)期變現(xiàn)損失, 對(duì)多種預(yù)計(jì)方式之優(yōu)劣明了之后, 投資都主動(dòng)選擇風(fēng)險(xiǎn)自留措施, 同時(shí)做好財(cái)務(wù)準(zhǔn)備。被動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)恰好相反, 它是在風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)帶來(lái)?yè)p失之后, 被迫采取自身承擔(dān)損失的風(fēng)險(xiǎn)的方法, 這往往是造成嚴(yán)懲的財(cái)務(wù)后果。
2.7 創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方法來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)
目前，房地產(chǎn)商通常采用的方式有分期付款、貸款購(gòu)房、預(yù)租預(yù)售等。分期付款是目前大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售主要方式。貸款購(gòu)房也稱(chēng)為按揭方式，是指由金融機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)提供給消費(fèi)者用于購(gòu)買(mǎi)住房的貸款及其擔(dān)保，促進(jìn)了住宅的商品化，購(gòu)房者可以在貸款銀行先存入全部房屋價(jià)款的30%或40%的存款，以此作為購(gòu)房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開(kāi)發(fā)公司為購(gòu)房者提供不可撤銷(xiāo)的全部擔(dān)保。
3.結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究之間有不可分割的關(guān)聯(lián)性, 因?yàn)? 不管項(xiàng)目環(huán)境分析和財(cái)務(wù)分析的效果有多好, 對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分析, 將直接決定著項(xiàng)目的投資意義。這就意味著風(fēng)險(xiǎn)分析在項(xiàng)目的決策、實(shí)施等階段也占有極其重要的地位。
[參考文獻(xiàn)]
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；地區(qū)經(jīng)濟(jì)；居民財(cái)富效應(yīng)；金融風(fēng)險(xiǎn)
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）06-0-01
經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放30多年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了很大的變化，從2011年的統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)得出，房地產(chǎn)業(yè)的增加值在中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成中的比重分另al為：1978年的9.15% 、1998年的11.23%、2010年的12.89%`z?？梢?jiàn)，其增加值在中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成中的比重不斷上升，而第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的占比也在不斷上升。因此，房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重也是在不斷上升，房地產(chǎn)業(yè)的重要性可見(jiàn)一斑。房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)也生了很大的變化，房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的互動(dòng)關(guān)系也在不斷變化之中。
一、地區(qū)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)
1.房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，會(huì)影響城市對(duì)投資的吸引力，造成外來(lái)投資減少?，F(xiàn)在一些城市已經(jīng)出現(xiàn)為數(shù)不少的公司為降低因房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致運(yùn)行成本過(guò)高而外遷的現(xiàn)象，這可以說(shuō)是房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力造成損害跡象的顯現(xiàn)。2.房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，可能抵消部分甚至全部收入增長(zhǎng)，會(huì)影響城市對(duì)人才的吸引力。而人才是打造城市競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的重要元素，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格過(guò)高而使人才“望而卻步”，無(wú)疑將對(duì)城市發(fā)展能力的提升構(gòu)成一定的損害。3.房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，會(huì)妨礙人們的創(chuàng)業(yè)熱情，創(chuàng)業(yè)能制造利潤(rùn)空間，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，是城市競(jìng)爭(zhēng)力提升的重要途徑。但是，過(guò)高的房地產(chǎn)價(jià)格減少了人們可能投入創(chuàng)業(yè)的資金，城市的經(jīng)濟(jì)活力難以得到有效激發(fā)，實(shí)際上阻抑了城市發(fā)展?jié)撃艿拈_(kāi)掘。
二、居民財(cái)富效應(yīng)
居民財(cái)富效應(yīng)可分為正財(cái)富效應(yīng)和負(fù)財(cái)富效應(yīng)。所謂正財(cái)富效應(yīng)是指房?jī)r(jià)的上漲增加了房產(chǎn)的價(jià)值，繼而影響收入從而使得消費(fèi)增加。具體可以從實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)和潛在的財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行分析。首先，實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)是所有者因?yàn)閮r(jià)格的上漲而出售其住宅或利用其價(jià)值的上升進(jìn)行了再融資，擴(kuò)大了當(dāng)期的消費(fèi)水平。其次，潛在的財(cái)富效應(yīng)是指當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)消費(fèi)者沒(méi)有出售其住宅也沒(méi)有去銀行進(jìn)行抵押貸款，但是這種由于房地產(chǎn)價(jià)格上升帶來(lái)大的潛在的價(jià)值上升使消費(fèi)者感受到了財(cái)富的增加，消費(fèi)者的信心發(fā)生了變化，從而擴(kuò)大了邊際消費(fèi)傾向，這就是“未兌現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)”。負(fù)財(cái)富效應(yīng)是指房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)抑制居民消費(fèi)支出的現(xiàn)象，可以從預(yù)算約束效應(yīng)和替代效應(yīng)兩方面來(lái)分析。其中預(yù)算約束效應(yīng)主要是針對(duì)租房者而言的，對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上升會(huì)引起租金的上漲，這會(huì)使租房者預(yù)算發(fā)生變化，不得不擠占其他的消費(fèi)來(lái)應(yīng)對(duì)房租的上漲。而負(fù)財(cái)富效應(yīng)中的替代效應(yīng)主要是針對(duì)于那些打算購(gòu)房或改善居住水平的家庭而言的。在面臨房地產(chǎn)價(jià)格上漲的情況下，除非放棄原有購(gòu)房計(jì)劃或只能購(gòu)買(mǎi)一套更小的住房，這些家庭只能依靠減少當(dāng)期消費(fèi)來(lái)應(yīng)對(duì)。
三、金融風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)
驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素之一是過(guò)于寬松的信貸政策，反過(guò)來(lái)過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)加大金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響金融運(yùn)行的秩序。房地產(chǎn)熱還吸引了大量的國(guó)際投資進(jìn)入。北京達(dá)觀(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的調(diào)查報(bào)告顯示，2003年北京購(gòu)房人士中來(lái)自歐美的增長(zhǎng)4.9倍，來(lái)自港澳臺(tái)的增長(zhǎng)2.5～3.5倍，海外人士購(gòu)房占總的成交比例已經(jīng)接近15%。就目前我國(guó)的情況來(lái)看，房?jī)r(jià)若繼續(xù)走高，銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)將大為增加。因?yàn)槟壳拔覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的資金，有60%以上直接或間接來(lái)自銀行，銀行基本上已經(jīng)被房地產(chǎn)市場(chǎng)綁架，高房?jī)r(jià)和大量銀行貸款為金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生的埋下了隱患，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)變成為商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，使商業(yè)銀行陷入困境，從而引發(fā)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的衰退，造成股市大跌、經(jīng)濟(jì)崩潰等等。
四、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)
下表給出了房地產(chǎn)價(jià)快速上漲的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的定量模擬結(jié)果。從表中給出的結(jié)果我們可以看到，在每一種模擬場(chǎng)景中，房地產(chǎn)價(jià)格上漲使得所有的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)變量都上升，而且這些宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)變量的上升幅度都隨著房地產(chǎn)價(jià)格上升幅度的增加而增加（參見(jiàn)表1）。以房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)GDP的影響為例，房地產(chǎn)價(jià)格上漲10%將使得GDP增長(zhǎng)2.69%，而在房地產(chǎn)價(jià)格上漲50%的情境下，GDP增長(zhǎng)幅度達(dá)到13.40%。就房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)不同宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)變量影響的大小來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)投資、GDP、就業(yè)、消費(fèi)、消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)以及出口等宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)變量的影響較大，而對(duì)總產(chǎn)出和進(jìn)口的影響則相對(duì)較小。作者認(rèn)為，這一結(jié)果與我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的生產(chǎn)、分配及消費(fèi)結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系。
五、結(jié)束語(yǔ)
