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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項目融資；投資回報
中圖分類號：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-8500（2014）03-0051-01
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資流程
房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資流程開發(fā)商經(jīng)常表現(xiàn)為：首先要“看地”，向規(guī)劃部門了解該用地是否符合地區(qū)用地總體規(guī)劃，申請取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，交納首期土地出讓金，取得國有土地使用權(quán)證，將出讓取得的土地，經(jīng)合法的土地評估機(jī)構(gòu)評估，因為土地使用權(quán)（即土地使用證）抵押將出讓所得土地全部抵押給銀行辦理金融貸款，用銀行貸款支付剩余土地出讓金及支付前期開發(fā)投入的資金；通過公開招標(biāo)，承建單位交納施工保證金（實際是墊資施工），工程施工到正負(fù)零時，根據(jù)《商品房預(yù)售管理辦法》建設(shè)工程總體投入資金到達(dá)25%以上符合商品房預(yù)售規(guī)定可以預(yù)售，根據(jù)2003年6月5日央行出臺“121”號文即《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款，開發(fā)商整合購房戶個人資料在銀行按揭貸款，以房產(chǎn)抵押方式取得資金。完成收益周期，這樣開發(fā)商不需投入大量資金，就可以完成整個開發(fā)收益周期。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資方案
房地產(chǎn)開發(fā)項目融資需要有一定的方案，首先是房地產(chǎn)開發(fā)項目基本情況介紹，包括房地產(chǎn)開發(fā)項目的名稱、開發(fā)的背景、具置以及開發(fā)的規(guī)模，同時需要有規(guī)范性文件支持，如主項批復(fù)，“五證”取得，也包括主項的定位，該房地產(chǎn)開發(fā)項目有何特點、有何優(yōu)勢。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資需提供材料
房地產(chǎn)開發(fā)項目融資申請書，該項目可行性研究報告，該項目融資所提供的擔(dān)保，該項目“五證”復(fù)印件，土地來源資料尤為重要，包括土地審批、土地出讓金交納情況，國有土地使用證，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身還款計劃和資金來源保證。
有當(dāng)年期的工商年檢章的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件，企業(yè)法人代碼證復(fù)印件，企業(yè)稅務(wù)登記證，公司章程復(fù)印件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公司介紹，公司驗資報告，近三年會計（審批）事務(wù)所驗證的財務(wù)報表本中期財務(wù)報表及附注，公司目前享受的稅收政策，企業(yè)法定代表人資格證明及身份證復(fù)印件，具體經(jīng)辦人員授權(quán)委托書及身份證復(fù)印，公司法定代表人、總經(jīng)理、財務(wù)主管等高級管理人員簡歷，董事會通過的對外借款，擔(dān)保抵押等相關(guān)決議。公司資信狀況（貸款情況與對外擔(dān)保情況）與申請貸款項目有關(guān)的基礎(chǔ)需要說明及項目的材料。
四、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資者的心理因素
影響投資者的心理因素，是有房地產(chǎn)開發(fā)項目的權(quán)屬情況、收益情況、資金成本、擔(dān)保情況、土地情況、在建工程公司股東狀況、獎金監(jiān)管等諸多因素。
五、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資者的法律風(fēng)險
項目融資者既要對開發(fā)企業(yè)的信用風(fēng)險了如指掌，也要對購房者的信用風(fēng)險進(jìn)行合理評估，對建筑企業(yè)項目完工、交工、延期風(fēng)險有充分認(rèn)識，也要對項目超支風(fēng)險，甚至項目放棄風(fēng)險有所認(rèn)識。
對開發(fā)項目企業(yè)資金不足造成的風(fēng)險有充分的估計，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的能源和原材料漲價也有所了解，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理風(fēng)險也要有認(rèn)識，要了解該項目經(jīng)理是否在同一領(lǐng)域內(nèi)有充分的經(jīng)驗和個人資信狀況，項目經(jīng)理是否對該項目有個人投資及獲利要需求狀況以及項目經(jīng)理對該項目完工后的利潤獎勵和節(jié)約成本獎勵。
對市場購買者的風(fēng)險意識有所掌握。金融風(fēng)險防范方面要注意項目占有資金利率變化和匯率變化的影響。政策發(fā)生變化也會導(dǎo)致項目失敗，項目信用結(jié)構(gòu)改變，項目債務(wù)償還能力改變主。環(huán)境保護(hù)風(fēng)險是項目風(fēng)險中一個不可忽視的因素，負(fù)債風(fēng)險使項目本身甚至使公司價值降低，遺留訴訟和仲裁也使公司價值下降風(fēng)險增加。
六、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資者的法律盡職調(diào)查
房地產(chǎn)開發(fā)項目融資者是根據(jù)融資者的想法及目的而由中介機(jī)構(gòu)根據(jù)融資者的委托，按照公認(rèn)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和勤勉盡責(zé)的精神，對被調(diào)查對象的情況進(jìn)行了解、審查，并進(jìn)行了專業(yè)分析、評價和判斷為委托人提供法律服務(wù)。
近些年，我國城市大型住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)逐漸增多，且有不斷增加的趨勢，這對于加快城市建設(shè)和提高居民生活質(zhì)量具有重要意義。大型住宅房地產(chǎn)項目的開發(fā)意味著大規(guī)模的資金投入，在國家對房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)宏觀調(diào)控的背景下，傳統(tǒng)的以銀行貸款為主的公司融資模式受到挑戰(zhàn)。而另一種融資模式———項目融資，作為一種重要的國際金融工具，其獨特的融資機(jī)制和在分散風(fēng)險方面的特殊作用，使其在大型工程項目建設(shè)資金籌集方面發(fā)揮了重要作用，已成為卓有成效且日趨成熟的融資手段。然而，項目融資在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域特別是大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域尚未得到真正意義上的應(yīng)用。為此，本文就項目融資在大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用問題進(jìn)行探索性研究，以期拓展項目融資的應(yīng)用領(lǐng)域，增加房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險。
二、項目融資的內(nèi)涵、運(yùn)作機(jī)制和應(yīng)用領(lǐng)域
1.項目融資的內(nèi)涵。
項目融資作為一種重要的融資方式，自身還處于不斷地發(fā)展過程中，目前尚沒有一個統(tǒng)一、公認(rèn)的定義。從廣義上講，凡是為了建設(shè)一個新項目、收購一個現(xiàn)有項目或者對已有項目進(jìn)行債務(wù)重組所進(jìn)行的融資都可以稱為項目融資。世界銀行將項目融資定義為資本投資開發(fā)設(shè)施，能夠提供商品和服務(wù)的項目[1].歐洲一直采用這一寬泛的定義[2].從狹義上講，各國學(xué)者和國際組織對其定義表述有所不同。美國銀行家彼得·內(nèi)維特（Nevit.P.K）在其《項目融資》（1996年）一書中提出，項目融資是“為一個特定經(jīng)濟(jì)體所安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障”[3].巴塞爾委員會在《巴塞爾新資本協(xié)議》中指出，項目融資（ProjectFinance,PF）是一種融資方法，貸款人主要將單個項目產(chǎn)生的收益作為還款來源和資金安全性的保障，是專業(yè)貸款的一個子類。我國學(xué)者在總結(jié)各類定義的基礎(chǔ)上，提出項目融資是“以一個特定的經(jīng)濟(jì)實體（項目）為融資對象，以項目的現(xiàn)金流量和收益為償還所融資金的來源，以項目的資產(chǎn)作為融資的安全保障（抵押）的一種融資方式[4].”項目融資更為簡明的定義是：以特定項目的現(xiàn)金流量和資產(chǎn)為基礎(chǔ)的有限追索或無追索融資。與傳統(tǒng)的公司融資比較，項目融資具有以下主要特征[5]:
（1）以項目為融資導(dǎo)向。
安排項目融資的依據(jù)是項目未來的現(xiàn)金流量和項目資產(chǎn)，而不是項目投資者的資信。項目貸款人更加關(guān)注的是項目建設(shè)期間能夠產(chǎn)生的現(xiàn)金流量用于償還貸款的能力，項目的融資規(guī)模、融資成本以及融資結(jié)構(gòu)與項目的預(yù)期現(xiàn)金流量和項目的資產(chǎn)價值直接相聯(lián)系。
（2）無追索或有限追索。
當(dāng)項目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以清償債務(wù)時，貸款人不得追索或者僅在某一特定階段或在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行追索。除此之外，無論項目出現(xiàn)什么問題，貸款人均不能追索到項目借款人除項目資產(chǎn)價值和未來現(xiàn)金流量以及所承擔(dān)的義務(wù)以外的任何財產(chǎn)。
（3）有效分散投資風(fēng)險。
針對大型項目投資面臨的各種風(fēng)險，項目融資充分發(fā)揮“收益分享、風(fēng)險分擔(dān)”的原則，將項目的各種風(fēng)險在項目的主要參與者和其他利益相關(guān)者之間進(jìn)行合理分配，而不是由項目投資者一方單獨承擔(dān)項目的全部風(fēng)險，減輕了投資者的壓力。
（4）資產(chǎn)負(fù)債表外融資。
根據(jù)項目融資風(fēng)險分擔(dān)原則，貸款人對債務(wù)的追索僅限于項目公司的資產(chǎn)和現(xiàn)金流量，因而可以將項目融資安排為不需要進(jìn)入投資者資產(chǎn)負(fù)債表中的貸款形式，即實現(xiàn)表外融資，有利于投資者將有限的財力從事更多的投資活動。
2.項目融資的運(yùn)作機(jī)制。
項目融資主要由四個基本模塊組成：項目的投資結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu)和信用保證結(jié)構(gòu)。
（1）項目的投資結(jié)構(gòu)。
即項目的資產(chǎn)所有權(quán)結(jié)構(gòu)，指項目投資者對項目資產(chǎn)權(quán)益的法律擁有形式和項目投資者之間的法律合作關(guān)系。目前，國際上常用的項目投資結(jié)構(gòu)有單一項目子公司、公司型合資結(jié)構(gòu)、合伙制及有限合伙制結(jié)構(gòu)、信托基金結(jié)構(gòu)和非公司型合資結(jié)構(gòu)等形式。
（2）項目的融資結(jié)構(gòu)。
融資結(jié)構(gòu)指項目投資者取得資金的具體形式，是項目融資的核心部分。投資者在投資結(jié)構(gòu)上達(dá)成共識以后開始設(shè)計和選擇合適的融資結(jié)構(gòu)來實現(xiàn)投資者的融資目標(biāo)和要求。常用的項目融資模式有：杠桿租賃、產(chǎn)品支付、利用“設(shè)施使用協(xié)議”融資、BOT、ABS等多種模式，也可以按照投資者的要求對幾種模式進(jìn)行組合、取舍和拼裝。
（3）項目的資金結(jié)構(gòu)。
項目融資的資金由三部分構(gòu)成：股本資金、準(zhǔn)股本資金、債務(wù)資金。三者的構(gòu)成及其比例關(guān)系即項目的資金結(jié)構(gòu)，其中核心問題是債務(wù)資金。項目融資常用的債務(wù)資金形式有：商業(yè)銀行貸款、銀團(tuán)貸款和租賃等。資金結(jié)構(gòu)在很大程度上受制于投資結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)和信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)，通過靈活巧妙地安排項目的資金構(gòu)成比例，選擇恰當(dāng)?shù)馁Y金形式，可以達(dá)到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高項目綜合經(jīng)濟(jì)效益的雙重目的。
（4）項目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)。
對貸款銀行而言，項目融資的安全性來自項目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度和項目之外的各種直接或間接擔(dān)保。擔(dān)?？梢杂身椖客顿Y者提供，也可以由與項目有直接或間接利益關(guān)系的參與各方提供；可以是直接的財務(wù)保證，也可以是間接或非財務(wù)性的擔(dān)保，所有擔(dān)保形式的組合，就構(gòu)成了項目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)。
項目融資的整體結(jié)構(gòu)設(shè)計通過開發(fā)商、貸款銀行與其他參與方之間的反復(fù)談判，完成融資的模塊設(shè)計并確定模塊間的組合關(guān)系。通過對不同方案的對比、選擇、調(diào)整，最后產(chǎn)生一個令參與各方都比較滿意的最佳方案。
3.項目融資的應(yīng)用領(lǐng)域。
項目融資最早應(yīng)用于石油、礦業(yè)等資源開發(fā)領(lǐng)域。20世紀(jì)30年代世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)使美國大批企業(yè)資產(chǎn)狀況惡化、信譽(yù)度降低，按照傳統(tǒng)的以企業(yè)財務(wù)狀況和資信等級為基礎(chǔ)的公司融資方式難以獲得銀行貸款，企業(yè)面臨山窮水盡的局面。這時美國德克薩斯州的石油開發(fā)項目另辟蹊徑，采用項目融資方式獲得了足夠資金。項目開發(fā)商、投資者以及貸款銀行約定采取“產(chǎn)品支付協(xié)議”的方式歸還貸款，即貸款銀行不從石油產(chǎn)品的銷售收入中獲取貸款本息，而是從特定的石油礦區(qū)未來產(chǎn)出的全部或部分石油產(chǎn)品的收益權(quán)中獲取本息。這種新型的貸款方式，相對于以借款人自身的資信和信用為擔(dān)保的傳統(tǒng)方式，將對貸款的風(fēng)險評估對象從借款人轉(zhuǎn)移到了現(xiàn)存的產(chǎn)品上。
20世紀(jì)70年代以后，項目融資開始應(yīng)用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目。面對日益增加的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，單純依靠財政預(yù)算、政府撥款的方式愈加困難。此時項目融資為本來由政府投資興建的基礎(chǔ)設(shè)施項目開辟了新的融資渠道。政府將基礎(chǔ)設(shè)施項目授予企業(yè)經(jīng)營，獲得特許權(quán)的企業(yè)負(fù)責(zé)項目的融資、建設(shè)和經(jīng)營，承擔(dān)項目的債務(wù)責(zé)任和投資風(fēng)險，在特許權(quán)期滿后將基礎(chǔ)設(shè)施項目再交移給政府。我國改革開放以來，項目融資也被引入和介紹到我國的企業(yè)界和金融界，并在一些大型投資項目中得到成功的運(yùn)用。特別是進(jìn)入20世紀(jì)90年代以后，BOT方式得到廣泛使用。如三亞鳳凰機(jī)場、重慶地鐵、深圳地鐵、北京京通高速公路、廣西來賓電廠等項目[6].
