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關(guān)鍵詞：我國(guó)；房產(chǎn)稅改革；有效政策；探析
一、進(jìn)行我國(guó)房產(chǎn)稅改革研究的重要意義
在進(jìn)行我國(guó)房產(chǎn)稅改革的有效政策的研究的過程之中，為了保證我國(guó)房產(chǎn)稅改革的改革效果，要充分的考慮到目前我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景，與此同時(shí)，還要充分的考慮到我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)事業(yè)在接受我國(guó)房產(chǎn)稅改革的過程中，對(duì)自身的發(fā)展情況的影響。具體的來說，我國(guó)房產(chǎn)稅改革主要包含有以下幾個(gè)方面的改革措施：進(jìn)行對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅的種類的改革、進(jìn)行我國(guó)房產(chǎn)稅的稅收額度改革、進(jìn)行對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅的稅收類型分類的改革等，這些我國(guó)房產(chǎn)稅改革的內(nèi)容和措施也是各不相同的。
進(jìn)而通過對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅改革各個(gè)方面的內(nèi)容總結(jié)，總結(jié)制定出合理有效的我國(guó)房產(chǎn)稅改革策略。針對(duì)這樣的情況，就需要我國(guó)房產(chǎn)稅征收部門在進(jìn)行我國(guó)房產(chǎn)稅改革策略制定的過程之中，堅(jiān)持合法合理的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理原則，保證我國(guó)房產(chǎn)稅改革可以在最大效率的保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，獲得最大化的房地產(chǎn)利益。與此同時(shí)，我國(guó)房產(chǎn)稅改革在進(jìn)行的過程中，還要增強(qiáng)我國(guó)房產(chǎn)稅稅收的應(yīng)用范圍，建立一套完善的我國(guó)房產(chǎn)稅征收體系，提升對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅征收的應(yīng)用水平，保證我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展。
二、我國(guó)房產(chǎn)稅改革的基本概念
房地產(chǎn)行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的大頭部分，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，我國(guó)房產(chǎn)稅也是我國(guó)稅收的重要組成部分之一。從一般意義上講，我國(guó)房產(chǎn)稅的征收過程是依托于房地產(chǎn)行業(yè)存在的，但是，如果從更深層次的角度來考慮，我國(guó)房產(chǎn)稅改革又不僅僅局限于對(duì)于房地長(zhǎng)行業(yè)發(fā)展這一領(lǐng)域。我國(guó)房產(chǎn)稅改革正在逐步的進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域的完善進(jìn)行研究。針對(duì)這樣的情況，也可以說我國(guó)房產(chǎn)稅改革過程就是對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)水稅收征集過程的完善處理過程。
在進(jìn)行我國(guó)房產(chǎn)稅改革的過程中，要充分的考慮到我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性特點(diǎn)，在我國(guó)房產(chǎn)稅改革過程之中，進(jìn)行我國(guó)房產(chǎn)稅改革各項(xiàng)措施的分類處理，這就決定了我國(guó)房產(chǎn)稅改革要充分的滿足各項(xiàng)要求的實(shí)際需要，將我國(guó)房產(chǎn)稅改革和我國(guó)政府職能部門的相關(guān)政策進(jìn)行有效的聯(lián)系優(yōu)化，通過我國(guó)房產(chǎn)稅改革優(yōu)化，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
三、我國(guó)房產(chǎn)稅改革研究的具體方向
1.根據(jù)稅制來制定我國(guó)房產(chǎn)稅改革策略
發(fā)放稅制來進(jìn)行我國(guó)房產(chǎn)稅改革策略制定是進(jìn)行房地產(chǎn)稅改革方式之一，通過這種方式，我國(guó)房產(chǎn)稅征收部門有著以下的優(yōu)勢(shì)：可以進(jìn)行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，以及房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)獲取情況進(jìn)行我國(guó)房產(chǎn)稅改革的制定。針對(duì)這樣的情況，采用根據(jù)稅制經(jīng)濟(jì)發(fā)展來制定我國(guó)房產(chǎn)稅改革策略的方式可以妥善的解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展問題，進(jìn)而保證我國(guó)的房地產(chǎn)稅收的基礎(chǔ)上，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是，根據(jù)稅制經(jīng)濟(jì)發(fā)展來制定我國(guó)房產(chǎn)稅改革策略的方式也存在著提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門資本成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收過程進(jìn)行研究的脫節(jié)問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收改革的作用難以得到有效的發(fā)揮。
2.根據(jù)征稅范圍來制定我國(guó)房產(chǎn)稅改革策略
在進(jìn)行我國(guó)房產(chǎn)稅改革的過程中，為了保證我國(guó)房產(chǎn)稅改革的公平性發(fā)展，根據(jù)征稅范圍來制定我國(guó)房產(chǎn)稅改革策略，通過這種方式，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以在公正的環(huán)境下，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具體的來說，目前的根據(jù)征稅范圍決定了我國(guó)的房地產(chǎn)征收過程中，存在著城市體系和農(nóng)村體系。由于房地產(chǎn)行業(yè)是一項(xiàng)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，具體的來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理部門進(jìn)行管理的過程中，所涉及到的各種影響因素是多種多樣的。從這些各式各樣的因素進(jìn)行總結(jié)研究，可以發(fā)現(xiàn)，地理環(huán)境因素和經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素也是制約我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素之一。在這樣的背景下，在進(jìn)行我國(guó)房產(chǎn)稅改革策略的制定過程中，如果房地產(chǎn)稅收管理部門不能夠很好的評(píng)估一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收征收范圍，很有可能導(dǎo)致我國(guó)房產(chǎn)稅改革策略難以滿足我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。
3.根據(jù)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來制定我國(guó)房產(chǎn)稅改革策略
隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，我國(guó)農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)開始逐步的發(fā)展起來，在傳統(tǒng)的我國(guó)房產(chǎn)稅策略營(yíng)養(yǎng)過程中，主要的稅收來源都是來自城市的稅收來源。在農(nóng)村的我國(guó)房產(chǎn)稅管理過程中，并沒有意識(shí)到對(duì)于我國(guó)房產(chǎn)稅的完善研究。相比較于上文介紹的稅制經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略制定的方式，通過進(jìn)行我國(guó)農(nóng)村地區(qū)的我國(guó)房產(chǎn)稅的改革研究，可以充分的保證這一經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的稅收得到合理的利用，促進(jìn)我國(guó)財(cái)政稅收的發(fā)展。但是，在實(shí)際的發(fā)展過程中，我國(guó)房產(chǎn)稅改革策略應(yīng)用過程中，我國(guó)房產(chǎn)稅改革策略要對(duì)相應(yīng)的僵化管理思維進(jìn)行樣的劃分研究，科學(xué)合理的進(jìn)行我國(guó)房產(chǎn)稅改革策略的制定研究，在保證房地產(chǎn)行業(yè)的基本稅收的過程中，有效的促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
四、桎梏房產(chǎn)稅改革策略應(yīng)用的原因
1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資本成本負(fù)擔(dān)重
在進(jìn)行房產(chǎn)稅改革的過程中，要充分的考慮到，房產(chǎn)稅改革過程不能給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來成本負(fù)擔(dān)，保證我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可以穩(wěn)定的發(fā)展。但是，在實(shí)際的運(yùn)行過程中，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)周期很長(zhǎng)，這就導(dǎo)致房產(chǎn)稅的征收過程很容易產(chǎn)生和房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部矛盾問題，在嚴(yán)重的情況，甚至有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。與此同時(shí)，隨著房產(chǎn)價(jià)格的逐步提升以及國(guó)家的相關(guān)政策的改變，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展的過程中，所遇到的問題也正在逐步加多，這些都加重了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的資本負(fù)擔(dān)。針對(duì)這樣的情況，在進(jìn)行房產(chǎn)稅改革的策略研究過程中，要充分的考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，保證房產(chǎn)稅改革的可持續(xù)性。
2.房產(chǎn)稅改革的政策影響因素
在進(jìn)行房產(chǎn)稅改革的過程中，要充分的考慮到各種政策因素對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，并進(jìn)行相關(guān)的房產(chǎn)稅改革策略的制定。因此，可以看出，在進(jìn)行房產(chǎn)稅改革的過程中，要在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各種策略的研究過程中，完善房產(chǎn)稅改革策略，優(yōu)化房產(chǎn)稅征收體系。針對(duì)這樣的情況，政府職能部門要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展策略進(jìn)行研究，保證房產(chǎn)稅改革策略可以滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。除此之外，房產(chǎn)稅改革要和政府的相關(guān)政策法規(guī)進(jìn)行縝密的聯(lián)系，在保證房產(chǎn)稅改革的應(yīng)用效果的基礎(chǔ)上，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
3.房產(chǎn)稅改革的風(fēng)險(xiǎn)因素
在進(jìn)行房產(chǎn)稅改革過程中，由于房產(chǎn)稅改革是一個(gè)長(zhǎng)期的動(dòng)態(tài)過程，因此房產(chǎn)稅改革是一個(gè)周期很長(zhǎng)的項(xiàng)目。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金控制過程是一個(gè)很嚴(yán)峻的問題。針對(duì)這種情況，就要求對(duì)房產(chǎn)稅改革過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行總結(jié)研究。與此同時(shí)，由于房產(chǎn)稅改革的風(fēng)險(xiǎn)因素，在進(jìn)行房產(chǎn)稅改革的研究過程中，要對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行總結(jié)研究，杜絕房產(chǎn)稅改革的風(fēng)險(xiǎn)因素，促進(jìn)房產(chǎn)稅改革的正常推行。
4.房產(chǎn)稅改革的波動(dòng)因素
