時(shí)間：2023-06-07 09:01:45
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)的金融屬性，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 投機(jī) 投機(jī)度 測(cè)度
1.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況
在全球性經(jīng)濟(jì)的社會(huì)中，無論是個(gè)人、企業(yè)還是政府都十分重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在很多國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)往往是當(dāng)?shù)氐闹匾a(chǎn)業(yè)。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)是先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有十分重要的地位。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，城市化進(jìn)程的加速，城市綜合開發(fā)，土地有償使用制度及住房商品化的不斷完善，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速恢復(fù)、發(fā)展和壯大。尤其是近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)，1998年-2007年中國(guó)商品房銷售面積和銷售額平均每年增長(zhǎng)24.3%，銷售額年均增長(zhǎng) 33.2%，但在2008年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面萎縮，房地產(chǎn)交易量和房?jī)r(jià)齊跌。2008年全年總計(jì)商品房銷售面積下跌19.7%，銷售額下跌 20.1%，十年來首次出現(xiàn)年度房?jī)r(jià)下跌。房地產(chǎn)業(yè)萎縮的主要原因是政策調(diào)控和國(guó)際金融危機(jī)影響。中國(guó)政府從2007年開始強(qiáng)化宏觀調(diào)控，多次上調(diào)利率和 準(zhǔn)備金率，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的貸款減少，資金鏈緊縮。 2009年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始反彈，量?jī)r(jià)齊升，這主要得益于金融危機(jī)以后中國(guó)政府推進(jìn)的信貸寬松政策刺激了房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。房地產(chǎn)業(yè)反彈，泡沫再度出現(xiàn)。部分城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，大型城市的銷售價(jià)格，租金以及房?jī)r(jià)收入比出現(xiàn)不平衡，開發(fā)商高價(jià)搶購(gòu)?fù)恋兀?gòu)地價(jià)格已嚴(yán)重偏離合理水平，呈現(xiàn)泡沫化。地方政府，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)商的共同利益推高房?jī)r(jià)，中央政府難以進(jìn)行調(diào)整，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫形成的內(nèi)在原因。與此同時(shí)我國(guó)巨大的房地產(chǎn)需求和金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過度的資金支持，給房地產(chǎn)投機(jī)提供了條件，而一些制度上的缺陷，又給予了房地產(chǎn)投機(jī)者方便的投機(jī)獲利渠道，直接的激發(fā)了他們的投機(jī)行為，更加助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫的形成。
2.商品金融化演進(jìn)及房地產(chǎn)的雙重屬性
吳曉求(2006) 提出: 資源和財(cái)富金融化是大趨勢(shì)。從長(zhǎng)期來看金融資源具有動(dòng)態(tài)的富集作用, 具有自我實(shí)現(xiàn)、自我挖掘的功能。這就是金融資源的富集作用。周麗娜（2007）提出“商品金融化”的定義: 商品金融化就是商品在金融資源的富集作用下, 金融屬性逐步增強(qiáng), 金融價(jià)值凸顯, 使得人們產(chǎn)生了對(duì)該種商品或者以該商品為標(biāo)的物的衍生品的交易愿望, 并最終促使市場(chǎng)交易機(jī)制形成的過程。
商品未實(shí)現(xiàn)金融化以前, 其價(jià)格只體現(xiàn)了商品價(jià)值, 而沒有體現(xiàn)金融價(jià)值。原因在于商品的金融屬性總是在一定的歷史條件下, 才顯現(xiàn)出來。金融資源的富集作用使商品的金融屬性逐漸顯現(xiàn), 進(jìn)而使得商品的金融價(jià)值開始被一些市場(chǎng)主體所認(rèn)識(shí)。商品的價(jià)值就會(huì)出現(xiàn)與傳統(tǒng)價(jià)格相比持續(xù)地走高。以至于人們會(huì)認(rèn)為這是一個(gè)瘋狂的價(jià)格。事實(shí)上這瘋狂的價(jià)格就是包含了除商品價(jià)值以外的金融價(jià)值。這就是商品的金融屬性顯現(xiàn)出來后導(dǎo)致的價(jià)值重估。當(dāng)商品的金融價(jià)值開始被大部分市場(chǎng)主體所認(rèn)識(shí), 市場(chǎng)主體出于以下兩個(gè)方面產(chǎn)生強(qiáng)烈的交易愿望: 一是在現(xiàn)貨市場(chǎng)上的交易具有較高的風(fēng)險(xiǎn), 通過在衍生品市場(chǎng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和投機(jī); 二是該種商品具有較高的收益性, 是較好的投資對(duì)象。市場(chǎng)主體的交易愿望是商品金融化的催化劑。只要少數(shù)市場(chǎng)主體開始對(duì)某種商品有金融化的需求, 就會(huì)產(chǎn)生以該商品為標(biāo)的物的交易為背景的契約。如果這種交易需求是廣泛性的, 這種商品就會(huì)成為一種被廣泛認(rèn)可的金融產(chǎn)品, 就會(huì)產(chǎn)生以規(guī)范市場(chǎng)交易行為的制度的需求。
房地產(chǎn)具有兩重屬性，第一是商品屬性，第二是金融屬性。所謂商品屬性是指房地產(chǎn)的產(chǎn)品――住房，作為一種民生必需品在市場(chǎng)上作為一種商品交易，遵循市場(chǎng)規(guī)律。所謂金融屬性是指在金融資源富集作用下原來金融屬性差的商品逐漸體現(xiàn)出金融性并且逐漸曾強(qiáng)進(jìn)而代替商品屬性，住房已經(jīng)成為一種具有金融價(jià)值的產(chǎn)品，即可作為一種投資品保值增值，這是其金融屬性的體現(xiàn)。
房地產(chǎn)的商品價(jià)值不足以解釋房?jī)r(jià)過高的原因。房地產(chǎn)的金融化才是支撐房?jī)r(jià)的主要因素。原因在于房產(chǎn)交易是通過房產(chǎn)證等契約形式的轉(zhuǎn)讓完成的。使房地產(chǎn)的金融屬性大大增強(qiáng), 人們開始樂于投資房地產(chǎn), 而不僅僅是作為一種消費(fèi)。偏離商品價(jià)值的部分,我們都可以認(rèn)為是商品的金融價(jià)值。
3.房地產(chǎn)投機(jī)理論概述
房地產(chǎn)投機(jī)是指投資者以房地產(chǎn)為交易對(duì)象，透過買賣、租賃等手段在短期內(nèi)通過房地產(chǎn)價(jià)格的變化或房地產(chǎn)交易而謀取暴利的行為。從廣義上來講投機(jī)也是一種投資，投機(jī)與投資在概念和實(shí)際運(yùn)作中緊密相良，難以區(qū)分。格雷厄姆(Graham)認(rèn)為投資的確切定義應(yīng)該蘊(yùn)含著三個(gè)彼此關(guān)聯(lián)、密不可分的重要因素。首先，投資必須是建立在“詳盡分析”基礎(chǔ)之上。所謂詳盡分析，即是指通過以既定的安全和價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對(duì)投資對(duì)象進(jìn)行的研究工作。其次，投資應(yīng)該具有“安全性”的保障。經(jīng)過詳盡分析以后被選定的投資對(duì)象應(yīng)該具有投資的“內(nèi)在價(jià)值”，應(yīng)該存在著相對(duì)安全的價(jià)值空間，而這正是保障其在通常和可能的情況下沒有較大的風(fēng)險(xiǎn)，也是其可以避免意外損失的安全體現(xiàn)。第三，投資的結(jié)果是必須能夠得到“滿意的回報(bào)”。由此，格雷厄姆得出的定義是：“投資是指經(jīng)過詳盡分析后，本金安全且有滿意回報(bào)的操作”。一般我們可以從以下幾個(gè)方面區(qū)分房地產(chǎn)投機(jī)和投資：首先要通過房地產(chǎn)投機(jī)與投資的風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)比較來區(qū)分。一般來說，由于投機(jī)者要承擔(dān)較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，投機(jī)者的期望收益率要高于一般投資者，因此較高獲利或遭受較大損失可以作為區(qū)分兩者的一個(gè)依據(jù)；一般投資者可通過投資組合，以盡可能降低投資風(fēng)險(xiǎn)。而投機(jī)者則恰恰相反，他們卻較偏向于承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)以尋求高利潤(rùn)，所以廣泛運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿而較少運(yùn)用投資組合來分散風(fēng)險(xiǎn)。