時間：2022-03-16 06:10:27
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)市場調查報告，愿這些內容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
在2015年的中央工作會議上，首次明確確定，出于不斷擴大有效的需求，使得供需通道打通，不斷消化庫存的需要，要不斷的加快農(nóng)民工的城鎮(zhèn)化進程，以此來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。由此可見，房地產(chǎn)市場的去庫存，已成為2016年房地產(chǎn)政策的方向之一。由此看來，很有必要對我國目前房地產(chǎn)市場進行系統(tǒng)性的調查研究，進而深入了解我國房地產(chǎn)行業(yè)當前的具體狀況。
二、中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
目前我國的房地產(chǎn)市場正處在一個調整的階段，體現(xiàn)在以下方面：房地產(chǎn)投資的增速在不斷下滑、銷售增速在放緩、房地產(chǎn)庫存壓力變大、整個房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度在下降；另外，由于我國人口結構也在發(fā)生變化，使得在一個長的時期內房地產(chǎn)市場的需求不足，整個房地產(chǎn)市場面臨著巨大的壓力，目前的這種狀況，在2016年還是很難出現(xiàn)有效的改變?；仡欉^去的11個月，房地產(chǎn)投資增速在明顯的下滑，就10月份而言，投資增速僅為10.2%。截止到今年的前10個月，房地產(chǎn)相關的投資增速已下滑到2%。國家統(tǒng)計局今年11月，了相關的數(shù)據(jù)，其中，全國房地產(chǎn)市場開發(fā)投資以及相關的銷售數(shù)據(jù)表明，一線城市住宅的情況在不斷的改善，但就整體走勢而言，房地產(chǎn)市場依然呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢。相關數(shù)據(jù)表明，1-10月份，房地產(chǎn)市場的開發(fā)投資額累計約達7.88萬億元人民幣，同比漲幅僅為2%，此增長為2009年2月份以來的最低水平。同期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積僅為1.78億平方米，較去年同期2.7億平方米顯著減少。從2014年2月份房地產(chǎn)投資增速為19.3%在以后的21個月的時間里房地產(chǎn)投資增速都是在下滑的。房地產(chǎn)的下滑直接影響中國經(jīng)濟。
商品房銷售狀況從今年1月份開始反彈，但這種反彈并不是全國所有的房地產(chǎn)銷售都出現(xiàn)了觸底反彈，而是一些一線城市、重點城市、包括大家比較看好的一些城市群等出現(xiàn)了銷售反彈。相關統(tǒng)計表明，在今的年1-10月份，商品房的銷售面積達到了94898萬平方米，同比漲幅為7.2%，相關的增速與1-9月份相比有所回落，回落了0.3個百分點。在其中，辦公樓的銷售面積增速是最快的，達到了13.4%，而就住宅銷售面積而言，增長了7.9%。另外，商品房的銷售達到了64790億元，增長了14.9%，增速有所回落，回落了0.4個百分點。
三、房地產(chǎn)現(xiàn)狀成因
中國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過10多年來的迅猛發(fā)展以后，房地產(chǎn)行業(yè)已出現(xiàn)了明顯的供給相對過剩的情況。過去國家對房地產(chǎn)市場的政策調控效果不明顯的原因是無論從人均居住面積還是房地產(chǎn)發(fā)展速度，房子的供應都是短缺的，再加上各種投資和投機需求就直接推升了房價。再加上各地政府長期以GDP為導向的政策，使得房地產(chǎn)市場積累了大量的庫存。而現(xiàn)在的情況是整個住房都出現(xiàn)了全國性的相對過剩。國家統(tǒng)計局披露了相關的數(shù)據(jù)，相關數(shù)據(jù)顯示，到15年10月末，全國的商品房待售面積達到了6.86億平方米，相比于9月末增加了2122萬平方米。就其中細分而言，商業(yè)營業(yè)用房的待售面積增加了709萬平方米，而住宅相關的待售面積增加了1180萬平方米，對于辦公樓待售面積而言，增加了56萬平方米。與去年同期進行比較而言，全國的商品房待售面積增加了1億平方米，增幅達到了17.8%。截止10月末，商品房在建的面積為707805億平方米。把待售面積和在建面積加在一起大概有78億平方米。如果按人均面積35平方米來計算可以供2億人居住。在2020年以前如果不考慮購買力單從需求的角度考慮，把第一次購房需求、二套房的改善需求、農(nóng)民進城買房需求、投資和投機需求加起來最多約有8千萬人的需求量。但是我們需要看到的是，除了北上廣深這些一線城市的房地產(chǎn)市場由于需求很旺盛以及外來人口的持續(xù)流入而處于一個供不應求的狀態(tài)之外，我國大量城市的住房已經(jīng)嚴重過剩，形成了冰火兩重天的局面。
四、全國主要城市房地產(chǎn)價格和成交狀況的分析
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院也了相關的數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)主要是全國主要城市房地產(chǎn)平均價格和成交狀況，數(shù)據(jù)表明，相關的重點城市，房地產(chǎn)市場狀況整體上呈現(xiàn)下滑的態(tài)勢。從成交面積來看，41個城市中，環(huán)比出現(xiàn)上漲的城市有15個，26個城市出現(xiàn)不同程度的下跌。從同比來看，32個城市出現(xiàn)不同程度的上漲，9個城市出現(xiàn)下跌，其中，二線城市的表現(xiàn)較為搶眼，比如大連、長沙、西寧、深圳、南寧、西安等同比增長均超100%。就成交價格而言，在41個城市中有17個城市環(huán)比上漲，另外有24各城市出現(xiàn)了不同程度的下跌。從同比來看，28個城市出現(xiàn)不同程度的上漲，13個城市出現(xiàn)下跌，在其中，深圳、北京、溫州和上海相比去年同期房價上漲幅度分別為62%、42%、34%和30%，漲幅明顯，僅次于這三者的有石家莊、武漢和蘇州，其漲幅分別為29%、20%和19%。由于北京、上海和深圳屬于一線城市無論是就業(yè)機會還是各方面就出設施發(fā)達程度都吸引著各行各業(yè)的人流入城市，因此房地產(chǎn)市場堪稱火爆。而京津冀協(xié)同發(fā)展是的一些產(chǎn)業(yè)和資源轉移到河北省同時帶動了石家莊的房價上漲。從跌幅來看房價下跌幅度最大的是三亞為-25%其他城市漲幅度均在19%以內，跌幅也不超過-10%。
五、未來房地產(chǎn)市場展望
盡管8月份全國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較為一般，但是從基本政策層面來看，仍然較為寬松。中國人民銀行決定自8月26日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。從9月6日開始，對金融機構人民幣的存款準備金率進行下調，下調幅度為0.5各百分點。另外，存貸款利率和公積金貸款利率也全面下調，這些政策在一定程度上減輕了購房者的負擔，也在一定程度上預計會有利于房地產(chǎn)市場相關購買力的提升。
