緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)模式，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！

篇1

SOHO尚都是一個(gè)面積達(dá)170，000平米的多功能房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，占地2.2公頃，位于北京最集中的都市開發(fā)區(qū)域———CBD（中央商務(wù)區(qū)）內(nèi)。SOHO尚都的平均售價(jià)為22000元/平米，其租金在2006年底的價(jià)格達(dá)到375.00元/平米•月-525.00元/平米•月。2007年7月SOHO中國的純商業(yè)地產(chǎn)SOHO尚都開始運(yùn)營，但是隨著時(shí)間的推移，曾經(jīng)創(chuàng)造中國商業(yè)地產(chǎn)銷售神話的SOHO尚都出現(xiàn)歇業(yè)和退租現(xiàn)象，隨后出現(xiàn)大規(guī)模歇業(yè)，使人們對(duì)SOHO中國的商業(yè)運(yùn)營模式產(chǎn)生懷疑。SOHO中國的商業(yè)運(yùn)行模式是：SOHO尚都的目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)投資客，將產(chǎn)品定位為投資品，通過媒體炒作以高價(jià)將所有商鋪銷售一空，獲得開發(fā)利益最大化。開發(fā)商將整個(gè)物業(yè)進(jìn)行分割出售，即出售所有的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，而且公司不保留任何物業(yè)，在物業(yè)出售完畢后，不對(duì)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，而是由投資者根據(jù)自己的需要各自進(jìn)行物業(yè)管理。這種運(yùn)營模式的優(yōu)點(diǎn)，可以為SOHO中國迅速回籠資金，獲得巨大的短期收益；投資者也可以擁有產(chǎn)權(quán)，并根據(jù)自己的意愿對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行處置，以獲取最大的投資收益。但是，這種模式使開發(fā)商失去長期擁有物業(yè)并獲得長期效益的機(jī)會(huì)，也使一些投資者由于房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的專業(yè)知識(shí)匱乏而造成對(duì)物業(yè)管理失敗，面臨著投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。造成SOHO中國商業(yè)模式失敗的原因有以下兩個(gè)方面：第一，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商在處理建成物業(yè)時(shí)往往采用“只售不租”的模式，將所有產(chǎn)權(quán)分割出售給投資者；在銷售完物業(yè)之后并不對(duì)后期的物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營與管理，而由投資者自行管理。這就造成物業(yè)不能統(tǒng)一規(guī)劃，物業(yè)的業(yè)態(tài)分布不合理，各物業(yè)管理者均從自身利益經(jīng)營物業(yè)，這很容易導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)的經(jīng)營與管理失敗。另外，商業(yè)房地產(chǎn)租金的預(yù)期收益水平已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場能承受的范圍，造成銷售商鋪的租金與市場脫節(jié)，導(dǎo)致投資者招商難和運(yùn)營難，這也是目前中國商業(yè)地產(chǎn)面臨的普遍問題，把商鋪的價(jià)格提升到一個(gè)非理性的程度，嚴(yán)重透支了業(yè)主和商戶的未來收益，這也是造成部分物業(yè)的投資者難以為繼的一個(gè)重要原因。

二、我國商業(yè)房地產(chǎn)形成SOHO中國商業(yè)運(yùn)營模式的原因分析

SOHO中國的商業(yè)運(yùn)營模式普遍存在于我國商業(yè)地產(chǎn)中，經(jīng)過筆者對(duì)全國房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營模式的研究發(fā)現(xiàn)，形成這種經(jīng)營模式的原因可以從房地產(chǎn)公司和投資者這兩個(gè)方面進(jìn)行分析說明。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司所面臨的困境2007年國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量達(dá)到62518家[1]，僅上市的房地產(chǎn)公司就有幾百家。房地產(chǎn)公司的數(shù)量是自建國以來最多的一個(gè)時(shí)期，但仔細(xì)研究這些房地產(chǎn)開發(fā)公司就會(huì)發(fā)現(xiàn)，雖然這些公司的綜合實(shí)力的差異很大，但是不論房地產(chǎn)公司實(shí)力的強(qiáng)弱，他們都面臨著共同的問題———自有資金率低（如表1）。從圖中可以看出從2004—2007年我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金自有率平均為30%左右，這樣的資金自有率顯然不能適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)。由于自有資金少，所以國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)已建成的商業(yè)地產(chǎn)均采用“只售不租”的模式，這樣做是為了迅速回籠資金，彌補(bǔ)自有資金短缺的不足。目前，我國獲取土地使用權(quán)的途徑主要是通過“招拍掛”（招標(biāo)、拍賣、掛牌制度簡稱）的方式，開發(fā)商在獲得土地的使用權(quán)時(shí)就會(huì)消耗其大量的自有資金，開發(fā)公司自有資金剩余不多，必須借助貸款來進(jìn)行后期的開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)一項(xiàng)房地產(chǎn)的時(shí)候，一般要先用自有資金支付一些必須的土地稅費(fèi)和其他前期投入，在達(dá)到銀行的貸款要求之后，就向銀行提出貸款申請(qǐng)，然后利用貸款完成后續(xù)的建設(shè)開發(fā)。開發(fā)商在商業(yè)房地產(chǎn)建成之后對(duì)其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割出售，迅速回籠資金，還清貸款，而剩余的資金和利潤用于競拍土地和下一輪的房地產(chǎn)投資開發(fā)。這就是我國房地產(chǎn)開發(fā)公司的一般開發(fā)流程，從這個(gè)過程中可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)公司急于分割出售商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是為了回籠資金，迅速進(jìn)入下一輪的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)或土地儲(chǔ)備。銀行貸款的高額利息，使房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)建成后必須全部出售，以便迅速回籠資金償還貸款，減少整個(gè)開發(fā)成本。鑒于我國商業(yè)房地產(chǎn)“只售不租”經(jīng)營模式所帶來的問題，一些業(yè)內(nèi)人士提出改變經(jīng)營模式的建議，即借鑒國外的“只租不售”或“租售結(jié)合”的經(jīng)營模式。這兩種經(jīng)營模式雖然不可以使開發(fā)商的資金迅速回籠，并有可能增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，但可以使開發(fā)商長期持有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，獲得長期的收益，逐步緩解房地產(chǎn)自有資金率低的問題，并從中獲得更高的經(jīng)營收益。從長遠(yuǎn)來看，“只租不售”或者“租售結(jié)合”的經(jīng)營模式所獲得的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“只售不租”的經(jīng)營模式。但是，筆者對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)公司的研究發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)還沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)物業(yè)形成“只租不售”或“租售結(jié)合”的長期經(jīng)營觀念。例如，作為我國房地產(chǎn)開發(fā)公司領(lǐng)軍的萬科集團(tuán)，在對(duì)其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目均采用出售物業(yè)的經(jīng)營理念，而不保留任何物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。

（二）個(gè)人投資者面臨的困境我國個(gè)人投資者對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的投資現(xiàn)狀與美國等發(fā)達(dá)國家相比，存在著投資渠道單一和投資者的個(gè)人資金少的缺點(diǎn)。[2]33-34目前，國內(nèi)現(xiàn)行的商業(yè)房地產(chǎn)的投資渠道主要是購買房地產(chǎn)類股票和直接購買分割后的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，存在這種投資現(xiàn)狀的原因是由于我國的個(gè)人投資者還沒有足夠的資金購買整棟商業(yè)物業(yè)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)分析，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率在1999年由負(fù)轉(zhuǎn)正，隨后便進(jìn)入上升軌道。2007年，全行業(yè)的平均利潤率略高于10%，比全社會(huì)平均值高出4個(gè)百分點(diǎn)，可見房地產(chǎn)行業(yè)是高利潤行業(yè)。而投資者的投資心理是將資金投向回報(bào)率高的行業(yè)，這就驅(qū)使個(gè)人投資者希望將自己的投資資金投到商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。但是，從我國的個(gè)人投資者的角度來看，能夠?qū)⑽飿I(yè)進(jìn)行整棟購買的投資者相對(duì)較少。從最早的投資幾百萬的客戶，發(fā)展到現(xiàn)在有投資幾千萬的客戶。這反映了中國市場的發(fā)展和財(cái)富積累的階段，但還遠(yuǎn)沒有發(fā)達(dá)國家那樣財(cái)富集中，我們的市場定位不能超越中國財(cái)富積累的歷史階段。所以，投資者只能購買經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)商分割后的產(chǎn)權(quán)，然后將其進(jìn)行出租獲利。在出租的過程中投資者是從自己利益最大化的角度出發(fā)，不對(duì)整體的物業(yè)管理或者業(yè)態(tài)分布進(jìn)行考慮，這往往導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理混亂，進(jìn)而不能達(dá)到投資者的收益預(yù)期，使投資者的收益得不到保障。而房地產(chǎn)開發(fā)商由于沒有商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)就不能有效地協(xié)調(diào)投資者的利益，也就不能有效地組織商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理。這最終造成個(gè)人投資者在花費(fèi)大量的資金購買產(chǎn)權(quán)之后，無法保障其穩(wěn)定預(yù)期收益的困境。[3]50-51

三、解決SOHO中國商業(yè)運(yùn)營模式問題的出路

目前，國際上個(gè)人投資商業(yè)房地產(chǎn)相對(duì)較成熟的途徑有兩種，一種是以日本為代表的不動(dòng)產(chǎn)投資信托，另一種是以美國為代表的美國不動(dòng)產(chǎn)投資信托。