一個(gè)地區(qū)或國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)度依賴(lài)一個(gè)行業(yè)會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的畸形發(fā)展。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴(lài)程度非常高，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。首先，過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展會(huì)帶來(lái)資源配置的不合理，房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度開(kāi)發(fā)，增加了整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的脆弱性。房地產(chǎn)行業(yè)與工業(yè)以及金融業(yè)的直接關(guān)系緊密，一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到外部環(huán)境的影響，會(huì)給整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條帶來(lái)災(zāi)難性的打擊；其次，房地產(chǎn)行業(yè)的急速發(fā)展，加劇了社會(huì)不公平程度和貧富差距的擴(kuò)大，不利于和諧社會(huì)的建設(shè)與發(fā)展。由于該行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻較高，并不是所有的人都可以進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)或者投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮促成了小部分人獲得巨額利潤(rùn)，有失公平和效率的社會(huì)發(fā)展一般性原則；最后，房地產(chǎn)行業(yè)的大規(guī)?？焖侔l(fā)展，不利于社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展，使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度發(fā)展，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展帶來(lái)了較大的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。
參考文獻(xiàn)：
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我國(guó)城鎮(zhèn)化已進(jìn)入高速發(fā)展階段，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也隨之不斷擴(kuò)大，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可增加地方財(cái)政收人，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)、建材業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、飲食業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，同時(shí)擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，吸收農(nóng)村富余勞動(dòng)力。房地產(chǎn)投資資金投入量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，影響收益的不確定的因素很多，因此，房地產(chǎn)業(yè)屬典型的高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)。小城鎮(zhèn)在城鎮(zhèn)體系中，具有特殊性，因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資除了具有一般房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的共性外，還具有其獨(dú)特個(gè)性。
一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)特征分析
1．居民有效購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。盡管全國(guó)范圍內(nèi)，小城鎮(zhèn)人口眾多，市場(chǎng)較大，但是單個(gè)小城鎮(zhèn)市場(chǎng)規(guī)模并不大，消費(fèi)群體有限。目前小城鎮(zhèn)居民多數(shù)是從農(nóng)村致富后遷移到城鎮(zhèn)居住的，他們要么沒(méi)有住宅，要么當(dāng)前住宅環(huán)境較差，對(duì)住宅的需求較強(qiáng)烈，需求量較大，但是這部分人由于家庭收入結(jié)構(gòu)單一，一般沒(méi)有持久性收入，收入水平受外界因素影響較大，購(gòu)買(mǎi)能力極易受到市場(chǎng)變化因素影響，存在一定的有效購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)一般為居民家庭收入的3～6倍，發(fā)達(dá)國(guó)家為5～6倍，中等發(fā)達(dá)國(guó)家為4～5倍，發(fā)展中國(guó)家為3～4倍。2005年1～10月，我國(guó)商品房每平方米平均售價(jià)為3009元。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，2005年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10493元，按2005年全國(guó)城鎮(zhèn)戶(hù)均住宅建筑面積83．2平方米來(lái)計(jì)算，售價(jià)為25．03萬(wàn)元，是戶(hù)均年可支配收入(戶(hù)均按3．4人計(jì)算)的7．02倍，超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比。因此，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的有效購(gòu)買(mǎi)能力不高。
另外，由于來(lái)小城鎮(zhèn)居住的農(nóng)民大多沒(méi)有享受住房公積金政策，國(guó)家商業(yè)銀行住房消費(fèi)貸款也極少在縣城以下的小城鎮(zhèn)實(shí)施，因此他們就失去了住房公積金和貸款制度對(duì)提高他們有效購(gòu)買(mǎi)能力的幫助。
2．規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商擬在某地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，都要與當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門(mén)進(jìn)行溝通，詳細(xì)了解區(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，因?yàn)閰^(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的修訂將直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成果的價(jià)值。但是，目前我國(guó)有的小城鎮(zhèn)還沒(méi)有建設(shè)規(guī)劃，或者雖有規(guī)劃但只是“規(guī)劃規(guī)劃，墻上掛掛”而已，沒(méi)有嚴(yán)格地按規(guī)劃執(zhí)行，主觀(guān)隨意性較大。有的小城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)建設(shè)純粹是長(zhǎng)官意志，隨著長(zhǎng)官的變化，建設(shè)規(guī)劃和思路也可能會(huì)變化，城鎮(zhèn)規(guī)劃的主導(dǎo)作用會(huì)失去，有的小城鎮(zhèn)雖有規(guī)劃，但是規(guī)劃也不盡科學(xué)合理，隨時(shí)都有修訂的可能。
這種無(wú)規(guī)劃或不嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，將可能會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)與城鎮(zhèn)規(guī)劃中的功能分區(qū)不符，生活區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)等功能相互混雜，建筑風(fēng)格與周?chē)匀画h(huán)境、人文景觀(guān)不協(xié)調(diào)等，從而失去區(qū)位優(yōu)勢(shì)，影響房產(chǎn)的價(jià)值，帶來(lái)投資風(fēng)險(xiǎn)。
3．房產(chǎn)投資類(lèi)型單一風(fēng)險(xiǎn)。不宜投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)。所謂投資組合就是由兩個(gè)或兩個(gè)以上的投資方案，按照不同的比例額度構(gòu)成的一個(gè)復(fù)合體。上世紀(jì)50年代初期，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬利維茨率先提出了現(xiàn)代證券組合理論，并廣泛地在證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)以及金融業(yè)中加以推廣和運(yùn)用，成為一種幫助投資者做出明智決策的有效方法，投資者常奉行一句格言：“不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里”，在美國(guó)等國(guó)方國(guó)家中最為流行的“投資三分法”等就充分體現(xiàn)了這一理論思想。
房地產(chǎn)投資組合是利用多樣性來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)開(kāi)發(fā)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品和不同的投資方式的組合，以求得單位風(fēng)險(xiǎn)水平上收益最高或單位收益水平上風(fēng)險(xiǎn)最小。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求，主要集中在居民對(duì)住宅房地產(chǎn)的需求，需求愿望強(qiáng)烈且需求量較大，但是對(duì)大型商鋪、旅館等房產(chǎn)的需求并不明顯，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不宜采用投資組合來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。
4．消費(fèi)習(xí)慣風(fēng)險(xiǎn)。在大中城市，由于城市市民文化素質(zhì)相對(duì)較高，城市居民來(lái)自不同地方，一般不易形成比較統(tǒng)一的消費(fèi)習(xí)慣。我國(guó)地域廣闊，小城鎮(zhèn)眾多，但各小城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)為當(dāng)?shù)鼐用瘢麄兊?、文化背景、歷史淵源、傳統(tǒng)和觀(guān)念各不相同，多數(shù)小城鎮(zhèn)的消費(fèi)者都有特定的消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣。如果投資者開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)與當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣不一致，可能會(huì)造成滯銷(xiāo)。
5．開(kāi)發(fā)企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自身能力和素質(zhì)，影響到開(kāi)發(fā)活動(dòng)的每個(gè)階段，這也是開(kāi)發(fā)的一個(gè)比較大的風(fēng)險(xiǎn)。在小城鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，多數(shù)是從原來(lái)的建筑企業(yè)或農(nóng)村的建筑隊(duì)轉(zhuǎn)型而來(lái)，都不同程度地存在著素質(zhì)低、資金實(shí)力弱、技術(shù)人員少、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足等問(wèn)題，有的甚至是無(wú)資金、無(wú)技術(shù)、無(wú)隊(duì)伍的皮包公司。在投資決策、項(xiàng)目建設(shè)施工以及銷(xiāo)售管理過(guò)程中，作出的決策有時(shí)不合理，很可能給項(xiàng)目帶來(lái)諸多不確定性因素，從而帶來(lái)比較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