2015年11月15日，國家通過了全面二孩政策的正式實施。以社區(qū)為主體，對商業(yè)、家政、親子配套要求更加提高。很多家庭中的人口數(shù)量在不斷增加，隨之而來的，購房者對于社區(qū)配套的關注度也在增加。處于對“二孩”改善性的需求而購置的大戶型產(chǎn)品，除了考慮傳統(tǒng)的交通、商業(yè)等因素外，更多的開始重點考慮婦幼保健、家政、親子、兒童醫(yī)療等配套因素，因此，社區(qū)相關的服務和環(huán)境對兒童的親和度將成為產(chǎn)品的很重要的賣點。在房地產(chǎn)白銀時代，房產(chǎn)企業(yè)在由傳統(tǒng)是城市開發(fā)商向運營、服務商進行轉變的過程中，也應當更多的去關注社區(qū)相關的服務。在未來，隨著相關政策的改變和分開，包括二孩政策、新增人口的增加等，相關企業(yè)在進行相關項目的開發(fā)時，應不斷增強向少兒服務及配套設施進行傾斜的意識。
學區(qū)房由于熱點的原因將在價格追捧中上漲。二孩政策引起的生育高峰必將帶來學齡兒童的增加，相關資源也會緊張。特別是稀缺資源性的中學和小學，其周邊的學區(qū)房必將受追捧，使得相關房源活躍。
學區(qū)房是追捧后，優(yōu)質學區(qū)房源價格迅猛上漲。因此，開發(fā)商在項目周邊引進優(yōu)質教育資源將成為吸引家庭購房的一大賣點。
六、總結及政策建議
近年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落已影響到GDP增速、地方財政并觸及金融風險，只有加快去庫才能緩解這些矛盾。為進一步降低庫存，國家會出臺相關的金融、稅費等更為寬松的相關政策，其中包括財稅、戶籍改革等一系列政策也將于明年進行亮相。根據(jù)高盛的估測，通過降低二、三套房首付比例、下調二手房交易稅、所得稅退稅等相關政策，將對改善型購房和投資需求起到刺激性的作用，使得2016-2017年的相關房地產(chǎn)交易比2015年有所增長，增長幅度將在10-20%左右。
從總體來看，2016年的房地產(chǎn)市場將逐步趨于穩(wěn)定，并且會有冰火兩重天的態(tài)勢，估計一線如北、上、廣、深圳和二線的重點城市如南京和杭州等城市仍將會較為火熱，而一些三四線城市仍會面臨大批量的供給過剩。因此去庫存仍舊是2016年房地產(chǎn)市場的一項重要任務。
（1）國家近來不斷表明要對樓市加大刺激以此降低房企的庫存，估計未來的政策或會更加的寬松，助力地產(chǎn)股。
（2）2015年不斷負增長的新開工，也將成為2016年樓市在另外一個角度的“降庫存”。（作者單位：吉林財經(jīng)大學）
參考文獻：
[1] 李竹成著，《房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識與實務》，[M]，北京：團結出版社，2011.7
[2] 劉秋雁著，《房地產(chǎn)投資分析》，[M]，大連：東北財經(jīng)大學出版社，2013.6
目前XX新城區(qū)規(guī)劃面積33平方公里，人口3550萬。行政中心搬過去后，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū)，一個大型新城區(qū)已初具雛形。通過引進比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質樓盤陸續(xù)交付，還將有不少樓盤先后開盤，伴之XX中心區(qū)生活配套設施和交通條件的不斷完善，XX中心區(qū)即將成為XX的又一個居住中心。
二、城區(qū)規(guī)劃背景(XX新城：未來XX的城市副中心)
XX新城區(qū)在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等三縱三橫的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀軸，今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區(qū)塊，是大型的城市公園。
根據(jù)規(guī)劃，XX新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：一心，即鄞州新城區(qū)的中心，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū)，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風貌及城市肌理、景觀介質變化和視覺走廊設計體現(xiàn);兩軸，即新城區(qū)核心區(qū)域內的南北和東西向兩條綠化軸;三環(huán)，即通過整合現(xiàn)狀河流綠化，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán);四廊，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊;三十六點，即在綠環(huán)、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點，布置城市公園。
三、已建成樓盤：
1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開發(fā)，北靠四明路，東臨錢湖北路，建筑面積30余萬平米。分多層、復式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120130㎡的三房兩廳為主。內設高級會所、學校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達公交車站，交通比較便捷。
3、半島名?。河蒟X光大置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內有噴泉，活動室，健身房等，需步行1015分鐘方可到達公交車站。
4、東湖花園：由雅戈爾置業(yè)開發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內有五星級會所、大型運動場、室內游泳池和東湖小學。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)十分鐘車程，小區(qū)附近設有公交站點，是居住和休閑的首選地。
四、在建樓盤：
3、小城花園：由百隆房產(chǎn)開發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。
4、四明春曉：由XX旗濱集團有限公司開發(fā)，建筑面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。
預購房以經(jīng)濟適用房和商品房為主
居民可承受的房價以每平方米1000－2000元為主
25－34歲的人占購房人群的36％
預購面積以80－100平方米的需求量最高
主要房屋預購者家庭月收入在1000－4000元間
工薪階層購房依然難，價格是最大瓶頸；高收入者將是市場生力軍
隨著國家住房制度改革的不斷深入及居民生活水平的提高，個人購房已成大勢且愈演愈烈。新生代市場監(jiān)測機構每年在中國的城市進行一項名為"中國市場與媒體研究（cmms）"的調查，今年的"中國市場與媒體研究2000（cmms2000）"調查總體為居住在20個樣本城市的15－64歲的人口，樣本量50000.以下是新生代市場監(jiān)測機構根據(jù)cmms2000數(shù)據(jù)對中國房地產(chǎn)市場所得的調查結果。
城市居民目前住得怎樣從cmms調查所涉及的調查范圍看，20城市居民以居住樓房為主，87．7％的家庭住房為無電梯式樓房，只有3．7％的家庭住在有電梯的商品里，還有8．2％住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。
