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關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)；停車難；對策
中圖分類號：TB
文獻標識碼：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.14.103
隨著經(jīng)濟發(fā)展和城市的人口增加，我國近些年來私車數(shù)量急劇增長，尤其是大城市里普通住宅小區(qū)的停車問題日益顯著。雖然各方漸漸意識到了停車問題的嚴重性，也開始變化策略進行調(diào)整，但普通住宅小區(qū)的停車難現(xiàn)象仍然無法得到更多的改善。因此，我們有必要在分析我國住宅小區(qū)停車問題的原因基礎上，進一步有針對性地采取對策以便更好地緩解我國普通小區(qū)停車問題。
1 我國普通住宅小區(qū)停車現(xiàn)狀
1.1 我國私家車擁有情況
隨著中國加入世界貿(mào)易組織，日美韓歐為主的汽車廠商紛紛進入中國，加上我國實行“鼓勵汽車私人消費”方針，人們對轎車的需求開始急劇釋放，中國的私車擁有量也開始迅猛增加。同時，國產(chǎn)轎車也順勢呈現(xiàn)產(chǎn)銷“井噴”式增長，從2001年的82萬輛，急增至2007年的532萬輛。統(tǒng)計局最新的數(shù)據(jù)表明，2016年私家車保有量達到1.46億輛，這個數(shù)字已經(jīng)超過了2013年統(tǒng)計汽車的總量，而這些私車正是占領住宅停車位的主要來源。
1.2 我國普通住宅小區(qū)停車位數(shù)量情況
相比普通住宅小區(qū)來說，高檔住宅小區(qū)或e墅區(qū)一般不太被停車問題所困擾，因為這類小區(qū)容積率小及在設計之初車位的配比充分。我國普通住宅小區(qū)的停車位又大致可以區(qū)分兩種分布情況：一是2000年之前建造的老舊住宅小區(qū)，往往在建設之初并未規(guī)劃正式的停車位。隨著小區(qū)居民對車位的需求逐漸增加，這類小區(qū)開始規(guī)劃正式的地面停車位。起初只是在綠化帶和建筑周邊環(huán)繞規(guī)劃車位，但隨著私車的增加，甚至綠化帶本身也被清理出來，規(guī)劃做車位使用。二是2000年之后建造的次新商品房住宅小區(qū)，在規(guī)劃之初就建設了地下停車庫和地面停車位，通常車位設置的比例為3-4戶有1個車位。雖然在使用之初可以適應住宅業(yè)主的停車需要，但隨著私車的不斷增加，此類小區(qū)的物業(yè)方面往往劃出了原來行車通道的一邊作為停車位使用。
目前小區(qū)物業(yè)方面解決停車問題的措施簡而言之就是不斷在小區(qū)地面開發(fā)停車位。只要留有一絲能夠行車的空間，就將剩余部分全部開發(fā)成停車位似乎已經(jīng)成為了物業(yè)解決停車問題的原則。然而，隨著近幾年私車的快速增加，不管是在老舊小區(qū)還是次新小區(qū)，由于車輛都停在小區(qū)的路面，本來就不寬敞的小區(qū)行車道被堵得水泄不通，進出車輛只能單行，特別遇到有反向互相行駛車子的時候，不少車輛在這過程中發(fā)生了碰撞摩擦。而原本每個小區(qū)都應配備的消防通道也形同虛設，一旦發(fā)生緊急情況，且不說消防車的行使，就連小區(qū)內(nèi)部的業(yè)主行人也難以向外疏散。所以，停車困難不僅造成人車糾紛，甚至存在安全隱患問題。
另外，一些小區(qū)業(yè)主為了省事，甚至將車停放在小區(qū)地面花壇上，破壞了小區(qū)生態(tài)環(huán)境、影響了小區(qū)的景觀。還有的車主將車輛隨意停放在小區(qū)外的道路上，更是影響交通，也給自己買下交通罰款和交通事故的隱患。
2 我國普通住宅小區(qū)停車問題的原因分析
2.1 停車位規(guī)劃滯后
由于過去在全國城市規(guī)劃設計時沒有充分考慮到汽車停車位和停車場，各房地產(chǎn)開發(fā)商在設計開發(fā)住宅項目時也就沒有將其納入自己的考量，也并沒有從發(fā)展的角度充分規(guī)劃停車位。正是因為房地產(chǎn)市場興起之時，我國對停車問題還未重視，缺乏一個完整科學、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的停車發(fā)展規(guī)劃，造成停車設施布局不合理，規(guī)劃用地未預留，停車庫建設明顯滯后于城市經(jīng)濟與社會發(fā)展的需要。這種歷史遺留問題很難得到根治，小區(qū)占地面積早已框死，除卻減少綠化和占用行車道之外，無法做到再增加停車位了，可是與此同時，私車卻沒有停止增長。停車位規(guī)劃滯后，是住宅小區(qū)停車的“硬傷”。
2.2 住宅物業(yè)停車管理不到位
很多住宅小區(qū)物業(yè)方面并沒有非常重視在停車問題的管理工作，對于進出小區(qū)的車輛并沒有實行比較嚴格的門禁管理，往往是憑借安保人員在大門口用記憶識別的方法，區(qū)別小區(qū)業(yè)主的車輛和外來車輛。這種管理方式讓許多外來車輛鉆了空子，一些附近商家的私家車就停放在小區(qū)空閑的私人停車位上。如果只是利用業(yè)主私車不在的情況下，按照規(guī)定登記按照時間離開的話，或許還能接受。但一些外來車輛一旦停放，就不顧不管原有車主的情況，常常停靠完就找不到人。這樣的舉動妨礙了小區(qū)的停車秩序，物業(yè)管理人員必須有所作為。物業(yè)方面需要在區(qū)別小區(qū)內(nèi)部車輛和外來車輛上多下功夫，進行停車管理登記。
2.3 停車管理法規(guī)不完善
