時(shí)間：2023-03-01 16:23:31
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建筑安裝工程費(fèi)用由分部分項(xiàng)費(fèi)用、措施項(xiàng)目費(fèi)用、其它項(xiàng)目費(fèi)用、規(guī)費(fèi)和稅金組成。
建筑安裝工程費(fèi)按照費(fèi)用構(gòu)成要素劃分：由人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤、規(guī)費(fèi)和稅金組成。其中人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)和利潤包含在分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)中。
建筑安裝工程費(fèi)按照工程造價(jià)形成由分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金組成。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
關(guān)鍵詞：建筑 安裝工程 造價(jià)費(fèi)用
中圖分類號(hào)：TU198文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
前言
建筑安裝工程費(fèi)用建設(shè)項(xiàng)目的重要組成部分, 也是工程造價(jià)控制的主要對(duì)象, 其計(jì)取辦法及方式的合理與否, 不僅直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低, 同時(shí)也涉及到建筑市場(chǎng)改革與發(fā)展的方方面面, 對(duì)我國建筑市場(chǎng)的健康發(fā)展起著十分重要的作用。
一、建筑安裝造價(jià)工程的特點(diǎn)
1、涉及的材料眾多，價(jià)格差異比較大
建筑安裝是一項(xiàng)細(xì)致又巨大的工程，在進(jìn)行安裝材料的選購過程中，一項(xiàng)工程的一個(gè)材料就有不同的材質(zhì)、規(guī)格與價(jià)位。例如，法蘭就分為平焊法蘭、對(duì)焊法蘭、螺紋法蘭、承插焊法蘭等等。
2、新工藝、新材料、新技術(shù)層出不窮
隨著社會(huì)的發(fā)展，技術(shù)的進(jìn)步，建筑安裝也隨之不斷發(fā)生變化，特別是近幾年，我國實(shí)現(xiàn)了與國際接軌，在工藝、材料技術(shù)方面都越來越先進(jìn)。新的材料與技術(shù)能夠避開傳統(tǒng)材料與技術(shù)的缺點(diǎn)，使得建筑安裝工作變得簡單起來，例如，現(xiàn)在建筑安裝中智能水表代替的傳統(tǒng)的水表，使得水表管理變得方便易行。
3、變更、簽證情況較多
在建筑安裝過程中，由于安裝施工設(shè)計(jì)圖不能夠完全體現(xiàn)現(xiàn)實(shí)中安裝的思想，許多管道不能在設(shè)計(jì)圖中出現(xiàn)，同時(shí)，安裝工程設(shè)計(jì)還要與土建工程、裝飾工程相配合。這樣的情況，使得許多設(shè)計(jì)還要在具體施工中加以商討與完善，一邊變更、一邊簽證，具體很大的隨意性。
4、現(xiàn)有的安裝定額標(biāo)準(zhǔn)落后于建筑安裝領(lǐng)域的發(fā)展
近幾年，建筑安裝領(lǐng)域隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也不斷的創(chuàng)新，現(xiàn)有的安裝定額標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)滯后于建筑安裝領(lǐng)域的發(fā)展了。隨著新材料與新工藝的出現(xiàn)，市場(chǎng)上材料的價(jià)格也與以前有很大的差異，這就使得以前的安裝定額標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際情況不符，工程造價(jià)方面難以控制。
5、安裝中暗裝情況較多
在實(shí)際安裝過程中，由于美觀等因素的影響，許多東西需要暗裝，即裝在墻里面。因此，在工程完成后，不易進(jìn)行驗(yàn)收與檢查，對(duì)于材料的檢查與成本計(jì)算困難，甚至出現(xiàn)偷工減料的情況。
二、我國現(xiàn)行建筑安裝工程費(fèi)的構(gòu)成
建筑安裝工程費(fèi)由直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤、稅金等4 個(gè)部分組成。
1、直接工程費(fèi)
直接工程費(fèi)是指, 建筑安裝工程在施工過程中直接耗費(fèi)在工程上的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng), 由直接費(fèi)、其它直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)組成。直接費(fèi)是施工過程中直接耗費(fèi)的、構(gòu)成工程實(shí)體和有助于工程形成的各項(xiàng)費(fèi)用, 包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)。其它直接費(fèi)是指直接費(fèi)以外施工過程中發(fā)生的其它費(fèi)用?，F(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)是指為施工準(zhǔn)備、組織施工生產(chǎn)和管理所需的費(fèi)用, 包括臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)。
2間接費(fèi)
建筑安裝工程間接費(fèi)是指, 雖不直接由施工的工藝過程所引起, 但卻與工程的總體條件有關(guān)的建筑安裝企業(yè)為組織施工和進(jìn)行經(jīng)營管理, 以及間接為建筑安裝生產(chǎn)服務(wù)的各項(xiàng)費(fèi)用。由企業(yè)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用組成。
3計(jì)劃利潤及稅金
建筑安裝工程費(fèi)中的計(jì)劃利潤及稅金是, 建筑安裝企業(yè)職工為社會(huì)勞動(dòng)所創(chuàng)造的那部分價(jià)值, 在建筑安裝工程造價(jià)中的體現(xiàn)。
三、工程項(xiàng)目成本費(fèi)用控制過程中的問題
1、我國大部分的建筑安裝企業(yè)在工程項(xiàng)目的成本費(fèi)用控制過程中，忽視了利、權(quán)、責(zé)三者的重要性，模糊其概念，只是簡單地將控制工程項(xiàng)目成本費(fèi)用的職責(zé)賦予給個(gè)人，項(xiàng)目管理不夠全面。所以，這就很難形成一套完善的、健全的成本費(fèi)用控制機(jī)制。
2、成本管理意識(shí)薄弱，缺少目標(biāo)成本控制
在工程項(xiàng)目成本費(fèi)用控制中意識(shí)淡薄、方法簡單，未設(shè)定具體的成本控制目標(biāo)，未編制成本費(fèi)用預(yù)算，存在較大的隨意性，以及缺乏對(duì)工程項(xiàng)目成本費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格的審核和監(jiān)督。
3、欠缺有效的、針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工材料管理的制度
由于現(xiàn)場(chǎng)施工材料管理人員受到了外界各方面的利益誤導(dǎo)和自身工作的不負(fù)責(zé)，在各個(gè)關(guān)口并沒有嚴(yán)格執(zhí)行材料控制制度，尤其是在發(fā)放材料時(shí)，沒有進(jìn)行實(shí)地考核，往往會(huì)造成施工材料的嚴(yán)重浪費(fèi)，而且余料也未退庫，缺乏有效地監(jiān)管制度對(duì)其約束。
四、建筑安裝企業(yè)工程成本費(fèi)用控制的對(duì)策
1、合理構(gòu)建項(xiàng)目部
項(xiàng)目部是企業(yè)工程的臨時(shí)性派出機(jī)構(gòu)，是現(xiàn)場(chǎng)施工的最高管理者，是控制成本費(fèi)用的關(guān)鍵部門。在設(shè)置項(xiàng)目部時(shí)，應(yīng)該始終堅(jiān)持“事前準(zhǔn)備、事中控制、事后糾偏”的動(dòng)態(tài)管理控制原則，項(xiàng)目部的監(jiān)管人員要頻繁的到施工現(xiàn)場(chǎng)巡視指導(dǎo)工作。對(duì)于在工程成本費(fèi)用控制活動(dòng)中表現(xiàn)良好的施工人員（例如工作效率高、節(jié)約施工材料等）給予一定的精神獎(jiǎng)勵(lì)和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工人員對(duì)成本費(fèi)用控制的意識(shí)，提高對(duì)節(jié)約施工成本的積極性。在設(shè)置項(xiàng)目部時(shí)應(yīng)該著重考慮下述崗位：
管控經(jīng)理；對(duì)工程的階段性成本和總成本有著準(zhǔn)確的分析和預(yù)測(cè)，其主要職責(zé)就是履行項(xiàng)目的審核工作，統(tǒng)籌資金，核發(fā)外包單位的工程款項(xiàng)、施工人員的工資、施工材料及費(fèi)用地控制等；
合同管理員；在工程施工之前就必須對(duì)合同交底，在施工過程中嚴(yán)格按照合同中規(guī)定的條例進(jìn)行，嚴(yán)格監(jiān)督，及時(shí)處理工程索賠工作和辦理工程變簽證，做好甲方和乙方之間的交流工作；
成本核算員；施工材料的領(lǐng)用和發(fā)放實(shí)行統(tǒng)一審批，以甲方合同為依據(jù)，并且要準(zhǔn)確計(jì)算出材料的實(shí)際需求量，核定施工中的成本；收集完工工程的成本數(shù)據(jù)作為成本分析考核的依據(jù)，給成本費(fèi)用的預(yù)算和決策提供有效的支持。
2、保證項(xiàng)目管理人員的穩(wěn)定
目前，施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員的流動(dòng)性比較大，這就增加了工程成本費(fèi)用控制的難度。項(xiàng)目部在工程施工之前，就應(yīng)該建議一套完善的施工管理制度和成本控制制度，以及確定施工人員和管理人員的數(shù)量，保持其穩(wěn)定性，明確各人員的利、權(quán)、責(zé)，確立全體人員的成本目標(biāo)責(zé)任。
3、提高施工人員的工作效率
要采用多種激勵(lì)性的機(jī)制來充分調(diào)動(dòng)施工人員的工作積極性，并不斷研究出簡單有效的施工工序，進(jìn)而大大提高施工人員的效率。一方面將會(huì)大幅度的縮短施工周期，另一方面還能切實(shí)提高建筑施工質(zhì)量；注重提高施工隊(duì)伍的工作效率，給企業(yè)創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
4、節(jié)約施工材料
施工材料的消耗在工程項(xiàng)目的全過程成本中占據(jù)到了相當(dāng)大的比例，通常會(huì)超過50%。隨著現(xiàn)代建筑技術(shù)的不斷進(jìn)步，建筑的未來發(fā)展面向智能化、綠色化、節(jié)能化，還將繼續(xù)增加施工材料成本的比例。所以，施工材料的監(jiān)督管理人員必須制定出一套完善的材料管理制度，建立建全材料臺(tái)賬，從材料的采購、運(yùn)輸、驗(yàn)收、發(fā)放、使用、回收等多個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格控制，提高施工材料的使用率，以達(dá)到節(jié)約施工材料、降低工程項(xiàng)目施工成本的目的。
5、強(qiáng)化施工管理費(fèi)用的有效控制