由于房改的不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59．3％，超過半數(shù)；18．2％向房管所租用房屋；11．5％租住單位的房子（見圖一）。住房面積多數(shù)在40－80平方米之間。
多少都市人準備買房據(jù)調查，五年內準備購房的都市人占調查城市總體的21．9％，其中以經(jīng)濟適用房和商品房為主，預購面積在70－150平方米之間，可承受價格以每平方米1000－2000元為主體，輔之以每平方米500－1000元及2000－3000元的價格。購房資金將主要來源于家庭儲蓄，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。
有了產(chǎn)權房，還買房嗎數(shù)據(jù)顯示，調查總體中59．3％的家庭擁有住房產(chǎn)權，住房面積在20－80平方米不等，多為2、3或4口之家，其中以居住面積在50－80平方米所占比例最高，20－50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房。那么，是不是只有這一小部分的租房者才是房產(chǎn)預購對象呢？調查結果顯示并不盡然。調查顯示，在已擁有產(chǎn)權房的家庭中，23．3％預計在五年內購房，20．1％預計明年購房，商品房及經(jīng)濟適用房仍占預購主導地位。
調查顯示，無產(chǎn)權房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業(yè)，為解決生活問題；而已擁有產(chǎn)權房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業(yè)，為改善生活質量。（詳見圖二）
有產(chǎn)權房家庭的購房情況可以參見圖三。計劃5年內購房的比例遠遠高于計劃1年或2年內購房的比例，尤其是對大面積住房的購買。而計劃1年內購房的比例也高于計劃2年購房的比例，說明購房群體要么已持幣在手，有比較具體的購買計劃，要么準備一個較長時間的資金積累，再進行置業(yè)大投入，使生活質量徹底改觀。
另外，在商品房預購群體中，有產(chǎn)權房的家庭預購比例達55．6％，遠遠高于其他住房群體，預購面積以81－100平方米的需求為最高，達30．5％；而在100－150平方米的預購群體中，擁有產(chǎn)權房的家庭預購比例高達62．3％，可見購房在這個群體中的市場潛力非常可觀。但是，他們的購買能力又怎樣呢？
假設擁有房產(chǎn)權的預購者為一總體，調查顯示，其中家庭月收入在2000至2500元之間的比例最高，達16．5％；6000元以上的高薪家庭比例最小（見圖四）。從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價的期望值所在。希望房價在1000－2000元的比例最高，為30．4％；500－1000元的占22．3％；2000－3000元的占21．6％；希望房價在6000元以上的不足1％（見圖五）。
以上數(shù)據(jù)顯示，國內巨大的人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢使房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力，但當前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層。如果商家能順應市場，對價格、服務及其他相關要素加以調整，相信房地產(chǎn)的前景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產(chǎn)權的預購者中，有69．1％希望使用家庭存款來購房，31．4％希望政府貸款，16．1％打算向銀行貸款?？磥恚瑐鹘y(tǒng)的消費觀念顯然不利于消費的良性增長。
購房者是什么樣的人？
數(shù)據(jù)顯示，25－34歲的人占購房人群的36％，位居榜首，而35－44歲的人群比例為20．3％，位居第二?？傮w購房人群以中學以上學歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機關及教育文化領域，以制造業(yè)職工、中級技術人員、商業(yè)／服務業(yè)職員、公司中級經(jīng)理居多，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在1000－2000元范圍內為主體購房者。
目前，中國的家庭結構以三口之家或四口之家為主，購房計劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟適用房，分別占預購比例的42．7％和39．2％；預購面積在70－150平方米間不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋預購者的家庭月收入在1000－4000元間。
居民購房承受能力有多大房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大，但房價與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類似。比如北京的房價與其他各大城市相比持續(xù)居高不下，市內一般地段也要6000元以上一平方米，若按2成20年按揭付80平方米房價，則首付最低在10萬元左右，每月還款額大致要在2000元左右。這樣的還款額與總體家庭收入間的差異是顯而易見的，因為北京地區(qū)預購房家庭月收入集中在1000－3500元范圍內，占預購總體的64．4％，月收入3500－6000元的占16．7％，6000元以上的僅占5．6％（見圖六）。
從居民對房價的期望值曲線上可以明顯看出，期望值與市場價差距甚遠（見圖七）。目前國內的經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)（指居民家庭花費在食品和日常家庭用品上的費用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。
另外，中國人的傳統(tǒng)觀念是量入為出，還不習慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續(xù)繁雜，擔保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了國人消費觀念的盡快更新。從總體購房人群中預購房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的占68．6％，希望政府貸款的占31．1％，希望銀行貸款的占15．5％，希望跟親戚朋友借的占12．2％。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿意辦理銀行貸款?？梢姡y行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費觀念，刺激消費增長，達到商家與消費者雙贏的效果。
誰更急于買房中國人喜歡居有定所，不尚遷徒。據(jù)調查，認為"只有真正擁有自己的房子，才會覺得穩(wěn)定和可靠"的人占總體調查人口的75．6％?？梢姺孔釉趪说男哪恐械奈恢檬呛蔚戎匾?/p>