因此，投機(jī)者承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)均大于投資者，故認(rèn)為較高風(fēng)險(xiǎn)的投資行為可作為投機(jī)的一個(gè)重要標(biāo)志。其次，通過房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)、利潤(rùn)與時(shí)間的關(guān)系比較也可以在一定程度上來區(qū)分投資與投機(jī)；房地產(chǎn)投資與投機(jī)在風(fēng)險(xiǎn)、利潤(rùn)與時(shí)間的關(guān)系有所不同。一般認(rèn)為投機(jī)資金投入存續(xù)的時(shí)間較短，而投資存續(xù)的時(shí)間相對(duì)要長(zhǎng)一些。所以在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上短期轉(zhuǎn)售圖利行為仍屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)中主要的投機(jī)行為。再次，通過資金投入的時(shí)機(jī)來區(qū)分。一般而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣時(shí)資本增值潛力較大而風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，故較易發(fā)生投機(jī)行為，并且投機(jī)行為又互相促進(jìn)，使投機(jī)活動(dòng)愈演愈烈，反而會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)中正常的投資行為受到抑制。所以一般認(rèn)為在市場(chǎng)比較景氣時(shí)的房地產(chǎn)投資偏向于房地產(chǎn)投機(jī)行為。這與我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)狀況相近。
4.房地產(chǎn)投機(jī)行為研究的理論模型
4.1 模型建立的理論框架
最常用的非基本因素資產(chǎn)價(jià)格模型是Blanchard 和Watson的隨機(jī)泡沫（stochastic bubble）模型和Summers(1986)的風(fēng)行（fad）模型，Roche在上述兩個(gè)模型的框架下，考慮采用機(jī)制轉(zhuǎn)換（regime switching）模型來進(jìn)行投機(jī)泡沫檢驗(yàn)投機(jī)泡沫檢驗(yàn)。Levin 和Wright運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率的歷史數(shù)據(jù)來建立房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)模型。其中心假設(shè)為:人們通過觀察房地產(chǎn)的歷史價(jià)格變化,形成對(duì)房地產(chǎn)未來價(jià)格變化的預(yù)期,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求條件的變化，而這些不斷變化的需求條件影響了房地產(chǎn)的供求價(jià)格，他們認(rèn)為,當(dāng)房地產(chǎn)的歷史價(jià)格不影響未來的預(yù)期時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)將沒有投機(jī)行為。本文采用Levin 和Wright的模型選取實(shí)際收入和實(shí)際利率對(duì)基本價(jià)格進(jìn)行建模。
我們把房?jī)r(jià)分解為兩個(gè)部分，一部分是商品屬性決定的基本價(jià)格，另一部分是金融屬性決定的非基本價(jià)格，它是預(yù)期到未來價(jià)格發(fā)生變動(dòng)的資本收益或損失，用公式來表示：
Pt=Ptm+Ht
其中Pt第t期的房地產(chǎn)價(jià)格，Ptm代表資本收益為零時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格，Ht代表房地產(chǎn)作為一種金融資產(chǎn)獲得的預(yù)期資本收益的現(xiàn)值。這里可以表示為：
Ht=Ht+1/〔1+it〕
其中Ht+1代表下一期的預(yù)期資本收益，it代表t期的利率。
房地產(chǎn)資本收益與前一期的收益相關(guān)，也就是說它受到前一期的價(jià)格增長(zhǎng)率的影響，所以：
Ht+1=f〔gt〕
其中g(shù)t又可以表示如下：
gt=〔Pt－Pt-1〕/Pt
Ptm是資本收益為零時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格，代表房地產(chǎn)的商品屬性。由于消費(fèi)者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)主要受可支配收入、貸款利率的影響，因此，可以被認(rèn)為與收入y和短期貸款利率i有關(guān)。。因此，Ptm可以表示為：
Ptm=f〔yt，it〕
最后可以得到如下表達(dá)式：
Pt= f1〔yt，it〕+ f2〔gt〕/〔1+it〕
4.2 建立經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型
可以用下面的線性模型逼近上式中的f1和 f2
Pt =β0+β1 yt+β2 it+β3 gt/〔1+ it〕+μt (1)
式中P代表房地產(chǎn)價(jià)格，y代表居民可支配收人，i代表貸款利率，gt/〔1+ it〕代表過去房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率，μ代表隨機(jī)誤差項(xiàng)。
過去房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)率gt與預(yù)期將來房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)率gt+1的關(guān)系可表示為：
gt+1=θgt
兩邊對(duì)gt求導(dǎo)得到：
θ= gt+1/ gt
由于房地產(chǎn)價(jià)格和利率有密切的關(guān)系，即利率上升導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本上升，使得房地產(chǎn)價(jià)格上升，因此，可得到如下公式：
Pt/ it=Pt/ gt+1=－( Pt/ gt)/ θ (2)
對(duì)方程(1)求i和g的偏導(dǎo)數(shù)可得如下關(guān)系式：
Pt/ it=β2－β3 gt/〔1+ it〕2 (3)
Pt/ gt=β3/〔1+ it〕 (4)
將(3)(4)代入(2)得
θ=－［β3 /〔1+ it〕］/［β2－β3 gt/〔1+ it〕2］
上式中i、g的值通常較小，θ可表示為：
θ=－β3/β2
θ即為房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度，即房地產(chǎn)過去價(jià)格對(duì)將來價(jià)格的影響程度。制定一個(gè)科學(xué)的警戒線是做此項(xiàng)分析的關(guān)鍵，根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為當(dāng)θ>0.4時(shí)，認(rèn)定該市場(chǎng)投機(jī)行為顯著，投機(jī)泡沫產(chǎn)生。
5.實(shí)證檢驗(yàn)
根據(jù)以上分析，現(xiàn)對(duì)2000―2009年間北京、上海房地產(chǎn)投機(jī)行為進(jìn)實(shí)證分析，模型中被解釋變量為房地產(chǎn)價(jià)格，解釋變量分別為可支配收入、貸款
利率及過去房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率，分析結(jié)果如下：
(1) 北京房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度
P1、y1、i、gt/〔1+ it〕分別代表北京房地產(chǎn)價(jià)格、可支配收入、一年期貸款利率和房地產(chǎn)實(shí)際增長(zhǎng)率，按線性方程建立多元回歸模型，回歸結(jié)果如下：
P1 =2143.231+0.3519 y1+332.162 i－240.214gt/〔1+ it〕
上述回歸方程中β2=332.162 β3=－240.214 ，因此θ=－β3/β2=0.723
(2) 上海房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度
P2、y2、i、gt/〔1+ it〕分別代表北京房地產(chǎn)價(jià)格、可支配收入、一年期貸款利率和房地產(chǎn)實(shí)際增長(zhǎng)率，按線性方程建立多元回歸模型，回歸結(jié)果如下：
P2 =1926.845+0.4538 y1+203.761 i－140.214gt/〔1+ it〕
上述回歸方程中β2=203.761 β3=－140.214 ，因此θ=－β3/β2=0.688
6.結(jié)論
通過以上實(shí)證分析可知，北京和上海的房地產(chǎn)投機(jī)度都比較大，均超過了的0.4的警戒線水平，且北京的房地產(chǎn)投機(jī)度要大于上海，說明經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)已經(jīng)促使中國(guó)這兩大城市房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)行為加劇。根據(jù)這兩個(gè)城市的數(shù)據(jù)可以推斷，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在發(fā)展過熱的趨勢(shì)，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱一方面是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然結(jié)果，另一方面也是我國(guó)房地產(chǎn)需求有效釋放的結(jié)果。過度的投機(jī)會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離其實(shí)際價(jià)值形成泡沫，一旦有突變的因素干擾或者超過人們承受的極限，形成房地產(chǎn)價(jià)格下跌的預(yù)期，泡沫就會(huì)破裂，進(jìn)而對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)造成危害。
