時(shí)間：2022-08-19 13:30:36
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房產(chǎn)糾紛合同，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
有關(guān)法律人士指出，商品房買賣合同糾紛，主要有以下幾種情況：
一是因延期交房引發(fā)的糾紛。因開發(fā)周期長(zhǎng)，不確定因素多，開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)大，開發(fā)商預(yù)收了購(gòu)房者的房款后，所建項(xiàng)目未能按期竣工或如期交付房屋，引發(fā)訴訟。
二是因房屋廣告與實(shí)際交付不同導(dǎo)致的糾紛。售房廣告是購(gòu)房者了解房屋的第一手資料，其真實(shí)性與準(zhǔn)確性會(huì)直接影響著購(gòu)房者的決定。為吸引更多購(gòu)房者，出賣人在銷售廣告及宣傳材料中夸大其辭，實(shí)際交付房屋與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠(yuǎn)，引起購(gòu)房者不滿。
三是因一房二賣欺詐賣房引發(fā)糾紛。出賣人故意隱瞞出賣房屋已經(jīng)抵押或另行出賣的事實(shí)，在與買受人簽訂商品房買賣合同后，買受人訴訟要求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效、返還已付購(gòu)房款及利息，并承擔(dān)賠償責(zé)任。
四是因房屋建筑面積與合同約定不符引發(fā)的糾紛。出賣人交付房屋的套內(nèi)使用面積或者建筑面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)與商品房買賣合同約定的面積差距較大，買受人要求雙倍返還房?jī)r(jià)款，或買受人訴訟要求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息。
五是因房屋質(zhì)量引發(fā)的糾紛。房屋質(zhì)量糾紛是房屋交付之后購(gòu)房者經(jīng)常遇到的問(wèn)題，質(zhì)量問(wèn)題常見(jiàn)的有裂縫、滲漏、墻皮脫落等等。出賣人交付的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，買受人訴訟要求交付合格房屋，或解除合同、返還購(gòu)房款并支付利息，或修復(fù)房屋、賠償損失。
六是因開發(fā)商無(wú)證建房售房引發(fā)的糾紛。因出賣人未取得相關(guān)規(guī)劃或許可手續(xù)，就與買受人訂立商品房預(yù)售合同，無(wú)法按期為買受人辦理承諾的相關(guān)手續(xù)，買受人訴訟要求撤銷商品房預(yù)售合同并給付一倍以內(nèi)的賠償金，或要求出賣人履行義務(wù)，賠償損失。
七是因開發(fā)商不能按期為購(gòu)房者辦理權(quán)屬證書引發(fā)的糾紛。出賣人未在法律規(guī)定或合同約定的期限內(nèi)為產(chǎn)權(quán)人辦理房屋權(quán)屬證書，或未在規(guī)定的期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)登記，買受人訴訟要求出賣人按照法律規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書，并支付違約金；或要求解除合同或由出賣人賠償損失。
八是因房屋配套設(shè)施不能及時(shí)使用引發(fā)的糾紛。很多小區(qū)在交付業(yè)主使用時(shí)面臨這樣一個(gè)問(wèn)題，人是入住了，可配套的暖氣、煤氣、水電、寬帶卻不能及時(shí)使用，從而要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
今天查字典小編要與大家分享的是：
案例分析一：
【案情介紹】
20xx年9月18日，原告柳州超凡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱超凡公司)與被告南寧桂馨源房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱桂馨源公司)和第三人柳州市全威電器有限公司(以下簡(jiǎn)稱全威公司)三方共同簽訂《土地開發(fā)合同》，約定全威公司將位于柳州市柳石路153號(hào)的土地轉(zhuǎn)讓給被告桂馨源公司，并將土地過(guò)戶到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款為2860萬(wàn)元。同時(shí)約定由于原告超凡公司在轉(zhuǎn)讓土地上前期投入了資金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付補(bǔ)償款1640萬(wàn)元，該款項(xiàng)于被告桂馨源公司得到土地使用和開發(fā)指標(biāo)批文，可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)間起一年內(nèi)支付。
之后，原告與被告恒茂源公司于20xx年12月17日簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，雙方于20xx年2月25日通過(guò)柳州市土地交易儲(chǔ)備中心的審批同意轉(zhuǎn)讓，被告恒茂源公司于20xx年1月10日取得(20xx)第100757號(hào)國(guó)有土地證，并于20xx年12月交納土地變性費(fèi)用，將土地變性為建設(shè)開發(fā)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。到20xx年2月止，被告恒茂源公司在該土地上開發(fā)的“嘉匯·龍?zhí)?rdquo;小區(qū)已經(jīng)全部開發(fā)完畢，但被告恒茂源公司僅僅向原告支付了150萬(wàn)元補(bǔ)償款，其余款項(xiàng)拖了幾年一直未支付，原告催討協(xié)商未果，遂訴至人民法院要求被告支付剩余款項(xiàng)。
庭審中，被告恒茂源公司答辯稱其不是《土地開發(fā)合同》的當(dāng)事人，也不是土地轉(zhuǎn)讓合同的付款義務(wù)人，對(duì)超凡公司沒(méi)有付款義務(wù)。被告桂馨源公司答辯稱：
1、超凡公司與全威公司作為共同體履行《土地開發(fā)合同》中出讓方的權(quán)利義務(wù)，二者權(quán)益完全統(tǒng)一，桂馨源公司與超凡公司之間不存在單獨(dú)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
2、所謂的補(bǔ)償款實(shí)為土地對(duì)價(jià)的一部分，是全威公司指定要求支付給超凡公司的，超凡公司并無(wú)獨(dú)立債權(quán)。
3、桂馨源公司應(yīng)在4500萬(wàn)元的土地對(duì)價(jià)范圍內(nèi)付款，且必須支付完合同約定的三項(xiàng)代付費(fèi)用后，余款再支付給全威公司和超凡公司。
4、桂馨源公司初步統(tǒng)計(jì)已付款40802409元，剩余款項(xiàng)應(yīng)在三方核對(duì)賬目扣除違約金后再結(jié)算。
經(jīng)審理，一審法院認(rèn)為：《土地開發(fā)合同》是在三方當(dāng)事人自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，未違反有關(guān)法律規(guī)定，且已被生效判決予以認(rèn)定，三方當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行各自義務(wù)。超凡公司根據(jù)《土地開發(fā)合同》的約定，主張恒茂源公司、桂馨源公司支付剩余款項(xiàng)，符合法律規(guī)定和合同約定，應(yīng)予支持。對(duì)于本案中的付款責(zé)任主體，雖然恒茂源公司并非《土地開發(fā)合同》的當(dāng)事人，但其系桂馨源公司法定代表人在柳州設(shè)立的控股公司，并代桂馨源公司履行了上述付款行為，加之本案所涉土地亦過(guò)戶至其名下，其系實(shí)際受益人，故應(yīng)由恒茂源公司、桂馨源公司向超凡公司承擔(dān)付款責(zé)任。
桂馨源公司辯稱上述1640萬(wàn)元名為土地補(bǔ)償款，實(shí)為土地對(duì)價(jià)款的一部分，認(rèn)為應(yīng)將恒茂源公司支出的全部費(fèi)用40802409元從合同總價(jià)款4500萬(wàn)元中扣除后再向超凡公司、全威公司共同支付。因事實(shí)上恒茂源公司支出的上述40802409元款項(xiàng)，其中只向超凡公司支付了土地補(bǔ)償款20xx418.5元，其他款項(xiàng)均系土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中產(chǎn)生的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。這與恒茂源公司應(yīng)向超凡公司支付的土地補(bǔ)償款是兩筆性質(zhì)不同的款項(xiàng)，且超凡公司、全威公司又是兩個(gè)獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)，故桂馨源公司、恒茂源公司的抗辯不能成立。一審法院最后判決：桂馨源公司、恒茂源公司應(yīng)向超凡公司支付土地補(bǔ)償款14386581.50元，并負(fù)連帶責(zé)任。
桂馨源公司、恒茂源公司不服一審判決，提起上訴，二審法院審理后認(rèn)為一審判決事實(shí)清楚，理由充分，判決駁回上訴，維持原判。
【法律分析】
一、合同是當(dāng)事雙方的意思表示，合意達(dá)成，則合同成立并生效，對(duì)雙方具有約束力。當(dāng)事人應(yīng)該按照合同約定履行合同義務(wù)。本案中，《土地開發(fā)合同》是三方當(dāng)事人自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，未違反相關(guān)法律規(guī)定，合法有效，三方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按合同約定履行義務(wù)?！锻恋亻_發(fā)合同》第二條明確約定，1640萬(wàn)元是桂馨源公司基于超凡公司“投入資金作了一些前期工作”而給超凡公司的補(bǔ)償款，該條與《土地開發(fā)合同》第一條“土地轉(zhuǎn)讓款2860萬(wàn)元”是分開約定的，顯然不屬于“土地轉(zhuǎn)讓款”的組成部分。因此，被告關(guān)于“1640萬(wàn)元土地補(bǔ)償款是土地轉(zhuǎn)讓款2860萬(wàn)元的一部分”的辯解不可能被法院采納。
二、公司是法律創(chuàng)制的法律主體，對(duì)外以公司的名義進(jìn)行民事活動(dòng)，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。即使兩個(gè)公司的股東存在重合的情形，也不表明兩個(gè)公司是同一個(gè)主體。超凡公司和全威公司是兩個(gè)獨(dú)立登記的法人，法人人格具有獨(dú)立性，法律并沒(méi)有禁止相同的股東、董事會(huì)成員同時(shí)成立多個(gè)公司，被告認(rèn)為超凡公司和全威公司的實(shí)際控制人一致應(yīng)當(dāng)視為同一個(gè)主體，而主張向全威公司支付就等于支付給了超凡公司的答辯意見(jiàn)沒(méi)有法律和事實(shí)依據(jù)。
案例分析二：
【紀(jì)實(shí)】
舊城區(qū)的改造是關(guān)乎一個(gè)城市整體市容，提升城市整體規(guī)劃水平，與本市整體形象息息相關(guān)的話題，尤其是作為20xx年北京奧運(yùn)會(huì)合作伙伴的Q市，更是重中之重。在舊城區(qū)的改造中，一旦出現(xiàn)了法律糾紛，將會(huì)直接影響到舊城改造的步伐。
[案件地位]
位于Q市某區(qū)的某新村由于環(huán)境臟亂差，嚴(yán)重影響了市民的正常生活，致使人民群眾多次上訪，人大代表也多次以提案的形式要求解決，市領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視，解決好此舊城區(qū)的改造已成為當(dāng)務(wù)之急。本案是在前述這樣一個(gè)大背景下，發(fā)生在A集團(tuán)公司與B實(shí)業(yè)有限公司之間的合同糾紛。本案的判決結(jié)果不僅關(guān)乎到原、被告的利益，而且直接影響到舊城區(qū)改造的進(jìn)程，影響到成百上千戶舊城區(qū)居民的居住條件，甚至影響到Q市的整體形象。
[案情簡(jiǎn)介]
1999年4月，B實(shí)業(yè)有限公司與A集團(tuán)公司就Q市某區(qū)某新村村莊改造工程達(dá)成合作意向，約定由B實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的立項(xiàng)、環(huán)評(píng)、定點(diǎn)、規(guī)劃等前期手續(xù)，并在取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)后出資進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。A集團(tuán)公司負(fù)責(zé)提供資料，協(xié)調(diào)關(guān)系，申請(qǐng)優(yōu)惠政策等工作。為保證上述各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，前期的有關(guān)手續(xù)暫以A集團(tuán)公司的名義辦理，待該項(xiàng)目經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后再將建設(shè)單位變更為B實(shí)業(yè)有限公司。