目前，從預購房者的人群結構來看，商業(yè)、服務業(yè)一般職工占預購總體的11．5％，居第二位，而這其中60．1％的預購者介于21－35歲之間；制造業(yè)職工占預購總體的12．8％，居首位，這其中46．5％的預購者介于21－35歲之間；而中級公司經(jīng)理介于21－35歲的預購比例也超過了60％。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人群中，63．6％為已婚，其中介于21－35歲的占43．7％，介于36－45歲的占30．4％；34．7％為獨身，其中66．1％介于21－35歲之間，僅有1．4％介于36－45歲之間。從預購房者的年齡結構、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構成預購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。
應該說，21－45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經(jīng)濟適用房和商品房，面積介于50－150平方米之間，最好單價在3000元以下，愿意花3000－4000元／平方米購房的也占有一定的比例。這一預期和市場價格的差距低于調查總體對房價的預期與真正市場行情的差距。
調查總體對每平方米的價格預期如下：每平方米500－1000元的占22．9％，1000－2000元的占32％，2000－3000元的占19．6％，而6000元以上的僅占1．3％?？梢钥闯?，國人對房價的承受能力與實際的市場情況大相徑庭。
居住環(huán)境對購房有多大影響調查還顯示，消費者已逐漸將目光投向新的視點，比如：環(huán)保問題、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費者購房的決策。
目前環(huán)保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環(huán)境要求日益提高。認為城市環(huán)境污染太嚴重的占調查總體的60．9％，看來，爭取"綠色"生存環(huán)境已成為大多數(shù)都市人的夢想。相比較而言，郊區(qū)的物業(yè)價格比市區(qū)要便宜很多，"綠色"程度也大大好于市區(qū)，且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好，城市則因為交通網(wǎng)絡不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價格求得"綠色"生存環(huán)境的愿望無法實現(xiàn)。
關鍵詞:項目教學法;房地產(chǎn)營銷;教學整體設計;單元設計
中圖分類號:G71 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)17-0232-02
高等職業(yè)教育的根本任務是培養(yǎng)能較快適應實際工作崗位需要的技能型人才。學生不但要掌握理論知識,更重要的是要具備靈活運用知識的技能。房地產(chǎn)營銷課程涵蓋范圍廣,內容復雜,既有較深的理論性和系統(tǒng)性,又有較強的實踐性,如果還采用以往的以教師講解為主,學生被動接受的傳統(tǒng)教學方式,很難收到理想的教學效果。經(jīng)過不斷地探索、實踐與總結積累,我們在房地產(chǎn)營銷課程中采用了項目教學法[1],收到了較好的成效。
一、項目教學法概述
(一)項目教學法的含義
項目教學法是教師根據(jù)工作實際和課程特點甄選或設計一個合適的綜合性項目,讓學生分組或獨立完成而進行教學的方法,將理論教學和實踐教學更有機地結合起來,充分調動學習的主觀能動性和興趣,突出其在教學中的主體地位。學生在完成項目和工作任務的學習過程中鍛煉各種能力,例如崗位專業(yè)技能、自學能力、團結協(xié)作能力、交際能力、領導和組織能力等等。
(二)項目教學法的關鍵
項目教學法的關鍵在于綜合性貫穿項目的選擇或設計。該綜合性貫穿項目可以包含若干個小項目,這些小項目又可以分解為若干個工作任務,然后根據(jù)這些工作任務將課程內容進行有機地整合并設計出相應的教學方案。這樣,可以讓學生在多動手、多動腦的過程中更有效地掌握理論知識和操作技能,培養(yǎng)他們的職業(yè)能力。
(三)項目教學法的優(yōu)點
項目教學法能極大地調動學生學習的主觀能動性。項目教學法是讓學生實施完成一個具體的項目或工作任務,學生學習的目的很明確,而且這些項目或工作任務是根據(jù)公司或企業(yè)的實際工作崗位設計的,更能激發(fā)學生學習的興趣,而不像傳統(tǒng)的教學方法,使學生在知識的海洋中茫茫然,無所適從。項目教學法也能培養(yǎng)學生的團隊合作能力。項目教學大多要分小組完成,通過小組內及小組間的交流、討論、決策等,提高學生合作能力,強化學生的團隊意識。而合作能力和團隊意識恰恰是一個公司或企業(yè)員工所必須具備的基本素質。
二、項目教學法的教學設計
房地產(chǎn)營銷是建立在一般市場營銷理論基礎上的一門新課程[2],是我院物業(yè)管理專業(yè)的專業(yè)選修課程。其內容包括房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場調查、房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析、房地產(chǎn)營銷組合策略、樓盤銷售等,是一門理論與實踐緊密結合的課程。本課程的任務是使學生通過學習了解房地產(chǎn)市場,學會分析和研究房地產(chǎn)市場,掌握房地產(chǎn)營銷組合策略,并且結合校內、校外實訓活動,訓練學生的實際工作操作技能,為畢業(yè)后從事房地產(chǎn)方面的工作奠定良好的基礎。
(一)教學整體設計思路
按照“以職業(yè)能力培養(yǎng)為核心,以實際工作過程為導向,以實際工作任務組織教學內容”的教學設計思路,本課程主要以四個大項目“房地產(chǎn)市場機會分析、房地產(chǎn)目標市場選擇和定位、房地產(chǎn)營銷策略的制定、房地產(chǎn)營銷方案的制定和實施”以及為完成這些項目所需的若干項工作任務(即小項目)對教學內容進行有機整合,具體如下圖所示,主要目標是培養(yǎng)學生的房地產(chǎn)市場調研和分析、房地產(chǎn)營銷策劃、樓盤銷售以及人際交往能力等職業(yè)技能,提高學生的就業(yè)競爭力。
(二)單元教學設計實例
1.單元教學設計表格
這里以第一單元的“調查房地產(chǎn)市場”這個工作任務為例來說明單元教學設計的過程。本單元的教學目標主要是掌握搜集資料的途徑、方法和技巧,學會合理地設計市場調查問卷并進行實地調查,熟悉市場調查報告的格式,能夠運用調查資料撰寫市場調查報告。為實現(xiàn)本單元學習目標所選取的工作任務是對本組研究樓盤的競爭樓盤進行市場調查,具體實施步驟和安排見下表。其選取依據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)公司或營銷策劃公司的實際營銷工作崗位及其職責、物業(yè)管理專業(yè)培養(yǎng)目標和學生的實際情況,難度適中,以便于學生都能動手參與。
2.單元教學過程的組織實施
教學實施步驟,大致可以按如下順序進行:任務布置和展示案例導入學生實操成果展示教師點評、小組互評知識總結。
首先,教師布置和展示工作任務,說明其考核要求及其工作步驟,并可以結合實際案例來加以詳細說明,幫助學生形象直觀地認識整個工作流程和步驟。由于工作任務的完成有一定的難度,由某一個學生來完成不太現(xiàn)實,所以,一般將本班學生分成若干個學習小組,每組6～7人。教師讓每一小組根據(jù)自己的意愿和興趣選擇本組的研究樓盤。在每一小組中,由于各個學生的知識、能力不相同,應視具體情況讓其在本組的工作任務中承擔相適應的職責,分工合作,各盡其能,共同學習和討論,共同提高,而各小組組長對本小組負總責。各小組根據(jù)自己的意愿和興趣選到本組的工作任務后,共同商討制定實施方案。在實施過程中碰到問題可以請教老師,也可以閱讀教材,查閱相關資料,在實踐中學習,在學習中實踐。教師起著指導者、監(jiān)督者的作用。