目前，項目融資在世界各地運(yùn)用更加普及，涉及項目遍布礦產(chǎn)資源的勘探和開采、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域，甚至在軍事工程中得到成功應(yīng)用。在實踐中，項目融資本身在融資結(jié)構(gòu)、追索形式、貸款期限、風(fēng)險管理等方面也在不斷地創(chuàng)新和發(fā)展。
三、我國大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實施項目融資的必要性
我國城鎮(zhèn)住房制度改革以來，以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)獲得空前發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。近些年，大型住宅開發(fā)建設(shè)項目逐漸成為城市建設(shè)運(yùn)營的主角和房地產(chǎn)開發(fā)的主流。然而，大型住宅建設(shè)項目開發(fā)需要大量的資金投入，如何籌集足夠的開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的最為關(guān)鍵的問題。在目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深度宏觀調(diào)控期間，過去依靠銀行貸款和項目銷售回款的融資模式越來越不適應(yīng)新形勢發(fā)展需要，拓寬融資渠道、提高融資能力是房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的現(xiàn)實問題。項目融資以其獨特的融資機(jī)制和在分散風(fēng)險方面的特殊作用，使其在大型工程項目建設(shè)資金籌集方面發(fā)揮了重要作用，已成為卓有成效且日趨成熟的融資手段。因此，大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目積極引入項目融資，對于解決我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金緊張問題具有重要意義。
1.有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資困境。
資金是企業(yè)賴以生存的命脈，房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有資金需求量大、資金循環(huán)周期長、資金回籠速度慢等特點，因此對資金的依賴性更強(qiáng)，對資金的良好運(yùn)轉(zhuǎn)要求也更高。隨著我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境從緊，企業(yè)資金問題面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源83246億元，比上年同期增長14.83%,增速回落12.1個百分點，增速連續(xù)兩年下滑；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年同期增長27.9%,增速回落5.3個百分點。2011年資金來源和投資增速差值-13.1%,連續(xù)兩年為負(fù)差，缺口相比2010年擴(kuò)大了5.3個百分點，可見資金入不敷出的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。同時，2011年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源與投資額比是1.35,比上年降低0.15,資金保障能力不足也顯而易見。項目融資具有表外融資和提高財務(wù)杠桿的功效，其依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度來實現(xiàn)融資，因此引起的債務(wù)無須計入投資人的資產(chǎn)負(fù)債表中，進(jìn)而避免在資信評估時影響房地產(chǎn)企業(yè)的信用地位和籌資能力。同時，采用項目融資一般可以獲得較高的貸款比例，提高財務(wù)杠桿系數(shù)，進(jìn)而拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模，緩解企業(yè)融資困境。
2.有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險。
我國房地產(chǎn)企業(yè)是典型的全能式開發(fā)模式，從買地、建造、論文格式、賣房到管理都由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨立完成。在追求利潤最大化的同時，房地產(chǎn)企業(yè)也將風(fēng)險集中到自身身上。在融資方面，目前的房地產(chǎn)融資模式尚沒有形成風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)既是資金的需求者，又是融資的主體，承擔(dān)債務(wù)的全部責(zé)任。同時，房地產(chǎn)業(yè)本身沒有屬于行業(yè)的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，行業(yè)內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的長期資金嚴(yán)重不足。在宏觀調(diào)控和信貸緊縮的背景下，傳統(tǒng)的“銀行貸款+預(yù)售融資”的資金融通方式遇阻，對企業(yè)的生存和發(fā)展構(gòu)成了直接的威脅。項目融資屬于有限追索，有限追索權(quán)的存在使項目的風(fēng)險與投資人的其他資產(chǎn)相分離，貸款人只能以項目資產(chǎn)和項目未來收益作為還款來源，投資人從而可以避免做無上限的抵押或擔(dān)保。項目融資的另一大特點是風(fēng)險分擔(dān)，項目融資的各參與方可以依據(jù)各方的利益要求，通過嚴(yán)格的法律合同把責(zé)任和風(fēng)險合理分擔(dān)，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險以及市場風(fēng)險。
3.有利于轉(zhuǎn)變我國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式。
目前房地產(chǎn)開發(fā)主要有兩種模式[7]:一是以賣樓獲得（預(yù)售）的客戶融資和銀行按揭融資為主的“香港模式”,也叫全能開發(fā)模式，是以開發(fā)商為中心的一條縱向價值鏈，從買地、建造、賣房到管理都由一家開發(fā)商獨立完成，房子建好后，房地產(chǎn)公司不持有物業(yè)，直接出售。其特點是項目開發(fā)周期長，開發(fā)商追求利潤最大化，不愿意與他人分享收益。二是以市場化資本運(yùn)作為主的“美國模式”,也叫專業(yè)化模式，在這種模式中，房地產(chǎn)投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營等各方面業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)都高度分化、相對獨立，不同類型的業(yè)務(wù)要由專業(yè)化的獨立公司來自主實施完成。其特點是專業(yè)化的程度相當(dāng)高，每一個環(huán)節(jié)通過完成各自的任務(wù)獲取利潤，是一條橫向價值鏈，真正的幕后主導(dǎo)是資本，開發(fā)商、建筑商、中介商以及其他環(huán)節(jié)都屬于圍繞資本的價值鏈環(huán)節(jié)。從發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況看，開展資本運(yùn)作和專業(yè)細(xì)分是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢。今后的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅是一個開發(fā)企業(yè)，更是一個資本企業(yè)，資本驅(qū)動日益成為房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作核心。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，尚處于以房地產(chǎn)開發(fā)商為核心的階段，缺乏專業(yè)化分工，屬于典型的全能開發(fā)模式。適應(yīng)未來發(fā)展需要，房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展有賴于融資方式的轉(zhuǎn)變，開展項目融資，在分散風(fēng)險、分享收益的原則下，其實質(zhì)是實現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)分工，改變現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)的全能運(yùn)作開發(fā)模式。
4.有利于推動我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。
我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場配置資金的作用并未得到充分發(fā)揮，出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺與儲蓄資金大量沉淀并存的局面，分散的社會資金難以集中應(yīng)用到房地產(chǎn)項目，社會公眾、各方面投資者難以分享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的收益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施項目融資，將有助于提高資本市場的運(yùn)營效率，更好地發(fā)揮資本市場應(yīng)有的籌資和資源配置功能。更為重要的是為我國投資者提供了一種風(fēng)險明確、收益穩(wěn)定、容易把握、能夠滿足不同投資策略和風(fēng)險偏好的投資工具，使我國大量的居民儲蓄能夠高效地轉(zhuǎn)化為投資。同時，項目融資中的很多模式屬于直接融資方式，項目融資的發(fā)展客觀上突出了直接融資和證券市場的作用，使間接融資的地位相對下降，并促使商業(yè)銀行改變其功能，從而推動我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展，加速房地產(chǎn)金融體系創(chuàng)新的進(jìn)程。
四、我國大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實施項目融資的可行性
傳統(tǒng)的項目融資主要應(yīng)用于石油、天然氣等能源開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及飛機(jī)、輪船等大型制造業(yè)項目。近些年，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目也開始引入項目融資這一新的融資模式，并在實踐中取得較好效果。然而，項目融資在大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目中尚未得到真正意義上的應(yīng)用。其原因：一方面是項目融資比較復(fù)雜，對市場風(fēng)險、財務(wù)評價等可行性研究要求較高，而住宅房地產(chǎn)開發(fā)在可行性研究方面還不足以使貸款機(jī)構(gòu)確信貸款的安全；另一方面是項目融資在分散風(fēng)險的同時，也分散了項目收益，在我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展時期，房地產(chǎn)開發(fā)商追求利潤最大化，不愿與他人分享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的收益。盡管如此，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，大型社區(qū)和物業(yè)開發(fā)的逐漸增多，項目融資的優(yōu)勢必將愈加凸顯，相信不久的將來，項目融資與傳統(tǒng)的公司融資將一并成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要融資手段。目前，大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)基本具備實施項目融資的條件。
1.大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)可以通過項目公司實施項目融資。
以項目為導(dǎo)向安排融資是項目融資的一個顯著特點。大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)通常以成立項目公司的方式來運(yùn)作。所謂房地產(chǎn)項目公司，即以房地產(chǎn)項目為對象從事單項房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的有限責(zé)任公司，往往開發(fā)一個項目即設(shè)立一個項目公司，待項目開發(fā)完畢后，即注銷項目公司。公司的股東（開發(fā)商）利用項目公司制度可以合理規(guī)避法律風(fēng)險，即使項目投資失敗，開發(fā)商僅以出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。項目公司作為獨立的生產(chǎn)經(jīng)營者，簽署一切與項目建設(shè)、生產(chǎn)和市場有關(guān)的合同，安排項目融資，負(fù)責(zé)建設(shè)經(jīng)營并擁有項目。在項目建設(shè)期間，投資者為貸款機(jī)構(gòu)提供完工擔(dān)保。項目公司的法律關(guān)系比較簡單，便于貸款機(jī)構(gòu)就項目資產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保權(quán)益，融資結(jié)構(gòu)上較易于被貸款機(jī)構(gòu)接受。項目融資的債務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險大部分限制在項目公司中，易實現(xiàn)有限追索和非公司負(fù)債型融資，并且可以利用大股東的資信優(yōu)勢獲得優(yōu)惠的貸款條件。同時，項目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項目公司，管理上較靈活，項目公司可直接運(yùn)作項目，也可僅在法律上擁有項目資產(chǎn)，而將項目運(yùn)作委托給另外的管理公司[8].目前的房地產(chǎn)抵押貸款基本以項目資產(chǎn)作為償還擔(dān)保，很多住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資活動已經(jīng)具有了項目融資的特點。[ LunWenData.Com]
2.大型住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)具有穩(wěn)定的凈現(xiàn)金流量。
進(jìn)行項目融資的先決條件就是項目能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。住宅房地產(chǎn)開發(fā)直接形成住宅產(chǎn)品，并直接進(jìn)入銷售階段，大約三到四年左右時間完成一個房地產(chǎn)開發(fā)周期，即資金周轉(zhuǎn)期。與其他領(lǐng)域的項目融資比較，房地產(chǎn)開發(fā)前期只有大規(guī)模投入，而沒有現(xiàn)金回流，只有在房屋預(yù)銷售之后才能產(chǎn)生現(xiàn)金回流。盡管如此，由于住宅產(chǎn)品具有價值量大、保值增值的特點，從長期看其價格始終呈現(xiàn)穩(wěn)定上漲的趨勢，且價格增長速度要遠(yuǎn)高于GDP縮減指數(shù)。同時，房地產(chǎn)價格波動幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于股票等金融資產(chǎn)價格波動幅度。隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人均可支配收入不斷增加，在利率下降、外匯管制、債券市場不發(fā)達(dá)、股票市場欠完善的情況下，房地產(chǎn)也成為了百姓投資的重要工具和抵抗通脹的重要手段。因此，隨著房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定上漲，房地產(chǎn)開發(fā)未來的現(xiàn)金流必然是穩(wěn)定的。住宅地產(chǎn)也是房地產(chǎn)的最大板塊，歷年來都占房地產(chǎn)投資的70%左右，如此大的投資規(guī)模和穩(wěn)定的現(xiàn)金流也使得項目融資在住宅房地產(chǎn)開發(fā)中具有廣泛的應(yīng)用空間。
3.我國市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的不斷完善為房地產(chǎn)項目融資提供了良好的外部環(huán)境。
項目融資是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及項目談判、簽約、履行及違約的仲裁和處理，風(fēng)險的分擔(dān)、利潤、稅收和其他條件的執(zhí)行手續(xù)、渠道與擔(dān)保等問題，這些問題需要在完善的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下通過相關(guān)法規(guī)加以強(qiáng)化。經(jīng)過三十年的發(fā)展，我國市場經(jīng)濟(jì)體制逐漸完善，相關(guān)政策法規(guī)相繼頒布，銀監(jiān)會、證監(jiān)會和保監(jiān)會逐步放松對金融機(jī)構(gòu)的直接監(jiān)管，早在2003年中央銀行就已經(jīng)提出“要積極推進(jìn)住房貸款證券化”.這些對于項目融資在房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)用提供了必要的法律依據(jù)和法律保障，為項目融資的開展?fàn)I造了良好的外部環(huán)境，也極大地解除房地產(chǎn)項目融資在我國的社會風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。
4.眾多項目融資的成功案例為大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實施項目融資積累了豐富經(jīng)驗。
項目融資自誕生以來，在世界各國已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗和眾多成功的案例。特別是在歐美國家，項目融資的應(yīng)用范圍已經(jīng)擴(kuò)大到房地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域[9].
