時間：2023-05-28 08:21:27
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)目前狀況分析，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
一、房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式分析
外界一直對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)幾h不斷，房地產(chǎn)行業(yè)是否像外界傳言的那樣存在暴利，房價的漲跌到底有何規(guī)律等等，人們總是對此類問題追問不停。其實房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的窘境非常多，除了有經(jīng)營的窘境之外，還有規(guī)模及其制度的困境。我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是處于上升期間的，在確認收入成本等各方面還有很多不足之處。當(dāng)前，我國的民用建筑所使用的收入確認方法還比較落后，再加上很多房地產(chǎn)行業(yè)都收到各個方面的影響，導(dǎo)致發(fā)展速度比較慢。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商主動成立了自身設(shè)計、監(jiān)理及其建筑機構(gòu)。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產(chǎn)開發(fā)商進行這種自我交易，所以導(dǎo)致這種方法實施的時間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產(chǎn)開發(fā)商對自身充滿自信，并且堅持認為，儲備性的土地能夠增加企業(yè)的核心競爭力。所以，我國一些比較大型的房地產(chǎn)開發(fā)商會積極儲備戰(zhàn)略性的土地，甚至不會顧及到企業(yè)的財務(wù)狀況。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)還只限于項目式的，該種組織架構(gòu)并不會隨著企業(yè)的擴大而擴大。
通常，某個房地產(chǎn)公司在競標(biāo)中競得一塊地之后，就會在最短的時間內(nèi)成立相關(guān)的項目，因此，這一項目公司的財務(wù)報表就可以比較直接反映了該項目盈利與否。不同的房地產(chǎn)項目規(guī)模不一樣，其開發(fā)過程總的來說不會低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個正常的項目，真正進行預(yù)售也是已經(jīng)在項目開始施工之后大概一年的時間進行，一旦超過這個時間，這個公司的資金周轉(zhuǎn)就會存在很大問題。同時，當(dāng)項目進行到交房環(huán)節(jié)之后，就表明這個項目的主要的工作基本已經(jīng)完成了，也就意味著這個公司可以有效地開展其他的項目。在房地產(chǎn)形勢較好的情況下，項目預(yù)售之后的半年時間內(nèi)就可以完成大部分的銷售，此時的回款速度也會比較好，但此時離交房來說一般都有很長一段時期，而現(xiàn)有的收入確認方法的時間段主要 是在交房的這個階段來進行收入確認，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預(yù)收賬款之列，成本在存貨中反應(yīng)，長此以往，房地產(chǎn)項目一般會陷入一個循環(huán)中，也就是第一年項目立項并投入大量資金進行工程建設(shè)，第二年達到預(yù)售條件進行預(yù)售并回款，第三年完工交房并確認收入；在財務(wù)報表中反映的也就是第一年處于虧損狀態(tài)，第二年雖然有大量的現(xiàn)金流注入，但是不能確認收入，也還是處于虧損狀態(tài)，第三年雖然可以確認收入了，但是現(xiàn)金流沒有了。有的項目比較多的房地產(chǎn)公司，財務(wù)報表上的收入只是以前年度項目的收入，現(xiàn)金流卻是目前的項目的現(xiàn)金流，兩者并不對應(yīng)。所以單單看房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)報表分析并不能很直觀的看出該公司的現(xiàn)時盈利情況。
二、房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售制度及其完工確認收入法
1、我國的房地產(chǎn)行業(yè)供求現(xiàn)狀分析
國家對房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售制度，主要目的是希望能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺不足，降低房地產(chǎn)行業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)以活躍房地產(chǎn)，在很大程度上促進了房地產(chǎn)市場的繁榮。
目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于供大于求的階段，但是也會根據(jù)開發(fā)商的具體情況有一定的差別。信用好、有實力的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售狀況會好于信用不好、實力差，或是定位不準(zhǔn)的開發(fā)商開發(fā)的樓盤。在我國的房地產(chǎn)市場中，供求關(guān)系一直是一個矛盾的集合點，對于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價格等等，對房地產(chǎn)的需求都會造成影響。分析我國人均的實際需求之后發(fā)現(xiàn)，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因為大多數(shù)的住房消費者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對于成本較低、價格較低的普通商品房和經(jīng)濟適用房的需求比較大。但是從房地產(chǎn)企業(yè)來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價格都比較高，人均負擔(dān)較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費者偏向于選擇成本價格較低的住宅，這也就導(dǎo)致我國目前房地產(chǎn)行業(yè)供大于求現(xiàn)象的發(fā)生。
2、我國房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售收入確認法分析
（1）完工確認收入法
房地產(chǎn)公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔(dān)的資金壓力就比較大，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采取預(yù)售制度，幫助企業(yè)解決自身的資金周轉(zhuǎn)，減輕自身的資金壓力。一般是項目達到了預(yù)售條件，就開始進行預(yù)售，目前，我們所使用的預(yù)售機制只是根據(jù)商品銷售的收入確認條件，并不能真正的來確認收入，僅僅只是用來確認為是預(yù)收帳款，只有完工交房之后才能進一步確認收入，這也就是我們一直所說的完工確認收入法。
（2）完工確認收入法適用的原因
分析我國現(xiàn)有的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商來進行確認收入是要遵照銷售商品的收入確認條件來進行的，也就是說，要嚴格滿足我國相關(guān)的規(guī)定來確認收入。單單就從我國目前的現(xiàn)實狀況來看，所實行的商品預(yù)售難以滿足真正的需求，很難在第一時間就及時的確認收入，大多數(shù)情況下都只是在流動負債表中列支而已。
現(xiàn)在，我國選用的房地產(chǎn)預(yù)售收入確認法，主要是依照銷售商品的原則來進行確認的。根據(jù)這一原則，在沒有轉(zhuǎn)移商品的風(fēng)險及其收益的情況下，若是開發(fā)商對商品進行比較有力的控制，那么將會很難滿足收入確認的條件，因此，在完工之前要確認收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認收入。我們所采用的完工確認收入法因此極易造成業(yè)績波動及其財務(wù)指標(biāo)不真實，不能及時的反映出目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場的真實有效的情況，以至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實經(jīng)營狀況也很難立即反映出來，財務(wù)報表不能直接反映出它本身的作用，嚴重的影響到投資者的決策。
（3）完工百分比法運用的前提條件
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的完工百分比法主要是要根據(jù)合同完工的進度來進行收入和費用確認。其中，使用該種確認方法的前提條件之一就是要確保資產(chǎn)負債表能有效地進行費用估計。其中，具體的表現(xiàn)方法體現(xiàn)在以下方面：能夠可靠的估計出固定的造價合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進行計量；能夠可靠地估計出成本加成合同的結(jié)果，也就是說與合同相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；實際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計量。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用百分比法進行會計核算的優(yōu)勢所在
第一，選用完工百分比法進行核算時能有效的整合房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本匹配原則。與其他行業(yè)的公司相比，房地產(chǎn)企業(yè)主要的會計收入特點體現(xiàn)在成本計算上。項目結(jié)構(gòu)復(fù)雜，成本高，建設(shè)周期長，從立項、到建設(shè)、交付等才算一個項目真正完成。我們怎樣才能更準(zhǔn)確、真實、客觀地反映會計信息，這是大家一直討論的重點所在。
現(xiàn)在，我國很多大型企業(yè)都是依照《企業(yè)會計準(zhǔn)則15號―建造合同的》明確規(guī)定來進行收入和成本確認的，選擇該種方式是可以在能準(zhǔn)確有效的估計出施工合同結(jié)果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進行收入確認成本，很多企業(yè)就可以直接利用資產(chǎn)負債表來進行收入確認。對比之前所提到的完工確認收入法，若房地產(chǎn)公司采用完工百分比法，其優(yōu)點之一就是能夠反映企業(yè)的財務(wù)狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認收入主要是根據(jù)不同的階段的不同比例來結(jié)轉(zhuǎn)收入的，能夠清晰地體現(xiàn)出生產(chǎn)的成果。我國有明確的規(guī)定，房屋的預(yù)售是有條件的，一般會受到開發(fā)方的實力、土地的權(quán)屬、建設(shè)方的資質(zhì)以及建設(shè)進度等的影響，但是一旦符合預(yù)售的條件且預(yù)售已經(jīng)發(fā)生的時候，說明該項目的成本已經(jīng)大部分發(fā)生了，且對于購房者而言由于預(yù)售時房地產(chǎn)公司已在房交所對購房者進行了網(wǎng)絡(luò)簽售，除非購房者退房，房地產(chǎn)公司沒有辦法對已網(wǎng)簽房源進行二次簽售，這說明購房者不論房地產(chǎn)公司是否交房，對網(wǎng)簽的房屋已有了完全的權(quán)利。因此在這個時候來確定收入是完全可行的，也是符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的。