成果展示和評價階段是整個項目教學活動中非常重要的環(huán)節(jié)。(1)在學生評估階段,各小組要進行競爭樓盤市場調查成果的匯報與展示。每個小組派出一名代表,介紹本小組的工作過程、項目成果及其優(yōu)缺點、遇到的問題及處理方法、需要改進的地方、收獲與感受,最后自己給本小組的表現(xiàn)進行打分。各小組介紹完以后,小組之間再進行互評。(2)在教師點評階段,教師對各組的情況進行相應的點評。首先,對項目成果的可學習和借鑒之處予以肯定,然后指出缺點以及需要改進和完善的地方。教師的鼓勵和肯定,可以給學生一定的成就感,增強學生的自信心,使他們在以后的學習環(huán)節(jié)中更加努力地學習。最后各小組根據(jù)小組互評、教師點評的參考意見對競爭樓盤市場調查報告進行補充、修改和完善。
知識總結階段主要是教師對項目實施過程中涉及到的房地產(chǎn)市場調查的內容和步驟、房地產(chǎn)市場調查方法和調查技巧等方面的理論知識進行重點講解、歸納總結,幫助學生徹底消除理論知識上的迷惑,熟練掌握房地產(chǎn)市場調查技能。
三、結論
項目教學法要求教師根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司或營銷策劃公司中的實際工作崗位和職責選擇或設計項目或工作任務,使學生將來畢業(yè)后能更好地適應房地產(chǎn)公司的需要,極大地增強了其就業(yè)競爭力。采用分組方式,便于交流與討論,共同解決學習中遇到的困難,互相幫助,共同提高知識水平和職業(yè)技能。很多項目或工作任務往往不是某一個學生能夠完成的,而分組方式可以很好地解決這個問題。采用分組方式,也有助于培養(yǎng)學生的團結合作意識、組織領導能力。項目教學法充分體現(xiàn)了現(xiàn)代職業(yè)教育的特點和發(fā)展方向,使教學目的更明確。采用理論、實訓相結合,分組教學、師生互動等多種方法,調動了學生的學習興趣,激發(fā)了學生學習的主觀能動性,大大地提高了教學效果。
參考文獻:
摘要：《房地產(chǎn)市場調查》課程是中職房地產(chǎn)專業(yè)學生一門重要的專業(yè)課，筆者借精品課程建設的機會在此課程中采用“任務分層教學法”進行教學實驗研究，通過與傳統(tǒng)教學法的比照，確認該種教學法能更有利于學生知識與技能的掌握，并在此基礎上，提煉出適用于本門課程的課堂教學設計規(guī)范。
關鍵詞：任務分層教學法；市場調查；教學實驗
中圖分類號：G718.3 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2017）21-0214-02
一、對“任務分層教學法”的理解和認識
“任務分層教學法”是針對不同的課程學習任務，通過教師在理解行業(yè)操作實際的基礎上，給不同層次的學生提供不同的學習任務，突出層次性，注重因人施教，設計好分層教學的全過程。其重點在于學習內容安排上，要符合學生的認知規(guī)律與接受能力，做到由易到難、由簡到繁，突出重點。對于“后進層”學生，任務內容應盡可能設計一些簡單的、易于模仿的操作，教師加以指導或小組內通過簡單討論就能解決的基礎知識；對于“中間層”學生，設計的問題應具有中等難度，梯度稍大一些，并兼顧一些培養(yǎng)思維能力方面的問題，要求學生能熟練掌握基本知識，注重發(fā)展學生的理解能力；對于“進取層”學生要設計靈活性和有一定難度的問題，要求學生能深刻理解基礎知識并能靈活運用，注重設計培養(yǎng)創(chuàng)造力、想象力和發(fā)展個性特長的問題。
二、實驗目的、思路與方法
（一）實驗目的
將“任務分層教學法”應用于房地產(chǎn)市場調查精品課程，觀察具體的實驗效果。檢驗該課程的內容設置是否合適、教學組織過程是否合理、是否能激發(fā)學習者的學習興趣、提高學習者的學習能力、教學效果是否理想。
（二）實驗思路與方法
我們采用“任務分層教學法”與傳統(tǒng)教學法進行對比實驗，在2014級房管兩個教學班中進行課程教學實驗。在教學內容選取上，我們分別選取兩類不同的教學內容，分別是：知識理解型、技能實踐型。在教學過程中對學生、教師進行觀察；教學結束后，及時了解學生對學習內容的掌握情況，并以此分析不同教學模式對學生知識、技能的掌握的影響，為教學設計及課程模式的提煉提供依據(jù)。
三、教學實驗步驟
我們的教學實驗采用“任務分層教學法”與傳統(tǒng)教學法進行對比實驗，具體流程為：選定教學內容―進行教學內容分層設計―組織課堂教學―評價反思修正。
（一）選定教學內容
通過對《房地產(chǎn)市場調查》各個學習任務的分析，我們把學習任務分為兩大類：第一類是知識理解型任務，主要以學習概念、內容、特點等理論性知識為主；第二類是技能實踐型任務，這類任務實踐性強，與實際崗位工作任務有很高的契合度，主要通過學生參與真實的調查任務完成相關學習內容等?；谝陨戏治?，我們從上述兩類學習任務中分別選取一個進行教學對比實驗。本次對比實驗在2014級房管專業(yè)進行，課程教學時數(shù)為64課時，具體教學安排詳見表：
（二）進行教學內容分層設計
采用“任務分層教學法”進行教學，教師應重點關注的是設計可以包含若干具有適度性、層次性、階段性的“分層任務”，然后根據(jù)這些“分層任務”將課程內容進行有機地整合并設計出相應的教學方案。
1.知識理解模塊分層。我們在知識理解部分設計“基本層次”和“拓展層次”兩重難度，并隨學習任務的內容及學習過程逐步提升。需要注意的是，“基本層次”是適用于所有學生，要求所有學生掌握的程度，而“拓展層次”的任務則給學有余力的學生進行訓練。以“房地產(chǎn)市場調查方法介紹”這一知識應用型任務為例，教學內容分層如表：
2.技能實踐模塊分層。考慮到學生能力構成的不同以及課堂教學的有效性、有針對性，在技能實踐部分主要設計“基本層次”、“中級層次”、“高級層次”三重難度，其中，“基本層次”任務目標要求所有學生都能掌握，而其余兩個則可讓學生根據(jù)自己的能力及需求有選擇性地學習掌握。
（三）組織課堂教學
執(zhí)教老師根據(jù)教學設計到任教班級進行教學實驗，聽課老師通過聽課并觀察學生的課堂表現(xiàn)、參與度、抽查學生作業(yè)、填寫評價表等方式，了解學生對學習內容的掌握情況；通過觀察執(zhí)教教師的教學狀態(tài)、課堂組織、教學內容處理、教學手段了解其對教學目標的達成度。課后進行集體交流，剖析教學行為，與執(zhí)教老師進行會診式研討。
（四）評價與反思
課程結束后，我們回收了聽課教師的課堂教學評價表，并發(fā)放了s100份調查問卷，了解老師和學生對任務分層教學模式的看法，對實施過程的意見和建議。調查顯示，聽課老師大多認為任務分層教學法有利于學生根據(jù)自身的能力和目標選擇學習內容，尤其能激發(fā)“進取層”學生的學習積極性，以此帶動其他學生的學習主動性和參與性。而學生們則大多認為，采用了任務分層教學法后，他們學習的積極性更強了，這樣，良好的學習氛圍就形成了。
四、“任務分層教學法”指導下的房地產(chǎn)市場調查課型與課堂教學結構
根據(jù)以上教學實驗的反饋情況看，學生與任課老師都比較認同在本課程采用“任務分層教學法”，而“任務分層教學法”是一種著重對教學內容進行適度分層的教學方法，隨著教學內容的改變，我們認為教師也應當對應采取不同的教學方式進行教學，以取得教學效果的最優(yōu)化。為此，我們課題組分別針對上述兩類不同教學內容，提煉出不同教學任務所適用的課型。
（一）知識應用型的任務分層教學――適用“學案導學”的課型
基礎知識的學習以往采用比較多的就是教師講授的方式，這種方式學生抵觸情緒比較大，學習專注度不高，教學效果不盡人意。因此，我嘗試采取了“學案導學”的方法引導學生自行學習相關的知識。比如，對“常見的房地產(chǎn)市場調查方法”這一基礎知識的學習，我們設置了如下學習任務：