房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)之中扮演著重要角色，是我國(guó)的支柱性經(jīng)濟(jì)行業(yè)之一，針對(duì)這樣的情況，為了保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，就需要對(duì)房產(chǎn)稅改革的波動(dòng)影響進(jìn)行控制。但是，由于房地產(chǎn)改革過程的不穩(wěn)定性，要對(duì)房產(chǎn)稅改革的變化進(jìn)行穩(wěn)定性研究，進(jìn)而保證房產(chǎn)稅發(fā)展的穩(wěn)定性。進(jìn)而有效的保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的正常運(yùn)行。例如，當(dāng)房產(chǎn)稅改革策略制定完畢之后，要根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)行嚴(yán)格的制定管理的。針對(duì)這樣的情況，就需要房地產(chǎn)管理過程進(jìn)行持續(xù)性的優(yōu)化處理，促進(jìn)房產(chǎn)稅改革作用的發(fā)揮。
五、我國(guó)房產(chǎn)稅改革有效政策
1.簡(jiǎn)化我國(guó)房產(chǎn)稅的稅制制度
無論是采用何種我國(guó)房產(chǎn)稅改革策略，都要對(duì)現(xiàn)有的我國(guó)房產(chǎn)稅進(jìn)行簡(jiǎn)化處理，與此同時(shí)，為了解決我國(guó)在房產(chǎn)稅方面實(shí)行內(nèi)外兩套稅制的問題，在進(jìn)行管理的過程，不斷進(jìn)行稅制的優(yōu)化處理，防止重復(fù)的稅收。針對(duì)這樣的情況，就需要房地產(chǎn)稅收管理部門應(yīng)該完善的規(guī)劃現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅征收體系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況和當(dāng)?shù)貐^(qū)域的發(fā)展情況進(jìn)行總結(jié)研究，完善我國(guó)在房產(chǎn)稅方面使用的研究體系。具體的來說，就要求房地產(chǎn)稅收管理部門的制定者形成稅制制度的簡(jiǎn)化處理意識(shí)，不斷關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，不斷研究國(guó)家頒布的政策法規(guī)，建立完善的房地產(chǎn)稅收管理體系，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)和稅收管理的持續(xù)健康快速發(fā)展。
2.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)稅的減免范圍
在進(jìn)行我國(guó)房產(chǎn)稅改革的過程中，要考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性特點(diǎn)，并充分的考慮到房地產(chǎn)頁(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，對(duì)實(shí)際上有困難的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行照顧。針對(duì)這樣的情況，在房地產(chǎn)稅收管理部門進(jìn)行我國(guó)房產(chǎn)稅改革的過程中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)要有深入的了解。具體的來說，房地產(chǎn)稅收部門可以專門成立項(xiàng)目調(diào)研機(jī)構(gòu)，深入的進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行狀態(tài)研究，更加科學(xué)合理的規(guī)劃我國(guó)房產(chǎn)稅改革的發(fā)展方向，盡可能的讓稅制的改革滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要。
3.完善房地產(chǎn)稅的改革依據(jù)
房地產(chǎn)稅的改革依據(jù)的完備程度將直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行情況，在房地產(chǎn)企業(yè)這種需要有大量資金存在的企業(yè)更顯得尤為關(guān)鍵。針對(duì)這樣的情況，就需要在進(jìn)行房地產(chǎn)稅的改革過程中，建立一套完善的改革管理體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)稅的改革控制，保證房地產(chǎn)的策略改革過程的每一個(gè)細(xì)節(jié)都得到合理的考慮與解決。與此同時(shí)，房地產(chǎn)稅的改革過程還應(yīng)當(dāng)充分的考慮到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，系統(tǒng)的規(guī)劃房地產(chǎn)改革問題，提升房地產(chǎn)稅的改革效率。
結(jié)論
綜上所述，由于房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)也存在著運(yùn)行周期長(zhǎng)、受國(guó)家政策的實(shí)際特點(diǎn)。因此，就需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度進(jìn)行持續(xù)性、動(dòng)態(tài)性的改革研究，保證房地產(chǎn)稅的改革過程可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展。針對(duì)這樣的情況，就需要對(duì)房地產(chǎn)稅的改革過程進(jìn)行嚴(yán)格的分析研究，不斷完善房地產(chǎn)稅的策略改革結(jié)構(gòu)，建立完善的房地產(chǎn)稅的改革體系，促進(jìn)企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行。（作者單位：內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)大學(xué)職業(yè)學(xué)院）
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非居民稅收工作問題探討
(一)房地產(chǎn)稅評(píng)估方法
房地產(chǎn)評(píng)估制度是房地產(chǎn)稅制的重要組成部分，它是指房地產(chǎn)稅評(píng)估部門依據(jù)一定的技術(shù)手段和方法，對(duì)土地及其附著物(建筑物)的價(jià)值或面積進(jìn)行定期評(píng)估。并據(jù)以作為房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)征稅。當(dāng)前，世界各國(guó)房地產(chǎn)稅體系中的房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)有三類：一類是面積計(jì)價(jià)法。一類是市場(chǎng)價(jià)值計(jì)價(jià)法，一類是面積和市場(chǎng)價(jià)值混合法。世界上大部分國(guó)家尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家都采用市場(chǎng)價(jià)值計(jì)價(jià)法，一些轉(zhuǎn)軌國(guó)家和經(jīng)濟(jì)水平較低的國(guó)家，如捷克、智利、肯尼亞等采用面積計(jì)價(jià)法或混合估價(jià)法。但實(shí)行面積計(jì)價(jià)法和混合計(jì)價(jià)法的國(guó)家正在向市場(chǎng)價(jià)值計(jì)價(jià)法轉(zhuǎn)變。從世界各國(guó)具體的評(píng)稅方法看，主要是通過以下三種方法來進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。
1.市場(chǎng)法
市場(chǎng)法即市場(chǎng)售價(jià)比較法。它是將應(yīng)稅房產(chǎn)與近期交易與之類似房地產(chǎn)的價(jià)格比較，同時(shí)考慮影響交易價(jià)格的各種因素，估定應(yīng)稅房地產(chǎn)價(jià)值。這種方法需要有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)、完善充足的交易資料和高度的信息化建設(shè)，多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家普遍采用這一方法。市場(chǎng)法適用于居民住房、私人公寓、度假屋、農(nóng)場(chǎng)等的評(píng)估。
2.收益法
收益法即收益還原法，也叫收入資本化法或收益現(xiàn)值法。它是指運(yùn)用合適的收益率(資本化率或還原率)將未來的純收益折算為評(píng)稅財(cái)產(chǎn)現(xiàn)值的方法。這種方法是用每期的總收入減除總費(fèi)用得出純收益后，根據(jù)一定的收益率(資本化率)算出財(cái)產(chǎn)的評(píng)稅值。這種方法適用于比較容易獲得相同或同類財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)租金價(jià)值的房產(chǎn)，如商店、寫字樓等。
3.成本法
成本法即重置成本法。它是通過評(píng)估房地產(chǎn)的重置或重建成本來確定市場(chǎng)價(jià)值。由于這種方法考慮了財(cái)產(chǎn)折舊和無形損耗，因此，需要準(zhǔn)確評(píng)估建筑物的成本、土地價(jià)值及折舊。在財(cái)產(chǎn)相對(duì)比較新、還不存在同等財(cái)產(chǎn)的銷售以及建筑物相對(duì)獨(dú)立的條件下，宜采用這種方法，如工業(yè)財(cái)產(chǎn)價(jià)值經(jīng)常采用這種評(píng)估方法。
(二)房地產(chǎn)稅的評(píng)估手段
房地產(chǎn)稅的評(píng)估手段主要有三種，一是批量評(píng)估手段，二是單宗評(píng)估手段，三是自行評(píng)估手段。批量評(píng)估是指借助計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)，采用法定形式建立的參數(shù)體系。分片區(qū)批量評(píng)估應(yīng)稅房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。據(jù)以計(jì)算應(yīng)征稅款的方法。單宗評(píng)估是指評(píng)稅專家遵循法定規(guī)程，選用合適的評(píng)估方法，對(duì)個(gè)別產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜、功能多樣的應(yīng)稅房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的方法。自行評(píng)估是指財(cái)產(chǎn)所有人對(duì)其自有財(cái)產(chǎn)確定一個(gè)評(píng)估價(jià)值，并以此進(jìn)行財(cái)產(chǎn)登記和申報(bào)納稅的方法。
從目前的情況看，以市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的國(guó)家普遍采用批量評(píng)估手段。如美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、荷蘭、挪威、芬蘭、愛沙尼亞、塞浦路斯和羅馬尼亞等。其中，美國(guó)廣泛應(yīng)用計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)(CAMA)和地理信息系統(tǒng)(GIS)作為房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值的技術(shù)支撐系統(tǒng)。還有一些轉(zhuǎn)軌國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家正在開展批量評(píng)估工作，如匈牙利、立陶宛、波斯尼亞、馬耳他等。由此可見，批量評(píng)估已成為世界各國(guó)評(píng)估手段發(fā)展的趨勢(shì)。
在個(gè)別缺乏專業(yè)估價(jià)人員，稅收征管水平較低的國(guó)家，如匈牙利、泰國(guó)、突尼斯和菲律賓以及哥倫比亞實(shí)行自行估價(jià)制度。但由于財(cái)產(chǎn)所有人自主估價(jià)，財(cái)產(chǎn)價(jià)值存在被低估的傾向，加之居民納稅意識(shí)薄弱，稅務(wù)部門缺少足夠的人員對(duì)自行申報(bào)財(cái)產(chǎn)稅數(shù)據(jù)的審核，往往會(huì)造成稅源大量流失的狀況。
(三)房地產(chǎn)稅的評(píng)估機(jī)構(gòu)
世界各國(guó)或地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)稅評(píng)估均設(shè)有專門的估價(jià)機(jī)構(gòu)，這些估價(jià)機(jī)構(gòu)有的隸屬于稅務(wù)系統(tǒng)(但一般與征管系統(tǒng)分開)，有的獨(dú)立于稅務(wù)系統(tǒng)，但一般來說在工作中獨(dú)立性較強(qiáng)(見下表)。如澳大利亞各州設(shè)立總評(píng)估師辦公室，負(fù)責(zé)稅基評(píng)估，總評(píng)估師由議會(huì)任命，對(duì)州長(zhǎng)負(fù)責(zé)；美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估主要在地方政府，波士頓60多萬人，僅政府不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估人員就達(dá)200多人：英國(guó)由國(guó)家稅務(wù)局內(nèi)部的估價(jià)辦公室進(jìn)行房地產(chǎn)稅基評(píng)估：香港地區(qū)則由與稅務(wù)局平行的庫(kù)務(wù)署來進(jìn)行。通過這套管理體系的設(shè)立。保證了不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估的進(jìn)行，這是房地產(chǎn)稅稽征的基礎(chǔ)。
目前，極少數(shù)的國(guó)家，如新西蘭、博茨瓦納、肯尼亞和南非利用私人評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)助市政當(dāng)局進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估。但是，利用私人評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估容易產(chǎn)生數(shù)據(jù)的可信度、質(zhì)量控制手段等問題。
(四)房地產(chǎn)稅的評(píng)估周期
