時(shí)間：2023-03-23 15:10:11
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關(guān)鍵詞:客戶(hù)滿(mǎn)意房地產(chǎn)客戶(hù)關(guān)系管理
作為一種提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的工具,客戶(hù)關(guān)系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已經(jīng)引起了房地產(chǎn)業(yè)界的極大關(guān)注,并且在一些知名的房地產(chǎn)公司得到了應(yīng)用。但是,目前還有很多人對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要實(shí)施CRM持反對(duì)態(tài)度經(jīng)濟(jì)論文。這些人之所以持有這種觀(guān)點(diǎn),主要是因?yàn)樗麄儧](méi)有正確認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)客戶(hù)滿(mǎn)意的意義。因此,正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)客戶(hù)滿(mǎn)意的構(gòu)成要素和意義對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)成功引入客戶(hù)關(guān)系管理,有著重要作用。
客戶(hù)滿(mǎn)意的概念
“滿(mǎn)意”是一個(gè)心理學(xué)術(shù)語(yǔ),是指人的一種肯定性的心理狀態(tài)。這種狀態(tài)是由于外界的某種刺激使人的某種需求或期望得到滿(mǎn)足及“合意”(即符合人的本意),從而使人感到某種“快意”(即心理上的愉悅)。滿(mǎn)意的前提是外界的這種刺激,包括物質(zhì)、精神及二者結(jié)合的刺激。因此,市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)大師菲利普•科特勒(PhilipKotler)給客戶(hù)滿(mǎn)意下了一個(gè)定義:“客戶(hù)滿(mǎn)意是指一個(gè)人通過(guò)對(duì)一個(gè)產(chǎn)品的可感知的效果(或結(jié)果)與他的期望值相比較后形成的感覺(jué)狀態(tài),是可感知的效果和期望值之間的差異函數(shù)。”
客戶(hù)滿(mǎn)意與否是一種心理評(píng)價(jià)的過(guò)程,它具有以下特征:
主觀(guān)性。客戶(hù)滿(mǎn)意與否并不是由企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)水平所唯一決定的。它在很大程度上受客戶(hù)主觀(guān)因素的影響?？蛻?hù)的需求、期望、性格、好惡、情緒、經(jīng)濟(jì)地位、教育程度等因素對(duì)客戶(hù)的滿(mǎn)意程度都有著重要影響。
不穩(wěn)定性?？蛻?hù)滿(mǎn)意與否不是一成不變的,而是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展及個(gè)人消費(fèi)水平、鑒賞能力的提高而不斷變化。昨天令客戶(hù)十分滿(mǎn)意的產(chǎn)品,在明天可能成為客戶(hù)抱怨的對(duì)象。所以,企業(yè)不能沉醉于現(xiàn)有的較高的客戶(hù)滿(mǎn)意度水平,應(yīng)該居安思危,不斷地改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù),持續(xù)地提高客戶(hù)滿(mǎn)意度,這樣才能在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)并保持不敗之地。
多層次性?？蛻?hù)滿(mǎn)意是客戶(hù)對(duì)企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)的心理評(píng)價(jià),這種評(píng)價(jià)是多層次的而不是單一指標(biāo)的?？蛻?hù)滿(mǎn)意從橫向上包括理念滿(mǎn)意、行為滿(mǎn)意、視聽(tīng)滿(mǎn)意、產(chǎn)品滿(mǎn)意和服務(wù)滿(mǎn)意;從縱向上包括物質(zhì)層滿(mǎn)意、精神層滿(mǎn)意和社會(huì)層滿(mǎn)意等三個(gè)逐漸遞進(jìn)的層次。因此,實(shí)施客戶(hù)滿(mǎn)意戰(zhàn)略應(yīng)該注意到各個(gè)層面,努力實(shí)現(xiàn)客戶(hù)的全面滿(mǎn)意。
客戶(hù)滿(mǎn)意的構(gòu)成要素
由于“客戶(hù)滿(mǎn)意學(xué)”剛剛興起不久,而且東西方文化存在著明顯的差異。因此,有關(guān)客戶(hù)滿(mǎn)意構(gòu)成要素的理論,學(xué)術(shù)界還沒(méi)有形成一致的看法。日本產(chǎn)能大學(xué)的持本志行教授提出了客戶(hù)滿(mǎn)意的構(gòu)成要素。持本志行提出的構(gòu)成要素是從實(shí)體項(xiàng)目進(jìn)行分析,有所側(cè)重也就有所忽略,但總體上不失為一種優(yōu)秀的分析方法。本文借鑒這種方法,對(duì)房地產(chǎn)客戶(hù)滿(mǎn)意構(gòu)成要素做出分析(如圖1所示)。
與房地產(chǎn)有關(guān)的項(xiàng)目。包括房?jī)r(jià),樓盤(pán)的評(píng)價(jià)績(jī)點(diǎn)。樓盤(pán)的評(píng)價(jià)績(jī)點(diǎn)包括戶(hù)型、裝修、地段、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等因素。這些內(nèi)容是房地產(chǎn)品固有的品質(zhì)特性。它們構(gòu)成了房地產(chǎn)品的核心質(zhì)量,是影響客戶(hù)滿(mǎn)意的首要因素。
與印象有關(guān)的項(xiàng)目。包括客戶(hù)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)價(jià),對(duì)房地產(chǎn)品的評(píng)價(jià),對(duì)企業(yè)形象的評(píng)價(jià)?？蛻?hù)根據(jù)宣傳媒體、親友同事了解到的信息,再結(jié)合自己與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接觸的親身體驗(yàn),會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出評(píng)價(jià),形成一種印象。這種印象的好壞,一方面受到客戶(hù)主觀(guān)因素的影響,例如,由于每個(gè)客戶(hù)的需求和偏好不同,他們會(huì)對(duì)同一企業(yè)的房地產(chǎn)品做出不同的評(píng)價(jià);另一方面,還受到客戶(hù)接觸到的外界信息的客觀(guān)性、全面性的影響,虛假的、片面的外界信息會(huì)使客戶(hù)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出不正確的評(píng)價(jià)。
與服務(wù)有關(guān)的項(xiàng)目。這里主要是指在營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售過(guò)程(從客戶(hù)同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)第一次接觸,到簽訂認(rèn)購(gòu)合同)、房產(chǎn)的使用過(guò)程中,企業(yè)對(duì)客戶(hù)提供的服務(wù)以及為增進(jìn)客戶(hù)關(guān)系所設(shè)計(jì)的各項(xiàng)活動(dòng)。
客戶(hù)滿(mǎn)意的意義
滿(mǎn)意的客戶(hù)通過(guò)持續(xù)的重復(fù)購(gòu)買(mǎi)、新客戶(hù)的推薦,能夠給企業(yè)帶來(lái)收益。這是眾多企業(yè)追求客戶(hù)滿(mǎn)意的原因。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),客戶(hù)滿(mǎn)意的意義也在這兩個(gè)方面得以體現(xiàn)。如圖2所示,客戶(hù)從購(gòu)買(mǎi)到滿(mǎn)意,再?gòu)臐M(mǎn)意到忠誠(chéng),最后向自己的親朋好友傳播口碑,這個(gè)過(guò)程會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)。
重復(fù)購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)生。對(duì)于購(gòu)房客戶(hù)來(lái)說(shuō),很多客戶(hù)已經(jīng)開(kāi)始二次置業(yè),甚至三次置業(yè),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完全有機(jī)會(huì)再次向他們推銷(xiāo)房產(chǎn)。對(duì)于租賃客戶(hù)而言,他們購(gòu)買(mǎi)的是房地產(chǎn)在一定時(shí)期內(nèi)的使用權(quán)。房地產(chǎn)的使用權(quán)這種商品的購(gòu)買(mǎi)和消費(fèi)是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程,客戶(hù)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間存在一種長(zhǎng)期的契約關(guān)系。獲得客戶(hù)的滿(mǎn)意就意味著這種契約關(guān)系的延續(xù),也可以說(shuō)是重復(fù)購(gòu)買(mǎi)的發(fā)生。企業(yè)因此而獲得收益。
客戶(hù)推薦的產(chǎn)生。不管客戶(hù)是否有二次置業(yè)的可能,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都可以從他們身上發(fā)掘銷(xiāo)售機(jī)會(huì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)值巨大,對(duì)客戶(hù)來(lái)說(shuō)購(gòu)買(mǎi)的風(fēng)險(xiǎn)比較大,在購(gòu)買(mǎi)之前他們會(huì)進(jìn)行多方面的咨詢(xún)和多次選擇,而朋友或同事的購(gòu)買(mǎi)經(jīng)歷則是一個(gè)重要的參考信息。所以說(shuō),一個(gè)滿(mǎn)意的客戶(hù)會(huì)起到很好的宣傳效果,他們對(duì)周?chē)娜说挠绊懽饔眠h(yuǎn)比廣告、售樓書(shū)、樣板房要大,并且不需要花錢(qián)。
此外,由于不滿(mǎn)的客戶(hù)會(huì)向熟人述說(shuō)他們的購(gòu)買(mǎi)經(jīng)歷,因而給企業(yè)帶來(lái)負(fù)面的影響。這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)業(yè)中的影響作用要大于其它行業(yè):一旦有一位客戶(hù)不滿(mǎn),企業(yè)失去的不僅是他一個(gè)人,而有可能是這個(gè)客戶(hù)周?chē)乃腥?。因?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的客戶(hù)滿(mǎn)意是十分重要的。
客戶(hù)滿(mǎn)意增長(zhǎng)模型
實(shí)施客戶(hù)關(guān)系管理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)質(zhì)上是進(jìn)行了一項(xiàng)重要變革——增加了為企業(yè)提供在以降低客戶(hù)不滿(mǎn)和增加客戶(hù)滿(mǎn)意為目的而進(jìn)行的客戶(hù)滿(mǎn)意度測(cè)量活動(dòng)中所得的信息的流程,從而構(gòu)建起客戶(hù)滿(mǎn)意增長(zhǎng)的模型,如圖3所示。為了使客戶(hù)滿(mǎn)意度增加,企業(yè)應(yīng)該首先收集到關(guān)于客戶(hù)需求、期望和習(xí)慣的信息。這些信息來(lái)源有:市場(chǎng)分析的結(jié)果;通過(guò)對(duì)客戶(hù)進(jìn)行調(diào)查、與客戶(hù)會(huì)談以及對(duì)特定客戶(hù)群體的關(guān)注而了解到的客戶(hù)的需求和令客戶(hù)滿(mǎn)意的信息;來(lái)自于服務(wù)失敗報(bào)告或客戶(hù)抱怨整理資料的客戶(hù)不滿(mǎn)意信息。其次,應(yīng)該根據(jù)這些信息開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)品,這一點(diǎn)可以借助質(zhì)量功能展開(kāi)(QualityFunctionDeployment,QFD)來(lái)實(shí)現(xiàn)。第三,應(yīng)該對(duì)客戶(hù)抱怨和服務(wù)失敗報(bào)告中的問(wèn)題提出解決方案,改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)。
參考文獻(xiàn):
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；國(guó)際比較；防治措施
一、前言
對(duì)于泡沫一詞，根據(jù)前美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)金德?tīng)柌竦亩x，它是指一種或幾種資產(chǎn)價(jià)格在一段時(shí)期內(nèi)連續(xù)地陡然地上升，引發(fā)投資者產(chǎn)生在未來(lái)獲得收益的預(yù)期，從而投入大量投機(jī)資本，最終使價(jià)格飚升脫離其價(jià)值而形成的一種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。
所謂房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價(jià)格極高，與其市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值不符，雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很快，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。