在支出水平基本合理和穩(wěn)定的狀況下，工程項(xiàng)目的延遲完工或提前完工，就將對(duì)施工管理費(fèi)用支出的超支和減少有著直接影響；其次，施工管理費(fèi)用的消耗狀況也將會(huì)直接影響到全過程的施工管理費(fèi)。所以，建筑安裝企業(yè)在能夠保護(hù)施工質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的情況下提前完工，縮短施工周期，減少工程管理時(shí)間，進(jìn)而能減少施工管理費(fèi)用的支出。對(duì)于有些費(fèi)用支出數(shù)額較大的工程項(xiàng)目，必須要項(xiàng)目經(jīng)理審核通過后方可實(shí)行。工程完工后，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)組織有關(guān)人員立即清理現(xiàn)場(chǎng)的剩余材料和機(jī)械，辭退臨時(shí)員工，支付各項(xiàng)應(yīng)付的費(fèi)用，以防止工程竣工后，繼續(xù)發(fā)生包括管理費(fèi)在內(nèi)的各種費(fèi)用。及時(shí)進(jìn)行竣工結(jié)算及辦理工程移交手續(xù)。采取各種有效手段，減少不必要的開支。
結(jié)束語
在建筑安裝企業(yè)工程成本費(fèi)用控制過程中，其成本管理人員應(yīng)該因地制宜，靈活運(yùn)用。雖然工程的施工難度、規(guī)模大小、治理機(jī)制都千差萬別，然而在實(shí)際的施工過程中均需要對(duì)人力資源、費(fèi)用開支、物質(zhì)資源等方面進(jìn)行嚴(yán)格地控制，降低工程的成本費(fèi)用，給企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)
[1] 賈森林.建筑安裝工程造價(jià)審核方法探討[J]. 科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào). 2009(04)
[2] 徐春媛.建筑安裝工程造價(jià)管理中存在的問題及對(duì)策[J]. 科技信息. 2009(10)
關(guān)鍵詞：工程建筑；安裝工程；費(fèi)用計(jì)劃；預(yù)算
中圖分類號(hào)：E271文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
一、建筑安裝工程費(fèi)組成表
二、我國現(xiàn)行建筑安裝工程費(fèi)的構(gòu)成
建筑安裝工程費(fèi)由直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤、稅金等4 個(gè)部分組成。
1、直接工程費(fèi)
直接工程費(fèi)是指, 建筑安裝工程在施工過程中直接耗費(fèi)在工程上的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng), 由直接費(fèi)、其它直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)組成。直接費(fèi)是施工過程中直接耗費(fèi)的、構(gòu)成工程實(shí)體和有助于工程形成的各項(xiàng)費(fèi)用, 包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)。其它直接費(fèi)是指直接費(fèi)以外施工過程中發(fā)生的其它費(fèi)用?，F(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)是指為施工準(zhǔn)備、組織施工生產(chǎn)和管理所需的費(fèi)用, 包括臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)。
2間接費(fèi)
建筑安裝工程間接費(fèi)是指, 雖不直接由施工的工藝過程所引起, 但卻與工程的總體條件有關(guān)的建筑安裝企業(yè)為組織施工和進(jìn)行經(jīng)營管理, 以及間接為建筑安裝生產(chǎn)服務(wù)的各項(xiàng)費(fèi)用。由企業(yè)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用組成。
3計(jì)劃利潤及稅金
建筑安裝工程費(fèi)中的計(jì)劃利潤及稅金是, 建筑安裝企業(yè)職工為社會(huì)勞動(dòng)所創(chuàng)造的那部分價(jià)值, 在建筑安裝工程造價(jià)中的體現(xiàn)。
二、工程建筑安裝工程費(fèi)用計(jì)劃與預(yù)算存在的問題
1、簽證不合理
工程建筑安裝工程現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員，沒有意識(shí)到費(fèi)用計(jì)劃與預(yù)算合理性的含義，關(guān)于一些不應(yīng)給予簽證的建筑安裝工程盲目的簽證。有一些建筑安裝工程中的簽證是通過建筑施工單位進(jìn)行填寫的，沒有對(duì)建筑安裝工程項(xiàng)目進(jìn)行有用的核實(shí)與考察就盲目的對(duì)其進(jìn)行簽證。一些建筑施工單位在簽證上弄虛作假，還有一個(gè)施工單位為了完成中標(biāo)的方針?biāo)宰孕邢陆祱?bào)價(jià)，為了保住眼前的利益在建筑安裝工程施工中偷工減料，在建筑安裝工程施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行胡亂簽證，致使建筑安裝工程施工現(xiàn)場(chǎng)紊亂，難以辦理，還在必定程度上擾亂了中國建筑商場(chǎng)的次序。
2、定額套用不規(guī)范
一些建筑公司在工程建筑安裝工程的建設(shè)中，忽略了定額的計(jì)量單位，關(guān)于定額中存在的缺項(xiàng)進(jìn)行預(yù)算的過程中盲目的套用子目，關(guān)于定額換算的概念不清楚，存在高套定額、不換算系數(shù)等一系列不合理現(xiàn)象，例如：建筑安裝工程中對(duì)需求使用的建筑鋼材定額為千克計(jì)量單位的時(shí)分，在對(duì)鋼材資料的價(jià)格進(jìn)行輸入的過程中卻將其誤認(rèn)為是噸，致使工程建筑安裝工程費(fèi)用方案的擬定以及預(yù)算剖析呈現(xiàn)不精確的現(xiàn)象。
3、工程量的計(jì)算錯(cuò)誤
工程建筑安裝工程中工程量的預(yù)算，是依據(jù)國家規(guī)定的預(yù)算準(zhǔn)則、工程設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單以及竣工圖紙來進(jìn)行的。工程建筑安裝工程中工程量預(yù)算呈現(xiàn)的差錯(cuò)首要有錯(cuò)算、重算以及漏算，每一個(gè)建筑公司在安裝工程工程量預(yù)算上的預(yù)算單位不一致，會(huì)致使工程量預(yù)算的錯(cuò)誤。
4、費(fèi)用計(jì)算不合理
一些建筑公司在對(duì)安裝工程中的有關(guān)費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算的時(shí)分，預(yù)算的方法不合理，致使預(yù)算結(jié)果過錯(cuò)，影響費(fèi)用方案的準(zhǔn)確性，首要體現(xiàn)在不依照有關(guān)合同上的需求對(duì)費(fèi)用定額進(jìn)行套用操作。例如：將工程建筑安裝工程劃分為三個(gè)種類，三類建筑安裝工程在費(fèi)用定額上套用二類建筑安裝工程；一些建筑安裝工程沒有依照預(yù)期的規(guī)范與需求達(dá)到文明施工的程度，但是在費(fèi)用預(yù)算上卻加入了文明施工添加費(fèi)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)中建筑安裝工程稅金的預(yù)算套用城區(qū)中的費(fèi)率等。
三、工程建筑安裝工程費(fèi)用計(jì)劃與預(yù)算問題的有效解決策略
1、合理構(gòu)建項(xiàng)目部
項(xiàng)目部是企業(yè)工程的臨時(shí)性派出機(jī)構(gòu)，是現(xiàn)場(chǎng)施工的最高管理者，是控制成本費(fèi)用的關(guān)鍵部門。在設(shè)置項(xiàng)目部時(shí)，應(yīng)該始終堅(jiān)持“事前準(zhǔn)備、事中控制、事后糾偏”的動(dòng)態(tài)管理控制原則，項(xiàng)目部的監(jiān)管人員要頻繁的到施工現(xiàn)場(chǎng)巡視指導(dǎo)工作。對(duì)于在工程成本費(fèi)用控制活動(dòng)中表現(xiàn)良好的施工人員（例如工作效率高、節(jié)約施工材料等）給予一定的精神獎(jiǎng)勵(lì)和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工人員對(duì)成本費(fèi)用控制的意識(shí)，提高對(duì)節(jié)約施工成本的積極性。在設(shè)置項(xiàng)目部時(shí)應(yīng)該著重考慮下述崗位：
管控經(jīng)理；對(duì)工程的階段性成本和總成本有著準(zhǔn)確的分析和預(yù)測(cè)，其主要職責(zé)就是履行項(xiàng)目的審核工作，統(tǒng)籌資金，核發(fā)外包單位的工程款項(xiàng)、施工人員的工資、施工材料及費(fèi)用地控制等；
合同管理員；在工程施工之前就必須對(duì)合同交底，在施工過程中嚴(yán)格按照合同中規(guī)定的條例進(jìn)行，嚴(yán)格監(jiān)督，及時(shí)處理工程索賠工作和辦理工程變簽證，做好甲方和乙方之間的交流工作；
成本核算員；施工材料的領(lǐng)用和發(fā)放實(shí)行統(tǒng)一審批，以甲方合同為依據(jù)，并且要準(zhǔn)確計(jì)算出材料的實(shí)際需求量，核定施工中的成本；收集完工工程的成本數(shù)據(jù)作為成本分析考核的依據(jù)，給成本費(fèi)用的預(yù)算和決策提供有效的支持。
2、保證項(xiàng)目管理人員的穩(wěn)定
目前，施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員的流動(dòng)性比較大，這就增加了工程成本費(fèi)用控制的難度。項(xiàng)目部在工程施工之前，就應(yīng)該建議一套完善的施工管理制度和成本控制制度，以及確定施工人員和管理人員的數(shù)量，保持其穩(wěn)定性，明確各人員的利、權(quán)、責(zé)，確立全體人員的成本目標(biāo)責(zé)任。
3、提高施工人員的工作效率
要采用多種激勵(lì)性的機(jī)制來充分調(diào)動(dòng)施工人員的工作積極性，并不斷研究出簡單有效的施工工序，進(jìn)而大大提高施工人員的效率。一方面將會(huì)大幅度的縮短施工周期，另一方面還能切實(shí)提高建筑施工質(zhì)量；注重提高施工隊(duì)伍的工作效率，給企業(yè)創(chuàng)造最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
4、節(jié)約施工材料
施工材料的消耗在工程項(xiàng)目的全過程成本中占據(jù)到了相當(dāng)大的比例，通常會(huì)超過50%。隨著現(xiàn)代建筑技術(shù)的不斷進(jìn)步，建筑的未來發(fā)展面向智能化、綠色化、節(jié)能化，還將繼續(xù)增加施工材料成本的比例。所以，施工材料的監(jiān)督管理人員必須制定出一套完善的材料管理制度，建立建全材料臺(tái)賬，從材料的采購、運(yùn)輸、驗(yàn)收、發(fā)放、使用、回收等多個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格控制，提高施工材料的使用率，以達(dá)到節(jié)約施工材料、降低工程項(xiàng)目施工成本的目的。
5、強(qiáng)化施工管理費(fèi)用的有效控制