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，小汽車源源不斷涌入普通百姓家庭，筆者從黃河口晚報獲悉：截至2012年上半年，東營市百戶居民擁有家用汽車達52輛，隨著黃藍兩大戰(zhàn)略的實施，東營生態(tài)文明典范城市的建設，城市影響力穩(wěn)步提升，人民生活水平不斷提高，未來幾年內(nèi)小汽車擁有量必定會以更快地速度增長?？焖僭鲩L的機動車不僅增大了城市道路的交通量，也導致了日益嚴重的停車難問題，居住區(qū)停車問題已經(jīng)成為制約居住品質(zhì)提升的瓶頸。
2、東營市停車位建設管理中存在的問題
2.1 舊居住區(qū)停車位緊缺
2000年之前建設的居住小區(qū)開發(fā)商為追求短期效益，建設時缺乏預見性，沒有考慮業(yè)主停車，造成車位容量嚴重不足，一些舊小區(qū)原本面積就不大，現(xiàn)在已成為有車一族爭相搶占、寸土不讓的地盤。
2.2 新建居住區(qū)停車位配套滯后
2000年之后，雖然停車位指標建設的本身存在一些問題，但在具體的實施使用中也存在與設計脫離的問題?，F(xiàn)在新建的小區(qū)一般都配套了足夠的車位，但卻一直沒有得到很好的利用，車位建設落實率低。
2.3 地下車庫停車率低
2006年開始入住的瑞國際公館是東營市開發(fā)區(qū)的一處小高層居住小區(qū)，小區(qū)的地下車庫幾乎無車問津，但室外空地、道路上被車輛賭的嚴嚴實實，就連綠地上也都停滿了車，不足4米寬的小區(qū)道路令車輛難以進出。
2.4 收費難，物業(yè)管理不足
由于物業(yè)公司服務質(zhì)量的參差不齊、部分居民對繳納物業(yè)費的理解和認識程度的不同，新建的和老舊小區(qū)都存在物業(yè)費征收難的問題。
2.5 居民素質(zhì)低下，停車混亂
由于個人素質(zhì)問題，部分居民車輛的隨意停放，造成堵路、堵門、堵車現(xiàn)象普遍，給物業(yè)管理造成很大的困難，外來車輛的混亂停放也是比較突出的問題。
3、居住區(qū)停車難問題的原因解析
3.1 機動車快速增長和停車設施建設滯后的矛盾
長期以來忽視對停車設施的建設是導致停車位數(shù)量不足的根本原因。另外，在居住區(qū)建設實施過程中，一些開發(fā)商不重視停車設施建設，從而使停車位問題更為嚴峻。
3.2 地面停車位數(shù)量有限
《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》上規(guī)定：居住區(qū)內(nèi)汽車地面停車率不宜超過10%。
3.3 地下停車位數(shù)量少且閑置多
地下車庫大部分是結(jié)合人防設施改建而成，其建設成本高，且產(chǎn)權(quán)不歸業(yè)主所有，致使銷售不暢、回收資金緩慢。多數(shù)開發(fā)商建設地下停車場，還只停留在滿足政府強制性要求的層面。
3.4 停車管理規(guī)定不完善
目前僅在《道路交通管理條例》和《停車場建設和管理暫行規(guī)定》有部分涉及停車場建設與管理的相關(guān)條文。亟待出臺相關(guān)統(tǒng)一的停車管理法規(guī)來確保以后的居住區(qū)停車位的建設與管理。
4、國內(nèi)外經(jīng)驗借鑒
4.1 國內(nèi)外居住區(qū)停車管理和建設的案例
北京
1998年實施“停車泊位證明”措施，以逐步實現(xiàn)“一車一位”，并樹立“購車有位、停車入位、有償使用車位”的觀念。
1999年，北京市規(guī)劃委員會制定了北京市住宅建設執(zhí)行標準：中高檔商品住宅樓1∶1，高檔公寓1∶1.3。
2004年7月初建設部出臺的《居住區(qū)機動車停車管理辦法》中明確要求，物業(yè)公司利用現(xiàn)有空地盡可能補建停車場。
香港
香港人口密度大，在區(qū)位上劃分比較細致，其停車位的確定按統(tǒng)計公式，即停車位=基本標準×需求調(diào)整系數(shù)×可達性調(diào)整系數(shù)。
英國
英國政府根據(jù)車位現(xiàn)狀規(guī)定了組團式停車分配指標。指標充分考慮了不同類型住宅的不同標準，標準高的套型停車率也高，并在滿足住戶的要求后，還提供了未分配車位，讓居民和來訪者共享。
日本
日本實施擁車自備車位政策，即購車在車輛登記時必須提供停車泊位證明，并由相關(guān)部門實地考察確認之后方可等級掛排。車位可以是自家車庫、空地也可是方圓2公里之內(nèi)租用的固定停車泊位，但必須出具有效的證明。
4.2 案例分析
從北京、香港及英國等地的居住區(qū)停車位配建指標可以看出，居住小區(qū)停車位配建標準依據(jù)區(qū)位、戶型及業(yè)主年齡而定，并對小汽車的發(fā)展留有一定的停車余地；而日本的自備車位政策不但可以保證車有位停，也一定程度上限制了小汽車擁有量的瘋長。
5、東營市居住區(qū)停車位的建設管理建議
5.1 居住區(qū)停車位配置建議
5.1.2 根據(jù)區(qū)域位置配置停車位
城市不同區(qū)位的居住小區(qū)應根據(jù)城市交通需求管理的要求，實施不同的標準。建議東營市居住區(qū)的車位配建指標，按中心城和開發(fā)區(qū)來劃分，進行區(qū)域遠近考慮。中心城片區(qū)以內(nèi)的居住區(qū)停車指標標準可定的低一點，中心城之外的標準則應定得高一點，并且，西城住宅的車位標準應較東城的要低一些。
5.1.3 根據(jù)居住區(qū)類型配置停車位
隨著居住空間的發(fā)展，目前居住區(qū)分為別墅區(qū)、普通商品住房、保障性住房（經(jīng)濟適用房、廉租房、公共租賃房及限價商品房等）。對于戶型較大且檔次較高的住宅，按每戶1.5-2個車位的設置；普通商品房按每戶1個車位設置；保障性住房和檔次較低的住房，車位按每戶0.7個車位設置；別墅類住宅，每戶大于2個車位設置。
5.2 居住區(qū)停車位的管理建議