各個企業(yè)單位在使用完工百分比法確認收入時，不同的會計期間的各種會計表格不會有特別大的幅度波動，并且財務(wù)指標(biāo)也不會受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤處于一個合理的階段范圍時，所確認的收入的差別也不會特別明顯，所以利潤率也不會有很大變化。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式分析
外界一直對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)幾h不斷，房地產(chǎn)行業(yè)是否像外界傳言的那樣存在暴利，房價的漲跌到底有何規(guī)律等等，人們總是對此類問題追問不停。其實房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的窘境非常多，除了有經(jīng)營的窘境之外，還有規(guī)模及其制度的困境。我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是處于上升期間的，在確認收入成本等各方面還有很多不足之處。當(dāng)前，我國的民用建筑所使用的收入確認方法還比較落后，再加上很多房地產(chǎn)行業(yè)都收到各個方面的影響，導(dǎo)致發(fā)展速度比較慢。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商主動成立了自身設(shè)計、監(jiān)理及其建筑機構(gòu)。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產(chǎn)開發(fā)商進行這種自我交易，所以導(dǎo)致這種方法實施的時間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產(chǎn)開發(fā)商對自身充滿自信，并且堅持認為，儲備性的土地能夠增加企業(yè)的核心競爭力。所以，我國一些比較大型的房地產(chǎn)開發(fā)商會積極儲備戰(zhàn)略性的土地，甚至不會顧及到企業(yè)的財務(wù)狀況。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)還只限于項目式的，該種組織架構(gòu)并不會隨著企業(yè)的擴大而擴大。通常，某個房地產(chǎn)公司在競標(biāo)中競得一塊地之后，就會在最短的時間內(nèi)成立相關(guān)的項目，因此，這一項目公司的財務(wù)報表就可以比較直接反映了該項目盈利與否。不同的房地產(chǎn)項目規(guī)模不一樣，其開發(fā)過程總的來說不會低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個正常的項目，真正進行預(yù)售也是已經(jīng)在項目開始施工之后大概一年的時間進行，一旦超過這個時間，這個公司的資金周轉(zhuǎn)就會存在很大問題。同時，當(dāng)項目進行到交房環(huán)節(jié)之后，就表明這個項目的主要的工作基本已經(jīng)完成了，也就意味著這個公司可以有效地開展其他的項目。在房地產(chǎn)形勢較好的情況下，項目預(yù)售之后的半年時間內(nèi)就可以完成大部分的銷售，此時的回款速度也會比較好，但此時離交房來說一般都有很長一段時期，而現(xiàn)有的收入確認方法的時間段主要是在交房的這個階段來進行收入確認，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預(yù)收賬款之列，成本在存貨中反應(yīng)，長此以往，房地產(chǎn)項目一般會陷入一個循環(huán)中，也就是第一年項目立項并投入大量資金進行工程建設(shè)，第二年達到預(yù)售條件進行預(yù)售并回款，第三年完工交房并確認收入；在財務(wù)報表中反映的也就是第一年處于虧損狀態(tài)，第二年雖然有大量的現(xiàn)金流注入，但是不能確認收入，也還是處于虧損狀態(tài)，第三年雖然可以確認收入了，但是現(xiàn)金流沒有了。有的項目比較多的房地產(chǎn)公司，財務(wù)報表上的收入只是以前年度項目的收入，現(xiàn)金流卻是目前的項目的現(xiàn)金流，兩者并不對應(yīng)。所以單單看房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)報表分析并不能很直觀的看出該公司的現(xiàn)時盈利情況。
二、房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售制度及其完工確認收入法
1、我國的房地產(chǎn)行業(yè)供求現(xiàn)狀分析
國家對房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售制度，主要目的是希望能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺不足，降低房地產(chǎn)行業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)以活躍房地產(chǎn)，在很大程度上促進了房地產(chǎn)市場的繁榮。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于供大于求的階段，但是也會根據(jù)開發(fā)商的具體情況有一定的差別。信用好、有實力的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售狀況會好于信用不好、實力差，或是定位不準(zhǔn)的開發(fā)商開發(fā)的樓盤。在我國的房地產(chǎn)市場中，供求關(guān)系一直是一個矛盾的集合點，對于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價格等等，對房地產(chǎn)的需求都會造成影響。分析我國人均的實際需求之后發(fā)現(xiàn)，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因為大多數(shù)的住房消費者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對于成本較低、價格較低的普通商品房和經(jīng)濟適用房的需求比較大。但是從房地產(chǎn)企業(yè)來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價格都比較高，人均負擔(dān)較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費者偏向于選擇成本價格較低的住宅，這也就導(dǎo)致我國目前房地產(chǎn)行業(yè)供大于求現(xiàn)象的發(fā)生。
2、我國房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售收入確認法分析
（1）完工確認收入法
房地產(chǎn)公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔(dān)的資金壓力就比較大，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采取預(yù)售制度，幫助企業(yè)解決自身的資金周轉(zhuǎn)，減輕自身的資金壓力。一般是項目達到了預(yù)售條件，就開始進行預(yù)售，目前，我們所使用的預(yù)售機制只是根據(jù)商品銷售的收入確認條件，并不能真正的來確認收入，僅僅只是用來確認為是預(yù)收帳款，只有完工交房之后才能進一步確認收入，這也就是我們一直所說的完工確認收入法。
（2）完工確認收入法適用的原因
分析我國現(xiàn)有的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商來進行確認收入是要遵照銷售商品的收入確認條件來進行的，也就是說，要嚴格滿足我國相關(guān)的規(guī)定來確認收入。單單就從我國目前的現(xiàn)實狀況來看，所實行的商品預(yù)售難以滿足真正的需求，很難在第一時間就及時的確認收入，大多數(shù)情況下都只是在流動負債表中列支而已?，F(xiàn)在，我國選用的房地產(chǎn)預(yù)售收入確認法，主要是依照銷售商品的原則來進行確認的。根據(jù)這一原則，在沒有轉(zhuǎn)移商品的風(fēng)險及其收益的情況下，若是開發(fā)商對商品進行比較有力的控制，那么將會很難滿足收入確認的條件，因此，在完工之前要確認收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認收入。我們所采用的完工確認收入法因此極易造成業(yè)績波動及其財務(wù)指標(biāo)不真實，不能及時的反映出目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場的真實有效的情況，以至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實經(jīng)營狀況也很難立即反映出來，財務(wù)報表不能直接反映出它本身的作用，嚴重的影響到投資者的決策。
（3）完工百分比法運用的前提條件
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的完工百分比法主要是要根據(jù)合同完工的進度來進行收入和費用確認。其中，使用該種確認方法的前提條件之一就是要確保資產(chǎn)負債表能有效地進行費用估計。其中，具體的表現(xiàn)方法體現(xiàn)在以下方面：能夠可靠的估計出固定的造價合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進行計量；能夠可靠地估計出成本加成合同的結(jié)果，也就是說與合同相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；實際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計量。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用百分比法進行會計核算的優(yōu)勢所在
第一，選用完工百分比法進行核算時能有效的整合房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本匹配原則。與其他行業(yè)的公司相比，房地產(chǎn)企業(yè)主要的會計收入特點體現(xiàn)在成本計算上。項目結(jié)構(gòu)復(fù)雜，成本高，建設(shè)周期長，從立項、到建設(shè)、交付等才算一個項目真正完成。我們怎樣才能更準(zhǔn)確、真實、客觀地反映會計信息，這是大家一直討論的重點所在。現(xiàn)在，我國很多大型企業(yè)都是依照《企業(yè)會計準(zhǔn)則15號—建造合同的》明確規(guī)定來進行收入和成本確認的，選擇該種方式是可以在能準(zhǔn)確有效的估計出施工合同結(jié)果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進行收入確認成本，很多企業(yè)就可以直接利用資產(chǎn)負債表來進行收入確認。對比之前所提到的完工確認收入法，若房地產(chǎn)公司采用完工百分比法，其優(yōu)點之一就是能夠反映企業(yè)的財務(wù)狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認收入主要是根據(jù)不同的階段的不同比例來結(jié)轉(zhuǎn)收入的，能夠清晰地體現(xiàn)出生產(chǎn)的成果。我國有明確的規(guī)定，房屋的預(yù)售是有條件的，一般會受到開發(fā)方的實力、土地的權(quán)屬、建設(shè)方的資質(zhì)以及建設(shè)進度等的影響，但是一旦符合預(yù)售的條件且預(yù)售已經(jīng)發(fā)生的時候，說明該項目的成本已經(jīng)大部分發(fā)生了，且對于購房者而言由于預(yù)售時房地產(chǎn)公司已在房交所對購房者進行了網(wǎng)絡(luò)簽售，除非購房者退房，房地產(chǎn)公司沒有辦法對已網(wǎng)簽房源進行二次簽售，這說明購房者不論房地產(chǎn)公司是否交房，對網(wǎng)簽的房屋已有了完全的權(quán)利。因此在這個時候來確定收入是完全可行的，也是符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的。各個企業(yè)單位在使用完工百分比法確認收入時，不同的會計期間的各種會計表格不會有特別大的幅度波動，并且財務(wù)指標(biāo)也不會受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤處于一個合理的階段范圍時，所確認的收入的差別也不會特別明顯，所以利潤率也不會有很大變化。
