時(shí)間：2023-01-26 12:22:51
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)調(diào)控研究論文，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
論文關(guān)鍵詞：政府，房地產(chǎn)，宏觀調(diào)控，政策
一、引言
隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。但與此同時(shí)，大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為：價(jià)格的不合理持續(xù)上漲；市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范；房地產(chǎn)有效供給不足與無效供給過剩并存；房地產(chǎn)的投機(jī)性日益增長(zhǎng)等問題。這些問題不僅威脅著房地產(chǎn)金融秩序的有序性和安全性，也嚴(yán)重影響著我國民生問題和國家經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。為此，政府相繼出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控措施來抑制或者糾正房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過熱的現(xiàn)狀。
政府出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策主要有：綜合性政策，如“國八條”、“國六條”等；土地政策；金融政策，如調(diào)整銀行存貸款利率、調(diào)整存款準(zhǔn)備金率、調(diào)整公積金貸款利率等；稅收政策，如調(diào)整稅率；財(cái)政政策、保障性住房政策等等。下表為十年來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要調(diào)控政策匯總：
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策
時(shí)間段
調(diào)控政策
1998-2002年
發(fā)展是主旋律
2003-2005年2月
調(diào)控住房供給總量
2004年
調(diào)高資本金比例、經(jīng)濟(jì)適用房、加息
2005年3月-2006年4月
調(diào)控住房需求總量
2006年5月-2008年8月
調(diào)控住房結(jié)構(gòu)
2008年9月-2009年
緊縮性政策開始松動(dòng)
由中國高等院校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會(huì)、《經(jīng)濟(jì)研究》編輯部和浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院聯(lián)合主辦的“2010年中國房地產(chǎn)學(xué)術(shù)研討會(huì)暨高校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會(huì)” 10月30-31號(hào)在浙江杭州召開。會(huì)議由浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長(zhǎng)虞曉芬教授主持，浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)陳杰教授、《經(jīng)濟(jì)研究》編輯部常務(wù)副主編鄭宏亮研究員、華東師范大學(xué)張永岳教授分別代表主辦單位致辭。
中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)張平研究員作了“中國貨幣信貸政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)”主題報(bào)告，深入分析了貨幣政策變動(dòng)趨勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系。清華大學(xué)水利土木學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授作了“住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系與住房?jī)r(jià)格研究”主題報(bào)告，對(duì)我國住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)中存在的問題作了探討，提出了改進(jìn)方法。北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)鑒定中心主任馮長(zhǎng)春教授作了“城市化與房地產(chǎn)”主題報(bào)告，圍繞城市化的內(nèi)涵、趨勢(shì)，城市化與房地產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)和主要任務(wù)介紹了研究成果。同濟(jì)大學(xué)施建剛教授作了“以房?jī)r(jià)為核心的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析”的主題報(bào)告，描述了住房?jī)r(jià)格“漲跌”的分析框架，并對(duì)住房?jī)r(jià)格走勢(shì)及其影響因素做了探討。浙江大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)部副主任、房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授作了“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策動(dòng)態(tài)與市場(chǎng)周期走勢(shì)”的主題演講，對(duì)當(dāng)前宏觀調(diào)控中的“限購令”、“房產(chǎn)稅”等熱點(diǎn)問題做了分析。華中師范大學(xué)艾建國教授作了“對(duì)完善經(jīng)濟(jì)適用房制度的思考”主題報(bào)告，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房制度中存在的問題作了總結(jié)，并提出政策建議。南京大學(xué)高波教授作了“關(guān)于房地產(chǎn)稅制改革的思考”的主題報(bào)告，對(duì)開征房產(chǎn)稅帶來的預(yù)期效果，實(shí)施難點(diǎn)做了分析。最后，浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院虞曉芬院長(zhǎng)做了“公共租賃房若干問題研究”的主題報(bào)告，對(duì)公共租賃定位問題、建設(shè)管理問題、進(jìn)入退出機(jī)制做了精彩演講。
本次大會(huì)共有來自清華大學(xué)、中國人民大學(xué)、北京大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、浙江大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)等全國50余所高校、100多位學(xué)者集聚一堂，對(duì)提交的100多篇學(xué)術(shù)論文作了分組討論與交流。小組討論主題包括“房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)”、“房地產(chǎn)價(jià)格與波動(dòng)”、“住房市場(chǎng)與住房保障”、“土地利用與土地管理”、“房地產(chǎn)金融”、“房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理”、“房地產(chǎn)學(xué)科探討與其他”。在學(xué)術(shù)論文研討之外，大會(huì)還對(duì)房地產(chǎn)教育與教學(xué)問題進(jìn)行了圓桌討論，圍繞“房地產(chǎn)投資與經(jīng)營”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”、“房地產(chǎn)估價(jià)”等課題教學(xué)中的經(jīng)驗(yàn)、問題進(jìn)行深入、熱烈交流。最后，經(jīng)過論文評(píng)審委員會(huì)評(píng)審，確定獲得一、二、三等獎(jiǎng)的優(yōu)秀論文，并頒發(fā)了榮譽(yù)證書和獎(jiǎng)金。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)價(jià)格；居民；投資行為
社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展使得國家在經(jīng)濟(jì)層面更加關(guān)注可持續(xù)性發(fā)展，但是近年來由于房?jī)r(jià)過高而引起的投資與消費(fèi)不足成為制約我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性發(fā)展的一大障礙。本篇論文將著眼于房產(chǎn)價(jià)格與居民投資消費(fèi)行為的關(guān)系，分析房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)居民投資消費(fèi)行為的影響。
一、關(guān)于財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)
研究房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)居民投資消費(fèi)行為的影響會(huì)提到財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的兩個(gè)常用的概念，只有對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念理解清晰，才能對(duì)本篇論文的中心論點(diǎn)，房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)居民投資消費(fèi)行為影響有更深刻的認(rèn)識(shí)與分析，所以論文接下來的一部分將分別詳細(xì)的介紹財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)。
（一）房地產(chǎn)的理論性介紹
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上房?jī)r(jià)波動(dòng)的研究，第一步要明白房地產(chǎn)的相關(guān)理論性概念。房地產(chǎn)是指建筑物，土地以及依附在土地和建筑物上的不可分離的各個(gè)部分和其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)分類可以根據(jù)很多不同的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房地產(chǎn)的用途來劃分，房地產(chǎn)財(cái)富可以分為商用房地產(chǎn)財(cái)富和民用房地產(chǎn)財(cái)富，其中住宅類即民用房地產(chǎn)財(cái)富是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，也是與居民投資消費(fèi)行為聯(lián)系最為密切的一個(gè)層面。為了有針對(duì)性的分析房地產(chǎn)市場(chǎng)上房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民投資消費(fèi)行為的影響，本篇論文的研究對(duì)象就選為狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也就是上文提及的民用類房地產(chǎn)市場(chǎng)。
（二）關(guān)于財(cái)富效應(yīng)
財(cái)富效應(yīng)并不是很早就存在的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的經(jīng)典概念，而是隨著現(xiàn)代社會(huì)的不斷發(fā)展，為了適應(yīng)社會(huì)，市場(chǎng)的需要而產(chǎn)生的一個(gè)新的理念。財(cái)富效應(yīng)是指某種財(cái)富累積達(dá)到一定規(guī)模的時(shí)候，會(huì)產(chǎn)生對(duì)相關(guān)領(lǐng)域的控制效應(yīng)或者傳導(dǎo)效應(yīng)。
其次，財(cái)富效應(yīng)是因某些貨幣政策的實(shí)施，引起貨幣存量的增減，因此會(huì)對(duì)居民手中持有財(cái)富產(chǎn)生影響。居民手持資產(chǎn)越多，消費(fèi)和投資的欲望越強(qiáng)烈，這是非常自然客觀的規(guī)律。所謂的財(cái)富包括兩種形式，一是金融資產(chǎn)，比如貨幣，另外一個(gè)就是實(shí)物資產(chǎn)，其中包括房產(chǎn)，提到房產(chǎn)，就與本篇論文的論點(diǎn)有關(guān)，房產(chǎn)作為財(cái)富的一種存在形式，是適用于上文提到的財(cái)富效應(yīng)的，也就是說以房產(chǎn)這種形式的財(cái)富體現(xiàn)會(huì)影響居民消費(fèi)和投資需求。