5.2.1 加強管理，避免車位設計與實際實施的脫節(jié)
在提高車位建設標準的前提下，規(guī)劃管理部門要嚴把審批關(guān)、驗收關(guān)。對停車位建設進行強制性監(jiān)督，保證停車設施的落實，驗收合格后需進行定期檢查，對配建不足的小區(qū)，應及時、逐步地進行補建和落實，保證居住區(qū)停車位的順利建設和使用，避免車位設計與實際實施的脫節(jié)。
5.2.2 制定購車政策、健全停車秩序，加強車位管理借鑒日本經(jīng)驗，逐步實現(xiàn)自備車位的政策，有了停車位方可買車，保證停車率。
在停車秩序方面，要讓車主盡義務，物業(yè)方面及時制定機動車管理規(guī)定，與業(yè)主共同維護小區(qū)的停車秩序。
5.2.3 政策鼓勵開發(fā)商建設地下車位
對于建設地下車位的開發(fā)商政府應給予一定的政策優(yōu)惠和補償，在融資貸款方面給予一定支持，提出相應的獎勵辦法，提高其建設地下車位的積極性。
5.2.4 鼓勵業(yè)主購買地下車位
政府及開發(fā)商加大對地下車位的宣傳，改變居民的消費意識；與業(yè)主簽訂具有法律效力的購買合同，明確買主擁有地下車位的年限；另外針對地面車位不足，地下車位閑置的小區(qū)，可考慮收取地面停車費來刺激地下車位的銷售。
5.2.5 探索新的居住區(qū)停車位管理方法
5.2.5.1 針前沒有物業(yè)的居住區(qū)，建議在小區(qū)居民中成立小區(qū)車輛管理委員會。
5.2.5.2 針對那些老舊小區(qū)，政府可以鼓勵建設立體停車庫。
6、結(jié)論
解決居住區(qū)停車位的建設管理問題是一項長期而復雜的任務，本文通過對東營市居住區(qū)停車位配置現(xiàn)狀及建設管理中存在的問題進行分析，找出原因；并借鑒國內(nèi)外成功經(jīng)驗，結(jié)合東營實際，從不同角度為東營市居住區(qū)停車位的建設與管理提出一定建議，雖然部分建議還不夠成熟，希望能在解決我市居住區(qū)停車難問題上有所幫助，起到未雨綢繆的效果。
小區(qū)門口排起車隊
3月30日晚上9點多，呂女士下班回家時發(fā)現(xiàn)小區(qū)門口的車隊已經(jīng)排了100多米了。一問才知道，是金帝建設管理公司要收車位費，不交不讓進門?！拔覀儜{什么交啊？他們只是把老車位重新噴漆，其他的什么也沒管，就讓我們交150元，權(quán)利與義務也不平衡??！”居民們對前來收費的不速之客很是不滿。
驚動警方暫不收費
當晚的事情驚動了和義東里派出所的同志，在民警的協(xié)調(diào)下，金帝建設管理公司決定暫不收費。但停車問題沒有解決，“我現(xiàn)在只能把車子放在附近的小區(qū)再走回去。有時候可以放在綠地的豁口處，如果連豁口也被占了的話，就只能放在水泥管旁邊?！眳闻繜o奈地向記者說，“物業(yè)說這是金帝的事，他們不管。”
問題正在解決當中
記者昨天聯(lián)系到和義東里小區(qū)的物業(yè)管理處，對于住戶提出“為什么只是給老車位噴漆，沒有其他服務，而買了停車位的也只是噴號，沒有地鎖，不能保證自己的車位只屬于自己”的問題，物業(yè)工作人員解釋說：“應該會有地鎖，但一切都還在解決當中，只是時間問題。”
關(guān)鍵詞：網(wǎng)絡智能化；停車位；管理系統(tǒng)
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.22.101
1 普通住宅小區(qū)機動車位緊缺、停車管理系統(tǒng)落后
據(jù)公安部交管局統(tǒng)計，截至2015年底，全國機動車保有量達2.79億輛，其中汽車1.72億輛；機動車駕駛?cè)?.27億人，其中汽車駕駛?cè)顺^2.8億人。伴隨著汽車保有量的急劇增加，普通住宅小區(qū)機動車停車位配比不足的問題已越發(fā)凸顯。城市規(guī)劃部門已大幅提高新出讓地塊的機動車停車位配比，但如何解決老小區(qū)機動車停車位配比不足的問題，是我們值得研究的課題。
1.1 當下老住宅小區(qū)的停車位管理模式
當下很多老的住宅小區(qū)由于方案設計階段對于機動車位的配比就考慮不足，導致機動車位一位難求。為解決停車難的情況，很多物業(yè)管理公司將老住宅小區(qū)的綠化用地，道路用地改造成停車位以緩解停車難的矛盾。但就算如此，老舊小區(qū)機動車停車位仍然緊缺，沒有車位的機動車只能亂停亂放，這不僅影響觀瞻更在一定程度上堵塞了消防通道，容易造成安全隱患。
筆者發(fā)現(xiàn)，一味地增加停車位的數(shù)量并不能合理的解決老舊住宅小區(qū)停車難的問題，而是應該從小區(qū)停車位的管理系統(tǒng)入手，建立動態(tài)的停車管理系統(tǒng)，增加停車位的利用效率，才是解決老舊住宅小區(qū)停車難的關(guān)鍵所在。
1.2 靜態(tài)停車管理系統(tǒng)存在的不足
細心的讀者應該會發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，每當我們開車在小區(qū)內(nèi)尋找車位時，往往有很多車位空著，但我們卻不能停放，因為這個車位已經(jīng)有了車主，已經(jīng)被預定了，就算這個車主一晚上不回來。
在筆者所居住的小區(qū)，地面停車位總共有320個，但要停放在地面的機動車數(shù)量約有350輛，這沒有車位的30輛車只能到處打游擊或者停在小區(qū)外面。筆者還發(fā)現(xiàn)，這320個固定車位并不是每天都能停滿，整個小區(qū)每天因車主未歸而空著的車位約在10―25個之間。
