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[關(guān)鍵詞]住房政策；稅收政策；住房保障
[中圖分類(lèi)號(hào)]F275[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2013）32-0027-02
稅收政策在美國(guó)住房體系中發(fā)揮著非常重要的作用。目前，美國(guó)政府每年在住房稅收方面的支出大大超過(guò)財(cái)政資金的直接投入力度。我國(guó)住房稅收制度尚待完善，美國(guó)住房稅收政策的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)我國(guó)具有重要的參考價(jià)值。應(yīng)結(jié)合我國(guó)國(guó)情和現(xiàn)狀，有選擇地吸收借鑒。
1美國(guó)住房稅收政策的主要做法
1.1刺激住房消費(fèi)和交易：各類(lèi)稅收減免和實(shí)行低稅率
一是對(duì)購(gòu)房的抵押貸款利息免征個(gè)人所得稅。即允許購(gòu)房者在計(jì)算聯(lián)邦個(gè)人所得稅時(shí)在應(yīng)納稅收入中減去該年度中支付抵押貸款的利息。從1997年起，允許有房戶(hù)從其應(yīng)納稅收入中減去基本住房（也即“一套房”）和價(jià)值不超過(guò)100萬(wàn)美元的第二套住房的住房抵押貸款利息。對(duì)房貸利息的稅收減免是聯(lián)邦政府最大的稅務(wù)支出項(xiàng)目之一，2010財(cái)政年度約減免稅收908億美元。二是對(duì)基本住房繳納的房地產(chǎn)稅免征個(gè)人所得稅。即允許有房戶(hù)從應(yīng)納稅收入中減去他們?cè)谠摷{稅年度中為基本住房繳納的房地產(chǎn)稅。通過(guò)該項(xiàng)政策，2010財(cái)政年度約減免稅收150億美元。三是實(shí)行低的住房交易稅率。美國(guó)的房屋交易稅率大大低于我國(guó)的營(yíng)業(yè)稅率。不同的州稅率不一樣，從科羅拉多州的001%到德拉瓦爾州的2%不等。有5個(gè)州不征收房地產(chǎn)交易稅。四是對(duì)住房出售資本利得稅進(jìn)行減免。1997年《納稅者負(fù)擔(dān)減輕法案》統(tǒng)一了減免標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大了受益面。根據(jù)該法案，有房戶(hù)出售過(guò)去5年內(nèi)居住滿(mǎn)2年（可以是不連續(xù)的）的基本住房的（部分）獲益可免繳聯(lián)邦資本所得稅。單身的有房戶(hù)免征資本利得稅的最高收益為25萬(wàn)美元，已婚夫婦免征資本利得稅的最高收益為50萬(wàn)美元。通過(guò)該項(xiàng)政策，2010財(cái)政年度約減免稅收150億美元。
1.2打擊房產(chǎn)投機(jī)：征收房地產(chǎn)稅和限制課稅減免范圍
一是對(duì)土地和房屋征收房地產(chǎn)稅，又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)稅。這項(xiàng)稅收需每年繳納，95%由地方政府征收，稅法由各州制定。目前美國(guó)的50個(gè)州都征收房地產(chǎn)稅，稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例，稅率在1%～3%。房地產(chǎn)稅是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，對(duì)住房過(guò)度消費(fèi)和投機(jī)也具有顯著的抑制作用。二是限制稅收減免政策的適用范圍。比如，在征收聯(lián)邦個(gè)人所得稅時(shí)，住房抵押貸款利息扣除只適用于基本住房和第二套住房，房地產(chǎn)稅扣除則只適用于基本住房。各州通過(guò)發(fā)行免息債券，給中低收入家庭提供的低息抵押貸款，這也僅適用于首次購(gòu)房，并且要求住房?jī)r(jià)格不超過(guò)地區(qū)平均住房?jī)r(jià)格的90%。出售住房資本利得稅的豁免僅適用于基本住房，而且每?jī)赡曛荒芟硎?次。若購(gòu)入賣(mài)出間隔超過(guò)一年，則資本利得稅適用的稅率較低。若購(gòu)入賣(mài)出間隔不超過(guò)一年，則與一般所得稅的稅率相同。
1.3為中低收入者提供住房保障：對(duì)供需雙方的課稅減免
一是通過(guò)債券收益免稅，為中低收入者購(gòu)房提供通過(guò)債券融資的低息抵押貸款。各州為給首次購(gòu)房的中低收入住戶(hù)（收入不高于當(dāng)?shù)厥杖肫骄降?15%）提供低息抵押貸款而發(fā)行了抵押貸款收益?zhèn)?，?gòu)買(mǎi)收益?zhèn)嵢〉睦⒚庹魉枚?。以債券收入提供的低息貸款，可用于購(gòu)買(mǎi)新建住房或者現(xiàn)有住房，要求住房?jī)r(jià)格不超過(guò)地區(qū)平均住房?jī)r(jià)格的90%。二是通過(guò)債券收益免稅，為多戶(hù)住房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商提供低息抵押貸款。能夠獲得這類(lèi)貸款的出租房項(xiàng)目中必須有一定比例的“廉租房”，如至少應(yīng)有20%的住房單元必須為收入不高于地區(qū)平均水平50%的家庭保留，或者40%的住房單元必須為收入不高于地區(qū)平均水平60%的家庭保留。三是為低收入住房的開(kāi)發(fā)商提供稅收補(bǔ)貼。該政策允許建設(shè)“廉租房”的投資商在10年內(nèi)，每年從應(yīng)繳的聯(lián)邦個(gè)人所得稅中減去該不動(dòng)產(chǎn)“資格基數(shù)”的一個(gè)固定比例?！百Y格基數(shù)”的計(jì)算與項(xiàng)目中低收入住戶(hù)單元所占的比例、項(xiàng)目是否位于房?jī)r(jià)相對(duì)收入偏高的“困難開(kāi)發(fā)區(qū)”及低收入家庭集中的“合格人口普查區(qū)”等有關(guān)，主要是鼓勵(lì)在某些特定地區(qū)為低收入家庭提供出租房。用于計(jì)算稅收補(bǔ)貼占“資格基數(shù)”的比例，則向新建項(xiàng)目和重大修繕項(xiàng)目?jī)A斜，最高可達(dá)70%，而對(duì)于修繕費(fèi)用較低的不動(dòng)產(chǎn)則稅收補(bǔ)貼的比例也較低。政府對(duì)享受補(bǔ)貼的住房單元規(guī)定最高房租，一般為地區(qū)平均戶(hù)收入的15%左右。
2對(duì)美國(guó)住房稅收政策效果的評(píng)價(jià)
2.1普惠式住房消費(fèi)稅收優(yōu)惠對(duì)于減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)、刺激住房消費(fèi)起到了較好效果，但存在受益不公平問(wèn)題
由于美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家以直接稅為主，個(gè)人所得稅占財(cái)政總收入的比例達(dá)到55%左右，因此運(yùn)用個(gè)稅杠桿刺激房地產(chǎn)業(yè)非常有效。但是，高收入家庭從中獲得的收益遠(yuǎn)高于低收入家庭；同樣收入的有房戶(hù)和租房戶(hù)，有房戶(hù)享受的收益更多。因?yàn)槊绹?guó)所得稅采用的是累進(jìn)稅率，對(duì)于同樣的扣除額，高收入家庭所產(chǎn)生的免稅效應(yīng)更大。另外，收入越低的家庭，課稅減免兌現(xiàn)的可能性越小。針對(duì)此問(wèn)題，全國(guó)低收入住房聯(lián)盟（NLIHC）就明確提出“反對(duì)使高收入人群獲益的稅收減免，降低稅收幫助低收入人群”。
2.2房地產(chǎn)稅和其他稅收政策工具對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為起到了顯著抑制作用
對(duì)于很多有房戶(hù)來(lái)說(shuō)，每年征收的房地產(chǎn)稅是一筆不小的開(kāi)支，而且，房?jī)r(jià)越高，房地產(chǎn)稅賦越重。這就使得很多家庭作出購(gòu)房決定時(shí)不僅要考慮購(gòu)房成本，而且要考慮保有住房的稅收成本。因而，大多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)和擁有住房時(shí)會(huì)從自己的真實(shí)需要和承受能力出發(fā)。房地產(chǎn)稅也是州政府調(diào)控土地資源配置的主要手段，能夠有效地阻止亂占地、占好地、占大地的現(xiàn)象發(fā)生，有利于從源頭上防止住房開(kāi)發(fā)的投機(jī)。住房稅收減免也主要是針對(duì)基本住房即“一套房”，這種對(duì)自住房和投資性購(gòu)房的區(qū)別對(duì)待政策，進(jìn)一步強(qiáng)化了稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用。
2.3運(yùn)用稅收政策保障中低收入住房起到了“四兩撥千斤”的作用
美國(guó)的稅收減免政策在為給中低收入家庭提供住房保障方面發(fā)揮著十分重要和獨(dú)特的作用。提供給中低收入購(gòu)房者和住房開(kāi)發(fā)商的低息抵押貸款，都是通過(guò)免除收益稅的債券進(jìn)行融資的。政府對(duì)低收入出租房（“廉租房”）最大的一項(xiàng)支出并不是通過(guò)直接資助聯(lián)邦公共住房項(xiàng)目，而是低收入住房稅收補(bǔ)貼項(xiàng)目。這一政策吸引了大量私人資本參與中低收入住房建設(shè)，有效擴(kuò)大了廉租房供給，起到了“四兩撥千斤”的作用。它雖然起步較晚，但發(fā)展速度很快，到2007年，平均每年完成項(xiàng)目1500個(gè)，累計(jì)完成1.9萬(wàn)個(gè)廉租房項(xiàng)目，建設(shè)了140多萬(wàn)個(gè)住房單元。稅收補(bǔ)貼的方式也非常靈活，地方住房管理機(jī)構(gòu)在決定符合補(bǔ)貼條件的住房類(lèi)型時(shí)有很大的裁量權(quán)，可以有選擇地鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商提供針對(duì)老年人和其他特殊需求人群的廉租房，或者有選擇地將廉租房建在市區(qū)或郊區(qū)。
3對(duì)我國(guó)的啟示
3.1稅收政策要嚴(yán)格區(qū)分自住性需求和投資性需求
美國(guó)的住房稅收政策最大的特點(diǎn)是區(qū)分自住性需求和投資性需求，對(duì)其實(shí)施不同的稅收政策，從而在保證人們基本住房需求、刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，有效抑制了房地產(chǎn)投機(jī)行為，使房地產(chǎn)市場(chǎng)在健康軌道上運(yùn)行。各類(lèi)稅收的減免主要限于首要住房（一套房），包括降低首要住房交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，方便消費(fèi)者根據(jù)自己的財(cái)務(wù)情況和居住需求動(dòng)態(tài)調(diào)整自己的住房狀況。我國(guó)目前住房稅收政策的設(shè)計(jì)，也應(yīng)借鑒這一點(diǎn)，使稅收作為一種基本工具，能夠起到既保障基本住房需求、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又打擊房地產(chǎn)投機(jī)、避免房地產(chǎn)泡沫的重要作用。
3.2通過(guò)稅收優(yōu)惠減輕自住性需求購(gòu)房負(fù)擔(dān)
我國(guó)目前商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高，普遍超出了普通家庭的承受能力，通過(guò)住房抵押貸款利息個(gè)人所得稅的減免來(lái)降低消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)、進(jìn)一步繁榮住房市場(chǎng)是一種有益的選擇。目前，我國(guó)已經(jīng)實(shí)施了公積金貸款利息免除個(gè)人所得稅的政策，可進(jìn)一步擴(kuò)大到商業(yè)貸款。但要看到的是，美國(guó)是以直接稅為主的，個(gè)稅占財(cái)政總收入比例55%左右，運(yùn)用個(gè)稅杠桿刺激房地產(chǎn)業(yè)容易見(jiàn)效。而我國(guó)目前個(gè)稅收入占稅收總收入的比重僅25%，繳納個(gè)稅的居民比例也僅有30%，即便我國(guó)采取住房消費(fèi)方面的稅收優(yōu)惠，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響作用也不能與美國(guó)相比。另外，課稅減免政策應(yīng)精心設(shè)計(jì)，平衡好租房戶(hù)、購(gòu)房戶(hù)之間以及不同收入階層人群之間的關(guān)系。