合作意向達(dá)成后，B實(shí)業(yè)有限公司以A集團(tuán)公司的名義向區(qū)計(jì)委申報(bào)了投資計(jì)劃，向環(huán)保局申請(qǐng)了環(huán)境審評(píng)，于1999年9、10月份取得了定點(diǎn)通知書及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并由B實(shí)業(yè)有限公司工作人員組成調(diào)查小組，會(huì)同市拆遷辦對(duì)該村進(jìn)行了三個(gè)月的調(diào)查摸底工作，統(tǒng)計(jì)了全部住戶的房產(chǎn)及土地證件，制定了初步的安置計(jì)劃，還出資組織A集團(tuán)公司有關(guān)人員出國(guó)考察。 20xx年1月，A集團(tuán)公司與B實(shí)業(yè)有限公司正式簽訂了《合同書》，合同約定“A集團(tuán)公司將某新村占用地及相鄰少量土地共約70畝(以規(guī)劃局批準(zhǔn)的規(guī)劃圖所確定的占地為準(zhǔn))出讓，供B實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè);A集團(tuán)公司負(fù)責(zé)提供舊村改造工程的相關(guān)資料，證明文件等;A集團(tuán)公司根據(jù)實(shí)際拆遷時(shí)政府有關(guān)的安置政策，負(fù)責(zé)地上全部附著物的搬遷安置工作，總安置量不得突破3.2萬(wàn)平方米;A集團(tuán)公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決周邊與工程項(xiàng)目有關(guān)的事宜;A集團(tuán)公司積極協(xié)助B實(shí)業(yè)有限公司辦理全部手續(xù)和申請(qǐng)優(yōu)惠政策，不得中途違約再與其他單位合作該項(xiàng)目。B實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目自立項(xiàng)、定點(diǎn)開始的全部手續(xù)的辦理，并申請(qǐng)相關(guān)優(yōu)惠政策，并承擔(dān)全部開發(fā)建設(shè)及銷售工作，因A集團(tuán)公司沒(méi)有開發(fā)資質(zhì)，該項(xiàng)目以B實(shí)業(yè)有限公司名義開發(fā);B實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)提供用
于安置的全部住宅。合同還約定：項(xiàng)目結(jié)束后，B實(shí)業(yè)有限公司將稅后利潤(rùn)的20%支付A集團(tuán)公司作為補(bǔ)償款，或折算成相應(yīng)建筑面積。”20xx年5月，A集團(tuán)公司又與B實(shí)業(yè)有限公司簽訂《補(bǔ)償協(xié)議》，約定在原合同書分配方案的基礎(chǔ)上，B實(shí)業(yè)有限公司另外再支付10%的利潤(rùn)轉(zhuǎn)至A集團(tuán)公司指定的戶頭，或按3500元/平方米折算成網(wǎng)點(diǎn)，交于A集團(tuán)公司。
在簽訂《合同書》及《補(bǔ)充協(xié)議》后，20xx年6月27日，B實(shí)業(yè)有限公司以A集團(tuán)公司出具的“關(guān)于變更定點(diǎn)建設(shè)單位的請(qǐng)示”，向Q市規(guī)劃局遞交了“關(guān)于變更定點(diǎn)建設(shè)單位的申請(qǐng)”。 20xx年7月21日，A集團(tuán)公司突然向規(guī)劃局發(fā)出聲明，要求停辦變更建設(shè)單位的手續(xù)，于此同時(shí)，要求B實(shí)業(yè)有限公司與其解除雙方的合同。
雙方經(jīng)協(xié)商沒(méi)有達(dá)成一致意見(jiàn)，A集團(tuán)公司遂于20xx年2月份向某市中級(jí)人民法院提起訴訟。A集團(tuán)公司主張：合同是B實(shí)業(yè)有限公司單方做出的，并以不正當(dāng)?shù)氖侄渭由w了A集團(tuán)公司的公章，該合同從形式看就屬無(wú)效。而且合同約定將70畝的集體所有土地出讓給B實(shí)業(yè)有限公司，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，請(qǐng)求法院確認(rèn)合同及補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效，B實(shí)業(yè)有限公司返還持有的有關(guān)文件和圖紙。B實(shí)業(yè)有限公司答辯稱合同及補(bǔ)充協(xié)議是雙方共同做出的，是雙方真實(shí)意思的表示，且不違反法律的規(guī)定，應(yīng)為有效。法院一審判決認(rèn)定合同及補(bǔ)充協(xié)議是雙方共同做出，事實(shí)屬實(shí)，合同的性質(zhì)為聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)行為。依據(jù)合同的內(nèi)容，雙方應(yīng)辦理相關(guān)的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，然而，A集團(tuán)公司欲要同B實(shí)業(yè)有限公司合作開發(fā)的土地，未辦理出讓、變更手續(xù)，A集團(tuán)公司沒(méi)有取得土地使用權(quán)證書，該手續(xù)的欠缺違反法律禁止性的規(guī)定，雙方所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議歸于無(wú)效，B實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)當(dāng)返還A集團(tuán)公司持有的相關(guān)文件和圖紙。
(說(shuō)明：1、A集團(tuán)公司原為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，現(xiàn)為股份有限公司。占用某新村所在土地，但未辦理使用手續(xù);2、B實(shí)業(yè)有限公司在簽訂合同時(shí)尚未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。)
[焦點(diǎn)問(wèn)題]
1、合同的性質(zhì)
合同的效力是本案爭(zhēng)議最大的焦點(diǎn)問(wèn)題。解決合同的效力問(wèn)題首先要對(duì)合同的性質(zhì)定性，定性后一些問(wèn)題也就迎刃而解了。關(guān)于合同的性質(zhì)主要有以下幾種觀點(diǎn)：
① 本合同為聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同。
雙方在合同中約定由A集團(tuán)公司提供用地，由B實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的報(bào)批，并出資建設(shè)，故合同應(yīng)為聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的合同。
② 本合同名為房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，實(shí)為土地出讓合同。
合同約定A集團(tuán)公司將村莊占用地及相鄰少量土地共約70畝出讓，供B實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)建
設(shè)，項(xiàng)目結(jié)束后，B實(shí)業(yè)有限公司將稅后利潤(rùn)的30%支付A集團(tuán)公司作為補(bǔ)償，或折算成相應(yīng)的建筑面積，以上條款約定了出讓的土地面積、位置及金額、方式等，同時(shí)合同明確約定了項(xiàng)目的立項(xiàng)、各種手續(xù)的辦理以及投資建設(shè)、房屋銷售均由B實(shí)業(yè)有限公司承擔(dān)，因此，該合同屬于土地出讓合同。
③ 本合同為開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
合同約定了雙方合作進(jìn)行立項(xiàng)、規(guī)劃等項(xiàng)目前期工作，因A集團(tuán)公司對(duì)本案涉及土地未取得合法使用權(quán)，故不涉及以土地使用權(quán)作為投資合作建房問(wèn)題。A集團(tuán)公司能用來(lái)與B實(shí)業(yè)有限公司進(jìn)行合作的是開發(fā)權(quán)。合同中約定的“A集團(tuán)公司將前述村莊占用土地及少量土地出讓，供B實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)”，此條款應(yīng)理解為A集團(tuán)公司讓出此地開發(fā)權(quán)，由土地部門將該項(xiàng)目出讓給B實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)。合同約定“該項(xiàng)目以B實(shí)業(yè)有限公司名義開發(fā)”，也說(shuō)明了前期工作準(zhǔn)備完畢后，該項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)將轉(zhuǎn)給B實(shí)業(yè)有限公司，所以本合同應(yīng)為開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
④ 本合同為合作開發(fā)合同
雙方所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議對(duì)雙方的權(quán)利、義務(wù)約定明確，意思表示真實(shí)，由雙方合作對(duì)某新村項(xiàng)目前期進(jìn)行合作開發(fā)，符合《城市房地產(chǎn)管理法》及建設(shè)部《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，雙方成立合作開發(fā)的法律關(guān)系。
2、合同的主體資格
根據(jù)對(duì)合同性質(zhì)的理解不同，對(duì)合同主體資格也有以下幾種理解：
①A集團(tuán)公司的主體資格
一種意見(jiàn)認(rèn)為，本合同屬聯(lián)建合同。在聯(lián)建中作為出地方的A集團(tuán)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)該地塊享有使用權(quán)，而實(shí)際情況A集團(tuán)公司未持有法定的使用證明，故A集團(tuán)公司無(wú)權(quán)將不屬于自己使用的土地與他人進(jìn)行聯(lián)建。A集團(tuán)公司沒(méi)有資格簽訂此合同。
一種意見(jiàn)認(rèn)為，本合同屬開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。A集團(tuán)公司享有對(duì)該地塊的開發(fā)權(quán)，但由于缺少經(jīng)驗(yàn)，所以與B實(shí)業(yè)有限公司簽訂合同，將該開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓，在此情況下，A集團(tuán)公司是有合同主體資格的。
一種意見(jiàn)認(rèn)為，本合同屬合作開發(fā)合同。雙方共同約定對(duì)該舊城區(qū)進(jìn)行改造，并依法至相關(guān)部門審辦各種手續(xù)，是合法有效的，A集團(tuán)公司有合同的主體資格。
②B實(shí)業(yè)有限公司的主體資格。
一種意見(jiàn)認(rèn)為，B實(shí)業(yè)有限公司在簽訂合同時(shí)沒(méi)有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)管理法以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備國(guó)家建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的
《資質(zhì)證書》，并經(jīng)工商行政主管部門注冊(cè)登記發(fā)給《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，不具備上述條件的企業(yè)，沒(méi)有資格與他人簽訂以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同。
一種意見(jiàn)認(rèn)為，本合同約定的內(nèi)容是該項(xiàng)目的前期工作。前期工作階段并不要求工作主體必須具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，一般企業(yè)法人均可進(jìn)行前期工作，在開發(fā)建設(shè)實(shí)施階段，才要求開發(fā)建設(shè)企業(yè)必須取得相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)，并且，法律規(guī)定取得項(xiàng)目及土地使用權(quán)后，企業(yè)方可申辦房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。所以在本合同中，B實(shí)業(yè)有限公司具有主體資格。