20世紀(jì)80年代，項目融資被介紹到我國的企業(yè)界和金融界，已經(jīng)在一些大型投資項目中得到了成功的運(yùn)用，不僅促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時積累了豐富的項目融資經(jīng)驗，培養(yǎng)了大批從事項目融資的專業(yè)人才。近些年，項目融資在我國大型商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)中開始探索性嘗試，如大連萬達(dá)集團(tuán)與國際商業(yè)巨頭聯(lián)合開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的“訂單模式”已經(jīng)具有項目融資的特征。這些都為項目融資在大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中的運(yùn)用提供了有益借鑒以及人才支持。
此外，我國具有充裕的開展項目融資的資金來源。2012年底，我國城鄉(xiāng)居民儲蓄余額近40萬億。除居民儲蓄資金外，還有一些投資機(jī)構(gòu)，如保險公司、社保基金、商業(yè)銀行和證券投資等存有大量投資資金，這為項目融資提供了充足的資金保障。
五、大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實施項目融資的運(yùn)作程序
房地產(chǎn)開發(fā)實施項目融資同其他類型項目融資的運(yùn)作程序基本相同。對比其他項目融資，房地產(chǎn)開發(fā)項目融資主要包括六個步驟：投資決策分析、融資決策分析、融資模式選擇、融資談判、融資執(zhí)行以及貸款償還[10].
1.投資決策分析。
在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先進(jìn)行可行性分析?？尚行苑治鲆话惆ǎ簩曳煞ㄒ?guī)等政策環(huán)境的分析，對市場需求情況及市場前景的預(yù)測，對資金可獲得性的全面考慮，對項目可能面臨的各種風(fēng)險進(jìn)行估計，由于項目融資的特性，融資方更為注重對項目風(fēng)險的識別和防范；對項目收益的估計，根據(jù)已往經(jīng)驗，對項目的投資量、資金成本、銷售收入做一個初步的估計，得出項目收益的估計值，看是否值得投資。在項目可行性研究和風(fēng)險分析基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出是否進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)的投資決策。
2.融資決策分析。
在決定對某一住宅房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將決定采用何種融資方式為項目進(jìn)行籌集資金。是否采用項目融資，主要取決于項目資金籌集可行途徑的比較、對債務(wù)責(zé)任分擔(dān)的要求、項目融資數(shù)量及時間上的要求和綜合評價。項目融資決策分析是一項復(fù)雜的綜合分析和評價工作，通常需要聘請融資顧問為其提供咨詢，對項目的融資能力和可能的融資方案進(jìn)行分析比較，提出項目融資建議方案，項目投資者據(jù)此作出項目融資決策。
3.融資模式選擇。
當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定采用項目融資方式以后，正式聘用融資顧問開始研究和設(shè)計項目的融資結(jié)構(gòu)。項目融資結(jié)構(gòu)設(shè)計的一項關(guān)鍵性工作就是要完成項目的風(fēng)險分析和評估，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)項目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度和各利益主體與項目的契約關(guān)系，確定項目的債務(wù)承擔(dān)能力、項目風(fēng)險在項目參與者之間的合理分配及其相關(guān)的項目信用保證結(jié)構(gòu)。這一階段確定的融資模式并不一定是最后采用的融資模式，開發(fā)商還需要與融資方進(jìn)行談判才能最終確定。
4.融資談判。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成前面幾個階段的工作，就有了與融資方進(jìn)行項目融資談判的基礎(chǔ)，可以有選擇地向潛在融資方發(fā)出參加項目融資的邀請書，便可以與有興趣地融資方開始談判。一般情況下單個金融機(jī)構(gòu)不愿承擔(dān)較大風(fēng)險，開發(fā)商可以選擇邀請苦干個融資方聯(lián)合的銀團(tuán)進(jìn)行項目融資。在與融資方的談判過程中，開發(fā)商應(yīng)注意保持靈活態(tài)度，當(dāng)談判陷入僵局時找出適當(dāng)?shù)淖兺ǚ椒ɡ@過難點，防止融資談判拖延過長時間，造成更大的損失。融資方可能會對項目融資的模式提出不同的看法，開發(fā)商應(yīng)進(jìn)行權(quán)衡選擇。融資談判結(jié)束之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或項目公司）與融資方簽署融資協(xié)議及相關(guān)的法律文件，確定各方權(quán)力與義務(wù)。
5.融資執(zhí)行。
與融資方的談判結(jié)束，雙方簽署正式的項目融資法律文件之后，項目融資進(jìn)入執(zhí)行階段。在這一階段，開發(fā)商或項目公司負(fù)責(zé)項目的建設(shè)管理，保證項目進(jìn)展按融資協(xié)議規(guī)定時間進(jìn)行；同時開發(fā)商將對項目的按期按質(zhì)完成承擔(dān)有限責(zé)任。融資方實時監(jiān)督項目的工程進(jìn)展，考察項目是否按融資協(xié)議規(guī)定執(zhí)行，進(jìn)而根據(jù)資金預(yù)算和建設(shè)日程表安排貸款的提取。在某些情況下，融資方還需要參加部分項目的決策。在融資協(xié)議的執(zhí)行過程中，開發(fā)商應(yīng)與融資方必須保持密切的聯(lián)系，解決融資協(xié)議中沒有規(guī)定的新問題，直至項目的完工。
6.貸款償還。
房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)束之后，項目融資進(jìn)入貸款償還階段。房地產(chǎn)項目融資與一般的生產(chǎn)項目融資有些不同。當(dāng)生產(chǎn)項目建成之后，還需要投入相當(dāng)?shù)倪\(yùn)營資金才能使項目進(jìn)入正常的生產(chǎn)經(jīng)營階段。而且項目進(jìn)入經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)之后，通常需要相當(dāng)長的一段時間才能產(chǎn)生足夠的資金償還全部貸款。而房地產(chǎn)項目本身就是產(chǎn)品，可以直接進(jìn)入銷售階段，因此貸款償還的時間一般要短得多。項目開發(fā)完工后，開發(fā)商依賴房產(chǎn)銷售收入按融資協(xié)議規(guī)定的方式和數(shù)量將貸款償還融資方，并移交相關(guān)法律文件，結(jié)束項目融資協(xié)議。
在整個房地產(chǎn)項目融資實施過程中，各個階段與步驟并不是孤立的，后一階段的實施情況會對前面決策產(chǎn)生影響。如開發(fā)商考慮融資談判的實際情況與進(jìn)展，可能修改融資方式或是項目融資的模式；融資執(zhí)行過程中出現(xiàn)了協(xié)議中沒有規(guī)定的情況，則需要各方再次談判協(xié)商。
六、結(jié)論
通過對大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實施項目融資的相關(guān)問題分析，可以看出：
第一，大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)實施項目融資十分必要。特別是在房地產(chǎn)業(yè)面臨持續(xù)宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)で蠛蛯崿F(xiàn)的融資渠道比較有限，不僅面臨著資金狀況的緊張，也面臨著信貸收緊狀態(tài)下的融資成本上升，同時還面臨著房屋銷售增速回落、回籠資金困難而形成的還款壓力。在這種情況下，開展項目融資，不僅有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，減少房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險，同時有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時轉(zhuǎn)型。
第二，以項目公司形式運(yùn)作的大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)，具有穩(wěn)定的凈現(xiàn)金流量，符合項目融資的條件。
一、商品房預(yù)租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議，并向承租人收取一定數(shù)額的預(yù)收款的行為。
二、上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市商品房預(yù)租的行政主管部門。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)的內(nèi)銷商品房預(yù)租的行政管理工作，業(yè)務(wù)上受市房地局領(lǐng)導(dǎo)。
市房地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)外銷商品房預(yù)租協(xié)議的登記備案工作；區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)內(nèi)銷商品房預(yù)租協(xié)議的登記備案工作。
三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的內(nèi)銷商品房（包括外資內(nèi)銷商品房）需預(yù)租的，應(yīng)當(dāng)向項目所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門提出預(yù)租許可申請；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的外銷商品房需預(yù)租的，應(yīng)當(dāng)向市房地局提出預(yù)租許可申請。
四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請預(yù)租商品房，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）已按規(guī)定支付全部的土地使用權(quán)出讓金，土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；
（二）取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；
（三）預(yù)租的商品房主體結(jié)構(gòu)完工，已經(jīng)市或區(qū)、縣的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗收合格；
（四）已落實市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計劃并已確定該預(yù)租商品房一年內(nèi)能竣工交付使用。
五、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請商品房預(yù)租許可，除應(yīng)向市或區(qū)、縣房地局提交書面的申請報告外，還應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
（一）土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同；
（二）房地產(chǎn)權(quán)證（或土地使用權(quán)證）；
（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；
（四）市、區(qū)、縣的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的主體結(jié)構(gòu)工程驗收合格證；
（五）市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計劃和意見；
（六）預(yù)租商品房的建筑面積明細(xì)表。
其中1995年1月1日前以劃撥方式取得土地使用權(quán)建造的內(nèi)資內(nèi)銷商品房，可以建設(shè)用地許可證、市商品房建設(shè)計劃文本取代上述第（一）、第（二）項規(guī)定的證件及資料。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請預(yù)租的項目已經(jīng)取得預(yù)售許可證的，則只需附交商品房預(yù)售許可證以及上述第（四）項資料。
六、市或區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)租許可申請之日起10日內(nèi)完成審核，符合商品房預(yù)租條件的，發(fā)給準(zhǔn)予預(yù)租的批文；不符合預(yù)租條件的，則應(yīng)在上述規(guī)定的期限內(nèi)通知申請人。
七、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的商品房預(yù)租批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行商品房預(yù)租及廣告宣傳。預(yù)租商品房的廣告必須載明商品房的預(yù)租批準(zhǔn)文號。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的商品房未經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)租的，一律不得開展預(yù)租。
八、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的商品房預(yù)租批準(zhǔn)后，凡買受人預(yù)購的、預(yù)售合同已經(jīng)登記備案的商品房也可預(yù)租。
九、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或買受人預(yù)租商品房的，應(yīng)當(dāng)與承租人簽訂預(yù)租協(xié)議。
預(yù)租協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：
（一）預(yù)租雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；
（二）房地產(chǎn)的座落地點、面積、四至范圍；
（三）土地使用權(quán)獲得方式和使用期限以及房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；
（四）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；
（五）房屋的租賃期限、租金、支付方式；
（六）預(yù)租期限及預(yù)租房屋的交付使用日期；
（七）預(yù)付款金額、支付期限及其使用；
（八）違約責(zé)任；
（九）爭議的解決方式；
（十）預(yù)租雙方當(dāng)事人約定的其它事項。
十、預(yù)租協(xié)議文本可由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)按上述規(guī)定自行擬訂，也可以使用市房地局制定的示范文本。
十一、預(yù)租協(xié)議簽訂后的15日內(nèi)，預(yù)租當(dāng)事人應(yīng)持預(yù)租協(xié)議和預(yù)租當(dāng)事人的有效身份證明按本試行辦法第二條規(guī)定向房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)租協(xié)議登記備案。房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)自受理之日起的5個工作日內(nèi)辦妥登記備案手續(xù)。
十二、凡因從事辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營活動預(yù)租非住宅商品房的承租人，按規(guī)定辦理預(yù)租協(xié)議登記備案后，預(yù)租協(xié)議可以作為承租人向市外資委申辦外商在滬辦事機(jī)構(gòu)或向工商行政管理部門辦理工商注冊登記的有關(guān)經(jīng)營場地的憑證。