3.3房地產(chǎn)稅是非常有效的調(diào)控手段，應(yīng)盡快開(kāi)征
征收房地產(chǎn)稅從而提高住房的保有成本是美國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的主要手段。從居民的角度看，房地產(chǎn)稅是在住宅上僅次于房屋貸款的第二大支出。它有效地抑制了住房的過(guò)度消費(fèi)、房屋空置和投機(jī)炒作等行為。同時(shí)，房地產(chǎn)稅是美國(guó)縣、市等地方政府的主要財(cái)政來(lái)源，也是地方政府征收的最主要稅種，其多被應(yīng)用到教育、治安等公共服務(wù)方面，還能起到促進(jìn)社會(huì)公平的作用。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的過(guò)程中，征收房地產(chǎn)稅勢(shì)在必行。應(yīng)借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，在區(qū)分自主性需求和投資性需求的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)適合我國(guó)的房地產(chǎn)稅政策。
摘要房產(chǎn)稅是國(guó)家關(guān)于新時(shí)期房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)內(nèi)容之一，在國(guó)內(nèi)主要大中城市逐步試點(diǎn)實(shí)施房產(chǎn)稅的背景下，關(guān)注房產(chǎn)稅、明確其征收的合理性，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，制定更科學(xué)的征收措施是非常重要的。
關(guān)鍵詞房產(chǎn)稅征收改革
我國(guó)房產(chǎn)稅概況
房產(chǎn)稅又稱(chēng)房屋稅，是以房屋為征稅對(duì)象，根據(jù)房屋原值的計(jì)稅余額或房屋租金收入，對(duì)產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。1986年9月15日國(guó)務(wù)院頒布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，并于1986年10月1日正式實(shí)施征收房產(chǎn)稅。
隨著國(guó)內(nèi)土地供應(yīng)的緊張和房地產(chǎn)投機(jī)日趨活躍，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格不斷走高，控制房地產(chǎn)價(jià)格勢(shì)在必行。國(guó)務(wù)院于2010年《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，明確指出要推動(dòng)房產(chǎn)稅改革。2011年“國(guó)八條”提出加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。2013年“國(guó)五條”提出擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
目前針對(duì)房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅的政策，主要是以下方面：推進(jìn)房產(chǎn)稅政策試點(diǎn)工作并擴(kuò)展到全國(guó)，注重對(duì)住房交易的房產(chǎn)稅進(jìn)行調(diào)整并將其與個(gè)人所得稅聯(lián)系起來(lái)。進(jìn)一步應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決打擊稅收漏洞。
房產(chǎn)稅征收的合理性
新時(shí)期下房產(chǎn)稅征收是國(guó)家希望通過(guò)稅收政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，從而抑制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)橥稒C(jī)導(dǎo)致價(jià)格不合理增長(zhǎng)，維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全和社會(huì)穩(wěn)定。其根本目的在于調(diào)控國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。從理論上來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅的征收將直接擴(kuò)大房屋消費(fèi)成本，進(jìn)而通過(guò)消費(fèi)成本的增加抑制投機(jī)盈利空間，進(jìn)而壓縮投機(jī)行為。
近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的瘋狂上漲，已嚴(yán)重影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全和社會(huì)穩(wěn)定。房產(chǎn)稅針對(duì)投機(jī)性房地產(chǎn)市場(chǎng)需求而設(shè)定是有其存在意義的。
一方面，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易迅猛，但房地產(chǎn)消費(fèi)除部分用以居住外，大部分被作為保值甚至是謀求暴利的工具。對(duì)房地產(chǎn)交易利潤(rùn)的追逐，致使投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本過(guò)度增加，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。這從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋空置率居高不下可以得到證明。這表明當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較大的投機(jī)因素，消費(fèi)結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題。已成交的房屋空置，暴露出一個(gè)業(yè)主多套住房，而真正需要住房的人卻因高昂的價(jià)格不能擁有自己的住房，這嚴(yán)重影響居民生活水平的提高，造成社會(huì)極大的不穩(wěn)定。在此情況下，征收房產(chǎn)稅，進(jìn)而控制二手房交易的獲利空間，打擊利用炒房獲利的行為，在一定程度上可以緩解我國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱問(wèn)題。
另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)事實(shí)上已捆綁了國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的諸多行業(yè)，居高不下的房地產(chǎn)價(jià)格存在著巨大的泡沫。一旦泡沫破裂，將給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重的傷害，國(guó)民經(jīng)濟(jì)由此倒退甚至衰退，這方面已有國(guó)外的歷史教訓(xùn)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)充斥著大量境外投機(jī)資金（俗稱(chēng)“熱錢(qián)”），尤其是北京、上海、深圳等熱點(diǎn)地區(qū)的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)本身由于國(guó)內(nèi)需求，再加上熱錢(qián)的推動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格上升幅度較大，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮，蘊(yùn)孕著隨時(shí)可能爆發(fā)的危險(xiǎn)。而且熱錢(qián)以其極強(qiáng)的投機(jī)性、流動(dòng)性和隱蔽性達(dá)到資本升值的目的，隨即迅速抽離，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的狂跌，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)沉重打擊，這對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全有著極大的破壞性。從這一角度而言，房產(chǎn)稅的征收能夠在一定程度上抑制投機(jī)獲利，進(jìn)而降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱錢(qián)比重，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。
綜上，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取征收房產(chǎn)稅的政策有利于緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)性需求，起到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用。但是目前我國(guó)實(shí)施的房產(chǎn)稅，還存在較大的缺陷，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果并不十分明顯。尤其需要注意的是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系未得到改善，低收入群體在房產(chǎn)稅征收情況下，其購(gòu)房消費(fèi)能力反而下降。而真正的投機(jī)行為在房產(chǎn)稅政策下雖然有所控制，但是卻不能真正的完全改變國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格問(wèn)題，這與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走高的其他復(fù)雜因素存在較大的關(guān)系。更好的發(fā)揮房產(chǎn)稅作用，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展還必須對(duì)其進(jìn)行適度的完善與改革。
房產(chǎn)稅改革建議
（一）明確房產(chǎn)稅征收改革的原則與目標(biāo)
房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，應(yīng)符合財(cái)產(chǎn)稅征收的原則。首先，符合公平性稅收原則。房產(chǎn)稅既要擴(kuò)大征稅對(duì)象，又要充分考慮不同對(duì)象的現(xiàn)實(shí)情況，嚴(yán)格遵循稅收公平性。其次，具備稅收的法律性。房產(chǎn)稅的設(shè)定與征收機(jī)制要建立完善的法律系統(tǒng)，確保房產(chǎn)稅有法可依。同時(shí)對(duì)房產(chǎn)稅征收存在的偷稅漏稅行為加以嚴(yán)懲，確保房產(chǎn)稅真正得到執(zhí)行。最后，滿(mǎn)足取之于民用之于民的征稅原則。建立房產(chǎn)稅的專(zhuān)項(xiàng)資金監(jiān)管機(jī)制，對(duì)房產(chǎn)稅收入加強(qiáng)監(jiān)管，確保其流向國(guó)計(jì)民生的大事，真正發(fā)揮稅收政策對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的促進(jìn)作用等。