[辦案歷程]
B實(shí)業(yè)有限公司由于未能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向省高院交納訴訟費(fèi)，導(dǎo)致判決書生效。B實(shí)業(yè)有限公司萬(wàn)般焦急，因?yàn)榇撕贤慕獬?，就意味著其可得利?億余元隨著一紙判決的生效而付之一去。在此情況下，B實(shí)業(yè)有限公司委托我所再審階段的訴訟活動(dòng)。
我所在接受B實(shí)業(yè)有限公司的委托后，指派律師了B實(shí)業(yè)有限公司在Q市中院再審階段和省高院再審階段的訴訟活動(dòng)。
1、中院再審，推翻一審判決
承辦律師在接受本案的委托后，深知本案是個(gè)非常棘手的問(wèn)題。在一審已經(jīng)敗訴的情況下，要將案件的結(jié)果扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)是非常困難的，需要有充足的證據(jù)和理論依據(jù)作為支持。承辦律師深感此壓力，由主辦律師挑頭，業(yè)務(wù)骨干參與，組織了三次業(yè)務(wù)研討，就案件的情況集思廣益，最后主辦律師經(jīng)過(guò)幾個(gè)不眠之夜的煎熬，匯總、分析了多方的觀點(diǎn)，以其深厚的法學(xué)理論，精通的專業(yè)知識(shí)，提出了改變?cè)瓕徟袥Q的新觀點(diǎn)。
承辦律師認(rèn)為：
首先，原審判決對(duì)合同的性質(zhì)認(rèn)定錯(cuò)誤。該合同不屬于聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的合同。根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》及最高法院有關(guān)司法解釋的規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)是指享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)為投資，與他人合作建房的行為。因此，合作開發(fā)房地產(chǎn)有兩個(gè)顯著的特征：一是合作一方必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)，二是雙方合作的內(nèi)容是在該土地上實(shí)施房屋建設(shè)行為。本案合作雙方均未取得土地使用權(quán)，雙方合作的內(nèi)容是以取得土地使用權(quán)為目的，故不符合聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的構(gòu)成要件。
要搞清楚本合同的性質(zhì)，應(yīng)對(duì)我國(guó)基本建設(shè)程序的規(guī)定有深入的了解。我國(guó)現(xiàn)行的基本建設(shè)程序劃分為兩個(gè)基本階段：一是前期工作階段;二是實(shí)施開發(fā)建設(shè)階段。兩個(gè)階段有以下不同點(diǎn)：
①工作內(nèi)容不同：前期工作階段始于立項(xiàng)報(bào)告申報(bào)，經(jīng)過(guò)國(guó)家投資計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃定點(diǎn)、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)審批、拆遷安置方案審批、建設(shè)用地申請(qǐng)，止于土地使用權(quán)出讓。開發(fā)實(shí)施階段始于土地使用權(quán)
取得,經(jīng)過(guò)工程建設(shè)報(bào)建、招標(biāo)投標(biāo)、施工許可證審批、工程施工建設(shè),止于工程竣工驗(yàn)收結(jié)束。
②適用法律不同：前期工作階段適用城市建設(shè)規(guī)劃管理、土地出讓規(guī)劃、拆遷安置管理、建設(shè)用地征用劃撥管理、建設(shè)用地供應(yīng)等法律法規(guī)，主要規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模、土地用途和使用權(quán)取得方式等。開發(fā)建設(shè)階段適用房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓管理，工程建設(shè)管理等法律法規(guī)，主要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行為和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)行為。
③法律對(duì)行為主體的要求不同：前期工作階段，并不要求行為主體具有特別的資格，一般企業(yè)法人均可進(jìn)行前期工作。當(dāng)然前期工作結(jié)束時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)單位和土地使用權(quán)取得者應(yīng)當(dāng)一致，這說(shuō)明法律允許前期工作單位在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后申報(bào)取得開發(fā)資質(zhì)。而開發(fā)建設(shè)實(shí)施階段，則要求實(shí)施開發(fā)建設(shè)的企業(yè)必須取得相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)。
④行為主體變更的法律后果不同：前期工作階段變更建設(shè)單位，只是項(xiàng)目開發(fā)者本身的更換，不產(chǎn)生土地使用權(quán)人的變更，因?yàn)檫@時(shí)土地使用權(quán)未出讓，使用權(quán)人尚未最終確定。開發(fā)建設(shè)實(shí)施階段，建設(shè)單位就是土地使用權(quán)人。因此，建設(shè)單位的變更則必須伴隨著土地使用權(quán)人的變更，發(fā)生土地使用權(quán)在不同主體之間的轉(zhuǎn)移。
綜合以上四點(diǎn)可以看出，一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)在縱向上應(yīng)劃分為兩個(gè)有著本質(zhì)區(qū)別的階段，認(rèn)定一個(gè)合同的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定的工作內(nèi)容對(duì)其所處的階段進(jìn)行科學(xué)的劃分，并分別適用不同的法律來(lái)評(píng)判各階段合同的效力。
根據(jù)本合同的實(shí)際情況，應(yīng)認(rèn)定本合同為合作開發(fā)合同，合作的內(nèi)容為取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)：
①合同約定的合作工作內(nèi)容起始于立項(xiàng)審批，結(jié)束于將土地使用權(quán)出讓交給具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)獨(dú)自開發(fā)經(jīng)營(yíng)，合作的內(nèi)容僅限于立項(xiàng)、規(guī)劃、拆遷、用地審批和土地使用權(quán)出讓，全部屬于項(xiàng)目建設(shè)前期工作;
②合作開發(fā)必須以一方已經(jīng)取得建設(shè)用地的土地使用權(quán)為前提，而本案合作雙方均未取得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)的取得不是本合同的前提，而是合同履行的結(jié)果。 該合同的產(chǎn)生是基于目前尚不健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)和特殊的社會(huì)背景，有其客觀合理性。本案所涉土地原為集體所有制土地，隨著村莊城市化的進(jìn)程，已由國(guó)家征為國(guó)有(但未辦理出讓手續(xù))，目前的土地使用權(quán)均散落在A集團(tuán)公司所管轄的村辦企業(yè)及村民手中。后政府?dāng)M對(duì)該區(qū)進(jìn)行舊城改造，不可避免的要進(jìn)行大面積的拆遷工作。
眾所周知，拆遷是關(guān)乎拆遷人切身利益的大事，如被拆遷人得不到較為滿意的安置補(bǔ)償(法定的拆遷補(bǔ)償費(fèi)往往少的可憐)，其不但不配合拆遷工作，反而會(huì)大力阻撓，則政府將無(wú)法完成土地的出讓工作，即使政府在法律上簽訂了土地出讓合同，也會(huì)無(wú)法實(shí)際交付土地，受讓土地的房地產(chǎn)公司仍不能進(jìn)駐工地，進(jìn)行拆遷房屋和施工建設(shè)?；谶@種特殊的社會(huì)原因，房地產(chǎn)公司通常會(huì)在向政府爭(zhēng)取項(xiàng)目之前，先與被拆遷人達(dá)成協(xié)議，房地產(chǎn)商給予其高額的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，被拆遷人配合其順利完成拆遷工作，而本案合同正是這種現(xiàn)象的典型代表。本案合同雙方相互合作，以配合一方取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，并不違反相關(guān)法律規(guī)定，且在正常的履行中，
包括政府部門的審批中都不存在障礙。
其次，B實(shí)業(yè)有限公司符合合同的主體資格。因?yàn)樵摵贤轻槍?duì)項(xiàng)目的前期工作，沒(méi)有進(jìn)入施工階段，在這個(gè)階段法律對(duì)主體沒(méi)有特別的限定。相反，法律規(guī)定只有取得項(xiàng)目及土地使用權(quán)后，企業(yè)方可申辦房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。
最后，律師經(jīng)過(guò)大量的調(diào)查發(fā)現(xiàn)了A集團(tuán)公司要求解除合同的真正目的：A集團(tuán)公司為了謀求更高的利益，不惜違背誠(chéng)信原則，在與B實(shí)業(yè)有限公司簽訂合同后，又與C公司簽訂另外一份基于該地塊的合作合同。
A集團(tuán)公司辯稱：
①雙方簽訂的合同違反土地管理法規(guī)，B實(shí)業(yè)有限公司故意隱瞞其不具備開發(fā)房地產(chǎn)資質(zhì)等事實(shí)，屬欺詐行為，該合同及補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效;
②A集團(tuán)公司單方撤回申請(qǐng)僅涉及與政府職能部門的行政審批關(guān)系，不具有違反合同性質(zhì)，應(yīng)駁回B實(shí)業(yè)有限公司的再審請(qǐng)求，維持原審判決。
在庭審調(diào)查階段,法官在看了雙方提交的證據(jù)后,臉上沒(méi)有絲毫的表情，承辦律師隱隱感到法官的思路還停留在已生效的一審判決中，并沒(méi)有對(duì)該合同的性質(zhì)有更加深刻的理解。鑒于此情況，承辦律師在質(zhì)證中對(duì)合同中的一些重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了深刻的剖析，為下一步的辯論埋下了伏筆。在庭審進(jìn)行到了辯論階段，承辦律師就前文所述的觀點(diǎn)進(jìn)行了深入淺出，細(xì)致周密的論述。法官在聽取我方的陳述時(shí)，微微點(diǎn)了一下頭，正是法官這個(gè)不經(jīng)意的動(dòng)作，被承辦律師看在了眼里，同時(shí)也看到了翻案的希望。承辦律師不失時(shí)機(jī)的在庭后馬上提交了書面的詞，更加直觀的將律師的觀點(diǎn)呈現(xiàn)在法官面前，將律師的觀點(diǎn)一步一步，潛移默化的灌輸給法官。
在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的等待后，法院的判決下來(lái)了：法院認(rèn)定雙方所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議的性質(zhì)為開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，合同及補(bǔ)充協(xié)議是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，對(duì)此種開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓并無(wú)法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，且根據(jù)規(guī)定只有辦理建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃定點(diǎn)等前期手續(xù)，方能申辦企業(yè)開發(fā)資質(zhì)，故B實(shí)業(yè)有限公司符合合同主體資格，判決撤銷Q市中級(jí)人民法院做出的原一審判決，駁回A集團(tuán)公司的訴訟請(qǐng)求。該判決雖然沒(méi)有完全采納律師對(duì)合同性質(zhì)的認(rèn)定，但已否定了原審判決對(duì)合同性質(zhì)的認(rèn)定，進(jìn)而得出應(yīng)維持合同的判決結(jié)果，這已經(jīng)是律師的一大勝利。