四、結(jié)語
【關(guān)鍵詞】銀行信貸 供給 需求
一、研究背景
銀行信貸活動能通過供給和需求兩個方面影響住房的價格，信貸投向也會在很大程度上影響到我國房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)。住房開發(fā)和住房的購買都離不開銀行信貸的支持，尤其在我國近幾年的現(xiàn)實經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金普遍不足和房地產(chǎn)的平均價格一般超過普通公民的平均收入的十倍以上，在這種情況下，銀行信貸資金的投放就成為房地產(chǎn)市場得以表現(xiàn)欣欣向榮的一個主要推動力。
二、理論依據(jù)
從理論上講，銀行信貸會受到利率的影響，一般而言利率上升，會影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)成本，同時也會提高購房者的成本（包括購房的機會成本和貸款成本）。而銀行信貸的增加不但會增加房地產(chǎn)的供給而且也會增加房地產(chǎn)的需求，因此通過分析銀行信貸對于需求和供給的相對影響就可以說明銀行信貸對于房地產(chǎn)的供給和需求的哪一方面更加顯著，從而國家可以通過相應(yīng)的利率政策進行調(diào)控，以此來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的價格。
三、模型變量說明及模型設(shè)定
（一）房地產(chǎn)的價格P
房地產(chǎn)的價格是直接反應(yīng)房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟狀況的一個變量，透過房地產(chǎn)價格我們可以了解該市場的整體運行狀況。同時政府也可以通過穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的方式對房地產(chǎn)市場的運行狀況施加影響。
（二）房地產(chǎn)的供給S
房地產(chǎn)市場市場的供給在一定程度上會影響到房地產(chǎn)市場的正常運行，房地產(chǎn)市場的供給過剩就很有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟泡沫，因此房地產(chǎn)市場的供給也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要影響因素。由于目前我國房地產(chǎn)市場的資金大部分來自于銀行信貸，因此政府可以通過有效的控制對房地產(chǎn)市場的信貸投放就可以很好的控制房地產(chǎn)市場的供給量。
（三）房地產(chǎn)的需求D
目前，我國房地產(chǎn)市場的需求主要有剛性需求和投機性需求兩種，即所謂剛性需求是指滿足人們居住需要而產(chǎn)生的對房地產(chǎn)的需求；投機性需求是指為了從未來房地產(chǎn)的價格上漲中獲利而產(chǎn)生的對房地產(chǎn)的需求。鑒于對于剛性需求和投機性需求并不能有效的區(qū)分，而且無論是剛性需求還是投機性需求很大程度上都是依賴于銀行信貸的，因此在此我們將其統(tǒng)一歸為需求一類。
（四）銀行信貸L
一般而言，銀行信貸與房地產(chǎn)的需求會呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，與房地產(chǎn)供給也會呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。鑒于此，政府可以通過有效的控制銀行信貸投量影響房地產(chǎn)市場價格，借此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的宏觀經(jīng)濟運行狀況。
（五）模型設(shè)計
為了分析銀行信貸是如何影響房地產(chǎn)價格的，以及設(shè)定一個合理的銀行信貸投放量在此我們需要設(shè)定供給模型、需求模型、銀行信貸與供給的模型、銀行信貸與需求的模型。
（六）模型說明
根據(jù)供給與需求的規(guī)律，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)供給呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系；房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)負相關(guān)關(guān)系；銀行信貸與房地產(chǎn)的供給和需求均呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。
四、模型理論分析
根據(jù)供給模型有：S=α1+β1P；需求模型有：D=α2-β2P，其中α1、β1、α2、β2均大于零且α2>α1。聯(lián)立上述兩個模型可以均衡的價格和供給量為，即此為房地產(chǎn)市場的均衡供給量和均衡價格，然而由于銀行信貸的影響這一均衡供給和需求以及均衡價格會產(chǎn)生變化從而會影響到整個房地產(chǎn)市場的運行。
另一方面，銀行信貸對房地產(chǎn)供給的影響關(guān)系為：S=α2+β3L；銀行信貸對房地產(chǎn)市場的需求的影響關(guān)系為：D=α4+β4L（其中L表示銀行信貸投量，并且α3、β3、α4、β4均大于零），通過這兩個模型可以知道，銀行信貸對房地產(chǎn)供給影響程度為β3L，對房地產(chǎn)市場的需求的影響程度為β4L，故原來的供給曲線變?yōu)椋篠′=α1+β3L+β1P（S′-β3L=α1+β3L）即同樣的價格條件下供給增加了β3L；需求曲線變?yōu)椋篋′=α2+β4L+β2P，即同樣的價格條件下需求增加了β4L。在此條件下的均衡價格為：。由于在需求和供給變動前均衡價格為：，故由于銀行信貸的影響而是價格上升的幅度為：P*′-P*=。
再者，由于銀行信貸對于房地產(chǎn)市場的價格的影響關(guān)系為：P=α5+β5L，即銀行信貸對房地產(chǎn)市場的價格的影響幅度為β5L，若政府限定維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的價格的變動區(qū)間為a~b，即a
而在目前我國國內(nèi)，由于房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)上漲趨勢，即P*′-P*大于零，又因為β1、β2、β3、β4均大于零，所以β4>β3,即銀行信貸對于需求的影響程度大于對于供給的影響程度，從而說明我國目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市，場的價格處于高為的原因主要是由于需求拉上的。同時在這種情況下由a
六、結(jié)論及政策說明
通過上述分析，國家可以通過設(shè)定銀行信貸的適當(dāng)投放容量來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的價格，并且可以透過相關(guān)的數(shù)據(jù)估計信貸投放容量的安全區(qū)間，即為國家宏觀調(diào)控的操作區(qū)間。
由于利率會影響到銀行的信貸投量，即當(dāng)利率上升時，由于借款成本的上升，銀行信貸會普遍下降；利率降低，則會促進銀行信貸投量的增加，因此，國家可以通過中央銀行調(diào)整基準(zhǔn)利率的辦法影響銀行信貸從而穩(wěn)定房價，防止房地產(chǎn)價格的高位上漲而導(dǎo)致的泡沫。
參考文獻
[1] 薛磊.房地產(chǎn)信貸對房地產(chǎn)價格影響的實證分析[J].廣西金融研究，2006（4）
關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道
自2008年金融風(fēng)暴以來，國際經(jīng)濟遭受重創(chuàng)，各國都用各種方式刺激國內(nèi)經(jīng)濟，以期早日走出困境。我國也運用刺激內(nèi)需來維持經(jīng)濟穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場也經(jīng)歷了繁榮時期。隨著國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩，銀行信貸風(fēng)險增大，對貸款審批尤其是房地產(chǎn)貸款審批要求更加嚴格。據(jù)了解，目前中國第三大信托公司――中融信托及旗下中融資管對房地產(chǎn)項目也在2015年開始對房地產(chǎn)項目要求更高，只接一線城市的房地產(chǎn)項目。這對二線城市的房地產(chǎn)來說無疑是融資途徑的雪上加霜。
一、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
廣東GDP在全國處于領(lǐng)先地位，其房地產(chǎn)行業(yè)也在全國房地產(chǎn)行業(yè)中處于優(yōu)勢地位，其規(guī)模和數(shù)量遙遙領(lǐng)先于其他城市。以廣東的房地產(chǎn)企業(yè)為例，根據(jù)廣東房地產(chǎn)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，目前廣東房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源于國內(nèi)銀行的融資和客戶的定金及預(yù)付金。央行的分析報告表明，房地產(chǎn)企業(yè)的融資70%來自于銀行，15%來源于定金及預(yù)付金。從融資結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式相對單一，銀行貸款融資占據(jù)這主導(dǎo)地位，其他融資渠道相對缺乏。從財務(wù)杠桿上看，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率高于75%，加上經(jīng)濟增速放緩，房產(chǎn)銷售時間變長，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率比其他行業(yè)都高。從債務(wù)期限結(jié)構(gòu)上看，銀行對中長期的房地產(chǎn)企業(yè)貸款收緊，對房地產(chǎn)開發(fā)的城市和地段的考量因素增加，以及對開發(fā)商的要求提高，致使很多房地產(chǎn)企業(yè)無法從銀行的貸款渠道取得融資。
二、導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的因素分析
房地產(chǎn)企業(yè)的自身原因：房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，首要因素還是在于自身的不足。企業(yè)基礎(chǔ)薄是重要的一點。大部分的中小房地產(chǎn)企業(yè)資金實力弱，自有資金少，規(guī)模小，抗風(fēng)險能力弱。在管理上，中小房地產(chǎn)企業(yè)管理漏洞較多，并且管理水平偏低，缺乏有效的內(nèi)部控制制度和嚴格的財務(wù)管理制度，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營不穩(wěn)定。在向銀行申請融資中，上述因素往往成為銀行考量的貸款安全的第一因素。
第二，影響中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的另一個因素是信用評級和信息公開程度。按照目前國內(nèi)的評級，大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的信用評級在3B或以下，在資金管理上不嚴格，容易出現(xiàn)抽逃資金、資金鏈斷裂導(dǎo)致無法償還貸款等情況。這樣導(dǎo)致企業(yè)的信用受到很大的影響，大額資金很難進入中小房地產(chǎn)企業(yè)。另外，由于中小房地產(chǎn)內(nèi)部管理制度的不完善和信息缺乏公開透明，造成三方（主要是指中小房地產(chǎn)企業(yè)、投資者、銀行）之間的信息不對稱，投資者和銀行難以了解到中小房地產(chǎn)企業(yè)的實際經(jīng)營情況，導(dǎo)致投資者和銀行在做投資決策和房貸審批中更加謹慎，甚至為了資金安全，寧可放棄投資。
