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緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
［關鍵詞］房地產(chǎn);市場競爭;現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)類投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設、轉讓、租賃、維修、管理以及由此形成的市場。房地產(chǎn)業(yè)是我國支柱性產(chǎn)業(yè)，是具有基礎性和先導性的產(chǎn)業(yè)。
根據(jù)國民經(jīng)濟行業(yè)分類標準(GB/T 4754—2002)分類方法，房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務、其他房地產(chǎn)活動。
近年來形成的房地產(chǎn)熱吸引著眾多投資，房地產(chǎn)企業(yè)像雨后春筍一樣，迅速冒出來，急速增長。企業(yè)數(shù)量的增多引得市場競爭更加激烈，在激烈的市場競爭中，企業(yè)要尋找發(fā)展的機會，就必須對企業(yè)、行業(yè)進行分析。目前，學術界及企業(yè)界研究企業(yè)、行業(yè)的文章非常多，但大多數(shù)的文章只是概括性的提到房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，采用數(shù)據(jù)作為理論依據(jù)進行分析相對較少，本文收集官方數(shù)據(jù)對目前房地產(chǎn)行業(yè)進行詳細分析，通過分析有助于對我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進行了解，也有助于對房地產(chǎn)企業(yè)進行科學分析。
1 房地產(chǎn)業(yè)的重要作用
房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中起重要作用，是增強國民經(jīng)濟和改善人民生活的重要產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。它的重要性體現(xiàn)在以下幾方面：
1.1 房地產(chǎn)業(yè)直接推動經(jīng)濟的增長
投資、消費、進出口三項是國民經(jīng)濟增長的發(fā)動機，而房地產(chǎn)業(yè)是構成投資、消費、進出口三大增長發(fā)動機的主要拉動力量。我國自1998年實行住房市場化改革，推行住房分配貨幣化以來，房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的時期，對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到2007年，房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資總額從3614.23億元上升為25288.8億元，年均增長24.14％；房地產(chǎn)業(yè)增加值從1998年的3434.5億元上升為2007年的11854.3億元，年均增長14.76％；高于年均國內(nèi)生產(chǎn)總值12.8％的增長速度。房地產(chǎn)投資通過關聯(lián)產(chǎn)業(yè)和帶動消費對GDP 的拉動，1998—2007年，房地產(chǎn)投資占GDP比重為4.07%~4.75%，近十年平均比重為4.49%，在國民經(jīng)濟中占有較大比例。下圖為房地產(chǎn)業(yè)投資、增加值與GDP增長對比圖。近十年房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重見表1。
1.2 房地產(chǎn)業(yè)帶動性對經(jīng)濟增長的貢獻
房地產(chǎn)業(yè)除了直接推動經(jīng)濟增長外，由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟鏈中處于中間環(huán)節(jié)，具有很強的關聯(lián)效應。能通過前向效應帶動建材、冶金、機械制造、金融等產(chǎn)業(yè)，通過后向效應帶動裝修、家電、金融保險、儀表等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮能夠有力的帶動很多產(chǎn)業(yè)的興旺繁榮。房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度達1.416，其中對金融保險業(yè)和商業(yè)的帶動效應最大，為0.145，兩者并列第一，而對建筑業(yè)的關聯(lián)效應為0.094，居第二，與美國、日本、英國、澳大利亞等發(fā)達國家均值相近。所以，當經(jīng)濟發(fā)展面臨需求不足或者其他困難時，通常都會采取相應的房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟政策，以發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高、帶動力強這一特點來拉動經(jīng)濟增長。
1.3 改善人民的居住和生活條件
構建社會主義和諧社會主要內(nèi)容之一就是民生問題，而住房問題是重要的民生問題，直接關系到人民生活水平的提高和生活質量的改善。加快城市住宅建設，解決人民住房緊張的問題，是關系國計民生、發(fā)展生產(chǎn)、改善人民生活水平的一件大事。促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求。在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的近十年，全國新建住宅和人均住宅面積都有了較大的提高。近十年新建住宅面積和人均住宅面積詳見表2。
1.4 房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻不斷加大
財政收入是衡量政府財力的重要指標，政府在社會經(jīng)濟活動中提供公共物品和服務的范圍和數(shù)量，很大程度上決定于財政收入的充裕狀況。財政是為了滿足社會公共需要，彌補市場失靈，以國家為主體參與的社會產(chǎn)品分配活動。它既是政府的集中性分配活動，又是國家進行宏觀調控的重要工具。稅金是國家財政收入的主要來源，房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金近十年持續(xù)增加，從1998年的139億元快速增長到2007年的1660億元，房地產(chǎn)企業(yè)上繳稅金占財政收入比重由1.41%上升到3.24%，對財政收入的貢獻不斷加大，在財政收入中占有較重要地位。房地產(chǎn)企業(yè)稅金占財政收入比重見表3。
2 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀80年代改革開放起，經(jīng)過三十年的發(fā)展，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資快速增長，隨著人民的生活水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，取得了令人矚目的成就。 1 投資方面
房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大。由1997年的3178億元，逐年增加至2006年的25289億元，增長率高于全社會固定資產(chǎn)投資增長率，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例由1997年12.74%增長為2007年的18.42%，增長5.7個百分點，詳見表4。從商品房投資類型結構看，普通住宅比重稍有上升，從1997年87.3%上升為2007年的90.7%；經(jīng)濟適用房所占比重直降，從1997年的13.4%下降為4.5%，尤其是2000—2007年的七年間，更是下降達15.7%；辦公樓所占比重稍有下降，而商業(yè)用房所占比重趨于穩(wěn)定，基本維持不變。表4為1997—2007(2008)年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資對比。1997—2007(2008)年按用途分商品房屋銷售面積見表5。
信貸比重有所降低，但對銀行的依賴度依然過高。從1997年起國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的態(tài)勢。從1997年的23.9%下降為2007年的18.7％；自籌及其他來源資金的比重從1997年的63.61%增長為2007年的79.56%，資金結構有所調整。但國內(nèi)貸款額自1997年以來持續(xù)增大，2007年超過7000億元，為1997年的近8倍，是1997年以來的最高值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源見表6。
2.2 銷售方面
銷售量持續(xù)增長，商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升，2007年商品房銷售面積是1996年銷售面積的近10倍，達到77355萬平方米，其中：住宅銷售量從1996年的6898萬平方米增長到2007年的70136萬平方米，增長了10倍。2007年商品房銷售額接近3萬億元，為1996年商品房銷售額的21倍。近年商品房屋銷售情況見表7。