（三）關(guān)于擠出效應(yīng)
擠出效應(yīng)簡(jiǎn)單來講是一種政府行為對(duì)私人產(chǎn)生的影響，具體是指政府投資消費(fèi)增加會(huì)對(duì)私人投資消費(fèi)產(chǎn)生一定程度的擠占，進(jìn)而導(dǎo)致由于政府?dāng)U大投資而產(chǎn)生的國民收入可能會(huì)因?yàn)閿D出效應(yīng)使得私人投資消費(fèi)減少或者有一部分被抵消掉甚至被全部抵消。
這一過程具有一定的傳導(dǎo)性，具體解釋就是，由于政府的消費(fèi)投資增加，也就是政府?dāng)U大支出，就會(huì)使商品市場(chǎng)上購買勞務(wù)與產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)加劇，這從價(jià)格上就表現(xiàn)為物價(jià)的上漲，當(dāng)然延展到房地產(chǎn)領(lǐng)域就是具體指房?jī)r(jià)的上漲，在此種情況下，假設(shè)市場(chǎng)上貨幣的名義供給量保持穩(wěn)定不變，實(shí)際的貨幣供給量就會(huì)因?yàn)閮r(jià)格的上漲而縮水，理解為實(shí)際貨幣供給量的減少，實(shí)際貨幣供給量減少必然會(huì)導(dǎo)致人們抑制消費(fèi)和投資的意愿。
二、研究房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)居民投資行為影響的意義
針對(duì)上文提到的財(cái)富效應(yīng)可以得知，資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與消費(fèi)和投資的關(guān)系在近階段以來收到了學(xué)界和政府與社會(huì)廣泛關(guān)注，其中表現(xiàn)最明顯的領(lǐng)域就是股票市場(chǎng)，炒股熱潮在我國已經(jīng)不是近期出現(xiàn)的事情，而社會(huì)都對(duì)這一領(lǐng)域有著很多的研究與關(guān)注，但是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)上價(jià)格的波動(dòng)對(duì)消費(fèi)與投資的影響，或者說對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)卻并沒有得到像股票市場(chǎng)那么多的關(guān)注與重視。但是近年來，股票市場(chǎng)連續(xù)蕭條，情況低迷，而房地產(chǎn)市場(chǎng)反而表現(xiàn)出持續(xù)繁榮的發(fā)展態(tài)勢(shì)，這一現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上價(jià)格的波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)和投資的影響成為了不容忽視的一個(gè)問題。
（一）研究房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)投資行為影響的必要性
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上價(jià)格變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)投資帶來的影響，政府開始重視這一問題，從現(xiàn)實(shí)背景來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨繁榮，但是也日趨復(fù)雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)上房?jī)r(jià)的變動(dòng)對(duì)消費(fèi)投資的巨大影響受到理論界和社會(huì)各部門的重視。近幾年來，政府對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了一系列的積極措施，有意識(shí)有目的地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以拉動(dòng)消費(fèi)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，這是因?yàn)閷?duì)房產(chǎn)的消費(fèi)也是消費(fèi)投資的一種，這種情況在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展初期表現(xiàn)為一種好的態(tài)勢(shì)，因?yàn)檎墓膭?lì)政策和社會(huì)上對(duì)此種行為的認(rèn)可確實(shí)會(huì)有利于在房產(chǎn)領(lǐng)域刺激消費(fèi)需求從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。
但是隨著時(shí)間的推移和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，逐漸成熟的領(lǐng)域中出現(xiàn)了很多弊端，很多地方把城市經(jīng)營轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刎?cái)政和房產(chǎn)財(cái)政，這使得各個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一片繁榮的景象，但是這逐漸演化成一種非理性的繁榮，這樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)將會(huì)慢慢脫離開始時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)寄予的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的期望，反而會(huì)因?yàn)檫^度的繁榮對(duì)除房地產(chǎn)之外的居民消費(fèi)與投資行為產(chǎn)生負(fù)面的影響，因此關(guān)注與研究房地產(chǎn)領(lǐng)域房?jī)r(jià)的波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)與投資行為的影響就顯得意義重大。
（二）研究房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)投資行為影響的意義
政府工作報(bào)告多次提出并著重強(qiáng)調(diào)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)上房?jī)r(jià)的波雍屠缶用襝費(fèi)投資的重要性，以此作為當(dāng)前政府部門工作的一項(xiàng)重要任務(wù)。各政府部門應(yīng)該協(xié)同房地產(chǎn)行業(yè)中的領(lǐng)頭人考慮如何更好的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，與此同時(shí)又不影響到居民消費(fèi)投資行為的增長(zhǎng)和國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康增長(zhǎng)。因此，深入研究房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)投資行為的影響既有助于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與消費(fèi)投資的內(nèi)在聯(lián)系形成全面的認(rèn)識(shí)，認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)居民消費(fèi)投資和國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的正面影響和負(fù)面影響，還為政府的相關(guān)管理部門利用房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控居民消費(fèi)投資，監(jiān)督管理房地產(chǎn)市場(chǎng)等工作提供了理論性的指導(dǎo)和實(shí)踐性的支持，所以，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過度波動(dòng)，住房消費(fèi)成為居民難題，國內(nèi)消費(fèi)投資不足的現(xiàn)狀下，對(duì)這一問題的深入探討對(duì)我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理和處于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性的考慮都具有前瞻性的意義。
三、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前現(xiàn)狀分析的政策建議
我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎吸納了居民因經(jīng)濟(jì)發(fā)展而增長(zhǎng)的絕大部分收入，但是卻對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資減少，這種情況對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展是及其不利的，所以論文接下來的部分將針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)這種不健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)給出一些政策性的建議。
（一）建立抑制房?jī)r(jià)上漲的機(jī)制
面對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)上房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，居高不下的現(xiàn)狀，政府的政策是抑制房?jī)r(jià)過熱增長(zhǎng)的重要手段。政府應(yīng)該有針對(duì)性的出臺(tái)一些法律法規(guī)或者相關(guān)文案，建立有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)過熱的長(zhǎng)效機(jī)制，抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。將房?jī)r(jià)控制在合理的水平群屠蠊內(nèi)居民消費(fèi)并不矛盾，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的早期，將房產(chǎn)投資作為刺激居民消費(fèi)投資的一種重要的手段，也在當(dāng)期產(chǎn)生了一定的積極影響，刺激了消費(fèi)投資需求，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是在當(dāng)今現(xiàn)狀來看，應(yīng)該保持房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定性發(fā)展，使居民消費(fèi)投資合理的像多方面發(fā)散式延展，以此實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
（二）保持房?jī)r(jià)調(diào)控政策的連續(xù)性
以往有結(jié)論稱房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)識(shí)性領(lǐng)域，房?jī)r(jià)的波動(dòng)是一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的重要參考，但是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，多元化經(jīng)濟(jì)和新經(jīng)濟(jì)體的出現(xiàn)，房產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)并不會(huì)在宏觀領(lǐng)域?qū)?jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，前文提到的房地產(chǎn)市場(chǎng)上的擠出效應(yīng)表明，抑制房?jī)r(jià)的過熱增長(zhǎng)有利于擴(kuò)大居民的投資消費(fèi)，因此，政府應(yīng)該堅(jiān)定的實(shí)施對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控政策，保持房產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策的連續(xù)性。
四、總結(jié)