6．公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。這是由于某項(xiàng)房地產(chǎn)的興建，影響到周?chē)用竦睦娑构娮杂X(jué)地進(jìn)行干預(yù)，阻止該項(xiàng)目的發(fā)展，從而可能給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)各種形式的損失。小城鎮(zhèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)復(fù)雜，土地權(quán)有的屬?lài)?guó)家所有，有的屬集體所有，屬集體所有的土地，形式也不一樣，因此獲取土地需支付相關(guān)的費(fèi)用不盡相同。另外，原土地上的附著物產(chǎn)物類(lèi)型不一，形式多樣。因此，獲取土地時(shí)賠付過(guò)程復(fù)雜，經(jīng)常出現(xiàn)各種經(jīng)濟(jì)糾紛，影響項(xiàng)目正常進(jìn)展，帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。
二、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范
1．廣泛收集信息，做好可行性研究。科學(xué)決策。決策是指在若干個(gè)方案中選擇最佳方案的過(guò)程，這一過(guò)程所做工作的質(zhì)量，最終決定投資決策的質(zhì)量。眾所周知，房地產(chǎn)投資決策所涉及的金額較大，一次投入后，要較長(zhǎng)時(shí)間收回，并對(duì)投資者產(chǎn)生長(zhǎng)期的持續(xù)影響，而且投資決策一旦被實(shí)施，就很難改變，或者要付出很大的代價(jià)。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策必須進(jìn)行可行性研究，對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)、全面的論證，以減少投資決策的盲目性。
在投資決策階段，一般都要通過(guò)做可行性研究報(bào)告來(lái)進(jìn)行決定。因此，可行性研究報(bào)告對(duì)決策意義深遠(yuǎn)，它是對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)分析，是房地產(chǎn)及任何其他投資項(xiàng)目前期不可缺少的一個(gè)階段。目前，我國(guó)很多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的研究報(bào)告，只是投資者申請(qǐng)立項(xiàng)時(shí)的例行公文，缺乏科學(xué)分析和市場(chǎng)需求的有力支持，而且虛假和不實(shí)成分較多，達(dá)不到可行性研究報(bào)告應(yīng)有的作用。市場(chǎng)上的“爛尾樓”、“空置房”和官司纏身的項(xiàng)目大都是決策失誤造成的。以海南省三亞市為例，截止2000年10月，城市人口不足50萬(wàn)的三亞市共有120多宗“爛尾樓”。這些由于缺乏科學(xué)決策而形成的“爛尾樓”，給國(guó)家和企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。
在可行性研究階段，小城鎮(zhèn)規(guī)劃也是不得不關(guān)注的問(wèn)題，投資者一定要詳細(xì)了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)規(guī)劃的制定和執(zhí)行情況，和當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門(mén)和政府機(jī)關(guān)加強(qiáng)溝通和聯(lián)系，及時(shí)了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)思路，保證房地產(chǎn)的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。
2．不可盲目追求特色和檔次。開(kāi)發(fā)規(guī)模不宜過(guò)大。小城鎮(zhèn)消費(fèi)者收入不高，承受的價(jià)格隨能力較低，大都屬于一次置業(yè)，注重的是住宅的居住功能，對(duì)住宅的特色等輔助功能不是非常關(guān)注，因此不要盲目追求特色，以免增加成本，從而從價(jià)格上影響居民的購(gòu)買(mǎi)欲望。小城鎮(zhèn)居民對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目接受較慢，因此，每次開(kāi)發(fā)規(guī)劃不宜過(guò)大，可以采取分期開(kāi)發(fā)的方式，逐步投入資金。投資者要充分考慮我國(guó)住宅方式、消費(fèi)觀(guān)念對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，及時(shí)掌握國(guó)家小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，使投資項(xiàng)目在功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)安排、新材料、新能源的運(yùn)用上，能不斷滿(mǎn)足消費(fèi)市場(chǎng)的特殊需求，保證投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與消費(fèi)市場(chǎng)的需求保持一致。
同時(shí)，必須考慮市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，找到最佳的價(jià)格定位。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格較低，利潤(rùn)空間相對(duì)較小，降低每套住宅價(jià)格主要靠減少面積。從中央政策來(lái)看，2006年5月17日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)六條”)中提出，“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房”。國(guó)務(wù)院辦公廳在轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》中提到，“要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房”，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上”。這些都充分體現(xiàn)了廣大城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)力并不強(qiáng)大，需要的中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房。
3．提升企業(yè)自身素質(zhì)。加強(qiáng)管理。確保工程質(zhì)量。開(kāi)發(fā)企業(yè)要理順企業(yè)體制，廣開(kāi)資金籌措渠道，提升開(kāi)發(fā)實(shí)力，引進(jìn)管理人才，提高管理水平。開(kāi)發(fā)企業(yè)要高度關(guān)注工程質(zhì)量，要實(shí)行項(xiàng)目監(jiān)理制度，聘請(qǐng)工程監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行全面監(jiān)督和管理。項(xiàng)目施工是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要較全面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而絕大部分投資者或開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有能力也沒(méi)有足夠的精力來(lái)直接從事項(xiàng)目的管理。因此，有必要聘請(qǐng)有資質(zhì)的工程監(jiān)理隊(duì)伍對(duì)項(xiàng)目施工全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督和管理。一方面督促施工方嚴(yán)格履行施工合同，對(duì)項(xiàng)目工期、質(zhì)量實(shí)行嚴(yán)格控制，對(duì)材料設(shè)備等資金成本進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，并加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證，有效控制施工質(zhì)量和工程成本。
推行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度，從房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收，全程都要加強(qiáng)管理，確保質(zhì)量。要向消費(fèi)者提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，切實(shí)保障消費(fèi)者的權(quán)益，獲得消費(fèi)者的認(rèn)可，促進(jìn)潛在消費(fèi)群體的消費(fèi)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 項(xiàng)目管理 風(fēng)險(xiǎn)管理
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜系統(tǒng)，其項(xiàng)目決策與實(shí)施都需要專(zhuān)業(yè)而系統(tǒng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論與方法來(lái)指導(dǎo)。目前我國(guó)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策大多靠經(jīng)驗(yàn)和定性的風(fēng)險(xiǎn)分析方法, 對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)在規(guī)律、風(fēng)險(xiǎn)管理方法的研究不夠深入,項(xiàng)目決策中缺乏專(zhuān)業(yè)而系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估,項(xiàng)目實(shí)施中缺乏專(zhuān)門(mén)而系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施,亟需對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法進(jìn)行系統(tǒng)深入地研究。因此，本文擬對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理的相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行梳理，為我國(guó)目前的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理提供參考。
一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要意義
(l)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能促進(jìn)項(xiàng)目管理的科學(xué)化、合理化。風(fēng)險(xiǎn)管理利用科學(xué)、系統(tǒng)的方法管理和處置各種項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，有利于減少和消除各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和決策失誤風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于項(xiàng)目管理的科學(xué)化、合理化具有重要的意義。
(2)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。風(fēng)險(xiǎn)管理為項(xiàng)目管理者提供了控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的各種措施，使項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)在進(jìn)行項(xiàng)目的各種管理活動(dòng)時(shí)，能夠全身心地投入，消除了他們的后顧之憂(yōu)，保證了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。
(3)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施能夠采取有效措施，將項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)損失控制在最低限度，并能在損失發(fā)生后保證及時(shí)地提供措施，從而能夠使管理部門(mén)提高經(jīng)濟(jì)效益，保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
(4)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的提高。通過(guò)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理，以最小的成本達(dá)到最大安全為目標(biāo)，將處置風(fēng)險(xiǎn)的各種費(fèi)用分?jǐn)偟巾?xiàng)目建筑產(chǎn)品或者過(guò)程中去，從而減少了費(fèi)用支出，增加項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益；同時(shí)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的各種監(jiān)控措施也使得各個(gè)項(xiàng)目部門(mén)有意識(shí)地提高管理效率，控制風(fēng)險(xiǎn)損失，進(jìn)而提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀
（一）國(guó)外研究現(xiàn)狀
風(fēng)險(xiǎn)管理可以追溯到第一次世界大戰(zhàn)中的德國(guó)，而比較系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理理論則是在美國(guó)形成的。從20世紀(jì)30年代開(kāi)始，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究被應(yīng)用于房地產(chǎn)投資。其研究歷程以1960年為界劃分為兩個(gè)階段，1960年以前，投資風(fēng)險(xiǎn)研究主要采用傳統(tǒng)的財(cái)會(huì)分析方法；1960年以后，引入管理方法，創(chuàng)立了工程管理科學(xué)方法，增強(qiáng)了解決實(shí)際問(wèn)題的能力。
對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究，大多集中在風(fēng)險(xiǎn)分析與防范、風(fēng)險(xiǎn)衡量、投資組合和風(fēng)險(xiǎn)決策等領(lǐng)域。如Wurkzebach在其《現(xiàn)代房地產(chǎn)》一書(shū)中，概括了房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險(xiǎn)，詳細(xì)探討了美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可能受到克林頓經(jīng)濟(jì)政策和新稅法實(shí)施的影響。Roger P?Sindt.在其著作《房地產(chǎn)投資分析與應(yīng)用》一書(shū)中，分析了房地產(chǎn)投資行為，在此基礎(chǔ)上，提出了一些適用于房地產(chǎn)投資的理論。并且，在充分考慮房地產(chǎn)投資可能受到融資情況、貨幣時(shí)間價(jià)值等因素和外部投資環(huán)境等因素對(duì)其產(chǎn)生影響的情況下，提出了房地產(chǎn)企業(yè)投資的戰(zhàn)略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地產(chǎn)決策的投資分析》一書(shū)中研究了不同類(lèi)型房地產(chǎn)投資的收益及決策問(wèn)題，提出了一些房地產(chǎn)投資決策的方法。Joseph L?Pagliari在《房地產(chǎn)組合管理手冊(cè)》一書(shū)中研究了房地產(chǎn)投資組合問(wèn)題。Peter?Jovanovic與David?spaulding主要在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)和防范等方面做了大量研究工作。
另外，隨著決策理論真正成為一門(mén)學(xué)科，層出不窮的研究成果逐漸將現(xiàn)代決策理論嫁接到傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資技術(shù)之上，現(xiàn)資決策技術(shù)應(yīng)運(yùn)而生。具體研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地產(chǎn)投資基本原理》一書(shū)中強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)的關(guān)系，主張定性與定量相結(jié)合的綜合風(fēng)險(xiǎn)決策，并提出了房地產(chǎn)投資決策的五項(xiàng)原則。這些原則在幾十年后的今天依然在房地產(chǎn)投資決策分析中起著重要的作用。(2)美國(guó)學(xué)者蓋倫.E格里爾在其著作《房地產(chǎn)投資決策分析》中，定性地介紹了房地產(chǎn)投資存在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，討論了傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整方法和敏感性分析方法，并把房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的概率分析方法定義為“現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)分析方法”。在此方法中，他認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該表示為偏離預(yù)期值的概率。(3)國(guó)外房地產(chǎn)投資決策強(qiáng)調(diào)定性與定量分析相結(jié)合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地產(chǎn)投資決策五原則為:房地產(chǎn)投資分析為系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)緊密相連、最優(yōu)投資應(yīng)以財(cái)富最大化為目標(biāo)、房地產(chǎn)環(huán)境分析必不可少，房地產(chǎn)投資分析是一種風(fēng)險(xiǎn)分析。
目前，發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)研究已經(jīng)比較成熟，相關(guān)學(xué)者和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)從不同角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)與收益進(jìn)行了探索。如Thomas 和Jackson 通過(guò)運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型分析和預(yù)測(cè)了英國(guó)的租金水平。Gregory H. Chun 對(duì)銷(xiāo)售額與租金水平兩者之間的關(guān)系進(jìn)行了研究。
（二）國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀
20世紀(jì)80年代后期，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的知識(shí)被介紹到我國(guó)，應(yīng)用于大型土木工程項(xiàng)目的管理中。目前，將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)用于我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究剛剛起步，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的研究主要是在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、防范和投資決策上，主要著作有:于川和潘振鋒編著《風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論》，陳佑啟等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理及經(jīng)營(yíng)決策方法》，杜海鵬主編的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范》，陳琳和潘蜀健等編著的《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資》，李啟明等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策》，俞明軒、豐雷編著的《房地產(chǎn)投資分析》，胡曉龍主編的《房地產(chǎn)投資與分析》等。對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的決策研究，賈煥軍將貝葉斯方法應(yīng)用在建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中。除此之外，其他大部分研究房地產(chǎn)的書(shū)籍都只是順帶提及風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。
由于房地產(chǎn)在我國(guó)近幾年才引起人們的重視，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究正處于初期階段，而研究主要集中在對(duì)投資者投資要點(diǎn)的分析等方面，如:租金回報(bào)率與投資回報(bào)率的區(qū)別和未來(lái)增值空間的判別、租金回收風(fēng)險(xiǎn)的考慮等。運(yùn)用的方法主要是從其他行業(yè)借鑒的，如運(yùn)用混沌經(jīng)濟(jì)模型控制房地產(chǎn)投資，對(duì)房地產(chǎn)投資目標(biāo)選擇模型的研究，用正態(tài)分布圖像法計(jì)算房地產(chǎn)投資凈現(xiàn)值風(fēng)險(xiǎn)等。
三、關(guān)于現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究的評(píng)述
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)起步較晚，關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，尤其是在企業(yè)這個(gè)微觀(guān)層面上的研究還較少，現(xiàn)有文獻(xiàn)大都是側(cè)重于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估或者風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控中的某一個(gè)方面進(jìn)行分析或評(píng)價(jià)，三個(gè)方面研究相互之間的聯(lián)系還不夠緊密，主要表現(xiàn)在以下幾方面:
(l)割裂了風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的特征聯(lián)系，并且缺少對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生機(jī)理的深入分析。
目前，國(guó)內(nèi)許多有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別研究?jī)?nèi)容大都是對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的某些特征，如對(duì)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源、風(fēng)險(xiǎn)可控性等各種具體風(fēng)險(xiǎn)管理特征的介紹。由于對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注的側(cè)重點(diǎn)不同，如此分類(lèi)只是針對(duì)性質(zhì)相同的某一類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別研究，這就割裂了各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)特征之間的聯(lián)系。許多文獻(xiàn)中對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)(驅(qū)動(dòng))因素”和“風(fēng)險(xiǎn)后果”兩個(gè)概念之間的關(guān)系也缺少深入的分析，從而導(dǎo)致對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生機(jī)理缺乏研究。
(2)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估之間聯(lián)系不夠緊密。
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估離不開(kāi)評(píng)估指標(biāo)體系的構(gòu)建。目前國(guó)內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)中許多評(píng)估指標(biāo)體系都是以定性方法分析建立的，指標(biāo)體系往往比較廣義，針對(duì)特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別并經(jīng)過(guò)嚴(yán)密論證尤其是實(shí)證研究指標(biāo)體系不多，造成投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估之間聯(lián)系不夠緊密。
(3)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控缺乏充分的先期研究支持。