房價大幅攀升。1997—2007年全國商品房價格，年均增長187元。2004年、2005年全國商品房平均房價大幅攀升，1年增長400元/平方米左右。商品房價格從1997年到2005年增長了1171元，其中2004年和2005年增長了809元/平方米，占69％。2007年較2006年增長了497元/平方米，占1997年以來商品房價格增長的27%。商品房價上漲是綜合因素導致的，這些因素包括土地價格上漲、建筑材料價格上漲、人工價格上漲、新建住宅品質提升、中低位商品住房供應比重下降、投資和投機性購房的拉動、消費者對房價的預期等。房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展三十年，屬于新興起的產(chǎn)業(yè)，存在較高的利潤，同時宏觀調控措施總體上抑制了商品房供應量的增加，推動了價格增長。由于我國政府的土地出讓制度造成房地產(chǎn)進入壁壘和房地產(chǎn)產(chǎn)品完全差別的內(nèi)在特性導致房地產(chǎn)市場不完全競爭性，形成壟斷競爭市場；而我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡加劇了房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別性，加強了房地產(chǎn)商的市場力量，提高了他們進行壟斷定價的能力，進行產(chǎn)品定價時更多的是基于消費者的保留價格而攫取盡可能多的消費者剩余，這是當前我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因。全國商品房屋平均銷售價格見表8。
2.3 開發(fā)方面
開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L。2007年全國房地產(chǎn)施工面積從1997年的44985萬平方米上升到2007年的236318萬平方米，增加了191333萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設房屋建筑面積見表9。 4 區(qū)域發(fā)展
東部、西部區(qū)域發(fā)展不平衡。東部城市相比中西部城市，地理位置優(yōu)越、交通方便、經(jīng)濟發(fā)達、資金相對寬裕，城市規(guī)模和城市密度較大，城鎮(zhèn)化水平較高，這些優(yōu)勢使得東部的房地產(chǎn)業(yè)在起步階段就走在中西部房地產(chǎn)業(yè)的前面。2007年施工房屋面積東部省份占全國的55.6%，竣工房屋面積東部省份占全國的54.3%，均占有一半以上比例。隨著東部地區(qū)土地資源的減少，土地價格上升引起的成本大幅度上升和競爭加劇，一些房地產(chǎn)商投資重心開始向中西部轉移，房地產(chǎn)投資的最優(yōu)區(qū)域發(fā)生變化。西部地區(qū)由于地理位置、基礎設施條件較差，經(jīng)濟發(fā)展水平和城市化仍然處于初級階段，因此存在著巨大的增長空間。近年來受到國家“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略的扶持，西部地區(qū)宏觀經(jīng)濟的發(fā)展正在享受著高速增長的回報。2007年全國分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)情況對比見表10。
3 結 論
近年來我國房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，本文總結出房地產(chǎn)業(yè)有直接推動經(jīng)濟增長、帶動性影響經(jīng)濟增長、改善人民居住和生活條件、對財政收入的貢獻不斷加大等重要性。在此基礎上分析出我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大；信貸比重有所降低，但對銀行的依賴度依然過高；銷售量持續(xù)增長，商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升；房價大幅攀升；開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L；東部、西部發(fā)展不平衡等。通過本文可有助于對我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進行了解，也有助于對房地產(chǎn)企業(yè)進行科學分析，本文總結出的數(shù)據(jù)可以供以上分析研究做。
參考：
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關鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；發(fā)展現(xiàn)狀；攸縣；
中圖分類號:F293.3文獻標識碼：A
1.攸縣房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀
2007—2012年，攸縣房地產(chǎn)開發(fā)投資以10%的比例態(tài)勢遞增，總投資額達30.12億元，房地產(chǎn)開發(fā)項目59個，新建商品住宅246萬m2。2012年，攸縣商品房在建項目29個，在建面積109.8萬m2，同比增長28.96%；新開工面積35.11萬m2，同比負增長7.55%；竣工面積18.06萬m2，同比增長187%，房地產(chǎn)總投資14.23億元。全年共辦理各類房屋登記9292宗，登記面積347.97萬m2；測繪房屋面積82.69萬m2。
2．攸縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的問題
2.1 房地產(chǎn)行業(yè)指標分析
1.房地產(chǎn)行業(yè)相關指標分析
（1）商品房銷售價格
2008-2012年，攸縣商品房銷售價格持續(xù)增長，房價從08年的均價1700元急劇上升到12年的均價達2880元左右，銷售年均價漲幅均在10%以上，且增長率不斷升高。從總體上看，2008-2012年攸縣商品房銷售均價平均增幅12%，價格增長速度迅猛，說明攸縣房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)仍有較好的有效需求空間。
（2）商品房銷售面積
2008-2012年，攸縣商品房銷售價格增長較快，消費需求旺盛，商品房銷售面積增長迅速，以年平均79.25%的增長速度持續(xù)快速發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資力度不斷加大，商品房銷售增勢強勁，預售行情持續(xù)看漲，房地產(chǎn)行業(yè)成為攸縣經(jīng)濟發(fā)展的新增長點。減除不具競爭力及不具開發(fā)能力的樓盤，攸縣2011年市場總供應量在105萬m2左右。此外，攸縣商品房銷售面積雖然不斷增長，但增長率卻呈波動變化，并逐步趨于平均值，經(jīng)過前幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場會進入一個發(fā)展速度相對緩慢的時期，未來幾年內(nèi)房屋銷售面積的增長速度會減緩。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅
據(jù)統(tǒng)計，2012年攸縣房地產(chǎn)市場累計完成投資9.69億元，同比增長55.1%，其中住宅投資6.56億元。近年來，攸縣房地產(chǎn)投資力度不斷加大，投資額持續(xù)、快速增長，自2011年起，增幅超過同期GDP和固定資產(chǎn)投資額增幅。適度投資有利用拉動經(jīng)濟增長，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過快，將會使供給過量而導致供過于求。
（4）商品房銷售額與開發(fā)投資額
2008-2012年攸縣商品房銷售投資比除2008、2010年外都大于1，說明整體市場運營良好。2010年，由于世界金融危機的爆發(fā)所產(chǎn)生的后續(xù)影響及“國十條”的出臺，商品房銷售額增長速度較去年同期出現(xiàn)負增長，房地產(chǎn)市場進入觀望僵持期；然而與此同時，房地產(chǎn)投資速度卻繼續(xù)保持高速增長，10年投資額為09年投資額的1.3倍，表明市場供應商對攸縣房地產(chǎn)市場保持增長的期望。
（5）新開工面積與施工面積
湖南省于2007年了《長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》，在這個規(guī)劃中，攸州市已取代攸縣縣城，被列為長株潭城市群的6個區(qū)域次中心城市之一。在未來的3—5年，攸縣將撤縣建市，40萬人的未來城區(qū)正在迅速壯大，屆時攸縣將成為湘東南經(jīng)濟開發(fā)帶和長株潭經(jīng)濟圈東南部的中心城市。在此背景下，攸縣房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，商品房新開工面積占施工面積比重不斷增加。
（6）施工面積與竣工面積
根據(jù)行業(yè)情況，施工面積通常為竣工面積的3.5±0.5倍，因為施工面積反映了未來1-2年的現(xiàn)房供應量，該值小于3.0倍，會出現(xiàn)供應短缺，大于4.0倍，則未來樓市可能供大于求。自從08年后，攸縣房地產(chǎn)市場一直處于短缺狀態(tài)，且比值逐年下降，可以預見，未來幾年內(nèi)，攸縣房地產(chǎn)市場對樓房的需求仍有很大的提升空間。
（7）銷售面積與竣工面積