本文從房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因入手，對(duì)美國(guó)、日本和東南亞房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了比較，并提出了房地產(chǎn)泡沫的防治措施，希望能對(duì)我國(guó)不斷升溫的房地產(chǎn)熱潮有所警示。
二、房地產(chǎn)泡沫的國(guó)際比較
（一）美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫
20世紀(jì)80年代末90年代初，美國(guó)曾發(fā)生過(guò)由于房地產(chǎn)泡沫而引發(fā)的危機(jī)。最初發(fā)生問(wèn)題的金融機(jī)構(gòu)集中在主營(yíng)房地產(chǎn)存貸款業(yè)務(wù)的儲(chǔ)貸會(huì)，其后波及到商業(yè)銀行。儲(chǔ)貸會(huì)在美國(guó)有相當(dāng)數(shù)量的資產(chǎn)額。曾在20世紀(jì)80年代初期一度逼近商業(yè)銀行的40%，住宅抵押貸款市場(chǎng)份額達(dá)到商業(yè)銀行兩倍之多，是美國(guó)金融市場(chǎng)的重要力量。從20世紀(jì)50年代到70年代的戰(zhàn)后繁榮時(shí)期中，在國(guó)家優(yōu)惠政策推動(dòng)下，儲(chǔ)貸會(huì)一度發(fā)展極為迅速。但是自20世紀(jì)80年代初起，隨著金融自由化逐步推進(jìn)，其他金融機(jī)構(gòu)加入競(jìng)爭(zhēng)行列，各種條例的取消也使儲(chǔ)貸會(huì)喪失利率優(yōu)勢(shì)，支付能力不斷下降。20世紀(jì)80年代末90年代初，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下跌，房地產(chǎn)客戶(hù)違約率從1988年2.25%猛增到1990年6.54%，因而形成大量銀行不良資產(chǎn)，專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)的儲(chǔ)貸會(huì)則普遍陷入嚴(yán)重困境之中。到80年代中期，商業(yè)資產(chǎn)供給超過(guò)了需求，在德克薩斯州城市里空房率達(dá)20%甚至30%，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，其中以西南部各州為甚，致使從事房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)貸款損失慘重。
從2000年開(kāi)始，股市“泡沫”破裂和經(jīng)濟(jì)衰退導(dǎo)致近40年來(lái)最低的利率和低收入增長(zhǎng)率，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率出現(xiàn)了與房主收入增長(zhǎng)率相反的趨勢(shì)，房地產(chǎn)“泡沫”有所上升。美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘在2002年曾否認(rèn)房地產(chǎn)“泡沫”的存在，但許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家則認(rèn)為美國(guó)房地產(chǎn)“泡沫”其實(shí)很大。目前正在襲擊世界經(jīng)濟(jì)的美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)充分應(yīng)證了當(dāng)初一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的正確判斷。
（二）日本的房地產(chǎn)泡沫
日本地價(jià)偏高的問(wèn)題一直存在，隨著日本經(jīng)濟(jì)在二戰(zhàn)后的復(fù)蘇，日本的地價(jià)尤其是城市地價(jià)也以驚人的速度上漲。1955年到1980年的25年間，日本城市地價(jià)的年最高增幅達(dá)到42.5%，年漲幅超過(guò)20%的次數(shù)就有8次。一項(xiàng)關(guān)于地價(jià)指數(shù)與價(jià)格指數(shù)之比的考察表明，1986年日本地價(jià)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)之比大約是1956年同期的25倍。從1986年開(kāi)始，日本經(jīng)歷了戰(zhàn)后最嚴(yán)重的一次地產(chǎn)價(jià)格膨脹，漲幅驚人。到1987年末，日本全國(guó)的地價(jià)總額已經(jīng)折合美國(guó)地價(jià)總額的4倍。到了1990年地產(chǎn)泡沫破滅前夕，日本地價(jià)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)之比在短短四年內(nèi)迅速攀高至1956年的68倍。
日本此次地價(jià)泡沫的形成有多方面的原因。其中主要的原因，一是日本20世紀(jì)70年代逐步開(kāi)始推行的開(kāi)放國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)使日元利率自由化的舉措；二是日本對(duì)金融貨幣政策的調(diào)整為地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)提供了便利；三是因?yàn)槿毡臼鞘澜缟先司恋亓孔钌俚膰?guó)家之一，整個(gè)國(guó)家對(duì)于土地和房產(chǎn)都有一定的心理偏好，以土地或房產(chǎn)的方式保有財(cái)富也是泡沫出現(xiàn)于房地產(chǎn)業(yè)的重要心理基礎(chǔ)。
1990年，日本的地產(chǎn)泡沫由于政府干預(yù)等原因開(kāi)始破滅，房?jī)r(jià)大幅回落。這次地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)造成了極大的破壞。投機(jī)于房地產(chǎn)的企業(yè)大量陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，各金融機(jī)構(gòu)由于貸款難以回收和持有的地產(chǎn)抵押貶值，紛紛倒閉。這種混亂的局面最終造成了日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)達(dá)十年的低迷。
（三）東南亞的房地產(chǎn)泡沫
有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為：銀行信貸擴(kuò)張?jiān)跂|亞國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的形成過(guò)程中扮演了重要的角色。東亞金融危機(jī)中具有代表性的泰國(guó)、馬來(lái)西亞以及香港地區(qū)的銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫危機(jī)表明：銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度擴(kuò)張不僅是造成房地產(chǎn)泡沫的重要原因，而且在泡沫崩潰和經(jīng)濟(jì)、金融危機(jī)中也起了同樣重要的作用。
東南亞各國(guó)在十幾年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)中，房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，吸引了大量資金涌向房地產(chǎn)部門(mén)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，泰、馬、印、菲的金融機(jī)構(gòu)投放到房地產(chǎn)的資金占其貸款總額的比例分別為50%、29%、20%、11%。隨著市場(chǎng)的逐漸飽和，房地產(chǎn)日益暴露嚴(yán)重的供過(guò)于求現(xiàn)象，大量樓宇閑置。泰國(guó)房屋空置率高達(dá)20%，菲律賓為15—20%，印尼為18%，馬來(lái)西亞的數(shù)量也不少。房地產(chǎn)價(jià)格下降，房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破裂，直接的后果是銀行的呆賬、壞賬大幅度增長(zhǎng)。房地產(chǎn)危機(jī)導(dǎo)致銀行危機(jī)，金融體系的穩(wěn)定性遭受極大破壞。因此，消除導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的深層因素，力戒發(fā)生泡沫經(jīng)濟(jì)，是處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和開(kāi)放的國(guó)家應(yīng)引以高度重視的問(wèn)題，不可掉以輕心。
三、國(guó)際房地產(chǎn)泡沫形成的共同原因
通過(guò)對(duì)美國(guó)、日本和東亞等國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的比較分析，各個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫形成的共同原因，主要有政府宏觀(guān)調(diào)控失誤、銀行貸款的過(guò)度支持、寬松的金融環(huán)境和過(guò)剩的國(guó)際資本流動(dòng)等。
（一）政府宏觀(guān)調(diào)控失誤
政府行為對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是在土地市場(chǎng)不成熟及相應(yīng)經(jīng)濟(jì)體制不完善的條件下，所采取的政策存在局限性。另一方面是在土地供給有限和市場(chǎng)機(jī)制不完善的情況下，容易滋生權(quán)力尋租現(xiàn)象，為房地產(chǎn)泡沫的形成提供了溫床。不論是何種情況的調(diào)控不當(dāng)，都容易引起泡沫現(xiàn)象。例如以“政、官、財(cái)”一體化為特點(diǎn)的日本政府在經(jīng)濟(jì)泡沫化過(guò)程中采取種種政策將國(guó)家發(fā)展目標(biāo)從實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向金融業(yè)，原來(lái)應(yīng)該投向物質(zhì)生產(chǎn)建設(shè)的資金也轉(zhuǎn)而流入金融投資領(lǐng)域。政府的誘導(dǎo)、投資者的沖動(dòng)與金融機(jī)構(gòu)本身存在的內(nèi)部不完善結(jié)合在一起。在政治、企業(yè)、社會(huì)三種力量的推動(dòng)下，房地產(chǎn)投機(jī)達(dá)到白熱化的程度。
（二）銀行貸款的過(guò)度支持
由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)商僅僅依靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源就是銀行貸款。但金融支持過(guò)度，大量的資金涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，就會(huì)不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn)，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。在這方面表現(xiàn)最為明顯的是東南亞國(guó)家。在沒(méi)有建立有效的銀行監(jiān)督和立法機(jī)構(gòu)的情況下，許多銀行或是直接貸款給房地產(chǎn)等高回報(bào)率的領(lǐng)域或是通過(guò)控股、參股方式將資金變相投入房地產(chǎn)公司。這些資金的流入使房地產(chǎn)價(jià)格極速膨脹。
（三）寬松的金融環(huán)境
寬松的金融環(huán)境為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生提供了溫床。縱觀(guān)各國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因，會(huì)發(fā)現(xiàn)其中或多或少都有金融環(huán)境的因素。例如美國(guó)國(guó)會(huì)在1980年通過(guò)的《放松管制和貨幣管理法案》中有關(guān)取消利率最高限度、放松資金來(lái)源、允許各種帶息支票存在、同意各類(lèi)存款機(jī)構(gòu)分區(qū)域交叉等決定，在一定程度上促進(jìn)了美國(guó)金融業(yè)的發(fā)展，但是也為房地產(chǎn)泡沫的形成創(chuàng)造了條件。
（四）過(guò)剩的國(guó)際資本流動(dòng)
資本在國(guó)際間的流動(dòng)是一把雙刃劍：一方面，它可以為資源在全球范圍內(nèi)的合理配置提供渠道；另一方面，錯(cuò)誤的經(jīng)濟(jì)信號(hào)將誤導(dǎo)大量的國(guó)際游資在國(guó)際間流動(dòng)，則可能會(huì)成為國(guó)際游資流入國(guó)出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫的原因。房地產(chǎn)泡沫在這種條件下，就會(huì)被進(jìn)一步放大。
隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和人民幣的升值，相應(yīng)的中國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于國(guó)外資產(chǎn)價(jià)格也有很強(qiáng)的上漲預(yù)期，所以流入中國(guó)的投機(jī)資本很多投向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。例如我國(guó)2004年的外匯儲(chǔ)備余額達(dá)到6099.32億美元，其中后三個(gè)月外匯儲(chǔ)備猛增954億美元，幾乎占到全年增加額的一半。然而，這三個(gè)月的貿(mào)易順差總和卻僅僅只有280.7億美元。這增加的外匯儲(chǔ)備大部分流向了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。而反過(guò)來(lái)，不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格又吸引更多的外資進(jìn)入，過(guò)度的投機(jī)造成更大的人民幣升值壓力。這是一個(gè)正循環(huán)的強(qiáng)化過(guò)程。
四、房地產(chǎn)泡沫的防治