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的最終目的是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)控。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控的措施也應(yīng)該建立在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)特征全面識(shí)別的基礎(chǔ)上。而目前國(guó)內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)針對(duì)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別不夠，缺少對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)因素和投資風(fēng)險(xiǎn)后果之間發(fā)生機(jī)理的分析，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別之間聯(lián)系不夠緊密，因此，許多風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控提出的方法和措施大都是建立在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)定性分析基礎(chǔ)上的政策性建議。
參考文獻(xiàn):
[1]李群.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息， 2011，8
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；投資；風(fēng)險(xiǎn)管理；措施
中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
作為房地產(chǎn)投資者，必須增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資的特性，了解房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)形式，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小進(jìn)行理性的判斷并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。這樣可以有效地在一定程度內(nèi)防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，在投資者目標(biāo)收益一定的條件下把風(fēng)險(xiǎn)降到盡可能低的程度，或在風(fēng)險(xiǎn)程度一定的條件下使投資者獲得盡可能多的收益。
一、 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)
1、 政策風(fēng)險(xiǎn)
政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中擔(dān)當(dāng)著“守夜人”的角色，根據(jù)對(duì)國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)狀況的分析，其會(huì)制定相應(yīng)的政策來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其中很多政策都與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資之前，就需要對(duì)當(dāng)前的政策環(huán)境進(jìn)行充分的了解。第三產(chǎn)業(yè)政策、租金政策、設(shè)備材料政策、土地出讓政策、環(huán)保政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。只有對(duì)我國(guó)的政策環(huán)境進(jìn)行充分地認(rèn)知，才能對(duì)比風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到理性投資的目的。
2、供求風(fēng)險(xiǎn)
在進(jìn)行投資之前，就需要對(duì)供求關(guān)系進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)投資的過(guò)程中，供求關(guān)系是難以進(jìn)行科學(xué)地把握的。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工需要一個(gè)比較長(zhǎng)的周期，先前的預(yù)測(cè)可能會(huì)隨著市場(chǎng)的不斷變化，而導(dǎo)致供求關(guān)系受到很大的影響。
3、土地風(fēng)險(xiǎn)
（1） 安土重遷觀(guān)念的影響
我國(guó)的居民有著安土重遷的觀(guān)念，在進(jìn)行拆遷的過(guò)程中，可能存在著一定的抵制行為，這樣這需要進(jìn)行大量的思想工作，來(lái)勸導(dǎo)這些居民進(jìn)行搬遷。這使得拆遷的時(shí)間難以保證，難以進(jìn)行成本控制，增加了項(xiàng)目的進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。
（2）投機(jī)主義的影響
隨著我國(guó)的土地拆遷不斷進(jìn)行，人們?cè)谟龅讲疬w的時(shí)候，抱著從中獲得更多拆遷款的想法，成為了“釘子戶(hù)”。這種情況影響了拆遷進(jìn)度，為了使得工程建設(shè)盡早進(jìn)行，投資方需要花費(fèi)比計(jì)劃更多的成本，這樣就使得企業(yè)效益難以保證。
（3） 極端行為的影響
在進(jìn)行整地、拆遷的過(guò)程中，一些極端的行為也時(shí)有發(fā)生，諸如自焚、爆炸等，這些方式不但使得拆遷工作面臨了很大的問(wèn)題，同時(shí)也將拆遷隊(duì)伍放到了法律和輿論的風(fēng)口浪尖。在社會(huì)各界的共同影響下，整地拆遷工程受到了巨大的阻礙。
4、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目建設(shè)階段涉及到市場(chǎng)把握、人員協(xié)調(diào)、材料的采購(gòu)、機(jī)械的租賃、合同關(guān)系維度、進(jìn)度管理等諸多方面的內(nèi)容，在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中，其是最復(fù)雜多變的一個(gè)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中主要存在以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：
（1） 進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)
由于施工過(guò)程中存在不可知因素，一旦工程的工期無(wú)法保證的話(huà)，那么預(yù)售的房屋就要進(jìn)行必要的賠償，并且嚴(yán)重影響企業(yè)的信譽(yù)和形象。此外，延長(zhǎng)工期不但會(huì)帶來(lái)額外的成本支出，還將使得管理更加復(fù)雜。
（2） 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
建筑的質(zhì)量對(duì)于房地產(chǎn)投資也存在一定的影響，如果質(zhì)量不合格就難以進(jìn)行竣工驗(yàn)收，那么房地產(chǎn)就難以預(yù)期投入使用，這樣不但會(huì)造成諸多損失，還會(huì)使得房屋的購(gòu)買(mǎi)率下降。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的措施
1、把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力
投資前對(duì)市場(chǎng)情況的調(diào)查分析是整個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理體系的基礎(chǔ)。先期了解市場(chǎng)需求和政府對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的態(tài)度，有助于確保正確的投資決策方向。根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、住宅制度改革以及消費(fèi)群體的文化背景、消費(fèi)偏好來(lái)確定市場(chǎng)定位，設(shè)計(jì)有針對(duì)性的產(chǎn)品功能、價(jià)格區(qū)間及營(yíng)銷(xiāo)方式，并能依照政策變動(dòng)適時(shí)調(diào)整投資方案等，都是有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。
2、建立健全科學(xué)的投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理
機(jī)制投資者應(yīng)在重視市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上考慮綜合風(fēng)險(xiǎn)，以確定最佳的投資決策。對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，首要決策內(nèi)容是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的選擇，良好的區(qū)位可以在較小的風(fēng)險(xiǎn)中實(shí)現(xiàn)升值，有效避免投資風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)位確定后，還應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)管理的組織體系，設(shè)立專(zhuān)門(mén)風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)，以便合理安排資金項(xiàng)目，協(xié)調(diào)好投資控制與進(jìn)度、質(zhì)量控制的關(guān)系，加強(qiáng)投資動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致投資增加的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和潛在因素。
3、建立風(fēng)險(xiǎn)管理的信息系統(tǒng)，形成動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控報(bào)告
信息是進(jìn)行科學(xué)的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立信息收集和處理的專(zhuān)門(mén)部門(mén)或者購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來(lái)可以日常性的收集國(guó)家或目標(biāo)城市、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、市場(chǎng)供求情況等信息，進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的分析報(bào)告，使決策層及時(shí)了解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇；二來(lái)可設(shè)立企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定期房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告制度，為企業(yè)決策層和相關(guān)部門(mén)提供項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)，及時(shí)把握宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策的出臺(tái)情況。
4、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)
企業(yè)可開(kāi)展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過(guò)外部專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)員工的管理培訓(xùn)，可以提升員工的專(zhuān)業(yè)度，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理教育，使他們了解所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，掌握風(fēng)險(xiǎn)防范和處理風(fēng)險(xiǎn)的方法，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從而提升整個(gè)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。
5、投資分散策略