該項指標能夠表現(xiàn)住房供求是否平衡，一般而言是商品房銷售面積略小于商品房竣工面積。由表看出，08-12年，攸縣的商品房竣工面積與銷售面積之比均小于1，表明供小于求，攸縣房地產(chǎn)市場正處于不飽和狀態(tài)，住房供求指標并不十分合理。
2.房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展相關均衡分析
（1）商品房價格增幅與GDP增幅
房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)市場的核心問題，根據(jù)成熟的房地產(chǎn)市場的行業(yè)經(jīng)驗，通常情況下，房價的增幅應與GDP的增幅相接近。2008-2012年攸縣GDP增幅均值為14.44%，房價增幅均值為11.8%，其比值為1.22。這是由于中國較晚實行住房體制改革，致使商品房供應受到單位福利分房的影響，未能形成合理的供求平衡。房地產(chǎn)市場初步形成之后，住房供應量大幅增長，居民住房消費需求得到充分釋放。結合攸縣GDP增長的實際情況，房價增長率與GDP增長率的比值為1.22，說明了房價大幅增長是有經(jīng)濟基礎支撐的。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資額、社會固定資產(chǎn)投資額與GDP
根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25%~35%是合理區(qū)間，若超過35%，則有可能出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱。房地產(chǎn)投資占GDP比重約為10%左右是合理范圍，若超過10%，沒有需求支撐，也會出現(xiàn)供過于求的局面。攸縣的房地產(chǎn)投資占GDP和固定資產(chǎn)投資的比重持續(xù)偏低，均未達到合理范圍，說明攸縣房地產(chǎn)市場發(fā)展仍處于起步階段。但是房地產(chǎn)投資額在GDP和固定資產(chǎn)投資中所占比重正在不斷增長，說明攸縣房地產(chǎn)市場正處于蓬勃發(fā)展的上升階段，整個市場具有較大的擴展性。
（3）房價與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入
自2009年起，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入呈上升勢頭，但增長幅度較小。房價增長率雖然也是持續(xù)增高，但仍然低于可支配收入增長率，消費者的需求能夠得到較大的滿足，說明房地產(chǎn)市場仍處于健康發(fā)展的狀態(tài)。
2.2 攸縣房地產(chǎn)業(yè)問題小結
1.房地產(chǎn)市場體系仍不完善。
迄今為止，攸縣沒有真正意義上的品質樓盤，大部分樓盤品質不高，住宅市場缺少一個有號召力的品牌樓盤。一方面是因為攸縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)水平普遍較低，開發(fā)實力不夠，除少數(shù)企業(yè)，80%的開發(fā)公司由于缺少資金、人才和開發(fā)經(jīng)驗，把握市場和抗擊市場風險的能力很弱，整個房地產(chǎn)市場缺少品牌化、規(guī)?；?、集團化的開發(fā)企業(yè)。另一方面是由于開發(fā)資金較少，很多房地產(chǎn)項目操作不規(guī)范，特別是缺乏資金的項目往往進度一拖再拖，樓盤建設進度落后，為了資金回籠，樓盤及早上市，許多項目后期建設馬虎了事，品質難以提升。
3.有效供應不足，難以滿足消費需求。
目前攸縣房地產(chǎn)市場最突出的問題就是商品房有效供應不足，難以滿足消費者日益增長的需求。雖然攸縣房地產(chǎn)市場目前處于不飽和狀態(tài)，但是商品房庫存也越來越大，2012年，商品房庫存達到了58.88萬平方米、5946套（其中住宅為3105套），積壓資金達到近20億元。
4.企業(yè)規(guī)模不大，難以抵御風險。
企業(yè)資質等級普遍不高、抗風險能力差。目前攸縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有29家，其中具有三級開發(fā)資質的28家，具有四級開發(fā)資質的1家，全縣沒有一家二級以上房地產(chǎn)開發(fā)資質的企業(yè)。大多數(shù)企業(yè)規(guī)模較小、競爭力較差，整體水平偏低，抵御風險、應對經(jīng)濟沖擊的實力較弱，一旦遭遇房價過低、房屋積壓過多、資金周轉停滯等問題，企業(yè)很有可能面臨倒閉、出現(xiàn)“爛尾樓”等一系列不安定的社會問題。
參考文獻：
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[3]王冠陽；張穎；；天津市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀研究[J]；科技咨詢；2007年18期；
關鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 資本運營 現(xiàn)狀 創(chuàng)新
房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務，集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，具有先導性、基礎性、帶動性和風險性。主要包括土地開發(fā)、房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實際生活中，人們習慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。
一、資本運營概述
(一)資本運營定義
營運資本的概念有狹義和廣義的解釋。廣義營運資本的意義就是企業(yè)的流動資產(chǎn)總額，這個概念主要在研究企業(yè)資產(chǎn)的流動性和周轉狀況時使用。狹義的營運資本是指企業(yè)的流動資產(chǎn)總額減去各類流動負債后的余額，也稱凈營運資本。由于凈營運資本被視為可作為企業(yè)非流動資產(chǎn)投資和用于清償非流動負債的資金來源，所以，狹義的流動資本概念主要在研究企業(yè)的償債能力和財務風險時使用。因此，企業(yè)營運資本的持有狀況和管理水平直接關系到企業(yè)的盈利能力和財務風險兩個方面。
(二)資本運營的內(nèi)容
廣義營運資本是一個具體的概念，它包括了企業(yè)的流動資產(chǎn)總額，是由企業(yè)一定時期內(nèi)持有的現(xiàn)金和有價證券、應收和預付帳款及各類存貨資產(chǎn)等所構成的。相對而言，狹義營運資本是一個抽象概念，它只是企業(yè)一定時期流動資產(chǎn)與流動負債之間的差額，并不特指某項資產(chǎn)，而此差額的確定，完全要視企業(yè)一定時期的經(jīng)營和財務狀況而定，它是判斷和分析企業(yè)資金運作狀況和財務風險程度的重要依據(jù)。
(三)特征與作用
資本運營的特征:①增值性。②流動性。③風險性。資本運營的作用：加快中國國有企業(yè)的改革、加快優(yōu)化經(jīng)濟結構、提高中國的國際競爭力。從企業(yè)經(jīng)營方式的角度來看，資本運營也有如下作用：①資本運營可以優(yōu)化企業(yè)的資本結構。②資本運營可以帶動企業(yè)迅速打開市場，拓展銷售渠道。③資本運營可以讓企業(yè)獲得先進生產(chǎn)技術和管理技術。④發(fā)現(xiàn)新的商業(yè)機會。⑤資本運營可以給企業(yè)帶來大量資金。
二、房地產(chǎn)業(yè)資本運營現(xiàn)狀
(一)融資現(xiàn)狀分析
融資方式單一化,新的融資方式所占比重小。目前，房地產(chǎn)業(yè)主要通過銀行借貸來進行企業(yè)的資金籌借，很少涉及新的融資方式，這樣導致了企業(yè)資金結構的單一化，不利于企業(yè)有效的控制和優(yōu)化資金成本。鑒于此，房地產(chǎn)業(yè)應運用多種融資方式來籌借企業(yè)資金，如通過合作開發(fā)或項目公司被收購、房地產(chǎn)業(yè)上市、房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、地產(chǎn)金融新產(chǎn)品、房地產(chǎn)融資租賃等方式。
(二)房地產(chǎn)業(yè)資本及投資結構狀況分析
目前房地產(chǎn)業(yè)的資本及投資結構簡單甚至單一，沒有很好的對企業(yè)資金結構和投資結構進行優(yōu)化配置來實現(xiàn)企業(yè)資金成本的降低和企業(yè)資金使用效益的提高，從而很好的實現(xiàn)企業(yè)的財務管理目標和企業(yè)經(jīng)營目標。例如在保證資金籌集完整的基礎上優(yōu)化配置融資方式使企業(yè)的資金結構最優(yōu)化和資金成本最低化；在安全性、效益性、流動性的原則下合理配置企業(yè)的投資方式優(yōu)化企業(yè)的投資結構實現(xiàn)企業(yè)資金的有效管理和經(jīng)濟效益的提高。
三、房地產(chǎn)業(yè)資本運營存在的問題
(一)房地產(chǎn)業(yè)資本運營規(guī)模小,競爭力差
目前我國的房地產(chǎn)業(yè)的資本運營規(guī)模與國際上的房地產(chǎn)公司相比存在很大的差距，可以說我國的房地產(chǎn)業(yè)尚未出現(xiàn)真正的國際化公司，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模較小，管理落后、資金管理意識較差、管理人員綜合素質較低等多種因素的存在導致了規(guī)模小的房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭能力小，資本運營能力有限，導致企業(yè)的經(jīng)濟效益的提高，最終影響了企業(yè)所有者的利益，企業(yè)的生存和發(fā)展。