在支出水平基本合理和穩(wěn)定的狀況下，工程項(xiàng)目的延遲完工或提前完工，就將對(duì)施工管理費(fèi)用支出的超支和減少有著直接影響；其次，施工管理費(fèi)用的消耗狀況也將會(huì)直接影響到全過程的施工管理費(fèi)。所以，建筑安裝企業(yè)在能夠保護(hù)施工質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的情況下提前完工，縮短施工周期，減少工程管理時(shí)間，進(jìn)而能減少施工管理費(fèi)用的支出。對(duì)于有些費(fèi)用支出數(shù)額較大的工程項(xiàng)目，必須要項(xiàng)目經(jīng)理審核通過后方可實(shí)行。工程完工后，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)組織有關(guān)人員立即清理現(xiàn)場(chǎng)的剩余材料和機(jī)械，辭退臨時(shí)員工，支付各項(xiàng)應(yīng)付的費(fèi)用，以防止工程竣工后，繼續(xù)發(fā)生包括管理費(fèi)在內(nèi)的各種費(fèi)用。及時(shí)進(jìn)行竣工結(jié)算及辦理工程移交手續(xù)。采取各種有效手段，減少不必要的開支。
結(jié)束語
綜上所述，工程成本預(yù)算工作是建筑安裝工程項(xiàng)目成本管理系統(tǒng)的核心部分，建立健全完善的成本預(yù)算機(jī)制有利于整個(gè)企業(yè)施工質(zhì)量的提高，對(duì)于降低工程施工成本，提高施工效率，完善工程項(xiàng)目成本管理機(jī)制有著重大意義。但是我們必須明確，成本預(yù)算的最終目的是運(yùn)用所提供的數(shù)據(jù)對(duì)工程項(xiàng)目成本做出預(yù)測(cè)與匯總，用科學(xué)的方法規(guī)劃工程項(xiàng)目的成本消耗，成本核算人員不僅需要具備一系列的專業(yè)核算知識(shí)與技能，而且要掌握施工流程、工程預(yù)算等相關(guān)知識(shí)，才能有效控制消費(fèi)開支，提高企業(yè)施工效率。此外，成本核算不可避免地涉及到相關(guān)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)知識(shí)，這要求核算人員不斷更新已有知識(shí)體系，探索和掌握新的核算方法和技巧，尤其是在這個(gè)科技騰飛的計(jì)算機(jī)時(shí)代，熟練的計(jì)算機(jī)操作技能和網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)管理技術(shù)是核算人員必備良策。
參考文獻(xiàn)
[1]劉柏剛.從2013版《建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成》看工程造價(jià)管理改革思路[J].鐵路工程造價(jià)管理,2014,01:23-26.
[2]王曉偉,丁曉京,侯智愚.工程總承包項(xiàng)目的費(fèi)用控制管理[J].化工管理,2014,10:82-86.
企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集。房屋的成本核算對(duì)象，應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素加以確定：
1.一般房屋開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立的施工團(tuán)預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。
2.同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工的，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象，于開發(fā)完成算得實(shí)際開發(fā)成本后，再按各個(gè)單項(xiàng)工程概預(yù)算數(shù)的比例，計(jì)算各幢房屋的開發(fā)成本。
3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋開發(fā)項(xiàng)目的部位劃分成本核算對(duì)象。
開發(fā)企業(yè)對(duì)房屋開發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：
（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，以及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪等支出?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指房屋開發(fā)中各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。建筑安裝工程費(fèi)是指列入房屋開發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出（包括設(shè)備費(fèi)用）。配套設(shè)施費(fèi)是指按規(guī)定應(yīng)計(jì)入房屋開發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發(fā)管理費(fèi)是指應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。
二、房屋開發(fā)成本的核算
（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)
房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)。能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款‘等賬戶的貸方。
房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如分不清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出先通過“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。
房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一部分，則應(yīng)將其發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，先在“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。
（二）前期工程費(fèi)
房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等各項(xiàng)前期工程支出，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。
（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)）計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。
（四）建筑安裝工程費(fèi)
房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對(duì)建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)的比例，計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。
如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為1080000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)為；
101商品房630000元
102商品房504000元
合計(jì)1134000元
則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)：
某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)＝工程標(biāo)價(jià)×該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)÷各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì)
設(shè)例中：
101商品房1080000元×630000元÷1134000元＝600000元
102商品房1080000元×504000元÷1134000元＝480000元
采用自營方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。
企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設(shè)備”賬戶的貸方。
（五）配套設(shè)施費(fèi)
房屋開發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出。在具體核算時(shí)，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施的建設(shè)情況，采用不同的費(fèi)用歸集和核算方法。
1.配套設(shè)施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清并可直接計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶先行匯集，
待配套設(shè)施完工時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)（如有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本），分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的貸方。
2.配套設(shè)施與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設(shè)施?；蚍课菀验_發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開發(fā)成本時(shí)，對(duì)應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，可采取預(yù)提的辦法。即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）和采用的分配標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋
開發(fā)成本“賬戶的借方和”預(yù)提費(fèi)用“賬戶的貸方。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整有關(guān)房屋開發(fā)成本。
（六）開發(fā)間接費(fèi)
企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，每月終了，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)自“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目。
三、房屋開發(fā)成本核算舉例
如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某年度內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)房屋開發(fā)支出（單位：元）：
101102152182
商品房商品房出租房周轉(zhuǎn)房
支付征地拆遷費(fèi)10000080000
結(jié)轉(zhuǎn)自用土地征地拆遷費(fèi)7500075000
應(yīng)付承包設(shè)計(jì)單位前期
工程費(fèi)30000300003000030000
應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)
設(shè)施工程款90000750007000070000
應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑
安裝工程款600000480000450000450000