2、高院再審，維持中院再審判決
中院在下達(dá)再審判決書后，A集團(tuán)公司向省人民檢察院遞交申訴書，請(qǐng)求省人民檢察院依法提起抗訴，省人民檢察院依法于20xx年8月份向省高級(jí)人民法院提出抗訴，抗訴書認(rèn)為Q市中級(jí)人民法院再審判決認(rèn)定“雙方簽訂的合同及補(bǔ)充協(xié)議是開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，此種開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓并無(wú)法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效合同”的主要證據(jù)不足，適用法律錯(cuò)誤，雙方簽訂的合同及補(bǔ)充協(xié)議，名為合
作開發(fā)合同而實(shí)為土地出讓合同，并非開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓。理由如下：合同約定，A集團(tuán)公司將村莊占用地及相鄰少量土地共約70畝出讓，供B實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目結(jié)束后，實(shí)業(yè)公司將稅后利潤(rùn)的30%支付A集團(tuán)公司作為補(bǔ)償，或折算成相應(yīng)的建筑面積，以上條款約定了出讓的土地面積、位置及金額、方式等。
同時(shí)，合同明確約定了項(xiàng)目的立項(xiàng)、各種手續(xù)的辦理以及投資建設(shè)、房屋銷售均由B實(shí)業(yè)有限公司承擔(dān)，因此，該合同屬土地出讓合同，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十一條之規(guī)定，出讓國(guó)有土地和集體土地使用權(quán)，依法應(yīng)是市、縣人民政府土地管理部門，其他任何單位和個(gè)人無(wú)權(quán)出讓。本案中，雙方簽訂合同出讓該宗土地，顯屬違法，合同當(dāng)然無(wú)效。
承辦律師堅(jiān)持在中院再審時(shí)的觀點(diǎn)與思路，并在原來(lái)的基礎(chǔ)上，更加深刻的分析了案情及案件中的焦點(diǎn)問(wèn)題。針對(duì)省人民檢察院提出的土地轉(zhuǎn)讓的論點(diǎn)，律師重點(diǎn)進(jìn)行了闡述。合同的原文表述是：“乙方(A集團(tuán)公司)將前述村莊占用地及相鄰少量土地出讓，供甲方(B實(shí)業(yè)有限公司)開發(fā)建設(shè)”。
該約定分別陳述了兩個(gè)行為：
1、乙方出讓土地;
2、甲方開發(fā)建設(shè)。
兩行為在法律關(guān)系上是相互獨(dú)立的，之間的聯(lián)系在于其具有共同的行為指向——政府，即乙方負(fù)責(zé)向政府辦理拆遷、出讓土地等事宜，甲方向政府申請(qǐng)開發(fā)建設(shè)該項(xiàng)目。綜合起來(lái)分析，該合同約定的真實(shí)意思應(yīng)是：A集團(tuán)公司向政府辦理土地拆遷、出讓工作，以供B實(shí)業(yè)有限公司向政府申請(qǐng)得到項(xiàng)目開發(fā)權(quán)后進(jìn)行建設(shè)。
顯然，該表述的實(shí)質(zhì)意義與抗訴書中理解的“乙方(A集團(tuán)公司)將土地直接出讓給甲方(B實(shí)業(yè)有限公司)”是有著本質(zhì)區(qū)別的?？乖V書將兩個(gè)分別獨(dú)立進(jìn)行的行為直接的聯(lián)系在一起，而忽略了兩者之間的媒介——政府，進(jìn)而得出A集團(tuán)公司向B實(shí)業(yè)有限公司直接出讓土地的結(jié)論，顯屬主觀臆斷。
最終省高級(jí)人民法院采納了律師的觀點(diǎn)，認(rèn)定B實(shí)業(yè)有限公司具有合同主體資格，A集團(tuán)公司與B實(shí)業(yè)有限公司所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議對(duì)雙方的權(quán)利、義務(wù)約定明確，該合同的性質(zhì)為合作開發(fā)合同，合法有效，維持了Q市中級(jí)人民法院的再審判決。
[案后思考]
(一)二手房合同糾紛作為民事糾紛，可以通過(guò)協(xié)商或者訴訟的方式予以處理。
(二)如果二手房買賣的當(dāng)事人不能通過(guò)協(xié)商的方式解決二手房合同糾紛，那么，就只能向法院起訴，要求法院來(lái)處理二手房買賣糾紛。
《合同法》第一百一十二條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
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法定代表人王學(xué)忠，該公司總經(jīng)理。
委托人肖明德，海南肖明德律師事務(wù)所律師。
委托人周亞敏，海南肖明德律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）?？邶埮d房地產(chǎn)開發(fā)公司，住所地?？谑姓駯|區(qū)君堯新村115號(hào)9棟。
法定代表人畢凱，該公司經(jīng)理。
委托人孟繁旭，黑龍江省孟繁旭律師事務(wù)所律師。
委托人賈新明，黑龍江省哈爾濱市新型建材房屋建設(shè)綜合開發(fā)公司法律顧問(wèn)。
上訴人海南省演出公司（以下簡(jiǎn)稱演出公司）因合作建房合同糾紛一案，不服海南省?？谑兄屑?jí)人民法院（2000）海中法民初字第113號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案，演出公司的法定代表人王學(xué)忠委托人肖明德、周亞敏，被上訴人海口龍興房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱龍興公司）的委托人孟繁旭、賈新明等到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定雙方簽訂的合作合同有效，認(rèn)為雙方所簽合同中的約定，既存在房屋交付的債權(quán)也存在其他違約責(zé)任的賠償權(quán)，演出公司依約提起的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，從其知道自己的權(quán)利受到侵害時(shí)起至起訴時(shí)止，均已超過(guò)法定的訴訟時(shí)效，據(jù)此判決，駁回演出公司的訴訟請(qǐng)求，案件受理費(fèi)由演出公司負(fù)擔(dān)。宣判后，演出公司不服原判向本院上訴稱：一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不公，雙方合同均約定上訴人享有產(chǎn)權(quán)分配及獲得加層補(bǔ)償費(fèi)等權(quán)利，一審判決以產(chǎn)權(quán)分配完畢來(lái)否定上訴人享有獲得加層補(bǔ)償費(fèi)等權(quán)利是錯(cuò)誤的，明星大廈應(yīng)以規(guī)劃驗(yàn)收為準(zhǔn)，辦理房產(chǎn)交接手續(xù)前，雙方的合建合同尚在履行過(guò)程中，因此，起訴時(shí)并未超過(guò)訴訟時(shí)效，請(qǐng)求撤銷原判，支持上訴人的訴訟請(qǐng)求。龍興公司答辯稱：合同中的違約罰款是約定的而非法定，其截止期限及時(shí)效起算點(diǎn)也應(yīng)以約定為準(zhǔn)，加層補(bǔ)償費(fèi)上訴人選擇了現(xiàn)分配的房屋面積而已放棄，宿舍樓加層擴(kuò)建費(fèi)，由于2號(hào)宿舍樓未拆，沒(méi)有損失而不應(yīng)發(fā)生，已得到的款項(xiàng)應(yīng)退還，其他費(fèi)用的發(fā)生與被上訴人無(wú)關(guān)，同時(shí)，依法上訴人所提出的請(qǐng)求即使成立，也已全部超過(guò)訴訟時(shí)效，一審判決應(yīng)維持。
經(jīng)審理查明：1993年4月30日，演出公司與海口龍興經(jīng)濟(jì)貿(mào)易開發(fā)公司（1994年1月12日雙方協(xié)議將其更換為龍興公司）經(jīng)協(xié)商簽訂了一份《合同書》，約定由演出公司提供其位于?？谑泄珗@北2號(hào)1350平方米的土地，龍興公司提供建設(shè)資金，雙方合作建設(shè)＂明星大廈＂，該大廈樓高十層，工程投資每平方米2000元。演出公司負(fù)責(zé)做好拆遷準(zhǔn)備，解決拆除舊房時(shí)所發(fā)生的糾紛，協(xié)助辦理前期手續(xù)及土地使用證、產(chǎn)權(quán)證；龍興公司負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)、報(bào)建、施工、裝修、驗(yàn)收等工作并承擔(dān)費(fèi)用，雙方按演出公司35％，龍興公司65％的比例分配房產(chǎn)。分配以十層為基數(shù)，每增加一層，龍興公司補(bǔ)給演出公司30萬(wàn)元，增加面積歸龍興公司所有。若建筑不足十層，演出公司實(shí)得面積也以十層計(jì)算，分成不小于2100平方米，剩余部分歸龍興公司所有，樓層以演出公司分配1至3層，不足部分自由選擇為原則，若余數(shù)不足一單元但超過(guò)單元的50％的，可按工程成本價(jià)向?qū)Ψ劫?gòu)買此單元的剩余面積。龍興公司的施工期12個(gè)月，報(bào)建時(shí)間半年，總計(jì)18個(gè)月，除不可抗拒因素延誤外，每超過(guò)一個(gè)月罰款10萬(wàn)元。龍興公司同意幫助演出公司進(jìn)行宿舍樓房的擴(kuò)建和頂上加層或支付加層擴(kuò)建費(fèi)60萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后，龍興公司分三次付給演出公司加層擴(kuò)建費(fèi)25萬(wàn)元。1993年6月24日，雙方簽訂了一份《借款合同》，約定龍興公司借給演出公司人民幣100萬(wàn)元。1993年10月28日，雙方簽訂了《合作興建＂明星大廈＂補(bǔ)充協(xié)議》，約定按實(shí)際進(jìn)展情況，演出公司同意報(bào)建時(shí)間拖延一個(gè)月，從11月1日起每延一天，龍興公司賠償其經(jīng)濟(jì)損失2000元等內(nèi)容。1993年11月2日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定明星大廈主體占地面積設(shè)計(jì)若不能達(dá)到應(yīng)有的密度率（45％）時(shí)，分配給演出公司的實(shí)得面積不少于2100平方米。1993年12月4日，雙方簽訂《明星大廈繼續(xù)延長(zhǎng)報(bào)建期限的補(bǔ)充協(xié)議》，約定延長(zhǎng)報(bào)建期限到12月31日，但龍興公司自1993年11月1日起的延期賠償費(fèi)于1993年12月31日前一次付清。1994年5月5日，雙方又簽訂了一份《明星大廈繼續(xù)延長(zhǎng)報(bào)建期限的補(bǔ)償協(xié)議》，約定報(bào)建期再次延長(zhǎng)至1994年6月25日止，若龍興公司在此前不能支付按實(shí)際天數(shù)結(jié)算的賠償費(fèi)，則該款視為其向演出公司的借款，歸還期限至1994年12月31日止，年息按20％計(jì)算。1993年11月20日，海南省文化廣播體育廳以瓊文函［1993］399號(hào)文批復(fù)同意雙方合作興建明星大廈。1994年7月26日，?？谑幸?guī)劃局頒發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃臨時(shí)許可證，批準(zhǔn)明星大廈報(bào)建層數(shù)為十層，1997年5月20日又為第十一至十三層頒發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃臨時(shí)許可證。1995年10月19日，海口市土地管理局以市土字［1995］0544號(hào)文批復(fù)同意雙方合作建樓轉(zhuǎn)受讓用地。1994年9月19日，演出公司與?？谑泄贩志趾炗喠艘环荨秴f(xié)議書》，約定演出公司因施工需占用公路分局的通道臨時(shí)行車，每年的使用費(fèi)為1200元，使用至建樓完工為止。該協(xié)議書上除演出公司加蓋有公章外，龍興公司的全權(quán)代表邱杰在協(xié)議上也簽了名。明星大廈于1994年11月25日開工。1997年1月10日，雙方代表召開了＂關(guān)于明星大廈收尾工程問(wèn)題聯(lián)席會(huì)議＂，會(huì)議紀(jì)要第三條的內(nèi)容為：＂第一層三面外墻在大廈工程驗(yàn)收后30日之內(nèi)按雙方原協(xié)商意見(jiàn)和標(biāo)準(zhǔn)維修＂。1997年11月8日，明星大廈經(jīng)海南省建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站等單位驗(yàn)收，并頒發(fā)了工程質(zhì)量合格的竣工驗(yàn)收核驗(yàn)證書。