總之，房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利有弊，深入了解投機(jī)行為的根源及作用機(jī)制合理度量并制定合適的政策，就能興利除弊，保證房地產(chǎn)業(yè)以及整體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
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1.1 使用公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)
在財(cái)務(wù)報(bào)表中可以更加真實(shí)地披露信息。企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。在資產(chǎn)負(fù)債表日，確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，是參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行價(jià)格；不能取得現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的，可以參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格。采用成本法則只能強(qiáng)調(diào)會(huì)計(jì)信息的可靠性，公允價(jià)值計(jì)量模式則可以更加及時(shí)、真實(shí)地反映資產(chǎn)的價(jià)值。
1.2 更好地體現(xiàn)全面收益觀
資產(chǎn)負(fù)債表觀下的收益，應(yīng)視為企業(yè)一個(gè)會(huì)計(jì)期間的凈增加，是一個(gè)全面收益的概念，可以全面反映其對(duì)企業(yè)所有者權(quán)益的貢獻(xiàn)，表面企業(yè)實(shí)際財(cái)富的增加值，優(yōu)化資產(chǎn)和資本結(jié)構(gòu)，充分關(guān)注企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展。
1.3 公允價(jià)值難以做到真正公允
投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的計(jì)量是根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日的時(shí)間市場(chǎng)的同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格來決定的。但是由于房地產(chǎn)的價(jià)格近期波動(dòng)比較頻繁，同一個(gè)城市不同地方的價(jià)格也差別較大。若以同地區(qū)較高的價(jià)格來估計(jì)本企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，會(huì)高估本企業(yè)的資產(chǎn)；反之，則會(huì)低估本企業(yè)的資產(chǎn) 。
1.4 公允價(jià)值可能會(huì)被一些別有用心的人利用
我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不完善，采用公允價(jià)值計(jì)量模式可能會(huì)受到一些人的干擾和利用，而這些人為因素影響的公允價(jià)值變動(dòng)損益均調(diào)整了投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，也會(huì)影響企業(yè)的利潤(rùn)。
2 使用公允價(jià)值計(jì)量的機(jī)會(huì)和威脅
2.1 國(guó)際會(huì)計(jì)大環(huán)境的趨同使然
當(dāng)今世界是一個(gè)流動(dòng)的世界，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)也與世界結(jié)合越來越緊密，相互依存和相互加強(qiáng)日益加深，迫切需要借鑒國(guó)際通行的規(guī)則，不斷完善我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)的同步發(fā)展提供一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)趨同，信息溝通的信息平臺(tái)。
2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越成熟
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的龍頭行業(yè)，近些年我國(guó)的GDP的飛速增長(zhǎng)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大的關(guān)系。但是從2014年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)了疲憊的跡象。但是，一直以來，中央和地方政府都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)尤為關(guān)注。尤其是這次房地產(chǎn)的危機(jī)時(shí)，所以我們有理由相信政府今后對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管會(huì)更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)越來越規(guī)范和成熟。
2.3 公允價(jià)值會(huì)計(jì)計(jì)量屬性的接受程度低于歷史成本
在會(huì)計(jì)計(jì)量屬性上，人們更加傾向于選擇以實(shí)際交易為基礎(chǔ)，具有確定性，客觀性，靠得住的歷史成本，而對(duì)具有變動(dòng)性和不確定性，需要特定的方法才能取得的公允價(jià)值計(jì)量方法有一種排斥，而公允價(jià)值計(jì)量方法相比歷史成本更加復(fù)雜。
2.4 房地產(chǎn)的波動(dòng)性
中國(guó)房地產(chǎn)泡沫說，很久之前就已經(jīng)存在了，尤其是2013到2014年中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格是更加撲朔迷離。而采用公允價(jià)值計(jì)量本身就帶有一定的主觀色彩，加之中國(guó)房地產(chǎn)的波動(dòng)性，會(huì)影響到投資性房地產(chǎn)的公允性，進(jìn)而影響到公允價(jià)值計(jì)量模式的發(fā)展。
3 SWOT矩陣分析公允價(jià)值的運(yùn)用
（1）針對(duì)優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)：加強(qiáng)監(jiān)督和指導(dǎo)使用公允價(jià)值計(jì)量的運(yùn)用。
（2）針對(duì)劣勢(shì)和機(jī)會(huì)：提高內(nèi)部控制的質(zhì)量。
（3）針對(duì)優(yōu)勢(shì)和威脅：提高人員職業(yè)素質(zhì)，繼續(xù)教育學(xué)習(xí)。
（4）針對(duì)劣勢(shì)和威脅：完善相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德學(xué)習(xí)。
4 使用公允價(jià)值計(jì)量的好處
①公允價(jià)值具有很強(qiáng)的相關(guān)性，提供的會(huì)計(jì)信息能將快速變化的經(jīng)濟(jì)情況及時(shí)地反映出來。②預(yù)測(cè)功能。公允價(jià)值也有歷史成本所不能比較的優(yōu)越性。歷史成本雖具有可驗(yàn)證性，但歷史成本無法揭示資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)——未來經(jīng)濟(jì)利益。③在當(dāng)前金融工具不斷創(chuàng)新，企業(yè)金融資產(chǎn)和負(fù)債日益增多的情況下，公允價(jià)值優(yōu)于歷史成本。
5 使用公允價(jià)值計(jì)量的弊端
（1）新準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值計(jì)量操縱利潤(rùn)的規(guī)定。例如，對(duì)投資性房地產(chǎn)的規(guī)定是在有確鑿證據(jù)其公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。房地產(chǎn)公司可以隱藏證據(jù)并使得其不確鑿，等需要的時(shí)候再出示確鑿證據(jù)。顯然，他可以選擇一個(gè)合適的時(shí)機(jī)，切換為公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，人為的操縱利潤(rùn)；
（2）公允 []價(jià)值的應(yīng)用在一些地方不符合會(huì)計(jì)穩(wěn)健性。金融工具活躍，市場(chǎng)價(jià)格變化快，不符合會(huì)計(jì)的穩(wěn)健性；
（3）信息質(zhì)量的可靠性難以保證，公允價(jià)值的獲取存在一定的難度，過度依賴會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷。
6 對(duì)公允價(jià)值計(jì)量屬性使用的建議
①適度使用公允價(jià)值，逐步采用公允價(jià)值計(jì)量。目前尚不具備全面采用公允價(jià)值的條件下，最好采用歷史成本和公允價(jià)值兩種模式并存的方法。②通過立法來提高技術(shù)的可操作性。當(dāng)不存在公平市價(jià)時(shí)，需要應(yīng)用現(xiàn)值技術(shù)來計(jì)算出相應(yīng)的公允價(jià)值，在這方面我國(guó)應(yīng)該會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及有關(guān)法律規(guī)章上予以規(guī)范。