房地產(chǎn)投資分散是通過(guò)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。而房地產(chǎn)投資時(shí)間分散則是要確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免因市場(chǎng)變化而帶來(lái)的損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時(shí)，如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從周期谷底開(kāi)始回升，貸款利率從高峰開(kāi)始下降，而國(guó)家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開(kāi)始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進(jìn)入擴(kuò)張階段，此時(shí)應(yīng)為投資最佳時(shí)機(jī)，可以集中力量進(jìn)行投資。共同投資也是一咱常用的風(fēng)險(xiǎn)分散方式。共同投資要求共同投資，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)投資各方的積極性，最大限度發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢(shì)避免風(fēng)險(xiǎn)。例如與金融部門(mén)、大財(cái)團(tuán)合作，可利用其資金優(yōu)勢(shì)，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)；與外商聯(lián)盟，即可引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，又能獲得房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)政策優(yōu)惠。
6、風(fēng)險(xiǎn)回避
在房地產(chǎn)的投資過(guò)程中,要想選擇出比較徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)策略.我們可以先從風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目著手或直接放棄對(duì)那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目進(jìn)行投資,這樣風(fēng)險(xiǎn)的概率產(chǎn)生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的,那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。假如預(yù)期獲益的機(jī)會(huì)不伴隨著風(fēng)險(xiǎn),那么將會(huì)很快有投資者涌入市場(chǎng),從而降低了預(yù)期的收益。其中我們要認(rèn)識(shí)到一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，就是風(fēng)險(xiǎn)的大小與預(yù)期的收益值的增降是相互直接作用的。
7、 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移
風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移是風(fēng)險(xiǎn)管理的另一種有效手段。當(dāng)企業(yè)沒(méi)有什么好的方法來(lái)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行處理時(shí)，可以采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方式來(lái)保護(hù)自己的利益。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將自身存在的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他企業(yè)來(lái)承擔(dān)，但是，需要弄清楚的是這并不意味著將風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)接給目標(biāo)企業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是風(fēng)險(xiǎn)的事情，對(duì)別的企業(yè)則不一定是風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槊總€(gè)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不同，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理態(tài)度也不相同，對(duì)自身企業(yè)是風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目可能在別的企業(yè)那里就是一種良好的機(jī)遇。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目合作伙伴的選擇不僅需要考慮利益分配的方式同時(shí)還要考慮風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)方式。
總之，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須重視過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)的管理，重視企業(yè)的制度化、程序化管理建設(shè)，客觀(guān)看待風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，這樣才能減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目造成的不利影響。
參考文獻(xiàn)：
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[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)效用多目標(biāo)決策
隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和改革開(kāi)放的不斷深入，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展。房地產(chǎn)作為一種投資工具，其風(fēng)險(xiǎn)性受到房地產(chǎn)投資者越來(lái)越普遍的關(guān)注。因此本文對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策方法進(jìn)行了深入研究。
一、房地產(chǎn)投資決策的特點(diǎn)
房地產(chǎn)投資決策就是運(yùn)用有效的決策方法在若干個(gè)投資方案中選擇出最優(yōu)的投資方案。房地產(chǎn)投資決策同時(shí)具有多目標(biāo)決策和風(fēng)險(xiǎn)型決策的特點(diǎn)。
1.房地產(chǎn)投資決策的多目標(biāo)性
由于房地產(chǎn)投資者所追求目標(biāo)有多個(gè)：收益 、回收期 、信譽(yù)價(jià)值、環(huán)境保護(hù)等。 所以房地產(chǎn)投資決策具有多目標(biāo)性，屬于多目標(biāo)決策。
2.房地產(chǎn)投資決策的風(fēng)險(xiǎn)性
房地產(chǎn)投資過(guò)程中有許多風(fēng)險(xiǎn)因素：土地價(jià)格的不確定性、工程建設(shè)費(fèi)用的不確定性、投資收益的不確定性及工期、投資回收期的不確定性等。這些風(fēng)險(xiǎn)因素是客觀(guān)存在的，但并不是完全不可知的。決策者可以根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)的方法預(yù)先估計(jì)和計(jì)算出其概率分布，再計(jì)算出益損值的概率分布。因此，房地產(chǎn)投資決策應(yīng)該被認(rèn)為是風(fēng)險(xiǎn)型決策，而不是不確定性決策。
二、多屬性效用理論
現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)型決策理論已從期望值準(zhǔn)則階段發(fā)展為期望效用準(zhǔn)則階段。期望效用準(zhǔn)則充分考慮了風(fēng)險(xiǎn)型決策問(wèn)題的兩個(gè)基本特點(diǎn)，即后果的風(fēng)險(xiǎn)性和后果的效用。由于風(fēng)險(xiǎn)型決策問(wèn)題的自然狀態(tài)是不確定的，所以不論決策者采取什么決策，都可能產(chǎn)生各種不同的后果，因此他要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)后果并非是全然不知，可以預(yù)測(cè)它的概率分布。不同的決策者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度往往不相同，同樣的后果對(duì)不同的決策者會(huì)產(chǎn)生不同的效用。
基于期望效用準(zhǔn)則的效用理論能很好地解決風(fēng)險(xiǎn)決策問(wèn)題，效用理論已從單屬性效用理論階段發(fā)展到多屬性效用理論階段。多屬性效用理論可很好地解決多目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)決策問(wèn)題。運(yùn)用多屬性效用理論進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)決策的基本步驟如圖所示。
三、房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)決策模型的建立
下面運(yùn)用多屬性效用理論來(lái)解決房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)決策問(wèn)題，建立房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)決策模型。
1.建立多目標(biāo)分層遞階結(jié)構(gòu)
(1)選定目標(biāo)
通過(guò)詢(xún)問(wèn)決策者，選擇出決策者關(guān)心的三個(gè)投資目標(biāo)：收益、回收期、信譽(yù)價(jià)值。
①收益最大化。收益(Return)是一個(gè)較為籠統(tǒng)的概念，它一方面含有絕對(duì)的收益值的意思，另一方面也含有投資收益率的意思，因此將收益最大化具體表述為以下兩個(gè)方面：
一是凈現(xiàn)值最大化。凈現(xiàn)值(NPV)是一個(gè)反映投資收益的絕對(duì)指標(biāo)，它直接描述了一個(gè)投資方案可能獲得的利潤(rùn)的現(xiàn)值。其表達(dá)式為：
在風(fēng)險(xiǎn)條件下，需要確定凈現(xiàn)值的概率分布。
二是內(nèi)部收益率最大化。內(nèi)部收益率是反映投資經(jīng)濟(jì)效益的相對(duì)指標(biāo)。由于房地產(chǎn)投資者的資金總是有限的，因此投資者總是希望盡可能有效地運(yùn)用有限的資金，獲得盡可能高的收益。
內(nèi)部收益率(IRR)是使凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率，它反映了項(xiàng)目自身的獲利能力，其值可由式(1)中令NPV=0計(jì)算得出。在風(fēng)險(xiǎn)條件下，需要確定內(nèi)部收益率的概率分布。
②回收期最小化。房地產(chǎn)投資資金占用很大，投資者往往利用負(fù)債經(jīng)營(yíng)，利息負(fù)擔(dān)沉重，因此投資者往往希望盡快收回投資，把回收期最小化作為一個(gè)主要目標(biāo)。回收期是指凈收益抵償初期投資所需要的時(shí)間?；厥掌谟徐o態(tài)和動(dòng)態(tài)之分，區(qū)別在于前者沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，而后者考慮了資金的時(shí)間價(jià)值。動(dòng)態(tài)回收期較為常用，可通過(guò)令式(1)中NPV=0，求其中的t得到。在風(fēng)險(xiǎn)條件下，需要確定內(nèi)部收益率的概率分布。
③信譽(yù)價(jià)值最大化。擁有地段好、規(guī)模大、檔次高、性能優(yōu)異的房地產(chǎn)往往被視為一種榮耀，而且這樣的房地產(chǎn)也能夠給其擁有者或者投資者帶來(lái)無(wú)形的收益。我們將這種榮耀和無(wú)形收益統(tǒng)稱(chēng)為房地產(chǎn)的信譽(yù)價(jià)值。
信譽(yù)價(jià)值的估計(jì)通常由投資者本人根據(jù)自己的偏好確定。通?？捎赏顿Y者對(duì)各備選方案的信譽(yù)價(jià)值進(jìn)行打分，分?jǐn)?shù)越高表明信譽(yù)價(jià)值越高，對(duì)投資者越有利。
(2)遞階結(jié)構(gòu)
對(duì)于收益這個(gè)目標(biāo)，用凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率作為它的屬性。顯然，這兩個(gè)屬性具有可理解性和可測(cè)性。同時(shí)，由于這兩個(gè)屬性分別從絕對(duì)值的角度和相對(duì)值的角度體現(xiàn)了收益這一目標(biāo)的兩個(gè)重要方面――實(shí)際收益值和投資收益率，因此它們是完全的。而且它們是非多余的和最小的。
對(duì)于回收期和信譽(yù)價(jià)值這兩個(gè)目標(biāo)，分別采用動(dòng)態(tài)回收期和信譽(yù)價(jià)值的值作為它們的屬性。這兩個(gè)屬性具有可理解性和可測(cè)性。
對(duì)于這些目標(biāo)所設(shè)定的一集屬性我們認(rèn)為它是完全的、可運(yùn)算的、非多余的和最小的。所有這些目標(biāo)和屬性構(gòu)成了房地產(chǎn)投資決策的多目標(biāo)分層遞階結(jié)構(gòu)。
2.建立決策模型
選定房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)集為：