房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，直接關(guān)系到整個(gè)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。目前我國(guó)正處在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的最佳時(shí)期，因此，吸取國(guó)際房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，預(yù)防和減少我國(guó)房地產(chǎn)泡沫必須采取相應(yīng)的防治措施。
（一）加強(qiáng)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)控，防止政府調(diào)控失誤
房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用是舉足輕重的。因此，政府應(yīng)該對(duì)該行業(yè)進(jìn)行干預(yù)。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策背景的改變，對(duì)房地產(chǎn)的影響往往是巨大而深遠(yuǎn)的。單一的應(yīng)對(duì)措施往往無(wú)能為力，所以政府要采取控制通貨膨脹、保持稅收政策的穩(wěn)定性、加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的控制，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)等一系列綜合措施。
（二）加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)督管理，防止銀行貸款的過(guò)度支持
推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，必須加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，包括銀行資本充足率、資金流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)管理與控制能力等。這個(gè)過(guò)程中我們還要結(jié)合其他的措施來(lái)預(yù)防房地產(chǎn)泡沫。比如加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的檢測(cè)和調(diào)控，公開(kāi)盡可能多的市場(chǎng)信息，減少市場(chǎng)中的信息不完全和不對(duì)稱(chēng)情況，設(shè)計(jì)合理的土地稅制來(lái)控制土地投機(jī)，比如土地增值稅、土地閑置稅等等。與此同時(shí)，必須大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，以分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。
（三）規(guī)范房地產(chǎn)融資行為，防止低利率形成的寬松金融環(huán)境
規(guī)范房地產(chǎn)融資行為，嚴(yán)格審批房地產(chǎn)貸款。資金是房地產(chǎn)投資過(guò)熱的資本來(lái)源，控制了源頭就從根本上控制了房地產(chǎn)行業(yè)的投資過(guò)熱。因此金融機(jī)構(gòu)要合理有效利用金融手段來(lái)進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)融資的行為。
嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開(kāi)發(fā)貸款管理。強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定發(fā)放個(gè)人住房貸款。規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理。
（四）警惕過(guò)剩的國(guó)際資本流動(dòng)
在金融自由化的背景下，高投資率以及大力吸引外資的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式要求有一套合理的資金流向監(jiān)管措施，以防止國(guó)際短期投資的投機(jī)性涌入。
加強(qiáng)對(duì)外資的監(jiān)控，主要應(yīng)采取以下的措施：要以外資直接投資為主，間接投資為輔，以長(zhǎng)期外債為主，短期外債為輔，控制外債的總規(guī)模；控制外債的投向，鼓勵(lì)外資投向技術(shù)領(lǐng)域，嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)的規(guī)模；在引進(jìn)外資的同時(shí)，還應(yīng)調(diào)整本國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，提高生產(chǎn)能力，提高抵御外資的能力。
參考文獻(xiàn)：
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2、汪利娜.房地產(chǎn)泡沫與預(yù)防措施[J].經(jīng)濟(jì)經(jīng)緯,2003(1).
物業(yè)管理概念是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)較早開(kāi)始“炒作”的一個(gè)概念。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈上的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，某一個(gè)項(xiàng)目物業(yè)管理水準(zhǔn)的高低是影響業(yè)主作出購(gòu)買(mǎi)選擇的重要因素。因?yàn)闃I(yè)主都希望生活在一個(gè)安全、方便、體貼周到的環(huán)境里。因此，我們常常見(jiàn)到稍大的樓盤(pán)和高檔樓盤(pán)，往往打出“引入香港頂尖物業(yè)管理”之類(lèi)的旗號(hào)。
為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，我國(guó)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該建立自己的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)理念，探索先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)模式和嶄新的物管企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，充分發(fā)掘企業(yè)文化和社區(qū)文化，著眼于打造物業(yè)管理品牌，才能在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中保持主動(dòng)。
二、綠色生態(tài)概念
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)綠色生態(tài)概念風(fēng)行。綠色營(yíng)銷(xiāo)理論的核心是，企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)應(yīng)該是以人類(lèi)的綠色消費(fèi)為目標(biāo)而進(jìn)行的一系列營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，是實(shí)現(xiàn)公司贏(yíng)利、消費(fèi)者需求滿(mǎn)足和社會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益三者動(dòng)態(tài)平衡的新型營(yíng)銷(xiāo)。綠色營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念強(qiáng)調(diào)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)要保護(hù)環(huán)境，有利于維護(hù)生態(tài)平衡，減少污染，避免資源浪費(fèi)，提供親近自然的、無(wú)害化產(chǎn)品和消費(fèi)。
這股綠色生態(tài)概念之風(fēng)自然很快吹向房地產(chǎn)業(yè)。企業(yè)在房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中打出了環(huán)保、綠色、生態(tài)的口號(hào)，在營(yíng)銷(xiāo)全過(guò)程力圖體現(xiàn)“綠色”關(guān)懷。例如，地段選擇盡可能遠(yuǎn)離污染源，墻體和窗戶(hù)采用新型保溫隔熱隔音材料，拒絕使用粘土紅磚（減少土地資源消耗），裝修裝飾使用新型無(wú)污染、無(wú)刺激、無(wú)公害的材料，房屋建筑盡可能減少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中處理等等。在生態(tài)營(yíng)造方面，則普遍強(qiáng)調(diào)小區(qū)景觀(guān)的配套和環(huán)境的綠化，強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境的舒適性、無(wú)害化以及生態(tài)環(huán)境的和諧性。這些都成為樓盤(pán)中的USP，成為吸引顧客的“賣(mài)點(diǎn)”。
三、歐式概念
歐式概念幾乎是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上最普遍、最常見(jiàn)的概念模式。從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步伊始的沿海和南方城市，到今天的內(nèi)陸城市，歐式概念之風(fēng)一直在熱吹之中，成為競(jìng)相模仿和攀比的焦點(diǎn)之一。無(wú)論是建筑的外觀(guān)造型，還是小區(qū)環(huán)境的布局，力圖體現(xiàn)歐式建筑的古典美、現(xiàn)代美。在很多城市，稍有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，稍大的樓盤(pán)，就要請(qǐng)海外設(shè)計(jì)師擔(dān)綱設(shè)計(jì)。外觀(guān)設(shè)計(jì)則往往是歐式圓形拱門(mén)，歐式窗戶(hù)、羅馬立柱，歐式門(mén)樓、檐口和墻面浮雕裝飾；小區(qū)景觀(guān)則城堡式建筑、歐式雕塑小品、歐式風(fēng)景樹(shù)、歐式花園草坪等；還有實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，甚至將整個(gè)小區(qū)“歐化”。
四、品位概念
追求品位，是現(xiàn)代社會(huì)逐步富裕起來(lái)的人們的共同向往。
有一句幾乎成為經(jīng)典的廣告語(yǔ)——“我選擇的是家，不是房子”。這句話(huà)似于把房子和家對(duì)立了起來(lái)。其實(shí)不然，如果換一個(gè)角度看，它恰恰體現(xiàn)了房子之于家的重要性。房為家的載體，沒(méi)有房，何以為家？在某種意義上說(shuō)，房子是家的代名詞。對(duì)普通百姓而言，房子是一個(gè)家庭最大的“大件商品”，它是人們享受生活的基本條件。無(wú)房的人夢(mèng)想有房，有了房的人則無(wú)不希望把“家”建設(shè)得溫馨、高雅和舒適。因此，在善于制造概念的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人士頭腦里，品位概念自然又是一個(gè)重要的“噱頭”。
五、人文概念
現(xiàn)代都市人，每天奔波于繁華鬧市，車(chē)水馬龍，喧囂塵揚(yáng)，更希望能尋得幽雅高尚之所，置業(yè)安家，與高尚人士為鄰，受文化環(huán)境熏陶，修身養(yǎng)性，讓自己和家人在享受生活的安逸、溫馨的同時(shí)，還能夠浸潤(rùn)在一個(gè)文明、高尚的文化氛圍里。對(duì)人文氛圍的追求，是都市人在滿(mǎn)足了基本溫飽之后，生活境界和精神境界上的更高要求。
于是，在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的概念演進(jìn)中，人文概念的流行也就是十分自然的事了。開(kāi)發(fā)商和企劃人都希望借助人文概念來(lái)提升樓盤(pán)的內(nèi)涵和品質(zhì)。什么“與高尚人士為鄰”、“某某家園，墨香中的家”，什么“某某花園，書(shū)香門(mén)第”之類(lèi)的廣告，一個(gè)比一個(gè)喊得更響亮。
六、旅游休閑概念
現(xiàn)代人在緊張。工作之余，希望獲得休閑、旅游度假，調(diào)節(jié)心情，放松精神。休閑將成為現(xiàn)代人的重要生活方式。因此，那些在城郊結(jié)合部開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，特別是別墅項(xiàng)目區(qū)，則著力營(yíng)造旅游休閑概念。如泳池、沙灘、戲水池之外，辟有野趣燒烤樂(lè)園，隨物業(yè)贈(zèng)送小型花圃或農(nóng)莊（可代為打理），還有的項(xiàng)目干脆建在遠(yuǎn)郊的旅游度假區(qū)。
最近，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧公開(kāi)發(fā)表一種觀(guān)點(diǎn)——擁有兩套住房才算小康，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。他所說(shuō)的另一套房主要被用作周末和節(jié)假日度假之用?？梢?jiàn)，學(xué)者分析的和身體力行者們“想到一塊兒去了”。這說(shuō)明旅游度假概念反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一種重要趨勢(shì)，難怪開(kāi)發(fā)商和企劃人們開(kāi)始熱衷于營(yíng)造這一概念。
七、會(huì)所概念
從字面意思上講，會(huì)所就是項(xiàng)目業(yè)主或小區(qū)內(nèi)居民聚會(huì)之所。顧客在接受房地產(chǎn)廣告信息和作出購(gòu)房選擇時(shí)，面對(duì)的大多數(shù)是期房或半期房，所以盡管很多發(fā)展商在樓書(shū)和規(guī)劃圖中展示了漂亮的會(huì)所“效果圖”，但更多的發(fā)展商主要是把它作為一個(gè)銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)而已，至于會(huì)所何時(shí)能真正建成，提供哪些服務(wù)，由誰(shuí)經(jīng)營(yíng)和如何經(jīng)營(yíng)等細(xì)節(jié)問(wèn)題，并沒(méi)有確定，所以顧客得到的僅僅是一個(gè)美麗含混的承諾。