目前的住宅小區(qū)停車位管理大都是靜態(tài)的，一車一位。假設某小區(qū)總停車位數(shù)量為A，總機動車數(shù)量為B。使用靜態(tài)管理系統(tǒng)，該小區(qū)每天能提供的最大停車位數(shù)量為B，當A>B 時，我們認為該管理系統(tǒng)是合適的。但隨著總機動數(shù)量的提升，當A
2 動態(tài)停車管理系統(tǒng)的工作模型
為了建立動態(tài)停車管理系統(tǒng)模型，我們必須引入幾個計算參數(shù)和概念：
T 小區(qū)總停車時間供給量； t 小區(qū)總停車需求時間； n 每日停靠系數(shù)；A 總停車位數(shù)量； B 總機動車數(shù)量。
當T>t 時，我們的管理系統(tǒng)是合理的；
從上述公式可知，我們的動態(tài)管理系統(tǒng)能否有效的工作，關(guān)鍵在于n的取值，如何設置和引導每日停靠系數(shù)n的取值，將是考核一個停車管理系統(tǒng)是否優(yōu)秀的關(guān)鍵。
3 基于效益和利用率的最大化，建立一個動態(tài)停車管理系統(tǒng)
3.1 小區(qū)停車場地的改造
為建設動態(tài)停車管理系統(tǒng)，必須要對小區(qū)停車管理硬件進行一定的升級改造。
（1）安裝智能化識別門禁：在小區(qū)的出入口安裝車牌識別系統(tǒng)，對小區(qū)業(yè)主的機動車和臨時車輛進行甄別并分開管理。
（2）為每個車位安裝網(wǎng)控車位鎖：當業(yè)主的機動車達到預選或分配車位時，可通APP管理系統(tǒng)進行解鎖，從而進行車輛?？俊?/p>
（3）為機動車配發(fā)藍牙感應器：當業(yè)主的車輛?？吭谛^(qū)內(nèi)時，可通過藍牙感應器確認停車位置，以計算停車時長并確認小區(qū)空閑車位的數(shù)量。
3.2 小區(qū)停車APP管理系統(tǒng)程序的開發(fā)和功能介紹
成熟的動態(tài)停車管理系統(tǒng)，必須有與之匹配的停車管理程序，在移動互聯(lián)網(wǎng)大行其道的今天，基于手機端的APP管理程序，無疑是最為方便的。一個成功的停車管理APP，往往有如下模塊和功能：
（1）完整的數(shù)據(jù)庫模塊：通過預登記，建立車位資源數(shù)據(jù)庫和機動車數(shù)據(jù)庫，這是程序開發(fā)的基礎數(shù)據(jù)。
（2）基于GIS（地理信息系統(tǒng)）的小區(qū)內(nèi)車輛動態(tài)跟蹤模塊：通過車輛上預裝的藍牙感應器和車位上牙收集單元的數(shù)據(jù)交互，可以掌握車輛在小區(qū)內(nèi)的精確位置（精度小于1米）和?？繒r間，這種方式要比通常的GPS定位系統(tǒng)的精度略高，并且成本要遠遠低于安裝GPS定位系統(tǒng)。
（3）清晰的APP用戶界面和功能：清晰明了的功能模塊設計更加有利于用戶的使用，車主可進行空閑停車位置的總覽，查看并計算目前的停車費用，預訂離家更近的停車位，查看自己的停車時長和費用，支付停車費用。
（4）植入的廣告和拓展功能：在管理APP中植入廣告，車主可選擇觀看廣告來獲得免費停車時間，若通過APP購買產(chǎn)品更可獲得更多的免費停車時間。
3.3 建立動態(tài)停車管理系統(tǒng)的關(guān)鍵點
（1）停車位的安排。動態(tài)車位管理系統(tǒng)的核心是車位的動態(tài)管理，每輛車并未配備固定的停車位，而是遵循先到先停，就近停放，預約優(yōu)先的原則。這客觀上保證了停車位的高效利用，不會出現(xiàn)車未歸而車位空著的情況。這在某種程度上最大化的利用了小區(qū)停車位。
（2）停車費用的計取。改變過去按月或年固定收取停車費的做法，改為動態(tài)計費，進行波峰和波谷的階梯式停車計價。
例如：某小區(qū)原固定停車費為360元/月，既0.5元/小時。該小區(qū)總停車費為：A×360×12 元。
對全部業(yè)主發(fā)放一卡通
北京市住建委副主任張農(nóng)科介紹，此次懷柔對全區(qū)業(yè)主發(fā)放業(yè)主一卡通，業(yè)主憑該一卡通，可通過網(wǎng)絡、電話、短信等方式，參與共同決定事項的表決。
“覆蓋了一卡通后，將使得業(yè)主的投票表決更加便利，這也將促進業(yè)主大會的成立。”市住建委物業(yè)處處長郭彥利說。
根據(jù)試點方案，業(yè)主大會成立后，全部到街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案登記、領取《業(yè)主大會登記證書》，區(qū)質(zhì)監(jiān)部門依申請為已經(jīng)登記的業(yè)主大會發(fā)放組織機構(gòu)代碼證書，區(qū)稅務管理部門為業(yè)主大會辦理稅務登記及領購發(fā)票，銀行也將為已登記的業(yè)主大會開立共同管理資金賬戶。
小區(qū)停車管理費歸業(yè)主大會
小區(qū)內(nèi)的公共收益一直備受關(guān)注。專家表示，此前北京小區(qū)共用部分的經(jīng)營，比如電梯間的廣告等，有些業(yè)委會去找廣告公司，然后委托物業(yè)簽合同，物業(yè)在扣稅以后將其他收益返給業(yè)主。而有些則是物業(yè)找廣告公司簽合同，收益進了物業(yè)公司的“腰包”。
“小區(qū)共用部分的經(jīng)營收益是歸全體業(yè)主所有的。業(yè)主大會登記后，成為了實體組織，就可以由其來持有這些共用部分，直接與廣告公司等簽訂合同，經(jīng)營的收益自然要歸入業(yè)主大會的賬戶中，歸全體業(yè)主所有?！睆堔r(nóng)科說。
對于業(yè)主們關(guān)心的地面停車位，郭彥利表示，按照《物權(quán)法》，小區(qū)內(nèi)的地面車位，除了已經(jīng)規(guī)劃的停車位外，占用共用部分規(guī)劃的車位，是歸全體業(yè)主所有的。因此也可由業(yè)主大會持有，可以委托物業(yè)公司或?qū)I(yè)停車服務公司來經(jīng)營，停車管理費也要入業(yè)主大會的賬。