第三，社會大經(jīng)濟環(huán)境也是影響中小房地產(chǎn)企業(yè)能否順利取得融資的重要因素。以銀行為例，2015年國內(nèi)經(jīng)濟增速一再往下調(diào)，各項經(jīng)濟指標(biāo)都下滑，很多企業(yè)經(jīng)營都在虧損，銀行貸款無法按時歸還。因此，銀行的不良貸款率飆升。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于其規(guī)模小、資本金少、信用風(fēng)險高、經(jīng)營不穩(wěn)定和信息不透明等因素，導(dǎo)致銀行在貸款過程中，更多去考慮企業(yè)的自身狀況和是否有充足的抵押和更強的還款來源。盡管政策在調(diào)整，放寬個人購房條件和個人購房貸款要求，以此促進房地產(chǎn)的資金回籠，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。但對于銀行來說，這并沒有緩解銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的惜貸政策。
第四，融資渠道單一是房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的另一因素。目前國內(nèi)的房地產(chǎn)融資主要是銀行貸款，輔之以房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金和少量的直接投資機構(gòu)。房地產(chǎn)信托由于目前剛性兌付要求，結(jié)合目前的經(jīng)濟狀況和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況，對房地產(chǎn)項目要求更加嚴格。一線城市的冷門地段的項目都難以收到青睞，更別說二線城市，甚至三四線城市的項目能從房地產(chǎn)信托公司融入資金。而房地產(chǎn)基金和直接投資機構(gòu)本身數(shù)量少，資金量有限，對抗風(fēng)險能力不足，從而在項目選擇上慎之又慎。
三、拓寬中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的探討
針對上述的多種因素造成中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，本文對拓寬房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道提出幾點探討建議。
第一，內(nèi)外兼修，轉(zhuǎn)變觀念。打鐵還需自身硬，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說同樣適用。房地產(chǎn)內(nèi)部管理的不完善就是其融資困難的軟肋。完善經(jīng)營模式、管理模式，規(guī)范財務(wù)管理，公開公司經(jīng)營狀況信息，留住房地產(chǎn)方面的專業(yè)人才，結(jié)合自身的發(fā)展，制定合理的發(fā)展計劃。
轉(zhuǎn)變觀念，主要是要轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念和融資觀念。房地產(chǎn)企業(yè)，尤其中小房地產(chǎn)企業(yè)需要發(fā)展壯大，需要根據(jù)自身實力，制定切實可行的發(fā)展路徑，切勿操之過急，亦要防止把所有希望寄托于上市后融資擴大的過于遠大目標(biāo)上，以免導(dǎo)致等不到春天的到來。經(jīng)營上，許多房地產(chǎn)企業(yè)仍然停留在單打獨斗的觀念上。然而，團隊作戰(zhàn)才是未來的主流。中小房地產(chǎn)企業(yè)倘若能與大房地產(chǎn)企業(yè)甚至是上市房地產(chǎn)公司合作，在雖然利益上有所減少，但這樣的抱團方式能減輕中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，提高企業(yè)的融資能力，改善經(jīng)營狀況。在融資觀念上，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的最傳統(tǒng)、最重要的融資方式。在經(jīng)濟形勢和政策形勢不向好的情況下，銀行貸款收緊，一批批的房地產(chǎn)項目因無法實現(xiàn)融資而放棄。房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金已經(jīng)在國內(nèi)開展多年，其融資門檻相對銀行來說會低一點，可操作性強，亦可作為融資的可行渠道。單一的融資渠道已經(jīng)不符合發(fā)展的趨勢，需要多渠道的組合融資。而這前提，就是要改變原有的單一融資觀念，才有可能去實現(xiàn)新的融資方式，謀求企業(yè)的未來。
第二，政府為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造融資政策環(huán)境。作為市場的設(shè)計者、守護者和監(jiān)督者，政府有責(zé)任讓房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。政府出臺了建立“中小企業(yè)融資擔(dān)保體系”和“中小企業(yè)社會服務(wù)體系”的政策，為中小企業(yè)提供必要的融資擔(dān)保和撮合銀行對中小企業(yè)的貸款。另外，政府鼓勵銀行設(shè)立專門的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，財政撥款，對產(chǎn)業(yè)基金貸款進行貼息。這樣對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，政策上更加方便，融資上也有更加便捷的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金對接，同是還可以減輕資金成本壓力。
第三，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展直接融資渠道。與間接的融資渠道相比，直接的融資渠道具有準(zhǔn)入手續(xù)少，資金成本相對低的優(yōu)點。發(fā)展直接融資，是房地產(chǎn)企業(yè)的不二之選。其一，房地產(chǎn)企業(yè)直接對接投資機構(gòu)，可實現(xiàn)房地產(chǎn)金融脫媒，減少中間環(huán)節(jié)和降低中間成本，從而直接降低總的資金成本。目前可引入的直接投資機構(gòu)有各大企業(yè)的房地產(chǎn)投資部、企業(yè)間成立的投資基金和海外的投資基金等。其二，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)債來實現(xiàn)企業(yè)的融資。企業(yè)債是最直接和成本最低的融資方式，需要有專門的擔(dān)保企業(yè)為融資的房地產(chǎn)企業(yè)做擔(dān)保，放寬審批權(quán)限，簡化手續(xù)，建立多層次的債權(quán)交易市場，提高債券的流動性。除此之外，還需要完善房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)評價體系，促進房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。
第四，發(fā)展房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)融資渠道。房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)是指多家房地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)一個項目，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)牽手大型房地產(chǎn)企業(yè)，進行同一個房地產(chǎn)項目建設(shè)。大型房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化，信用評價相對高，取得貸款容易并且資金成本較低。中小房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時，主動與大房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，吸取大房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)點，彌補自身的不足。在融資、管理和技術(shù)上，都能有所提高。
結(jié)合以上分析，房地產(chǎn)融資，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資面臨的困難不容忽視，倘若能與國家政策相結(jié)合，結(jié)合自身需要，拓展多渠道融資，還是能在一定解決企業(yè)的融資難題，為企業(yè)的發(fā)展取得新的突破。
參考文獻：
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)會計核算
進入新時期，伴隨著現(xiàn)代經(jīng)濟的快速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)市場迎來了大發(fā)展時期，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了巨大的商機。但是，與此同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模大、資金占有量大、資金使用周期長，使企業(yè)的會計核算面臨比較大的問題。如果會計核算不到位，工作環(huán)節(jié)處理不恰當(dāng)，不僅對房地產(chǎn)企業(yè)的投資 項目的資金使用造成影響，同時有可能影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。因此，加強對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的研究，積極探尋相應(yīng)的解決對策，對規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理、推動企業(yè)的持續(xù)發(fā)展等都起著至關(guān)重要的作用。
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題
現(xiàn)代企業(yè)的會計核算工作不僅包括傳統(tǒng)的經(jīng)濟活動結(jié)束后的資金記賬、結(jié)算、報賬等過程，同時也新加入了會計核算之前和核算過程之中的經(jīng)濟內(nèi)容。而從目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作的開展仍然存在諸多問題，主要表現(xiàn)在這幾個方面：
(一)會計科目的設(shè)置不合理
房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算存在的最突出的一個問題就是其會計科目的設(shè)置極不合理，且行業(yè)內(nèi)的會計科目也比較桓鑾。目前，我國的新會計準(zhǔn)則對金融、石油、銀行等各個行業(yè)都設(shè)置了專業(yè)的會計科目，但是卻沒有設(shè)置針對房地產(chǎn)企業(yè)的專屬會計科目。各企業(yè)都是根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r來設(shè)置會計科目，沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本費用項目包括土地征用及差錢補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等內(nèi)容。工程的費用項目繁多且涉及的會計內(nèi)容十分復(fù)雜。例如僅開發(fā)間接費用就包括工程管理費、資本化借款費用、營銷設(shè)置建造費、物業(yè)管理完善費、行政管理費等內(nèi)容。開發(fā)間接費用核算與工程項目的開發(fā)直接相關(guān)，但是它所包含的費用項目不能明確是屬于哪一特定的開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用支出，在會計科目的設(shè)置上還不夠完善，不能對各項費用的屬性進行明確，有時造成在對開發(fā)間接費用成本進行核算時找不到項目費用的出處。會計科目的混亂給房地產(chǎn)企業(yè)后期的資金成本核算增加了一定的難度。此外， 由于一般的房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期都比較長，項目建設(shè)要分成好幾個階段，項目要通過驗收到竣工結(jié)算的時間跨度大，而各不同階段的建設(shè)單位在會計科目的設(shè)置上不統(tǒng)一，無疑極大地增加了會計核算人員的工作量，使得工作人員進行梳理賬目、核算等竣工結(jié)算的工作時間大大增加。