由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為了適應(yīng)發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)控，尤其是對(duì)房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的調(diào)整是保證居民投資消費(fèi)行為像更加健康穩(wěn)定方向發(fā)展，使國民收入實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展的重要舉措，政府相關(guān)部門應(yīng)該堅(jiān)定的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各方面尤其是房產(chǎn)價(jià)格的調(diào)節(jié)與控制政策，使房地產(chǎn)行業(yè)為促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展貢獻(xiàn)積極的力量。
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【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)學(xué)視角;廣州房地產(chǎn);價(jià)格變遷
【引言】應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的預(yù)期理論以及貨幣政策理論，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成和內(nèi)外部影響因素的重要研究理論，從價(jià)格動(dòng)態(tài)變化對(duì)廣州房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，積極尋求和制定其他政策，以阻滯廣州房地產(chǎn)價(jià)格的上升，保證房地產(chǎn)價(jià)格維持在合理、穩(wěn)定的動(dòng)態(tài)范圍內(nèi)。國內(nèi)外學(xué)者房地產(chǎn)價(jià)格的研究主要是從房地產(chǎn)價(jià)格成本構(gòu)成、宏觀經(jīng)濟(jì)變量和房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)性等角度，分析廣州房地產(chǎn)價(jià)格的合理性，并在價(jià)格分析的結(jié)論上實(shí)施相應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策，但隨著我國城市人口空間分布的不合理空間聚集現(xiàn)象加重，人口遷移和城市結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也產(chǎn)生相應(yīng)作用，要合理調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，不僅要實(shí)踐對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控，還要從影響因素做好微觀管理，消除房地產(chǎn)價(jià)格上升的負(fù)面影響，研究廣州房地產(chǎn)價(jià)格變遷對(duì)控制房地產(chǎn)價(jià)格具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。
1、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下廣州房地產(chǎn)價(jià)格變遷的重要性
應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)視角探究房地產(chǎn)價(jià)格形成內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制，借助動(dòng)態(tài)蛛網(wǎng)模型以及羊群行為理論對(duì)房?jī)r(jià)分析發(fā)現(xiàn)，廣州房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與實(shí)際貸款利率和貨幣供應(yīng)量之間存在顯著關(guān)系，且短期情況和長(zhǎng)期情況相同，三者之間存在穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系，不過由于實(shí)際貸款利率和貨幣供應(yīng)量的調(diào)整難度大，想要調(diào)控廣州房地產(chǎn)還需要從其他調(diào)控方式入手。先回顧近十年來廣州房地產(chǎn)價(jià)格，在2008年初，廣州在全國房?jī)r(jià)只排第五，后來更是被天津趕超，跌到第六名，在2009年形成上北杭深天廣的格局后，直到2012年，廣州才開始領(lǐng)先杭州，排到了第4位，此時(shí)北京房?jī)r(jià)仍是3字頭，上海、深圳都是2萬多一平，廣州才1．8萬一平。2014年，深圳開始超越上海，甚至一度超過北京占據(jù)榜首，但廣州的排名顯得穩(wěn)多了，一直排名前五，不過房?jī)r(jià)漸漸與北上深拉開了距離，從2008年的一平米8407元的房?jī)r(jià)到2018年平均一平米33429，十年間廣州房地產(chǎn)價(jià)格漲幅高達(dá)298%，100平米十年內(nèi)的房?jī)r(jià)增值高達(dá)250萬元。廣州從2008年金融危機(jī)過去之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，加之我國一直實(shí)施寬松適度的貨幣政策，在各種調(diào)控政策的打壓廣州市房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)顯著上升的趨勢(shì)，一直穩(wěn)定我國各省市房地產(chǎn)價(jià)格前五名，由此可見，廣州市房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控并不到位。因?yàn)橐酝鶎?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)過度、羊群效應(yīng)、噪聲交易等都是采用傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論，很難充分對(duì)各項(xiàng)現(xiàn)象進(jìn)行全面解釋，且忽略了房地產(chǎn)市場(chǎng)的微觀主體心理和行為，難以真正地探明房地產(chǎn)價(jià)格破洞變化的內(nèi)在機(jī)理，為對(duì)廣州房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際運(yùn)行特征進(jìn)行合理解釋，需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)發(fā)生的內(nèi)在機(jī)理詮釋，基于房地產(chǎn)微觀主體在購房時(shí)的情感依附以及購買決策的個(gè)人情緒和他人觀念影響等進(jìn)行探究，應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下看待廣州房地產(chǎn)價(jià)格的變遷，更有利于做好房地產(chǎn)價(jià)格的描述。
2、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下廣州房地產(chǎn)價(jià)格變遷的實(shí)際情況
廣州市政府公布的數(shù)據(jù)顯示，廣州亞運(yùn)會(huì)的總投資1200多億元，涵蓋場(chǎng)館建設(shè)和維護(hù)、城市面貌和環(huán)境改善等領(lǐng)域。在巨額資金投入到城市基礎(chǔ)建設(shè)后，廣州城市面貌煥然一新，并帶動(dòng)城市房地產(chǎn)價(jià)值水漲船高。“如果沒有亞運(yùn)會(huì)前后巨大的城市改造投入，廣州的房地產(chǎn)價(jià)值很難得到體現(xiàn)。”亞運(yùn)會(huì)對(duì)廣州房?jī)r(jià)的影響有兩點(diǎn)，一是投資改造市容，廣州市面貌和環(huán)境改善，預(yù)算資金1090億元，包括地鐵建設(shè)、城市道路、橋梁和基礎(chǔ)設(shè)施，環(huán)境綜合整治，工業(yè)污水治理等經(jīng)費(fèi)，外部環(huán)境的改變?yōu)榉績(jī)r(jià)創(chuàng)建的優(yōu)良的上升空間。二是最終促成房?jī)r(jià)“補(bǔ)漲”亞運(yùn)會(huì)的巨額基建投入，提升了廣州的城市面貌，但并沒有迅速地反映在提升房?jī)r(jià)上。受到限購、限價(jià)、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，2011～2012年中，廣州樓市一度成交低迷;數(shù)據(jù)顯示，2011年廣州新建住房成交套數(shù)為71314套，較2010年下降13%，11399元/平方米的全年銷售均價(jià)與2010年基本相同。2013年廣州樓市漲幅之所以在全國位居前列，一方面是由于廣州房?jī)r(jià)相對(duì)于其他一線城市還屬“洼地”;另一方面則是亞運(yùn)會(huì)帶來的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)福利，推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)值的提升，導(dǎo)致廣州樓市“補(bǔ)漲”需求強(qiáng)烈。
3、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下廣州房地產(chǎn)價(jià)格變遷的內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制
依據(jù)行為經(jīng)濟(jì)學(xué)和理論經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理來，廣州房地產(chǎn)受輿情影響，情緒上的某種因素會(huì)影響人們投資和判斷，人類經(jīng)濟(jì)行為心理在認(rèn)知強(qiáng)化系將常常會(huì)認(rèn)為，價(jià)格上漲還會(huì)再上漲，價(jià)格下跌還會(huì)再下跌，所以經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在通貨膨脹和資本市場(chǎng)“牛市”行情時(shí)大量買進(jìn)，但在通貨緊縮階段或資本市場(chǎng)“熊市”行情減少消費(fèi)的情況，心理預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響應(yīng)該采用動(dòng)態(tài)蛛網(wǎng)模型及羊群行為理論，這兩者能反應(yīng)廣州房地產(chǎn)價(jià)格變遷內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制?；趧?dòng)態(tài)蛛網(wǎng)模型及羊群行為理論來看，廣州房地產(chǎn)價(jià)格變遷主要與商品本期產(chǎn)量和前一期價(jià)格的有關(guān)，主要是反應(yīng)人類經(jīng)濟(jì)學(xué)心理預(yù)期影響。蛛網(wǎng)模型假定商品的本期產(chǎn)量Qts與前一期價(jià)格決定，供給函數(shù)為Qts=f(Pt－1)，商品本期需求的Qtd則與本期價(jià)格有關(guān)，需求函數(shù)為Qtd=g(Pt)，動(dòng)態(tài)蛛網(wǎng)模型則是由三個(gè)聯(lián)立方程展現(xiàn)，一是Qts=f(Pt－1)，二是Qtd=g(Pt)，三則為Qts=Qtd,需求和供給是價(jià)格的連續(xù)，D(t)作為現(xiàn)期價(jià)格則是P(t)的一次函數(shù)，D(t)=a+bP(t)，供給S(t)預(yù)期價(jià)格也是P(t)的一次函數(shù)，表述為S(t)=c+dP(t)，預(yù)期價(jià)格還需要對(duì)現(xiàn)期價(jià)格進(jìn)行修正，兩者關(guān)系為P(t)=P(t)+kP、(t)，在供需均衡下廣州房地產(chǎn)價(jià)格為D(t)=a+bP(t)S(t)=c+dP(t)P(t)=P(t)+kP、(t)D(t)=S(t)，求得一階微分方程為dkP、(t)+(d－b)P(t)=a－c,通解為P(t)=Aerl+Pe,其中r=(b－d)/dk為敏感因子，而Pe=(a－c)/(d－b)為均衡價(jià)格，A則是任意常數(shù)，若是房地產(chǎn)市場(chǎng)處于泡沫或者是破滅階段，此時(shí)投資者對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有抱漲或抱跌的預(yù)期，將K作為預(yù)期因子，衡量投資者對(duì)價(jià)格抱漲抱跌的預(yù)期強(qiáng)度，k＞0則為較強(qiáng)，k＜0預(yù)期較弱，房?jī)r(jià)上升則意味著P,(t)＞0，P(t)＞P(t)，=(b－d)/dk＜0，limt→∞［P(t)－Pe］=limt→∞Aert=0，若是P,(t)＜0，則有P(t)＜P(t)，敏感因子r=(b－d)/dk＞0，limt→∞［P(t)－Pe］=limt→∞Aert=∞，房?jī)r(jià)向同一方向有收斂的趨勢(shì)，所以市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，反之則房?jī)r(jià)變化多樣。