（一）日本的不動(dòng)產(chǎn)投資信托對(duì)我國的啟示日本的不動(dòng)產(chǎn)信托分為兩種。一種是信托型不動(dòng)產(chǎn)證券化，是由商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)分割成為較小的單位，并將這些分割后的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行出售。投資者得到產(chǎn)權(quán)之后，可以由房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)其統(tǒng)一收回管理或者委托信托公司統(tǒng)一管理，以達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)證券化的目的。這樣就保證產(chǎn)權(quán)經(jīng)過分割出售的商業(yè)房地產(chǎn)，雖然在產(chǎn)權(quán)上是投資者獨(dú)自擁有的，但是經(jīng)過對(duì)產(chǎn)權(quán)管理權(quán)的回收，仍然能對(duì)后期的物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理和規(guī)劃，使商業(yè)房地產(chǎn)具有穩(wěn)定的收益。日本的另外一種不動(dòng)產(chǎn)投資信托形式是組合型不動(dòng)產(chǎn)證券化（流程如圖1所示），是由不動(dòng)產(chǎn)公司與投資者合作成立任意組合，共同持有不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，再以任意組合的名義將不動(dòng)產(chǎn)出租給原不動(dòng)產(chǎn)公司以負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，而收取的租金收入再依比例分配給合作人（即投資者），到期時(shí)若合作人決定將不動(dòng)產(chǎn)出售，則處分所得也依出資比例還給合作人。日本的這種兩種運(yùn)營模式都適合解決目前我國個(gè)人投資商業(yè)房地產(chǎn)模式所存在的困境。根據(jù)信托型不動(dòng)產(chǎn)證券化的模式，對(duì)我國那些已經(jīng)進(jìn)行分割出售的商業(yè)房地產(chǎn)來說，可以由開發(fā)商對(duì)產(chǎn)權(quán)的管理權(quán)進(jìn)行回收，然后對(duì)整個(gè)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的管理和合理的業(yè)態(tài)分布，這樣就可以避免投資者各自為戰(zhàn)的局面，同時(shí)提高投資者收益的穩(wěn)定性，也能為房地產(chǎn)開發(fā)商提供持續(xù)的收益。而根據(jù)組合型不動(dòng)產(chǎn)證券化的模式，我國的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與個(gè)人投資者合作成立任意組合，共同持有不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，在以任意組合的名義將不動(dòng)產(chǎn)出租給商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司或委托給第三方物業(yè)管理公司，對(duì)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和經(jīng)營管理。在獲得收益之后再依比例分配給投資者，在合同到期后由投資者決定是否繼續(xù)持有物業(yè)，若繼續(xù)持有只需續(xù)簽合同即可；若將所有的產(chǎn)權(quán)出售，則需要將售后資金按照比例還給合作者。運(yùn)用組合型不動(dòng)產(chǎn)證券化即可以使房地產(chǎn)開發(fā)商在與投資者簽訂證券組合合同的時(shí)候回籠一部分資金，又可以使開發(fā)商長期持有物業(yè)管理權(quán)，獲得長期收益。對(duì)于投資者來說，可以在擁有商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，依靠統(tǒng)一的物業(yè)經(jīng)營管理獲取穩(wěn)定的投資收益。

（二）美國不動(dòng)產(chǎn)投資信托對(duì)我國的啟示美國的不動(dòng)產(chǎn)信托類型是在房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有開發(fā)之前，由負(fù)責(zé)開發(fā)物業(yè)的房地產(chǎn)公司對(duì)要開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估，并對(duì)項(xiàng)目的未來收益做一個(gè)評(píng)估分析。通過委托信托公司或由開發(fā)公司自行將房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行信托證券化，并向社會(huì)公開發(fā)行信托證券，籌集社會(huì)資金。利用籌集的資金進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，在物業(yè)建成之后，進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，獲得預(yù)期的收益；然后，將至少90%收益按照投資者出資的比例分配給投資者，投資者在信托運(yùn)行期間可以轉(zhuǎn)讓其收益憑證。美國的這種不動(dòng)產(chǎn)投資信托的模式在我國的成型案例很少，但是美國不動(dòng)產(chǎn)投資信托的模式可以很好地解決目前國內(nèi)個(gè)人投資商業(yè)房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題，值得我們借鑒。根據(jù)美國的不動(dòng)產(chǎn)投資信托的模式，開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)物業(yè)之前就可以委托信托公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)證券化，然后再將證券化的產(chǎn)權(quán)面向投資者進(jìn)行發(fā)售以獲取商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)資金。這樣對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，可以減少向銀行的貸款額或者不貸款，即有利于房地產(chǎn)開發(fā)商節(jié)約開發(fā)成本，同時(shí)也可以使整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目由于充足的資金而減少建設(shè)周期。對(duì)于投資者來說，這種模式不但能夠購買到商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，而且也不必考慮后期的物業(yè)管理。在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成運(yùn)營之后，不僅可以保障開發(fā)商和投資者的經(jīng)濟(jì)利益，也會(huì)使開發(fā)商避免開發(fā)過程中的資金短缺，也能滿足投資者對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)投資的愿望。

雖然，日本和美國的不動(dòng)產(chǎn)投資信托可以解決我國個(gè)人投資商業(yè)房地產(chǎn)存在的問題。但是，我國現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)投資信托管理辦法中有關(guān)資金信托計(jì)劃不得超過（含）200份，且每份合約金額不得超過（含）5萬元的限制，是影響當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)投資信托發(fā)展的因素之一。另外，不動(dòng)產(chǎn)投資信托在我國還沒有形成完善的運(yùn)作模式，對(duì)受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制尚未完全形成，容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險(xiǎn)。所以，我們要克服不動(dòng)產(chǎn)投資信托實(shí)施的不利條件，建設(shè)適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托發(fā)展的社會(huì)和法律環(huán)境。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)模式；城市運(yùn)營

中圖分類號(hào)：F712.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1009-0118（2012）08-0152-02

我國的房地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)歷過20年左右的市場歷練之后已經(jīng)取得了長足發(fā)展，并且作為一個(gè)能夠集納多個(gè)行業(yè)的重要產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)與人民生活中都扮演著越來越重要的角色。目前，在中國城鎮(zhèn)化飛速發(fā)展過程中，城鎮(zhèn)化的發(fā)展也進(jìn)入了一個(gè)從規(guī)模擴(kuò)張到品質(zhì)提升的整體轉(zhuǎn)型時(shí)期，迫切需要解決諸如城市的戰(zhàn)略定位、城市規(guī)劃、城市公共產(chǎn)品短缺、城市運(yùn)行效率低下、城市環(huán)境污染、城市民生、人口的素質(zhì)提升等一系列問題。

如果說最初的房地產(chǎn)開發(fā)還只限于滿足人們基本的居住需求的話，那么今天的房地產(chǎn)開發(fā)無不在沿著住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的路子在走。而從項(xiàng)目的開發(fā)到一個(gè)片區(qū)乃至新區(qū)的城市運(yùn)營才是房地產(chǎn)開發(fā)中的更高的層次，也是一種具有開拓性的嘗試。

一、城市運(yùn)營的理念和意義

（一）城市運(yùn)營的理念

城市運(yùn)營，就是站在更高的角度，通過先進(jìn)的定位、科學(xué)的策劃、產(chǎn)業(yè)整合，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)合理布局，提升城市功能和效率，實(shí)現(xiàn)城市的效能優(yōu)惠和土地價(jià)值提升，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益同步增長。

城市運(yùn)營是房地產(chǎn)商主動(dòng)適應(yīng)當(dāng)前城鎮(zhèn)化和城市發(fā)展的需要而形成新的房地產(chǎn)運(yùn)行模式。房地產(chǎn)開發(fā)商由傳統(tǒng)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型為城市運(yùn)營商，必須自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃，充分運(yùn)用市場化的機(jī)制和手段，通過發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)業(yè)和資源優(yōu)勢(shì)，結(jié)合城市發(fā)展的特殊機(jī)遇，在滿足城市居民需求的同時(shí)，使其開發(fā)項(xiàng)目能夠成為城市發(fā)展建設(shè)的有機(jī)組成部分。

（二）城市運(yùn)營的目的和意義

城市運(yùn)營商不是以單個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目為基礎(chǔ)發(fā)展堆積木式的項(xiàng)目管理，也不是通過簡單的項(xiàng)目疊加來實(shí)現(xiàn)短期盈利；城市運(yùn)營模式，更像一個(gè)價(jià)值藤，圍繞區(qū)域經(jīng)濟(jì)藤，逐漸深度植入不同產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)是主要支藤，在協(xié)同發(fā)展中，逐漸與其他產(chǎn)業(yè)彼此給養(yǎng)，共同造血同生，最終使得價(jià)值藤整體成長茁壯。正如中國城市發(fā)展研究院常務(wù)副院長章惠生所說：“城市運(yùn)營模式的出發(fā)點(diǎn)是將地產(chǎn)資源與其他的資源整合，把土地開發(fā)升華為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的培育。把政府給的土地，用來孵化出一些先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的實(shí)體來，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升經(jīng)濟(jì)水平才是我們真正要搞城市運(yùn)營的目的?！痹诖嘶A(chǔ)和前提下，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值提升和企業(yè)效益增長也就順其自然了。

城市運(yùn)營商可以有效的實(shí)現(xiàn)居住價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值與城市價(jià)值三者的統(tǒng)一與良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)投資向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營方面的轉(zhuǎn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)資本轉(zhuǎn)化為實(shí)體資本和產(chǎn)業(yè)資本，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商提升區(qū)域運(yùn)營能力和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力，抵御政策的周期性風(fēng)險(xiǎn)。通過對(duì)與城市發(fā)展緊密相關(guān)、與產(chǎn)業(yè)升級(jí)相關(guān)的旅游、文化、教育、養(yǎng)生、養(yǎng)老、酒店等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行整合，為城市發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

二、城市運(yùn)營與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別

城市運(yùn)營比單純的二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)要復(fù)雜、要艱難，前期的論證更系統(tǒng)，后期的運(yùn)營也要認(rèn)真籌劃，不是一個(gè)簡單的設(shè)計(jì)、建造、銷售、后期物業(yè)管理的過程。它涉及到更多的科學(xué)定位、產(chǎn)業(yè)支持，資源整合更艱難、規(guī)劃設(shè)計(jì)更廣泛、營銷推廣更綜合。如果說二級(jí)開發(fā)的產(chǎn)品是房子，那么城市運(yùn)營的重點(diǎn)是土地本身即土地上所需要引進(jìn)的產(chǎn)業(yè)，其難易程度、專業(yè)化水平、綜合統(tǒng)籌能力等要求差別巨大。

（一）項(xiàng)目選擇原則不同

一般住宅及商業(yè)地產(chǎn)通常選擇成熟區(qū)域尤其是城市，商業(yè)地產(chǎn)講究地段、地段還是地段，但如果城市運(yùn)營亦按此原則選點(diǎn)布局，要么土地容量不夠，要么成本高，要么缺乏旅游支撐資源，失去整體運(yùn)營的意義。城市運(yùn)營對(duì)于區(qū)域的選擇針對(duì)不同的模式有不同的核心點(diǎn)，通常不會(huì)選擇城市已經(jīng)成熟的板塊，因?yàn)槠渲v究的是先期低成本控制資源，然后運(yùn)作資源整合，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入提升區(qū)域品牌與價(jià)值，逐步進(jìn)行開發(fā)，最終獲得超值利潤；講究的是資源占有及最終價(jià)值，前期小資金占有大資源是綜合運(yùn)營首要考慮的因素，否則就失去了運(yùn)營的價(jià)值。