學習任務――了解常見的房地產(chǎn)市場調查方法
【任務說明】
題目1、2為必須完成的內容
學有余力的同學可嘗試完成題目3
1、常見的房地產(chǎn)市場調查方法有哪些？
2、參考書本“房地產(chǎn)市場調查方法”的相關章節(jié)，把各類調查方法的特點、適用范圍、實施步驟歸納到相應地方，并以表格統(tǒng)計。
3、請使用現(xiàn)場觀察法觀察你家所在區(qū)域的一個樓盤，并把觀察到的信息匯總在表格里，完成的內容包括樓盤名稱、地址、項目的配套情況、樓盤的開況等信息。
采用“學案導學”的方式，將原本由教師講的部分轉化為讓學生自行動手學，促使學生自覺動腦思考、主動請教老師，最大限度發(fā)揮學生參與學習的主動性。
需要注意的是，采用學案導學的方式，教師課前應精心設計學案，并根據(jù)任務分層的要求，在題目的難易設計上多花心思。
（二）技能實踐型的任務分層教學――適用“合作實操教學”的課型
技能實踐型內容主要以實際工作內容為載體，采用真實的工作任務，模擬真實的工作情境，按工作流程進行學習，操作流程比較統(tǒng)一。以“項目地塊環(huán)境調查”這一技能實踐型任務為例，我們以完整的工作任務為主線設計教學環(huán)節(jié)，讓學生按實際工作流程和標準進行學習，具體的實施步驟如下：
明確任務小組討論，制定計劃實踐調查
這個過程的實踐教學通過小組合作的方式進行，主要出于兩方面的考慮：一是行業(yè)的要求――在房地產(chǎn)行業(yè)中市場調查一般是通過調查組進行的，二是小組合作有利于增強學生團隊意識、培養(yǎng)合作能力。
關鍵詞：任務驅動；房地產(chǎn)市場調查；運用實踐
一、“任務驅動法”在房地產(chǎn)市場調查與分析教學中的運用實踐
市場調查在房地產(chǎn)銷售、營銷策劃、廣告策劃等工作中有著廣泛的應用，因此眾多院校的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)開設有房地產(chǎn)市場調查與分析這門課，一般把它作為專業(yè)的必修課程。對于這樣一門實踐性很強的課程，傳統(tǒng)的、單一的講授為主的授課方式達不到應有的教學效果。采用“任務驅動”教學模式，打破以知識傳授為主要特征的傳統(tǒng)學科課程模式，能夠在引導學生完成任務的同時，培養(yǎng)學生的自主學習能力，達到培養(yǎng)學生房地產(chǎn)市場調查與分析職業(yè)能力的目標。
1.分析工作崗位，確立該門課程所掌握的技能
房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)培養(yǎng)人才的就業(yè)崗位主要為房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)市場研究人員等。這些崗位要求從業(yè)人員熟悉國家和地方房地產(chǎn)法律法規(guī)及相關政策，能把握房地產(chǎn)市場宏觀走勢；掌握各種房地產(chǎn)市場調查方法和技巧，能熟練使用SPSS統(tǒng)計軟件完成調查問卷的編碼、統(tǒng)計分析等工作，具有較強的分析、判斷能力；熟悉房地產(chǎn)市場，能撰寫完整的市場調查報告。因此本門課程重在培養(yǎng)學生的三大技能：房地產(chǎn)市場調研準備與實施技 能、房地產(chǎn)市場調研統(tǒng)計與分析技能以及房地產(chǎn)市場調研報告撰寫技能。
2.創(chuàng)建仿真的學習情境
房地產(chǎn)市場調查與分析課程內容以市場調查的工作流程為載體進行知識重構，設計出5個學習情境（如圖1）。每個學習情境中都有以一個或多個完整和相對獨立的工作任務作為教學載體。5個學習情境及子情境之間的遞進關系遵循由簡單到復雜、由低級到高級、由單一到綜合，這種系統(tǒng)化的設計符合學生的認知規(guī)律和職業(yè)成長規(guī)律。房地產(chǎn)市場調查與分析課程教學通過創(chuàng)設與當前學習主題相關的、盡可能真實的學習情境，引導學生帶著真實的市場調查與分析“任務”進入學習情境，使學習更加直觀和形象化。
3.在創(chuàng)設的情境下，設計工作任務
在“任務驅動”教學法中，任務的提出是關鍵，是這個過程的核心，它將決定在這節(jié)課中，學生是主動學習還是被動學習。房地產(chǎn)市場調查與分析在創(chuàng)設的情境下，選擇與當前學習主題密切相關的任務作為學習的中心內容，把總目標細分成一個個的小目標，并把每一個學習情境的內容細化為一個個容易掌握的任務，通過這些小任務來體現(xiàn)總的學習目標。具體設計方案如圖2。
4.完成“任務”的思路、方法、操作
在明確房地產(chǎn)市場調查與分析任務之后，將全班同學分為若干學習小組，明確分工負責制度，組員積極參與到任務完成過程中來，保障學習小組能開展活動。
在學生自主探索尋找解決問題完成任務的過程中，教師僅點撥、指點和答疑，并非直接告訴學生應當如何去解決面臨的問題，而是向學生提供解決該問題的有關線索。例如，在設計房地產(chǎn)市場調查問卷這一任務中，引導學生思考房地產(chǎn)市場調查問卷的結構、內容包括哪些方面，將更多的問題留給學生思考，不斷引導學生通過合作、討論、交流等方式，互幫互學，尋找解決問題的方法，共同完成任務。
5.匯報和評價
市場調查小組在完成各階段任務后，需要對老師進行匯報，除了要向老師提交書面報告，還要在全班進行口頭匯報，每小組以PPT的方式并進行當場演說，匯報和展示各小組的工作成果，并接受老師和其他小組的提問。匯報和總結對學習效果的評價可以對學生的發(fā)展產(chǎn)生導向和激勵作用。房地產(chǎn)市場調查與分析采取過程性評價和結果性評價相結合的方式，其中過程性評價占較大的比例。過程性評價由個人評價、小組評價和老師評價組成，評價包括技能評價和職業(yè)素養(yǎng)評價，技能評價涵蓋房地產(chǎn)市場調查與分析各階段任務完成，包括上交的材料、完成的質量、匯報的效果等；職業(yè)素養(yǎng)評價包括工作態(tài)度和團隊合作情況、課堂表現(xiàn)的積極性等內容。
二、運用“任務驅動法”的幾點思考
1.設計好任務
在實際教學中，“任務”的設計非常重要，直接影響著教學的效果。因此，第一，“任務”的設計要圍繞具體的工作目標、學生需要掌握的技能進行進行展開。第二，“任務”的設計需要引導學習者帶著真實的“任務”進入學習情境，使學習更加直觀和具體化。第三，“任務”的設計要按照按學習的目標和工作的流程循序漸進。
2.對任課老師的要求較高
“任務驅動”教學法將以往以老師傳授知識為主的傳統(tǒng)教學理念，轉變?yōu)橐越鉀Q問題為主。教師改變過去“滿堂灌”的方式，轉變?yōu)榻M織、引導，在講臺上演示轉變?yōu)榈綄W生中間與學生交流、討論。這些都要求任課教師在教學前進行充分的思考和準備，除了具備一定的專業(yè)知識，還要擁有充分的教學經(jīng)驗。
3.合理運用多維評價
評價是“任務驅動”教學法中不可缺少的一環(huán)。從評價方式看，有個人評價與小組評價、學生評價與教師評價；從評價內容看，有過程評價與結果評價，過程評價主要評價學生在小組合作中行為表現(xiàn)、積極性、參與度以及承擔的任務。教師在整個教學過程中，要及時對各組的表現(xiàn)情況作適當?shù)脑u價，給予肯定和激勵，并把加分納入學生成績考核的范圍。
參考文獻：
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[2]王麗萍.在《建筑工程計量與計價》教學中運用任務驅動法的實踐和思考[J].科技創(chuàng)新導報，2013（23）.
[3]闞春燕.“任務驅動法”在《市場調查與預測》課程教學中的應用[J]. 商業(yè)文化（上半月），2011（12）.