發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的作用，應(yīng)該圍繞三個(gè)目標(biāo)進(jìn)行：首先，規(guī)范房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)分房地產(chǎn)不同消費(fèi)需求，采取稅收形式確定合理的房地產(chǎn)征稅標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行合理規(guī)劃避免不合理征稅；其次，合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。這需要將合理需求和投機(jī)需求都納入房產(chǎn)稅征稅范圍內(nèi)，并對(duì)不同需求征稅差別稅率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅的稅收公平和調(diào)節(jié)效果；再次，打擊房地產(chǎn)投機(jī)。房產(chǎn)稅的征收應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)心理形成抑制，降低房地產(chǎn)投機(jī)預(yù)期等，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的理性回歸。
推動(dòng)我國(guó)房產(chǎn)稅征收機(jī)制改革的具體建議
建立跨部門(mén)之間的信息交換平臺(tái)
房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易涉及到多部門(mén)，如國(guó)土、稅務(wù)、銀行等。由于房地產(chǎn)絕對(duì)金額高，導(dǎo)致需繳納稅費(fèi)金額大，因此房地產(chǎn)交易中陰陽(yáng)合同現(xiàn)象屢禁不止。如未來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)征房產(chǎn)稅，此類(lèi)陰陽(yáng)合同將會(huì)激增。為打擊此類(lèi)現(xiàn)象，維護(hù)國(guó)家法紀(jì)，避免國(guó)家稅款流失，應(yīng)在多部門(mén)間建立信息交換的統(tǒng)一平臺(tái)，為房產(chǎn)稅征收建立有效的防火墻。
明確征稅對(duì)象，擴(kuò)大征稅范圍
目前房產(chǎn)稅征收對(duì)象僅限于營(yíng)業(yè)性用房。未來(lái)可考慮在現(xiàn)有征稅范圍基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大征稅范圍，將居住用住房及營(yíng)業(yè)用住房全部納入征稅范圍。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)戶(hù)均擁有住房戶(hù)數(shù)、人均住房面積等實(shí)際情況，區(qū)分基本用房、改善型用房、空置房和別墅等實(shí)施差別稅率。既要保障居民住房的基本需求，不增加其稅收負(fù)擔(dān)，又要對(duì)高檔商品房或多套房課稅，以打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。
引入公允價(jià)值，完善計(jì)稅依據(jù)
在房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng)下，其市場(chǎng)價(jià)格往往與初始購(gòu)置價(jià)格嚴(yán)重偏離。再加上市場(chǎng)環(huán)境的不完善，買(mǎi)賣(mài)雙方的成交價(jià)不透明?；诖?，房產(chǎn)稅征收應(yīng)考慮引入公允價(jià)值作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，使房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格基本一致，確保房產(chǎn)稅足額征收，發(fā)揮房產(chǎn)稅平滑房?jī)r(jià)的作用。同時(shí)要真正實(shí)現(xiàn)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)的房產(chǎn)稅征收方式，必須建立充分開(kāi)放市場(chǎng)環(huán)境。為保證房地產(chǎn)評(píng)估的專(zhuān)業(yè)性，評(píng)估工作必須由專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)完成，因此我國(guó)需要進(jìn)一步發(fā)展獨(dú)立、客觀的評(píng)估機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)化的評(píng)估人才，為公允價(jià)值計(jì)稅的房產(chǎn)稅發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。
建立差異化的稅率
稅率的制定直接影響稅額的大小。對(duì)于房產(chǎn)稅的稅率設(shè)定，可以實(shí)施有管理的浮動(dòng)稅率制度。由中央政府制定基礎(chǔ)稅率，地方政府根據(jù)實(shí)際情況，在合理的浮動(dòng)區(qū)間內(nèi)選擇適當(dāng)房產(chǎn)稅稅率，如此可以針對(duì)不同地區(qū)征收房產(chǎn)稅，形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的更好調(diào)控效果?？紤]到我國(guó)房地產(chǎn)的特殊消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，需建立差異化的稅率。對(duì)多套住房等存在投機(jī)行為的房產(chǎn)征收高稅率，對(duì)一般住宅征收低稅率或免稅，對(duì)各種不同性質(zhì)的盈利和非盈利組織房產(chǎn)征收差異稅率，實(shí)現(xiàn)差異化房產(chǎn)稅征稅，更好地通過(guò)房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控的公平，并發(fā)揮其調(diào)控收入分配的目的。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞:財(cái)政稅收政策;房地產(chǎn);市場(chǎng)經(jīng)濟(jì);影響
一、前言
作為國(guó)家發(fā)展中最為有效的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，稅收是實(shí)現(xiàn)社會(huì)總供給、總需求之間的動(dòng)態(tài)性平衡，這就需要認(rèn)識(shí)到財(cái)政稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要影響，引導(dǎo)學(xué)生科學(xué)認(rèn)識(shí)財(cái)政稅收政策，進(jìn)而有效改善人民生活狀態(tài)以及住房條件等等，充分發(fā)揮財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，利用財(cái)政稅收政策來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因此，需要結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際情況來(lái)采用更加有效措施，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。
二、財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響
(一)財(cái)政稅收政策有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)消費(fèi)理性化以及科學(xué)化
從目前來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出瘋長(zhǎng)傾向，政府需要充分利用財(cái)政稅收工作政策來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)更好發(fā)展，這就需要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金實(shí)際回收工作力度，在不拖欠開(kāi)放商資金前提下，市場(chǎng)商品量不斷增加，這就使得房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了巨大的刺激，同時(shí)還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來(lái)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，維護(hù)國(guó)家發(fā)展利益。由于房?jī)r(jià)過(guò)高或者是居民實(shí)際收入過(guò)低等現(xiàn)象使得房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)交易，如果居民實(shí)際收入過(guò)低，那么實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力會(huì)受到影響，房地產(chǎn)需求量也不斷降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)量也逐漸下降，這就需要刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使得我國(guó)財(cái)政稅收政策的房地產(chǎn)調(diào)控工作更多集中在需求方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期從過(guò)于的樂(lè)觀，逐漸的轉(zhuǎn)化成為了謹(jǐn)慎，財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作中具有至關(guān)重要的作用。為了能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定化發(fā)展，在實(shí)際的工作過(guò)程中需要重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用，不斷細(xì)化房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收工作政策，對(duì)于并不符合相關(guān)條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往并不給于稅收方面的優(yōu)惠政策，不斷將其房地產(chǎn)在稅收政策方面的研究工作力度，引導(dǎo)居民樹(shù)立合理的消費(fèi)理念以及節(jié)約消費(fèi)利用，利用財(cái)政稅收政策來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有效調(diào)節(jié)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，提升房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的健康性以及穩(wěn)定性提供保障。
(二)財(cái)政稅收政策有利于完善相關(guān)稅法政策