(二)資本運營人才缺乏且綜合素質有待提高
資本運營開始的時間尚短，運作還未規(guī)范化，致使目前從事房地產(chǎn)資本運營的人員并不具備必要的資本運營的完整的資本運營專業(yè)知識、良好的企業(yè)組織管理能力、完整的企業(yè)法律知識和資本運營法律知識、良好的市場運作知識，另外應具備必要的相關專業(yè)素質等,所以資本運營人才匱乏且綜合素質有待提高。
(三)資本運營觀念薄弱
目前，企業(yè)的兼并和重組是企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化的有效途徑，房地產(chǎn)業(yè)也是如此，也是資本運營的必然現(xiàn)象。但多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)的決策者、管理者往往從自身利益出發(fā)來考慮問題對于企業(yè)的兼并和重組存在抵觸思想，對于企業(yè)的資本運營觀念不強甚至無此意識。
四、房地產(chǎn)業(yè)資本運營創(chuàng)新的必然性
(一)房地產(chǎn)業(yè)資金成本要求房地產(chǎn)業(yè)資本運營創(chuàng)新
目前房地產(chǎn)業(yè)資金的籌集和資金成本已成為影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。因此房地產(chǎn)業(yè)如何籌集到企業(yè)所需資金和如何籌借企業(yè)所需資金應成為房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問題。然而，隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)競爭的不斷加劇，傳統(tǒng)的資金運營方式已不能滿足企業(yè)發(fā)展的需要，這就要求房產(chǎn)業(yè)進行資金運營的創(chuàng)新。
(二)土地資源的出讓方式是影響房地產(chǎn)業(yè)資本運營的基礎
土地是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基礎,國家對土地的宏觀調控會直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。近幾年來,我國不斷完善土地使用權出讓的相關政策法規(guī),使土地使用權的出讓更加科學、公平，例如提高了招標出讓土地使用權的比例且明確規(guī)定了協(xié)議出讓最低價的確定標準和國有土地出讓的程序,嚴格控制了出讓土地使用權，提高了出讓土地使用權的市場化程度和專業(yè)化程度，增加了取得土地使用權的難度。
(三)銀行加息政策將改變房地產(chǎn)結構
中國人民銀行在2004年11月份(近八年來)首次調高了基準利率。并同時于2005年3月份提高了公積金房貸與商業(yè)性房貸利率，2010年更是先后幾次調息。中央銀行加息政策對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重大影響，主要體現(xiàn)在兩方面:一是融資成本上升;二是融資規(guī)模下降。融資成本上升,將使公司中長期的業(yè)績和利潤下降。融資規(guī)模下降,一方面直接反映出開發(fā)商貸款需求受到制約;另一方面隱含著“從緊”的政策信息,意味著開發(fā)商通過信托、股票發(fā)行等渠道進行融資也會受到影響。
五、房地產(chǎn)業(yè)資本運營模式創(chuàng)新
(一)資產(chǎn)剝離
資產(chǎn)剝離是指將非經(jīng)營性閑置資產(chǎn),低效或無效的資產(chǎn),已經(jīng)達到預定目的的資產(chǎn)以及不適應公司長遠發(fā)展方針的那部分資產(chǎn)從公司資產(chǎn)中分離出來。這種做法,從表面現(xiàn)象看是公司規(guī)模在收縮,但其實質是收縮后會更大幅度更高效率的進行資本擴張。
(二)融資租賃與經(jīng)營租賃
這是一種比較新的金融工具,是一種以短時間,低成本并通過特定程序把資金和設備緊密結合起來的資本運作方式。使用融資租賃與經(jīng)營租賃等資本運作方式,不僅能夠減輕房地產(chǎn)運營企業(yè)巨額設備采購支出,而且能夠降低企業(yè)成本。
(三)改制上市
近年來國內(nèi)主要電信運營企業(yè)都通過改制上市實現(xiàn)了融資目的,并取得了非常好的成果。所以,我們可借鑒其經(jīng)驗把它運用在房地產(chǎn)企業(yè)的資本運作上。但是,應該注意的是,改制上市一般只能運用于大型企業(yè)的資本運作當中。企業(yè)改制上市采用股權籌資,常見的有兩種方式,即整體上市和分拆上市。整體上市是以企業(yè)的所有資產(chǎn)為對象實施股份制改造,實現(xiàn)企業(yè)的公開上市;分析上市指僅對企業(yè)的部分優(yōu)良資產(chǎn)實施股份制改造,成立以原有企業(yè)為控股股東的股份制公司,實現(xiàn)企業(yè)上市。待時機成熟時,視企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展需要,再將母公司的資產(chǎn)逐步注入上市公司,實現(xiàn)企業(yè)的分步上市。
(四)階段性股權融資模式
階段性股權融資,即階段性資金拆借,是以股權的形式向房地產(chǎn)企業(yè)注入資金。其運作模式為:投資者以股權投資的方式向房地產(chǎn)公司注入資金,并獲得房地產(chǎn)公司部分股權,性質類似優(yōu)先股。在此過程中投資人將其所持有的股權委托原有的股東管理,與原股東或關聯(lián)方簽署股權回購協(xié)議,并隨著房地產(chǎn)公哥運營開發(fā)項目的進展,企業(yè)獲得現(xiàn)金流。最后關聯(lián)方(或原股東1按協(xié)議要求從房地產(chǎn)公司處獲得相應的資金,回購股權。
參考文獻:
[1]世聲.房地產(chǎn)業(yè)的資本運營[J]湖南房地產(chǎn)2003(2)
【關鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；外資；影響；政策
改革開放三十多年以來，隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，外國資本紛紛流入，中國已成為世界上吸引外資最多的發(fā)展中國家。而房地產(chǎn)業(yè)作為拉動我國經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，以其高利潤、發(fā)展前景較好、政策限制較少等獨特優(yōu)勢成為中國吸收外資的主要領域。近年來，外國資金在我國房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模不斷擴大，對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響不可忽視，亟需采取應對措施。
1 外資進入我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
因為我國房地產(chǎn)的利潤空間大，且人民幣的升值預期較高，從而我國房地產(chǎn)也有很大升值區(qū)間，正因為如此外資紛紛看好中國地產(chǎn)業(yè)，流入速度十分迅速。
2009年房地產(chǎn)業(yè)FDI降幅高出總體降幅7個百分點，2010年1月，房地產(chǎn)業(yè)實際使用外資額繼續(xù)下滑，同比下降6.04%，但2010年1-10月累計增幅已猛增至48.04%。更詳細的數(shù)據(jù)顯示，2010年1-9月，全國新設房地產(chǎn)外資企業(yè)498家，累計使用外資166億美元，占FDI總量的比重達到22.38%，比上年同期高5.7個百分點。從結構看，外商投資以普通住宅為主，旅游地產(chǎn)增長較快。此外，外資地產(chǎn)基金機構數(shù)量也大幅增長，許多國際知名投資機構紛紛在國內(nèi)進行投資。
2 外資進入對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響
2.1 積極影響
2.1.1 加劇市場競爭，推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展
由于國外資本擁有成熟的管理體系、先進的技術和開發(fā)理念，國內(nèi)企業(yè)通過與外資進行戰(zhàn)略合作能夠吸收其先進經(jīng)驗，不斷提高企業(yè)經(jīng)營能力，進而使得整個行業(yè)的水平得到提高。同時，外資的進入使得房地產(chǎn)市場競爭加劇，將促使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)積極采用先進的技術設備和管理理念，用以降低成本，增強自身競爭力，生產(chǎn)出高質量的房地產(chǎn)產(chǎn)品，從而大大提高整個房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品供給水平和運營效率。
2.1.2 改善本土房地產(chǎn)企業(yè)的資本結構，推動優(yōu)勢企業(yè)的持續(xù)發(fā)展