分配配套設(shè)施費(fèi)（水塔）80000650006000060000
預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（幼托）80000720006400064000
分配開發(fā)間接費(fèi)用82000660006200062000
則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本180000
貸：銀行存款180000
結(jié)轉(zhuǎn)出租房、周轉(zhuǎn)房使用土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的自用土地齊發(fā)成本時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本150000
貸：開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本150000
將應(yīng)付設(shè)計(jì)單位前期工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本120000
貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款120000
將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本305000
貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款305000
將應(yīng)付施工企業(yè)建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本1980000
貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款1980000
分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本265000
貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——水塔265000
預(yù)提應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本280000
貸：預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)280000
分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本272000
貸：開發(fā)間接費(fèi)用272000
同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)房屋開發(fā)支出分別記入各有關(guān)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬。
四、已完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已完成開發(fā)過程的商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房，應(yīng)在竣工驗(yàn)收以后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。會(huì)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬記錄的完工房屋實(shí)際成本，記入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的貸方?！伴_發(fā)產(chǎn)品”賬戶應(yīng)按房屋類別分別設(shè)置商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房等二級(jí)賬戶，并按各成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)分類核算。設(shè)例中，應(yīng)將完工驗(yàn)收的商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的情方，作如下分錄入賬：
房屋的開發(fā)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用的性質(zhì)和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計(jì)算開發(fā)成本，在會(huì)計(jì)上除設(shè)置“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶外，還應(yīng)按開發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級(jí)賬戶，并按各成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。
企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集。房屋的成本核算對(duì)象，應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素加以確定：
1.一般房屋開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立的施工團(tuán)預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。
2.同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工的，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象，于開發(fā)完成算得實(shí)際開發(fā)成本后，再按各個(gè)單項(xiàng)工程概預(yù)算數(shù)的比例，計(jì)算各幢房屋的開發(fā)成本。
3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋開發(fā)項(xiàng)目的部位劃分成本核算對(duì)象。
開發(fā)企業(yè)對(duì)房屋開發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：
（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，以及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪等支出?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指房屋開發(fā)中各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。建筑安裝工程費(fèi)是指列入房屋開發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出（包括設(shè)備費(fèi)用）。配套設(shè)施費(fèi)是指按規(guī)定應(yīng)計(jì)入房屋開發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發(fā)管理費(fèi)是指應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。
二、房屋開發(fā)成本的核算
（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)
房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)。能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款‘等賬戶的貸方。
房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如分不清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出先通過“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。
房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一部分，則應(yīng)將其發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，先在“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。
（二）前期工程費(fèi)
房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等各項(xiàng)前期工程支出，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。
（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)）計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。
（四）建筑安裝工程費(fèi)
房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對(duì)建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)的比例，計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。
如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為1080000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)為；
101商品房630000元
102商品房504000元
合計(jì)1134000元
則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)：
某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)＝工程標(biāo)價(jià)×該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)÷各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì)
設(shè)例中：
101商品房1080000元×630000元÷1134000元＝600000元
102商品房1080000元×504000元÷1134000元＝480000元
采用自營方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。
企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設(shè)備”賬戶的貸方。
（五）配套設(shè)施費(fèi)
房屋開發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出。在具體核算時(shí)，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施的建設(shè)情況，采用不同的費(fèi)用歸集和核算方法。
1.配套設(shè)施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清并可直接計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶先行匯集，
待配套設(shè)施完工時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)（如有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本），分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的貸方。