(二)缺乏真實、準(zhǔn)確的會計信息披露
現(xiàn)代企業(yè)建立完善的信息披露制度是保證企業(yè)內(nèi)部控制有效性的重要措施之一，尤其是要保證企業(yè)會計信息披露的準(zhǔn)確、真實。房地產(chǎn)企業(yè)一般都是大投資、大規(guī)模的項目開發(fā)，企業(yè)需要承擔(dān)更大的投資風(fēng)險。不僅需要面對土地開發(fā)風(fēng)險，同時還要應(yīng)對市場和政策風(fēng)險。在如此高風(fēng)險下，要求房地產(chǎn)行業(yè)擁有更加充分的風(fēng)險披露。但是，從目前我國的會計制度的發(fā)展?fàn)顩r來看，針對房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策和會計體制還不是很完善，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息風(fēng)險披露得不到強有力的制度保障，不能真實、準(zhǔn)確地反映企業(yè)的財務(wù)狀況。房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露的主要載體是企業(yè)的財務(wù)會計報表，主要包括了企業(yè)的利潤表、資產(chǎn)負債情況表、現(xiàn)金流量表以及企業(yè)所有權(quán)的變動情況表等。從房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表來看，目前，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報告中的信息披露存在比較嚴重的虛假信息情況。這主要是因為許多房地產(chǎn)企業(yè)出于為自身的利益以及其他目的的考慮，而在財務(wù)報告中對一些項目的會計信息進行蓄意的造假的行為，使得企業(yè)會計信息的披露失真。房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露的失真對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制有效性的發(fā)揮產(chǎn)生極大的負面影響，虛假的會計信息不能反映企業(yè)真實的資產(chǎn)和負債情況，使得房地產(chǎn)企業(yè)有可能因為突發(fā)的事故、金融風(fēng)險等狀況而陷入危機。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認核算復(fù)雜
目前，我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)項目都是先有開發(fā)商自行開發(fā)出來，讓后再向外售賣，加之不少購買者都是采用分期付款來購房。折舊使得房地產(chǎn)企業(yè)的項目收入變得比較復(fù)雜。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的商品開發(fā)銷售一般包括自行開發(fā)后進行銷售以及房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之前先與客戶簽訂銷售合同，按照客戶的要求來進行開發(fā)。這兩種銷售方式的收入確認不太一樣。第一種銷售收入的確認比較復(fù)雜，這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期長、投資大，商品的價值大等特點，這使得其商品的銷售收入一般通過預(yù)售以及分期付款等方式來進行確認，這種確認方式時間長、手續(xù)繁雜，存在一定的變數(shù)。而第二種商品銷售方式的收入確認比較簡單，一般就是按照建造合同的規(guī)定來進行收入的確認。房地產(chǎn)項目的效益回收時間長。此外，由于目前對房地產(chǎn)企業(yè)的收入的界定還比較模糊，并沒有一個定性化的解釋，這使得一些不良開發(fā)商采取投機取巧的方式來幫助房地產(chǎn)企業(yè)掩蓋其存在的問題。例如通過財務(wù)會計報表作假等方式來誤導(dǎo)使用者等。
二、改善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的對策
(一)設(shè)置科學(xué)、合理的跨級科目
改善房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算問題，首先就要從設(shè)置科學(xué)、合理的會計科目來著手。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該綜合行業(yè)的整體發(fā)展情況以及企業(yè)自身的項目開發(fā)數(shù)量、規(guī)模等各方面的內(nèi)容，設(shè)置能夠滿足項目開發(fā)的會計科目。如果企業(yè)的下屬單位不需要采用獨立核算，那項目建設(shè)就不需要再設(shè)立另外的間接費用的賬目，只需要在總賬目下分開子賬目，這樣能夠簡化會計核算的流程，節(jié)省會計人員的工作時間，提高會計核算的效率。而在項目建設(shè)過程中，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)具體的項目需要來建立必要的臺賬，主要包括銷售臺賬、合同管理臺賬、物業(yè)管理臺賬、工程付款臺賬、所得稅管理臺賬等，并且對不同的會計核算對象設(shè)置不同的賬目卡片，將真?zhèn)€項目的成本費用記錄清楚，保證竣工結(jié)算的真實、準(zhǔn)確。
(二)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息披露
加強房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息披露，企業(yè)應(yīng)該在廣泛搜集各種信息的基礎(chǔ)上，對各類企業(yè)信息進行科學(xué)、合理的篩選、分析、核對及整合，盡可能地提高信息的有效性和有用性。主要從這幾個方面來加強房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息披露：一是加強對土地成本信息披露。土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本中最重要的一部分，而土地資源的優(yōu)劣也決定了房地產(chǎn)項目在日后的發(fā)展前景，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報告中要對土地成本以及土地的儲備量等信息進行專門的披露注釋。二是項目全過程的資金信息披露。要對企業(yè)項目的各個分項目的現(xiàn)金流量的信息進行過披露，包括項目的設(shè)備資金成本、工程建設(shè)資金成本、工資成本等現(xiàn)金支付信息都要有所披露。三是項目的質(zhì)量保證金信息披露。根據(jù)房地產(chǎn)項目建設(shè)的高風(fēng)險性，對項目的質(zhì)量保證金信息進行披露也是必要的，根據(jù)財務(wù)報告的信息披露，建立科學(xué)、合理的質(zhì)量保證金制度，以此來幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效地規(guī)避建設(shè)風(fēng)險。四是建立完善的內(nèi)部控制信息交流系統(tǒng)。加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制信息交流系統(tǒng)的建設(shè)，主要應(yīng)該從這兩方面的考慮，一是加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息的交流和共享，即實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間信息交流渠道的通暢。二是建立外部信息溝通系統(tǒng)，主要是指通過行業(yè)組織、業(yè)務(wù)合作企業(yè)、市場調(diào)查、市場反饋、媒體組織、國家監(jiān)管部門等渠道來獲取相關(guān)的信息。
(三)加強房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的確認
對新會計準(zhǔn)則進行深入了解的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)的項目銷售的收入的范圍進行確認是完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算需要從法律標(biāo)準(zhǔn)和財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)兩方面來予以明確。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入不僅僅是房屋出售所獲得的收入，同時還包括轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)以及出售相關(guān)的配套設(shè)施所獲得的收入等。至于其他不符合法律規(guī)定和財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的收入是堅決不應(yīng)被允許的。房地產(chǎn)企業(yè)要把握好這個標(biāo)準(zhǔn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的項目收入應(yīng)該是在工程的竣工驗收且完成房屋使用權(quán)的移交后，才能最后對銷售收入進行確認。
三、結(jié)束語
綜上所述，加強房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算問題的研究已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)過程中一個非常重要的組成部分。而加強房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算方面存在的問題的分析，探尋完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的對策成為有效控制房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的一個重要內(nèi)容。只有真正解決好企業(yè)的會計核算問題，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長效發(fā)展。
參考文獻:
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關(guān)鍵詞：住房結(jié)構(gòu)；人口狀況
1.引言
房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中占有非常重要的地位。從本世紀(jì)初至今，我國的房地產(chǎn)業(yè)總體呈現(xiàn)快速甚至火熱發(fā)展的局勢，并受到業(yè)內(nèi)外人士廣泛關(guān)注。但過熱發(fā)展的結(jié)果就是全國多地陷入“空城”狀態(tài)。與此同時，城市中仍有大量的“剛需族”沒有自需住宅。因此政府和房產(chǎn)企業(yè)當(dāng)務(wù)之急是如何促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。
2.文獻回顧
學(xué)者夏大慰主編的《產(chǎn)業(yè)組織學(xué)》中指出：所謂結(jié)構(gòu)，通常是指構(gòu)成某一系統(tǒng)的諸要素之間的內(nèi)在聯(lián)系方式及其特征。而市場結(jié)構(gòu)往往是概括為：在特定市場中，廠商或產(chǎn)品在數(shù)量、份額、規(guī)模上的關(guān)系，以及由此決定的競爭形式。所以，在本文中筆者認為，房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)是指：在房地產(chǎn)的供應(yīng)市場中，商品住宅中新建住宅和二手住宅，以及按住宅面積劃分的住宅與需求類型在數(shù)量、份額和規(guī)模上的比例狀況。