（二）城市運(yùn)營行業(yè)跨度大

二級(jí)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)鏈清晰而簡單，從論證拿地到開工建設(shè)周期很短，涉及的產(chǎn)業(yè)基本為設(shè)計(jì)、建造、銷售、物管等單一產(chǎn)業(yè)鏈上的過程，而城市運(yùn)營屬于復(fù)合開發(fā)的大范疇，但比復(fù)合開發(fā)更為復(fù)雜，不僅要考慮企業(yè)運(yùn)營的部分，還需要考慮社會(huì)運(yùn)營的部分，是以土地為載體，整合多種產(chǎn)業(yè)，是一種全新的經(jīng)營模式。其涉及的產(chǎn)業(yè)幾乎涵蓋一個(gè)城鎮(zhèn)建設(shè)的全部進(jìn)程，行業(yè)跨度大、運(yùn)營復(fù)雜程度高。產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)的復(fù)合能夠達(dá)到協(xié)同效應(yīng)，這樣的效應(yīng)也才是城市運(yùn)營所追求的。

（三）城市運(yùn)營運(yùn)作周期長

二級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目通常要求運(yùn)作周期短、資金回籠快，這與房地產(chǎn)特性相關(guān)，即自有資金與信貸資金結(jié)合的特性。而對(duì)于城市運(yùn)營來說，其定位論證、資源控制、配套建設(shè)、資源整合、前期營銷等都將花費(fèi)非常長的時(shí)間，這個(gè)時(shí)間一般不低于3年，先控制資源再逐步開發(fā)是城市運(yùn)營后期是否可控的主要因素，由于開發(fā)面積大、產(chǎn)業(yè)多，且后期不僅僅涉及房地產(chǎn)物業(yè)管理，還涉及資產(chǎn)運(yùn)營和區(qū)域管理，其開發(fā)周期比單純二級(jí)地產(chǎn)要長很多。

篇3

由于REITs本質(zhì)上是房地產(chǎn)融資(大部分是權(quán)益融資)的一種模式，通過發(fā)行REITs將所擁有的部分資產(chǎn)套現(xiàn)，特別是通過IPO完成一次性融資，是絕大多數(shù)發(fā)行REITs的基本動(dòng)機(jī)。除lPO階段外，在REITs的運(yùn)營階段，以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商還可持續(xù)地以向RElTs出售物業(yè)的方式進(jìn)行融資，使REITs成為以“發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商與資本市場之間的長期有效接口和穩(wěn)定融資平臺(tái)。從長期來看，發(fā)行REITs產(chǎn)品比IPO等一次性融資方式的意義更為重要。

以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商的REITs的操作模式有兩種：一種是將物業(yè)直接打包銷售給REITs管理公司。另一種思路是將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給REITs，并用物業(yè)轉(zhuǎn)讓的收入認(rèn)購REITs與物業(yè)等值的一部分基金份額，從而完成物業(yè)由實(shí)物形式向基金份額形式的轉(zhuǎn)化。

第二種思路可能是未來我國房地產(chǎn)開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)臺(tái)作推出REITs產(chǎn)品的主要思路。因?yàn)橥ㄟ^這種轉(zhuǎn)讓，首先開發(fā)商可以獲得物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)產(chǎn)生的資本得利機(jī)會(huì)，即將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給REITs的時(shí)候產(chǎn)生的轉(zhuǎn)讓價(jià)格相對(duì)于物業(yè)賬面值的溢價(jià)：其次，可以把不可流動(dòng)的房地產(chǎn)實(shí)物轉(zhuǎn)化為可以流通的基金份額；另外，由于流動(dòng)性在市場上可以產(chǎn)生溢價(jià)，這就意味著認(rèn)購與物業(yè)出售時(shí)金額相等的基金份額有可能產(chǎn)生比持有物業(yè)本身更高的市場定價(jià)。從持有物業(yè)到轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟懈吡鲃?dòng)性基金產(chǎn)品的以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商，將會(huì)在資金獲取上更加靈活，更易變現(xiàn)。

根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)，REITs的發(fā)起人在REITs發(fā)行后往往會(huì)持有(或通過其子公司持有)一定份額的股份(如40％)，例如，在新加坡上市的凱德置地旗下的幾個(gè)REITs產(chǎn)品均采用了這種方式。這種做法一方面可以保證發(fā)起人與廣大持有者的利益具有一致性，增強(qiáng)持有者的信心：另方面，發(fā)起人的持有比例雖然大幅降低，但由于其他投資者更為零散，所以仍繼續(xù)對(duì)REITs所擁有的物業(yè)具有控制權(quán)，從而達(dá)到既能融大筆資金又不喪失對(duì)物業(yè)控制權(quán)的目的，這也是利用REITs進(jìn)行融資的最大優(yōu)勢(shì)所在。同時(shí)，沒有轉(zhuǎn)讓給REITs的部分，發(fā)起人仍可以享受物業(yè)增值給發(fā)起人帶來的收益。

目前根據(jù)我國的房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，通常在購置土地的時(shí)候，待購?fù)恋刂袝?huì)含有大量商業(yè)性物業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目，這是我國房地產(chǎn)市場的一個(gè)特色，也是我國房地產(chǎn)和城市化進(jìn)程在特定階段的產(chǎn)物。在這些產(chǎn)品的組合中，將要建設(shè)或者正在建設(shè)的商業(yè)物業(yè)的未來管理模式和發(fā)展模式仍不確定。通過REITs的發(fā)行，有可能解決這類房地產(chǎn)企業(yè)目前的出租性物業(yè)和待開發(fā)的商業(yè)物業(yè)收益率較低和流動(dòng)性不足的問題。

按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則3號(hào)的規(guī)定，房地產(chǎn)資產(chǎn)在以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商的資產(chǎn)負(fù)債表中通常是按照原始成本計(jì)價(jià)，每年按照直線折舊法不斷提取折舊，其賬面價(jià)值往往會(huì)低于房地產(chǎn)的真實(shí)市場價(jià)值。當(dāng)然，按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，也可以采用公允價(jià)值為投資性房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行計(jì)價(jià)。但是由于目前市場仍不成熟，房地產(chǎn)資產(chǎn)的公允價(jià)值很難持續(xù)可靠取得并被各機(jī)構(gòu)認(rèn)可，因此，大部分企業(yè)仍舊采用原始成本計(jì)價(jià)方式。

以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商所發(fā)行REITs中的物業(yè)通常都是優(yōu)質(zhì)的收益性物業(yè)，市場表現(xiàn)良好。REITs的發(fā)行能夠使這些房地產(chǎn)資產(chǎn)的增值體現(xiàn)在賬面上，使得資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)總額增加，同時(shí)增值部分也會(huì)計(jì)入利潤表，提升當(dāng)年度的利潤增長水平，同時(shí)增加每股收益。

近年來，以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商的發(fā)展節(jié)奏與房地產(chǎn)運(yùn)行周期的部分脫節(jié)，部分地表現(xiàn)了這類企業(yè)在我國當(dāng)前情況下采取的商業(yè)模式上的不足。一方面，在市場趨好時(shí)，以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商很難拿到非常好的土地：另一方面，在市場轉(zhuǎn)差時(shí)，這類房地產(chǎn)商亦沒有很好的資源和能力作為應(yīng)急的支撐和支持。盡管“開發(fā)+持有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來說是一個(gè)較為穩(wěn)定的商業(yè)模式，可以平抑市場劇烈周期性波動(dòng)時(shí)，尤其是市場低谷時(shí)的銷售壓力等給房地產(chǎn)商帶來的沖擊，但是在我們目前的發(fā)展現(xiàn)狀下，這類房地產(chǎn)商通常缺乏應(yīng)對(duì)市場競爭的核心能力。

倘若能夠通過REITs的發(fā)行為持有和經(jīng)營型物業(yè)提供解決出路，可以使以開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商著眼于房地產(chǎn)的綜合開發(fā)――配合當(dāng)?shù)卣诔鞘泻诵膮^(qū)進(jìn)行較大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)搭配多業(yè)態(tài)的開發(fā)。從經(jīng)營角度考慮，綜合性開發(fā)可實(shí)現(xiàn)資源的良性互動(dòng)，且其客戶可以互相借力，形成整合效應(yīng)。只有實(shí)現(xiàn)從“開發(fā)+持有”到業(yè)務(wù)經(jīng)營再到獨(dú)特商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，才可能為這類房地產(chǎn)商帶來可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)。

從長遠(yuǎn)看，REITs模式有助于以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商實(shí)現(xiàn)分離開發(fā)性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和經(jīng)營性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略。通過管理所發(fā)行的REITs，可以提升其房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的核心能力，并使之成為新的業(yè)務(wù)來源和增長點(diǎn)。擔(dān)任基金管理人和物業(yè)運(yùn)營管理人的子公司亦可在實(shí)際操作中積累大量經(jīng)驗(yàn)，在服務(wù)母公司發(fā)行的REITs的同時(shí)，還有可能為其他企業(yè)REITs的發(fā)行和運(yùn)營提供相關(guān)的咨詢。顧問或管理等服務(wù)，成為這類企業(yè)的創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

REITs為以“開發(fā)+持有”為特色的房地產(chǎn)商提供了建立戰(zhàn)略合作伙伴的機(jī)遇。通過REITs的發(fā)行，這類企業(yè)可以同些國內(nèi)外優(yōu)秀的金融機(jī)構(gòu)，包括投資銀行、資產(chǎn)管理公司，基金管理公司、證券公司等建立合作伙伴關(guān)系，而這些金融機(jī)構(gòu)又可以為這些房地產(chǎn)商提供個(gè)未來與融資和與機(jī)構(gòu)投資者的聯(lián)系平臺(tái)：認(rèn)購REITs的部分機(jī)構(gòu)投資者可能成為發(fā)行REITs的房地產(chǎn)商其他業(yè)務(wù)的重要潛在客戶和合作對(duì)象，同時(shí)，通過REITs的發(fā)行和運(yùn)作，可以給房地產(chǎn)商提供個(gè)與世界上專業(yè)的物業(yè)管理公司等建立聯(lián)系的契機(jī)，從與他們的溝通和合作中獲取物業(yè)專業(yè)經(jīng)營和管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。

在建立全方位的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的基礎(chǔ)上，以“開發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商若能成為國內(nèi)REITs的首批發(fā)行者，通過發(fā)行REITs產(chǎn)品，還可以大大提升此類型地產(chǎn)商的品牌影響力和號(hào)召力。