為了防止房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過度增長，我國政府部門和有關金融機構通過宏觀調控采取措施控制金融風險，這使得以銀行貸款為主要融資途徑的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金短缺的困境，在這種情況下，爭取與國外資本的合作便成為很多房地產(chǎn)商的首選，并將其視為實現(xiàn)生存和發(fā)展的重要機遇。在這一獲取外資的競爭過程中，加速了行業(yè)內(nèi)的“優(yōu)勝劣汰”，使得本土房地產(chǎn)企業(yè)中一些優(yōu)勢企業(yè)通過資本結構的調整和改善，得以持續(xù)發(fā)展。
2.1.3 有利于拓寬融資渠道，改變了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融運作理念
一直以來，銀行貸款就是我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要的資金來源，但是除此之外，其他的來源就很少了。由于國外的大量投資，特別是具有金融投資性質的海外投資機構的投資，使得房地產(chǎn)的資金來源的渠道大大擴寬，房地產(chǎn)金融理念和金融工具也隨之進入我國市場。
2.1.4 加快我國房地產(chǎn)業(yè)和國際標準接軌的步伐，推動房地產(chǎn)行業(yè)的升級轉化 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對外開放使得外資房地產(chǎn)企業(yè)大量涌入國內(nèi)市場，這不僅僅對于提高房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開放度有重要意義，而且有利于推動我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和國際房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的接軌，提高我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的運作水平，使其更加規(guī)范化、透明化。
2.2 消極影響
2.2.1 加劇房地產(chǎn)市場供給結構的不合理
隨著外資的大量流入，其投向將會產(chǎn)生一定的引導效應，也將對房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應結構產(chǎn)生較大的影響。目前，國家不斷強化對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調控政策，其重點之一就是改善房地產(chǎn)市場的供給結構，加大中低檔住宅的投資。但是，受利益的驅動，利潤較高的高檔住宅與商業(yè)地產(chǎn)將是國外資本的“最愛”，這將對本土開發(fā)商的投資行為產(chǎn)生一定的引導作用，使得投資需求逐漸取代消費需求成為房地產(chǎn)投資的重點，這在一定程度上使房地產(chǎn)市場供應結構的不合理狀況進一步加劇。
2.2.2 提高了房地產(chǎn)價格，助長局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫
總體來看，目前我國房價收入比一直處于偏高狀態(tài)，在上海、北京等城市甚至高達10-30倍，而外資的大量流入將會使這一趨勢進一步加劇。其原因在于，一方面，外資的進入會使得房地產(chǎn)市場的投資需求超過住房需求，容易形成較強的標桿效應，從而導致房地產(chǎn)價格不斷上漲。另一方面，由于外資本身的逐利性高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)將成為國外資本投資的主要領域，從而減少對中低檔房產(chǎn)的投資，造成中低檔住宅市場供求失衡，進一步抬高其市場價格。
2.2.3 增加了房地產(chǎn)金融體系的潛在風險
盡管目前我國還沒有形成次級住房抵押貸款市場，但在我國住房按揭貸款過程中，由于虛假按揭、把關不嚴情況的大量存在，使得一些不符合條件的借款人得到貸款，這正是我國的房貸風險所在，并正逐漸步入違約高風險期，增加了金融體系的潛在風險。同時，由于外資熱錢的高靈敏性，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎縮或者變化，外資就會大量撤離，使得房價猛然大幅下跌，造成樓市動蕩，進而引發(fā)房地產(chǎn)信貸金融風險。
3 規(guī)范外資進入我國房地產(chǎn)業(yè)的對策建議
3.1 逐漸加強對外資進入房地產(chǎn)市場的管制
作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系緊密，對金融業(yè)和人們的生活有著重要的影響。但是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展剛剛起步，一方面市場還很不完善，另外相關的法律也很不完善，對境外機構和個人投資房產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)沒有進行實質性的限制，這樣就很不利于國家的經(jīng)濟安全。因此，為了推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維持國家經(jīng)濟安全防止財富外流，我國應該學習國際經(jīng)驗，管制外資在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的流入。
3.2 完善金融機制，逐步拓展國內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道 房地產(chǎn)行業(yè)是一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，其融資逐漸向多元化方向發(fā)展。然而，目前我國金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度還遠遠不夠，還沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融市場。因此，必須拓寬我國房地產(chǎn)企業(yè)的投融資渠道，開發(fā)出多種類的地產(chǎn)金融產(chǎn)品，加快發(fā)展國內(nèi)房地產(chǎn)基金信托，建立起適合我國房地產(chǎn)發(fā)展要求的房地產(chǎn)金融體系，這樣不僅促使廣大的中小投資者能夠直接投資于房地產(chǎn)業(yè)，而且也是減少外資對我國房地產(chǎn)業(yè)沖擊的一個重要途徑。
3.3 出臺相關政策法規(guī)，加強對房地產(chǎn)基金的監(jiān)管
房地產(chǎn)基金因其靈活、成熟的投資機制已經(jīng)成為外資進入市場的主要方式。根據(jù)統(tǒng)計，中國大概有80多家以基金形式存在的中小型外資地產(chǎn)基金，每個大約掌握1-3億美元的基金。目前，摩根斯坦利、美林銀行等外資基金在大陸房地產(chǎn)市場比較活躍。雖然房地產(chǎn)基金的投資十分的活躍，但是由于我國目前沒有與產(chǎn)業(yè)基金相關的法律法規(guī)，對房地產(chǎn)基金的管理也就沒有相應的法律來指導。因此，為了加強對房地產(chǎn)基金的監(jiān)管，針對產(chǎn)業(yè)基金，我國要盡快出臺相關法律。
3.4 建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系 目前，我國對房地產(chǎn)市場的檢測和管理水平不高，當大量外資進入房地產(chǎn)市場時，就容易造成市場的不穩(wěn)定，不利于經(jīng)濟安全。因此，必須要嚴格的監(jiān)測房地產(chǎn)市場，加強對外資流入的預警，對外資在房地產(chǎn)業(yè)活動的流向進行嚴格的監(jiān)控。為了達到這個目的，我們可以建立外資購買房地產(chǎn)的登記體系，關注外資是否對某個城市、某種物業(yè)類型進行了集中投資，分析這種行為與該地區(qū)經(jīng)濟的承受能力的匹配程度，監(jiān)控資金的流向，防止外資熱錢的炒房行為。另一方面，應將風險指標定量化，設計出具有操作性的、科學的風險評價體系，以此制定相關的調控政策與措施。
參考文獻
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關鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀 對策
引言
近幾年隨著房地產(chǎn)投資熱度的快速升高，房價也在不斷上漲，己經(jīng)開始影響到人民生活水平以及國家經(jīng)濟金融體系的安全。住房價格除了關系到國家的發(fā)展和經(jīng)濟安全以外，還和人民的生活成本有很大的關系。我國人口多，人均住房面積少，住房政策的完善，必須從我國的基本國情出發(fā)，建立起具有中國特色的住房政策體系。
一、我國房地產(chǎn)業(yè)的泡沫現(xiàn)象的原因
1.1產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的直接原因
我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最直接原因就是房地產(chǎn)市場中的過度投機行為導致房價飛速上漲。房地產(chǎn)經(jīng)濟在市場經(jīng)濟中占有很重要的地位，同時其中的投機行為也十分嚴重。主要由于土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，這些都在一定程度上助長了投機行為，使得市場中產(chǎn)生大量投機性泡沫。