2.配套設(shè)施與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設(shè)施。或房屋已開發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開發(fā)成本時(shí)，對(duì)應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，可采取預(yù)提的辦法。即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）和采用的分配標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋
開發(fā)成本“賬戶的借方和”預(yù)提費(fèi)用“賬戶的貸方。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整有關(guān)房屋開發(fā)成本。
（六）開發(fā)間接費(fèi)
企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，每月終了，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)自“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目。
三、房屋開發(fā)成本核算舉例
如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某年度內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)房屋開發(fā)支出（單位：元）：
101102152182
商品房商品房出租房周轉(zhuǎn)房
支付征地拆遷費(fèi)10000080000
結(jié)轉(zhuǎn)自用土地征地拆遷費(fèi)7500075000
應(yīng)付承包設(shè)計(jì)單位前期
工程費(fèi)30000300003000030000
應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)
設(shè)施工程款90000750007000070000
應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑
安裝工程款600000480000450000450000
分配配套設(shè)施費(fèi)（水塔）80000650006000060000
預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（幼托）80000720006400064000
分配開發(fā)間接費(fèi)用82000660006200062000
則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本180000
貸：銀行存款180000
結(jié)轉(zhuǎn)出租房、周轉(zhuǎn)房使用土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的自用土地齊發(fā)成本時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本150000
貸：開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本150000
將應(yīng)付設(shè)計(jì)單位前期工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本120000
貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款120000
將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本305000
貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款305000
將應(yīng)付施工企業(yè)建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本1980000
貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款1980000
分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本265000
貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——水塔265000
預(yù)提應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本280000
貸：預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)280000
分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本272000
貸：開發(fā)間接費(fèi)用272000
同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)房屋開發(fā)支出分別記入各有關(guān)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬。
四、已完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已完成開發(fā)過程的商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房，應(yīng)在竣工驗(yàn)收以后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。會(huì)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬記錄的完工房屋實(shí)際成本，記入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的貸方?！伴_發(fā)產(chǎn)品”賬戶應(yīng)按房屋類別分別設(shè)置商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房等二級(jí)賬戶，并按各成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)分類核算。設(shè)例中，應(yīng)將完工驗(yàn)收的商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的情方，作如下分錄入賬：
房屋的開發(fā)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用的性質(zhì)和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計(jì)算開發(fā)成本，在會(huì)計(jì)上除設(shè)置“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶外，還應(yīng)按開發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級(jí)賬戶，并按各成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。
企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集。房屋的成本核算對(duì)象，應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素加以確定：
1.一般房屋開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立的施工團(tuán)預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。
2.同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工的，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象，于開發(fā)完成算得實(shí)際開發(fā)成本后，再按各個(gè)單項(xiàng)工程概預(yù)算數(shù)的比例，計(jì)算各幢房屋的開發(fā)成本。
3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋開發(fā)項(xiàng)目的部位劃分成本核算對(duì)象。
開發(fā)企業(yè)對(duì)房屋開發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：
（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，以及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪等支出?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指房屋開發(fā)中各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。建筑安裝工程費(fèi)是指列入房屋開發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出（包括設(shè)備費(fèi)用）。配套設(shè)施費(fèi)是指按規(guī)定應(yīng)計(jì)入房屋開發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發(fā)管理費(fèi)是指應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。
二、房屋開發(fā)成本的核算
（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)
房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)。能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款‘等賬戶的貸方。
房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如分不清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出先通過“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。
房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一部分，則應(yīng)將其發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，先在“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。
（二）前期工程費(fèi)
房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等各項(xiàng)前期工程支出，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。
（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)）計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。
（四）建筑安裝工程費(fèi)
房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對(duì)建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)的比例，計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。