世界各國(guó)評(píng)稅周期的規(guī)定一般分為兩種：一種是對(duì)評(píng)稅周期由法律規(guī)定，包括必要時(shí)推遲或取消房地產(chǎn)重估的規(guī)定；另一種是評(píng)稅周期沒有法律規(guī)定。但在實(shí)際操作中有一般規(guī)定。從各國(guó)實(shí)施的實(shí)際情況看，重估周期一般都在3―10年的范圍內(nèi)波動(dòng)，其中以3年和5年作為周期的最多，只有極少數(shù)國(guó)家每年都進(jìn)行重估，還有一些國(guó)家很少評(píng)估。一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)由于技術(shù)和財(cái)政能力相對(duì)較強(qiáng)，評(píng)估周期較短且相對(duì)固定；反之，一些發(fā)展中國(guó)家或地區(qū)評(píng)估周期則較長(zhǎng)且不固定。除此以外，一些國(guó)家如約旦、哥倫比亞和巴西采用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(如利用通貨膨脹率)作為重估指標(biāo)，但效果不太理想。
(五)房地產(chǎn)稅的評(píng)估結(jié)果爭(zhēng)議解決機(jī)制
任何財(cái)產(chǎn)稅制都必須具備一種渠道，即當(dāng)房地產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)評(píng)出每個(gè)地塊的房地產(chǎn)價(jià)值后，要向納稅人發(fā)出通知，告知房地產(chǎn)的納稅價(jià)值，若納稅人認(rèn)為對(duì)他們財(cái)產(chǎn)的估價(jià)有誤時(shí)，可以提起申訴。各國(guó)申訴渠道一般包括三個(gè)機(jī)構(gòu)。納稅人首先向當(dāng)?shù)囟惢u(píng)估機(jī)構(gòu)申訴。如果稅基評(píng)估官認(rèn)為納稅人的理由是對(duì)的，可以調(diào)整稅基評(píng)估通知，以糾正估價(jià)方面的錯(cuò)誤和異議；如果稅基評(píng)估官不同意納稅人的意見，納稅人才能向政府復(fù)核委員會(huì)審訴。如果這一機(jī)構(gòu)未能解決爭(zhēng)議，納稅人最后可向法庭提出申訴。
二、對(duì)我國(guó)評(píng)稅制度的啟示
從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)可以看出，房地產(chǎn)稅的評(píng)稅制度與該國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)、歷史文化背景和政治制度密切相關(guān)。盡管各國(guó)或地區(qū)的具體實(shí)際不同，但仍有一些基本的一般性規(guī)律，這些規(guī)律也是我國(guó)房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)和具體操作中不可或缺的。因此，在我國(guó)的房地產(chǎn)稅制面臨改革，房地產(chǎn)估價(jià)制度很不完善的情況下，借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，建立一套適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)評(píng)估制度是很必要的。
(一)設(shè)立專門的房地產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)構(gòu)
由于稅基評(píng)估既需要借助于稅務(wù)部門對(duì)納稅戶基本信息的掌握，也需要借助于房地產(chǎn)或土地管理部門掌握的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，加之房地產(chǎn)稅評(píng)估結(jié)果關(guān)系到政府的稅收收入與個(gè)人應(yīng)納稅額，因此，大部分國(guó)家或地區(qū)都設(shè)立了專門的不動(dòng)產(chǎn)稅基估價(jià)機(jī)構(gòu)，這些評(píng)估機(jī)構(gòu)的性質(zhì)主要是政府部門(有的隸屬于財(cái)稅部門)或準(zhǔn)政府部門，具有較強(qiáng)的專業(yè)性。鑒于我國(guó)還沒有設(shè)立專門的房地產(chǎn)稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)，建議在我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革中，設(shè)立隸屬于政府部門的獨(dú)立稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)。為了保證評(píng)估環(huán)節(jié)和征稅環(huán)節(jié)相互獨(dú)立，該機(jī)構(gòu)應(yīng)該與地方稅務(wù)機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)并列，既能保持密切聯(lián)系又可以相互監(jiān)督制約，保證評(píng)估結(jié)果的公允性。
(二)培養(yǎng)專門的評(píng)估人員
房地產(chǎn)稅基評(píng)估是以批量評(píng)估為主，運(yùn)用計(jì)算機(jī)輔助評(píng)估，結(jié)合GIS信息系統(tǒng)進(jìn)行的評(píng)估。評(píng)估過程中依據(jù)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和采用的具體方法與一般不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估不同。因此，各個(gè)國(guó)家都對(duì)房地產(chǎn)稅基評(píng)估人員的任職資格及條件做出了明確規(guī)定。一般來說。房地產(chǎn)稅基評(píng)估人員需要通過考試取得執(zhí)業(yè)資格，并接受專業(yè)的后續(xù)教育課程培訓(xùn)，周期性地接受執(zhí)業(yè)資格審核。在這方面，我們要借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，建立評(píng)估師注冊(cè)登記制度，完善評(píng)估人員培訓(xùn)與繼續(xù)教育制度，建立起符合我國(guó)國(guó)情的稅基評(píng)估從業(yè)人員管理制度。
一、一季度稅收收入形勢(shì)分析
（一）地稅收入實(shí)現(xiàn)了“三增長(zhǎng)”。一是地稅總收入較去年同比增加756.95萬元，增長(zhǎng)17.99%；二是省級(jí)收入較去年同比增加603.57萬元，增長(zhǎng)了76.22%；三是縣級(jí)收入較去年同比增加25.22萬元，增長(zhǎng)了1.18%。
（二）收入實(shí)現(xiàn)了均衡入庫(kù)。1-3月，我局入庫(kù)稅收和基金附加收入5164.59萬元，完成市局年度奮斗目標(biāo)任務(wù)的27.25%，超時(shí)間進(jìn)度2.25個(gè)百分點(diǎn)；完成縣府年計(jì)劃28.85%，超時(shí)間進(jìn)度3.85個(gè)百分點(diǎn)。
（三）主體稅種增收突出。1-3月稅收增收主要集中在營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅，四個(gè)稅種共增收1649.80萬元，對(duì)稅收增量的貢獻(xiàn)率達(dá)到227.20%。對(duì)稅收入庫(kù)的增長(zhǎng)起到了重要的支撐作用，其主體地位尤為明顯，成為了拉動(dòng)本季稅收增長(zhǎng)的主要因素。
（四）各單位組織收入入庫(kù)發(fā)展平衡。2006年1-3月份城區(qū)四個(gè)直屬單位（太和、直屬、直屬二所、稽查）共征收入庫(kù)地稅收入4726.62萬元，完成年度計(jì)劃26.09%，超平均進(jìn)度1.09個(gè)百分點(diǎn)，較去年同比增長(zhǎng)了93.94%，占地稅收入總?cè)霂?kù)數(shù)的91.52%；11個(gè)基層所1-3月共征收入庫(kù)地稅收入437.96萬元，完成年度計(jì)劃39.07%，超平均進(jìn)度14.07個(gè)百分點(diǎn)，較去年同比增長(zhǎng)了308.72%，占地稅收入總?cè)霂?kù)數(shù)的8.48%。總的來看，本季稅收收入?yún)f(xié)調(diào)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)明顯，稅收收入完成進(jìn)度情況處于良好態(tài)勢(shì)，城區(qū)和基層所稅收收入均超額完成了本季收入任務(wù)。
（五）重點(diǎn)企業(yè)稅收入庫(kù)進(jìn)度不均衡。1-3月，我縣四大集團(tuán)稅收入庫(kù)與去年同期比呈現(xiàn)出一增三減的格局，重點(diǎn)企業(yè)稅收入庫(kù)進(jìn)度不均衡。其中：美豐公司入庫(kù)1387萬元，與去年同期比增加474萬元；沱牌公司入庫(kù)61萬元，與去年同期比減少689萬元；明珠公司入庫(kù)181萬元，與去年同期比減少252萬元；銀華公司入庫(kù)60萬元，同比減少5萬元。
（六）單個(gè)稅種呈現(xiàn)“八增四減”態(tài)勢(shì)。按與去年同比口徑，一季度增加的有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、資源稅、城維稅、印花稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等八個(gè)稅種，同比增加1709.6萬元，減少的有企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅等四個(gè)稅種，同比減少1020.02萬元。
二、所做的主要工作
我們抓住全縣加快丘區(qū)示范縣建設(shè)的有利形勢(shì)，堅(jiān)持“依法征稅，應(yīng)收盡收，堅(jiān)決不收過頭稅，堅(jiān)決防止和制止越權(quán)減免稅”的組織收入原則，進(jìn)一步加強(qiáng)班子隊(duì)伍建設(shè)，積極實(shí)施科學(xué)化、精細(xì)化管理，強(qiáng)化稅務(wù)稽查，促進(jìn)了一季度稅收的穩(wěn)定增長(zhǎng)。
（一）堅(jiān)持以組織收入為中心，認(rèn)真落實(shí)收入目標(biāo)責(zé)任制。一是加強(qiáng)目標(biāo)責(zé)任制管理和落實(shí)，完善稅收任務(wù)下達(dá)辦法，更具科學(xué)性。及時(shí)分解落實(shí)年度工作目標(biāo)，與各單位簽訂了《年度工作目標(biāo)責(zé)任書》；二是強(qiáng)化任務(wù)意識(shí)，建立健全局領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系重點(diǎn)企業(yè)和各征收單位的分片包干工作制，加強(qiáng)督導(dǎo)力度，確保完成奮斗目標(biāo)任務(wù)；三是重新修訂《射洪縣地稅系統(tǒng)季度（辦年）工作目標(biāo)考核辦法》，加大考核力度，對(duì)稅收收入完成情況實(shí)行逗硬考核。
（二）進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)等稅收管理。一是進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)稅收管理?？h局成立了專門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅收征管的直屬稅務(wù)二所，對(duì)該所配了所長(zhǎng)、兩名副所長(zhǎng)和紀(jì)檢監(jiān)察員，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。自年初成立以來，實(shí)施房地產(chǎn)稅收“四個(gè)一”管理效果明顯，一季度，該所征收入庫(kù)房地產(chǎn)稅收1208萬元，比去年同期入庫(kù)數(shù)397萬元增加811萬元，增長(zhǎng)2倍；二是加大服務(wù)業(yè)稅收日管力度。一季度充分把握春節(jié)期間“假日經(jīng)濟(jì)”的有利時(shí)機(jī)，加強(qiáng)對(duì)餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等的有效監(jiān)控，1-3月入庫(kù)服務(wù)業(yè)稅收234.59萬元，同比增收34.26萬元，增幅達(dá)17.10%；三是做好2005年度所得稅匯算清繳工作和管戶建檔建卡工作，全面落實(shí)了稅收管理員制度，實(shí)施了稅收管理員下戶巡查巡訪制度，有效實(shí)施了稅源監(jiān)控。
（三）以深化機(jī)關(guān)效能革命為契機(jī)，做好ISO質(zhì)量管理體系認(rèn)證相關(guān)工作。各單位、各部門積極工作，對(duì)內(nèi)部設(shè)置、崗責(zé)體系、工作流程作了進(jìn)一步的調(diào)整和完善，印發(fā)了《質(zhì)量手冊(cè)》和《工作規(guī)程》并認(rèn)真組織干部職工學(xué)習(xí)。切實(shí)開展效能革命工作，印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化效能革命工作的實(shí)施意見》（射地稅發(fā)〔2006〕30號(hào)）并認(rèn)真組織實(shí)施，開展了明查暗訪，對(duì)未按規(guī)定著裝的6位職工進(jìn)行了通報(bào)并扣發(fā)了獎(jiǎng)金，有力地促進(jìn)了各項(xiàng)工作的順利開展。
（四）堅(jiān)持標(biāo)本兼治、綜合治理，加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)。一是及時(shí)召開了地稅系統(tǒng)黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗工作會(huì)議，與各單位和個(gè)人層層簽訂了責(zé)任書。二是嚴(yán)格執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)任期制，逗硬落實(shí)干部任用條例，全面落實(shí)《遂寧市地稅系統(tǒng)干部交流工作暫行辦法》，選拔任用部分領(lǐng)導(dǎo)走上領(lǐng)導(dǎo)崗位，干部選拔工作進(jìn)一步規(guī)范化。三是開展學(xué)習(xí)活動(dòng)，把遵守、貫徹、維護(hù)作為重大任務(wù)抓緊抓好。四是堅(jiān)持標(biāo)本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預(yù)防的方針，建立健全符合稅收工作實(shí)際的教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預(yù)防腐敗體系，一季度，全局未發(fā)生一起違風(fēng)黨紀(jì)的人和事。
三、二季度工作要求