作為人類(lèi)行為的重要規(guī)范，法律能夠?yàn)橄嚓P(guān)政策以及相關(guān)制度提供有效的保障，這就需要完善財(cái)政稅收相關(guān)政策，如果缺乏法律支持，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)會(huì)受到影響，這就需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)制度，為房地產(chǎn)稅法質(zhì)量提供有效保障。實(shí)際上，稅收關(guān)系到國(guó)家發(fā)展問(wèn)題，這就需要構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)，嚴(yán)格相關(guān)稅法，實(shí)現(xiàn)有法可依、違法必究等等。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)政稅收政策過(guò)程中，需要不斷相關(guān)稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應(yīng)用于稅收工作中，為財(cái)政稅收政策提供法律保障，為社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有序運(yùn)行提供有效保障，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠處于穩(wěn)定、快速發(fā)展環(huán)境中。房地產(chǎn)價(jià)格與稅收收益之間具有非常密切的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正是處于稅收政策的開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)商品供給受到非常大的影響，投資規(guī)模以及投資方向都會(huì)受到非常大的影響。房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)使得房地產(chǎn)出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的投機(jī)行為，這就使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求受到非常大的影響，政府需要充分發(fā)揮其重要作用，積極參與到市場(chǎng)流通活動(dòng)中，有效抑制投機(jī)取巧行為。因此，需要重視房地產(chǎn)財(cái)政稅收政策的管理工作，實(shí)現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，盡可能滿(mǎn)足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進(jìn)行提供有效保障。
(三)財(cái)政稅收政策有利于完善財(cái)政稅收工作制度
為了能夠有效規(guī)范房地長(zhǎng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相關(guān)政府工作部門(mén)需要改進(jìn)物業(yè)稅，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際運(yùn)行情況來(lái)進(jìn)行評(píng)估。在設(shè)置物業(yè)稅的過(guò)程中，需要結(jié)合我國(guó)發(fā)展國(guó)情，區(qū)別物業(yè)稅的稅率，在城市發(fā)展過(guò)程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發(fā)揮物業(yè)稅調(diào)節(jié)作用，結(jié)合人群經(jīng)濟(jì)收入能力來(lái)進(jìn)行分區(qū)設(shè)置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對(duì)于經(jīng)濟(jì)能力過(guò)低的收入者采取見(jiàn)面方式，這樣符合我國(guó)的發(fā)展國(guó)情，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)評(píng)估工作體系，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提出了非常高要求。財(cái)政稅收政策有利于完善房地產(chǎn)稅收配套政策以及配套制度，構(gòu)建房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記工作制度，同時(shí)還需要明確城市土地的實(shí)際利用情況，有效解決分塊管理方式，實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證與土地產(chǎn)權(quán)證合一制度，盡可能理清房地產(chǎn)市場(chǎng)管理關(guān)系，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)的私下交易，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估工作體系，相關(guān)稅務(wù)管理工作部門(mén)需要構(gòu)建更加完善的評(píng)稅結(jié)構(gòu)制度、專(zhuān)職評(píng)稅制度以及房屋管理工作制度等，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理工作機(jī)制。
三、財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐對(duì)策
(一)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量充足
從目前發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)給予方面存在著的問(wèn)題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產(chǎn)商存在著捂盤(pán)現(xiàn)象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產(chǎn)價(jià)格不斷增加，這就使得房地產(chǎn)供應(yīng)量存在著嚴(yán)重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中存在的問(wèn)題，提升房地產(chǎn)發(fā)展彈性，政府需要明確自身肩負(fù)的重要責(zé)任，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量充足，盡可能緩解房地產(chǎn)住房?jī)r(jià)格上漲問(wèn)題。為了能夠提高房地產(chǎn)供需供給，利用稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁行為來(lái)有效抑制二手房市場(chǎng)中存在的投機(jī)行為，利用增加房地產(chǎn)供應(yīng)量供給來(lái)增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負(fù)擔(dān)。
(二)重視房地產(chǎn)市場(chǎng)征稅環(huán)節(jié)
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵性力量，投資型的購(gòu)房者大多是利用房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)來(lái)獲取差價(jià)，進(jìn)而獲得高收益，這就需要利用房地產(chǎn)持有權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)稅收的保值以及增值。從目前政府發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)在流通過(guò)程中出現(xiàn)了征收重稅的現(xiàn)象，他們并不傾向于出賣(mài)房產(chǎn)，而是不斷購(gòu)入房產(chǎn)，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個(gè)角度分析來(lái)看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中購(gòu)房競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈使得自用型購(gòu)房者卻無(wú)法購(gòu)買(mǎi)合適住房。為了能夠有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在著供需不平衡的問(wèn)題，政府相關(guān)管理工作部門(mén)需要不斷加大房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)，諸如，利用物業(yè)稅等來(lái)解決供需矛盾。僅僅實(shí)現(xiàn)征稅卻無(wú)法實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，購(gòu)房者仍然需要承擔(dān)一定稅負(fù)，目的性更強(qiáng)，影響性更高，對(duì)于住宅面積較大并且長(zhǎng)期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進(jìn)而使得投機(jī)者購(gòu)房成本，促使投機(jī)者不得不賣(mài)出閑置的住房，增加二手房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理優(yōu)化配置，提升房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定性。
(三)實(shí)現(xiàn)征稅對(duì)象的區(qū)別性對(duì)待
由于房地產(chǎn)征稅對(duì)象存在著差別使得其承擔(dān)的稅負(fù)也存在著一定的差別，但是普通的購(gòu)房者居于不利地位。政府需要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資型購(gòu)房、普通購(gòu)房等之間的關(guān)系，投資型購(gòu)房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購(gòu)房者的購(gòu)房熱情。從目前發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象，即使在購(gòu)房過(guò)程中無(wú)法有效判定購(gòu)房者購(gòu)房目的，往往根據(jù)購(gòu)房者時(shí)候的買(mǎi)房行為才能夠進(jìn)行判定?？傊?，政府需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)信息的登記制度，進(jìn)而有效了解購(gòu)房者住房信息，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)多套或者是購(gòu)買(mǎi)大面積住房需要征收更多的稅負(fù)，對(duì)于購(gòu)房投機(jī)行為來(lái)進(jìn)行嚴(yán)格懲治。
四、結(jié)束語(yǔ)
隨著家庭生活質(zhì)量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經(jīng)不能夠滿(mǎn)足舒適住宅，而是對(duì)外部環(huán)境提出了更高的要求。房地產(chǎn)市場(chǎng)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中，需要充分利用房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格以及發(fā)展預(yù)期來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀調(diào)控，進(jìn)而促使其能夠有效認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。從近些年的發(fā)展來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產(chǎn)供需之間存在著不平衡現(xiàn)象，這就需要重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用，利用財(cái)政稅收政策來(lái)有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)監(jiān)督工作以及管控工作，不斷完善相關(guān)法律法規(guī)來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)。
作者:閻淳 單位:固始縣房地產(chǎn)管理中心
參考文獻(xiàn):
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[2]童慧.稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[J].技術(shù)與市場(chǎng),2010,17(7):55-57