篇4

自房地產(chǎn)教父馮侖辭任萬通地產(chǎn)董事長以來，看似隱退幕后，其實(shí)他現(xiàn)在的舞臺(tái)更高、更大――萬通投資控股股份有限公司董事長。在其完成身份轉(zhuǎn)換之際，萬通地產(chǎn)也正在上演轉(zhuǎn)型大戲。

所謂轉(zhuǎn)型，是指一向?qū)⒅匦姆旁谧≌_發(fā)領(lǐng)域的萬通地產(chǎn)將在商用物業(yè)領(lǐng)域集中發(fā)力，按照規(guī)劃，到2015年，萬通將投資150億元，開發(fā)超過100萬平方米的商用物業(yè)，持有投資級(jí)商用面積超過50萬平方米，目標(biāo)年租金收入11億元。

由此，新上任的萬通地產(chǎn)董事長許立拉開了轉(zhuǎn)型大幕。

增持投資型物業(yè)

從口號(hào)、起步，到規(guī)劃面積超100萬平方米的項(xiàng)目儲(chǔ)備，萬通地產(chǎn)商用物業(yè)戰(zhàn)略布局耗時(shí)數(shù)年，以完全有別于某些房企輕率進(jìn)軍的做法，嫻熟地引入了金融、資本工具?！爸匾牟皇且?guī)模，而是能力?！痹S立如此總結(jié)著幾年來的厚積薄發(fā)。

此前一直擔(dān)任萬通地產(chǎn)總經(jīng)理許立表示，新的管理層將繼續(xù)堅(jiān)持和貫徹萬通地產(chǎn)既定的戰(zhàn)略與核心價(jià)值觀，堅(jiān)持“低風(fēng)險(xiǎn)，中速度，高回報(bào)”的發(fā)展策略，成為開發(fā)與運(yùn)營并重的地產(chǎn)公司，從而使公司具有穩(wěn)定的利潤來源和良好的反周期能力，萬通地產(chǎn)整體的成長速度和發(fā)展空間前景可期。

對(duì)于商用物業(yè)投資，萬通地產(chǎn)不僅戰(zhàn)略清晰，而且戰(zhàn)術(shù)上不乏創(chuàng)新。他們將商用物業(yè)投融資模式體系化，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的四個(gè)階段，進(jìn)行不同的組合運(yùn)用：在拿地前夕，即引入戰(zhàn)略投資伙伴實(shí)現(xiàn)股權(quán)合作，共同開發(fā)，以此降低自有資金投入；在開發(fā)建設(shè)階段，引入私募股權(quán)投資基金（PE）、銀團(tuán)貸款或信托資金，完成項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)；在持有經(jīng)營階段，引入商用物業(yè)孵化基金，實(shí)現(xiàn)早先合作股東的利益退出；在出租率與租金收益保持穩(wěn)定后，則通過各種金融產(chǎn)品比如REITs等，向包括養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)企業(yè)等機(jī)構(gòu)出售部分或全部權(quán)益。

不過，更獨(dú)特的是萬通地產(chǎn)商用物業(yè)的產(chǎn)品選擇――投資型物業(yè)。以“萬通中心”系列為例，萬通地產(chǎn)新任總經(jīng)理云大俊說：“我們只做一線城市核心商務(wù)區(qū)或新興商務(wù)區(qū)，以及二線城市核心商務(wù)區(qū)的項(xiàng)目，因?yàn)橹挥羞@樣的項(xiàng)目未來才能獲得充分的運(yùn)營收入，也才能為公司豐富多元的財(cái)務(wù)安排奠定基礎(chǔ)?！?/p>

許立則強(qiáng)調(diào)，萬通地產(chǎn)仍然會(huì)堅(jiān)持“濱海新區(qū)、美國模式和萬通價(jià)值觀”的既定戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)型期的策略安排是：在住宅領(lǐng)域鞏固并拓展改善型需求客群，增加度假和休閑產(chǎn)品，豐富住宅產(chǎn)品線；在商用物業(yè)領(lǐng)域堅(jiān)持美國模式，以萬通中心為主軸，租售并舉，利用創(chuàng)新的融資渠道，提升專業(yè)運(yùn)營能力。

財(cái)務(wù)總監(jiān)出身的云大俊似乎更習(xí)慣用數(shù)據(jù)說話。他透露，萬通地產(chǎn)力爭5年內(nèi)使商用物業(yè)收入占總收入的15%，利潤占總利潤的30%，投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)的20%至30%。而對(duì)萬通地產(chǎn)的新團(tuán)隊(duì)來講，這是一個(gè)有挑戰(zhàn)性的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，“我們團(tuán)隊(duì)有信心完成公司的既定戰(zhàn)略目標(biāo)”，許立對(duì)此深信不疑。

四大業(yè)務(wù)支撐“大萬通”

2006年萬通把一部分資產(chǎn)注入A股上市公司之后，經(jīng)過四年重組，對(duì)萬通體系已經(jīng)初步構(gòu)架完畢?！拔磥砦覀冏钪饕氖且匀f通控股作為一個(gè)整體的代表，來向市場和我們行業(yè)做出一個(gè)互動(dòng)?！瘪T侖說。萬通旗下最重要A股上市公司萬通地產(chǎn)仍然是萬通旗艦公司，目前承擔(dān)主要的住宅開發(fā)和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)。

在萬通內(nèi)部被稱為“萬通新創(chuàng)”的工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是萬通控股的第二家上市公司。據(jù)介紹，工業(yè)地產(chǎn)與TCL的合資已經(jīng)取得明顯的成果，品牌為萬通公社，今年會(huì)增加相當(dāng)規(guī)模的資產(chǎn)，從而使這部分業(yè)務(wù)最終上市。

此外，資產(chǎn)管理和基金業(yè)務(wù)是萬通未來發(fā)展的重頭戲，萬通相關(guān)發(fā)言人稱，萬通基金目前有多只基金正在籌備，目前公開的有守正基金。在4月即將公布的年報(bào)當(dāng)中，還會(huì)適當(dāng)披露其他基金。這部分業(yè)務(wù)過去幾年通過跟一些機(jī)構(gòu)的合作，發(fā)展了萬通自己獨(dú)特的資產(chǎn)管理方式和業(yè)務(wù)模式。

還有一塊，是萬通的海外業(yè)務(wù)，包括在紐約的中國中心，以及未來在海外重要的業(yè)務(wù)。

不難看出，“四大業(yè)務(wù)模式”支撐著“大萬通”。這是發(fā)展20年的房地產(chǎn)開發(fā)商在宏觀調(diào)控的密集期對(duì)整個(gè)中國房地產(chǎn)市場的思考。

不過，這對(duì)于大萬通來說，“這一切都成為零，未來發(fā)展新的十年，我們最重要的就是用創(chuàng)新和變革來應(yīng)對(duì)復(fù)雜和多變的政策、體制以及市場環(huán)境?！瘪T侖表示。

給力“美國模式”

據(jù)悉，萬通地產(chǎn)將在“美國模式”的指引下，走出一條“中期持有，能力導(dǎo)向，資本收益，收入多元”的特色路徑。即由一個(gè)包辦一切的房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)化為一個(gè)以投資能力見長的專業(yè)房地產(chǎn)投資公司。

而與金融企業(yè)中金公司和商用物業(yè)專家香港置地的戰(zhàn)略合作，也給萬通地產(chǎn)所倡導(dǎo)的“美國模式”以強(qiáng)有力的支持，畢竟資本和運(yùn)營能力是商業(yè)地產(chǎn)的兩大核心要素。在馮侖看來，海外不動(dòng)產(chǎn)市場發(fā)展時(shí)期早、成熟度較高，對(duì)產(chǎn)品與服務(wù)的理解更為深入。因此，只有在海外市場投入真金白銀，赤身肉搏，才能夠?qū)W到真功夫，而這樣的功底將是萬通地產(chǎn)決勝內(nèi)地高端物業(yè)市場的最大底氣。

“不爭下游，把房地產(chǎn)變成建筑業(yè)；而是爭上游，把房地產(chǎn)企業(yè)變身為服務(wù)業(yè)、金融業(yè)。3年之內(nèi)，萬通控股爭取實(shí)現(xiàn)整體上市。”這是馮侖“大萬通”戰(zhàn)略的終極目標(biāo)。

公開資料顯示，萬通控股是北京資本規(guī)模最大的專業(yè)房地產(chǎn)投資公司之一，總資產(chǎn)138億元。目前，其旗下業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)開發(fā)、園區(qū)地產(chǎn)、基金管理和資產(chǎn)管理等眾多領(lǐng)域。馮侖表示，萬通控股有息負(fù)債率不足10%。這意味著，未來萬通控股有充足的發(fā)展空間。

做中國的“凱德置地”

萬通為自己未來發(fā)展模式尋求的學(xué)習(xí)榜樣是新加坡房地產(chǎn)公司――凱德置地。凱德置地模式就是將直接投資和資產(chǎn)管理相結(jié)合，傳統(tǒng)開發(fā)運(yùn)營能力和金融能力相結(jié)合。

新加坡凱德置地有兩個(gè)特點(diǎn)。一是輕資產(chǎn)，從傳統(tǒng)地產(chǎn)的重資產(chǎn)、完全自有資金投入，轉(zhuǎn)為自有資金較低，更多是管理外部基金投資人、使資產(chǎn)獲得更好的回報(bào)，同時(shí)通過表外資產(chǎn)使發(fā)展速度更快；二是以軟收入為主，通過運(yùn)營管理收入等帶來軟收入。

馮侖對(duì)重組后的模式思考是，萬通地產(chǎn)借鑒新鴻基模式，萬通控股則仿效凱德置地模式，直接投資權(quán)益性收入加上資產(chǎn)管理收入，結(jié)合起來成為控股公司的主要收入。

不過，萬通此次商業(yè)模式轉(zhuǎn)型在專家眼中仍不無困惑。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮表示，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式不同的是，PE才是真正半產(chǎn)權(quán)方式參與開發(fā)商環(huán)節(jié)，這屬于商業(yè)模式。但PE是很獨(dú)特的合伙方式，既有債權(quán)特征、也有產(chǎn)權(quán)合作的特征，但無法通過分享長期產(chǎn)權(quán)溢價(jià)來實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。