十三、預(yù)租的商品房竣工驗收合格，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或買受人按規(guī)定辦理商品房初始登記或變更登記取得房地產(chǎn)權(quán)證后的15日內(nèi)，應(yīng)按《上海市實施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見》的規(guī)定，與承租人簽訂《房屋租賃合同》并按規(guī)定到房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理租賃合同登記備案，領(lǐng)取《上海市房屋租賃證》（以下簡稱《房屋租賃證》）。
關(guān)鍵詞：中小型 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 特點 發(fā)展戰(zhàn)略
為了提高自身競爭優(yōu)勢，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都實施了嚴(yán)格的戰(zhàn)略管理。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于規(guī)模的限制，許多大型企業(yè)采用的戰(zhàn)略管理方式和技術(shù)不適應(yīng)于中小企業(yè)。因此，有人說中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有、也不需要戰(zhàn)略管理。其實不然，無論企業(yè)多小，在經(jīng)營的過程中都要有戰(zhàn)略管理的影子，只是我們不能拿大型開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理過程來審視中小型開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略制定、實施往往是一個非正式的、不明確的隱性戰(zhàn)略。
1.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理的特點
1.1戰(zhàn)略制定的被動性
1.2決策信息的局限性
1.3戰(zhàn)略決策的個性化
1.4戰(zhàn)略計劃的短期化
1.5戰(zhàn)略影響的有限性
2.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇
2.1目標(biāo)集中化戰(zhàn)略。目標(biāo)集中化戰(zhàn)略是指企業(yè)主攻某個特定的顧客群、某產(chǎn)品鏈的一個細(xì)分區(qū)段或某一個地區(qū)市場，以便能以更高的效率、更好的效果為某一特定目標(biāo)服務(wù)。
2.1.1專業(yè)化經(jīng)營。在市場衰退時，中小型房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)“有所為，有所不為”，縮小經(jīng)營范圍，把有限的資源集中到自己最擅長的業(yè)務(wù)上來，逐步構(gòu)筑自身的核心競爭力。
2.1.2分類評估和處理項目。在市場衰退期間，中小房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對自己所有的項目，包括開發(fā)完、開發(fā)中和擬開發(fā)的項目進(jìn)行分析和評估，然后分類處理，收縮陣線。
2.1.3控制項目數(shù)量。為了控制風(fēng)險，中小開發(fā)商的項目不宜太多，以三個左右為佳，并且三個項目在時間上要形成梯次，最好是一個項目正在開發(fā)，另一個在辦理前期手續(xù)準(zhǔn)備開工，還有一個項目在進(jìn)行可行性分析。
2.2差異化戰(zhàn)略
2.2.1經(jīng)營差異化：市場細(xì)分原則下的“縫隙經(jīng)營”策略。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定經(jīng)營方向時，要努力避開行業(yè)內(nèi)大企業(yè)、大公司所關(guān)注的熱點項目，選擇他們易于忽視而又有一定經(jīng)濟(jì)效益的小型“縫隙”產(chǎn)品，充分發(fā)揮自己靈活性好和適應(yīng)性強(qiáng)的優(yōu)勢，拾遺補(bǔ)缺，填補(bǔ)市場需求的不足。
2.2.2產(chǎn)品差異化：精品戰(zhàn)略之路。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過走精品戰(zhàn)略之路來提高企業(yè)的競爭力，提高產(chǎn)品的美譽(yù)度和知名度，提高產(chǎn)品的附加值。在市場競爭白熱化階段，設(shè)計理念創(chuàng)新、生活方式引領(lǐng)、服務(wù)內(nèi)涵挖掘，將使得產(chǎn)品更富有個性化色彩，成為市場矚目的精品。
2.2.3項目開發(fā)差異策略：確定適合自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目。中小型房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重對市場和消費(fèi)者需求的研究，通過對市場進(jìn)行細(xì)分，選擇出產(chǎn)品將來可能面向的消費(fèi)對象，從而確保自己開發(fā)的房產(chǎn)能夠在市場中立于不敗之地。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)主攻某個特殊的顧客群、某產(chǎn)品線的一個細(xì)分區(qū)域或某一地區(qū)市場，力求低成本、差異化開發(fā)。
2.2.4區(qū)域差異策略：定位上以進(jìn)入三、四級城市為主。在現(xiàn)階段，在我國經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域，云集了許多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且市場競爭相當(dāng)激烈。在這種情況下，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四級中小城市。
2.3聯(lián)盟戰(zhàn)略。所謂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略是指兩個以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于對市場的預(yù)期目標(biāo)和企業(yè)自身總體經(jīng)營目標(biāo)的意愿，采取一種長期性聯(lián)合與合作的經(jīng)營行為方式。
2.3.1戰(zhàn)略聯(lián)盟的選取方式
第一、相互持股投資合作聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟有利于防止過度的低水平市場競爭，降低經(jīng)營風(fēng)險，有利于國內(nèi)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期發(fā)展。這種聯(lián)盟類型意味著吸收一個或更多的合作者入股，而不需要組建新的合法實體，通常用于關(guān)系風(fēng)險較高而運(yùn)行風(fēng)險較低時。
第二、合資企業(yè)。合資雙方投資成立獨立的實體進(jìn)行合作項目的開發(fā)。當(dāng)關(guān)系風(fēng)險和運(yùn)行風(fēng)險較低時，合資企業(yè)是合作者偏愛的結(jié)構(gòu)，但這種聯(lián)盟成立之后便極大地增加了運(yùn)行風(fēng)險并有導(dǎo)致聯(lián)盟失敗的威脅。首先，合資企業(yè)需要額外的投資使其運(yùn)作，增大了成本；其次，如果聯(lián)盟不得不終止，合資企業(yè)中的大部分投資將不能輕易收回；最后，管理費(fèi)用高。不僅共有的所有權(quán)犧牲了企業(yè)的戰(zhàn)略柔性，而且組織文化的差異將導(dǎo)致制定決策和執(zhí)行上產(chǎn)生較大阻力。
第三、功能性協(xié)議合作聯(lián)盟。屬松散型的聯(lián)盟，協(xié)議基礎(chǔ)上的聯(lián)盟完全依賴于誠信、聲譽(yù)和獨立企業(yè)的自愿合作，企業(yè)之間僅限于生產(chǎn)協(xié)作或?qū)I(yè)化分工，沒有資金和技術(shù)等的往來，企業(yè)之間約束力不強(qiáng)。二者在認(rèn)同共同投資理念的基礎(chǔ)上實現(xiàn)客戶資源共享。不包括任何股份和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)付運(yùn)行風(fēng)險非常有效，但不適合于關(guān)系風(fēng)險。這種聯(lián)盟具有更好的彈性，容易重組、更改和終止，合作者容易退出。
2.3.2戰(zhàn)略聯(lián)盟具體實施路徑
第一、土地――資金合作聯(lián)盟。在現(xiàn)實中，往往是擁有土地的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有資金進(jìn)行開發(fā)，因此，可以采取土地――資金聯(lián)盟的方式，你擁有資金，我提供土地，雙方合作開發(fā)，解決各自所需。
第二、區(qū)域整體開發(fā)聯(lián)盟。同一片區(qū)域的不同開發(fā)商以戰(zhàn)略協(xié)定的方式搞聯(lián)合開發(fā)。當(dāng)前，各地政府在土地出讓上為了達(dá)到統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的規(guī)模效益，不論是在新區(qū)建設(shè)還是舊城改造上，往往是大面積土地的整體出讓，零星小地塊的出讓越來越少，一般中小企業(yè)難以單獨承受，聯(lián)合開發(fā)是必然之選。
第三、以品牌為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。品牌聯(lián)盟既可以是與知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的合作，也可以是與相關(guān)的其他行業(yè)知名企業(yè)合作。通過借助聯(lián)盟方在行業(yè)內(nèi)或某一區(qū)域內(nèi)的品牌效應(yīng)，迅速提升自身的品牌知名度。
第四、以價值鏈為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從強(qiáng)化價值鏈的目的出發(fā)，聯(lián)合有競爭力的規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)、廣告宣傳機(jī)構(gòu)、建材供應(yīng)商、裝修企業(yè)甚至家電、家具企業(yè)等組成全方位、多層次的戰(zhàn)略聯(lián)盟。這樣可大大降低中間成本，提高效率，增加消費(fèi)者價值，使聯(lián)盟各方獲得收益。
要想在日趨激烈的市場競爭中立于不敗之地，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須制定一個比較縝密的發(fā)展戰(zhàn)略，只有這樣才能拓寬融資渠道，加強(qiáng)競爭優(yōu)勢，使企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
第二條 本辦法所稱的涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指按有關(guān)法律、法規(guī)在我省對外開放的城市或地區(qū)取得國有土地使用權(quán)后，依照城市規(guī)劃從事各類房屋開發(fā)建設(shè)，并主要向境外組織和個人（包括住境內(nèi)機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作的境外人員）出售、出租房產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的經(jīng)營活動。
第三條 外國公司、企業(yè)、其他組織及個人（以下簡稱外商）經(jīng)批準(zhǔn)在云南省開辦的外商獨資、中外合資、中外合作的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱外商開發(fā)企業(yè)），以及國內(nèi)投資，經(jīng)批準(zhǔn)從事向境外銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡稱國資企業(yè)），在我省從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，均應(yīng)遵守本辦法。
第四條 除成片開發(fā)土地外，外商投資開發(fā)經(jīng)營涉外房地產(chǎn)應(yīng)主要采取中外合資經(jīng)營、合作經(jīng)營方式。
第五條 云南省城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主管全省涉外房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工作。
第六條 外商開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動必須遵守中國的法律、法規(guī)。
外商開發(fā)企業(yè)在我國法律、法規(guī)以及經(jīng)批準(zhǔn)的合同、章程規(guī)定范圍內(nèi)，有權(quán)自主進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。
外商開發(fā)企業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)的合法權(quán)益，受中國法律保護(hù)。
第七條 凡已同中華人民共和國建立外交關(guān)系或設(shè)有商務(wù)代一機(jī)構(gòu)的國家和地區(qū)的外商，均可申請在我省開放城市或地區(qū)設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)，我省四級（含四級）以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也可申請從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，有關(guān)部門根據(jù)開發(fā)建設(shè)設(shè)項目需要和有關(guān)規(guī)定，予以批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)。
第八條 外商到我省投資舉辦獨資、中外合資、中外合作經(jīng)營外商開發(fā)企業(yè)的，按下列程序辦理申請設(shè)立企業(yè)的各項手續(xù)：
（一）舉辦獨資企業(yè)，應(yīng)就擬投資項目選定場地，經(jīng)場地所在地建設(shè)、土地管理、經(jīng)貿(mào)部門提出書面意見。舉辦合資、合作經(jīng)營企業(yè)，應(yīng)先與中方合營者協(xié)商達(dá)成一致意見后，簽署共同投資的意向書或協(xié)議書。
（二）獨資企業(yè)投資者或投資者委派其國內(nèi)代表、投資咨詢服務(wù)公司等機(jī)構(gòu)向?qū)ν饨?jīng)貿(mào)部門呈報設(shè)立企業(yè)的申請書。合資、合作的中方合營者向計劃部門呈報項目可行性研究報告書。
（三）獨資企業(yè)申請者經(jīng)對外貿(mào)部門批準(zhǔn)同意設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)。
領(lǐng)到企業(yè)批準(zhǔn)證書后于30天內(nèi)持有關(guān)批準(zhǔn)文件證書，到工商行政管理部門辦理注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照；屬合資、合作項目的，可行性研究報告書報建設(shè)部門提出書面審查意見后，報計劃部門審批后，合資、合作各方在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，正式簽定開發(fā)企業(yè)章程、合同，報對外經(jīng)貿(mào)部門批準(zhǔn)。
（四）申請設(shè)立合資、合作外商開發(fā)企業(yè)。由中方合營者向?qū)ν饨?jīng)貿(mào)部門呈報設(shè)立企業(yè)的申請報告。經(jīng)審查批準(zhǔn)，領(lǐng)取企業(yè)批準(zhǔn)書后，于30天內(nèi)持有關(guān)批準(zhǔn)文件、證書，到工商行政管理部門辦理注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。外商開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日期，為該企業(yè)的成立日期。
（五）外商開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后60天內(nèi)，持有關(guān)批準(zhǔn)文件、證明到省建委核定資質(zhì)等級，領(lǐng)取開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書。