如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為1080000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)為；
101商品房630000元
102商品房504000元
合計(jì)1134000元
則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)：
某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)＝工程標(biāo)價(jià)×該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)÷各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì)
設(shè)例中：
101商品房1080000元×630000元÷1134000元＝600000元
102商品房1080000元×504000元÷1134000元＝480000元
采用自營方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。
企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設(shè)備”賬戶的貸方。
（五）配套設(shè)施費(fèi)
房屋開發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出。在具體核算時(shí)，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施的建設(shè)情況，采用不同的費(fèi)用歸集和核算方法。
1.配套設(shè)施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清并可直接計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶先行匯集，
待配套設(shè)施完工時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)（如有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本），分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的貸方。
2.配套設(shè)施與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設(shè)施?；蚍课菀验_發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開發(fā)成本時(shí)，對(duì)應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，可采取預(yù)提的辦法。即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）和采用的分配標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋
開發(fā)成本“賬戶的借方和”預(yù)提費(fèi)用“賬戶的貸方。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整有關(guān)房屋開發(fā)成本。
（六）開發(fā)間接費(fèi)
企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，每月終了，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)自“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目。
三、房屋開發(fā)成本核算舉例
如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某年度內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)房屋開發(fā)支出（單位：元）：
101102152182
商品房商品房出租房周轉(zhuǎn)房
支付征地拆遷費(fèi)10000080000
結(jié)轉(zhuǎn)自用土地征地拆遷費(fèi)7500075000
應(yīng)付承包設(shè)計(jì)單位前期
工程費(fèi)30000300003000030000
應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)
設(shè)施工程款90000750007000070000
應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑
安裝工程款600000480000450000450000
分配配套設(shè)施費(fèi)（水塔）80000650006000060000
預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（幼托）80000720006400064000
分配開發(fā)間接費(fèi)用82000660006200062000
則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本180000
貸：銀行存款180000
結(jié)轉(zhuǎn)出租房、周轉(zhuǎn)房使用土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的自用土地齊發(fā)成本時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本150000
貸：開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本150000
將應(yīng)付設(shè)計(jì)單位前期工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本120000
貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款120000
將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本305000
貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款305000
將應(yīng)付施工企業(yè)建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本1980000
貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款1980000
分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本265000
貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——水塔265000
預(yù)提應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本280000
貸：預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)280000
分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本272000
貸：開發(fā)間接費(fèi)用272000
同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)房屋開發(fā)支出分別記入各有關(guān)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬。
四、已完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已完成開發(fā)過程的商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房，應(yīng)在竣工驗(yàn)收以后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。會(huì)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬記錄的完工房屋實(shí)際成本，記入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的貸方。“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶應(yīng)按房屋類別分別設(shè)置商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房等二級(jí)賬戶，并按各成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)分類核算。設(shè)例中，應(yīng)將完工驗(yàn)收的商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的情方，作如下分錄入賬：
關(guān)鍵詞：建筑安裝，工程造價(jià)，造價(jià)管理
Abstract: The basic construction cost of the project structure, equipment costs, construction and installation costs, and other management fees of construction and installation cost of control is to ensure that the determinants of project benefits. This paper analyzes the status quo of construction and installation cost, and how to strengthen the construction and installation investment management, funds for construction control, and maximize the creation of investment returns in a competitive market place is the main goal of the construction unit.
Key Words: construction and installation, project cost, cost management
中圖分類號(hào)：TU723.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
引言：建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)管理是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)重要組成部分，狹義的工程造價(jià)管理通常是指工程的建造價(jià)格管理，廣義的工程造價(jià)是指工程全過程全方位的成本、價(jià)格管理。建筑安裝工程的造價(jià)管理是整個(gè)建筑安裝工程管理的重要組成部分，它直接影響到安裝工程完成的質(zhì)量和速度。所以有必要加強(qiáng)工程造價(jià)管理，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的統(tǒng)一。
1.加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)階段的管理控制
1.1慎重設(shè)計(jì)方案的選擇