然而，深入考察一下，可以發(fā)現(xiàn)，會(huì)所概念在實(shí)際中存在著這樣的問(wèn)題：
一是會(huì)所的功能定位問(wèn)題。一般大型社區(qū)或比較成熟的物業(yè)，均配備有專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。那么，會(huì)所為入住的業(yè)主提供的服務(wù)如何同物業(yè)管理區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免重復(fù)或空白呢？這就需要對(duì)會(huì)所作功能定位。我認(rèn)為，會(huì)所應(yīng)該定位于人際溝通和社區(qū)文化交流，應(yīng)該成為社區(qū)居民人際交往和文化交流的場(chǎng)所、渠道。讓小區(qū)居民從家庭自我封閉中走出來(lái)，多作人際溝通，開(kāi)展有特色的小區(qū)文化活動(dòng)，如文化沙龍、小型圖書(shū)館、游藝活動(dòng)、健身、聚會(huì)、社區(qū)教育等，面向社區(qū)大家庭，敞開(kāi)心扉，親善友好，至于洗衣送餐、孩童托管之類(lèi)的家政服務(wù)，則應(yīng)該由物業(yè)管理部門(mén)承擔(dān)。
二是會(huì)所經(jīng)營(yíng)權(quán)和經(jīng)營(yíng)方式問(wèn)題。即會(huì)所應(yīng)該由誰(shuí)經(jīng)營(yíng)，如何經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。也許是“肥水不流外人田”的緣故，我們看到會(huì)所普遍由開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)。由于開(kāi)發(fā)商的主業(yè)不在于此，如果開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)問(wèn)題，這就容易造成與業(yè)主的矛盾。因此，我們提倡會(huì)所可以引入社會(huì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)經(jīng)營(yíng)，以提高經(jīng)營(yíng)水平和服務(wù)水準(zhǔn)。在如何經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，有開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)、封閉式經(jīng)營(yíng)和半開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)三種觀(guān)點(diǎn)。因服務(wù)的對(duì)象范圍大小不同，經(jīng)營(yíng)方式和對(duì)業(yè)主的影響也就有不同。更多的業(yè)主希望會(huì)所實(shí)行封閉式經(jīng)營(yíng)，以享受優(yōu)越的服務(wù)，但這也會(huì)增加經(jīng)營(yíng)成本，提高會(huì)所消費(fèi)代價(jià)。
八、親水概念
水也是21世紀(jì)最珍貴的資源。而我國(guó)是一個(gè)水資源相對(duì)缺乏的國(guó)家。在很多城市尤其是北方城市，缺水嚴(yán)重，水就更顯珍貴。因此，生活在都市的人們，如果能選擇親水居住，是一種親近大自然的愜意人生。在這種追求下，親水概念不知不覺(jué)風(fēng)行房地產(chǎn)界。不少開(kāi)發(fā)商把項(xiàng)目用地由原來(lái)首選地段因素轉(zhuǎn)向臨水因素。于是乎，那些臨湖、臨江、臨河的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一下子熱了起來(lái)。只要看看如今樓盤(pán)項(xiàng)目的名稱(chēng)，便可以看到與水的關(guān)系：藍(lán)灣俊園、金色港灣、銀河灣、秀水公寓、海岸花園、戀湖公寓、玫瑰湖畔、碧水灣、錦繡香江、星河灣、山水庭苑、臨溪居……。
九、智能E化概念
智能E化概念是近幾年提出的一個(gè)新概念。從近幾年的房地產(chǎn)文章和大量的房地產(chǎn)廣告中，“智能”、“E化”概念的熱炒，似乎標(biāo)志著入住的業(yè)主能一夜跨入智能社會(huì)、數(shù)字時(shí)代。然而，對(duì)大多數(shù)市民和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“智能化”仍然是霧里看花。不少人認(rèn)為，上網(wǎng)、寬帶、可視對(duì)講、紅外線(xiàn)監(jiān)控、遠(yuǎn)程抄表就是“智能E化”，也有些開(kāi)發(fā)商出于“炒”概念的目的，不管夠格不夠格，故意朝這個(gè)概念上套，以時(shí)髦的詞匯“蒙”人。
金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)某種意義上是對(duì)孿生兄弟，世界金融危機(jī)不可避免地波及到中國(guó)，而房地產(chǎn)行業(yè)則受到顯著影響。
2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷一場(chǎng)夢(mèng)魘。受世界金融危機(jī)影響，2008年，房地產(chǎn)行業(yè)投資增速趨緩，施工面積、竣工面積、新開(kāi)工面積等都出現(xiàn)同比下降的態(tài)勢(shì)。從全國(guó)范圍看，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)度在降低。國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合的數(shù)據(jù)顯示，2008年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅呈逐月下降走勢(shì)，且下降幅度明顯，到12月份成為負(fù)數(shù)。伴隨著價(jià)格的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，突出表現(xiàn)在成交量的急劇萎縮，房屋銷(xiāo)售量與銷(xiāo)售額大幅下挫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：2008年1-12月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為62088.9萬(wàn)平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房銷(xiāo)售面積為55886.5萬(wàn)平方米，同比減少20.3%，期房銷(xiāo)售面積為42459.7萬(wàn)平米，同比減少18.7%；商品房銷(xiāo)售額24071.4億元億元，同比下降19.5%，其中的住宅銷(xiāo)售額為20424.1億元，同比減少20.1%，期房銷(xiāo)售額為17714.6億元，同比減少19.6%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，2008年商品房的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積比上年均有了不同程度的萎縮，且下滑的幅度還是較大，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展前景并不很好。
2房地產(chǎn)稅收
房地產(chǎn)稅是以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)行為和收益為征收對(duì)象的稅種，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者需要交納的稅種。房地產(chǎn)稅收是我國(guó)財(cái)政收入的重要來(lái)源之一，更是我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為、調(diào)節(jié)國(guó)家財(cái)富分配的重要經(jīng)濟(jì)杠桿。房地產(chǎn)稅收對(duì)住房市場(chǎng)的影響有兩個(gè)特殊的方面，一個(gè)是對(duì)家庭借貸的影響，一個(gè)是對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響。高房?jī)r(jià)鼓勵(lì)了納稅人增加借貸而不是股權(quán)，而對(duì)漲價(jià)的預(yù)期也提高了購(gòu)房的借貸的預(yù)期收益率。但是，稅收對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響程度，因?yàn)榉秶透鞣N手段的復(fù)雜性很難估計(jì)出來(lái)?？梢源_定的是，資本利得稅、財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)與贈(zèng)與稅、銷(xiāo)售稅或增值稅都對(duì)房?jī)r(jià)有著很大的影響。
3我國(guó)房地產(chǎn)稅收體制改革的探索
我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度是1994年經(jīng)過(guò)稅費(fèi)改革之后實(shí)行的制度。十幾年來(lái)，該稅收體系指導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)了一個(gè)相當(dāng)繁榮的時(shí)期，為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了突出的貢獻(xiàn)。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和環(huán)境的變化，我國(guó)原有的房地產(chǎn)稅收體制已經(jīng)出現(xiàn)了一些問(wèn)題，尤其在金融危機(jī)下，該體系已不能有效地發(fā)揮其調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，控制房?jī)r(jià)的作用。國(guó)際貨幣基金組織指出，消除與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收扭曲可以提高效率并有助于避免宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)失衡。因此，在當(dāng)前環(huán)境下我國(guó)有必要對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系進(jìn)行改革，以更加適應(yīng)環(huán)境的變化，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
（1）居民購(gòu)房?jī)?yōu)惠收稅
在金融危機(jī)期間，對(duì)國(guó)民購(gòu)買(mǎi)商品房可暫免征收稅收，或?qū)嵭胁糠郑ɑ蛉~）退稅政策，以更加優(yōu)惠的稅收政策惠及于全體國(guó)民。
（2）二手房營(yíng)業(yè)稅實(shí)行差額收稅
現(xiàn)行的對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。這條規(guī)定，在市場(chǎng)蕭條時(shí)，使得二手房交易雙方處于僵持狀態(tài)，所以在這一時(shí)期，繼續(xù)對(duì)二手房交易實(shí)行全額征收營(yíng)業(yè)稅對(duì)二手房交易起的是阻礙作用。因此建議對(duì)二手房銷(xiāo)售的，不管是購(gòu)買(mǎi)后超過(guò)幾年，其營(yíng)業(yè)稅都改全額征收為差額征收的政策，這不僅符合營(yíng)業(yè)稅的立法精神和發(fā)展方向，同時(shí)也有利于繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加房地產(chǎn)稅收來(lái)源。
（3）暫停征收土地增值稅
我國(guó)土地增值稅是1993年底開(kāi)征的，數(shù)十年來(lái)幾乎流于形式，有名無(wú)實(shí)，所征收的稅款屈指可數(shù)。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅已經(jīng)體現(xiàn)在企業(yè)損益之中，而且計(jì)算土地增值稅又類(lèi)似于企業(yè)所得稅的所得額，再行征收，就會(huì)導(dǎo)致重復(fù)征收。更重要的是，土地增值稅征收手續(xù)煩鎖，難以做到公平公正，再繼續(xù)拖沓下去會(huì)影響稅務(wù)機(jī)關(guān)的公信力。因此，在金融危機(jī)的大環(huán)境下，可以暫停征收土地增值稅。
（4）大膽改革創(chuàng)新，構(gòu)建符合科學(xué)發(fā)展觀(guān)的稅收征管機(jī)制
不管經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如何變化，但我們要遵循“依法治稅、強(qiáng)化征管”的執(zhí)法理念，以改革創(chuàng)新的勇氣，積極探索適應(yīng)新形勢(shì)發(fā)展要求的稅收征管機(jī)制，構(gòu)建符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的征管新模式，拓寬稅收職能作用的發(fā)揮方式。
論文關(guān)鍵詞：金融危機(jī)房地產(chǎn)稅收改革
論文摘要：受金融危機(jī)的影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷。文章從稅收制度的角度，分析了我國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，并對(duì)如何改變房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，提出了若干房地產(chǎn)稅收制度的改革建議。
Abstract:Financialcrisis''''sinfluence,ourcountryrealestatemarketiscontinuedmurky.Thearticlefromthetaxrevenuesystem''''sangle,hasanalyzedourcountryrealestatepresentsituation,andhowtochangetherealestatemarketpresentsituation,putforwardcertainrealestatetaxrevenuesystem''''sreformproposal.