第九條 外商或合資、合作的中方合營者到對外經(jīng)貿(mào)部門申請設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)時，或到工商行政管理部門辦理注冊登記時需提交下列文件：
（一）設(shè)立獨資或合資、合作企業(yè)的申請書；
（二）獨資者提交舉辦獨資企業(yè)的可行性研究報告。合資、合侮營者提交投資項目可行性研究報告及批準(zhǔn)文件；
（三）企業(yè)章程及首屆董事會人選名單。合資、合作者還需提交合營各方簽署的合同；
（四）獨資者提交投資者的營業(yè)執(zhí)照副本或身份證副本。合資、合作經(jīng)營者提交合營各方的營業(yè)執(zhí)照副本；外方以個人身份投資的，可提交身份證影印件。
（五）投資者或投資各方的資信證明；
（六）有關(guān)城市規(guī)劃、用地的意見書、協(xié)議書、土地使用權(quán)出讓合同及政府有關(guān)部門簽署的意見、批準(zhǔn)文件、證書。
第十條 外商開發(fā)企業(yè)到省建委確認(rèn)資質(zhì)等級時，除提交第九條二、三、四、五款規(guī)定的文件外，還應(yīng)提交企業(yè)負(fù)責(zé)人、技術(shù)負(fù)責(zé)人、管理人員等有關(guān)名冊和證書。
第十一條 外商或合資、合作的中方合營者按第八條規(guī)定的程序辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)時，場地或項目所在市、縣有關(guān)部門有審批權(quán)的，由所在市、縣有關(guān)部門按規(guī)定的權(quán)限辦理批準(zhǔn)手續(xù)；當(dāng)?shù)貨]有審批權(quán)限的，由外商或合資、合作的中方合營者直接呈有審批權(quán)的地、州、市或省級業(yè)務(wù)部門辦理，予以批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)，或轉(zhuǎn)報國務(wù)院有關(guān)部門審批。
第十二條 由中方提供土地、外商提供資金、不設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)的中外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合作項目，以及國資企業(yè)從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，手續(xù)從簡，由建設(shè)部門提出書面審查意見后，報計劃部門審批。其中，合作各方就項目所簽署的合同須報對外經(jīng)貿(mào)部門批準(zhǔn)。
第十三條 外商開發(fā)企業(yè)和國資企業(yè)在我省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，統(tǒng)一由建設(shè)部門（房地產(chǎn)管理部門）行使城市規(guī)劃、土地開發(fā)、土地轉(zhuǎn)讓、設(shè)計施工，以及房屋銷售、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押和企業(yè)資質(zhì)的行業(yè)歸口管理權(quán)，并接受其它有關(guān)部門的指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督。
第十四條 外商開發(fā)企業(yè)和國資企業(yè)在我省從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，其土地使用權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和終止，必須按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定辦理。
中方房地產(chǎn)企業(yè)擬提供土地使用權(quán)與外商合資或合作經(jīng)營房地產(chǎn)的，需在申請設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)前，按前款要求取得土地合作權(quán)。并在外商開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三個月內(nèi)，與外商開發(fā)企業(yè)簽定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，經(jīng)土地所在地房地產(chǎn)管理部門辦理監(jiān)證手續(xù)。土地管理局核發(fā)土地使用權(quán)證后，始得行使土地使用權(quán)。
由中方提供土地，外商提供資金，不設(shè)立外商開發(fā)企業(yè)的涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目，在辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)前，不得進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。
第十五條 外商開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)、房屋建設(shè)必須遵守我國有關(guān)城市規(guī)劃、土地管理、設(shè)計施工的有關(guān)法律、法規(guī)。
第十六條 外商開發(fā)企業(yè)和國資企業(yè)建造的住宅，其設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自行確定。
第十七條 外商開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的房屋和土地使用權(quán)，以及中方房地產(chǎn)企業(yè)與外商投資合作建造的房屋，可以依照我國法律、法規(guī)的規(guī)定，在中國境內(nèi)、境外出售、交換、贈予、繼承。上述經(jīng)營活動和法律行為在中國境外進(jìn)行的，應(yīng)取得中華人民共和國駐該國或地區(qū)大使館、領(lǐng)事館、商務(wù)代表機(jī)構(gòu)的認(rèn)證。沒有與我國建立外交關(guān)系或沒有在我國設(shè)立商務(wù)代表機(jī)構(gòu)的國家或地區(qū)的企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織或個人，不得成為受讓人。在我國境內(nèi)進(jìn)行的，應(yīng)到房地產(chǎn)交易所進(jìn)行監(jiān)證。
第十八條 房屋可以整幢出售，也可以分層、分套出售。房屋出售時，其占用的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。其房屋的所有權(quán)的期限與其占用的土地使用權(quán)的期限相同。
第十九條 外商開發(fā)企業(yè)和國資企業(yè)出售、租賃、交換房屋或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，以及中方房地產(chǎn)企業(yè)和外商投資合作建造的房屋出售、租賃，其價格由企業(yè)或合作雙方自行確定。但應(yīng)將出售、出租價格報房屋所在地房地產(chǎn)管理部門和物價局備案。房屋出售價格明顯低于市場價格時，政府有優(yōu)先購買權(quán)。
國資企業(yè)出售、出租房屋必須按規(guī)定繳納土地收益金。
第二十條 企業(yè)預(yù)售期貨房屋，賣方持有該房屋建設(shè)項目的《土地使用證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》買賣雙方應(yīng)簽訂《房屋預(yù)售合同》，到房屋所在地房地產(chǎn)交易所辦理監(jiān)證手續(xù)。賣方收取的房屋預(yù)售款，必須先用于支付及清償該房屋的建設(shè)費(fèi)用。
第二十一條 企業(yè)出售現(xiàn)貨房屋，賣方必須持有該房屋的房屋所有權(quán)證。買賣雙方應(yīng)簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，并到房屋所在市、縣房地產(chǎn)交易所辦理監(jiān)證手續(xù)。
第二十二條 企業(yè)出租房屋，租賃雙方應(yīng)訂立《房地產(chǎn)租賃契約》，并到房屋所在市、縣房地產(chǎn)交易所辦理監(jiān)證手續(xù)。
第二十三條 依照本辦法開發(fā)經(jīng)營的房屋產(chǎn)權(quán)可以抵押。房屋產(chǎn)權(quán)用以抵押時，相應(yīng)的土地使用權(quán)同時抵押。
第二十四條 房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)抵押時，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)簽定抵押合同，并在30天內(nèi)按規(guī)定辦理抵押權(quán)監(jiān)證、登記手續(xù)。未經(jīng)監(jiān)證、登記的抵押行為無效。
第二十五條 抵押人不能按期還款時，抵押權(quán)人有權(quán)依照中國法律、法規(guī)和合同的規(guī)定處置抵押物。
第二十六條 因處分抵押物而取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)按規(guī)定辦理權(quán)屬變更登記。
第二十七條 辦理房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)和房屋、土地他項權(quán)利登記，以及辦理房屋買賣、租賃監(jiān)證手續(xù)，登記機(jī)關(guān)和監(jiān)證單位可按省物價局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取登記費(fèi)和監(jiān)證費(fèi)。
第二十八條 外商開發(fā)企業(yè)在辦理工商登記后30天內(nèi)，應(yīng)向所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。依照我國稅法規(guī)定納稅。
第二十九條 外商開發(fā)企業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)中有關(guān)外匯事宜，依照我國外匯管理規(guī)定辦理。
第三十條 外商開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生合同爭議時，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)通過協(xié)商或者調(diào)解解決；協(xié)商或調(diào)解無效的，由中國仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。也可由合同規(guī)定的仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。
當(dāng)事人沒有在合同中訂立仲裁條款，事后又沒有達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可向我國有管轄權(quán)限的人民法院起訴。
第三十一條 涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中需要公證的事項，當(dāng)事人應(yīng)依法辦理公證。
第三十二條 香港、澳門、臺灣地區(qū)的公司、企業(yè)，以及其它組織和個人在我省從事涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，參照本辦法和其它有關(guān)港、澳、臺投資的法律、法規(guī)、辦法執(zhí)行。
第三十三條 對違反本辦法規(guī)定的，由有關(guān)部門根據(jù)我國法律、法規(guī)進(jìn)行處理。
第三十四條 凡根據(jù)本辦法而發(fā)給、發(fā)出、訂立的任何證書、合同、協(xié)議、通知書或其他文件，如因中外文互有差異而引至爭議的，以中文本為準(zhǔn)。
2004年房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動空前活躍。僅從房地產(chǎn)信托來看，根據(jù)云南信托的有關(guān)統(tǒng)計，2004年全國約有31家信托投資公司共計發(fā)行了約83個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約122億元。
一些房地產(chǎn)企業(yè)還引入了外資房地產(chǎn)基金和投資商。如上海復(fù)地、順馳等地產(chǎn)商與摩根士丹利先后合作開發(fā)地產(chǎn)項目；北京、上海等地的房地產(chǎn)項目也得到了荷蘭國際集團(tuán)以及排名世界前三強(qiáng)的荷蘭房地產(chǎn)基金ING等的巨資投入。資料顯示，近一年來僅在北京就有近20 個房地產(chǎn)業(yè)項目引入了外資投資，總建筑面積在500萬平方米以上，涉及投資總額近30億元。
通過分析和研究目前房地產(chǎn)企業(yè)的各種融資創(chuàng)新和模式，我們認(rèn)為中國房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生一場革命性的變革，這場變革的核心就是房地產(chǎn)行業(yè)的重心將由土地運(yùn)營向金融運(yùn)作轉(zhuǎn)變。這場革命最終將可能產(chǎn)生兩個結(jié)果：一是現(xiàn)有的開發(fā)商模式將最終裂變成投資商+建造商的模式，向美國等發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)模式靠近。而且在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的走向必然分化出不同的路徑，像萬科、金地、招商地產(chǎn)這樣的一些正在探索多種融資渠道的公司可能由房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為專業(yè)房地產(chǎn)投資商和運(yùn)營管理商，還有一部分公司將轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂衅放频慕ㄔ焐?，成為開發(fā)各環(huán)節(jié)的組織者。二是隨著這種變化趨勢的出現(xiàn)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)食物鏈也將發(fā)生根本性的變化，最終房地產(chǎn)基金和投資商將成為主導(dǎo)中國房地產(chǎn)市場的兩種主流業(yè)態(tài)。
從美國等成熟房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗來看，當(dāng)土地實現(xiàn)完全市場化的公開供給后，土地的轉(zhuǎn)讓價格將基本體現(xiàn)市場對土地未來價值的預(yù)期；與此同時，土地交割以巨額土地轉(zhuǎn)讓金在短期內(nèi)支付為前提，銀行將不再向開發(fā)商放款以支付土地價款。結(jié)果是開發(fā)商將難以從低價囤積土地并高價賣出中獲取暴利，也難以借助銀行信貸資金“妙手空空”。在這種情況之下，開發(fā)商必須具備強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力或雄厚的自有資金實力以支持房地產(chǎn)開發(fā)對資金的巨量需求。否則，失去土地和資金兩方面的尋租能力，開發(fā)商就只能憑借在房屋建造的組織方面的專業(yè)能力賺取與其付出相適應(yīng)的合理利潤。近期萬通宣稱參與集資建房并擔(dān)任承建商的角色，其期望的利潤率據(jù)稱為“8%-15%”。
招商地產(chǎn)董秘陳宇認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，行業(yè)內(nèi)的專業(yè)分工將越來越細(xì)。結(jié)果是政府賺土地的錢，投資商（也可以包括個人集資）賺取資金的回報，建造商賺取產(chǎn)品創(chuàng)造的價值。
開發(fā)模式向投資模式轉(zhuǎn)變
在一系列政策的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則正在發(fā)生變化，其實質(zhì)就是產(chǎn)業(yè)的核心由開發(fā)營建向金融運(yùn)作轉(zhuǎn)移，而房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式也由開發(fā)模式向投資模式轉(zhuǎn)變。迄今為止的一些房地產(chǎn)與金融結(jié)合的方式，正越來越清晰地展示了這種轉(zhuǎn)變的路徑。