1998年1月15日，雙方簽訂了一份《借款及有關(guān)事項(xiàng)協(xié)議書》，約定明星大廈工程于1994年11月25日正式動(dòng)工至1996年10月31日竣工，因種種原因及雙方協(xié)商同意將大廈整體銷售，故未進(jìn)行實(shí)體面積分配，由于暫時(shí)未定確切的購(gòu)房者，演出公司要求將大廈一層先行使用并已于1997年12月5日接管使用。龍興公司同意預(yù)借10萬(wàn)元給演出公司，該款將在雙方合作項(xiàng)目清算中本息一并處理。明星大廈建成后，因與原規(guī)劃報(bào)建方案有異，?？谑幸?guī)劃局未給換發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。為此，雙方于1998年4月20日向該局提交了＂關(guān)于明星大廈規(guī)劃驗(yàn)收的請(qǐng)示報(bào)告＂，＂關(guān)于明星大廈規(guī)劃驗(yàn)收的請(qǐng)求報(bào)告＂，1998年11月18日，又提交了＂關(guān)于明星大廈規(guī)劃驗(yàn)收存在問(wèn)題的承諾＂。三份函中均提出直接影響明星大廈規(guī)劃驗(yàn)收的是400平方米五層宿舍樓（即演出公司2號(hào)宿舍樓）的拆除問(wèn)題沒(méi)有解決，并說(shuō)明了未能拆除的原因和存在的困難。1998年11月26日，?？谑幸?guī)劃局頒發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2000年4月29日，演出公司與海南大名裝修工程有限公司簽訂了一份《合同書》，約定演出公司將明星大廈首層外墻工程發(fā)包給大名公司承建。2000年8月21日，演出公司向一審法院起訴。2000年8月24日，雙方簽訂《明星大廈房產(chǎn)移交協(xié)議》，約定龍興公司將明星大廈1至4層房屋移交演出公司，其中1至3層已于1999年11月10日移交使用，現(xiàn)將剩余部分全部移交，面積以房產(chǎn)證為準(zhǔn)，實(shí)行多退少補(bǔ)原則，雙方合作產(chǎn)權(quán)利益的分配即告終結(jié)。之后，房屋所有權(quán)證辦妥，演出公司實(shí)際分得房屋面積為2319.2平方米。
上述事實(shí)有合同書、協(xié)議書、收付款憑證，海南省文化廣播體育廳批復(fù)、海口市土地管理局批復(fù)、土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃臨時(shí)許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋所有權(quán)證、庭審筆錄及當(dāng)事人陳述等已經(jīng)法庭質(zhì)證的證據(jù)為證。
本院認(rèn)為：本案當(dāng)事人所簽協(xié)議，均是在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上所作出的真實(shí)意思表示。雙方的合作關(guān)系已經(jīng)業(yè)務(wù)主管部門同意，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)辦理了合作登記手續(xù)，其形式要件和實(shí)質(zhì)要件都符合法律規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定有效。雙方協(xié)議所確定的一些權(quán)利義務(wù)，其具體內(nèi)容及實(shí)際履行都具有相對(duì)獨(dú)立性，該特點(diǎn)以致演出公司所提起的訴訟請(qǐng)求中有部分請(qǐng)求可分別獨(dú)立存在，故其訴訟時(shí)效期間也應(yīng)分別計(jì)算。當(dāng)事人雙方就明星大廈工程竣工期，延期報(bào)建的賠償費(fèi)轉(zhuǎn)為借款的償還期，首層外墻的施工期均有具體約定，演出公司可行使權(quán)利的時(shí)間是明確的，一審法院對(duì)該部分請(qǐng)求，認(rèn)定其已超過(guò)訴訟時(shí)效，并作出駁回其請(qǐng)求的處理是正確的，應(yīng)予維持。關(guān)于加層補(bǔ)償費(fèi)的約定，是以改變?cè)?jì)劃報(bào)建方案為前提而議定的，演出公司就該項(xiàng)權(quán)利的主張，應(yīng)以龍興公司合法取得加層房屋所有權(quán)為條件，明星大廈房屋所有權(quán)證系2000年8月取得，因此，演出公司就加層補(bǔ)償費(fèi)的請(qǐng)求，未超過(guò)訴訟失效，其請(qǐng)求應(yīng)予支持，一審法院亦以超過(guò)訴訟時(shí)效，判決駁回該項(xiàng)請(qǐng)求的認(rèn)定和處理不當(dāng)，應(yīng)予糾正。演出公司以提供土地為合作條件，其2號(hào)宿舍樓所附土地屬提供合作部分，因設(shè)計(jì)方案的調(diào)整該樓未拆除，其仍繼續(xù)使用。未拆除該樓的原因和理由，雙方在給政府主管部門的函中均已闡明。就加層擴(kuò)建費(fèi)合同雖未寫明是對(duì)拆除2號(hào)宿舍樓的補(bǔ)償，但卻約定的是＂幫助＂加層擴(kuò)建，根據(jù)雙方約定和本案實(shí)際，演出公司提出繼續(xù)支付該款的理由不充分，其請(qǐng)求不予支持，龍興公司已支付的加層擴(kuò)建費(fèi)不再退還，未支付的可不再支付。演出公司、龍興公司雙方都是明星大廈房產(chǎn)權(quán)利的享有者，就大廈建設(shè)期間占用?？谑泄贩志滞ǖ兰s定應(yīng)支付的使用費(fèi)，由雙方按約定分配房產(chǎn)的比例分擔(dān)，由雙方與?？谑泄贩志纸Y(jié)算后支付。演出公司多分得的219.2平方米房屋，按合同約定的工程投資標(biāo)準(zhǔn)，即每平方米2000元計(jì)價(jià)在龍興公司應(yīng)向其付款中折抵。龍興公司給予演出公司的借款，因其未提出反訴，一審未作審理，二審依法亦不予處理。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款之規(guī)定，判決如下：
一、撤銷海口市中級(jí)人民法院（2000）海中法民初字第113號(hào)民事判決；
二、明星大廈加層補(bǔ)償費(fèi)人民幣90萬(wàn)元，限龍興公司在本判決生效之日起一個(gè)月之內(nèi)，向演出公司支付，逾期則加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息；
三、演出公司多分房屋面積計(jì)價(jià)43.84萬(wàn)元，限在本判決生效之日起一個(gè)月之內(nèi)向龍興公司支付，逾期則加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息，該款可與本判決第二項(xiàng)的款項(xiàng)折抵；
四、占用通道使用費(fèi)，雙方與?？谑泄贩志纸Y(jié)算后，由演出公司承擔(dān)35％，龍興公司承擔(dān)65％。
包括原告、被告、第三人的姓名、性別、年齡、民族、職業(yè)、工作單位、住所等。如果當(dāng)事人是法人或其他組織的，要寫明該法人或組織的名稱、住所、法定 代表人或者主要負(fù)責(zé)人的姓名、職務(wù)。如果原告有委托人(律師或其他委托人)參加房產(chǎn)糾紛訴訟，還應(yīng)當(dāng)寫明人的基本情況以及與被人的關(guān)系。
二、房產(chǎn)糾紛請(qǐng)求事項(xiàng)。
要寫明訴請(qǐng)人民法院依法保護(hù)其合法權(quán)益的具體要求，例如要求被告方承擔(dān)某種民事責(zé)任，請(qǐng)求人民法院撤銷、變更或部分撤銷行政機(jī)關(guān)的某種行政行為等。
三、房產(chǎn)糾紛請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)[！]和理由。
在寫書時(shí)必需要嚴(yán)謹(jǐn)、詳細(xì)地寫清楚訴訟事件存在的事實(shí)和發(fā)生爭(zhēng)議糾紛的主要焦點(diǎn)，以及這些事實(shí)糾紛中支持自己訴訟的法律、法規(guī)條款依據(jù)。例如， 目前商品房買賣糾紛主要集中在發(fā)展商交房延期、房屋合同標(biāo)注與實(shí)測(cè)面積出入過(guò)大、建筑質(zhì)量及裝修標(biāo)準(zhǔn)與合同注明的不相符合等幾個(gè)問(wèn)題上。如果是因?yàn)檫@幾點(diǎn) 而向售房方提出訴訟索賠，填寫書時(shí)就要將合同簽訂時(shí)間、地點(diǎn)、合同中相關(guān)條款約定的內(nèi)容以及被告方在何處違約的事由寫清，并且標(biāo)注被告違約事實(shí)違犯了 哪一項(xiàng)法律規(guī)定。
四、提出房產(chǎn)糾紛的證據(jù)和證據(jù)來(lái)源。
一、婚姻法中對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)的界定及制度
針對(duì)婚姻中的法定夫妻，國(guó)家在法律上界定了夫妻婚后所有財(cái)產(chǎn)的共有權(quán)，這體現(xiàn)了雙方在婚姻生活中具有等值貢獻(xiàn)，理應(yīng)對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行公平、平等的分配。但由于實(shí)際財(cái)產(chǎn)在關(guān)系上的復(fù)雜性，其財(cái)產(chǎn)在離婚事件中的分割涉及了各自切身的利益。根據(jù)《婚姻法》的新修訂，財(cái)產(chǎn)分配在離婚時(shí)應(yīng)該遵循均等的基本原則，同時(shí)還要照顧雙方子女的利益，對(duì)離婚損害實(shí)施賠償、以及經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助等重要原則。但原則在實(shí)際應(yīng)用中受到限制，不能切實(shí)落實(shí)好公平分配的原則。尤其是在傳統(tǒng)思想的束縛下，夫妻結(jié)婚的房子需要由男方進(jìn)行采買，其房產(chǎn)屬于不易消耗的固定財(cái)產(chǎn)。女方在離婚時(shí)理應(yīng)對(duì)財(cái)產(chǎn)的分割給予一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，方能突顯財(cái)產(chǎn)分配的合理性，其真正的財(cái)產(chǎn)糾紛在房產(chǎn)上糾紛比較嚴(yán)重，這是以上原因?qū)е隆Ｒ虼?，婚姻法論文?yīng)對(duì)財(cái)產(chǎn)的分配進(jìn)行明確的分配界定。
二、現(xiàn)今離婚事件中房產(chǎn)糾紛表現(xiàn)顯著
面對(duì)經(jīng)濟(jì)因素的影響，其購(gòu)房已經(jīng)成為夫妻結(jié)婚共同努力的目標(biāo)。因此，可見(jiàn)房產(chǎn)在婚姻生活中占有的重要位置。而在后期離婚中其房產(chǎn)成為最矚目的糾紛事件，其雙方最顯著的糾紛就是房產(chǎn)。例如：婚后由男方家長(zhǎng)投資購(gòu)買的房屋，而后將房產(chǎn)過(guò)戶至夫妻雙方的共有名下，隨后在落實(shí)離婚訴訟程序中，女方要求對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行平等分割。根據(jù)《婚姻法》的第十七條條例規(guī)定，法定夫妻若在存有婚姻關(guān)系中繼承財(cái)產(chǎn)是歸雙方具有共同擁有權(quán)。因此，在辦理離婚程序當(dāng)中，應(yīng)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行合理、平等的分割。針對(duì)該離婚案件進(jìn)行淺析，男方父母在婚后投錢購(gòu)房并過(guò)戶至夫妻雙方名下，實(shí)屬在法律上已經(jīng)構(gòu)成一定的房產(chǎn)贈(zèng)與行為。因此夫妻二人在離婚程序中有權(quán)平等分割房產(chǎn)。根據(jù)當(dāng)前夫妻結(jié)婚形勢(shì)，基本由父母購(gòu)買房屋。在房產(chǎn)權(quán)方面普遍存在忽視贈(zèng)與行為的現(xiàn)狀，在離婚中涉及了較多糾紛。從道德角度思考，對(duì)父母財(cái)產(chǎn)權(quán)益構(gòu)成了法律威脅，從側(cè)面也展現(xiàn)了房產(chǎn)分割的不合理性、不平等性，不利于維持社會(huì)群眾生活的穩(wěn)定性。
三、研究親屬法的財(cái)產(chǎn)基本問(wèn)題
（一）對(duì)親屬法中財(cái)產(chǎn)缺少本質(zhì)、規(guī)律研究
現(xiàn)有的親屬法研究成果一直停留在微觀的角度、層面，而對(duì)其本質(zhì)、規(guī)律沒(méi)有進(jìn)行宏觀性研究。這樣的研究導(dǎo)向必然會(huì)導(dǎo)致婚姻法的立法界定不夠清晰、明確，應(yīng)該運(yùn)用婚姻法學(xué)的研究會(huì)進(jìn)行高層次的研究，它在學(xué)術(shù)界中所發(fā)表的文章并沒(méi)有從本質(zhì)上研究親屬法在內(nèi)容上涉及的基本原理。直至2010年在學(xué)術(shù)界發(fā)表的相關(guān)性文章并沒(méi)有超過(guò)10篇，這樣的研究數(shù)據(jù)表明親屬法涉及的財(cái)產(chǎn)基本問(wèn)題沒(méi)有收到研究協(xié)會(huì)的高度重視。
（二）對(duì)親屬法中法律問(wèn)題缺少內(nèi)在關(guān)聯(lián)性研究