Keywords:Financialcrisisrealestatetaxrevenuereform
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這組數(shù)字中，可以看出以下三點(diǎn)：一是隨著住房銷(xiāo)售面積的下降、竣工面積的增加，房地產(chǎn)商手上持有住房越來(lái)越多；二是盡管住房銷(xiāo)售面積下降，但住房銷(xiāo)售總金額減少不多，也就說(shuō)明國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)仍然在上升；三是上述數(shù)字也透露出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不少方面沒(méi)有什么變化，如粗放式經(jīng)營(yíng)模式?jīng)]有改變、暴利型的利潤(rùn)水平?jīng)]有改變、也沒(méi)有從買(mǎi)方市場(chǎng)向賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)型等，盡管住房銷(xiāo)售下降，但房?jī)r(jià)沒(méi)有下降。
如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不維持房地產(chǎn)暴利的模式，把房?jī)r(jià)調(diào)整到自住性消費(fèi)者有支付能力的價(jià)格水平上，或?qū)Ξ?dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格與購(gòu)買(mǎi)對(duì)象重新定位，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)很快就會(huì)掀起新一輪發(fā)展與繁榮。
其次，由于房地產(chǎn)的價(jià)格還在上漲，從而使得國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)水平仍然維持在暴利的水平上。無(wú)論是一線(xiàn)城市還是二、三線(xiàn)城市，甚至三、四線(xiàn)城市，以當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨脚c當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)水平來(lái)說(shuō)，基本上沒(méi)有多少地方的居民會(huì)認(rèn)為當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)是便宜的。國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)過(guò)高是不爭(zhēng)的事實(shí)。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，政府只要對(duì)市場(chǎng)做一個(gè)最為簡(jiǎn)單的調(diào)查就一目了然。
前幾天，論文答辯，一位名牌大學(xué)的教授就問(wèn)我，北京的房?jī)r(jià)，他什么時(shí)候可購(gòu)買(mǎi)得起？我就告訴他，如果政府現(xiàn)行的政策不改變，能夠維持下去，應(yīng)該不會(huì)太長(zhǎng)的時(shí)間了。試想，北京一所名牌大學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)教授，其收入水平在北京也應(yīng)該是中上，但是憑他的收入水平在北京根本無(wú)能力購(gòu)買(mǎi)一處中位價(jià)格水平的住房。在這種情況下，北京市的其他居民對(duì)城市房?jī)r(jià)更是無(wú)可奈何。北京的房?jī)r(jià)高于不少發(fā)達(dá)國(guó)家早就是不爭(zhēng)的事實(shí)。
在這樣全國(guó)房?jī)r(jià)一片高企的情況下，地方政府要救市房地產(chǎn)不就是認(rèn)為是要把房地產(chǎn)的價(jià)格維持在比目前更高的房?jī)r(jià)水平上嗎？政府要維持高房?jī)r(jià)水平，到底想維持什么？
從最近披露出來(lái)的一些貪污大案要案來(lái)看，大多與房地產(chǎn)業(yè)緊密關(guān)聯(lián)。比如重慶的規(guī)劃貪污案、浙江紹興貪污案、北京的案等，個(gè)個(gè)都是通過(guò)房地產(chǎn)土地轉(zhuǎn)讓、城市規(guī)劃等大量地攫取社會(huì)財(cái)富及國(guó)家財(cái)富。這說(shuō)明了房地產(chǎn)業(yè)所牽動(dòng)的利益關(guān)系太大。相應(yīng)的當(dāng)事人不僅可以通過(guò)非法的方式攫取巨大的國(guó)家及民眾利益，也可以通過(guò)合法及制度化的方式來(lái)攫取國(guó)家及民眾的利益。而在當(dāng)前房?jī)r(jià)高企的情況下，政府救市房地產(chǎn)就是希望房地產(chǎn)尋租空間的制度化。
有人說(shuō)，房地產(chǎn)為什么要救？是因?yàn)橐揽糠康禺a(chǎn)可以拉動(dòng)四五十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)居民的需求，特別是還有人說(shuō)房地產(chǎn)是擴(kuò)大內(nèi)需或居民消費(fèi)的一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)。其實(shí)，這里有幾個(gè)問(wèn)題要來(lái)思考。
一是房地產(chǎn)需求是居民消費(fèi)嗎？其實(shí)，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分類(lèi)，房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)從來(lái)就不算作居民消費(fèi)而是算作居民投資。如果房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)是居民投資，那么依靠房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)拉動(dòng)內(nèi)需又有多少關(guān)聯(lián)呢？正因?yàn)?，在?guó)家統(tǒng)計(jì)局那里，居民購(gòu)買(mǎi)住房是投資，因此，房?jī)r(jià)攀升不要計(jì)算到居民消費(fèi)的通貨膨脹指數(shù)中，居民居住類(lèi)消費(fèi)所占整個(gè)消費(fèi)比重也很小(如居住類(lèi)比重中國(guó)只有13%，美國(guó)則在42%以上)。而通貨膨脹指數(shù)則是政府貨幣政策核心指數(shù)所在。
二是假定房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)是居民消費(fèi)，是可以擴(kuò)大居民的內(nèi)需的，并通過(guò)這種內(nèi)需擴(kuò)大來(lái)帶動(dòng)幾十個(gè)行業(yè)的發(fā)展。但是，這里有一個(gè)前提條件，就是這種內(nèi)需擴(kuò)大是建立在絕大多數(shù)居民有支付能力的價(jià)格水平上。但是，在目前的房?jī)r(jià)水平上，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)居民都沒(méi)有支付能力進(jìn)入，因此，內(nèi)需的擴(kuò)大也只能是一句空話(huà)。
還有一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)銷(xiāo)售出現(xiàn)嚴(yán)重下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中持有的住房太多，這不僅影響到地方政府財(cái)政收入，也影響相應(yīng)產(chǎn)業(yè)衰退。如果不救市，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將面臨著下行的巨大風(fēng)險(xiǎn)。但是這種比較的依據(jù)是2007年。這種比較依據(jù)何在？
如果2007年是一個(gè)房地產(chǎn)泡沫較大的年份，那么2008年房地產(chǎn)開(kāi)始走向正常運(yùn)行。因?yàn)椋?008年住房銷(xiāo)售下行僅相對(duì)2007年而言，如果與2006年、2005年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售相比不僅沒(méi)有下降，反之增長(zhǎng)的幅度不小。即便假定2007年房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度沒(méi)有太多的泡沫成分，我們也要問(wèn)：這樣的增長(zhǎng)是否可以持續(xù)？2008年是否具有同樣發(fā)展的條件？如果沒(méi)有相應(yīng)的條件，我們還要讓2008年房地產(chǎn)達(dá)到2007年增長(zhǎng)水平，恐怕是不容易的事情。
2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火暴，不僅讓房地產(chǎn)市場(chǎng)賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，而且使房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)前所未有的繁榮。但是，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。比如說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策、金融市場(chǎng)環(huán)境、房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)住房的對(duì)象、居民住房消費(fèi)觀(guān)念等都發(fā)生了根本性變化。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍然以2007年的房?jī)r(jià)水平、地方政府以過(guò)去居民的購(gòu)買(mǎi)觀(guān)念，希望讓居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是不可能的。
關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文范文一：低碳經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新
房地產(chǎn)業(yè)屬于高耗能、高排放量的行業(yè)，隨著近年來(lái)我國(guó)人民生活水平的提升，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求不斷升高，這種形勢(shì)下房地產(chǎn)業(yè)必然會(huì)朝著低碳化的方向發(fā)展，但是因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)向低碳化發(fā)展的過(guò)程中始終有一些問(wèn)題存在，因此必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理，并實(shí)現(xiàn)管理工作的創(chuàng)新，從而促進(jìn)房地產(chǎn)低碳化發(fā)展的實(shí)現(xiàn)。
【關(guān)鍵詞】低碳經(jīng)濟(jì);房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新
隨著近年來(lái)我國(guó)對(duì)新型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式支持力度的不斷加大，尤其是在可持續(xù)發(fā)展觀(guān)念的引導(dǎo)下，低碳經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了對(duì)科技與制度的創(chuàng)新，在減少?gòu)U棄物排放、降低能源消耗等方面取得了有效成果，有效推動(dòng)了環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展。近年來(lái)各行各業(yè)都開(kāi)始關(guān)注低碳經(jīng)濟(jì)，隨著低碳經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我們的生存環(huán)境得到了有效保護(hù)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也得到了有效的優(yōu)化與調(diào)整。因此，在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，急需進(jìn)一步加快我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的創(chuàng)新發(fā)展，這樣才能切實(shí)保證經(jīng)濟(jì)與環(huán)境的共同發(fā)展。
1我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展提倡低碳經(jīng)濟(jì)
1.1制定了低碳地產(chǎn)發(fā)展政策
目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境非常復(fù)雜，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中具有一定的不確定性，在這種形勢(shì)下如果不能發(fā)展低碳地產(chǎn)發(fā)展政策，低碳房產(chǎn)發(fā)展將會(huì)面臨很多問(wèn)題，例如法律法規(guī)不完善，違法行為發(fā)生的幾率將會(huì)增加，在低碳房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，犯罪的成本比較低，而房地產(chǎn)利潤(rùn)較高，因此造成犯罪率非常高，還會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格虛假的問(wèn)題。因此，在目前的低碳經(jīng)濟(jì)背景下，繼續(xù)加快房地產(chǎn)相關(guān)政策與法規(guī)的健全與完善。
1.2大力倡導(dǎo)綠色與環(huán)保
在目前的低碳經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的低碳目標(biāo)，就要不斷加快在技術(shù)與材料方面的創(chuàng)新，充分利用環(huán)保的、綠色的材料代替高能耗材料，這樣才能實(shí)現(xiàn)建筑材料的環(huán)保和綠色目標(biāo)。在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該利用新型的保溫隔熱材料，這樣不僅可以達(dá)到良好的保溫效果，同時(shí)還能充分實(shí)現(xiàn)隔熱的目的，保證房屋始終處于一種良好的隔熱效果中，此外，對(duì)煤炭需求量也會(huì)相應(yīng)降低，最終達(dá)到綠色環(huán)保的目的。
1.3不斷提高環(huán)保意識(shí)
在全社會(huì)范圍內(nèi)加大對(duì)低碳環(huán)保的教育和宣傳力度，提高國(guó)民的環(huán)保意識(shí)，這樣人們?cè)谏a(chǎn)與生活中才能樹(shù)立起低碳意識(shí)，在日常生活和工作中注意節(jié)能減排，積極利用節(jié)能減排產(chǎn)品，積極轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊乃枷敕绞脚c生活方式，對(duì)人們的綠色生活進(jìn)行引導(dǎo)，這樣才能為低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