優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的重要問(wèn)題，經(jīng)過(guò)多年的努力，我國(guó)投資結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，平衡地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異等方面發(fā)揮著重要的作用。然而，由于受到原來(lái)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、政府調(diào)控等方面的影響，當(dāng)前投資結(jié)構(gòu)方面仍然存在著不足之處，具體來(lái)說(shuō)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
1.產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)不合理
經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)不僅需要依靠資本、勞動(dòng)力的投入，還需要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，因?yàn)橹挥袃?yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，才能更好的對(duì)資源進(jìn)行配置。投資結(jié)構(gòu)合理，就會(huì)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，進(jìn)而對(duì)經(jīng)濟(jì)資源能夠?qū)崿F(xiàn)有效的配置，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。當(dāng)前，我國(guó)產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)存在著不合理的地方，主要表現(xiàn)為：第一產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力過(guò)剩，第二產(chǎn)業(yè)比重過(guò)大，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，不僅影響投資的合理流向，還制約了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。以第二產(chǎn)業(yè)為例，工人的平均水平不高，制造出來(lái)的產(chǎn)品質(zhì)量較低，不能很好的滿(mǎn)足工業(yè)生產(chǎn)和人們的實(shí)際需要。大多數(shù)產(chǎn)品是供大于求，導(dǎo)致第二產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中沒(méi)有充分發(fā)揮潛力。
2.經(jīng)濟(jì)體制改革阻礙投資結(jié)構(gòu)升級(jí)
近些年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，在這種情況下，國(guó)民經(jīng)濟(jì)更多的是關(guān)注經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，優(yōu)化和升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。然而，經(jīng)濟(jì)體制改革滯后于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)品過(guò)剩現(xiàn)象，第三產(chǎn)業(yè)的開(kāi)放力度不夠，價(jià)格出現(xiàn)一再上漲的情況，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩特征明顯，影響了產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級(jí)。
3.第二產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)存在不平衡現(xiàn)象
第二產(chǎn)業(yè)自身投資結(jié)構(gòu)就存在著不明顯現(xiàn)象，一些部門(mén)的價(jià)格存在著不合理情況，在很大程度上必須依賴(lài)于財(cái)政的支持。但國(guó)家財(cái)政在其它方面需要支出，而在原材料建設(shè)，大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的預(yù)算支出不足。資金投入的不足，加劇了第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡現(xiàn)象。
二、優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)的財(cái)政稅收政策的建議與展望
為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前投資結(jié)構(gòu)方面存在的問(wèn)題，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，更好的發(fā)揮財(cái)政稅收政策的作用，筆者認(rèn)為將來(lái)在實(shí)際工作中可以采取以下策略。
1.合理利用財(cái)政直接投資并加大對(duì)基礎(chǔ)部門(mén)的投資力度
一方面，應(yīng)該加大對(duì)基礎(chǔ)部門(mén)投入的力度，推動(dòng)相關(guān)機(jī)構(gòu)的深化改革，優(yōu)化財(cái)政支持力度，合理運(yùn)用補(bǔ)貼、稅收、價(jià)格等手段支持基礎(chǔ)部門(mén)的發(fā)展，同時(shí)政府應(yīng)該加強(qiáng)引導(dǎo)，促使財(cái)政稅收在基礎(chǔ)部門(mén)發(fā)揮更大的作用。另一方面，制定節(jié)能技術(shù)和節(jié)能產(chǎn)品的優(yōu)惠政策，引導(dǎo)企業(yè)加快節(jié)能技術(shù)的改造，并給與稅收方面的優(yōu)惠，推動(dòng)節(jié)能產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，還應(yīng)該優(yōu)化政府的投資結(jié)構(gòu)，政府投資需要全面關(guān)注，重點(diǎn)突出，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)都應(yīng)該支持，重點(diǎn)關(guān)注西部開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目，支持在建項(xiàng)目盡快投產(chǎn)，推動(dòng)技術(shù)升級(jí)，支持高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
2.促進(jìn)地區(qū)和產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)的有效協(xié)調(diào)
由于受到地區(qū)差異，原來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)等因素影響，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不可能完全一致。所以，在完善投資結(jié)構(gòu)的時(shí)候，應(yīng)該應(yīng)該考慮各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)有效協(xié)調(diào)。應(yīng)該充分發(fā)揮地方政府的作用，優(yōu)化地區(qū)投資結(jié)構(gòu)，更好的發(fā)揮財(cái)政稅收政策的作用。東部地區(qū)應(yīng)該加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，充分發(fā)揮自己的科技、經(jīng)濟(jì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，拓展國(guó)外市場(chǎng)，提高產(chǎn)品的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。中部地區(qū)應(yīng)該加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，注重培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。發(fā)揮該地區(qū)的農(nóng)業(yè)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效的農(nóng)業(yè)，提升工業(yè)的科技含量。西部地區(qū)應(yīng)該充分利用國(guó)家在財(cái)政、稅收等方面的優(yōu)惠，把握好發(fā)展的機(jī)遇，不斷完善產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)，發(fā)展自己的特色產(chǎn)業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。
3.建立科學(xué)的稅收優(yōu)惠運(yùn)行機(jī)制并加強(qiáng)稅收管理
由政府根據(jù)實(shí)際情況，制定合理的稅收優(yōu)惠政策，發(fā)揮市場(chǎng)的引導(dǎo)和企業(yè)的選擇作用，使得企業(yè)在享受這些優(yōu)惠政策的同時(shí)也提升自己的規(guī)模和效益。同時(shí)，還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)稅收的管理力度，避免偷稅、漏稅現(xiàn)象的發(fā)生，以充分發(fā)揮稅收的作用。
4.完善相關(guān)稅收政策并嚴(yán)格投資的使用方向
在完善投資結(jié)構(gòu)和財(cái)政稅收政策方面，應(yīng)該考慮我國(guó)創(chuàng)業(yè)投資的實(shí)際情況，對(duì)創(chuàng)業(yè)投資在機(jī)構(gòu)和稅收上提供支持，對(duì)參與投資活動(dòng)的主體進(jìn)行稅收激勵(lì)，逐漸減輕和避免投資企業(yè)雙重納稅問(wèn)題，以更好的促進(jìn)這些企業(yè)發(fā)展和進(jìn)步，優(yōu)化這些企業(yè)的投資結(jié)構(gòu)。同時(shí)，還應(yīng)該嚴(yán)格投資的使用方向，對(duì)于技術(shù)優(yōu)化升級(jí)、高新技術(shù)部門(mén)、公共產(chǎn)品服務(wù)部門(mén)等，應(yīng)該給與投資上的傾斜，促進(jìn)投資在這些行業(yè)發(fā)揮更大的作用，達(dá)到優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的目的。
三、結(jié)束語(yǔ)
一、現(xiàn)有房產(chǎn)稅征收模式分析
從目前出臺(tái)的相關(guān)政策，房產(chǎn)稅的征收模式可以分為三種，即以房地產(chǎn)交易價(jià)為稅基的重慶征收模式、以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值為稅基的上海征收模式以及以市場(chǎng)評(píng)估值為稅基的湖北模式。表1列出重慶和上海房產(chǎn)稅的具體細(xì)則比較。
（一）以房產(chǎn)交易價(jià)為稅基的征收模式——重慶
重慶以房地產(chǎn)交易價(jià)為稅基的征收模式，其最大優(yōu)點(diǎn)在于以高檔住房為征稅對(duì)象，符合目前整個(gè)宏觀調(diào)控政策的趨勢(shì)。房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，主要功能在于調(diào)節(jié)貧富差距，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的二次分配，而重慶針對(duì)高檔住房征收房產(chǎn)稅并且將稅收全部用于公租房建設(shè)則恰好體現(xiàn)了房產(chǎn)稅的初衷。對(duì)于“三無(wú)人員”的第二套普通商品住宅進(jìn)行征稅，可以合理遏制投機(jī)行為。
（二）以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值為稅基的征收模式——上海