結(jié)語
綜上所述，廣州房地產(chǎn)價(jià)格變遷取決于在市場(chǎng)參與各方對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期，若是參與方對(duì)房?jī)r(jià)抱有上升預(yù)期，則會(huì)增加市場(chǎng)需求，市場(chǎng)供給減少進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)價(jià)格上升，若是參與方對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格抱有未來房?jī)r(jià)下降的預(yù)期，則房?jī)r(jià)最終步入下降通道。
【經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士論文參考文獻(xiàn)】
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關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；多元線性回歸；spss
人們常說的“衣食住行”，泛指穿衣、吃飯、住房、行路等生活上的基本需要，而住房作為人類生活休息的場(chǎng)所，是每個(gè)人在生活中所必須擁有的，因此住房是事關(guān)民生的一個(gè)大問題。由此而興起的房地產(chǎn)行業(yè)也在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中起到很大的作用。作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，住房問題解決的好與壞直接影響國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展以及社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。然而住房問題的核心就是房?jī)r(jià)問題。房?jī)r(jià)問題一直以來都是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題。房?jī)r(jià)過高會(huì)引起國民生產(chǎn)成本大幅增加，導(dǎo)致中低層收入群買不起房而成為房奴。房?jī)r(jià)驟降會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)陷入混亂的狀態(tài)。因此由于一系列外部或內(nèi)部、主觀或客觀因素的影響，房?jī)r(jià)并非一直處于一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)，無論是房?jī)r(jià)持續(xù)升高還是房?jī)r(jià)突然下跌都會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展以及國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了不可忽視的影響。同時(shí)，房?jī)r(jià)的何去何從也引起全國人民的廣泛關(guān)注。因此，本篇論文通過研究北京市2005-2013年住宅商品房的價(jià)格，并挑取人均可支配收入、人口密度以及房地a投資額為影響因素，建立回歸模型旨在初步簡(jiǎn)單探討北京市房?jī)r(jià)的影響因素及關(guān)系，為以后更加深入的分析房?jī)r(jià)影響因素做一個(gè)輔助的作用。
1數(shù)據(jù)搜集與整理分析
本論文中所用數(shù)據(jù)均來源于中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局，具體查詢內(nèi)容包括2005-2013年北京市住宅商品房平均銷售價(jià)格（元/平方米）、房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）、人均可支配收入（元）以及城市人口密度（人/平方公里），選取住宅商品房平均銷售價(jià)格為因變量，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、人均可支配收入以及城市人口密度為自變量來進(jìn)行分析。以上數(shù)據(jù)均來源于《北京統(tǒng)計(jì)年鑒2005-2013》。
2模型的建立分析與檢驗(yàn)
2.1模型的建立
設(shè)定因變量：住宅商品房平均銷售價(jià)格y以及三個(gè)自變量指標(biāo)分別為：人均可支配收入 ，城市人口密度 以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額 ，建立如下多元線性回歸模型：y= ，其中 ， ， 和 是未知的待估參數(shù)，ε是許多不可控或不了解的隨機(jī)因素的總和，是不可觀測(cè)的隨機(jī)變量，設(shè)ε服從N（0， ）。
2.2模型的檢驗(yàn)
用Bivariate Correlations對(duì)話框作相關(guān)分析可知，住宅商品房平均銷售價(jià)格與人均可支配收入、城市人口密度以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額在0.01水平上存在顯著的線性相關(guān)性。而且，人均可支配收入、城市人口密度以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額之間在0.01水平上也存在顯著的線性相關(guān)性。
用linar Regression對(duì)話框作多元線性回歸分析可知，模型的負(fù)相關(guān)系數(shù)為0.970， 為0.940，模型擬合效果良好，DW值2.437，查DW檢驗(yàn)的臨界值表可得 ，而DW值=2.437，介于 和 之間故不能判斷模型是否存在自相關(guān)。根據(jù)回歸方程的方差分析結(jié)果，檢驗(yàn)的F值26.174，p值為0.002，可見方程整體是顯著的。根據(jù)常數(shù)項(xiàng)檢驗(yàn)的p值為0.046，通過檢驗(yàn)，所以應(yīng)考慮擬合含常數(shù)項(xiàng)的回歸方程。除常數(shù)項(xiàng)外只有城市人口密度的p值小于等于0.05，但是其VIF值卻大于10，另外發(fā)現(xiàn)人均可支配收入以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額和住宅商品房的平均銷售價(jià)格均呈負(fù)相關(guān)，顯然與實(shí)際的經(jīng)濟(jì)情況不相符合，存在不合理的現(xiàn)象。綜合判斷，自變量之間存在多重的共線性。
2.3模型的修正
首先引入常數(shù)項(xiàng)以及城市人口密度。由分析結(jié)果可知 為0.934，p值為0.00，可見方程整體是顯著的。而且常數(shù)項(xiàng)以及城市人口密度的p值均通過檢驗(yàn)，所以該回歸模型是顯著的。下圖給出的帶有正態(tài)概率曲線的直方圖以及標(biāo)準(zhǔn)化殘差的散點(diǎn)圖，可以判斷殘差符合正態(tài)分布、等方差性基本假定，基本不存在異常值會(huì)對(duì)回歸估計(jì)結(jié)果產(chǎn)生影響。再分別引入人均可支配收入和房地產(chǎn)開發(fā)投資額。由spss分析可知，兩個(gè)回歸方程的p值均為0.00，方程整體是顯著的。然而在分別分析的時(shí)候兩個(gè)后加入的變量有較強(qiáng)的自身紅線性且均未通過檢驗(yàn)，因此后加入的兩個(gè)變量均不能加入到回歸模型中。
3結(jié)論
綜合以上分析，得出北京市住宅商品房平均銷售價(jià)格與城市人口密度表現(xiàn)出良好的正相關(guān)關(guān)系，然而在分析人均可支配收入以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額兩個(gè)變量時(shí)，雖然整體的效果是顯著的，但是各自卻未能通過檢驗(yàn)。在現(xiàn)實(shí)情況中，房地產(chǎn)開發(fā)投資額與人均可支配收入應(yīng)與房?jī)r(jià)呈良好的正相關(guān)關(guān)系，但是由于房?jī)r(jià)問題是一個(gè)長(zhǎng)期變化的問題，有其他外部因素諸如政府紫2005年開始實(shí)行的一系列房?jī)r(jià)調(diào)控政策以及當(dāng)時(shí)所處的經(jīng)濟(jì)狀況的影響，而且本篇論文中所用數(shù)據(jù)過少，分析自變量的個(gè)數(shù)過少，未能多設(shè)置一些重要的定量因素，導(dǎo)致未能得出理想的回歸模型。從結(jié)果中來看。城市人口密度對(duì)房?jī)r(jià)有著一定的影響，可以估計(jì)，由于人口密度增大，導(dǎo)致購房需求增大，使得整個(gè)北京市的房?jī)r(jià)處于持續(xù)上升的狀態(tài)。然而政府的調(diào)控力等因素并未能起到很好的作用，房?jī)r(jià)并未保持平穩(wěn)的現(xiàn)象。
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【關(guān)鍵詞】土地價(jià)格；房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)虛擬性
中圖分類號(hào)：F27文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A文章編號(hào)1006-0278（2015）09-050-01
目前我國的理論學(xué)者還沒有深入探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)目前這種虛擬性模式的形成本質(zhì)，因此本文從現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度去分析土地經(jīng)濟(jì)給房地產(chǎn)的這種虛擬性經(jīng)濟(jì)形勢(shì)帶來的改善，進(jìn)一步去分析形成房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)的根本原因，再通過國外的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)去檢驗(yàn)土地價(jià)格對(duì)于房地產(chǎn)虛擬性經(jīng)濟(jì)的作用。
一、房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)和土地價(jià)格之間的聯(lián)系
通常來講，有兩個(gè)因素決定了房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)。一個(gè)是土地附帶的建筑物所產(chǎn)生的價(jià)格。因?yàn)榻ㄖ锖蜕唐芬粯樱ㄟ^工人的勞動(dòng)所創(chuàng)造的物品，它的價(jià)值包括建筑物材料的價(jià)值和工人勞動(dòng)力的價(jià)值。由于材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格相對(duì)來說很穩(wěn)定，不會(huì)有太大的變化，因此建筑物的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。另一個(gè)則是土地自身的價(jià)值。土地是自然存在的物質(zhì)，沒有經(jīng)過勞動(dòng)生產(chǎn)所創(chuàng)造出來的，本身是不存在價(jià)值的。但由于土地能夠進(jìn)行商業(yè)買賣，這就使得土地也擁有了價(jià)值，但本質(zhì)上來講這是地租價(jià)值的表現(xiàn)形式。
地租也會(huì)有相對(duì)的價(jià)值差異，這種差異并不是由于勞動(dòng)力所決定的，而是由土地本身所處的自然位置所決定。地租價(jià)值不屬于勞動(dòng)力所付出的時(shí)間，事實(shí)上消費(fèi)者付出的費(fèi)用多于實(shí)際生產(chǎn)中勞動(dòng)力付出時(shí)間的價(jià)值。地租的虛擬性使得在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機(jī)構(gòu)多于社會(huì)平均機(jī)構(gòu)的情況下，地租價(jià)值不屬于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機(jī)構(gòu)所實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，而是屬于產(chǎn)品自身的壟斷出的價(jià)格，因此地租同樣具備虛擬性。此外，壟斷地租來源于勞動(dòng)人員的薪水。