實行新管理辦法的5個亮點
亮點1：物業(yè)服務合同由業(yè)主大會簽訂 目前北京的小區(qū)，都是每個業(yè)主與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同。而此次試點中，懷柔全區(qū)的物業(yè)服務合同，全部改由業(yè)主大會與物業(yè)公司簽訂。
亮點2：業(yè)主欠繳物業(yè)費由業(yè)主大會追繳 目前小區(qū)的糾紛中，因為欠繳物業(yè)費引起矛盾是一個重要方面。此次試點中，物業(yè)費由業(yè)主大會整體支付給物業(yè)公司。今后如果業(yè)主欠費，將不再是物業(yè)公司追繳，而是由業(yè)主大會來負責追繳。
亮點3：業(yè)委會成員將有工資 張農(nóng)科介紹，業(yè)主大會登記后開立的賬戶叫做業(yè)主共同管理資金賬戶，其中有5筆費用：第一筆是物業(yè)服務資金，也就是業(yè)主繳納的物業(yè)費，將定期從業(yè)主一卡通賬戶轉(zhuǎn)賬到業(yè)主大會賬戶上，再由業(yè)主大會支付給物業(yè)公司；第二筆是專項維修資金；第三筆是公共部分的經(jīng)營收益，業(yè)主可約定分配方式；第四筆是業(yè)主大會的活動經(jīng)費，將從公共收益中支出；第五筆就是業(yè)委會成員的工資，也將從公共收益中支出。而目前北京的大部分小區(qū)里，業(yè)委會成員都是“義務干活”的。
亮點4：專項維修金入個人賬戶 業(yè)主大會成立后，將小區(qū)的維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會的維修資金專用賬戶，并直接存入每個業(yè)主持有的一卡通中。業(yè)主可隨時查看自己的維修資金還剩多少?！斑^去，如果沒有成立業(yè)主大會，維修資金是由市住房資金中心代管的。成立業(yè)主大會后，可以劃轉(zhuǎn)出來?！惫鶑├f。
題目：淺談物業(yè)管理中的停車問題
目 錄
中文摘要及關(guān)鍵詞 …………………………………………………………………Ⅴ
正文 …………………………………………………………………………………1
一、停車難問題的原因分析………………………………………………………2
二、解決停車難問題的想法和建議…………………………………………3
（一）合理規(guī)劃停車位………………………………………………………………4
（二）發(fā)展公共交通…………………………………………………………………4
（三）加強小區(qū)停車管理………………………………………………………5
三、結(jié)論………………………………………………………………………………6
參考文獻…………………………………………………………………………… 7
摘 要
現(xiàn)在社會隨著經(jīng)濟收入的提高，各個小區(qū)內(nèi)的私家車越來越多，而由停車位導致的紛爭也越來越多。好多小區(qū)里還沒有劃停車位，車進了小區(qū)想停到哪里都行。沒有建設停車場的小區(qū)，樓越蓋越多，車也越來越多，有的家庭有多輛車，而停車位遠遠不夠，肯定要出問題的。停車難已成為物業(yè)管理中的主要問題之一。認識和解決停車難問題，是為了減少因車輛停放而引起的爭吵、是非、安全等一系列問題。
關(guān)鍵詞：停車，物業(yè)管理，交通。
正 文
現(xiàn)在社會隨著經(jīng)濟收入的提高，各個小區(qū)內(nèi)的私家車越來越多，而由停車位導致的紛爭也越來越多。好多小區(qū)里還沒有劃停車位，車進了小區(qū)想停到哪里都行。沒有建設停車場的小區(qū)，樓越蓋越多，車也越來越多，有的家庭有多輛車，而停車位遠遠不夠，肯定要出問題的。停車難已成為物業(yè)管理中的主要問題之一。認識和解決停車難問題，是為了減少因車輛停放而引起的爭吵、是非、安全等一系列問題。
在城市，停車問題已經(jīng)成為一個大多數(shù)人頭疼的問題?！捌囈踪I，車位難求”、“有車才知停車難”，這是許多有車族發(fā)出的由衷感慨。但是，停車難問題對于物業(yè)服務行業(yè)來說卻是一個好機遇，可以開發(fā)小區(qū)里的空間來增加收入。
一、停車難問題的原因分析
物業(yè)管理是房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，同時也是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善。物業(yè)管理既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)，但是種種原因，停車難卻成了物業(yè)管理的最頭疼最辛苦的事。[1]
造成停車難的原因有以下幾點。
1．私家車數(shù)量快速增長，是導致目前停車難的最直接原因。近年來，普通汽車的銷售價格有向下走的趨勢，花3～6萬就能買一部汽車。汽車廠家制造的數(shù)量逐年上漲，銷售量也上漲。
2．人們的停車需求增高，使配套建設很難在短時間內(nèi)滿足。我國作為配套建設的車位供給，很難追上這個速度，因此造成了供需脫節(jié)。截止2010年底，上海機動車保有量已達280萬輛，這個數(shù)字還不包括數(shù)量巨大的外地牌照汽車和過境車輛。據(jù)估計，到2015年，上海本地牌照的機動車將達到360萬輛。完成同樣增量，東京用了12年。每凈增100萬輛私人小汽車，需要增加停車面積達30平方公里，對于寸土寸金的一線城市，停車位的捉襟見肘可見一斑。根據(jù)規(guī)定，上海小區(qū)停車車位的配置率不得低于1:0.6，但目前，不僅有大批做不到這個配置率的老式小區(qū)，就連新式小區(qū)，也難以滿足愈來愈多的私家車的停放需求。[2]