上海市是以市場(chǎng)交易價(jià)格確定的評(píng)估值為稅基的模式，評(píng)估值按周期進(jìn)行重估，確保了稅基的相對(duì)穩(wěn)定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的特殊性，其波動(dòng)很大。從目前發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，都會(huì)采取相應(yīng)的辦法確保稅基的穩(wěn)定。例如美國(guó)，每年都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格設(shè)定一個(gè)上限，這樣就避免了因?yàn)槭袌?chǎng)不理所帶來(lái)的征稅不公平。同時(shí)，這種稅基變化不大，避免了因?yàn)槎惤鸫箢~地額外支出，影響家庭正常的消費(fèi)支出。
（三）以市場(chǎng)評(píng)估值為稅基的征收模式——湖北
由于目前湖北省房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則并未出臺(tái)，具體的稅率之類(lèi)的數(shù)據(jù)無(wú)法得知。而國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)和行為稅司司長(zhǎng)陳杰在講話(huà)中透露，該司今年要做好四項(xiàng)稅收政策改革工作，其中一項(xiàng)就是在湖北、湖南進(jìn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地稅合并的改革試點(diǎn)。湖北省發(fā)改委人士則透露房產(chǎn)稅最核心的內(nèi)容是對(duì)房產(chǎn)按市場(chǎng)評(píng)估值征稅，并合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅。
目前世界上的房產(chǎn)稅，稅基大致可以分為物業(yè)價(jià)值和估算租金價(jià)值，湖北省的試點(diǎn)征收模式則屬于按物業(yè)價(jià)值征收。而合并了房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅，則解決了我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)存在的稅種重復(fù)設(shè)置的現(xiàn)象。
二、現(xiàn)有房產(chǎn)稅征收模式的實(shí)踐難點(diǎn)
目前，上海和重慶房產(chǎn)稅已經(jīng)試點(diǎn)了一年，存在著共同的實(shí)踐難點(diǎn)，但由于具體的房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則和征稅環(huán)境不同，又會(huì)存在相異的實(shí)踐難點(diǎn)。
（一）現(xiàn)有房產(chǎn)稅征收模式存在共同的實(shí)踐難點(diǎn)
1.現(xiàn)有房產(chǎn)稅征收模式存在重復(fù)征稅
無(wú)論是上海模式還是重慶模式，都是以房地產(chǎn)交易價(jià)作為評(píng)估基礎(chǔ)確定稅基的，存在著重復(fù)征稅。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)房地產(chǎn)稅種達(dá)10多種，關(guān)于房地產(chǎn)收費(fèi)更是多達(dá)50余項(xiàng)，存在著嚴(yán)重的重復(fù)征稅現(xiàn)象。例如，在流通環(huán)節(jié)已經(jīng)征收了城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和所得稅，再征收房產(chǎn)稅就會(huì)存在相應(yīng)的重復(fù)征稅。
2.產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，房產(chǎn)稅征收稅基不公平
我國(guó)是社會(huì)主義公有制國(guó)家，城市土地屬于國(guó)家，居民只具有建設(shè)用地使用權(quán)，這一點(diǎn)與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家不同。我國(guó)屬于住宅私有制、土地公有制，比較類(lèi)似于我國(guó)香港和新加坡，新加坡采取土地住宅一起征稅，我國(guó)香港則按照租金價(jià)值進(jìn)行征稅。
同時(shí)，由于我國(guó)住房政策經(jīng)常變動(dòng)，導(dǎo)致目前社會(huì)上存在著多種權(quán)屬關(guān)系的房屋，大致包括房改房、央產(chǎn)房、僅有使用權(quán)的房屋、經(jīng)適房、限價(jià)房、公租房、定向安置房等數(shù)十種房屋，要想合理評(píng)估出這些房屋的價(jià)值，必須理順權(quán)屬關(guān)系。如果按照目前上海和重慶的征收方案統(tǒng)一對(duì)待，則存在征稅不公平。
（二）上海和重慶房產(chǎn)稅相異的實(shí)踐難點(diǎn)
1.以房產(chǎn)交易價(jià)為稅基的重慶征收模式
首先，現(xiàn)實(shí)操作難度較大，需要調(diào)查該區(qū)域商品房的銷(xiāo)售均價(jià)，才能確定項(xiàng)目是否屬于征稅范圍。其次，重慶對(duì)于三無(wú)人員第二套房征收房產(chǎn)稅，不利于人才的引進(jìn)，對(duì)人才流動(dòng)構(gòu)成障礙，不利于經(jīng)濟(jì)建設(shè)。
2.以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定評(píng)估值為稅基的上海征收模式
首先，僅以增量為征收對(duì)象，對(duì)于存量不征收，造成稅收的不公平。其次，僅對(duì)60平方米以上的新增住房征稅，但房產(chǎn)稅不應(yīng)單從面積上考慮，更重要的參照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是物業(yè)價(jià)值。最后，房產(chǎn)稅屬地方稅種，稅收應(yīng)用于地方的公共服務(wù)，但上海房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則并未說(shuō)明房產(chǎn)稅的用途。
三、構(gòu)建符合中國(guó)國(guó)情的物業(yè)稅征收模式
（一）理順現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)的稅種，建立以持有稅為主體的房地產(chǎn)稅收體系
目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體系龐雜，征稅存在交叉和重復(fù)的現(xiàn)象。因此，需要在理順現(xiàn)有60多種房地產(chǎn)稅費(fèi)的情況下，將其中重復(fù)征稅的納入到房產(chǎn)稅一并征收。這不僅可以降低政府的征稅成本，也可避免居民的稅負(fù)過(guò)重。同時(shí)，政府應(yīng)該修改現(xiàn)有的房地產(chǎn)法規(guī)，為征收房產(chǎn)稅提供法律依據(jù)，逐步建立起以持有稅為主體的房地產(chǎn)稅收體系。
（二）完善現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估制度，建立有公信力的評(píng)估機(jī)構(gòu)
只有完善房地產(chǎn)評(píng)估制度，才能夠合理確定稅基。房產(chǎn)稅的稅基大致分為按物業(yè)價(jià)值和租金價(jià)值進(jìn)行征稅。由于目前我國(guó)房屋二級(jí)租金市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)，因此租金價(jià)值征稅基本行不通。而按物業(yè)價(jià)值進(jìn)行征稅，就必須由有公信力的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。目前，房地產(chǎn)估價(jià)有四種方法，包括市場(chǎng)比較法、收益法、成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。由于估價(jià)對(duì)象未來(lái)的預(yù)期收益和開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本很難獲得，因此后三種方法目前來(lái)說(shuō)很難行的通。而市場(chǎng)比較法則要求有大量的交易數(shù)據(jù)，目前我國(guó)的各種統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)常變化，導(dǎo)致數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真。因此，如果要想合理評(píng)估房屋價(jià)值，必須收集大量數(shù)據(jù)，需要有公信力的評(píng)估機(jī)構(gòu)。
美國(guó)房產(chǎn)稅的稅基是由房屋的評(píng)估值決定的，政府會(huì)定期估計(jì)房屋的市場(chǎng)公平價(jià)格。在稅率不變的情況下，房屋的估值越高，則需要繳納的稅收就越多。美國(guó)房產(chǎn)稅稅率變動(dòng)較頻繁，其確定方法是政府用除房產(chǎn)稅以外的其他政府收入總額與下一財(cái)政年度預(yù)算總額的差額除以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)制定房產(chǎn)稅的稅率。房產(chǎn)稅的總稅率為州及以下各級(jí)地方稅率之和，一般由州稅率，市、縣稅率，學(xué)區(qū)稅率三部分組成。
房屋估值的結(jié)果主要是取決于周邊房屋價(jià)格、地塊大小、房屋大小、房型、房齡及房屋設(shè)施等因素。美國(guó)法律規(guī)定房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值按照市場(chǎng) 價(jià)值的一定比例來(lái)加以確定，如加州規(guī)定的比例為百分之四十。房地產(chǎn)的估值由兩部分構(gòu)成：一是房屋本身的價(jià)值，二是土地的價(jià)值。聯(lián)邦政府的法律將地產(chǎn)分為主要住宅，第二套房和出租房等，各類(lèi)房屋根據(jù)用房的性質(zhì)會(huì)有不同的估值，因此需要交納相對(duì)應(yīng)的稅款。
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【關(guān)鍵詞】稅收減免 稅收規(guī)劃 法律
因?yàn)椤秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]129號(hào)）第五條規(guī)定：“納稅人享受報(bào)批類(lèi)減免稅，應(yīng)提交相應(yīng)資料，提出申請(qǐng)，經(jīng)按本辦法規(guī)定具有審批權(quán)限的稅務(wù)機(jī)關(guān)審批確認(rèn)后執(zhí)行。未按規(guī)定申請(qǐng)或雖申請(qǐng)但未經(jīng)有權(quán)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批確認(rèn)的，納稅人不得享受減免稅。納稅人享受備案類(lèi)減免稅，應(yīng)提請(qǐng)備案，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)登記備案后，自登記備案之日起執(zhí)行。納稅人未按規(guī)定備案的，一律不得減免稅?！?/p>
一、案例分析：某企業(yè)的環(huán)保、節(jié)能、節(jié)水項(xiàng)目所得稅收籌劃案
（1）公司案情介紹： A公司是一家2008年新辦的從事節(jié)能節(jié)水項(xiàng)目的公司。2008年12月開(kāi)業(yè)，2008年應(yīng)納稅所得額為-500萬(wàn)元。2009年到2014年彌補(bǔ)虧損前的應(yīng)納稅所得額分別為-100萬(wàn)元、600萬(wàn)元、2000萬(wàn)元、3000萬(wàn)元、4000萬(wàn)元、5000萬(wàn)元。假設(shè)該公司2009年提供申報(bào)資料，于2010年獲得有關(guān)政府部門(mén)的資格確認(rèn)，認(rèn)定為該公司是從事節(jié)能節(jié)水項(xiàng)目的公司。
（2）稅收規(guī)劃前的涉稅分析：本案例中的公司自2008年到2010年的應(yīng)納稅額為0萬(wàn)元。（2010年的應(yīng)納稅所得額為-500+-100+600=0萬(wàn)元）