主要參考文獻(xiàn)
金融化大勢(shì)所趨
房地產(chǎn)業(yè)面臨的種種變化使得房地產(chǎn)金融化成為此輪轉(zhuǎn)型最重要的趨勢(shì)。實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)天然就具有實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融經(jīng)濟(jì)的雙重屬性。由于房地產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)抵押品，且是“無轉(zhuǎn)移抵押”，從它產(chǎn)生的第一刻起，即具有金融化的傾向。例如開發(fā)商拿房地產(chǎn)到銀行抵押，抵押的是產(chǎn)權(quán)，而使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)還在開發(fā)商手里，不妨礙把它租賃出去，租賃商拿到契約還可以拿給租賃權(quán)貸款。充分利用房地產(chǎn)的金融屬性，可以引導(dǎo)出很多很精彩的房地產(chǎn)金融活動(dòng)來。
作為房地產(chǎn)開發(fā)商，要認(rèn)識(shí)和充分發(fā)揮房地產(chǎn)的金融屬性，站在金融的高度發(fā)揮房地產(chǎn)的自身優(yōu)勢(shì)，充分利用各種金融工具挑戰(zhàn)和抵抗房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
在盛世神州與房地產(chǎn)上市公司前五十強(qiáng)的交易過程中，發(fā)現(xiàn)大型房地產(chǎn)上市公司把自身的長(zhǎng)處作為金融交易過程中討價(jià)還價(jià)的要素。例如，房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌要折價(jià)，統(tǒng)一設(shè)計(jì)要折價(jià)，統(tǒng)一采購(gòu)要折價(jià)，團(tuán)隊(duì)業(yè)績(jī)要折價(jià)，再加上土地本身，以及附帶的房產(chǎn)，企業(yè)自覺地實(shí)現(xiàn)了金融化的過程。不無夸張地說，對(duì)于房地產(chǎn)金融的自覺性程度如何，以及掌握房地產(chǎn)金融的資源程度如何，決定了房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)份額，進(jìn)而決定了其生死存亡。從這個(gè)意義上來說，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的血脈流的是金融的血。
基金“雪中送炭”
在房地長(zhǎng)行業(yè)金融化的過程中，房地產(chǎn)基金有著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)基金是房地產(chǎn)直接融資的重要組成部分。根據(jù)國(guó)家金融“十二五”規(guī)劃，非金融企業(yè)融資規(guī)模占社會(huì)融資總規(guī)模將達(dá)到15%。房地產(chǎn)基金具備中國(guó)金融改革的政策優(yōu)勢(shì)和專業(yè)優(yōu)勢(shì)，其誕生可謂“恰逢其時(shí)”，將在房地產(chǎn)金融中發(fā)揮越來越重要的作用。
首先，房地產(chǎn)基金對(duì)于開發(fā)商來說是“雪中送炭”。由于開發(fā)商缺少擴(kuò)張規(guī)模的資本金，而待開發(fā)項(xiàng)目往往資本金需求極大，自有資金跟不上所需資金。此時(shí)，房地產(chǎn)基金可以“雪中送炭”，與開發(fā)商共同承擔(dān)“資本金”。
其次，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來說，房地產(chǎn)基金能夠“錦上添花”。在金融機(jī)構(gòu)還不能進(jìn)行房地產(chǎn)貸款的時(shí)候，房地產(chǎn)基金就可以進(jìn)入，等到“四證齊全”、“五證齊全”時(shí)再撤出。當(dāng)開發(fā)商由于資金出現(xiàn)問題，基金作為共同開發(fā)商參與進(jìn)去，既可以幫助金融機(jī)構(gòu)脫身，又可以幫助開發(fā)商完成最后一跳。
最后，對(duì)于社會(huì)投資者來說，房地產(chǎn)基金能夠起到“保駕護(hù)航”的作用。通過房地產(chǎn)基金，社會(huì)投資者把資金交給有經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。房地產(chǎn)基金的經(jīng)營(yíng)管理因?yàn)閷Ｗⅲ詫I(yè)，可以減少風(fēng)險(xiǎn)、保障收益。
專業(yè)的房地產(chǎn)基金除了向房地產(chǎn)商提供資金之外，還可以提供市場(chǎng)定位、成本控制、產(chǎn)品營(yíng)銷等增值服務(wù)，使得項(xiàng)目獲得更好的收益，擁有更好的安全性。
中國(guó)房地產(chǎn)基金的總量很低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年約為100家，2011年房地產(chǎn)基金的規(guī)模約為1000億元，和全國(guó)房地產(chǎn)貸款額10萬億相比，僅為1%。從發(fā)展前景來說，可謂前景廣闊，空間巨大。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；會(huì)計(jì)計(jì)量；虛擬化；公允價(jià)值
虛擬經(jīng)濟(jì)是與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，虛擬經(jīng)濟(jì)在21世紀(jì)之前對(duì)廣大的中國(guó)人民來說還比較陌生，當(dāng)然現(xiàn)在已經(jīng)逐漸被廣大的學(xué)者和普通老百姓所接受。經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是一套價(jià)值系統(tǒng)，包括資產(chǎn)價(jià)格系統(tǒng)和物質(zhì)價(jià)格系統(tǒng)。資產(chǎn)價(jià)格系統(tǒng)與物質(zhì)價(jià)格系統(tǒng)不同，它是以資本化定價(jià)方式為基礎(chǔ)的一套特定的價(jià)格體系，這就是所謂的虛擬經(jīng)濟(jì)。由于采用的是資本化的定價(jià)，心理因素會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生極大的影響。可以說虛擬經(jīng)濟(jì)包含著人們對(duì)未來的一種預(yù)期，含有極大的波動(dòng)性和不確定性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在廣大的人民看來有水泥，鋼筋、沙子組成應(yīng)該是一種重要的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展房地產(chǎn)的價(jià)格定位模式已經(jīng)不再是按照房地產(chǎn)的成本來定價(jià)而是演變?yōu)橐环N像股票高漲一樣的預(yù)期，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)越來越高，逐漸演變?yōu)橐环N虛擬經(jīng)濟(jì)。虛擬經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但是虛擬經(jīng)濟(jì)過度的擴(kuò)張，就會(huì)變成一種泡沫，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)乃至這個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生極其不利的影響。房地產(chǎn)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)的過度虛擬化會(huì)導(dǎo)致泡沫化，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生極大的挑戰(zhàn)，必須引起政府和廣大學(xué)者的重視。
一、我國(guó)房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)特征
房地產(chǎn)市場(chǎng)是非常特殊的市場(chǎng)。作為商品，房地產(chǎn)具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性。不同于其他的資產(chǎn)和商品，房地產(chǎn)不僅僅是實(shí)物資產(chǎn)，同時(shí)又具有虛擬資產(chǎn)的特性，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）土地資源的稀缺性、不可再生性導(dǎo)致土地價(jià)格表現(xiàn)為級(jí)差地租，土地自身就是采用的資本化的定價(jià)方式；資本化定價(jià)的模式是使房地產(chǎn)具有虛擬性的最根本原因；（二）房地產(chǎn)不僅能滿足消費(fèi)者使用，還具有通常實(shí)物資產(chǎn)不具備的投資價(jià)值，以此獲得財(cái)產(chǎn)的保值和增值，由于可以實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與使用權(quán)的分離，房屋的所有者也可以通過對(duì)房屋的經(jīng)營(yíng)和出租來獲得收益；（三）影響房地產(chǎn)價(jià)值的預(yù)期因素非常復(fù)雜，倘若預(yù)期不能實(shí)現(xiàn)，就會(huì)有價(jià)格的大幅波動(dòng)；（四）房地產(chǎn)交易能夠脫離有形的實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，可以只表現(xiàn)表現(xiàn)為相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬證的轉(zhuǎn)移，但權(quán)屬證書自身沒有價(jià)值，但它通過房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中的循環(huán)使得它不需要經(jīng)過實(shí)體經(jīng)濟(jì)循環(huán)就能盈利；（五）從金融角度對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行研究分析，房地產(chǎn)金融工具依托金融系統(tǒng)的循環(huán)運(yùn)動(dòng)使得不經(jīng)過實(shí)體經(jīng)濟(jì)的循環(huán)就可以取得盈利。比如房地產(chǎn)抵押貸款和抵押貸款的證券化，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券、上市融資和股票等證券的交易等相關(guān)的金融活動(dòng)。所以，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬化是客觀存在的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬化是房地產(chǎn)泡沫的根源。