①收益最大化;
②回收期最小化;
③信譽(yù)價(jià)值最大化。
為具體表述上述三個(gè)目標(biāo)，我們?cè)O(shè)定一個(gè)完全的、可運(yùn)算的、非多余的和最小的屬性集：
這樣，我們就得到了一個(gè)表達(dá)簡(jiǎn)單、意義明確的房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)決策模型。我們只需先求出每個(gè)方案的各屬性的概率分布，再根據(jù)決策者的偏好確定多屬性效用函數(shù)，進(jìn)而得出各方案的期望效用值，就可以據(jù)此期望效用值進(jìn)行方案的優(yōu)劣排序，從而進(jìn)行有限個(gè)方案的多目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)決策。
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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；投資環(huán)境；投資類(lèi)型；投資風(fēng)險(xiǎn)
面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何進(jìn)行投資決策，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲取最大效益，避免因投資決策失誤而造成的巨大經(jīng)濟(jì)損失，是各房地產(chǎn)企業(yè)希望解決的主要問(wèn)題。只有系統(tǒng)深入分析和研究影響房地產(chǎn)投資決策的因素，改變傳統(tǒng)決策方法的單一性和獨(dú)立性，減少投資決策過(guò)程中的主觀(guān)成分，才能避免因投資決策失誤而造成的巨大經(jīng)濟(jì)損失，這不僅有助于企業(yè)自身發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定也有著重要意義。
一、房地產(chǎn)投資的涵義和特點(diǎn)
房地產(chǎn)投資是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中以期在未來(lái)獲取更多收益或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。也有人認(rèn)為，房地產(chǎn)投資是指國(guó)家、集體、個(gè)人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過(guò)程和行為，包括建造新的物業(yè)和對(duì)舊有的建筑物進(jìn)行改造。
隨著我國(guó)城市化的推進(jìn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為廣大投資者追逐高額利潤(rùn)和快速增值的重要投資形式。由于房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，房地產(chǎn)投資具有如下特點(diǎn)：一是高投入和高成本。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)的高資本價(jià)值特性，決定房地產(chǎn)投資需要投入的資金量大。土地的價(jià)格或土地使用權(quán)的價(jià)格相對(duì)較高、建筑造價(jià)高、施工周期長(zhǎng)使得投資開(kāi)發(fā)成本高。而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資涉及部門(mén)眾多、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作過(guò)程中交易費(fèi)用高也使得投資需要投入大量資金。二是開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)和投資回收期長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)可行性研究、項(xiàng)目論證、置地、設(shè)計(jì)施工建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)和物業(yè)管理等眾多環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。從土地審批、房地產(chǎn)建設(shè)、到物業(yè)投入使用，回收投資資金獲取利潤(rùn)需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資不是一個(gè)簡(jiǎn)單的交易程序，而是一個(gè)涉及多個(gè)市場(chǎng)的交易系統(tǒng)，受到土地、建材、施工、勞動(dòng)力市場(chǎng)等多個(gè)市場(chǎng)的影響，而且房地產(chǎn)變現(xiàn)能力差，投資資金要經(jīng)過(guò)幾個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)動(dòng)才能回收。三是高利潤(rùn)和高風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)的異質(zhì)性、不可替代，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資回報(bào)率高。利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)應(yīng)的，與其他投資一樣，房地產(chǎn)投資收益和風(fēng)險(xiǎn)并存。由于房地產(chǎn)投資投入資金多，資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，隨著時(shí)間的推移，投資的不確定因素增多，其投資的風(fēng)險(xiǎn)也將增大。四是政策鼓勵(lì)和約束。由于房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性作用，以及房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，政府常常在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行風(fēng)險(xiǎn)時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，出臺(tái)一些產(chǎn)業(yè)措施，鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)，這就會(huì)增加居民對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)性投入，同時(shí)也激勵(lì)了開(kāi)發(fā)性投入。但從城市發(fā)展角度看，城市需要進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和布局，以滿(mǎn)足城市功能分區(qū)、城市生態(tài)的要求。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和耐久性，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資必須服從城市整體長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)劃，這就構(gòu)成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的外在制約因素。
二、影響房地產(chǎn)投資的因素
投資是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)的連續(xù)性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資包括資金的籌集、使用、回收和增值，形成一個(gè)循環(huán)的資金流。同一投資者在不同時(shí)期或者不同投資者，追求的投資目標(biāo)是不同的，所愿意承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和選擇的投資時(shí)點(diǎn)也是不一樣的，這就決定了他們的投資結(jié)果和收益。由于房地產(chǎn)的區(qū)位、投資時(shí)機(jī)和房地產(chǎn)類(lèi)型直接影響著房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)，因此被稱(chēng)為房地產(chǎn)投資的三要素。
1、區(qū)位
由于房地產(chǎn)作為一種特殊商品具有不可移動(dòng)性的特點(diǎn)，所以在房地產(chǎn)物業(yè)中，區(qū)位因素被置于前所未有的高度，是顧客最關(guān)心的因素之一。一般而言，區(qū)位是指特定房地產(chǎn)所處的空間位置及其相鄰房地產(chǎn)間的相互關(guān)系。從宏觀(guān)角度來(lái)說(shuō)，區(qū)位指項(xiàng)目所在區(qū)域；從微觀(guān)角度來(lái)說(shuō)，區(qū)位指項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)場(chǎng)地。實(shí)際上，區(qū)位不僅指房地產(chǎn)所處的地理環(huán)境位置，還包括該區(qū)域的社會(huì)位置。一宗房地產(chǎn)的地理位置包括坐落、方位、朝向、樓層和建筑式樣等自然環(huán)境因素，社會(huì)位置包括該區(qū)域的交通狀況、配套設(shè)施和人文景觀(guān)等。任何一項(xiàng)房地產(chǎn)投資必定在既定的自然環(huán)境與人文環(huán)境中運(yùn)行并與周?chē)黝?lèi)環(huán)境因素發(fā)生各種互動(dòng)關(guān)系。這些因素的差異加劇了區(qū)位差異，使得處于同一市場(chǎng)的不同區(qū)位的相同面積房地產(chǎn)具有不同的實(shí)用價(jià)值，產(chǎn)生了極為不同的經(jīng)濟(jì)效益。交通運(yùn)輸系統(tǒng)的完善、生活方式的變化以及科技的進(jìn)步，都會(huì)使區(qū)位價(jià)值產(chǎn)生巨大差異，使投資者面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)必須充分考慮房地產(chǎn)區(qū)位條件，認(rèn)真分析、研究擬投資區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)、人口因素和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)等因素。
2、時(shí)機(jī)
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的影響很大，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性的規(guī)律，因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也相應(yīng)有著周期性的漲落。隨著經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求、價(jià)格和收益水平的相應(yīng)變化。因此，選擇合適的投資時(shí)機(jī)，保證所投資房地產(chǎn)有良好的市場(chǎng)前景，是一項(xiàng)投資成敗的關(guān)鍵。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)期，各類(lèi)房地產(chǎn)需求旺盛，市場(chǎng)處于不斷上升勢(shì)頭，這時(shí)推出的房地產(chǎn)項(xiàng)目較易獲得較高收益；當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于下行區(qū)間，由于失業(yè)增加，收入下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降，供過(guò)于求，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，物業(yè)租售所需時(shí)間加長(zhǎng)，甚至根本就租售不出去，此時(shí)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)將導(dǎo)致資金占用和成本上升，預(yù)計(jì)的收益不可能實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將承擔(dān)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)選擇不當(dāng)帶來(lái)的巨大損失。因此，房地產(chǎn)投資者必須具有敏銳的判斷力，善于把握機(jī)會(huì)和抓住時(shí)機(jī)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資組合；收益與風(fēng)險(xiǎn)
中圖分類(lèi)號(hào)：F830.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1005-913X（2012）08-0150-01
一、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最小投資組合模型的建立
（一）房地產(chǎn)投資組合的收益與風(fēng)險(xiǎn)
1.投資組合的期望收益率。投資組合期望收益E（Rp）為第i類(lèi)房地產(chǎn)投資的期望收益率；Wi為各項(xiàng)目在投資組合中的權(quán)重，則：