在對房地產(chǎn)的研究中，國外理論集中于對房地產(chǎn)周期的研究，他們認為：房地產(chǎn)周期波動從根本上說是由供求變動決定的。
在供求關(guān)系上，國內(nèi)學(xué)者劉祥錕等認為現(xiàn)階段剛需族逐漸成為樓市的主力軍，地產(chǎn)商應(yīng)該聚焦于剛需族，分析“剛需族”當(dāng)前的購房境況，并找出有效措施解決問題。
在房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)影響因素的研究中，國內(nèi)學(xué)者張友志等認為人口、家庭收入及消費是影響城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重要因素。學(xué)者孫明哲認為人口狀況是影響房地產(chǎn)需求的重要因素，他基于第六次人口普查數(shù)據(jù)構(gòu)建出歷史數(shù)據(jù)，同時預(yù)測出未來人口規(guī)模，發(fā)現(xiàn)：2020 年以后，中國人口規(guī)模均呈快速衰減趨勢。
3.對房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因分析
根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)表明：目前住宅市場的供應(yīng)，無論是存量還是增量都已經(jīng)遠遠超過需求，但是城市中還是有大量的人群沒有自己的住宅，除了房價的因素外，合理的住宅供需結(jié)構(gòu)也是一個非常重要的因素。
對目前的市場現(xiàn)象進行分析：
3.1現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)狀況及其影響
城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的分類和現(xiàn)狀分析：
我國城鎮(zhèn)住房結(jié)構(gòu)按市場化程度劃分：由高到低可分為商品房、經(jīng)濟適用房和保障房。但是這些住房供應(yīng)的群體和現(xiàn)狀都不同，主要表現(xiàn)為：經(jīng)適房和保障房面向中低收入群體，但是它們的建設(shè)持續(xù)萎縮，而且位置偏僻且基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不完善，不能滿足消費者需求，同時它們的分配更是受到嚴格的控制和限制；商品房面向中高收入群體，由于開發(fā)商的趨利行為，住宅市場的大戶型和豪華型占據(jù)較大比例，小戶型住宅開發(fā)量較少。所以整體來看，商品房價格持續(xù)偏高，即使存在的普通小戶型住房，單價價依然是普通消費群體難以承受的。所以相對整個住房需求市場來說，住宅供應(yīng)市場的戶型結(jié)構(gòu)和價格并不合理。所以，我國城鎮(zhèn)住房建設(shè)雖取得斐然成績，但是供應(yīng)結(jié)構(gòu)并不均衡。
3.2人口狀況及其影響
中國人口狀況，主要是指現(xiàn)階段中國人口年齡的結(jié)構(gòu)狀況。從中國房地產(chǎn)發(fā)展的30多年來看，能夠構(gòu)成房產(chǎn)市場的有效需求者就是：有勞動能力的、具有較強住房需求的人。通常表現(xiàn)為20歲到50歲的消費人群。但是，中國現(xiàn)行的年齡結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，中國的人口紅利即將消失，“劉易斯拐點”已經(jīng)到來。在此，我們借鑒來自《中國統(tǒng)計年鑒》的2006年―2013年的人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)和來源于馬忠東、呂智浩、葉孔嘉的數(shù)據(jù)來做定量和定性分析：
定量分析：
從表中我們可以看出：中國的65歲以上人口在不斷增加，而且增速都在3.5%左右，說明中國的老年人口不斷增多，老年撫養(yǎng)比不斷增加，總撫養(yǎng)比也不斷增加。由上圖可以看出2010―2050年，中國65歲以上人口在不斷上升，25―34歲人口在不斷下降，35―44歲人口總體呈現(xiàn)下降趨勢?？傊鲜霰砗蛨D意味著，中國房地產(chǎn)市場的總體需求和未來需求在不斷減少。
定性分析：
筆者對以上圖表分析得出房地產(chǎn)市場總體需求和未來長期需求在減少。原因在于：人口老齡化使得社會消費結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，對房地產(chǎn)的消費需求降低。同時，青壯年人口規(guī)模降低使得剛性需求總體減少。
3.3借鑒歐美發(fā)達國家預(yù)測我國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢――郊區(qū)城市化
從我國房地產(chǎn)發(fā)展的主要集中地―城市―來看，商品房需求的對象主要是城鎮(zhèn)居民，所以我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然要受到城鎮(zhèn)化水平的影響。對城市化的發(fā)展，歐美發(fā)達國家先于中國幾百年，基于城市化發(fā)展的相似性，中國可以借鑒歐美城市化的發(fā)展的經(jīng)驗。對西方發(fā)達國家的城市化進程，大致分三個階段： 一，城市化興起的準(zhǔn)備階段：大量的農(nóng)村勞動力開始涌入城市； 二，城市化的快速發(fā)展階段：工業(yè)發(fā)展推動農(nóng)村勞動力的就業(yè)，開始出現(xiàn)密集的城鎮(zhèn)；三，城市化的快速發(fā)展時期：城市中大量的產(chǎn)業(yè)和人口向外轉(zhuǎn)移，出現(xiàn)了大城市邊緣的郊區(qū)城市，也就是逆城市化現(xiàn)象。[8]
對比歐美城市化進程的三階段，我們可以發(fā)現(xiàn)我國的城市化進程正處于第二階段的后期，準(zhǔn)備向第三階段發(fā)展，所以我國政府和房地產(chǎn)上應(yīng)該充分注意城市化的發(fā)展趨勢：逆城市化。所以，我國房產(chǎn)企業(yè)要預(yù)先根據(jù)這個趨勢，在住宅建設(shè)的位置和戶型方面做出調(diào)整，以適應(yīng)市場的需求，推動房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
4.結(jié)論與建議
房地產(chǎn)業(yè)我國國民經(jīng)濟中重要產(chǎn)業(yè)之一，對我國社會發(fā)展非常重要，本文通過研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀的不合理性，分析得出市場供給超過市場需求，而且總體需求和長遠需求還在不斷減少，所以面對目前已有的大量的存量房和增量房以及未來增量房，我國的政府和房地產(chǎn)商應(yīng)該積極采取有效措施消化存量和調(diào)整未來供應(yīng)。（作者單位：河南財經(jīng)政法大學(xué)工商管理學(xué)院）
參考文獻：
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【關(guān)鍵詞】土地資源配置 房地產(chǎn)市場 土地資源配置要素 房地產(chǎn)市場運營狀況
一、前言
由于土地和房地產(chǎn)是密不可分的整體，因此它們共同促進城市發(fā)展和經(jīng)濟進步。而且房地產(chǎn)市場是國民經(jīng)濟的重要組成部分，深入人民生活當(dāng)中，與他們的生活密切相關(guān)。房地產(chǎn)市場不僅關(guān)系到的國民經(jīng)濟是否持續(xù)健康的發(fā)展，更具有支柱性作用，它的微小波動，都可能導(dǎo)致國民經(jīng)濟巨大的波動。而土地資源作為其重要組成部分，它影響著房地產(chǎn)市場的運行。合理的規(guī)劃利用土地，執(zhí)行完善的管理機制，可以更好的控制土地供給總量，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
二、土地資源配置要素
土地資源配置的要素可根據(jù)不同的角度，進行不同的分類，目前主要是通過土地利用的總體數(shù)量，土地利用的位置，土地利用的方式，土地開發(fā)的時間，這些方面進行分類。并且通過考察房地產(chǎn)市場中商品房用地，土地儲備數(shù)量，供應(yīng)時機，供應(yīng)結(jié)構(gòu)等基本要素來進行討論研究土地資源配置的合理性。其中，土地儲備是指通過合理合法合規(guī)的收購獲得的土地，這是經(jīng)過地方政府所規(guī)劃同意的。土地供應(yīng)則是按照經(jīng)濟的的發(fā)展，城市的發(fā)展，在需要一定數(shù)目的土地時，政府所確定的可供應(yīng)的土地數(shù)量。土地儲備數(shù)量是指可調(diào)配的總數(shù)量。土地供應(yīng)時機則是政府根據(jù)市場需求投入到市場中所需要的供應(yīng)土地的時間。
三、房地產(chǎn)市場運營現(xiàn)況
我國土地遼闊，但是人口眾多，人均占有土地面積稀少，因此在20世紀(jì)建國初期，我國就實行了土地公有政策，通過國家政府依法調(diào)控和轉(zhuǎn)讓土地，進而進行住宅制度改革，形成了目前的房地產(chǎn)市場。目前我國的土地市場仍然處于起步階段，在土地資源配置方面存在著很多問題，有些地區(qū)違法出讓土地，有些地區(qū)隨意指定土地利用規(guī)劃，在用地結(jié)構(gòu)上，供給結(jié)構(gòu)極其不合理，商品房空置，住宅房不足，同時，國家的土地規(guī)劃法律不完善，調(diào)控機制不均衡，導(dǎo)致了各地房地產(chǎn)市場很不均衡。因此，只有合理高效地利用土地資源，才能減輕這種變動導(dǎo)致的交易價格波動，從而影響房地產(chǎn)市場，進而穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)市場的均衡運作，同時有利于城市和經(jīng)濟的發(fā)展。
目前我國的土地制度主要分為三部分，土地收購、儲備和供應(yīng)三個環(huán)節(jié)?；径际峭ㄟ^招標(biāo)、拍賣、掛牌使用權(quán)的用地方式進行分配供應(yīng)。這樣的一種市場供應(yīng)方式，本是我國政府希望盡可能的減少國有土地資源流失，增加地方收入，提高土地利用效率的。但是，這種方式在達到目的的同時，也給整個市場帶來了不好的影響，由于其本身存在一定的缺陷，一些地方官員，不法商人就鉆空子，相互勾結(jié)，產(chǎn)生了“囤地”現(xiàn)象，使得地價升高，從而帶來房價飛漲，逐步形成了惡性循環(huán)。由此可見，土地資源對于房地產(chǎn)市場的影響有利也有弊，只有合理的調(diào)配資源配置，才能對房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生積極作用。隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，房地產(chǎn)市場和土地需求都在發(fā)生著翻天覆地的變化，土地供應(yīng)面積也發(fā)生了變化。當(dāng)前我國的土地供應(yīng)主要來自于征用農(nóng)用地，閑置地回收，但是這樣的日子早晚會終結(jié)，土地是農(nóng)民的根源，不可能無止境的征收農(nóng)用地。但是目前土地交易價格不斷攀升，說明需求仍然十分旺盛，相反土地供應(yīng)卻跟不上需求，這嚴重影響著未來的房地產(chǎn)市場。由此可見，合理的調(diào)配土地資源配置是十分重要的。
四、土地資源配置政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的作用
目前，我國以合理的土地規(guī)劃和土地供應(yīng)這種市場調(diào)控手段，調(diào)節(jié)著房地產(chǎn)的投資和供應(yīng)，進而影響著整個市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。通過引入供給，規(guī)劃，儲備數(shù)量等土地資源配置要素，土地稅和金融政策，這些核心手段等調(diào)控房地產(chǎn)市場。目前，這種種影響著房地產(chǎn)市場行情的手段主要包括以下幾種方式，例如：通過增加土地稅，土地成本的提高，進而提升房價；通過提高保有稅，迫使商品房銷售加速；通過增加流轉(zhuǎn)稅，減少土地供應(yīng)量。此外，還有通過銀行放款給房地產(chǎn)開發(fā)商，放寬了土地抵押貸款，使房地產(chǎn)開發(fā)量減少；降低貸款利息，促進房屋銷售。無論從供方，還是需方，通過土地資源配置政策，都在影響了房地產(chǎn)市場。目前土地資源配置政策主要是通過三個方面影響房地產(chǎn)市場的，一是對房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控，二是對房價波動進行調(diào)控，三是對房地產(chǎn)的投資進行調(diào)控。