二、房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀
自從我國(guó)廢止福利分房以來，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)。雖然在2008年國(guó)際金融危機(jī)之后出現(xiàn)過一陣低迷，國(guó)家出臺(tái)了許多調(diào)控措施，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢(shì)頭依然強(qiáng)勁。近幾年來房?jī)r(jià)上漲的速度達(dá)到了前所未有的高度，商品房的投資投機(jī)行為是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步虛擬化，甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫化的傾向。據(jù)調(diào)查，十年來我國(guó)平均住宅價(jià)格增長(zhǎng)了3-5倍。在一些大中城市房?jī)r(jià)甚至漲了十幾倍，一直到2010 年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“國(guó)十條”，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭才有所下降，但是房?jī)r(jià)一直在升高，只是漲幅下降了而已。在我國(guó)大多數(shù)地區(qū)，地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展很大一部分是靠房地產(chǎn)的投資來實(shí)現(xiàn)的。按照通行的國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)和收入之間的比例在3-6倍之間比較合理，加之考慮住房貸款等因素，住房的消費(fèi)占收入的比例也不應(yīng)高于30%。當(dāng)前我國(guó)許多城市的房?jī)r(jià)和收入之間的比例是不平衡的，小城市的房?jī)r(jià)收入比已達(dá)6倍以上，房?jī)r(jià)明顯偏高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京、上海等大城市的比率都超過30甚至更高。
當(dāng)前普遍認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀有幾個(gè)特征：房?jī)r(jià)上漲過快、房?jī)r(jià)收入比過高、開發(fā)投資與房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債增長(zhǎng)過快、房屋閑置率過高等等。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛擬化程度越高產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)越大，泡沫一旦破裂將會(huì)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來極大的危害。
三、從會(huì)計(jì)角度分析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬化
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過度虛擬化的原因是多方面的，土地的稀缺性以及剛性需求，房地產(chǎn)中投機(jī)行為，投資者和消費(fèi)者的非理性預(yù)期，銀行也為追逐暴利而盲目放貸，行業(yè)缺少自律，金融監(jiān)管不利等都是房地產(chǎn)過度虛擬化的原因。 從會(huì)計(jì)學(xué)角度來分析，最主要的影響莫過于會(huì)計(jì)信息的不對(duì)稱和會(huì)計(jì)要素計(jì)量的選擇。
2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了三個(gè)問題：一是一些地方的房?jī)r(jià)上漲壓力較大。10月份70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比上漲的有35個(gè)。二是全國(guó)土地供應(yīng)和開工面積都在下降，這將影響到明后年的住宅供應(yīng)。三是老百姓對(duì)房屋質(zhì)量問題更加關(guān)心?；谝陨先矫嬖?，國(guó)務(wù)院近期強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，要加強(qiáng)普通商品房的有效供應(yīng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的發(fā)展仍然存在重要的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。首先，2020年前仍是房地產(chǎn)行業(yè)重要發(fā)展機(jī)遇期。城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。按照常住人口統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前的城鎮(zhèn)化率是52%，要達(dá)到70%的水平，發(fā)展空間還很大。如果按固定人口統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前的城鎮(zhèn)化率只有約36%，那我們的城鎮(zhèn)化的潛力和房地產(chǎn)行業(yè)的潛力將更大。
第二，建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度。過去房地產(chǎn)市場(chǎng)講“政府提供住房保障，市場(chǎng)滿足不同層次的需求”，市場(chǎng)和保障的主體是分開的。十報(bào)告提出建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，把兩個(gè)方面結(jié)合在一起。比如政府不一定自己建公租房，可以收購(gòu)或者租賃一些中小戶型的商品房作為公租房。
第三，擴(kuò)大內(nèi)需成為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的重要基點(diǎn)。目前國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)面臨戰(zhàn)略性調(diào)整，這需要有新興的產(chǎn)業(yè)支撐，并非一朝一夕可以完成。在這種情況下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要靠擴(kuò)大內(nèi)需。在房地產(chǎn)行業(yè)里面擴(kuò)大內(nèi)需就是要抓好改善性住房需求的機(jī)遇。只要在政策方面有所優(yōu)惠，這個(gè)市場(chǎng)是很大的，即使對(duì)高端的房地產(chǎn)市場(chǎng)也不能回避。
第四，要注重土地制度的創(chuàng)新，注重房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)新。要發(fā)展好房地產(chǎn)最重要的兩個(gè)因素，一個(gè)是土地，一個(gè)是金融。未來土地制度的創(chuàng)新可能集中在如何把城市建設(shè)用地的增加和農(nóng)村建設(shè)用地的減少掛鉤，以提高進(jìn)城務(wù)工者在城市租賃房屋的能力。另外城市的城鄉(xiāng)土地在保證原來占有率的權(quán)益的基礎(chǔ)上得到合理發(fā)揮，也將是需要深入研究的內(nèi)容。未來金融制度改革要深化金融體制改革，推進(jìn)金融創(chuàng)新為主。住房的金融屬性和投資屬性是客觀存在的，未來在抑制炒房的同時(shí)，要引導(dǎo)有條件的居民將住房的直接投資轉(zhuǎn)變到開發(fā)環(huán)節(jié)的投資。
第五，堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖還是主基調(diào)。政府的政策調(diào)控并不是打壓房地產(chǎn)，而是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。目前政府正在抓緊研究制定符合中國(guó)國(guó)情的、社會(huì)配套的、能夠穩(wěn)定預(yù)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系。但制定一個(gè)配套的政策體系并不容易，起碼在明年3月以前現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行。
還有兩項(xiàng)長(zhǎng)期性的工作，一是轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)的發(fā)展方式，大力開發(fā)環(huán)保型的項(xiàng)目。第二是結(jié)合實(shí)際情況引導(dǎo)各個(gè)方面協(xié)調(diào)發(fā)展，包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、老年住區(qū)等。