2低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響
傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)都使用粗放型模式，然而在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，很多地產(chǎn)企業(yè)不能適應(yīng)新的發(fā)展方式，進(jìn)而出現(xiàn)了虧損甚至倒閉的現(xiàn)象。低碳經(jīng)濟(jì)是保證我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要條件，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)朝著可持續(xù)發(fā)展的方向發(fā)展，這種情況下國(guó)家和企業(yè)應(yīng)該共同努力，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新發(fā)展工作做好，明確低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響，這樣才能使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)更好的為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。
2.1大大增加房地產(chǎn)成本
當(dāng)前我國(guó)的科學(xué)技術(shù)水平有限，這種情況下繼續(xù)進(jìn)一步提高低碳技術(shù)，這種形勢(shì)下在房地產(chǎn)業(yè)中應(yīng)用低碳技術(shù)，勢(shì)必會(huì)大大增加房地產(chǎn)成本，在技術(shù)研發(fā)過(guò)程中往往需要投入更多資金。低碳經(jīng)濟(jì)實(shí)際上就是利用新能源來(lái)代替?zhèn)鹘y(tǒng)能源，當(dāng)時(shí)新能源的利用會(huì)大大增加成本投入，因此會(huì)極大的增加房地產(chǎn)企業(yè)中企業(yè)的資金投入。從目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，大部分企業(yè)都是中小型的規(guī)模，他們沒(méi)有過(guò)多的資金投入到低碳經(jīng)濟(jì)上，這無(wú)疑為低碳房地產(chǎn)發(fā)展造成了一些困難。
2.2低碳經(jīng)濟(jì)的實(shí)行會(huì)使房?jī)r(jià)升溫
低碳經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)要想得到實(shí)現(xiàn)，就需要再房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中積極利用新能源和新技術(shù)，變相的增加了房地產(chǎn)企業(yè)在成本上的支出。當(dāng)前，很多利用低碳能源的建筑，接著低碳的幌子將房?jī)r(jià)抬高，但是消費(fèi)者只會(huì)認(rèn)為只有房屋質(zhì)量高，其價(jià)格才會(huì)提高，這在無(wú)形中使房?jī)r(jià)有了升溫的跡象。在這種情況下，一些消費(fèi)能力較低的人群，根本不能承受地產(chǎn)升溫帶來(lái)的壓力，一些人買(mǎi)房的欲望大大降低，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是非常不利的。
2.3阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展
房地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中會(huì)使用大量煤炭與木材，能耗總量非常大，據(jù)相關(guān)研究顯示，房地產(chǎn)產(chǎn)生的碳排放量在總排放量中占到了30%左右。從當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)要想實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)步發(fā)展的目標(biāo)，首先必須有大量的能源作為保障，在目前低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展環(huán)境中，能源支持顯然受到了限制，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)受到相應(yīng)限制，這不僅會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)在一定范圍內(nèi)的發(fā)展，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體情況也會(huì)造成一定影響。
3低碳經(jīng)濟(jì)背景下如何做好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新
低碳經(jīng)濟(jì)主要利用產(chǎn)業(yè)穿行、技術(shù)與制度創(chuàng)新等方式，最大限度的減少能源消耗量，減少?gòu)U氣的排放量，這樣經(jīng)濟(jì)發(fā)展才能與環(huán)境保護(hù)實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)不僅可以有效保護(hù)環(huán)境，同時(shí)還能對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，促進(jìn)能源利用率的提升。
3.1利用法律法規(guī)控制地產(chǎn)業(yè)碳排放
近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)獲得了比較大的發(fā)展，建立了一系列法律法規(guī)來(lái)促進(jìn)其發(fā)展，但是從目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作中可以看出，還有很多問(wèn)題存在，特別是在低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，還缺少健全的制度監(jiān)管低碳經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)業(yè)，這種情況下急需進(jìn)一步完善法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)高耗能與高排放進(jìn)行有效控制，超過(guò)標(biāo)注的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)接受?chē)?yán)厲的懲罰，這樣房地產(chǎn)業(yè)才能得到健康發(fā)展。
3.2對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行合理控制
低碳經(jīng)濟(jì)背景下要求使用新型的環(huán)保的技術(shù)與材料，這種情況下企業(yè)的成本必然會(huì)增加，怎樣將低碳經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)業(yè)成本的控制工作做好顯得非常重要。①在技術(shù)與材料選用過(guò)程中，應(yīng)該結(jié)合最優(yōu)化原則選擇低耗能、低排放材料與技術(shù);②在具體施工過(guò)程中要保證采用的技術(shù)能夠達(dá)到低排放的目的;③在開(kāi)發(fā)低碳房地產(chǎn)的過(guò)程中使用的新材料通暢價(jià)位都比較高，因此必須將材料使用情況做好統(tǒng)計(jì)，避免出現(xiàn)浪費(fèi)現(xiàn)象。此外，還要在前期工作中將成本控制工作做好。
3.3制定長(zhǎng)期的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)
隨著近年來(lái)我國(guó)體制改革的不斷加快，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)都提出了要求，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變要求企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中做到低排放和低耗能，因此國(guó)家不僅要對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形態(tài)進(jìn)行充分考慮，同時(shí)還要在發(fā)展房地產(chǎn)的過(guò)程中對(duì)其進(jìn)行宏觀(guān)指導(dǎo)，保證房地產(chǎn)企業(yè)可以在低碳經(jīng)濟(jì)背景下穩(wěn)步發(fā)展，避免因?yàn)榈吞冀?jīng)濟(jì)影響而造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)萎縮。
3.4完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制
顯然，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中還有很多問(wèn)題存在，特別是進(jìn)入低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段以后，市場(chǎng)形勢(shì)越來(lái)越復(fù)雜，這種情況下單純依靠行政政策已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效調(diào)節(jié)，因此國(guó)家相關(guān)部門(mén)應(yīng)該結(jié)合低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的要求，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行一些干預(yù)，對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制進(jìn)行完善，這樣才能充分保證低碳經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)業(yè)可以得到穩(wěn)步發(fā)展。
3.5不斷調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)財(cái)稅政策
在低碳經(jīng)濟(jì)背景下企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)發(fā)展就要增加資金投入，那些依靠銀行貸款的企業(yè)必然會(huì)面臨更大的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此國(guó)家應(yīng)該采取相應(yīng)的財(cái)稅政策，對(duì)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的企業(yè)提供支持，可以對(duì)于高耗能房地產(chǎn)企業(yè)征收污染稅，通過(guò)這種方式可以為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向低碳經(jīng)濟(jì)方向發(fā)展的企業(yè)提供機(jī)遇，同時(shí)還應(yīng)該利用降低稅收、增加財(cái)政補(bǔ)貼的方式，針對(duì)那些實(shí)施低碳經(jīng)濟(jì)的企業(yè)提供支持，以不斷促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)朝著低碳經(jīng)濟(jì)方向發(fā)展。
4結(jié)語(yǔ)
綜上所述，近年來(lái)能源緊缺的現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)峻，低碳經(jīng)濟(jì)開(kāi)始成為各行各業(yè)發(fā)展的主流趨勢(shì)。在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展可以更加快速的實(shí)現(xiàn)降低能源利用、減少污染的目標(biāo)，同時(shí)不斷提高節(jié)能環(huán)保的意識(shí)，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)朝著低碳方向發(fā)展。目前房地產(chǎn)行業(yè)低碳發(fā)展中還存在很多問(wèn)題，必須在經(jīng)濟(jì)管理工作中實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，不僅加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)還要積極改善居民生活環(huán)境質(zhì)量，最終保證經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)同發(fā)展得以實(shí)現(xiàn)。
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關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文范文二：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展
引言
不可否認(rèn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著十分重要的地位，不但使人們的住房水平有明顯提升，而且還提供了很多就業(yè)崗位。然而，我國(guó)土地面積雖遼闊，但人口眾多，且適用土地有限，隨著人們對(duì)房屋需求的猛增，開(kāi)始出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。長(zhǎng)期如此發(fā)展下去，必將影響到我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，所以必須對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)加以規(guī)范，促進(jìn)其與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)。
一、發(fā)揮政府宏觀(guān)調(diào)控的作用