一季度全縣地稅形勢(shì)較好，為完成半年收入任務(wù)打下了良好的基礎(chǔ)。但是，稅收形勢(shì)我們不能樂觀，按市局年奮斗目標(biāo)的任務(wù)要求，1-6月需完成各項(xiàng)稅收任務(wù)9475萬元。其中：工商稅（含契稅、耕地占用稅）6475萬元，企業(yè)所得稅2700萬元，基金附加300萬元。要完成二季度的收入任務(wù)，特別是要完成縣級(jí)收入任務(wù)，我們面臨的形勢(shì)十分嚴(yán)峻，務(wù)必引起大家高度重視。二季度，我們要抓好以下幾個(gè)方面工作：
（一）開展社會(huì)主義榮辱觀教育，加強(qiáng)干部隊(duì)伍建設(shè)。同志今年3月4日看望出席全國(guó)政協(xié)十屆四次會(huì)議的委員時(shí)強(qiáng)調(diào)，要引導(dǎo)廣大干部群眾特別是青少年樹立社會(huì)主義榮辱觀，要堅(jiān)持以熱愛祖國(guó)為榮、以危害祖國(guó)為恥，以服務(wù)人民為榮、以背離人民為恥，以崇尚科學(xué)為榮、以愚昧無知為恥，以辛勤勞動(dòng)為榮、以好逸惡勞為恥，以團(tuán)結(jié)互助為榮、以損人利己為恥，以誠(chéng)實(shí)守信為榮、以見利忘義為恥，以遵紀(jì)守法為榮、以違法亂紀(jì)為恥，以艱苦奮斗為榮、以驕奢逸為恥?！鞍藰s八恥”概括精辟，內(nèi)涵深邃，體現(xiàn)了中華民族傳統(tǒng)美德與時(shí)代精神的有機(jī)結(jié)合，體現(xiàn)了社會(huì)主義基本道德規(guī)范的本質(zhì)要求，體現(xiàn)了社會(huì)主義價(jià)值觀的鮮明導(dǎo)向，為我國(guó)公民道德建設(shè)樹起了新的標(biāo)桿。作為地稅系統(tǒng)干部職工貫徹落實(shí)同志的這一重要指示，當(dāng)務(wù)之急就是要認(rèn)真學(xué)習(xí)，深刻領(lǐng)會(huì)其內(nèi)涵，結(jié)合稅收工作特點(diǎn)，樹立正確的稅收榮辱觀，樹立“以熱愛地稅為榮，以損害地稅為恥”思想：一是要為納稅人服好務(wù)，爭(zhēng)當(dāng)“人民滿意公務(wù)員”；二是要在日常生活中遵循基本準(zhǔn)則，遵紀(jì)守法，愛崗敬業(yè)，做個(gè)好公民；三是要講科學(xué)，學(xué)業(yè)務(wù)，懂榮辱，做個(gè)合格的好稅官。
（二）圍繞組織收入的中心，加強(qiáng)稅收征管，確保實(shí)現(xiàn)“雙過半”目標(biāo)。一是繼續(xù)強(qiáng)化收入目標(biāo)責(zé)任管理，逗硬實(shí)施月份收入考核，充分運(yùn)用考核激勵(lì)機(jī)制挖掘征管工作效能；二是進(jìn)一步強(qiáng)化任務(wù)意識(shí)，繼續(xù)實(shí)行局領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系重點(diǎn)企業(yè)和各征收單位的分片包干工作制，加強(qiáng)督導(dǎo)力度，確保完成奮斗目標(biāo)任務(wù)；三是繼續(xù)深化房地產(chǎn)稅收一體化管理，確保房地產(chǎn)稅收收入的穩(wěn)步持續(xù)增長(zhǎng)；四是加大各項(xiàng)基金附加征收入庫(kù)力度，務(wù)必實(shí)現(xiàn)均衡入庫(kù);五是加大稅收?qǐng)?zhí)法力度，發(fā)揮稽查和日常檢查的職能作用，防止欠稅，增加收入。
（三）開展發(fā)票、稅票專項(xiàng)檢查，加強(qiáng)稅收票證管理。一是組織開展稅收票證大檢查。按照市局安排重點(diǎn)對(duì)2005年所填開的稅票進(jìn)行大檢查，2006年嚴(yán)禁手工填開稅票。二是開展發(fā)票稽核工作。加大對(duì)發(fā)票領(lǐng)用金額與所交稅款之間的核查力度，對(duì)重點(diǎn)稅源企業(yè)、建安項(xiàng)目、貨運(yùn)發(fā)票實(shí)施聯(lián)查，防范和整治“頭大尾小”。三是嚴(yán)格免稅發(fā)票管理，做好下崗職工享受稅收優(yōu)惠政策的資格審查，制定和落實(shí)享受免稅發(fā)票額度的政策界限，避免個(gè)別人鉆政策空子導(dǎo)致稅收流失。
（四）規(guī)范內(nèi)部行政管理，做好政務(wù)事務(wù)財(cái)務(wù)工作。要進(jìn)一步修訂完善各項(xiàng)管理制度，嚴(yán)格落實(shí)會(huì)議、接待和公文管理制度，認(rèn)真做好督查督辦和目標(biāo)考核工作，進(jìn)一步做好安全消防、保密保衛(wèi)工作和做好衛(wèi)生綠化等工作。要進(jìn)一步完善財(cái)務(wù)管理制度，基層經(jīng)費(fèi)開支嚴(yán)格執(zhí)行送監(jiān)察室審核制度，切實(shí)做到財(cái)務(wù)管理有章可循。要規(guī)范工會(huì)活動(dòng)方式和形式，機(jī)關(guān)和基層單位原則上不到縣外開展工作活動(dòng)、黨員活動(dòng)。
（五）深化效能革命工作，做好ISO質(zhì)量體系認(rèn)證各項(xiàng)工作。要堅(jiān)持把開展“效能革命”工作貫穿于地稅工作始終，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化執(zhí)行落實(shí)，要以鐵的決心、鐵的紀(jì)律、鐵的制度把效能革命長(zhǎng)期抓下去，嚴(yán)格執(zhí)行上班簽到制度，機(jī)關(guān)首先從領(lǐng)導(dǎo)做起，領(lǐng)導(dǎo)班子成員均要按時(shí)到辦公室進(jìn)行簽到，要進(jìn)一步加大明查暗訪力度，強(qiáng)化“兩權(quán)”監(jiān)督，加大監(jiān)督檢查力度，對(duì)影響效能革命、破壞經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境的人和事要堅(jiān)決進(jìn)行嚴(yán)肅查處，確保各項(xiàng)措施落到實(shí)處。要認(rèn)真組織干部職工學(xué)習(xí)ISO《質(zhì)量手冊(cè)》和《工作規(guī)程》，做好質(zhì)量管理體系認(rèn)證的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。
關(guān)鍵詞：稅收；房地產(chǎn)稅；征收
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.14.183
1 房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)周期一般較長(zhǎng)、投資項(xiàng)目大多有規(guī)模巨大的特點(diǎn)，另外也有資金投入數(shù)額巨大且回收期長(zhǎng)等行業(yè)特點(diǎn)。
（2）當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)多采用分期分項(xiàng)目分批次、滾動(dòng)式的方式開發(fā)，并且跨城市、跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)成為常態(tài)、開發(fā)形式各異等，這都是房地產(chǎn)行業(yè)成本核算復(fù)雜的主要原因。
（3）企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)包括土地的交易、土地平整，房屋的建造、銷售以及持有出租等多個(gè)開發(fā)銷售的環(huán)節(jié)，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅收環(huán)節(jié)也較多、涉及的稅種繁多復(fù)雜，包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅等若干個(gè)稅種。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中面臨著較高的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)較高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)的產(chǎn)品單位價(jià)值高，負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度也高，同時(shí)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的影響較大，面對(duì)的不確定因素較多，譬如市場(chǎng)因素、政策因素等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成較大沖擊和影響，決策稍有不慎，就會(huì)造成開發(fā)產(chǎn)品滯銷，商品積壓，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈，甚至資金鏈斷裂，令企業(yè)陷入困境。
2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收征管存在問題
2.1 內(nèi)部原因
（1）部分稅務(wù)人員在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的征管不夠重視、經(jīng)驗(yàn)不足，專業(yè)水平和能力有待提高，譬如稅務(wù)部門缺乏建造師、評(píng)估師等專業(yè)人才等。房地產(chǎn)行業(yè)所涉及到的稅收問題相當(dāng)復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)，對(duì)稅務(wù)部門的管理人員的稅務(wù)專業(yè)水平和綜合素質(zhì)的要求都很高。而在實(shí)際的稅收管理工作中，特別是基層稅務(wù)人員接觸較少，有的在管理上簡(jiǎn)直就是感到力不從心。
（2）稅收征管精細(xì)化程度不高，稅務(wù)部門內(nèi)部大多沒有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目登記、備案管理，也沒有建立獨(dú)立的臺(tái)賬。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的建筑安裝業(yè)務(wù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)都沒有在稅務(wù)部門專門開發(fā)的“兩業(yè)”系統(tǒng)進(jìn)行詳細(xì)登記，沒有充分利用好“兩業(yè)”系統(tǒng)，對(duì)企業(yè)的開發(fā)、銷售的情況未能及時(shí)掌握，未能做到有效監(jiān)控。
（3）征管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常管理手段單一，納稅信息掌握不對(duì)稱，信息受限，造成稅收征管不到位，特別是在核查過程中缺乏有效的手段，更是容易造成部分證據(jù)無法取得或者是雖然可以獲取到有關(guān)憑證資料，但卻需要花費(fèi)過多的精力和時(shí)間，整體上影響了稅務(wù)核查工作效果和最終成績(jī)。
（4）稅務(wù)管理工作主要是一種事后管理的工作，相對(duì)地說，管理工作的開展比較滯后，稅務(wù)部門未能在房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)之初即時(shí)介入，這方面的不足對(duì)稅務(wù)部門工作人員在對(duì)建筑施工成本的核查方面帶來了較大難度。
2.2 外部原因
2.2.1 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收政策掌握不到位，納稅意識(shí)不強(qiáng)，財(cái)務(wù)核算不健全，稅款容易流失
部分房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)核算不夠準(zhǔn)確，財(cái)務(wù)制度不夠健全，財(cái)會(huì)人員配備不足且素質(zhì)普遍不高，企業(yè)法人稅法意識(shí)淡薄。比如未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、將已實(shí)現(xiàn)的銷售收入長(zhǎng)期掛“預(yù)收帳款”等科目的情況，影響到企業(yè)所得稅的正確計(jì)繳；或者在業(yè)務(wù)往來上做手腳，采取通過關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移收入、多開成本費(fèi)用發(fā)票等方式，造成少列收入多列成本費(fèi)用的狀況，造成稅款的流失等等。
2.2.2 目前在建筑安裝環(huán)節(jié)虛列工程成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅的主要手段
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑工程，往往存在著前期工程施工總量被后來的施工所覆蓋、隱蔽的特點(diǎn)，但另一方面，稅務(wù)部門工作人員反而因?qū)I(yè)方向的差異，對(duì)建筑施工業(yè)務(wù)不太熟悉，這樣，稅務(wù)部門這一軟肋往往就會(huì)被房地產(chǎn)開發(fā)商所利用，他們會(huì)為了增大稅前扣除，而在建安環(huán)節(jié)虛列工程成本，從而降低利潤(rùn)額，以達(dá)到少繳不繳稅款的目的。
2.2.3 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自律不夠，稅務(wù)征管難度加大
現(xiàn)階段，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)監(jiān)管仍不夠到位，并且由于稅收法律法規(guī)等制度也有待進(jìn)一步完善，以及在各種利益引誘下，少數(shù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)偽造虛假的房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算審核書據(jù)提供各種便利，以上種種的因素都給稅務(wù)部門的稅收管理帶來了更加大的難度。
2.2.4 稅收征收管理外部環(huán)境有待改善，協(xié)稅護(hù)稅機(jī)制有待進(jìn)一步完善
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及多個(gè)部門，比如國(guó)土、房管、建設(shè)等多個(gè)職能部門，由于協(xié)稅護(hù)稅機(jī)制還不夠完善，造成了部門配合不力的情況，部門間涉稅信息不能共享，取證困難等，職能部門協(xié)作配合不盡如人意，就會(huì)更增加稅收征管難度。
3 加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管的幾點(diǎn)建議
3.1 開展形式多樣的稅法宣傳，使納稅人自覺納稅的意識(shí)以及對(duì)稅收法律法規(guī)的遵從度得到不斷提高