在現(xiàn)今的親屬法研究方法中，沒(méi)有與相關(guān)部門的法學(xué)進(jìn)行關(guān)聯(lián)性研究，導(dǎo)致其法律問(wèn)題在研究方面缺少內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，致使司法在解釋有關(guān)婚姻法法律問(wèn)題時(shí)，急切想通過(guò)有效手段解決婚姻生活中涉及的法律問(wèn)題。因此，應(yīng)該通過(guò)《物權(quán)法》等對(duì)其實(shí)施關(guān)聯(lián)性解決法律問(wèn)題的方式。這也體現(xiàn)了物權(quán)法在婚姻法中制度存在本質(zhì)上的關(guān)聯(lián)性，因而解決婚姻糾紛問(wèn)題應(yīng)將二者結(jié)合在一起，運(yùn)用法律法規(guī)達(dá)成解決問(wèn)題的共識(shí)，以此明確現(xiàn)行婚姻法在立法中的范圍及界定。
四、基于民法視角分析婚姻法相關(guān)糾紛問(wèn)題
婚姻法根據(jù)法律效應(yīng)對(duì)法律制度進(jìn)行了詳細(xì)、具體、明確的劃分，法律效應(yīng)的差異性需要借助人類進(jìn)行準(zhǔn)確性劃分。因此，它在法律關(guān)系方面、法律制度方面的構(gòu)建又存在一定的內(nèi)在關(guān)系與聯(lián)動(dòng)性。部分學(xué)者對(duì)《債法》、《物權(quán)法》劃分進(jìn)行批判，它分割了婚姻經(jīng)濟(jì)、伸過(guò)的完整性。例如：《合同法》從第一百三十五條條例之后，對(duì)動(dòng)產(chǎn)的交易行為、滋生的義務(wù)進(jìn)行相關(guān)性界定，其動(dòng)產(chǎn)在交付方面應(yīng)履行的義務(wù)需借助《物權(quán)法》進(jìn)行規(guī)范性界定。雖然沒(méi)有構(gòu)建專門法律進(jìn)行專一性界定，但在解決、處理婚姻糾紛問(wèn)題中，法官可以根據(jù)有觀法律作為判決的重要依據(jù)，其《債法》、《物權(quán)法》在解決該問(wèn)題時(shí)具有廣泛的應(yīng)用性，綜合所有法律去解決婚姻事件的糾紛問(wèn)題，更能彰顯法律約束的全面性、謹(jǐn)慎性。
基于夫妻在婚姻生活關(guān)系中的復(fù)雜性，在法律中也涉及了重大的糾紛，尤其是對(duì)不動(dòng)資產(chǎn)的糾紛。在面對(duì)離婚事件過(guò)程中，其財(cái)產(chǎn)糾紛必然會(huì)引起民眾的重視，僅靠《婚姻法》去解決婚姻糾紛問(wèn)題會(huì)在法律上暴露出不具全面性的問(wèn)題。因而，需要結(jié)合其它相關(guān)法律對(duì)其實(shí)施解決策略。若夫妻在法律中的關(guān)系不涉及離婚、房產(chǎn)糾紛的雙向問(wèn)題解決條例，會(huì)導(dǎo)致婚姻法失去保護(hù)權(quán)益的法律效應(yīng)。但在實(shí)踐上，中國(guó)的單項(xiàng)法律雖然不具完整性，但其法律間存在關(guān)聯(lián)性，因此在解決民事糾紛問(wèn)題時(shí)，能夠突顯法律的疊加效應(yīng)，進(jìn)而運(yùn)用綜合法律的全面性去解決現(xiàn)今離婚、房產(chǎn)糾紛的雙向問(wèn)題。因此，在涉及離婚、房產(chǎn)糾紛的問(wèn)題中，其財(cái)產(chǎn)分割應(yīng)選用《債法》、《物權(quán)法》進(jìn)行支配性處理。
如果該項(xiàng)糾紛問(wèn)題用較為單一的《婚姻法》去處理，不僅是法律條例失去合理性，還會(huì)卻是一定的法學(xué)秩序，譬如：運(yùn)用綜合法益、法價(jià)值構(gòu)成的法律秩序會(huì)缺失合理性，因此，法益在人格方面具有較高的法律階面，尤其是財(cái)產(chǎn)涉及的利益問(wèn)題。在許多離婚事件中，會(huì)牽扯至人格平等權(quán)在法律面前的沖突，體現(xiàn)了權(quán)利、權(quán)益牽涉的歧異性，難以作出抽象性的區(qū)分及比較。其《婚姻法》在相關(guān)立法中，沒(méi)有明確界定家庭倫理的重要性、個(gè)人自由的重要性，無(wú)法對(duì)其進(jìn)行具體的判斷，而只能結(jié)合實(shí)際事件去權(quán)衡當(dāng)事人的婚姻利益關(guān)系。
五、解決與處理相關(guān)房產(chǎn)糾紛的有關(guān)保障
（一）利用借貸關(guān)系
為了使夫妻雙方在離婚事件中得到有效、合理的權(quán)益保護(hù)，基本采用和諧的方式完結(jié)相關(guān)糾紛問(wèn)題。因此，房產(chǎn)糾紛應(yīng)該利用借貸關(guān)系作為保障。對(duì)父母、夫妻間構(gòu)成一種借貸關(guān)系，父母在投資房產(chǎn)過(guò)程中，應(yīng)有夫妻雙方出憑借貸字據(jù)。在構(gòu)成借貸關(guān)系之后，當(dāng)在離婚程序中女婿、兒媳分得平等的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，父母可憑借貸字據(jù)在法律中進(jìn)行訴訟，向他們追回投資房產(chǎn)的部分財(cái)產(chǎn)。因此，運(yùn)用借貸關(guān)系會(huì)在未來(lái)離婚程序中構(gòu)成一種全新訴訟方式，保障父母的房產(chǎn)資金，但其房產(chǎn)產(chǎn)生增值利潤(rùn)部分與父母無(wú)關(guān)，也無(wú)權(quán)作出申訴行為。
（二）明確房產(chǎn)的贈(zèng)與對(duì)象
為了在房產(chǎn)糾紛中維護(hù)自身的法律權(quán)益，投資購(gòu)買房產(chǎn)者應(yīng)該進(jìn)一步明確日后房產(chǎn)的贈(zèng)與對(duì)象。根據(jù)國(guó)家對(duì)《婚姻法》規(guī)定，其中第十八條指明：遺囑書、贈(zèng)與合同如果明確闡明了歸于夫方、妻方都屬于夫妻單方的私有財(cái)產(chǎn)。其司法對(duì)其解釋為，夫妻在婚后有父母投資所購(gòu)買的房產(chǎn)并將其落戶在自己子女的名下者，根據(jù)社會(huì)道德的解析，由于父母指定了房產(chǎn)贈(zèng)與的單獨(dú)對(duì)象，不屬于夫妻婚后的共同不動(dòng)資產(chǎn)。因此，該策略的實(shí)施又是在保障父母、夫妻單方的婚后權(quán)益，體現(xiàn)了財(cái)產(chǎn)在法律中的公平性。
（三）結(jié)婚時(shí)進(jìn)行協(xié)商、約定
夫妻各方在達(dá)成結(jié)婚共識(shí)時(shí)，應(yīng)該事先對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行協(xié)商、約定，以免在日后生活中涉及糾紛，尤其是對(duì)房產(chǎn)的糾紛。對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行約定去解決未來(lái)糾紛問(wèn)題，應(yīng)該依據(jù)雙方結(jié)婚時(shí)的約定，有利于解決房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的糾紛現(xiàn)階段問(wèn)題。特別是在和諧社會(huì)的構(gòu)建道路上，其法治建設(shè)是核心部分。因此，一切糾紛問(wèn)題都要依據(jù)法律進(jìn)行判決，通過(guò)協(xié)商、約定去解決各種糾紛問(wèn)題，是最有效的方式，同時(shí)也是最具合理性的權(quán)益保障，有利于維護(hù)婚姻在社會(huì)中和諧、穩(wěn)定發(fā)展下去。
六、對(duì)婚前的按揭房產(chǎn)歸屬進(jìn)行界定探討
在現(xiàn)今多數(shù)離婚事件中還涉及了還錢的按揭房產(chǎn)歸屬的糾紛，實(shí)際上是夫妻單方在婚前進(jìn)行的個(gè)人首付行為而展開的按揭付款購(gòu)房交易，并將其登記在私人財(cái)產(chǎn)的名下，但婚后由雙方共同實(shí)現(xiàn)還款活動(dòng)，其對(duì)最終歸屬進(jìn)行界定探討如下：
（一）夫妻雙方財(cái)產(chǎn)在制度上發(fā)生的變化
原有的婚姻財(cái)產(chǎn)在制度上為基本的共同財(cái)產(chǎn)所有制到結(jié)婚后的共同所得制，但是截止2001年國(guó)家對(duì)婚姻財(cái)產(chǎn)的相關(guān)制度作出了調(diào)整，重新歸類了個(gè)人財(cái)產(chǎn)、共同財(cái)產(chǎn)的歸屬問(wèn)題，夫妻對(duì)財(cái)產(chǎn)的約定在法律效應(yīng)上優(yōu)先其法定制度下的財(cái)產(chǎn)歸屬權(quán)。該制度的規(guī)定主要是針對(duì)婚姻關(guān)系、現(xiàn)實(shí)生活而制定的，有利于夫妻雙方經(jīng)營(yíng)婚姻的和諧關(guān)系。但近些年的婚姻關(guān)系，受經(jīng)濟(jì)影響發(fā)生了轉(zhuǎn)變，在財(cái)產(chǎn)方面表現(xiàn)出獨(dú)立的特征，對(duì)財(cái)產(chǎn)而作出的約定使夫妻在后期財(cái)產(chǎn)糾紛中削弱了法律指定財(cái)產(chǎn)歸屬權(quán)的職能，進(jìn)而對(duì)其財(cái)產(chǎn)的支配具有一定的自主性與法律性。此外，在新婚姻法中對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)相關(guān)制度的界定進(jìn)行了部分修改，在共同財(cái)產(chǎn)方面進(jìn)行了完善與改進(jìn)，使其制度更具合理性、緊密性、公平性，有力保護(hù)了婚姻關(guān)系中弱勢(shì)一方，但其保護(hù)的財(cái)產(chǎn)范圍變小了，旨意在強(qiáng)調(diào)夫妻不是同體的原則，設(shè)立了約定財(cái)產(chǎn)的合法制度、個(gè)人財(cái)產(chǎn)的合法制度。而通過(guò)書面形式完成約定財(cái)產(chǎn)事項(xiàng)，足以體現(xiàn)夫妻雙方的自愿性、自治性，這對(duì)雙方的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了約束。其中夫妻單方的債務(wù)信息若被泄露，并且告知第三人對(duì)財(cái)產(chǎn)實(shí)施的約定，應(yīng)由該方償還對(duì)外債務(wù)。該制度的建立在法律中提升了相應(yīng)的地位，在財(cái)產(chǎn)規(guī)定方面得到完善；此外，運(yùn)用個(gè)人財(cái)產(chǎn)的合法制度對(duì)夫妻的個(gè)人財(cái)產(chǎn)實(shí)施法律性保護(hù)。其財(cái)產(chǎn)的法定制度、夫妻特有制度、夫妻約定與協(xié)商制度等在形式上完善了夫妻在婚姻關(guān)系中的財(cái)產(chǎn)制度及關(guān)系，從而形成具有完整性的體系。在財(cái)產(chǎn)判決方面，法律完全優(yōu)先依照夫妻約定制度，對(duì)其財(cái)產(chǎn)進(jìn)行依法處理與判決。而在夫妻財(cái)產(chǎn)的法定制度中，需要明確特有財(cái)產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn)，根據(jù)實(shí)際情況及法律進(jìn)行判決。
（二）夫妻涉及婚前的按揭房產(chǎn)糾紛歸屬問(wèn)題
在婚姻法的司法解釋條文一中第十九條規(guī)定，夫妻單方具有的財(cái)產(chǎn)不會(huì)受婚姻關(guān)系的存在而發(fā)生改變，這不包括已經(jīng)約定的財(cái)產(chǎn)部分。例如：夫妻單方在結(jié)婚前所簽訂的房產(chǎn)合同，以及各銀行之間簽署的按揭還款合同，該房產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)上歸夫妻單方所有，屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)部分。如果經(jīng)過(guò)夫妻雙方進(jìn)行有效性約定，可將其劃分為共有財(cái)產(chǎn)的行列中，否則依舊屬于夫妻單方的私有財(cái)產(chǎn)，但其在離婚糾紛中存在一定的不公平性，這主要體現(xiàn)在婚后按揭還款上?；楹笏男械陌唇疫€款行為，實(shí)際上是屬于花費(fèi)了夫妻雙方的公共財(cái)產(chǎn)。
在婚姻法的司法解釋條文三中第十條規(guī)定，將該房產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行細(xì)化、具體化。針對(duì)以上按揭房產(chǎn)實(shí)施離婚程序后的房產(chǎn)分配問(wèn)題，此不動(dòng)財(cái)產(chǎn)理應(yīng)由夫妻雙方進(jìn)行協(xié)議形式處理。根據(jù)法律條款夫妻雙方?jīng)]有達(dá)成約定，就不能構(gòu)成公有財(cái)產(chǎn)，因此法院會(huì)將其房產(chǎn)判決給夫妻單方。其未經(jīng)償還的部分款項(xiàng)為個(gè)人債務(wù)，而在婚后經(jīng)雙方共同償還的款項(xiàng)屬于公共財(cái)產(chǎn)部分、以及歸屬增值部分，在辦理離婚程序時(shí)法院應(yīng)該根據(jù)并借鑒《婚姻法》中的39條條例第一條款項(xiàng)中所規(guī)定的法律原則，其產(chǎn)權(quán)登記為夫妻單方并對(duì)夫妻另一方實(shí)施補(bǔ)償。離婚程序在處理房產(chǎn)糾紛事件時(shí)，當(dāng)在夫妻沒(méi)有對(duì)財(cái)產(chǎn)分配進(jìn)行法律約定的情形下，法院會(huì)默認(rèn)為該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸夫妻登記一方所有，這有效保護(hù)了夫妻單方在結(jié)婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)的利益，也間接損害了夫妻另一方在結(jié)婚后的相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