地租所具有的虛擬性就是影響土地最終價(jià)格虛擬性關(guān)鍵的變量因素，也就是讓土地價(jià)格所具有的虛擬性轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)模式的根本原因。并且根據(jù)上面得出的理論能夠發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)虛擬型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的合適空間。
二、土地價(jià)格影響房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)在聯(lián)系的驗(yàn)證
通過對(duì)照國外房地產(chǎn)價(jià)格以及土地價(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來驗(yàn)證土地和房地產(chǎn)之間價(jià)格的內(nèi)在聯(lián)系，本次論文采用的是美國房地產(chǎn)以及土地的價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
（一）居住商品房和土地之間的價(jià)格指數(shù)
本次論文采用的是美國紐約的數(shù)據(jù)，樣本時(shí)間是從1984年到2009年的數(shù)據(jù)，本文數(shù)據(jù)采取美國官方房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的網(wǎng)站。
（二）數(shù)據(jù)驗(yàn)證
第一，驗(yàn)證數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性。首先對(duì)數(shù)據(jù)的元序列的穩(wěn)定性進(jìn)行驗(yàn)證，原序列如果不是很穩(wěn)定的，那么之前通過數(shù)據(jù)得出的任何結(jié)論都是沒有意義的。因此我們應(yīng)該對(duì)住房以及土地兩者之間的價(jià)格通過數(shù)據(jù)驗(yàn)證，數(shù)據(jù)穩(wěn)定性驗(yàn)證就是對(duì)單位根的存在進(jìn)行檢驗(yàn)，只要沒有單位根，那么原序列就屬于平穩(wěn)的。
第二，協(xié)整驗(yàn)證。采用估計(jì)法對(duì)于數(shù)據(jù)的變量實(shí)行協(xié)整檢驗(yàn)，有VAR開始確定正確的滯后期數(shù)，然后憑借約翰遜相似比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)用來驗(yàn)證協(xié)整向量的所有數(shù)目。以沒有協(xié)整關(guān)系的零假設(shè)出發(fā)一步步進(jìn)行檢驗(yàn)，協(xié)整公式如下：
LHV=10.06049+0.160103LLV
1984到2009這25年之內(nèi)，土地和住房之間的價(jià)格變化走勢(shì)基本相同，土地和住房之間價(jià)格指數(shù)還有一定的關(guān)聯(lián)，土地和住房之間的價(jià)格指數(shù)漲跌基本一致。
三、數(shù)據(jù)結(jié)果統(tǒng)計(jì)分析
第一，土地的價(jià)格波動(dòng)確實(shí)能夠?qū)е路康禺a(chǎn)的價(jià)格也發(fā)生波動(dòng)，所以土地價(jià)格的波動(dòng)是造成房地產(chǎn)價(jià)格起伏的關(guān)鍵因素。
第二，土地價(jià)格具有的虛擬性確實(shí)能夠給房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)帶來重要的作用，也是房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)原因。
第三，所有相關(guān)的因素影響著土地的價(jià)格，增強(qiáng)了土地價(jià)格具有的虛擬性，一旦使得房地產(chǎn)過于的虛擬化就很有可能造成金融危機(jī)。
四、探討我國房地產(chǎn)目前經(jīng)濟(jì)的虛擬性帶來的啟示
房地產(chǎn)的這種虛擬性的經(jīng)濟(jì)模式有利也有弊，一定要在一個(gè)合理的空間運(yùn)行，像美國次貸危機(jī)就屬于房地產(chǎn)過度虛擬化所造成的。從我國目前來看，房地產(chǎn)過于虛擬化導(dǎo)致房?jī)r(jià)增高，房租也高于國際規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。所以我國政府需要加大力度對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，但是還不能從根本上解決房地產(chǎn)目前過度虛擬化經(jīng)濟(jì)狀況，應(yīng)該針對(duì)土地價(jià)格的控制上進(jìn)行調(diào)控。因此，我國政府需要重點(diǎn)控制土地價(jià)格，使得土地價(jià)格虛擬化程度降低，這是解決房地產(chǎn)目前虛擬化過度的根本思路。
五、結(jié)語
本次論文針對(duì)我國的房地產(chǎn)目前經(jīng)濟(jì)過于虛擬化這一現(xiàn)狀進(jìn)行了一番闡述，首先分析土地價(jià)格是否能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格發(fā)揮重要的作用，通過對(duì)于土地和房地產(chǎn)之間內(nèi)在聯(lián)系的探討發(fā)現(xiàn)，土地價(jià)格確實(shí)是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要原因。為了驗(yàn)證這一理論的準(zhǔn)確性，我們采用國外的土地、住房數(shù)據(jù)，其中以美國紐約1984至之2009年間的數(shù)據(jù)報(bào)告為例，土地和住房?jī)r(jià)格之間走勢(shì)基本一致，土地和住房之間價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)也基本相同，從中可以得出，土地的價(jià)格走勢(shì)基本能夠引導(dǎo)房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)，土地的虛擬性也能引導(dǎo)房地產(chǎn)的虛擬性。通過這一結(jié)論，我們可以清楚的意識(shí)到控制土地價(jià)格的重要性。一旦土地價(jià)格虛擬化程度加深就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)虛擬化程度也加深，一旦房地產(chǎn)虛擬化程度超過一定的標(biāo)準(zhǔn)空間，就很可能造成金融危機(jī)的發(fā)生。因此，我國政府重點(diǎn)控制土地價(jià)格，使得我國土地價(jià)格虛擬化程度降低，這也是解決我國房地產(chǎn)目前虛擬化過度的根本思路。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 預(yù)警指標(biāo) 預(yù)警方法 預(yù)警系統(tǒng)
中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
我國房地產(chǎn)業(yè)始于20世紀(jì)90年代初，但在其短暫的20多年的運(yùn)行中卻一直在不斷的波動(dòng)，特別是近幾年出現(xiàn)了地區(qū)性的房地產(chǎn)發(fā)展過快、房?jī)r(jià)過高等現(xiàn)象，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)造成巨大的沖擊，這就需要我們對(duì)中國的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行深入研究。我國對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警的研究始于上世紀(jì)九十年代末，其基本的研究方法和思路還是參照經(jīng)濟(jì)預(yù)警方法并結(jié)合自身特點(diǎn)形成的。我國對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警的研究主要集中在房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)預(yù)警方法的選擇和房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)三方面。
一、 房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)研究評(píng)述
房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)及指標(biāo)體系是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)，科學(xué)、合理地設(shè)置指標(biāo)體系能有效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的功能和目標(biāo)，因此，對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的指標(biāo)體系進(jìn)行深入研究，無疑是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容。我國早期對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系進(jìn)行構(gòu)建多采用定性方法，而采用定性方法構(gòu)建的指標(biāo)體系，因?yàn)橹饔^性強(qiáng)，各指標(biāo)之間不可避免存在較強(qiáng)的相關(guān)性，也不能準(zhǔn)確判斷各指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，指標(biāo)選取依據(jù)不充分，可信度不高，因此后來的學(xué)者主要采用各種定量方法對(duì)此問題進(jìn)行了研究。
郭磊、王鋒等認(rèn)為，房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要原因是宏觀經(jīng)濟(jì)因素的外部沖擊在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生了內(nèi)部傳導(dǎo)。他們?cè)谶M(jìn)行預(yù)警指標(biāo)體系設(shè)計(jì)時(shí)，根據(jù)先行、同步和滯后的數(shù)量特征關(guān)系初選了全國消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)等18個(gè)指標(biāo)，然后以深圳市為例通過時(shí)差相關(guān)分析法選擇了9個(gè)能相對(duì)獨(dú)立地反映城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的指標(biāo)作為房地產(chǎn)預(yù)警的指標(biāo)體系，并利用統(tǒng)計(jì)預(yù)警法進(jìn)行了單一警兆指標(biāo)預(yù)警和綜合預(yù)警分析。
郭峰認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)的選取應(yīng)遵循全面性、簡(jiǎn)潔性、可操作性等七項(xiàng)原則，在此基礎(chǔ)上應(yīng)采用定性和定量相結(jié)合的方法來選擇房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)。其具體做法是參照各地已有的預(yù)警指標(biāo)體系，取其交集，然后利用專家評(píng)分法和相關(guān)分析法選出了12個(gè)指標(biāo)，并進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果證明該指標(biāo)體系可以滿足預(yù)警的要求。
葉艷兵、丁烈云利用多元統(tǒng)計(jì)中的主成分分析法來確定各單項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重及反映市場(chǎng)景氣狀況的“第一主成分”，采用相關(guān)性分析來確定各單項(xiàng)指標(biāo)同“第一主成分”的相關(guān)性大小，并按照相關(guān)性的大小來決定指標(biāo)的取舍， 同時(shí)結(jié)合專家經(jīng)驗(yàn)等定性分析方法，利用武漢市的歷史數(shù)據(jù)，建立了包括房地產(chǎn)價(jià)格、從業(yè)人數(shù)等在內(nèi)的武漢市房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系。但利用該指標(biāo)體系進(jìn)行預(yù)警，具體效果如何，限于篇幅，作者沒有結(jié)合數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)。
周忠學(xué)、李永江以青島市為例，用聚類分析法把影響房地產(chǎn)的20個(gè)因素指標(biāo)分為5類指標(biāo)，然后分別對(duì)每類指標(biāo)進(jìn)行主成分分析，最后把原來的20個(gè)指標(biāo)合成為7個(gè)綜合指標(biāo)，大大簡(jiǎn)化了分析工作。