要結(jié)合實(shí)際加強(qiáng)稅法宣傳，通過上街?jǐn)[攤、發(fā)放宣傳材料、宣傳手冊(cè)，在新聞媒介、稅局公開網(wǎng)站上增設(shè)稅收政策宣傳專欄，或在QQ、微信等電子媒介上宣傳以及舉辦稅收培訓(xùn)班等各種各樣的形式，及時(shí)、迅速地將國(guó)家房地產(chǎn)政策以及稅收政策的變化、調(diào)整等告知企業(yè)，傳送、告知每一個(gè)企業(yè)法人、財(cái)務(wù)核算人員、辦稅人員等，確保其吃準(zhǔn)吃透政策，增強(qiáng)其依法納稅意識(shí)，使其知法守法，促使其自覺遵章依法納稅。
3.2 加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)人員和企業(yè)賬務(wù)人員專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，加強(qiáng)日常管理
一要加強(qiáng)稅務(wù)人員的各類稅收業(yè)務(wù)知識(shí)和法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)，使每個(gè)稅務(wù)人員不但精通專業(yè)知識(shí)，還要具有較高的法律素質(zhì)，提高依法行政的意識(shí)和能力。另外除加強(qiáng)對(duì)稅收的專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)外，更要增加不同行業(yè)的專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，特別是要注重與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)的工程造價(jià)、評(píng)估等專業(yè)知識(shí)的涉獵，以滿足稅務(wù)核查的需要；二要調(diào)配各稅務(wù)部門的業(yè)務(wù)能手不定期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的法人和財(cái)務(wù)人員等進(jìn)行納稅輔導(dǎo)，提高他們的財(cái)務(wù)核算水平和對(duì)稅法認(rèn)知度，減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。
3.3 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)行項(xiàng)目化管理，提高稅收征收管理水平
鑒于同一房地產(chǎn)企業(yè)一般都有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，其所發(fā)生的工程成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用等支出都很難劃分清楚，通常有成本費(fèi)用的結(jié)轉(zhuǎn)與登錄的主營(yíng)收入不匹配的情況，另外多計(jì)開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積等情況也普遍存在?；谝陨系牟涣紶顩r，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收的管理可采取項(xiàng)目化管理的方法，按國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第二十六條的計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則來歸集成本費(fèi)用，建立健全的項(xiàng)目臺(tái)賬，比如包括項(xiàng)目建筑面積、商品房銷售面積、可售面積、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本以及費(fèi)用分?jǐn)偟?，充分利用好“兩業(yè)”系統(tǒng)資源，完整登記相關(guān)信息，構(gòu)建全程跟蹤的管理體系。
3.4 強(qiáng)化重點(diǎn)稅種管理，堵塞稅收漏洞
強(qiáng)化企業(yè)所得稅、增值稅以及土地增值稅等重點(diǎn)稅種的管理。一是關(guān)注收入結(jié)轉(zhuǎn)的及時(shí)性和成本結(jié)轉(zhuǎn)的配比性等，并對(duì)幾大稅種的計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行橫向?qū)Ρ确治?，以保證各項(xiàng)稅收及時(shí)足額入庫(kù)。二是對(duì)不同地域、不同規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分別設(shè)置企業(yè)所得稅最低預(yù)警率，對(duì)稅負(fù)低于最低預(yù)警率的企業(yè)要及時(shí)介入，進(jìn)行納稅評(píng)估，分析原因。三是在土地增值稅征管方面除了要隨同流轉(zhuǎn)稅（增值稅）預(yù)征外，對(duì)已辦理竣工結(jié)算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格審查土地轉(zhuǎn)讓成本及費(fèi)用，及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算。四是要加強(qiáng)存量房出租增值稅的監(jiān)控。
3.5 緊密關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)行業(yè)，實(shí)現(xiàn)稅收征收管理的無縫對(duì)接
本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多是集團(tuán)公司或家族企業(yè)，同時(shí)經(jīng)營(yíng)著建筑安裝、裝修和房地產(chǎn)開發(fā)等多元化業(yè)務(wù)。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用關(guān)聯(lián)企業(yè)或者與施工企業(yè)的供需關(guān)系或者關(guān)聯(lián)關(guān)系，虛列工程成本或轉(zhuǎn)移營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，進(jìn)而達(dá)到偷逃稅款的目的。因此，必須強(qiáng)化對(duì)施工企業(yè)的稅收管理，完善關(guān)聯(lián)行業(yè)和關(guān)聯(lián)企業(yè)的管理，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的稅收管理水平。同時(shí)，依托計(jì)算機(jī)技術(shù)，搞好納稅評(píng)估。根據(jù)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)行業(yè)納稅情況的相關(guān)歷史數(shù)據(jù)，開展關(guān)聯(lián)行業(yè)稅負(fù)率、成本利潤(rùn)率、銷售收入利潤(rùn)率、企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率等指標(biāo)的分析，按期進(jìn)行納稅評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)施有效控管。
3.6 加強(qiáng)部門配合，齊抓共管促稅收
一是積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門，搭建信息交流平臺(tái)。與財(cái)政、稅務(wù)、國(guó)土、城建、金融、房產(chǎn)管理等部門形成合力，實(shí)現(xiàn)資料、信息共享，擴(kuò)充、建設(shè)好協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)高于其他行業(yè)，特別是在行業(yè)快速發(fā)展的那些年表現(xiàn)的更為明顯，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)稅收總收入約為60億元，較上年同期增加了5億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收增加1.75億元，占稅收增加總額的35%。此外，運(yùn)作周期長(zhǎng)、資金占用量大也是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要特點(diǎn)，對(duì)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行稅收籌劃有利于企業(yè)的資金循環(huán)，在符合法律規(guī)定的前提下，企業(yè)應(yīng)充分利用國(guó)家稅收法規(guī)政策進(jìn)行稅收籌劃，其重要性可概括為：第一，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)偏高，并且涉及營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等多個(gè)稅種，企業(yè)客觀上有較大的納稅籌劃操作空間，納稅籌劃可緩解企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力;第二，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，納稅籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)控制自身運(yùn)營(yíng)成本，提高在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力;第三，近些年來，地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使其成為稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳稽查的重點(diǎn)對(duì)象，納稅籌劃可有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避違法行為的發(fā)生。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題
（一）法律意識(shí)淡薄、稅收籌劃意識(shí)薄弱
我國(guó)稅收相關(guān)法律法規(guī)在不斷的完善，并且呈現(xiàn)出細(xì)化的趨勢(shì)，但從實(shí)際情況來看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對(duì)部分稅種的規(guī)定，缺乏對(duì)稅法殊規(guī)定和政策的認(rèn)識(shí)，法律意識(shí)的淡薄導(dǎo)致企業(yè)無法對(duì)自身的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行有效籌劃和管理，甚至有可能產(chǎn)生漏稅或重復(fù)繳稅的情況。此外，我國(guó)稅收籌劃起步較晚，理論體系和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)均存在不足，這使得很多企業(yè)沒有認(rèn)識(shí)到稅收籌劃的重要性，甚至產(chǎn)生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)偷漏、漏稅的情況時(shí)有發(fā)生，違法行為不僅嚴(yán)重影響了政府的稅收收入，也不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，而實(shí)際上企業(yè)是可以通過提高稅收籌劃意識(shí)和能力來降低企業(yè)稅負(fù)的，完全沒必要鋌而走險(xiǎn)，走上違法的道路。
例如：某地產(chǎn)公司同時(shí)開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，其中A項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格為1000萬元，可以扣除成本費(fèi)用為400萬元，則該項(xiàng)目增值率為150%，土增稅為240萬元，同時(shí)還需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加%56萬元;B項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格為1500萬元，可以扣除的成本費(fèi)用為1000萬元，則該項(xiàng)目增值率為50%，土增稅為150萬元，同時(shí)還需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加84萬元。在不考慮其他費(fèi)用的情況下，兩個(gè)項(xiàng)目共繳納稅金530萬元。如果企業(yè)將這兩處房地產(chǎn)項(xiàng)目命名為同一小區(qū)，那么項(xiàng)目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬元，同時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加140萬元，相比之下便可節(jié)稅20萬元，可見企業(yè)應(yīng)具有稅收籌劃意識(shí)，它與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益息息相關(guān)。
（二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系
目前，很多地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作都交給財(cái)務(wù)部門完成，但部門內(nèi)部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因?yàn)槠髽I(yè)的稅費(fèi)繳納工作均是由財(cái)務(wù)部門完成，所以企業(yè)的管理者往往也會(huì)將多繳稅費(fèi)、受到稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰等情況歸咎為財(cái)務(wù)部門的工作失職，但針對(duì)這種現(xiàn)象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實(shí)際上本身就是對(duì)稅收籌劃工作認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤。企業(yè)財(cái)務(wù)人員在辦理納稅業(yè)務(wù)時(shí)確實(shí)會(huì)與稅務(wù)機(jī)關(guān)產(chǎn)生互動(dòng)，但卻僅僅是將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的稅款繳納給稅務(wù)機(jī)關(guān)，完成納稅義務(wù)，并沒有真正涉及到企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的稅收決策，從實(shí)際工作情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)很多業(yè)務(wù)都由企業(yè)決策人、市場(chǎng)部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業(yè)務(wù)在開展過程中都有可能產(chǎn)生納稅義務(wù)，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)將稅收籌劃工作機(jī)械的讓財(cái)務(wù)部門獨(dú)立負(fù)責(zé)，又沒有給財(cái)務(wù)部配備專業(yè)人才，顯然是不合理、不科學(xué)的。