自從婚姻法的司法解釋第三條例在婚姻生活中實(shí)踐以來(lái)，其在學(xué)術(shù)界內(nèi)引起了較大的爭(zhēng)議，并將爭(zhēng)議的重點(diǎn)以及焦點(diǎn)都放在了婚后財(cái)產(chǎn)糾紛中的分割、補(bǔ)償?shù)确矫嫔?。其中第十條條例在婚姻法中規(guī)定：如果是離婚的非財(cái)產(chǎn)所有者，夫妻單方就會(huì)在此房產(chǎn)糾紛中凈身出戶，在實(shí)際婚姻生活當(dāng)中，具有非產(chǎn)權(quán)的夫妻單方基本上是弱勢(shì)方，但在婚姻生活中卻付出了較大的努力，而在辦理離婚程序時(shí)，如果貿(mào)然從事上訴的判決就會(huì)突顯法律的不公平性。如果單純是夫妻雙方在結(jié)婚之后共同償還按揭房產(chǎn)的房款、以及對(duì)應(yīng)在財(cái)產(chǎn)對(duì)應(yīng)增值部分進(jìn)行補(bǔ)償，會(huì)嚴(yán)重削弱了夫妻非產(chǎn)權(quán)當(dāng)方在經(jīng)營(yíng)婚姻方面、夫妻關(guān)系方面、所得財(cái)產(chǎn)方面的積極態(tài)度。其中婚姻關(guān)系體現(xiàn)為身份關(guān)系以及財(cái)產(chǎn)關(guān)系，身份關(guān)系作為財(cái)產(chǎn)關(guān)系的基礎(chǔ)保障，而其財(cái)產(chǎn)關(guān)系主要是由身份關(guān)系演變而來(lái)，所以身份關(guān)系直接影響著婚姻當(dāng)中的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，單純使用《物權(quán)法》解決婚姻關(guān)系中夫妻的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛，就會(huì)將夫妻共有財(cái)產(chǎn)賦予市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性，遮蔽了夫妻身份的復(fù)雜性、特殊性。因此，要想處理好夫妻財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系不能只參照基礎(chǔ)財(cái)產(chǎn)法，應(yīng)該理清財(cái)產(chǎn)糾紛涉及的《婚姻法》在內(nèi)在關(guān)系上的邏輯性與關(guān)聯(lián)性。然而在國(guó)外處理婚姻糾紛時(shí)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸夫妻單方所有。但法院會(huì)根據(jù)夫妻另一方在婚姻期間對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作出的貢獻(xiàn)進(jìn)行依法判決，并賦予其房產(chǎn)權(quán)益。因此，我國(guó)在立法上應(yīng)該承認(rèn)女方是非產(chǎn)權(quán)者對(duì)婚姻生活的過(guò)程，并用法律的界定去對(duì)該夫妻單方進(jìn)行財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償。
（三）對(duì)房產(chǎn)增值財(cái)產(chǎn)部分糾紛的處理
根據(jù)國(guó)家《婚姻法》的司法相關(guān)解釋，投資的房產(chǎn)在獲取收益、增值之后，在法律上實(shí)屬夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，進(jìn)而彰顯法律規(guī)定的科學(xué)性、合理性，其在爭(zhēng)議上將焦點(diǎn)鎖定在房產(chǎn)的資金方面。其資金的獲取在房產(chǎn)增值合法范圍之內(nèi)，是夫妻雙方共同維護(hù)房產(chǎn)所獲取的收益，間接體現(xiàn)了夫妻雙方共同努力的結(jié)果。因此，在這部分設(shè)計(jì)了夫妻雙投入的問(wèn)題，將租金的收益定義為個(gè)人財(cái)產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn)存在一定的偏差。其按揭房產(chǎn)涉及的增值問(wèn)題，應(yīng)綜合夫妻單方為還房款作出的貢獻(xiàn)程度，進(jìn)而對(duì)其進(jìn)行合理性財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償。如果將該房產(chǎn)硬性定義為個(gè)人財(cái)產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn)，不僅破壞了夫妻財(cái)產(chǎn)權(quán)益，還制約了對(duì)婚姻關(guān)系的維系。因此，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的糾紛應(yīng)該借鑒國(guó)外法律，其判決在法律上應(yīng)該尊重夫妻協(xié)力的重要原則。
七、總結(jié)
房產(chǎn)問(wèn)題自古以來(lái)是社會(huì)群眾關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，尤其是對(duì)離婚糾紛的處理，房產(chǎn)的糾紛涉及了夫妻雙方利益、社會(huì)和諧發(fā)展。由于我國(guó)部分區(qū)域法院存在一定的處理、解決問(wèn)題，其在原則、方法上沒(méi)有形成統(tǒng)一的體系。因此，解決房產(chǎn)糾紛相關(guān)問(wèn)題還應(yīng)完善法律、法規(guī)，對(duì)房產(chǎn)歸屬判決形成可行性依據(jù)，為婚姻關(guān)系、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等糾紛提供有效的法律保障，以公平、公正的態(tài)度維護(hù)房產(chǎn)當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
[ 參 考 文 獻(xiàn) ]
[1]韓璐瑋.試從婚姻法基本原理看離婚房產(chǎn)糾紛[J].法制博覽法學(xué)研究，2013，10（15）：82-83.
法定代表人梁戈，董事長(zhǎng)。
委托人孫延昌，男，46歲，該公司法律顧問(wèn)，住該單位。
委托人郭立杰，男，36歲，該公司法律顧問(wèn)，住本市西城區(qū)新外大街10號(hào)。
被上訴人（原審原告〕徐承雷，男，45歲，無(wú)業(yè)，住臺(tái)灣省臺(tái)北市忠孝東路5段236巷3弄5號(hào)2F.
委托人申偉，北京市大正律師事務(wù)所律師。
委托人向鋒，北京市大正律師事務(wù)所律師。
原審第三人中國(guó)銀行北京市分行，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)雅寶路8號(hào)太亞大廈。
負(fù)責(zé)人孟慶斌，行長(zhǎng)。
委托人盧嵐，女，28歲，中行法律處干部，住該單位。
上訴人北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱新協(xié)公司）因房屋買賣糾紛、貸款合同糾紛一案，不服北京市西城區(qū)人民法院（1999）西民初字第3390號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人新協(xié)公司之委托人孫延昌、郭立杰，被上訴人徐承雷及其委托人申偉、向鋒，原審第三人中國(guó)銀行北京市分行（以下簡(jiǎn)稱北京市分行）之委托人盧嵐到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
1999年6月，徐承雷以其購(gòu)買投資廣場(chǎng)B座15層01號(hào)房屋，并依合同交齊全部房款，新協(xié)公司未按約交房為由起訴至原審法院，要求解除新協(xié)公司與其簽訂的購(gòu)房契約，雙倍返還定金14000美金、退還房款12488美元并賠償利息28037.9美元，返還第三人北京市分行的貸款本息37290.80美元，因簽訂契約支付的律師費(fèi)、公證費(fèi)2433.88美元及利息4821.88美元。原審法院經(jīng)審理后確認(rèn)，雙方在平等自愿基礎(chǔ)上簽訂的北京市外銷商品房預(yù)售契約及補(bǔ)充協(xié)議，符合法律規(guī)定，且進(jìn)行了公證，該契約及補(bǔ)充協(xié)議已生效。至1997年11月徐承雷提出履約的催告，新協(xié)公司仍未履行交付房屋的義務(wù)，現(xiàn)徐承雷請(qǐng)求依法解除雙方契約及補(bǔ)充契約，應(yīng)予準(zhǔn)許。合同解除后，徐承雷請(qǐng)求雙倍返還定金，返還已付房?jī)r(jià)款并賠償利息損失及支付因簽訂合同支出相關(guān)費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求，予以支持。據(jù)此，于1999年12月判決：一、原被告于1995年10月9日，簽訂的《北京市外銷商品房預(yù)售契約》及《補(bǔ)充契約》予以解除。二、本判決生效后10日內(nèi)被告北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告徐承雷房款152913.84美元及返還定金14000美元。三、本判決生效后10日內(nèi)被告北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告徐承雷利息損失（其中7000美元自1995年4月4日至款付清時(shí)止，26000美元自1995年10月10日至付清時(shí)止。98481美元自1995年11月1月日至款付清時(shí)止，利率均按中國(guó)人民銀行同期固定資產(chǎn)美元貸款利率計(jì)付，上述之利息應(yīng)扣除原告徐承雷已以的被告北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付的1997年1月1日至1997年10月31日遲延交付的利息人民幣25556.51元。四、本判決生效后10日內(nèi)被告北京新協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告徐承雷為簽訂而支付的律師費(fèi)、其他雜費(fèi)人民幣13428元、公證費(fèi)815.28美元及利息4821.88美元。五、按《樓宇按揭（抵押〕外匯貸款合同》約定還款利息的時(shí)問(wèn)及利率由被告北京辦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司償還第三人中國(guó)銀行北京市分行貸款本金55519美元及1999年9月21日至貸款還清時(shí)止的利息。判決后，新協(xié)公司不服，以原審判決認(rèn)定事實(shí)不清、程序違反法律規(guī)定為由上訴至本院，要求撤銷原判，判令雙方繼續(xù)履行1998年12月所簽協(xié)議。徐承雷同意原判。北京市分行未上訴。