3．公交服務短缺，上海是全國公共交通最發(fā)達的城市，有千百條公交線路，13條已建成和數(shù)條規(guī)劃中或在建的地鐵，但仍有許多市民選擇自駕車出行，這不光是市民生活水平提高的表現(xiàn)，從一定程度上，這也反應出城市公共交通還有許多不完善的地方。[3]
4．停車位配套建設標準和實踐的缺失與滯后，是造成停車難的又一原因。目前我國關(guān)于停車規(guī)劃的首個強制性國家標準是頒布于1993年，修訂于2002年的《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》。在1993年之前建設的所有房子，包括平房以及老舊高層建筑，都沒有停車配套的規(guī)范，車主只能“自謀出路”。而能解決大量汽車停車問題的立體式車庫、地下車庫，哪怕在市中心也難得一見。供不應求，一位難求。[4]
5．物業(yè)管理不到位。從小區(qū)管理來看，還存在引發(fā)小區(qū)“停車難”的因素很多。具體有：車庫建設、銷售不規(guī)范。開發(fā)商在小區(qū)建設中沒有按規(guī)劃指標建設到位，已建成的車庫，大多也沒有完全出售，處于空置狀態(tài)，因為車位，車庫比車價還貴，大多數(shù)人負擔不起，寧可在路邊停車或者盲區(qū)亂停。還有，停車收費不夠合理，年費，月費，臨時收費，對不同需求的人來說，不能完全滿足。再有，物業(yè)管理人員礙于面子對于亂停車輛的車主沒有制止和正確處理。
6．有些車主因自身經(jīng)濟條件好不遵守停車規(guī)則，隨意停車，造成交通擁堵。
總而言之，造成了目前停車難問題是多方面的，這需要國家政策的調(diào)控和社會人士的共同努力及配合才能徹底解決。
二、解決停車難問題的想法和建議
有為一位上海市市政協(xié)委員經(jīng)過認真調(diào)研后，向政府有關(guān)部門提出了3點建議：第一，利用時間差開放一些商場、機關(guān)、單位的車位出租；第二，開放部分路段晚間免費路邊停車；第三，停車位不達標的建筑物不準開工。目前這三條建議已全部被采納。
在實際操作中，我們可以借鑒這位委員的建議再結(jié)合及不同城市的條件和特點，將停車難所帶來的問題減小的最低程度。
（一）合理規(guī)劃停車位
不同的城市土地資源不同，我們可以根據(jù)資源的大小合理規(guī)劃車位，資源緊張的一二線城市可以開發(fā)地下停車場和立體空中停車場，在有限的土地面積里開發(fā)出盡可能多的車位，已滿足人們?nèi)找嬖鲩L的社會需求；還可以劃時段根據(jù)停車需求，將路邊的空間有效利用，這不僅能讓臨時停車的車主有位可停，也節(jié)省了車主的時間。對于三四線城市，土地資源比較寬裕，可以建議政府投資和房地產(chǎn)合作籌劃和合理布局，盡可能多的規(guī)劃車位，完善住房需求，這不僅能吸引購房者的心理需求，也讓我們的小區(qū)生活更加和諧穩(wěn)定。也就是說因地制宜，合理多元，真正體現(xiàn)社會主義核心價值觀。
（二）發(fā)展公共交通
發(fā)展公共交通能夠有效解決“停車難”的問題。例如有些發(fā)達城市，由于車輛多，行人多，高峰期擁擠不堪，而公交線路的配置也不盡合理，造成了公共交通沒能發(fā)揮最大作用。再有公共交通的成本過高，對于每天上下班的市民來說，消費不起，而有消費能力的市民卻一人多車，浪費了有效的社會資源，給交通帶來了壓力。
（三）加強小區(qū)停車管理
1.小區(qū)的物業(yè)管理部門應發(fā)揮其最大作用規(guī)范制度，劃分停車位，控制外來車輛隨意停車，不得對外銷售車位造成小區(qū)內(nèi)部人員無車位而停的混亂現(xiàn)象。
2.凡購買車位的業(yè)主不能擅自改變其功能用做其他目的，例如作為住宿或倉庫及堆放雜物，給小區(qū)環(huán)境帶來污染，還占用了公共資源，給他人造成不便。
3.小區(qū)物業(yè)公司要加強對小區(qū)停車管理制度，結(jié)合實際，配合業(yè)主，對小區(qū)車多庫少的實際情況，對小區(qū)道路進行合理劃線，提高小區(qū)車位利用率，還要提高物業(yè)管理人員的業(yè)務水平和素質(zhì)，真正做好小區(qū)車輛通行和停放秩序的管理。
4.而對于部分小區(qū)停車場租金、售價太高，業(yè)主寧肯停在小區(qū)的道路上也不愿意在地下車庫停車，物業(yè)管理部門應和開發(fā)商配合將道路停車收費標準提高到與地下車庫相近或相同的水平，利用經(jīng)濟手段將停放在地面道路的汽車導入地下車庫，從而達到取消道路亂停車，歸還道路給人民，也不再影響消防通道的正常運行。
三、結(jié)論
只有真正解決物業(yè)管理中的停車難問題，我們的城市交通和經(jīng)濟才能得以高效、綠色的發(fā)展。在小區(qū)建設上應當合理地配建停車設施，減緩停車難的問題，對已有停車場改善環(huán)境提高物業(yè)管理人員的業(yè)務水平和素質(zhì)；降低車位價格和租金等。只要結(jié)合實際、因地制宜，把停車問題作為城市建設規(guī)劃的一部分；并針對已經(jīng)存在的停車難問題，有效的改進和處理。我相信，社會停車難的問題會得到改善，當然，這需要我們每個人的努力和配合。
最后，我呼吁全社會，“創(chuàng)城”是我們每一位公民的責任。讓我們攜起手來為美好的城市環(huán)境貢獻一份力量，為環(huán)保、低碳生活增添一筆綠色。
參考文獻
[1] 劉漢鑫.大城市停車難問題亟待解決 [J]. 汽車與社會，1998,9：34-36.
[2] 仝保軍.城市住宅小區(qū)停車問題初探 [J]. 山西建筑，2004,2：51-52.