（三）缺乏稅收籌劃事前管理
管理者對(duì)稅收籌劃沒有正確的認(rèn)識(shí)，以及對(duì)此項(xiàng)工作重視程度不夠都導(dǎo)致企業(yè)的后知后覺，通常都是在事后發(fā)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)過重時(shí)才要求財(cái)務(wù)部門使用賬務(wù)處理手段做應(yīng)急處理，然后此時(shí)極端的操作往往會(huì)與稅收法律法規(guī)沖突，這也是房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面經(jīng)常出現(xiàn)偷稅、漏稅的主要原因之一。實(shí)際上，企業(yè)的納稅義務(wù)一旦發(fā)生，再通過其他的手段去處理為時(shí)已晚，這時(shí)再進(jìn)行稅收籌劃則更是不可能的事情了?？梢姡{稅籌劃的應(yīng)該是一種事前籌劃，同時(shí)也要求稅收籌劃人員對(duì)法律法規(guī)、政策動(dòng)態(tài)及時(shí)掌握，否則納稅籌劃就不能有效實(shí)施。
三、稅收籌劃問題的解決路徑
（一）提高稅收籌劃意識(shí)
積極轉(zhuǎn)變思維觀念，樹立科學(xué)的稅收籌劃意識(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業(yè)不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財(cái)務(wù)部門，要把工作重點(diǎn)放在建立與完善的稅收籌劃?rùn)C(jī)制上，管理層要給予稅務(wù)籌劃工作高度的重視，企業(yè)各部門開展業(yè)務(wù)也要與稅收籌劃工作相配合，并在業(yè)務(wù)開展前便做好稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)還要鼓勵(lì)稅收籌劃人員積極學(xué)習(xí)政策法規(guī)，全面掌握國(guó)家稅收政策動(dòng)態(tài)，提升自己的法律意識(shí)及納稅成本節(jié)約意識(shí)，在涉稅工作上加強(qiáng)稅主動(dòng)性，最大程度的減輕納稅負(fù)擔(dān)。
（二）提高稅收籌劃能力
房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃負(fù)責(zé)人的專業(yè)能力直接影響到稅收籌劃的效果，所以企業(yè)在人員招聘時(shí)就應(yīng)該傾向于有稅法專業(yè)知識(shí)的人，并采取適當(dāng)激勵(lì)手段來鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)稅務(wù)法規(guī)學(xué)習(xí)，不斷更新專業(yè)知識(shí)，從而提高其稅務(wù)籌劃能力，降低企業(yè)的各種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在外聯(lián)工作上，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作程序，特別是對(duì)于一些模糊事項(xiàng)和新興業(yè)務(wù)的處理，一定要得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可后再實(shí)際操作。如果企業(yè)存在一些內(nèi)部員工無法勝任的崗位或無法完成的稅務(wù)工作，企業(yè)可以考慮在外部聘請(qǐng)稅收籌劃專家來企業(yè)做顧問，例如注冊(cè)稅務(wù)師、理財(cái)規(guī)劃師等，這樣可以大大的提高企業(yè)稅收籌劃工作的權(quán)威性且降低操作風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù) 內(nèi)控體系構(gòu)建 意義和方法
內(nèi)部控制是一個(gè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的一種手段，在企業(yè)內(nèi)部管理監(jiān)控體系中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。對(duì)于很多企業(yè)來說，企業(yè)內(nèi)部控制已經(jīng)很熟悉，它已經(jīng)充當(dāng)著企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)舞弊的一面“防火墻”。但是在企業(yè)內(nèi)部控制制度起著一個(gè)重要成分的稅務(wù)內(nèi)控，卻還沒有得到相應(yīng)的重視。伴隨著我國(guó)稅收環(huán)境的不斷改善，國(guó)內(nèi)很多企業(yè)整體的稅負(fù)在逐年的下降，稅負(fù)的下降給企業(yè)帶來諸多實(shí)惠的同時(shí)也導(dǎo)致了企業(yè)的稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)也越來越高。這種外部稅務(wù)環(huán)境的變化對(duì)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控水平提出了相應(yīng)的要求。要求企業(yè)在加強(qiáng)內(nèi)部控制的同時(shí)，更要防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，應(yīng)將稅務(wù)內(nèi)部體系融入到企業(yè)整體內(nèi)控體系中。
一、稅務(wù)內(nèi)控的背景、定義和目標(biāo)
稅務(wù)內(nèi)控已經(jīng)逐步走入人們的視野，并越來越引起人們的關(guān)心和注意。作為企業(yè)內(nèi)部控制的一個(gè)重要組成部分的―稅務(wù)內(nèi)控，業(yè)界對(duì)此還沒有明確的定義，我國(guó)學(xué)者普遍認(rèn)為稅務(wù)內(nèi)控是由企業(yè)的董事會(huì)、管理當(dāng)局和企業(yè)的全體員工共同實(shí)施的，旨在保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)“在防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值”這一最終目標(biāo)的一整套流程、規(guī)范等控制活動(dòng)。從稅務(wù)內(nèi)控的定義中可以得出：企業(yè)實(shí)施稅務(wù)內(nèi)控的最終目標(biāo)有兩大類：一是防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；二是創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。
二、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的意義
近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)稅收收入也隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展逐年增長(zhǎng)，成為國(guó)家稅收收入的重要組成部分。在當(dāng)今政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響下，政府部門（尤其是稅務(wù)管理的部分）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理日漸嚴(yán)格。自2002年起，房地產(chǎn)企業(yè)一直被國(guó)家稅務(wù)局列為當(dāng)年度稅收專項(xiàng)必檢的對(duì)象。并且公眾目前普遍認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅現(xiàn)象特別的嚴(yán)重，這也說明了目前房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)很高。
首先對(duì)于國(guó)家來說，從2006年開始，國(guó)家逐步加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，比如限購(gòu)令、銀行加息等政策的出臺(tái)，2011年密集出臺(tái)的調(diào)控政策已經(jīng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的影響，限購(gòu)城市成交量普遍同比下降，房?jī)r(jià)下調(diào)的趨勢(shì)已從一線城市向二三線城市全面蔓延。但是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入在國(guó)家財(cái)政收入中還是占有很大的比重，因此建立有效的稅務(wù)內(nèi)控體系有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康和諧的發(fā)展，對(duì)整個(gè)金融系統(tǒng)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展意義重大。
其次對(duì)于企業(yè)自身來說，企業(yè)內(nèi)部控制制度是現(xiàn)代企業(yè)制度的重要組成部分，能夠保證企業(yè)高效率地實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。一方面成立稅務(wù)管理部門進(jìn)行稅務(wù)內(nèi)控管理可以使企業(yè)進(jìn)行整體涉稅事項(xiàng)布局，合理安排稅務(wù)事項(xiàng)處置，并利用相關(guān)稅收法律法規(guī)進(jìn)行有效的納稅籌劃，節(jié)約稅收成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后收益最大化，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。另一方面可以經(jīng)得起稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅檢查、避免稅收處罰、形成良好的企業(yè)形象和信用評(píng)價(jià)。另外企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控機(jī)制紊亂會(huì)導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。稅務(wù)內(nèi)控制度不健全或者涉稅事項(xiàng)處理的不正確都可能產(chǎn)生重大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)能否進(jìn)行有效的稅務(wù)內(nèi)控管理會(huì)直接影響稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、檢查，進(jìn)而影響企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。
三、構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的方法
為了盡可能的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在深入學(xué)習(xí)和研究《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》等文件的基礎(chǔ)上，積極探索適合本企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控管理實(shí)踐，現(xiàn)結(jié)合所學(xué)知識(shí)，提出幾點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)建立稅務(wù)內(nèi)控體系的方法。
(一)為了提高企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控管理水平
應(yīng)在財(cái)務(wù)管理部門下設(shè)立專門的稅務(wù)管理部門，即使沒有能力設(shè)立專門的部門，也應(yīng)設(shè)立專人專崗來負(fù)責(zé)企業(yè)具體的稅務(wù)管理工作，并明確稅務(wù)管理人員的崗位職責(zé)。涉稅崗位不單單指稅務(wù)申報(bào)的人員或者財(cái)務(wù)人員，還包括與公司稅收緊密聯(lián)系的其他部分人員（如業(yè)務(wù)、采購(gòu)部門）還應(yīng)當(dāng)有房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)層的支持。稅務(wù)管理的職責(zé)包括：稅務(wù)申報(bào)數(shù)據(jù)核算、填制申報(bào)，發(fā)票使用管理情況，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)分析、評(píng)估、處置和監(jiān)督；收集并整理分析財(cái)政稅收政策的最新變化，確定與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的有效涉稅業(yè)務(wù)信息；對(duì)各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行一定的稅務(wù)指導(dǎo)，杜絕經(jīng)營(yíng)過程中潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；積極參與公司投資、籌資等方面稅務(wù)管理討論，并能提出有效的稅務(wù)評(píng)價(jià)意見。
(二)對(duì)各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行控制