房地產(chǎn)開發(fā)商使用各種方式地進行土地儲備，待一定時間后，高額價格轉讓他人，或對其進行炒作，導致地價、房價飛漲。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市人口的擴充，城市化的加快，城市對土地的需求不斷增長，與土地本身的稀缺性的矛盾就會日漸明顯。土地在交易過程中不斷的轉手，增值，當這一增值過程超出其真實價值時，就會導致泛地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。
1.2產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的間接原因
消費者的購房預期因素。當房地產(chǎn)商品價格由于某種原因上升時，消費者會推斷未來的價格繼續(xù)上升的可能性，需求會上升。而銷售者惜售，供給會下降。在這樣的供給需求變動下，價格上升，產(chǎn)生了泡沫的可能性。當價格下跌時，消費者會覺得價格還會有下跌的空間，需求會減少。而銷售者則會拋售房產(chǎn)，供給上升，這時市場中由于接收人少，價格會下跌。如此惡性循環(huán)便導致了泡沫現(xiàn)象。
房地產(chǎn)政策因素。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占有主導地位，對促進國家經(jīng)濟起著極其重要的作用，我國政府在這方面也不斷出臺相關政策，以求我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。其中如住房制度改革，土地使用制度改革，以及國家出臺的各項購房鼓勵政策，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場高速增長。而這一政策導向在一定程度上導致了房地產(chǎn)項目過量開發(fā)，不規(guī)范經(jīng)營導致的價格迅速上漲，伴隨著空置率增加的問題，這一切都預示著泡沫的產(chǎn)生。
房地產(chǎn)過度投資因素。城市化的進程決定了房地產(chǎn)投資的進程，這樣的經(jīng)濟結構才是平衡合理的。然而房地產(chǎn)投資大幅度超前于城市化進程的幅度，導致房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)供大于求的問題，隨之也產(chǎn)生房價的劇烈波動，高空置率，大量的市場的投機行為，不規(guī)范的交易行為等問題。由于投資商對房地產(chǎn)的大量需求，房地產(chǎn)投資和投機者在市場中的比例會急劇升高，消費者的真實需求被投資和投機掩蓋，房地產(chǎn)投資大幅增長，地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象越來越嚴重。
銀行信貸的不規(guī)范擴張因素。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中需要大量的資金支持，一般房地產(chǎn)發(fā)展的資金來源主要是依賴于銀行貸款。許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反了有關規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，甚至不去驗證其信用等級。大量的資金涌向房地產(chǎn)市場，又缺乏必要的風險控制意識和手段，而且各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風險，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。
二、改善我國房地產(chǎn)發(fā)展的幾點措施
根據(jù)以上對我國房地產(chǎn)業(yè)泡沫現(xiàn)象原因的分析，以下給出了幾點相應的措施，包括合理確定各類住房比例、加大宏觀調控力度、打擊遏制炒房行為。
2.1合理確定各類住房比例
加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。同時在稅收、資金等方面給予優(yōu)惠和支持，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)廠商參與廉住房和經(jīng)濟適用房的建設。對規(guī)劃中的商品房建設市場可以完全向開發(fā)商開放，對其開發(fā)的套型結構不加限制，要特別注意商品房開發(fā)項目用地轉讓過程中的招投標活動的公開公平公正。
2.2加大宏觀調控力度
為了真正發(fā)揮杠桿作用，提高政策的能見度和可操作性，必須適當加大調控的力度和執(zhí)行強度。為此，政策制定時應注意以下幾點：一是不可低估投機者承擔風險的能力，在抑制投機方面稅收和差別利率應該是最有效也是可控制的手段，只有嚴格執(zhí)行才能得到良好的投機抑制效果。二是房地產(chǎn)開發(fā)的暴利時代將結束。在工人工資和原材料價格普遍相對較低的情況下，中國的房價高于很多發(fā)達國家，政府應該對土地資源管理及稅收政策的調控力度加大。三是不能為了眼前的GDP和財政收入而犧牲國家的可持續(xù)發(fā)展，對于賣地收入和從房地產(chǎn)收取的各項稅收，要用來反哺該城市的新購房居民和住房困難戶。
2.3打擊遏制炒房行為
炒房是助推房價快速上漲的主要原因之一。對于國內(nèi)普通居民中的炒房者，要通過加大稅收力度遏制其炒房行為；對于國內(nèi)中小企業(yè)法人中的炒房者，要加大稅賦力度的同時，進一步向它們開放壟斷行業(yè)，制定各項政策鼓勵其發(fā)展主營業(yè)務；對于國際炒房者，要密切注意主要資金動向，中國人多地少，建筑用地更少，所以必須堅決遏制和打擊其惡意炒房行為。目前的房地產(chǎn)調控迫切的需要政府能針對不同地區(qū)的房價提出差別化的政策，以實現(xiàn)政策的針對性和有效性，以免在調控中對應調控對象調控效果不大，而對弱勢群體形成較大影響的現(xiàn)象。
三、結語
我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然是處于初級階段，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展也出現(xiàn)了一些承待解決的房地產(chǎn)泡沫問題。我國對房地產(chǎn)市場的宏觀調控必須從我國的基本國情出發(fā)，其內(nèi)容應該包括但不限于：合理確定經(jīng)濟適用房、廉住房和商品房比例，鼓勵開發(fā)商參與經(jīng)濟適用房和廉住房建設；加大稅收、差別利率、價格等杠桿對房市的宏觀調控力度和反哺力度；有針對性地遏制和打擊國際國內(nèi)各類炒房行為等。
參考文獻:
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[關鍵詞]城市房地產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)狀；調查；衡陽市
[中圖分類號]F293.30 [文獻標識碼]A [文章編號]1672－2728(2011)03－0053－03
一、衡陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本條件
衡陽市位于湖南省中南部，湘江中游，處于湖南“3+5”城市群的最南端，有南北要沖、兩廣咽喉之稱。全市轄5縣2市5區(qū)，總面積1.53萬平方公里，2008年末總人口731.14萬，其中，城鎮(zhèn)人口311.25萬人，占全市總人口的42.6％，為湖南第二大城市。
2008年衡陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值1000.09億元，繼長沙之后，與岳陽、常德一起跨入了GDP千億元俱樂部。人均GDPl3670元(約合2000美元)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12420元，城鎮(zhèn)居民人均居住面積為29.8m2，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)42.2％。
2008年10月份，政府提出城市建設3年行動計劃和實現(xiàn)“一年一小變，三年一大變”的奮斗目標，即2009－2011年，完成四大基礎性工程(東西南北暢通工程、基礎設施配套工程、三江六岸美化工程、千家萬戶民心工程)、三大標志性工程(以商業(yè)步行街為主的商貿(mào)標志性工程、以湖湘文化為主的文化標志性工程、以生態(tài)為主的生態(tài)標志性工程)，把衡陽建設成為中國歷史文化名城、湖南先進制造業(yè)基地、具有鮮明特色湘南重鎮(zhèn)、衡陽人民引以為豪的現(xiàn)代宜居城市，這將為衡陽房地產(chǎn)發(fā)展起到非常重要的推動作用。
二、衡陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調查
1.開發(fā)企業(yè)數(shù)量逐年增長。外資企業(yè)成為市場供給規(guī)模的主要新增力量
目前衡陽市共有345家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中外資企業(yè)39家，內(nèi)資企業(yè)306家。在這些企業(yè)中，有資質等級的企業(yè)193家，其中一級1家，二級6家，三級178家。這些企業(yè)目前在建在售的樓盤共計141個。衡陽作為湖南第二大城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大，吸引了不少外地開發(fā)商，如浙江耀江集團正在開發(fā)的衡陽最大規(guī)模樓盤一雁棲湖項目，占地2000多畝，總建筑面積84萬m2。