經(jīng)審理查明，徐承雷與新協(xié)公司于1995年10月9日經(jīng)長(zhǎng)安公證處公證簽訂了《北京市外銷商品房預(yù)售契約》及《補(bǔ)充協(xié)議》，并經(jīng)北京市房屋土地管理局辦理了預(yù)售房登記。雙方合同約定：徐承雷購(gòu)買新協(xié)公司的投資廣場(chǎng)B座15層01號(hào)房屋一套，建筑面積103.67平方米，按每建筑方米2544.25美元計(jì)算，總價(jià)款為263762美元。徐承雷于預(yù)售契約簽署之日付樓款的10％，即26376美元，30日內(nèi)付樓價(jià)款之90％，扣除1995年4月4日徐承雷已付定金7000美元外，應(yīng)付230386美元。該契約第5條約定：新協(xié)公司須于1996年12月31日前將房屋交給徐承雷，除不可抗力外，新協(xié)公司未按期將房屋交給付徐承雷，徐承雷有權(quán)向新協(xié)公司追索違約金。逾期超過(guò)90日新協(xié)公司未交付房屋的，徐承雷有權(quán)終止本契約。契約終止自徐承雷書面通知送達(dá)新協(xié)公司之日起生效。新協(xié)公司除在契約終止后30日內(nèi)向徐承雷雙倍返還定金外，并須將徐承雷已付的房?jī)r(jià)款及利息全部退還給徐承雷。利息按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算。雙方訂立的《補(bǔ)充協(xié)議》第4條約定，新協(xié)公司非因約定的遇人力不可抗拒之自然災(zāi)害；施工中異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決；違反新頒布的法律及規(guī)定；其他非新協(xié)公司所能控制的因素等原因致新協(xié)公司不能按期交房外，延期交付房屋超過(guò)90天，徐承雷有權(quán)在第91天起14日內(nèi)以書面形式通知新協(xié)公司解除預(yù)售契約。如徐承雷在規(guī)定期限內(nèi)沒(méi)有行使此項(xiàng)權(quán)利，則應(yīng)被視為同意繼續(xù)履行預(yù)售契約，但新協(xié)公司須向徐承雷支付遺期利息。徐承雷依上述協(xié)議支付新協(xié)公司房?jī)r(jià)款131881美元（包括定金7000美元）。1996年10月，依新協(xié)公司指定，徐承雷作為借款方與貸款方北京市分行簽訂《樓宇按揭（抵押）外匯貸款合同》，新協(xié)公司作為合同擔(dān)保人，徐承雷（抵押人〕以其所購(gòu)置的投資廣場(chǎng)B1501號(hào)房產(chǎn)向北京市分行〔抵押權(quán)人）申請(qǐng)樓宇按揭抵押外匯貸款，貸款金額131881美元。貸款期限5年，首期還款日為1997年3月20日，貸款分19期等額還款，季還款金額為6942美元。擔(dān)保人之擔(dān)保數(shù)額為本合同項(xiàng)下貸款本金和由本金所產(chǎn)生的利息（包括違約加息）及其他相關(guān)費(fèi)用。擔(dān)保期限從貸款發(fā)生之日起，到抵押人還清貸款本息日止。本合同項(xiàng)下之擔(dān)保為不可撤銷擔(dān)保。抵押人確認(rèn)若擔(dān)保人按本合同有關(guān)規(guī)定，代抵押人還清對(duì)抵押權(quán)人的所有欠款后，抵押人無(wú)條件同意抵押權(quán)人將抵押人名下抵押物業(yè)及其相應(yīng)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓予擔(dān)保人。1996年12月31日北京市分行依合同將貸款本金交給徐承雷，徐承雷亦按期償還貸款本息。截止1996年12月31日新協(xié)公司未交付房屋，徐承雷于1997年4月10日后多次書面提出終止雙方售房契約，新協(xié)公司未予答復(fù)，至1997年7月30日，雙方就遲延交房達(dá)成協(xié)議，徐承雷同意繼續(xù)履行與新協(xié)公司簽訂之預(yù)售契約及其補(bǔ)充協(xié)議，同時(shí)約定新協(xié)公司返還徐承雷自1997年1月1日起至入伙之日止延期利息補(bǔ)償?shù)?。同?2月5日，雙方依協(xié)議履行，新協(xié)公司給付徐承雷扣除代付貸款及物業(yè)管理費(fèi)之外的自1999年月1日至10月31日延期交樓利息25556.51元。后新協(xié)公司向徐承雷發(fā)出入住通知，因徐承雷認(rèn)為房屋未達(dá)到入住條件，未辦理手續(xù)。徐承雷于1997年11月15日致函新協(xié)公司要求驗(yàn)收交房，新協(xié)公司未答復(fù)。1998年12月7日，雙方經(jīng)協(xié)商再次達(dá)成協(xié)議：新協(xié)公司同意賠償徐承雷購(gòu)樓全款的利息，額度按中國(guó)銀行美元貸款的同期利率計(jì)算，期限為1997年1月1日起至1998年12月31日止。如因新協(xié)公司的原因致使徐承雷辦理入住手續(xù)遲延，新協(xié)公司賠償遲延期間的全部利息，徐承雷同意從賠償金中扣除新協(xié)公司墊付的銀行按揭利息和至1999年12月31日止的物業(yè)管理費(fèi)；如徐承雷需出租房屋時(shí)，新協(xié)公司免費(fèi)為其招租，并同意按原合同約定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)B1501房屋尚存在問(wèn)題部分進(jìn)行免費(fèi)維修。協(xié)議簽訂后，新協(xié)公司認(rèn)為此次協(xié)議約定的賠償金給付期限與1997年7月雙方達(dá)成協(xié)議的給付期限有重復(fù)部分，應(yīng)減去已支付的1997年1月至1997年10月的款項(xiàng)。徐承雷對(duì)此不予認(rèn)可，并于1999年5月10日致函新協(xié)公司，以新協(xié)公司不履行1998年協(xié)議為由，要求解除售房契約及補(bǔ)充協(xié)議。徐承雷自1996年12月31日至1997年9月2日支付北京市分行貸款本息28032.8月美元，此間兩次支付利息計(jì)4821.88美元。新協(xié)公司自1997年9月21日至1999年9月20日為徐承雷墊付貸款本金55536美元及利息，徐承雷現(xiàn)尚欠貸款本金55519美元及1999年9月21日后至還清貸款之日的利息。為簽訂售房契約徐承雷支付公證費(fèi)815.28美元、律師費(fèi)11237元人民幣，其他雜費(fèi)2191元人民幣。上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述、售房契約、補(bǔ)充協(xié)議、樓宇按揭（抵押）外匯貸款合同、1997年11月15日函、1997年7月30日協(xié)議書、1998年12月7日協(xié)議書、1997年4月10日、5月20日解約通知、1997年5月21日函、1999年5月10日函等證據(jù)在案佐證。
本院認(rèn)為，徐承雷與新協(xié)公司簽訂的《外銷商品房預(yù)售契約》及《補(bǔ)充協(xié)議》均系雙方真實(shí)意思表示，且不違反有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)視為有效。新協(xié)公司按期未交付房屋，在徐承雷提出解約的情況下，雙方簽訂了1997年7月協(xié)議，并已按約履行。此后因交付房屋的標(biāo)準(zhǔn)雙方仍存在分歧，雖然新協(xié)公司曾向徐承雷發(fā)出入住通知，但雙方未履行交房驗(yàn)收手續(xù)。后經(jīng)徐承雷多次函告要求履約，至1999年5月書面要求解約時(shí)止，新協(xié)公司仍未交付房屋，故徐承雷要求解除雙方契約及補(bǔ)充協(xié)議，理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。原審法院依事實(shí)判決解除雙方契約及協(xié)議，新協(xié)公司返還房款和雙倍返還定金，賠償徐承雷損失及給付北京市分行貸款及利息并無(wú)不妥。新協(xié)公司上訴要求繼續(xù)履行與徐承雷簽訂的1998年12月協(xié)議，理由不足，本院不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
劉律師：現(xiàn)在的房產(chǎn)糾紛主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，首先是業(yè)主要求退房、補(bǔ)價(jià)；其次是房屋按揭貸款糾紛案件日漸增多；再次是業(yè)主因房屋質(zhì)量、車位問(wèn)題與物業(yè)發(fā)生糾紛。
CITY IN：從表面看，這些糾紛發(fā)生的原因似乎多是業(yè)主對(duì)房產(chǎn)和房產(chǎn)商的不滿。但僅僅如此恐怕不足以解釋如今糾紛頻發(fā)的現(xiàn)狀，這些糾紛的發(fā)生肯定有其深層次原因，那么導(dǎo)致這些糾紛的原因何在呢？您能否結(jié)合現(xiàn)實(shí)案例為我們分析一下。
劉律師：導(dǎo)致房產(chǎn)糾紛的原因有很多種，可以概括為以下幾點(diǎn)：
第一，在不斷升級(jí)的樓市調(diào)控政策之下，部分城市房?jī)r(jià)開始回調(diào)，為求回籠資金，開發(fā)商不得不采取降價(jià)措施，但伴隨著房?jī)r(jià)的下跌，要求開發(fā)商退房、補(bǔ)價(jià)的聲音不絕于耳，部分業(yè)主與開發(fā)企業(yè)的矛盾逐漸升級(jí)甚至發(fā)生了嚴(yán)重的糾紛。例如，去年11月份，剛在北京某房地產(chǎn)項(xiàng)目定下一套四居室的李先生來(lái)到售樓處要求退還四萬(wàn)元定金。用他的話來(lái)說(shuō)，看著現(xiàn)在房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，如果不趕緊退掉，沒(méi)準(zhǔn)兒很快還要跌?？v觀樓市頻現(xiàn)“退房”現(xiàn)象，房?jī)r(jià)虛高是其頻發(fā)的根源。
第二，以按揭貸款的方式購(gòu)買商品房是現(xiàn)在商品房交易市場(chǎng)上最主要的付款方式之一，從而在購(gòu)房人、開發(fā)商及按揭銀行之間形成了不同的法律關(guān)系。在此種模式當(dāng)中，只要有一方出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)產(chǎn)生非常復(fù)雜的法律糾紛。首先，開發(fā)商和購(gòu)房者之間源于按揭貸款產(chǎn)生的糾紛。例如：去年1月份，劉小姐向某房地產(chǎn)開發(fā)商購(gòu)買了一套商品房，商品房買賣合同中約定了開發(fā)商交房的具體日期，并明確約定如果開發(fā)商逾期交房達(dá)60天以上的，買受人可以解除合同。同時(shí)，吳小姐以按揭貸款的方式向開發(fā)商支付了全部購(gòu)房?jī)r(jià)款后，因開發(fā)商逾期交房超過(guò)了60天，吳小姐要求解除商品房買賣合同，同時(shí)要求解除按揭貸款合同，開發(fā)商不同意解除合同，而銀行認(rèn)為按揭貸款合同與商品房買賣合同是不同的法律關(guān)系，不應(yīng)與商品房買賣合同一并處理，三方無(wú)法協(xié)商一致產(chǎn)生糾紛。其次，銀行和貸款人之間的糾紛，主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是部分貸款人經(jīng)濟(jì)狀況不穩(wěn)定導(dǎo)致不能按期正常還貸。二是貸款銀行對(duì)貸款人收入證明及相關(guān)材料真實(shí)性審查不嚴(yán)。這也為房屋按揭貸款糾紛的產(chǎn)生埋下了隱患。最后，貸款人對(duì)借款合同、房屋抵押合同等格式合同不認(rèn)真審閱，在不了解合同內(nèi)容的情況下簽字，致使違約情況產(chǎn)生時(shí)無(wú)法用合同條款進(jìn)行維權(quán)。
第三，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫(kù)的權(quán)屬得到相應(yīng)的法律規(guī)范，但由于人們對(duì)該類規(guī)范的理解的偏差及商品房買賣合同沒(méi)有給予足夠的重視，致使住宅小區(qū)內(nèi)車位、車庫(kù)糾紛不斷。例如，2011年6月份，濟(jì)南市一住宅小區(qū)數(shù)名業(yè)主狀告房地產(chǎn)開發(fā)商，要求房地產(chǎn)開發(fā)商提供相應(yīng)的車位。起因在于房地產(chǎn)開發(fā)商銷售房子時(shí)，在宣傳資料中明示，該住宅小區(qū)內(nèi)有公共停車位和公共用地，但在房屋交付后，房地產(chǎn)開發(fā)商卻把樓前約2000多平方米的公共用地另做他用，造成業(yè)主車輛無(wú)處停放。
CITY IN：既然房地產(chǎn)行業(yè)存在這么多的糾紛，剛才你也對(duì)其原因給出了一些個(gè)人的觀點(diǎn)，那么從您的專業(yè)角度來(lái)看，有哪些應(yīng)對(duì)的措施呢，或者說(shuō)您有哪些可以處理這樣的糾紛的意見(jiàn)呢？
劉律師：對(duì)因價(jià)格下跌退房的問(wèn)題，我們認(rèn)為根據(jù)法律規(guī)定，退房人不能僅僅因?yàn)閮r(jià)格下跌就主張解除合同，這屬于典型違約行為。為此。最高人民法院還專門出臺(tái)了《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，該意見(jiàn)的主題精神就是盡可能地維護(hù)合同的穩(wěn)定性，減少合同解除。所以，對(duì)于業(yè)主而言，在購(gòu)買房屋時(shí)一定要充分考慮自己承受風(fēng)險(xiǎn)的能力，避免隨意性和投機(jī)性。同時(shí)，我們認(rèn)為, 對(duì)于房地產(chǎn)行政管理部門，必須對(duì)房?jī)r(jià)成本進(jìn)行科學(xué)測(cè)算，作為市場(chǎng)定價(jià)的指導(dǎo)依據(jù)，加強(qiáng)房?jī)r(jià)定價(jià)監(jiān)管。應(yīng)建立成熟理性的房?jī)r(jià)定價(jià)機(jī)制。另外對(duì)于開發(fā)商而言，在樓盤定價(jià)上也要靈活一些，給后市留有余地。
對(duì)于房屋按揭貸款糾紛問(wèn)題，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，在當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情況下，可以解除合同。同時(shí)最高人民法院還專門對(duì)商品房買賣合同糾紛法律適用問(wèn)題作了司法解釋，對(duì)解除商品房買賣合同的條件作了更為細(xì)致的規(guī)定。但是作為購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要對(duì)合同約定的條款深入地研究，真正了解其法律含義，正確預(yù)見(jiàn)法律后果。如確實(shí)不懂就應(yīng)請(qǐng)專業(yè)律師參與簽訂合同。以免事后發(fā)生糾紛后面臨非常不利的局面。