房?jī)r(jià)居高不下、住房難是我我國(guó)當(dāng)前備受關(guān)注的社會(huì)話(huà)題。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展要遵循市場(chǎng)規(guī)律，而我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，加上市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜多變，急需政府涉入，采取宏觀(guān)調(diào)控手段，合理控制房?jī)r(jià)，盡快把房?jī)r(jià)拉回與我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平相一致的軌道上，減少房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的危害。首先，政府需加強(qiáng)重視，并對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有個(gè)明確的認(rèn)識(shí)和科學(xué)的判斷，將控制和降低房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)作為重點(diǎn)工作來(lái)抓。其次，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督管理力度，時(shí)時(shí)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向，了解消費(fèi)者的消費(fèi)心理，予以科學(xué)地引導(dǎo)和調(diào)控。特別是地方政府的投資行為，和房地產(chǎn)業(yè)負(fù)債率過(guò)高的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)解決，確保房地產(chǎn)商能夠理性投資，避免較大金融風(fēng)險(xiǎn)的形成。地方政府過(guò)度干預(yù)，非但解決不了問(wèn)題，反而可能會(huì)出現(xiàn)新的問(wèn)題，所以必須對(duì)地方政府加以約束。同時(shí)，在巨大經(jīng)濟(jì)利益的引誘下，房地產(chǎn)交易中難免會(huì)出現(xiàn)金融詐騙行為，如有必要，政府應(yīng)采取強(qiáng)制性手段予以制止。如果資產(chǎn)價(jià)值不斷增長(zhǎng)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)跟不上，將影響到經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，為防止這一現(xiàn)象繼續(xù)惡化，政府可提高銀行存款利率，或通過(guò)征收房產(chǎn)稅等手段加以控制。
二、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)發(fā)展
房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位極其重要，對(duì)國(guó)家和社會(huì)的貢獻(xiàn)也不容小覷，然而市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜多變，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步壯大，出現(xiàn)的問(wèn)題也越來(lái)越多。比如在銀行信貸中占據(jù)著高比例，一旦資金斷裂，銀行將首當(dāng)其沖，其他行業(yè)也會(huì)受到影響。我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因與實(shí)際價(jià)值并不相符，主要是開(kāi)發(fā)商和炒房團(tuán)引起的，價(jià)格與價(jià)值相背離，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)不符。所以，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)盡快回歸到均衡、科學(xué)、可持續(xù)發(fā)展的軌道上來(lái)。該行業(yè)不管是收縮還是擴(kuò)張，都應(yīng)尊重客觀(guān)事實(shí)，符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，并綜合考慮社會(huì)、人口、生態(tài)等多方面因素，使其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中能夠發(fā)揮平穩(wěn)支撐作用。任何行業(yè)發(fā)展，都有其底線(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)同樣如此，如果不加控制，任由其如此發(fā)展下去，必將會(huì)有衰退的一天，而其他許多行業(yè)也會(huì)受到影響，甚至?xí)璧K國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。所以，一方面，不管是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還是消費(fèi)者，或是干預(yù)的地方政府，都應(yīng)擺正心態(tài)，重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)和其可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，減少盲目性;另一方面，應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)實(shí)際水平、城鎮(zhèn)化水平、工業(yè)化水平和居民收入水平等條件考慮，走出一條科學(xué)均衡可持續(xù)發(fā)展的道路。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需要合理轉(zhuǎn)型
經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，市場(chǎng)在隨時(shí)變化，新時(shí)代、新的消費(fèi)需求對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了新的要求。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)在擴(kuò)張過(guò)程中存在明顯的盲目性，競(jìng)爭(zhēng)方式較為粗放，且運(yùn)營(yíng)模式單一，不利于該行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。而如今，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)業(yè)不但要競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品數(shù)量和質(zhì)量，還要樹(shù)立自己的形象品牌，提高產(chǎn)業(yè)服務(wù)水平，只有提高綜合實(shí)力，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。運(yùn)營(yíng)模式也不再單一，反而傾向于綜合性配套服務(wù)運(yùn)營(yíng)。另外，過(guò)去的房屋產(chǎn)品耗能較高，污染嚴(yán)重，對(duì)人們的健康和環(huán)境都不利。當(dāng)前時(shí)代提倡綠色、節(jié)能、環(huán)保，房地產(chǎn)業(yè)也逐漸走上了低碳環(huán)保的發(fā)展道路。隨著城鎮(zhèn)化水平加快，房地產(chǎn)也在經(jīng)營(yíng)理念上也應(yīng)有所轉(zhuǎn)變，首先要重視產(chǎn)品的綜合性和多功能化，現(xiàn)代很多地產(chǎn)都兼具辦公、娛樂(lè)、居住、購(gòu)物等多種功能。其次經(jīng)營(yíng)范疇要有一定的拓展，如在休閑度假、公共設(shè)施上增加投資。此外，相應(yīng)的物業(yè)和服務(wù)水平也要跟上。低碳綠色房地產(chǎn)是今后的一個(gè)主要方向，綠色不僅僅是在房屋周?chē)N植綠樹(shù)，更多的是體現(xiàn)在房屋的材料上，應(yīng)盡量使用環(huán)保、無(wú)毒害的材料。
四、建立起有效的相關(guān)政策
行業(yè)發(fā)展大都要經(jīng)過(guò)起步、繁榮、飽和、轉(zhuǎn)型四個(gè)階段，房地產(chǎn)業(yè)亦然，我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)水平不同，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度也有差異，國(guó)家應(yīng)根據(jù)各地實(shí)際情況，制定適合本地的政策。首先，在土地方面，要進(jìn)一步完善土地產(chǎn)權(quán)制度，建立城市土地儲(chǔ)備制度，為調(diào)控土地總量和結(jié)構(gòu)提供制度基礎(chǔ)和保障。加強(qiáng)土地管理，嚴(yán)格監(jiān)督，運(yùn)用現(xiàn)代化高科技，在土地測(cè)量、規(guī)劃上提高工作效率，采用科學(xué)的的方法進(jìn)行規(guī)劃。此外，還要明確城市增長(zhǎng)邊界，界定農(nóng)用地和非農(nóng)用地的界限，并永久保護(hù)城市外圍土地。最后要集約利用城市土地。其次，應(yīng)保持房地產(chǎn)投資適度增長(zhǎng)，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，包括市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的內(nèi)容。同時(shí)保持適度的房?jī)r(jià)收入比，例如控制房?jī)r(jià)上漲速度，保持城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)，大力發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，提倡住房梯度消費(fèi)，推進(jìn)住房金融的改革創(chuàng)新，為消費(fèi)者提供更完善、更多樣的金融產(chǎn)品。
房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的作用主要表現(xiàn)在兩方面：第一，促進(jìn)資金的循環(huán)使用率，好的財(cái)務(wù)管理可以使資金使用率提高，減少使用周期，優(yōu)化融資，避免盲目的資金投放，保障公司的資金充裕，提升公司競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的最大化作用。第二，有效的控制項(xiàng)目的成本，財(cái)務(wù)管理可以根據(jù)工程預(yù)算的控制和調(diào)整，找出適合投資項(xiàng)目的上限和范圍，對(duì)公司的投資做到有效的成本控制。
2房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題
2.1資金投入周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大
房地產(chǎn)的利潤(rùn)豐厚但投入資金和風(fēng)險(xiǎn)性大，從土地開(kāi)發(fā)到工程竣工周期較長(zhǎng)，資金投入量大，投入面廣，潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素多。而房屋銷(xiāo)售的金額較大，房款大多通過(guò)分期付款的方式償還，資金回籠慢，加重了房地產(chǎn)公司的資金壓力，一些用于商業(yè)的還需增加裝修費(fèi)用和物業(yè)的聯(lián)系費(fèi)用，更加重房地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)運(yùn)行。而在長(zhǎng)期工程周期中，會(huì)引發(fā)很多不確定的因素，而房地產(chǎn)公司的調(diào)整能力差，工程項(xiàng)目一旦開(kāi)始就很難抽回資金，給公司帶來(lái)了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
2.2不夠重視成本和費(fèi)用管理
在房地產(chǎn)公司中所指的成本和費(fèi)用管理是指對(duì)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和產(chǎn)品成本的預(yù)算、控制、分析和計(jì)劃的管理活動(dòng)。主要作用是挖掘出房地產(chǎn)公司的資金潛力，實(shí)施節(jié)約目標(biāo)，有效控制各項(xiàng)費(fèi)用的用途和支出，保證公司的競(jìng)爭(zhēng)力。但實(shí)際的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中，沒(méi)有做到全過(guò)程的費(fèi)用控制管理，甚至有些擅自增減調(diào)整預(yù)算，導(dǎo)致各部門(mén)的最初預(yù)算和最終決算出現(xiàn)差異，打亂整個(gè)財(cái)務(wù)計(jì)劃性的管理。
2.3財(cái)務(wù)管理體系復(fù)雜
房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)體系比一般的物業(yè)管理公司或小企業(yè)涉及面更廣，物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理主體對(duì)象是業(yè)主，很少有對(duì)各方投資成本的管理，而房地產(chǎn)公司包含了土地征用費(fèi)、安撫費(fèi)、工程費(fèi)用和后期的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及安裝費(fèi)用，這些費(fèi)用的主體對(duì)象不同，財(cái)務(wù)關(guān)系表現(xiàn)也不同，例如前期與土地?fù)碛姓叩年P(guān)系，工程建設(shè)中與設(shè)計(jì)方、承包方、施工方、材料方及監(jiān)理方的關(guān)系，后期與工商部門(mén)及買(mǎi)房者的關(guān)系，財(cái)務(wù)體系龐大關(guān)系復(fù)雜。而房地產(chǎn)公司又因投入過(guò)大，常常出現(xiàn)邊建設(shè)邊銷(xiāo)售的情況，增加了財(cái)務(wù)的債權(quán)管理。
3房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的解決對(duì)策
3.1降低資金成本
房地產(chǎn)公司的周期長(zhǎng)，資金需求量大，常常采用融資進(jìn)行資金的周轉(zhuǎn)，融資能使公司的資金周轉(zhuǎn)方便，但是通過(guò)借債進(jìn)行，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，而貸款會(huì)產(chǎn)生利息增加財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。所以在進(jìn)行工程的成本預(yù)算方面，應(yīng)經(jīng)過(guò)詳細(xì)的研究和分析，科學(xué)合理的進(jìn)行成本控制，針對(duì)不同的承包商采用不同的財(cái)務(wù)管理方案，有效的減少工程成本支出。作為財(cái)務(wù)人員必須熟練掌握核算和結(jié)算的信息，管理、控制和監(jiān)督資金成本，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理配置公司資本。
3.2創(chuàng)立財(cái)務(wù)制度
我國(guó)的房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理水平較低，管理制度不明確，為使公司提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力必須加強(qiáng)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)人員必須做到對(duì)項(xiàng)目資金的分析和研究，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)不僅能預(yù)測(cè)，還能做到有效的降低；建立財(cái)務(wù)監(jiān)督管理制度，全面監(jiān)督公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，對(duì)籌集資金和降低資本進(jìn)行合理有效的分配；完善公司財(cái)務(wù)部的制度，使全部人員參與監(jiān)督并嚴(yán)格執(zhí)行。