李崇明提出了一種新的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)選擇方法。他認(rèn)為房地產(chǎn)系統(tǒng)作為一個(gè)復(fù)雜的大系統(tǒng)，其影響因素眾多，必須采用一種適合復(fù)雜大系統(tǒng)的定量分析方法，并由此提出了系統(tǒng)核及核度方法。該方法的基本原理是采用灰色關(guān)聯(lián)分析法對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出指標(biāo)間的關(guān)聯(lián)度，然后根據(jù)指標(biāo)關(guān)聯(lián)度的大小建立指標(biāo)體系的拓?fù)鋱D，最后求取拓?fù)鋱D的核，其構(gòu)成要素就是要選擇的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)。
楊佃輝，陳軼等把初選的22個(gè)房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)按照指標(biāo)的性質(zhì)分為總量指標(biāo)、購買力指標(biāo)、生產(chǎn)類指標(biāo)、價(jià)格類指標(biāo)和交易類指標(biāo)五大類，分別對(duì)每類指標(biāo)進(jìn)行聚類分析和非參數(shù)檢驗(yàn)并結(jié)合定性方法建立了預(yù)警指標(biāo)體系，然后利用上海市房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證分析。
綜上所述，我國對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的研究正在逐漸從單純的定量分析向定量分析和定性分析相結(jié)合的思路轉(zhuǎn)移。定量分析方法主要通過一些統(tǒng)計(jì)分析方法消除指標(biāo)間的相互干擾和影響，使不同指標(biāo)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系描述得更為準(zhǔn)確，但它不可避免也存在缺陷，如多數(shù)統(tǒng)計(jì)方法對(duì)數(shù)據(jù)要求較高，通常需要樣本數(shù)據(jù)夠多，且不具備容錯(cuò)能力，而且對(duì)某些不能量化的因素指標(biāo)也無能為力，而這正好可通過定性分析來彌補(bǔ)。因此，把定量、定性分析方法相結(jié)合來構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系將是未來的發(fā)展趨勢(shì)。
二、房地產(chǎn)預(yù)警方法研究評(píng)述
預(yù)警方法是預(yù)警系統(tǒng)的核心，預(yù)警方法是否合適是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)能否發(fā)揮其預(yù)測(cè)、防范和調(diào)控功能的關(guān)鍵。在預(yù)警方法的選擇上，我國有關(guān)學(xué)者的研究大致可以劃分為三個(gè)階段，房地產(chǎn)發(fā)展初期，即上世紀(jì)90年代的研究以景氣指數(shù)預(yù)警為主；90年代末到本世紀(jì)初以統(tǒng)計(jì)預(yù)警為主；近期的研究則轉(zhuǎn)向以人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)等為主的人工智能、模式識(shí)別方法方向發(fā)展，逐漸與計(jì)算機(jī)軟件融合。
（一）景氣指數(shù)法。
如上所述，我國早期的房地產(chǎn)預(yù)警研究主要借鑒了宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)與預(yù)警常用的方法，即景氣指數(shù)預(yù)警法。這種方法以經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)理論為基礎(chǔ)，從影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的諸多要素中選出一組對(duì)景氣變動(dòng)敏感，有代表性的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，把它們分為先行、同步和滯后三類指標(biāo)，然后分別對(duì)這三類指標(biāo)編制擴(kuò)散指數(shù)（DI）和合成指數(shù)(CI)，以預(yù)測(cè)房地產(chǎn)景氣的轉(zhuǎn)折點(diǎn)和長(zhǎng)期趨勢(shì)，達(dá)到房地產(chǎn)預(yù)警的目的。
黃繼鴻、雷戰(zhàn)波、凌超為了描述房地產(chǎn)景氣的動(dòng)向,通過構(gòu)建合成和擴(kuò)散指數(shù)來達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)、預(yù)警的目的。他們認(rèn)為擴(kuò)散指數(shù)能綜合各個(gè)指標(biāo)變量的波動(dòng),反映宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)過程,還能夠有效地預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)的轉(zhuǎn)折點(diǎn),但是不能明確表示經(jīng)濟(jì)循環(huán)變化的強(qiáng)弱；合成指數(shù)不僅能預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)的轉(zhuǎn)折點(diǎn),還能在某種意義上反映經(jīng)濟(jì)循環(huán)變動(dòng)的振幅。因此,他們認(rèn)為擴(kuò)散指數(shù)(DI)和合成指數(shù)(CI)適用于房地產(chǎn)預(yù)警等宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。
李斌、丁烈云、葉艷兵對(duì)景氣指數(shù)預(yù)警法進(jìn)行了大量研究后，發(fā)現(xiàn)由于計(jì)算方法和側(cè)重點(diǎn)不同，利用擴(kuò)散指數(shù)DI和合成指數(shù)CI對(duì)相同的數(shù)據(jù)分別計(jì)算得出的房地產(chǎn)警度不一致，他們分析了兩種指數(shù)的計(jì)算特點(diǎn)，提出了兩種改進(jìn)方法．第一，對(duì)傳統(tǒng)DI計(jì)算方法進(jìn)行合理改進(jìn)，引入精度比較的概念，選擇精度更高的指數(shù)來進(jìn)行景氣評(píng)價(jià)，有效地消除了兩指數(shù)間的矛盾沖突；第二，利用DI值與CI值及其精度設(shè)計(jì)了一個(gè)能完整反映市場(chǎng)景氣狀況的綜合指數(shù)，即對(duì)DI與CI指數(shù)向量進(jìn)行數(shù)據(jù)處理并建立整合基礎(chǔ)以后，依據(jù)DI值與CI值的精度分析，摒棄主觀判斷的處理方法，按照各自誤差的高低和權(quán)值計(jì)算理論，確定各整合基礎(chǔ)數(shù)據(jù)所載信息量的權(quán)重，最后對(duì)其進(jìn)行加權(quán)平均求出房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合景氣指數(shù)，并利用武漢市實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，結(jié)果表明，改進(jìn)后的綜合指數(shù)能更好地反映武漢市房地產(chǎn)的實(shí)際警度。
景氣指數(shù)法經(jīng)過多年的發(fā)展運(yùn)用也比較成熟，計(jì)算方法有了許多改進(jìn)，但是用該方法來對(duì)我房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警，存在著許多先天的缺陷．首先，景氣指數(shù)法應(yīng)用的前提條件是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的周期性，而我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展剛剛起步，其周期性更是無從談起；其次景氣指數(shù)用合成指數(shù)和擴(kuò)散指數(shù)這些綜合指數(shù)來反映總體的發(fā)展趨勢(shì)，而這些綜合指數(shù)對(duì)具體指標(biāo)的信息抽象化了，不利于具體分析，也容易掩蓋個(gè)別指標(biāo)的異常波動(dòng)，因此，用景氣指數(shù)法來進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警不是最佳方法。
（二）綜合模擬法。
綜合模擬法也叫統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，是我國房地產(chǎn)預(yù)警采用最廣泛的方法。它主要從系統(tǒng)論角度對(duì)指標(biāo)進(jìn)行分析處理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)警的目的。其基本思路是先對(duì)警兆與警素指標(biāo)進(jìn)行時(shí)差相關(guān)分析，確定其先導(dǎo)長(zhǎng)度和強(qiáng)度；接著根據(jù)警兆指標(biāo)變動(dòng)的情況確定警兆指標(biāo)的警級(jí)，然后根據(jù)各警兆指標(biāo)的重要性對(duì)警級(jí)進(jìn)行綜合，得到總體的綜合警度。使用此方法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警，不僅能反映房地產(chǎn)的綜合警度，還能反映單個(gè)指標(biāo)的警度，比較適合用來進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警。因此，有不少學(xué)者對(duì)此進(jìn)行了嘗試，取得了不少成果。
1995年，建設(shè)部就組織過房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)、預(yù)警體系的研究，所采用的方法即為統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，但鑒于行業(yè)發(fā)展的初期性及其資料積累的有限性，無法在定量上有所突破。
趙黎明、賈永飛最早對(duì)用統(tǒng)計(jì)預(yù)警法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警作了較系統(tǒng)的研究，現(xiàn)在很多研究都是在他們研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。他們首先對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)警的各種方法進(jìn)行了分析、比較，指出統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法適合用來房地產(chǎn)預(yù)警;接著運(yùn)用時(shí)差相關(guān)分析方法篩選出警兆指標(biāo)，并確定了預(yù)警界限；最后使用模糊評(píng)價(jià)方法來進(jìn)行警級(jí)綜合，使房地產(chǎn)預(yù)警走向定量化和系統(tǒng)化，明確了警情發(fā)生時(shí)的控制目標(biāo)和方向，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的計(jì)算機(jī)處理。
郭磊、王鋒等采用統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，結(jié)合深圳市實(shí)際數(shù)據(jù)，對(duì)深圳房地產(chǎn)運(yùn)行的軌跡進(jìn)行監(jiān)測(cè)，并對(duì)未來的走勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。他們首先根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)理論和深圳房地產(chǎn)自身的實(shí)際，選擇房地產(chǎn)銷售量作為警情指標(biāo)，然后通過對(duì)其它指標(biāo)和房地產(chǎn)銷售量的時(shí)差相關(guān)分析，選出警兆指標(biāo)，然后通過各警兆指標(biāo)警界的確定，對(duì)深圳房地產(chǎn)進(jìn)行了單指標(biāo)預(yù)警和綜合預(yù)警。張泓銘對(duì)各種預(yù)警方法的特點(diǎn)和使用條件進(jìn)行比較之后，指出綜合模擬法比較適合我國當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)預(yù)警，他詳細(xì)介紹了綜合模擬法的思路、步驟并以某城市為代表進(jìn)行了實(shí)證分析。