土地供應(yīng)方式的市場化、銀行信貸政策的緊縮擠壓、外資房地產(chǎn)基金的強(qiáng)力進(jìn)入等，沖擊并改變著固有的房地產(chǎn)開發(fā)模式。20年來中國房地產(chǎn)模式的核心是房地產(chǎn)商統(tǒng)攬土地―融資―規(guī)劃―施工―銷售―物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)。在這一產(chǎn)業(yè)價值鏈中，土地是房地產(chǎn)商能夠進(jìn)行開發(fā)的原始支點，融資只不過是整個運(yùn)作的一個環(huán)節(jié)而已。
然而在近兩年房地產(chǎn)企業(yè)尋求資金渠道多元化的運(yùn)作過程中，一些主流房地產(chǎn)商越來越重視融資環(huán)節(jié)，將這一環(huán)節(jié)提升到了前所未有的高度，而且其金融運(yùn)作展示了一種行業(yè)趨勢：房地產(chǎn)商正面臨角色轉(zhuǎn)換，即由開發(fā)商向投資商、運(yùn)營管理商轉(zhuǎn)變。
金地集團(tuán)轉(zhuǎn)向投資商的嘗試
金地集團(tuán)參與金信雙龍房地產(chǎn)信托計劃是其向投資商轉(zhuǎn)變的嘗試；而與摩根士丹利等聯(lián)手參與銀行不良資產(chǎn)的操作，則體現(xiàn)了其將多年積累的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和管理經(jīng)驗運(yùn)用到存量物業(yè)的管理和再開發(fā)，向運(yùn)營管理商轉(zhuǎn)變的思路
2003年6月，央行“121號文件”出臺，幾乎所有的房地產(chǎn)商都深刻體會到資金已是一個嚴(yán)重制約發(fā)展的瓶頸。對于資金密集型行業(yè)，解決好融資問題成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。作為上市公司，金地集團(tuán)（600383）除了尋求以增發(fā)等形式再融資外，也在房地產(chǎn)信托等領(lǐng)域進(jìn)行了嘗試。
2003年12月18日，金地集團(tuán)公告稱，公司與其第二大股東金信信托投資股份有限公司簽署金信雙龍房地產(chǎn)投資資金信托合同。根據(jù)《金信雙龍房地產(chǎn)投資信托計劃》及信托合同，金地集團(tuán)為特別委托人和受益人，金信信托投資股份有限公司為受托人和管理人。該信托產(chǎn)品的運(yùn)作模式借鑒了房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的基本原理，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)投資為主（圖1）。
從運(yùn)作模式看，金地集團(tuán)第二大股東金信信托作為融資平臺推出雙龍房地產(chǎn)信托計劃，金地集團(tuán)、杭州綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和通和置業(yè)（金地集團(tuán)第四大股東通和控股旗下企業(yè)）是該信托計劃的特別委托人，其中金地集團(tuán)委托金額為2500萬元。
西南證券信托研究專家孟輝認(rèn)為，該產(chǎn)品的一個突出特點是金地集團(tuán)及其股東等利益相關(guān)各方，將各自的優(yōu)勢資源捆綁在一起，以達(dá)到合理的風(fēng)險匹配和利益共享。從該信托計劃的幾個特別委托人的背景來看，都屬于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商，“通過設(shè)立信托的方式，特別委托人獲得了金信信托這一融資平臺的支持，獲得了一條新的融資渠道?！?/p>
從目前該信托計劃資金投入的項目來看，特別委托人如通和置業(yè)在杭州的一個項目、杭州綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司在合肥的一個項目都獲得了該信托計劃資金的支持。盡管目前該信托計劃融資規(guī)模不大，已使用了31份信托計劃籌集了2.79億元，“但預(yù)計未來的融資目標(biāo)是30-50億元?！苯鸬丶瘓F(tuán)董秘、企業(yè)發(fā)展部總經(jīng)理郭國強(qiáng)告訴《新財富》。
值得注意的是，金信信托與金地集團(tuán)、通和置業(yè)等特別委托人之間的股權(quán)關(guān)系和戰(zhàn)略合作關(guān)系是實現(xiàn)這種模式的一個重要基礎(chǔ)。對于房地產(chǎn)信托這類具有高風(fēng)險特征的信托產(chǎn)品而言，風(fēng)險管理能力的高低幾乎決定了產(chǎn)品開發(fā)的成功與否。金地集團(tuán)、通和置業(yè)作為開發(fā)商，能夠在房地產(chǎn)項目選擇、項目評價以及項目管理方面提供專業(yè)建議，保證了信托產(chǎn)品能夠成功推出和持續(xù)運(yùn)營。
在這一案例中，“房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)＋融資平臺”成了金地集團(tuán)房地產(chǎn)金融運(yùn)作的基本要素?！敖鸬丶瘓F(tuán)＋金信信托進(jìn)行的其實是房地產(chǎn)金融運(yùn)作，而且它們擔(dān)當(dāng)?shù)氖峭顿Y商的角色?！泵陷x認(rèn)為。
金地集團(tuán)作為專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，在如何實現(xiàn)專業(yè)技能與融資功能的緊密結(jié)合方面一直在進(jìn)行探索。2004年6月22日，公司公告稱與摩根士丹利房地產(chǎn)基金IV（簡稱MSREF）、上海盛融投資有限公司合作設(shè)立公司，共同投資中國的不良資產(chǎn)。合作方式是三方共同出資設(shè)立一家項目公司，項目公司注冊資本約為5億元，股東出資比例為：金地集團(tuán)出資約7500萬元，占注冊資本的15%；MSREF出資約27500萬元，占注冊資本的55%；上海盛融投資有限公司出資約15000萬元，占注冊資本的30%。
該項目公司受讓中國建設(shè)銀行賬面總值為28.5億元的不良資產(chǎn)包，包括了中國建設(shè)銀行16家分行分布在華中和華南地區(qū)的154項資產(chǎn)。這些資產(chǎn)大多為中國主要城市中的商業(yè)物業(yè)，其中部分資產(chǎn)為在建工程。從該項目公司的股東構(gòu)成看，“摩根士丹利和上海盛融主要解決資金問題。”郭國強(qiáng)說，金地集團(tuán)在不良資產(chǎn)處置（如再開發(fā)、出售、出租、物業(yè)管理等）中，將在這些物業(yè)的再開發(fā)和管理上發(fā)揮主要作用。顯然金地集團(tuán)扮演的是運(yùn)營管理商的角色。
萬科加緊調(diào)整融資結(jié)構(gòu)
萬科通過發(fā)行可轉(zhuǎn)債、利用信托資金、與外資合作等，拓寬融資渠道、調(diào)整融資結(jié)構(gòu)；通過收購做大規(guī)模，追尋美國Pulte Homes公司的腳步，其欲成為專業(yè)房地產(chǎn)投資商的意圖日益明顯
萬科近年來力圖打造更加合理的融資模式和融資結(jié)構(gòu)。
作為上市公司，萬科充分利用了資本市場的融資功能，兩年來通過發(fā)行可轉(zhuǎn)債籌集資金34.9億元。
與此同時，萬科也嘗試?yán)眯磐匈Y金。2003年12月31日，萬科與新華信托達(dá)成總額2.602億元、期限2年、年利率為4.5%的信托貸款協(xié)議，用于深圳大梅沙萬科東海岸項目的開發(fā)。2004年6月9日，萬科全資附屬子公司深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司又與新華信托達(dá)成總額1.9995億元、期限2年、年利率為4%的貸款協(xié)議，用于深圳十七英里項目的開發(fā)。該貸款資金由新華信托發(fā)行“新華信托―萬科十七英里項目集合資金信托計劃”的方式籌集，同時，投資者可以享受十七英里項目購房優(yōu)惠權(quán)。2004年12月22日，萬科又與深圳國際信托投資公司簽署期限2年、總額1.5億元的信托貸款協(xié)議，用于“深圳萬科云頂項目”的開發(fā)（表1）。
值得一提的是，萬科“新華信托―萬科十七英里項目集合資金信托計劃”頗有特色（圖2）。該信托計劃靈活選擇融資方式，實現(xiàn)了財務(wù)費(fèi)用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個百分點，按照2.602億元的融資規(guī)模，萬科每年節(jié)約財務(wù)費(fèi)用近400萬元。
另一方面，房地產(chǎn)項目作為一個特殊的商品，本身有其獨特的使用價值，該信托產(chǎn)品在設(shè)計過程中通過對這一使用價值的挖掘，加入了購房優(yōu)惠權(quán)，使得萬科十七英里信托計劃具有獨特的賣點。信托計劃的投資者在購買該產(chǎn)品的同時，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對該房產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)以及購房價格的高折扣率。這一模式在隨后的房地產(chǎn)信托項目中被廣泛地運(yùn)用。
而且，在海外資金紛紛投資中國房地產(chǎn)市場之際，萬科也適時跟上了潮流。2004年7月，萬科與德國銀行Hypo Real Estate Bank International（簡稱“HI公司”）簽訂了合作協(xié)議，為即將開發(fā)的中山項目進(jìn)行融資安排，合作方式是HI公司為中山項目提供總額不超過3500萬美元，最長不超過42個月的貸款。為實現(xiàn)上述融資安排，萬科將中山公司80%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給全資子公司―永達(dá)中國投資有限公司，永達(dá)中國又將這80%的中山項目與HI成立合資項目公司BGI（Best Gain Investment），占35%股份。上述轉(zhuǎn)讓完成后，萬科對中山公司直接和間接擁有的權(quán)益為48%（圖3）。2004年11月21日萬科集團(tuán)子公司成都萬科房地產(chǎn)有限公司與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司的子公司―新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.（簡稱RZP）簽訂協(xié)議，將其持有的成都萬科置業(yè)95%股權(quán)中的40%轉(zhuǎn)讓給RZP，共同開發(fā)成都“萬科新城”項目。
從萬科在較短時間內(nèi)連續(xù)發(fā)行兩期可轉(zhuǎn)債，以及信托融資、與海外房地產(chǎn)基金合作來看，其房地產(chǎn)金融運(yùn)作的技巧日益嫻熟，融資結(jié)構(gòu)也漸趨合理（圖4）。
如果說拓寬融資渠道是所有房地產(chǎn)商的題中應(yīng)有之意，那么收購南都集團(tuán)相關(guān)股權(quán)一案則昭示了萬科欲成為專業(yè)投資商的意圖。
2005年3月4日，萬科公告以18.58億元收購南都有關(guān)股權(quán)。根據(jù)有關(guān)協(xié)議，萬科此次受讓資產(chǎn)為上海中橋集團(tuán)持有的上海南都70%的股權(quán)及與之相對應(yīng)的股東權(quán)益、蘇州南都49%的股權(quán)及與之相對應(yīng)的股東權(quán)益、浙江南都房產(chǎn)集團(tuán)20%的股權(quán)及與之相對應(yīng)的股東權(quán)益。交易定價主要依據(jù)標(biāo)的公司的凈資產(chǎn)值、所擁有的項目的評估值，同時考慮了標(biāo)的公司的品牌價值。交易金額18.58億元，涉及21項物業(yè)，占地面積627.57萬M2，建筑面積598萬M2，按權(quán)益算，本項交易完成后，萬科權(quán)益土地儲備增加194萬M2。
我們的分析表明，這項收購使萬科的權(quán)益土地儲備超過1000萬平方米建筑面積，有利于完善萬科跨區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略布局，使其大大增強(qiáng)了持續(xù)競爭能力。
被萬科視為未來發(fā)展新標(biāo)桿的美國Pulte Homes公司的運(yùn)作模式，可能是萬科意圖的最佳注解：在房地產(chǎn)基金占主導(dǎo)地位的美國房地產(chǎn)市場，作為上市公司的Pulte Homes，其主導(dǎo)權(quán)不在公眾基金手中，而是以房地產(chǎn)投資商的身份，采取收購兼并的方式做大規(guī)模，鞏固自己的市場占有率。目前該公司在美國市場的占有率約為5.3%，而美國前十名地產(chǎn)商的市場占有率不到20%。
其實還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商也敏感地看到了這種轉(zhuǎn)型的脈絡(luò)?！拔覀円舱谒伎枷?qū)I(yè)房地產(chǎn)投資管理公司轉(zhuǎn)型的可能?！卑偈诉_(dá)地產(chǎn)副總裁羅雷說。
房地產(chǎn)業(yè)食物鏈正在發(fā)生變異
從金地集團(tuán)和萬科的金融運(yùn)作中可以清楚地看到，大投資商、信托資金及海外房地產(chǎn)基金的介入，正在顛覆傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)食物鏈：20多年來長期處于食物鏈頂端的開發(fā)商不得不將壟斷利潤與這些參與者分享
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)鏈條顯示，開發(fā)商是整個鏈條的上端，也是利益?zhèn)鲃拥牡谝画h(huán)。而且開發(fā)商往往也利用這種“核心”的優(yōu)勢，通過帶資承包等形式使得施工企業(yè)承擔(dān)部分開發(fā)資金利息、出讓他們應(yīng)得的部分利益，通過預(yù)售的形式讓消費(fèi)者承擔(dān)部分開發(fā)資金利息，等等，實施對施工企業(yè)、消費(fèi)者的掠奪。
但在投資商、信托資金以及海外房地產(chǎn)基金參與的項目中，它們參與瓜分了以前由開發(fā)商獨自享有的高額利潤。顯然傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)和利益分配模式已經(jīng)發(fā)生了變化（圖5）。
事實上，目前海外房地產(chǎn)基金及其他投資商與國內(nèi)開發(fā)商的合作，基本上都如HI公司與萬科中山公司的合作方式一樣，一般都是成立項目公司，雙方各自持有項目公司一定比例的股權(quán)，并按此比例享有項目利潤。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)相比，這意味著站在整個開發(fā)鏈條上端的除了開發(fā)商以外，還有海外房地產(chǎn)基金以及其他投資商，它們共同瓜分房地產(chǎn)項目的大部分利潤。
我們認(rèn)為，隨著各種主體的投資商以及海外房地產(chǎn)基金越來越深入地介入中國房地產(chǎn)市場，它們將連同由開發(fā)商嬗變而來的專業(yè)房地產(chǎn)投資商一起共同占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈條上端的位置。而這種變化趨勢，可能正是推動萬科、金地集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)開發(fā)商積極向投資商和運(yùn)營管理商轉(zhuǎn)變的根本動力。
房地產(chǎn)基金及大投資商將主導(dǎo)中國房地產(chǎn)市場
房地產(chǎn)基金和投資商將成為未來的兩種主流業(yè)態(tài)。按照中國目前房地產(chǎn)市場存量及未來的發(fā)展?jié)摿Γ灰咴S可，未來中國房地產(chǎn)基金從數(shù)量上和管理的資產(chǎn)規(guī)模上達(dá)到美國目前的水平是完全可能的。而隨著房地產(chǎn)業(yè)食物鏈的變異，那些具有豐富的開發(fā)、運(yùn)營管理經(jīng)驗的專業(yè)房地產(chǎn)投資商也將成為左右市場的重要力量
眾所周知，目前房地產(chǎn)業(yè)的資金來源中，銀行貸款和其他資金（包括定金及預(yù)收款等）規(guī)模過大。2003年，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中的國內(nèi)貸款迅速擴(kuò)張，規(guī)模達(dá)3138.3億元，分別相當(dāng)于從1999年到2002年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。2004年宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)開發(fā)投資的貸款增幅放慢，但1-10月仍然增長5.9%。