3.3優(yōu)化融資，重視信用
房地產(chǎn)公司優(yōu)化融資的方法有以下兩種：第一，借助信托，房地產(chǎn)公司可以通過(guò)信托公司募集大量的資金，減少了貸款的利息和風(fēng)險(xiǎn)。第二，統(tǒng)一管理資金，財(cái)務(wù)管理中應(yīng)注重公司總部和分部的資金均勻情況，對(duì)閑置資金要充分利用，實(shí)現(xiàn)資金的最大化效益。在公司方面應(yīng)注重企業(yè)信譽(yù)，以便取得低利息的融資和貸款資金，方便企業(yè)運(yùn)營(yíng)和資金運(yùn)轉(zhuǎn)。
3.4協(xié)調(diào)關(guān)系，加強(qiáng)財(cái)務(wù)檢查
財(cái)務(wù)預(yù)算工作是依靠公司全員進(jìn)行的，所以財(cái)務(wù)管理部門(mén)應(yīng)處理好與各部門(mén)的關(guān)系，使其積極配合，順利完成財(cái)務(wù)預(yù)算工作。房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)層也需重視和支持財(cái)務(wù)預(yù)算工作，可單獨(dú)設(shè)置預(yù)算執(zhí)行和審計(jì)部門(mén)，協(xié)助財(cái)務(wù)預(yù)算的順利開(kāi)展。財(cái)務(wù)管理中還應(yīng)定期進(jìn)行檢查和考核，對(duì)階段性的資金投入進(jìn)行重點(diǎn)管理，對(duì)有問(wèn)題的資金應(yīng)立即匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，加強(qiáng)回收資金的銜接使用，分析研究新項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，做好資金的項(xiàng)目運(yùn)行方案，提升資金循環(huán)使用率，降低成本費(fèi)用，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。
4結(jié)束語(yǔ)
關(guān)鍵詞:客戶(hù)滿(mǎn)意房地產(chǎn)客戶(hù)關(guān)系管理
作為一種提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的工具,客戶(hù)關(guān)系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已經(jīng)引起了房地產(chǎn)業(yè)界的極大關(guān)注,并且在一些知名的房地產(chǎn)公司得到了應(yīng)用。但是,目前還有很多人對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要實(shí)施CRM持反對(duì)態(tài)度。這些人之所以持有這種觀(guān)點(diǎn),主要是因?yàn)樗麄儧](méi)有正確認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)客戶(hù)滿(mǎn)意的意義。因此,正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)客戶(hù)滿(mǎn)意的構(gòu)成要素和意義對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)成功引入客戶(hù)關(guān)系管理,有著重要作用。
客戶(hù)滿(mǎn)意的概念
“滿(mǎn)意”是一個(gè)心理學(xué)術(shù)語(yǔ),是指人的一種肯定性的心理狀態(tài)。這種狀態(tài)是由于外界的某種刺激使人的某種需求或期望得到滿(mǎn)足及“合意”(即符合人的本意),從而使人感到某種“快意”(即心理上的愉悅)。滿(mǎn)意的前提是外界的這種刺激,包括物質(zhì)、精神及二者結(jié)合的刺激。因此,市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)大師菲利普•科特勒(PhilipKotler)給客戶(hù)滿(mǎn)意下了一個(gè)定義:“客戶(hù)滿(mǎn)意是指一個(gè)人通過(guò)對(duì)一個(gè)產(chǎn)品的可感知的效果(或結(jié)果)與他的期望值相比較后形成的感覺(jué)狀態(tài),是可感知的效果和期望值之間的差異函數(shù)?！?/p>
客戶(hù)滿(mǎn)意與否是一種心理評(píng)價(jià)的過(guò)程,它具有以下特征:
主觀(guān)性?？蛻?hù)滿(mǎn)意與否并不是由企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)水平所唯一決定的。它在很大程度上受客戶(hù)主觀(guān)因素的影響。客戶(hù)的需求、期望、性格、好惡、情緒、經(jīng)濟(jì)地位、教育程度等因素對(duì)客戶(hù)的滿(mǎn)意程度都有著重要影響。
不穩(wěn)定性?？蛻?hù)滿(mǎn)意與否不是一成不變的,而是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展及個(gè)人消費(fèi)水平、鑒賞能力的提高而不斷變化。昨天令客戶(hù)十分滿(mǎn)意的產(chǎn)品,在明天可能成為客戶(hù)抱怨的對(duì)象。所以,企業(yè)不能沉醉于現(xiàn)有的較高的客戶(hù)滿(mǎn)意度水平,應(yīng)該居安思危,不斷地改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù),持續(xù)地提高客戶(hù)滿(mǎn)意度,這樣才能在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)并保持不敗之地。
多層次性?？蛻?hù)滿(mǎn)意是客戶(hù)對(duì)企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)的心理評(píng)價(jià),這種評(píng)價(jià)是多層次的而不是單一指標(biāo)的。客戶(hù)滿(mǎn)意從橫向上包括理念滿(mǎn)意、行為滿(mǎn)意、視聽(tīng)滿(mǎn)意、產(chǎn)品滿(mǎn)意和服務(wù)滿(mǎn)意;從縱向上包括物質(zhì)層滿(mǎn)意、精神層滿(mǎn)意和社會(huì)層滿(mǎn)意等三個(gè)逐漸遞進(jìn)的層次。因此,實(shí)施客戶(hù)滿(mǎn)意戰(zhàn)略應(yīng)該注意到各個(gè)層面,努力實(shí)現(xiàn)客戶(hù)的全面滿(mǎn)意。
客戶(hù)滿(mǎn)意的構(gòu)成要素
由于“客戶(hù)滿(mǎn)意學(xué)”剛剛興起不久,而且東西方文化存在著明顯的差異。因此,有關(guān)客戶(hù)滿(mǎn)意構(gòu)成要素的理論,學(xué)術(shù)界還沒(méi)有形成一致的看法。日本產(chǎn)能大學(xué)的持本志行教授提出了客戶(hù)滿(mǎn)意的構(gòu)成要素。持本志行提出的構(gòu)成要素是從實(shí)體項(xiàng)目進(jìn)行分析,有所側(cè)重也就有所忽略,但總體上不失為一種優(yōu)秀的分析方法。本文借鑒這種方法,對(duì)房地產(chǎn)客戶(hù)滿(mǎn)意構(gòu)成要素做出分析(如圖1所示)。
與房地產(chǎn)有關(guān)的項(xiàng)目。包括房?jī)r(jià),樓盤(pán)的評(píng)價(jià)績(jī)點(diǎn)。樓盤(pán)的評(píng)價(jià)績(jī)點(diǎn)包括戶(hù)型、裝修、地段、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等因素。這些內(nèi)容是房地產(chǎn)品固有的品質(zhì)特性。它們構(gòu)成了房地產(chǎn)品的核心質(zhì)量,是影響客戶(hù)滿(mǎn)意的首要因素。
與印象有關(guān)的項(xiàng)目。包括客戶(hù)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)價(jià),對(duì)房地產(chǎn)品的評(píng)價(jià),對(duì)企業(yè)形象的評(píng)價(jià)。客戶(hù)根據(jù)宣傳媒體、親友同事了解到的信息,再結(jié)合自己與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接觸的親身體驗(yàn),會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出評(píng)價(jià),形成一種印象。這種印象的好壞,一方面受到客戶(hù)主觀(guān)因素的影響,例如,由于每個(gè)客戶(hù)的需求和偏好不同,他們會(huì)對(duì)同一企業(yè)的房地產(chǎn)品做出不同的評(píng)價(jià);另一方面,還受到客戶(hù)接觸到的外界信息的客觀(guān)性、全面性的影響,虛假的、片面的外界信息會(huì)使客戶(hù)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出不正確的評(píng)價(jià)。
與服務(wù)有關(guān)的項(xiàng)目。這里主要是指在營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售過(guò)程(從客戶(hù)同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)第一次接觸,到簽訂認(rèn)購(gòu)合同)、房產(chǎn)的使用過(guò)程中,企業(yè)對(duì)客戶(hù)提供的服務(wù)以及為增進(jìn)客戶(hù)關(guān)系所設(shè)計(jì)的各項(xiàng)活動(dòng)。
客戶(hù)滿(mǎn)意的意義
滿(mǎn)意的客戶(hù)通過(guò)持續(xù)的重復(fù)購(gòu)買(mǎi)、新客戶(hù)的推薦,能夠給企業(yè)帶來(lái)收益。這是眾多企業(yè)追求客戶(hù)滿(mǎn)意的原因。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),客戶(hù)滿(mǎn)意的意義也在這兩個(gè)方面得以體現(xiàn)。如圖2所示,客戶(hù)從購(gòu)買(mǎi)到滿(mǎn)意,再?gòu)臐M(mǎn)意到忠誠(chéng),最后向自己的親朋好友傳播口碑,這個(gè)過(guò)程會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)。
重復(fù)購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)生。對(duì)于購(gòu)房客戶(hù)來(lái)說(shuō),很多客戶(hù)已經(jīng)開(kāi)始二次置業(yè),甚至三次置業(yè),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完全有機(jī)會(huì)再次向他們推銷(xiāo)房產(chǎn)。對(duì)于租賃客戶(hù)而言,他們購(gòu)買(mǎi)的是房地產(chǎn)在一定時(shí)期內(nèi)的使用權(quán)。房地產(chǎn)的使用權(quán)這種商品的購(gòu)買(mǎi)和消費(fèi)是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程,客戶(hù)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間存在一種長(zhǎng)期的契約關(guān)系。獲得客戶(hù)的滿(mǎn)意就意味著這種契約關(guān)系的延續(xù),也可以說(shuō)是重復(fù)購(gòu)買(mǎi)的發(fā)生。企業(yè)因此而獲得收益。
客戶(hù)推薦的產(chǎn)生。不管客戶(hù)是否有二次置業(yè)的可能,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都可以從他們身上發(fā)掘銷(xiāo)售機(jī)會(huì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)值巨大,對(duì)客戶(hù)來(lái)說(shuō)購(gòu)買(mǎi)的風(fēng)險(xiǎn)比較大,在購(gòu)買(mǎi)之前他們會(huì)進(jìn)行多方面的咨詢(xún)和多次選擇,而朋友或同事的購(gòu)買(mǎi)經(jīng)歷則是一個(gè)重要的參考信息。所以說(shuō),一個(gè)滿(mǎn)意的客戶(hù)會(huì)起到很好的宣傳效果,他們對(duì)周?chē)娜说挠绊懽饔眠h(yuǎn)比廣告、售樓書(shū)、樣板房要大,并且不需要花錢(qián)。
此外,由于不滿(mǎn)的客戶(hù)會(huì)向熟人述說(shuō)他們的購(gòu)買(mǎi)經(jīng)歷,因而給企業(yè)帶來(lái)負(fù)面的影響。這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)業(yè)中的影響作用要大于其它行業(yè):一旦有一位客戶(hù)不滿(mǎn),企業(yè)失去的不僅是他一個(gè)人,而有可能是這個(gè)客戶(hù)周?chē)乃腥?。因?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的客戶(hù)滿(mǎn)意是十分重要的。
客戶(hù)滿(mǎn)意增長(zhǎng)模型
實(shí)施客戶(hù)關(guān)系管理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)質(zhì)上是進(jìn)行了一項(xiàng)重要變革——增加了為企業(yè)提供在以降低客戶(hù)不滿(mǎn)和增加客戶(hù)滿(mǎn)意為目的而進(jìn)行的客戶(hù)滿(mǎn)意度測(cè)量活動(dòng)中所得的信息的流程,從而構(gòu)建起客戶(hù)滿(mǎn)意增長(zhǎng)的模型,如圖3所示。為了使客戶(hù)滿(mǎn)意度增加,企業(yè)應(yīng)該首先收集到關(guān)于客戶(hù)需求、期望和習(xí)慣的信息。這些信息來(lái)源有:市場(chǎng)分析的結(jié)果;通過(guò)對(duì)客戶(hù)進(jìn)行調(diào)查、與客戶(hù)會(huì)談以及對(duì)特定客戶(hù)群體的關(guān)注而了解到的客戶(hù)的需求和令客戶(hù)滿(mǎn)意的信息;來(lái)自于服務(wù)失敗報(bào)告或客戶(hù)抱怨整理資料的客戶(hù)不滿(mǎn)意信息。其次,應(yīng)該根據(jù)這些信息開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)品,這一點(diǎn)可以借助質(zhì)量功能展開(kāi)(QualityFunctionDeployment,QFD)來(lái)實(shí)現(xiàn)。第三,應(yīng)該對(duì)客戶(hù)抱怨和服務(wù)失敗報(bào)告中的問(wèn)題提出解決方案,改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)。
參考文獻(xiàn):