為進一步規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)服務行為，建立起住宅物業(yè)突發(fā)公共事件的應急處理機制和預案，為人民群眾創(chuàng)造安全舒適、清潔優(yōu)美的生活工作環(huán)境，根據(jù)國家和本市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合今年住宅物業(yè)防治“非典”工作實際，將《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》（京國土房管物[2003]127號）作了修改，修訂為《北京市住宅物業(yè)管理服務標準》，于2003年12月1日起施行，原《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》同時廢止。
現(xiàn)將該標準印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
二三年十一月四日
《北京市住宅物業(yè)管理服務標準》有關(guān)問題的說明
一、制定本標準的目的：促進物業(yè)管理企業(yè)服務行為的規(guī)范化、標準化，為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂物業(yè)服務合同提供依據(jù)，為政府主管部門和業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量提供依據(jù)。
二、本標準是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務的指導性標準，也是物業(yè)管理企業(yè)申請資質(zhì)等級和資質(zhì)年審的考核標準。
三、標準分為兩類：一適用于普通商品住宅物業(yè)管理；二適用于經(jīng)濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房的物業(yè)管理。
四、本標準服務項目分為綜合管理、房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備日常維護、綠化、保潔、公共秩序維護、停車管理、消防管理、高壓供水、電梯、裝修管理服務等十項，每項又分為服務范圍、工作內(nèi)容及要求兩個方面。其中，房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備由專業(yè)服務單位負責管理的除外。
本標準與原《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》相比，增加的主要內(nèi)容是：要求物業(yè)管理企業(yè)建立起各種突發(fā)公共事件的處理機制、處理預案和具體處理措施，一旦發(fā)生公共突發(fā)事件，能夠從容應對；在平時，要求物業(yè)管理企業(yè)做好各項預防工作，并加強對員工的培訓和業(yè)主的宣傳，防患于未然。
五、標準中未涉及的服務內(nèi)容及標準，有法律法規(guī)及政策規(guī)定的，按相應法規(guī)及政策執(zhí)行；沒有規(guī)定的，由物業(yè)管理委托雙方協(xié)商議定。
六、公寓、別墅等住宅及非住宅的物業(yè)管理服務超出本服務標準的，可以自行確定服務的深度和廣度，由物業(yè)管理委托雙方結(jié)合實際情況自行確定。
附件：北京市住宅物業(yè)管理服務范圍
北京市住宅物業(yè)管理服務標準一、普通商品住宅物業(yè)管理服務標準項目范 圍工 作 內(nèi) 容 及 要 求
（一）綜 合管 理
小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務的管理
（1） 負責制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施；
（2） 每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃，組織實施；
（3） 白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內(nèi)的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；
（4） 協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作；
（5） 管理規(guī)章制度健全，服務質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；
（6） 與業(yè)主簽定物業(yè)服務合同等手續(xù)；公開服務標準、收費依據(jù)及標準；
（7） 應用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務及收費情況進行管理；
（8） 全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗；
（9） 每年進行一次物業(yè)管理服務滿意率調(diào)查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80％。
（10）建立起應對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預案，包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。
（二）房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備日常維護按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內(nèi)容為準；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、暖氣等設備確保居住小區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養(yǎng)護，包括：
（1）樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設施設備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設備小修服務標準》；
（2）保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；
道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；
（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設施無破損；
（4）負責小區(qū)智能化設施的日常運行維護；
（5）定期清洗外墻。
（三）綠化小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地按市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護。
（四）保潔小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外維護和保持服務范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括：
（1） 有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；
（2） 設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；
（3） 每日對保潔服務范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務范圍內(nèi)無廢棄雜物；
（4） 對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；
（5） 按政府有關(guān)規(guī)定向服務范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；
（6） 在雨、雪天氣應及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。
（7） 發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。
（五）公共秩序維護小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：
（1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；
（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢；
（3）看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；
（4）夜間對服務范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；
（5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發(fā)生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。
（六）
停車管理機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的管理（1）有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；
（2）對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；
（3）保證停車有序，24小時設專人看管；有發(fā)生緊急情況預案；
（4）長期存放的，應簽訂停車管理服務協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務等。
（七）
消防管理公共區(qū)域消防設施的維護及消防管理（1）有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案；
（2）消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護；
（3）定期進行消防訓練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。
（4）發(fā)生火災，及時報警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。
（八）
高壓供水養(yǎng)護、運行、維修（1）保證居民正常生活用水；有停水處置預案；
（2）水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；
（3）維修服務標準執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。
（4）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，要加強對供水系統(tǒng)的消毒，禁止無關(guān)人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。
（九）電梯養(yǎng)護、運行、維護（1） 主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客；
（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；
（3） 主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內(nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時的處置預案；
維修服務標準執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。
（4）一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。
（十）裝修管理服務房屋裝飾裝修管理（1） 有健全的裝修管理服務制度；
（2） 查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；
（3） 裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；