企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制是一種防范性的控制機(jī)制，是企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)，也是企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的前提。內(nèi)部控制制度包括為企業(yè)保證企業(yè)正常運(yùn)作、規(guī)避和化解風(fēng)險(xiǎn)等一系列的相應(yīng)的管理制度和措施。作為內(nèi)部控制制度的一個(gè)重要組成部分，企業(yè)要進(jìn)行稅務(wù)內(nèi)控管理，就必須要建立科學(xué)的內(nèi)部涉稅事物管理組織。還要加大稅務(wù)工作事前籌劃過程的控制力度。實(shí)現(xiàn)每個(gè)企業(yè)流程稅務(wù)價(jià)值的最優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)際情況，對(duì)各個(gè)涉稅環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估、控制，建立一套完整的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，通過這些體系的有效運(yùn)行，對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制，最終達(dá)到控制涉稅風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及以下幾個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)主要涉及土地增值稅；交易環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)，涉及營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅等多個(gè)稅種，是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅最多的環(huán)節(jié)；保有環(huán)節(jié)，即出租取得租金收入或以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)分得利潤(rùn)，這個(gè)環(huán)節(jié)所涉及的主要有房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、企業(yè)所得稅等。
(三)建立健全企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)制度
風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)，是包括匯報(bào)制度和匯報(bào)標(biāo)準(zhǔn)這兩個(gè)方面。它的主要作用是在于能明確各級(jí)涉稅人員的責(zé)任，提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的反應(yīng)速度。匯報(bào)制度，涉稅內(nèi)控人員要以公司管理者的角度，分析公司稅務(wù)情況。一些重大的涉稅事項(xiàng)的確定，是很難一概而論的。必須要根據(jù)實(shí)際的情況進(jìn)行有針對(duì)性的分析。一般而言稅務(wù)的檢查、籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優(yōu)惠政策的應(yīng)用，稅額超過萬元以上的涉稅風(fēng)險(xiǎn)等都屬于必須的匯報(bào)事項(xiàng)。匯報(bào)的標(biāo)準(zhǔn)決定了各部門涉稅人員如何進(jìn)行匯報(bào)，是一個(gè)流程標(biāo)準(zhǔn)的問題。方便于匯報(bào)文本在不同的部門、不同的人員簽字流轉(zhuǎn)中能得到統(tǒng)一理解。譬如，稅管人員在工作中發(fā)現(xiàn)問題一定要及時(shí)匯報(bào)，并且已標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)部文本進(jìn)行簽字流轉(zhuǎn)。稅務(wù)主管再與其他部門人員協(xié)商糾正那些不合理的處理方式。如果存在較大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，那么他應(yīng)該向他的主管部門領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通交涉，并向公司高層領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯報(bào)。
(四)建立內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度
所謂建立風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度，就是從房地產(chǎn)管理的角度對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)進(jìn)行明確的制度。并將其作為房地產(chǎn)企業(yè)日常管理的一部分。
一是要提高每個(gè)員工的風(fēng)險(xiǎn)控制責(zé)任感和敏感度。這一點(diǎn)可以通過加強(qiáng)培訓(xùn)來實(shí)現(xiàn)，尤其對(duì)涉稅業(yè)務(wù)崗位、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人員進(jìn)行基本稅務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)，使其對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)有全面認(rèn)識(shí)和深刻理解，同時(shí)培養(yǎng)端正的風(fēng)險(xiǎn)效益觀。
二是各涉稅部門應(yīng)當(dāng)定期(每月或每季度)對(duì)本部門的業(yè)務(wù)進(jìn)行涉稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)于存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改，消除風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于可預(yù)見的將要發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)可以合理規(guī)避，防患于未然。
三是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度要根據(jù)稅收政策的變化，房地產(chǎn)內(nèi)部管理體系的變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，另外即使設(shè)計(jì)了清晰的目標(biāo)和措施，但是由于相關(guān)部門和人員的不理解，可能會(huì)導(dǎo)致責(zé)任人不能有效的執(zhí)行，實(shí)施的效果將會(huì)大打折扣，所以，信息的交流和溝通對(duì)整個(gè)納稅風(fēng)險(xiǎn)管理工作來說是必不可少的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)各部門、房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)以及公司和稅務(wù)機(jī)關(guān)之間都要加強(qiáng)信息交流和溝通，特別是要加強(qiáng)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的友好聯(lián)系，同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理結(jié)果進(jìn)行分析，并做好下一步的納稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。
四、結(jié)束語
以上是本人結(jié)合房地產(chǎn)公司的行業(yè)特點(diǎn)和涉稅事項(xiàng)以及內(nèi)控體系的流程提出的幾點(diǎn)適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系構(gòu)建的方法，希望對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建完整、系統(tǒng)高效的稅務(wù)內(nèi)控體系和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)能起到一定的積極作用。
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摘 要 隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，最近幾年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展非常迅猛。但是由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)日益復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)勢(shì)必面臨更加復(fù)雜多變的稅收環(huán)境，因此，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。本文簡(jiǎn)要分析了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能為地產(chǎn)企業(yè)帶來的一些影響，并嘗試性提出規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 策略
房地產(chǎn)企業(yè)成立的那天開始，就已經(jīng)存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)稅務(wù)制度的發(fā)展與完善，當(dāng)前稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)中，也逐漸成為企業(yè)必須重視的部分?；诙悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)來分析，主要是我國(guó)稅收制度與企業(yè)納稅之間存在的差異，而可能會(huì)給企業(yè)帶來不可預(yù)見的損失。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很多后果，直接體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)支付一大筆資金用于繳稅與罰款，而這筆資金會(huì)一定程度影響到房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)作，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金流比較緊張。另外，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在還可能會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)失去享受某些指定政策的機(jī)會(huì)，較為常見的是：一般納稅人資格、一般發(fā)票開具資格、享受稅收優(yōu)惠資格等等，而這些資格對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有很重要的現(xiàn)實(shí)意義。
另外，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在還可能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定程度的法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，無論什么企業(yè)一旦涉及到法律上的問題，就必然會(huì)影響其正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展。最后，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在還可能影響到整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的信用與聲譽(yù)，房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)涉及到各大銀行、供應(yīng)商等等，而這些合作企業(yè)必然因?yàn)槠髽I(yè)的信用問題而不愿繼續(xù)合作。由此可見，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是非常深遠(yuǎn)的，基于這些影響度，房地產(chǎn)企業(yè)也必須加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)管理，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理規(guī)避。筆者結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)，嘗試性提出房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一些策略，如下：