【關(guān)鍵詞】地理信息系統(tǒng)； 房屋屬性數(shù)據(jù)； 房地產(chǎn)管理； 地理空間數(shù)據(jù)。
1引言
隨著我國(guó)每個(gè)城市房地產(chǎn)建設(shè)的健康、快速、蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)的抵押、房地產(chǎn)的測(cè)繪、房產(chǎn)的拆遷、房產(chǎn)的拆遷、產(chǎn)籍產(chǎn)權(quán)的交易、管理維修業(yè)務(wù)也不斷地增加，屬權(quán)登記變更的日漸頻繁， 且房產(chǎn)業(yè)務(wù)的復(fù)雜度也有所增強(qiáng)，如果仍繼續(xù)使用老的管理方式，則導(dǎo)致房產(chǎn)工作效率、工作水平低下降、信息數(shù)據(jù)差錯(cuò)率高、使用困難，老的房產(chǎn)管理方式已不再適用當(dāng)代房地產(chǎn)發(fā)展的主要趨勢(shì)。為了提高房地產(chǎn)管理部門的服務(wù)質(zhì)量和對(duì)市場(chǎng)信息的反映速度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理、保障公眾的權(quán)利、維護(hù)市場(chǎng)的秩序，開發(fā)一套全面、完善的主要用于（GIS） 管理的綜合管理平臺(tái)是有必要的。它不僅集合大部分管理信息系統(tǒng)所擁有的各種管理功能， 更重要的是它采用了唯一的地理編碼對(duì)信息處理進(jìn)行管理，將房屋的屬性信息、產(chǎn)權(quán)屬性信息相結(jié)合、房屋空間地理坐標(biāo)信息相結(jié)合，使房地產(chǎn)的管理更加的規(guī)范、智能與科學(xué)，從而迎來數(shù)字房產(chǎn)的時(shí)代。
1.GIS的概念
1.1GIS的定義
地理信息系統(tǒng)，是采用地理模型分析方法，實(shí)時(shí)提供多種空間和動(dòng)態(tài)地理信息， 為地理研究、綜合評(píng)定、定量分析、管理決策等提供服務(wù)而建立起來的具有地理圖形和空間定位功能的空間型數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，并以地理空間數(shù)據(jù)庫(kù)為基礎(chǔ)， 在計(jì)算機(jī)軟件、硬件環(huán)境允許下， 對(duì)空間相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、模擬、管理及顯示。
1.2 GIS的主要組成
GIS基本構(gòu)成主要包括以下五個(gè)部分： 應(yīng)用人員、應(yīng)用模型、系統(tǒng)硬件、系統(tǒng)軟件和空間數(shù)據(jù)。
1.3 GIS的主要特點(diǎn)
GIS具有將基本的房屋屬性信息與空間數(shù)據(jù)信息相關(guān)聯(lián)的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)將實(shí)現(xiàn)房屋圖形與房屋基本屬性數(shù)據(jù)查詢分析統(tǒng)計(jì)的圖形化、直觀化。GIS的特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：l 把房地產(chǎn)的決策與管理作為目的，把房地產(chǎn)GIS作為管理的平臺(tái)，對(duì)房屋基本屬性數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、空間數(shù)據(jù)信息統(tǒng)計(jì)等多方面進(jìn)行綜合的管理與分析。2 由計(jì)算機(jī)進(jìn)行空間地理數(shù)據(jù)信息的管理進(jìn)行硬件系統(tǒng)的支持，再由計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行解析，并把這些作用于房地產(chǎn)空間地理數(shù)據(jù)， 進(jìn)而就可以產(chǎn)生對(duì)房地產(chǎn)有用的數(shù)據(jù)信息，完成有關(guān)房地產(chǎn)復(fù)雜、繁瑣的數(shù)據(jù)分析任務(wù)。3 直觀性、動(dòng)態(tài)性、多元性，對(duì)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)管理、數(shù)據(jù)收集、查詢、統(tǒng)計(jì)、分析整理等多重空間數(shù)據(jù)信息具有較強(qiáng)處理功能。
2 GIS在房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用
2.1 GIS在現(xiàn)代房地產(chǎn)管理應(yīng)用現(xiàn)狀
GIS是可以深入到多個(gè)行業(yè)并以應(yīng)用為目的的信息管理平臺(tái)。在房地產(chǎn)管理中具有顯著重要性，GIS在房地產(chǎn)的圖紙管理、城市建設(shè)規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、業(yè)務(wù)管理等各個(gè)方面都得到應(yīng)用。當(dāng)前我國(guó)不少城市以GIS為基礎(chǔ)平臺(tái)已建立、并實(shí)現(xiàn)以圖管房的信息管理理念，但對(duì)于產(chǎn)籍產(chǎn)權(quán)、房產(chǎn)檔案、房地產(chǎn)交易等方面的管理及分析，仍還有大部分城市還沒有建立完善GIS信息管理平臺(tái)
2.2 GIS在房產(chǎn)管理中的簡(jiǎn)單應(yīng)用
將GIS應(yīng)用于房產(chǎn)的管理中是對(duì)傳統(tǒng)房產(chǎn)管理模式的技術(shù)革新與重大突破，體現(xiàn)了房地產(chǎn)管理部門在房產(chǎn)業(yè)務(wù)的管理方面不斷升級(jí)、重視與規(guī)范。具體表現(xiàn)如下：
2.2.1 建立一套房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的地理空間數(shù)據(jù)模型
GIS房地產(chǎn)信息管理平臺(tái)是一個(gè)冗長(zhǎng)而復(fù)雜的信息系統(tǒng)工程，而建立這樣的一個(gè)信息系統(tǒng)就需要房地產(chǎn)管理部門投入大量的人力、物力、財(cái)力，更需要良好的計(jì)算機(jī)技術(shù)工作者與豐富的軟件開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)信息包括坐落信息、自然信息、產(chǎn)權(quán)信息等，是房產(chǎn)管理的基礎(chǔ)資料，在GIS系統(tǒng)還沒投入使用時(shí)， 傳統(tǒng)的描述這些信息的方法一搬是采用人工方式或單一數(shù)據(jù)分析，但是房產(chǎn)管理信息動(dòng)態(tài)特征是變化多端的，老式的方法已經(jīng)不再滿足其信息特征的需要。GIS的管理平臺(tái)是建立在房地產(chǎn)管理的地理空間數(shù)據(jù)上，所以它的基本要素一搬以直觀、簡(jiǎn)單地點(diǎn)、線、面表示房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)信息，并可以生成關(guān)于房地產(chǎn)管理部門所需要的所有房產(chǎn)的分層平面圖、分幅平面圖、分丘分戶平面圖。
2.2.2 GIS對(duì)于房產(chǎn)管理決策的應(yīng)用
GIS在房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用大概有以下幾方面：
（l） 房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的管理：通過GIS系統(tǒng)使地理空間數(shù)據(jù)信息與房屋的基本屬性數(shù)據(jù)信息相鏈接，使房地產(chǎn)的信息管理工作更加明了、直觀、簡(jiǎn)捷，從而更利于管理工作人員對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的理解及判斷。更應(yīng)該說房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)依據(jù)就是信息數(shù)據(jù)。
（2） 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息的統(tǒng)計(jì)：在房地產(chǎn)工作人員管理的過程中，每當(dāng)相關(guān)政策將出臺(tái)與實(shí)施時(shí)，房地產(chǎn)的管理部門都要對(duì)其進(jìn)行房地產(chǎn)狀況的分析，分析結(jié)果可以以任何方式直觀的顯示。
（3） GIS在房地產(chǎn)管理中的評(píng)價(jià)與分析：GIS建立了一個(gè)特殊地理編碼，應(yīng)用于房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的管理，對(duì)每個(gè)房屋權(quán)利人所對(duì)應(yīng)的其唯一的房屋地理編碼，形成一個(gè)一對(duì)多的鏈接模式，這樣便達(dá)到了自圖形到房產(chǎn)檔案、自房產(chǎn)檔案再到矢量圖形的調(diào)用交互與訪問。從而達(dá)到房屋的空間地理屬性、產(chǎn)權(quán)屬性、房屋自然屬性的結(jié)合與關(guān)聯(lián)，并最終達(dá)到“以圖管業(yè)、以圖管房、以圖管證、以圖管檔”的目的。
（4） 繪制房屋的拆遷紅線：我們常利用GIS的緩沖區(qū)分析功能與矢量繪圖功能繪制房屋拆遷紅線，在城市道路建設(shè)和老城區(qū)的改造項(xiàng)目中，用以確定紅線區(qū)域內(nèi)所有的拆遷住戶及其拆遷所應(yīng)得的補(bǔ)償。
（5） GIS技術(shù)為社會(huì)公眾、政府、企業(yè)提供可共享、數(shù)字化的各類房產(chǎn)信息，使城市的宏觀規(guī)劃信息“房地產(chǎn)業(yè)的金融、人口、產(chǎn)權(quán)、交易及基礎(chǔ)地理信息” 等一系列信息建立直接客觀的聯(lián)系，將全方位地改善建設(shè)、管理手段和城市規(guī)劃等房產(chǎn)信息基礎(chǔ)，普遍提高了城市管理水平與效率。