陳峰、丁烈云對(duì)利用綜合預(yù)警法進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警容易出現(xiàn)的失真現(xiàn)象進(jìn)行研究后，提出用數(shù)學(xué)方法對(duì)用3 預(yù)警準(zhǔn)則確定的預(yù)警區(qū)間進(jìn)行調(diào)整，并以武漢市相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果顯示對(duì)預(yù)警區(qū)間修正后，能夠提高房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的精度。
綜合模擬法既能對(duì)房地產(chǎn)整體警度進(jìn)行綜合判斷，也能夠?qū)Ω鱾€(gè)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，便于找出警源，比較符合預(yù)警的目的。但運(yùn)用該方法對(duì)我國房地產(chǎn)預(yù)警也存在一些難以克服的問題，如統(tǒng)計(jì)預(yù)警法要求它的參數(shù)必須滿足多元常態(tài)分配的假設(shè)，而實(shí)際資料常常不能滿足要求，因此目前以3 預(yù)警準(zhǔn)則獲得的預(yù)警域與現(xiàn)實(shí)并不符合，使得預(yù)警精度不高或失效；另外統(tǒng)計(jì)預(yù)警法是靜態(tài)的，不具有容錯(cuò)性，而目前我國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)參差不齊，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，因此采用該方法結(jié)果往往系統(tǒng)精度不高，于是更多人又轉(zhuǎn)向了基于模式識(shí)別的預(yù)警方法研究。
（三）基于模式識(shí)別的預(yù)警方法。
房地產(chǎn)預(yù)警研究要取得進(jìn)一步的進(jìn)展，就必須廣泛借鑒其它學(xué)科，特別是人工智能、模式識(shí)別和非線性系統(tǒng)學(xué)科的研究成果，避免或盡量減少預(yù)警過程中的人為因素，使預(yù)警過程更客觀、可靠。近年來不少學(xué)者對(duì)此進(jìn)行了研究，盡管剛剛起步，但其發(fā)展前景已引起人們關(guān)注。
王建成在其博士論文里構(gòu)建了基于概率模式分類的經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)。所謂模式識(shí)別是泛指一類用于對(duì)所研究對(duì)象根據(jù)其特征和屬性，分辨其所屬模式類別的識(shí)別和分類方法。模式識(shí)別突破了傳統(tǒng)的指標(biāo)處理思路，不再從簡(jiǎn)單的統(tǒng)計(jì)規(guī)律出發(fā)探求發(fā)展趨勢(shì)，而應(yīng)用模式分類和比較來對(duì)未來狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)。概率模式分類法可以滿足最小的誤警概率和最小的預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)等要求，其有關(guān)分類錯(cuò)判概率等理論，很適合研究預(yù)警系統(tǒng)的預(yù)警可靠性，另外它還可以和附加信息檢驗(yàn)、模式特征提取等方法結(jié)合起來，進(jìn)行預(yù)警指標(biāo)選擇，構(gòu)造出一個(gè)實(shí)用、完整的經(jīng)濟(jì)預(yù)警系統(tǒng)。但是基于概率模式分類的預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)需要已知經(jīng)驗(yàn)概率、條件概率、和后驗(yàn)概率，實(shí)際上這些是很難得到的。另外，貝葉斯最小風(fēng)險(xiǎn)分類過程還建立在樣本擬合最好這樣的基礎(chǔ)之上的，這顯然是不能滿足的，因此該方法沒能得到廣泛地使用。
虞曉芬通過建立BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型對(duì)杭州市歷年的指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合，分析預(yù)測(cè)有關(guān)指標(biāo)2004-2005年的值，并結(jié)合統(tǒng)計(jì)預(yù)警法對(duì)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在和未來兩年的綜合警度進(jìn)行判斷和預(yù)報(bào)。陳彥等利用模糊模式識(shí)別方法，以南京市為例，建立了房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，并進(jìn)行了實(shí)證分析。
BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在經(jīng)濟(jì)預(yù)警中的應(yīng)用是對(duì)傳統(tǒng)預(yù)警方法（景氣指數(shù)法和綜合模擬法）的一種拓寬和突破，解決了傳統(tǒng)預(yù)警方法存在的難以處理高度非線性模型、偏重定量指標(biāo)、難以處理定性指標(biāo)的問題。從而為預(yù)警走向?qū)嵱没於嘶A(chǔ)。但是BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)也存在一些難以克服的缺陷，如其過分強(qiáng)調(diào)克服學(xué)習(xí)錯(cuò)誤而泛化性能不強(qiáng)，同時(shí)還易出現(xiàn)隱層單元的數(shù)目難以確定，網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)的收斂和最終權(quán)值受初始值影響大，網(wǎng)絡(luò)容易陷入局部最優(yōu)等問題，這也是不少學(xué)者正在研究的課題，但尚未取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。
房地產(chǎn)系統(tǒng)是一個(gè)復(fù)雜的非線性大系統(tǒng)，由上可知，不管采用哪種方法進(jìn)行預(yù)警，都有各自的缺陷，因此不少學(xué)者嘗試著采用多種方法相結(jié)合來進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)警，取得了較好的效果。
丁烈云在他的名為房地產(chǎn)周期波動(dòng)與預(yù)警研究的博士論文中，把景氣指數(shù)法、基于系統(tǒng)核與核度理論的綜合模擬法和模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)警法三種方法和相應(yīng)的模型結(jié)合起來預(yù)警，經(jīng)過實(shí)證分析，表明預(yù)警效果相當(dāng)不錯(cuò)。
南京房管局在建立南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系時(shí)也結(jié)合了景氣指數(shù)法、警兆信號(hào)法和專家經(jīng)驗(yàn)法三種方法共同預(yù)警。采用多種預(yù)警方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警，以便相互驗(yàn)證，這也是今后房地產(chǎn)預(yù)警的發(fā)展趨勢(shì)。
三、房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)研究評(píng)述
房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)是一個(gè)非常復(fù)雜的大系統(tǒng)，預(yù)警指標(biāo)體系的選擇是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)預(yù)警方法是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的核心，而除此之外有關(guān)數(shù)據(jù)的收集、整理，警度的預(yù)報(bào)，以及排警對(duì)策等都是需要考慮的問題，因此有必要對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的各個(gè)功能模塊設(shè)置以及如何利用計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行科學(xué)調(diào)控進(jìn)行研究，國內(nèi)不少學(xué)者進(jìn)行了許多嘗試。
梁運(yùn)斌對(duì)建立房地產(chǎn)預(yù)警監(jiān)測(cè)系統(tǒng)進(jìn)行了探索，提出了房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)應(yīng)該由景氣分析、預(yù)警信號(hào)、行業(yè)監(jiān)測(cè)和景氣調(diào)查四個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成的基本構(gòu)想，研究雖然粗略，卻為后來研究者提供了思路。
彭詡也對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的框架進(jìn)行了構(gòu)建，他認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可以細(xì)分為信息采集系統(tǒng)、預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)和景氣分析系統(tǒng)三個(gè)子系統(tǒng)，各個(gè)系統(tǒng)相互獨(dú)立，其功能如下．景氣分析系統(tǒng)主要進(jìn)行要用來建立預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系和預(yù)警預(yù)報(bào)制度，房地產(chǎn)信息采集系統(tǒng)主要收集房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)信息數(shù)據(jù)；預(yù)警信號(hào)系統(tǒng)主要進(jìn)行數(shù)據(jù)的整合分析和。
鄭淑琴認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可分為數(shù)據(jù)處理分析子系統(tǒng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警子系統(tǒng)以及排警子系統(tǒng)，在文中對(duì)這三個(gè)系統(tǒng)分別加以研究。
以上研究雖然側(cè)重點(diǎn)不一樣，但其基本思路大致相同，都是從數(shù)據(jù)的收集、預(yù)警方法的確定和出現(xiàn)警情時(shí)的預(yù)報(bào)和對(duì)策來構(gòu)建的。韓立達(dá)在總結(jié)前人研究成果的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)框架的構(gòu)建提出了較系統(tǒng)的構(gòu)想。他認(rèn)為房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)可分為橫向和縱向兩方面?？v向是指由下至上即由各地市匯總到各個(gè)省，層層預(yù)警最后到全國綜合預(yù)警，而橫向預(yù)警是指對(duì)每個(gè)具體城市的預(yù)警框架可分為統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)、預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)和動(dòng)態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)三個(gè)模塊，每個(gè)模塊下面還可細(xì)分為更小的模塊。其中預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)是核心，統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)與動(dòng)態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)都是為其服務(wù)的，前者為其提供基本資料和數(shù)據(jù)，而后者則起著輔助預(yù)警及決策的功能。
郭峰在他的博士論文里以大系統(tǒng)控制理論為基礎(chǔ)構(gòu)建了房地產(chǎn)“遞階控制”預(yù)警系統(tǒng)，把它分為上、中、下三級(jí)，上級(jí)是輸入部分，也稱為數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，包括警兆數(shù)據(jù)庫、預(yù)警界限數(shù)據(jù)庫、預(yù)測(cè)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫和警情分析指示數(shù)據(jù)庫等；而中級(jí)為控制處理大型專家系統(tǒng)，是整個(gè)系統(tǒng)的核心處理器，具體包括指標(biāo)篩選、界限確定、預(yù)測(cè)判斷和警情分析指示模型庫；下級(jí)指的是輸出部分，即生成子系統(tǒng)，通過銜接器和中級(jí)相連，具有圖表、數(shù)據(jù)結(jié)果輸出等功能。