關鍵詞：投資性 房地產(chǎn) 公允價值 企業(yè) 會計 準則
引言：考慮到中國經(jīng)濟的快速發(fā)展以及中國人口規(guī)模龐大，中國城市化步伐的不斷加速，勢必形成大規(guī)模的房地產(chǎn)需求，也就促進房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展繁榮。根據(jù)中國社會科學院住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告（2009-2010）》即《住房綠皮書》“2008-2009年中國城市化發(fā)展對城市住房產(chǎn)生了巨大的影響，城市化進程中住房的真實需求得到釋放”，“ 中國城市化進程加速 成中國經(jīng)濟增長基本動力”。房地產(chǎn)與現(xiàn)代企業(yè)密切相關，財政部于2006年2月15日了與國際財務報告準則趨同的企業(yè)會計準則體系，其中包含《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》, 投資性房地產(chǎn)是新會計準則中出現(xiàn)的新概念,并且作為新會計準則一大亮點，公允價值在投資性房地產(chǎn)運用,對企業(yè)影響較大，學習研究好并靈活運用準則至關重要。
一、《企業(yè)會計準則》及其指南、解釋、專家工作組意見中對投資性房地產(chǎn)按公允價值核算的規(guī)定：
1、投資性房地產(chǎn)的范圍：（1）已出租的土地使用權（2）已出租的建筑物（3）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。
2、采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，應滿足以下條件（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的交易市場（2）企業(yè)能夠從交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)市場的現(xiàn)行或最近市場價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對公允價值作出合理估計。
3、（1）自用投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)，轉換日的公允價值大于帳面價值的，其差額確認為“資本公積”；轉換日的公允價值小于帳面價值的，其差額確認為“公允價值變動損益”
（2）從成本計量模式轉換為公允價值計量模式的，應做為會計政策變更，并按變更時點的公允價值和帳面價值的差額調整期初留存收益。
（3）首次執(zhí)行日，采用公允價值模式計量的，按照首次執(zhí)行日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)入帳價值，并將公允價值和帳面價值的差額調整期初留存收益。
二、國際會計準則、香港會計準則的的相關規(guī)定
《國際會計準則第40號投資性房地產(chǎn)》(IAS40)明確：(1)鼓勵采用公允價值，并規(guī)定在附注中披露公允價值是最基本的要求，所有企業(yè)為計量目的或披露目的都需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。(2)鼓勵但不要求企業(yè)根據(jù)獨立評估師的評估結果確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。(3)國際會計準則下的公允價值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報價；類似資產(chǎn)可觀察到的市價；運用估值技術所確定的價值。
《香港會計準則第40號投資性房地產(chǎn)》：公司需要對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的，每年均應聘請獨立的測量師（即價值評估師）對其投資性房地產(chǎn)進行評估，以獲得符合要求的公允價值。
三、目前我國上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值的情況
1、白云山A（2006年報）：經(jīng)廣州羊城資產(chǎn)評估與土地房地產(chǎn)估價有限公司對上述投資性房地產(chǎn)采用市場類比法進行評估，出具的（2007）羊資字第53 號、64 號、65 號、66 號、67 號房地產(chǎn)評估報告，確認評估價值為249,827,232.00 元。本公司根據(jù)該評估結果，并參考房地產(chǎn)交易市場上同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，對上述投資性房地產(chǎn)的公允價值進行合理估計而確定為249,827,232.00 元。
2、昆百大A（2008年董事會決議）公司聘請昆明田野房地產(chǎn)咨詢有限公司對相關市場交易情況進行調查，并提供《高新區(qū)住宅與一環(huán)以內商業(yè)物業(yè)銷售狀況調查報告》后，由中和正信會計師事務所有限公司提供價值咨詢意見，以其價值咨詢意見確定的相關投資性房地產(chǎn)的市場價值作為投資性房地產(chǎn)的公允價值。
3、海欣股份（2008年中報）：本公司聘請專業(yè)評估機構對所持有的投資性房地產(chǎn)的公允價值進行評估，按其出具的評估報告確定投資性房地產(chǎn)的期末公允價值。
4、津濱發(fā)展（2007年年報）：公允價值分別取自本公司投資性房地產(chǎn)所在地有關房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的市場調查報告。
5、方大A（2007年年報）：本公司投資性房地產(chǎn)公允價值的確認依據(jù)為：深圳市國政房地產(chǎn)評估有限公司出具的深國政評字[2007]-01036 號及深國政評字[2008]-01032 號《房地產(chǎn)估價報告》。
6、武漢控股（2007年年報）：公司選取與該處房地產(chǎn)相近、結構及用途相同的三處房地產(chǎn)，參照武漢市場07年2月平均銷售價格，結合周遍市場信息及自有房產(chǎn)特點，并依照湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司出具的“鄂眾聯(lián)評報字（2008）第007號資產(chǎn)評估報告”確定公允價值。
7、沱牌曲酒（2007年年報）：公允價值根據(jù)遂寧市正和房地產(chǎn)咨詢有限公司提供的遂寧市城區(qū)二手房及土地交易價格測算。
四、對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量對企業(yè)積極影響
目前上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值的情況愈來愈多。由于我國目前房地產(chǎn)業(yè)總的趨勢向好，處于非常景氣的市場環(huán)境，非特殊情況下,投資性房地產(chǎn)的公允價值都高于成本價。采用公允價值對投資性房地產(chǎn)計量，除真實反映了企業(yè)當時資產(chǎn)價值，同時也帶來了公司的利潤增加。
1、根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)在符合條件的情況下，可自主決定是采用成本模式還是公允價值模式計量。在采用公允價值模式計量情況下，由于資產(chǎn)價值重估帶來賬面價值增加，也帶來了進入損益的公允價值變動，給企業(yè)帶來的額外的利潤增加。在中國先階段，投資性房地產(chǎn)有持續(xù)穩(wěn)定的增值潛力，將對企業(yè)盈利狀況是一個持續(xù)不斷改善或者利潤增加。如成本模式轉為公允價值模式計量，應作為會計政策變更處理。
2、在公允價值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和進行攤銷而減少的成本支出，此部分同樣增加了企業(yè)利潤。
3、企業(yè)在首次執(zhí)行《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》時，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。在企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)時，公允價值大于原賬面價值的差額計入所有者權益，兩種調整方法都將大幅度增加企業(yè)凈資產(chǎn)。