5結(jié)束語
將GIS技術(shù)引入房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)平臺(tái)中不僅是房地產(chǎn)管理形式的巨大改變，而且還是傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理方式的巨大突破，它改變了傳統(tǒng)房地產(chǎn)的管理信息系統(tǒng)軟件，更加注重房屋屬性信息、忽視圖形信息的表現(xiàn)形式。全文總體體現(xiàn)了房地產(chǎn)管理部門的管理工作將走向更規(guī)范、更成熟的方向。
參考文獻(xiàn)：
【1】梁松，郝力，靖常峰.GIS 技術(shù)在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中的應(yīng)用研究[J]. 地理信息世界， 2009.4， 66-72.
第一，金融工具的公允價(jià)值確認(rèn)、計(jì)量和披露。2005年我國(guó)金融市場(chǎng)出現(xiàn)了多種金融工具，如權(quán)證及其創(chuàng)設(shè)制度、短期融資券、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、新的券商集合理財(cái)產(chǎn)品、債券遠(yuǎn)期交易等。隨著其后各種金融及金融衍生工具的推出，使其在金融企業(yè)內(nèi)的作用日益重要，如何初始確認(rèn)和計(jì)量、后續(xù)計(jì)量、期末估價(jià)及減值等問題變得不可回避。由于金融及金融衍生工具具有短期在市場(chǎng)中價(jià)值變化比較大的屬性，所以用歷史成本等其他方法計(jì)量是不能正確反映市場(chǎng)價(jià)值的，而用公允價(jià)值計(jì)量則能更好地反映其市場(chǎng)價(jià)值。從《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)――金融工具確認(rèn)和計(jì)量》第7條第1款、第8條第1款、第30條、第32條、第40條規(guī)定都可以看出，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)金融工具初始確認(rèn)和計(jì)量、后續(xù)計(jì)量、期末估價(jià)、減值等都是以公允價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)的，其實(shí)質(zhì)是要求對(duì)交易性和可供出售的金融資產(chǎn)或負(fù)債按公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，這樣能更好地反映企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，以滿足會(huì)計(jì)報(bào)告的使用者決策的需要。
第二，套期保值的公允價(jià)值確認(rèn)和計(jì)量。我國(guó)匯率和利率的市場(chǎng)化改革使匯率和利率在一定幅度內(nèi)自由波動(dòng)。例如，自去年7月我國(guó)實(shí)施匯率改革以來，人民幣對(duì)美元升值幅度一度接近3％；2006年3月份，人民幣兌美元中間價(jià)在出現(xiàn)了連續(xù)升值300多個(gè)基點(diǎn)后又連續(xù)下跌120多個(gè)基點(diǎn)的情形，這在人民幣交易史上并不常見。鑒于此，金融企業(yè)迫切要求通過各種金融及金融衍生工具來規(guī)避匯率和利率的波動(dòng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，套期保值就成了理想的選擇?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第24號(hào)――套期保值》第3條規(guī)定：套期保值(以下簡(jiǎn)稱套期)，是指企業(yè)為規(guī)避外匯風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、商品價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、股票價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)等，指定一項(xiàng)或一項(xiàng)以上套期工具，使套期工具的公允價(jià)值或現(xiàn)金流量變動(dòng)，預(yù)期抵銷被套期項(xiàng)目全部或部分公允價(jià)值或現(xiàn)金流量變動(dòng)。顯然，套期保值也是以公允價(jià)值作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)的。
第三，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量與期末估值?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》第2條規(guī)定：投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。在現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度下，人們將企業(yè)投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)看待，并按其估計(jì)使用年限提取折舊。但這種固定資產(chǎn)凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，其市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還能高于其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍。若企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，在現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度下該房地產(chǎn)應(yīng)按歷史成本記入企業(yè)的固定資產(chǎn)，并按其估計(jì)使用年限提取折舊。這種方法在很大程度上低估了房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，歪曲了企業(yè)投資的真實(shí)含義，不利于會(huì)計(jì)報(bào)表使用者了解企業(yè)的真實(shí)情況，并給企業(yè)當(dāng)局進(jìn)行利潤(rùn)操縱提供了很好的機(jī)會(huì)與空間，極大地?fù)p害了會(huì)計(jì)報(bào)表使用者的利益。所以，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)計(jì)量和提取折舊顯然是不適合的?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》第10條規(guī)定：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。第11條規(guī)定：采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投賢房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。另外，期末應(yīng)將投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值進(jìn)行估值。第11條規(guī)定：采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)人當(dāng)期損益?？梢姡聲?huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量與期末估值，提出以公允價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，從而有益于企業(yè)本身、投資者、債權(quán)人、企業(yè)主管部門及社會(huì)公眾。
【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)規(guī)范 探索
企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則既是會(huì)計(jì)操作規(guī)范和指南,也是審計(jì)人員就企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表合法性、公允性和會(huì)計(jì)處理的一貫性作出審計(jì)簽證的依據(jù)之一。
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――應(yīng)用指南2006》(中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社出版以下簡(jiǎn)稱《指南》)中關(guān)于“1521投資性房地產(chǎn)”的內(nèi)容,其絕大部分條款都易于認(rèn)識(shí)和理解,但個(gè)別條款因筆者有獨(dú)特見解,試述如下:
《指南》第195頁(yè)第三條“采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的主要賬務(wù)處理。”中第五款規(guī)定“處置投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)按實(shí)際收到的金額,借記‘銀行存款’等科目,貸記‘其他業(yè)務(wù)收入’科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷,借記‘投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)’科目,按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額,貸記本科目,按其差額,借記‘其他業(yè)務(wù)成本’科目。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的,還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備?！?/p>