篇5

地產(chǎn)電商基本概念

經(jīng)過探討和研究我們總結(jié)出了地產(chǎn)電商的模式，所謂的地產(chǎn)電商就是房地產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)的有機(jī)融合。為什么我們要關(guān)注地產(chǎn)電商？第一是國家現(xiàn)在政策上大力支持電子商務(wù)，各地政府也相當(dāng)重視；第二是互聯(lián)網(wǎng)是不斷發(fā)展的新技術(shù)，這些技術(shù)打通了過去房地產(chǎn)業(yè)信息的不對(duì)稱；第三是我們的銷售，產(chǎn)品這塊我們之前考慮的都比較少。而地產(chǎn)電商就是基于轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的市場與格局，以房地產(chǎn)業(yè)為核心，以大數(shù)據(jù)和云計(jì)算為鏈接，以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)無所不在為場景，以電子商務(wù)為平臺(tái)，以電商產(chǎn)業(yè)園、O2O 商業(yè)綜合體、智慧社區(qū)等為實(shí)現(xiàn)方式，以智能化、差異化、個(gè)性化的設(shè)計(jì)為體驗(yàn)，以商業(yè)地產(chǎn)保值增值為目的的商業(yè)模式。

房地產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化的實(shí)踐

房地產(chǎn)已經(jīng)步入平穩(wěn)期，具有先見意識(shí)的地產(chǎn)企業(yè)將目光投向了電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園、O2O 商業(yè)綜合體和智慧社區(qū)。

現(xiàn)在說到電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園，就不能不談嶺南國際電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園。它是由廣州市嶺南電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園有限公司重點(diǎn)打造的現(xiàn)代化國際電子商務(wù)集散地，是由傳統(tǒng)鞋商轉(zhuǎn)型而成的電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。嶺南國際電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園利用自身的地理優(yōu)勢(shì)及硬件優(yōu)勢(shì)，集“辦公、倉儲(chǔ)、物流、信息流”為一體，通過產(chǎn)業(yè)集群的方式，大力推進(jìn)電子商務(wù)行業(yè)和各行業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，解決商家“貨源、培訓(xùn)、推廣、招聘、采購、創(chuàng)業(yè)、拍照、設(shè)計(jì)、倉儲(chǔ)、金融、市場咨詢”等問題，形成電子商務(wù)企業(yè)的綜合平臺(tái)。

而商業(yè)運(yùn)營環(huán)節(jié)的互聯(lián)網(wǎng)改造則是商業(yè)地產(chǎn)商最為關(guān)注的領(lǐng)域，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)關(guān)注的就是客戶的持續(xù)消費(fèi)。很多客戶主要來源于周邊 3 公里到 5 公里范圍內(nèi)的辦公樓和社區(qū)，如果能把這 3 公里到 5 公里范圍內(nèi)的客戶通過互聯(lián)網(wǎng)搭建一個(gè)立體的銷售網(wǎng)絡(luò)，然后根據(jù)不同需求進(jìn)行商業(yè)服務(wù)組合和運(yùn)營，就能保證商業(yè)地產(chǎn)在此地區(qū)穩(wěn)步增值?，F(xiàn)在流行的“O2O”商業(yè)模式就是打通“線上 + 線下”渠道，增加客戶體驗(yàn)環(huán)節(jié)而形成立體銷售網(wǎng)絡(luò)，引發(fā)商業(yè)運(yùn)營模式的新變革。

最后是互聯(lián)網(wǎng)思維與社區(qū)緊密結(jié)合。對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商而言，智慧社區(qū)也是打造產(chǎn)品差異化的未來趨勢(shì)。智慧社區(qū)是利用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、信息智能終端等新一代信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)社區(qū)居民吃、住、行、游、購、娛、健等生活的數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化、互動(dòng)化和協(xié)同化管理，將社區(qū)建設(shè)成為政務(wù)高效、服務(wù)便捷、管理睿智、生活智能、環(huán)境宜居的社區(qū)生活新業(yè)態(tài)。近年來，我國開始有系統(tǒng)地建設(shè)智慧社區(qū)。

篇6

關(guān)鍵詞：地板企業(yè)　營銷渠道

從目前地板行業(yè)整體來看，地板的外觀質(zhì)量已經(jīng)達(dá)到國際先進(jìn)水平，產(chǎn)銷量也已躍居世界龍頭老大的地位。從行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來看，受全球金融危機(jī)的影響，地板企業(yè)的數(shù)量將會(huì)急劇下降。一些中小型地板企業(yè)，尤其是地處偏遠(yuǎn)地區(qū)的中小企業(yè)，由于金融危機(jī)影響，市場供求關(guān)系變化，原材料價(jià)格上漲等方面的因素，將面臨關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)的局面。筆者認(rèn)為，針對(duì)目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，中小型地板企業(yè)可設(shè)置如下的銷售層級(jí)結(jié)構(gòu)。

一、在目標(biāo)市場渠道建設(shè)方面。以直銷為主。分銷為輔

主營地區(qū)由企業(yè)自設(shè)形象專賣店。建立專賣店系統(tǒng)是行銷的重要通路，專賣店是企業(yè)產(chǎn)品、品牌展示的窗口，擔(dān)負(fù)著零售直營任務(wù)。直接影響消費(fèi)者的購買信心。調(diào)查表明：專賣店形象在消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)知上排第2，僅次于電視廣告，對(duì)購買行為的作用則排在首位。中小地板企業(yè)可考慮在主營地區(qū)大型建材超市、裝飾市場建立企業(yè)產(chǎn)品專賣店，銷售企業(yè)產(chǎn)品。

(一)能夠獲得高知名度和信賴感

實(shí)現(xiàn)視覺、產(chǎn)品、服務(wù)的統(tǒng)一：服務(wù)行為規(guī)范，如對(duì)同產(chǎn)品賣點(diǎn)介紹相同：營業(yè)行為規(guī)范。表現(xiàn)在采購全過程，如訂單格式、付款方式、結(jié)算方式、發(fā)票等；制作物規(guī)范統(tǒng)一。這些都能給人信賴感。即無論哪里都會(huì)擁有同樣的產(chǎn)品和服務(wù)。

(二)擁有很大的集客力

集客力即無論地段好壞，都能吸引來顧客的魅力。是知名度、商品力、品質(zhì)、價(jià)格、店面、環(huán)境、促銷等因素的合力。為了讓顧客對(duì)專賣店的陳列、促銷新產(chǎn)品產(chǎn)生興趣，系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮產(chǎn)品特點(diǎn)，結(jié)合店內(nèi)外客流合理布局，對(duì)產(chǎn)品陳列、層次規(guī)劃完善，達(dá)到視覺高度沖擊。將促銷、階段宣傳納入附屬設(shè)施，使店面新鮮。第一時(shí)間吸引消費(fèi)者，隨后對(duì)其進(jìn)行更高效的產(chǎn)品信息告知。由于產(chǎn)品和服務(wù)規(guī)格統(tǒng)一，使各位置不同的專賣店在顧客流量上均衡，從而提升非黃金地段專賣店的營運(yùn)效率。

(三)形成品牌形象中心

中心城市專賣店形象直接影響著周邊地區(qū)的品牌認(rèn)知。在中心城市建立有競爭力的形象中心，可擴(kuò)大品牌知名度、為周邊消費(fèi)者或經(jīng)營者增添信心。在通路或消費(fèi)者看得見的地方投入，也表現(xiàn)出對(duì)客戶的態(tài)度，即長期穩(wěn)定經(jīng)營。做好服務(wù)。

(四)人、財(cái)、物的調(diào)配變得容易

可見，專賣店系統(tǒng)對(duì)品牌傳遞、銷售提升、降低成本，提高反應(yīng)速度有重要作用。

另外，由于建材超市也是重要的地板銷售渠道，中小地板企業(yè)應(yīng)在建材超市開設(shè)企業(yè)地板展位，方便顧客進(jìn)行選購。宣傳企業(yè)產(chǎn)品。擴(kuò)大市場影響。

二、在非目標(biāo)市場渠道建設(shè)方面，以分銷為主。直銷為輔

由于受資金的限制，中小地板企業(yè)不可能在每個(gè)中心城市都開設(shè)專賣店。為了爭取大規(guī)模分銷的經(jīng)濟(jì)性、提高營銷效率，獲得更為豐厚的回報(bào)，中小地板企業(yè)應(yīng)將部分銷售工作授權(quán)給中間商執(zhí)行，充分利用各地中間商的地理優(yōu)勢(shì)、市場優(yōu)勢(shì)、信息優(yōu)勢(shì)。營銷企業(yè)產(chǎn)品，盡快打開當(dāng)?shù)厥袌?。同時(shí)，企業(yè)重新制定有關(guān)中間商的管理辦法，建立健全有效的激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。強(qiáng)化中間商渠道的監(jiān)管，既能有效發(fā)揮渠道作用，也可防止中間商損害公司利益。重塑地板企業(yè)形象，中小地板企業(yè)可考慮導(dǎo)入CI戰(zhàn)略，聘請(qǐng)專業(yè)形象設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)企業(yè)形象，突出產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良、綠色環(huán)保、一流服務(wù)的品牌內(nèi)涵。對(duì)中心城市的工程市場，要發(fā)展設(shè)計(jì)施工單位為商。利用國家“房屋精裝修”等有利條件。在重點(diǎn)以上市場設(shè)置專人負(fù)責(zé)收集、分析、跟蹤、投標(biāo)、成交的全過程：兼職或?qū)Ｂ毴藛T協(xié)調(diào)貨源計(jì)劃、財(cái)務(wù)管理、檢核工程執(zhí)行等。對(duì)大城市、地級(jí)市的某些大項(xiàng)目，進(jìn)行直銷。

三、緊密加強(qiáng)與裝飾公司的聯(lián)系

選擇與裝飾公司合作是地板企業(yè)的重要營銷渠道之一。裝飾公司直接和業(yè)主打交道。其一言一行會(huì)對(duì)業(yè)主購買材料的行為產(chǎn)生直接影響。一些業(yè)主相信裝飾公司，容易接受其推薦的地板品牌，尤其是大型裝飾公司，其產(chǎn)值大部分在千萬元以上，地板作為主材要占據(jù)一定的份額，能夠迅速提高地板銷量。一般而言，中等以上的城市有數(shù)百家甚至上千家裝飾公司。這么龐大的市場。要占據(jù)一席之地，關(guān)鍵就看經(jīng)銷企業(yè)如何運(yùn)作。首先，要有一批懂業(yè)務(wù)、精通地板專業(yè)知識(shí)的營銷員專門去開拓市場，主動(dòng)出去推銷產(chǎn)品，而不是坐等客戶上門。其次，價(jià)格體系要合理、穩(wěn)定，讓裝飾公司有一定的利潤空間。要保證穩(wěn)定的市場售價(jià)。同時(shí)，還要為客戶實(shí)行免費(fèi)送貨、免費(fèi)鋪裝、免費(fèi)打蠟等一系列服務(wù)，并承擔(dān)由于質(zhì)量問題引起的責(zé)任，真正做到“地板零缺陷”。除了業(yè)務(wù)上的往來，更要注重進(jìn)一步聯(lián)絡(luò)感情。在人際交往中，人的感情對(duì)交往成功與否起著舉足輕重的作用，只有當(dāng)人際關(guān)系發(fā)展到親密階段，交往的對(duì)象信任我們，才有機(jī)會(huì)積極推薦并選用企業(yè)的產(chǎn)品。