4、受不同條件下評估者評估方法不同的影響，投資性房地產(chǎn)的實際價值往往難以統(tǒng)一，有的企業(yè)是聘請房地產(chǎn)評估專家進行計量，有的由企業(yè)自己進行估計，還有的以房地產(chǎn)經(jīng)濟公司調查報告為計量依據(jù)。估值方法和技術可能導致投資性房地產(chǎn)價值不盡一致，企業(yè)出于自身利潤規(guī)劃目的，會有選擇趨向。
5、企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價值計入損益，因沒有發(fā)生所有權轉移，不繳納土地增值，也不繳納企業(yè)所得稅。不增加企業(yè)的納稅的現(xiàn)金流支出負擔。
根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第五十六條規(guī)定和財稅[2007]80號文第三項的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)持有期間的“公允價值變動損益” 不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。即以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生的投資浮盈或浮虧在稅法上不計稅，等盈利落實即實際處置時再按處置取得的價款扣除歷史成本后的差額計入應納稅所得額。換句話說，投資性房地產(chǎn)的計稅基礎是其歷史成本，無需考慮投資性房地產(chǎn)重估增值部分的稅收。因此，企業(yè)因公允價值變動增加利潤，但不增加企業(yè)納稅的現(xiàn)金流支出負擔。
總之，在我國會計準則與國際會計準則基本接軌情況下，投資性房地產(chǎn)公允價值的采用，可以真實及時反映企業(yè)財務狀況和盈利能力，使資產(chǎn)增值表內化、顯性化，有利于企業(yè)在海內外資本市場增加信用評級，增強企業(yè)融資能力，更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。
五、投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式對企業(yè)一些負面影響
1、采用公允價值模式計量的成本大
采用公允價值計量，需要建立科學的估值系統(tǒng)。首先，應判斷是否能夠持續(xù)取得確鑿證據(jù)支持采用公允模式計量，在采用公允價值計量時，科學的估計投資性房地產(chǎn)的價值。
其次，采用公允價值模式進行后續(xù)計量，準則要求每年年末對投資性房地產(chǎn)進行估值，因此應隨時按照準則要求監(jiān)控周邊類似房地產(chǎn)價值的變動，并隨時取得確鑿證據(jù)，以支持資產(chǎn)負債表日對投資性房地產(chǎn)的估值。企業(yè)建立估值系統(tǒng)并持續(xù)收集相關數(shù)據(jù)，聘請相關專業(yè)機構等的費用支出，對企業(yè)來講是持續(xù)的成本支出。
2、企業(yè)面臨利潤波動風險
企業(yè)在總體市場環(huán)境不好，房地產(chǎn)市場蕭條時，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量將會使企業(yè)利潤大幅下滑，資產(chǎn)賬面價值減少的風險。
3、根據(jù)企業(yè)會計準則規(guī)定，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。
4、投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和進行攤銷而減少的成本支出，沒有發(fā)揮資產(chǎn)折舊攤銷的抵稅功能，增加了因繳納所得稅的現(xiàn)金流出。
在目前國家經(jīng)濟情況和國家現(xiàn)行企業(yè)會計準則、相關法規(guī)下，企業(yè)采用公允價值模式進行投資性房地產(chǎn)計量，對企業(yè)有很多的積極影響，這也是愈來愈多企業(yè)趨向采用公允價值計量的原因。但在我國公允價值普遍不夠公允的情況下，很容易為企業(yè)進行利潤操縱提供良好機會。企業(yè)投資者、債權人等企業(yè)外部利益主體應密切關注這一影響，切實防范企業(yè)利用公允價值模式進行利潤操縱，以求獲得較真實的企業(yè)盈利能力信息、償債能力信息和現(xiàn)金流動能力信息。
參考文獻：
[1] 財政部. 《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》2006.
被忽略的宏觀調控主戰(zhàn)場
在中國人民銀行第二季度貨幣政策報告公布之前，房價顯然是被完全忽視掉的經(jīng)濟指標，人們關注的是開發(fā)投資、新開工面積增速等的回落速度。而正是由于這些傳統(tǒng)指標的回落，當宏觀調控后的多項經(jīng)濟指標在7月中旬公布后，即有經(jīng)濟學家喜不自禁地稱宏觀調控可以實現(xiàn)軟著陸了。
然而，市場還存在另外的聲音。
中國社會科學院金融研究所研究員易憲容認為，在中國大陸向市場經(jīng)濟邁進過程中，不同利益集團利益博弈的主戰(zhàn)場，就是在國內房地產(chǎn)業(yè)上展開的。正因為如此，目前大力整頓的鋼鐵、水泥、電解鋁、建材等都與房地產(chǎn)有關，而電力、運輸、水等經(jīng)濟上的瓶頸都與房地產(chǎn)業(yè)息息相關。既然如此，其他行業(yè)在宏觀調控中出現(xiàn)了增長放緩的情況，而源頭上的房價卻還是照升不誤，甚至于全國的商品房價格還上升了一成以上。作為這次經(jīng)濟過熱動力源的房地產(chǎn)都不能夠調整，那么這次宏觀調控見效多少自然要大打折扣了。至于說宏觀調控結束了，更是言之過早。
摩根士丹利證券大中國區(qū)首席經(jīng)濟分析師謝國忠估計，本輪宏觀調控將至少要持續(xù)到明年底后年初才能結束。而房價能否下降10%以上，是決定中國內地經(jīng)濟能否順利軟著陸的關鍵。謝國忠說，房地產(chǎn)價格降低指數(shù)，才是觀察中國內地經(jīng)濟軟硬著陸的重要指標。
房地產(chǎn)挾持地方經(jīng)濟
易憲容一針見血地指出，房地產(chǎn)業(yè)調控之所以困難，就在于它已經(jīng)挾持了一些地方的經(jīng)濟。
上海是從2000年開始將房地產(chǎn)作為經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)來抓的，而正是從那時起，上海的房價就成了脫韁野馬。1995年，房地產(chǎn)業(yè)對上海GDP的貢獻率為371%，而到2003年時，已經(jīng)猛增到了74%。在上海市政府原定的“十五”計劃中，是預計到2005年時房地產(chǎn)業(yè)的增加值才會給GDP貢獻7%以上的。也就是說，近兩年飛速上漲的房價，讓房地產(chǎn)提前兩年超額完成了“十五”計劃定下的目標。在復旦大學中國經(jīng)濟研究中心主任張軍教授看來，上海近些年來經(jīng)濟得以保持兩位數(shù)增長，主要原因就歸于外資和房地產(chǎn)業(yè)的貢獻。
事實表明，很多地方將上海通過高價賣地賺取高額地租，通過大搞拆遷制造居民購房大需求的做法視為發(fā)展GDP的法寶，很快就從中嘗到了甜頭。2003年，北京GDP增長來自房地產(chǎn)的有30%以上，而北京今年固定資產(chǎn)投資仍有50%以上來自房地產(chǎn)。
易憲容認為，在房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國家經(jīng)濟及民眾利益捆綁在一起的情況下，說房地產(chǎn)正在要挾整個中國經(jīng)濟并不過分。商品房價格、金融風險、地方政府之業(yè)績與買不起房屋的百姓，究竟哪一個利益更重要？完全得看中央政府的天平放在哪里了，這才是決定宏觀調控能否取得成效的關鍵。
宏觀調控下一步
國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局7月23日公布的對全國35個大中城市房地產(chǎn)市場調查報告顯示，第二季度房屋銷售價格比去年同期上漲104%，而土地交易價格上漲了115%。
對于宏觀調控沒能調低房價的原因，清華大學中國經(jīng)濟研究中心高級研究員韓秀云給出了非常明確的答案，主要就是因為土地供應被地方政府給卡住了。
由此可見，宏觀調控的下一步已經(jīng)非常明白了，即加息。