李斌、丁烈云認(rèn)為從計(jì)算機(jī)軟件開發(fā)角度來看，房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該是以MIS為基礎(chǔ)，兼有DSS功能的計(jì)算機(jī)預(yù)警信息系統(tǒng)。它可以通過自動(dòng)處理、分析、判斷輸入和存貯在計(jì)算機(jī)中的各種信息，對(duì)城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的各種異常態(tài)勢(shì)發(fā)出預(yù)先警告。他們將其分成兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的子系統(tǒng)，模型管理系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫管理信息系統(tǒng)，兩個(gè)系統(tǒng)之間、操作人員與計(jì)算機(jī)之間的信息的傳遞由人機(jī)交互總控系統(tǒng)來調(diào)度。
總的看來，我國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)研究才剛剛起步，需要進(jìn)一步研究和發(fā)展，但與計(jì)算機(jī)緊密結(jié)合，友好的人機(jī)交互模式和動(dòng)態(tài)的建模技術(shù)將是房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)未來的發(fā)展趨勢(shì)。
此文系湖北省教育廳青年項(xiàng)目（239269）
（作者：武漢工程大學(xué)管理學(xué)院工商管理教研室，講師，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)專業(yè)博士）
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 借殼上市 績(jī)效
并購是企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力而采取的一種戰(zhàn)略手段。企業(yè)并購能夠?qū)ζ髽I(yè)的經(jīng)營策略、經(jīng)營狀況甚至企業(yè)文化產(chǎn)生影響。借殼上市作為一種特殊的并購方式，是眾多企業(yè)為了避開IPO上市的眾多門檻所選擇的上市方式。其中，房地產(chǎn)企業(yè)一直是借殼上市中熱潮中的主力軍。房地產(chǎn)企業(yè)近年來高速的發(fā)展使得國家證監(jiān)會(huì)出臺(tái)了多項(xiàng)限制房地產(chǎn)企業(yè)IPO上市的措施，加上房地產(chǎn)企業(yè)巨大的融資需求，使得房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市熱潮從未消退。
2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，頒布了新國五條，釋放堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、力度不放松的強(qiáng)烈信號(hào)。在這種壓制樓市上漲的形勢(shì)下，通過對(duì)比房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市前后的財(cái)務(wù)績(jī)效，評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)迅速擴(kuò)張的利與弊，對(duì)于引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)提高借殼上市業(yè)績(jī)有現(xiàn)實(shí)意義。
一、 文獻(xiàn)綜述
國內(nèi)有學(xué)者對(duì)借殼上市績(jī)效進(jìn)行了研究。李博雯、鄭韻楚（2012）以ST興業(yè)被借殼上市為例，研究得出ST興業(yè)在被借殼上市以后雖然在幾年內(nèi)業(yè)績(jī)有所改善，但是總體來說，其償債能力、獲取現(xiàn)金能力和營運(yùn)能力都比較差，財(cái)務(wù)績(jī)效水平有待提高。張睿、師萍（2011）選取了2009年滬深兩市發(fā)生股權(quán)并購的153家上市公司為研究樣本，采用因子分析法對(duì)我國上市公司股權(quán)并購績(jī)效進(jìn)行研究，最后得出結(jié)論，企業(yè)并購后財(cái)務(wù)績(jī)效并沒有明顯提高。劉貴文、馮捷（2010）選用了兩篇論文來說明2009年房地產(chǎn)行業(yè)買殼上市的背景及動(dòng)因，討論了買殼上市的效應(yīng)，得出結(jié)論借殼上市的總體狀況不佳，大多數(shù)公司績(jī)效沒有得到提升，并且跨行業(yè)與同行業(yè)借殼上市對(duì)比，跨行業(yè)借殼上市的績(jī)效增加更為顯著。
從借殼上市的研究現(xiàn)狀來看，大多數(shù)是研究2006年以前的并購績(jī)效，對(duì)近幾年發(fā)生的借殼上市事件卻很少涉及。已有的研究結(jié)果大多表明借殼上市的績(jī)效并不樂觀。作為借殼上市的主力軍，表面上高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)背后，其真實(shí)的經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況到底如何，是本文選題的出發(fā)點(diǎn)。
二、 實(shí)證研究
（一）研究方法
研究并購及借殼上市績(jī)效的常用方法是因子分析法。因子分析是將眾多相關(guān)、重疊的信息進(jìn)行合并和綜合，將原始的多個(gè)變量和指標(biāo)變成較少的幾個(gè)綜合變量和綜合指標(biāo)，以利于分析判定，常用的方法是主成分分析法。
企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)是運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)和運(yùn)籌學(xué)原理，特定指標(biāo)體系，對(duì)照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的程序，通過定量定性對(duì)比分析，對(duì)企業(yè)一定經(jīng)營期間的經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績(jī)做出客觀、公正和準(zhǔn)確的綜合評(píng)判。評(píng)價(jià)內(nèi)容重點(diǎn)在盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營增長(zhǎng)等方面，以能準(zhǔn)確反映上述內(nèi)容的各項(xiàng)定量和定性指標(biāo)作為主要評(píng)價(jià)依據(jù)。本文為研究房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市的績(jī)效，從研究企業(yè)借殼上市以后的償債能力、盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量和發(fā)展能力的角度，選擇了流動(dòng)比率、產(chǎn)權(quán)比率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、凈資產(chǎn)收益率、每股收益、主營業(yè)務(wù)利潤率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、主營業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率和凈利潤增長(zhǎng)率九個(gè)指標(biāo)來構(gòu)建評(píng)價(jià)體系。
（二）數(shù)據(jù)來源
本文所選的數(shù)據(jù)主要來源于深交所、上交所以及和訊財(cái)經(jīng)所公告的2009年借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)。具體收集數(shù)據(jù)的方法是：通過查詢房地產(chǎn)上市公司2008年至2010年間公告，選擇擬借殼上市的35家房地產(chǎn)企業(yè)，剔除未于2009年完成借殼上市的企業(yè)，得到19個(gè)股權(quán)發(fā)生變動(dòng)并成功借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)樣本（如表1），并獲取了樣本企業(yè)2008―2012年度的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。
（三）模型構(gòu)建
本文采用SPSS19.0分析軟件對(duì)各個(gè)企業(yè)指標(biāo)進(jìn)行主成分分析，從中提取可以代表各指標(biāo)的公共因子，然后計(jì)算各因子得分，以各因子方差貢獻(xiàn)率占公共因子總方差貢獻(xiàn)率比重為權(quán)重進(jìn)行加權(quán)匯總，三、 實(shí)證結(jié)果
根據(jù)以上公式計(jì)算出19家樣本企業(yè)2008年―2012年的綜合得分，再計(jì)算出每年的平均得分，并作出以下變化趨勢(shì)圖：
圖1表示 19家樣本企業(yè)借殼上市前一年，借殼上市當(dāng)年和借殼上市后三年的綜合業(yè)績(jī)變化趨勢(shì)，直觀的反映出其在借殼上市前后的綜合業(yè)績(jī)變化。由圖可知，企業(yè)樣本借殼上市前后綜合業(yè)績(jī)并沒有多大改善，雖然2011年綜合業(yè)績(jī)有了較大的改善，但是2012年樣本企業(yè)的綜合業(yè)績(jī)有了大幅度的下降，綜合得分低于2008年水平，并隨著時(shí)間的推移呈下降趨勢(shì)，這和之前的研究結(jié)果是一致的。為了驗(yàn)證這一結(jié)果，本文進(jìn)行了Kruskal-Wallis非參數(shù)檢驗(yàn)方法對(duì)企業(yè)各年綜合得分進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果也表明企業(yè)借殼上市前后幾年的綜合業(yè)績(jī)沒有顯著差別。
四、 結(jié)論與思考
由實(shí)證結(jié)果可以得出結(jié)論：2009年借殼上市的房地產(chǎn)樣本企業(yè)近幾年的綜合業(yè)績(jī)并沒有多大改善。
借殼上市作為一種流行的融資方法，在實(shí)際操作中有利有弊。從本文的實(shí)證結(jié)果來看，在短期內(nèi)，借殼上市的確能夠起到為房地產(chǎn)企業(yè)充分融資、快速扭虧為盈的效果。但從長(zhǎng)期看，借殼上市逐漸顯現(xiàn)了其弊端，對(duì)于房地產(chǎn)這一受國家調(diào)控政策影響的特殊行業(yè)來說，這一弊端更加明顯。房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市后綜合績(jī)效提高不明顯，筆者認(rèn)為有以下幾個(gè)原因：
（一）不良?xì)す炯又仄髽I(yè)負(fù)擔(dān)
被非上市企業(yè)青睞的ST殼公司大多是經(jīng)營狀況不好、前景不明的劣質(zhì)企業(yè)，吸收合并這種企業(yè)，無疑給本公司帶來一定的經(jīng)營管理負(fù)擔(dān)。在借殼后的一兩年內(nèi)，借殼上市的企業(yè)需要花費(fèi)相當(dāng)一部分成本整合資源和對(duì)殼公司進(jìn)行運(yùn)籌改造，給本企業(yè)增加一定的負(fù)擔(dān)。
（二）國家宏觀調(diào)控政策制約
從2008年開始，國家開始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行抑制，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，資金緊張。雖然通過借殼上市能夠在短期內(nèi)緩解資金緊張，但是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)在發(fā)展規(guī)律和國家緊縮性調(diào)控政策使得本身經(jīng)營狀況就差強(qiáng)人意的房地產(chǎn)企業(yè)借殼后業(yè)績(jī)并沒有很大改善。
（三）借殼的短期投機(jī)動(dòng)機(jī)
從房地產(chǎn)行業(yè)借殼上市的動(dòng)機(jī)來看，資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市主要是為了融資以緩解缺錢的燃眉之急，這種短期投機(jī)的借殼動(dòng)機(jī)決定了這些企業(yè)忽略了企業(yè)的長(zhǎng)期效益，造成了借殼上市后綜合業(yè)績(jī)沒有顯著提高的現(xiàn)狀。
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