中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心的張海旺認(rèn)為，目前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的主要來源仍是國內(nèi)貸款，其他融資渠道甚少且極不穩(wěn)定，這給銀行系統(tǒng)帶來很大的不確定因素。 而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把定金及預(yù)收款作為投資資金的重要來源。2004年1-10月，國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款合計在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重超過六成，達(dá)61.3%，比宏觀調(diào)控前的2004年1-2月份非但沒有下降，反而提高2.7個百分點。在房地產(chǎn)開發(fā)投資因國內(nèi)貸款下降減輕對銀行資金依賴的同時，由于個人住房貸款迅速增長，又間接深化了對銀行資金的占用?！斑@間接加重了房地產(chǎn)開發(fā)投資對銀行資金的依賴?！?/p>
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，中國目前的這種狀況與當(dāng)年美國出臺《房地產(chǎn)投資信托基金法》時的情況基本一致：一方面房地產(chǎn)企業(yè)融資存在瓶頸，特別是向銀行借貸方面有各種各樣的限制，另一方面是普通投資者有參與分享地產(chǎn)業(yè)高成長的強(qiáng)烈沖動，普通投資者只能通過購買房產(chǎn)及信托產(chǎn)品間接投資于房地產(chǎn)，而不能分享房地產(chǎn)開發(fā)的超額利潤，因為沒有集合投資的合法渠道。投資者對房地產(chǎn)的投資熱情從目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品往往推出后很快就銷售一空的情況可見一斑。
房地產(chǎn)信托基金若能推出，無疑將成為最佳的投資工具。而我們的一些案例研究表明，中國目前具備了房地產(chǎn)信托基金生存和發(fā)展的土壤。因為中國實際上已存在類“REITs產(chǎn)品”。與美國收益型REITs相比，目前深滬1300多家上市公司中，中國國貿(mào)（600007）、小商品城（600415）兩家具有“REITS產(chǎn)品”的部分特性（附文1）。
中國國貿(mào)收入的主要來源是國貿(mào)大廈寫字樓和商場、中國大飯店、國貿(mào)飯店的出租收入（表2），符合REIT產(chǎn)品收入來源的要求。但與真正的REITs相比，中國國貿(mào)沒有稅收優(yōu)惠，所得稅率為33%，盈利的大部分也沒有分派給股東。而國外REITs不交所得稅，應(yīng)稅所得中至少有95%的部分以股利的形式分配給股東。
商業(yè)零售房地產(chǎn)將拔得頭籌
中國目前的居民消費(fèi)率約為55%，大大低于70-80%的世界平均水平。居民消費(fèi)率的觸底反彈對商業(yè)地產(chǎn)將產(chǎn)生持續(xù)而長期的需求。因此我們預(yù)計，在各種類型的房地產(chǎn)中，商業(yè)零售房地產(chǎn)將可能成為房地產(chǎn)基金（REITs）投資的首選目標(biāo)
2004年底中國商業(yè)零售業(yè)已全面對外開放，在此前后，中外零售連鎖巨頭們的擴(kuò)張幾近瘋狂，競爭近乎白熱化，但從中也可清楚地看到這個市場的巨大潛力。
從兩家外資零售業(yè)巨頭在中國的擴(kuò)張情況看，2001年起沃爾瑪就已明顯在中國市場加快了開店速度，三年新開店數(shù)是過去五年的一倍。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，截至2005年2月，沃爾瑪在中國的門店數(shù)達(dá)到44家，其計劃今年還要再開15家門店。而家樂福更是迫不及待，以近乎瘋狂的速度擴(kuò)軍，僅2004年1至8月就新開了8家門店，平均每月一家，在2004年最后兩個月內(nèi)更是狂開15家店鋪。據(jù)統(tǒng)計，截至2005年2月，家樂福在中國的門店數(shù)已達(dá)53家。
其他外資零售業(yè)巨頭也不甘落后。德國零售和批發(fā)業(yè)巨頭麥德龍目前在中國擁有21家倉儲式商店,為酒店和餐館等商業(yè)客戶服務(wù)，該公司年初宣布，2005年將再開10家店。
而且目前世界零售企業(yè)500強(qiáng)已有70%在中國搶灘登陸,截至2004年6月,國內(nèi)已有外資商業(yè)企業(yè)268家,店鋪數(shù)4502個。百安居、吉之島、易初蓮花和好又多等外國零售企業(yè)都在緊鑼密鼓、大幅度地擴(kuò)大對中國內(nèi)地的投資。
國內(nèi)連鎖巨頭國美、蘇寧等也加快了擴(kuò)張步伐。據(jù)悉，國美2005年在全國的門店總數(shù)將達(dá)到400家，而且在北京等主要城市將以大面積店為主（表3）。
而且，內(nèi)外資零售連鎖巨頭們的擴(kuò)張并不會是一個短暫的現(xiàn)象。因為目前中國消費(fèi)率約為55%，大大低于70%的世界平均水平。專家認(rèn)為，隨著消費(fèi)的復(fù)蘇，消費(fèi)率將觸底反彈，對商業(yè)地產(chǎn)將產(chǎn)生持續(xù)而長期的需求。
更重要的是，“商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營將回歸理性，以租賃為主的運(yùn)營模式將成為主流。”清華大學(xué)中國金融研究中心研究員張寧認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)將成為外資房地產(chǎn)基金或大投資商的首選，它們通過將這些物業(yè)出租給商業(yè)企業(yè)以獲取穩(wěn)定的租金收入。
目前深國投與新加坡嘉德集團(tuán)合資投資及經(jīng)營在重慶、長沙、蕪湖、漳州等地以沃爾瑪、華納影院為主力租戶的商業(yè)中心，其運(yùn)作模式已具有房地產(chǎn)基金的雛形，也為類似商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作提供了一個很好的范本。
1995年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，深國投與沃爾瑪中國在深圳成立了沃爾瑪珠江百貨有限公司，2003年經(jīng)批準(zhǔn)更名為沃爾瑪深國投百貨有限公司，沃爾瑪持股65%，深國投持股35%。為配合沃爾瑪在中國的快速發(fā)展，深國投成立了深圳國投商用置業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“國投置業(yè)”），專門開發(fā)商用物業(yè)，主要為沃爾瑪提供營業(yè)場地。
2004年底，深國投與新加坡嘉德置地集團(tuán)（下稱嘉德集團(tuán)）簽訂了合作框架協(xié)議書，在中國商用地產(chǎn)投資和管理領(lǐng)域進(jìn)行合作。該合作框架協(xié)議書涉及項目20個，而此前雙方已經(jīng)簽署了全國6個不同城市的深國投商業(yè)中心項目的轉(zhuǎn)讓合同―嘉德以9.98億元收購了6家商場，這些商場主要租給沃爾瑪，嘉德占股份51%，深國投占股49%。
從操作模式看，以湖南項目為例：國投置業(yè)持有湖南深圳國投商業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱湖南發(fā)展）49%的股權(quán)，嘉德集團(tuán)全資子公司凱德商用中國投資有限公司持有51%的股權(quán)。在該項目的操作工程中，深國投大股東―深圳國際信托投資公司在2004年底發(fā)行了“深國投商業(yè)中心（長沙）集合資金信托計劃”，為湖南發(fā)展項目提供貸款融資。
梳理其中的關(guān)系，可以清晰地看出，該項目的運(yùn)作類似房地產(chǎn)基金的運(yùn)作。其中國投置業(yè)既相當(dāng)于 REITs投資工具，又與凱德商用一起擔(dān)當(dāng)這個REITs的投資者，湖南發(fā)展是REITs投資的房地產(chǎn)項目。而該項目建成后出租給沃爾瑪深國投百貨開設(shè)沃爾瑪商場，相應(yīng)的租金和管理回報收入就是國投置業(yè)和凱德商用的投資收益（圖6）。
而且，國投置業(yè)在項目的不同開發(fā)期間可以得到大股東深國投不同形式的融資支持，使其相當(dāng)于一個開放式的房地產(chǎn)基金。例如在土地收購期間，通過發(fā)行股權(quán)信托，支持深國投置業(yè)購買土地；在項目進(jìn)行期間，可以根據(jù)工程的進(jìn)度，從財務(wù)成本最小化的原則，通過發(fā)行貸款信托或股權(quán)信托的方式保證項目如期竣工交付使用，而且借助深國投與沃爾瑪長期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，保證了房產(chǎn)穩(wěn)定的銷售渠道，并以此獲得穩(wěn)定的租金收入；發(fā)行受益權(quán)信托，不僅可以及時變現(xiàn)，保證資金的流動性，而且可以充分享受商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最大化價值。
該操作模式也為類似商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作提供了一個很好的范本。而且未來只要中國法律許可，類似深圳國投這樣的企業(yè)可能就會利用多年積累的經(jīng)驗，發(fā)起成立房地產(chǎn)基金，投資有穩(wěn)定租戶的商業(yè)零售房地產(chǎn)，而不需要與海外房地產(chǎn)基金合作（圖7）。
未來會產(chǎn)生一批大投資商
在未來混業(yè)經(jīng)營的模式下，會產(chǎn)生類似美林、摩根的投資商。比如證券公司可以成立不同風(fēng)格的房地產(chǎn)基金公司，發(fā)行房地產(chǎn)基金；一旦政策允許，銀行系基金公司也可以發(fā)行房地產(chǎn)基金產(chǎn)品，投資房地產(chǎn)項目或完成銀行抵押貸款資產(chǎn)的證券化，從而成為房地產(chǎn)市場大投資商。
中國目前房地產(chǎn)存量非常龐大，占用了銀行大量資金。據(jù)統(tǒng)計，中國金融機(jī)構(gòu)18萬多億貸款中，超過50%的貸款都是以房產(chǎn)作為抵押的，未來房地產(chǎn)基金的快速發(fā)展將改善開發(fā)商、投資商、銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。
即將由銀行推出的房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，無疑為商業(yè)銀行發(fā)展房地產(chǎn)基金開了一扇窗。據(jù)悉，中國人民銀行已批準(zhǔn)中國建設(shè)銀行在2005年推出房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。該證券化方案采用信托作為特定目的載體（SPV，是為資產(chǎn)證券化設(shè)立的有限責(zé)任公司，以之為載體收購可證券化的特殊資產(chǎn)），其運(yùn)作的基本方式是：首先，商業(yè)銀行將其可證券化的住房貸款出售給SPV；其次，SPV將所獲得的住房貸款匯總重組，經(jīng)信用擔(dān)保及評級后，發(fā)行住房貸款證券；最后，SPV持有資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流，用于對投資者支付本息以及評估、擔(dān)保、承銷或其他證券化費(fèi)用。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是一種類似美國抵押型房地產(chǎn)基金的產(chǎn)品。
而且從現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)商中也將分化出一批專業(yè)投資商，如萬科這樣擁有開發(fā)和物業(yè)管理品牌、資本運(yùn)作能力強(qiáng)的公司，通過不斷的資本運(yùn)作和資本積累未來將轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)房地產(chǎn)投資商。一部分通過成立房地產(chǎn)基金公司，發(fā)行房地產(chǎn)基金，轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)的房地產(chǎn)投資管理公司，其它一些不能及時調(diào)整以適應(yīng)變革的房地產(chǎn)開發(fā)商將被淘汰出局。
附文
美國房地產(chǎn)發(fā)展模式
中國和美國有許多相似的地方，同樣是地域同樣遼闊、房地產(chǎn)市場同樣高度分散，都面臨著城市和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距的問題，地價差距也很大。我們認(rèn)為中國房地產(chǎn)發(fā)展模式會逐步向美國模式逼近。
美國房地產(chǎn)發(fā)展模式的特點是房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈非常完整并相互協(xié)調(diào)發(fā)展，以房地產(chǎn)基金（REITs）為主的金融產(chǎn)業(yè)鏈非常發(fā)達(dá)，開發(fā)商是吸引資金、把控中介和流通的組織者。在這種模式下，房地產(chǎn)的核心是金融運(yùn)作而非開發(fā)營建，房地產(chǎn)基金或者投資商成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)者，地產(chǎn)建造商或中介商只不過是圍繞房地產(chǎn)基金的配套環(huán)節(jié)。
金融產(chǎn)業(yè)鏈由房地產(chǎn)基金、投資商和銀行組成，其中最大部分是房地產(chǎn)基金，美國的投資商主要是從事物業(yè)投資，而非物業(yè)開發(fā)，因此美國真正的大地產(chǎn)商都出于金融領(lǐng)域，銀行是金融產(chǎn)業(yè)鏈中比例最小的一部分，由于有基金和投資商的支撐，美國銀行風(fēng)險很小。經(jīng)過近40多年的發(fā)展，美國目前大約有300多只 REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近2/3在全國性的證券交易所上市交易（表4）。
按照REITs組織形態(tài)不同，美國REITs可分為契約型和公司型兩種。按照投資人能否贖回分類,可將REITs分為封閉式和開放式兩類。根據(jù)REITs資金投向的不同，可以將它們分為三大類：1）權(quán)益型：投資并擁有房地產(chǎn)，主要收入來源于房地產(chǎn)的租金，所以也稱收益型。2）抵押型：投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)抵押支持證券（MBS），收益主要來源于房地產(chǎn)貸款的利息。3）混合型：它是介于資產(chǎn)類和抵押類之間的一種房地產(chǎn)投資信托，具有資產(chǎn)類REITs和抵押類REITs的雙重特點，即在從事抵押貸款服務(wù)的同時，自身也擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)。
據(jù)統(tǒng)計，美國的REITs 中的絕大部分是從事資產(chǎn)類投資，約占所有REITs 的96%.，每個REIT 根據(jù)各自的專長選擇投資領(lǐng)域，有的以地理區(qū)域為專長，如地區(qū)、州、市的地產(chǎn)；有的專長于各種行業(yè)地產(chǎn)，如零售業(yè)、工業(yè)、辦公樓、公寓、醫(yī)院等房地產(chǎn)；有些REITs 選擇廣泛的投資類型，包括房地產(chǎn)、貸款類的眾多產(chǎn)品。在各種房地產(chǎn)的投資中，零售業(yè)、住宅、工業(yè)/辦公地產(chǎn)的投資占絕大部分，總計超過總投資的74%（見圖10）。
1992年以后，美國房地產(chǎn)基金引入傘式伙伴房地產(chǎn)基金（UPREITs）結(jié)構(gòu)（詳見《新財富》2004年8月號《美國地產(chǎn)的資金流》）
REITs的操作模式是：先發(fā)行股票籌集資金，發(fā)行方式有募集和公開發(fā)行等，讓人壽保險公司、養(yǎng)老基金組織等機(jī)構(gòu)投資者和一般投資者認(rèn)購。發(fā)起成立REIT的公司對認(rèn)購者會有一定的要求，如美國威爾士房地產(chǎn)投資信托公司就要求其投資者必須滿足擁有金融資產(chǎn)4.5萬美元并且年收入高于4.5萬美元，而且對一次性認(rèn)購的數(shù)額也有一定的規(guī)定。資金籌集完后，將資金交給一個專業(yè)的房地產(chǎn)公司，然后進(jìn)行一個地區(qū)、一個國家，甚至全球化的操作。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；出租業(yè)務(wù)；會計核算
一、出租業(yè)務(wù)會計核算的現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司實際狀況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)主要以寫字樓的出租為主，該寫字樓是四月三十日之前的物業(yè)所出租。按照5%的比例來征收房租費(fèi)和車位費(fèi)，并且不予以抵扣；按照6%的比例來征收物業(yè)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)公司將整棟大廈的物業(yè)管理交由第三方來承包；第三方物業(yè)公司會在每個月向房地產(chǎn)開發(fā)公司開具物業(yè)管理費(fèi)發(fā)票。此外，諸如大廈的日常維修、維護(hù)工作也不能抵扣。