工程造價(jià)控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程，而設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制是整個(gè)工程造價(jià)控制的基礎(chǔ)。目前在工程的設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)市場(chǎng)上，一些設(shè)計(jì)單位為了能在激烈的競(jìng)爭中順利中標(biāo)，而隨意的提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量等級(jí)，進(jìn)口科技含量大的工程物質(zhì)，以便從中收取設(shè)備和材料供應(yīng)商的大量回扣，直接影響到了工程的造價(jià)。因此，對(duì)設(shè)計(jì)方推薦或者規(guī)定使用的設(shè)備和材料，進(jìn)行核查鑒定，在市場(chǎng)價(jià)格、質(zhì)量、廠商信譽(yù)度等方面進(jìn)行合理的分析，從本工程的實(shí)際情況出發(fā)，選擇建筑安裝工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙，保證所選用的設(shè)計(jì)在預(yù)算控制計(jì)劃之內(nèi)，切實(shí)的在工程的設(shè)計(jì)階段就抓好工程的造價(jià)管理。設(shè)計(jì)是影響工程造價(jià)的基本因素，直接影響著工程造價(jià)的高低，因此，要想順利的完成建筑安裝工程的造價(jià)管理，就必須要嚴(yán)把設(shè)計(jì)關(guān)。
1.2成本預(yù)算編制
設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的計(jì)價(jià)形式是編制設(shè)計(jì)概預(yù)算，預(yù)算在工程建設(shè)中的作用至關(guān)重要，直接影響到工程的資金投入總額和流動(dòng)方向。施工企業(yè)結(jié)合原始資料和施工情況對(duì)未來的成本水平及其可能的發(fā)展趨勢(shì)做出科學(xué)的估計(jì)，通過成本編制，選擇成本低、效益好的最佳成本方案，通過設(shè)計(jì)概預(yù)算可以了解工程造價(jià)的構(gòu)成，分析資金分配的合理性，并可以利用價(jià)值工程理論分析項(xiàng)目各個(gè)組成部分的功能與成本的匹配程度，針對(duì)薄弱環(huán)節(jié)，加強(qiáng)成本控制，克服盲目性，提高預(yù)見性。努力從投資總額的預(yù)算上保證工程造價(jià)的合理定位，排除過高投入引起造價(jià)的膨脹。還要賬目細(xì)化。就是要在工程各個(gè)部分的資金投入上做好預(yù)算，對(duì)各部分工程的具體資金投入金額做出明確的規(guī)定。編制設(shè)計(jì)概預(yù)算并進(jìn)行分析，可以了解工程各部分的投資比例，明確具體工程部分的資金使用，從嚴(yán)管理資金的投入，這樣就在一定程度上有利于工程的造價(jià)控制，對(duì)于投資比例比較大的部分應(yīng)作為投資控制的重點(diǎn)，這樣可以提高投資控制效率。
1.3編制成本計(jì)劃
先按一定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，提出新建建筑物每一部分或分項(xiàng)的計(jì)劃支出費(fèi)用的報(bào)表，編制成本計(jì)劃，以施工項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)的結(jié)果為線索，編制施工項(xiàng)目在計(jì)劃期內(nèi)的生產(chǎn)費(fèi)用、成本水平、成本降低率以及為減低成本所采取的主要措施和規(guī)劃的書面方案，對(duì)工程的每一部分或分項(xiàng)的估算造價(jià)，對(duì)照造價(jià)計(jì)劃中所列的指標(biāo)進(jìn)行審核，主動(dòng)采取一些控制方法消除差異，使設(shè)計(jì)更經(jīng)濟(jì)。
建筑安裝工程費(fèi)用主要有電氣設(shè)備裝置安裝費(fèi)；各種工藝、管道安裝及襯里、防腐、保溫等工程費(fèi)；供電、通信、自控等管線纜的安裝工程費(fèi)等，那么在安裝工程造價(jià)中則是針對(duì)以上幾種費(fèi)用所進(jìn)行的造價(jià)。由于由傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，在工程造價(jià)上仍存在著許多問題。因此，文章將分析當(dāng)前建筑安裝工程造價(jià)的現(xiàn)狀，并提出一些建筑安裝工程造價(jià)管理的改革措施。
2.建筑安裝工程造價(jià)管理的改革措施
2.1嚴(yán)格做好工程招標(biāo)的管理
工程招標(biāo)，是節(jié)約投資、擇優(yōu)確定施工單位的最佳方式，而做好工程招標(biāo)的管理，則是做好工程造價(jià)的基礎(chǔ)?，F(xiàn)今，根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)的推行，工程量清單計(jì)價(jià)是以通過工程項(xiàng)目的特征描述來讓投標(biāo)單位自由報(bào)價(jià)的方式，那么在招標(biāo)過程中，不僅要嚴(yán)格從標(biāo)價(jià)、工期、質(zhì)量、投標(biāo)企業(yè)情況、投標(biāo)情況、投標(biāo)單位業(yè)績以及施工組織設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行評(píng)標(biāo)；同時(shí)也要以投標(biāo)單位是否能設(shè)計(jì)出全面而準(zhǔn)確的描述項(xiàng)目特征的施工圖為評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。
只要做好工程招標(biāo)的管理，才能保證招標(biāo)的公正性，確保中標(biāo)單位的優(yōu)質(zhì)，在一定程度上實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)上的管理。
2.2做好工程施工預(yù)算管理
工程單價(jià)的計(jì)量已從定額套價(jià)轉(zhuǎn)變?yōu)橥稑?biāo)單位自由報(bào)價(jià)的方式。因此，施工圖預(yù)算的編制取費(fèi)應(yīng)按安裝企業(yè)自主報(bào)價(jià)取費(fèi)，在簽訂建筑安裝工程承包施工合同時(shí)，涉及工程項(xiàng)目比較明確，主要材料比較單一的，可采用單價(jià)合同的方式編制預(yù)算，及結(jié)算時(shí)以實(shí)際工程量計(jì)量的方法；而對(duì)于安裝工程中不確定的因素。在編制預(yù)算時(shí)，可采用主要材料先暫定價(jià)格的方式。即先按建設(shè)單位規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和功能要求，把質(zhì)量、價(jià)格差異比較大的重要的材料、設(shè)備確定一個(gè)接近市場(chǎng)價(jià)格的暫定價(jià)；在實(shí)際施工購買時(shí)另行確定材料的質(zhì)量和價(jià)格，待結(jié)算再按實(shí)際購買價(jià)格對(duì)暫定價(jià)調(diào)整。
2.3有效地加強(qiáng)工程造價(jià)信息化管理
建設(shè)行業(yè)的發(fā)展，加強(qiáng)工程造價(jià)信息化的管理勢(shì)在必行。首先，加強(qiáng)和完善信息披露制度，通過建立各地建筑企業(yè)信用數(shù)據(jù)庫，然后上傳至全國建筑企業(yè)信用網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控系統(tǒng)，以此查詢、記錄和評(píng)價(jià)各企業(yè)的信息和形象，增強(qiáng)信用信息的透明度，合理保證信息的標(biāo)準(zhǔn)化，信息的合理分類，提高信息質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)信息處理和管理的現(xiàn)代化；其次，應(yīng)合理開發(fā)各類工程造價(jià)信息資源，培育信息需求市場(chǎng)，建立全方位的信息服務(wù)體系為重點(diǎn)；最后，要加強(qiáng)對(duì)工程造價(jià)信息化人才的培養(yǎng)，培養(yǎng)一些既懂得信息技術(shù)，又懂得安裝工程造價(jià)業(yè)務(wù)的人才，滿足建筑安裝工程造價(jià)管理信息化建設(shè)的需要。
2.4實(shí)行工程招標(biāo)發(fā)包制確定施工單位的最佳方式
因?yàn)槟壳霸谑袌?chǎng)上設(shè)計(jì)方案的競(jìng)標(biāo)激烈，出現(xiàn)了供過于求的情況。因此工程的招標(biāo)方案可以實(shí)施，也應(yīng)該通過公平、公開的市場(chǎng)化競(jìng)爭，邀請(qǐng)4~5家單位參加投標(biāo)，按照建設(shè)工程評(píng)標(biāo)辦法進(jìn)行評(píng)標(biāo)，招標(biāo)可以擇優(yōu)選擇施工單位。對(duì)大量的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行考核比較，篩選出質(zhì)量高，而且適合本工程建設(shè)的設(shè)計(jì)方案。避免人情因素和關(guān)系網(wǎng)的影響，鏟除腐敗、節(jié)約投資。招標(biāo)可以節(jié)約投資，縮短工期，提高質(zhì)量。在簽訂建筑安裝工程承包合同時(shí)，要堅(jiān)定不移地實(shí)行工程招標(biāo)發(fā)包制。
2.5建立健全管理制度
施工過程中項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全等全面負(fù)責(zé)，把成本控制放在首位，機(jī)構(gòu)要精簡直接，人員要精干高效，在各作業(yè)隊(duì)建立利益激勵(lì)機(jī)制，設(shè)立目標(biāo)激勵(lì)和安全質(zhì)量專項(xiàng)獎(jiǎng)，建立有效的激勵(lì)約束機(jī)制將成本控制目標(biāo)分解到每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)崗位，以保障對(duì)項(xiàng)目成本核算的控制，抓好從事建筑安裝工程投資管理人員業(yè)務(wù)再教育，制定出一套確實(shí)可行的建筑安裝工程投資管理的規(guī)章制度和管理辦法，筑起思想道德防線。協(xié)調(diào)好人員與項(xiàng)目經(jīng)理部之間責(zé)、權(quán)、利的關(guān)系。建立一個(gè)嚴(yán)密的成本控制責(zé)任體系，保證施工項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
3.加強(qiáng)工程完成階段的管理控制
工程介紹竣工結(jié)算的時(shí)候建設(shè)單位必須按圖紙、規(guī)范、合同及基建程序的要求對(duì)完成的工程量進(jìn)行復(fù)核，對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證逐一核實(shí)，予以確認(rèn)；對(duì)工程質(zhì)量、工期作出評(píng)定，加強(qiáng)成本計(jì)劃執(zhí)行情況的檢查與協(xié)調(diào)項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)定期檢查成本計(jì)劃的執(zhí)行情況，并進(jìn)行成本分析，只有這樣，才能比較完善地控制好安裝工程造價(jià)。
結(jié)語：
建筑安裝工程中盡量控制和減少工程造價(jià)是工程建設(shè)中的工作重點(diǎn)，只有采取有力的措施才能控制好建筑安裝工程投資，最大限度地發(fā)揮投資效益。加強(qiáng)建筑安裝工程投資管理是控制建設(shè)工程造價(jià)非常重要的環(huán)節(jié)，只有采取有力的措施才能控制好建筑安裝工程投資，最大限度地發(fā)揮投資效益。
參考文獻(xiàn)：
李茂濤. 我國建設(shè)工程造價(jià)管理改革研究[D]. 重慶交通學(xué)院, 2008, (07) .