但是，由于房地產(chǎn)市場受到多方面的因素影響，不論是經(jīng)濟金融還是社會人文，都會起到一定影響。而且土地資源配置政策自身在時間和空間上，都擁有一定的局限性，因此在整體調(diào)控中也只能起到少量作用，在真實購買和房價上，仍然心有余而力不足。
五、土地儲備規(guī)模對房地產(chǎn)市場的影響
通過前面土地資源政策在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用分析可知：政策調(diào)控對我國房地產(chǎn)市場影響很大，屬于政策性市場。房地產(chǎn)市場的規(guī)劃在國外已經(jīng)相當(dāng)成熟，通過稅收、城市規(guī)劃、行業(yè)監(jiān)督等措施既能很好的進行市場調(diào)控。我國可借鑒國外成功的經(jīng)驗并結(jié)合我國國情，通過變動土地政策帶動土地交易，進而影響房地產(chǎn)市場。要想通過土地要素影響房地產(chǎn)市場，土地儲備的規(guī)模需要達到一定的程度，但土地資源十分稀缺，大量的儲存土地要耗費的資金太大，還降低了土地的利用效率。
土地儲備規(guī)模的確定通過定期補充和預(yù)警監(jiān)控這兩種模型。定期補充一般儲存較長一段時間需要使用的土地，進而定期補充土地使用量。不許監(jiān)控，成本低，定期檢測即可，投資者能進行預(yù)期規(guī)劃。該模式適用于有大量土地資源的地區(qū)以適應(yīng)不長的土地供應(yīng)周期，不適用于我國這樣的人口大國。預(yù)警監(jiān)控模型預(yù)先設(shè)定土地儲備的最低警戒線，低于警戒線時，開始著手準(zhǔn)備土地。這一模型適合我國的土地資源情況。確定土地儲備規(guī)模警戒線的一般原則為：首先，確保土地市場的需求；其次，要考慮土地的獲取成本和時間；還要考慮土地的儲存成本。綜合考慮以尋求總成本的最低點，進而通過土地儲備規(guī)模對房地產(chǎn)的市場進行調(diào)控。
六、結(jié)語
本文討論了土地資源配置的因素，包括土地供應(yīng)，土地儲備，土地供應(yīng)時機，土地儲備數(shù)量等，從現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場運營情況探討了其重要作用。同時本文也從政策方面探討了土地資源配置對房地產(chǎn)市場具體的影響，經(jīng)過仔細分析研究，我們發(fā)現(xiàn)土地資源配置對于房地產(chǎn)市場是把雙刃劍，有利也有弊，只有更好更高效的利用土地資源配置才能更好的發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)。
參考文獻
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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè)； 財務(wù)風(fēng)險； 預(yù)警分析； 風(fēng)險防范
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)是個資金密集型行業(yè)，高投入、高回報、高風(fēng)險。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠未實現(xiàn)規(guī)范化。在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率不斷攀升，企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險，其可持續(xù)發(fā)展面臨著嚴重的挑戰(zhàn)，如何有效防范和降低財務(wù)風(fēng)險已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問題。因此，建立房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制，以便企業(yè)管理層及時采取有效措施，避免或減少財務(wù)風(fēng)險對企業(yè)的威脅，對房地產(chǎn)業(yè)具有重要的理論價值和現(xiàn)實意義。
企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的預(yù)警研究在國外開展較早，Altman曾運用多元變量分析法對企業(yè)的財務(wù)困境進行預(yù)測，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對這些模型進行了修正；后來，Kahya等提出了一個使用時間序列累計和Cumulative Sums（CUSUM）統(tǒng)計方法的財務(wù)困境研究模型。在國內(nèi)，吳世農(nóng)、黃世忠較早介紹了企業(yè)的破產(chǎn)分析指標(biāo)和預(yù)測模型；周首華等利用Compustat PC Plus會計資料庫中的4 160家公司數(shù)據(jù)為檢驗樣本建立了F分數(shù)模式；陳靜（1999）、張玲（2000）、陳曉（2000）等采用國內(nèi)A股市場數(shù)據(jù)對此命題進行了實證研究。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警研究領(lǐng)域，龍勝平、張麗麗、酈大海、李建中分別利用各種預(yù)警模型對財務(wù)風(fēng)險進行了分析。但由于部分公司通過操縱利潤、弄虛作假而導(dǎo)致財務(wù)指標(biāo)不準(zhǔn)，使得僅采用財務(wù)指標(biāo)作為判別依據(jù)進行預(yù)警與防范的有效性大打折扣?；诖耍疚耐ㄟ^引入非財務(wù)指標(biāo)采用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析，以期提高預(yù)警信息的準(zhǔn)確性，并提出了相應(yīng)的風(fēng)險防范措施。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況與財務(wù)風(fēng)險類型
（一）財務(wù)現(xiàn)狀分析
由于我國房地產(chǎn)市場開發(fā)較晚，公司自有資金十分有限，房地產(chǎn)開發(fā)對資金的巨大需求使得房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率向來比較高，表1為我國部分大型上市房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年的年報數(shù)據(jù)。從表1中可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率普遍在60%以上，房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營現(xiàn)象嚴重，資金結(jié)構(gòu)不合理。
（二）財務(wù)風(fēng)險分析
1.非系統(tǒng)性風(fēng)險
非系統(tǒng)性風(fēng)險是由特定經(jīng)營環(huán)境的變化引起的不確定性而對個體產(chǎn)生影響的特有風(fēng)險，源于房地產(chǎn)企業(yè)自身特有的經(jīng)營活動和財務(wù)活動。資金結(jié)構(gòu)是否合理、財務(wù)管理水平高低等，都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的非系統(tǒng)性風(fēng)險。
2.資本運動風(fēng)險
（1）融資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)資金需要量大，房地產(chǎn)項目的每一個階段都需要大量的資金流。目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷落實，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款及居民購房按揭貸款受到更多的限制，這使得房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；同時借貸融資也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負債率偏高。
（2）投資風(fēng)險。房地產(chǎn)項目投資所需資金量大、回收期長、周轉(zhuǎn)率低，項目還需要一些建設(shè)條件，加上房地產(chǎn)企業(yè)本身缺乏對風(fēng)險的預(yù)測，使得房地產(chǎn)企業(yè)從投產(chǎn)到回收乃至產(chǎn)生利潤都存在較大的不確定性。
（3）資金營運風(fēng)險。資金營運是指企業(yè)將所有的資金通過流動、優(yōu)化配置等各種方式進行有效運營，以實現(xiàn)資本增值的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)項目周期長，政策法規(guī)、供求關(guān)系、利率等各種環(huán)境會發(fā)生變化，加大了企業(yè)變現(xiàn)風(fēng)險。
（4）收益分配風(fēng)險。我國房地產(chǎn)企業(yè)是從20世紀(jì)80年代開始發(fā)展的，目前尚未實現(xiàn)規(guī)范化，也沒有完整系統(tǒng)的企業(yè)規(guī)劃，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏穩(wěn)定性和多樣性，分配行為不規(guī)范易受政策條件的限制等。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析
（一）宏觀因素
1.外部環(huán)境復(fù)雜多變
房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟中的重要行業(yè)，國家為了保證國民經(jīng)濟健康協(xié)調(diào)發(fā)展，常常運用財政、稅收、金融、土地等各項政策來對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控。目前，針對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過熱現(xiàn)象，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策進行抑制，一次比一次嚴厲，針對性更強。另外，自2007年爆發(fā)次貸危機以來，全球經(jīng)濟急劇下滑，金融危機逐漸演變成經(jīng)濟危機，在經(jīng)濟全球化的背景下，國際市場經(jīng)濟的劇烈震蕩勢必對中國企業(yè)造成巨大沖擊。
2.項目開發(fā)經(jīng)營周期長
房地產(chǎn)項目從規(guī)劃階段開始，要經(jīng)歷市場調(diào)研、可行性研究、征地、拆遷、安置、建設(shè)施工、物業(yè)、綠化、房屋銷售等多個階段，項目周期長，不確定因素多，財務(wù)風(fēng)險也隨之變大。
（二）微觀因素
1.企業(yè)財務(wù)風(fēng)險意識淡薄
目前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員及企業(yè)經(jīng)營者對財務(wù)風(fēng)險普遍缺乏足夠的認識和了解，風(fēng)險防范、預(yù)警意識不強，不能從根本上把握風(fēng)險的本質(zhì)。在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境中，經(jīng)營者對房地產(chǎn)行業(yè)的市場定位、發(fā)展趨勢很難把握，造成他們對財務(wù)活動中資金的籌集、運用、投資等各環(huán)節(jié)的控制更加困難。
2.企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理