終端營銷方面，應(yīng)對(duì)那些還沒有與企業(yè)合作且始終忠誠于某一非品牌地板的裝飾公司進(jìn)行攻關(guān)。要先了解這些裝飾公司有哪些即將施工的項(xiàng)目及工程項(xiàng)目所在地，然后有針對(duì)性地從事營銷活動(dòng)。比如，在工程項(xiàng)目的所在地展開強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，把產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)、特點(diǎn)向終端客戶展示，讓業(yè)主了解企業(yè)的品牌，了解企業(yè)有完善的售后服務(wù)體系，直至最終選用企業(yè)的產(chǎn)品。那么。這些裝飾公司終會(huì)主動(dòng)地要求與企業(yè)合作。

規(guī)模經(jīng)營的地板經(jīng)銷企業(yè)，最好要設(shè)立家裝設(shè)計(jì)室，為用戶提供免費(fèi)設(shè)計(jì)方案。而家裝設(shè)計(jì)師要對(duì)當(dāng)?shù)氐姆吭辞闆r，如地段、樓盤的各部分結(jié)構(gòu)、戶型等有充分的了解，只要客戶說出戶型的種類，設(shè)計(jì)師的電腦中，就會(huì)出現(xiàn)幾種不同的設(shè)計(jì)方案供客戶選擇，還推薦幾家品牌裝飾供客戶選擇，一旦客戶確定了設(shè)計(jì)方案、產(chǎn)品品牌、選定了裝飾公司，就把裝飾工作交給裝飾公司。這樣。一方面，客戶感激企業(yè)為其免費(fèi)設(shè)計(jì)了家裝方案，并推薦了優(yōu)秀的品牌家裝公司為其裝修；另一方面，裝飾公司感激企業(yè)為其介紹了業(yè)務(wù)，帶來豐厚的收益。

四、緊密加強(qiáng)與房地產(chǎn)開發(fā)商的聯(lián)系

選擇與房地產(chǎn)開發(fā)商合作是新環(huán)境下中小地板企業(yè)又一理想的合作渠道。自建設(shè)部出臺(tái)取締毛坯房的政策后，房地產(chǎn)開發(fā)商之成品銷售迅速由毛坯房向精裝房轉(zhuǎn)變。作為地面裝飾主材，地板在室內(nèi)裝飾裝修過程中的使用越來越普遍。目前，許多好的品牌地板企業(yè)還沒有被房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，關(guān)鍵在于大部分地板經(jīng)銷商尚不能主動(dòng)為房地產(chǎn)開發(fā)商提供暢通而準(zhǔn)確的產(chǎn)品信息。要解決地板企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品供需方面存在的問題。需要建立一個(gè)供需雙方能互相了解、相互信任、交流順暢、合作安全的平臺(tái)。

因此。中小地板企業(yè)應(yīng)該拿出一套切實(shí)可行的措施，使地板在工程項(xiàng)目中的使用更安全、更放心。對(duì)此，企業(yè)應(yīng)結(jié)

合自己的經(jīng)營特點(diǎn)，提出比較新穎的規(guī)范模式，讓房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)范中受惠，讓中小地板企業(yè)及經(jīng)銷商在規(guī)范中發(fā)展，達(dá)到雙贏的目的。

首先，提高企業(yè)產(chǎn)品的知名度。樹立地板企業(yè)的形象。利用媒介傳遞商品觀念等方面的信息，以促進(jìn)銷售或宣傳形象。激起公眾的消費(fèi)欲望和消費(fèi)行為，從而使企業(yè)的產(chǎn)品在公眾的心目中留下良好形象，以此為房地產(chǎn)開發(fā)商提供暢通而準(zhǔn)確的產(chǎn)品信息。

其次，建議通過各地的裝飾協(xié)會(huì)和質(zhì)量技術(shù)部門向房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行推薦。裝飾協(xié)會(huì)和技術(shù)質(zhì)量部門是建筑行業(yè)最有權(quán)威的行業(yè)協(xié)會(huì)，請(qǐng)他們?yōu)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目所用木地板、廠商及安裝服務(wù)隊(duì)伍進(jìn)行咨詢，對(duì)開發(fā)商所選產(chǎn)品進(jìn)行鑒定，對(duì)安裝服務(wù)隊(duì)伍的規(guī)范進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)所推薦的產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)責(zé)，這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商就可以放心所選的產(chǎn)品質(zhì)量及售后服務(wù)了。

五、積極采用網(wǎng)絡(luò)營銷、電子商務(wù)等商業(yè)模式

在新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，成本控制成為中小地板企業(yè)經(jīng)營的主旋律。多數(shù)企業(yè)在制定營銷戰(zhàn)略時(shí)，營銷推廣、行政費(fèi)用等各項(xiàng)開支都有所縮減。如何更好地節(jié)約成本是每一位企業(yè)家需要深思的問題。

在金融危機(jī)的影響下，各企業(yè)強(qiáng)化了節(jié)儉觀念，在廣告與營銷費(fèi)用投入上更為謹(jǐn)慎。相對(duì)于其它傳統(tǒng)營銷，網(wǎng)絡(luò)營銷具有成本低、互動(dòng)性、精準(zhǔn)性等諸多優(yōu)勢(shì)。中小地板企業(yè)加大網(wǎng)絡(luò)營銷投入，創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)銷售模式，打出網(wǎng)絡(luò)營銷組合拳正當(dāng)其時(shí)。不僅能夠有效地控制營銷成本，而且在品牌知名度塑造上會(huì)有更出色的表現(xiàn)。國內(nèi)知名調(diào)研公司艾瑞咨詢的調(diào)查數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。2009年網(wǎng)絡(luò)廣告預(yù)測報(bào)告稱，2009年45，5％的企業(yè)會(huì)加大其網(wǎng)絡(luò)廣告的投放力度，45％的企業(yè)會(huì)大體維持網(wǎng)絡(luò)營銷費(fèi)用占整體營銷費(fèi)用的比例，而家裝、建材等企業(yè)，更是在整體營銷推廣計(jì)劃中增加了網(wǎng)絡(luò)營銷的投入比重。

網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上的信息傳播廣度與深度是其它媒體所不可比擬的。更為重要的是，網(wǎng)絡(luò)不僅只是媒介，為中小企業(yè)提供品牌宣傳、產(chǎn)品推廣的支持。同時(shí)，網(wǎng)絡(luò)更代表著一個(gè)快速崛起的新渠道。以網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購、B2B網(wǎng)絡(luò)采購為代表的網(wǎng)絡(luò)銷售，開始與經(jīng)銷、建材賣場、行業(yè)展會(huì)等傳統(tǒng)營銷渠道形成鼎立之勢(shì)。讓不少資金有限的中小地板企業(yè)嘗到了低成本營銷的甜頭。

篇7

2008年以來，我國商品房銷售面積增速逐步放緩（如圖1），我國房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)從成長期步入成熟期。隨著人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)出現(xiàn)和城鎮(zhèn)化增速放緩，未來商品房需求增速將進(jìn)一步放緩。城鎮(zhèn)化增速放緩和住房需求收入中樞下移將抑制新增住房購買力。我國1978-2013年常住人口城鎮(zhèn)化率年均提高1.02個(gè)百分點(diǎn)，按照規(guī)劃，2020年常住人口城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%左右，年均提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)常住人口增速放緩意味著新增住房需求增速動(dòng)能較上個(gè)10年減弱。此外，我國目前住房自有率達(dá)到80%左右，城市中高收入階層大多已擁有住房，未來城鎮(zhèn)新移民將以農(nóng)村人口或農(nóng)民工群體為主，中低收入群體將成為購房主力，可以預(yù)見購房需求收入中樞下移，新房購買力相對(duì)較弱。我國房地產(chǎn)業(yè)正處于從開發(fā)建設(shè)為主向經(jīng)營服務(wù)轉(zhuǎn)型階段。根據(jù)國際成熟的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國家人均GDP在1300-8000美元之間時(shí)，住宅投資將達(dá)到高峰，人均GDP在8000-13000美元之間時(shí)，住宅投資保持平穩(wěn)，當(dāng)人均GDP處在13000美元以上時(shí)，住宅投資將開始回落。同時(shí)，在人均GDP超過8000美元之后，經(jīng)圖2房地產(chǎn)價(jià)值鏈及企業(yè)分布濟(jì)結(jié)構(gòu)將從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)。這意味著未來的住房消費(fèi)需求將從實(shí)物消費(fèi)向服務(wù)消費(fèi)轉(zhuǎn)變。而我國2004年人均GDP即超過1300美元，開始加速增長，2014年達(dá)到7594美元，即將突破8000美元的關(guān)口。房地產(chǎn)業(yè)將面臨一系列轉(zhuǎn)型，包括“從注重投資開發(fā)轉(zhuǎn)型為注重管理運(yùn)營、從追求加杠桿轉(zhuǎn)型為泛金融化、從重資產(chǎn)拼規(guī)模轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)多業(yè)態(tài)、從買地賣房轉(zhuǎn)型為客群服務(wù)等”。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)