（二）出租業(yè)務(wù)收入金額及時間點會計核算當(dāng)今世界是一個多元化的世界，充滿著機(jī)遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是看準(zhǔn)了商機(jī)。1.企業(yè)開發(fā)的房屋和土地不僅有對外出售或者轉(zhuǎn)讓的功能，還有對外出租的功能，也就是我們所說的出租業(yè)務(wù)。房屋和土地出租經(jīng)營業(yè)務(wù)收入，它的具體表現(xiàn)是將房屋和土地的使用權(quán)暫時轉(zhuǎn)讓，從而獲得應(yīng)有的租金收益。租金收入應(yīng)按照出租合同、協(xié)議規(guī)定日期收取租金后作為當(dāng)期經(jīng)營收入的實現(xiàn)。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定確定出租的房屋或土地的租金和收入租金的時間，作為出租產(chǎn)品收入的實現(xiàn)時間和經(jīng)營收入的確認(rèn)。2.有一些房地產(chǎn)開發(fā)公司不以簽訂合同的時間作為收入的確認(rèn)點，而是以收到租金的時間作為收入的確認(rèn)點。收到資金時，貸記“預(yù)收賬款——出租產(chǎn)品租金收入”，借記“銀行存款”。按照雙方簽訂的出租合同的要求，如果承租方?jīng)]有按照規(guī)定的期限繳納租金，企業(yè)就有權(quán)按照合同規(guī)定收入確定的條件，符合全部條件的，就應(yīng)該按照相應(yīng)程序即按照拖欠租金處理，借記“應(yīng)收賬款”科目，貸記“預(yù)收賬款——出租產(chǎn)品租金收入”科目，當(dāng)收到拖欠的租金時，沖減“應(yīng)收賬款”科目。不符合收入確認(rèn)的規(guī)定條件，不核算出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開發(fā)公司在新建房屋交付使用之前，應(yīng)該和承租方簽訂相關(guān)協(xié)議，此時獲得的預(yù)租資金按照“預(yù)收賬款”來處理，等到房屋最終完成建設(shè)工作，再辦理正式租約手續(xù)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)公司出租房屋的計稅方法
根據(jù)《財務(wù)部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》的明確規(guī)定，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司是小規(guī)模納稅人，應(yīng)當(dāng)對其使用簡易計稅的方法；假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司是一般納稅人，那么，對其使用的計稅方法，要根據(jù)取得不動產(chǎn)的時間來決定，具體來說要按照以下方法：在2016年4月30日之前取得的不動產(chǎn)，屬于“老不動產(chǎn)”，可以選擇使用與小規(guī)模納稅人相同的簡易計稅的方法，而在2016年5月1日及以后取得的不動產(chǎn)屬于“新不動產(chǎn)”，應(yīng)該在出租的時候采用一般計稅的方法。當(dāng)通過不同的計稅方法進(jìn)行會計核算時，應(yīng)該按照不同的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入實現(xiàn)，如果某項房屋建筑物需要預(yù)售，應(yīng)該按照不低于預(yù)售15%的利率來計算將要獲得的利潤。按照這種方法，會出現(xiàn)下列情況：會計沒有將收益進(jìn)行確認(rèn)，但企業(yè)需要繳納所得稅；會計已經(jīng)將收益進(jìn)行確認(rèn)，但是企業(yè)還沒有繳納所得稅，諸如此類的時間、操作不能統(tǒng)一的現(xiàn)象。房地產(chǎn)老項目，也就是所說的“老不動產(chǎn)”，指的是《建筑工程施工許可證》注明的在2016年4月30日之前開工的房地產(chǎn)工程。按照租售相同、稅收公平的原則來講，如何界定“新不動產(chǎn)”與“舊不動產(chǎn)”，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的已出售房屋與出租房屋，界定標(biāo)準(zhǔn)是相同的。
三、出租房租金收入核算存在的問題
與土地出讓收入類似，通過出租房屋使得企業(yè)增加的利潤并不占多數(shù)，但是它擁有收入的隱蔽性。舉個例子來說，新建商品房在沒有賣出之前，屬于存貨，而將這些存貨出租，可以收回一定數(shù)量的收入資金，然而，這一部分資金很多情況下并沒有入賬。反觀，一些專門為出租而建的商品房，在租金的收入具體數(shù)額以及租金的入賬時點，通常是由開發(fā)商來操縱，而使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入了一種被動的境地，為租金的監(jiān)管帶來了很大的困難。
四、辦公樓出租業(yè)務(wù)與新會計準(zhǔn)則中的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)
（一）新會計準(zhǔn)則中的增設(shè)科目
將“投資性房地產(chǎn)”科目設(shè)為新會計準(zhǔn)則中的增加科目，何為“投資性房地產(chǎn)”？它指的是賺取租金或資本增值，或者是這兩個特點都具備的從而持有的房地產(chǎn)。包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物、（二）投資性房地產(chǎn)的范圍1.已經(jīng)通過租賃的方式轉(zhuǎn)讓了的土地使用權(quán)，以及已經(jīng)出租了的建筑物。其中，通過租賃的方式轉(zhuǎn)讓了的土地使用權(quán)指的是企業(yè)以轉(zhuǎn)讓的方式取得的土地使用權(quán)；已經(jīng)出租了的建筑物是指該建筑物的產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有。2.如果有一項房地產(chǎn)，其中一部分用于租賃建筑物，用于生產(chǎn)商品或者用于生產(chǎn)管理，能夠作為一個獨立的個體出售的那一部分，應(yīng)該計入被投資性房地產(chǎn)中去。不能夠作為一個單獨的個體計量或出售的那一部分，就不能歸為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)公司將建筑物出租，在簽訂的租賃協(xié)議中所起到的作用不重大的附屬服務(wù)，諸如提供安全保護(hù)、維護(hù)公共設(shè)施等附屬服務(wù)，也應(yīng)該被認(rèn)定為投資性房地產(chǎn)。
（三）企業(yè)會計中的融資租賃
根據(jù)《企業(yè)會計制度》的相關(guān)規(guī)定，只要滿足下列五種情形之一，就可以被認(rèn)定是融資租賃。第一，當(dāng)租賃合同期滿之后，承租人變?yōu)榉课萁ㄖ锏闹魅?，擁有所有?quán)。第二，承租人有權(quán)利購買所租賃的房屋建筑物，所定購買價預(yù)計遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時租賃資產(chǎn)的公允價值。第三，在很大一部分上，租賃資產(chǎn)的可使用年限由租賃期所占用。第四，從出租人的角度來看，租賃開始日最低租賃收款額現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價值。第五，如果所租賃的房屋土地建筑物很特殊，如不重新改制，則合法的使用者只有承租人。根據(jù)稅法條文可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租業(yè)務(wù)分成三種不同的形式，即臨時租賃、經(jīng)營性租賃以及融資租賃，這三種不同的形式的所得稅待遇也各有各的不同。
五、收取辦公樓租金的會計處理及預(yù)收租金的會計處理
關(guān)于投資性房地產(chǎn)租金的賬務(wù)處理：
（一）將自用的辦公樓按照賬面原值、累計折舊等轉(zhuǎn)出借：投資性房地產(chǎn)（原值）貸：固定資產(chǎn)（原值）借：累計折舊（辦公樓累計折舊）貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（辦公樓累計折舊）
（二）按期（月）對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷借：管理費(fèi)用（折舊）貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）
（三）取得的租金收入借：銀行存款貸：預(yù)收賬款
（四）提取稅金借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金-城建稅應(yīng)交稅金-教育費(fèi)附加
（五）結(jié)轉(zhuǎn)租金收入、成本、稅金借：預(yù)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入借：主營業(yè)務(wù)收入貸：本年利潤借：本年利潤貸：主營業(yè)務(wù)支出
（六）上繳稅金借：應(yīng)交稅金-城建稅應(yīng)交稅金-教育費(fèi)附加貸：銀行存款（或現(xiàn)金）
參考文獻(xiàn)：
[1]王洪濤.《淺析營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算問題》.[J]鄭州至遠(yuǎn)物業(yè)管理有限公司，2016.
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是中國房地產(chǎn)企業(yè)的主體，占中國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的80%多，近幾年出現(xiàn)了驚人的高速增長，自2000年以來，每年都保持20%以上的增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP和全社會固定資產(chǎn)總投資增長速度。2003年，更是創(chuàng)下了增長29.7%的階段新高。房地產(chǎn)因其高投資，高回報成為社會公認(rèn)的“暴利行業(yè)”，然而在這高增長的背后，市場卻面臨諸多不規(guī)范的操作，一系列問題都亟待解決：企業(yè)數(shù)量大，規(guī)模小；開發(fā)能力低，抗風(fēng)險能力差；資產(chǎn)負(fù)債率高，風(fēng)險大。房地產(chǎn)行業(yè)作為關(guān)系國計民生，關(guān)系千家萬戶幸福，又牽涉到巨大財富的支持國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，國家對其進(jìn)行宏觀調(diào)控和市場規(guī)范早已是勢在必行，但多數(shù)企業(yè)對這場疾風(fēng)勁雨來得如此迅速還是有些措手不及。在宏觀調(diào)控下2005年，中國房地產(chǎn)企業(yè)必將會面臨重新洗牌，房地產(chǎn)市場在日趨規(guī)范化的同時也會呈現(xiàn)出更多成熟的特征，而這些特征正預(yù)示著房地產(chǎn)市場迎來了一個新開發(fā)時代。
新開發(fā)時代的這種市場規(guī)范和成熟首先表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)增速將放緩，隨著2003年6月中國人民銀行的121號文件，國務(wù)院18號文件和相關(guān)規(guī)范土地使用制度的出臺，以及2004年4月28日國務(wù)院發(fā)出通知，將房地產(chǎn)投資項目資本金比例由20%提高到30%及以上，這些政策將對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生一定影響，預(yù)計2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度將放緩，但由于投資慣性，全年仍將保持再20%左右增長。房地產(chǎn)開發(fā)在國家宏觀調(diào)控下將走上平穩(wěn)增長的發(fā)展階段。
對于房地產(chǎn)開發(fā)的兩大市場——商品房市場和住宅市場都不會有太大的變化：商品房市場供求將會繼續(xù)趨于平穩(wěn)。見附圖（1）自1999年以來，竣工銷售面積比例呈逐年下降的趨勢，由1.47下降到1.23。表明整個商品房市場供給一直大于需求，但兩者的差距在逐漸縮小，預(yù)計2005年商品房仍將呈現(xiàn)供大于求的局面。而住宅市場仍將保持供略大于求態(tài)勢。見附圖（2）1999-2003年我國住宅竣工銷售面積比，由1999年供大于求的1.36下降到2002年供小于求的0.93，03年住宅竣工銷售面積比上升為1.13，呈現(xiàn)供略大于求局面，2004年各地政府紛紛推出經(jīng)濟(jì)適用房抑制房價增長過快，預(yù)計2005年全國住宅市場竣工銷售面積比仍將大于1?？梢姡康禺a(chǎn)開發(fā)市場的供求關(guān)系一直在保持平衡，市場秩序不會出現(xiàn)混亂局面。
面對房地產(chǎn)業(yè)在政策調(diào)控下整體環(huán)境的變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要逐步走上規(guī)?；?，集團(tuán)化的道路。無論是33號令還是4號令，新土地政策讓積習(xí)已久的協(xié)議土地出讓方式淡出歷史視野，取而代之的是招投標(biāo)的土地出讓方式。以前，有些開發(fā)商的開發(fā)優(yōu)勢不是資金，也不是自身實力，而是“關(guān)系”。有關(guān)系的開發(fā)商就能順利拿到地，而沒“關(guān)系”的開發(fā)商干著急沒辦法。這道“關(guān)系檻”給一批雖然有實力，但是無“關(guān)系”的企業(yè)造成不小的障礙。政府堵上協(xié)議出讓的口子后，那些掌握“關(guān)系”的失去了效力，將逐漸淡出市場。一批房地產(chǎn)發(fā)展商、一批項目將會垮掉?？宓舻牟皇悄姆N類型的房地產(chǎn)發(fā)展商，而是資金不足、資金鏈條繃得很緊的房地產(chǎn)發(fā)展商。無論它是什么類型，無論它是大還是小，都會出現(xiàn)房地產(chǎn)公司的優(yōu)化組合現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)將會處于轉(zhuǎn)型期，那些能夠適應(yīng)這種轉(zhuǎn)型的，將會得到更大的發(fā)展；無法適應(yīng)這種轉(zhuǎn)型的，被淘汰或者被其他企業(yè)兼并也是在所難免。這也就意味著終結(jié)了以“地主”為代表的土地文明時代，迎來了以“資本”為代表的新開發(fā)時代。在這個新時代里，只有走上規(guī)?；瘓F(tuán)化，增強(qiáng)自身實力才是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存之道。
面對房地產(chǎn)市場供略大于求的局面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也必須注重差異化和個性化營銷。在近幾年的高速發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)已經(jīng)處于“賣方市場”，市場競爭同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品同質(zhì)化、價格同質(zhì)化、推廣方式同質(zhì)化……然而如果認(rèn)真研究中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢就會發(fā)現(xiàn)，目前中國城鎮(zhèn)居民已處在一個從追求“量”向追求“質(zhì)”轉(zhuǎn)化的時期，從“居者有其屋”過渡到“居者優(yōu)其屋”，而“優(yōu)其屋”的標(biāo)準(zhǔn)一方面是擴(kuò)大使用面積，另一方面也要注重品質(zhì)和環(huán)境。這是宏觀大勢。從市場的微觀層面看，市場需求和消費(fèi)者偏好又是多變的、善變的，有時還變得很快，開發(fā)企業(yè)如果事先不充分考慮到這些變化將會盡失先機(jī)。所謂“得客戶者得天下”，研究消費(fèi)者行為偏好，開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，研究細(xì)分市場，形成自己獨特的他人無法模仿復(fù)制的產(chǎn)品特征和核心競爭力，將是2005年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)真思考的一個主要問題。