出于財務(wù)杠桿以及各方面利益的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中會有各種舉債行為，導(dǎo)致債務(wù)資金比例過大，特別是對銀行信貸的依賴程度較高，一旦資金鏈發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)將陷入困境。
3.企業(yè)內(nèi)部控制不健全
長期以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏一套全面系統(tǒng)的管理體系和監(jiān)督機制，獎懲和激勵政策不完善，內(nèi)部各部門以及人員之間權(quán)責(zé)不明，導(dǎo)致在資金管理、利益分配等方面存在嚴重的問題。
四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)選擇與預(yù)警分析
（一）財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)的選擇
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)的選擇，應(yīng)遵循全面性原則、邏輯性原則、有效性原則、客觀性原則、敏感性原則，同時還應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身特點選擇能夠衡量房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)以及財務(wù)風(fēng)險的指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況復(fù)雜，面臨的不確定因素多，一方面要選擇能直接反映企業(yè)財務(wù)狀況的財務(wù)比率指標(biāo)，另一方面也要有能夠反映企業(yè)財務(wù)狀況的非財務(wù)指標(biāo)。
借鑒國內(nèi)外的實證研究成果并結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)實際情況，筆者選擇短期償債能力、長期償債能力、營運能力、盈利能力、現(xiàn)金流量、發(fā)展能力作為評價房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的財務(wù)指標(biāo)，具體內(nèi)容參見表2。
相對來說，非財務(wù)指標(biāo)難以量化，但是引入非財務(wù)指標(biāo)能更全面地反映企業(yè)的財務(wù)狀況，這里選定如表3所示的非財務(wù)指標(biāo)。
（二）我國上市房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析
1.預(yù)警模型選擇
財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型比較多，本文選用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析。Zeta模型實際上是一個多變量線性函數(shù)模型，通過對企業(yè)多個財務(wù)比率進行匯總，求出一個總判別值來預(yù)測企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。Altman、Haldeman和Narayanan曾運用Zeta模型對1969—1975年間53家破產(chǎn)企業(yè)和58家非破產(chǎn)公司進行了實證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，Zeta模型用于預(yù)測五年和一年的財務(wù)危機的企業(yè)精度分別為70%和91%，而且越接近財務(wù)危機發(fā)生的時間，預(yù)測精度越高。其模型如下：
Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3
+1.05X4
其中：X1為營運資產(chǎn)/總資產(chǎn)；X2為留存收益/總資產(chǎn)；X3為息稅前利潤/總資產(chǎn)；X4為股東權(quán)益/總負債。
判別標(biāo)準(zhǔn)為：Z
2.財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析
運用Zeta模型對表1中所列的我國部分上市房地產(chǎn)公司2009年至2011年的財務(wù)數(shù)據(jù)進行測算，得出如表4所示的財務(wù)預(yù)警信息，從中可以看出樣本企業(yè)的財務(wù)處于安全狀態(tài)，但2011年與2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明國家宏觀調(diào)控政策的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況開始變差。
五、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施
（一）宏觀防范措施
1.關(guān)注政策變動，加強投資環(huán)境監(jiān)測
我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達國家相比，受政府政策影響更大，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時刻關(guān)注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度、政策動態(tài)。通過對各項政策的關(guān)注和研究，既有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資開發(fā)方向，預(yù)測投資環(huán)境，繼而預(yù)測未來，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制企業(yè)的投資方向，防范投資風(fēng)險。
2.制定合理的稅務(wù)籌劃策略
房地產(chǎn)行業(yè)是個周期長、稅費多的行業(yè)，制定合理的稅務(wù)籌劃策略對企業(yè)成本控制、風(fēng)險防范具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)首先要根據(jù)自身的特點選擇會計制度中收入、成本、費用、資產(chǎn)、負債等會計要素的確認、計量和記錄方法，然后再制定合理的稅務(wù)籌劃策略；選擇合適的存貨成本計價方法、固定資產(chǎn)折舊方法、銷售收入確認時間、壞賬準(zhǔn)備的提取等會計政策進行納稅籌劃。要完善會計核算工作，注重稅收籌劃方案的整體性，達到合理避稅、降低成本的效果。
3.加強房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作
目前，房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡且區(qū)域性較強，在市場份額和土地供應(yīng)都相對有限的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合作走異地擴張和開發(fā)之路，利用優(yōu)勢互補增強綜合實力。現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售不暢，資金回收慢，聯(lián)合買地、共同開發(fā)能降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，加強企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，尤其是將合作市場投向二、三線城市，潛力巨大。因為目前二、三線城市正值迅速發(fā)展時期，受國家宏觀調(diào)控措施的影響比一線城市滯后，通過合作轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市是房地產(chǎn)企業(yè)分散財務(wù)風(fēng)險的有效路徑。
（二）微觀防范措施
1.增強財務(wù)風(fēng)險意識，提高財務(wù)管理水平
房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的財務(wù)風(fēng)險意識，特別是財務(wù)人員，要善于發(fā)現(xiàn)問題，抓住非正常的經(jīng)濟現(xiàn)象，深入分析并及時提出解決方案。財務(wù)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和財務(wù)管理技能、水平，學(xué)會對資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表、利潤表、所有者權(quán)益變動表的分析利用，改變以往依靠經(jīng)驗或者主觀判斷進行決策的習(xí)慣，根據(jù)企業(yè)客觀情況和外部環(huán)境做出科學(xué)合理的判斷和決策。
2.健全風(fēng)險管理體系
面對激烈的市場競爭和多變的經(jīng)濟環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身出發(fā)建立完善風(fēng)險管理體系，對房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的風(fēng)險進行全面監(jiān)控，通過對企業(yè)風(fēng)險的識別、計量、防范、控制等進行監(jiān)督管理，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，及時消除不良隱患。
3.基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實施全面預(yù)算管理
房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要明確自己的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以戰(zhàn)略為依據(jù)，以價值鏈分析為前提條件，以平衡計分卡為手段，以作業(yè)成本管理為基礎(chǔ)構(gòu)建現(xiàn)代全面預(yù)算管理模式，尋求降低各項活動成本的方法，優(yōu)化企業(yè)的管理流程與作業(yè)流程，對房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險十分有用。
4.拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)
銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中占據(jù)著主導(dǎo)地位，但受政府宏觀政策影響大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合來規(guī)避風(fēng)險，如尋找風(fēng)險投資者、天使投資者進行股權(quán)融資，推動股票市場、債券市場、吸納民間資金、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，探索各種投資組合，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。
5.完善內(nèi)部控制制度
雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制的執(zhí)行情況不容樂觀，企業(yè)內(nèi)部各部門的職責(zé)不明，相互配合不協(xié)調(diào)，運營效率有待提升。房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展內(nèi)部控制建設(shè)工作，根據(jù)外部環(huán)境變化及內(nèi)部管理要求，修訂完善公司內(nèi)部控制制度及流程匯編，建立科學(xué)的決策機制、有效的監(jiān)督機制和涵蓋經(jīng)營管理相關(guān)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制體系，以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平和風(fēng)險防范能力。
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