RP=E（Rp）=■wiE（Ri） （2-1）
2.投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)。投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)σ2p 可定義為該組合獲得的收益優(yōu)選法與預(yù)期收益率的方差；設(shè)σi和σj為第i類(lèi)和第j類(lèi)項(xiàng)目期望收益率的標(biāo)準(zhǔn)差；pij為第iod 與第j類(lèi)項(xiàng)目的相關(guān)系數(shù)，則
σ2p =■wi2σ2i+■ ■WiWj ρijσi σj （2-2）
（二）確立的目標(biāo)
結(jié)合以上對(duì)房地產(chǎn)投資組合方法的推導(dǎo)，可以歸納出房地產(chǎn)投資組合的目標(biāo)有：在一定的預(yù)期收益水平下，通過(guò)房地產(chǎn)投資的優(yōu)化組合，將使房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)最小的投資風(fēng)險(xiǎn)；在一定的風(fēng)險(xiǎn)水平下，通過(guò)房地產(chǎn)投資的優(yōu)化組合，將使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的預(yù)期收益。
在本文中，結(jié)合資本資產(chǎn)定價(jià)模型β概念，以目標(biāo)一為基礎(chǔ)建立了房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)最小模型。
（三）模型的有關(guān)假設(shè)
建立房地產(chǎn)投資組合模型的目的在于引入風(fēng)險(xiǎn)概念，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最小風(fēng)險(xiǎn)的投資目標(biāo)?，F(xiàn)做如下假定：各房地產(chǎn)投資項(xiàng)目均有完整的可行性研究報(bào)告或投資計(jì)劃；本模型不再考慮資金資源的約束；各投資類(lèi)型均能根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)資料確定各自可能收益率和各收益率實(shí)現(xiàn)的概率大??；市場(chǎng)由多元化的投資者統(tǒng)治，不存在低風(fēng)險(xiǎn)高收益的投資。
（四）模型的建立
設(shè)有N項(xiàng)不同的房地產(chǎn)投資，Wi為第i種房地產(chǎn)投資的投資比例，Ri為收益率，σ2p表示房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)，在預(yù)期收益R0尋求風(fēng)險(xiǎn)最小，依據(jù)房地產(chǎn)投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)的原理建立模型：
minσ2p=■wi2+■ ■WiWj ρijσi σj （2-3）
s.t： ■wiRi≥R0
■wi
Wi≥0，i=1，2，3，4……n
房地產(chǎn)投資中，單項(xiàng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（由政治、經(jīng)濟(jì)等 因素引起，不能在組合投資中被分散）和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（與特定的房地產(chǎn)投資有關(guān)，可通過(guò)投資不完全相關(guān)的資產(chǎn)組合使之分散）。根據(jù)夏普等的資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM），可知單項(xiàng)投資總風(fēng)險(xiǎn)中只有系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)組合的預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)有貢獻(xiàn)，那么可預(yù)先把系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分離出來(lái)。設(shè)Rm是資本市場(chǎng)投資組合的預(yù)期收益率，ai是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的投資收益，βi是不可分散風(fēng)險(xiǎn)度量，即第i項(xiàng)投資對(duì)市場(chǎng)組合風(fēng)險(xiǎn)的貢獻(xiàn)率，εi是投資i自身的變動(dòng)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)原理，第i項(xiàng)房地產(chǎn)投資的收益為：
Ri=ai+βiRm+εi （2-4）
由統(tǒng)計(jì)學(xué)原理得：
σ2i=β2iσ2m +（σni）2
上式表明，收益率的不確定性（即風(fēng)險(xiǎn)）由兩個(gè)因素決定：市場(chǎng)波動(dòng)因素β2i σ2m和投資自身波動(dòng)因素（σni）2（非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)）因此可以用不可分散風(fēng)險(xiǎn)度β將第i種資產(chǎn)的總風(fēng)險(xiǎn)分解為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：
σ2i=β2iσ2m +（σni）2=（σsi）2+（σni）2 （2-5）
式中，（σni）2為第i項(xiàng)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：（σni）2為第i項(xiàng)投資的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
以（σsi）2，表示房地產(chǎn)投資組合的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，組合投資的風(fēng)險(xiǎn)還要考慮單項(xiàng)投資間的相關(guān)程度，交（2-4）和（2-5）分別帶入總體投資目標(biāo)函數(shù)，修正后最終可得模型，可得：
min（σ2p）2=■wi2β2iσ2i+■ ■WiWj βiβj ρijσi σ2m
（2-6）
s.t： Rp=■wiai+■wiβiRm≥R0
■wi=1
wi≥0，i=1，2，3，，4……n
以上模型是建立在一定預(yù)期收益率下，尋求風(fēng)險(xiǎn)最小的目標(biāo)之上的，不同企業(yè)在實(shí)際應(yīng)用中還可根據(jù)其不同的目標(biāo)，同理以尋求收益最大化為目標(biāo)來(lái)建立模型。
1.各變量發(fā)生的概率P。概率就是用來(lái)表示隨機(jī)事件發(fā)生可能性大小的數(shù)值，一般隨機(jī)事件的概率是介于0與1之間的一個(gè)數(shù)。
2.投資項(xiàng)目的期望收益率E（Rp）。項(xiàng)目的投資期望收益優(yōu)選法可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、有關(guān)數(shù)據(jù)資料，在單項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)加以確定。其計(jì)算公式如下：
E（Rp）= ■PiRi （2-7）
式中：Pi—項(xiàng)目第i種預(yù)期收益率的出現(xiàn)概率
Ri—項(xiàng)目第i種結(jié)果出現(xiàn)后的預(yù)期收益率
3.項(xiàng)目的投資期望收益率的方差σ2i。確定項(xiàng)目的投資期望收益率之后，方差可根據(jù)下列公式求得：
σ2i=■Pi[Ri—E（Ri） ]2 （2-8）
4.項(xiàng)目之間的相關(guān)系數(shù)ρij
ρij=■ （2-9）
式中cov（Ri，Rj）—項(xiàng)目i和項(xiàng)目j之間的協(xié)方差
4.不可分散風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)β。β反映的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不能被相互抵消，體現(xiàn)的是投資組合的風(fēng)險(xiǎn)，即該組合的報(bào)酬率相對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)組合報(bào)酬率的變異程度。以不可分散風(fēng)險(xiǎn)β為度量的房地產(chǎn)組合投資，β系數(shù)是理論上的假設(shè)模型參數(shù)，可按照以下公示計(jì)算：
就單項(xiàng)資產(chǎn)看，其計(jì)算公式為：
βi=■=Rim（■） （2-10）
式中：Rim—項(xiàng)目i和整個(gè)組合投資的相關(guān)性
σm —整個(gè)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)差
σI —項(xiàng)目i自身的標(biāo)準(zhǔn)差
二、房地產(chǎn)投資組合案例分析
（一）分散風(fēng)險(xiǎn)的案例
某房地產(chǎn)商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，其項(xiàng)目組合中包括兩種房地產(chǎn)投資類(lèi)型A和B，當(dāng)項(xiàng)目A的預(yù)期收益率RA=25%時(shí)，預(yù)期收益率發(fā)生概率PA20% ；RA=15%時(shí)，PA=50%；RA=10%時(shí)，PA=30%。當(dāng)項(xiàng)目B的預(yù)期收益率RA=30%時(shí)，預(yù)期收益率發(fā)生概率PB=30% ；RB=20%時(shí)，PB=40%時(shí)，RBA=10%時(shí)，PB=30%時(shí)。做出風(fēng)險(xiǎn)分析如下：
由式2-1、2-8得：
項(xiàng)目A：E（RP）=14.5%，σ2j=0.00125，σi=3.5%
B：E（RP）=20%，σ2j=0.006，σi=7.75%
可以看出。項(xiàng)目B的預(yù)期報(bào)酬率高，投資風(fēng)險(xiǎn)比較大，而項(xiàng)目A的預(yù)期報(bào)酬率比B低，但投資風(fēng)險(xiǎn)較小。設(shè)投資商決定項(xiàng)目A和B的投資率均為50%。
由公示得：投資組合的預(yù)期收益率與方差為：
E（RP）=17.25%
σ2j=（50%+0.0775）2+（50%+0.0775）2+2×50%×50%×0.00775×0.035ρAB
由-1
0.00045
在投資率確定的情況下，投資組合的預(yù)期收益率為定值17.25%結(jié)合的風(fēng)險(xiǎn)隨兩者的相關(guān)系數(shù)變化，方差在0.0045～0.00316之間。
（二）房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)最小模型的案例
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬對(duì)1，2，3三種房地產(chǎn)類(lèi)型進(jìn)行投資組合，各項(xiàng)目投資預(yù)期收益率R1=15%、R1=7%、R1=8%，收益方差σ21=1%、σ22=0.6%、σ23=0.7%，β1=1.2、β2=0.7、β3=0.8，各項(xiàng)目間的相關(guān)系數(shù)為ρ12=0.3、ρ13=0.2、ρ23=0.4，市場(chǎng)預(yù)期收益率不低于12%，試確定風(fēng)險(xiǎn)最小化的組合投資比例。
由公示σ2i=β2iσ2m+（σni）ε可把投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分解為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)算如下：
項(xiàng)目1：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)=1.22X0.5%=0.72%，
項(xiàng)目2：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)=0.72X0.5%=0.245%，
項(xiàng)目3：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)=0.82X0.5%=0.32%，
設(shè)三項(xiàng)投資比例分別為W1W2W3將各數(shù)值帶入房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險(xiǎn)最小模型，計(jì)算得：
min（σsm）2=7.2W21+2.45W22+3.2W23+2.52W1W2+1.92 W1W3+2.24 W1W3
s.t 0.15 W1+0.07 W2+0.08 W3≥0.12
W1+ W2+ W3=1
W1W2W3≥0
求解可得該房地產(chǎn)組合投資的比例W1=0.8，W2=0，W3=0.2，最優(yōu)組合投資的收益方差為0.0504%，但組合收益率可達(dá)12%，可見(jiàn)組合投資風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)小于各單項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)，組合投資起到了分散風(fēng)險(xiǎn)的作用。
參考文獻(xiàn)：