一、建立管理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的專設(shè)機(jī)構(gòu)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收多達(dá)十余項(xiàng)，包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅等，貫穿土地競(jìng)拍、前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目開發(fā)、房子銷售、后期物業(yè)管理整個(gè)過程。難怪房地產(chǎn)行業(yè)流傳著“房地產(chǎn)每個(gè)毛孔都含著稅”。同時(shí)房地產(chǎn)交易金額比較大，繳納稅款的金額也很大，不同算法對(duì)稅額的影響也很顯著。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2010國(guó)民稅收收入為77390億，同年真正的房地產(chǎn)稅收收入為17025.8億元，占22%，2011年全國(guó)稅收收入增長(zhǎng)超過1/4是房地產(chǎn)行業(yè)增加的，說明房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅率偏高。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)銷售收入5%繳納營(yíng)業(yè)稅，按應(yīng)納稅所得額的25%繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅率為30%到60%的?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)較重，因此需要建立專門管理、應(yīng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的專設(shè)機(jī)構(gòu)，而且還必須明文規(guī)定房地產(chǎn)旗下所有涉及到稅務(wù)的工作都必須由專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行處理，盡力為企業(yè)打造一個(gè)科學(xué)合理的涉稅事務(wù)專業(yè)化處理流程，最大限度保障相關(guān)業(yè)務(wù)的實(shí)效性、準(zhǔn)確性與客觀性。稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的規(guī)模需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際業(yè)務(wù)規(guī)模與實(shí)際要求來進(jìn)行規(guī)劃，針對(duì)大企業(yè)來說，推薦設(shè)置稅務(wù)管理部，而且需要配置專業(yè)能力與責(zé)任心都比較強(qiáng)的人才來進(jìn)行管理與實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實(shí)際的需求，來確定其規(guī)模的大小，中小型可以設(shè)立稅務(wù)管理科。企業(yè)可以通過稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)來有效管理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且可以及時(shí)全面的獲取與稅收相關(guān)的優(yōu)惠政策，更重要的是通過專業(yè)機(jī)構(gòu)可以加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通與聯(lián)系，這樣便能幫助房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更好的規(guī)避。
二、對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范
稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)涉及到的控制活動(dòng)主要是指企業(yè)管理層對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與應(yīng)對(duì)。房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能否正常穩(wěn)定的開展，是由控制活動(dòng)的質(zhì)量來決定的，由此可見，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。控制活動(dòng)具體由一系列流程、授權(quán)、分權(quán)以及集權(quán)等等環(huán)節(jié)與制度構(gòu)成的。《大企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》也指出：企業(yè)需要在考慮稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理成本效益的基礎(chǔ)上，來對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)部控制體系進(jìn)行設(shè)計(jì)，主要從這些環(huán)節(jié)入手，例如：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估辦法、應(yīng)對(duì)策略、流程處理等等，進(jìn)而制定出能夠?qū)Χ悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效應(yīng)對(duì)的內(nèi)部控制機(jī)制，進(jìn)而一定程度上規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
案例：青島國(guó)際輕紡城擁有一塊土地500畝，擬轉(zhuǎn)讓其中的400畝，另外100畝建寫字樓自用。青島政建投資集團(tuán)有限公司擬收購(gòu)其土地并為輕紡城建設(shè)寫字樓。
稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相關(guān)合同、協(xié)議和單據(jù)，作為稅務(wù)處理的依據(jù)。土地儲(chǔ)備中心、青島政建投資集團(tuán)有限公司、輕紡城簽署“拆遷補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議”，同時(shí)，輕紡城與甲公司“委托代建協(xié)議”，寫字樓以輕紡城名義立項(xiàng)、報(bào)建，所有與寫字樓有關(guān)的建造成本單據(jù)抬頭必須開給輕紡城，由青島政建投資集團(tuán)有限公司單獨(dú)裝訂憑證（先預(yù)計(jì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)，支出時(shí)沖減），竣工決算后，整體移交給輕紡城，由輕紡城做固定資產(chǎn)管理，同時(shí)輕紡城給青島政建投資集團(tuán)有限公司出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)，青島政建投資集團(tuán)有限公司憑政府收回土地文件、拆遷補(bǔ)償合同、拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)確認(rèn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、稅費(fèi)共同構(gòu)成400畝地的成本。根據(jù)財(cái)稅[2004] 134號(hào)，為取得土地支付的全部對(duì)價(jià)，包括出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)民安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償、市政配套費(fèi)，均作為契稅稅基，青島政建投資集團(tuán)有限公司在辦理土地證時(shí)要先預(yù)估這些費(fèi)用。
三、重視建立企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范管理體系
房地產(chǎn)企業(yè)如要真正實(shí)現(xiàn)科學(xué)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)，建立企業(yè)稅務(wù)防線防范體系是重要的實(shí)施手段。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)狀況，并且結(jié)合《大企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》當(dāng)中的一些規(guī)定，進(jìn)而構(gòu)建相關(guān)稅務(wù)信息的傳遞渠道與溝通制度，要收集、處理、傳遞信息的責(zé)任真正明確到每一個(gè)崗位上，建立房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任制度。通過這種方式將責(zé)任進(jìn)行劃分，不僅能保障房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理相關(guān)工作能夠一一落實(shí)，其中相關(guān)工作的實(shí)際完成情況也能實(shí)現(xiàn)有崗可查，更重要的是保障房地產(chǎn)企業(yè)的管理層能夠及時(shí)獲得涉稅信息反饋，第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問題，并采取應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行改善。例如：土地增值稅規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。利用這個(gè)優(yōu)惠政策對(duì)土增稅進(jìn)行籌劃，可以利用銷售定價(jià)臨界點(diǎn)籌劃法，就是建立一個(gè)計(jì)算模型，計(jì)算出房屋定價(jià)，使得增值率控制在上述20%以內(nèi)，這樣也能很好的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
又可以做好營(yíng)業(yè)稅策劃，例如：合作建房。一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營(yíng)企業(yè)”兩種方式。成立合營(yíng)企業(yè)，雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享。提供土地使用權(quán)一方符合營(yíng)業(yè)稅法中“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”規(guī)定，故不必繳納營(yíng)業(yè)稅。通過合作建房的方式將營(yíng)業(yè)稅策劃工作做好，有利于規(guī)避營(yíng)業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
四、加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)與自查
房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)部監(jiān)督通常由內(nèi)部審計(jì)與自查兩個(gè)部分組成。通過內(nèi)部審計(jì)與稅負(fù)自查相關(guān)工作的開展，房地產(chǎn)企業(yè)能有效提升涉稅事務(wù)的處理質(zhì)量，能夠合理保障房地產(chǎn)企業(yè)安全納稅，有助于降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)率，有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體來講，日常經(jīng)營(yíng)管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要堅(jiān)持定期對(duì)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行審計(jì)與自查，若是發(fā)現(xiàn)有問題的環(huán)節(jié)要針對(duì)性進(jìn)行改善與糾正。而針對(duì)一些階段性涉稅的工作?？梢砸越y(tǒng)一檢查或者專項(xiàng)審計(jì)等等方式，例如：一些專業(yè)性或者規(guī)模較大的涉稅業(yè)務(wù)，可以請(qǐng)專業(yè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行指導(dǎo)，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)管理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的水平。例如：融資階段。融資階段的稅收籌劃應(yīng)該做好以下的風(fēng)險(xiǎn)管理： 首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該意識(shí)到利息費(fèi)用雖然有稅遁的優(yōu)勢(shì)，但是過重的負(fù)債也會(huì)給企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在利用稅遁優(yōu)勢(shì)時(shí)應(yīng)該考慮到最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的問題； 其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡量向金融機(jī)構(gòu)貸款，雖然現(xiàn)在銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款限制越來越多，但是為防止稅務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)于超額利息的剔除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是要向正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)貸款，比如說向非金融機(jī)構(gòu)貸款的利息是不允許在計(jì)算土地增值稅的過程中作為扣除項(xiàng)目的。
我國(guó)在 2009 年 5 月由國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)了《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》，就企業(yè)防范、評(píng)估、應(yīng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所涉及到的各項(xiàng)工作作出了詳細(xì)的規(guī)范和闡述。從客觀的角度來看，當(dāng)前稅法體系還存在一些漏洞，很多辦稅環(huán)節(jié)還停留在比較粗略的條例框架之下，當(dāng)然稅法體系的不健全也會(huì)造成政策的真空地帶與更大的彈性空間，而這種尺度不好把握，很容易給房地產(chǎn)企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。基于這樣的背景，房地產(chǎn)企業(yè)要與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)溝通，要及時(shí)全面的了解相關(guān)稅收政策，要善于聽取相關(guān)部門的建議與提醒，這樣才能保障房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于稅法的理解與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持一致，進(jìn)而更好的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失。
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