2011年到2014年各年的應(yīng)納稅額分別為
2000×25%×50%=250萬(wàn)元
3000×25%×50%=375萬(wàn)元
4000×25%×50%=500萬(wàn)元
5000×25%=1250萬(wàn)元。
總的應(yīng)納稅額為：250+375+500+1250=2375（萬(wàn)元）。
（3）稅收規(guī)劃的法律依據(jù)、技巧及規(guī)劃后的涉稅分析：根據(jù)中華人民共和國(guó)主席令第63號(hào)第二十七條第二款、第三款：“從事國(guó)家重點(diǎn)扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)的所得和從事符合條件的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水項(xiàng)目的所得可以免征、減征企業(yè)所得稅：”和中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第512號(hào)第八十七條：企業(yè)從事前款規(guī)定的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水項(xiàng)目的所得自項(xiàng)目取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入所屬納稅年度起，第一年至第三年免征企業(yè)所得稅，第四年至第六年減半征收企業(yè)所得稅?！保ㄈ馊郎p半）。
（4）稅收規(guī)劃的法律依據(jù)、技巧及規(guī)劃后的涉稅分析：和第八十八條：“企業(yè)所得稅法第二十七條第（三）項(xiàng)所稱(chēng)符合條件的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水項(xiàng)目，包括公共污水處理、公共垃圾處理、沼氣綜合開(kāi)發(fā)利用、節(jié)能減排技術(shù)改造、海水淡化等。項(xiàng)目的具體條件和范圍由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)商國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)制訂，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后公布施行。
二、稅收規(guī)劃的法律依據(jù)、技巧及規(guī)劃后的涉稅分析
基于以上稅收法律政策的規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行如下稅收規(guī)劃：
第一，選擇好第一筆生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入的時(shí)間。新辦企業(yè)減免稅優(yōu)惠的幾個(gè)要素中，減免稅期限長(zhǎng)度，時(shí)間長(zhǎng)度是政策法規(guī)規(guī)定好的，基本沒(méi)有籌劃余地；減征比例或完全免稅也是政策法規(guī)規(guī)定好的，視企業(yè)達(dá)到相關(guān)條件的程度而定，有籌劃之處，而享受優(yōu)惠的起止時(shí)間大可籌劃。因?yàn)橐坏﹥?yōu)惠期限開(kāi)始，那么不管企業(yè)盈虧，優(yōu)惠固定期限都得連續(xù)計(jì)算，不得更改。通常而言，企業(yè)在初創(chuàng)階段，投入比較大，虧損多盈利少，幾乎沒(méi)有應(yīng)稅所得，如果急忙享受優(yōu)惠政策，恐怕就白享優(yōu)惠之名而無(wú)優(yōu)惠之實(shí)。因此，什么時(shí)候取得第一筆收入，是企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真思考的問(wèn)題。
在本案例中，如果公司變選在2009年開(kāi)始營(yíng)業(yè)，假設(shè)2008年的虧損金額在轉(zhuǎn)移到2009年后，其它條件不變的情況下，2009年到2014年彌補(bǔ)虧損前的應(yīng)納稅所得額分別為-600萬(wàn)元、600萬(wàn)元、2000萬(wàn)元、3000萬(wàn)元、4000萬(wàn)元、5000萬(wàn)元。根據(jù)吉祥公司2009年2011年免稅。則根據(jù)以上稅法優(yōu)惠政策規(guī)定，該公司2012年到2014年的應(yīng)納稅額為：
3000×25%×50%=375萬(wàn)元
4000×25%×50%=500萬(wàn)元
5000×25%×50%=625萬(wàn)元。
總的應(yīng)納稅額為：375+500+625=1500（萬(wàn)元）。
通過(guò)稅收規(guī)劃，規(guī)劃后的稅負(fù)比規(guī)劃前的稅負(fù)節(jié)約了2375-1500=875萬(wàn)元。
根據(jù)中華人民共和國(guó)主席令第63號(hào)第五十三條：“企業(yè)所得稅按納稅年度計(jì)算。納稅年度自公歷1月1日起至12月31日止。企業(yè)在一個(gè)納稅年度中間開(kāi)業(yè)，或者終止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使該納稅年度的實(shí)際經(jīng)營(yíng)期不足十二個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)以其實(shí)際經(jīng)營(yíng)期為一個(gè)納稅年度?！币?guī)定可知：企業(yè)在一個(gè)納稅年度中間開(kāi)業(yè)，使該納稅年度的實(shí)際經(jīng)營(yíng)期不足十二個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)以其實(shí)際經(jīng)營(yíng)期為一個(gè)納稅年度。上述A公司2008年12月開(kāi)業(yè)，吉祥公司2008年實(shí)際經(jīng)營(yíng)期為1個(gè)月，但還是要作為一個(gè)納稅年度，損失了11個(gè)月的稅收優(yōu)惠。如果開(kāi)業(yè)時(shí)間是下半年，盡量延遲到第二年開(kāi)始銷(xiāo)售，如此第二年才能完全享受稅收優(yōu)惠！
第二，企業(yè)應(yīng)盡快取得有關(guān)資格證明或證書(shū)。企業(yè)的實(shí)際享受稅收優(yōu)惠期限是否就是法定的優(yōu)惠期限，取決于企業(yè)能否盡快取得相應(yīng)資格。也就是說(shuō)，取得資格要在享受優(yōu)惠開(kāi)始之前，如果優(yōu)惠期限開(kāi)始了，而相應(yīng)的資格證書(shū)還沒(méi)拿到，那么只能在剩余期限享受優(yōu)惠。這里要提醒納稅人的是，不同的資格證書(shū)由不同的管理部門(mén)審批發(fā)給。有關(guān)部門(mén)要對(duì)企業(yè)的情況一一審查核實(shí)，而且在認(rèn)定過(guò)程中需要互相監(jiān)督制約，防止舞弊，不是短時(shí)間內(nèi)能辦成的。從企業(yè)提出申請(qǐng)，到最后取得證書(shū)，需要一定的時(shí)間。因此，企業(yè)必須未雨綢繆，算好時(shí)間提前量。
關(guān)鍵詞：英國(guó)；房地產(chǎn)稅；住房財(cái)產(chǎn)稅；營(yíng)業(yè)房屋稅
一、英國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的結(jié)構(gòu)
英國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課征的房地產(chǎn)稅種，包括住房財(cái)產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)房屋稅兩種。
（一）住房財(cái)產(chǎn)稅（CouncilTax）
住房財(cái)產(chǎn)稅（或譯為市政稅、家庭稅），是對(duì)房產(chǎn)所有者或承租人使用的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)按照評(píng)估價(jià)值的一定比例征稅，是地方政府的重要稅收的收入來(lái)源。其歷史可追溯到1601年伊麗莎白時(shí)期的貧困救濟(jì)法案中的DomesticRates（家庭稅），1990年改稱(chēng)CommunityCharge，1993年又更名為CouncilTax，延用至今。
1、納稅主體。住房財(cái)產(chǎn)稅的納稅人是年滿(mǎn)18歲的住房所有者或承租者，包括完全保有地產(chǎn)者、住房租借人、法定的房客、領(lǐng)有住房許可證者和居民以及住房所有者。在旅館居住者或居住在雇主家的家庭服務(wù)人員，均不屬于納稅人范圍。
2、稅基及稅收計(jì)算。
（1）稅基。英國(guó)是土地私有化國(guó)家，居民買(mǎi)了房屋就同時(shí)買(mǎi)了土地。因此，課稅對(duì)象包括兩部分，一部分是土地，另一部分是附著其上的建筑物和構(gòu)筑物。計(jì)稅依據(jù)是納稅人擁有的一切居住房屋的評(píng)估價(jià)值，包括自用住宅和租用住宅。住房包括樓房、平房、公寓、分層式居住房間、活動(dòng)房屋、船宅等。
（2）稅收計(jì)算。住房財(cái)產(chǎn)稅稅率模式采用定額稅率，稅費(fèi)按年度繳納。英國(guó)所有房屋根據(jù)其市場(chǎng)價(jià)值被劃分為A-H八個(gè)級(jí)次，其中以D級(jí)為基準(zhǔn)稅級(jí)，其他檔次的納稅額分別是D級(jí)的一定百分比或倍數(shù)，各級(jí)房屋的價(jià)值都是基于1991年4月1日的市場(chǎng)價(jià)值（見(jiàn)表1）。無(wú)論房屋價(jià)格升降，都不會(huì)低于1991年房屋的市場(chǎng)價(jià)值，因而不必考慮現(xiàn)今房屋升值或貶值的問(wèn)題。根據(jù)這一稅收結(jié)構(gòu)，英國(guó)各地方政府只要確定D級(jí)房產(chǎn)的應(yīng)納稅額，再乘以稅收乘數(shù)，由此即可計(jì)算出A級(jí)到H級(jí)房屋的當(dāng)年應(yīng)納稅額。房產(chǎn)坐落區(qū)域?qū)Ψ慨a(chǎn)價(jià)值具有一定程度的影響，同樣的房產(chǎn)位于英格蘭比位于蘇格蘭的價(jià)值高，因此英格蘭、蘇格蘭及威爾士地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值級(jí)次劃分規(guī)定了不同的基數(shù)，但計(jì)算方法整體相同。
由表1分析，G級(jí)房屋價(jià)值是A級(jí)的八倍，而稅收乘數(shù)，即納稅額卻僅有三倍，由此判定，英國(guó)實(shí)行稅率累退制，對(duì)較貴物業(yè)的征收稅額雖然增加，但稅率卻是降低的。此外，房屋價(jià)值較低的房屋數(shù)量居多，等級(jí)A、B、C占八個(gè)級(jí)別的近三分之二。因此，從2001年至2010年整體的趨勢(shì)上看，等級(jí)D納稅額始終高于平均每套住房納稅額，盡管等級(jí)D有較高的稅負(fù)，但整體平均稅負(fù)水平要低于等級(jí)D。
以英格蘭地區(qū)為例的2008-2010年度預(yù)算財(cái)政收支表（見(jiàn)表2），由政府花費(fèi)及其他收支預(yù)算計(jì)算出2009年10月至2010年11月平均等級(jí)D（BandD）納稅額為￡1439，根據(jù)D級(jí)的稅額推定出該地方從A級(jí)到H級(jí)房產(chǎn)的當(dāng)年應(yīng)納稅額，分別為￡959、￡1119、￡1279、￡1439、￡1758、￡2078、￡2398、￡2878。
3、稅收評(píng)估和征管。為保證公平，住房財(cái)產(chǎn)稅的等級(jí)評(píng)估由獨(dú)立的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)“評(píng)估局”――國(guó)稅與海關(guān)局下屬的評(píng)估辦公室機(jī)構(gòu)（ValuationOfficeAgency）評(píng)估，而非地方政府的稅務(wù)部門(mén)評(píng)估。各等級(jí)住房財(cái)產(chǎn)稅的納稅額每年都會(huì)調(diào)整，從近年情況看，住宅稅納稅額呈逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