同文第四條“采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的主要賬務(wù)處理?！敝械牡谖蹇钜?guī)定“處置投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)按實(shí)際收到的金額,借記‘銀行存款’等科目,貸記‘其他業(yè)務(wù)收入’科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額,借記‘其他業(yè)務(wù)成本’科目,貸記本科目(成本)、貸記或借記本科目(公允價(jià)值變動(dòng));同時(shí),按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng),借記或貸記‘公允價(jià)值變動(dòng)損益’科目,貸記或借記‘其他業(yè)務(wù)收入’科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額,借記‘資本公積――其他資本公積’科目,貸記‘其他業(yè)務(wù)收入’科目”。
筆者以為上述規(guī)定的立論似有失偏頗。眾所周知,“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)收入”同屬于損益類收入科目,而“收入”是指企業(yè)日?；顒?dòng)中形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。日?；顒?dòng)收入一般是指企業(yè)銷售商品、對(duì)外提供勞務(wù)、讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)利益流入企業(yè),而上述兩款闡述的都是讓渡資產(chǎn)所有權(quán)而非讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的賬務(wù)處理,因而其規(guī)范似嫌牽強(qiáng)。
筆者認(rèn)為有兩種賬務(wù)處理建議可供選擇:
一、參照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的賬務(wù)處理,將處置投資性房地產(chǎn)凈收益記入“營(yíng)業(yè)外收入”科目,或?qū)⑻幹猛顿Y性房地產(chǎn)凈損失記入“營(yíng)業(yè)外支出”科目。該法對(duì)于采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的處置較為適宜。即:
處置投資性房地產(chǎn)時(shí),按實(shí)際收到的金額,借記“銀行存款”等科目;按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或者累計(jì)攤銷,借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目;按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額,貸記“投資性房地產(chǎn)”科目;按已計(jì)提減值準(zhǔn)備,借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目;按處置投資性房地產(chǎn)應(yīng)繳稅費(fèi)金額,貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”科目。按其差額,借記“營(yíng)業(yè)外支出”科目,或貸記“營(yíng)業(yè)外收入”科目。
二、比照處置“交易性金融資產(chǎn)”、“長(zhǎng)期股權(quán)投資”、“可供出售金融資產(chǎn)”和“持有至到期投資”,將投資性房地產(chǎn)的處置凈收益,記入“投資收益”科目的貸方,或?qū)⑻幹脙魮p失記入“投資收益”科目的借方。此法對(duì)于運(yùn)用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的處置更為適合。即:
處置投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)按實(shí)際收到的金額,借記“銀行存款”等科目;按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng),借記或貸記“投資性房地產(chǎn)(公允價(jià)值變動(dòng))”科目;按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日(指原作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),或原自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn))記入資本公積科目的金額,借記“資本公積――其他資本公積”科目;按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面成本,貸記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目;按處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)應(yīng)繳的各種稅費(fèi),貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”科目,按其差額,借記或貸記“投資收益”科目。
上述建議中第一種方法理由如下:
(一)《指南》在列示“6051其他業(yè)務(wù)收入”的具體項(xiàng)目七項(xiàng)中,未將處置投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目歸入規(guī)范之中。
(二)《指南》在闡述“6402其他業(yè)務(wù)成本”的具體內(nèi)容中,亦未列示處置投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目。
(三)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),與按歷史成本計(jì)量屬性確認(rèn)計(jì)量的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)同屬于非流動(dòng)資產(chǎn),其出租所得屬于收入中讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的收益,記入“其他業(yè)務(wù)收入”無可厚非。而投資性房地產(chǎn)處置所得,顯然不屬于日常活動(dòng)形成的收入,應(yīng)將其歸屬于讓渡資產(chǎn)所有權(quán)形成的“利得”,理應(yīng)記入“營(yíng)業(yè)外收入”科目,同理,當(dāng)其處置實(shí)收金額低于其賬面成本時(shí),應(yīng)作為“損失”,記入“營(yíng)業(yè)外支出”科目。
(四)《指南》在列舉“6301營(yíng)業(yè)外收入”具體項(xiàng)目中,涵蓋“非流動(dòng)資產(chǎn)處置利得”項(xiàng)目。而“投資性房地產(chǎn)”屬于“非流動(dòng)資產(chǎn)”在會(huì)計(jì)界則是眾所周知的。
(五)《指南》將“非流動(dòng)資產(chǎn)處置損失”,歸屬于“6711營(yíng)業(yè)外支出”的構(gòu)成內(nèi)容之一。
(六)根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定,在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)(包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán))、銷售不動(dòng)產(chǎn)(包括銷售建筑物或構(gòu)筑物和銷售其他土地附著物)應(yīng)繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》規(guī)定,國(guó)家對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅(簡(jiǎn)稱“三稅”)的單位和個(gè)人以其實(shí)際繳納的“三稅”稅額為計(jì)稅依據(jù)征收一定比例的城市維護(hù)建設(shè)稅(分別納稅人所在地:市區(qū)7%,縣城、鎮(zhèn)5%,其他地區(qū)1%)。另外,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,國(guó)家按納稅人實(shí)際繳納的“三稅”稅額的3%征收“教育費(fèi)附加”。企業(yè)在處置投資性房地產(chǎn)應(yīng)繳的上述稅費(fèi)時(shí),應(yīng)貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”科目。
上述建議第二種方法除與第一種方法(一)、(二)、(六)點(diǎn)理由相同外,還有如下4點(diǎn)理由:
(一)投資性房地產(chǎn)包括“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)”,其投資性由此可見一斑。
(二)投資性房地產(chǎn),如屬自行開發(fā)形成,不但資金占用大,而且開發(fā)時(shí)間長(zhǎng);如屬外購(gòu)形成,不但耗費(fèi)大,而且取得手續(xù)和程序冗雜。類似于“長(zhǎng)期股權(quán)投資”、“持有至到期投資”,投資性房地產(chǎn)同樣具有投資的長(zhǎng)期性。
(三)有投資必然有投資收益或投資損失,以“投資收益”科目反映采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)處置利得或損失順理成章。
(四)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件:
1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。
2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。