隨著互聯(lián)網(wǎng)工具的應(yīng)用，有的房地產(chǎn)開發(fā)商變身為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，提供辦公物業(yè)、住宅物業(yè)租賃服務(wù)，有的開發(fā)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作進(jìn)入電商運(yùn)營領(lǐng)域，也有互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)介入房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營。房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、服務(wù)業(yè)企業(yè)的邊界正在模糊，相互滲透融合。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)包括了開發(fā)建設(shè)和各種服務(wù)的價(jià)值鏈。從環(huán)節(jié)上看，房地產(chǎn)業(yè)包括了土地、資金、設(shè)計(jì)等上游投入階段，中游開發(fā)建設(shè)和銷售階段，下游租賃和二手交易階段以及衍生的物業(yè)服務(wù)和居住消費(fèi)服務(wù)。開發(fā)建設(shè)和銷售環(huán)節(jié)的附加值相對(duì)較低，以規(guī)模經(jīng)濟(jì)為主要特點(diǎn)；而上游融資及下游經(jīng)營服務(wù)環(huán)節(jié)附加值較高，以精細(xì)化、專業(yè)化為主要特點(diǎn)。所謂產(chǎn)業(yè)升級(jí)，即企業(yè)經(jīng)營從低附加值的環(huán)節(jié)向上下游高附加值環(huán)節(jié)遷移的過程，伴隨著行業(yè)競爭以成本競爭、規(guī)模擴(kuò)張為主向利潤競爭、價(jià)值創(chuàng)造為主。許多品牌房企在房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的階段已經(jīng)取得了領(lǐng)先的市場地位和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，正在積極的尋求轉(zhuǎn)型。這主要包括以下幾個(gè)方面：1.從銷售中心向利潤中心調(diào)整2009年后房地產(chǎn)銷售整體承壓，費(fèi)用攀升和地價(jià)上漲使企業(yè)凈利潤持續(xù)收窄，房地產(chǎn)業(yè)上市公司凈利潤呈持續(xù)下降趨勢(shì)。行業(yè)利潤拐點(diǎn)出現(xiàn)迫使房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展目標(biāo)從擴(kuò)大銷售向提升利潤調(diào)整。2015年上市房企公布的增長目標(biāo)普遍放緩：萬科未來將不考核銷售額指標(biāo)，考核方向轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售回款及利潤指標(biāo)，綠地集團(tuán)銷售目標(biāo)同比增加16%，較2014年的48%已大幅下調(diào)。萬達(dá)集團(tuán)核心考核指標(biāo)調(diào)整為租金、凈利潤、持有物業(yè)增長，并明確房地產(chǎn)收入指標(biāo)可以少增長，不增長，甚至負(fù)增長。房地產(chǎn)企業(yè)的另一個(gè)動(dòng)作是積極推出合伙人計(jì)劃或激勵(lì)計(jì)劃。2012年末，碧桂園推出“成就共享”激勵(lì)計(jì)劃；2014年5月，萬科啟動(dòng)股權(quán)激勵(lì)、項(xiàng)目跟投等領(lǐng)域的地產(chǎn)事業(yè)合伙人制度；2015年6月，鴻坤集團(tuán)公布“合伙人+”制度。房地產(chǎn)企業(yè)引入合伙人制度和股權(quán)激勵(lì)有多種考慮，例如提高企業(yè)人才吸引力、提高項(xiàng)目運(yùn)行效率、確保項(xiàng)目質(zhì)量和安全等，但根本原因是，企業(yè)日益看重利潤獲取，需要引入激勵(lì)機(jī)制確保項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)的一致性。2.向房地產(chǎn)價(jià)值鏈的高附加值環(huán)節(jié)滲透伴隨著中國互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的興起，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)與行業(yè)外企業(yè)的業(yè)務(wù)合作日益活躍。2015年上半年，平安集團(tuán)、京東等企業(yè)與萬科、綠地、碧桂園等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)手，密集推出房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。而早在2012年，萬科即與淘寶聯(lián)手打造住宅網(wǎng)上銷售平臺(tái)。2014年8月，萬達(dá)集團(tuán)與騰訊、百度共同出資成立萬達(dá)電子商務(wù)公司?；ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)也開始向房地產(chǎn)領(lǐng)域滲透。例如，小米通過打造“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)+X”模式，形成以地產(chǎn)為基礎(chǔ)的、整合教育、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)、居住消費(fèi)的新型業(yè)態(tài)。從傳統(tǒng)的行業(yè)視角來看，過去專注于房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)、資產(chǎn)管理公司及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)之間的邊界逐漸模糊。但是從價(jià)值鏈角度看，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外的企業(yè)正在逐漸滲透和融合：過去房地產(chǎn)開發(fā)商依靠雄厚的資金實(shí)力牢牢控制著土地購置、項(xiàng)目規(guī)劃和融資環(huán)節(jié)，而建筑方案設(shè)計(jì)、建設(shè)工程、銷售業(yè)務(wù)、物業(yè)服務(wù)及生活消費(fèi)則以外包的方式轉(zhuǎn)移出去?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求新的利潤來源，將業(yè)務(wù)向物業(yè)服務(wù)、居住消費(fèi)等環(huán)節(jié)擴(kuò)展，同時(shí)在價(jià)值鏈的上游，引入合作以尋求新的競爭優(yōu)勢(shì)。3.基于資源整合的多元化發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)商向價(jià)值鏈其他環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移的表現(xiàn)，就是業(yè)務(wù)多元化。萬科未來定位于“城鎮(zhèn)化配套運(yùn)營商”，綠地集團(tuán)等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)致力于向“綜合地產(chǎn)運(yùn)營商”轉(zhuǎn)型。也有地產(chǎn)商將核心業(yè)務(wù)向產(chǎn)業(yè)鏈的上游轉(zhuǎn)移，萬達(dá)的“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”致力于銀行、證券、保險(xiǎn)等金融企業(yè)的并購。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布第四步發(fā)展戰(zhàn)略是“構(gòu)建包括住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)金融、客戶服務(wù)在內(nèi)的四元業(yè)務(wù)格局”。在房地產(chǎn)業(yè)跨界轉(zhuǎn)型、多元化布局的背后，是日益頻繁的股權(quán)投資與并購。2013年以來，生命人壽、安邦人壽等保險(xiǎn)資金通過聯(lián)合拿地、股權(quán)投資等方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，主要是養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作也在加強(qiáng)，萬科與萬達(dá)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，將住宅和商業(yè)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)資源結(jié)合，構(gòu)建商住地產(chǎn)平臺(tái)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也非常注重互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的整合。比較典型的是平安集團(tuán)聯(lián)合萬科、萬通、碧桂園、綠地集團(tuán)、綠城集團(tuán)等房企成立的房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟，成為利用互聯(lián)網(wǎng)模式融資與銷售的門戶。此外，也有許多房企試圖進(jìn)入智能家居的領(lǐng)域，例如主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)的中茵股份公告稱，將收購聞泰通訊51%的股權(quán)，而后者的主營業(yè)務(wù)是智能手機(jī)、智能硬件、云計(jì)算和大數(shù)據(jù)分析，中茵股份整合居住和智能家居及相關(guān)消費(fèi)的意圖不言而喻。在跨界多元化潮流下，房地產(chǎn)業(yè)嘗試投資和進(jìn)入的領(lǐng)域讓人眼花繚亂，甚至有的房企進(jìn)入了體育、電影等娛樂領(lǐng)域。但是，這些表象背后，是房地產(chǎn)企業(yè)依托已有的資本、經(jīng)營上的競爭優(yōu)勢(shì)，將業(yè)務(wù)不斷打散細(xì)化，整合新型的優(yōu)勢(shì)資源，向房地產(chǎn)價(jià)值鏈中更具附加值的環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。

三、房地產(chǎn)業(yè)加速轉(zhuǎn)型的有利條件

房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向經(jīng)營的核心問題是如何利用好存量住房資源和存量住房資產(chǎn)，前者是已經(jīng)建成的各類房產(chǎn)和物業(yè)，后者主要包括以房地產(chǎn)為抵押的各種貸款及金融資產(chǎn)。新的商業(yè)模式和資本化技術(shù)有利于存量資源的充分利用，提高財(cái)富的流動(dòng)性，為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型提供了新的業(yè)務(wù)空間和條件。1.O2O模式我國住房市場重購買輕租賃，美國、德國、英國、日本等發(fā)達(dá)國家首次購房者平均年齡在35歲以上，而我國則在26-30歲之間，購房者低齡化的趨勢(shì)明顯，抑制了非住房消費(fèi)的增長。發(fā)展住房租賃市場對(duì)加快人口流動(dòng)和城鎮(zhèn)化、緩解住房供需結(jié)構(gòu)性不平衡具有積極意義。顯然，吸引消費(fèi)者從購房轉(zhuǎn)向租房存在巨大的商機(jī)，2013年市場規(guī)模已達(dá)到2.5萬億，但是信任和服務(wù)缺失卻阻礙市場進(jìn)一步增長，行業(yè)服務(wù)水平亟需提高。許多房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)正在積極的將O2O模式（線上對(duì)線下）引入租賃業(yè)務(wù)，通過租賃合約將分散的房源集中起來加以管理和經(jīng)營。對(duì)業(yè)主提供全程托管服務(wù)，返回穩(wěn)定的租金收益；對(duì)租戶提供經(jīng)過二次設(shè)計(jì)裝修的產(chǎn)品，附加房屋維護(hù)、住房消費(fèi)金融、家政物業(yè)等增值服務(wù)。實(shí)際上，O2O模式是對(duì)存量房源重新定位、加工、再向市場投放的居住服務(wù)，強(qiáng)烈的體現(xiàn)了以用戶為核心的思維。2.資產(chǎn)證券化資產(chǎn)證券化能夠?qū)⒘鲃?dòng)性較差的房地產(chǎn)信貸或投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為高流動(dòng)性的可交易證券，主要形式包括RMBS（住房抵押貸款支持證券）和REITs（房地產(chǎn)信托基金）。中國建設(shè)銀行最早在2005年12月和2007年12月發(fā)行過兩期RMBS。直至2015年下半年，RMBS再度活躍，7月份，建設(shè)銀行、民生銀行分別發(fā)行500億、100億的個(gè)人住房抵押貸款支持證券（RMBS）獲批，央行還受理了浦發(fā)銀行、中國銀行發(fā)行RMBS，共計(jì)1600億元。同月，武漢市也發(fā)行了規(guī)模為5億的住房公積金貸款支持證券。在銀行利差收窄的壓力下，銀行發(fā)行RMBS產(chǎn)品可以盤活購房貸款資金，更好的支持購房需求，同時(shí)也為資本市場供應(yīng)了新的風(fēng)險(xiǎn)投資品種。更富積極意義的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品是REITs。目前，全球已有20個(gè)國家和地區(qū)相繼推出REITs，并且有7個(gè)國家和地區(qū)正著手開辟REITs市場。REITs使房地產(chǎn)投資收益權(quán)分割并自由流通，有效解決了房地產(chǎn)資產(chǎn)的固定性與權(quán)益的流動(dòng)性、經(jīng)營的統(tǒng)一性與資金的多元性之間的矛盾，使分散、小額的社會(huì)投資可以集中起來投入綜合地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營。通過REITs的分級(jí)技術(shù)，不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的資金將會(huì)流向商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的不同環(huán)節(jié)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資金的風(fēng)險(xiǎn)偏好與投資收益相匹配。REITs因此能夠很好的支持經(jīng)營績效規(guī)?；鐑r(jià)高的項(xiàng)目，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營趨向精細(xì)化運(yùn)作。