4、稅收的分配。住房財(cái)產(chǎn)稅被地方政府主要用于以下三個(gè)方面：支付教育、社會(huì)服務(wù)、房屋修繕、娛樂(lè)設(shè)施、交通設(shè)施、公共衛(wèi)生設(shè)施的支出；改善居住環(huán)境、提供警察和消防服務(wù)；地區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和發(fā)展。
5、減免政策。英國(guó)的住房財(cái)產(chǎn)稅有非常詳細(xì)的免稅范圍，如只由學(xué)生、未成年人、外交人員或殘疾人居住的房產(chǎn)是完全免稅的，空置的住宅也有最長(zhǎng)六個(gè)月的免稅期。住房財(cái)產(chǎn)稅全額課稅的基本條件是至少兩名成年人居住在該住宅內(nèi)，如果只有一名成年人，可減收25%，若是無(wú)人居住的住宅或居民的第二套住宅則可減收50%，對(duì)于有殘疾人居住的住宅，可降低其納稅等級(jí)，給予適當(dāng)?shù)亩愂照疹櫋?/p>
（二）營(yíng)業(yè)房屋稅（BusinessRates）
英國(guó)不僅對(duì)居住的房屋征收住房財(cái)產(chǎn)稅，還對(duì)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，即廠房、商店等非住宅用不動(dòng)產(chǎn)的所有者征收營(yíng)業(yè)房屋稅。營(yíng)業(yè)房屋稅是1990年依據(jù)1988年地方政府金融法在英格蘭和威爾士引入的新稅種，也稱(chēng)為非家庭財(cái)產(chǎn)稅（Non-domesticRates）。
1、納稅主體。納稅人是非住宅類(lèi)房屋的所有者，包括自然人和法人。
2、課稅對(duì)象。凡是用于非住宅的房屋，都要繳納營(yíng)業(yè)房屋稅。包括法人營(yíng)業(yè)用房和自然人營(yíng)業(yè)用房，如商店、寫(xiě)字樓、倉(cāng)庫(kù)、工廠等。
3、計(jì)稅依據(jù)。計(jì)稅依據(jù)是房屋的評(píng)估租金收益。同住房財(cái)產(chǎn)稅一樣，由評(píng)估辦公室負(fù)責(zé)，每五年評(píng)估一次。
4、稅率確定。營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一的比例稅率，由中央政府財(cái)政部每年根據(jù)上一財(cái)年的稅率及通貨膨脹率來(lái)逐年核定和變更以確定新稅率，最終的繳稅額為評(píng)估租金收益的一定稅率比例減去免稅額。英國(guó)重點(diǎn)推行一項(xiàng)旨在扶持小型商業(yè)的減稅計(jì)劃中，將營(yíng)業(yè)房屋稅的稅基劃為三類(lèi)：減稅區(qū)、緩沖區(qū)及補(bǔ)稅區(qū)的應(yīng)稅房產(chǎn)，減稅區(qū)內(nèi)減少的稅收通過(guò)在補(bǔ)稅區(qū)內(nèi)施行的增稅措施來(lái)補(bǔ)足。緩沖區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)既不減稅又不增稅。
5、稅收的征管和分配。與住房財(cái)產(chǎn)稅不同的是，英國(guó)的營(yíng)業(yè)稅于1990年開(kāi)始被劃為中央稅種。地方征繳的營(yíng)業(yè)稅收入上交中央財(cái)政后，匯入專(zhuān)項(xiàng)基金，然后由中央財(cái)政依據(jù)各地的人口基數(shù)，將這一基金作為支付轉(zhuǎn)移資金，以一定的比例在各地區(qū)之間進(jìn)行分配。
6、減免政策。英國(guó)稅法中有很多詳實(shí)的減免措施的規(guī)定，屬于免征營(yíng)業(yè)稅的房地產(chǎn)有：農(nóng)用土地及建筑、漁場(chǎng)、船舶停泊處、教堂等宗教建筑、公園以及為殘疾人提供服務(wù)的特定房產(chǎn)。其他屬于減稅范圍的有：空置期超過(guò)三個(gè)月的應(yīng)稅房產(chǎn)，減收50%的營(yíng)業(yè)稅；用于慈善用途的應(yīng)稅房產(chǎn)減收80%的營(yíng)業(yè)稅，地方政府有權(quán)將減稅比例提高，甚至可以完全免稅；由慈善機(jī)構(gòu)擁有或用于慈善用途的應(yīng)稅房產(chǎn)，地方政府可給予一定減稅優(yōu)惠；由原農(nóng)地或農(nóng)舍新改造而成、且年租金低于6000英鎊的非農(nóng)用的應(yīng)稅房產(chǎn)，在5年內(nèi)減收50%的營(yíng)業(yè)稅，地方政府有權(quán)將減稅期適當(dāng)延長(zhǎng)；人口不足3000人的村莊應(yīng)稅房產(chǎn)減收50%的營(yíng)業(yè)稅。
二、英國(guó)房地產(chǎn)稅收的特點(diǎn)
1993年4月1日至今，英國(guó)實(shí)行住房財(cái)產(chǎn)稅與營(yíng)業(yè)房屋稅相結(jié)合的房地產(chǎn)稅收體系。這一體系經(jīng)過(guò)近20年的運(yùn)行，表現(xiàn)出優(yōu)于以往不動(dòng)產(chǎn)稅制的若干特點(diǎn)。
第一，作為不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種，住房財(cái)產(chǎn)稅及營(yíng)業(yè)房屋稅在全國(guó)稅收中占有重要地位。征稅范圍廣泛，不僅對(duì)住宅類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)列入征稅范圍，也把非住宅（經(jīng)營(yíng)性）不動(dòng)產(chǎn)列入征稅范圍。通過(guò)將住房財(cái)產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)房屋稅兩個(gè)稅種的分工與配合，保證了各地方財(cái)政直接和間接的財(cái)政需要。通過(guò)這種不動(dòng)產(chǎn)稅制形成了一套有利于土地合理流動(dòng)、高效配置的經(jīng)濟(jì)機(jī)制，有利于經(jīng)濟(jì)的有效運(yùn)行，滿(mǎn)足了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。
第二，英國(guó)地方政府堅(jiān)持以支定收的財(cái)政預(yù)算原則，擁有簡(jiǎn)便易行的住房財(cái)產(chǎn)稅計(jì)稅方法，程序簡(jiǎn)便，公開(kāi)透明，統(tǒng)一將住宅價(jià)值分級(jí)，并結(jié)合地方情況確定具體稅額，既保證了稅收統(tǒng)一，又適應(yīng)各地的不同情況。同時(shí)詳實(shí)的減稅政策，體現(xiàn)了對(duì)小商業(yè)經(jīng)營(yíng)、低收入者、傷殘人和未成年人的照顧，通過(guò)稅收減免優(yōu)惠對(duì)低收入者的收入支持，體現(xiàn)公平原則。
第三，英國(guó)對(duì)較貴的物業(yè)所征收的稅額雖然增加，但稅率卻是降低的，具有累退性，滿(mǎn)足“收益說(shuō)”和“能力說(shuō)”，較為公平有效。然而不利的是，對(duì)于窮人來(lái)說(shuō)，累退稅制使窮人的實(shí)際稅率（稅額/工資收入）高于富人，拉大了貧富差距，對(duì)社會(huì)也造成了一定的影響。
三、英國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅的啟示及思考
（一）稅收制度的共通性
稅收制度雖屬于一國(guó)范圍內(nèi)的事，國(guó)家間的稅制差異也本在情理當(dāng)中，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有其自身的共性特征。在世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)關(guān)系日趨緊密的今天，各國(guó)稅制會(huì)發(fā)生趨同化的態(tài)勢(shì)。稅收制度作為人類(lèi)社會(huì)的共同實(shí)踐，既有國(guó)別的特殊性，也有國(guó)際的共通性。
對(duì)于任何一個(gè)國(guó)家，特別是現(xiàn)處于世界重要位置的中國(guó)，必須與國(guó)際接軌。因此，分析比較國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，可以在尋求適合中國(guó)國(guó)情的房產(chǎn)稅政策過(guò)程中得到進(jìn)一步啟發(fā)，有助于將現(xiàn)階段重慶、上海試點(diǎn)實(shí)行的房產(chǎn)稅政策順利推至全國(guó)范圍，這對(duì)我國(guó)全面開(kāi)征房產(chǎn)稅具有重要現(xiàn)實(shí)意義和理論價(jià)值。
（二）課稅要素的比較
1、納稅主體。與英國(guó)住房財(cái)產(chǎn)稅對(duì)住房所有者或承租者征收不同的是，我國(guó)現(xiàn)試行的重慶、上海房產(chǎn)稅是只對(duì)產(chǎn)權(quán)所有者征收。英國(guó)這樣做的原因是更明確了住房的使用者應(yīng)承擔(dān)納稅義務(wù)，誰(shuí)使用住房誰(shuí)就應(yīng)納稅，從而享有政府稅收投入的公共建設(shè)。但在人口眾多、租賃信息繁雜的中國(guó)，我國(guó)只對(duì)所有者征收是簡(jiǎn)便有效的，但實(shí)質(zhì)上出租者可能會(huì)將一定的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到承租者身上。
2、稅率。英國(guó)實(shí)行累退稅率，實(shí)現(xiàn)了公平原則，但卻拉大了貧富差距。我國(guó)現(xiàn)試行的重慶房產(chǎn)稅對(duì)獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%，3倍（含）至4倍的，稅率為1%，4倍（含）以上的稅率為1.2%，而上海房產(chǎn)稅是一般適用稅率為0.6%，應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)價(jià)格低于上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍（含）的，稅率減為0.4%，由此看來(lái)我國(guó)試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅稅率是累進(jìn)的，這對(duì)貧富差距的縮小起到一定的積極作用，但一定程度上有悖公平原則，畢竟從稅收用途上看，獨(dú)棟商品住宅和高檔住房所有者不一定享有了更多的公共資源。
3、稅收用途。英國(guó)同其他大部分國(guó)家的財(cái)產(chǎn)稅一樣，用于當(dāng)?shù)亟逃⒔煌ㄔO(shè)施、公共衛(wèi)生設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施等公共建設(shè)支出，我國(guó)現(xiàn)試行的上海房產(chǎn)稅細(xì)則說(shuō)明稅收收入用于保障性住房建設(shè)等方面的支出，重慶房產(chǎn)稅細(xì)則未給出相關(guān)說(shuō)明。納稅人多為大戶(hù)型、擁有高檔住宅的富人，上繳的房產(chǎn)稅稅款重點(diǎn)應(yīng)用在提供給低收入者的保障性住房建設(shè)，這是否有悖于財(cái)產(chǎn)稅的稅收用途是值得探討的問(wèn)題。
（三）稅制結(jié)構(gòu)及征管效率
英國(guó)的住房財(cái)產(chǎn)稅與營(yíng)業(yè)房屋稅相配合的做法表現(xiàn)出配套性和完整性。對(duì)于營(yíng)業(yè)房屋稅而言，與我國(guó)之前執(zhí)行只對(duì)營(yíng)業(yè)性住房征收的房產(chǎn)稅類(lèi)似，如今試點(diǎn)的房產(chǎn)稅將納稅范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)住宅所有者納入征收對(duì)象，也表現(xiàn)出地方稅制構(gòu)建的逐步完善。
英國(guó)的稅收征管從對(duì)納稅人的信息跟蹤及納稅能力、納稅地確定、居住房產(chǎn)實(shí)際狀況及適用的減免條款認(rèn)定等諸多方面都實(shí)現(xiàn)了高效的信息數(shù)字化控制和處理，從而很好地把握了稅源。在納稅方式上，網(wǎng)上申報(bào)、電話(huà)申報(bào)、電子交納、銀行柜臺(tái)交納及郵寄交納，都使得納稅省時(shí)省力，雙方征納成本都大幅度降低，提高了納稅效率。相較而言，我國(guó)目前的地方稅征管水平還需要進(jìn)一步提高，稅收征管手段和方式也需要逐步完善。
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