（4） 業(yè)主裝修結(jié)束后，應進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門；
（5） 及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。
二、經(jīng)濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房管理服務標準項 目范 圍工 作 內(nèi) 容 及 要 求（一）
綜 合管 理
小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務的管理（1） 負責制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施；
（2） 每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃，組織實施；
（3） 白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內(nèi)的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；
（4） 協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作；
（5） 管理規(guī)章制度健全，服務質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料基本齊全；
（6） 與業(yè)主簽定物業(yè)服務合同等手續(xù)；公開服務標準、收費依據(jù)及標準；
（7） 全體員工統(tǒng)一佩帶有相片胸卡，持證上崗；
（8） 每年進行一次物業(yè)管理服務滿意率調(diào)查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見戶數(shù)不低于總戶數(shù)60％。
（9） 建立起應對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預案，包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。
（二）
房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備日常維護按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內(nèi)容為準；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、供暖等設備（1） 樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設施設備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設備小修服務標準》；
（2） 保證護欄、圍墻、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；
（3） 確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設施無破損。
（三）
綠化小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地按市園林局規(guī)定的《三級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護。
（四）
保潔小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外
（1） 設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；
（2） 每日對保潔服務范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務范圍內(nèi)基本無廢棄雜物；
（3） 按規(guī)定進行消毒、滅鼠等活動；
（4） 在雨、雪天氣應及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。
（5） 發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。
（五）
公共秩序維護小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外
（1） 相對封閉：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；
（2） 維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理，保持車輛行駛通暢；
（3） 發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。
（六）
存車管理機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的看管（1） 有機動車、非機動車存車管理制度和管理方案；
（2） 對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；
（3） 保證停車有序，24小時設專人看管；
（4） 長期存放的，應簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務等。
（七）
消防管理公共區(qū)域消防設施的維護及消防管理（1） 有消防管理制度，建立消防責任制；
（2） 消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護；
（3） 定期進行消防訓練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。
（4） 發(fā)生火災，及時報警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。
（八）
高壓供水養(yǎng)護、運行、維修（1） 保證居民正常生活用水；有停水處置預案；
（2） 水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；
（3） 維修服務執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。
（4）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，要加強對供水系統(tǒng)的消毒，禁止無關(guān)人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。
（九）
電梯養(yǎng)護、運行、維護（1） 主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，候梯廳公布呼叫電話或房號，凡是樓層設有電梯門的，均須開啟載客；
（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；
（3） 主梯維修時，用備用梯運行；無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內(nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時的處置預案；
（4） 維修服務標準執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。
（5） 一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。
（十）
裝修管理服務房屋裝飾裝修管理（1） 有健全的裝修管理服務制度；
（2） 查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；
（3） 裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；
（草案）
為更好維護XX家園交通秩序，規(guī)范車輛停放管理，維護相關(guān)業(yè)主權(quán)益，解決本小區(qū)車輛日益增多、車難管和停車矛盾日趨加劇的問題，確保小區(qū)安全、有序、整潔，營造更加宜人的居住環(huán)境，根據(jù)本小區(qū)實際情況需要，特制定如下各項管理規(guī)定：
一、行駛規(guī)定
（一）禁止2.5噸以上的貨車、大型客車及裝有易燃、易爆、劇毒等危險品的車輛入內(nèi)（搬家公司車輛、消防車、工程車等特殊車輛除外）；
（二）車輛進入管理范圍后，請按XX鄰里規(guī)約規(guī)定有序停放。
減速慢行，禁鳴喇叭；出租車經(jīng)許可后才能進入，并嚴格履行臨停車管理規(guī)定（臨停車位按照車輛先到先停，停滿為止執(zhí)行）。
二、停放規(guī)定
（一）本小區(qū)地面車位僅限臨時車輛停放，不設專用固定車位。
禁止車輛停放在消防登高路面，占用消防通道。由于占用通道所引起的一切責任及后果由當事人全部承擔；
（二）安全駕駛，文明停車。
禁止車輛在小區(qū)管理范圍內(nèi)亂停亂放、越線停車或占用通道及出口影響別人通行，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)后，將采取勸告、鎖車、報警等相關(guān)措施，由此帶來的費用全部由肇事車主承擔；
（三）對于多次違反停車規(guī)則，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)三次以上勸導仍不配合者。
物業(yè)服務企業(yè)可以刪除該車車輛信息在小區(qū)內(nèi)的自動識別信息，按外來車輛進行管理；
（四）車輛停放時，請按規(guī)定有序停放，關(guān)好門窗，拿走車內(nèi)貴重物品；
（五）若車輛出現(xiàn)意外，請車主第一時間內(nèi)報警或請物業(yè)服務中心代為報警，通知公安機關(guān)介入調(diào)查解決。
物業(yè)配合公安機關(guān)調(diào)閱監(jiān)控，提供線索；
（六）進入地面臨停車輛車主，要愛護停車位（停車場）的消防、供水、供電、通訊、路沿石等一切公共設施，不慎損壞照價賠償，造成嚴重事故的將追究法律責任；
（七）進入地面臨停車位停放車輛業(yè)主，停車時請注意場地衛(wèi)生，禁止將車內(nèi)垃圾、飲料瓶（罐）隨手扔在停車位（場）邊上；
（八）如有因不交納相關(guān)費用或其他糾紛故意損壞道閘、歐打管理人員、封堵小區(qū)出入口等惡劣行為者，物業(yè)服務企業(yè)將有權(quán)報告有關(guān)部門依法追究肇事者一切經(jīng)濟及法律責任。
三、收費標準及規(guī)定
（一）臨停車位實行區(qū)分收費制，業(yè)主車輛可選擇一個車牌錄入5元收費區(qū)，即2小時免費，超過2小時，收取5元，24小時內(nèi)不重復收費，超過24小時累計重新計費；
業(yè)主可選擇一個車牌錄入10元收費區(qū)，即2小時免費，超過2小時，收取10元，24小時內(nèi)不重復收費，超過24小時累計重新計費；訪客車輛30分鐘免費，超過30分鐘收取5元/小時，24小時內(nèi)60元封頂，超過24小時累計重新計費；業(yè)主家除去5元區(qū)、10元區(qū)剩下的車輛統(tǒng)一按照訪客車輛計費。
類型
免費停車時間
收費標準
A:業(yè)主車輛一個車（固定車牌）
2小時
停車2小時以上收取5元，24小時內(nèi)不重復收費
B:業(yè)主車輛一個車（固定車牌）
2小時
停車2小時以上收取10元，24小時內(nèi)不重復收費
業(yè)主車輛除A、B以外的車和訪客車輛
0.5小時
停車0.5小時以上收費5元/小時，不足1小時，按1小時計算，24小時內(nèi)60元封頂。
（二）進入小區(qū)執(zhí)行公務的車輛（消防車、警車、救護車、水電氣工程車、網(wǎng)絡通信工程車輛等）不予收費。
（三）進入地面停車位停放車輛應自行保險，本停車場只提供停車場地使用服務，對車輛之任何破壞、丟失等現(xiàn)象均不承擔任何責任；
四、資金管理使用監(jiān)督
（一）停車費委托物業(yè)服務企業(yè)收取，停車費收益60%歸全體業(yè)主所有，40%歸物業(yè)服務企業(yè)；
（二）停車費收益歸全體業(yè)主所有的部分，按照《XX家園管理規(guī)約》規(guī)定使用；
（三）停車費收支情況按季度公示，張貼在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置；
（四）停車費管理使用情況由業(yè)主共同負責監(jiān)督。