四、房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的政策引導(dǎo)

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 現(xiàn)狀 發(fā)展 趨勢(shì)

伴隨著經(jīng)濟(jì)的改革，我國房地產(chǎn)業(yè)有了飛速的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了很大的作用。但是我們也要看到，受各種不利因素影響和制約，我國的房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中同時(shí)也會(huì)存在一些比較突出的難以解決的問題。對(duì)此，國家曾幾次出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)控，雖然這些政策起到了很好的作用，但也有不少問題沒有解決好。

1、房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀和問題

經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過了市場化初級(jí)階段，基本上完成了市場化進(jìn)程。現(xiàn)在的市場在產(chǎn)品供給和企業(yè)"市場類型和消費(fèi)者"產(chǎn)品和科技進(jìn)步等方面都呈現(xiàn)出不同的特征。

（1）現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)市場是構(gòu)架起土地市場與銷售市場的一道橋梁，沒有房地產(chǎn)開發(fā)，自然也就談不上銷售。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)清晰地顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)成為固定資產(chǎn)投資的一個(gè)很重要組成部分，且所占份額不斷加大，在國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有越來越重要的地位。從2000年到現(xiàn)在，如果我們把全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額與固定投資總額作一下比較的話，房地產(chǎn)投資增長速度要明顯快于固定資產(chǎn)投資的增長速度，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也在不斷加大，這一點(diǎn)顯得越來越明顯。

房價(jià)收入比就世界各國來說，是一個(gè)廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價(jià)格的重要指標(biāo)。世界銀行普遍認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)是5：l，聯(lián)合國確定的標(biāo)準(zhǔn)一般是3：1，日本則是4：1，美國所占比例是3：1，而在中國，據(jù)初步測算，這一比例嚴(yán)重失去平衡，大約在10～15：1。一般說來，住房消費(fèi)超過收入30%的家庭，我們就可以說是過度負(fù)擔(dān)。我國主流媒體的一項(xiàng)調(diào)查顯示，目前，32.9%的購房者購房月供已占到月收入總和的50%以上，這些已大大超過國際上公認(rèn)的住房警戒線，應(yīng)引起我們的重視。

住房消費(fèi)上也存在一些問題，消費(fèi)者與消費(fèi)者之間買賣房產(chǎn)和房產(chǎn)商品的投機(jī)性趨勢(shì)在不斷加大。很多人買房是為了投機(jī)，而不是為了居住，這就造成我國部分地區(qū)房屋空置率居高不下，已大大高于15%的警戒線。截至2010年4月，我國空置一年以上的住房超過50%，就不良資產(chǎn)而言，居我國各行業(yè)之首。

（2）問題

我國的房地產(chǎn)金融 信貸風(fēng)險(xiǎn)在不斷增加。這具體表現(xiàn)在，部分房地產(chǎn)開發(fā)商在購買土地開發(fā)的過程中，自籌方面的資金有些不足，為了籌資，于是千方百計(jì)從銀行取得貸款，這樣就會(huì)一定程度上導(dǎo)致銀行的金融信貸風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大。有的個(gè)人則是利用銀行提供的個(gè)人購房貸款，購買多套住房，從而囤積房源，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行炒作，這也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)泡沫的產(chǎn)生，從而加劇信貸風(fēng)險(xiǎn)。

縱觀我國房地產(chǎn)的發(fā)展歷程，在每一次房地產(chǎn)市場的升溫背后，都是由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展而催生的?，F(xiàn)在，中國經(jīng)濟(jì)受到金融危機(jī)影響之后，經(jīng)濟(jì)開始全面復(fù)蘇，這也會(huì)帶來房地產(chǎn)的進(jìn)一步繁榮。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇發(fā)展，這樣就會(huì)對(duì)工業(yè)用地、寫字樓物業(yè)的需求有所增加，市場需求就會(huì)受到更大刺激；同時(shí)，伴隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，人民的收入會(huì)不斷增加，使得這些潛在的對(duì)住房的需求逐步轉(zhuǎn)為實(shí)際有效需求，影響著人們的購房需求。

在獲取國有土地使用權(quán)時(shí)時(shí)有違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生，就是在出賣土地方面，也存在濫用土地資源、非法侵占農(nóng)業(yè)用地，這樣就會(huì)致使房地產(chǎn)開發(fā)加快。尤為嚴(yán)重的是，有的開發(fā)商使用暗箱操作的手法，通過種種方式，低價(jià)獲得國有土地使用權(quán)，造成土地資產(chǎn)的不斷流失，擾亂了法律框架下的招標(biāo)購地秩序，助長了行賄受賄不正常的風(fēng)氣，更重要的是損壞國家的土地儲(chǔ)備，進(jìn)而危害整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

2、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

企業(yè)逐步走向民營化。近幾年來，由于我國買方市場的全面形成，其他實(shí)業(yè)領(lǐng)域投資機(jī)會(huì)越來越少，而房地產(chǎn)領(lǐng)域相對(duì)來說則機(jī)會(huì)大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵(lì)措施，所以吸引了許多在其他領(lǐng)域積累了一定資金實(shí)力的民營企業(yè)家轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)。國有企業(yè)由于體制和機(jī)制以及歷史遺留問題等深層次原因，往往在競爭中處于劣勢(shì)，發(fā)展相對(duì)緩慢。

實(shí)現(xiàn)法制化正規(guī)化。制度化是企業(yè)發(fā)展規(guī)模化，民營化的制度基礎(chǔ)和保障，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外制度的建設(shè)是中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的未來趨勢(shì)。未來我國房地產(chǎn)企業(yè)將按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，完善企業(yè)內(nèi)部的管理制度、激勵(lì)制度、用人制度和財(cái)務(wù)制度等。企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行和組織建設(shè)及企業(yè)的外部環(huán)境和行業(yè)管理也都將進(jìn)一步向制度化、規(guī)范化方向發(fā)展。

行業(yè)發(fā)展追求專業(yè)化和品牌化。目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)既做房地產(chǎn)，又作地產(chǎn)，而且不分檔次、不分區(qū)位、不分用途，什么項(xiàng)目都做。更有開發(fā)企業(yè)提供“ 一條龍”式的服務(wù)，即材料銷售、建筑施工、裝飾裝修、物業(yè)管理都自己做，甚至包括了中介、設(shè)計(jì)，企業(yè)向大而全、小而全發(fā)展。品牌是一個(gè)企業(yè)的實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等指標(biāo)的綜合體現(xiàn)，以核心競爭力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場競爭的必然產(chǎn)物。

3、改變房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的應(yīng)對(duì)措施

稅制結(jié)構(gòu)要盡量簡單、明確、確定。一個(gè)明確的稅制可以讓房地產(chǎn)投資者更放心地投資，因?yàn)槊鞔_稅制可以幫助房地產(chǎn)投資者在作可行性研究的時(shí)候，準(zhǔn)確地估算這些支出。稅制也要簡單，對(duì)于各種稅項(xiàng)要根據(jù)其內(nèi)在聯(lián)系和計(jì)征方便與否，加以歸類和合并。當(dāng)前應(yīng)解決有些地方房地產(chǎn)稅不統(tǒng)一的問題。另外，稅制還要保持相對(duì)穩(wěn)定，不能朝令夕改，不能隨意增加，以體現(xiàn)稅收的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，當(dāng)然穩(wěn)定并不等于一成不變，在稅制不變動(dòng)的前提下，稅率應(yīng)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作動(dòng)態(tài)調(diào)整。

（1）必須從以前簡單的房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)和全程運(yùn)營

商業(yè)地產(chǎn)的操作成功，最重要的是前期定位規(guī)劃，及后期的運(yùn)營管理，至于中間環(huán)節(jié)的招商是非常簡單的。因此，中小型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在戰(zhàn)略方針制定的早期，就必須意識(shí)到：需要花大力氣鎖定長期的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)操盤團(tuán)隊(duì)，或者建立自己的商業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)。讓專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)操盤團(tuán)隊(duì)參與整個(gè)企業(yè)的前期項(xiàng)目地塊價(jià)值評(píng)估、項(xiàng)目市場定位、策劃規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工、招商運(yùn)營、資本運(yùn)作等階段。

（2）要從以前靠關(guān)系拿地轉(zhuǎn)向靠成功商業(yè)模式拿地

在中國房地產(chǎn)行業(yè)大家都知道很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在起家的地區(qū)都有相當(dāng)?shù)娜嗣}關(guān)系，在拿地方面自然也就有一些獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。不過我們也真實(shí)的看到在近幾年與大開發(fā)商的角逐中，無論是實(shí)力、品牌、資金等方面都占下風(fēng)。僅有的地方關(guān)系優(yōu)勢(shì)，并不能確保其成功拿地。

（3）必須從以銷售為主要目的轉(zhuǎn)向以經(jīng)營增值為主要目的

在中國很多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)商，由于資金鏈的壓力，往往采用各種手段，進(jìn)行商鋪銷售以回籠資金。雖然近年由于通貨膨脹及投資渠道窄等現(xiàn)狀不少項(xiàng)目的商鋪銷售形勢(shì)還不錯(cuò)，但單單只顧銷售的方式，必然很難顧及未來項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營。長遠(yuǎn)來看，無論對(duì)開發(fā)商的企業(yè)品牌、項(xiàng)目的發(fā)展命運(yùn)，都是非常不利的。必須以通過專業(yè)的經(jīng)營管理來獲取穩(wěn)定增長的現(xiàn)金流，從而帶動(dòng)項(xiàng)目和周邊地價(jià)的增值為主要策略。

【總結(jié)】

從總體上講，我國的房地產(chǎn)形勢(shì)看好，房地產(chǎn)企業(yè)有較好的生存環(huán)境。我國的房地產(chǎn)企業(yè)要在市場中站穩(wěn)腳跟，牢牢把握好市場開發(fā)方向，提高自身素質(zhì)，與時(shí)俱進(jìn)，把握機(jī)遇，才能出其不意，戰(zhàn)勝對(duì)手，立于不敗之地。還必須有國家政策的正確指導(dǎo)、政府部門的大力配合，以及政府與企業(yè)對(duì)消費(fèi)者需求的準(zhǔn)確把握及合理引導(dǎo)。

【參考文獻(xiàn)】

巴曙松；王淼，《房地產(chǎn)企業(yè)需要個(gè)性化的融資模式》，載于《中國房地信息》，2006.4