[關(guān)鍵詞]地產(chǎn)成本；建筑成本；住宅；價(jià)格
供給即有效供給，它從生產(chǎn)者角度出發(fā)，最終取決于成本；同樣價(jià)格一方面也取決于成本，只是成本對(duì)價(jià)格的決定不能越過供給而實(shí)現(xiàn)。開發(fā)成本越高供給越少，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)因供不應(yīng)求而提高，因此影響住宅供給的因素就是開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)的開發(fā)成本。
一、地產(chǎn)成本
地產(chǎn)成本也就是土地價(jià)格，即所出租或出售的土地地租資本化的收入。它同資本、勞動(dòng)力一樣都是最基本的生產(chǎn)要素，并且它是房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)，沒有地價(jià)就沒有房地產(chǎn)價(jià)格，它在房地產(chǎn)價(jià)格中占有相當(dāng)大的比重。理論部分已經(jīng)知道土地價(jià)格的公式，即土地價(jià)格=土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)+土地附著物補(bǔ)償費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+管理費(fèi)+投資利息。
2002年7月國家開始實(shí)行嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量的緊縮性土地政策。2006年9月5日國務(wù)院辦公廳又了《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，進(jìn)一步全方位調(diào)控土地，收緊地根，并且要求提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)，建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。這一系列土地調(diào)控政策的實(shí)施，再加上城市固有的土地資源稀缺、不可再生的特點(diǎn)，無形之中加大了土地獲得成本，進(jìn)而抬高土地價(jià)格。土地價(jià)格越高，住宅建設(shè)成本就越大，直接影響開發(fā)商的盈利水平。這樣違背了開發(fā)商以盈利為目的的原則，帶來住宅供給水平下降，住宅價(jià)格上漲。
筆者選取2000-2007年住宅土地取得成本與住宅銷售價(jià)格兩個(gè)指標(biāo)，具體分析土地價(jià)格與西安市住宅價(jià)格之間的密切關(guān)系。其中土地取得成本屬于地產(chǎn)成本的一部分，是指在一定年限內(nèi)為獲得土地使用權(quán)所發(fā)生的費(fèi)用，它主要包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)和土地附著物補(bǔ)償費(fèi)在內(nèi)的費(fèi)用，不包括土地開發(fā)費(fèi)用。
圖4.3住宅銷售價(jià)格和土地取得成本走勢(shì)圖
根據(jù)圖4.3可直觀看出2000-2007年西安市住宅銷售價(jià)格和土地取得成本整體均呈上升趨勢(shì)。2000-2002年土地取得成本和住宅銷售價(jià)格變動(dòng)不明顯，基本保持穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)，2003-2007年五年內(nèi)土地取得成本上升較快，在此期間的住宅銷售價(jià)格也上升顯著，二者變化趨勢(shì)基本保持一致。兩者之間的這種相關(guān)程度還可以用相關(guān)系數(shù)更直觀的來反映。
相關(guān)系數(shù)是變量之間相關(guān)程度的指標(biāo)。用r表示相關(guān)系數(shù)，x、Y表示兩個(gè)隨機(jī)變量，n表示樣本個(gè)數(shù)，則：
的取值范圍為[-1，1]。當(dāng)越接近于零，變量之間的相關(guān)程度越小，當(dāng)越接近于1，兩變量之間相關(guān)程度越大，表明二者之間影響程度越高。通常大于0.75時(shí)認(rèn)為兩變量之間有很強(qiáng)的相關(guān)程度。
將表4.1的數(shù)據(jù)代入公式4.2可得出r=0.776，顯然此時(shí)的r大于0.75，說明住宅土地取得成本與住宅銷售價(jià)格之間關(guān)系緊密，具有很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。
再從表4.1還可得出，2000-2007年土地取得成本在西安市住宅銷售價(jià)格中所占比重平均保持在22％左右，而土地取得成本并不能完全取代地產(chǎn)成本，只是其中一部分，這表明2000-2007年地產(chǎn)成本在住宅價(jià)格中所占比重平均大于22％，且呈逐年上漲之勢(shì)。出現(xiàn)地產(chǎn)成本逐年上漲之勢(shì)的原因主要表現(xiàn)在：首先由于西安文物保護(hù)力度加大，在城內(nèi)規(guī)劃中嚴(yán)格限制了建筑物高度與面積；其次本身西安市人多地少使得建筑用地供給嚴(yán)重不足；再次西安市城中村改造中拆遷量大，造成拆遷成本過高；最后建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)名目繁多。這些因素都使得開發(fā)商的地產(chǎn)成本加大，表明地產(chǎn)成本未來將成為影響西安市住宅價(jià)格的重要因素。
二、建筑物成本
建筑物成本是房地產(chǎn)成本的重要組成部分。用公式可表示為：建筑物成本=勘察設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)+管理費(fèi)+投資利息。
在此選取勘察設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅造價(jià)以及住宅銷售價(jià)格四個(gè)指標(biāo)，來分析建筑物成本對(duì)西安市住宅價(jià)格的影響。其中勘察設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)與建筑安裝工程費(fèi)是建筑物成本的一部分；住宅造價(jià)是指建筑物在建造過程中所發(fā)生的費(fèi)用，即建筑物成本。如表4.2所示：
表4.2顯示：2000-2007年建筑物成本即住宅造價(jià)呈增長趨勢(shì)，而成本的高低主要取決于物價(jià)水平。物價(jià)水平越高，人員工資、建筑材料價(jià)格也不斷提高，并且隨著人們生活質(zhì)量的改善，居民住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也逐年提高。其中人員工資、建筑材料價(jià)格都屬于建筑安裝工程費(fèi)用的一部分，因此人員工資與建筑材料價(jià)格的上漲必定造成建筑安裝工程費(fèi)用增大。另一方面，居民住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展而上升，人們不斷將自己的觀念升級(jí)換代，引進(jìn)生態(tài)、智能、綠色、舒適度等先進(jìn)思想，使得綠地面積增大而減少建筑密度。并且注重住宅小區(qū)的建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理設(shè)施，這些因素也導(dǎo)致住宅建筑安裝工程費(fèi)用上升。由表4.2還可看出，建筑安裝工程費(fèi)在建筑物成本中所占比重最大，2000年高達(dá)85.9％，而建筑物成本又在住宅價(jià)格中所占比重最大，分布在40％-70％之間，因此可以說建筑安裝工程費(fèi)用對(duì)建筑物成本影響最大，建筑物成本對(duì)住宅價(jià)格影響最大。
綜上所述，地產(chǎn)成本是影響未來西安市住宅價(jià)格的主要因素，建筑物成本是影響西安市住宅價(jià)格的最重要因素。
[參考文獻(xiàn)]
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