2.土地購置、開發(fā)面積呈間歇性增長，土地購置面積遠超過完成開發(fā)面積
2004－2008年，衡陽市土地購置面積905.2萬m2，年均增長95.7％，而完成開發(fā)土地面積94.18萬m2，土地開發(fā)購置比平均只有20％，房地產(chǎn)企業(yè)在大量囤積土地的同時，完成開發(fā)土地面積不斷萎縮，商品房建設用地大量閑置。
3.房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增長，占固定資產(chǎn)投資比重偏低
2003年以來，房地產(chǎn)投資規(guī)模呈跳躍式增長。特別是2007年，受人民幣升值、奧運效應、證券市場回暖等多重因素的影響，全國房地產(chǎn)市場一片火爆，衡陽市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資23.51億元，同比猛增41.7％。2008年，受全球金融危機的影響，增幅明顯下降。2003－2008年，全市房地產(chǎn)投資額占全市固定資產(chǎn)投資額保持在9％－10％，低于全國的17.8％的平均水平(見表1)。
4.房地產(chǎn)供求呈間歇式增長，供大于求的市場關系短期內(nèi)難以改變
2003－2008年，衡陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢總體上呈上升趨勢，但是受內(nèi)外部環(huán)境影響，起伏波動較大，從商品房供應情況來看，除房地產(chǎn)施工面積伴隨房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增長而增長外，新開工面積、竣工面積均出現(xiàn)同比下降的情況，從需求情況來看，2004－2006年，銷售面積年均增速在20％以上，而2007、2008年的增速明顯回落(見表2)，這表明，衡陽的房地產(chǎn)市場尚未形成連續(xù)平穩(wěn)快速的增長局面，間歇式增長的特征明顯。
5.商品房銷售價格漲幅過大，房價收入比合理
從商品房銷售均價來看，2003－2009年，年均增幅為15.6％，對于衡陽這樣的經(jīng)濟欠發(fā)達三線城市來說，漲幅過大(見表3)，原因是受2003年火災事故影響，商品房銷售價格總體大幅下降。2004年房地產(chǎn)市場逐漸回暖，房價開始回升，特別是主城區(qū)上漲更快。隨后，商品住宅消費“井噴”，商品房銷售價格快速增長。
由表4可知，衡陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅與房價漲幅基本同步，房價收入比在國際公認的3：1－6：1合理區(qū)間內(nèi)，衡陽市房地產(chǎn)市場整體價格較為合理。
6.房地產(chǎn)投資自有資金比例不斷提高
2004－2009年，衡陽市房地產(chǎn)投資資金來源累計為162.75億元，其中企業(yè)自有資金45.85億元，占28％；銀行貸款34.51億元，占21％；收取購房定金及預付款32.13億元。在銀行貸款緊縮的形勢下，衡陽房地產(chǎn)開發(fā)的門檻不斷提高，入市的實力企業(yè)越來越多，衡陽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體實力不斷得到增強，2005－2007年，企業(yè)自有資金在3年中以年平均95.8％的幅度遞增，尤其是2007年，開發(fā)企業(yè)的自有資金較之上年增加了142.7％。2008年較之2007年同期增加了52.77％。
7.住房保障工作有序推進，社會反響較好
一是成立了專門機構。衡陽市成立了住房保障工作領導小組，出臺了一系列政策性文件，基本健全了衡陽市住房保障管理制度、建立了低收入家庭住房檔案和住房保障管理信息系統(tǒng)，并把住房保障工作納入十項重點工作和市直單位目標管理考核范圍，為住房保障工作提供了機制、體制保障。二是工作有序開展。2008年，衡陽市共開工建設經(jīng)濟適用住房13.7萬m2，竣工10.6萬m2，超出省定任務33％；對277戶低收入家庭每戶發(fā)放經(jīng)濟適用房購房補貼3萬元；新建、改建和籌集實物配租廉租住房4.3萬m2、887套；籌集廉租住房保障資金1.63億元。2009年，全市累計到位廉租住房保障資金5.46億元，其中市區(qū)新建廉租住房項目12個，面積35.6萬m2，8050套，新增保障戶數(shù)2431戶，經(jīng)濟適用房建設全年施工面積10.3萬m2，已全部竣工。三是保障范圍擴大，保障水平提高。從2008年開始，衡陽市發(fā)放范圍由人均住房面積8m2以下的低收入家庭擴大到人均住房面積10m2以下的低收入家庭，發(fā)放資金1300元／戶，比2007年提高900元／戶。經(jīng)濟適用住房竣工面積及新建、改建和籌集實物配租廉租住房面積比2007年均有大幅提高。
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關鍵詞:住宅智能化 房地產(chǎn)
住宅智能化作為一項新興的產(chǎn)業(yè),成為目前房地產(chǎn)界最熱門話題,不少房地產(chǎn)企業(yè)都在不同程度地進行嘗試,雖然其僅占地產(chǎn)項目總投資1%左右,但它的發(fā)展、變化、更新特別快,智能化究竟能夠實施到何種程度比較難把握,這也成為房地產(chǎn)業(yè)非常富于挑戰(zhàn)性的決策項目。做得好,整個樓盤高雅別致,相得益彰;做得不好,精心打造的樓盤必然缺少現(xiàn)代氣息,給人留下遺憾。細節(jié)成就品牌,品質決定市場。選擇與樓盤相匹配的住宅智能化系統(tǒng),既是細節(jié)的處理,也是品質的需要。
經(jīng)調查,近六、七年來,住宅智能化建設從南到北,從大城市向中、小城市發(fā)展,住宅智能化系統(tǒng)已經(jīng)成為城市新建樓盤必不可少的配套設施。剛開始時,許多房地產(chǎn)項目為尋求賣點,通過“炒作”智能化概念取得了良好的效果,提高了樓盤的銷售業(yè)績。
然而在這一過程中,許多房地產(chǎn)企業(yè),特別是一些最早應用住宅智能化系統(tǒng)的地產(chǎn)項目吃盡了苦頭。根據(jù)建設部有關部門所做的一項調查,全國住宅智能化系統(tǒng)正常運行的不足30%,部分正常部分無法使用的約占30%,還有大量的無法正常使用,許多樓盤被迫更換產(chǎn)品,進行二次投資,造成了極大的損失和困擾。
一、造成上述局面,概括起來主要有幾個方面的原因
一是要求不切實際。有的地產(chǎn)開發(fā)商為“炒作概念”,對智能化系統(tǒng)功能有著不切實際的過高要求,希望一勞永逸,十年不落后,要求產(chǎn)品供應商將一些技術不成熟的功能作為重要賣點;或者迷信進口產(chǎn)品,使用之后才發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)不適合國情,做了冤大頭。
二是產(chǎn)品選擇不當?，F(xiàn)在不成熟的產(chǎn)品充斥市場,有的甚至品牌知名度較高的公司也走捷徑,隨便OEM一些小公司的不成熟、不可靠且沒有大型聯(lián)網(wǎng)技術的產(chǎn)品就推向市場,爭搶項目。眾多互不兼容的標準導致產(chǎn)品魚龍混雜,而隨著市場競爭加劇,許多企業(yè)被迫出局,許多已安裝在各地住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品就變成了無人關照的“孤兒”,維修服務的“斷層”嚴重影響了業(yè)主利益。
三是工程商選擇不當。住宅智能化產(chǎn)品基本上都是網(wǎng)絡型工程產(chǎn)品,布線、安裝、調試都需要有經(jīng)驗的工程技術人員操作,但目前系統(tǒng)集成行業(yè)由于門坎低,參與角逐者眾多,較之產(chǎn)品制造行業(yè)的混亂有過之而無不及,而大部分地產(chǎn)開發(fā)商采取“價低者得”的方法選擇系統(tǒng)集成商,使得系統(tǒng)集成行業(yè)陷入了惡性競爭的困境,許多項目最終根本無法保證其施工質量。
二、鑒于此,在實際操作中,根據(jù)住宅智能化的發(fā)展水平、人們的生活水平和生活習慣、住宅的檔次、業(yè)主的愛好和成本等因素的限制,筆者認為在考慮和實施住宅智能化的時候,應堅持以下四個原則
1.適度先進的原則
以目前電子信息技術的發(fā)展水平而言,住宅智能化的內(nèi)容可以說是包羅萬象,單就室內(nèi)設備自動化而言,可以做到遠程控制、室內(nèi)集中控制、遙控或指紋控制、聲控、面部識別等,還可以做到恒溫恒濕的室內(nèi)環(huán)境,可以利用手機控制家電等等。對一個房地產(chǎn)開發(fā)而言,要實現(xiàn)這么多的智能化,代價不菲。所以,住宅智能化的設計,要綜合考慮實現(xiàn)的功能與項目的成本之間的關系,做到適度先進。
2.業(yè)主優(yōu)先的原則
業(yè)主優(yōu)先的原則就是根據(jù)不同的項目定位和不同層次業(yè)主的需要,設置相應檔次的智能化系統(tǒng)。檔次高的樓盤,層次高的業(yè)主,智能化程度就高一些,反之,則可簡單一些?？傊?要考慮業(yè)主的不同需求。如沈陽不少別墅和洋房樓盤安裝的千里眼系統(tǒng),就是考慮到業(yè)主平時不在家,為他們隨時了解家里的情況而設置的。
另外,與業(yè)主生命、財產(chǎn)、安全休戚相關的安保系統(tǒng)、室內(nèi)綜合報警系統(tǒng),為業(yè)主區(qū)內(nèi)生活提供方便的一卡通系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等最好能做,而且要做全、做好;而與業(yè)主的切身利益關系不明顯、不直接的,如公用設備的自動化系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)等,則在考慮投資合理性的前提下適當設置。
3.技術與產(chǎn)品成熟的原則
智能化以提供安全和方便為已任,如果所采用的技術或使用的產(chǎn)品不成熟,只能是弄巧成拙。所以,強調技術或產(chǎn)品“成熟一項,使用一項”,確保實際使用過程中的安全和方便,確保實現(xiàn)設置智能化裝置的初衷,是房地產(chǎn)企業(yè)必須引起重視的問題。
4.可持續(xù)發(fā)展的原則
信息技術發(fā)展迅猛,今天我們認為先進的技術可能在很短的時間內(nèi)就落伍了。在前面三項原則的前提下,住宅的智能化設置要有一定的預見性,在設計中預留相應設備的接口、容量,此做法也為適應不同業(yè)主的需要進行調整預留了空間。
5.質量第一的原則
關鍵字：我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀 存在問題 應對策略
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A
一、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
近幾年來我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，并逐漸成為我國的支柱行業(yè)之一。
目前住宅工程成為我國房地產(chǎn)市場上的主要產(chǎn)品，房地產(chǎn)價格得到了空前的提高，但價格的提升存在明顯的區(qū)域性，從區(qū)域性分析來看國內(nèi)一二線城市房價增長趨勢遠遠大于三四線城市，在價格持續(xù)上漲的同時從供銷總量上看，市場住宅的供需仍顯不足 ，購買商品住宅成為獲取房源的最主要手段。
隨著房地產(chǎn)項目的開發(fā)規(guī)模和投資比例不斷攀升，房地產(chǎn)開發(fā)和購買成本愈加增多，信貸行業(yè)火爆發(fā)展，銀行等金融機構成為開發(fā)商和購房者獲取信貸資金的主要渠道。
綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)正朝著不利的方向發(fā)展。
二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在的問題
1、房子供求失衡
我國房地產(chǎn)市場目前出現(xiàn)了供求失衡現(xiàn)象。
新房源中高端性住房供大于求，而中低價位的普通性小型住房卻供不應求，同時由于缺乏政府的重視，經(jīng)濟適用房和廉租房城市覆蓋比重小，由于政府的某些問題很多房源不能下發(fā)到真正需求人群中，遠遠不能滿足大眾需求；我國解決房源問題的另一渠道：房子租賃和二手房市場分散、不正規(guī)，不能形成真正的正規(guī)供求渠道。
2、房地產(chǎn)市場泡沫化
近些年房價成不規(guī)律性瘋長，房價增長過快并高居不下，房價收入相對過高，
各地出現(xiàn)了不少的地價標王，這導致投資規(guī)模過大，促進了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫化，房地產(chǎn)開發(fā)商趁市場混亂、過度投機、過度開發(fā)，更加劇了房價的快速增長。
3、房地產(chǎn)金融業(yè)的風險
（1）由于我國房地產(chǎn)對金融的依賴程度大大高于西方發(fā)達國家對于金融的依賴，我國房地產(chǎn)金融業(yè)繁榮的背后也積累了嚴重的金融風險，
在我國房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設，大多開發(fā)商欠缺資金，以少部分的投入和大部分的借貸來完成整個開發(fā)項目，購房者同樣欠缺資金，大部分購房者以銀行貸款形式購買住房。據(jù)統(tǒng)計在我國開發(fā)商用于土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)的資金有60%—70%來自于銀行貸款，而70%-80%的購房資金也是來源于銀行貸款。這數(shù)據(jù)說明了我國房地產(chǎn)業(yè)存在巨大的風險：金融機構。
（2）貸款的流行和泛濫導致了銀行之間的過度競爭。除四大銀行外多數(shù)商業(yè)銀行面對激烈的市場份額競爭，無原則的降低借貸標準，甚至違規(guī)減少應有的正常審查手續(xù)。這不但擾亂了信貸市場的正常秩序，也嚴重危害了銀行資產(chǎn)安全。
4、不完善的住房保障體系
目前對于房源的分析不難看出，保障性住房供給在房產(chǎn)需求市場上所占比例太小，大部分中低收入家庭住房需求不得不轉向市場，反而加劇了市場房源的供求矛盾。
所謂的住房保障體系就是指由政府督建的經(jīng)濟適用房和廉租房，住房保障體系已成為房地產(chǎn)市場調控的一個主要手段，但是由于資金渠道來源不穩(wěn)定、資金落實情況不理想，保障對象界定不嚴格等各方面原因，保障性住房建設規(guī)模、覆蓋率和建設速度達不到要求。
三、房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的策略
針對以上我國房地產(chǎn)發(fā)展存在的弊病，我們擬訂以下建議措施保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
1、切實調整住房供應結構
針對目前房地產(chǎn)住房供應結構失衡問題，國家出臺了一些列政策措施來切實調整住房供應結構。
首先制定和實施住房建設規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市人民政府要編制住房建設規(guī)劃，明確普通商品住房、保障性房的建設目標，并納入當?shù)匕l(fā)展規(guī)劃和近期建設規(guī)劃。
其次明確新建住房結構比例。重點發(fā)展普通商品住房。
2、抑制高房價
（1）推行限購令
2010年4月“新國十條”出臺后，一些房價過高的城市相繼頒布限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定，被稱作限購令。對于本市戶籍居民家庭，限購兩套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。
長期限購后，需求主力必然回歸中間階層，房價也會回歸到收入可支撐的水平，地方政府可通過土地供應、公積金的松緊等政策靈活調整供求，房價可重歸市場化。
（2）推行二套房房貸政策
允許第一套房的正常貸款政策，對于第二套房的購買增加首付百分比、提高首付門檻，同時增高貸款利息，對于第三套房的購買不給與提供貸款。
（3）規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)
加強房地產(chǎn)的行業(yè)規(guī)范，強化房地產(chǎn)行業(yè)的法律約束。對于商品住宅銷售市場中的虛假信息、欺騙誤導消費者、惡意哄抬房價行為，加大處理力度。
3、降低房地產(chǎn)金融的風險
經(jīng)融機構一旦崩潰，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨大的動蕩，所以我們應盡量降低房地產(chǎn)金融的風險。
降低房地產(chǎn)金融風險關鍵是要約束銀行的行為：
（1）銀行要嚴格控制對開發(fā)商的借貸，開發(fā)商土地和開發(fā)的借貸費用不能超過總建設費用的40%。
（2）銀行應摒棄不良競爭，對于個人信貸要嚴格按照借貸標準、個人信貸審查程序。各銀行機構間營造一個良性的競爭環(huán)境。
4、改革并完善住房保障制度
（1）加大保障性住房比例
應加大保障性住房的開發(fā)建設，增加保障性住房的比例。在確立廉租房的保障范圍情況下，從實際情況出發(fā)，多開發(fā)一些限價房、租賃房等的低價位房源。
（2）搭建保障性住房資金鏈
保障性住房面臨的巨大挑戰(zhàn)是資金問題，為了使保障性住房政策得以落實，政府應針對保障性住房建設搭建完整的資金鏈和專門的監(jiān)督機構，保證住房建設過程中資金充足和健康運轉。
（3）放寬經(jīng)濟租賃房補貼條件
首先廉租房建設是保障性住房中解決貧困家庭房源問題的一個關鍵渠道，目前由于保障范圍較窄，大多數(shù)貧困家庭不能被納入保障范圍，我們應因地制宜的降低補貼條件、擴大保障范圍。與此同時要建立健全嚴格的基層審查制度，嚴格審查廉租住房保障對象檔案，排除不符合條件對象，嚴格廉租。實現(xiàn)應保盡保。
其次應完善廉租房的保障方式，主導加快完善以租金補貼為主、實物配租和租金減免為輔的廉租住房保障方式。
最后應多渠道增加廉租房源，不僅僅通過新建形式，也可根據(jù)房源需求情況，采取收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式，保障低收入家庭的住房需求。
結語:當今社會，房價是百姓最關注的問題，近年來各地房價的不斷攀升，而保障性住房的建設遠遠不能解決人們對房子的剛性需求，不但引起了百姓巨大的恐慌，同時也暴露了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展問題，政府應加大宏觀調控政策合理調節(jié)房子的供求平衡，抑制房價的上升，同時應完善保障性住房體系，真正實現(xiàn)“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的美麗愿景。
參考文獻：
【1】王曉瑜 郭松海 張宗坪住房社會保障理論與實務[M].中國經(jīng)濟出版社,2006(9)
